De engel uit graniet

:[ [d][b k_j ] ]hWd_[j F[hif[Yj_[\ leeh ][X_[Ziedjm_aa[b_d] _d j_`Z[d lWd Yh_i_i 6\cZh ;gVcoZc Zc ;g^hd YZ OZZjl

(

:[ [d][b k_j ]hWd_[j >c '%%, kZghX]ZZc ]Zi WdZ`_Z 9Z Zc\Za j^i ]Zi bVgbZg!

gZÓZXi^Zh de \ZW^ZYhdcil^``Za^c\# ;g^hd YZ OZZjl `ddh kddg Y^Z i^iZa dbYVi YZoZ gZ[ZgZZgi VVc ZZc j^ihegVV` kVc B^X]ZaVc\Zad/ É>` oV\ ZZc Zc\Za ^c ]Zi gjlZ bVgbZg Zc ]djlYZ cZi odaVc\ idi ]^_ kg^_ `lVb#É =Zi \ZZ[i YZ `Zgc lZZg lVVg ]Zi W^_ \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ db \VVi/ YZ ^c\gZZe ^c YZ db\Zk^c\ Y^Z idi ZZc kZgWZiZg^c\! idi ^Zih bdd^h! bdZi aZ^YZc# B^X]ZaVc\Zad Yj^YYZ de ]Zi XgZVi^ZkZ bdbZci! YZ ^che^gVi^Z! ]Zi ^YZZ Zc " bZi ]Zi ]djlZc ^c ]Zi bVgbZg Ä de ]Zi \ZeadZiZg db idi ]Zi WZdd\YZ gZhjaiVVi iZ `dbZc# >c '%%. o^_c YZ ÒcVcX^ZZa"ZXdcdb^hX]Z dbhiVcY^\]ZYZc gVY^XVVa VcYZgh# Dd` \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ dcYZgk^cYi YVVg YZ \Zkda\Zc kVc# =Zi ^h W^_kddgWZZaY kZZa aVhi^\Zg \ZldgYZc db egd_ZXiZc ÒcVcX^ZZa gdcY iZ `g^_\Zc Zc db YZ `lVa^iZ^ihc^kZVjh iZ ]VcY]VkZc# 6Vc YZ VcYZgZ `Vci `Vc bZZg gZVa^hbZ ^c YZ kVV` dkZgheVccZc VbW^i^Zh kVc \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ \ZZc `lVVY# BZi VcYZgZ lddgYZc/ ]Zi bViZg^VVa lVVgj^i l^_ YZ Zc\Za bdZiZc ]djlZc ^h ZZc hij` ]VgYZg \ZldgYZc# <gVc^Zi ^h kZZa ]VgYZg YVc bVgbZg# KVcYVVg#

)

*

+

Founding Partners Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling De Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling is in augustus 2006 in het leven geroepen door een combinatie van publieke en private partijen, verenigd in de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG). De SKG geeft met de instelling van de praktijkleerstoel inhoud aan haar missie: het leveren van een bijdrage aan het behoud en verbeteren van de gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde van de gebouwde omgeving. Het onderzoeken onderwijsprogramma van de praktijkleerstoel is verbonden aan de afdeling Real Estate and Housing van de Faculteit Bouwkunde TU Delft.

De Founding Partners van de praktijkleerstoel zijn: Ministerie van VROM (Chris Kuijpers), TU Delft (Hans de Jonge), AM (Peter Noordanus), Amvest (Heleen Aarts), Bouwfonds Ontwikkeling (Walter de Boer), Heijmans Ontwikkeling (Willem de Jager), ING Real Estate (Anneke de Vries), Synchroon (Bart van Breukelen), NS Poort (Barend Kuenen), Ymere (Stefan Schuwer), SADC (Ruud Bergh), gemeente Amsterdam (Klaas de Boer) en provincie Noord-Brabant (Paul R端pp).

Inmiddels hebben zich de provincie Noord-Holland en de Dienst Landelijk Gebied aangesloten.

Deze publicatie was zonder onze Founding Partners niet mogelijk geweest, daarom willen we hen speciaal bedanken voor hun support in de afgelopen drie jaar. En kijken we uit naar een vruchtbare samenwerking in de komende drie jaar.

,

Verantwoording

Gebiedsontwikkeling staat voor een manier van werken waarbij overheden, private partijen en andere betrokkenen in een gebied tot integratie komen van planvorming en ruimtelijke investeringen, met als uiteindelijk resultaat de uitvoering van ruimtelijke projecten1. Als wetenschap betreft het een jong kennisdomein. Onderzoek gebeurt zowel vanuit de technische als de sociale wetenschappen.

Daarbij werken we samen met verschillende andere leerstoelen, zowel binnen als buiten de faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Relevante vakgebieden en kennisperspectieven zijn onder meer vastgoedkunde, stedenbouw, bestuurskunde, planologie, organisatiekunde, economie en recht.

In het onderzoek Breien aan gebiedsontwikkeling wordt aangetoond dat de interactie tussen wetenschap en gebiedsontwikkelingen zich moeilijk in één analytisch kader laat vangen. Afhankelijk van tijd, context en actoren wordt wetenschap opportunistisch en selectief ingezet om processen te beïnvloeden en doelen te bereiken. Deze processen impliceren verschillende rollen voor wetenschap en wetenschappers tijdens de verschillende fasen in het gebiedsproces2. Wij herkennen deze observaties.

Zo hebben we de afgelopen drie jaar kwesties op de maatschappelijke agenda gezet, in samenwerking met de praktijk bijgedragen aan het ontwikkelen van kennis, methodieken en vaardigheden en toegepast onderzoek verricht.

Binnen de praktijkleerstoel hanteren we een schema met de verschillende ingrediënten van gebiedsontwikkeling als basis voor ons onderzoek.

Centraal in dit schema (p.10) staat het gebied.

Iedere opgave kent immers zijn eigen scope en

-

heeft specifieke condities. De lagenbenadering3 kan fungeren als hulpmiddel om de inhoudelijke condities in beeld te brengen. Daarnaast is grondeigendom een bepalende conditie.

Het gebiedsontwikkelingsproces kent verschillende fasen: voorverkenning, verkenning, planstudie met haalbaarheidsonderzoek, businesscase, realisatie en tot slot, beheer en onderhoud4. Binnen deze fasen spelen de verschillende ingrediënten in het schema een rol, al dan niet in samenhang met elkaar. Onderliggende kennisperspectieven van de ingrediënten vormen de basis voor integraal toegepast (wetenschappelijk) onderzoek en kennisco-creatie5.

De focus van ons werk is goed opdrachtgeverschap door overheid en marktpartijen bij gebiedsontwikkeling.

Wij richten ons op praktische handreikingen voor een efficiënter proces en een meer duurzame praktijk van gebiedsontwikkeling. Duurzaamheid vatten we hierbij op als het gezamenlijk met betrokken actoren realiseren van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.

De Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling is drie jaar geleden in het leven geroepen door zowel publieke als private partijen. Met als doel: een brug slaan tussen wetenschap en praktijk en in wisselwerking met de praktijk gezamenlijk kennis en kunde ontwikkelen, bedoeld vóór die praktijk van gebiedsontwikkeling.

In dit boekje geven we de resultaten weer van onze onderzoeken, aanbevelingen en inbreng in het maatschappelijk debat. Daarnaast reflecteren wij op gebiedsontwikkeling in de huidige, turbulente tijd.

Deze verkenning biedt ook aanknopingspunten voor onze agenda voor de komende drie jaar, de tweede periode van de praktijkleerstoel.

.

:[ l_[h Wif[Yj[d lWd ][X_[Ziedjm_aa[b_d]

XdcXZei Zc dcilZge

=;8?;: egd\gVbbV Zc [VhZg^c\

& hX]VVa Zc hXdeZ ' aV\ZcWZcVYZg^c\ ( \gdcYedh^i^Zh

hijg^c\! hVbZclZg`^c\ Zc WZaVc\ZcbVcV\ZbZci

`dhiZc $ WViZc Zc g^h^XdÉh

DehcWj_[l[ _dlkbb_d] lWd Z[ l_[h Wif[Yj[d lWd ][X_[Ziedjm_aa[b_d]

XdcXZei Zc dcilZge ^ciZ\gVa^iZ^i! XgZVi^k^iZ^i Zc bVg`i\Zg^X]i]Z^Y

=;8?;: egd\gVbbV Zc [VhZg^c\ VbW^i^Z odcYZg hiVeZa^c\! jg\Zci^Z Zc [aZm^W^a^iZ^i

& hX]VVa Zc hXdeZ ' aV\ZcWZcVYZg^c\ ( \gdcYedh^i^Zh

`dhiZc $ WViZc Zc g^h^XdÉh bZZglVVgYZXgZVi^Z! haj^iZcYZ Wjh^cZhhXVhZ Zc g^h^Xd"VaadXVi^Z X ;g^hd YZ OZZjl '%%-

&%

hijg^c\! hVbZclZg`^c\ Zc WZaVc\ZcbVcV\ZbZci Yjg[! egd[Zhh^dcVa^iZ^i! kZgigdjlZc Zc YgVV\kaV`

Wapenfeiten Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling: een selectie

Ontsluiting van gebiedsontwikkeling voor een breed publiek met de in juni 2007 verschenen publicatie De engel uit het marmer.

Wij hebben circa 150 colleges, masterclasses en lezingen gegeven.

Daarnaast zijn meer dan 100 artikelen, interviews en andere publicaties verschenen.

Inbreng in opleidingen, masterclasses en dergelijke. Circa 250 jonge mensen zijn verder geholpen op weg naar het concertpodium van de gebiedsontwikkeling.

Theorievorming rond gebiedsontwikkeling, onder meer door middel van toepassing van inzichten uit de complexiteitstheorie en de ontwikkeling van methodieken ten behoeve van efficiĂŤnte planvorming. Dit onder andere in samenwerking met de gemeente Rijswijk. Zie ook het nieuwe geĂŻntegreerde basisschema.

Actieve inbreng in samenstellen en uitdragen van de nieuwe Reiswijzer voor selectie van marktpartijen. Onze focus is: ruimte voor pragmatische methoden, gekoppeld aan de aard van de opgaven.

Wij hebben de noodzaak om de impasse tussen milieuregelgeving en gebiedsontwikkeling te doorbreken met succes op de politieke agenda gezet, inclusief de oplossingsrichtingen.

