Masterplan Oldenzaal Centraal

Stationspark Oldenzaal Centraal De gemeente Oldenzaal is voornemens het gebied rondom het station te herontwikkelen.

"Stationspark Oldenzaal Centraal" is de titel van het project van deze herontwikkeling. Op de kaart is het plangebied aangegeven. Het omvat grofweg het gebied tussen het centrum en de Stakenbeek. Daarin ligt o.a. een bedrijventerrein, het Stationsplein grenzend aan het Van Gend & Loos-terrein. De huidige dynamiek in het gebied biedt kansen voor herontwikkeling, die optimaal benut kunnen worden. Zo is een aantal bedrijven op het verouderde terrein reeds vertrokken of voornemens zich te verplaatsen. Daarnaast vragen het Stationsplein en het daaraan grenzende Van Gend & Loos -terrein om een nieuwe invulling. Deze locaties liggen dicht tegen het centrum van Oldenzaal en kunnen derhalve de compactheid van Oldenzaal versterken. Verder zal door herontwikkeling de zuidelijk gelegen woonwijk Zuid-Berghuizen beter verbonden worden met het centrum. Dit is niet alleen een wens van de gemeente, maar ook zeker van de bewoners. Kortom; de ontwikkelingen in het gebied vragen om een kwalitatief, hoogwaardige nieuwe invulling. Om de kansen die zich voordoen te benutten is het project Oldenzaal Centraal opgestart.

Het spoor speelt hierbij een bepalende rol. Het doorkruist niet alleen Oldenzaal, maar ook het plangebied waarop deze ontwikkelingsvisie betrekking heeft. In het Masterplan wordt daarom ook nadrukkelijk aandacht besteed aan hoe het spoor op duurzame wijze ingepast kan worden in de gewenste stedenbouwkundige ontwikkeling.

Naast het uitgangspunt dat het spoor verdiept wordt aangelegd, is een aantal andere uitgangspunten (punten van waaruit men vertrekt) vastgesteld, die voor de planontwikkeling bepalend zijn. Deze luiden als volgt: a. de emplacementen worden uitgeplaatst; b. het viaduct Eektestraat wordt vervangen; c. er worden twee langzaamverkeersverbindingen gepland, die het spoor kruisen, ter hoogte van de Helmichstraat en ter hoogte van de Boerskottenlaan; d. veiligheids- en geluidsnormen zijn belangrijke uitgangspunten t.a.v. de planontwikkeling.

Specifieke aandacht gaat uit naar de geluidsproblematiek ter hoogte van de Lyceumstraat en de veiligheid van de spoorbaan en de bochten.

Tijdens het opstellen van de ontwikkelingsvisie zijn diverse partijen geconsulteerd. Zo heeft overleg plaatsgevonden met 'spoorpartijen', het rijk (V&W en VROM), de provincie Overijssel, Netwerkstad Twente en met grondeigenaren in het gebied. Ook is gebruik gemaakt van de resultaten van de stadsdiscussie Oldenzaal 2020. Daarnaast is een Klankbordgroep, waarin diverse Oldenzaalse organisaties zijn vertegenwoordigd, actief geraadpleegd. Op deze wijze zijn de beschikbare kennis, kunde en visies van diverse partijen benut.

Luchtfoto met straatnamen

Analyseresultaten 1.

Het spoor snijdt nu de woonwijk Zuid-Berghuizen af van het centrum van Oldenzaal. In het ontwerp van het gebied is gekeken hoe deze barrièrewerking opgeheven kan worden. De nabijheid van het landschap kan positief gebruikt worden om het gebied een eigen, groen karakter te geven.

2.

De eerste indruk bij aankomst op station Oldenzaal kan verbeterd worden door een levendig stationsplein te maken dat ruimtelijk duidelijk herkenbaar is. Hierbij moet rekening worden gehouden met specifieke kenmerken van de stad Oldenzaal: vriendelijk en groen.

Het zicht op het landschap vanaf het stationsgebied moet versterkt worden. Tevens moeten er meer voorkanten gericht zijn naar het spoor met name bij de Stationsstraat en op het Van Gend en Loos-terrein, zodat de stad zich ook naar het spoor toe presenteert.

3.

De groene uitstraling is een unieke eigenschap van het gebied en kan veel beter tot zijn recht komen. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren door het bouwen van op het zuiden georiënteerde woningen aan de noordelijke oever van de Stakenbeek, waar nu de achterkanten van de bedrijven zijn gesitueerd. Het aanleggen van een fiets- of wandelroute langs deze oever zal de Stakenbeek meer toegankelijk maken.

