Gebiedsontwikkeling2GO - Zomereditie 2017

Zomereditie 2017

Gebiedsontwikkeling 2 Een uitgave van: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) / Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft

en met nieuwe complexe, kapitaalsen kennisintensieve opgaven is de samenwerking onmisbaar. Een louter faciliterende overheid is niet toereikend. De oude modellen voldoen echter vaak niet meer. Bij selecties en aanbestedingen gaat er veel mis en de fouten van voor de crisis duiken weer op. Hoe kunnen we dat beter doen? Hoe stimuleren we de betaalbaaren uitvoerbaarheid? En hoe ziet het opdrachtgeverschap eruit met oog voor de keten van waardecreatie?

5. Moet de rijksoverheid op onderdelen niet (weer) een uitdrukkelijker rol gaan spelen bij gebiedsontwikkeling? Alleen een Nationale Omgevingsvisie zonder een vervolgaanpak zou een louter vrijblijvende actie zijn. En kunnen en moeten (alle) corporaties weer een uitdrukkelijker rol gaan spelen in gebiedsontwikkeling, met een passend risicoprofiel?

Foto: gemeente Breda Het gloednieuwe Station Breda vanuit de lucht gezien. Het is de enige Brabantse halte langs de hogesnelheidslijn Amsterdam-Parijs.

En met 147 appartementen ook het enige nieuwe grote stationsproject waarin reizen, werken en winkelen samengaan met wonen. Twee bijzondere kenmerken van deze nieuwe ov-terminal, waarvoor architect Koen van Velsen onlangs de BNA-prijs voor het Beste Gebouw van Nederland 2017 in de wacht sleepte. ‘De Poort van Brabant’ geeft als Nieuw Sleutelproject (NSP) dankzij een nieuwe verbinding ook een impuls aan de gebiedsontwikkeling van de wijk Belcrum in Breda-Noord. Breda is sinds kort ook partner van SKG.

SKG voert tempo van gebiedsontwikkeling op Gebiedsontwikkeling heeft behoefte aan meer daadkracht. Er is meer tempo nodig om antwoord te kunnen geven op alle opgaven die op het domein gebiedsontwikkeling afkomen. Deze conclusie trokken de SKG-partners dit voorjaar tijdens twee rondetafelbijeenkomsten over toekomstige maatschappelijke uitdagingen. De toenemende interactie tussen de omgeving en de ‘stromen’ mobiliteit, water, energie en duurzaamheid gaat hand in hand met een grotere urgentie voor de aanpak van deze gebieds-(overstijgende) opgaven.

Maatschappelijke uitdagingen De urgentie van de aanpak van gebieds(overstijgende) opgaven wordt steeds duidelijker. Hier sluiten de Nationale Omgevingswet en Omgevingsvisie goed op aan. Zo komen vanwege de grote interactie met de omgeving en hun toegenomen betekenis bijvoorbeeld de ‘stromen’ mobiliteit, water en energie eerder als gesprekspartner aan tafel.

Terwijl we voor een stevige energietransitie staan, wordt er echter nog te vaak alleen op gebouw niveau gekeken en niet in een breder duurzaamheidsperspectief.

Dit schept ook de vraag hoe we moeten omgaan met het dilemma dat beslissingen bij gebiedsontwikkeling consequenties hebben voor 50 jaar, terwijl ze worden ingehaald door snel veranderende energieen technologieontwikkelingen. Daarbij raken zeker de smart city, big data en technologische ontwikkelingen grotendeels aan private belangen en investeringen.

Tot slot: voldoen we echt aan de (woning) vraag? Verslappen we daar niet in onder

druk van de hoogconjunctuur, met een zwaartepunt op gebiedsontwikkeling ‘hoogbouw in 3D’? Maatschappelijke uitdagingen en programmatische opgaven leiden tot nieuwe gebieds- (overstijgende) ontwerpvragen. De inhoud hiervan verschilt per regio en gebied, evenals de mate waarin concurrerend ruimtegebruik speelt. De bovenstaande actuele maatschappelijke context hebben we vertaald in een aantal vraagpunten.

Proces 1. Hoe krijgen we de juiste tafelschikking van de partijen die betrokken zijn bij de ‘stromen’: mobiliteit, water en energie?

En wat zijn de consequenties van de digitalisering en technologische ontwikkeling op het proces van gebiedsontwikkeling?

2. Hoe kunnen we, kijkend naar de programmatische (ontwerp)opgave, balans brengen in het streven naar verdichten en het ‘laadvermogen’ van de stad, rekening houdend met mobiliteit, klimaatadaptatie en een prettig en gezond leefmilieu? Dit geldt

niet alleen voor de groei van de stad, maar ook voor de inwoneraantallen en economie van dorpen en het platteland.

Hierbij hoort het vraagstuk van inclusieve gebiedsontwikkeling, denk aan betaalbaarheid, voldoende middeldure huur/koop en sociaaleconomische kwaliteit.

3. Door de maatschappelijke ontwikkelingen, sociale media en wetgeving worden participatie en communicatie steeds belangrijkere en kritische factoren bij gebiedsontwikkeling. Kunnen wij het accent verleggen van de overdosis toezichts-, verantwoordings-, onderzoeken rapportageverplichtingen (vooral bij institutionele partijen) naar het echte ontwikkelingswerk? Met ruimte voor een open source benadering en innovatieveen adaptieve- (ontwerp)strategieën?

Partijen 4. Hoe komen we tot nieuwe publiekprivate arrangementen? Na de crisis

Geld 6. Hoe gaan we om met het spanningsveld tussen plotontwikkeling en gebiedsontwikkeling? Naarmate marktpartijen meer investeren in plotontwikkeling, groeit de noodzaak tot gebiedsontwikkeling daar waar de marktpartijen minder belangstelling hebben. Hoe brengen we de ‘stromen’ mobiliteit, water, energie op een hoger, maar ook op een uitvoerbaar en betaalbaar peil? En hoe lossen we bijvoorbeeld de knelpunten met betrekking tot de financiering en onrendabele toppen van binnenstedelijke gebiedstransities op?

Mensen 7. Hoe krijgen we de professionaliteit in het domein gebiedsontwikkeling weer op peil? De crisis heeft stevig huisgehouden als het gaat om kennis en kunde op senior-niveau, vooral bij gemeenten, maar ook bij marktpartijen.

Daarbij is het belangrijk nieuwe kennis, nieuwe teams en andere disciplines in gebiedsontwikkeling te introduceren. Naast oog voor maatschappelijke ontwikkelingen en sectoroverstijgend kunnen denken, zijn er mensen nodig die ook de financiële kant van het vak beheersen; hieraan is een schrijnend tekort. Daarnaast zien we te vaak nog een voorzichtige houding.

Meer daadkracht in de geschetste actuele maatschappelijke context helpt om het tempo erin te houden.

Agnes Franzen, directeur Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling & Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft

2

Zomereditie 2017

Let’s GO Nederland draait nu nog voor 90% op fossiele brandstoffen. De CO2 uitstoot was in het eerste kwartaal dit jaar zelfs hoger dan vorig jaar.

Goed dus dat het kabinet vorig jaar met de Energieagenda kwam. Inzet is een vrijwel CO2-neutrale economie in Nederland in 2050. De overgang naar een gasloze maatschappij zal geleidelijk plaatsvinden. Zo is op dit moment het grootste deel van de huishoudens nog op het Groningse aardgas aangesloten. Nieuwe wijken worden als eerste afgekoppeld.

Daarna volgen woonblokken waar grote renovaties zijn voorzien. Kansen hiervoor liggen er in analyse van data en in technologische ontwikkelingen.

Mooie voorbeelden zijn slimme meters en zonnepanelen. Voor het scheppen van nieuwe oplossingen in gebiedsontwikkeling blijft echter ook de menselijke inhoudelijke kennis, scherpte en creativiteit onmisbaar. Zo kan een ‘dragend concept’, als herkenbare richting waarin betrokken partijen zich kunnen vinden, houvast bieden. Niet alleen op gebiedsniveau, maar juist ook op de hogere schaalniveaus.

Mobiliteit is op die niveaus al langer in beeld. Maar ondertussen kwam de

Uitgelicht:

wateropgave waar de Deltacommissaris nu voor staat er bij en dus ook de geschetste uitdagingen op het gebied van energie. De vertaling van deze opgaven naar gebiedsontwikkeling zal per regio en gebied verschillen.

Vragen maar ook kansen liggen er in het slim koppelen van beschikbare data en gebiedsgerichte oplossingen.

Dit kan niet los worden gezien van kostendragende elementen. Bij wie past het om welke kosten te dragen en wat is een bijpassende looptijd? Willen we als gebiedsontwikkelaars spijkers met koppen kunnen slaan, dan is het belangrijk dat partijen het hierover snel eens worden.

Zelf was ik betrokken bij de start van de gasloze wijk Rijswijk-Buiten. Toen eind 2015 het klimaatakkoord van Parijs werd gesloten, ging hier voor die wijk de

4

Gebiedstransformaties vereisen meervoudige en lerende aanpak

6

Urban Development voor Za’atari

7

Crisisaanpak A’dam smaakt naar meer

8

De Nederlandse waterdemocratie: water als handelswaar

eerste paal de grond in. Men draaide er het energieconcept om. Huizen moesten geen energie meer verbruiken, maar met zonnepanelen zelf energie opwekken. Zulke ‘groene’ wijken zien we nu op steeds meer plekken in het land van de grond komen.

Een les die daarbij al werd geleerd, is dat de overstap van fossiel naar energieneutraal behalve analyse en het wegnemen van instrumentele belemmeringen ook een stevige aanpak vereist van relevante actoren. En met een uitvoeringsstrategie als handleiding. Zo ligt er dus meteen een mooie uitdaging voor het nieuwe kabinet:

zorgen dat bij de nieuwe Omgevingsvisie die uitvoeringsstrategie er ook snel komt.

Tot slot mijn afscheid als hoofdredacteur….

Als mede-initiator en hoofdredacteur van het GO tijdschrift en van Gebiedsontwikkeling.nu geef ik hierbij officieel het stokje door aan mijn opvolgers Paul Hazebroek en Yung Lie. Naast enkele handreikingen van mijn kant, past hun frisse blik om dat wat opgebouwd is met ons team met veel plezier en passie verder te ontwikkelen.