Toetsing van de bruikbaarheid van het concessiemodel voor de Nederlandse praktijk, vergezeld van een serie aanbevelingen.

Wij hebben de mythes over de Engelse aanpak van gebiedsontwikkeling blootgelegd en bruikbare elementen voor de Nederlandse praktijk beschreven.

Samen met de regionale Kamer van Koophandel hebben wij de ruimtelijk-economische koers van Noord-Holland Noord wezenlijk beĂŻnvloed. Wij hebben de methode co-makership hier voor regionale gebiedsontwikkeling beproefd.

Wij formuleerden - op basis van onderzoek - aanbevelingen voor de strategie en implementatie van rood-voor-groenprojecten en de Grondexploitatiewet, gericht op overheden en marktpartijen.

Met conferenties - samen met IPO/VNG/NEPROM -, een studiereis naar Hamburg en Schwerin, de Weken van de Gebiedsontwikkeling en het symposium Valse Start? hebben we bijgedragen aan ontmoetingen en kennisuitwisseling tussen overheid, markt en deskundigen.

&&

&'

Inhoudsopgave ;djcY^c\ EVgicZgh EgV`i^_`aZZghidZa <ZW^ZYhdcil^``Za^c\

KZgVcilddgY^c\

, -

LVeZc[Z^iZc EgV`i^_`aZZghidZa <ZW^ZYhdcil^``Za^c\/ ZZc hZaZXi^Z

&&

'*

( IWc[dm[ha_d] jkii[d fkXb_[a [d fh_lWWj

`VYZgh/ IdZ\ZkdZ\YZ lVVgYZ bVg`ieVgi^_Zc W^_ ]ZghigjXijgZg^c\ >che^gVi^Z j^i :c\ZaVcY

((

) FbWdlehc_d]

`VYZgh/ C^Zi iZ dcYZghX]ViiZc/ X^i^oZc"`cdlaZY\Z Dcil^``Za^c\hk^h^Z CddgYlZhi =daaVcY Ad`VaZ \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ \ZbZZciZ G^_hl^_`

),

' EfZhWY^j][l[hiY^Wf

(& (*

)) )+ ),

*.

* H[][b][l_d]

`VYZgh/ GddY"kddg"\gdZcegd_ZXiZc Zc YZ \gdcYZmead^iVi^ZlZi 9ddgWgZZ` YZ ^beVhhZ

=Zi aVcY lVVg @V[`V o^X] ZZc `aZ^cZ _dc\Zc kdZai

*) ** *-

+ 7][dZW leeh Z[ je[aecij `VYZg/ >c[gVhigjXijjg Zc \ZW^ZYhdcil^``Za^c\/ WZeZg`iZ idZcVYZg^c\

,&

6Xi^k^iZ^iZc EgV`i^_`aZZghidZa <ZW^ZYhdcil^``Za^c\ '%%+ Ä '%%.

+-

CdiZc

7Z`cdeiZ a^iZgVijjga^_hi

8dad[dc

++

,%

,'

,)

&(

EfZhWY^j][l[h# iY^Wf

&)

9^h_i Ak_`f[hi 9^gZXiZjg"<ZcZgVVa Gj^biZ! KGDB

efZhWY^j][l[hiY^Wf hVbZclZg`^c\ eaVckdgb^c\ gZ\Za\Zk^c\ V\ZcYV

È=Zi \VVi cd\ iZ lZ^c^\ dkZg YZ jg\Zci^Z kVc YZ gj^biZa^_`Z de\VkZc lVVg lZ kddg hiVVc# 9VVg \VVc lZ cj ]VgY bZZ VVc YZ haV\! bZi k^h^Z! bZi ]Zi odZ`Zc cVVg ZX]iZ kZgW^cY^c\Zc ijhhZc eVgi^_Zc# EVh YVc `jccZc lZ YZ gj^biZa^_`Z de\VkZ ^c CZYZgaVcY iZ a^_[#É

&*

deYgVX]i\ZkZghX]Ve

<

ZW^ZYhdcil^``Za^c\ ^h YZ `jchi kVc ]Zi kZgW^cYZc# 9Z `jchi kVc ]Zi kZgW^cYZc kVc [jcXi^Zh!

Y^hX^ea^cZh! eVgi^_Zc! bZchZc! \ZaY" higdbZc Zc WZaVc\Zc bZi ]Zi dd\ de YZ dcil^``Za^c\ d[ ]Zgdcil^``Za^c\ kVc ZZc \ZW^ZY# 9Z dekVii^c\ YVi \ZW^ZYhdcil^`" `Za^c\ ZZc edh^i^ZkZ ^bejah ]ZZ[i \Z" \ZkZc VVc YZ CZYZgaVcYhZ egV`i^_` kVc YZ gj^biZa^_`Z dgYZc^c\ ]ZZ[i ^cb^YYZah WgZZY edhi\ZkVi# 9Z `a^bVVikZgVcYZ" g^c\! YZ W^ccZchiZYZa^_`Z ]Zgdcil^``Z" a^c\hde\VkZc! YZ `lVa^iVi^ZkZ ldc^c\" kgVV\! YZ kZggdbbZa^c\ kVc ]Zi aVcY" hX]Ve Zc YZ VahbVVg \gdZ^ZcYZ bdW^" a^iZ^i hiZaaZc dch kddg kgV\Zc Y^Z \ZZc ZZcYj^Y^\ VcilddgY `ZccZc Zc \ZZc ZZcYj^Y^\Z deadhh^c\Zc YjaYZc# BZYZ dbYVi Zg c^Zi aVc\Zg hegV`Z ^h kVc c Ydb^cVciZ gZ\^hhZjg! bVVg kVc hiZZYh l^hhZaZcYZ Vaa^Vci^Zh# 7dkZcY^Zc `ZccZc YZoZ egd_ZXiZc ZZc aVc\Z addei^_Y#

&+

IZg \ZaZ\Zc]Z^Y kVc Yg^Z _VVg EgV`i^_`aZZg" hidZa <ZW^ZYhdcil^``Za^c\ ^h Y^i WdZ`_Z 9Z Zc\Za j^i \gVc^Zi \ZegdYjXZZgY# LZ Wa^``Zc ^c YZoZ j^i\VkZ iZgj\ de dcoZ YZZacVbZ VVc ]Zi bVVihX]VeeZa^_` YZWVi Zc de dcoZ dcYZg" odZ`Zc VVc YZ ]VcY kVc ZZc k^ZgiVa VXijZaZ i]ZbVÉh/ deYgVX]i\ZkZghX]Ve! hVbZclZg" `^c\hbdYZaaZc! eaVckdgb^c\ Zc lZi" Zc gZ\Za\Zk^c\# BVVg dd` l^aaZc lZ bZi Y^i WdZ`_Z k gj^i `^_`Zc# 9VVgdb \VVc lZ eZg i]ZbV! cVVhi ZZc `dgi ]^hidg^hX] eZgheZX" i^Z[! ^c de YZ VXijVa^iZ^i Zc YZ idZ`dbhi# :Zc idZ`dbhi Y^Z dc\Zl^hhZg ^h YVc lZ dch idi kddg `dgi `dcYZc kddghiZaaZc# 9Z lZgZaYl^_YZ ÒcVcX^ aZ Xg^h^h ]ZZ[i ^bbZgh h^cYh bZY^d '%%- dd` YZ CZYZgaVcYhZ ZXdcdb^Z Zc kVhi" \dZYbVg`i ^c ]VVg \ZcVYZadoZ \gZZe# Beime[b[d [d lWijcWa[d 9ddg YZ Xg^h^h ^h Zg de Y^i bdbZci kZZa dcoZ`Zg]Z^Y dkZg YZ Z[[ZXiZc de YZ ^cg^X]i^c\ kVc YZ ejWa^Z`Äeg^kViZ hVbZclZg`^c\! eaVckdgb^c\ Zc YZ db\Vc\ bZi lZi" Zc gZ\Za\Zk^c\# 9Z kgVV\ ^h lVi Zg cd\ dkZgZ^cY hiVVi VVc ]Zi Z^cYZ kVc YZoZ gZXZhh^Z Zc lZa`Z dcil^``Za^c\Zc higjXijgZZa ojaaZc o^_c# Kddg ]Zi kVhi\dZY kZglVX]iZc lZ YVi YZ kgVV\ cVVg ldc^c\Zc o^X] \gdiZcYZZah oVa ]ZghiZaaZc! bZi cVbZ ^c YZ ZXdcdb^hX] hiZg`hiZ gZ\^dÉh# 9Z kgVV\ cVVg l^c`Zah Wa^_[i Zc oVa cVVhi c^ZjlZ de\VkZc kddgcVbZa^_` j^i ]ZghigjXijgZg^c\hde\VkZc WZhiVVc# 9Z kgVV\ cVVg WZYg^_[h\ZWdjlZc! Zc oZ`Zg `VcidgZc! oVa bZZg kZgc^Zjl^c\ YVc c^ZjlWdjl WZigZ[[Zc# 9Z ÒcVcX^Zg^c\ kVc XdbbZgX^ aZ

kVhi\dZYegd_ZXiZc ^h higjXijgZZa kZgVcYZgY# 7Vc`Zc ojaaZc lVVghX]^_ca^_` Wa^_kZcY bZZg Z^\Zc kZg" bd\Zc kVc ^c^i^Vi^Z[cZbZgh kgV\Zc Zc hig^`iZgZ XdcY^i^Zh hiZaaZc# 9VVgdb ]ZWWZc lZ ]Zi dcYZglZge Ã&#x2C6;Ã&#x2019;cVcX^Zg^c\Ã&#x2030; ZZc eaZ` \Z\ZkZc de dcoZ dcYZgodZ`hV\ZcYV kddg YZ `dbZcYZ Yg^Z _VVg# 6Vc YZ ejWa^Z`Z `Vci o^Zc lZ cd\ \ZZc ZZcYj^Y^\Z dcil^``Za^c\# Hdbb^\Z \ZbZZciZc l^aaZc ]jc [VX^a^iZgZcY \gdcY WZaZ^Y kddgioZiiZc# 6cYZgZ \ZbZZciZc \g^_eZc _j^hi iZgj\ de ZZc VXi^Z[ \gdcYWZaZ^Y Zc kZghiZk^\^c\ kVc YZ Z^\Zc gda ^c eaVckdgb^c\ Zc VVchijg^c\# Kddg lZa`Z gda ZZc \ZbZZciZ `^Zhi! ]Vc\i V[ kVc YZ de\VkZc! YZ ad`VaZ igVY^i^Z Zc ZgkVg^c\Zc! YZ WZhX]^`WVgZ b^YYZaZc! YZ VbWiZa^_`Z XVeVX^iZ^i Zc YZ eda^i^Z`Z `aZjg# Hdbh ^h ]Zi `ZccZa^_` \Zlddc i^_Y kddg kZgVcYZg^c\# Od `^Zhi AZ^YZc cV ZZc aVc\Z igVY^i^Z kVc Ã&#x2C6;hiVVihhijg^c\Ã&#x2030; kddg bZZg gj^biZ kddg bVg`ieVgi^_Zc! iZgl^_a 6bZgh[ddgi! bZi ZZc g^_`Z EEH"\ZhX]^ZYZc^h! cj

