SKG-Krant juli 2019

Gebiedsontwikkeling.krant Zomereditie 2019

GO

Een uitgave van: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) / Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft

Oratie Co Verdaas: biljarten op zee p. 3 Stop met wij/ zij-denken p. 4

Novi-directeur geeft regie­ aanwijzingen p. 6

Paul Depla, voorzitter G40-stedennetwerk

“Gemeenten: wees bescheiden in oplossingen”

Geen verstedelijking zonder ov p. 10

Op woensdag 3 juli gaf Co Verdaas, hoogleraar Gebiedsontwikkeling, zijn oratie aan de TU Delft. Hij pleit daarin onder meer voor een radicaal andere agenda voor gebiedsontwikke­ laars. Lees op pagina 3 een samenvatting door Co Verdaas van zijn eigen agenda voor de komende vijf jaar.

Illustratie: Remón Mulder.

Auteur: Simon Kooistra

“Wij zijn er voor de doelstellingen, en de project­ ontwikkelaars voor de oplossingen.” Paul Depla, burgemeester van Breda, is voor een scherpe scheiding van verantwoordelijkheden. De kers­ verse voorzitter van het G40-stedennetwerk vertelt over zijn lobby voor middelgrote steden, het delen van ervaringen en de samenwerking met de markt. “Als stadsbestuur moeten we meer investeren in opdrachtgeverschap dan in uitvoeringskracht.”

“Geef als bestuur de inhoudelijke kaders aan, maar bemoei je niet met de oplossingen”, zegt Paul Depla. “Het is geen taak van een politicus om te bepalen of een gebouw rood of blauw moet zijn en zes of zeven verdiepingen moet tellen.” Dan, schertsend, vanwege de recente degradatie uit de eredivisie van de Bredase voetbalclub: “Mijn wethouder sport bemoeit zich ook niet met de opstelling van NAC, hoewel hij er misschien meer verstand van heeft.”

Interview

Depla noemt een voorbeeld uit zijn periode als wethouder ruimtelijke ordening in Nijmegen. “Er moest een nieuwe stadsbrug komen. De neiging bij sommige collega’s was om al vroegtijdig voor een bepaalde architect te kiezen.

Nee, zei ik, we moeten aangeven wat we willen bereiken met deze brug: een verbinding maken tussen de Waalsprong en de stad, het rivierenlandschap tot zijn recht laten komen, ruimte bieden aan

verkeersmodaliteiten, zorgen dat er letterlijk geen onveilige ‘onderwereld’ ontstaat. Met die uitgangspunten hebben we de brug aanbesteed. Er kwamen drie ontwerpen door de selectie. Met het hele college bekeken we de maquettes. Direct bij binnenkomst gaven we onze eerste voorkeur aan. Iedereen bleek toen het meest gecharmeerd van de brug die het meest op de bestaande brug leek. We hadden te weinig oog voor de oplossingen die de andere bruggen boden. Dat veranderde na een presen­ tatie door Jan Brouwer, toenmalig Rijksadviseur voor infrastructuur. Hij analyseerde welke brug het beste onze bestuurlijke ambities diende. Wat we daarvan leerden: stuur krachtig op je doelstelling, maar laat deskundigen aangeven wat daarvoor de beste oplossing is.”

Een ander voorbeeld komt uit een nog verder verleden. Adri Duivesteijn wilde als wethouder van Den Haag de gespleten stadsdelen van het ‘zand’ en ‘veen’ met Lees verder op volgende pagina

elkaar verbinden door een nieuw stadhuis te bouwen op een plek waar deze elkaar raken. Depla: “Daarmee wilde het gemeentebestuur symboliseren dat het stadhuis er voor iedereen is. Ik vond dat in bestuurlijk opzicht heel sterk. Maar daarna beging Duivesteijn de fout mee te willen beslissen over het beste ontwerp uit de vele inzendingen op de door hem uitgeschreven prijsvraag. Dat had hij niet moeten doen. Als politicus was hij immers niet gekozen vanwege zijn architectonische kennis.”

Burgemeester Paul Depla bij het Bredase Havenkwartier Foto: gemeente Breda

In Breda kan Depla zijn hart ophalen, want daar is nog veel ruimte voor stedelijke ontwikkelingen. Zo wil de gemeente de noord- en zuidkant van de stad verbinden. “Die doelstelling staat vast. Het spoor is lang een scheidslijn geweest. Voor het opheffen daarvan doen we een beroep op de deskundigheid en inzichten van projectontwikkelaars.

Daarnaast vinden we de inbreng van omwonenden cruciaal, want als bestuur zijn wij er niet om een oplossing door te drukken. Het getuigt juist van lef als we de juiste mensen bij elkaar brengen en hun de ruimte geven.”

Haken en ogen Depla signaleert in heel Nederland een toegenomen waardering voor de stad.

“Een kwart eeuw geleden was in Nederland een grotestedenbeleid nodig om de verloedering tegen te gaan. Nu is de stad de plek waar de dynamiek van de samenleving heerst. Die revival gaat gepaard met spanningen. De woning­ nood is groot en er is druk op de ruimte.

Als G40 kunnen we op veel terreinen van elkaar leren: hoe pak je een gebieds­ ontwikkeling aan in de binnenstad, hoe doe je dat rond het station, hoe kun je industrieel erfgoed transformeren, hoe ga je om met veiligheid rond het spoor, wat doe je aan klimaatadaptatie, en wat betekent dit alles voor de ruimtelijke ontwikkelingsopgave?”

“Daarbij hebben we verschillende uitgangspunten en ervaringen. De ene gemeente kiest voor publiek-private samenwerking, de ander voor anterieure overeenkomsten. De ene aanpak is niet per definitie beter dan de andere, aan elke zitten haken en ogen. Het is daarom goed om verschillende ervaringen en instrumenten te hebben en van elkaar te leren, zodat kennis niet steeds opnieuw hoeft te worden uitgevonden.”

NEPROM-voorzitter Desirée Uitzetter zei in een interview met Gebiedsontwikkeling. nu dat er sinds de crisis bij gemeenten weinig mensen meer zijn met verstand van gebiedsontwikkeling. Depla heeft het idee dat de kaalslag groter was bij ontwikkelaars dan bij gemeenten.

Zo maakte hij als wethouder ruimtelijke ordening bij grote ontwikkelaars

“ Ik heb het idee dat de kaalslag bij ontwikke­ laars groter is geweest dan bij gemeenten” 2

gigantische ontslagrondes mee.

“Belangrijker is de vraag hoe je als gemeente je eigen deskundigheid organiseert. In Breda hebben wij tien stedenbouwkundigen in dienst.

In Eindhoven werken ze met supervisors van buiten, die als onafhankelijke adviseurs de ruimtelijke kwaliteit van langdurige gebiedsontwikkelingen bewaken. In beide gevallen kun je goed samenwerken met projectontwikkelaars, mits je je doelstellingen scherp hebt. Je hoeft niet exact te weten hoe een gebied eruit komt te zien.”

Over het algemeen werken gemeenten en marktpartijen goed samen, meent Depla.

“We hebben elkaar keihard nodig. We staan voor de gezamenlijke opgave na te denken over wat de stad de komende tien, twintig jaar nodig heeft. Daarom werken we met NEPROM, Bouwend Nederland en medeoverheden bijvoor­ beeld samen aan het programma Binnenstedelijke Transformatie.” Depla merkt weinig van het door Uitzetter geuite wantrouwen van gemeenten jegens projectontwikkelaars. “Natuurlijk zijn er over en weer teleurstellingen. Net als in een goed huwelijk knettert het af en toe. Er zijn vast voorbeelden van gemeenten die onredelijke eisen stellen en projectontwikkelaars die slecht werk leveren, bijvoorbeeld omdat ze hun business case niet rond krijgen. Maar dat zijn incidenten.”

