Gebiedsontwikkeling.krant - wintereditie 2019

Gebiedsontwikkeling.krant Wintereditie 2019

GO

Een uitgave van: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) / Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft

‘Junior en senior’ over ontwerpend onderzoek p. 6 Herontwikkeling scheepswerf in Gdansk p. 3

Veranderende woningvraag in Overijssel p. 9

Lessen uit Hamburg, Kopenhagen en Rijswijk p.10

Foto: Joke Schot

Anticiperen op demografische trends in gebiedsontwikkeling

Wat, waar en voor wie bouwen we?

Auteurs: Tom Daamen & Céline Janssen

Meer eenpersoonshuishoudens, nieuwe woonvormen en immigratie: dat zijn de belangrijkste kenmerken van hoe Nederland de komende tientallen jaren verandert. Wetenschappers lichten toe wat deze demografische trends betekenen voor gebiedsontwikkelaars.

Hoewel in het ruimtelijkordeningsdebat wordt gesproken over 1 miljoen woningen voor 2030, bestaat er geen consensus over waar deze woningen komen en wat voor type ze moeten zijn. Oftewel: voor wie en waar moeten we de komende decennia in Nederland bouwen? De Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling gaat zich samen andere experts nadrukkelijk met deze vraag bezighouden. Want door alle symptomen van de hoogconjunctuur heen, is het zaak om gestaag aan goede, duurzame stedelijke gebieden te (blijven) werken. De wetenschap heeft hierin een bijdrage te vervullen.

Onderzoek

Demografie in beweging De Nederlandse bevolking is in beweging en groeit volgens recente CBS-prognoses (met een de bandbreedte tussen 16 en 21 miljoen) tot 18,4 miljoen inwoners in 20601.

Voor de woningnooddiscussie is het essentieel om de autonome demografische trends in beschouwing te nemen. “De grootste instinker van vlug enorme torens bouwen voor bijvoorbeeld starters, is natuurlijk dat we diezelfde torens over 10 jaar niet meer nodig hebben”, waarschuwde Ellen van Bueren, hoogleraar Urban Development

Management aan de TU Delft, bijvoorbeeld eind 2018 in een tv-uitzending van EenVandaag2. De vraag rijst daarom: welke demografische veranderingen bieden de gebiedsontwikkelaars houvast?

Drie ijzeren trends dringen zich op.

1

Vergrijzing en meer eenpersoonshuishoudens

Ten eerste: Nederland vergrijst. Het CBS voorspelt dat de huidige 19% 65-plussers groeit naar 26% in 20403. Omdat deze groep steeds vaker alleenstaand is, komt de woningvraag in Nederland voor een groot deel uit senioren voort. Het Planbureau voor de Leefomgeving verwacht daarbij dat, vanwege de levensloop van de babyboomgeneratie, na 2030 een grote groep senioren uit hun koopwoningen stroomt4.

Ook het aantal alleenstaanden, bijna 3 miljoen, neemt jaarlijks toe. De woon behoeften van deze groep zijn echter zeer divers. Zo gaat een groot deel van de alleenstaande twintigers na een paar jaar samenwonen, terwijl vijftigers vaker alleen blijven. Ook zijn alleenstaanden niet altijd ‘alleen’: een gescheiden persoon kan doordeweeks alleen, maar in het weekend met drie kinderen wonen.

2

In de interviewserie ‘Gebiedsontwikkeling voor alle leeftijden’ kijken een junior en senior expert wat zij van elkaar kunnen leren. Hedwig van der Linden (TU Delft) en Jeroen de Willigen (De Zwarte Hond) bespreken hun ervaringen met ontwerpend onderzoek. Lees verder op pagina 6.

Nieuwe gemeenschapszin en dreigende segregatie

Omdat het aantal alleenstaanden vanwege vergrijzing en individualisering groeit, én omdat familiebanden voor veel mensen niet langer de enige sociale context zijn, ontstaat er behoefte aan een grote verscheidenheid aan woningen. Dat betoogde bijzonder hoogleraar Sociale Demogafie Jan Latten halverwege 2018 in Trouw5. Zijn verwachting is dan ook dat collectieve manieren van wonen steeds meer in trek komen: denk aan hofwoningen of gedeelde ruimtes binnen een wooncomplex. Collaboratieve huisvesting kan bovendien een oplossing bieden voor de toenemende zorgbehoefte door een groeiend aantal ouderen. Een waarschuwing hierbij komt van Kim Putters, directeur Sociaal Cultureel Planbureau, begin 2018 in het magazine van BPD. Via het creëren van gemeenschapszin en het opzoeken van ‘gelijken’, kan namelijk ook segregatie en uitsluiting plaatsvinden6. Gerard Van Bortel, Housing-onderzoeker aan de TU Delft, benadrukt daarom het belang van debat over nieuwe woonvormen, die volgens hem nog in de kinderschoenen staan. Want om de leefomgeving echt sociaal te maken, moet je afwegen waar je inzet op groepsvorming, en waar juist op mengen.

Lees verder op volgende pagina

3

Toenemende immigratie en diversiteit

De bevolking van Nederland groeit meer door immigratie dan door natuurlijke aanwas. Het CBS verwacht dat het aantal inwoners met een migratieachtergrond stijgt van 3,9 miljoen nu naar 6,3 miljoen in 2060. Deze groept vormt dan een derde van de bevolking7. De Wetenschappelijke Raad voor Regeringsbeleid (WRR) raadt beleidsmakers aan te investeren in sociale cohesie. Toenemende diversiteit naar afkomst op buurtniveau gaat namelijk samen met “minder positieve thuisgevoelens, meer onveiligheidsgevoelens, zwakker ervaren buurtcohesie en meer geregistreerde criminaliteit”8.

Let op vraag én doorstroom Deze drie trends bieden, dwars door de huidige woningbouwhype heen, voor gebiedsontwikkelaars veel houvast.

Gebiedsontwikkeling is immers een lange-termijnoefening. Projecten die nu starten, zijn pas over tien tot vijftien jaar gerealiseerd. Het is ongewis hoelang de hoogconjunctuur nog aanhoudt, welke rol de rijksoverheid pakt, en of we weer te maken krijgen met een crisis. Maar dát we te maken krijgen met meer eenpersoonshuishoudens, een groeiende behoefte aan variëteit van woningtypen en collectieve woonvormen, en dat er geïnvesteerd moet worden in sociale cohesie, is zeker.

goed begrijpt wat de doelgroep precies wil en dat ook aanbiedt, kun je bewegingen op de woningmarkt sturen.

Wat gebiedsontwikkelaars kunnen doen Het is van belang dat marktpartijen en overheden in gebiedsontwikkeling zorgvuldig overwegen voor wie ze wat voor woningen bouwen. Daarvoor kun je niet enkel de markt zijn werk laten doen, vindt Housing-onderzoeker Van Bortel: “Het wordt tijd dat overheden slimme sturingsinstrumenten ontwikkelen om te zorgen dat investeringen terechtkomen op plekken en bij woningtypes die belangrijk zijn.” De markt (de)reguleren is volgens hem een zoektocht naar een balans tussen verleiden en verplichten: “Een spel van honing en azijn.”

Maar regels en instrumenten zijn niet altijd het meest effectief om het gewenste woningaanbod te creëren. Publieke en private gebiedsontwikkelaars kunnen ook samen de demografische cijfers en marktverkenningen doorspreken waarop zij een gebiedsprogramma baseren. Zo kunnen zij kijken of er meer variëteit in woonvormen aan het plan moet worden toegevoegd. Daarnaast kunnen zij verkennen of woningen gedurende hun levensduur te transformeren zijn voor een andere doelgroep. En bij het verdichten of herstructureren van bestaande wijken, kan de doorstroom worden bevorderd

Gevolgen demografische trends voor woningbouw

Groeiende behoefte aan eenpersoonshuishoudens, variëteit van woningtypen en collectieve woonvormen

“Immigratie al jaren hoger dan voorspeld” Rekening houden met demografische ontwikkelingen vergt ook nauwkeurigheid.

“Verwachtingen blijven gewoon onzeker, de aannames van het CBS zitten er vaak naast. De immigratiecijfers komen al jaren hoger uit dan voorspeld”, legt Peter Boelhouwer uit, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft. Let daarnaast niet alleen op het huidige aanbod en de toekomstige vraag, maar ook op de doorstroom, benadrukt hij. Wanneer je extra appartementen voor ouderen bouwt, bedenk dan: verlaten senioren daadwerkelijk hun koopwoning voor een appartement 20 kilometer verderop, of is hun woonwijk te belangrijk? Alleen als je

2

Wat gebiedsontwikkelaars kunnen doen

door het nieuwe aanbod hierop af te stemmen. In dit proces mag van marktpartijen inventiviteit en ondernemerschap worden verwacht, terwijl overheden bereid moeten zijn om algemene beleidsregels op de (markt) situatie in een gebied af te stemmen.