a^_`i iZ hl^iX]Zc cVVg dkZg]Z^Yhhijg^c\ Vah aZ^YZcY WZ\^chZa# Kddg kZZa \ZbZZciZc \ZaYi YVi YZ idZ`dbhi bdbZciZZa WdkZcVa dc\Zl^h ^h# 9Z dcoZ`Zg]ZYZc o^_c YdblZ\ iZ \gddi# :c YVi \ZaYi ZkZcoZZg kddg bVg`ieVgi^_Zc Y^Z ^ckZhiZg^c\hWZha^hh^c\Zc bdZiZc cZbZc0 o^_ WZo^ccZc o^X] de ]jc Wjh^cZhhbdYZaaZc# DkZg YZ j^iZZcadeZcYZ eZgheZXi^ZkZc kVc dkZg]ZYZc `lVbZc lZ odcZi Va iZ hegZ`Zc# >ciZgZhhVci ^h lZa`Z gda YZ XdgedgVi^Zh ^c Y^i \Z]ZZa ojaaZc \VVc kZgkjaaZc# 9Z kddgiZ`ZcZc o^_c dd` ]^Zg c^Zi ZZcYj^Y^\# Hdbb^\Z XdgedgVi^Zh WgZ^YZc VXi^Z[ ]jc \gdcYedh^i^Zh j^i Zc l^aaZc bZZg VVc \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ \VVc YdZc! iZgl^_a VcYZgZ YZ [dXjh g^X]iZc de ]jc igVY^i^dcZaZ `ZgciVV`/ hdX^VaZ ]j^hkZhi^c\# @dgidb! odlZa lVi WZigZ[i YZ dkZg]Z^Y! XdgedgVi^Zh Vah YZ bVg`i o^_c bdbZciZZa iZ\Zc\ZhiZaYZ WZlZ\^c\Zc \VVcYZ# KZZa ldgYi YVc dd` adh\ZldZaY! bVVg kVc kVhibV`Zc ^h cd\ cZg\Zch hegV`Z# >c dcoZ k^h^Z! oZ`Zg ^c YZ XdciZmi kVc YZ ]j^Y^\Z ZXdcdb^hX]Z Xg^h^h! ^h \dZY deYgVX]i\ZkZghX]Ve Yddg dkZg]Z^Y Zc bVg`ieVgi^_Zc kVc XgjX^VVa WZaVc\ db idi YZ \ZlZchiZ gj^biZa^_`Z `lVa^iVi^ZkZ dcil^``Za^c\ kVc \ZW^ZYZc iZ `dbZc# 9VVg l^a YZ egV`i^_`aZZghidZa o^X] kddg Wa^_kZc ^coZiiZc# DcoZ bZZglVVgYZ ^c ]Zi heZZakZaY a^\i ^c ]Zi kZgW^cYZc kVc lZiZchX]Ve Zc egV`i^_`! Yddg dcYZgodZ` ^c hVbZclZg`^c\ bZi YZ egV`i^_`# 9^i `dbi idi j^i^c\ ^c YZ `lZhi^Zh Y^Z lZ de YZ bVVihX]VeeZa^_`Z V\ZcYV oZiiZc Zc ^c YZ Y^kZgh^iZ^i kVc dcYZgodZ`Zc Y^Z lZ j^ikdZgZc# OZa[! bVVg kddgVa dd` bZi VcYZgZc# Od o^_c lZ hVbZc bZi KGDB! K L Zc CH Eddgi WZigd``Zc W^_ YZ hiZYZa^_`Z ]Zgdcil^``Za^c\ kVc heddgodcZh# HVbZc bZi YZ C:EGDB Zc KGDB ]ZWWZc lZ \ZlZg`i VVc ZZc ilZZYZ ZY^i^Z kVc YZ GZ^hl^_oZg! ZZc ]VcYgZ^`^c\ kddg \ZbZZciZc Zc bVg`ieVgi^_Zc W^_ hZaZXi^Z! VVcWZhiZY^c\ Zc hVbZclZg`^c\# >c deYgVX]i kVc KGDB! C:EGDB Zc 9Z KZgc^ZjlYZ HiVY YdZc lZ dcYZgodZ` cVVg YZ idZ\ZkdZ\YZ lVVgYZ kVc XdbbZgX^Â&#x2026;aZ bVg`ieVgi^_Zc W^_ YZ ]ZghigjXijgZg^c\ &,

>Wdi Z[ @ed][ =dd\aZgVVg KVhi\dZY" WZ]ZZg Zc Dcil^``Za^c\ IJ 9Za[i È<ZW^ZYhdcil^``Za^c\ hiVVi kddg ZZc ZcdgbZ j^iYV\^c\/ YZ ÒcVcX^ aZ edahhid` kVc eg^kViZ eVgi^_Zc oVa bZZhiVa c^Zi aVc\ \ZcdZ\ o^_c kddg YZ WgZYZ haddi kVc ]Zi aVc\ZiZgb^_cXdbb^ibZci W^_ W^ccZchiZYZa^_`Z \ZW^ZYhdcil^``Za^c\# :Zc c^Zjl ZkZcl^X]i ^c YZ kZg]djY^c\ ejWa^Z`" eg^kVVi ^h cdY^\#É

&-

kVc egdWaZZbl^_`Zc Yddg XdgedgVi^Zh# BZi GdnVa =Vh`dc^c\ ]ZWWZc lZ kZglVX]i^c\Zc gdcYdb YZ c^ZjlZ <gdcYZmead^iVi^ZlZi ^c `VVgi \ZWgVX]i# KVV` lZg`Zc lZ Yddg b^YYZa kVc `Zcc^hXd"XgZVi^Z hVbZc bZi kZghX]^aaZcYZ eVgi^_Zc ^c ]Zi kZaY# DcoZ egd_ZXiZc ^c CddgY"=daaVcY CddgY Zc G^_hl^_` o^_c YVVg kddgWZZaYZc kVc# HiZZYh \VVi ]Zi db ]Zi de WVh^h kVc lZiZchX]VeeZa^_`Z gZÓZXi^Z YdZc kVc egV`i^hX]Z ]VcYgZ^`^c\Zc iZc VVco^Zc kVc egdXZh Zc ^c]djY ^c YZ YV\Za^_`hZ egV`i^_`#

6aaZh W^_ Za`VVg W^ZYi Y^i WdZ`_Z ZZc XVe^iV hZaZXiV j^i YZ dd\hi kVc Yg^Z _VVg EgV`i^_`aZZghidZa <ZW^ZYhdcil^``Za^c\# J^i YZ VVc\Z]VVaYZ kddgWZZaYZc Wa^_`i YVi lZ ^c dcoZ l^_oZ kVc eVgi^X^eVi^Z VaaZhWZ]VakZ ZZc`Zcc^\ o^_c# LZ V\ZcYZgZc bVVihX]VeeZa^_`Z `lZhi^Zh! ^c^i^ gZc egd_ZXiZc! \ZkZc hijg^c\ VVc YZ j^ikdZg^c\ d[ eVgi^X^eZgZc ^c ZZc XdegdYjXi^Z bZi VcYZgZ eVgi^_Zc# 6ah egV`i^_`aZZghidZa ]djYZc lZ ]Zi da^Zhej^i_Z YVVg lVVg ]Zi cdY^\ ^h db egdXZhhZc iZgj\ iZ WgZc\Zc cVVg YZ ÈZX]iZÉ XdbeaZm^iZ^i#

J[hk] dWWh Z[ É[Y^j[Ê Yecfb[n_j[_j <ZW^ZYhdcil^``Za^c\hegdXZhhZc o^_c XdbeaZm! bVVg ldgYZc kVV` dd` dccdY^\ XdbeaZm \ZbVV`i# 8dbeaZmZ hnhiZbZc WVaVcXZgZc de YZ gVcY kVc X]Vdh Zc dgYZ+# HijgZc ^c Y^i ineZ hnhiZbZc WZiZ`Zci ]Zi VXXZeiZgZc kVc Zc ]Zi db\VVc bZi dcoZ`Zg]ZYZc# 9Z V[\ZadeZc Yg^Z _VVg ]ZWWZc lZ VXi^Z[ W^_\ZYgV\Zc VVc ]Zi kZg`g^_\Zc kVc ^co^X]i ^c ]dZ YZoZ hijg^c\ Yddg dkZg]Z^Y Zc bVg`ieVgi^_Zc Zgj^i `Vc o^Zc# Od ]ZWWZc lZ Yddg dcYZgodZ` Zc egV`i^_`idZeVhh^c\ ^ckjaa^c\ \Z\ZkZc VVc dcoZ YdZahiZaa^c\ db iZ `dbZc idi \dZY deYgVX]i\ZkZghX]Ve# 9ZoZ YdZahiZaa^c\ Wa^_[i XZcigVVa hiVVc ^c YZ ilZZYZ iZgb^_c# Dd` ojaaZc lZ VVcYVX]i WZhiZYZc VVc \gdZ^! `g^be! `a^bVVi Zc ^c[gVhigjXijjg! odlZa W^ccZchiZYZa^_` Vah gZ\^dcVVa# >c ]Zi ]dd[Yhij` 6\ZcYV kddg YZ idZ`dbhi a^X]iZc lZ YZoZ VXXZciZc cVYZg idZ#