Agnes Franzen, directeur SKG

Winnaar MCD scriptieprijs:

Plint hoogbouw vaak niet levendig ‘De Rotterdam’ van Rem Koolhaas is een voorbeeld van hoogbouw waarbij de plint, ondanks de hoge ambitie en de steeds bruisender wordende locatie, maar matig scoort op ‘levendigheid’. Dat is echter geen uitzondering op de regel, blijkt uit de scriptie ‘High-rise op ooghoogte’ waarmee onderzoeker Marlies de Nijs de MCDscriptieprijs 2017 won.

Hoogbouw wordt vaak ingezet als middel om hoge stedelijke dichtheden te bereiken.

Daarmee draagt het, in theorie, bij aan de levendigheid op straat. Of dit in werkelijkheid ook zo uitpakt, is echter maar de vraag, blijkt uit het onderzoek van De Nijs. Op 30 mei ontving zij daarvoor de Master City Developer (MCD) scriptieprijs uit handen van juryvoorzitter Frank ten Have.

Highrise op Ooghoogte’ - Marlies de Nijs

Het onderzoek van De Nijs is gebaseerd op het werk van Jan Gehl, die de architectuur van plinten relateert aan het aantal mensen op straat. De Nijs beoordeelde de plinten van 108 gebouwen op ‘levendigheid’ middels de volgende criteria: het aantal functies in de plint, de openbaarheid van de plint, het aantal deuren per m2, de transparantie van de plint, de geveldetaillering, de verticaliteit van de plint en de rijkdom van het materiaalgebruik. De uitkomst van haar tellingen is veelzeggend: “Maar 20 procent van de 108 hoge gebouwen uit de periode 2004-2015 heeft een plint die zowel functioneel als architectonisch goede voorwaarden biedt voor een levendig straatbeeld.”

De jury kent De Nijs de prijs toe omdat dit onderzoeksthema ruimtelijk zeer relevant is en bovendien goed aansluit op de praktijk van gebiedsontwikkeling. Het belang van

een kwalitatief goede plint wordt immers alsmaar groter, omdat het aantal woningen of kantoren dat erboven gerealiseerd wordt ook sterk toeneemt. De bevindingen uit het onderzoek zijn goed bruikbaar in de praktijk.

De scriptie heeft een brede empirische insteek en is het resultaat van gedegen onderzoekswerk. De tekst is bovendien prettig leesbaar: dat de auteur zin had in het onderwerp, spat ervan af.

De scriptie is te vinden op Gebiedsontwikkeling.nu, evenals de overige genomineerde onderzoeken.

Helma Born, programma directeur Master City Developer (MCD)

Master City Developer

Postacademisch onderwijs TU Delft, Erasmus Universiteit Rotterdam, gemeente Rotterdam

Meer weten over de MCD? Kijk op: www.mastercitydeveloper.nl

Teveel onrendabele elementen in ontwikkelgebied jaagt beleggers weg

3

De grote woningbouwopgave maakt woningbouwprojecten nu aantrekkelijk voor grote beleggers uit binnen- en buitenland. De gebiedsontwikkeling waar die projecten onderdeel van zijn, moet dan wel commercieel haalbaar zijn. Maar door er teveel niet-kostendragende elementen aan toe te voegen, schrikken gemeenten beleggers juist af.

Want dit zet de beleggingsopbrengst onder druk. Die waarschuwing komt van algemeen directeur Wienke Bodewes van woningontwikkelaar en -belegger Amvest: “Ik zie het in een aantal gemeentelijke exploitaties met de voornemens die er liggen gewoon ontzettend fout gaan en dat is zonde, juist omdat we nu meters kunnen maken.”

Graan “Grond is zoveel waard als het graan dat erop kan groeien”, verduidelijkt Bodewes zijn stelling dat bij gebiedsontwikkeling alles draait om de waarde van het vastgoed dat er wordt gerealiseerd. Zeker voor stadsverdichting en hoogstedelijk bouwen geldt dit. “De bouwkosten om zo’n milieu te maken zijn relatief hoog.

Vanwege de hogere dichtheid van infrastructurele voorzieningen en met ook meer ontsluitingskosten. De vierkante meters die je er maakt zijn dus duurder om te produceren. Wat commercieel alleen uit kan als je ook een hogere opbrengst realiseert.”

‘Grond is zoveel waard als het graan dat erop kan groeien’ Scherpe keuzes Voor het vergroten van de verdiencapaciteit van gebiedsontwikkeling roept Bodewes gemeenten op “heel zorgvuldig” te zijn bij de programmering ervan. “Als gemeente moet je scherpe keuzes maken. Dus niet teveel nietkostendragende elementen toevoegen.

Een basisschool heb je nodig in zo’n plan, maar niet gelijk drie en nog een hele mep andere maatschappelijke voorzieningen.

En stop er ook maar in beperkte mate sociale huurwoningen en gereguleerde middenhuur in. De verkoopwaarde van dat vastgoed is veel minder dan van koopwoningen. Dat drukt de grondprijs die de ontwikkelende partij kan betalen en leidt tot een negatieve grondexploitatie. Dus door die stapeling van regulering klopt je hele businessmodel niet meer en stagneert het proces. Hier en daar zie je dat nu gebeuren. Dus gemeente, hou je in en wees bescheiden in het programmeren van niet of nauwelijks rendabele programma’s.”

Sluisbuurt Als voorbeeld van een gebiedsontwikkeling waar dit nu speelt, noemt Bodewes in Amsterdam de Sluisbuurt op het Zeeburgereiland. Aanvankelijk gold daar voor de realisering van woningen de verdeling 30% sociale huur, 40% middensegment en 30% duurdere vrije sector. Maar de gemeenten paste dit met het nieuwe grondbeleid aan naar 40/40/20. “De nieuwe normering betekent vanuit de ontwikkelaar geredeneerd een hele lage opbrengst en vanuit de belegger een hele lage beleggingswaarde. Dus ik schat in dat het plan zo niet gaat werken, hoe leuk ik het stedenbouwkundig gezien ook vind”, waarschuwde de Amvest-

bestuurder onlangs ook op de Dag van de Projectontwikkeling.

Hartstikke zonde Bodewes: “Politiek ideologisch is het natuurlijk wel verklaarbaar dat je als gemeente een dergelijk programma neerlegt. Maar je moet wel tekenen en rekenen tegelijk. Want het gevolg is dat het niet meer uit kan met de grondexploitatie en dat je als gemeente zwaar moet gaan subsidiëren. Daar zit natuurlijk een grens aan, dus uiteindelijk loopt het gewoon vast. En dan krijgen we over drie jaar weer ander beleid. Wat hartstikke zonde is, want ondertussen verprutsen we een prachtig moment in de markt waarbij we juist meters kunnen maken. Zie je dus als gemeente dat beleid uiteindelijk toch niet uitvoerbaar is voor een langere termijn, ga dan bij jezelf te rade en stel je programmering bij. Want dat beleggers staan te dringen blijft natuurlijk niet eeuwig zo.”

Kretologie De stelling dat met minder goedkopere huurwoningen in een gebiedsontwikkeling als de Sluisbuurt je als gemeente mensen met een smallere beurs de stad uit jaagt, wijst Bodewes resoluut van de hand: “Dat is kretologie. Feit is dat Amsterdam vergeleken met de rest van Nederland en met andere

Europese hoofdsteden al heel veel mensen met een kleine portemonnee huisvest. Dus draai het niet om door te zeggen dat de stad ze nu wegjaagt, want dat is niet zo.

Wat ik juist zie is dat Amsterdam doorschiet met het accommoderen van mensen met een smalle beurs, met als gevolg meer druk op de rest van de woningmarkt en de roep om ook in het vrije sector-segment te gaan reguleren. Wil je dat de Sluisbuurt een

‘Gemeenten moeten tekenen én rekenen’ beleggersproduct blijft, dan kun je dat daar beperkt doen. Dus dat je als gemeente wat inlevert op de grondprijs, in ruil voor een gematigde huurstijging voor een bepaalde periode, zeg 10 tot 15 jaar. In extreme situaties als in Amsterdam en in Utrecht, waar de vraag in het middensegment ook enorm is, is dat op zich nog niet zo gek.

Maar alleen in bescheiden mate.”

Twee vliegen in één klap Bij gebiedsontwikkeling als gemeente meer realistisch vanuit

financieringsmogelijkheden denken, spoort volgens Bodewes ook projectontwikkelaars aan tot het durven nemen van meer risico.

“Als branche doen we dat nu onvoldoende”, steekt de Amvest-bestuurder de hand ook in eigen boezem. Door minder vanuit ‘de ideale wereld van de programmering’ te denken, slaan gemeenten twee vliegen in één klap, geeft hij aan. Want het trekt ook grote beleggers over de streep. “Je ziet nu dat eindbeleggers ook meer aan voorfinanciering van gebiedsontwikkeling beginnen te doen. Voorheen deden grote aannemers dat, en gemeenten en ontwikkelaars gesteund door banken. Door de crisis werd dat allemaal minder. Maar partijen als grote particuliere investeerders en verzekeraars nemen die rol van forward funder nu dus over.”

In de lift Als voorfinancier meldt de eindbelegger zich niet pas na oplevering van een plan als koper bij de ontwikkelaar, maar helemaal aan het begin van het plan, nog voor de grondaankoop. Door dan al met de ontwikkelaar de condities overeen te komen voor de exploitatie van bijvoorbeeld zestig procent van het plan na oplevering.

Zestig procent van de aankoop van de gronden en overige aanloopkosten worden dan gefinancierd door die eindbelegger. Bodewes: “Dat is prachtig voor de ontwikkelaar die een lagere financieringslast voor grondaankoop en bouw heeft, maar ook goed voor de eindbelegger die wat gunstigere condities voor de af te nemen delen kan bedingen.

Dankzij deze constructie zit nu bijvoorbeeld de bouw van gewone middeldure huurwoningen, dus zonder regulering, weer stevig in de lift.”