Een gemeenschappelijk belang van gemeenten en projectontwikkelaars is volgens Depla dat ze gebruik moeten maken van de economische opleving om meters te maken. “De Crisis- en herstelwet is ingevoerd om de bouw­ bedrijven door de crisis heen te helpen en anticyclisch te investeren. Nu kunnen bouwbedrijven het werk niet meer aan.

We zouden vanuit stedenperspectief een soortgelijke impuls moeten geven aan projecten om de woningbouwopgave te realiseren. Noem het een Groei- en doorpakwet, die net als de Crisis- en herstelwet regels versoepelt zodat we sneller kunnen investeren. Want over vijf of zes jaar is er misschien weer een recessie, en wie weet heb je dan geen

“ Net als in een goed huwelijk ­knettert het af en toe tussen gemeenten en project­ ontwikkelaars” investeerders meer voor de prachtige plannen die er liggen.”

Onduidelijke keuzes Depla hoopt dat de Nationale Omgevings­visie een eerlijker speelveld creëert tussen grote en kleine steden om hun ambities te realiseren. “Kijk verder dan de G4. Buiten de Randstad zitten namelijk veel plannen op slot omdat ze te weinig prioriteit van het Rijk krijgen. Denk aan tekortschietende mobiliteit en infra­ structuur rond stationslocaties. Om zulke plannen een kans te geven, is het nodig het Meerjarenprogramma Infra­structuur en Transport te herijken en nieuwe finan­ cieringsmogelijkheden te zoeken.”

Vervolgens zou het Rijk de plannen moeten honoreren die het meest bijdragen aan de nationale ambities, zoals woningbouw en mobiliteit. “Daar zit een element van competitie in, maar dat is niet erg. Als de criteria maar helder zijn.

Nu is vaak onduidelijk waarop de keuzes van het Rijk zijn gebaseerd. Waarom wordt met de ene gemeente wel een woondeal gesloten en met de andere niet? Het Rijk gaat nu zelf Novi-gebieden aanwijzen, zonder dat de gemeenten daar invloed op hebben. Dat doet geen recht aan het feit dat elke stad en regio kan bijdragen aan de nationale belangen voor de ruimtelijke inrichting. Ik ben voor een dialoog tussen het Rijk en álle regio’s met ambitieuze programma’s. Dan krijg je meer wisselwerking tussen het Rijk en de decentrale overheden.”

Depla juicht toe dat het ministerie van BZK opgaven als woningbouw, mobiliteit, economie en klimaat in het totaalpakket

van een omgevingsvisie opneemt. “Op rijksniveau is meer verkokering van beleid dan bij gemeenten. Bij gemeenten hebben bestuurders vaak uiteenlopende portefeuilles. De wethouder van stedelijke ontwikkeling is bijvoorbeeld ook wethouder van klimaatadaptatie of cultuur. Hij is altijd met verschillende beleidsonderdelen bezig. Daardoor maakt hij automatisch meer verbindingen tussen beleidssectoren.

“ Natuurlijk zijn er bij gemeenten ook stammen­ strijden, maar minder groot dan bij het Rijk” Dat vereenvoudigt de bestuurlijke aansturing. Natuurlijk zijn er bij gemeenten ook stammenstrijden, maar dat speelt minder dan bij het Rijk. Als lokale overheid hebben wij veel last van die landelijke kokers. De nieuwe Omgevingswet biedt gelukkig instrumenten om met gebiedsvisies te werken. Dat ontkokerde denken vinden wij heel erg belangrijk. Daarvoor blijven wij als G40 lobbyen in de Haagse arena’s.”

Analyse

Ook het paradijs vergt onderhoud Op woensdag 3 juli hield Co Verdaas, hoogleraar Gebiedsontwikkeling, zijn oratie aan de TU Delft.

Hij pleit daarin onder meer voor een radicaal andere agenda voor gebiedsontwikkelaars. In dit artikel geeft Verdaas een samenvatting van zijn eigen agenda voor de komende vijf jaar.

Met ruim 17 miljoen Nederlanders leven we op 42.508 vierkante kilometer. Een kwart van dat gebied ligt onder het gemiddelde zeeniveau, een derde van ons land is kwetsbaar voor overstromingen. Toch zijn we gezond, hoogopgeleid en gelukkig. Getto’s en banlieues waar niemand durft te komen zijn er in Nederland niet. Onze infrastructuur en openbare ruimte behoren tot de beste van de wereld. Ik durf daarom te zeggen dat we in een planologisch paradijs wonen én dat we ons paradijs zelf gemaakt hebben.

Dat paradijs is echter nimmer af en zeker geen statisch gegeven. Integendeel, het aardse paradijs vereist dat we voortdurend handelen. Steeds dienen zich nieuwe opgaven aan. We hebben meer en andere woningen nodig, het

klimaat verandert, we willen onze economie verduurzamen, we worden steeds mobieler en de biodiversiteit staat onder zware druk. Om ons paradijs te behouden, zullen we het dus moeten onderhouden.

De onstuimige zee Onderhoud vraagt om kennis, kunde, richting en samenwerking tussen overheid, markt en samenleving.

Ruimtelijke ordening is echter geen exacte wetenschap, waarbij oorzaak en gevolg altijd logisch op elkaar volgen.

Buitengewoon hoogleraar stedelijke planologie Henk Goudappel nam al in 1973 de lezer mee naar een denkbeeldig café met een biljart. Wie voldoende kennis van de natuurwetten heeft en deze omzet in instrumentele handelingen, speelt een spel van zekerheden. Alleen

“Gebiedsont­wikkeling is de kunst van het handelen in een omgeving van onzekerheden”

plaatst Goudappel zijn biljart vervolgens op een schommelend schip. Nog steeds gelden alle natuurwetten. Maar door het introduceren van een dynamische omgeving, verdwijnen alle zekerheden in de relatie tussen oorzaak en gevolg.

Om de zee nog onstuimiger (en het biljarten nog lastiger) te maken, staan we als gebiedsontwikkelaars voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die alle hun weerslag hebben op de inrichting van ons land. We moeten 1 miljoen woningen bouwen, de mobiliteit en bereikbaarheid verbeteren, CO2 verminderen, omgaan met de gevolgen van klimaatverandering én werken aan sociale duurzaamheid.

Gebiedsontwikkeling is daarom de kunst van het handelen in een omgeving van onzekerheden. Alleen acceptatie van die onzekerheden brengt ons verder.

Geen gekke gedachte Laten we voor de toekomst van het paradijs daarom een aantal aannames doen die direct effect hebben op onze keuzes. De zeespiegel stijgt.

Warmtebronnen beïnvloeden onze ruimtelijke keuzes. We willen altijd mobiel zijn. Verbetering van biodiversiteit kan prima samen met menselijke activiteit.

Gevolgen van klimaatverandering vragen op alle schaalniveaus om een andere inrichting. De benodigdheden voor de energietransitie passen niet in onze ruimtelijke inrichting en vereisen offers. En ons leefklimaat moet hoogwaardig blijven, al was het maar om internationaal concurrerend te zijn.

Biljarten we op zee aan de hand van deze aannames, dan dienen zich andere perspectieven aan voor de toekomst van

Auteur: Co Verdaas llustratie: Rémon Mulder ons paradijs. Dan zijn 300.000 woningen ten oosten van de Randstad nog niet zo’n gekke gedachte, ook met het oog op de leefbaarheid van de Randstad zelf. Dan kunnen we weg van de discussie of bouwen per se binnen- of buitenstedelijk moet gebeuren. We accepteren dat grondgebonden landbouw onmogelijk wordt als de verzilting toeslaat. En we zien in dat (semi-)autonome auto’s ervoor zorgen dat mobiliteit een verblijfsactiviteit wordt, waarbij de afstand irrelevant is.