Meer maatwerk nodig De Commissie-Van Bochove pleitte in 2018 bij haar evaluatie van de Woningwet voor het erkennen van regionale verschillen bij de vaststelling van de sociale huurgrens.9 “Als de sociale huurgrens verhoogd zou worden naar bijvoorbeeld 900 euro, krijgen woningcorporaties de kans om te

1. Bekijk woonbehoeften op lokaal niveau en onderzoek per gebied of meer variëteit aan woonvormen kan worden toegevoegd

2. Let op doorstroom en verken of woningen gedurende hun levensduur geschikt kunnen worden gemaakt voor een andere doelgroep.

3. Maak gebruik van de inventiviteit van marktpartijen en wees als overheid bereid om algemene beleidsregels op de (markt)situatie in een gebied af te stemmen.

4. Inspireer door een sterkere dialoog tussen (ontwerp)praktijk en wetenschap

gaan bouwen voor het middensegment”, stelt Van Bortel. Ook kunnen nieuwe samenwerkingsverbanden ontstaan om experimenten met gemengde woonvormen beter haalbaar te maken. Het is uiteraard nog zeer de vraag of woningcorporaties deze ruimte krijgen. Maar nemen we de roep om meer variëteit in het aanbod op de Nederlandse woningmarkt serieus, dan moeten overheid, corporaties en marktpartijen op verschillende schaalniveaus nader tot elkaar komen.

Ook banken en beleggers willen graag inspelen op de veranderende woningmarkt in Nederland en de regionale verschillen die door demografische trends ontstaan. Voor banken is het in kwetsbare regio’s en gebieden belangrijk dat het onderpand van uitstaande hypotheken niet afglijdt. Daarnaast is er vooral interesse om te investeren in een duurzame gebouwde omgeving, of hier nieuwe financieringsinstrumenten voor te ontwerpen. Zowel professionele partijen als georganiseerde bewoners kunnen hiervoor in aanmerking komen. Want net als in andere Europese landen, brengen in Nederland nieuwe woonconcepten (zoals tijdelijk wonen, flexibele woonruimte en collectieve vormen van wonen en zorg) ook nieuwe financieringsinstrumenten en investeringskansen met zich mee.

ruimte en groen. Regionale verschillen worden daardoor kansen voor nieuwe bouwlocaties en investeringen in infrastructuur. Stedenbouwkundigen, planologen en andere experts kunnen samen onderzoeken wat de ruimtelijke en financiële mogelijkheden zijn om ook buiten de stad met kwaliteit, bereikbaarheid en behoud van groen te bouwen. Want om meer beweging, doorstroming en variëteit in de Nederlandse woningmarkt te krijgen, is een sterkere dialoog tussen (ontwerp) praktijk en wetenschap nodig.

De uitkomsten hiervan ondersteunen bovendien het politieke debat, én voorzien dit van de broodnodige inspiratie.

Bronvermelding 1

Stoeldraijer, L., Duin, C. van, & Huisman,

C. (2017). Bevolkingsprognose 2017– 2060: 18,4 miljoen inwoners in 2060, 4.

2

Bueren, E. van. (2018). Geraadpleegd

op https://www.gebiedsontwikkeling.nu/ artikelen/woontorens-paniekreactie noodzaak/ 3

Stoeldraijer, L., Duin, C. v., & Huisman, C.

(2017). Bevolkingsprognose 2017–2060: 18,4 miljoen inwoners in 2060, 5.

4

Jong, A. d., & Daalhuizen, F. (2014).

Demografie verandert de woningmarkt.

Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 6(2014), 14-16.

5

Latten, 2018. Geraadpleegd op https://

Gezocht: onderbouwde inspiratie

www.trouw.nl/samenleving/-we-denken-

In het ruimtelijke ordeningsdebat wordt gesteld dat er een tekort is aan bouwlocaties. “We realiseren ons niet dat slechts 7% van Nederland bebouwd oppervlakte met woningen is: maak hier 8% van, en het tekort aan bouwlocaties is opgelost”, pareert hoogleraar Boelhouwer die visie.

Onderzoek daarom wie in de drukte van de stad wil wonen, en wie liever een grondgebonden woning in een kwalitatieve woonwijk wil, bepleit hij. Dit sluit aan bij de trend dat mensen, door toenemende digitalisering en mogelijkheden om thuis te werken, steeds vaker bereid zijn om verder van hun werk te wonen, in ruil voor meer

in-nederland-over-van-alles-na-maar niet-over-de-bevolkingsgroei onbegrijpelijk-~a86b29e0/ 6

Putters, K. (2018). Geraadpleegd op

https://www.bpd.nl/media/139963/ bpd-magazine-6-dubbelinterview.pdf 7

Stoeldraijer, L., Duin, C. v., & Huisman, C.

(2017). Bevolkingsprognose 2017–2060: 18,4 miljoen inwoners in 2060, 8.

8

Jennissen, R., Engbersen, G., Bokhorst,

M., & Bovens, M. (2018). De nieuwe verscheidenheid. 155. Den Haag.

9

Commissie-Van Bochove. (2018). Evalua-

tie herziene Woningwet. 16. Den Haag.

Auteur: Helen Jager

Interview

Keizerlijke scheepswerf Gdansk: van historisch erfgoed tot bruisend stadsdeel

"Ik ben voor de volle 100% verliefd op mijn gebied"

Gerard Schuurman is als projectdirecteur verantwoordelijk voor de revitalisatie van het meest historische deel van de voormalige keizerlijke scheepswerf in Gdansk, Stocznia Cesarska. Lech Walesa leidde hier in 1980 met vakbeweging Solidarnosc het verzet tegen het Poolse communistische bewind.

Nu zijn er plannen voor een gebiedsontwikkeling met 400.000 m2 aan woningen, bedrijvigheid, horeca en culturele functies.

Wat is het doel van dit project?

Vroeger, en dat is nog niet eens zo heel lang geleden, was dit een scheepswerf: een omheinde, beveiligde, ontoegankelijke industrieplek. Wij willen dit gebied, dat een ongelooflijke grote rol heeft gespeeld in de historie van Gdansk, Polen en heel Europa, weer integreren met en toevoegen aan de stad. Dit moet een plek worden voor bewoners, bezoekers en mensen die hier willen werken.

Welke rol speel jij daarin?

Een van de rollen is om overeenstemming te bereiken met de overheden over wat we willen doen. Met die overheid zitten we op dit moment in een lastige situatie.

Vorig jaar hadden we een competitie voor dit gebied uitgeschreven. Het plan van Henning Larssen, een architectenbureau uit Kopenhagen, is er als winnaar uitgekomen. Daarmee kwamen we vol in de media, wat veel positieve publiciteit opleverde. Het plan past ook prima binnen de kaders van het bestemmingsplan, dus in juridische zin klopt het allemaal. Maar omdat de scheepswerf een historische locatie is met veel monumenten, wordt er door de mensen die erfgoed beschermen, extra kritisch naar gekeken. Een half jaar geleden kondigde de centrale overheid aan om de oude scheepswerf voor te dragen voor de UNESCO-werelderfgoedlijst. Wij geloven dat revitalisatie en UNESCO elkaar niet hoeven te bijten, maar er is meer dialoog met de conservators noodzakelijk om tot een gezamenlijke visie te komen.

Wanneer ben jij als gebieds-

ontwikkelaar nodig?

Als je een wijk wilt maken waar de functies goed op elkaar zijn afgestemd en waar ruimte en gebouwen in samenhang worden ontwikkeld. Waar het grotere gebied weer aansluit op de ruimte die eromheen ligt. Een gebiedsontwikkelaar onderzoekt hoe je een goede integratie tot stand kunt brengen, ook met de gebieden waar je geen invloed op kunt uitoefenen. Omdat we in Gdansk het

havengebied willen integreren met de stad, is er een gebiedsontwikkelaar nodig. In Polen wordt vaak nog niet op die grotere schaal gedacht, meer op projectniveau. Wij vinden dat er toch op dat grotere schaalniveau moet worden gekeken om tot een goede oplossing te komen.

Over welke eigenschappen

moet een gebiedsontwikkelaar hier beschikken?

Je moet een soort duizendpoot zijn.

Iemand die verschillende onderwerpen op verschillende abstractieniveaus duidelijk kan maken. Je moet aan de ene kant heel erg gedetailleerd naar kleine initiatieven kunnen kijken om te beoordelen of ze een meerwaarde hebben, en of je er iets mee kan. Aan de andere kant moet je ook op veel groter schaalniveau kunnen nadenken over hoe je bijvoorbeeld zo’n masterplan stap voor stap kan ontwikkelen. Dat gebeurt op strategisch niveau, voor een termijn vanbijvoorbeeld tienjaar.