Alle beetjes helpen Voor pensioenfondsen is forward funding beperkt mogelijk omdat ze als gevolg van hun fiscale status van beleggingsinstelling weinig tot geen ontwikkelrisico’s mogen lopen. Bodewes: “Je ziet wel dat die fondsen de marges waarbinnen ze dat mogen doen ook wat proberen op te rekken, maar de tijd van aankoop gronden tot levering nieuw vastgoed moet overzichtelijk zijn en de risico’s dienen primair bij de ontwikkelaar te blijven.” Maar de Amvest-bestuurder is blij met iedere extra bron van voorfinanciering: “Alle beetjes helpen, al is de rem op het proces er nog zeker niet helemaal af. Ook die groep forward funders moet nog groeien.”

Paul Hazebroek, hoofdredactie Gebiedsontwikkeling.nu

Wienke Bodewes, algemeen directeur Amvest

4

Zomereditie 2017

Gebiedstransformaties vereisen meervoudige en lerende aanpak Gebiedstransformaties zijn dan wel gewenst, ze blijken in de praktijk duur en ingewikkeld. En in deze tijd moeten ze het zonder ruime subsidies stellen. Onderzoekers van TU Delft sectie Urban Development Management onderzochten voor de Agenda Stad van het Ministerie van Binnenlandse Zaken wat ervoor nodig is opdat deze gebiedstransformaties toch van de grond komen. In hun onderzoek ‘Gebiedstransformaties: Ruimte voor durf en diversiteit’ stellen zij een meervoudige en lerende aanpak van stedelijke gebiedstransformaties voor.

Uit de startnotitie van de Nationale Omgevingsvisie blijkt dat het Rijk de voorkeur geeft aan transformatie van bebouwde gebieden boven het bouwen in landelijk gebied. Dit pleidooi komt voort uit het duurzaamheidsbelang van het behouden van groene gebieden buiten de stadsgrenzen en het verduurzamen van het bestaand bebouwd gebied binnen de stad. Dit belang gaat gepaard met het economisch belang van sterke en diverse stedelijke agglomeraties van werken en wonen. En met het sociaal belang van betaalbare woningen en beperkte sociaaleconomische verschillen in gebieden. Maar gebiedstransformaties mogen dan wel gewenst zijn, in de praktijk blijken ze duur en ingewikkeld. Terwijl ze het in deze tijd zonder ruime subsidies moeten stellen. Hoe kunnen deze lastige gebieden dan toch worden getransformeerd?

Diverse barrières In de tijd dat het woningaanbod ver achter blijft bij de vraag, huurprijzen stijgen en verstedelijking plaatsvindt, ligt het voor de hand te denken dat de markt liever gisteren dan vandaag in dit soort gebieden stapt en de transformatie zelf oppakt. Private ontwikkelpartijen lopen echter tegen juridische-, bestuurlijk-organisatorischeen vooral financiële barrières aan. Denk aan lastige procedures, aanpassingen van bestemmingsplannen en de steeds wisselende of afwezige stadsvisies. Door het onteigenen van bestaande bedrijven, bodemsanering en hoge proces- en infrastructuurkosten ontstaan onrendabele toppen en gaten in de grondexploitatie (GREX). Flinke voorinvesteringen met een lange terugverdientermijn zijn daarvoor nodig, waar financiers niet altijd happig op zijn. De hoge kosten zijn in de grondexploitatie alleen te dekken met

dure vastgoedproducten, vaak in hoge dichtheden ontwikkeld. Daar is echter lang niet overal en altijd vraag naar. Beleggers zijn onzeker over het rendement van sommige vastgoedproducten en kunnen om fiscale redenen niet investeren in de ontwikkelfase van gebiedstransformaties.

Behoefte aan maatwerk Uit onderzoek naar praktijkcases in binnenen buitenland en op basis van diverse gesprekken met tientallen betrokkenen, blijkt dat duurzame gebiedstransformaties niet gebaat zijn bij generiek beleid of alom toepasbare instrumenten. Verloederde gebieden die vragen om transformatie verschillen enorm. De diverse marktsituaties, ruimtelijke opgaven, initiatiefnemers en woonvoorkeuren in de Nederlandse stedelijke regio’s vragen om maatwerk: om diversiteit in gebiedsallianties, instrumenten en woonmilieus. Gebiedstransformaties moeten rekening houden met economische onzekerheden en een meer pluriforme samenleving, met een variëteit aan

levensstijlen, woontypevoorkeuren en financiële mogelijkheden. Daarnaast zal er plek moeten zijn voor zowel planmatige woningbouw, als voor stedelijke accupunctuur. Integrale planvorming moet gecombineerd kunnen worden met lokale initiatieven. Deze diversiteit moet door nationaal beleid worden erkend en gestimuleerd.

Stappenplan Stap 1: gemeentelijke basis op orde Alvorens aanvullende investeringen of andere instrumenten te verlangen, kunnen gemeenten nu al veel doen. Zo kunnen zij hun expertise over instrumentarium, allianties en business cases via opleidingen en kennisnetwerken verstevigen. Op veel plekken ontbreekt de mens- en slagkracht om adequaat te reageren op marktinitiatieven.

Ook geldt dat gemeenten gebiedstransformaties kunnen faciliteren door slim met bezwarende normen om te gaan, lokale regeldruk te verminderen en het programma van eisen voor locaties reëel te houden.

5

Stap 2: aanvullende instrumentenmix Zelfs als gemeenten hun uiterste best doen om de basis op orde te krijgen, zullen gebiedstransformaties niet overal van de grond komen. Naast het bestaande repertoire zijn daarom andere instrumenten nodig om private investeringen uit te lokken.

Op dit moment handelen overheden nog maar weinig vanuit een meervoudige manier van sturen in gebiedstransformaties.

Er wordt vaak voor één rol of instrument gekozen, terwijl onderzoek uitwijst dat het bij succesvolle projecten altijd gaat om verschillende sturingsvormen en een op maat gemaakte instrumentenmix.

De instrumentenwaaier in de bijgaande figuur kan daarbij helpen. Uit onze buitenlandse case studies komt naar voren dat overheden gebiedstransformaties op vier manieren kunnen aanjagen: richting geven, reguleren, stimuleren en faciliteren.

Binnen deze meervoudige manier van sturen is te kiezen uit nieuwe instrumenten, die al dan niet gecombineerd zijn in te zetten. Daaronder zijn ‘zachte’ (lees: communicatieve/relationele instrumenten) en ‘harde’ (financiële/juridische) instrumenten. De instrumentenwaaier bestaat zowel uit ‘rijpe instrumenten’ (klaar voor toepassing) als ‘groene instrumenten’ (nog experiment, vervolgonderzoek of stelselwijzigingen nodig).

Stap 3: gerichte overheidsinvesteringen Ondanks het op orde brengen van de basis en ondanks de toepassing van nieuwe aanvullende instrumenten, zal in veel gevallen toch nog een financieel tekort bestaan. De vraag is dan op welke wijze, voor welke publieke doelen en onder welke voorwaarden overheidsinvesteringen gedaan kunnen worden om gebiedstransformaties van de grond te krijgen. Financiële steun van de overheid kan variëren van publieke infrastructuurvoorzieningen tot en met exploitatiebijdragen. De steun hoeft niet door middel van algemene subsidies, maar kan door gerichte investeringsgelden aan gebiedstransformaties toe te kennen, mogelijk in een claw back (terughaal) constructie. Publieke investeringsgelden leiden doorgaans tot private vervolginvesteringen. Diverse Nederlandse cases hebben een multiplier van 10 tot 18 laten zien. Op basis van kosten-batenanalyses kan financiële steun worden gerechtvaardigd met verwijzing

naar per saldo positieve welvaartseffecten, bijvoorbeeld economische agglomeratieeffecten en het open en groen houden van onbebouwd gebied. Het saldo van maatschappelijke kosten en baten is evenwel niet per definitie positief bij iedere binnenstedelijke transformatie. Er zijn (grote) verschillen tussen stedelijke regio’s en tussen gebieden daarbinnen.

Lerend vermogen Of het nu gaat om het toepassen van instrumenten of het afwegen van investeringen, een breed geuite zorg is dat de partijen die zich bezig moeten houden met gebiedstransformaties daarvoor onvoldoende zijn toegerust. In ons onderzoek kwam meer dan eens naar voren dat een gebrek aan menskracht, een hoog verloop van medewerkers en een algemeen gebrek aan kennis en vaardigheden voor partijen een groot probleem vormen — vooral bij gemeenten. Naast meervoudig sturen en het toepassen van een juiste instrumentenmix, vragen gebiedstransformaties om lerend vermogen. Dit vermogen moet worden gevoed door een vitale kennisinfrastructuur waaraan zowel academische- als praktijkdeskundigen zijn aangesloten.

Ervaringen en aanbevelingen met betrekking tot bestaande en nieuwe instrumenten voor gebiedstransformaties kunnen dan snel worden verspreid.

Experimenteerruimte Naast een kennisinfrastructuur vragen gebiedstransformaties tot slot om experimenteerruimte. Door middel van pilotprojecten kunnen nieuwe elementen aan de Nederlandse ruimtelijke ontwikkelingspraktijk worden geïntroduceerd én gemonitord.

Wijs gebiedstransformaties bijvoorbeeld aan als ‘living lab’, wat commitment creëert om te leren en te evalueren.

De gerichte overheidsinvesteringen in gebiedstransformaties zijn te onderzoeken op meervoudige waardecreatie, zoals de energie-neutrale of leefbare wijk, in plaats van alleen vierkante meters vastgoed of aantallen woningen.

Zonder weloverwogen investeringen en zonder kennis en kunde over bestaande en nieuwe instrumenten komen gebiedstransformaties niet van de grond of worden publieke doelen gemist.

Omdat in duurzame gebiedstransformaties grote ruimtelijke, sociale, economische opgaven samenkomen, moeten zij hoog op de nationale en regionale agenda staan. Een werkelijk meervoudige, lerende aanpak zal door alle overheidslagen én de private sector moeten worden omarmd.

Meer lezen over dit onderzoek? Kijk op www. gebiedstransformaties.nl voor het hele onderzoeksrapport.