4.

Het prachtig aangelegde park aan de Stakenkamplaan, grenzend aan het plangebied, kan een directere relatie met de Stakenbeek krijgen.

5.

De historische, markante gebouwen kunnen de ruimtelijke structuur van het plangebied veel beter ondersteunen. Hierdoor zullen ze ook nadrukkelijker aanwezig zijn in de stad en krijgt de structuur van de stad meer betekenis. De watertoren zou in de toekomst meer als oriëntatiepunt in de stad kunnen fungeren.

Het ziekenhuis en de watertoren

De watertoren

Het Geldermankantoor

6.

Het oude belastingkantoor en de watertoren

De zichtlijnen op de gebouwen kunnen de nieuwe ruimtelijke structuur van het gebied ondersteunen. De zichtlijnen naar het landschap kunnen verbeterd worden, waardoor mensen zich meer bewust worden van het bijzondere buitengebied ten oosten van Oldenzaal.

Zicht op groen vanaf de perrons

Luchtfoto met daarop aangegeven het plangebied van het Masterplan

7.

8.

Het is veel logischer de bedrijven die nu in het plangebied staan te verplaatsen naar bedrijfsgebieden elders in de stad. Hierdoor wordt eventuele hinder die door de bedrijven wordt veroorzaakt opgeheven, waardoor andere functies ook gerealiseerd kunnen worden.

Een dergelijke verplaatsing gebeurt echter niet van de ene op de andere dag. Omdat de verplaatsingen van bedrijven naar alle waarschijnlijkheid geleidelijk zullen gaan, zal er zorgvuldig naar de faseerbaarheid van de plannen gekeken worden.

De aanwezigheid van verschillende en aantrekkelijke functies rondom een stationslocatie is gewenst. Dit bevordert de levendigheid en de veiligheid van het gebied. Overdag kan bijvoorbeeld in de kantoren gewerkt worden, terwijl er 's avonds ook mensen aanwezig zijn die er wonen. Hierdoor wordt het gebied 24 uur per dag door mensen gebruikt.

9.

10.

Er moet aandacht geschonken worden aan de "mix" van functies in het gebied. Het moet niet zo zijn dat er functies zijn die de vestiging van andere activiteiten belemmeren, ze moeten elkaar juist versterken.

In de toekomst moet bewust met de huidige directe relatie tussen het plangebied en het buitengebied worden omgegaan. Voorkomen moet worden dat nieuwe wegen aan de oostkant van het plangebied deze directe relatie verstoren. Ook kan onderzocht worden hoe nieuwe loop- en fietsroutes in het plangebied kunnen aansluiten op bestaande routes ten oosten van het plangebied.

De hoogteverschillen kunnen ook om heel praktische redenen benut worden. Tijdens het herstructureringsproces zal er een overschot aan grond en puin ontstaan (bijvoorbeeld: bij het verlagen van het spoor en bodemsanering komt grond vrij, bij het slopen van bestaande gebouwen ontstaat puin). Met dit afvalmateriaal kunnen de terrassen worden gemaakt hetgeen een besparing van kosten betekent, omdat de materialen niet hoeven te worden afgevoerd.

Schetsen waarin het gebruik van het hoogteverschil in het plangebied wordt onderzocht

11.

12.

13.

Het is jammer dat de Enschedesestraat, ter plaatse van het plangebied, afbuigt van de as naar de Plechelmustoren. Als de rotonde en de weg echter naar het westen worden verschoven, in de as van de toren, kan de oriĂŤntatie op het centrum weer hersteld worden.

Bij het vervangen van de tunnel bij de Spoorstraat door een brug over de verlaagde spoorlijn, zal de mogelijkheid zich aandienen de weg-as te verschuiven. Dit in verband met het feit dat de wegwerkzaamheden uitgevoerd moeten gaan worden zonder het verkeer te belemmeren. Bij deze gelegenheid kan dan een verbeterde locatie van de rotonde en de Spoorstraat worden gerealiseerd.

Gezien de doelstellingen en uitgangspunten is het gewenst een tweede auto- en fietsverbinding naar het centrum te maken. Hierdoor zal de relatie van Zuid-Berghuizen met het centrum versterkt worden en wordt het verkeer gelijkmatiger verdeeld. De ruimtelijke voorkeur gaat op dit moment uit naar een verbinding in het verlengde van de Helmichstraat, die centraal in de wijk Zuid-Berghuizen ligt. De eerder genoemde directe relatie tussen het plangebied en het landschap wordt hierdoor ook het minst verstoord.