Als gebiedsontwikkelaar zoek je initiatieven die als katalysator je project verder kunnen brengen. Maar ook als persoon moet je een enthousiasmerende functie vervullen. Eigenlijk moet je een beetje verliefd zijn op je gebied, en dat ben ik ook. Voor de volle 100%. Ik voel zo duidelijk dat dit iets moet gaan worden.

Het is misschien een open deur, maar je moet goed kunnen luisteren. Als je op een plek komt waar je redelijk onervaren bent, een nieuw land, een nieuwe markt, dan is goed luisteren en doorvragen een belangrijke eigenschap. Verder moet je absoluut een sterk analytisch vermogen hebben en strategisch kunnen handelen.

Ook moet je over een goede balansbeschikken tussen enthousiasme en analyse.

Je moet een helicopterview hebben over het hele project, met iedereen die daarin zit. Daarbij moet je in staat zijn om je visie in hapklare brokken neer te zetten voor bijvoorbeeld de lokale media. Ook communicatie is dus absoluut essentieel.

“Een gebiedsont– wikkelaar onderzoekt hoe je een goede integratie tot stand kunt brengen, ook met de gebieden waar je geen invloed op kunt uitoefenen” Gerard Schuurman,

projectdirecteur Stocznia Cesarska, Gdansk.

3

Zet druk op de markt voor circulaire gebiedsontwikkeling

Dubbelinterview

Auteur:

Joost Zonneveld

Coert Zachariasse,

Van hergebruikte bouwmaterialen tot schone stroom: steeds meer gemeenten hebben ambities voor circulaire gebiedsontwikkeling. Volgens voorlopers John Nederstigt (wethouder Haarlemmermeer) en Coert Zachariasse (eigenaar Delta Development Group) moet de overheid de markt veel meer uitdagen om circulaire projecten van de grond te krijgen.

volgende stap te zetten, namelijk door op gebiedsniveau circulaire projecten van de grond te krijgen. “Essentieel daarbij is het businessmodel. Daar zit een lastig punt, met name voor vastgoed dat minstens vijftig jaar blijft staan. Is er dan nog wel behoefte aan die materialen? Dat maakt het bijzonder ingewikkeld om niet alleen kringlopen te sluiten, maar ook de businesscase sluitend te krijgen.”

Gelukkig zijn er ook goede voorbeelden.

“Zo sloten wij een deal met Mitsubishi voor verticaal transport. Het bedrijf houdt de liften, en dus ook de materialen, in bezit, en onderhoudt deze.”

eigenaar Delta Development Group.

Foto: Paula Smith.

John Nederstigt,

wethouder Haarlemmermeer.

Foto: Renata Jansen Fotografie.

Overheidsdruk Zachariasse vindt dat de overheid meer druk op de markt moet uitoefenen om meer circulaire projecten van de grond te krijgen.

Dat kan zowel door te stimuleren (bijvoorbeeld door het definiëren van circulaire uitvragen aan de markt) als door strengere wet- en regelgeving. “Als een gemeente zoals Haarlemmermeer meer druk op de markt zet, dan moeten marktpartijen en overheid met elkaar in dialoog over wat haalbaar is. Dan komen kwesties zoals die van sluitende businesscases aan bod.”

Zachariasse benadrukt dat het om een breder verhaal gaat dan alleen de bouw.

“Het gaat ook om energie en afval. En juist omdat het om een integrale opgave gaat, is de overheid de meest logische partij om een verbindende rol op te pakken.”

Park2020. Foto: Sander van Torren

“Een toekomstbestendige wijk, innovatief en circulair, waar bewoners betrokken en verantwoordelijk zijn”. Dat is hoe de gemeente Haarlemmermeer het Lincolnpark, een toekomstige uitbreidingswijk, aanprijst.

De gemeente heeft stevige ambities voor duurzaamheid, licht wethouder John Nederstigt (nummer dertig in de Duurzame Top 100 van dagblad Trouw) toe. “Vanwege het Parijse klimaatakkoord is het van belang om op zoveel mogelijk vlakken onze CO2-uitstoot te verminderen. Dat betekent meer opwekking van schone energie en hergebruik van grondstoffen. We willen in onze hele gemeente reststromen hergebruiken. Met Lincolnpark willen we meteen een goed begin maken.”

Volgens Nederstigt loopt Nederland voorop met circulariteit. “Technisch kunnen we al heel erg veel. En we hebben een compact land waar afstanden kort zijn. Hierdoor kunnen materialen op afzienbare afstand van de plek waar ze 'gewonnen' worden, ook weer verwerkt worden voor nieuwe producten of energie. Ik zie ook dat producenten meer moeite doen voor hergebruik van materialen en afvastromen.”

De wethouder vindt dat circulariteit bij gemeenten duidelijk op de agenda staat, ook al zijn er nog stappen te maken. “De verwerking van materialen voor hergebruik vindt voornamelijk plaats via fossiele brandstoffen. Als we dat kunnen verduurzamen, is dat echt een stap vooruit.”

4

Risico van snelheid Coert Zachariasse, eigenaar van Delta Development Group, vindt dat de 'hele bouwkolom' nog behoorlijk traditioneel opereert. Hij kan het weten, want Zachariasse is specialist in cradle-to-cradle-vastgoed en drijvende kracht achter het duurzame kantorengebied Park 2020 in Haarlemmermeer. “Rond 2010 begonnen wij de cradle-to-cradle-filosofie toe te passen.

Daar wilden we heel ver in gaan. We keken ook naar gezondheid en sociale omstandigheden. Wat wij deden was toen heel erg nieuw. En midden in de crisis was ook bereidheid om te experimenteren.”

Volgens Zachariasse is de situatie acht jaar later anders. “Wij zijn destijds met zowel aannemers als leveranciers langdurige partnerships aangegaan. Maar nu er weer heel veel gebouwd wordt, is de neiging toch om voor snel gewin te gaan.” Nederstigt herkent die druk om snelheid te maken.

“In Haarlemmermeer zitten mensen te springen om woningen, maar we moeten niet de fout maken zomaar te bouwen en daarmee onze ambities te laten varen. We hebben tijd nodig om de circulaire wijk die Lincolnpark moet worden, vorm te geven.”

Businessmodel Volgens Zachariasse is de experimenteerfase, zoals in Park 2020 (waarbij overigens de markt het voortouw nam), voorbij.

Er bestaat bij veel partijen de wil om de

Ook Nederstigt denkt dat overheden 'met de juiste uitvraag' de ambities voor circulaire projecten mogelijk maken. “Daar hebben we ook marktpartijen bij nodig.

Maar wij worden als gemeente wel beperkt in hoe wij die samenwerking met de markt vorm kunnen geven. Wet- en regelgeving maken het nu bijvoorbeeld niet mogelijk om circulariteit in een wijk als Lincolnpark af te dwingen. Daarnaast kunnen wij niet zomaar selecteren op partijen waarvan wij denken dat die de opgave van circulariteit het beste uitvoeren. Het bouwbesluit en de aanbestedingsregels zitten ons in de weg. ”De wethouder verwacht niettemin dat de marktpartijen die zich inschrijven voor de Lincolnpark-tender, de lat hoog leggen.

“Ik ga er bijvoorbeeld vanuit dat het percentage bestaande materialen voor de bouw van de wijk al snel rond de tachtig procent ligt. Na de selectie van de marktpartijen moeten we, overheid en markt, samen werken om onze ambities in praktijk te brengen.”

Doe de tienkamp Begin 2019 verschijnt via de praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling de publicatie 'Duurzame gebiedsontwikkeling: Doe de tienkamp II', met daarin een hoofdstuk over circulariteit.

De publicatie is een actualisatie van de handreiking ‘Doe de tienkamp’, die de praktijkleerstoel in 2011 uitbracht.

Met de nieuwe publicatie levert auteur Agnes Franzen inspiratie en bouwstenen aan voor bestuurders en professionals van publieke en private partijen.

“Mensen zitten te springen om woningen, maar we moeten niet de fout maken onze circulaire ambities te laten varen”

Netwerkregisseur Ook al is de gemeente Haarlemmermeer beperkt in wat zij kan afdwingen op de markt, de ambities zijn in ieder geval helder.

Zachariasse merkt dat dit op veel plekken in Nederland nog niet het geval is. “Er zijn veel vragen over wat circulariteit precies is en hoever je daarin moet of kan gaan.

Is hergebruik van beton voldoende, of is er veel meer nodig?” De duurzame ontwikkelaar pleit ervoor dat daar duidelijke definities en richtlijnen voor komen. Nederstigt deelt die

mening: “Het is mooi als bijvoorbeeld vanuit het Rijk een duidelijkere visie komt over hoe actoren aan circulaire projecten kunnen samenwerken.” Ook hoopt hij dat er een nationale netwerkregisseur of een online platform komt, waardoor kennis actief verzameld en gedeeld kan worden.