9Z `ZjoZ kVc ZZc hVbZclZg`^c\hbdYZa WZigZ[i bVVilZg` Zc ^h hiZg` \ZWdcYZc VVc YZ ad`VaZ ^c]djYZa^_`Z Zc eda^i^Z`Z XdciZmi# EaVckdgb^c\ ^h ]Zi WVaVcXZgZc ijhhZc ]Zi kVhiaZ\\Zc kVc `VYZgh Zc `lVa^iZ^i! Zc YZ ÓZm^W^a^iZ^i Zc gj^biZ db ^c iZ heZaZc de dckZglVX]iZ dcil^``Za^c\Zc# GZ\Za\Zk^c\ bdZi oV`Zc c^Zi dccdY^\ ^c\Zl^``ZaYZg bV`Zc# 9Z ÒcVcX^Zg^c\ kVc egd_ZXiZc hiVVi h^cYh YZ `gZY^ZiXg^h^h WZ]ddga^_` dcYZg Ygj`# 7^_ Va YZoZ dcYZglZgeZc heZZai dd` ]Zi bZchZa^_`Z iZ`dgi ZZc gda/ kZZa kVc ]Zi hjXXZh kVc ZZc \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ ]Vc\i V[ kVc YZ \dZYZ! egd[Zhh^dcZaZ bZchZc de YZ XgjX^VaZ eaZ``Zc! Zc kVc YZ Xdci^cj iZ^i kVc ]jc WZigd``Zc]Z^Y# =Zi deaZ^YZc Zc W^_hX]daZc kVc egd[Zhh^dcVah Yddg deaZ^Y^c\ Zc egV`i^_` o^Zc lZ YVc dd` Vah ZZc lZoZca^_` dcYZgYZZa kVc dcoZ deYgVX]i#

&.

deYgVX]i\ZkZghX]Ve

:[ c[di[b_`a[ \WYjeh =Zi VXiZgZc kVc ^cY^k^YjZaZ bZchZc de haZjiZaedh^i^Zh Wa^_[i W^_ \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ ZZc b^hhX]^Zc lZa YZ XgjX^VaZ [VXidg# =Zi ZZjl^\Z b^hkZghiVcY ^h! YVi ]Zi W^_ hjXXZhkdaaZ egd_ZXiZc db bZZiWVgZ WZiV `Zcc^h \VVi! ^c eaVVih kVc db ÈVa[VgZkdaji^ZhÉ ^c dch YZc`Zc Zc ]VcYZaZc# KVc aVc\h Za`VVg ]ZZc lZg`Zc Zc hZXidgVVa YZc`Zc bdZi \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ ]Zi c^Zi ]ZWWZc! db ]Zi bVVg Zj[Zb^hi^hX] iZ hiZaaZc# 8gjX^VVa ^h/ Wj^iZc _Z Z^\Zc YZc``VYZgh `jccZc hiVeeZc! kddgW^_ _Z Z^\Zc WZaVc\ `jccZc `^_`Zc# 9Vi Y^i idi kgjX]iWVgZ gZhjaiViZc aZ^Yi ldgYi dkZgij^\ZcY \Z aajhigZZgY ^c YZ gZXZciZ ejWa^XVi^Z bZi YZ kZZaoZ\\ZcYZ i^iZa =Zi `Vc lZa # 6Vc YZ ]VcY kVc CZYZgaVcYhZ kddgWZZaYZc ^h WZhX]gZkZc ]dZ YZ BjijVa <V^ch 6eegdVX] B<6 W^_YgVV\i VVc l^c" l^ch^ijVi^Zh# 9Z `Zgc kVc B<6 ^h YVi WZaVc\]ZWWZcYZc W^_ WZeVVaYZ WZhaj^iZc! ^c YZ dcYZg]VcYZa^c\Zc ]^ZgdkZg! ldgYZc WZigd``Zc Zc YVi VVc ]jc WZaVc\Zc ldgYi iZ\ZbdZi \Z`dbZc W^_ ]Zi kdgb\ZkZc kVc deadhh^c\Zc,# =Zi a^_`i od h^beZa Zc kVcoZa[hegZ`ZcY! bVVg `Zci j YZ @VcVg^ZWdZ`_Zh j^i kZgkad\Zc _VgZc4 BZi i^iZah Vah Odd aZZgi j hcZaaZg gZ`ZcZc! Odd haVV\i j de `Vciddg Zc =jlZa^_`hbdZ^a^_`]ZYZc kddg`dbZc Zc dkZgl^ccZc l^hiZc YZoZ `dgYViZ ^chigjXi^ZWdZ`_Zh ^c `aVgZ iVVa iZ dcYZgl^_oZc ^c YZ dcb^hWVgZ kVVgY^\]ZYZc kddg ]Zi bdYZgcZ aZkZc# 9Z c^ZjlZ \ZcZgVi^Z kVc '%

\ZW^ZYhdcil^``Za^c\ `Vc kddg lVi WZigZ[i ]Zi aZbbV Od aZZgi j hVbZclZg`Zc lZa lVi h^beZaZ YdX] ZhhZci^ aZ VVcl^_o^c\Zc de @VcVg^ZWdZ`_Zh"c^kZVj \ZWgj^`Zc DkZgWdY^\Z gZ\Za\Zk^c\ Zc ]dWWZah ^c Xdbbjc^XVi^Z Zc hVbZclZg`^c\ bV`Zc kVc ]Zi idX] Va XdbeaZmZ heZa YVi \ZW^ZYh" dcil^``Za^c\ eZg YZÒc^i^Z ^h! hdbh ZZc lVgZ ddgad\ d[ ZZc kdahigZ`iZ ^beVhhZ# BZi YZ idZcZbZcYZ Ygj` de YZ gj^biZ a^_`i dd` YZ [Za]Z^Y lVVgbZZ XaV^bh! WZaVc\Zc Zc k^h^Zh ldgYZc kZg`dcY^\Y Zc \ZegV`i^hZZgY! iZ kZg]VgYZc# 9Z `jchi WZhiVVi ÈZb ^c YVi \ZkVa j^i ]Zi dbWj^\Zc kVc ZZc adde\gVkZcddgad\ ^c ZZc _jYdVX]i^\Z kZX]i`jchi! lVVgW^_ hdZeZa]Z^Y Zc `gVX]i ldgYZc ^c\ZoZi db ZZc \ZoVbZca^_` YdZa iZ WZgZ^`Zc# C^Zi l^ccZc d[ kZga^ZoZc hiVVi YVVgW^_ XZcigVVa! bVVg WdkZcVa ]Zi kdZgZc kVc ZZc \dZY Zc \ZgZX]ikVVgY^\Y egdXZh Vah YZ lZ\ cVVg ZZc \ZoVbZca^_` gZhjaiVVi lVVgde VaaZ WZigd``ZcZc igdih `jccZc o^_c# DbYVi YZ Z^cY\ZWgj^`Zgh W^ccZc ]Zi \ZW^ZY ]jc lZchZc ]ZWWZc `jccZc gZVa^hZgZc# :Zc gZhjaiVVi lVVg l^_ VaaZbVVa igdih de `jccZc o^_c! dbYVi ]Zi dch aVcY lZZg lVi bdd^Zg! WZiZg! egZii^\Zg Zc kZ^a^\Zg ]ZZ[i \ZbVV`i# 9^Z `jchi kVc ]Zi dbWj^\Zc Zc kZgW^cYZc cdZbZc lZ \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ Zc ]Zi WZ]ZZghZc kVc Y^Z `jchi l^aaZc lZ! hVbZc bZi j Zc jl egV`i^_`! dd` YZ `dbZcYZ _VgZc lZZg ZZc eVVg hiVeeZc kZgYZg WgZc\Zc#

'&

IWc[dm[ha_d] jkii[d fkXb_[a [d fh_lWWj

''

FWkb H ff <ZYZejiZZgYZ Gj^biZa^_`Z Dcil^``Za^c\ CddgY"7gVWVci

deYgVX]i\ZkZghX]Ve iWc[dm[ha_d] eaVckdgb^c\ gZ\Za\Zk^c\ V\ZcYV

ÉKddg YZ egdk^cX^Z hiVVi \ZW^ZYh" dcil^``Za^c\ hnbWdda kddg ]VVg c^ZjlZ gda ^c ]Zi gj^biZa^_`Z YdbZ^c# :cZgo^_Yh adhaViZc lVVg bd\Za^_`! VcYZgo^_Yh YddgeV``Zc# L^_ cZbZc hiZZYh bZZg kZgVcilddgYZa^_`]Z^Y kddg YZ j^ikdZg^c\ kVc WZaZ^Y# KVc k^h^Zkdgb^c\! k^V ^ceVhh^c\heaVc idi j^ikdZg^c\#É

'(

hVbZclZg`^c\

7

^_ \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ \VVi ]Zi db ]Zi kZgW^cYZc! db ]Zi hVbZcWgZc\Zc kVc [jcXi^Zh!

Y^hX^ea^cZh! eVgi^_Zc! WZaVc\Zc Zc \ZaYhigdbZc# =Zi ^h YVVgW^_ YZ `jchi db j^i iZ\Zc\ZhiZaYZ WZaVc\Zc idX] ZZc \ZoVbZca^_` \ZYgV\Zc eaVc bZi `lVa^iZ^i bd\Za^_` iZ bV`Zc# :Zc igZ[oZ`Zg \Z`doZc hVbZclZg`^c\hbdYZa ]Zaei ]Zi egdXZh Z[ÒX^ ci iZ aViZc kZgadeZc# >cb^YYZah odg\i YZ `gZY^ZiXg^h^h dec^Zjl kddg ZZc kZghX]j^k^c\ ^c YZ gdakZgYZa^c\ ijhhZc dkZg]Z^Y Zc bVg`i# CV _VgZc bZi kZZa gj^biZ kddg YZ bVg`i! a^_`i Zg cj hegV`Z kVc ZZc iZcYZch cVVg ZZc \gdiZgZ Zc bZZg VXi^ZkZ gda kddg YZ dkZg]Z^Y Zc ZZc bVg`i Y^Z iZgj\]djYZcY ^h bZi ]Zi YdZc kVc g^h^XdYgV\ZcYZ ^ckZhiZg^c\Zc# 9Z dcoZ`Zg]Z^Y Y^Z YZoZ h^ijVi^Z kddg VaaZ eVgi^_Zc bZi o^X] bZZWgZc\i! gdZei YZ kgVV\ de lVi YZ gZXZhh^Z \VVi WZiZ`ZcZc kddg \ZW^ZYhdcil^``Za^c\#

