GO Magazine, najaar 2014

Gebiedsontwikkeling in beweging #1 Blauwe bananen bestaan niet p2

Go 3x op projectbezoek p10 - p34 - p42

Lessen en lichtpunten na vijf jaar malaise p5

Najaar 2014 / â‚Ź 12,50

Thema Ondernemerschap 1

Thuis op het dak, met uitzicht op het centrum van Rotterdam. Een groene oase aan de rand van het Land van Hoboken. Ooit een 56 hectare groot landgoed, dat in 1924 in handen kwam van de gemeente. Een gebiedsont­ wikke­­l­ing avant la lettre, met klassieke jarendertigwoningen, het Erasmus Medisch Centrum en verschillende musea rondom het Museumpark.

G 0 Gebiedsontwikkeling in beweging Lerende organisaties hebben de toe­komst. Een belangrijk kenmerk van deze organisaties is dat ze steeds in beweging blijven. Dit geldt ook voor de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG).

Kennis over dit jonge vakgebied ontwikkelt zich steeds vaker in netwerken tussen mensen uit wetenschap en praktijk. In 2010 maakte de SKG het platform Gebiedsontwikkeling.nu mogelijk. Op dit moment heeft de site zo’n 10.000 unieke bezoekers per maand.

Uit een recente enquête onder bezoekers kwam waardering naar voren voor de bruikbaarheid in de eigen leer- en beroepspraktijk. Maar ook een behoefte aan verdieping in de vorm van analyses, wetenschappelijke inzichten en persoonlijke ervaringen uit de praktijk. Wij geloven in de toegevoegde waarde van print en zijn daarom verheugd dit magazine over gebiedsontwikkeling aan te bieden.

Centraal staat de vraag hoe professionals en bestuurders van publieke en private partijen kunnen bijdragen aan het verhaal van een gebied en hiermee aan het lostrekken en aanjagen van investeringen.

De SKG heeft haar bestaansrecht als

2

lerend netwerk, sinds haar oprichting in 2006, meer dan bewezen. Niet door abstracte modellen of ideale oplos­singen, maar door het gesprek aan te gaan over maatschappelijke uitdagingen en hoe te komen tot verbetering van een gebied via multidisciplinaire samenwerking.

Gebiedsontwikkeling is mensenwerk.

Betrokkenheid van diverse partijen maakt op voorhand dat er sprake is van een meerduidige werkelijkheid, met diverse zienswijzen en belangen. De kracht van de SKG ligt in een benadering waarbij betrokkenen gezamenlijk tot duurzame (her)ontwikkeling van een gebied komen.

Thema van dit eerste nummer is onder­nemerschap. Vanuit het perspectief van maatschappelijke ontwikkelingen en met praktische lessen uit onderzoek, ons voorjaarscongres ‘Continuïteit & discontinuïteit’ en de dagelijkse praktijk van gebiedsontwikkeling. Nadrukkelijk is er ook aandacht voor het internationale perspectief, zowel binnen als buiten Europa.

Gebiedsontwikkeling is een jong kennisdomein dat zijn oorsprong heeft in het begrip ontwikkelingsplanologie zoals gemunt in het WRR-rapport ‘Ruimtelijke ontwikkelingspolitiek’ (1998).

Kernpunten in dit rapport betreffen een selectief nationaal strategisch beleid en een directe koppeling van ruimtelijke planvorming aan ruimtelijke investeringen.

Kortom planning als coalitievorming, met differentiatie en selectiviteit als sleutel­ begrippen.

Agnes Franzen Directeur Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) 1

De voormalige Fenixloodsen op Katendrecht zijn nu een tijdelijke Fenix Food Factory. Het biedt ruimte aan onder meer familie­ bedrijf Booij Kaasmakers, slagerij Bijten, Rechtstreex voor lokale groenten en fruit, een bier­ brouwerij en bakkerij Jordy’s.

Buiten op de kade staat Allegaartje, catering op wielen, waar onder meer Koreaanse sushi wordt geserveerd.

Blauwe bananen bestaan niet De economische context van gebiedsontwikkeling is mondiaal en lokaal. Hoe verhouden abstracte ruimtelijk-economische concepten zich tot de dagelijkse praktijk van gebiedsontwikkeling?

We kennen economische kerngebieden op alle schaalniveaus: van de Blauwe Banaan in Europa tot het klassieke Randstad­model in Nederland. Maar voorzichtigheid is geboden met zulke sexy ogende agglomeraties, zeker op multinationaal niveau. Onderzoek van de Universiteit Utrecht en de TU Delft heeft recent weer duidelijk gemaakt dat de economische prestaties van Europese regio’s nauwelijks afhangen van hun ligging in een Europese corridor.

De interactie tussen de economisch sterke regio’s binnen de Blauwe Banaan, zoals Londen, het Nederlandse ‘rompertje’, de Duitse metropoolregio’s Rhein-Ruhr (Keulen–Düsseldorf) en Rhein-Main (Frankfurt en omgeving) – voor zover al interactie bestaat tussen die gebieden – is lang niet altijd gebaseerd op geografische nabijheid.

Bovendien lijkt de Blauwe Banaan in een aantal opzichten verouderd. Aan het ontbreken van een opkomende economie als Polen is duidelijk te zien dat het model vóór de val van de Berlijnse Muur is bedacht. Buiten de boog vallen ook Parijs en enkele succesvolle Zuid-Franse regio’s als Toulouse met zijn aerospace-industrie en medische bedrijvigheid en Lyon met zijn nanotechnologiecluster.

Voor woningontwikkelaars en andere investeerders zijn zulke regio’s met moderne bedrijvigheid en een hoge bevolkingsconcentratie juist erg interessant. Aan de zuidkant van de Blauwe Banaan is de positie van Noord-Italië verzwakt, terwijl ten noorden ervan enkele Scandinavische stedelijke regio’s het momenteel juist goed doen.

2

tekst Jaco Boer, Friso de Zeeuw en Agnes Franzen

De ‘Blauwe Banaan’ wordt gevormd door de aaneenschakeling van economisch sterke regio’s als Londen, de Randstad, het Ruhrgebied, Rhein-Main en Milaan. De term Blauwe Banaan werd in 1989 bedacht door de Franse geograaf Roger Brunet van het onderzoeksinstituut RECLUS in Montpellier.

Hij beschouwde de stedelijke corridor met zijn concentratie aan industriële bedrijvigheid en dienstverlening als de economische ‘ruggengraat’ van Europa. Deze boogvormige corridor van de West Midlands in Groot-Brittannië tot het Italiaanse Lombardije zou met zijn bovengemiddeld hoge bevolkingsdichtheid en bruto regionaal product het economische centrum van het continent vormen.

Er wonen zo’n 110 miljoen mensen en de economische toegevoegde waarde overstijgt met gemak de twee biljoen euro.

Brunet had een duidelijke bedoeling met zijn model.

Hij wilde ermee aantonen dat Frankrijk de aansluiting met het economisch centrum van West-Europa had verloren. De politiek van economische en bestuurlijke concentratie op Parijs had in zijn ogen gefaald. De eenvoud en het krachtige beeld van de Blauwe Banaan misten hun uitwerking niet: beleidsmakers en adviseurs pikten het concept snel op. Wetenschappers gingen met het model aan de slag en lobbyisten gebruikten de corridor om geld van overheden los te krijgen om perifere regio’s alsnog op het economische centrum van Europa te laten aansluiten.

3

Wil van der Hoek directeur portefeuille Ruimte en Wonen, dienst Stedelijke Ontwikkeling Den Haag ‘Naast regie over de openbare ruimte ligt er een belangrijke rol voor de gemeente in het aantrekken van investerend vermogen. Naast het investerend vermogen uit de stad zelf, oftewel het kleinschalig opdracht­ geverschap, richt Den Haag zich op het aantrekken van investeerders van buiten de stad.’

Astrid Sanson directeur Stedelijke kwaliteit, Stadsontwikkeling Rotterdam ‘Het verschil met vroeger is dat de nadruk vooral op het fysieke lag, het bouwen. Nu lopen sociaal, fysiek en economisch meer door elkaar heen.

Het gaat bijvoorbeeld om een werkgelegenheidsproject, of het afnemen van kerstpakketten om de middenstand in een bepaald gebied te steunen.

Het is allemaal veel diverser geworden. Maar het startpunt is altijd gezamenlijke betrokkenheid.’

Cis Apeldoorn Stedelijk directeur Ruimte en Economie, gemeente Amsterdam ‘De banken spelen nauwelijks meer een rol in de financiering van de bouw.

Partijen en particulieren die investeren zijn dus aangewezen op eigen vermogen. Snelheid is cruciaal voor deze partijen, die bovendien een sterke betrokkenheid hebben bij het gebied. Het succes van het gebied is immers belangrijk voor het slagen van het project waar ze hun eigen geld in steken. Ze willen zeggenschap. Met deze partijen gaan we in gesprek als volwaardig gesprekspartner, met respect voor ieders rollen. Als je mensen wilt verleiden om in een gebied te investeren, moet je laten zien wat voor gebied je voor ogen hebt, wat het gebied gaat toevoegen aan de stad.’

Economische differentiatie in Nederland

In Frankrijk en Duitsland is het contrast tussen stad en platteland veel scherper dan in Nederland. Ook in ons land nemen de verschillen tussen stad en periferie toe, maar dit blijft kinderspel in vergelijking met deze twee landen. Duitsers en Fransen willen graag in de stad zelf wonen. Het verschil in verstedelijkingspatroon zien we bijvoorbeeld terug in de woningprijzen.

In ons land dalen de prijzen van woningen op grotere afstand van het stadscentrum minder snel dan in andere landen.

Nu in Nederland de economie voorzichtig aantrekt, zal blijken dat de vraag naar producten en diensten in sommige gebieden toeneemt, maar in andere achterwege blijft. Het rompertje is een hulpmiddel om sterke regio’s in beeld te brengen. Het geeft het gebied weer waar in Nederland de economie, de demografie en de woningvraag groeikracht vertonen. Grofweg omvat het gekrompen rompertje de Metropoolregio Amsterdam, de regio’s Alkmaar, Utrecht, Leiden en Den Haag, BrabantStad (Den Bosch, Breda, Tilburg, Helmond, Eindhoven) en een stuk van West-Gelderland, met onder meer Nijmegen en Food Valley.

Daarnaast scoren de steden Groningen, Zwolle en Maastricht goed. Binnen het rompertje manifesteert zich een trek naar de steden.

Succesvolle kleine Duitse steden

In het economisch sterk acterende Duitsland liggen de beste kansen voor investeerders en beleggers nog altijd in een beperkt aantal succesvolle regio’s, zoals Hamburg, de RheinRuhr-zone met Keulen en Düsseldorf als metropolen en het Rhein-Maingebied rond Frankfurt. Delen van Beieren en Baden-Württemberg zijn al decennialang aantrekkelijke vestigingsgebieden. Het valt wel op dat buiten München en Stuttgart nu ook kleinere steden als Regensburg, Neurenberg, Augsburg, Heidelberg en Konstanz goede ontwikkelkansen bieden. In het noordwesten geldt hetzelfde voor Münster en Osnabrück. En dan zijn er nog de grote steden Hamburg en Berlijn/Postdam. De Duitse hoofdstad heeft zich na decennia van economische stagnatie eindelijk weten te ontwikkelen tot een economisch succesvolle regio, op afstand gevolgd door Leipzig en Dresden.

4

Overleven in de nieuwe wildernis Lessen en lichtpunten na vijf jaar malaise

1

Groeiregio’s in Frankrijk

Binnen kleinere gebieden kan het denken in economische corridors wel nuttig zijn. Wie inzoomt op individuele stedelijke regio’s in Europa, ziet dat de demografische en economische groeiregio’s als confetti over het continent zijn verspreid.

Binnen Frankrijk valt, naast Parijs en de eerdergenoemde steden Lyon en Toulouse, de sterke positie van de regio Nantes-Rennes op. Deze regio heeft een nog altijd bloeiende auto-industrie en herbergt hoogwaardige bedrijven op het gebied van voedingsmiddelentechnologie. De omgeving van Bordeaux en grote delen van de mediterrane kust – met een hoofdrol voor de Côte d’Azur – profiteren vooral van de komst van grote aantallen gepensioneerden en welgestelden met een tweede woning; zij geven een impuls aan de lokale diensten­ economie.

tekst Ariënne Mak en Kees de Graaf

Durf te kiezen

Rompertje 2014

Rotterdam viel altijd buiten het rompertje, nu is het een grensgeval. De stad zag in 2014 een groeiende stroom bezoekers op zich afkomen, na vermeldingen in de New York Times en de Rough Guides top-10. De opening van het nieuwe Centraal Station, de transformatie van het nabijgelegen Zomerhofkwartier, het gebied rond de Markthal (meer dan een miljoen bezoekers in drie weken!) en Katendrecht laten zien wat nationale investeringen en lokaal ondernemerschap in beweging kunnen brengen. Het verhaal staat centraal in deze gebieden en trekt investeringen aan. Nieuwe en oude economie floreren naast elkaar, evenals nieuw vastgoed en tijdelijk gebruik. De voormalige Fenixloodsen op Katendrecht zijn nu een tijdelijke Fenix Food Factory. Hier zitten lokale ondernemers uit de regio die in tijdelijk gebruik samen met Theater Walhalla smoel geven aan de verdere transformatie van dit stuk Katendrecht. Op steenworp afstand van Hotel New York, ooit de aanjager voor de ontwikkeling van de nabijgelegen Wilhelminapier.

De cynici – een typisch Nederlands fenomeen, erfenis van Calvijn? – lijken de laatste tijd de overhand te hebben.

Als locaties minder snel van de grond komen, is ‘gebiedsontwikkeling morsdood’. We zouden ook voor twintig jaar genoeg plancapaciteit hebben, of sterker nog: Nederland is uitgebouwd!

Na vijf jaar malaise is die conclusie echter te gemakkelijk. De opgaven mogen veranderen, de leerstukken en paradigma’s van het vak gebiedsontwik­ keling blijken behoorlijk robuust en crisisbestendig. Maar er is natuurlijk sprake van verandering en vernieuwing.

Tot voor kort was het usance voor veel gemeenten om zoveel mogelijk ballen in de lucht te houden; er kwam altijd wel een locatie tot ontwikkeling. Dat wedden op meerdere paarden is niet meer van deze tijd: te veel nodeloos gemaakte plankosten, te veel ambtelijke en private capaciteit die verkwist wordt, te veel onzekerheid bij investeerders en omwonenden. Het planover­ schot moet geprioriteerd en soms gesaneerd, de overheid moet selectiever te werk gaan.

Durf te kiezen en breng de meest kansrijke locaties tot ontwikkeling.

Het komt dus aan op zowel ambachte­ lijkheid als aanpassingsvermogen.

Gelukkig klinkt die nuance de laatste tijd in het debat over (de toekomst van) stedelijke gebiedsontwikkeling. Nieuwe initiatieven luiden geen revolutie in, maar zijn een verruiming van het ‘palet aan manieren’, zoals Jurgen Hoogen­ doorn het verwoordt. Dit pluriform denken stemt hoopvol. Onze bijdrage aan de bepleite ‘kritische zelfreflectie’: een overzicht van tien lessons learned van de afgelopen periode.

2

Ontwikkel in stapjes

Het blijft goed om met betrokken stakeholders in een gebied een langetermijnperspectief te ontwikke­ len: de stip op de horizon. Waak er echter voor om tot achter de komma het eindbeeld vast te leggen.

Blauwdrukken zijn onmogelijk en onwenselijk, daarvoor zijn de maatschappelijke dynamiek en de onzekerheden te groot. Aan een te gedetailleerd plan kleeft bovendien het nadeel dat een opeen­ stapeling van eisen plaatsvindt – om toch maar zo integraal mogelijk bezig te zijn. Dat zorgt voor vertraging, eindeloze ontwikkeltrajecten en hoge kosten. Maak in plaats daarvan een plan op hoofd­ lijnen, dat alleen een aantal thema’s beschrijft en de verdere invulling vrijlaat. Die invulling vindt wel vraagafhankelijk plaats en de conjunctuur mag daar best invloed op hebben. Een plan op hoofdlijnen omschrijft doelen in plaats van middelen en de uitvraag naar marktsector wordt hier ook op aangepast.

5

3 Bouwen is dienen

De arrogantie van ‘wij weten wat goed voor u is’ ligt achter ons.

Het lijkt lovenswaardig om het Architectuurjaarboek te willen halen, maar dat is niet de drive waar het echt om gaat. We werken vraag- in plaats van aanbodgericht. Appartementen zonder fatsoenlijke buitenruimte: gewoon niet meer doen. Waarde toevoegen vormt het centrale uitgangspunt, in plaats van stenen stapelen. Voor wie maken we iets – in plaats van wat.

Vraaggericht ontwikkelen is overigens iets anders dan het pleidooi ‘alles moet in zelfbouw worden gerealiseerd’ – zeker in hogedrukgebieden als 020 en 030, waar de komende jaren duizenden mensen extra onder dak moeten worden gebracht, is dat niet reëel. De laatste tijd zien we met name bij ontwikkelende bouwers een golf aan nieuwe concepten ontstaan die betaal­ baar wonen, kwaliteit en snelle realisatie paren aan een zwaardere rol voor consumen­ tenvoorkeuren.

6

4 Doe waar je goed in bent

Eindelijk is een einde gekomen – de crisis als welkome zuivering – aan avonturen van partijen die niet uitgerust waren om professioneel in risicovolle vastgoedontwikkeling te participeren. SS Rotterdam, studentencampus Maastricht, grootschalige commerciële projec­ ten van corporaties: nooit meer. Laat onverlet dat bij een heldere taakver­ deling tussen gemeente en markt het fenomeen PPS nog steeds mogelijk is. Het blijft goed om elkaars kennis te benutten en om elkaar bij de les te houden in moeilijke tijden. Dat is echter wat anders dan op de stoel van de ander te gaan zitten. Ieder risico moet worden gedragen door de partij die daarvoor het beste is geëquipeerd.

Soms leggen niet-gedachte coalities de basis voor innovatie. Selectie­ methoden moeten daarop worden aangepast. Gemeenten die in een vroeg stadium zicht willen krijgen op de haalbaarheid zijn meer gebaat bij een quick and dirty marktconsultatie dan weer een uitgebreide tender met ‘concurrentiegerichte dialoog’.