“Veel gemeenten zijn al aan de slag met circulariteit, maar iedereen is zelf het wiel opnieuw aan het uitvinden. Het is zonde als ervaringen niet uitgewisseld worden.”

De stad onbetaalbaar?

Column

Dan liever de lucht in!

Auteur: Hans-Hugo Smit

Hans-Hugo Smit (gebiedsmarketeer BPD)

Absurde huizenprijzen en een verdwijnend middensegment: de stad staat onder druk. Met de roep om ‘meer betaalbaar’ te bouwen kan je het bijna niet oneens zijn, al was het maar omdat het tegenovergestelde - meer ‘onbetaalbaar’ bouwen - nogal dwaas klinkt. Toch pleit ik voor meer onbetaalbare stedelijkheid. En het liefst torenhoog.

De stad is duur omdat stedelijk wonen gewild is, en het aanbod beperkt.

Rijke mensen die op de populairste plekken geen woning kunnen vinden, wijken uit naar nabijgelegen buurten. Daardoor stijgen daar de prijzen. Daardoor moeten mensen die dáár hadden willen wonen uitwijken naar nabijgelegen buurten. Daardoor stijgen dáár de prijzen. Daardoor… Enfin, u begrijpt het: een ‘trickle-down’-proces van gentrificatie, prijsstijgingen en ‘displacement’. En dus zijn ook in voormalige volksbuurten de woningen in korte tijd heel duur geworden. Niet zozeer door gestegen intrinsieke populariteit van die buurten zelf, maar vooral door gebrek aan aanbod in de écht gewenste woonmilieus.

Daar, aan de onderkant van dat ‘trickle-down’-systeem, is de woningdruk het grootst. Hele bevolkingsgroepen, die soms generaties in zulke buurten woonden of er relatief makkelijk een plekje konden vinden, kunnen er niet meer terecht.

Ze vallen tussen sociale huurwal en opdrijvend gentrificatieschip. Dat doet pijn.

Vooral bij die mensen zelf, maar ook bij iedereen die stedelijkheid waardeert.

Want hoe stedelijk is een stad nog die enkel arm en rijk kan huisvesten?

In allerijl worden daarom woningmaatregelen voorgesteld: middensegmentquota, topsegmentbeperkingen, soepelere regels om goedkoper te kunnen bouwen.

Stootkussens als symptoombestrijding.

Ook wordt meer hoogbouw als oplossing genoemd. En dat is wél een goed punt.

Hoogbouwcritici waarschuwen dat vanaf 50 meter hoogbouw te duur wordt. Maar tot een meter of 50 (en dat zijn 15 verdiepingen) is nog veel mogelijk. Bovendien: als het alternatief is dat we overal nieuwe laagbouwmilieus toevoegen, creëren we wel meer betaalbaarheid, maar niet meer stedelijkheid. Over wal en schip gesproken…

Enkel hoogbouw, enkel uitleg; onze woningmarktproblematiek is zó complex dat elke voorgestelde quick-fix gewantrouwd moet worden. Toch is hoogbouw wel degelijk deel van de oplossing. Niet aan de rand van de stad, niet ‘betaalbaar’. Wie de stad en stedelijkheid liefheeft, moet voorstander zijn van meer dure woningen in hogere dichtheid, middenin het centrum.

Dát draagt een flinke steen bij aan een stad die voor mensen met uiteenlopende portemonnees betaalbaar is. En is niet juist dat onbetaalbaar?

“Wie de stad lief heeft, moet voorstander zijn van meer dure woningen in hogere dichtheid, middenin het centrum” 5

Dubbelinterview

Gebiedsontwikkeling voor alle leeftijden #1: ontwerpend onderzoek

“Als ontwerper zie je soms te snel de oplossing”

Foto: Joke Schot

In de interviewserie ‘Gebiedsontwikkeling voor alle leeftijden’ kijken een junior en senior expert wat zij van elkaar kunnen leren. Hedwig van der Linden (TU Delft) en Jeroen de Willigen (De Zwarte Hond) bespreken hun ervaringen met ontwerpend onderzoek. “Door de verbeelding kreeg mijn wethouder, die eerst nog sceptisch was, er heel veel zin in.”

6

Auteur: Inge Janse

 Beluister de bijbehorende podcast op www.gebiedsontwikkeling.nu

Jeroen, wat heb jij met ontwerpend onderzoek?

Wat niet? Het is zo’n breed onderdeel van mijn dagelijkse beroepspraktijk, dat het een beetje een rare vraag is om op te reageren. Wij doen niet anders dan ontwerpend onderzoek. Het is voor ons het belangrijkste middel om samen met stakeholders, opdrachtgevers en publiek na te denken over de toekomst.

Hedwig, jij doet onderzoek naar ontwerpend onderzoek.

Hoe leg jij op een verjaardag uit wat dat is?

Het is het onderzoeken en definiëren van de opgave door het verbeelden en verkennen van mogelijke toekomsten.

Stel, een gemeente zit met een gebied in een stad. Ze will woningen bouwen, maar daarbij ook rekening houden met de energietransitie en klimaatadaptatie.

De gemeente weet dan niet welke vraag ze precies aan de markt moet stellen De gemeente kan dan een groep ontwerpers vragen, plus mensen uit andere disciplines, om met z’n allen na te denken over mogelijke toekomsten voor dit gebied. Hierdoor weet je beter welke vraag je in de tender moet stellen om die toekomst te realiseren.

Waarom doe je hier onderzoek naar?

Het doen van ontwerpend onderzoek is vanzelfsprekend voor de architecten die ik sprak, maar de antwoorden op wat het nou is lopen uiteen. Het doel van mijn onderzoek is om de meerwaarde van ontwerpend onderzoek te duiden.

Daarvoor moet het eerst heel duidelijk zijn wat het precies is. Anders kun je het ook niet aanbieden als instrument voor opdrachtgevers.

Jeroen: Het moeilijke van ontwerpend onderzoek zit ook vaak in hoe mensen van buiten onze vakgemeenschap ernaar kijken. Ondanks dat ik dit al 25 jaar doe, heb ik bijvoorbeeld nog steeds heel veel moeite met het uitleggen van de waarde van een tekening. Een wethouder kijkt naar zo’n tekening alsof het mijn enige voorstel voor een plek is, terwijl ik via die tekening onderzoek wil doen. Die tekening is het startpunt om hem te bevragen: wat vind je ervan, wat wil je anders zien, welke problemen kleven eraan? Daarna kan ik nog zeven andere voorstellen doen om te onderzoeken wat de gemeenschappelijke toekomst van een gebied is.

Ik kan dat niet vaak genoeg uitleggen.

Ontwerpend onderzoek wordt ingezet voor toekomsbestendige gebiedsontwikkeling.

Jeroen, hoe definieer jij die?

Ik vind ‘toekomstbestendige gebiedsontwikkeling’ een vreselijk ingewikkelde term. Ik vind dat je met gebiedsontwikkeling altijd de toekomst vormgeeft, en dus is zij automatisch toekomstestendig. Natuurlijk moet het uiteindelijke gebied toekomstbestendig zijn. Dus wij ontwikkelen toekomstbestendige gebieden.

Wat is je favoriete voorbeeld van ontwerpend onderzoek?

Voor de IABR onderzochten we wat voor invloed de energietransitie kan hebben op de stad. Ik dacht, energietransitie, we leggen alles vol met zonnepanelen, iedereen rijdt elektrisch, en dat is het dan. Ik kon me er geen nieuwe stad bij voorstellen. Maar kijk je naar een all electric-stad, dan kun je bijvoorbeeld alle milieuzoneringen anders bekijken.

Met dat inzicht brak in één keer heel veel open, want we konden opeens op allerlei plekken bouwen waar dat nu nog niet kan. Via maquettes en tekeningen onderzochten we welke gebieden we allemaal konden ontwikkelen. Neem de relatie tussen wonen en werken, want in een all electric-stad is de industrie niet meer vervuilend, dus daar kun je naast wonen. Door de verbeelding daarvan kreeg mijn wethouder, die eerst nog sceptisch was, er heel veel zin in.

Hij zag: de energietransitie is helemaal niet vervelend, we krijgen gewoon een veel leukere stad.

Hoe zag het team eruit waarmee je dit onderzoek deed?

Er was een landschapsarchitect, een stedenbouwer en een architect, maar ook iemand die alles weet van de energietransitie en een econoom die vertelde wat de economische spin-off was van die energietransitie. En er was een stuurgroep met wethouders, waar we de uitkomsten van workshops aan presenteerden, en die daarop reflecteerden.

Hedwig: Wat in dit voorbeeld heel mooi naar voren komt, is dat ontwerpers de mogelijke toekomsten laten zien.

Traditioneel zijn wetenschappers bezig met waarschijnlijke toekomsten, terwijl bestuurders denken aan wenselijke toekomsten. En dan heb je ook nog de bewoners, voor wie een plan vooral niet te veel moet afwijken van het bestaande en vooral moet gaan om realistische toekomsten.