Paradijselijke perspectieven Laten private partijen, overheden en maatschappelijke organisaties elkaar daarom weer vinden in een gezamenlijk perspectief. Dat vereist onder meer dat al deze partijen zich willen houden aan een aantal regels en principes (zoals CO2-neutraal, met oog voor biodiversiteit en inclusiviteit, waarbij continuïteit belangrijker is dan rentabiliteit), om het voor het groter geheel beter te maken.

Wat daarbij helpt, is een radicale agenda. Het huidige beleid gaat te veel uit van meer van hetzelfde. Maar wat gebeurt er als we uitgaan van een zeespiegelstijging van 2 meter en de overstap op volledig autonome, CO2-neutrale auto’s? Dan maken we ook radicaal andere keuzes. Momenteel laten we die gedachten nog niet (voldoende) toe, want dat vinden we eng. Maar het onderhoud aan het paradijs vraagt om andere perspectieven. Laten we daarom werk maken van een gedeelde empirische basis, een verhaal dat klopt, nieuwe allianties en het bundelen van publieke en private investeringen. Zo houden we een paradijs in stand waar we nog een tijd willen en kunnen verblijven.

3

Lessen uit de gedragspsychologie

Wij/zijdenken belemmert participatie Je kunt nog zulke mooie plannen maken, als je belanghebbende partijen niet meekrijgt, komt er niets van terecht. Verplaats je in de ander en heb oog voor psychologische processen, dan is de kans op een succesvol participatie­ proces veel groter.

Bij twee thema’s voor gebieds­ontwikke­ling Analyse speelt menselijk gedrag een prominente rol: de energietransitie en het verdichten van bestaande woonwijken.

Gedrag van belanghebbende burgers kan bij de realisatie daarvan een flinke stoorzender zijn. In plannen wordt daarom veelvuldig het belang van participatie benadrukt. Dat is op zich uitstekend, maar nog geen voorwaarde voor succes. Met praten alleen kom je er zelden. Zelfs uitstekende argumenten leiden lang niet altijd tot overtuiging en coöperatie.

Verandering stuit traditioneel op weer­ stand van degenen die de gevolgen ervaren of vrezen.1 Dat doet zich gemakkelijk gelden bij verdichting.

Anno 2019 zal niemand de noodzaak tot het bouwen van meer woningen betwisten. Velen begrijpen ook dat natuur of parken zoveel mogelijk ontzien moeten worden. Maar als er plannen zijn om een woontoren in een bestaande woonwijk te

4

bouwen, staan omwonenden doorgaans niet te juichen.

Dat was afgelopen jaar bijvoorbeeld het geval in een Randstedelijke gemeente, waar wijkbewoners via een artist impression uitleg kregen over het plan voor een woontoren tegenover bestaande lagere appartementen­ complexen. Die bijeenkomst maakte woedende reacties los. Bewoners vreesden dat ze door de nieuwe woontoren minder daglicht in hun woning zouden krijgen. Dat bleek achteraf allemaal enorm mee te vallen, maar verzuurde verhoudingen werpen hun schaduw meestal vooruit.

Bij de planning van windmolens in het zuiden des lands speelden andere zorgen van inwoners een rol. Hoewel de wind­ molens vrij ver weg zouden komen, leefde bij een aantal mensen toch de angst voor de effecten op gezondheid en welbevinden, veroorzaakt door geluids­ overlast en slagschaduw van de wieken.

Zou dat je slaapritme niet beïnvloeden?

Of het plezier van buiten zitten?

Forse hobbel Het is in essentie angst voor het onbekende: je weet niet wat je te wachten staat. ‘Iedereen kan nu wel vertellen dat er geen nadelige effecten zijn, maar als ze er tóch zijn, zit ik er mooi mee. Ik woon hier, zij niet.’

Daarmee komen we aan bij de psycho­ logie van de initiators en degenen die verantwoordelijk zijn voor de ontwik­ke­ling en de bestuurlijke goedkeuring van de plannen. In het geval van de energie­ transitie zijn de initiators en bestuurders vaak bevlogen mensen die een substan­ tiële positieve bijdrage willen leveren aan de klimaat­problematiek. Wat daarbij op de loer ligt, is dat zij de belangen van inwoners over het hoofd zien, of de gepercipieerde consequenties verkeerd inschatten. Daarbij is doorgaans geen sprake van onwil. De oorzaak is dat zij aannemen dat iedereen wel snapt dat het hogere doel – het voortbestaan van onze planeet - offers vraagt. Ook gaan zij ervan uit dat iedereen die offers kan en wil brengen. Maar een paar tientjes meer kwijt zijn aan energiekosten door de overgang naar een warmtenet, kan voor sommigen dat een forse hobbel zijn.

De valkuil voor initiators of uitvoerders van dergelijke maatregelen is wat in de psychologie groupthink heet.2 Hun inner circle bestaat uit gelijkgestemden: mensen die meters willen maken omwille van de energietransitie (of het bouwen van woningen in bestaande woonwijken).

Geluiden van buiten de inner circle dringen niet meer door. Critici dreigen te worden weggezet als klimaatsceptici, en hun bezwaren als futiliteiten of mani­ festaties van egoïsme.

Het gevaar is dat stereotypering ontstaat, een ander psychologisch mechanisme, in de wandelgangen wij/ zij-denken genoemd. Dat ontaardt in uitspraken of zelfs de overtuiging dat politici onbetrouwbaar zijn. Vervelend is dat het ontstaan van tegenover elkaar staande groepen gemakkelijk uitmondt in een bijna onoverbrugbare kloof, waarbij standpunten van de ene partij simpelweg niet meer doordringen bij de ander.

Zulke situaties kun je maar beter voorblijven. Gelukkig zijn er niet alleen valkuilen, maar ook mogelijkheden om die vermijden. Dat kan door je bewust te zijn van gedragspatronen. Maak daarnaast gebruik van inzichten uit de sociale en geesteswetenschappen die laten zien wat je op het punt van participatie beter kan doen en laten.

“Verandering stuit tradi­tioneel op ­weerstand van degenen die de gevolgen ervaren of vrezen”

Auteur: Bert Pol , partner van

adviesbureau Tabula Rasa, gespecialiseerd in communicatie en gedrag en oud lector Overheidscommunicatie

“Geluiden van buiten de inner circle dringen vaak niet door tot initiatief­ nemers” 1 Zie over weerstand Bert Pol en Christine Swankhuisen, Nieuwe Aanpak in Overheids­ communicatie. Bussum, Coutinho, 2013. p.

129-141.

2 Zie over groepsprocessen: Bert Pol en Christine Swankhuisen, Nieuwe Aanpak in Overheidscommunicatie. Bussum, Coutinho, 2013. P. 189-201.

In Noord-Holland maakt gebieds­regisseur Ciska de Jong gebieds­ontwikkeling mogelijk door alle partijen samen te brengen, van particulieren tot bollenkwekers.

“Er werd soms verbaasd gereageerd: waarom leggen jullie dit bij ons neer?”

Stel, je hebt een grote bollen­

Auteur: Helen Jager Ciska de Jong komt Interview oorspronkelijk uit de gebiedsontwikke­ling, waarvan de laatste tien jaar in de gemeente Heiloo.

In oktober 2016 werd zij gebiedsregisseur voor de nieuwe werkorganisatie BUCH, een ambtelijke fusie van Bergen, Uitgeest, Castricum en Heiloo. Sinds twee jaar is ze gebiedsregisseur, met als hoofdkern Castricum/Bakkum.

Wat is je drive om een goede gebiedsregisseur te zijn?