5 Benut tijdelijke initiatieven

Niet alles hoeft voor de eeuwigheid te bestaan, tijdelijk gebruik kan een gebied net zo goed – of soms zelfs beter – op de kaart zetten: placemaking. Breng levendigheid naar de plek, begin met het genereren van kleine inkomstenstroompjes. Gooi niet alles plat, maar kijk wat je in de tussentijd met het bestaande gebouwenbestand allemaal kunt doen. Creatieve oplossingen ontstaan juist in tijden van schaarste. Besef wel dat de huurinkomsten doorgaans niet veel meer opbrengen dan de beheerkosten.

6

Zie de feiten onder ogen

Transparantie is het nieuwe buzzword.

Bij het nieuwe realisme hoort ook: financieel schoon schip maken. Te lang hebben partijen hun eigen gang kunnen gaan, door niets of niemand een strobreed in de weg gelegd. Dingen in de doofpot stoppen – al dan niet bewust – leidt nu tot zware maatschappelijke crises. Streef naar transparante besluitvorming, betrek relevante partijen en werk met open boeken. Vraag die open boeken als gemeen­ te, ook van de markt­partij. En waardeer af indien nodig. Haal ook de laatste lijken uit de kast.

8

Verbreed de competenties

7 Pragmatisme en less is more

Waar gebiedsvisies alleen de stip op de horizon vastleggen en de ‘verleiding’ verbeelden, heeft het geen zin om regels en voorschrif­ ten tot in detail vast te leggen.

Werk op hoofdlijnen en streef naar pragmatisme in de toepas­ sing. Dat maakt regels, ook aan burgers, een stuk gemakkelijker uit te leggen. Leg in het bestem­ mingsplan bijvoorbeeld alleen vast ‘wat niet mag’ in plaats van ‘wat per se moet’. Wie voor het laatste kiest, weet zeker dat het bestemmingsplan op het moment van vaststelling al verouderd is. De regelgeving moet bovendien worden versoepeld om bijvoorbeeld tijdelijk gebruik toe te staan en bestaande bebouwing te transformeren. Gelukkig is vanaf 1 november 2014 al meer mogelijk met de wijziging van de Crisis- en herstelwet. Ook de contractering van marktpartijen wordt vereenvoudigd. Niet eerst twee jaar met advocaten aan tafel. Het gevaar van juridifice­ ring blijft groot.

Naast vastgoedontwikkelaars hebben we ook stadsontwikkelaars, een vak dat ‘niet voor bangeriken is’. We hebben belang bij mensen die weer langjarig zelf betrokken willen zijn, over de toevallige bestuurlijke perioden en scheidslijnen heen. Goed voor de continuïteit, goed voor het project. Dergelijke stadsontwik­ kelaars kennen de markt, kunnen door de bureaucratie heen werken, zijn bereid risico’s aan te gaan en te dragen, streven naar weder­ kerigheid en vertrouwen en zijn een duidelijk aanspreekpunt. Nieuwe professionaliteit is vereist. Investeren in ambachtelijkheid is zowel bij overheid als markt noodzaak. Dat is effectiever dan energie besteden aan veelge­ noemde opties als ‘nieuwe verdienmodellen’, ‘alternatieve financiering’ en ‘koppeling van (her)ontwikkeling aan exploitatie’.

9 Plannen is waarde toevoegen

De rol van gebiedseconomie krijgt terecht de laatste tijd veel meer credits; planeconomen die mee kunnen denken over haalbaarheid in een vroege fase van de gebiedsontwikkeling zijn zeer gewild. Haalbaarheid betekent in dit geval: eerst rekenen, dan pas tekenen. Consumenten en bedrijven die op een bepaalde plek niet willen leven en werken, willen daarin ook niet investeren; het gaat in alles om de quality of life. Bij ‘eerst rekenen’ moet ook rekening worden gehouden met het nieuwe subsidieloze bouwen. Het EIB wijst erop dat een binnenste­ delijke woning gemiddeld een tekort vertoont van 16.000 euro, waar een buitenstedelijke woning juist 7.000 euro oplevert. Dat maakt de noodzaak om alternatieven te vinden voor onhaalbare oplossingen alleen maar groter.

10

Passie en goed nieuws

Tot slot: durf de kansen te zien die er wel degelijk zijn, in plaats van onszelf de put in te praten.

Dat werkt alleen maar als een selffulfilling profecy en het vermindert bijvoorbeeld de aantrekkelijkheid van Nederland richting buitenlandse investeer­ ders. Nederland hoort niet voor niets bij de tien rijkste landen ter wereld, met alle pensioenen en spaartegoeden. Dat Nederlandse geld moet op een slimme manier in het Nederland van nu en morgen worden geïnvesteerd.

De verwachting is reëel dat op termijn de financierings-appetite terugkeert. Wellicht niet via de band van de bancaire financie­ ring, wel via de opkomst van particulier (dedicated) kapitaal.

De belangstelling van buiten­ landse beleggers in de Neder­ landse woningmarkt is stijgende.

Dat past dan weer bij de private financiering die historisch gezien in Nederland gebruikelijk was; zie de manier waarop we in een niet eens zo ver verleden polders en spoorlijnen met privaat initiatief aanlegden. Lef loont.

7

interview met Kim Putters

Interview

tekst Jorick Beijer en Marije Blok

Tussen staat en stad – een wereld van verschil Sinds juni 2013 is Kim Putters directeur van het Sociaal en Cultureel Plan­bureau. Daarnaast bekleedt hij de functie van bijzonder hoogleraar Beleid en Sturing van de Zorg in de Veranderende Verzorgingsstaat aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam. Wij praten met hem over de organisatie van een decentraliserende staat en stille ideologie.

Zorg is daarin maar één element.

Ook bijvoorbeeld de organisatie van huisvesting, juist voor ouderen, via woningcorporaties, is een krachtenveld waarin ideologie nog maar een geringe rol lijkt te spelen.

Op het Gebiedsontwikkelingscongres schetste u verschillende aspecten van de verschuiving van verzorgingsstaat naar verzorgingsstad. De crisis lijkt de grootste aanjager om burgers meer verantwoordelijkheid te geven en de overheid te herorganiseren. Maar in hoeverre hebben deze transities nog een ideologische grondslag?

Dat is het vervelende. Die ideologie hebben we, ik zou bijna zeggen verbannen; we doen net of die er niet is, terwijl ze overal is. Zoals wij hier aan tafel zitten, een verpleegkundige aan het bed, een schoolbestuurder – iedereen heeft opvattingen. Hoe je ook technocratiseert – met DBC’s, zzp’ers – uiteindelijk is degene die de beslissing neemt een mens met opvattingen over wat goed en niet goed is.

Ik denk dat je politiek gezien maar het beste kunt zeggen dat de noodzaak voor een enorme bezuiniging de aanleiding is.

Dat is ook een eerlijk verhaal. Alleen, als ik alle cijfers neem – de toename van eenzaamheid onder ouderen; de verge­lijking hiervan met andere Europese

Explosie van zorgkosten in Nederland

totale bevolking 16,7 mln

totale bevolking 17,8 mln

2012

2040

Een nationale druk

€27 €47

10% 18%

mld → 2012

mensen leven langer en krijgen minder kinderen 65+ → 4,7 mln

Kosten AOW

voor de overheid

Nederland wordt ouder 65+ → 2,7 mln

landen; wat mensen in eigen kring kunnen doen en hoe ze dat organiseren; wat dat betekent voor kleine dorpen – heeft de verschuiving van verzorgingsstaat naar verzorgingsstad helemaal niets met bezuiniging te maken. Dat heeft te maken met hoe wij met mensen in onze samenleving omgaan. Maar in deze tijd komt de overheid natuurlijk niet weg met het verhaal dat het goed is om naar elkaar om te zien, voor elkaar te zorgen. Dat snap ik ook, want het gaat wel gepaard met een forse bezuiniging.

Een andere verdeling van verantwoordelijkheden tussen overheid, burgers en samenleving is evenwel een gerechtvaardigd debat.

BBP → 2040

Totale zorguitgaven als aandeel BBP

14% 12% 10%

terwijl het aandeel van deze bevolkingsgroep stijgt

8%

6.000

6%

Kosten van ziekten in Nederland Gem. kosten per inwoner €

1972 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015

4.000

CBS (5/2014) In 2013 zijn de uitgaven aan zorg met 1,6% gestegen, een groei die lager is dan in de voorgaande jaren.

Zorgkosten drukken op huishoudbudget

2.000

0

8

Moeten we ons nu zorgen maken?

Wouter Bos (12/2013) Alle positieve geluiden over het beheersen van de zorgkosten in dit en vorig jaar zijn zwaar overdreven.

16%

Ouderen hebben hogere kosten

0 - 19 20 - 44 45 - 64 ■ Zorgverzekering ■ AWBZ ■ Overheid ■ Anders

Ik denk dat je er niet aan ontkomt dat er verschillende typen gemeenten ontstaan.

Je hebt gemeenten die zelf een uitvoe-

Gerhard Wullink (11/2013) Ik denk voorlopig niet dat we het doemscenario van 20% van het nationaal inkomen, Amerikaanse toestanden, hier gaan krijgen.

BBP → 2012

mld → 2040

Hoe ziet de gemeente van de toekomst eruit?

65+

Afgelopen decennium stegen zorgkosten met 4% per jaar.

Het besteedbaar vermogen daalt.

In 2015 gaat de zorgpremie met zo’n 200 euro omhoog.

22%

2015

39%

2040

Trouw (7/2014) Als het kabinet erin slaagt al zijn hervormingen door te voeren,dan zijn de kosten van de vergrijzing draagbaar.

rende dienst hebben en gemeenten die dat inkopen bij anderen. Er zijn gemeenten die heel wijkgericht werken, andere kijken juist weer meer naar het collectief, why not?

niveau verschillen ontstaan. Het wil niet zeggen dat we problemen die de Rijksoverheid is tegengekomen, niet ook lokaal tegenkomen. Dat geldt voor zowel sociaal als ruimtelijk beleid.

Hoe kijkt de burger daar volgens u tegenaan?

Hoe voorkomen we hierbij lokale verkokering?

Die trend van bezuinigingen aan de ene kant en verandering van de inrichting van de samenleving aan de andere kant zorgt wel voor wrijving, ongenoegen en onzekerheid bij de burger. Die krijgt het gevoel dat hij geen invloed meer heeft op de eigen leefsituatie en dat de overheid alles wegneemt.

Je zult integraler moeten nadenken.

Goede oplossingen voor de leegstand, het op peil houden van ouderenvoorzieningen, zodat toename van eenzaamheid wordt voorkomen; dat zijn ruimtelijke beslissingen. Als je daarbij niet de verbinding naar de sociale status van de gemeente maakt, naar wat daar over tien, twintig jaar nodig is, dan verpaupert, verrommelt het ruimtelijk beleid inderdaad. Eigenlijk is ruimtelijk beleid ook sociaal beleid.

Ik denk dat de komende tijd in het teken van verzet zal staan, maar ik zie ook breed draagvlak voor het principe achter de decentralisatie, eigenlijk wordt die nauwelijks betwist. Mijn verwachting is dat de trend nu wel doorzet. De decentralisatie gaat vragen en verzet oproepen; de boel kan zelfs nog zo uit de hand lopen dat het volgende kabinet het terugdraait. Veel waarschijnlijker lijkt mij echter dat er een debat op gang komt.

Bijvoorbeeld over de vraag of gemeenten eigen inkomsten mogen verwerven. Als gemeenten er wel taken bij krijgen maar Den Haag bepaalt hoeveel geld ze krijgen, is het natuurlijk een wat gemankeerde decentralisatie. Als we kijken naar Scandinavische modellen, zien we dat de counties daar ook belasting heffen. Je kunt mensen op allerlei manieren laten meebeslissen over waar dat geld naartoe gaat. Wie dit nu steunt, ontkomt er niet aan ook een debat te voeren over hoe gemeenten aan inkomsten zouden moeten komen.

Geld verdienen door ruimtelijke ordening staat bij veel gemeenten hoog op de agenda. Ze hebben jarenlang opportunistisch beleid gevoerd op allerlei bedrijventerreinen en uitleggebieden. Er is ruimtelijke verrommeling ontstaan van iets wat eerder, op provinciaal of landelijk niveau, een gereguleerde vorm had.

Dat is inderdaad een keerzijde van de decentralisatie. Naarmate provincies zich terugtrekken en ook waterschappen minder te zeggen hebben, zullen op dat

Het wil niet zeggen dat we problemen die de Rijksoverheid is tegengekomen, niet ook lokaal tegen­komen.

Aanpakken van leegstand, her­ programmering: de kans van slagen is veel groter als we dat doen op een strategisch schaalniveau, bijvoorbeeld in regionaal verband.

Daar heb je wel echt een punt. Ik denk dat geen enkele gemeente uiteindelijk ontkomt aan gezamenlijk beleid. Zeker als je het hebt over ruimtelijk beleid, de regionale economie, de arbeidsmarkt.

Voor kleine gemeenten die graag zelfstandig blijven, is de verbinding met de regio zelfs een cruciale randvoorwaarde voor voortbestaan. Lokale partijen zitten in een spagaat. Mensen stemmen vaak op ze omdat ze zelfstandig willen blijven en zich afzetten tegen de regio.

Maar voor het eigen voortbestaan hebben de kleine gemeenten deze regio wel nodig. Bij vraagstukken als waar bedrijventerreinen neer te zetten; waar op in te zetten qua bedrijvigheid en welke vakscholen er in de regio komen, moet je regionaal beleid voeren.

Van de politieke bespiegelingen terug naar de burger. Er wordt natuurlijk veel geschreven over die zelforganisatie, zelfredzaamheid van de stad.

Bent u hoopvol over het zelforganiserende potentieel?

Ja en nee. Ik ben wel hoopvol in die zin dat ik overal initiatieven zie ontstaan.

Van stadsboerderijen tot woningblokken waar mensen dingen zelf organiseren.

Wijk– en buurtinitiatieven voor het zorgen voor elkaar: je ziet tal van ontwikkelingen. Ik denk ook dat deze zullen toenemen en mensen het leuk beginnen te vinden. We ontdekken onze omgeving weer: ‘Wat is het eigenlijk fijn om een leuk buurtje met elkaar te hebben zonder overheid die bepaalt waar een boompje moet staan.’ Daar ben ik hoopvol over, want ik denk dat deze initiatieven aanstekelijk werken.

De keerzijde is wel dat je dit vooral ziet gebeuren bij hoogopgeleiden. De groep kwetsbare burgers neemt toe tot zeven procent van de bevolking. Deze mensen zijn geen stadsboerderijen aan het oprichten. Dit zijn mensen – bijstandsmoeders, eenoudergezinnen, sommige ouderen – bij wie de problemen op financieel en sociaal gebied, qua gezond­– heid en huisvesting, zich opstapelen.

Bij de hoogopgeleiden – en dat is van alle tijden – ligt wel een beetje de verplichting leiding te geven aan dit land. Of je dat nu op een school doet, een departement, voor een gemeente, of op andere verantwoordelijke plekken. Er moeten mensen zijn die nieuwe samenlevings­ vormen vormgeven. Als die manier van denken zich verspreidt, kan het echt tot iets nieuws leiden, maar er moet nog veel gebeuren. We denken nog erg in termen van rechten, zekerheden, collectiviteiten. Als we redeneren vanuit hoe de verzorgingsstaat is opgericht, is dat heel begrijpelijk, maar we hebben met de systemen veel afhankelijkheid gecreëerd. Dat is allemaal niet zomaar veranderd.

Doorleestip Stille ideologie: onderstromen in beleid en bestuur van Cor van Montfort, Ank Michels en Wouter van Dooren (red.)

9

G0ing places — 1

Hengelo

tekst Jeroen Mensink

Hart van Zuid

Jan Nieuwenhuizen en Sanne Elferdink

‘Hart van Zuid’ staat voor de geleidelijke transformatie van een verouderd industriegebied midden in de stad Hengelo tot een gemengd en levendig stadsdeel tussen het station en het Twentekanaal. Een bijzondere samenwerking tussen publieke en private partijen waarbij fabrieken wordt verplaatst, woningen worden gebouwd, een stations­plein, een laan en een brug worden aangelegd, scholen worden gerealiseerd en monumenten worden hergebruikt.

Uniek is dat de grond pas (gefaseerd) wordt overgedragen op het moment dat de vertrekkende bedrijven de ruimte feitelijk niet meer nodig hebben en een sluitende (deel)grondexploitatie is verkregen.

Allemaal bezegeld in hetzelfde contract. Een unieke deal, die voor iedereen wat oplevert. Stork krijgt de beschikking over een state-of-the-art productiefaciliteit tegen een scherpe prijs. De provincie levert een financiële bijdrage tegen een hoger rendement dan schatkistbankieren en bewerkstelligt een economische impuls voor de regio en behoud van werkgelegenheid. Van Wijnen bouwt een nieuwe fabriek en is, als partner van de gemeente, vanuit de PPS in staat om de nieuwe laan aan te leggen die zo belangrijk is voor de ontwikkeling van het totale gebied.

10

Voorgeschiedenis

‘Hart van Zuid ging in 1998 van start in de vorm van een position paper’, aldus Jan Nieuwenhuizen, directielid van het projectbureau namens Van Wijnen. ‘Het project is veel groter dan alleen het gebied van de Storkterreinen.’ Sanne Elferdink, directielid van het projectbureau namens de gemeente Hengelo, vult aan: ‘Stork is van oudsher gevestigd in Hengelo. In de loop der jaren trekt de industrie zich steeds verder terug uit de stad.’

Een groot gebied, waar Stork en aan Stork gelieerde bedrijven gevestigd waren, die geleidelijk buiten gebruik werden gesteld, was rijp voor transformatie. Dat proces van afstoting van grondposities was eigenlijk al vanaf 2001 aan de gang. Delen die Stork niet meer nodig had en waarvan het het project­bureau goed uitkwam dat ze beschikbaar kwamen, werden overgenomen.

Dat geleidelijke proces verliep eigenlijk heel natuurlijk, totdat de ontwikkeling bij het kerngebied aankwam waar het nog sterk kloppende hart van Stork Hengelo stond: De Thermeqfabriek en vier aan Stork gelieerde ondernemingen. Die bedrijven deden het nog erg goed en toen ontstond de vraag hoe het proces van geleidelijke transformatie verder moest.

Veldhuizen: ‘Dat heeft uiteindelijk geleid tot een bijzondere publiek–private samenwerking tussen de provincie Overijssel, de gemeente Hengelo, Van Wijnen en Stork, waarbij bedrijfsverplaatsing en behoud van directe en indirecte werk­gelegenheid is gecombineerd met de ruimtelijke vrijheid voor de verdere binnenstedelijke ontwikkeling van Hengelo. De zware industrie, 11

die nog steeds in bedrijf is, wordt verplaatst naar een nieuwe locatie ‒ en een gloednieuwe fabriek ‒ aan het Twentekanaal.’