Jeroen, waarom zaten er geen gebruikers van het gebied in jouw team?

Natuurlijk moet je bij de implementatie ook de burgers in het proces meenemen.

Maar dit was een soort laboratorium, en daar hoeven niet alle groepen bij te zijn.

Hedwig: In het onderzoek aan de TU Delft naar de meerwaarde van ontwerpend onderzoek voor gebiedsontwikkeling, geven ontwerpteams aan dat het waardevol is als lokale stakeholders aanwezig zijn. Zo krijg je alle verschillende toekomstbeelden samen in één ontwerpstudie.

Jeroen, gaat ontwerpend onderzoek ook weleens helemaal mis?

(lachend) Ja, want soms zijn de belangen zo tegengesteld, dat ze gewoon niet te verenigen zijn, hoe goed je ook kan ontwerpen. Dan gaat het mis omdat er geen duidelijke keuze wordt

gemaakt, of omdat je niet tot een consensus komt. Ik moest ooit een plan maken voor Zuidlaren, over het gebruik van de openbare ruimte voor een supermarkt en parkeerplaatsen.

Wij probeerden dat heel netjes en mooi op te lossen, met veel groen. Maar de bevolking wilde gewoon geen supermarkten, terwijl de supermarkten parkeerplaatsen wilden. Uiteindelijk kreeg niemand zijn zin en is het een vreselijk plan geworden. Ze wilden er gewoon niet uitkomen. Dan voel ik met wel een soort Theresa May. Maar soms heb je ontwerpend onderzoek nodig om tot de conclusie te komen dat het een kansloze missie is. Ik ben er ook niet cynisch of pessimistisch door geworden.

Wat heb je daarvan geleerd?

Ik denk dat we anders hadden moeten beginnen. Als ontwerper zie je soms te snel de oplossing. Maar het is ook belangrijk dat je mensen meeneemt, door ze goed bij het proces te betrekken en mee te laten denken over de oplossing.

Hedwig: In dit geval had je ontwerpend onderzoek goed kunnen gebruiken om te bepalen welke vraag er gesteld moest worden. De vraag was voor een supermarkt en parkeerplaatsen maar misschien was dat niet de juiste vraag, en moest er gekeken worden welke behoefte er was.

Dan had er een heel andere ontwerpopgave uit kunnen komen. Jeroen: Dat is een goed punt. De ontwerper kwam te laat in het proces, want dat was al te vergevorderd, waarbij iedereen al zijn stelling had ingenomen. De opgave was daardoor al te veel bepaald.

Hedwig, hoe heb jij ontwerpend onderzoek ingezet?

Er wordt in Rotterdam veel hoogbouw gerealiseerd. Zijn er ook niet andere woonmilieus te bedenken? Voor de Veldacademie in Rotterdam onderzocht ik de mogelijkheden van expeditiestraten, de gebieden achter winkelstraten voor de toelevering van goederen. In de Rotterdamse binnenstad zijn dat 25 voetbalvelden aan onderbenutte publieke ruimte. Dat mondde uit in ontwerpend onderzoek, omdat ik met één opgave begon, maar die koppelde aan andere opgaven. Ik besprak dit ook met de gebruikers van zo’n expeditiebouwblok, maar voor hen was dit te ver van hun bed. Zij zagen de mogelijkheden hiervan niet in. Ik zat te veel in een verre, mogelijke toekomst, terwijl het voor hen wel oké is zo. Ik denk dat in zo’n geval ontwerpend onderzoek een heel mooi middel is om er samen over te praten en mogelijkheden te zien.

“Ondanks dat ik dit al 25 jaar doe, heb ik nog steeds heel veel moeite met het uitleggen van de waarde van een tekening”

Hedwig van der Linden Woonplaats: Rotterdam Leeftijd: 26 jaar Studie: Architectuur, TU Delft Huidige functie: onderzoeker Urban Development Management aan de TU Delft en ontwerper bij Studio for New Realities Toekomstfunctie: een combinatie van onderzoeker, architect en ontwikkelaar

Jeroen, stel dat jij dit project zou doen met jouw ervaring van nu, hoe had je dit dan anders aangepakt?

Ik zou ogenblikkelijk een projectontwikkelaar erbij vragen, omdat die het realiteitsgehalte van je oplossingen kan bevragen en helpt om het reëel te maken.

Ik zou er ook heel snel een business case van maken. En ik zou me bedenken wie ik moet meekrijgen om het echt voor elkaar te krijgen. Ik vind dit onderzoek interessant genoeg om het alsnog te doen.

Hedwig: Daarnaast had ik feedbackrondes in mijn ontwerpend onderzoek kunnen inbouwen door mijn ontwerp tussentijd aan stakeholders te presenteren. Maar dat vereist meer praktijkkennis dan dat ik nu heb. Hopelijk beschik ik daar wél over als ik de leeftijd heb van onze senior expert aan de andere kant van de tafel.

Jeroen de Willigen Woonplaats: Rotterdam Leeftijd: 50 jaar Studie: Architectuur (TU Delft) en Master of City Development (EUR) Huidige functie: creatief directeur De Zwarte Hond en stadsbouwmeester Groningen Jeugdfout: te laat starten met hard werken

7

Onze nieuwe partners: gemeente Dordrecht en Staatsbosbeheer

Interview

Auteur: Céline Janssen

or rp

eu

Gemeente Dordrecht: “Welke methodes werken in de praktijk en kunnen we standaardiseren?

Dat moeten we samen ontwikkelen” Waarom is de gemeente Dordrecht partner van de Stichting Kennis Gebieds ontwikkeling?

Henk Kranendonk “Dordrecht staat voor een complexe woningbouwopgave: we moeten 15 tot 20% van de woningvoorraad binnenstedelijk bijbouwen.

Daarvoor moeten we onze infrastructuur en bereikbaarheid verbeteren. Om deze opgaven gezamenlijk aan te pakken, willen we ons netwerk verbreden en zoeken we naar partnerships.

Zeverhuizerplas, nabij Rotterdam, in beheer van Staatsbosbeheer Foto: Vincent van den Hoven Fotografie en Film

8

we

St a

rec t

te n cho o es Ha r r y B

Harry Boeschoten “Staatsbosbeheer is beheerder van een aantal gebieden aan stadsranden, en sinds vorig jaar ook van de gronden van de Zuid-Hollandse Recreatieschappen. Omdat sommige van deze gebieden – dagcampings, ligweides en zwemplassen - een beetje sleets werden, zochten we naar een manier om deze te ontwikkelen. In gesprek met wethouders bleek al snel dat door niet vanuit het gebied, maar vanuit de stad te redeneren, je meer

doelstellingen te bereiken?

“Ik heb een mooi voorbeeld. Afgelopen voorjaar was er een inschrijving voor een woonwijkje bij Krommenie. Ontwikkelaar AM had van ons verhaal gehoord en wilde zijn inschrijving baseren op ons gedachtegoed.

Wij beheerden toevallig een stuk naast dat gebied en maakten gezamenlijk een plan waarin het idee 'groen als nutsvoorziening' was opgenomen. Het resultaat is dat het natuurgebied nu meer de woonwijk in loopt en het groen beter toegankelijk is.

Dit bewijst dat het commercieel haalbaar is om bij nieuwe uitleg ons verhaal toe te passen. Ik ben dus op zoek naar partners die de brug zien tussen mijn wereld en die van de bouwers en ontwikkelaars - en die kunnen vormgeven.”

l au

ta d .

Waarom neemt SBB deel aan de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling?

Wat zijn manieren om jullie

ende Stad, Groen B

ens

worden”

u fe

o uw

nn

Staatsbosbeheer: “De praktijkleerstoel is een verbindingsplek waar ideeën kunnen landen, en ontwikkeld en getoetst kunnen

Uiteindelijk hebben we het concept ‘de groene metropool’ ontwikkeld. Ons uitgangspunt is: als we de gebieden maximaal willen laten functioneren, moeten ze onderdeel zijn van een netwerk.

Je zou alle huizen in de stad moeten aansluiten op het groen, zoals je ze ook aansluit op de elektriciteit. 'Groen als nutsvoorziening' dus. Dat verhaal bespraken we met mensen uit steden, gezondheid, klimaat en bouwwereld. Daarom zocht ik naar figuren die verschillende werelden kunnen verbinden.

De Praktijkleerstoel is een prachtige verbindingsplek waar ideeën kunnen landen, ontwikkeld en getoetst kunnen worden.”

te

B ille

Bi

vraag- dan aanbodgericht gaat kijken. Zo krijg je een veel breder gesprek over de betekenis van groen voor bijvoorbeeld gezondheid, bewegen, sociale ontmoeting, het opvangen van wateroverlast en het verminderen van opwarming van de stad.