Ik ben bevlogen en geïnteresseerd in mijn omgeving. Ik leg verbindingen met inwoners, ondernemers en maatschap­ pelijke instellingen. In Castricum werk ik bijvoorbeeld aan een participatietraject

familieleden bij die het oude bedrijf van hun ouders hadden geërfd, maar vervolgens de grond nog verhuurden aan een andere bollenteler. Er zaten ook mensen die nog volop in hun bedrijf zaten. We lanceerden ons idee, waarna sommige actieve eigenaren zeiden: ik werk hier en wil hier blijven werken, hoezo moet ik hierover nadenken? Er werd ook wel verbaasd gereageerd: waarom leggen jullie dit bij ons neer?

rondom Zanderij Noord, een overgangs­ gebied met verschillende functies tussen station en duinen in Castricum.

Daarnaast zit ik in de stuurgroep Grote Projecten in Heiloo. Dat gaat over woningbouw­ontwikke­lingen, bedrijven­ terreinontwikkeling, een extra aansluiting van de A9 en groenprojecten.

Je begeleidt een pilot voor het

woningbouwprogramma Zandzoom Heiloo. Wat is daar bijzonder aan?

Dat is een gebiedsontwikkelingsproject waarbij we het initiatief bij de eigenaren leggen. Traditioneel stelt de gemeenteraad de kaders vast, en met die kaders wordt naar een bestemmingsplan toegewerkt. Bij Zandzoom hebben we een

groot aantal grondeigenaren - van kleine particulieren, ondernemers in bollenteelt tot grote ontwikkelaars - bij elkaar gebracht. Aan hen vroegen we om met een plan te komen voor het totale ontwikkelgebied. En, zeiden we: denk daarbij ook gezamenlijk na over de verdeling van het ‘zoet en zuur’. Hoe worden de exploitatiebijdragen verrekend en de onderlinge verevening geregeld?

Zijn al die mensen genegen om

in gesprek te gaan over wat ze willen?

Ongeveer anderhalf jaar geleden hebben we de eerste bijeenkomst in het Klooster georganiseerd, een plek in het Zand­ zoom­gebied. Wij nodigden de veertig grootste eigenaren uit. Daar zaten

Gebiedsregisseur Ciska de Jong voor het Klooster, markant en cultuurhistorisch middelpunt in het ontwikkelgebied. Hier vond de startbijeenkomst plaats met grondeigenaren.

Foto: Helen Jager

Ciska de Jong verbindt omgeving, organisatie en bestuur

boer en een particulier. Die partijen verschillen qua geld en macht. Hoe ga je daarmee om?

Daar komt dan de gebiedsregisseur om de hoek kijken, die naar iedereen luistert, kijkt waar de belangen liggen, en zoekt naar begrip voor het belang van de ander. Dan is het zaak om tot consensus te komen en een gedragen plan te krijgen. Omdat ik eerder bij dit gebied betrokken was als project- en program­ ma­manager, en omdat het om zo’n groot gebied met zoveel eigenaren ging, besloten we om in het beginstadium er een externe gespreksleider en een externe rekenmeester bij te betrekken.

Die rekenmeester keek of overal dezelfde systematiek werd toegepast en of iedereen het eens was met die syste­ma­ tiek en de gehanteerde bedragen. Hij goot dat in een rekensom, en op die manier werd ook de berekening voor alle partijen eenduidig.

Dit traject is in de zomer van 2017 gestart, en inmiddels naderen we het eind. Toch merk je dat hoe ver je ook komt, er altijd nog partijen zijn die twijfelen, niet goed zijn meegenomen of anderszins niet voor draagvlak kunnen zorgen. Daarom hebben we nog een traject waarin de externe gespreksleider en ik met deze groep eigenaren spreken. We geven mee welk proces er is ingezet, wat de bedoeling is, maar bovenal wat hun eigen kansen zijn en welke keuzes ze daarvoor kunnen maken. Want ook zij moeten erop kunnen vertrouwen dat ze worden gehoord en dat hun belangen goed worden betrokken. Uiteindelijk maakt iedere grond­eigenaar een eigen keuze.

Mijn rol als gebiedsregisseur is om mij tussen de partijen te bewegen en verbindingen te leggen met de omgeving, de organisatie en het bestuur.

Update Tekst: Ciska de Jong: "Nu, enige tijd na het interview, kunnen wij melden dat er overeenstemming is bereikt over een integraal plan van de initiatiefnemers, de zogeheten Tafel van Zandzoom. Inmiddels heeft een aantal grondeigenaren de gronden verkocht aan andere initiatiefnemers. Op dit moment hebben 47 grondeigenaren aangegeven dat zij een anterieure overeenkomst willen tekenen met de gemeente. De ondertekenaars vertegenwoordigen bijna 95% van het aantal te realiseren woningen in Zandzoom Heiloo. Al met al een fraai resultaat van deze proeftuin Omgevingswet. De feestelijke ondertekening is begin juli in het Klooster.

Behalve de initiatiefnemers van de Tafel van Zandzoom, zijn daarbij het college van B&W van Heiloo, het Expertteam Woningbouw van het ministerie van BZK en de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland aanwezig."

5

Dubbelinterview

NOVI: regieaanwijzing voor een complexe wereld

6

In de Nationale Omgevings­ visie geeft de rijksoverheid haar visie op hoe we via ruimtelijke ordening recht doen aan alle uitdagingen in onze leefomgeving van de 21e eeuw. Dat vereist een funda­ menteel andere aanpak voor overheden én marktpartijen.

Emiel Reiding, directeur NOVI, en hoogleraar gebieds­ ontwikkeling Co Verdaas blikken vooruit.

Auteurs: Simon Kooistra en Inge Janse Foto: Henriëtte Guest

Co Verdaas

Was het moeilijk, een NOVI opstellen?

ER: Ja. En nog steeds. Het ligt gevoelig, want de rijksoverheid is nu eenmaal sterk verkokerd. Maar sommige problemen van nu zijn groter dan de departementen individueel kunnen oplossen. Bij de NOVI zijn alle beleidsterreinen daarom met elkaar verweven. We willen bijvoorbeeld veel windmolens plaatsen. Dat kun je niet binnen de energiesector oplossen, want het raakt ook landbouw, natuur, woningbouw en infrastructuur.

Is de NOVI wel sturend genoeg?

De visie leest wat vrijblijvend.

ER: Er zullen zeker mensen zeggen: er moeten meer keuzes inzitten. Maar we kunnen als rijksoverheid niet zeggen: dáár komen die windmolens, dáár die woonwijken, en jullie moeten verder allemaal je mond houden. Zo zit Nederland niet in elkaar. En terecht.

We hebben afgesproken dat provincies en gemeenten over ruimtelijke keuzes gaan. Een nationale visie kan dus niet dirigistisch top-down zijn.

CV: Het is ook te makkelijk om de NOVI te fileren als instrument voor ruimtelijke ordening. Ga je uit van de complexiteit van hoe we ruimtelijke ordening aanpakken in dit land, dan is de NOVI een stap de goede richting op. Het is vooral een procesomschrijving.

ER: Toen we hieraan begonnen, zei iedereen: een NOVI die iets voorstelt, moet wel richting geven. Maar zodra we iets op papier zetten, was het al gauw te veel richting.

CV: Als kamerlid overlegde ik soms met het Interprovinciaal Overleg. Iemand kwam dan namens alle provincies het standpunt prediken, maar zei na afloop: heb je nog tien minuten, dan vertel ik je wat ik hier écht van vind. Binnen die complexiteit biedt de NOVI vooruitgang.

Er worden alleen nog geen echt scherpe, pijnlijke keuzes gemaakt.

Welke keuzes maakt de NOVI wél?