Aanbevelingen: 1. Zet duurzame gebiedstransformaties op de nationale agenda 2. Stimuleer diversiteit in gebiedsallianties, instrumenten en woonmilieus 3. Gemeenten moeten meer doen om de ’basis op orde’ te krijgen 4. Overheden moeten hun rol en instrumentarium in gebiedsallianties beter benutten 5. Equipeer overheden steviger voor het mogelijk maken van gebiedstransformaties 6. Gebiedsinformaties vergen in veel gevallen gerichte overheidsinvesteringen 7. Zorg voor meer experimenteerruimte en een kennisnetwerk voor gebiedstransformaties

Door de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) is op 22 maart in Utrecht een expertmeeting georganiseerd waarin de conceptbevindingen zijn getest en verrijkt. Deze bijdrage is een ingekorte, aangepaste versie van een artikel uit RO Magazine (juli 2017).

Wouter Jan Verheul, universitair onderzoeker en docent TU Delft en zelfstandig adviseur.

Meer weten over welke bebouwde gebieden in Nederland een reëel potentie hebben om getransformeerd te worden naar wonen? En welke delen realiseerbaar zijn tot 2030? En wat haalbaar is per woonmilieu en woontype? Lees dan het onderzoek van Brink (olv Marleen Hermans) via www.brinkgroep.nl:

6

Zomereditie 2017

BLOG

Urban Development voor Za’atari Sinds februari 2017 werk ik voor de gemeente Amsterdam in vluchtelingenkamp Za’atari in Jordanië. Samen met mijn team van drie masterstudenten van de TU Delft en Wageningen University werken wij, gesteund door vijftien Amsterdamse experts, aan de stedelijke ontwikkeling van het kamp. Maar wat betekent Urban Development nu eigenlijk voor een kamp als Za’atari?

Sfeer van stedelijkheid De Amsterdamse betrokkenheid in Za’atari komt voort uit het idee dat een vluchtelingenkamp na een aantal jaren een zekere mate van permanentie krijgt.

En zeker, na bijna zes jaar voelt het kamp niet als tijdelijk en ademt het een sfeer van stedelijkheid: er wonen circa 80.000 mensen, de vroegere tenten zijn vervangen door 25.000 cabines en er zijn meer dan 3.000 kleine winkeltjes en werkplaatsen waar je van alles kan kopen.

De Amsterdamse expertise op het gebeid van stedenbouw en gemeentelijke processen wordt ingezet voor stedelijke ontwikkeling van het kamp. Een ontwikkeling van “Kamp naar Stad”, van “Emergency Planning naar Urban Planning”, van “Tijdelijk naar Permanent”.

Waar gaat die transitie over en hoe kan je de processen sturen?

Op het internet en in de literatuur wemelt het van de betekenissen voor City of Urban planning, Development en stedelijke ontwikkeling, variërend van het maken van ruimtelijke plannen en toekomstbeelden van de fysieke wereld tot integrale benaderingen waarbij economie en sociale aspecten hun rol spelen.

Onuitgevoerde visies Voor het kamp zijn al diverse stedenbouwkundige visies ontwikkeld en vrijwel niets is uitgevoerd. Transitie lijkt in eerste instantie helemaal niet te gaan over het maken van mooie ruimtelijke toekomst plannen. Maar wat dan wel?

Stedelijke transformatieprocessen kunnen begrepen worden met behulp van een PESTLEGS analyse waarbij het acroniem staat voor Politics, Economic, Social, Technical, Legal, Environment, Governance and Spatial. Ruimtelijke ontwikkeling, althans in de westerse traditie, is onderdeel van, nee, het gevolg van een politieke, economische, sociale, bestuurlijke en wettelijke context.

Wij vinden het normaal dat deze context aanwezig is. Het is echter niet normaal voor Za’atari.

Daarna ging men betere huizen bouwen, rioleringen aanleggen en waterleidingen.

Woningbouwverenigingen werden opgericht en met de Woningwet in de hand gingen architecten de mooiste gebouwen maken.

De Amsterdamse school is daar een geweldig voorbeeld van. Men ging werken aan de stedelijke ordening, het aanleggen van pleinen en parken, sportvelden en culturele gebouwen. Sterke sturing en dito stedenbouw. Maar het laatste niet zonder het eerste.

Laisser faire-beleid Za’atari kamp kent een onvolledig systeem. Za’atari is technisch en sociaal georganiseerd en operationeel gestuurd.

Een toekomstvisie over ontwikkeling ontbreekt. Za’atari kent geen duurzame economie, er is geen juridisch systeem van wetten en regels en geen systeem voor burger en overheid met rechten en plichten voor ruimtelijke ordening. Er is in het kamp geen tactisch management, er is geen kadaster. Er wordt geen “politiek” debat gevoerd over de toekomst. Als er is uitgevoerd en er regels zijn gesteld, wordt er niet of nauwelijks gehandhaafd. De voor ons normale context is afwezig. Als genoemde context er niet is kan je de stedelijke veranderingen wellicht het beste laten gaan.

Dat is wat men al zes jaar doet en het kamp functioneert. “Laisser Faire” lijkt het beleid te zijn. Zijn ontwikkelingsmodellen en plannen wel nodig? Ik vind van wel.

Toekomstige problemen Za’atari is op weg: rioleringen worden aangelegd, er is een rioolzuiveringsinstallatie, de drinkwatervoorziening functioneert, het vuilnis wordt gescheiden opgehaald, alle cabines hebben acht uur per dag elektra en er zijn scholen, speelplaatsen en wijkcentra waar mensen samen komen. Het functioneert.

Amsterdam was een eeuw geleden een stad van sloppen en verpaupering, armoede en stank. Historicus Auke van der Woud schreef er een prachtig boek over: “Koninkrijk vol sloppen”. Uiteindelijk is het allemaal goed gekomen. Amsterdam is een van de mooiste, welvarendste, schoonste, vrije, culturele steden van de wereld.

Dat is gelukt omdat er in eerste instantie een bestuurlijke, medische, wetenschappelijke en politieke elite opstond die vond dat ‘t genoeg was met de verpaupering en stank.

Door een krachtige sociale en politieke beweging werden wetten aangenomen.

Maar er is ook veel mis gegaan. Door bijvoorbeeld geen rekening te houden met de geografie van het terrein zijn er in de regentijd jaarlijks overstromingen.

Scholen en cabines staan midden in een Wadi waar het water vanaf de hellingen doorheen stroomt. Op dit moment wordt de economische laag van duizenden winkels genegeerd en worden deze niet aangesloten op riolering, water en de elektra infrastructuur. Dat gaat onherroepelijk problemen veroorzaken in de toekomst.

Amsterdam werkt de oplossing van diverse vraagstukken. Wat te doen met de wens van de bevolking om pleinen en parken te maken in deze semi woestijn en kan je het regenwater daarbij gebruiken? Wat als mensen wat meer geld gaan verdienen en de cabines stapje voor stapje gebouwen worden? Wat te doen als mensen brommers en auto’s gaan kopen en het drukker wordt op straat? Wat als het kamp geen gevangenis meer is en wordt opgenomen in de economie en sociale wereld van de omliggende gemeentes?

Vertrouwde werkelijkheid Werken in Za’atari heeft mij veel geleerd.

Allereest heb ik geleerd los te komen van de mij zo vertrouwde Nederlandse werkelijkheid. Dat Urban Planning noodzakelijk is in het voorkomen van rampen, maar dat dit niet zal lukken zonder bestuurlijke besluitvorming, zonder regels en wetten, zonder een (politieke) discussie, een duurzame economie, een ecologisch model.

Ronald van Warmerdam Project manager / Lecturer TU Delft

Van stedelijke planning is in Za’atari amper sprake. De ‘kamp-stad’ is niet gegroeid maar in een paar maanden uit de grond gestampt. Waardoor er nieuwe slums dreigen te ontstaan.

De blog van Ronald van Warmerdam laat zien dat onze aanpak vanuit een stedebouwkundige traditie zo slecht nog niet is. Al zijn uit zijn ooggetuigenverslag ook lessen te destilleren. Zo is het gelet op nieuwe maatschappelijke opgaven voor Nederland zaak meer vaart te zetten achter het toepassen van (nieuwe) technische en financiële oplossingen.

En om flexibel te blijven, met ruimte voor andere gebieds- (overstijgend) oplossingen. Met de artikelen in deze krant, GO.nu en kennisbijeenkomsten levert SKG input voor het noodzakelijke politieke en maatschappelijke debat hierover.

7

Effectieve afspraken voor gebiedsontwikkeling:

Crisisaanpak in Amsterdam smaakt naar meer Een ‘ongevraagd’ privaat voorstel, een flexibel stedenbouwkundig frame en bestemmingsplan, een kwaliteitsteam dat de rol van de welstandscommissie overneemt, en private kwaliteitsborging voor de plantoetsing en toezicht tijdens de bouw. Dat zijn de innovatieve afspraken gemaakt tussen woningcorporatie de Alliantie, de gemeente Amsterdam en andere partijen bij de gebiedsontwikkeling Theo Koomenbuurt op Zeeburgereiland. De Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling onderzocht de effectiviteit van deze afspraken, peilde de ervaringen van betrokkenen, en stelde de vraag in hoeverre deze aanpak navolging verdient in andere gebiedsontwikkelingsprojecten. Kan zo’n ‘ontslakte’ aanpak tegelijkertijd leiden tot procesversnelling, procesvereenvoudiging, kostenreductie, en kwaliteitsverhoging? Het antwoord is duidelijk: ja!

De Theo Koomenbuurt ligt op het Zeeburgereiland in Amsterdam. In 2013 was het een braakliggende bouwrijpe locatie in eigendom van de gemeente, die door de economische crisis en de toen geldende marktomstandigheden niet tot ontwikkeling kwam. Ook kende het bestemmingsplan voor de Theo Koomenbuurt een zeer complexe structuur en een hoge regeldichtheid. De Alliantie en de gemeente Amsterdam (stadsdeel Oost) onderkenden in de crisisperiode de behoefte naar (betaalbaar) wonen en de kansen die deze locatie bood om in die vraag te voorzien. Daarom vonden de partijen elkaar in de ambitie om dit gebied op een zo kort mogelijke termijn tot ontwikkeling te brengen. In een drietal workshops met verschillende partijen kwam in 2013 een gebiedsvisie tot stand.