De relatie met de bouwopgave kwam ook heel regelmatig langs.

er.

Kranendonk (di

eh e

k Hen

r Staatsbosb

,p

m ra

eu rect

en

og

di ma

d

r

Dat gebiedsontwikkeling disciplines met elkaar verbindt, blijkt uit het uiteenlopende netwerk aan partijen van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling. Eind 2018 voegden ook de gemeente Dordrecht en Staatsbosbeheer (SBB) zich bij de SKG. Wat zijn hun drijfveren?

Tegelijkertijd heeft de gemeente Dordrecht veel ervaring met klimaatadaptatie en waterveiligheid die we kunnen delen. Dordrecht ligt op een unieke locatie waar de getijden van de zee en de zeer verschillende waterstanden van de rivieren elkaar ontmoeten, direct naast de Biesbosch en in feite op een eiland. Samen met ingenieursbedrijven, maritieme industrie en technische universiteiten ontwikkelden we veel kennis over water en ruimte.

Welk project van de gemeente Dordrecht is een voorbeeld voor gebiedsontwikkeling?

“Samen met de Verstedelijkingsalliantie ontwikkelen we de spoorzone in Dordrecht: langs drie gebieden langs de zogeheten oude lijn tussen Leiden en Dordrecht komen 6000 nieuwe woningen. De eerste 2000 hopen we de komende twee jaar al te bouwen. De locatie van het project is binnenstedelijk en ligt bij het spoor, waardoor externe veiligheid een grote rol speelt.

Op het spoortraject van Dordrecht passeren dagelijks goederentreinen, soms met gevaarlijke stoffen. Voor de geplande woongebieden moeten we daarom de risico’s voor veiligheid en geluidsbelasting beperken. Zelf hebben we al veel expertise in huis, maar we willen hierover zeker ook meer kennis ophalen.”

Wat is de belangrijkste opgave

voor gebiedsontwikkeling?

“De vraagstukken rond binnenstedelijk bouwen: infrastructurele en technische uitdagingen bijvoorbeeld. Maar ook: hoe maak je de omgeving mooi, hoe richt je het gebied in, en hoe combineer je verdichting met het versterken van groen en blauw in de stad? De gemeente is in binnenstedelijk gebied lang niet altijd de eigenaar van de gronden.

Hoe ga je dan publiek-private samenwerkingen aan? Hoe verdeel je de verantwoordelijkheden? En hoe ga je om met omwonenden? Dit vraagt om heel andere methoden. We moeten uitzoeken welke methoden in de praktijk goed werken en of die ook toepasbaar zijn op andere plekken. Wat kunnen we standaardiseren?

Dat moeten we samen ontwikkelen.”

Interview

de twee maanden samen in de ‘Woonkeuken’, waar niet alleen wordt gepraat, maar ook zaken worden gedaan. Dit initiatief van de provincie krijgt veel weerklank. Van Haaf: “We omarmen vernieuwende ideeën, maar die moeten ook uitvoering krijgen.

Vrijwel alle gemeenten doen mee en staan open voor experimenten met regelvrije zones. Zo is hier het idee ontstaan voor de Knarrenhof. Op een voormalig boerenerf zijn woningen voor ouderen gekomen.

De gemeente heeft daarbij ontheffing verleend voor de agrarische bestemming.”

Andere voorbeelden die in de Woonkeuken ontstonden, zijn tijdelijke, modulaire woningen en verplaatsbare, energieneutrale tiny houses. De rol van de provincie is volgens Van Haaf te faciliteren en te delen.

“We volgen gemeenten en marktpartijen op

“Vanuit het Rijk kun je niet zien wat er echt moet ge– beuren. Nederland is zo divers”

Overijssel speelt snel in op veranderende behoeften

Liever tijdelijke woningen dan villawijk Auteur: Simon Kooistra

Overijssel speelt snel in op de veranderde woningvraag. Dat moet ook wel, zegt Monique van Haaf, sinds 2015 gedeputeerde voor Ruimte en Wonen, Grondbeleid en Handhaving in Overijssel. “Het gaat niet om het aantal woningen, maar om de vraag welke woningen je waar wilt hebben.”

de voet. We stimuleren ze, maar lopen ze niet in de weg. Onze Omgevingsvisie laat veel ruimte open en gaat uit van wat kan.

Met gemeenten hebben we periodiek overleg over de trends waarop we moeten sturen.”

Agrarisch karakter

Gedeputeerde Monique van Haaf: “We moeten zorgen dat de woningvraag van vandaag niet de leegstand van morgen is.”

Van Haaf hekelt de reflex van veel grondeigenaren om primair te kijken naar het verdienmodel, en niet naar waar op lange termijn behoefte aan is. Vooral gemeenten moeten op dit laatste meer sturen, vindt ze.

“Ik snap wel dat je een villawijk wilt neerzetten op een uitleglocatie, maar is daar over tien jaar nog behoefte aan?

Vergeleken met tien jaar geleden willen meer mensen in het centrum wonen. Er zijn ook meer één- en tweepersoonshuishoudens. Door de vergrijzing is er meer behoefte aan gelijkvloers wonen, dichtbij voorzieningen. Met dit soort trends proberen we rekening te houden. We moeten zorgen dat de woningvraag van vandaag niet de leegstand van morgen is.”

Tijdelijke woningen Op initiatief van de provincie komen overheden, makelaars, ontwikkelaars, corporaties en andere betrokkenen eens in

Van Haaf is trots op het provinciale programma Stadsbeweging, dat initiatieven steunt om de vitaliteit van de steden te bevorderen. Zo stelt ze geld beschikbaar voor bewoners en bedrijven die een goed plan hebben: van leegstand tegengaan en een stadscafé beginnen tot een theaterpodium oprichten en een stadskrant opzetten. “Hiermee staan we dichterbij de burgers dan gebruikelijk is voor provincies.”

Van Haaf moet niets hebben van de roep om meer sturing van het Rijk, die her en der klinkt. “Vanuit het Rijk kun je niet zien wat er echt moet gebeuren. Nederland is zo divers.

Overijssel is niet te vergelijken met NoordHolland. Wij hebben door ons agrarische karakter andere opgaven. Het Rijk heeft daar geen grip op.”

Toeloop uit Randstad Van Haaf verwacht meer toeloop uit de Randstad. “Vanuit Zwolle en Deventer is het één uur rijden naar Amsterdam. Bovendien werken mensen vaker thuis. Hier heb je een luxe huis en tuin voor de prijs van een driekamerappartement in Amsterdam. Met de minister van Wonen hebben we afgesproken dat we laten onderzoeken hoeveel mensen uit het westen hier woonruimte zoeken.

De vraag is of wij ze hier kunnen huisvesten - en vooral ook of we dat willen. We bouwen niet alles vol, want we willen ons groene karakter met veel water behouden.” Een overeenkomst met andere provincies is de voorkeur voor verdichting boven uitleglocaties. Van Haaf: “Wij willen liever inbreiding dan uitbreiding. Maar wij gaan hier niet zover met hoogbouw als de Randstad.

Dat past hier niet. We zullen daarom ook aan de randen van de stad moeten bouwen.

Dat gebeurt al met mate. En we willen het landschap en het straatbeeld intact houden. Daarom kiezen we zoveel mogelijk voor transformatie van bestaande panden, zoals bedrijven, boerderijen, kerken, scholen en ziekenhuizen.”

9

Succesvol energiebeleid vereist pionierswerk

Het realiseren van klimaatdoelen is complex, omdat er vaak een gat bestaat tussen beleidsintenties en acties. Voorbeelden uit Denemarken, Duitsland en Nederland laten zien hoe gemeenten met succes marktgericht kunnen sturen op de integratie van energieinnovaties in gebiedsontwikkelingen.

Publieke sturing is mogelijk via richtinggevende, regulerende, stimulerende en verbindende instrumenten. Sturen op hardere energiedoelstellingen voor energieneutraal vastgoed in gebieden (reguleren), kan bijvoorbeeld gepaard gaan met financiële prikkels voor private partijen, zoals belastingvrijstelling op toepassing van duurzame energieproducten (stimuleren).

Nordhavn Kopenhagen Nordhavn is een ambitieuze mixed-usegebiedsontwikkeling in een voormalig havengebied in Kopenhagen. De gemeente en het havenbedrijf hebben een gezamenlijk publiek ontwikkelbedrijf (CCPC) opgericht om het project te realiseren. Voor de eerste fase (20 hectare) wil CCPC (naast het ont- wikkelen van vastgoed) een klimaat- neutraal

10

Rijswijk Buiten

Wilhelmsburg-Mitte Hamburg

Auteur: Erwin Heurkens

Waar gemeentelijk duurzaamheidsbeleid doorgaans wordt geformuleerd op stedelijk niveau, bieden juist gebiedsontwikkelingsprojecten de potentie om daadwerkelijk beleid te implementeren. Daarbij moeten meerdere partijen in actie komen en verantwoordelijkheid nemen. Maar hoe zorg je voor een goede afstemming tussen publieke en private belangen?

aan deze criteria en een Onderfinanciële zekerheidsgarantie te zoek overleggen. Een externe kwaliteits- commissie zag toe op de implementatie van de energieinnovaties tijdens de bouw.

district-warmtesysteem realiseren, met daarin duurzaam gecertificeerde laagenergetische gebouwen. CCPC zocht daartoe samenwerking met het publieke energiebedrijf, projectontwikkelaars, consultants en twee universiteiten.