Feiten

Hart van Zuid strekt zich uit over een gebied van 50 hectare, van het station tot het Twentekanaal. Met verschillende functies en verschillende ontwikkelaspecten, van woningbouw tot het behoud van bestaande industriële activiteiten voor de stad. Elferdink: ‘Hengelo is ontstaan dankzij Stork, anders was het nog steeds hetzelfde dorpje als vroeger geweest. Door Stork is het een echte industriestad geworden. Dat ademt met name dit zuidelijke stadsdeel nog steeds uit.’ Mark Platier: ‘Dat deel van de stad ademt zware industrie en dat voelt best wel gek, zo midden in de stad. Als je daar over de fabrieksterreinen loopt, bekruipt je het Oliver Twist-gevoel.’

Dat het gebied volledig in eigendom was bij slechts twee partijen, Stork en EMGA (de exploitatiemaatschappij die de eigendommen van Dikkers heeft overgenomen), is natuurlijk een voordeel. Stork was met 35 van de 50 hectare daarvan de grootste eigenaar.

Van Wijnen neemt in etappes de positie van Stork in het gebied over. Het mooie van de afspraak was dat Stork zou aangeven wanneer de verschillende fabriekscomplexen beschikbaar zouden komen en Van Wijnen zou aangeven wanneer ze de functies en de middelen hadden om de gronden over te nemen.

Pas dan volgde de overdracht. Als alle 50 hectare in één keer hadden moeten worden aangekocht, dan was het plan onhaalbaar geworden. Nieuwenhuizen: ‘Van Wijnen heeft de gemeente vervolgens benaderd en gezegd, dit is zo’n belangrijk gebied in de stad, dat willen we graag met jullie samen doen. Zo is de samenwerking ontstaan.’ Samen met de gemeente Hengelo wordt het gebied nu stap voor stap aangepakt. Bestuurlijk is men daar altijd voorstander van geweest, ambtelijk keek men aanvankelijk met de nodige scepsis.

Behoud van werkgelegenheid was een belangrijke drijfveer en dat heeft ervoor gezorgd dat Hart van Zuid in de Nota Ruimte werd opgenomen en als een van de 23 grote projecten een rijksbijdrage kreeg.

Elferdink: ‘De hoofddoelstelling is economische structuur­ versterking. Niet alleen van Hengelo, maar ook van Twente en Overijssel. Die zuidelijke ontsluitingsas is daarvoor de drager, want daarmee ontstaat een rechtstreekse verbinding van de A35 naar de stationsomgeving. Die nieuwe laan is ook de drager van het plan doordat hij de verschillende deelgebieden met elkaar verbindt.’

12

Aansluitend op tuindorp ’t Lansink en de wijk Berflo Es is woningbouw gepland, met een mix van woningtypen en een nieuw winkelcentrum. De oude gieterij is inmiddels herontwikkeld tot ROC. En waar vroeger de MTS zat, is nu ruimte gedacht voor kantoren, al is daar op dit moment geen markt voor.

Behoud werkgelegenheid

Nieuwenhuizen: ‘De grondexploitatie voor het oorspronkelijke masterplan voor het totale gebied had aanvankelijk een tekort van 200 miljoen gulden. Dat was natuurlijk veel te groot.

Dat hebben we moeten dichten met subsidies en bijdragen.

Met name de provincie Overijssel is daarin een heel belangrijke partner gebleken.’

Voor de provincie Overijssel was behoud van werkgelegenheid een belangrijke drijfveer en dat heeft ervoor gezorgd dat Hart van Zuid in de Nota Ruimte werd opgenomen en als een van de 23 grote projecten een rijksbijdrage kreeg. Naast subsidie van de provincie en het Rijk, hebben we ook van de gemeente, de regio en Europa een bijdrage ontvangen.

Nieuwenhuizen: ‘De grondexploitatie is verdeeld in twee fasen.

We dachten dat de eerste fase eenvoudig sluitend zou blijven, maar toen kwam de crisis en ging het tempo van de ontwikkeling omlaag. Daardoor zijn we negatief geëindigd. De tweede fase is financieel al rond, voor 90 procent dankzij subsidies en bijdragen. We hopen zelfs dat die tweede fase ruimte kan bieden om die eerste nog wat te compenseren.’

Revolverend fonds

Veldhuizen: ‘De nieuwe laan is de drager van de gebiedsontwikkeling, daar was de dekking voor de crisis al van op orde gebracht. Maar die laan is wel dwars door een nog werkende fabriek gepland. Van een bedrijf dat Hengelo graag wilde behouden, zeker voor het behoud van werkgelegenheid in de regio. Dat heeft geleid tot de constructie waarbij een nieuwe fabriek voor 25 jaar wordt gehuurd door Stork van een vennoot van PPM Oost (onderdeel van ontwikkelingsmaatschappij Oost NV). De provincie heeft het grootste aandeel in deze entiteit, die in feite als belegger van de fabriek optreedt. Stork is opdrachtgever voor de bouw van de fabriek en draagt deze over aan PPM Oost. Daar staat een huurcontract van 25 jaar tegenover met condities die voor alle partijen ‒ ook voor Stork ‒ aantrekkelijk zijn en Stork blijft de komende 25 jaar verbonden aan Hengelo.’

Veldhuizen: ‘Onder die conditie was Stork ook bereid om voor een veel schappelijker prijs de grond in Hart van Zuid te laten gaan, waar de publiek‒private samenwerking Hart van Zuid de komende jaren mee uit de voeten kan.’

Elferdink: ‘Voor de overheid is die financiering, vanuit zowel de provincie als de grondexploitatie gezien, iets anders dan een eenmalige subsidie die je nooit meer terugziet. Nu is een fonds opgericht dat elk jaar gaat uitkeren.’ Platier: ‘Het is in feite een revolverende subsidie geworden.’

Masterplan

Naarmate het terrein verder in onbruik raakte, ontstond een unheimische situatie en is begonnen met het opstellen van een masterplan. Meer een plan dat ambities, mogelijkheden en kansen laat zien dan een dichtgetimmerd stedenbouwkundig plan. Nieuwenhuizen: ‘We laten ons adviseren door een supervisieteam, aanvankelijk bestaande uit Ton Schaap, Frits van Dongen, Hubert-Jan Henket, Pieter van Wesemael, Sylvia Karres en Dirk Baalman. Het team pleitte voor het behoud van het karakter van het gebied, waar grote gebouwen (fabrieken) naast kleinschalige bebouwing (woningen) staan. Het tracé van de oude spoorlijn is teruggekomen in de vorm van de nieuwe laan. Op die basis is het oude beeld en karakter van het terrein behouden.’

Elferdink: ‘De stad Hengelo heeft decennialang vooral aan de noordkant geïnvesteerd, waardoor een zekere onbalans in de stad is ontstaan. Waar vroeger Stork floreerde, was het zuidelijke stadsdeel intussen maatschappelijk en sociaal ver achtergebleven bij het noorden van Hengelo. Hart van Zuid is in die herontwikkeling een vliegwiel geweest voor aanliggende wijken, zoals de Berflo Es. Daarmee is de balans in de stad teruggebracht, met het centraal station als kristallisatiepunt.’

Erfgoed

Praktische lessen →→ Behoud en versterking van werkgelegenheid voor de regio door het faciliteren van Stork op een nieuwe locatie; en PPS-constructie in plaats van onteigening om tot een win-winsituatie voor overheid en bedrijfsleven te komen. →→ De grond wordt (stapsgewijs) overgedragen op het moment dat de bedrijven de ruimte niet meer nodig hebben. →→ Behoud door ontwikkeling; in een convenant zijn afspraken gemaakt over het behoud van het industriële erfgoed in het gebied. Niet zozeer op het niveau van individuele gebouwen, maar met betrekking tot de aspecten die van belang zijn voor het stedenbouwkundige karakter van het gebied.

Elferdink: ‘In het begin stonden allerlei genootschappen op die pleitten voor zoveel mogelijk behoud. De kracht is geweest dat een convenant industrieel erfgoed is afgesloten. Dat maakt dat al die partijen bij de planontwikkeling betrokken zijn. Behoud door ontwikkeling, dat was dan het credo. Dat is het nog steeds.’

→→ Greep op betaalbaar en goed wonen door vergaande overheidsbemoeienis. Niet met huren maar met een soort koop; dit stimuleert de eigen verantwoordelijkheid.

Nieuwenhuizen: ‘Een convenant waar het rijk, de provincie, de gemeente en Van Wijnen ondertekenaars van zijn. Het super­ visieteam is daar ook nauw bij betrokken. Henket is de grote animator van dat convenant geweest.

Het convenant beschrijft niet zozeer welke gebouwen behouden moeten blijven, maar speelt veel meer op het niveau van de stedelijke structuur. Zoals de spoorlijn die terugkomt als een laan en het contrast tussen de grote fabriekscomplexen versus de kleinschalige bebouwing. Belangrijk is de stedenbouwkundige positie en richting van de gebouwen. Niet zozeer hele gebouwen worden daarbij benoemd, maar gebouwonderdelen zoals bijvoorbeeld de gevel of juist de constructie die behouden moet blijven. Ook is beschreven waarom die onderdelen belangrijk zijn.’

Jan Nieuwenhuizen is vanaf 2001 betrokken bij het project Hart van Zuid. Daarvoor was hij directeur van de Dienst Stads­centrum van Almere. In navolging van wethouder Van Bemmel maakte hij de overstap naar Van Wijnen, waar hij per dezelfde datum gedetacheerd werd bij Hart van Zuid.

Slot

Nieuwenhuizen: ‘Voor mij is het project af, de kaders liggen klaar en het gebied kan worden ingevuld. De nieuwe laan en de brug moeten aangelegd worden, daarna volgen nog een aantal invulgebieden met woningen, voorzieningen of activiteiten. Het gebied ligt gereed. Op het moment dat functies zich aandienen, kunnen die worden gerealiseerd. De nieuwe laan verschijnt ergens in 2016 of 2017 en de gebieden daar omheen vullen zich als dat economisch gezien mogelijk is. Een stad is nooit af, maar dit gebied is klaar voor gebruik.’

Jan Nieuwenhuizen (Van Wijnen)

Sanne Elferdink (Gemeente Hengelo)

Sanne Elferdink is in 2008 betrokken geraakt bij het project Hart van Zuid, toen nog vanuit het stadsontwikkelingsbedrijf van de gemeente Hengelo, en met name belast met de coördinatie binnen de gemeente. Toen de gemeentelijke projectdirecteur Wil Bohnen in 2012 met pensioen ging, nam zij deze functie van hem over.

Jurriën Veldhuizen (Deloitte)

Jurriën Veldhuizen is vanaf 2010 als adviseur van Stork betrokken bij het project Hart van Zuid. Jurriën is partner bij Deloitte Real Estate en richt zich onder meer op de totstandbrenging van publiek-private samenwerkingen.

Mark Platier (Deloitte)

Mark Platier is vanaf 2009 als adviseur van Stork betrokken bij het project Hart van Zuid. Voor die tijd heeft hij vastgoedtransacties van Fokker (het zusterbedrijf van Stork) in en met de gemeenten Woensdrecht en Papendrecht begeleid.

13

G0 follow

De redactie van Go vroeg Geurt van Randeraat (Programmadirecteur Master City Development en directeur SITE urban development) om zeven inspirerende en succesvolle personen te noemen die niet mogen ontbreken op onze tijdlijn.

Als favoriet noemt Geurt de natuurkundige Brian Cox, die de vak­gebieden natuurkunde en astronomie populairder heeft gemaakt door regelmatig op te treden bij de BBC. Gemeen hebben deze mensen dat ze koplopers zijn in hun vakgebied, het debat regelmatig aanjagen en hun kennis weten over te dragen in de praktijk.

Brian Edward Cox

is hoogleraar aan de universiteit van Manchester. Hij studeerde natuurkunde en is deeltjesfysicus. Cox is vooral bekend als presentator van een reeks wetenschapsprogramma's voor de BBC en zijn optreden bij TED. Hiermee maakte hij de vakgebieden natuurkunde en astronomie populair bij een groot publiek. Cox is een multitalent en beweegt zich in verschillende werelden en vakgebieden. Zijn cross-overs zijn inspirerend voor kennis- en onderwijsprogramma’s. → YouTube channel: Wonders of the Universe

Voor het volgende magazine roept Geurt Albert Hutschemaekers (directeur Stationsgebied Utrecht) op om zeven (internationale) personen te noemen die hem inspireren.

Winy Maas is medeoprichter van het architectenbureau MVRDV (Maas, Van Rijs en De Vries) te Rotterdam. Met het gebouw van de VPRO is zowel MVRDV en Maas bekend geworden. Maas is daarnaast hoogleraar en directeur van de Why Factory, een denktank/onderzoeksinstituut aan de TU Delft. Sinds 2013 is hij gasthoogleraar aan de universiteit van Hong Kong. Daarvoor was hij hoogleraar aan de ETH Zürich, Berlage Institute, MIT, Ohio State en Yale University. Onlangs is Maas toegetreden tot de Economic Development Board Rotterdam (EDBR). @MVRDV

Peter Wennink

Alexander Klöpping

is internetjournalist, internetondernemer en adviseert over nieuwe tech-, web- en communicatietrends. Hij richtte op zijn 16e het internetbedrijf The Gadget Company op. Klöpping wordt gezien als kenner op het gebied van nieuwe media. Hij treedt regelmatig op als internetexpert in het tv-programma De wereld draait door om de nieuwste trends op gebied van internet en gadgets te bespreken. @AlexanderNL

14

is CEO van chipmachinefabrikant ASML. Naast zijn werk bij ASML is hij commissaris bij bank Insinger de Beaufort. Wennink heeft een achtergrond in financiën en accountancy. Hij pleitte in 2010 in de media voor een Nederlands industrie­beleid met meer focus op de sectoren watertechnologie, biotechnologie en halfgeleiders. Wennink is grondlegger van het zogenaamde open innovatieplatform, een ontwikkelstrategie van ASML voor nieuwe technologieën waar, met diverse partijen, open source en multidisciplinair met de klant aan tafel wordt gewerkt aan het uitvinden en bouwen van de allerbeste machines voor de toekomst. @ASMLcompany

Ronald Hans alias Nalden is de oprichter van WeTransfer. De website is in 2009 gelanceerd en telt tegenwoordig vijftien miljoen gebruikers. Dagelijks worden meer dan 1,5 miljoen transfers verstuurd. Een jaar later heeft hij het bedrijf Present Plus opgezet. Nalden is gespecialiseerd in branding, social media, innovatie, online marketing en ondernemerschap. @Nalden

Janka Stoker is hoogleraar Leiderschap en Organisatieverandering aan de Faculteit Economie en Bedrijfskunde (FEB) van de Rijksuniversiteit Groningen (RUG). Daarnaast vervult zij de functie van vicedecaan. Zij wordt door de media vaak benaderd voor haar specialisme op het gebied van leiderschap. nl.linkedin.com/pub/janka-stoker/7/26/7b2

Mark Vernooij is algemeen manager van THNK, the Amsterdam School of Creative Leadership. De missie van THNK is om de nieuwe generatie creatieve leiders in business en public management op te leiden en een versnelling te brengen in de persoonlijke groei naar dit leiderschap. THNK is een internationaal publiek-privaat instituut, uniek in zijn soort door een totaal nieuwe manier van onderwijs, gericht op cross-overs tussen verschillende vakgebieden, culturen en managementstijlen. Leren door te doen is hun credo. De stad Amsterdam is mede-initiator van THNK en zet daarmee haar doelstelling om wereldleider te zijn en te blijven in de creatieve economie stevig neer. @mark_vernooij

15

Interview interview met Bianca Seekles en Ronald Huikeshoven tekst Kees de Graaf

Bianca Seekles: ‘Het gaat in onze praktijk nu vooral om “buurt­ ontwikkeling”, met een maximum omvang van enkele honderden woningen.’

In de verbinding met actuele maatschappelijke opgaven liggen nieuwe kansen voor het vak gebiedsontwikkeling. Denk aan de transities rond zorg en energie. Maar hoe sla je als gebiedsontwikkelaar de brug naar de bredere maatschappij, waar de focus eerst vooral lag bij woningbouwontwikkeling? Bianca Seekles (directeur ERA Contour) en Ronald Huikeshoven (regiodirecteur AM Wonen) geven hun visie op de nieuwe uitdaging, die voor hen al grotendeels dagelijkse kost is geworden. ‘Je deelt dingen met elkaar, dat is helemaal van deze tijd.’

Gebiedsontwikkelaars moeten zich voortdurend aanpassen aan de snel veranderende wereld om hen heen. Dat was een van de belangrijkste conclusies tijdens het jubileumcongres van de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling. Actuele maatschappe­ lijke opgaven zoals de transities in de zorg- en energiesector vragen om antwoord – ook in ruimtelijk opzicht. Willen gebieds­ontwikkelaars hierbij aansluiting vinden, dan moeten zij zich verdiepen in terreinen waar zij zich tot voor kort maar mondjesmaat op begaven. Gebiedsontwikkeling ging – gechargeerd – vooral over woningnieuwbouw ‘op tekening’, in de wei en zonder veel inspraak van de klant. Daar komt de laatste tijd rap verandering in: het vak van gebiedsontwikkeling wordt snel integraler, zowel naar product als proces. Met daarbij ook een andere inzet van het bekende instrumentarium, zoals steden-

Ronald Huikeshoven: ‘Mensen hebben geen zin meer om lang te reizen voor hun voorzieningen, die moeten om het wonen heen worden gegroepeerd.’

bouwkundige plannen. Geconfronteerd met deze trend ziet Ronald Huikeshoven nadrukkelijk ingrediënten terug uit zijn dagelijkse beroepspraktijk: ‘Die verbreding naar aangrenzende maatschappelijke sectoren herken ik wel degelijk. Ik zie daarbij dat de verbinding op twee manieren wordt gelegd. Gebieds­ ontwikkelaars gaan zelf op zoek naar waar het “kantelt” in de samenleving, om te onderzoeken of daar kansen liggen voor de eigen professie. Die actieve attitude moet standaard zijn in je eigen rol als ontwikkelaar. Aan de andere kant komen partijen ook steeds vaker op ons af, om te kijken of we gezamenlijk meer kunnen bereiken.’