De geluidscontouren van het spoor en het vliegveld en de veiligheidsnormen met betrekking tot het spoor vormen thans geen absolute blokkade voor de herontwikkeling van het plangebied. Wel bestaan er op basis van de wettelijke normen beperkingen, waarmee bij de verdere stedenbouwkundige uitwerking rekening moet worden gehouden.

Overzichtstekening mogelijke uitwerking voor het gehele plangebied

Uitgangspunten voor planvorming Functioneel: menging van functies Er komt een combinatie van voorzieningen, waarbij naar een "24-uurs levendigheid" wordt gestreefd. Voor het programma wordt gedacht aan 640 woningen en ca. 15.500 m2 kantoren en voorzieningen.

Het plangebied moet geen monofunctioneel gebied worden. Integendeel, het is de wens een gevarieerd gebied te maken, waarin veel activiteiten naast elkaar kunnen plaatsvinden. Toch zijn er ook delen in het plangebied waar kantoren als gevolg van de geluidsproblematiek gewenst zijn. Er zijn andere delen waar woningen meer voor de hand liggen als gevolg van de oriëntatie op de zon (bijvoorbeeld ten noorden van de Stakenbeek).

De volgende kaart geeft een globale indeling van de functies in het gebied weer.

Basisfunctiekaart

De "loper" vormt het middelpunt van het multifunctionele gebied. In de gebouwen die de "loper" ruimtelijk definiëren komen woningen, voorzieningen, kantoren, enz. Boven voorzieningen kan bijv. gewoond worden. Kantoorblokken worden dan afgewisseld met woonblokken; zakelijke en recreatieve functies staan afwisselend tussen de woningen in. Hierdoor wordt een veilig en levendig gebied rondom het station gecreëerd met een hoge mate van sociale controle.

Centrale as "de loper" Langs de centrale as (route Helmichstraat) worden, voorzover dit mogelijk is, beeldbepalende gebouwen behouden/versterkt. Voorbeelden hiervan zijn het oude belastingkantoor, de watertoren en Huize Irene.

De centrale as van het plan, de zogenaamde loper, die Zuid-Berghuizen met het centrum gaat verbinden, is één van de weinige ruimtes in het plan die duidelijk door bebouwing wordt afgebakend. De gebouwen die de ruimte omsluiten zijn drie tot vier lagen hoog en hebben een kap met een flauwe helling. Bij deze ruimte passen meer stedelijke woonvormen, zoals appartementen of stadswoningen. Op de begane grond komen bijzondere functies zoals bijvoorbeeld stedelijke voorzieningen, een crèche, horeca, kleine kantoorunits, enz.

Over de loper rijdt zowel gemotoriseerd verkeer als langzaam verkeer (voetgangers en fietsers).

De loper zelf wordt voor het merendeel als een groene ruimte ingericht, gebruik makend van landschappelijke elementen als bomenlanen. Een aantal bestaande (historische) gebouwen is onderdeel van het ontwerp en de inrichting. Het oude belastingkantoor staat bijvoorbeeld vrij in de ruimte en de loper wordt aan de noordkant mooi afgesloten door het ziekenhuis.

De watertoren staat in de zichtlijn van de loper en zal vanaf Zuid-Berghuizen als een baken voor de binnenstad fungeren. Zodoende krijgen oude beeldbepalende gebouwen van Oldenzaal weer een nieuwe betekenis in het stedenbouwkundige plan.

Profiel van de centrale as

Bebouwing De morfologie van de bebouwing is informeel. Bouwblokken met een gesloten structuur worden afgewisseld met bouwblokken met een open structuur. Er wordt gestreefd naar gemengde bebouwing met hoogwaardige kwaliteit. Gezien de vriendelijke, groene uitstraling van Oldenzaal, is het gewenst in het plangebied een informele en ontspannen sfeer na te streven.

De structuur van het buitengebied ten oosten van Oldenzaal Centraal kan als aanleiding dienen voor de bebouwingsstructuur van Oldenzaal Centraal. Het buitengebied is opgebouwd uit een afwisseling van dichte, met bomen beplante blokken en open, met gras beplante velden.

Hierdoor ontstaat een soort "lappendeken" van groen. De boomblokken en open velden worden door beplante lanen, struiken, wallen of beken aan elkaar gebonden. Op soortgelijke wijze zullen sommige delen van het plangebied dicht met bomen worden beplant met ertussen losstaande gebouwen. Andere delen zullen een herkenbare blokkenstructuur hebben met minder beplanting. Hier heeft men over het groene prof iel van de weg heen ver uitzicht. De gebouwen worden niet in een strakke rooilijn geplaatst, maar iets los (informeel) van elkaar gehouden. Er komen geen harde, rechte rooilijnen. Het geheel wordt met vloeiende, laanachtige wegen aan elkaar verbonden. De hoogte van de bebouwing wordt beperkt tot drie Ă vier bouwlagen. Alle gebouwen worden met een flauwe kap bekroond, waardoor het landelijke, zachte beeld versterkt wordt.