ER: Er zitten duidelijke uitgangspunten in de NOVI die een breuk vormen met het eerdere beleid voor ruimtelijke ordening.

Vroeger deelden we Nederland in met ruimte voor gescheiden functies, zoals de Bijlmer gebouwd is. Hier natuur, daar landbouw, en daarnaast een stad.

Die trend is gekeerd, maar in het beleid is dat nog niet doorgevoerd. Hopelijk helpt de NOVI daarbij. We moeten ook wel, want elk departement claimt meer ruimte.

Dat kan natuurlijk niet, want elke post­ zegel in Nederland is al ingericht. Daarom moeten we echte keuzes maken, maar dat kan de NOVI niet voor Nederland als geheel. Amsterdam is geen Rotterdam, en de Veluwe geen Randstad.

CV: Daarin verschillen we van mening.

Ik denk dat het Rijk sommige keuzes wél moet maken, omdat provincies er onderling niet uitkomen. Neem retentie­ gebieden voor water, nodig voor droge zomers. Die aanwijzen zijn pijnlijke keuzes, waarbij het Rijk op z’n minst moet coördineren, anders kom je er niet uit.

ER: Dat doen we ook, want we wijzen een aantal NOVI-gebieden aan. De ruimtelijke ontwikkeling van die gebieden is zo ingewikkeld, dat we er binnen de huidige aanpak en kaders niet uitkomen. In die gebieden gaat het Rijk daarom actief meedoen. Neem de Peel in Zuid-OoostBrabant met de varkenshouderijen. Dat gebied heeft de slechtste lucht van Nederland, bezit weinig ruimtelijke kwaliteit, en de boeren verdienen weinig.

Niemand weet hoe dat op te lossen is, want alles hangt met alles samen.

Daar zijn de NOVI-gebieden voor bedoeld, om analytisch en vanuit alle perspectieven eerst te zoeken naar mogelijke oplossingen. Pas dan bepaal je wie wat moet doen, en hoe dat betaald moet worden. Doe je dat direct bij aanvang, dan zit het gelijk weer in een koker. Naar die werkwijze moeten we toegroeien.

We moeten de NOVI dus niet zien als concrete handleiding voor ruimtelijke ordening, maar vooral als een regie-aanwijzing?

ER: Ja, en dan vooral als eerste stap daarin, niet als het ultieme antwoord in één keer. De NOVI is een permanent proces, en de visie wordt elk jaar zonodig aangepast. Dat is heel anders dan in hoe we als het Rijk ruimtelijke ordening in het verleden aanpakten.

CV: Beleid volgt altijd volgend op urgente vraagstukken en pijnlijke dilemma’s die zo hoog oplopen dat je wel moet optreden.

Dat is de plus van de NOVI: dat je eenmalig een richting schetst, en vervolgens de verantwoordelijkheid daar legt waar die hoort. Maar the proof of the pudding is in the eating. Gaan de decentrale overheden straks echt de pijn van de keuzes opzoeken? Of blijven we nog tien jaar praten zonder iets te doen?

Wat zijn de meest concrete gevolgen van de visie?

Emiel Reiding

Wat zijn de juridische consequenties van de NOVI voor gemeenten?

ER: De NOVI is niet juridisch bindend voor lagere overheden. Maar we maken wél afspraken met de koepelorganisaties.

Ga er dus maar vanuit dat de NOVI in elk gemeentehuis wordt gelezen. Vaak zullen zij denken: hier hebben mensen al over nagedacht, laten wij het ook maar zo doen.

En private partijen? Wat merken zij van de NOVI? ER: Uit gesprekken blijkt dat ze van sommige onderdelen blij worden, en van sommige minder blij. Energiebedrijven die geen warmtenetten aanleggen, zijn logischerwijs niet zo tevreden met onze voorkeur daarvoor. Ontwikkelaars zijn blij met de verstedelijkingsstrategie. Zij zijn ook groot voorstander van de NOVIgebieden, want dat geeft hen meer zekerheid over waar de inspanningen van het Rijk zich op richten.

ER: Als rijksoverheid waren we jaren een beetje afwezig in de ruimtelijke ordening, en we komen nu weer terug. Dat zie ik als een cultuurverandering. Pas over tien jaar kunnen we zeggen wat dit heeft opgeleverd. Bovendien staat er ook voldoende concreets in. Er is een hele strategie voor verdichting van de steden uitgewerkt, interdepartementaal en interbestuurlijk. Die strategie gaat daarom niet alleen over het toevoegen van stenen, maar ook over bereikbaar­ heid, gezondheid, groen en water. En voor ons als Rijk is die aanpak bindend.

CV: In mijn gesprekken met alle deel­ nemers van de SKG, kwam één rode draad naar voren. Gaan we gewoon door hoe we het nu doen, zei iedereen, dan valt alles binnen een paar jaar stil, want op onszelf kunnen we niet de verantwoor­ delijk­heid nemen voor de grote opgaven.

Blijkbaar hebben we die druk nodig om tot een andere werkwijze te komen.

Bovendien kunnen wij mede bepalen bij projecten. De grootste kostenpost bij verstedelijking is namelijk de aanleg van mobiliteit, en het geld daarvoor komt van de rijksoverheid. Stel dat een stad binnenstedelijk wil verdichten.

Als rijksoverheid vinden wij daar niets van, totdat de gemeente zegt: dan moeten we wel de tram doortrekken en het station bijplussen. Dan pakken wij de verstedelijksstrategie van de NOVI erbij, en kijken of de gekozen locaties goed liggen binnen de bestaande infrastructuur. Wij bepalen dus niet door locaties aan te wijzen, maar wel bij het realiseren van de plannen.

ER: Er komt wat mij betreft niet één departement dat dit allemaal gaat bestieren. Ook pleit ik er niet voor dat er één fonds komt voor ruimtelijke ordening.

Daar wordt het alleen maar ingewikkelder van. Wat ik wél hoop en verwacht, is dat we een model krijgen dat past bij de netwerksamenleving. Daarin zijn we gewend om in steeds wisselende verbanden op gelijkwaardig niveau samen te werken. Wat is de opgave, wie zijn er nodig, waar zit het geld? Daarmee maken we een langjarig programma dat vertelt wat we gezamenlijk willen bereiken. We moeten ook veel meer toe naar publiek-private samenwerking om gebiedsontwikkelingen voor elkaar te krijgen. Dat past bij hoe complex de wereld nu in elkaar zit.

Als laatste: hoe ziet de wereld er over tien jaar idealiter uit, als de NOVI een succes is geworden?

Hoe werkt de ruimtelijke ordening in Nederland dan?

7

Flevoland is ideale proeftuin en Kadaster faciliteert initiatief­ nemers

Almere Oosterwold Foto: Andrew Moore, National Geographics

Auteur: Céline Janssen

Flevoland Interview

De Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) groeit met de provincie Flevoland en het Kadaster uit tot een netwerk van 39 publieke en private deelnemers.

Hoe zien deze nieuwkomers hun rol?

Flevoland is “de uitgelezen proeftuin voor innovatieve kennisontwikkeling”, het Kadaster “vervult een schakelrol tussen beleid en uitvoering en heeft veel expertise over kavelruil en eigenaar­ schap.”

“In het meerkernige Almere kunnen we met innovaties boven het maaiveld uitsteken” Hoe houdt de provincie

Flevoland zich bezig met gebiedsontwikkeling?

Hillebrand Koning (programmamanager): "Flevoland werkt met 5 gebiedsmanagers aan 13 gebiedsprogramma’s in de provincie, zoals Luchthaven Lelystad, Almere 2.0 en de Floriade. Met het Rijk en de gemeente Almere heeft Flevoland bijvoorbeeld de afspraak gemaakt om de komende decennia 60.000 woningen aan Almere toe te voegen, en de daarbij horende onderwijs-, cultuur- en sportvoorzieningen te ontwikkelen. In deze samenwerking tussen overheden merk je een natuurlijke rolverdeling.