Omgekeerde integratie

Een goed voorbeeld vindt Huikeshoven de ontwikkeling van Landgoed Wickevoort in Haarlemmermeer, een gebied dat samen met zorginstelling SEIN en corporatie Eigen Haard wordt aangepakt. Daarbij vindt een vorm van omgekeerde integratie plaats: nieuwe huishoudens gaan op het terrein van de zorginstelling voor epileptische patiënten wonen. Ze profiteren zo mee van de aanwezigheid van bestaande voorzieningen op het terrein, aldus Huikeshoven. ‘Mensen hebben geen zin meer om lang te reizen voor hun voorzieningen, die moeten om het wonen heen worden gegroepeerd. Nabijheid wordt een steeds belangrijker issue; in de pioniersfase wil men al uitzicht hebben op de voorzieningen die er gaan komen. Je kunt bovendien de wijk als geheel er karakter mee geven. Deze behoefte zien we ook terug in de steden waar men langer blijft wonen en veel meer gebruik maakt van de voorzieningen in de omgeving. Een andere push zit in de transities op sociaal gebied: burgers zien 17

steeds meer in dat ze zelf meer verantwoordelijk worden voor hun eigen zorg. Daarmee wordt het belang van goede zorgvoorzieningen in de dagelijkse omgeving alleen maar groter.’

Andersom geredeneerd is het in het belang van de zorginstelling dat bestaande voorzieningen in het gebied – manege, zwembad – beter worden gebruikt. ‘Het economisch draagvlak wordt groter en daarmee ook de maatschappelijke acceptatie.

Je deelt dingen met elkaar, dat is helemaal van deze tijd. Ik zie dat vooral ook bij de jongere generatie. In het GAK-gebouw dat we in Amsterdam hebben herontwikkeld, lenen de jongeren – via de eigen Facebook-pagina – voortdurend van alles van elkaar. Bezit van de zaak is voor hen een stuk minder relevant.’

Wat wel sterk verschilt, is de maat der dingen, de mix van oud en nieuw en hoe we als ontwikkelaar te werk gaan Kleinere korrel

De herontwikkeling van bestaand vastgoed als verbreding van de gebiedsontwikkelingsopgave – het is iets waar ERA Contour de laatste jaren volop ervaring mee heeft opgedaan. Bianca Seekles legt uit: ‘Wat wij in de gebiedsontwikkeling maken, is in eerste instantie vooral woningbouw-georiënteerd. Daar zit niet zo’n groot verschil in met “vroeger”. Wat wel sterk verschilt, is de maat der dingen, de mix van oud en nieuw en hoe we als ontwikkelaar te werk gaan. We merken dat de echt grote gebieden – zoals Nieuw-Crooswijk in Rotterdam, waar we naast woningen ook een brede school en commerciële functies ontwikkelen – minder vaak voorkomen. Het gaat in onze praktijk nu vooral om “buurtontwikkeling”, met een maximumomvang van enkele honderden woningen. En daar is volop werk aan de winkel: Co-Green in Amsterdam Nieuw-West, het veilingterrein in Rotterdam en een herstructurering met ons TBI-zusterbedrijf Koopmans in Hengelo.’ Nieuwe partners treden daarbij volgens Seekles nog niet zozeer aan – ‘Wel zijn we volop bezig met energiebedrijven rond nul-op-de-metertrajecten’ – maar de integratie van bestaand vastgoed is wel degelijk een nieuwe vaste waarde. ‘Met concepten als Eén Blok Stad spelen we daar op in, maar ook het Ozive-bedrijf dat binnen het TBI-WOONlab door Synchroon, HEVO en Nico de Bont is opgezet en zich primair focust op de aanpak van bestaande monumentale gebouwen. De combinaties van oud en nieuw, dat zie je steeds vaker.’

Open vizier

Wat vraagt een meer integrale gebiedsontwikkeling in termen van competenties? Huikeshoven: ‘Je moet de taal van de ander weten te spreken en hoe daarmee om te gaan. Het gaat erom verschillende belangen bij elkaar te brengen, zodat ze elkaar versterken. Eén plus één moet drie worden. Dat leidt tot wijken waar het prettiger wonen is.’ Gemakkelijk is de zoektocht niet altijd, aldus de AM-directeur: ‘Zeker in het gesprek met de zorgsector staan we nog maar aan het begin. De transitie naar lokaal niveau is volop gaande. Het betekent dat we in een vroeg 18

Mireille Knape

Rob van Kalmthout

nieuwe markt: wonen met intensieve zorg

verbreding is binnenstedelijk al veel langer gaande

Het is niet een marktgebied waar je nu direct aan denkt bij een ontwikkelende belegger, maar Amvest maakt toch echt serieus werk van woonconcepten met intensieve zorg. Gebiedsontwikkelaar Mireille Knape legt uit: ‘We zijn samen met zorgondernemers bezig met de ontwikkeling van vier concepten, voor ouderen met uiteenlopende zorgvragen: psycho­ geriatrisch, somatisch – vanaf zorgklasse ZZP-4 en hoger. Dat zijn bewoners die intramuraal wonen – bijvoorbeeld door dementie getroffen – en niet zelfstandig in hun eigen huisvesting kunnen voorzien.

De zorgondernemers leveren de zorg, wij het vastgoed. De rode draad door alle concepten is dat het om kleinschalige woonvormen gaat, die als “thuis” voelen en waar een warme, herkenbare sfeer hangt. Uiteraard blijven mensen het liefst zo lang mogelijk thuis wonen, maar als de verzorging nodig is, dan het liefst in een prettige omgeving.

Manager Vastgoed bij Heijmans Rob van Kalmthout is het wel en niet eens met de stelling dat gebiedsontwikkelaars meer de verbinding naar de samenleving moeten leggen. ‘Als je gebiedsontwikkeling gelijk stelt aan de Vinex-opgave – samen met collega’s en de gemeente een plan van 95 procent woningbouw plus winkelcentrum van de grond trekken – dan wel.

Maar er zijn ook bedrijven zoals ERA Contour, het ons helaas ontvallende MAB en Heijmans, waar ikzelf werk, die binnenstedelijk allang de verbreding hebben opgezocht. Zij moesten al het gebied in duiken om er met ondernemers, bewoners en maatschappelijke organisaties een succes van te maken. Zij beheersen die processen, anderen niet. Ik heb me erover verbaasd dat bij de tender voor het Leerpark in Dordrecht de concurrentie zich niet verdiepte in het beroepsonderwijs en de ondernemers die daar gehuisvest zouden moeten worden.

Wij deden dat wel; niet dat je daarmee scoort op EMVIcriteria, maar het geeft wel goodwill bij de eindgebruikers.

En je leert hun wereld kennen door op zo’n school rond te lopen en ondernemers te interviewen. Daardoor slaagden we er later, bij de daadwerke­ lijke planontwikkeling, ook in nieuwe verbindingen te maken.

Zoals een klimschool die door het onderwijs, de brandweer en de jeugd kan worden gebruikt.

Een vondst die je van tevoren niet bedenkt, maar tijdens het proces ontstaat. Zo komen dingen van de grond.

Die behoefte van mensen ontdek je heel duidelijk wanneer je als ontwikkelaar in hun wereld meeloopt.

Ik heb zelf verschillende dagen in verzorgingshuizen meegedraaid, dan merk je wat er speelt en wat mensen wel of niet aanspreekt. Eén ding is ook duidelijk: ze willen niet ergens aan de rand van de maatschappij worden weggestopt, maar deel daarvan uitmaken – ook al hebben ze dan een specifieke woonvorm. Het is goed om je letterlijk te verdiepen in wat de oudere beweegt: bij een NEPROM Masterclass Conceptontwikkeling droeg ik onlangs een “Alterssimulationsanzug”, een in Duitsland ontwikkeld pak van 20 kg zwaar waarin je de beperkingen van een oudere ervaart. Sterker nog: je voelt ook de eenzaamheid die de beperkingen teweegbrengen. Ik vind dat een kenmerk van de ontwikkelaar van nu: openstaan voor de wensen van de mensen waarvoor je aan het werk bent, empathisch vermogen. Inmiddels levert onze betrokkenheid bij deze concepten, waar we ook echt mede-aandeelhouder van zijn om er greep om te houden, de eerste projecten op. Van zorgvilla’s tot en met een concept als Het Gastenhuis, bestemd voor dementerenden. Onze propositie richting de gemeenten is sterk: we leveren niet alleen de concepten, maar ook de bijbehorende zorgonder­ nemers en onze langjarige betrokkenheid. Plus dat we lokaal de verbinding zoeken: lokaal personeel, lokale boodschappen. Zo breng je werelden bij elkaar.’

Gebiedsontwikkelaars die in de stad succesvol willen zijn, moeten die eigenschap hebben: in de materie willen duiken. Bij de werving kun je daar op letten: hebben mensen een brede interesse, doen ze mee aan debatten, hebben ze een aparte hobby? Vervolgens is het vooral een kwestie van doen. Durf het proces in te gaan – een black box – en ontdek waar je op kunt drukken. Die drive moet je wel hebben.’

De vraag is hoe deze essentiële kennis wordt ingebracht in de gebiedsontwikkeling. ‘Ontwikkelaars en bouwers kunnen zich immers niet meer grootschalig inkopen in PPS’en. Zij vragen om kleinere, financieel behapbare opgaven. Maar hoe moet dat dan bij een PPS als voor het voormalige vliegveld Valkenburg? De vraag ligt er vanuit de opdrachtgevers – RVB en de gemeenten Katwijk en Wassenaar – op gebieds­niveau, maar in de traditionele aanbestedingszin kunnen de ontwikkelaars en bouwers alleen op opstalniveau de vraag beantwoorden.’ Dit vraagt volgens Van Kalmthout om vernieuwing in de gebiedsontwikkeling en de PPS die gericht is op kennis en langetermijnwaardeontwikkeling. Hij is dan ook meer voorstander van de aanpak zoals Heijmans die op Katendrecht in Rotterdam volgt. ‘Stapje voor stapje, samen met ondernemers, bewoners, corporaties, gemeente en ontwikkelaar. Tien jaar geleden wilde niemand daar heen, nu is het de hotspot van Rotterdam.’

stadium het overleg met mogelijk betrokkenen moeten starten en met open vizier moeten communiceren. Het hele participatietraject wordt ongelooflijk belangrijk.’ Het stedenbouwkundig plan fungeert daarbij vooral als ‘raamwerk’, aldus Huikeshoven.

‘Daarbinnen zijn verschillende ontwikkelingsrichtingen mogelijk, die je samen met de gebruikers verkent. In Bloemendaal zijn we zo betrokken geraakt bij de herontwikkeling van een voormalig marinehospitaal. Aanvankelijk was de hele buurt tegen het gemeentelijk initiatief gekant, maar door met alle omwonenden te gaan praten – samen met AM Concepts, onze conceptafdeling – hebben we de stemming compleet om kunnen keren. Twee mooie momenten maakten we toen mee: vóór de raadsvergadering hief de belangenvereniging die eerst “anti” was zichzelf al op en tijdens de raadsvergadering maakte de in het leven geroepen klankbordgroep aan de raad duidelijk: u moet dit plan met AM gaan ontwikkelen. Zo kreeg het plan ineens een positieve lading. Gevolg: 1.300 belangstellenden voor 70 woningen. De tijdsinvestering die je als ontwikkelaar aan de voorkant zo extra pleegt, haal je er in het vervolgtraject dubbel en dwars uit.’

We willen snelheid maken, geen ellenlange overleggen meer zoals we vroeger deden Volgens Bianca Seekles is op bepaalde plekken – bijvoorbeeld de Zuidas in Amsterdam – nog steeds wel behoefte aan heel specifieke oplossingen, maar in algemene zin wordt het denken in en werken met beproefde concepten de komende tijd wel belang­ rijker: ‘We gaan niet op elke plek helemaal opnieuw beginnen met conceptontwikkeling. We willen snelheid maken, geen ellenlange overleggen meer zoals we vroeger deden. Eerder een concept en eerder een businesscase op tafel. De crisis heeft op dat punt wel degelijk een louterende werking gehad.

Daarbij ben ik nog steeds wel voorstander van een soort masterplan – “gestructureerde flexibiliteit” zou je dat kunnen noemen – maar niet meer tot op de deurbel. Probeer de sfeer en de identiteit van de plek te vangen en te benoemen, maar laat vervolgens ruimte voor allerlei ideeën en initiatieven van consumenten. Want ook als je met concepten werkt, moet dat vanuit de consumentenwensen worden gedaan. Regeltjes zetten niet aan tot creativiteit en innovatie, een flexibel plan doet dat wel.’

19

G0 see

Gebiedsontwikkelaars: een heldenrol zal er nooit voor ze zijn weggelegd in speelfilms. Een schurkenrol, dat kan wel.

In Fritz Langs toekomstfantasie Metropolis uit 1927 is sociaal ingenieur Joh Fredersen een kille technocraat die elke sociale klasse op zijn vaste plekje fixeert, met de rijken die vanuit hun torenflats, penthouses en snelwegen neerkijken op het zwoegende proletariaat in getto en keldergewelf.

Of neem de Matrix-trilogie (1999-2003), waar een softwarepakket genaamd ‘De Architect’ vermomd als grijsaard met getrimd baardje de mens in steeds subtielere hokjes tracht te persen ‒ zonder veel succes trouwens.

Schurken

Het plan, zijn bedenkers en zijn uitvoerders: dat zijn obstakels waartegen het vrije individu zich in de speelfilm verzet. De bureaucraat is ons aller vijand, tenzij hij zijn eigen bureaucratie ondermijnt of al dan niet geüniformeerd in de eerste linie de burger dient, bij brandweer, politie, ziekenhuis, school.

Geen toeval dus dat je op filmfestivals over archi­ tectuur, zoals Rotterdam elke twee jaar organiseert, doorgaans een breed aanbod aan documentaires ziet, maar zelden een speelfilm. Films vereisen directe identificatie; ze gaan over psychologie en dan pas over sociologie, over de bij en dan pas over de korf.

De gebouwde omgeving is soms een decor dat het gemoedsleven van de filmhelden weerspiegelt of uitvergroot; stedelijke ontwikkeling zelf kan alleen impliciet het onderwerp van een speelfilm zijn.

Zoals in King Vidors The Crowd (1928), waar burgers, opgevoed met het idee dat ze uniek zijn, worstelen met de uniformiteit die de modernistische stad afdwingt. Of Martin Scorseses Gangs of New York (2002), waar de metropool als een organische jungle uit menselijk compost groeit.

Uiteraard bestaan er ook films waarin een held(in) de inwoners van een stadsparadijsje, gezellige krottenwijk of idyllisch dorp verenigt tegen de bulldozer en sloopkogel. Waar het eigenlijk draait om behoud, om het tegengaan van stadsontwikkeling en zij die het uitvoeren: onmenselijke planners, zielloze ambtenaren, opportunistische politici, inhalige projectontwikkelaars.

20

In de jaren dertig en veertig van de vorige eeuw vond je in speelfilms als The Grapes of Wrath (1940) nog wel eens een verlichte ambtenaar ‒ die dan sprekend leek op president Franklin Delano Roosevelt ‒ om de stulpjes van de armen te beschermen tegen gevestigde belangen. Maar in de afgelopen halve eeuw is de overheid in de film bijna altijd de vijand en zijn rebellen of kleine ondernemers ‒ alleen de terminologie onderscheidt in dezen de kraker van de VVD’er ‒ de helden.

Zij die in opstand komen tegen plan, regel, verordening en zonering hebben onze onverdeelde sympathie, of dat nu Paul Newman is die in Cool Hand Luke (1967) dronken parkeermeters kapotslaat – dan de jongste inperking van onze vrijheid – of Bill Murray die als Dr. Venkman in Ghostbusters (1986) een opslagtank voor ectoplasma aanlegt in hartje New York. Zonder vergunning?

Ja duh, zeurkous. Wie naar papier vraagt, behoort tot ‘het systeem’, in Ghostbusters belichaamd door een stedenbouwkundig ambtenaar met linksig baardje die louter dwarsligt uit bedilzucht. ‘This man has no dick’, concludeert Bill Murray in onze ogen dan ook geheel terecht.

Wie op regel, verordening en zonering toeziet, smoort elke individuele ontplooiing. En daar zit natuurlijk meer achter: de stedenbouwkundig ambtenaar wordt in de film doorgaans gedreven door corruptie, machtswellust of frustratie.

Neem vorig jaar de Nederlandse romantische komedie Mannenharten, waar slampamper Wouter een ontzettend geinig eethuisje opent, en de kleine dikke toezichthouder Ben hem direct de poot dwars zet. Gelukkig zorgt Ben geheel tegen de regels alsnog voor de benodigde ontheffing als Georgina Verbaan in haar oneindige goedheid zijn

tekst Coen van Zwol (NRC Handelsblad)

seksuele noden ledigt ‒ een enkele stedenbouwkundige ambtenaar heeft in de film wel een geslachtsorgaan.

Ook in Fatih Akins Duitse komedie Soul Kitchen (2009) moet de ambtenaar letterlijk worden bevredigd voordat zij de hand licht met voorschriften. In deze speelfilm weet de Grieks-Duitse loser Zinos met zijn ongeschoren vrienden een afzichtelijke kantine in Hamburgs industrieel niemandsland in een waar hipsterparadijs om te toveren met dans, lekker eten en een artistiekerige cliëntèle die als eerste bouwsteen van elk gentrificatieproces de moderne stadsontwikkelaar doet watertanden.

Zij het dat degene die de logische volgende stap zet in dat proces, de sluwe projectontwikkelaar Neumann die Zino’s eigendomspapieren bemachtigd, uiteraard een schurk is.

Wie bij stadsontwikkeling betrokken is, kan het maar beter onder ogen zien: ze zijn en blijven filmschurken.

21

continuïteit dis con ti nuï te G0 congres 2014

tekst Anne Luijten

Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2014

Continuïteit & discontinuïteit Gebiedsontwikkeling gids voor aanpak maatschappelijke opgaven

Gebiedsontwikkeling heeft haar bestaansrecht ook na vijf jaar economische crisis dubbel en dwars bewezen. Gebiedsontwikkelaars moeten hun competenties inzetten voor de aanpak van maatschappelijke opgaven zoals zorg en duurzame energie. Gebiedsontwikkeling is immers bij uitstek het vakgebied waar kokers worden doorbroken en met integrale blik opgaven worden aangepakt. Juist nu maatschappelijke opgaven voornamelijk op lokaal niveau moeten worden geadresseerd.

22

De competenties van de gebiedsontwikkelaar hebben de afgelopen jaren bewezen robuust te zijn. Integraliteit, het koppelen van tegen­ gestelde belangen en het organiseren van investeringsgeld zijn daarbij drie kernpunten.