9Z '%Z ZZjl `Vc bZc `ZchX]ZihZc Vah ÈYZ ZZjl kVc YZ dkZg]Z^YÉ bZi kda`h]j^hkZhi^c\ Vah WZaVc\g^_` dcil^``Za^c\h^chigjbZci# CVYZgZ WZhX]djl^c\ kVc ]Zi eaVckdgb^c\h" egdXZh h^cYh YZ _VgZc cZ\Zci^\ aVVi dch ')

ZZc cZilZg` kVc VXidgZc o^Zc! Y^Z ^c kZghX]^aaZcYZ VgZcVÉh gdcY heZX^ÒZ`Z `lZhi^Zh hVbZclZg`Zc# CVVhi YZ dkZg]Z^Y WZigZ[i ]Zi eg^kViZ eVgi^_Zc! bVVihX]VeeZa^_`Z dg\Vc^hVi^Zh Zc XdaaZXi^ZkZc kVc Wjg\Zgh# Dd` de VcYZgZ iZggZ^cZc o^Zc lZ ZZc iZcYZch g^X]i^c\ ZZc YZbdXgVi^hX]Z Yg^Z]dZ` lVVg^c cVVhi YZ dkZg]Z^Y! YZ bVg`i Zc YZ Wjg\ZgbVVihX]Vee^_ X^k^a hdX^Zin VXiZgZc-# 9ZoZ kZgWgZY^c\ kVc ]Zi heZZakZaY ]ZZ[i Zg kddg \Zodg\Y YVi hiZZYh bZZg VXidgZc eVgi^X^eZgZc ^c YZ eaVckdgb^c\# <ZW^ZYhdcil^``Za^c\ `Vc lZaa^X]i aZgZc kVc ^c[gVhigjXijjgegd_ZXiZc# Od `dbi j^i ]Zi gVeedgi kVc YZ 8dbb^hh^Z :akZgY^c\. cVVg kdgZc YVi ZZc WgZYZ kddgkZg`Zcc^c\h[VhZ bZi gj^biZ kddg eVgi^X^eVi^Z ZZc WZaVc\g^_`Z [VXidg ^h db iZ `dbZc idi kZghcZaa^c\ kVc ^c[gVhigjXijgZaZ egd_ZXiZc# 9Z _VgZc cZ\Zci^\ bVg`ZgZc ZZc WgZj`kaV` ^c YZ ZZjl kVc YZ dkZg]Z^Y# DkZgaViZc Zc dkZgYgV\Zc VVc ÈYZ bVg`iÉ! kZgoZa[hiVcY^\Zc Zc YZXZcigVa^hZgZc o^_c YZ aZ^YZcYZ WZ\g^eeZc! dd` de ]Zi iZggZ^c kVc gj^biZa^_`Z dgYZc^c\ Zc kda`h]j^hkZhi^c\!

ZZc WZaZ^YhiZggZ^c YVi kddgiVVc ÉldcZcÉ ]ZZi# Egd_ZXidcil^``ZaVVgh Zc kZghX]Z^YZcZ XdgedgVi^Zh ]ZWWZc odlZa ^c YZ eaVckdgb^c\ Vah ^c YZ j^ikdZg^c\ ZZc egdb^cZciZ eaVVih ^c\ZcdbZc# =Zi b^c^hiZg^Z kVc KGDB Zc kZghX]Z^YZcZ \ZbZZciZc cdY^\YZc bVg`ieVgi^_Zc j^i kddg YZ dcil^``Za^c\ kVc

K^cZm"adXVi^Zh Zc db YVVgidZ \gdcYedh^i^Zh ^c iZ cZbZc# Eg^kViZ eVgi^_Zc YgdZ\Zc hiZZYh kV`Zg \Z]ZZa d[ \ZYZZaiZa^_` kZgVcilddgYZa^_`]Z^Y kddg YZ \gdcYZmead^iVi^Z Zc lVgZc bZYZ" deYgVX]i\ZkZg kddg ]Zi dehiZaaZc kVc hiZYZcWdjl`jcY^\Z eaVccZc# HcZa `gZ\Zc dcil^``ZaVVgh Zc WdjlZgh YZ hbVV` iZ eV``Zc Zc cVbZc de gj^bZ hX]VVa j^i Z^\Zc WZlZ\^c\ \gdcYedh^i^Zh ^c db ]jc egdYjXi^Z ^c YZ idZ`dbhi kZ^a^\ iZ hiZaaZc# Dd` oV\Zc lZ ^c YZoZ _VgZc ZZc idZcZbZcYZ WZigd``Zc]Z^Y W^_ YZ eaVckdgb^c\ kVc bVVihX]VeeZa^_`Z dg\Vc^hVi^Zh! odVah KZgZc^\^c\ CVijjgbdcjbZciZc Zc YZ egdk^cX^VaZ b^a^Zj[ZYZgVi^Zh# >c ]Zi XdciZmi kVc YZ VXijVa^iZ^i ^h ^c Y^i ]dd[Yhij` WZljhi \Z`doZc kddg ZZc [dXjh de YZ hVbZclZg`^c\ ijhhZc dkZg]Z^Y Zc bVg`ieVgi^_Zc# CZYZgaVcY `Zci ZZc gj^b eVaZi VVc hVbZc" lZg`^c\hkdgbZc ^c \ZW^ZYhdcil^``Za^c\!

Y^Z dcYZga^c\ hiZg` kZghX]^aaZc Zc ^coZiWVVg o^_c V[]Vc`Za^_` kVc YZ ad`VaZ h^ijVi^Z! hXdeZ! WZigd``Zc eVgi^_Zc Zc hiVcY kVc YZ Xdc_jcXijjg# 9Z V[\ZadeZc YZXZcc^V o^_c YZoZ bdYZaaZc \Z\gdZ^Y Zc \Z kdajZZgY W^ccZc YZ hiZg` kZgVcYZgZcYZ bVVihX]VeeZa^_`Z XdciZmi! bZi bZZg gj^biZ kddg \ZoVbZca^_`Z eaVckdgb^c\! lVVgW^_ YZ dkZg]Z^Y YZ j^ikdZg^c\ hiZZYh bZZg dkZg a^Zi VVc YZ bVg`i# >cb^YYZah odg\i YZ `gZY^ZiXg^h^h dec^Zjl kddg ZZc kZghX]j^k^c\ ^c YZ gdakZgYZa^c\ ijhhZc dkZg]Z^Y Zc bVg`i# CV _VgZc bZi kZZa gj^biZ kddg YZ bVg`i! a^_`i

Zg cj _j^hi hegV`Z kVc ZZc iZcYZch cVVg ZZc lZZg \gdiZgZ Zc VXi^ZkZ gda kddg YZ dkZg]Z^Y Zc ZZc bVg`i Y^Z iZgj\]djYZcY ^h bZi ]Zi YdZc kVc g^h^XdYgV\ZcYZ ^ckZhiZg^c\Zc# 9Z dcoZ`Zg]Z^Y Y^Z YZoZ h^ijVi^Z kddg VaaZ eVgi^_Zc bZi o^X] bZZWgZc\i! gdZei YZ kgVV\ de lVi YZ gZXZhh^Z \VVi WZiZ`ZcZc kddg \ZW^ZYhdcil^``Za^c\&%# >c Y^i ]dd[Yhij` ZkVajZgZc l^_ ZZghi ilZZ hVbZclZg`^c\hbdYZaaZc Y^Z YZ aVVihiZ _VgZc kZZa VVcYVX]i `gZ\Zc# 9VVgcV ^cigdYjXZgZc l^_ YZ XdcidjgZc kVc ZZc Yg^ZiVa c^ZjlZ bdYZaaZc Y^Z dcYZg ^ckadZY kVc YZ Xg^h^h ^c YZ egV`i^_` dciaj^`Zc# @e_dj#l[djkh[ el[h ^ee]j[fkdj ^[[d =Zi _d^ci"kZcijgZbdYZa! lVVgW^_ \ZbZZciZc Zc bVg`ieVgi^_Zc WZ^YZ g^h^XdYgV\ZcY ^c YZ \gdcYZmead^iVi^Z eVgi^X^eZgZc Zc hdbh oZa[h ^c YZ gZVa^hVi^Z kVc YZ dehiVaaZc! ]ZZ[i o^X] ^c YZ egV`i^_` W^_ XdbeaZmZ! \gdiZgZ de\VkZc bZi ZZc aVc\Z Yddgaddei^_Y WZlZoZc# >c YZ V[\ZadeZc '% _VVg ^h ZZc hX]Vi VVc ZgkVg^c\ de\ZWdjlY ^c _d^ci"kZcijgZh! odlZa W^ccZc YZ hiVY Vah YVVgWj^iZc# 9Vi ^h c kVc YZ XdcXajh^Zh ^c YZ ejWa^XVi^Z 6aaZZc \V _Z hcZaaZg! hVbZc `db _Z kZgYZg kVc dkZg]Z^Y! dcil^``ZaVVgh! ÒcVcX^Zgh Zc YZ && egV`i^_`aZZghidZa! dcYZg gZYVXi^Z kVc 9Zad^iiZ# 9Z bZZglVVgYZ kVc _d^ci"kZcijgZ o^i ]Zb VaaZgZZghi ^c YZ XdbeaZbZciV^gZ `Zcc^h Zc ZgkVg^c\ kVc ejWa^Z` Zc eg^kVVi# 9Z bVg`i ]ZZ[i YVVgW^_ c^Zi VaaZZc ZZc ^c]djYZa^_`Z egd\gVbbV Zc dcilZge W^_YgV\Z! bVVg dd`