Almere is zelf natuurlijk ontzettend druk met de ontwikkeling van de stad, maar als provincie ben je in staat om daar net boven te hangen en de nadruk te leggen op kennisontwikkeling en -deling. Ook hebben we de mogelijkheid om de schakel te zijn naar het Europese niveau en ons bezig te houden met subsidies voor kennis en innovatie."

Flevoland is de jongste provincie

van Nederland. Welke kansen biedt dit voor het kennisdomein gebiedsontwikkeling?

“Elke gemeente in Nederland is bezig met grote opgaven, zoals het klimaatneutraal en gasloos maken van woningen. In een stad als Almere zien we mogelijkheden om boven het maaiveld uit te steken. Ze is opgezet als meerkernige stad in de filosofie van Ebenezer Howards tuinstad.

Omdat er zoveel ruimte is en omdat ze nog zo snel groeit, heeft Almere de kans om koploper in Nederland te zijn voor

8

innovaties in energie, gezondheid en stadslandbouw. Zo doen we bijvoorbeeld een verkenning naar de mogelijkheden van ultradiepe geothermie voor stadverwarming.”

“Daarnaast zijn we als provincie koploper in windenergie en onderzoeken we of we via accu's energie kunnen opslaan en gebruiken voor de stad. In Flevoland is nog veel ruimte voor experimenten. Als provincie proberen we goed contact te onderhouden met de academische wereld en kennisinstellingen om kennisinnovatie te realiseren. Je kunt Flevoland daarom zien als proeftuin voor gebiedsontwikkeling in Nederland.”

Welk project moet gebieds­

ontwikkelend Nederland in de gaten houden?

“Oosterwold in Almere is een gebied van 4300 hectare waar 15.000 woningen worden gerealiseerd. Het bijzondere is dat de overheid bewust niets doet en de initiatiefnemers alles zelf organiseren: het bouwen van de woningen en het verzorgen van gas, water en licht. Dat dit op zo’n grote schaal gebeurt, maakt Oosterwold koploper in organische gebiedsontwikkeling in Nederland en zelfs Europa.”

Zeven oude mannen in de keet

Column

die bouwclaim betalen ze een rentevergoeding (zonder afnameplicht).

Zo ontstaat een prikkel om snel tot productie te komen. Ook is opgenomen dat de gemeente het recht heeft om, als de samenwerking bevalt, nieuwe bouwclaims te verlenen onder dezelfde voorwaarden. Eenzijdig, subjectief, maar het werkt om partijen scherp te houden.

Auteur: Frank ten Have Adviseur gebiedsontwikkeling / Partner Deloitte Real Estate Advisory

Kadaster “Elke ruimtelijke vraag gaat gepaard met een herschikking van grond en eigendom” Welke rol speelt het Kadaster bij

gebiedsontwikkelingen?

Meri Loeffen (districtmanager Ruimte en Advies): “Het Kadaster vervult een schakelrol tussen beleid en uitvoering en neemt een onafhankelijke positie in. We zetten onze data en instrumenten voor grond, eigendom en ruilen in voor de gebiedsprocessen in landelijk en stedelijk gebied. Daarmee faciliteren we initiatiefnemers en monitoren we voor de beleidsverantwoording. Waar het in het verleden vooral ging om het ondersteunen van de wettelijke ruilverkavelingstrajecten, gaat het voor de Omgevingswet meer en meer over het faciliteren van de initiatiefnemers.”

Wat is een voorbeeld van een

gebiedsontwikkeling waarbij het Kadaster actief is?

“In Zeijen, Drenthe, nam een collectief van boeren het initiatief voor een gebiedsontwikkeling. Het begon met planmatige kavelruil met twee doelstellingen: de verbetering van de landbouwstructuur en de realisatie van Natuur Netwerk Nederland. De doelstellingen zijn uitgebreid naar het realiseren van duurzame energie, CO2-reductie en verbeteren van biodiversiteit. Wij helpen de initiatiefnemers met de afstandsverkorting voor de landbouw, dus het verminderen van vervoersbewegingen van en naar het land. Dat doen we door de verbetering van de verkeersveiligheid en de CO2-reductie in beeld te brengen. We benutten onze kennis om met eigenaren

en belanghebbenden een passende puzzel in het gebied te maken, waarmee deze doelstellingen gerealiseerd worden.

Beleid en belangen worden op die manier met elkaar verbonden."

Wat is de grootste opgave voor

gebiedsontwikkeling?

“In de grote opgaven zoals klimaatadaptatie en de energietransitie zie ik, puur vanuit het proces bekeken, parallellen met het verleden. In Nederland heeft iedere vierkante meter een functie en een eigenaar. Dus als er een ruimtelijke vraag is, vraagt dat om herschikking hiervan. Of het nu om de voedselproductie in de naoorlogse tijd gaat, om de realisatie van de Ecologische Hoofdstructuur of om de aanleg van nieuwe natuurnetwerken eind jaren '90: er blijft altijd een proces nodig met grond, eigenaren, instrumenten en iemand die het proces begeleidt.”

Er wordt wel eens gevraagd wat mijn favoriete project is. Dat is…

RijswijkBuiten, een nieuwbouw­ ontwikkeling in Rijswijk met zo’n 4000 nieuwbouwwoningen. Ik ben daar sinds 2008 – in wisselende mate – bij betrokken. Waarom is dit mijn favoriet?

Allereerst vanwege de ‘zeven oude mannen in de keet’. Bij de aanvang zijn er zeven (50-plus) ambtenaren uit de gemeente samengegaan in een programmabureau op de locatie zelf (de keet). Zij kennen de gemeente, de gemeentelijke organisatie en hun bestuurders. Deze ontwikkeling is een nieuwe, spannende, laatste uitdaging in hun gemeentelijke carrière. Daarmee is voor 15 jaar continuïteit aanwezig en wordt/is een enorme kennis en expertise opgebouwd.

Ten tweede vanwege de samenwerking met marktpartijen. Daarbij is geselec­ teerd op partner en niet op plan.

Plannen wisselen, maar partners niet (of minder). Die partners zijn geselecteerd op complementaire kennis: vastgoed­ exploitatie, duurzaamheid en branding.

Daarvoor worden ze beloond met een bouwclaim. Over de grondwaarde van

De derde reden betreft duurzaamheid.

Op de locatie is geen aardgasinfrastructuur aangelegd en alle woningen moesten (al vanaf 2012) volledig duurzaam (EPC nul) zijn. Alle extra kosten (zonnepanelen, WKO, warmtepomp) worden door een private partij gefinancierd en in een lease­ contract met de bewoners in rekening gebracht. Die bewoners hebben daarbij een keuze, maar worden zo ontzorgd. Op deze manier worden bovendien kosten uit de stichtingskosten verplaatst naar de exploitatiefase. De private partij heeft een belang bij zo duurzaam mogelijke installaties, omdat niet de investerings­ kosten, maar de life cycle-kosten van belang zijn1.

Tot slot: de gemeente voert zelf de grondexploitatie en neemt dus ook een financieel risico. Hierbij moet gezegd dat de gemeente nauwelijks profiteert van de macro-economische investerings­ impuls van circa 1,5 miljard euro in het gebied. Zelfs de extra OZB-opbrengsten per nieuwbouwwoning (gemiddeld 297 euro per jaar) worden grotendeels (circa 240 euro per woning) weer afgetrokken van de uitkering uit het Gemeentefonds.