De souplesse van gebiedsontwikkeling bewijst zich ook op het kleinere schaalniveau en in flexibele plannen. Op het Jubileumcongres van de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling gingen diverse sprekers in op de opgaven die er liggen op het vlak van zorg, energietransitie, krimp en de problematiek van de leegstand in de winkelvoorraad. Voor elk van deze urgente maatschappelijke opgaven is de werkwijze van gebiedsontwikkeling bij uitstek geschikt als oplossend vermogen. Ook in een fundamenteel veranderende opgave kan gebiedsontwikkeling haar meer­waarde bewijzen. De oplossingsrichting voor maatschappelijke opgaven ligt op gebiedsniveau. Het gehele repertoire van gebiedsontwikkeling is daarmee bruikbaar voor de aanpak van de nieuwe winkelstraat, maar ook voor de inpassing van de energietransitie en de transitie naar de verzorgingsstad. Wat zijn nieuwe, offensieve strategieën voor gebiedsontwikkeling? Een aantal strategieën en innovaties voor de praktijk op een rij gezet.

Continuïteit en discontinuïteit in gebieds­ ontwikkeling stonden centraal op de vijfjarige jubileumeditie van het jaarcongres van de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling van de TU Delft.

23

G0 congres 2014

Flexibele masterplannen: omgaan met onzekerheid

Een grote innovatie in gebiedsontwikkeling van de afgelopen jaren zit vooral in een nieuwe benadering van het masterplan.

Gegeven vele onzekerheden is het masterplan geen blauwdruk meer, maar biedt het kaders en houvast in het sturen op kansen. Gebiedsontwikkeling staat voor samenhang, ook in een tijd waarin projecten worden verkleind en gefaseerd, stelt Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TUD. Gebiedsontwikkeling komt losser te staan van vastgoedontwikkeling. Op gebiedsniveau komt het verhaal van het gebied centraal te staan. De opgave is om hieromheen investeringen aan te trekken van ondernemers en bewoners. Herbestemming en tijdelijk gebruik spelen daarbij een belangrijke rol, evenals participatie aan de proceskant. De huidige maatschappelijke en economische dynamiek brengen onzekerheden met zich mee, die vragen om een flexibel masterplan. Steeds vaker ook wordt gebiedsontwikkeling aangejaagd vanuit initiatieven van onderop. Het masterplan wordt niet meer in beton gegoten, maar is veeleer een visie op waardecreatie en laat ruimte voor flexibiliteit, globaliteit en ‘het verleidelijke verhaal’. Gebiedsontwikkeling geeft een kader, daarbinnen moeten we leren omgaan met onzekerheden. Naast ondernemerschap, inhoudelijke kennis en het vergroten van competenties komt het aan op een adequaat organisatievermogen om de potenties te kunnen verzilveren.

De verzorgings­ stad: gemeenten staan aan de lat Kim Putters, directeur van het SCP, schetst op het congres de krachttoer die voor de aanstaande verschuiving van verzorgingsstaat naar verzorgingsstad nodig is. De aanpak van gebiedsontwikkeling die een broertje dood heeft aan verkokerd denken, komt hierbij uitstekend van pas. Onder meer ouderenzorg komt op het bordje van gemeenten te liggen. Voor ver van de stad gelegen, krimpende dorpen wordt het lastig een toereikende verzorgingsstructuur te handhaven, ondanks de 24

grote mate van participatie op het platteland. De combinatie van een grotere problematiek, lagere budgetten, onwennigheid in gemeentelijke taken en te weinig participatie maakt de steden kwetsbaar. Positief is dat hier al meer ervaring en deskundigheid aanwezig is. Negatief is de stapeling van problemen, die ook in financieel opzicht steeds sterker op de steden gaat drukken. Putters vraagt aandacht voor het feit dat ondanks de voorzichtig-hoopvolle perspectieven voor de economie, we niet moeten focussen op economische groei alleen. We krijgen te maken met fundamentele verschuivingen in soorten werk en in demografie. We worden allemaal ouder, maar dat betekent dat het aantal chronisch zieken ook mee stijgt. Dat is een groter wordende groep kwetsbaren, die specifieke voorzieningen nodig heeft. Ook participatie en mantelzorg gaan niet vanzelf. Gemeenten moeten weten hoe ze burgers bij deze opgave kunnen betrekken en voorzieningen in stand kunnen houden. Kantel het perspectief, stelt Putters: wat heeft je groep kwetsbaren nodig en hoe ga je organisaties als zorginstellingen, corporaties en welzijn hierop laten aansluiten?

De gemeente moet een visie hebben op de benodigde soort interventies die tot meer participatie, sociale cohesie en betere wijken leidt. Voor de lokale politiek ligt hier een belangrijke opgave. Gebiedsontwikkeling als integrale strategie kan hierbij helpen om bestaande kaders te doorbreken.

De nieuwe winkelstraat: herontwikkeling in de stad Jan Dirk van der Zee, directeur van branchevereniging INRetail, heeft een pleidooi voor een gelijk speelveld dat combinaties van winkels, horeca, cultuur en werken moet faciliteren. Een combinatie van functies vormt, in samenspel met de digitale wereld, de belangrijkste opgave voor de Nieuwe Winkelstraat. Ook zullen scherpe keuzes moeten worden gemaakt: het aantal vierkante meters is de afgelopen 10 jaar met 30 procent gegroeid, terwijl de omzet met 13 procent is gedaald. De retailer moet gaan denken in de totaaloplossingen die de klant tegenwoordig wil. Internetgiganten als CoolBlue en Wehkamp weten al alles van de klant. Ook stenen winkels zullen aanwezig moeten zijn op internet, waar de klant enorm beïnvloedbaar is. Van der Zee voorspelt dat over vijf jaar

Amazon, Google en eBay de grootste spelers zullen zijn op de retailmarkt. Het gaat om een combinatie van stenen en online.

De webshops zoeken de beleving van de binnenstad op.

Andersom liggen er kansen voor lokale zelfstandige retailers met een authentieke formule. Nieuwbouw is met het hoge leegstandspercentage voor winkels niet aan de orde, stelt Van der Zee. De grootste opgave ligt in herstructurering. Nieuwe winkelgebieden worden stations en luchthavens, maar ook zal de retailer zijn klant komen opzoeken, bijvoorbeeld met de food-truck. Vanuit de ‘total-retail’-gedachte moeten partijen de handen ineenslaan. De overheid staat aan de lat voor een vermindering van de regelgeving en flexibilisering van bestemmingsplannen. Zowel de nationale als lokale overheid moet regie gaan voeren en een gezamenlijke agenda opstellen van prioritering in gebieden. Van der Zee roept op tot investeren in herontwikkeling in de stad, in plaats van bijbouwen aan de randen.

Energietransitie: verbinding van opgaven op lokaal niveau

Chris Kuijpers, Directeur-Generaal Milieu en Internationaal (Ministerie van Infrastructuur en Milieu) benadrukt dat de wereld van energie en klimaat de aanpak van gebiedsontwikkeling hard nodig heeft. De verdriedubbeling van het aantal windmolens op land die in het SER Energieakkoord is vast­ gelegd, gaat een enorm ruimtebeslag leggen op het landschap en zal in veel gevallen alleen in verbinding met andere opgaven gerealiseerd kunnen worden. De verbinding met de lokale gemeenschap en opgaven is cruciaal. Duurzaamheid is business geworden, stelt Kuijpers, en inmiddels een vanzelfsprekende factor bij gebiedsontwikkeling. De rol van de overheid is veranderd, niet meer alleen regelgeving maar ook het faciliteren van initiatieven. De reductie van CO2-emissie vraagt om een sterke Europese stem om ook mondiaal afspraken te kunnen

maken. Ook hier gaat het minder om een topdown-proces met dwingende afspraken, maar om het organiseren van een bottomup-proces, naar analogie van het SER Energieakkoord.

Daarmee is een gemeenschappelijke lijn ontstaan van overheden, bedrijven en organisaties. In het Energieakkoord is een grote stap gezet richting energiebesparing door het maken van afspraken met corporaties over de verduurzaming van de bestaande voorraad in combinatie met een revolving fund.

Duurzame energie is volgens Kuijpers een aanjager en drager voor gebiedsontwikkeling. Op gebiedsniveau moet de verbinding worden gelegd tussen de opgave en de business opportunity. Binnen de bestaande structuren moeten opgaven integraler worden aangepakt. Het aanpassen van regelgeving is nodig om de diversiteit op lokaal niveau beter te accommoderen.

Dorpen: uitsortering in krimpgebieden Een probleem vormen de dorpen, met name in gebieden verder weg van de steden. Op regionaal en lokaal niveau moeten kernvoorzieningen overblijven. De nationale overheid moet daarin helpen. Putters stelt dat de dorpen het niet alleen kunnen en dat een regionale aanpak noodzakelijk is. Schaalvergroting in krimpgebieden is onontkoombaar, aldus De Zeeuw, en subsidiëring geen oplossing. Uiteindelijk is het de economie die telt. Aan een uitsortering is niet te ontsnappen. Nodig is een slimme combinatie van functies en herontwikkeling van leegstaande gebouwen zoals kerken. Eén zorguitgiftepunt met huisarts, apotheek, bibliotheek, buurthuis, et cetera. In een goede combinatie van basisvoorzieningen kan het oplossend vermogen van gebiedsontwikkeling zich bewijzen. De gebiedsontwikkelaar kan dwars door alle kokers heen denken. Daarmee kan gebiedsontwikkeling een gids zijn voor gemeenten die voor deze opgaven staan. Voor de krimpregio’s gaat het om creatieve marktoplossingen. Maar ook de overheid heeft een andere attitude nodig, moet meedenken over oplossingen in markt­ perspectief en het oude masterplandenken loslaten. Het is inmiddels duidelijk dat de samenleving niet van bovenaf te kneden is. Dat laat onverlet dat lokale bestuurders samen met burgers en ondernemers moeten nadenken over oplossingen.

Bestuurders moeten participatie adresseren en kanaliseren.

Lees het uitgebreide verslag van het jaarcongres op → www.gebiedsontwikkeling.nu 25

G0 congres 2014

tekst Lise Roodbol, Mirela Milosevic, Iris van Loon, Danielle Niederer, Agnes Franzen, Jeroen Mensink en Ariënne Mak

Lessen uit de deel­sessies van het Praktijkcongres ‘Continuïteit & discontinuïteit’ Veenhuizen

Zorgcampus Noorderboog

Krimp platteland

Ondernemers gezocht voor (her)gebruik van vastgoed in het landelijk gebied In het landelijk gebied staan miljoenen vierkante meters vastgoed leeg en daar komen de komende jaren nog veel meer bij. De agrarische sector kent al meer leegstaande vierkante meters dan de kantorenmarkt. Daarnaast kampt het landelijk gebied ook met veel leegstand in het maatschappelijk vastgoed en in gronden. In gevangenisdorp Veenhuizen is een strategie ontwikkeld voor herbestemming.

Workshopleiders Hans-Lars Boetes Senioradviseur Gebiedsontwikkeling Dienst Landelijk Gebied, Wim de Bruijn Projectmanager Veenhuizen Ontwikkelingsbureau Veenhuizen, Johan Panman Projectleider Gemeente Noordenveld, Krijn Troost Senior portefeuillemanager Rijksgebouwendienst Directie Vastgoed, Jan Waal GIS-vormgever Dienst Landelijk Gebied

Praktische lessen →→ Het gaat om het hebben van een lange adem, het zoeken naar mogelijke gebruikers en het opzetten van een creatief proces. →→ De ingrediënten voor succes zijn: het aanbod bekendmaken, de objecten in de schijnwerpers zetten, de opgave programmatisch aanpakken, lokale betrokkenen uitnodigen mee te denken en voor reuring zorgen met placemaking. →→ Het is van belang om naar nieuwe mogelijkheden en naar nieuwe samenwerkingspartners te zoeken.

Eveline Kokx-van Aalsburg

Gemeente Zoetermeer ‘De mensen die in gebiedsontwikkeling werken zijn bij uitstek mensen die dingen kunnen samenbrengen die niet vanzelfsprekend samengaan. Juist omdat gebiedsontwikkeling zo integraal is. Dat betekent dat je moet kunnen samenwerken, geïnteresseerd moet zijn in wat anderen bezighoudt en wat de belangen van anderen zijn. Dat je elkaar daar ook op bevraagt en daar heb je wel bepaalde competenties voor nodig. Nog los van de kennis.’

Transformatie Buiksloterham

Masterplan

Pionieren, spelregels en identiteit (Amsterdam) Voor de zelfbouw in het voormalige industriegebied Buiksloterham startte de gemeente Amsterdam met een minimale set aan spelregels. CPO en zelfbouw (bottom-up) ontmoeten het van bovenaf bepaalde grid (top-down). Dit moet leiden tot de collectieve ontwikkeling van een stuk stad, waarbij bewoners meedenken over de eigen woonomgeving en inspelen op wat de ander doet en vindt.

Workshopleiders Frank Alsema Zelfbouwer en Kwartiermaker Buiksloterham, Els Daems Projectmanager Buiksloterham Team Gebiedsontwikkeling Noord Gemeente Amsterdam, Albert Herder Architect/Partner Studioninedots, Olaf Vreugdenhil Senior ontwikkelmanager de Alliantie

Koen de Boo

Plein06 ‘Het belangrijkste inzicht dat we hebben opgedaan tijdens het congres, is dat het werken aan duurzame energie heel belangrijk wordt in gebiedsontwikkelingen. Dit moeten we integraal aanpakken. Alhoewel de opgave constant verandert, blijven die integrale opgaven vragen om het vakmanschap – waarover we inmiddels misschien kunnen spreken - van gebiedsontwikkelaars.’

26

Praktische lessen →→ Betrek bewoners bij het toetsen en herdefiniëren van spel­ regels. Laat ze organisch meebeslissen in de tijd. →→ Ieder gebied heeft eigen regels nodig. Neem bij het opstellen van regels de huidige en gewenste kwaliteit en identiteit van het gebied als vertrekpunt. →→ Maximale vrijheid voor bouwers is fijn, maar denk ook aan de buren. Vergeet niet dat comfort en zekerheid belangrijke menselijke behoeften zijn.

Zorg

Samen kansen pakken in de zorg (Meppel)

Henry van Dam Synchroon

De zorgsector en gemeenten staan de komende jaren voor een uitdaging. Hoe ga je om met de groeiende vraag naar zorg en hoe organiseer je betaalbare zorg dichtbij huis? Zorg­ campus Noorderboog in Meppel, een leer- en ontwikkel­ omgeving waarin zorg, onderwijs, overheid en bedrijfsleven samenwerken, pioniert en probeert voor te sorteren op de aanstaande veranderingen. Wat betekenen de veranderingen in de zorg voor samenwerking en rolverdeling in de ontwikkeling van de zorgcampus?

‘Als overheid moet je samen met de andere stakeholders een visie, een einddoel formuleren en de route daar naartoe openlaten. Een overheid die allerlei stappen wil vastleggen, legt de zaak lam. Maar een overheid zonder visie en zonder doelen, komt tot niks. Waar wij als projectontwikkelaar vroeger heel veel mensen hadden die goed waren in procedures en techniek, zijn wij nu veel meer een bedrijf dat zich transformeert naar concept­ ontwikkeling, marketing en creativiteit.’

Workshopleiders Rob Hindriks Directeur VV&T Zorg­ combinatie Noorderboog, Myriam Jansen Wethouder Gemeente Meppel, Frans Kok Directeur Domein Gezondheid en Welzijn Christelijke Hogeschool Windesheim, Marieke Navarro Programmamanager Zorgcampus Noorderboog

Praktische lessen →→ Het zogenaamde ‘unidenken’ – alle zorggerelateerde functies op één locatie, gericht op één doelgroep – is iets van het verleden. →→ Het delen en beter benutten van bestaande reguliere voorzieningen in de wijk voor ontmoeting, gezondheidszorg, dagbesteding en recreatie biedt uitzicht op zowel een sociale als gezondheidsprikkel (ontmoeting en beweging) en op kostenbesparing. →→ Op innovatie gerichte samenwerkingsverbanden en net­ werken vragen om een organisatievorm met gelijkwaardige posities (bijvoorbeeld een coöperatie).

Strijp-S

Energie

De S van Smart City (Eindhoven) De basis voor het succes op Strijp-S in Eindhoven is de samenwerking tussen gemeente, corporaties en commerciële partijen.

De hieruit voortgekomen combinatie van functies en doelgroepen in het gebied maakt, door slimme koppelingen, besparingen mogelijk. Dit is geconcretiseerd in het sturen op deelexploitaties binnen de grondexploitatie (berekening van geraamde kosten en opbrengsten van gronden in een plangebied). Gestart in 2002 is vanuit ‘slimme programma’s’ gezocht naar bouwstenen die passen bij de gebiedsvisie voor Strijp-S. Met Mobility-S, Sanergy en Ondernemer-S transformeert dit voormalige Philipsterrein tot een bijzondere leefomgeving. Naast energie en mobiliteit is herprogrammering van gebouwen een belangrijke bouwsteen voor het genereren van dynamiek en continuïteit.

Workshopleiders Paul Bloemen Programmamanager Mobility-S Vithe, Thijs van Dieren Projectdirecteur Volker­ Wessels / Park Strijp Beheer

Praktische lessen

Annemiek Tromp, Rijkswaterstaat (Programmamanager Duurzame Gebiedsontwikkeling) ‘Het is belangrijk dat er aandacht is voor de vragen van de toekomst op het gebied van logistiek en infrastructuur, zowel voor wat betreft persoonlijk vervoer als goederenvervoer. En het effect daarvan op de ruimtelijk inrichting. Die opgave vereist totaal andere competenties van mensen. Je moet de plek en het bouwen snappen. Maar ook het proces begrijpen, de hele keten. Politiek-bestuurlijk tot en met ontwerp en uitvoering.’

→→ Samenwerking vanuit een open houding naar de markt. Binnen de oorspronkelijke kaders van de PPS zijn ‘pluspakketten’ met partners ontwikkeld. →→ Een combinatie van functies en doelgroepen in een gebied maakt besparingen door slimme koppelingen mogelijk; →→ Door gebiedsbreed stichtingen op te zetten in samenwerking met partners waarborg je de continuïteit van het gebiedsmerk, ook als de PPS ophoudt te bestaan. →→ Door slimme (ICT) infrastructuur al vroeg in de ontwikkeling te integreren, neemt de kwaliteit van het plan toe. →→ Ontwikkel niet op basis van parkeernormen, maar vanuit de behoefte. Zo vergroot je de flexibiliteit en bouw je kennis op, waardoor je in latere fases beter op de vraag kan inspelen.