CCPC gebruikte richtinggevende instrumenten om de gebiedsenergiedoelen te formuleren, waaronder de consistente branding van Nordhavn als duurzame wijk en doorvertaling hiervan in plannen voor deelgebieden. Daarnaast gebruikt CCPC regulerende instrumenten om de markt ‘harde’ energiecondities mee te geven, waaronder de verplichting in het bestemmingsplan tot aansluiting van gebouwen op het district-warmtesysteem, de realisatie van gebouwen met laag energieverbruik en de verplichte kwaliteits- toets voor architectuur en gebouwenergie voor ontwerpen in het tenderproces, voorafgaand aan de gunning en privaatrechtelijke contractvorming.

Daarnaast beïnvloedden stimulerende maatregelen, zoals de publieke aanleg van infrastructuur en de cofinanciering van technologische oplossingen, de bereidheid van projectontwikkelaars om meer dan de minimaal gestelde energiedoelen te realiseren.

In Hamburg is het voormalig spoorwegemplacement in Wilhelmsburg-Mitte van 20 hectare als mixed use-gebied herontwikkeld, als onderdeel van de Internationale Bauausstellung (IBA) Hamburg. De gemeente was grondeigenaar van het gebied en heeft een publiek ontwikkelbedrijf opgericht om het gebied tot ontwikkeling te brengen.

Dit gebeurde via PPS’en met consortia van private ontwikkelaars, architecten en ingenieursbureau, plus afspraken met het publieke energiebedrijf. In Wilhelmsburg-Mitte is een geavanceerd district-warmte-distributienetwerk aangelegd, waarop de aaneengesloten 23 gebouwen hun overschot aan warmte bij lage energievraag kwijt kunnen. Ook hier is een mix van publieke sturingsinstrumenten ingezet. De gemeente heeft richting gegeven aan de ontwikkeling van Wilhelmsburg-Mitte door in het masterplan Renewable Wilhelmsburg stedelijke duurzaamheidsambities te formuleren. Daarnaast werden regulerende instrumenten ingezet (via competitieve publieke tenders en privaatrechtelijke contracten), met daarin energiestandaarden als voorwaardelijke condities voor gronduitgifte en bouwplangoedkeuring. Deze strenge energiestandaarden werden gekoppeld aan de financiële prikkel van subsidies voor energie-innovaties waarvan de ‘criteria of excellence’ werden vastgelegd in een ‘kwaliteitsovereenkomst’.

Investeerders dienden zich te committeren

Nordhavn, Kopenhagen.

Foto: Joke Schot

In Nederland zijn ook gebiedsontwik kelingen te vinden waarbij behoorlijke energieambities zijn gesteld. In Rijswijk Buiten wordt een mixed use-woongebied ontwikkeld op een voormalige kassen locatie. De energie-innovatie bestaat uit energieneutrale gebouwen die gebruikmaken van een individueel zonnepanelen en warmtepompsysteem. Hierbij leasen bewoners de energietechnologie, waardoor woningprijzen relatief laag blijven. De gemeente Rijswijk heeft voor de implementatie van haar energiedoelen een projectbureau opgericht, in samenwerking met Dura Vermeer (als ontwikkelpartner), adviesbureaus en technische-installatieleveranciers. De gemeente stuurde richtinggevend via een masterplan, een serie workshops (waarbij een collectief energienetwerk en nul-op-de-meter-woningen op de agenda stonden), en het branden van Rijswijk Buiten als duurzame gebiedsontwikkeling. Ook schreef de gemeente een tender uit met daarin geverifieerde, haalbare energie-eisen, op basis waarvan zij een private ontwikkelpartner selecteerde.

Het projectbureau nam de grondexploitatie voor zijn rekening. Ook nam het in de overeenkomst de optie op voor het ‘ontwikkelrecht’ van het tweede pakket van 250 woningen voor Dura Vermeer, mits de gemeente tevreden was over de gerealiseerde energie-innovaties.

Conclusies

Kenmerkend voor alle drie de cases is dat de gemeenten bewust meervoudige, marktgerichte sturing toepasten. Zij keken bij de inzet van een instrumentenmix nadrukkelijk naar het markteffect van Wenergieambities (richting geven), energiedoelen en -eisen (reguleren), financiële prikkels (stimuleren) en netwerken en samenwerkingen (verbinden). Dit leidt ertoe dat ontwikkelaars het vertrouwen en de zekerheid krijgen dat investeringsbeslissingen in (technologische) energie-innovaties in gebiedsontwikkelingen ook financieel haalbaar worden.

Zie voor een uitgebreide versie van dit essay Gebiedsontwikkeling.nu. Dit essay is gebaseerd op een gepubliceerd journal-artikel: Petersen, J.-P. & Heurkens, E. (2018), Implementing energy policies in urban development projects: The role of local public planning authorities in Denmark, Germany and the Netherlands, Land Use Policy, 76, 275-289. https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/ S0264837718300838

Kennisagenda 2018-2021

Praktijkleerstoel verbindt maatschappelijke opgaven Auteur: Tom Daamen

De Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling wil verbindend, effectief en toekomstgericht zijn. Daarom richt zij zich op de vraag hoe opgaven rond wonen, mobiliteit, energie en klimaat in gebiedsontwikkeling kunnen worden aangepakt. Op 28 november 2018 stelden de deelnemers van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling de kennisagenda voor de komende drie jaar vast. Dit gaan we doen.

De woningmarkt zit vast. We weten hoe we woningen moeten bouwen: door te verdichten, te transformeren of door nieuwe locaties te ontwikkelen. Er zijn grote regionale verschillen, maar het staat buiten kijf dat het realiseren van voldoende woningen - of beter nog: het werken aan een goed functionerende woningmarkt - een grote

maatschappelijke opgave is. Wonen raakt het hart van gebiedsontwikkeling en staat als thema dan ook nimmer ter discussie.

Een groot aantal leden ziet de planvoorraad in rap tempo opdrogen. En omdat er urgente vraagstukken bijgekomen zijn, wordt de puzzel steeds lastiger te leggen.

De transitie naar een CO2-arme samenleving is de derde maatschappelijke opgave die raakt aan de leeropdracht van de leerstoel. Zowel het energie-efficiënter maken van de vastgoedvoorraad als het duurzaam ontwikkelen van nieuwbouw, brengt veel vragen met zich mee: over technische toepassingen, netwerken, financiering, organisatie, gebruik van data en ruimtelijke inrichting.

Klimaatverandering raakt ook direct aan gebiedsontwikkeling: hitte, droogte en wateroverlast zijn veranderd van ‘uitzondering’ in ‘dagelijkse realiteit’. Dat vraagt niet alleen om nieuwe en creatieve concepten voor uitleggebieden. Binnenstedelijk is het de vraag hoe vergroening en waterberging ingepast kunnen worden en wat dit betekent voor de (on)mogelijkheden van verdichting.

Klassiekers: proces, waarde, ontwerp en samenwerking

wonen

mobiliteit

energie

klimaat

proces

waarde

ontwerp

samenwerking

inclusief

vernieuwend

SKG Deelnemersraad op 28 november 2018 in de Bijlmer Bajes in Amsterdam. Aanwezigen: Ronald Huikeshoven (AM), Heleen Aarts (Amvest), Allard van Spaandonk (Bouwinvest), Desirée Uitzetter (BPD), Henk Harms (Gemeente Den Haag), Wouter Schilperoort (Min. BZK), John Arkes (Provincie Noord-Holland), Roel van de Bilt (Rabobank), Paul Elleswijk (Havensteder), Tobias Verhoeven (Synchroon), Ellen van Bueren (TU Delft), Daan van der Vorm (VORM), Tom Daamen (TU Delft), Co Verdaas (TU Delft), Harry Boeschoten (Staatsbosbeheer), Céline Janssen (TU Delft), Hedwig van der Linden (TU Delft), Lodewijk Luken (TU Delft), Inge Janse (TU Delft), Simon Kooistra (TU Delft), Pim Bosch (Brink Groep), Edwin Kuil (Gemeente Utrecht), Ward de Bruijn (Provincie Noord-Brabant), Paul Matthieu (Gemeente Nijmegen), Maarten Claassen (Waterschap AGV), Rolf Steenwinkel (Waterschap AGV), Marc van Hemmen (Provincie Gelderland)

Mobiliteit is een urgent thema dat door vrijwel alle leden wordt genoemd. Zowel het wegennet als het OV-netwerk nadert de grenzen van zijn capaciteit. En dat terwijl er nog zo’n 1 miljoen woningen (en daarmee de mobiliteitswensen van de bewoners) aan de voorraad toegevoegd worden.