'*

hVbZclZg`^c\

ZZc Yj^YZa^_`Z idZ\ZkdZ\YZ lVVgYZ de ]Zi \ZW^ZY kVc ÒcVcX^ c! egdXZhbVcV\ZbZci Zc egd[Zhh^dcZaZ bVg`Zi^c\" Zc Xdbbjc^XVi^Z" &' iZX]c^Z`Zc& o^Z `VYZg/ IdZ\ZkdZ\YZ lVVgYZ bVg`ieVgi^_Zc W^_ ]ZghigjXijgZg^c\! e#(& # 9Z \ZoVbZca^_`Z eaVcdcil^``Za^c\! lVVgW^_ YZoZ eg^kViZ Zc ejWa^Z`Z `Zcc^h Zc `jcYZ o^_c \ZWjcYZaY! kZg\gddi YZ eaVc`lVa^iZ^i VVco^Zca^_`# :Zc _d^ci"kZcijgZ W^ZYi gj^biZ db \ZYjgZcYZ ZZc gZZ`h kVc _VgZc iZ gZV\ZgZc de kZgVcYZgZcYZ dbhiVcY^\]ZYZc ^c YZ bVg`i Zc bVVihX]Vee^_# =Zi ]Zaei YVc Vah eVgi^_Zc ÒcVcX^ZZa"ZXdcdb^hX] ^c ]ZioZa[YZ hX]j^i_Z o^iiZc# 9VVgcVVhi aZ^Yi YZoZ hVbZclZg`^c\ ]ZZa XdcXgZZi idi ZZc VYZfjViZ \gdcYkZglZgk^c\ Zc db\VVc bZi [gZZg^YZgh# ?d^ci"kZcijgZhVbZclZg`^c\Zc o^_c kZZaVa dg\Vc^hVidg^hX] ^c\Zl^``ZaY Zc Yjjg# 9ZoZ XdbeaZm^iZ^i kZgZ^hi kZgYZg\VVcYZ XdcY^i^Zh YVc cj kVV` \Vc\WVVg ^h! kddg odlZa ejWa^Z`Z Vah eg^kViZ eVgi^_Zc! db ^ccdkVi^Zh! XgZVi^ZkZ XdcXZeiZc Zc deadhh^c\Zc ^c iZ WgZc\Zc# 9VVgdb o^_c c^ZjlZ XdcigVXikdgbZc cdY^\ Y^Z ÓZm^W^a^iZ^i idZaViZc i^_YZch YZ dcil^``Za^c\ Zc j^ikdZg^c\! od hiZai YZ ejWa^XVi^Z 6aaZZc \V _Z hcZaaZg! hVbZc `db _Z kZgYZg# CVVg kZglVX]i^c\ WZhiVVc YZ `dbZcYZ _VgZc YZ de\VkZc kddgVa j^i `aZ^cZgZ egd_ZXiZc ^c kZg\Za^_`^c\ bZi YZ K^cZm"de\VkZc# 9^i ^h ]Zi \Zkda\ kVc dkZg]Z^YhWZaZ^Y YVi ldgYi kZghiZg`i Yddg YZ ZXdcdb^hX]Z Xg^h^h# 9Z [jaa YgZhhZY _d^ci"kZcijgZ kZg\i YVVgcVVhi YZ ^cWgZc\ kVc ZZc [dgh Z^\Zc kZgbd\Zc kVc '+ '+

YZ YZZacZbZcYZ eg^kViZ eVgi^_Zc# <Zo^Zc YZ VVgY kVc YZ de\VkZc oVa ]Zi dckZghcZYZc _d^ci"kZcijgZbdYZa b^cYZg kVV` cdY^\ o^_c# :c \Zo^Zc YZ WZeZg`iZ edahhid` kVc bVg`ieVgi^_Zc oVa ]Zi b^cYZg ]VVaWVVg o^_c# ?dXkh][h_d]Ykhiki leeh ^[j YedY[ii_[ceZ[b =Zi XdcXZhh^ZbdYZa aZZ` Zc^\Z i^_Y ]Zi bdYZa kVc YZ idZ`dbhi iZ o^_c Zc ZZc \dZY VaiZgcVi^Z[ kddg VcYZgZ bdYZaaZc# BVVg YZ egV`i^_` l^Zge hiZZYh kV`Zg YZ kgVV\ de d[ ]Zi ^chigjbZci dd` ZX]i ZZc j^i`dbhi kddg \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ ^h# :Zc \ZW^ZYhXdcXZhh^Z ^h ZZc VVcigZ``Za^_`Z hVbZclZg`^c\hkdgb Vah YZ dkZg]Z^Y lZ^c^\ g^h^Xd l^a adeZc d[ dckdaYdZcYZ YZ _j^hiZ `Zcc^h d[ XVeVX^iZ^i ^c ]j^h ]ZZ[i# =Zi Wa^_`i ZZc cjii^\ ^chigjbZci kddg dkZgo^X]iZa^_`Z de\VkZc lVVg^c ldc^c\Wdjl Ydb^cZZgi# 9ZoZ aVVihiZ XdcXajh^Z lZgY Va\ZbZZc \ZYZZaY ^c ZZc gZXZci Yddg YZ egV`i^_`aZZghidZa \Zdg\Vc^hZZgY YZWVi dkZg ]Zi XdcXZhh^ZbdYZa'&( # 9ZhdcYVc`h ZgkVgZc YZ YZh`jcY^\Zc YZ egV`i^_` Vah lZZgWVghi^\Zg# LZa^hlVVg a^\i YZ j^ikdZg^c\ W^_ YZ bVg`i! YZ dkZg]Z^Y Wa^_[i kVV` ^ciZgkZc^ gZc# 9Z bVg`i `g^_\i c^Zi Vai^_Y ]Zi WZcdY^\YZ kZgigdjlZc Zc Vah Zg bVVihX]VeeZa^_`Z d[ eda^i^Z`Z WZaVc\Zc bZZ \ZbdZ^Y o^_c! Wa^_[i ]Zi kddg YZ eda^i^Z` aVhi^\ db V[hiVcY iZ ]djYZc# BZi cVbZ Vah \ZbZZciZgVVYhkZg`^Zo^c\Zc de `dbhi o^_c# 6a bZi Va ]ZWWZc YZoZ l^hhZaZcYZ ZgkVg^c\Zc

>[b[[d 7Whji 9^gZXiZjg <ZW^ZYh" dcil^``Za^c\ 6bkZhi

È:Zc hjXXZhkdaaZ \ZW^ZYhdcil^``ZaVVg bdZi c^Zi ]Zi higVaZcYZ b^YYZaejci kVc ]Zi egd_ZXi l^aaZc o^_c! bVVg _j^hi dkZg ZZc \gddi ^caZk^c\hkZgbd\Zc WZhX]^``Zc# IZ\Za^_` bd\Zc YZ WZaVc\Zc kVc ]Zi Z^\Zc WZYg^_[ c^Zi j^i ]Zi dd\ ldgYZc kZgadgZc# 9Vi kgVV\i db Y^eadbVi^Z Zc \ZYjaY#É

',

hVbZclZg`^c\

]Zi Zci]djh^VhbZ dkZg ]Zi ]VgY XdgZ XdcXZhh^ZbdYZa YVc^\ \ZiZbeZgY# :Zc VcYZgZ `lZhi^Z ^h ]Zi :jgdeZhZ VVcWZhiZY^c\hgZX]i# 9Z :J"g^X]ia^_cZc hiVVc ]Zi \ZWgj^` kVc ]Zi XdcXZhh^ZbdYZa c^Zi odcYZg bZZg ^c YZ lZ\# >ciZ\gVaZ eaVckdgb^c\ `Vc cd\ hiZZYh eg^bV! lZa kgVV\i ]Zi bV`Zc kVc V[hegV`Zc Zc^\ YZc`lZg` kVclZ\Z ]Zi :jgdeZhZ VVcWZhiZY^c\hgZX]i# 9Z `ZcbZg`Zc kVc ZZc XdcXZhh^Z ]ZaYZg! XdcXgZZi! dkZgo^X]iZa^_`! Z[ÒX^ ci Zc bZi ]VgYZ dkZg\Vc\Zc hiVVc de \ZheVccZc kdZi bZi Y^Z kVc XdbeaZmZ! aVc\Yjg^\Z dcil^``Za^c\Zc! Y^Z \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ `ZcbZg`Zc# 9Z XdcXZhh^Z Wa^_`i YVVgdb kddgVa ZZc ]jaeb^YYZa kddg gZaVi^Z[ ZZckdjY^\Z \ZW^ZYhdcil^``Za^c\Zc bZi ZZc aVV\ eda^i^Z` g^h^XdegdÒZa# :Zc bd\Za^_` ^ciZgZhhVciZ VVceV` ^h ]Zi \ZaZ^YZa^_` degZ``Zc kVc ]Zi idZeVhh^c\hWZgZ^` kVc ]Zi XdcXZhh^ZbdYZa# EVhhZcY W^_ YZ CZYZgaVcYhZ Xjaijjg o^Zc lZ YVc dd` XdcXZhh^Zh dcihiVVc lVVgkVc YZ ]VgYhiZ `Vci_Zh o^_c V[\Zk^_aY idi ZZc bZZg ]nWg^YZ kdgb# =Zi XdcXZhh^ZbdYZa \VVi de ^cWjg\Zg^c\Xjghjh# Od `Vc ]Zi o^_c YVi YZ \ZbZZciZ idX] bZZYZZai ^c YZ l^chi Vah i^_YZch YZ g^i ÒcVcX^ aZ gZhjaiViZc Wa^_`Zc bZZ iZ kVaaZc Zc `g^_\i YZ \ZbZZciZ Vahcd\ j^ilZg`^c\heaVccZc kddg ZZc Èa^X]iZ idZihÉ kddg\ZaZ\Y# KZgYZg dcYZgodZ` ]^ZgcVVg hiVVi de YZ V\ZcYV kVc YZ egV`i^_`aZZghidZa#