27

G0 congres 2014

Interview met Marcel Hertogh

Interview

tekst Agnes Franzen en Jeroen Mensink

Vathorst

Masterplan

De effecten van een bommetje (Amersfoort) De wijk Vathorst in Amersfoort is een goed voorbeeld van een publiek-private samenwerking die een doorstart heeft gemaakt na een periode van impasses en conflicten. Alhoewel deze spanningen nog wel voelbaar zijn, zijn ook de nodige lessen geleerd en gaan partijen verder op zakelijke wijze.

Workshopleiders Patrick Joosen Directeur regio Midden Bouwfonds Ontwikkeling, Nico Kamphorst Directeur Stedelijke Ontwikkeling en Beheer Gemeente Amersfoort, Leo Versteijlen Directeur SITE urban development

Praktische lessen →→ Een bommetje is soms nodig. Dilemma’s in een samenwerking moeten helder op tafel gelegd en benoemd worden. Door dilemma’s, belangen en speelruimte te benoemen, kom je richting een oplossing. →→ Nooit meer dan drie partijen aan tafel hebben, want de dilemma’s en problemen nemen logaritmisch toe als meer partijen betrokken zijn. →→ Het is voor de gemeente belangrijk om zakelijk te zijn in samenwerkingsverbanden. Dit betekent heldere afspraken maken in plaats van vertrouwen op vriendschap en intenties.

Thijs van Dieren Park Strijp Beheer

‘Ik vind het bemoedigend dat nog over gebiedsont­wikkeling wordt gesproken als een vak met toekomst.

Het speelveld rondom gebiedsontwikkeling, waar je zaken met elkaar verbindt, wordt steeds complexer. Wil je die verbindingen mogelijk blijven maken, dan heb je andere partners nodig dan traditioneel in de bouwkolom of in de overheids- of ontwikkelaarskolom zitten. Verbreding van ons vakgebied is hoognodig!’

Stadshart Zoetermeer

Retail

Upgrade en thematische uitbreiding De binnenstad van Zoetermeer wordt vernieuwd. De winkel­ functie wordt versterkt, de drie kernen worden beter met elkaar verbonden en de beleving wordt aangepakt. Uitgangspunt is om het winkeloppervlak niet uit te breiden, maar het bestaande te versterken. Een vruchtbare samenwerking heeft al geresulteerd in een realisatie- en koopovereenkomst.

Workshopleiders Bé Emmens Wethouder Gemeente Zoetermeer, Remko de Jong Programmamanager Binnenstad Gemeente Zoetermeer, Michel van Rhee Projectmanager Gemeente Zoetermeer/Senior manager Brink Groep, René de Wit Projectontwikkelaar Synchroon

Praktische lessen →→ Gemeenten kunnen ook actief faciliteren: niet alleen afwachten, maar juist initiëren, verleiden en stimuleren; →→ Sluit frustraties uit het verleden af; →→ Stel wel ambities vast, maar niet de weg daar naartoe; →→ De mentaliteit is belangrijk. Als iets past binnen de lange­ termijnvisie van je gemeente: Make it happen!

Workshopleiders Jaap Haks Hoofd Juridische zaken, Parkeren en Vastgoed Gemeente Groningen, Leo Hellinga Financieel adviseur Ruimtelijke Ontwikkeling Gemeente Groningen, Fred Stammeshaus Projectbureau Stammeshaus Project Service / Oprichter Urban Resort Amsterdam

‘Het gaat uiteindelijk om integraal ontwerp’, aldus Marcel Hertogh, hoog­leraar Integraal Ontwerpbeheer bij Civiele Techniek en Geowetenschappen. Zelf is hij gepromoveerd op complexiteit bij megaprojecten. Project­ management heeft zijn bijzondere interesse. Helaas wordt dat vakgebied volgens hem vaak als minder wetenschappelijk gezien. ‘Terwijl organisatiekunde op de universiteit ook wetenschap is. Waarom is het dan op het moment dat het in projecten plaatsvindt opeens minder wetenschappelijk? Het bruto wereldproduct is ruim 50 triljard dollar.

Het zou me niet verbazen als 20 of 30 procent daarvan in projecten wordt omgezet. Dat zijn enorme bedragen.

En enorme belangen, want veranderingen in de samenleving komen onder meer in projecten tot stand. Bijvoorbeeld om te komen tot een nieuw zorgstelsel, een nieuwe school of een nieuw stuk snelweg. Projecten zijn heel belangrijk in het realiseren van verandering en van je ambitie. En dus eigenlijk van je land. De trackrecord van deze projecten kan best wel wat verbetering gebruiken. Kortom, voldoende werk aan de winkel voor de wetenschap.’

Praktische lessen

Civiel - Bouwkunde

Suikerunie

Herontwikkeling

Van suikerfabriek naar permanente tijdelijkheid (Groningen) De opgave is om ontwikkeling op uitnodiging niet te techno­ cratiseren, maar uit te gaan van de intrinsieke kwaliteiten van het gebied en pioniers - ondernemers en wellicht bewoners die de plek tot bloei kunnen brengen. Groningen wil de vaart erin houden en risico’s beheersen, tegelijkertijd hebben initiatieven tijd en ruimte nodig om tot bloei te komen.

→→ Werk met drie- tot vijfjarige contracten, zodat gebruikers durven te investeren in hun omgeving, maar de gemeente grip houdt. →→ Maak een postzegelbestemmingsplan (klein bestemmingsplan), als het vigerende niet flexibel genoeg is.

28

‘Als hoogleraar moet je zelf je koers bepalen. Wij zijn met een staf van acht personen. Ik merk dat er enorme vraag en behoefte is aan wat wij doen, ook in de infrastructuur, maar dat wij dat nog lang niet kunnen invullen. Alleen al op het onderwerp contractvormen zou bij ons eigenlijk een deeltijdhoogleraar nodig zijn. Gelukkig is Marleen Hermans nu

begonnen als hoogleraar bij de faculteit Bouwkunde in Delft en is de collegialiteit tussen Civiel en Bouwkunde erg goed.

Dat tegelijk met ontwerpen en maken bezig zijn, daar zit een enorme kruisbestuiving. Ik ben ervan overtuigd dat architecten die van “het maken” veel verstand hebben, uiteindelijk tot mooiere en duurzamere oplossingen komen. Daar kunnen zij van leren. Tegelijk kan Bouwkunde ook wat leren van die civiel techneuten, die gaan voor robuuste concepten. Als we naar het management kijken, dan hebben we bij het management van grote infrastructuurprojecten ook nog wel het een en ander te leren. Aan de andere kant vind ik dat de Vinex-opgave heel erg werd gestuurd op de grondexploitatie. Of daar altijd de toegevoegde waarde is gecreëerd die erin zat, vraag ik me af.

Dat hadden we wel wat slimmer kunnen doen, daar is volgens mij nog wel wat gemorst. Maar laten we kijken hoe we het beter kunnen doen.

Het is belangrijk om procesmatig te kunnen denken en de creativiteit te hebben om naar de omgeving van een project te kijken. Hoe vertaalt zich dat naar het ontwerpproces en naar de manier waarop studenten dat geleerd wordt? In een heel vroege fase van een project moet goed gekeken worden naar de belangen in een gebied. Dat je je ook naar dat gebied openstelt en je afvraagt, hoe kan ik aanhaken? Dat vergt een zekere openheid, om samen met partijen mede de scope van een project te gaan bepalen. Nijmegen heeft sinds kort een mooie, nieuwe brug. Via interactie met de omgeving werd deze

29

Het niveau van gedeelde percepties bij management en organisatie van Large Infrastructure Projects (LIP).

S o cie t y

S

Tr a n s p o r t

ct

ld e r N e t w eho or k k ta l a P c r oje si y Ph

LIP

verkeersbrug een heuse stadsbrug en is het ontwerp door die interactie ook echt beïnvloed. We laten onze studenten daarom omgevingsanalyses maken waarbij zowel de infra- als de energie- en de wateropgave worden beschouwd, feitelijk als een integrale gebiedsontwikkelingsopgave met een eigen accent. Studenten moeten leren al die verschillende opgaven in elkaars verband te zien.’

Gebiedsontwikkeling en infrastructuur combineren

‘De provincie Friesland heeft te maken met een grote infra­ structurele opgave, een programma van ongeveer 1,5 miljard euro verspreid over een periode van tien jaar. Met onder meer nieuwe aquaducten, een onderdoorgang bij Harlingen, aanpassing knooppunt Joure, Haak om Leeuwarden etc.

De provincie stelde de vraag, hoe kunnen we dit programma het beste inpassen in het gebied? Men wilde dan ook niet alleen bijvoorbeeld een snelweg realiseren, maar zoveel mogelijk inpassing en directe koppelingen in dat gebied. Zelfs natuur­ ontwikkeling en recreatie vormen hier een onderdeel van.

Ik ben meer van de breedte.

Dat past ook bij mijn leerstoel.

Je kan allerlei losse projecten koppelen. Voor de uitvoering is zand nodig in Joure en in een baggerproject even verderop komt heel veel zand vrij. Als je die twee projecten kan koppelen, kan het zand van het ene gebruikt worden in het andere project en daarmee valt veel geld te besparen. Dat kan weer in meerwaarde gestopt worden, bijvoorbeeld natuurontwikkeling.

Ook is men spits op mogelijkheden van opwekking voor duurzame energie.

30

Grote infrastructurele projecten worden steeds internationaler.

Ook binnen Rijkswaterstaat wordt nagedacht hoe internationale spelers meer geïnteresseerd kunnen worden hier in Nederland, hoe ze daar als opdrachtgevende partij meer voor kunnen openstaan. Aan de andere kant blijft lokale kennis onverminderd belangrijk. Veel veranderingen bevinden zich juist in de regio’s waar de projecten plaatsvinden. Dat vraagt om lokaal maatwerk. Ik maak me wel eens zorgen of er nog voldoende kennis en kwaliteit overblijft in de regio’s om op een zorgvuldige manier invulling te blijven geven aan het opdrachtgeverschap.

En ook signalen uit die omgeving op te vangen.’

Geïntegreerde contracten

Enerzijds wil je de koek ver­ groten, maar daarmee maak je het wel complexer. Soms moet je oppassen dat je niet te veel partijen aan tafel hebt, waardoor het onwerkbaar wordt. Heel veel mensen zeggen daarom… keep it simple. Maar dan mis je wel een heleboel kansen! Van dat adagium ‘keep it simple’ worden ik altijd een beetje kriegel.

Playing with complexity is dan ook de titel van mijn proefschrift.’

Internationaal en lokaal

‘De Øresundbrug is een mooi voorbeeld van infrastructuur toegepast in het kader van de herontwikkeling van een groot gebied, waardoor Kopenhagen en Malmö als één metropolitaan gebied gaan werken. Daar moest weliswaar een Europese corridor komen van Zweden, Noorwegen en Finland naar Duitsland en verder, waarbij ze die gevraagde infrastructuur tevens onderdeel hebben gemaakt van een grote grensoverschrijdende gebiedsontwikkeling.

‘Bij de Godthart tunnel hebben ze vanaf het begin niet alleen gekeken naar de risico’s, maar ook naar de kansen. Dat gaat soms om kleine dingen.

Die nieuwe tunnel wordt 57 kilometer dwars door het binnenste van de berg geboord, waar men vroeger eerst omhoog en dan weer omlaag zou boren.

Door diep te boren, kan de trein straks sneller over het vlakkere spoor tijden. Maar diep in de berg is het ook heel warm en dus wordt onderzocht hoe die warmte kan worden benut.’

‘Momenteel worden met name de hele grote projecten in geïntegreerde contracten ondergebracht. Dat zijn projecten met behoorlijke risico’s en een dermate lange termijn dat de leercurve over een lange periode plaatsvindt. Nu worden afspraken gemaakt voor dertig jaar, misschien ware het beter geweest om dat wat korter en wat meer in de vorm van procesafspraken te doen. In Polen zag ik projecten die begonnen met een contractperiode van 6 tot 8 jaar, al ging dat meer over het uitbesteden van onderhoud. Door een kortere termijn kunnen we leren, dan opnieuw kijken naar de opgave en zo continu de knoppen bijstellen. Ook krijg je dan een grotere ‘deal flow’ voor de markt, waardoor meer partijen kunnen participeren.

Interessant is dat grote bouwbedrijven steeds vaker zelf projecten gaan initiëren en beheren. Ik vind de casus van het windmolenpark Gemini in de Noordzee van Van Oord een mooi voorbeeld. Samen met Siemens hebben ze zelf plannen gemaakt en ook de financiering door banken, private partijen en een pensioenfonds zelf georganiseerd. Dat zou je veel meer willen zien, daar is meer behoefte aan.

‘Recent was ik in Rio de Janeiro. Die stad ligt zeldzaam mooi aan die baai. Daar werken ze met 21 burgemeesters aan dat grote metro­ politane gebied, met opgaven aangaande mobiliteit, gebiedsontwikkeling, water (overstroming, drinkwater) en energie. De vraag rees, hoe gaan we dat integraal inpassen?

Samen met Han Meyer (Faculteit

Bouwkunde) hebben we een integraal model voorgesteld, waar enthousiast op is gereageerd. Ze kunnen namelijk zelf wel al die verschillende onderdelen organiseren, maar het lukt ze niet om dat integraal aan te pakken. Dat integrale blijkt vaak wel een ingewikkeld punt.’

Je kan er van vinden wat je er van vindt, maar die grote DBFM-contracten hebben wel een aantal partijen bijeen­ gebracht die nauw samenwerken met financiers, grote bouw­ bedrijven en ingenieursbureaus. Die consortia houden zich bezig met zowel optimalisatie, met ontwerp en uitvoering en beheer en onderhoud. Met andere opdrachtgevers is Rijks­ waterstaat daardoor wel hele sterke partijen aan het creëren.

En dat terwijl Rijkswaterstaat zelf moet krimpen. Wat is het effect daarvan op de marktbalans? Op een gegeven moment gaan die grote consortia meer doen dan alleen uitvoeren. Die partijen gaan die marktordening aanpassen. Hetzij via Rijks­ waterstaat, hetzij via de politiek.’

Monitoren en bijsturen

‘Van alle 25 projecten die ik in Europa heb onderzocht, zie je er uiteindelijk niet een die van begin tot eind continu gemonitord wordt. Terwijl we van het monitoren van projecten zoveel zouden kunnen leren. Dit wil ik dan ook graag gaan doen.

Wat we overigens ook zien bij deze projecten is dat als op een gegeven moment besloten is om een project aan te leggen, een projectmanager wordt besteld om het project te realiseren en dat het dan zoals het is afgesproken wordt uitgevoerd. Als de omgeving dan in de tussentijd verandert, dan wordt daar vaak niet alert op gereageerd. Van al die grote projecten in Europa hebben we onderzocht hoe gekeken wordt naar kansen en risico’s en hoe met onzekerheidsmanagement is omgegaan.

Dan zie je dat heel nadrukkelijk naar de risico’s wordt gekeken en veel minder naar de kansen. Gedurende ontwerp en uitvoering van een project doen zich veranderingen voor waardoor een project beter kan worden. Het allermooiste is natuurlijk dat men zich erop voorbereid dat dit tijdens de operatiefase gaat gebeuren. Dat adaptief ontwerpen gaat wel komen, bij het nieuwe Deltaplan wordt hier expliciet gebruik van gemaakt en ook het Havenbedrijf van Rotterdam kijkt hier actief naar.’

Praktische lessen →→ Veranderingen in de samenleving komen grotendeels in grote projecten tot stand. →→ Professionals, maar ook studenten, moeten leren open te staan voor de omgeving van een project en in te spelen op zowel kansen als veranderingen tijdens de uitvoering van een groot project. →→ Door infrastructuur en gebiedsontwikkeling te combineren, ontstaat ruimte voor meerwaarde in een gebied. Bijvoorbeeld voor natuurontwikkeling.

31

N9 G0 take a look

Wegomleggingen N9 Geslaagd voorbeeld van Design & Construct Twee wegomleggingen in de N9 (NoordHolland) werden als geïntegreerd contract door Rijkswaterstaat aanbesteed op basis van functionele eisen en een zogenaamd ambitiedocument. Het consortium dat binnen deze kaders de meeste ruimtelijke kwaliteit kon leveren voor de beste prijs, kreeg de opdracht. Zorgvuldige opdrachtformulering en goede begeleiding tijdens het verdere uit­werkingsproces hebben geleid tot een geslaagd eindresultaat voor een scherpe prijs.

Fotografie Kees Hummel

Project N9 Koedijk – De Stolpen Ontwerp en uitvoering 2007 - 2012 Opdrachtgever Rijkswaterstaat, dienst Noord-Holland Ambitiedocument JAM* architecten i.s.m. Rob Aben

32

Opdrachtnemer MNO/Vervat Landschapsarchitect Van Empelen Van Aalderen landschapsarchitecten Architect Verburg Hoogendijk Architekten Beeldende kunst Andrew March

33

G0ing places — 2

Blaricummermeent

tekst Jeroen Mensink

Hedwig van der Linden, Kevin Westerveld en Peter Smit

Wachtend Land

Peter Smit: ‘Een ideeëncompetitie, met al die verschillende categorieën, is natuurlijk goed voor de publiciteit van Blaricum, de Blaricummermeent en Business Park 27.

Maar het is ook een cadeautje voor Nederland.’

In een uitloper van Blaricum en grenzend aan het Gooimeer wordt het plan Blaricummermeent gerealiseerd. Een gebiedsontwikkeling van 870 woningen, gelegen tussen Het Vierde Kwadrant in Huizen en de A27, waar door de crisis de volledige invulling wat langer op zich laat wachten. Dat resulteert in Wachtend Land, een voorlopig braakliggend terrein met een kans voor een bijzonder, tijdelijk project.

De gemeente Blaricum organiseerde een prijsvraag. We praten met Peter Smit, indertijd verantwoordelijk wethouder, en Hedwig van der Linden en Kevin Westerveld, studenten aan de TU Delft en – met een van de 43 inzendingen – winnaars van de prijsvraag in de categorie ‘non-profit student uitvoerbaar’ met het plan ’t Tussenom. En hoewel daar geen aparte categorie voor bestond, werd hun plan door de jury de overall winnaar genoemd.

Peter Smit: ‘Begin van deze eeuw werd bedacht dat het plangebied in 2014 volledig ontwikkeld zou zijn. Maar kijk naar buiten, het is nog niet helemaal klaar. De verwachting is dat het tien jaar langer duurt, tot 2024. Het kan een jaartje eerder of een jaartje later zijn.’

Natuurlijk brengen stokkende woningbouwprojecten risico’s met zich mee, maar wat zijn nu de kansen? Wat kan je doen met de kans om twee keer vijf jaar wachtend land te benutten?