Parkeren Parkeerplaatsen worden zoveel mogelijk uit het zicht gehouden door ze ofwel binnen de bouwblokken, of in verscholen parkeervelden te situeren of in de hoogteverschillen weg te werken.

Om het beeld van Oldenzaal Centraal overwegend groen en vriendelijk te houden, is het belangrijk dat geparkeerde auto’s minder nadrukkelijk in de openbare ruimte aanwezig zijn. Het streven is het aantal auto's dat langs de weg geparkeerd staat te beperken.

Dit kan gebeuren door bijvoorbeeld auto's in kleine verscholen parkeervelden binnen het

bouwblok onder te brengen of in speciale met hagen omzoomde parkeerpleintjes. Het aanwezige hoogteverschil in Oldenzaal kan ook gebruikt worden om overzichtelijke parkeergarages te maken.

Stakenbeek De Stakenbeek krijgt een nadrukkelijkere positie en functie in het plangebied. Het groene karakter alsmede de toegankelijkheid worden hiervoor versterkt. Op deze wijze wordt de Stakenbeek een helder onderdeel van de verblijfs- en woonkwaliteit. De Stakenbeek heeft een grote recreatiewaarde voor Oldenzaal die nu onderbenut is. Om de recreatiewaarde te verbeteren, moet het gebied rondom de beek toegankelijker gemaakt worden en zullen de achterkanten ten noorden van de Stakenbeek door voorkanten worden vervangen. In de toekomst zal er meer rondom de beek gewoond worden dan nu. Hierdoor neemt de sociale veiligheid in het gebied toe. Langs de oevers kunnen bijzondere woonvormen, met beperkte privĂŠ-buitenruimte, in het groen komen. Hierdoor blijft het openbare karakter van de Stakenbeek gewaarborgd. Auto's worden uit het zicht gehouden door parkeerplaatsen bijvoorbeeld half verdiept onder een dek te maken. De Stakenbeek kan tevens toegankelijker gemaakt worden door een loop- c.q. fietsroute langs de noordelijke oever te ontwerpen. Hieraan kunnen op het zuiden gesitueerde bankjes geplaatst worden, waardoor de Stakenbeek meer als een verblijfsen parkgebied gebruikt zal gaan worden. De oevers zullen meer natuurlijke hellingen krijgen, zodat hoog en laag water zich sterker in de omgeving manifesteert.

Basisstructuurkaart van de zone rondom de Stakenbeek

De Stakenbeek na de herontwikkeling met aansprekende woon- en verblijfskwaliteit

Langzaam Verkeer Er is toegang tot de perrons vanaf de langzaamverkeersverbinding Helmichstraat, daar waar deze over het spoor gaat en vanaf de Spoorstraat en het nieuwe Stations plein. De langzaamverkeersverbinding verlengde Helmichstraat wordt doorgetrokken tot aan de Watertorenstraat, langs het daarvoor reeds geplande traject. Indien een langzaamverkeersverbinding ter hoogte van de Boerskottenlaan niet mogelijk blijkt te zijn, worden de mogelijkheden van een fietsverbinding onder/over het spoor ten oosten van het plangebied onderzocht.

Een belangrijk gegeven bij de herontwikkeling van het gebied is het verbeteren van de langzaamverkeersverbindingen tussen Zuid-Berghuizen en het centrum. Hiervoor worden twee nieuwe fietsverbindingen over het verdiepte spoor aangelegd, namelijk: a.

De loper Een nieuw aan te leggen fietsroute zal in de Helmichstraat beginnen en via de loper over het spoor gaan. Van daaruit zal de route tussen het oude belastingkantoor en Huize Irene tot aan de Watertorenstraat en naar het centrum lopen. Daar waar de loper over het spoor gaat, komen trappen en hellingbanen naar het verlaagde stationsgebied, waardoor het station goed bereikbaar is voor iedereen. b.