'-

D_[km0 8ekmYbW_c d_[km[ ij_`b OdVah \ZoZ\Y a^_YZc bVg`ieVgi^_Zc olVVg dcYZg ]Zi lZ\kVaaZc kVc YZ kgVV\ cVVg ldc^c\Zc! `VcidgZc Zc XdbbZgX^ZZa kVhi\dZY# 7dkZcY^Zc ]ZWWZc kZaZ bdZ^iZ bZi YZ ]Zg ÒcVcX^Zg^c\ kVc ]jc WZo^ii^c\Zc# Db ]jc WVaVch iZ kZga^X]iZc! heVccZc YZ bZZhiZ o^X] ^c db ZZgYZg kZgldgkZc \gdcYedh^i^Zh dkZg iZ aViZc cZbZc Yddg YZ \ZbZZciZ! YZ od\ZcVVbYZ ÈGdiiZgYVbhZ bZi]dYZÉ# 7^_ Y^i WdjlXaV^bbdYZa c^ZjlZ hi^_a aZkZgi YZ dkZg]Z^Y \gdcYZc _jhi ^c i^bZ iZgj\ VVc bVg`ieVgi^_Zc# =Zi kZghX]^a bZi YZ igVY^i^dcZaZ WdjlXaV^b o^i ]Zb Zg ^c YVi YZ bVg`ieVgi^_ cj W^_ YZ egd\gVbbZg^c\! eaVckdgb^c\ Zc YZ Wjh^cZhhXVhZ kVc ]Zi idiVaZ \ZW^ZY d[ YZ \Z]ZaZ adXVi^Z WZigd``Zc Wa^_[i# 9Vi `dbi dd` idi j^iYgj``^c\ ^c YZ g^h^XdidZYZa^c\ ^c YZ \gdcYZmead^iVi^Z0 Y^Z WZgjhi Yjh c^Zi adjiZg W^_ YZ dkZg]Z^Y! ]dZlZa Y^Z cd\ Z^\ZcVVg ^h# 9Vi \VVi Yjh VcYZgh YVc ^c ]Zi `aVhh^Z`Z bdYZa! lVVg^c YZ \ZbZZciZ YZ eaVccZc bVV`i Zc idi ]Zi bdbZci kVc j^i\^[iZ kVc YZ ^cY^k^YjZaZ `VkZah kdaaZY^\ ]Zi g^h^Xd kVc YZ \gdcYZmead^iVi^Z YgVV\i# D_[km0 @e_dj#l[djkh[ b_]^j 7^_ YZ _d^ci"kZcijgZ a^\]i ^h hegV`Z kVc ZZc \ZbZZchX]VeeZa^_`Z ejWa^Z`"eg^kViZ gZX]iheZghddc W^_kddgWZZaY ZZc Wk # BVVg YZoZ lZg`i bZi ZZc `aZ^c Z^\Zc kZgbd\Zc# 9Z iVV` kVc YZ _d^ci"kZcijgZ ^h egd\gVbbZg^c\! eaVckdgb^c\ Zc Wjh^cZhhXVhZ de bVhiZgeaVcc^kZVj kddg ZZc \gdiZg! XdbeaZm

\ZW^ZY! bZi ZZc aVc\Z Yddgaddei^_Y# 9Z \ZbZZciZ cZZbi YZ \gdcYkZglZgk^c\ kddg ]VVg gZ`Zc^c\# 9Z hVbZclZg`^c\ bZi YZ bVg`ieVgi^_ Zc ^h c^Zi kg^_Wa^_kZcY0 YZ bVg`ieVgi^_ igZZYi de Vah XdegdYjXZci kVc ]Zi bVhiZgeaVc! YZ Wjh^cZhhXVhZ Zc ]Zi egdXZh Zc WZiVVai ZZc ZkZcgZY^\ YZZa kVc YZ eaVc" Zc egdXZh`dhiZc# 9VVg hiVVi iZ\ZcdkZg YVi YZ bVg`ieVgi^_ ]Zi gZX]i `g^_\i ZZc YZZa kVc ]Zi idiVaZ \ZW^ZY iZ\Zc bVg`iXdc[dgbZ XdcY^i^Zh iZ gZVa^hZgZc# 6cYZgZ! W^ccZc ]Zi bVhiZgeaVc \ZXdcY^i^dcZZgYZ eaVcYZaZc! `jccZc W^_kddgWZZaY ldgYZc \ZiZcYZgY lVVgW^_ VcYZgZ bVg`ieVgi^_Zc ^c WZZaY `dbZc# 9Z \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ egdÒiZZgi kVc YZ `Zcc^h Zc `jcYZ kVc YZ \ZhZaZXiZZgYZ bVg`ieVgi^_Zc# 9Z bVg`ieVgi^_ addei b^cYZg g^h^Xd Zc ]ZZ[i b^cYZg kZgbd\ZchWZhaV\0 YVVgdb `g^_\i o^_ ZZc `aZ^cZg VVcYZZa ^c YZ YVVYlZg`Za^_`Z dcil^``Za^c\ Zc ^c ]Zi kZgY^ZcediZci^ZZa# D_[km0 7bb_Wdj_[ceZ[b =Zi Vaa^Vci^ZbdYZa ^h kVc 6c\ZahV`h^hX]Z ddghegdc\# >c CZYZgaVcY ^h Zc^\Z ZgkVg^c\ de\ZYVVc W^_ XdbeaZmZ ^c[gVhigjXijjgegd_ZXiZc! bZi YZ LVVgYhZ 6aa^Vci^Z Vah WZ`ZcY kddgWZZaY# DkZg]Z^Y Zc bVg`i lZg`Zc ^c WZ\^chZa kda\Zch YZ `aVhh^Z`Z iVV`kZgYZa^c\# Dd` ]^Zg WZcji bZc hncZg\^Zbd\Za^_`]ZYZc ^c egd\gVbbZg^c\! eaVckdgb^c\ Zc Wjh^cZhhXVhZ# 9Z ejWa^Z`Z Zc eg^kViZ YZZacZbZgh WgZc\Zc g^h^XdÉh Zc kZgY^ZcediZci^Zh ^c WZZaY Zc l^_oZc Y^Z idZ#

9VVgkddg ^c VVcbZg`^c\ `dbZcYZ g^h^XdÉh Zc ediZci^ aZ kddgYZaZc ldgYZc ZX]iZg \ZYZZaY# L^Z WZiZg egZhiZZgi YVc V[\Zhegd`Zc `g^_\i ZZc WZadc^c\0 ^c ]Zi db\Z`ZZgYZ \ZkVa kda\i ZZc WdZiZ# 9VVgidZ ldgYi ZZc g^h^Xd [dcYh ^c\ZhiZaY# 9Z ^c]djYZa^_`Z Zc ÒcVcX^ aZ V[]Vc`Za^_`]Z^Y kVc Za`VVg `g^_\i od hZaZXi^ZkZ ^ckjaa^c\# 9VVg^c dcYZghX]Z^Yi ]Zi bdYZa o^X] kVc YZ [jaa YgZhhZY _d^ci"kZcijgZ! lVVg^c eaVckdgb^c\ Zc \gdcYZmead^iVi^Z ZZc ^ciZ\gVaZ \ZoVbZca^_`Z dcYZgcZb^c\ kdgbZc# 9Z _d^ci"kZcijgZ a^\]i aZ\i ZZc XZhjjg ijhhZc ]Zi bVhiZgeaVcc^kZVj Zc YZ \ZXdcY^i^dcZZgYZ YZZa\ZW^ZYZc# 9Vi dcYZghX]Z^Y `Zci ]Zi Vaa^Vci^ZbdYZa c^Zi/ ]Zi ^h YZ WZYdZa^c\ YVi YZ \ZhZaZXiZZgYZ bVg`ieVgi^_Zc ]Zi ]ZaZ \ZW^ZY gZVa^hZgZc# 6ah lZ YZ Yg^Z c^ZjlZ bdYZaaZc dkZgo^Zc ^h YZ \ZoVbZca^_`Z cdZbZg/ Wa^_kZcY egdÒiZgZc kVc YZ `Zcc^h Zc `jcYZ kVc YZ bVg`i! bVVg bZi VVc\ZeVhiZ g^h^XdegdÒZaZc Zc b^cYZg kZgbd\ZchWZhaV\ kddg YZ bVg`ieVgi^_Zc# :c bZZg WZigd``Zc]Z^Y kVc YZ dkZg]Z^Y# 9Z bdYZaaZc a^_`Zc kZgYVX]i kZZa de Za`VVg Zc hiVVc cd\ ^c YZ \gdcYkZg[# C^Zih a^\i cd\ ZX]i kVhi# =Zi aZkZgi dd` dc\Zil^_[ZaY WdZ^ZcYZ VVcWZhiZY^c\h`lZhi^Zh de# 9Z hcZaaZ l^hhZalZg`^c\ ijhhZc egV`i^_` Zc lZiZchX]Ve ^h ZZc WZegdZ[YZ bZi]dYZ ^c ]Zi YdbZ^c kVc YZ \ZW^ZYhdcil^``Za^c\# =Zi lddgY ^h Yjh cj lZZg VVc YZ egV`i^_`#

'.

hVbZclZg`^c\

I[b[Yj_[ cWhajfWhj_`[d Wbi edZ[hZ[[b edjm_aa[b_d]iijhWj[]_[ KddgYVi Zg hegV`Z ^h kVc ZZc ejWa^Z`"eg^kViZ hVbZclZg`^c\ ojaaZc dkZg]ZYZc ZZghi YZ _j^hiZ bVg`ieVgi^_ Zc bdZiZc hZaZXiZgZc# Adh kVc YZ :jgdeZhZ eZg^`ZaZc ]ZWWZc YZ egV`i^_`aZZghidZa Zc YZ C:EGDB ZZc [dgjb \Zdg\Vc^hZZgY bZi \ZbZZciZc! dcil^``ZaVVgh Zc VYk^hZjgh dkZg YZ kgVV\ lVi Zg b^h\VVi ^c YZ ]j^Y^\Z egV`i^_` kVc hZaZXi^Z# 9^i ]ZZ[i \ZgZhjaiZZgY ^c ZZc hZi egV\bVi^hX]Z VVcWZkZa^c\Zc db eVgi^_Zc iZ ]ZaeZc hZaZXi^ZegdXZYjgZh WZiZg iZ aViZc &) kZgadeZc(# 9ZoZ VVcWZkZa^c\Zc ldgYZc dd` de\ZcdbZc ^c YZ \ZVXijVa^hZZgYZ GZ^hl^_oZg BVg`ieVgi^_Zc Zc <ZW^ZYhdcil^``Za^c\)&* !

Y^Z ^co^X]iZa^_` bVV`i ]dZ YZoZ hZaZXi^Z ZZckdjY^\Zg! igVcheVgVciZg Zc YdZaigZ[[ZcYZg \Zdg\Vc^hZZgY `Vc ldgYZc# L^_ deeZgZc YVVg j^iYgj``Za^_` YZ bd\Za^_`]Z^Y db kddg YZ hZaZXi^Z kVc ZZc eVgicZg ^c eaVVih kVc ZZc eaVc iZ `^ZoZc# Kddg aVc\Yjg^\Z! XdbeaZmZ \ZW^ZYhdcil^``Za^c\Zc `dbi YZoZ dei^Z ^c VVcbZg`^c\# =Zi YdZc kVc ZZc \gdcYWdY ^h Yddg\VVch cd\ c^Zi bd\Za^_`# L^_ \ZkZc ^c dkZglZ\^c\ db YZ eVgicZg iZ hZaZXiZgZc de WVh^h kVc ZZc WZeZg`i VVciVa kgV\Zc! W^_kddgWZZaY cVVg eaVck^h^Z! ÒcVcX^ZZa ]VVaWVVg]Z^YheZgheZXi^Z[! XdcXZei ^ciZci^Z" d[ hVbZclZg`^c\h dkZgZZc`dbhi!