34

Smit: ‘Kun je op zo’n locatie in Blaricum de – wat ik noem – gemeenschap van diamanten en groeibriljanten samenbrengen?

Waar men elkaar helpt om kansen te benutten. Dat kan je doen met mensen, maar ook met land, ideeën en projecten. Dit voorstel van Hedwig en Kevin is natuurlijk een schot in de roos, precies het soort plan dat we op het oog hadden.’

Verleden, heden, toekomst

Kevin Westerveld is in de buurt opgegroeid. Toen hij na twee jaar studie in Delft het gebied weer bezocht, was hij verrast door de veranderingen die in zo korte tijd hadden plaats­ gevonden. Die ervaring staat aan de basis van het idee van de inzending ’t Tussenom, een object waarbij plaats en tijd ervaarbaar wordrn gemaakt. Kevin Westerveld: ‘Dit gebied was voor mij ineens anders. Dan ga je onderzoek doen en kom je erachter dat het vroeger ook weer een heel ander gebied is geweest. In de toekomst zal het weer iets heel anders zijn.’

Die verandering in de tijd, dat is ons hoofdidee geworden.

Die willen we ervaarbaar maken.

Beelden die verleden, heden en toekomst uitbeelden, worden geschilderd op de vier zijden van de palen. Omdat Blaricum van oudsher een kunstenaarsdorp is, willen ze daarvoor kunstenaars uitdagen om hieraan mee te werken.

35

Hedwig van der Linden:‘In Delft hebben we een lezing van de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling over deze prijsvraag bijgewoond. Toen werd duidelijk dat iets heel eigens gezocht werd voor Blaricum. Iets om het imago van deze plek te versterken, mensen aan te trekken en het saamhorigheidsgevoel van de delen van de wijk die al wel gerealiseerd zijn te versterken. Allemaal in combinatie met het gegeven dat het weinig of geen geld mag kosten, dat is eigenlijk heel erg lastig. Maar dat zet je wel weer aan het denken over welke materialen je toepast. Hoe je materiaal kunt hergebruiken, hoe je de plek optimaal kunt benutten en de faciliteiten die het Meenthuis biedt, kan gebruiken’ Smit: ‘In het reglement en de leidraad staan nogal wat mitsen en maren. Het mag de gemeente eigenlijk niks kosten. Ook moet het plangebied na de gebruiksperiode weer in oorspronkelijke staat worden teruggebracht. En daar komt alle regel­ geving waar je tegen aanloopt, zoals de Flora- en Faunawet, nog eens bij.’

Van der Linden en Westerveld dachten er eerst aan om heipalen te gebruiken, maar dat blijken eigenlijk heel dure dingen. Ontstaan vanuit het idee om alvast heipalen te slaan die later weer voor woningbouw gebruikt zouden kunnen worden, maar dat bleek om praktische en financiële redenen niet mogelijk. Daarover hebben ze ook advies gekregen van een docent van Civiele Techniek van de TU Delft.

Van der Linden: ‘Het is fijn dat je als student overal je bronnen kunt aanboren en vragen kunt stellen.

Iedereen staat klaar om je te helpen’.

Diverse categorieën, verschillende winnaars Smit: ‘Jullie hebben met vijf winnaars om tafel gezeten in het kader van de realisatie. Winnaars in de categorieën ‘uitvoerbaar’, ‘student’ en ‘nietstudent’ en van de publieksprijs.’

Westerveld: ‘We hebben een aantal keer bij elkaar gezeten en geprobeerd een integraal plan te maken en die verschillende voorstellen te integreren.

Ook al is het contact daarover momenteel minder intensief, ik denk nog steeds dat we tot een integraal plan komen. Een van de andere prijs­ winnaars – 6.000 jaar Blaricummermeent – heeft archeologisch onderzoek gedaan. Die aandacht voor het verleden – wat is hier vroeger geweest – kunnen wij in samenwerking met die prijsvraagwinnaar goed realiseren.

Smit: ‘Na de bekendmaking hebben we geprobeerd de winnaars als groep bij elkaar te krijgen, met de intentie zoveel mogelijk af te stemmen en te integreren. Dit om elkaar niet in de weg te zitten en om te voorkomen dat hier hapsnap in het gebied wat zou gaan gebeuren.’

36

Fondsenwerving van start

Speciaal voor het project zijn nu ook een website en een Facebookpagina gelanceerd. Daarmee komt het project terecht in de volgende fase, van de fondsenwerving. Van der Linden: ‘We hebben een bedrag van ongeveer 30.000 euro nodig. Dat willen we deels met crowd funding bijeenbrengen en deels door het benaderen van publieke fondsen uit Blaricum en bedrijven in de omgeving.’

Westerveld: ‘Het idee is dat de vier kanten van de palen naast verleden, heden en toekomst ook een sponsorkant krijgen. Personen of bedrijven kunnen een paal adopteren en dan komt hun naam op de zijkant te staan. Zo proberen we het benodigde bedrag bij elkaar te sprokkelen. Alle hulp is welkom.’

Je moet wel meegaan met wat je krijgt en daar het beste van maken.

Van der Linden: vervolgt: ‘We hebben wel een aantal scenario’s in gedachten.

Als we een kleiner bedrag ophalen, dan maken we een kleinere uitvoering van het plan. We hebben een stappenplan, waarbij we rekening houden met de mogelijkheid dat het niet lukt om het hele bedrag bij elkaar te brengen. Dat hoort ook bij zo’n prijsvraag.

Anne-Marie Kennis heeft recent het stokje over­ genomen van Peter Smit.

Als wethouder ziet zij een verbindende rol voor de gemeente bij het initiëren, stimuleren en coördineren van de feitelijke realisatie van Wachtend Land. Een integraal plan is opgesteld waarin drie winnaars met elkaar samenwerken en elkaars ideeën versterken.

Geen optelsom van de inzendingen, maar een benadering waarbij meer wordt ingespeeld op het nog te ontwikkelen stedenbouwkundig plan voor Blaricummermeent. Geen tijdelijke invulling, maar een duur­ zame plek in de verdere plan­ontwikkeling. De prijs­winnaars gaan nu, met de gemeente, gezamenlijk op zoek naar fondsen en subsidies.

Van de drie winnaars De Groene Meent, 6.000 jaar Blaricummermeent en ’t Tussenom - heeft eerstgenoemde inmiddels een bijdrage gewonnen bij de lokale Rabobank.

Realisatie start in november 2014.

Praktische lessen →→ Vertraging in gebiedsontwikkeling brengt niet alleen risico’s met zich mee, maar ook kansen. →→ Wachtend land vraagt om geduld, tijdelijke initiatieven vragen rijpingstijd. →→ Werk samen met lokale partijen om je project tot uitvoering te brengen.

’t Tussenom een ontmoetingsplek in het Wachtend Land

Vijftig houten, vierkante palen steken vier meter boven de grond en staan in een cluster van tien bij tien meter in het wachtend land van Blaricummermeent. Het ligt op een kunstmatige heuvel, om met het in de grond slaan van de palen de onder­liggende archeologische vondsten niet te verstoren en het object subtiel boven het landschap uit te tillen. De zijkanten worden beschilderd met afbeeldingen die respectievelijk het verleden, heden en de toekomst van Blaricum tonen. Tussen de palen is het perspectief op de geschiedenis weer heel anders dan wanneer je om de palen heen loopt. → www.tussenom.nl

Fondsenwerving ’t Tussenom Met het opzetten van de website en de Facebook­pagina is de fondsenwerving officieel van start gegaan.

De raming is dat ongeveer 30.000 euro nodig is om ’t TUSSENOM te realiseren.

De gemeente Blaricum heeft medewerking toegezegd om tot realisatie te komen – bijvoorbeeld met de aanleg van de nodige infrastructuur rondom de plek – maar kan geen financiële bijdrage doen voor het project zelf.

Plaatselijke publieke fondsen, lokale bedrijven en personen worden opgeroepen om een bijdrage te leveren. Daar staat naamsvermelding en publiciteit tegenover.

37

G0ing abroad

tekst Friso de Zeeuw

Dynamische stadstaat Singapore:

voorbeeld van organisatie­ kracht

Singapore

In vierkante meters is het slechts een mini­ staatje, maar de dynamiek van Singapore (met 5,3 miljoen hardwerkende inwoners) maakt het gemis aan ruimte meer dan goed. De Inter­ national Federation for Housing and Planning streek er onlangs neer. Naast een inhoudelijk programma met topsprekers was er genoeg tijd om de stad en haar omgeving te bezoeken.

Friso de Zeeuw brengt verslag uit.

Singapore verkennen is bepaald geen straf. Het is een stadstaat die blijft boeien door de manier waarop zaken zijn georga­ni­ seerd. Het is daarmee wel degelijk ook een inspirerend voor­ beeld voor ons vak van gebiedsontwikkeling, hoewel de directe navolgbaarheid niet altijd even groot is. In onze context en met onze vrijgevochtenheid kunnen ontwikkelingen namelijk niet zo worden geëntameerd als in Singapore wel gebeurt – waar toch vooral een ‘yes, we can’-mentaliteit heerst. De manier waarop de stad als strakke organisatie wordt aangestuurd, blijft boeien.

Economische strategie

Uit de voormalige Britse kolonie – een strategisch bruggenhoofd in Zuidoost-Azië – ontstond medio jaren zestig vorige eeuw het onafhankelijke Singapore. Aanvankelijk sloot Singapore, met een oppervlakte van pakweg de Noordoostpolder en bestaande uit 63 grotere en kleinere eilanden, zich aan bij Maleisië. Dit gebeurde na de landslide overwinning van de People’s Action 38

Party in 1959. Lang zou de aansluiting bij Maleisië niet duren.

Verschillen van inzicht over de economische koers en uiteinde­lijk hevige rassenrellen tussen Maleisiërs en Chinezen betekenden het einde. Singapore werd uit Maleisië gegooid en verloor zijn achterland; het nam noodgedwongen de onafhanke­lijke status als republiek aan, met Lee Kuan Yew als eerste president.

Hij zou dat tot 1990 onafgebroken blijven: het type ‘verlicht dictator’. Lee Kuan Yew zag in dat de strategische ligging in economisch opzicht nog steeds grote voordelen kon bieden.

De machthebber liet zich onder meer adviseren door de Nederlandse econoom Albert Winsemius. Kansen zien is echter één, ze daadwerkelijk benutten is twee. Twee kern­begrippen spelen hier een rol: stabiliteit en veiligheid. Singapore beschikt nu eenmaal niet over een achterland, dus de economische basis moest op een andere manier gestalte krijgen. Dat is de hubfunctie voor Zuidoost-Azië geworden – de haven (top-5 van de wereld) en het vliegveld zijn belangrijke overslag- en overstapstations. Singapore telt talrijke raffina­derijen, chemie­ krakers en opslagtanks. Men streeft nu de geleidelijke over­ schakeling na van de (ruimtevretende) opslag en doorvoer naar een bewerking van producten (en daarmee het creëren van toegevoegde waarde). Verder is de stadstaat een belangrijk financieel en toeristisch centrum. Het karakter van goedkoopteeiland dat Singapore lang bezat, is inmiddels verdwenen. De ramsj is grotendeels verdwenen; hier zijn alle grote topmerken in de winkels te vinden. De economische groei bedroeg de afgelopen zeven jaar 5,5 procent en de werkloosheid bedraagt circa 2 procent. Voor het bedrijfsleven zijn de perspectieven dus bijzonder gunstig.

39

Huisvestingsstrategie

In het genoemde huisvestingsprogramma lag aanvankelijk – net als in de Nederlandse wederopbouwwijken – de nadruk op gestapelde woningbouw. Een deel daarvan is inmiddels toe aan transformatie en herstructurering. Voor ruim 80 procent bestaat de woningvoorraad uit public housing, met als bijzondere toevoeging dat het wel om eigendomswoningen gaat – in een lease-achtig systeem. De prijsvorming krijgt bijzondere aandacht van de overheid; via de Housing and Development Board (HDB). Eigenaar van de woningen is daarmee feitelijk één groot staatswoningbedrijf. Het klinkt DDR-achtig, maar het kan blijkbaar ook functioneren in wat verder een van de meest ‘commerciële’ economieën ter wereld is. Het heeft als voordeel dat gentrification en verdringing van lagere inkomensgroepen in mindere mate aan de orde zijn.

Paradox van markt en staat

Minstens even indrukwekkend als de economische opmars – het land is één van de Asian Tigers – is de aanpak van de woningvoorraad geweest. Centraal gestuurd zijn in een halve eeuw tijd alle krotten uit de koloniale tijd opgeruimd en woont iedereen inmiddels fatsoenlijk. Ook dit feit voert terug op de bijzondere manier waarop het land gerund wordt, namelijk als een onderneming. Het is iets wat we nog maar zelden aan­treffen: de eenheid van staat en economie. Het lijkt een paradox, aan de ene kant is er sprake van grote staatsinvloed (bijvoorbeeld de genoemde huisvestingsprogramma’s die compleet centraal geleid worden), maar tegelijkertijd is het land zeer marktgeoriënteerd en wordt bedrijven weinig in de weg gelegd.

Is er ook een keerzijde? Van spanningen tussen de verschillende bevolkingsgroepen is in ieder geval niets meer te merken.

Er is sprake van een vredig samenleven van de verschillende etnische groepen; een oase van stabiliteit in een onrustige regio. Driekwart van de bevolking van 5,3 miljoen inwoners is Chinees, gevolgd door inwoners van Maleisische (14 procent) en Indiase afkomst (9 procent). Kerken en moskeeën kunnen probleemloos naast elkaar (be)staan. Wie met een westerse bril naar Singapore kijkt, kan hoogstens iets vinden van de aarzelende democratie en matig ontwikkelde oppositie.

Na de verkiezingen van 2011 lijkt dit enigszins te verbeteren.

De persvrijheid zag men lange tijd als een ‘westerse afwijking’ en de proportionaliteit van de strafmaat blijft fors – wie in het bezit is van drugs en wordt gepakt, is behoorlijk zuur. Daar staat tegenover dat bevolkingsbreed grote waardering bestaat voor de welvaart die wordt genoten en dat houdt het land ook bij elkaar. Werkgelegenheid, arbeidsvoorwaarden en scholing.

Iedereen die wil, blijft binnenboord. Onderwijs en research & development staan hoog aangeschreven. Men trekt topweten­ schappers van over de hele wereld aan, die ruim baan en een dito salaris krijgen.

40

De aanvullingen op de bestaande woningvoorraad vinden plaats door enerzijds stevig te verdichten. Projecten als de twin tower DUO, Marina One en South Beach zijn complexe projecten met een veelal gemengd programma. In het plan ‘Singapore 2030’, dat in 2013 werd gelanceerd, is verder een stevige bouwproductie van 700.000 woningen aangekondigd.

De ruimte hiervoor wordt onder meer gevonden door land op de zee te winnen. De komende jaren moet 766 km2 worden drooggelegd. Opvallend bij de verstedelijking is dat de aan­ sluiting op hoogwaardig openbaar vervoer vanaf het begin wordt meegenomen.

Eenheid van planning en uitvoering

Wie door de straten van Singapore loopt, merkt dat ‘schoon, heel en veilig’ hier op een veel hoger niveau wordt gerealiseerd.

Het openbaar groen is uitstekend onderhouden en wie afval laat slingeren, wordt ‘op straffe van’ aangepakt. Het openbaar vervoer is uitstekend georganiseerd en autorijden is duur (door een vorm van rekening rijden en een stevige aanschaf­ prijs). Niettemin baart de ontsluiting van de stad de overheid wel zorgen. Gezien de verdere bevolkingsgroei (naar circa 6,9 miljoen in 2030) is dat niet overdreven.

Het hoge kwaliteitsniveau van de publieke ruimte heeft mede te maken met de eenheid van planning: op strategisch, tactisch en operationeel niveau. In Nederland hebben we van dat principe allang afscheid genomen, maar in Singapore functioneert het nog uitstekend. Waar we in Nederland soms wel de discussie voeren (zoals in het ‘Jaar van de Ruimte’ en de ‘Agenda voor de Stad’), blijft het daar vaak bij. In Singapore wordt dan ook dóórgepakt: ‘als we dit constateren en dat willen, wat gaan we er dan concreet aan doen?’ Centraal staat het ruimtelijkeconomisch tienjarenplan (laatste editie van 2012), met een ouderwets blauwdrukkarakter. De analyse wordt gevolgd door een ijzeren planmatige aanpak: doel, programma, geld en organisatie worden geregeld. Gebiedsontwikkelingen worden in belangrijke mate van bovenaf aangestuurd, ook program­ matisch. Inbreng op gebiedsniveau krijgt in toenemende mate gestalte met de inbreng van ‘focusgroepen’. Daarbinnen bestaan voor marktpartijen mogelijkheden om op deelplanen kavelniveau te participeren in tenders.

Praktische lessen →→ Het blijkt mogelijk de stadstaat als onderneming te besturen. Singapore brengt dit als enige al decennialang succesvol in praktijk. →→ Eenheid van sociaal en economisch beleid: welvaartsgroei en een activerend stelsel van onderwijs en sociale voorzieningen bindt verschillende bevolkingsgroepen. →→ Singapore maakt het eminente belang van ‘de stad als organisator en facilitator’ tastbaar. Een verademing te midden van vage metafysische uiteenzettingen over de stad die bij ons hoogtij vieren. →→ Eenheid in planning: strategisch, tactisch en operationeel. Analyse, doelformulering en actie zijn verbonden. →→ Greep op betaalbaar en goed wonen door vergaande overheidsbemoeienis. Niet met huren maar een soort koop: dit stimuleert de eigen verantwoordelijkheid.

Lee Kuan Yew

Selectieve duurzame ontwikkeling

Tot slot een observatie over duurzaamheid: die krijgt in Singapore een geheel eigen invulling. De energievoorzieningt lijkt – ook al heeft het land geen eigen grondstoffen en wordt alles geïmporteerd – niet echt een issue. Er wordt simpelweg een nieuwe voorraad olievaten opengetrokken. Wat wél veel aandacht krijgt is groen in en om de stad, maar ook water (op veel plekken aanwezig) en biodiversiteit. Het stelsel van parken is indrukwekkend en het stedelijk groen wordt aan­ trekkelijk gepresenteerd; het heeft ook in termen van opvoeden en educatie een belangrijke functie. Men maakt veel werk van groene daken en gevels, om stof af te vangen en de hitte in de stad te verminderen.

Van analyse naar actie

Singapore laat ons geen ideale maatschappij zien. Bovendien bestaat de welvaart voor een deel bij de gratie van de instabiliteit en onveiligheid van veel landen in Zuidoost-Azië.