Partijen maakten de expliciete keuze voor procesvereenvoudiging, -versnelling, en kostenreductie. Daartoe maakten zij een aantal innovatieve afspraken voor zowel de planvorming, plantoetsing als ontwikkeling.

‘Ongevraagd’ privaat voorstel Voor de Theo Koomenbuurt nam corporatie De Alliantie het initiatief voor een ‘ongevraagd’ voorstel, Aanbod aan de Stad. Dit voorstel bestond uit een: inhoudelijke visie; programma; grondwaarde en betaalmoment (lumpsum grondbod); projectplanning; taak- en rolverdeling.

De gemeente ging positief op dit voorstel in, hetgeen in Amsterdam ongebruikelijk is.

Zij heeft dus geen klassieke marktselectie toegepast (zie kader).

Dit komt omdat het project nietaanbestedingsplichtig is omdat het voldoet aan de volgende voorwaarden voortkomend uit het arrest-Müller: Er is (slechts) sprake van een grondtransactie; De grond is al bouwrijp gemaakt door de gemeente; Er zijn geen extra publieke eisen bovenop bestaande publiekrechtelijke documenten gesteld; Er is geen direct economisch belang voor de gemeente mee gemoeid.

De ‘marktselectie’ op basis van het ongevraagde voorstel is in deze casus zeer effectief gebleken. Het vaak kostbare, complexe en tijdrovende

aanbestedingstraject is namelijk vermeden.

Daartegenover staat uiteraard dat de concurrentie van verschillende aanbiedingen is uitgeschakeld. Zowel De Alliantie als de gemeente Amsterdam zouden, wanneer de situatie zich zou voor doen, weer open staan voor het ‘ongevraagd’ privaat voorstel als alternatief voor marktselectie. Zeker voor gebiedsprojecten met beperktere omvang waarbij woningbouw de grootste opgave is, zoals ook op bouwrijpe locaties op Zeeburgereiland, wil de gemeente ontvankelijk zijn voor een ongevraagd voorstel van private partijen.

Flexibel stedenbouwkundig frame Partijen in de Theo Koomenbuurt hebben een flexibel stedenbouwkundig frame als masterplan gehanteerd. Dit plan is ontworpen door Architectencentrale Thijs Asselbergs. De meest in het oog springende afspraken zijn: 10 (algemene) stedenbouwkundige regels; Plan gebaseerd op hoofdlijnen, bandbreedtes, en bebouwingsmarges van +7,5%; Flexibiliteit in woningsegmenten (huur vs. koop).

Het flexibele stedenbouwkundige frame heeft de besluitvorming over deelplannen versneld en versimpeld,

omdat planaanpassingen mogelijk bleken bij veranderende marktomstandigheden en regelgeving. De meeste partijen blijken tevreden met de gerealiseerde stedenbouwkundige kwaliteit. Eenvoud en snelheid hebben dus niet geleid tot kwaliteitsverlies.

Ruimtelijke en architectonische kwaliteitsborging In juni 2014 stelde de gemeente Amsterdameen een globaal Bestemmingsplan “Derde Partiële Herziening RI-Oost Zeeburgereiland” vast. Doel was vereenvoudiging van de ruimtelijk-planologische regels voor o.a. de Theo Koomenbuurt. Daarnaast stelde zij een globaal Welstandskader RI-Oost Zeeburgereiland vast met slechts zeven globale welstandscriteria voor Zeeburgereiland. Uiteraard is de gemeente ook bevoegd gezag voor het toetsen van plannen aan het Bouwbesluit en de vergunningverlening. Deze ruimtelijkarchitectonische kwaliteitsborging op basis van een globaal bestemmingsplan en het welstandskader bleek effectief, omdat de globale ruimtelijke principes tegelijkertijd richting geven aan en ruimte bieden voor specifieke planuitwerkingen.

Of beide plankaders ook leiden tot een hogere ruimtelijk-architectonische kwaliteit

is onbeslist; de meningen daarover zijn verdeeld.

Private Kwaliteitsborging Naast de eerdergenoemde ruimtelijke en architectonische kwaliteitsborging hebben partijen nadrukkelijk de mogelijkheden van het privaatrecht verkend om het proces te versnellen en de bouwtechnische kwaliteit te borgen. Men heeft in de Theo Koomenbuurt een Kwaliteitsteam aangesteld dat de bouwplannen op het welstandskader preventief toetste en voorzag van advies. Dit Kwaliteitsteam bestaat uit een architectonische supervisor, een gemeentelijk stedenbouwkundige en een ontwikkelmanager van de corporatie.

Eenzelfde privaatrechtelijke afspraak is gehanteerd voor de toetsing van bouwplannen aan het Bouwbesluit en het toezicht tijdens de bouw. Hiervoor werd de methodiek van Private Kwaliteitsborging gebruikt.

Bij ‘goedkeuring’ van plannen door het Kwaliteitsteam en private kwaliteitsborger InterConcept vond zowel de Welstandstoets als de Bouwbesluittoets preventief plaats. Hiermee reduceerde de

Lees verder

8

Zomereditie 2017

publiekrechtelijke vergunningverlening door het bevoegde gezag (gemeente Amsterdam) tot een formaliteit.

De meeste partijen zijn van mening dat met beide oplossingen behoorlijke tijdswinst behaald is en kosten zijn bespaard. Dit komt vooral door de kortere aanvraagprocedures voor de bouwvergunning die de publiek-private afspraken in het Kwaliteitsteam en Private Kwaliteitsborging met zich meebrachten.

Het is uit rapportages en interviews echter niet op te maken of het proces door de toepassing van verschillende instrumenten ook eenvoudiger geworden is. De casus laat zien dat partijen soms moeite hadden met het effectief hanteren van afspraken, omdat de publiek-private rolverdeling ongebruikelijk is. Ook leek soms sprake van dubbel privaat en publiek toezicht van de kwaliteit tijdens de bouw.

Dit heeft mogelijk geleid tot onnodige hogere ‘transactiekosten’. De meeste partijen zijn niettemin redelijk tevreden over de gerealiseerde bouwkwaliteit.

Private Kwaliteitsborging leidt tot meer preventieve kwaliteitscontroles door bouwende partijen zelf en de rapportages leiden tot een grote mate van transparantie.

Lessen voor gebiedsontwikkeling Het onderzoek startte met de vraag wat we kunnen leren van de Theo Koomenbuurt voor gebiedsontwikkeling in Nederland. De

belangrijkste lessen zijn als volgt: Les 1. Ongevraagd privaat voorstel alternatief voor marktselectie Afhankelijk van de aanbestedingsrechtelijke situatie is het voor de gemeentelijke overheid mogelijk om een marktselectie op basis van één-op-één toe passen. Dat kan zich bijvoorbeeld voordoen bij een initiatiefvoorstel van een marktpartij. Als voorwaarden voor de gemeente gelden dan: een deugdelijke argumentatie, marktconforme (grond)prijs en transparante besluitvorming. Onder omstandigheden kan deze aanpak een goed alternatief vormen voor de vaak complexe, kostbare en tijdrovende aanbestedingsprocedures.

Les 2. Instrumentenmix cruciaal voor procesversnelling gebiedsontwikkeling Door een uitgekiende combinatie van instrumenten te hanteren zoals in de Theo Koomenbuurt, kunnen publieke en private partijen gebiedsontwikkelingsprocessen versnellen, waarbij onder andere een substantiële verkorting van de reguliere Wabo-procedure voor verkrijging van de omgevingsvergunning periode van 8+6 weken mogelijk is.

Les 3. Globale plannen, kaders en kwaliteitsteam leiden tot flexibiliteit en ruimtelijke kwaliteit Een globaal bestemmingsplan en dito welstandskader, een flexibel

stedenbouwkundig frame en Kwaliteitsteam voor planvorming en -toetsing, kunnen leiden tot veel ruimtelijk-programmatische flexibiliteit. Zo kan men adequaat reageren op veranderende (markt)omstandigheden zonder verlies van ruimtelijke kwaliteit.

Les 4. Private bouwtechnische kwaliteitsborging zorgt voor transparantie en ‘markttransformatie’ Ondanks de ietwat negatieve berichten in vakbladen en landelijke media over de nieuwe Wet kwaliteitsborging waarin marktpartijen zelf zorgen voor de borgen van de kwaliteit van bouwplannen en bouwtoezicht, laat de casus Theo Koomenbuurt zien dat deze methodiek kan leiden tot meer transparantie over de gerealiseerde bouwkwaliteit (als gevolg van de vele rapportages). Het draagt bij aan de geleidelijke ‘markttransformatie’ naar een kwaliteitsverantwoordelijke bouwsector, met positieve consequenties voor de bouwkwaliteit en vertrouwen tussen publieke en private partijen in gebiedsontwikkeling.

Les 5. Pilots gebaat bij collectief leerplan Om effectief te kunnen leren van een pilotproject als deze is het noodzakelijk om tot een soort ‘collectief leerplan’ te komen.

Daarmee kunnen opgedane ervaringen gedeeld, verbeterd en verankerd worden.

Deze aanpak is uitstekend vergelijkbaar met het “ontslakken van gebiedsontwikkeling”.

Ook daar gaat het om sneller, flexibeler en goedkoper werken, zonder kwaliteitsverlies.

En ook de procesmatige methodiek zit op hetzelfde spoor: verder komen en leren door te doen.

Samenvattend concluderen wij dat de gebiedsontwikkeling Theo Koomenbuurt bruikbare aanknopingspunten biedt voor partijen die op zoek zijn naar het versnellende, vereenvoudigde, kostenefficiëntere afspraken en werkwijzen voor gebiedsontwikkeling. In die zin anticipeert dit project perfect (maar onbedoeld) op de Omgevingswet: een boeiende bijvangst. De gedetailleerde kenmerken en specifieke ervaringen van partijen betrokken bij de Theo Koomenbuurt zijn terug te vinden in een onderzoeksrapport.