Van die investeringsimpuls vloeit wel circa de helft terug naar de Rijks­ begroting. In termen van profijt, proportionaliteit en causaliteit is er dus wat voor te zeggen dat het Rijk stimuleringsbijdragen levert aan gemeenten om die nieuwbouw te bevorderen

1 Zie ook het artikel ‘Private financie­ ring in de verstedelijkingsopgaven’ op Gebiedsontwikkeling.nu RijswijkBuiten Foto: Dura Vermeer

“Een verandering van de laatste jaren is het verdwijnen van de ruimtelijke uitvoeringsdienst van het Rijk. Hoewel het Kadaster in zijn onafhankelijke positie een stukje van dat gat kan opvullen, zie ik het versterken van de schakel tussen Rijk, regio en samenleving als grootste uitdaging om de omvangrijke opgaven aan te pakken. Hoe kunnen initiatieven samengebracht en gefaciliteerd worden?

En wie pakt de regie? Voor het actief verder helpen van beleid naar uitvoering is alle kracht van betrokken partijen nodig. Dat vraagt om meer regie vanuit het Rijk.”

9

Leren van Hong Kong, Londen en New York

Geen verstedelijking zonder openbaar vervoer Auteurs: Tom Daamen en Simon van Zoest

Het openbaar vervoer blijft in Nederland achter in de verstedelijkingsopgave. De overheids­ middelen blijken ontoereikend. Voor onderzoek naar alternatieve financiering (het geld vooraf beschikbaar stellen) en bekostiging (het afbetalen) kijken we naar het buitenland.

We bespreken drie voorbeelden en komen tot twee cruciale inzichten.

In wereldsteden experimenteren over­ heden met de koppeling tussen ov en vastgoedontwikkeling in aanpalende gebieden. Een vaak aangehaald voorbeeld is de koppeling in Hong Kong.

Deze metropool bekostigt het toevoegen van een metrolijn voor een deel met inkomsten uit vastgoedontwikkeling nabij de nieuwe stations. Samen met de exploitatieopbrengsten zorgt dit ervoor dat er geen overheidssubsidie nodig is.

Een ander voorbeeld is Crossrail, een project van nieuwe spoorlijnen door de binnenstad van Londen. Hieraan betalen niet alleen de ontwikkelaars van nieuw vastgoed mee, maar ook bestaande vastgoedeigenaren. Dat gebeurt via zogeheten baatbelasting: vastgoed stijgt

door de nieuwe ov-verbindingen in waarde, dus een deel ervan mag door Crossrail worden afgeroomd.

Ten slotte spreekt Hudson Yards tot de verbeelding. Bij dit megalomane project in New York bouwen partijen een grote hoeveelheid vastgoed bovenop een rangeerterrein, inclusief een nieuwe metrolijn naar het gebied. De metrolijn wordt voor een groot deel bekostigd door het reserveren van alle toekomstige ozb-inkomsten uit het nieuwe vastgoed.

Leren van het buitenland Zijn deze succesvolle voorbeelden uit het buitenland een-op-een te kopiëren naar Nederland? Dat is nog niet zo makkelijk.

Om de vertaalslag goed te maken,

Onderzoek

moeten lokale overheden niet alleen kijken naar financiële haalbaarheid en instrumenten, maar ook naar lokale (markt)omstandigheden én publiekprivate spelregels. Deze zijn zowel geworteld in wet- en regelgeving als in de lokale cultuur.

De combinatie van spoor- en vastgoed­ ontwikkeling in Hong Kong wordt succesvol genoemd omdat er geen overheidssubsidie aan te pas komt.

Daarbij geldt wel dat Hong Kong een immense dichtheid heeft en een overheid die particulier autobezit ontmoedigt. De bevolking reist dus grotendeels met het ov, wat zowel de opbrengsten uit de ov-exploitatie als de waarde van grond bij nieuwe metrostations opstuwt.

Het instrument van baatbelasting dat Crossrail in Londen kan toepassen wordt weliswaar veel bediscussieerd, maar heeft ook een lange traditie in het Verenigd Koninkrijk. Dat maakt het makkelijker om daar een dergelijke bekostiging te introduceren. Deze belasting voor Crossrail is boven­dien ingevoerd als

aanvulling op een bestaande regeling. Er was geen nieuwe wetgeving nodig.

In New York is de bekostiging mede mogelijk doordat het lokale belasting­ regime ruimer en vrijer is dan bij ons. Als een Nederlandse gemeente na een gebiedsontwikkeling meer ozb ontvangt, doet de rijksoverheid dit bovendien teniet door een lagere uitkering uit het Gemeente­­fonds. Het New Yorkse model is daarom alleen navolgbaar als gemeen­ ­ten grotere lokale belasting­ruimte krijgen én de gemeentefonds­systematiek rond ozb wordt aangepast.

Twee randvoorwaarden De cases uit het buitenland laten veel­ belovende koppelingen van openbaar vervoer met gebiedsontwikkeling zien.

Daarvoor bestaat niet één uniforme aanpak. Deze verscheidenheid komt niet alleen voort uit verschillen tussen de steden en projecten, maar ook uit de publiek-private spelregels die gebaseerd zijn op lokale wetgeving en cultuur.

Ondanks deze zogenaamde institutionele verschillen, is het waardevol om buiten­ landse voorbeelden te spiegelen aan de Nederlandse praktijk. Het verkennen van de werking van nieuwe instrumenten is vooral interessant als we de kwaliteit van de gebouwde resultaten en de ervaringen van betrokken partijen erbij betrekken.

De Nederlandse praktijk kan dus zeker leren van succesvolle koppelingen van openbaar vervoer en gebiedsontwikke­ ling in het buitenland. Twee randvoor­ waarden zijn daarbij echter cruciaal.

Allereerst is het van belang om voorbij het instrument of ‘de sluitende business case’ te kijken, en institutionele verschillen integraal mee te nemen in de analyse.

Het wetenschappelijk inzicht dat hierbij centraal staat, is dat ieder nieuw instrument ook om een andere (belasting) wetgeving en samenwerkingscultuur vraagt. Het is in dat licht bemoedigend dat minister Ollongren van BZK samen met de VNG de verruiming van het lokale belastinggebied onderzoekt.

Ten tweede valt het op dat de maat­ regelen voor de bekostiging van ov in Hong Kong, Londen en New York nauw aansluiten op het bestaande, lokale publiek-private speelveld. Dit zorgde in die steden voor meer politiek en maat­ schappelijk draagvlak rond de maat­ rege­len, en dus voor minder onrust en risico’s. Meer doen met het bestaande is bij alternatieve financiering en bekos­ tiging van ov-infrastructuur dus een gepast adagium. De Nederlandse verstedelijkingsopgave, waarin verdichting langs bestaande infra­ structuur en menging van functies voorop staat, biedt hiervoor uitstekende condities. Oftewel: innoveer, maar wel met mate.

Hudson Yards, New York, in 2017.

Foto: Céline Janssen

Noteer de datum:

7 november Jaarcongres Gebieds­ ontwikkeling 2019

Praktijkleerstoel verbindt maatschappelijke opgaven Dit najaar organiseert de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling haar jaarcongres ‘Meer waarde door samenwerking’.

Op donderdag 7 november spreken we met elkaar over de cruciale rol die gebiedsontwikkeling speelt in de uitdagingen van de Nederlandse verstedelijkingsopgave. Wonen en werken, mobiliteit, energie en klimaat zijn kernthema’s in ons kennispro­ gramma. Er wordt veel van gebiedsontwikkeling verwacht in het verbinden van partijen en het koppelen van oplossingen binnen deze thema’s. Het afgelopen jaar hebben we hierover samen met onze partners veel kennis opgehaald en ontwikkeld. Die kennis zullen we, aangevuld met de nieuwste wetenschappelijke inzichten, praktijkervaringen en projectvoorbeelden, delen in een inspirerend en interactief dagprogramma. Blokkeer deze datum dus in uw agenda! De opzet, sprekers en deelthema’s van het jaarcongres worden de komende maanden bekendgemaakt.