Maar van hoe je een stad als organisatie runt, valt veel te leren; voor ons en wellicht nog meer voor al die rap uitdijende steden buiten Europa. Van uitgesponnen metafysische beschouwingen over ‘de stad’, die bij ons het debat nog wel eens domineren heeft Singapore geen last. De afstand tussen analyse, nadenken, de vraag stellen ‘wat gaan we doen?’ en het antwoord daarop is verfrissend kort. Een leerpuntje voor het vaderland.

41

G0ing places — 3

Amsterdam

tekst Jeroen Mensink

de dok werkers van de Zuid as 42

Sebastiaan de Wilde en Bert van Eekelen Sebastiaan de Wilde: ‘Als dit een nieuw stadscentrum moet worden, dan moeten we niet onderdoen voor wat onze voorvoorouders indertijd op de grachtengordel hebben gedaan. Dat betekent heel hoog inzetten om te zorgen dat het goed wordt. Het is zoveel makkelijker om het voor 20 procent minder net niet goed te doen. Maar daar heb je dan later zo’n spijt van!’

De Zuidas is een sprekend voorbeeld van gebiedsontwikkeling op het grensvlak van mondiaal en lokaal. Het gaat niet alleen om investeringen in infrastructuur en vastgoed, maar ook om de relatie met Schiphol en het versterken van de internationale positie van Amsterdam. Sebastiaan de Wilde (NS Stations) en Bert van Eekelen (ARCADIS) schreven ‒ samen met Remko Schnieders ‒ een boek over de geschiedenis van de besluit­vorming rondom het project Zuidasdok. In de periode van 2000 tot 2012 hebben zij dat proces, in wisselende samen­stelling, zelf van dichtbij meegemaakt.

Voor hun boek De Dokwerkers gingen ze langs bij de vele sleutelpersonen. ‘Die gesprekken waren niet met mensen die we voor het eerst leerden kennen, maar met bestuurders waar we ook echt mee aan tafel hebben gezeten. Waar we aan gepresenteerd hebben, waar we van gezien hebben hoe ze in de wedstrijd zitten.’

De Zuidas bestaat uit twee complexe opgaven boven op elkaar: een belangrijk stuk stad en een enorme infrastructurele knoop.

Dat betekent ook heel veel betrokken partijen, zowel publiek als privaat. Wie ging daar uiteindelijk over? ‘Niemand!’, aldus Sebastiaan de Wilde. ‘Dat is het leuke van dit project, dat ongeacht al die betrokkenen gewoon zijn eigen koers kiest.’

Bert van Eekelen: ‘Wat daarom een sterk uitgangspunt is geweest, is dat de gebiedsontwikkeling nooit afhankelijk is gemaakt van de infrastructuurontwikkeling. Beide hebben hun eigen dynamiek. Men kon door met ontwikkelen en grond uitgeven met het perspectief dat de infrastructuur in de toekomst nog een keer zal worden verbeterd, zonder voor te sorteren op de exacte manier waarop. Omgekeerd is het voor de infrastructuur wel van belang om een idee te hebben waar de gebiedsontwikkeling op koerst, maar zonder in één keer die hele infrastructuur, zowel weg als spoor, te moeten aanpassen.’

Dokmodel

Met de keuze in 2012 voor het dokmodel gaat alleen de A10 onder de grond. Het spoor blijft op dijkniveau, met het station op maaiveldniveau daartussen. Van Eekelen: ‘Eigenlijk is dat het huidige station. Alleen zie je dat nu niet, omdat aan beide zijden de rijbanen van de A10 voor het station liggen. Daar moet je nu onderdoor om in het station te komen, dat is ongelooflijk krap. Het aantal reizigers groeit tegen de klippen op en het station heeft dus sowieso meer ruimte nodig. Eerst gaat die A10 onder de grond en zo zorgen we dat het station weer kan ademhalen. Op dat moment heeft de ontwikkeling van de stad al baat bij het feit dat de A10 onder de grond gaat. Rondom het 43

station komt ruimte, zodat het busstation en de trams eindelijk kunnen aanlanden. Ook kan op grotere schaal woningbouw worden toegevoegd, zodat het echt een levendig centrum wordt. In het besluit dat nu genomen is, zit niet meer het hele perspectief van de totale ambitie, maar het is wel zodanig dat iedereen het aan zijn achterban kan uitleggen.’

Het tempo ligt wat lager, maar je ziet de bouwkranen alweer staan.

De Wilde: ‘Iedereen heeft hier permanent haast gehad. Haast om het momentum te halen, haast om voor de verkiezingen nog dit, haast om voor de gemeenteraad nog dat. Ook haast om het zelf nog mee te maken. Die extra 900.000m2 vastgoed staan hier op een gegeven moment wel, maar dat duurt gewoon nog 100 jaar. De bestuurders die daar nu voor willen accorderen, gaan dat zelf niet meemaken. Dus moet je accorderen voor een plan, voor een route, voor een toekomst en een fasering. Daarin worden nu intelligente stappen gezet.’

Sleutelmomenten besluitvorming Zuidas

‘Het eerste scharniermoment in de ontstaansgeschiedenis van Zuidasdok was rond 2003/2004, toen publieke partijen er met elkaar niet uit leken te komen’, vertelt Van Eekelen. ‘Het idee ontstond private partijen ook als financier en “ondernemer” aan boord te willen. Dat heeft het denken over het project fors beïnvloed. De Wilde voegt toe: ‘Het aan boord krijgen van private partijen is vanwege de vastgoedontwikkeling vanaf de eerste dag onderdeel van het denken geweest. Maar echt samen ondernemen in de aanleg van infrastructuur en een station, dat is pas in 2003/2004 ontstaan.’

Van Eekelen: ‘Dan zie je een tweede omslagpunt in de periode 2006/2007. Terwijl naar het beoogde resultaat ‒ De Zuidas NV in oprichting ‒ toegewerkt wordt, zie je een onderstroom ontstaan waarbij hele grote vraagtekens worden gezet bij de risico’s en de wijze waarop die verdeeld worden tussen publiek en privaat. Dat wordt dan eigenlijk ingehaald door de bankencrisis, later de financiële crisis. Maar zelfs al waren die er niet geweest, dan nog had men het spel waarschijnlijk niet op de wagen gekregen.’

Nergens kennen we voorbeelden van sporen en autowegen die gebroederlijk naast elkaar liggen en tevens een snel groeiend station zo in de klem houden. Meestal ligt het station in de stad en kruisen de wegen en sporen elkaar.

Voor die handtekening op maandag 9 juli 2012 zijn de bestuurders overigens niet eens bij elkaar gekomen. Het echte kantel­moment was toen de minister hier op werkbezoek was en zei: “Ik kan me niet voorstellen dat de A10 hier niet onder de grond gaat.” En dat was ‒ in de toch gespannen relatie tussen gemeente en Rijk ‒ zowel voor de ambtenaren van het ministerie als voor de ambtenaren van de gemeente Amsterdam een verrassend moment: “wat zegt ze nou?” De minister nam op dat moment een voorschot op de stap die hier daadwerkelijk gezet gaat worden, het onder de grond brengen van de A10.’

‘Van een verdere kanteling is sprake in 2009, als men formeel de veiling van de private partijen afserveert ‒ het einde van de Zuidas NV in oprichting ‒ en het ministerie van Verkeer en Waterstaat weer aan boord komt. Dat is de periode met Rijks­adviseur Oosterwijk en zijn opvolger Van den Berg. Zij pleiten ervoor dat iedereen weer in zijn natuurlijke rol optreedt. Maar als je in 2009 zegt: “iedereen in zijn natuurlijke rol”, dan moet het hele breiwerk uit elkaar. En dan kost dat tijd om uiteindelijk in 2012 die handtekening voor het nieuwe model te krijgen.

Publiek ‒ privaat

Tot een paar jaar geleden werd nog aan Zuidasdok gewerkt als een grote publiek-private operatie. Van Eekelen: ‘Destijds was de gedachte bij de overheid dat private partijen dat proces beter konden managen dan overheidspartijen. Dus was het beleid om hier de markt naar binnen te halen en achter het stuur te zetten. Men verwachtte dat we dan binnen de tijd en binnen het budget het project Zuidasdok voor elkaar gingen krijgen. Maar, met alle respect, dit is en blijft een ingewikkelde puzzel. Dit is en blijft een stuk van de stad en dat kun je niet zomaar even in private handen geven. Nu is Zuidasdok een volledig publieke operatie. Dat de overheden hebben besloten het project met alleen publieke middelen voort te zetten was, mede in het licht van het economische tij, dan ook een bijzonder besluit volgens Van Eekelen.

Is dat ook een algemeen pleidooi om dergelijke grootschalige, ingewikkelde projecten niet in publiek-private samenwerkingen onder te brengen? De Wilde: ‘Nee, omgekeerd zelfs. Je moet doen wat passend is. Op zich is PPS een geschikt model, als het een breder belang dient. Maar niet omdat de overheid het niet zelf zou kunnen doen. En vergeet niet dat de private partijen nog altijd aan de lat staan voor de vastgoedontwikkeling.

Onder regie van de stad, dat wel.’

Van Eekelen: ‘In het denken over publiek-privaat zijn we inmiddels wel een paar slagen verder. Indertijd was het idee dat als de opgave groot, ingewikkeld en risicovol is, private partijen ons maar uit de brand moeten helpen. We kunnen daar nu van alles van vinden, maar we deden met z’n allen aan dit grote circus mee, vrolijk en opportunistisch.’

44

Buitenlanders stonden met verbazing te kijken hoe we hier meerdere tunnels tegelijkertijd onder de grond wilden aanleggen.

En dan nog eens een station én 900.000 m2 vastgoed daar bovenop.

Daar geloofden wij in, niemand uitgezonderd.

Praktische lessen →→ Betrek alle partijen die nodig zijn. Denk niet dat je partijen kunt overslaan, want je komt ze later in het proces alsnog tegen. →→ Zorg dat je een goed beeld hebt van het eindresultaat, maar bouw in fases. →→ Heb geduld, besluitvorming laat zich niet altijd forceren. →→ Houd bij wat er onderweg gebeurt, want je kan het later niet meer terug­vinden.

De Dokwerkers

Reconstructie van planontwikkeling en bestuurlijke besluitvorming bij Zuidas en Zuidasdok (Neerlands Diep, 2014, ISBN/EAN: 978-90-820563-2-7) De besluitvorming oprakelen en vastleggen, dat is het bijzon­dere missie van dit boek. Wie ging erover, waar gingen de discussies over en waarom duurde dat ‒ in de ogen van buitenstaanders ‒ zo lang. Het boek blijft zo dicht mogelijk bij de realiteit. Het laat het proces zien zoals het geweest is, uiteraard met de inzichten van nu en de breedte van alle informatie die beschikbaar was.

Bert van Eekelen: ‘Een project als dit kun je niet op routine doen, want je komt elke keer weer voor verrassingen te staan.

Je leert ongelooflijk veel en het zou zonde zijn om dat niet vast te leggen. Elk perspectief van elke bestuurder, van elke betrokkene, is weer aanders.’

Sebastiaan de Wilde: ‘We hopen twee dingen. Dat het mensen leert hoe je in zo'n complex project stapt en dat het anderen stimuleert om het voor hun eigen project ook te doen. Dat andere partijen ‒ projectmanagers die ook jarenlang op zo’n project zitten ‒ de moeite nemen om zo’n verhaal eens op te schrijven, om het te delen.’

45

Ganzenborden met…

tekst Danielle Niederer

4 In de gevangenis

4

Dromen, inspiratie vinden, leren, carrière, vallen en opstaan, succes en gaan voor je idealen. Het leven in zeven ganzenbordvragen met Bijn Worms (24), zesdejaarsstudent Real Estate & Housing aan de TU Delft.

5 Halverwege mijn bachelor zag ik Bouwkunde niet meer zo zitten, maar wilde het wel afmaken omdat ik al zover gekomen was.

Toen besefte ik dat als je echt iets wilt, je er zelf voor moet zorgen. Of dat nou die lekkere chick aan het einde van de bar is, of dat masterdiploma in je zak.

7 Nalatenschap

Bijn Worms

7 ArcadiË

5

Leermoment

6

Mooie, weldenkende, beschaafde en goed opgevoede kinderen.

Als iedereen dat zou nalaten, zou de wereld een stuk verbeteren.

De behoudende en zelfbeschermende houding van de huidige actoren in de vastgoedwereld. Er is in het huidige klimaat te weinig innovatie en verandering. Bij beslissingen staat het eigen belang te veel voorop, velen denken – mede door de crisis – alleen aan het eigen hachje. De markt is verziekt en daardoor wordt innovatie de kop ingedrukt.

Wonen → Overal ter wereld en eindigen in De Pijp, Amsterdam.

Mooie omgeving met veel bedrijvigheid en gezelligheid.

Werken → Het liefst internationaal, maar het nadeel van een studie op het gebied van vastgoed is dat je echt wordt opgeleid voor de Nederlandse markt.

Ik zou het mooi vinden om over de grens te werken en dan nog meer van de wereld te zien.

Uitgaan → Berlijn! Vette feesten, rauwe locaties en goedkoop (nog wel, wordt ook al minder).

Rotterdam is ook up and coming.

Jammer dat Trouw stopt in Amsterdam.

3

3 Ideale carrièreversneller

Graag zou ik Richard Branson een keer willen ontmoeten.

Een slimme, harde werker maar ook iemand die naast zijn werk nog een leven heeft en van zijn vergaarde rijkdom kan genieten. Ik ben wel benieuwd hoe hij dat doet.

6 2 Vliegende start

1

46

Mijn net opgerichte bedrijf www.bouwboek.com zien uitgroeien tot een succesvol concept in de vastgoedbranche, een bedrijf waar mensen ook echt wat aan hebben.

1

2

Grootste vijand

Mezelf. Alles is mogelijk met wilskracht.

Maar niet alle stappen die je moet zetten zijn even leuk. Het verkrijgen van die wilskracht is daarom niet altijd even makkelijk, soms is het lastig om de discipline op te brengen om te blijven werken en pushen. Als je hard genoeg werkt dan lukt alles, maar dat hard werken kan soms erg lastig zijn.

47

G0lofon Go, gebiedsontwikkeling in beweging is een uitgave van de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling van de TU Delft en wordt mede mogelijk gemaakt door de publieke en private leden van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling en de hieraan gelieerde Kring van Adviseurs.

Go, gebiedsontwikkeling in beweging komt twee keer per jaar uit en wordt verspreid onder leden van de SKG, de Kring van Adviseurs, vrienden van Go en meegezonden met ROmagazine.

Najaar 2014 Samenstelling en redactie Agnes Franzen en Jeroen Mensink Aan dit nummer werkten mee Jaco Boer, Friso de Zeeuw, Ariënne Mak, Kees de Graaf, Wilson Wong, Jorick Beijer, Marije Blok, Geurt van Randeraat, Coen van Zwol, Anne Luijten, Lise Roodbol, Mirela MiloŠeviĆ, Iris van Loon, Danielle Niederer en de ondernemers van de Fenix Food Factory in Rotterdam Met dank aan de geïnterviewden Kim Putters, Sanne Elferdink, Jan Nieuwenhuizen, Jurriën Veldhuizen, Mark Platier, Marcel Hertogh, Peter Smit, Hedwig van der Linden, Kevin Westerveld, Anne-Marie Kennis, Bert van Eekelen, Sebastiaan de Wilde en Bijn Worms, Bianca Seekles, Ronald Huikeshoven, Mireille Knape en Rob van Kalmthout Tekstredactie Els Brinkman Fotografie Kees Hummel (omslag voor-, binnen- en buitenzijde, pagina 2, 5-7, 10, 11, 32 - 35, 37, 42, 43) en Jean van Lingen (pagina 24-28) Grafische afbeeldingen Pagina 4: Rompertje gebaseerd op onderzoek van BPD, afdeling marktonderzoek.

Pagina 8: Explosie van zorgkosten in Nederland gebaseerd op de lezing van Roger van Boxtel (voorjaarscongres Gebiedsontwikkeling Slim Vlottrekken, praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling, maart 2012).

Ontwerp Enchilada Drukwerk Panthon Drukkers

48

Meer informatie Wilt u ook digitaal op de hoogte blijven van de laatste ontwikkelingen op het gebied van gebiedsontwikkeling? Meld u dan aan voor de nieuwsbrief op www.gebiedsontwikkeling.nu Vriend worden van Go Vanaf 25 euro per jaar kunt u vriend worden van Go. Met Go willen we bijdragen aan verbinding van wetenschap en praktijk, het bieden van praktische handreikingen, het agenderen en signaleren van relevante trends en het aanjagen van het maatschappelijk debat. Go vrienden vinden het belangrijk dat gebiedsontwikkeling in beweging blijft. Als dank voor uw steun ontvangt u twee keer per jaar het magazine Go, gebieds­ ontwikkeling in beweging. Aanmelden als vriend kan via redactie@gebiedsontwikkeling.nu Copyright Go, gebiedsontwikkeling in beweging is een uitgave van de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling van de TU Delft. De inhoud is gedeeltelijk eerder gepubliceerd op het platform www.Gebiedsontwikkeling.nu. Voor overname van artikelen verwijzen we naar de voorwaarden zoals opgenomen op Gebiedsontwikkeling.nu, te vinden via http://www.gebiedsontwikkeling.nu/info-go/753-copyright-auteursrecht-en-gebruik.

De uitgever heeft ernaar gestreefd de auteursrechten van de illustraties volgens de wettelijke bepalingen te regelen. Zij die menen nog zekere rechten te kunnen doen gelden, kunnen zich wenden tot de uitgever.

Partners van Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling de Alliantie AM Amvest Bouwfonds Ontwikkeling Deltacommissaris Dienst Landelijk Gebied Gemeente Amsterdam Gemeente Delft Gemeente Den Haag Gemeente Groningen Gemeente Nijmegen Gemeente Rotterdam Heijmans Ontwikkeling Ministerie van Infrastructuur en Milieu NS Stations Provincie Gelderland Provincie Noord-Brabant Provincie Noord-Holland Schiphol Area Development Company (SADC) Synchroon TU Delft Waterschap Amstel, Gooi en Vecht Ymere

Kring van Adviseurs Akro Consult Berenschot Brink Groep Buck Consultants Deloitte Movares Stibbe

Gebiedsontwikkeling en lokaal ondernemerschap gaan hand in hand in de Fenix Food Factory op Rotterdam Katendracht. Hergebruik van een karakteristiek gebouw door lokaal gewortelde ondernemers zet het gebied op de kaart en werkt als vliegwiel voor de verdere ontwikkeling ervan.

50