Erwin Heurkens, universitair docent/ onderzoeker Gebiedsontwikkeling TU Delft & Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft

Interview met Henk Ovink & Wim Kuijken

De Nederlandse waterdemocratie: cultuur als handelswaar De wording van Nederland is het verhaal van de gespannen verhouding tussen land cultiveren en water beheersen. Nederlandse waterwerken zijn wereldwijd vermaard. Het Deltaprogramma, inmiddels zeven jaar onderweg, is het meest recente hoofdstuk in dat verhaal. Hoe verhoudt het programma zich tot de water- en inrichtingsopgaven van de 21ste eeuw? In hoeverre fungeert Nederland als voorbeeld voor verstedelijkte rivierdelta’s en kustgebieden elders? Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling vroeg het aan Wim Kuijken, Deltacommissaris, en Henk Ovink, Watergezant van de rijksoverheid.

Hoe verhoudt Nederland zich tegenwoordig tot het water?

Ovink: ‘Water zit in het hart van onze cultuur, het is de ruggengraat van ons fysiek en economisch systeem. Water is spannend, gevaarlijk soms, maar brengt ons voorspoed en geluk. Risico’s en onzekerheden zijn voor ons kansen voor ontwikkeling, innovatie en goed bestuur.

Veiligheid en kwaliteit gaan echt hand in hand. Ons bestuurlijk model is met die traditie verknoopt. Water dwingt tot samenwerken, meerwaarde vind je alleen in de onverwachte kracht van de coalitie. De Nederlandse democratie is van oudsher een waterdemocratie, ontwikkeld vanuit de zorg om veiligheid en kwaliteit.

Die cultuur is er altijd, ook al verliezen we haar soms uit het oog.’

Hoe verhoudt het Deltaprogramma zich tot die traditie?

Kuijken: ‘Tot in de 20e eeuw was waterveiligheid

vooral een reactief proces. De twee grote watersnoodrampen, in 1916 en in 1953, werden nog gevolgd door stevige antwoorden: de Afsluitdijk en de Deltawerken. Pas zeven jaar geleden besloot de regering – voor het eerst – een overstromingsramp te willen voorkomen.

Hiertoe is een stelsel ingevoerd van een Deltawet – waarin staat dat er ieder jaar een programma is – een Deltafonds en een Deltacommissaris. Er is geld om te investeren in oplossingen voordat het probleem zich voordoet en er is een onafhankelijk bemiddelaar die partijen in het gelid zet en de agenda voorbereidt. Het Deltaprogramma is dus bij uitstek bedoeld om samenwerking in de waterdemocratie te bevorderen.’

‘Deze preventieve benadering is interessant voor het gehele domein van de fysieke leefomgeving. Want als je niet reageert op een ramp, besluit je niet tot de bouw van een Oosterscheldekering. Dan zoek je naar andersoortige maatregelen en probeer je verschillende belangen te verenigen. Een dijkversterking wordt zo het uitgangspunt

voor het toevoegen van ruimtelijke kwaliteit, nieuwe voorzieningen of infrastructuur. Na zeven jaar vinden we het al vrij normaal om dit te doen, maar een dergelijke aanpak is uniek in de wereld.’

‘De klimaatopgave in de stad is een wateropgave’ ‘Alle overheden wordt gevraagd samen te werken aan hogere doelen: waterveiligheid, zoetwatervoorziening en, meer recent, ruimtelijke adaptatie, waarvoor later dit jaar een apart Deltaplan verschijnt. Het programma voor waterveiligheid is nog vrij centraal van aard. Voor zoetwater wordt vooral op regionaal niveau gewerkt aan de hand van maatregelpakketten voor een aantal gebieden. Het Deltaplan Ruimtelijke

Adaptatie is vooral een decentraal verhaal.’

Het Deltaprogramma als typisch Nederlands verschijnsel?

Ovink: ‘Jazeker, en de adaptieve, integrale aanpak vermarkten we graag over de hele wereld. In Nederland is in de uitvoering de nadruk soms teveel op alleen veiligheid gelegd. De ideale mix van veiligheid en kwaliteit, in het programma Ruimte voor de Rivier uit 1995 nog bij wet verankerd, moet nu vanuit het lokale en regionale proces komen. Niet onmogelijk, kijk maar naar de aanpak van de Zwakke Schakels, onze aanpak van de zwakke plekken in onze kustverdediging. Toch zijn de lessen van Ruimte voor de Rivier voor wat betreft de kwaliteit van het proces, de kracht van de oplossing en de meerwaarde door alle belangen heen essentieel voor de realisatie van onze waterveiligheid. Nu en later.’

‘Hoe zorg je ervoor dat je die twee principes nooit loslaat? Wim zorgt door coalitievorming en actieve agendering er

9 VN en de president van de Wereldbank proberen samen in twee jaar tijd water hoger op de agenda te krijgen en de verbinding te maken met financiering en de realisatie van de beste projecten.’

‘We krijgen vragen van over de hele wereld.

Hoe help je na een recente ramp, zoals in Peru, de overheid en bevolking met een robuuste aanpak en slimme oplossingen?

We gaan dan samen op pad – de Nederlandse overheid, kennisinstellingen zoals Deltares, TU Delft en WUR, bedrijven zoals Van Oord, Royal Haskoning DHV, Arcadis en ontwerpbureaus.

Samen bedenken hoe het beter kan: het watersysteem én de organisatie van waterbeheer op de verschillende schaalniveaus. Hulp en handel, dus. In de Filippijnen, Bangladesh, Vietnam, Myanmar, maar ook in landen zoals Chili, Mexico, Egypte en Mozambique werken Nederlandse ambtenaren, onderzoekers, ingenieurs en adviseurs met plaatselijke overheden aan integrale delta- en kustplannen. Iedereen is op zoek naar een aanpak om doorbraken te kunnen maken, transities te realiseren en wij kunnen daar heel goed bij helpen.’

Wim Kuiken, Deltacommissaris & Henk Ovink, Watergezant van de Rijksoverheid natuurlijk voor dat veiligheid en kwaliteit in de projecten samenkomen. Ik weet zeker dat in de komende periode het belang van die mix opnieuw wordt onderkend.

Het proces van implementatie dwingt dat af. De klimaatopgave in de stad is een wateropgave die erom vraagt dat veiligheid met kwaliteit wordt verbonden.

Die klimaatadaptieve stad is een kwalitatief hoogwaardige stad die we alleen kunnen maken, vanuit maatschappelijke kracht en innovatief: dat begrijpt elke burgemeester, wethouder, woningcorporatiebestuurder, planoloog, architect en ingenieur. En natuurlijk elke burger.’

Bij Ruimte voor de Rivier lag ruimtelijke ontwikkeling in het verlengde van grote wateropgaven. Is dat nog steeds het geval?

Kuijken: ‘Bij alle waterbeheermaatregelen in het Deltaprogramma komt de ruimtelijke kant aan bod. Voordat projecten in het Hoogwaterbeschermingsprogramma, onderdeel van het Deltaplan Waterveiligheid, tot uitvoering komen, bekijken het Rijk en de waterschappen met provincies en gemeenten welke ruimtelijke maatregelen toegevoegde waarde zouden kunnen hebben en of ze in de uitvoering worden meegenomen. Zo wordt bijvoorbeeld een deel van de Lekdijk, bij Streefkerk, getransformeerd tot een brede klimaatdijk waarop kan worden gebouwd.

Er ontstaat een aantrekkelijke openbare ruimte en de aanliggende jachthaven wordt gelijk opgeknapt. Een impuls voor de ruimtelijke kwaliteit.’

‘Ik ben ervan overtuigd dat het omzetten van de wissel, van het reageren op naar het anticiperen op, ertoe heeft bijgedragen

dat water en ruimte weer aan elkaar worden geklonken. Als je reageert op iets dat misgaat, maak je allerlei sectorale maatregelen waarvan iedereen denkt: “hard nodig, logisch”. Nu proberen we integraal te bepalen: waar kan wat? Daar is niet altijd direct geld voor aan te wijzen en als een partij dan roept “wie gaat dat betalen?”, zeg ik: “Jongens, dat komt wel. Misschien constateren we dat de kosten voor de baten uitgaan.”’

Komt klimaatadaptatie dan wel goed van de grond?

Kuijken: ‘Zeven jaar geleden was er nog geen sprake van een Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie.

Vier van de vijf deltabeslissingen gingen over water. Twee jaar geleden, een jaar met extreme buien en extreme hitte, rinkelde er een bel. Ja, toen ontstond

‘Nederland is één groot laboratorium voor klimaatadaptatie’ een gevoel van urgentie. Ik denk dat een gemeente of een waterschap een proces op gang moet brengen waarin wordt samengewerkt met al die andere partijen in de stad. En als een partij even niet mee wil doen, so be it. Iedereen heeft zijn eigen verantwoordelijkheid. Zo werkt het in het Deltaprogramma ook. Kijk, 80 procent van de vorig jaar verschenen Nationale adaptatiestrategie betreft water en ruimte,

dus valt onder het Deltaprogramma. Ofwel, aan klimaatadaptatie wordt in de komende jaren systematisch gewerkt, decentraal maar wel op basis van een paar centrale afspraken.’

Ovink: Er is geen quick fix. Dat geeft niet. Die hoosbui komt wel en dan slaat het collectieve watergeheugen weer aan.

De urgentie stroomt ons vanzelf over de schoenen. Ik ben optimistisch omdat we al duizenden jaren met dat water leven en gezamenlijk in oplossingen investeren.

Polderen en ploeteren, innoveren en excelleren is inherent aan Nederland.

Nederland is één groot laboratorium voor klimaatadaptatie.’

Is en blijft de Nederlandse waterdemocratie een goed exportproduct?

Ovink: ‘Nederland is op een mooie manier een raar landje. Dat leven met water als traditie, als cultureel erfgoed, daarin verschillen we van de rest van de wereld.