Boerskotten/Landrebenlaan Ter hoogte van de Boerskottenlaan komt een verbinding onder/over het spoor. De exacte positie van de verbinding moet nog bepaald worden en is afhankelijk van een aantal factoren, zoals de uiteindelijke diepteligging van het spoor, de ophoging van het gebied eromheen, de beschikbare ruimte enzovoort. Het vervolg van een dergelijke route naar het centrum, hetzij via de Landrebenlaan, hetzij via de nieuwe ontsluitingsweg op het Van Gend en Loos-terrein, zal eveneens in een vervolgstadium onderzocht worden.

Als onverhoopt blijkt dat een fietsverbinding ter hoogte van de Boerskottenlaan niet mogelijk is, zal naar een alternatieve verbinding gezocht moeten worden ten oosten van het plangebied (zie kaart).

Langzaamverkeersroutes

Autoverkeer De weg in het verlengde van de Bisschop Balderikstraat wordt naar het westen verplaatst, zodat de Enschedesestraat in het verlengde van de zichtlijn naar de Plechelmustoren ligt. Dit komt de oriëntatie op het centrum van Oldenzaal ten goede.

De Bisschop Balderikstraat en de Parallelstraat behoren tot de hoofdstructuur van het plangebied. Het beloop van deze straten wordt vloeiender, knikken en scherpe bochten worden eruit gehaald.

De Burgemeester Wallerstraat en andere nieuw aan te leggen secundaire wegen, takken op de Bisschop Balderikstraat en de Parallelstraat aan. a.

b.

Toegangsroute Bij de analyse is geconstateerd dat de invalsroute Enschedesestraat naar het centrum minder fraai is. Met name de rotonde bij de Bisschop Balderikstraat/Enschedesestraat werkt desoriënterend. Door de Bisschop Balderikstraat naar het westen te verlengen en de rotonde eveneens westelijk te verplaatsen, kan de Enschedesestraat op de Plechelmustoren georiënteerd worden.

Hoofd oost-westroute In het plangebied moeten de oost-west-lijnen, die het plangebied ruimtelijk met het landschap verbinden, meer nadruk krijgen. De Bisschop Balderikstraat/Parallelstraat is één van deze lijnen. In de toekomst krijgt deze straat een nieuw, ruimer en groener profiel.

Tevens krijgt de straat een vloeiender en zachter beloop. Andere wegen die op deze straat aantakken zijn ondergeschikt. Doordat de Bisschop Balderikstraat in westelijke richting verlengd wordt, zal de Burgemeester Wallerstraat niet meer op de rotonde uitkomen, maar zoals de andere wegen, op de Bisschop Balderikstraat aantakken.

Van Gend en Loos -terrein Het huidige Van Gend en Loos-terrein wordt vanaf de verlengde Helmichstraat en de bestaande Landrebenlaan ontsloten.

Het huidige Van Gend en Loos-terrein zal als woongebied ingericht worden. Er wordt voornamelijk gedacht aan laagbouw, informeel geplaatst. Er wordt naar gestreefd het gebied zo in te richten dat er voorkanten aan het spoor ontstaan. Het Van Gend en Loos -terrein zal vanaf de verlengde Helmichstraat (ten noorden van het viaduct) worden ontsloten. Er komt een tweede ontsluitingspunt vanaf de Landrebenlaan. De exacte inrichting van het plangebied en het beloop van de wegen zal ook hier in een volgende planfase bepaald worden. In dit deelgebied moet net zoals in de rest van het plangebied, onderzocht worden hoe op eigen terrein of in geconcentreerde parkeervelden geparkeerd kan worden.

Sfeerbeeld architectuur Van Gend en Loosterrein

Stationsstraat en omgeving De Stationsstraat wordt naar het zuiden verplaatst, zodat er ruimte ontstaat tussen de straat en de achterkanten van de bestaande bebouwing. Zo kunnen er aan het spoor voorkanten worden gerealiseerd. Doordat het spoor naar het zuiden wordt verplaatst, wordt het mogelijk om de huidige Stationsstraat zodanig naar het zuiden te verplaatsen, zodat er ruimte voor bebouwing tussen de weg en de huidige achterkanten ontstaat. Gedacht wordt aan bebouwing van drie lagen plus een kaplaag. De voorkeur zou op deze plek uitgaan naar een combinatie met woningen op deze plek, maar gezien de geluidsproblematiek rond het spoor zijn kantoren ook denkbaar. Het parkeren wordt verdiept of half verdiept binnen de bouwblokken opgelost.

Bovendien wordt door de zuidelijke verplaatsing van het spoor ook de geluidsproblematiek Lyceumstraat verminderd/opgelost afhankelijk vanaf welk punt de zuidwaartse verplaatsing zal worden gerealiseerd. Dit punt zal in de verdere fase verder worden onderzocht.