De middelen in het infrastructuurfonds zijn tot 2030 belegd, maar het is de vraag of met de inzichten van nu hierin de juiste projecten zitten.

verankerd

Vier klassieke facetten van gebiedsontwikkeling blijven onderscheidend in het repertoire van de leerstoel. Wat betekenen urgente maatschappelijke opgaven voor de inrichting van proces en samenwerking?

Wat is de rol van het ontwerp, en welke publiek-private financierings- en investringsvormen zijn haalbaar binnen de te creëren economische en maatschappelijke waarde?

Dergelijke vragen vormen de basis van enkele langlopende onderzoeksen promotietrajecten.

Hierbij kunnen we rijkelijk putten uit het werk dat in het verleden aan de TU Delft is verzet en ons (verder) laten inspireren door inzichten uit disciplines als stadssociologie en -economie, stedenbouw, planologie en recht, geografie, bestuurs- en organisatiewetenschappen en bedrijfskunde.

Wel vragen de inhoudelijke thema’s om het herijken en verdiepen van de inzichten rondom de klassiekers. Wat zijn de verstedelijkingsconcepten van de toekomst?

Welke financiële arrangementen rondom energie, klimaat en mobiliteit passen bij welke publiek-private verhoudingen?

Hoe groot zijn benodigde (voor)investeringen en wat voor samenwerkingsmodellen vergt dit? Allemaal vragen waar de leden al volop mee bezig zijn en waar bij uitstek een rol ligt voor de SKG en de leerstoel: om als lerend netwerk de ervaringen te delen, nieuwe kennis te ontwikkelen en onderwerpen te agenderen voor het debat.

Toekomstgericht: inclusief, vernieuwend, verankerd De deelnemers hebben ook de behoefte om samen met de leerstoel aan oplossingen te werken voor nieuwe, gebiedsspecifieke en deels nog ongrijpbare vraagstukken. Zo is in veel gemeenten wel duidelijk hoeveel woningen gebouwd moeten worden.

Maar voor wie, en op welke plek? De circulaire (deel)economie moet gestimuleerd worden. Maar hoe zetten we deze vernieuwing om naar plannen en kaders?

We merken onder leden een grote behoefte aan een handelingsperspectief dat richting, inspiratie en houvast biedt; zowel voor de ‘slechtste’ sociale wijken als voor de meest prestigieuze ontwikkelgebieden van Nederland. We willen hier vanuit de praktijkleerstoel een aanjagende en ondersteunende rol in spelen en zoveel mogelijk samen met de leden aan de slag.

De Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling heeft samen met de vakgroep Urban Development Management aan de faculteit Bouwkunde in Delft een rijke basis gelegd voor zowel wetenschappelijke verdieping als praktische uitwerking. De definitie van gebiedsontwikkeling van Friso de Zeeuw (waaraan hier ‘duurzaam’ is toegevoegd) vat deze rijke basis mooi samen. Het kennisprogramma pakt hierop door. We besteden daarbij nadrukkelijker aandacht aan de vernieuwing die nodig is om gebiedsontwikkeling een krachtige bijdrage te laten leveren aan uitdagingen die alle schaalniveaus doorkruisen.

Definitie: “Gebiedsontwikkeling is de kunst van het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en geldstromen, met het oog op de duurzame (her) ontwikkeling van een gebied” 11

Partner worden?

Team praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

Over de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling

De Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) is een ‘lerend netwerk’ van overheden, marktpartijen, woningcorporaties, kennisinstellingen en adviesbureaus die zich professioneel met gebiedsontwikeling bezighouden. Sinds de oprichting in 2006 ondersteunt zij zowel financieel als inhoudelijk de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling van de TU Delft.

Statistieken Gebiedsontwikkeling.nu

Prestaties Gebiedsontwikkeling.nu (gemiddeld per maand, tussen augustus en december 2018) i Aantal sitebezoeken: +20 duizend i Aantal unieke bezoekers: +15 duizend i Aantal bekeken pagina’s: +35 duizend Meest populaire onderwerpen (tussen aug. en dec. 2018) 1. Wijziging wet funest voor omgevingskwaliteit 2. De voorwaarde voor een succesvolle Omgevingswet?

De ambtenaar zonder ambtelijke mentaliteit 3. Co Verdaas, hoogleraar Gebiedsontwikkeling: “Blijf niet langer in sectorale hokjes denken” 4. Hippe woonwijk in voormalig kantorenpark van Amsterdam-Zuidoost 5. In Den Haag domineert hoogbouw straks de skyline Leden social media & nieuwsbrief  Twitter (@GebiedsontwNu):  LinkedIn (Gebiedsontwikkeling.nu):  Facebook (@GebiedsontwikkelingNu):  Nieuwsbrief (www.gebiedsontwikkeling.nu):

5454 1561 529 1692

V.l.n.r.

Hedwig van der Linden (onderzoeker), Inge Janse (adjunct-hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu), Helen Jager (communicatieadviseur), Simon Kooistra (hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling. nu), Tom Daamen (directeur SKG), Céline Janssen (onderzoeker), Casper Kraai (student-assistent), Co Verdaas (hoogleraar Gebiedsontwikkeling), Agnes Franzen (strategisch adviseur), Lodewijk Luken (student-assistent). Niet op de foto: Sebastien Reinink (student-assistent) en Geeta Bhoewar (secretariaat)

GO Projectenkaart

Heeft u interesse om als partnerorganisatie het SKG-kennisnetwerk te versterken, of deel te nemen aan een project of programma?

Neem dan contact op met directeur Tom Daamen (T.A. Daamen@tudelft.nl).

Partners SKG: AM Amvest Blauwhoed Bouwinvest BPD De Alliantie Deltacommisaris Gemeente Amsterdam Gemeente Barneveld Gemeente Breda Gemeente Delft Gemeente Den Haag Gemeeente Dordecht Gemeente Eindhoven Gemeente Groningen Gemeente Nijmegen Gemeente Purmerend Gemeente Rotterdam Gemeente Tilburg Gemeente Utrecht Havensteder Heijmans Vastgoed Hurks bouw & vastgoedontwikkeling Ministerie van BZK Ministerie van I&M NS Stations Provincie Gelderland, Provincie Noord-Brabant Provincie Noord-Holland Provincie Zuid-Holland Rabo Real Estate & Finance Rijksvastgoedbedrijf Staatsbosbeheer Synchroon Syntrus Achmea Real Estate & Fin. VORM Waterschap Amstel Gooi en Vecht

Kring van Adviseurs: Akro Consult Brink Groep Deloitte Movares Stibbe

Verder lezen over gebiedsontwikkeling?

MCD is dé universitaire masteropleiding voor gebiedsontwikkelaars.

Heb je al 5 jaar werkervaring? Op zoek naar nieuwe inzichten en verdieping? Kijk op www.mastercitydeveloper.nl en schrijf je in!

Alle projecten voor gebiedsontwikkeling op één kaart: op Gebiedsontwikkeling.nu vindt u een interactief overzicht van de belangrijkste projecten voor gebiedsontwikkeling. Handig voor wanneer u bijvoorbeeld op zoek bent naar inspiratie en geleerde lessen. De projecten zijn ingedeeld op categorie en bevatten per stuk meer informatie en een link naar de bijbehorende casus.

Op www.gebiedsontwikkeling.nu, ons onafhankelijke platform, bieden we dagelijks kennis, nieuws en debat voor professionals en studenten. U kunt het nieuws van Gebiedsontwikkeling.nu ook volgen via Twitter, Facebook, LinkedIn en onze tweewekelijkse nieuwsbrief.

GO www.gebiedsontwikkeling.nu

Colofon

Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) / Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft Januari 2019

 Gebiedsontwikkeling.nu  @GebiedsontwNu  Gebiedsontwikkeling.nu

Redactie: Tom Daamen, Helen Jager, Inge Janse, Céline Janssen, Simon Kooistra, Casper Kraai, Hedwig van der Linden, Lodewijk Luken, Sebastien Reinink

Met medewerking van: Harry Boeschoten, Monique van Haaf, Hans-Hugo Smit, Erwin Heurkens, Henk Kranendonk, John Nederstigt, Gerard Schuurman, Jeroen de Willigen, Coert Zachariasse, Joost Zonneveld

Locatie redactie Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft Afdeling MBE Julianalaan 134 2628 BL Delft Faculteit Bouwkunde

 +31 (0) 15 27 84159  redactie@gebiedsontwikkeling.nu