In het buitenland vertel ik graag hoe je met water meerwaarde kunt creëren, als je veiligheid en kwaliteit combineert en de opgave integraal, inclusief en innovatief aanpakt. Het is mijn taak om het waterbewustzijn wereldwijd te helpen vergroten en samenwerkingsverbanden te versterken. Zo hebben we de Delta Coalition gevormdopgericht om die specifieke opgaven en kansen in deltalanden in samenhang aan te pakken en een politiek gezicht te geven. In 2016 richtten de VN en de Wereldbank samen het High Level Panel on Water op, op voorspraak van onder meer Nederland. Elf wereldleiders, inclusief onze premier, de Secretaris-Generaal van de

‘We zijn te klein om de wereld te redden maar we kunnen wel inspireren met onze aanpak’ Kuijken: ‘Vergeet ook niet dat in het kader van het Deltaprogramma Rijkswaterstaat, waterschappen, provincies en gemeenten Nederland veilig maken door dertig jaar lang voor 25 miljard euro aan de delta te verspijkeren. In één stukje Lekdijk zie je al vier of vijf nieuwe, betere methoden voor dijkversterking toegepast. Het bedrijfsleven en de kennisinstellingen weten dat ze op lange termijn over een thuismarkt beschikken waarin structureel wordt geïnvesteerd. Een enorme impuls voor innovatie. Als je hier kunt proefdraaien en kunt aantonen dat het werkt, heb je over de grens een goed verhaal.’

Ovink: ‘Nederland is misschien te klein om de hele wereld te redden, maar we kunnen de wereld wel inspireren met onze aanpak en cultuur. We leggen verbindingen tussen water en al die andere opgaven. Dat is onze kracht, we zijn het aan onze stand verplicht en het is fantastisch om te doen.’

Dit is een ingekorte versie van het artikel.

Het volledige interview kunt u lezen op www. gebiedsontwikkeling.nu

Eric Burgers, Tekst & Redactie Eric Burgers

10

Zomereditie 2017

VERSLAG

Spoorzone Delft dicht gat tussen oude centrum en omringende stadsdelen Delft bouwt aan een nieuw stationsgebied dat het gat tussen het historische centrum en omliggende wijken stad dicht. Op de Provada op 30 mei spraken stedenbouwkundige Jaap van den Bout en directeur ontwikkelingsbedrijf Spoorzone Delft Isidoor Hermans over de flexibiliteit in het plan voor de Spoorzone, nu het eindelijk vorm begint te krijgen in de stad. Hans de Jonge, directievoorzitter Brink Groep, leidde vervolgens de discussie, die ging over de lessen die we kunnen leren van dit project. Een verhaal over hoe een stedenbouwkundig ontwerp gebiedsontwikkeling faciliteert, en hoe stedenbouw innoverend is op haar eigen manier.

Ontwikkelen in tijden van crisis De Spaanse architect Joan Busquet legde in eerste instantie de fundering voor het stedenbouwkundig plan van de Spoorzone, dat “een gebied moest maken op een plek dat nog geen gebied was”, als een “kitvoeg waar de kit nog niet in zat”, aldus Jaap van den Bout. Terwijl er vast werd begonnen met het graven van de spoortunnel, stak de crisis de kop op en ontstond er een tekort van 80 miljoen.

In 2012 zette de gemeente een prijsvraag uit, op zoek naar een nieuw, haalbaar ontwerp. Stedenbouwkundig bureau Palmbout stelde voor een andere weg in te slaan en won.

Andere strategie Van den Bout presenteert ons het stedenbouwkundig plan, dat voortborduurt op dat van Busquet. Drie cruciale ingrepen lijken de ontwikkeling van de Spoorzone naar een succesvolle realisatie te leiden. Ten eerste is het park op het dak van de spoortunnel uitgebreid met een stadsstraat, waardoor de openbare ruimte een meer stedelijk karakter krijgt.

Daarnaast is het water herschikt naar een gracht die de verschillende delen verbindt, waardoor er op verschillende plekken begonnen kan worden met de bouw.

Tenslotte bestaat het grid nu niet meer uit blokken, maar uit langgerekte stukken met ‘boeksteunen’ op strategische plekken.

Dit biedt de openheid om te beginnen met het type ontwikkeling dat zich op een bepaald moment aandient. Samengevat is het, volgens Van den Bout: “een plan met verschillende bouwsteunen, in plaats van één integraal plan”.

Van aanbodgestuurd naar vraaggestuurd Hermans vervolgt de sessie en licht de visie van de gemeente Delft toe, die vastgelegd is in het Integraal Ontwikkelings Plan.

Bewust koos de gemeente om de hoofdmaat en vorm alleen in essentie vast te leggen, om op die manier flexibel om te gaan met de markt. Het stedenbouwkundig plan van Palmbout bood ruimte om deze beslissing te maken door alleen een set van regels over de posities, volumes, plinten en daken mee te geven. De Spoorzone heeft een fasering die bepaald wordt door de oplevering van de plangronden, afhankelijk van de constructie van de spoortunnel, en door de marktvraag van de eindgebruiker. De gebiedsontwikkeling van de Spoorzone in Delft illustreert op deze manier de verschuiving van aanbodgestuurde naar vraaggestuurde gebiedsontwikkeling.

Risico’s Na twee bondige presentaties is er tijd voor discussie onder leiding van Hans de Jonge. Het vervangen van het spoorviaduct door een spoortunnel

heeft de stad een kwalitatieve ruimtelijke verbinding opgeleverd, maar bracht de gemeente Delft ook zeer grote financiële tegenvallers. “Is het wel goed dat zulke grote infrastructurele projecten gekoppeld worden aan ruimtelijke plannen, en dus ook aan gemeenten en private partijen?

Moet het onder de grond brengen van het spoor niet gewoon een investering

‘Diversiteit en gelaagdheid zorgen voor draagvlak en politieke moed’

van de Spoorzone innovatie biedt. Een ingewikkelde vraag vanuit het perspectief van Jaap van den Bout, want stedenbouw is een vak van de lange adem. In vergelijking met stedenbouwkundige plannen in de jaren ’80 en ’90, biedt het ontwerp voor de Spoorzone weinig gedetailleerde uitwerking. Wellicht keert stedenbouw terug naar haar wortels en is het de kunst om alleen de grote lijnen uit te zetten. “Kwaliteit vastleggen en ontwikkeling faciliteren, dat is wat we doen”, vertelt Van den Bout. Ook Isidoor Hermens meent dat de innovatie van dit project zich in het proces bevindt.

De Spoorzone biedt ruimte voor zowel lokale initiatieven als voor investeringen van grote beleggers. Er is ruimte voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap en de bewoners van Delft zijn dicht betrokken bij het ontwikkelingsproces.

De grote diversiteit en gelaagdheid van het plan zorgen ervoor dat er - ondanks de pijn van verliezen en overlast -, tóch een groot draagvlak en politieke moed aanwezig is in Delft. Vol verwachting kijkt Delft uit naar de voltooiing van een mooi stationsgebied.

Céline Janssen, redactie Gebiedsontwikkeling.nu

van de rijksoverheid zijn?”, vraagt Hans de Jonge. Hermans geeft toe dat het project achteraf gezien een maatje te groot is geweest voor de gemeente Delft.

Toch is hij blij dat het risico is genomen en dat het op deze manier is gegaan. Hij ziet de koppeling tussen infrastructurele en ruimtelijke projecten in de toekomst nog gewoon bestaan, maar hij wijst wel op het belang van het nadenken over de risico’s, en op het vooraf bepalen door wie die risico’s gedragen worden.

Innovatie is voldoende ruimte laten Vanuit het publiek wordt de vraag gesteld op welke manier de ontwikkeling

Foto: Henk de Jong Fotografie

Zomereditie 2017

Licht optoppen als recept voor verdichten binnenstad Zoek in de stad niet alleen tweedimensionaal naar ‘gaten’ waar nog kan worden bijgebouwd of sloop-nieuwbouw mogelijk is, maar kijk ook driedimensionaal naar bij welke gebouwen optoppen van de bestaande structuur met nieuwe functies mogelijk is. Zo vat algemeen directeur Fred Schoorl van Branchevereniging Nederlandse Architectenbureaus (BNA) de uitkomst samen van de ontwerpstudie Licht Verdicht. Daarin kijken zeven multidisciplinaire ontwerpteams naar hoe zij de binnenstad van Rotterdam letterlijk naar grotere hoogte kunnen brengen. Donderdag 11 mei verscheen dit eigentijdse recept voor het verdichten van binnensteden in boekvorm.

Stukken binnenstad opnieuw boetseren “Nicht in der Grundriss aber in der Aufriss” (niet in de plattegrond maar in de elevatie), verwoordt Schoorl het uitgangspunt van verdichten door optoppen. “Niet door simpelweg hier en daar een verdiepinkje er bovenop of sloop-nieuwbouw, maar door met lichte constructies serieus volume toe te voegen aan bestaande gebouwen”, licht hij nader toe aan Gebiedsontwikkeling.nu. “Uit de Licht Verdicht-studie blijkt dat je hiermee hele stukken binnenstad als het ware opnieuw kunt boetseren en zo een compactere stedelijkheid creëert met meer kwaliteit en waarde.” Het ‘stedelijk laadvermogen’ groter maken, terwijl de architectonische identiteit overeind blijft, heet dat in de studie: “De oude gebouwen blijven immers staan terwijl bovenop nieuwe volumes worden toegevoegd.” Waarbij het vloeroppervlak van die gebouwen mogelijk zelfs meer dan verdubbelt. “Wel vergt dit zorgvuldigheid bij het inpassen van het erfgoedkarakter.”

Licht verdichten voor meer woningen Schoorl noemt Rotterdam met zijn binnenstad met ruime uitleg en veel naoorlogse gebouwen met draagconstructies waarbij optoppen mogelijk is, een ideale experimenteerruimte voor het Licht Verdicht-concept. “De gemeente Rotterdam denkt met licht verdichten invulling te kunnen geven aan de grote woningbouwopgave waarvoor de stad staat”, prijst hij ook de bereidheid van de Maasstad tot aanpakken en de bereidheid tot het willen bewandelen van nieuwe wegen. In het voorwoord van het boek Licht Verdicht trekt hij samen met Astrid Sanson (inmiddels ex-directeur Binnenstad en Stedelijke Kwaliteit gemeente Rotterdam) een parallel met de 18e-eeuwse Verlichting. “Die was ook gericht op vrijdenken en het zoeken naar nieuwe mogelijkheden. Zo is het ook met deze studie.

Kunnen we met gezond verstand en kennis van zaken kijken naar verdichting in de naoorlogse stad, zonder bestaande gebouwen direct te slopen?”