Aankondiging:

Oproep

SKG award

Naast bijdragen van de ruim 40 publieke en private partners van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling, bepalen experts van kennisinstituten, praktijknetwerken en brancheorganisaties de inhoud van het jaarcongres samen met de praktijkleerstoel. Wilt u een onderwerp agenderen of een kennissessie organiseren?

Laat het ons dan weten via gebiedsontwikkeling@tudelft.nl

voor duurzame gebieds­ ontwikkeling

Tijdens het afscheid van Agnes Franzen als SKG-directeur op 27 september 2018 is de SKG Award in het leven geroepen.

De award is een blijk van waardering voor het werk van Agnes in de ruim 10 jaar dat zij stichtingsdirecteur was. Naast haar onder­ zoek, onderwijs en inhoudelijke bijdragen, is haar platform Gebiedsontwikkeling.nu uitgegroeid tot een begrip in de praktijk.

In de publicaties van Agnes zelf ligt het accent vaak op duur­ zaamheid. Ook was zij nauw betrokken bij een van de eerste grote duurzame gebiedsprojecten: RijswijkBuiten. Mede daarom zal de SKG Award worden uitgereikt voor een bijzondere prestatie in duurzame gebiedsontwikkeling.

Een deskundige jury, bestaande uit een selectie van leden uit de SKG-deelnemersraad, maakt in het najaar vijf genomineerden bekend. Op 7 november 2019 stelt juryvoorzitter Co Verdaas tijdens het Jaarcongres Gebiedsontwikkeling de top drie aan u voor, waarna we de winnaar bekendmaken.

Vanaf heden zijn inzendingen voor de SKG Award 2019 mogelijk. Kijk voor de voorwaarden en criteria op www.gebiedsontwikkeling.nu/award.

Denk mee met de SKG SKG Kennisprogramma 2018-2021 wonen

mobiliteit

energie

klimaat

proces

waarde

ontwerp

samenwerking

inclusief

vernieuwend

verankerd

11

Partner worden

Over de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling De Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (kortweg: SKG) verbindt een groeiend aantal publieke, private en maatschappelijke organisaties die zich richten op de praktijk van gebiedsontwikkeling. SKG-partners doen een jaarlijkse schenking aan de stichting en geven samen met de TU Delft richting en inhoud aan het kennisprogramma van de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling. Hiermee vervult de SKG haar missie: het bevorderen van een professionele, reflectieve gebiedsontwikkelingspraktijk gericht op een duurzame gebouwde omgeving.

Verder lezen over gebiedsontwikkeling?

GO

Op www.gebiedsontwikkeling.nu, ons onafhan­ kelijke platform, bieden we dagelijks kennis, nieuws en debat voor professionals en studenten. U kunt het nieuws van Gebiedsont­ wikkeling.nu ook volgen via Twitter, Facebook, LinkedIn en onze tweewekelijkse nieuwsbrief.

Onze doelstellingen: De missie van de SKG valt uiteen in vijf samenhangende doelstellingen die leidend zijn in alle activiteiten van de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling.

1. Het ontwikkelen van kennis en instrumenten voor de gebiedsontwikkelingspraktijk 2. Het verbinden van voor het vak relevante partijen, kennisdisciplines en beleidssectoren 3. Het bevorderen van (meer) kwaliteit, duurzaamheid én voortgang in projecten 4. Het bijdragen aan voor het vak relevante opleidingen en onderzoeksprogramma’s 5. Het stimuleren van kennisuitwisseling en dialoog tussen wetenschap en praktijk.

Statistieken Gebiedsontwikkeling.nu

Prestaties Gebiedsontwikkeling.nu (gemiddeld per maand, tussen januari en mei 2019) i Aantal sitebezoeken: +23 duizend i Aantal unieke bezoekers: +17 duizend i Aantal bekeken pagina’s: +33 duizend Meest populaire onderwerpen (tussen januari en mei 2019) 1. Co Verdaas & Tom Daamen: participatieplicht raakt iedereen 2. Nieuw type woningen moet gezinnen in de grote stad houden 3. Wat, waar en voor wie bouwen we?

4. Van parkeernorm naar mobiliteitsnorm 5. Amsterdamse proeftuin voor aardgasvrije wijken: vijf lessen uit de eerste ervaringen Volgers social media & nieuwsbrief  Twitter (@GebiedsontwNu):  LinkedIn (Gebiedsontwikkeling.nu):  Facebook (@GebiedsontwikkelingNu):  Nieuwsbrief (www.gebiedsontwikkeling.nu):

3.332 5.603 584 1.892

MCD is dé universitaire masteropleiding voor gebieds­ ontwikkelaars. Heb je al 5 jaar werkervaring?

Op zoek naar nieuwe inzichten en verdieping?

Kijk op www.mastercitydeveloper.nl en schrijf je in!"

Team praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

Heeft u interesse om als partnerorganisatie het SKG-kennisnetwerk te versterken, of deel te nemen aan een project of programma?

Neem dan contact op met directeur Tom Daamen (T.A.Daamen@tudelft.nl).

SKG Deelnemersraad: AM Amvest Blauwhoed Bouwinvest BPD De Alliantie Deltacommissaris Gemeente Amsterdam Gemeente Barneveld Gemeente Breda Gemeente Delft Gemeente Den Haag Gemeente Dordrecht Gemeente Eindhoven Gemeente Groningen Gemeente Nijmegen Gemeente Purmerend Gemeente Rotterdam Gemeente Tilburg Gemeente Utrecht Havensteder Heijmans Vastgoed Hurks Kadaster Ministerie van BZK Ministerie van I&W NS Stations Provincie Flevoland Provincie Gelderland Provincie Noord-Brabant Provincie Noord-Holland Provincie Zuid-Holland Rabo REF Rijksvastgoedbedrijf Staatsbosbeheer Synchroon Syntrus Achmea REF VORM Waterschap AGV

Kring van Adviseurs: Akro Consult Brink Groep Deloitte Movares Over Morgen PT Rho Stibbe V.l.n.r.

Simon van Zoest (onderzoeker), Geeta Bhoewar (managementassistent), Simon Kooistra (hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling. nu), Sebastien Reinink (student-assistent), Inge Janse (adjuncthoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu), Hedwig van der Linden (onderzoeker), Tom Daamen (directeur SKG), Agnes Franzen (strategisch adviseur), Co Verdaas (hoogleraar Gebiedsontwikkeling), Casper Kraai (student-assistent), Jolien Kramer (coördinator / onderzoeker), Ineke Lammers (studentassistent) en Céline Janssen (promovenda).

Niet op de foto: Helen Jager (communicatieadviseur).

Denk mee, doe mee, en stuur uw bijdragen naar de redactie.

Colofon

Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) / Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft Juli 2019

Redactie: Tom Daamen, Inge Janse , Helen Jager , Céline Janssen , Simon Kooistra, Casper Kraai, Jolien Kramer, Ineke Lammers, Hedwig van der Linden, Sebastien Reinink, Co Verdaas, Simon van Zoest

 Gebiedsontwikkeling.nu

Met medewerking van:

 @GebiedsontwNu

Paul Depla, Ciska de Jong, Frank ten Have, Hillebrand Koning, Meri Loeffen, Bert Pol, Emiel Reiding

 Gebiedsontwikkeling.nu

Locatie redactie: Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft Afdeling MBE Julianalaan 134 2628 BL Delft Faculteit Bouwkunde

 +31 (0) 15 27 84159  redactie@gebiedsontwikkeling.nu