Karel Doorman als iconisch voorbeeld Met het Cluster Stadsontwikkeling werkte de gemeente Rotterdam zelf ook mee aan de in 2016 door BNA Onderzoek georganiseerde Licht Verdicht-studie. Samen met NLingenieurs, Ibelings van Tilburg architecten en de eigenaren van de drie gebouwen aan de hand waarvan de zeven ontwerpteams de verschillende aspecten van grootschalig optoppen verkenden. De drie praktijkcases, die in het boek tot in detail uit de doeken worden gedaan, betreffen de gebouwen van de GGD en Keuringsdienst van Waren aan de Schiedamsedijk, het kantorencomplex Weenapoint aan het Kruisplein en het voormalige bioscoopcomplex Lumière bij de Lijnbaan. Met, aldus Schoorl,

Afbeelding: Ziegler|Branderhorst, bureauVanEig en iMd

als “iconisch voorbeeld” De Karel Doorman, het 114 woningen tellende gebouw dat in het centrum verrees op het voormalige warenhuis Ter Meulen: “Dat was ook zo’n gebouw waarvan men zei ‘wat moeten we er mee’, maar waarvoor Ibelings van Tilburg toen een lichtgewicht woontoren bedacht voor mensen met een smalle én ruime beurs en waar Rotterdammers nu trots op zijn.”

In Rotterdam zijn wel vijftig naoorlogse gebouwen geschikt voor een Karel Doormanoplossing: “Samen kunnen die veel betekenen bij het wegwerken van het woningtekort in de stad.” Wel benadrukt hij dat ‘kwaliteitsrijk licht verdichten’ niet lukt zonder aanpassingen op het maaiveld: “Licht verdichten betekent dat meer mensen gebruik gaan maken van de openbare ruimte rond zo’n gebouw. Dat betekent dat je op het maaiveld ook nieuwe kwalitatieve oplossingen moet vinden. Dan heb je het over placemaking, zaken als ontmoetingsplekken, speelplaatsen voor kinderen en extra fietsinfrastructuur. Die vijftig Karel Doormannen zullen ook niet zonder zulke interventies kunnen. Dat is ook gebiedsontwikkeling, daar hoort een integrale aanpak bij. Zo’n optop-oplossing moet echt in het gebied worden ingebed, ook duurzaam.

Het is denk ik aan de gemeente om daarin het voortouw te nemen, maar uiteindelijk heb je het over publiek-private samenwerking.

Gebouweigenaren zullen ook moeten investeren in het inpassen van licht verdichten in het stedelijk weefsel.”

Niet zomaar zeggen dat de binnenstad vol is Naast Rotterdam telt Nederland volgens Schoorl heel wat middelgrote steden met ook een naoorlogse uitleg waaraan licht verdichten een nieuwe impuls kan geven. Als voorbeeld noemt hij Tilburg. “Al kun je een optop-oplossing nooit zomaar van de ene stad kopiëren naar de andere, die is altijd geplaatst en gevoegd in en naar zijn omgeving.”

Licht verdichten toepassen in een stad als Amsterdam met zijn historische binnenstad, kan lang niet op zo’n schaal als in Rotterdam: “Maar deze studie zet allereerst aan tot anders denken over de stad. Dus tot niet zomaar zeggen dat de binnenstad vol is, maar inzien dat als je die letterlijk oplicht er opeens nieuwe mogelijkheden ontstaan. De uitkomsten van de studie zijn ook geen kant en klare ontwerpen, maar voorbeelduitwerkingen waarmee de projectpartners het debat over ‘verdichting zonder sloop’ van naoorlogse binnensteden willen stimuleren.”

Paul Hazebroek, hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu

11

Binnenkort online: GO Projectenkaart Deze GO-krant is een mooie start van een verdere crossmedia- aanpak met ons platform Gebiedsontwikkeling.nu. Crossmedia staat in ons geval voor het ontsluiten en verder ontwikkelen van kennis en voor het op tafel krijgen van actuele vragen. Gebiedsontwikkeling.nu biedt ruimte voor nieuws, onderzoek, debat en artikelen met praktische handreikingen. Voor de krant, die twee keer per jaar uitkomt, maken we - naast nieuwe items - een selectie vanuit Gebiedsontwikkeling.nu.

SKG verwelkomt...

...haar nieuwe partners: gemeente Breda (zie voorkant) en Tilburg Stef Fleischeuer, Directeur Vestigingsklimaat gemeente Tilburg : “Tilburg is een ongelooflijk ambitieuze en dynamische groeistad in het hart van Brabant. De groei in inwoners, bedrijven, werknemers, studerenden en bezoekers gaat hand in hand; de zesde stad van Nederland ontwikkelt zich op al die vlakken in een mooie balans. De stad ondergaat sinds enkele jaren een metamorfose door een aantal grote gebiedsontwikkelingen: de Spoorzone, de Piushaven, het Kernwinkelgebied, Stappegoor, Koningsoord en de Binnenstad van de 21e eeuw. De ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen wordt voorbereid, Wijkevoort en Zwaluwenbunders kunnen voor de komende vijf tot tien jaar de aanhoudende vraag accommoderen. Stuk voor stuk ontwikkelingen met een brede programmatische opgave en met nieuwe opgaven op het gebied van verbinding met omliggende gebieden, mobiliteit, stad en groene omgeving, stad en regio. Ondertussen bereidt de stad zich voor op het ruimte bieden aan de verdere groei na 2025, als de nu beschikbare locaties gerealiseerd zijn.

Mede gezien die dynamiek en de vaak integrale benadering die daarbij nodig is sluit de gemeente Tilburg zich met plezier aan bij de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling. We kunnen altijd leren van ervaringen met ontwikkelingen elders en we kunnen onze eigen kennis en ervaringen delen met anderen; we zullen dat zeker actief doen.”

Op de GO projectenkaart ziet u in een oogopslag de gebieden die we via Gebiedsontwikkeling.nu onder de aandacht brengen.

Een muisklik verder en u belandt bij de achtergrondinformatie over het betreffende project. Een mooie manier om te zien hoe vakgenoten bepaalde zaken aanpakken, misschien zelfs een reden om eens contact op te nemen, wat vragen te stellen of suggesties te doen. Kortom, een mooie aanvulling op onze middelen om uw en onze kennis te delen.

...haar nieuwe hoofdredacteuren voor Gebiedsontwikkeling.nu:

Yung Lie

Gebiedsontwikkeling loopt als een rode draad door het werk van Yung. Als ambtenaar bij de gemeente Den Haag en daarna als procesbegeleider en adviseur bij GenP, De Beuk Organisatieadvies en het Instituut Maatschappelijke Innovatie heeft hij steeds de bestuurlijk-politieke wereld gekoppeld aan die van buitenlui, burgers en boeren. In steden, dorpen; voor (hoge)scholen, ziekenhuizen, ontwikkelaars en woningcorporaties. In NL en daarbuiten. Het bedenken en invoeren van nieuwe methodieken waar deze werelden elkaar ontmoeten en verrijken is een van zijn specialismen. Daarnaast was hij voorzitter van de Stichting Chinatown Den Haag, verantwoordelijk voor de Chinese Poorten en ruimtelijke inrichting van het gebied. Zijn liefde voor muziek kan hij uitleven als redacteur bij online platform Alpha-Audio.

Paul keert bij Gebiedsontwikkeling.nu terug op vertrouwd terrein. Als jonge verslaggever bij – toen nog – bouwdagblad Cobouw maakt hij kennis met de bouwsector in al zijn facetten. Als vastgoedredacteur van Het Financieele Dagblad breidde hij die ervaring uit; ook maakte hij reportages over de ontwikkeling van La Défense bij Parijs en de Londense Docklands, en een verslag van het bezoek van stadsactiviste Jane Jacobs aan Nederland in 1984. In de jaren dat hij Latijns-Amerika correspondent was voor onder meer Trouw en later EU-correspondent voor de Wereldomroep, bleef hij oog houden voor wat zich op het gebied van ruimtelijke ordening afspeelde. Paul studeerde communicatiewetenschappen aan de Vrije Universiteit Brussel (VUB).

Paul Hazebroek

Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) De Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling is een lerend netwerk van overheden en marktpartijen, die zich professioneel met gebiedsontwikkeling bezighouden. Sinds de oprichting in 2006 ondersteunt de stichting (financieel en inhoudelijk) de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft.

SKG Partners: AM, Amvest, BPD, de Alliantie, Deltacommisaris, gemeente Amsterdam, gemeente Barneveld, gemeente Breda, gemeente Delft, gemeente Den Haag, gemeente Groningen, gemeente Nijmegen, gemeente Rotterdam, gemeente Tilburg, gemeente Utrecht, Heijmans Vastgoed, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koningsrelaties, NS Stations, provincie Gelderland, provincie Noord-Brabant, provincie Noord-Holland, Rijksvastgoedbedrijf, Synchroon, VORM, Waterschap Amstel Gooi en Vecht Kring van Adviseurs: Akro Consult, Berenschot, Brink Groep, Deloitte, Movares, Stibbe Participatie Heeft u interesse om als partnerorganisatie het SKG kennisnetwerk te versterken of deel te nemen in een project of aan een programma? Neem contact op met programmamanager/ teamleider Mirela Miloševic. (m.milosevic@tudelft.nl). Wij gaan graag met u in gesprek.

Colofon Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft Redactie: Paul Hazebroek Yung Lie Mirela Milošević Helen Jager

Reinier van Vliet Hedwig van der Linden Céline Janssen

Met bijdragen van: Agnes Franzen Erwin Heurkens Friso de Zeeuw Wouter Jan Verheul Helma Born Ronald van Warmerdam Eric Burgers Vormgeving: Céline Janssen

Agenda Kijk voor de actuele agenda op Gebiedsontwikkeling.nu.

Contact Hou ons op de hoogte van uw plannen voor volgend jaar.

Denk mee, doe mee, en stuur uw bijdragen naar de redactie.

Locatie redactie Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft Afdeling MBE Julianalaan 134 2628 BL Delft Faculteit Bouwkunde

Postadres Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft Afdeling MBE Postbus 5043 2600 GA Delft Telefoon: +31 (0) 15 27 84159 E-mail: redactie@gebiedsontwikkeling.nu LinkedIn: Gebiedsontwikkeling.nu Twitter: @GEBIEDSONTWnu Facebook: Gebiedsontwikkeling.nu