WZhaV\ de \ZbZZciZa^_` VeeVgVVi Zc YZ dg\Vc^hVidg^hX]Z kdgb\Zk^c\# :Zc ^cYg^c\ZcY \ZhegZ` bZi YZ `VcY^YViZc dkZg YZ l^_oZ

(%

lVVgde o^_ YZc`Zc \ZoVbZca^_` idi ZZc ]VVaWVVg Zc j^ikdZgWVVg eaVc iZ `dbZc! `Vc dcYZgYZZa o^_c kVc ]Zi igV_ZXi# Dd` ZgkVg^c\Zc j^i ]Zi kZgaZYZc `Vc bZc ^c YZ WZddgYZa^c\ WZigZ``Zc! bZi gZ[ZgZci^Zh Y^Z de heZX^ÒZ`Z ejciZc YZ \ZhX]^`i]Z^Y kVc YZ YZZacZbZg VVcidcZc# 9Vi `Vc W^_kddgWZZaY WZigZ``^c\ ]ZWWZc de YZ WZgZ^Y]Z^Y idi g^h^XdcZb^c\! ]Zi dg\Vc^hZgZcY kZgbd\Zc Zc YZ l^_oZ lVVgde bZc db\VVi bZi WZaVc\]ZWWZcYZc Zc kZgVcYZgZcYZ dbhiVcY^\]ZYZc#

:Zc ilZZYZ dcYZglZge YVi l^_ ^c ]Zi `VYZg kVc ÈhZaZXi^Z kVc bVg`ieVgi^_ZcÉ ^c YZ hX]^_clZgeZg oZiiZc! ^h ]Zi ejWa^Z` egd\gVbbV kVc Z^hZc EEK: # DkZg]ZYZc ]ZWWZc " dc\ZVX]i d[ ]Zi db YZ hZaZXi^Z kVc ZZc eaVc d[ eVgicZg \VVi Ä YZ cZ^\^c\ bZi ZZc dkZgbVVi VVc VbW^i^Zh! Z^hZc Zc lZchZc YZ Éj^ikgVV\É XdbeaZZi Y^X]i iZ bZihZaZc# 9Vi ^h c^Zi od bVVg iZ kZgddgYZaZc! lVci ]Zi ]ddgi W^_ YZ eda^i^Z`Z gVi^dcVa^iZ^i Zc ]Zi lVVgcZbZc kVc ^ciZ\gVaZ ejWa^Z`Z kZgVcilddgYZa^_`]Z^Y# C^ZiiZb^c! l^_ bV`Zc Yj^YZa^_` YVi hX]ZgeZ `ZjoZh! hZaZXi^k^iZ^i Zc eVgi^ aZ dci]djY^c\ ^c YZoZ [VhZ idi ZZc WZiZg Z^cYgZhjaiVVi `Vc aZ^YZc# 9Z kda\ZcYZ ZaZbZciZc ]dgZc i]j^h ^c ]Zi EEK:/ ZZc \adWVVa [jcXi^dcZZa egd\gVbbV bZi WVcYWgZZYiZh ^c VVciVaaZc k^Zg`VciZ bZiZgh eZg [jcXi^Z Zc ZZc bVm^bjb idiVVa VVciVa k^Zg`VciZ bZiZgh! ZkZcijZZa ZZc \adWVaZ kZgYZa^c\ cVVg ldc^c\XViZ\dg^Z c d[ YdZa\gdZeZc! YZ VVchaj^i^c\ de ]Zi dbg^c\ZcY \ZW^ZY! YZ `lVa^iZ^i kVc YZ deZcWVgZ

In samenwerking met de leerstoel Housing Management (MOVe) van de TU Delft is de toegevoegde waarde van (commerciële) projectontwikkelaars in herstructureringsprojecten onderzocht. Het onderzoek Zij maakt het verschil bevestigt dat marktpartijen vooral in complexe situaties kunnen bijdragen aan de realisatie, zowel aan de gj^biZ! ]Zi ÒcVcX^ZZa `VYZg! YZ [VhZg^c\ Zc ]Zi g^h^XdbVcV\ZbZci# 6ah ZZc dkZg]Z^Y b g oV`Zc VVc YZ kddg`Vci l^a gZ\ZaZc! kZg\i YVi ZZc YZj\YZa^_`Z dcYZgWdjl^c\# 9j^YZa^_` dcYZghX]Z^Y ijhhZc ]VgYZ Z^hZc Zc lZchZa^_`]ZYZc \ZZ[i ]ZaYZg]Z^Y# 9VVgcVVhi \ZaYZc egdXZhV[hegV`Zc Y^Z ^c\VVc de YZ ^ciZgVXi^Z bZi WZaVc\]ZWWZcYZc Zc WZldcZgh! YZ iZgj\`deeZa^c\ cVVg YZ \ZbZZciZgVVY Zc YZ kZgYZa^c\ kVc iV`Zc Zc kZgVcilddgYZa^_`]ZYZc ^c YZ kZghX]^aaZcYZ [VhZc kVc ]Zi egdXZh# <ZoVbZca^_`Z j^ilZg`^c\ Y^Zci W^ccZc YZ kVhi\ZaZ\YZ `VYZgh eaVVih iZ k^cYZc#

voorkant bij de conceptontwikkeling als bij de uitvoering. Samenwerking met projectontwikkelaars draagt bij aan risicoreductie.

Daarnaast kunnen marktpartijen, afhankelijk van de opgave en de capaciteiten van de corporatie, een toegevoegde waarde hebben bij de conceptontwikkeling, ‘vermarkting’ en het procesmanagement. Overigens zijn de meningen over een aantal onderdelen verdeeld; de meeste corporaties vonden het geen uitgemaakte zaak dat de markt beter in staat is tot kostenbeheersing en procesmanagement.

Een inhoudelijke bijdrage van marktpartijen blijkt met name zichtbaar in het ontwikkelen van commerciële functies zoals kantoren

Toegevoegde waarde marktpartijen bij herstructurering

en winkelcentra. Een ander voordeel van de samenwerking zagen de partijen in het vergroten van de acquisitiemogelijkheden.

Uit de gesprekken kwam ook naar voren dat de participatie van een commerciële marktpartij soms de vastgeroeste verhouding

Samenwerking tussen publiek en privaat binnen gebiedsontwikkeling veronderstelt een toegevoegde waarde van de markt aan gebiedsontwikkeling. De

tussen gemeente en corporatie kan doorbreken. De context en de match tussen de partijen bepalen uiteindelijk de werkelijke toegevoegde waarde.

praktijkleerstoel wilde deze veronderstelling toetsen voor de herstructureringsopgaven waar corporaties een dominante positie

Bron: Kazemi, F., V. Gruis en F. de Zeeuw, Zij maakt het verschil, een onderzoek naar de toegevoegde waarde van marktpartijen in de herstructurering, TU Delft, 2008.

hebben. (&

7dd[a[ Z[ Lh_[i 8djcign BVcV\Zg >C< GZVa :hiViZ 9ZkZadebZci

È<ZW^ZYhdcil^``Za^c\ ^h Vah ZZc Vkdcijjga^_`Z igZ`idX]i# 9Z bVgh" gdjiZ a^\i c^Zi kVhi Zc YZ `jchi ^h db VaaZ bd\Za^_`]ZYZc Y^Z o^X] kddg" YdZc bVm^bVVa iZ \ZWgj^`Zc Zc WZYgZ^\^c\Zc odkZZa bd\Za^_` V[ iZ lZciZaZc#É

('

IWc[dm[ha_d] [bZ[hi0 ;d][bWdZ =Zi ^c WZZaY WgZc\Zc kVc lZg`l^_oZc ^c ]Zi Wj^iZcaVcY ^h ZZc WZaVc\g^_`Z Wgdc kddg odlZa YZ egV`i^_` Vah i]Zdg^Zkdgb^c\# BZi YZ ^cb^YYZah g^_`Z igVY^i^Z kVc CZYZgaVcY de ]Zi \ZW^ZY kVc eaVcc^c\ ]ZZ[i dch aVcY ZZc kddgWZZaY[jcXi^Z lVVg ]Zi Wj^iZcaVcY bZi WZaVc\hiZaa^c\ cVVg `^_`i# 9Vi dd` l^_ `jccZc aZgZc kVc ]Zi Wj^iZcaVcY Wa^_`i j^i ZZc kZg\Za^_`ZcY dcYZgodZ` kVc DcYZgodZ`h^chi^ijji DI7 cVVg YZ :c\ZahZ egV`i^_` ^c \ZW^ZYhdcil^``Za^c\&&+ # 9Z WZaVc\g^_`hiZ aZhhZc YVVgj^i hiVVc ^c Y^i ]dd[Yhij` hVbZc\ZkVi ^c ]Zi `VYZg >che^gVi^Z j^i :c\ZaVcY# DkZg^\Zch `jccZc lZ YZ h^ijVi^Z ^c :c\ZaVcY c^Zi c de c kZg\Za^_`Zc bZi Y^Z ^c CZYZgaVcY# :g WZhiVVc h^\c^ÒXVciZ kZghX]^aaZc# Od ]ZZ[i YZ eg^kViZ hZXidg ^c :c\ZaVcY kVc djYh]Zg ZZc WZaVc\g^_`Z gda \ZheZZaY ^c gj^biZa^_`Z dcil^``Za^c\Zc Zc lVh Va ZZgYZg YVc W^_ dch hegV`Z kVc ZZc iZgj\igZYZcYZ dkZg]Z^Y# :Zc VcYZg eg^cX^e^ZZa kZghX]^a ^h YZ lZi\Zk^c\ ^c :c\ZaVcY# DkZg]ZYZc bd\Zc c^Zi Vah bVg`ieVgi^_ deigZYZc Zc ZkZcb^c odcYZg bZZg ^c ejWa^Z`"eg^kViZ hVbZclZg`^c\hXdchigjXi^Zh hiVeeZc# O^_ bd\Zc VaaZZc \gdcY `deZc kddg ]Zi gZVa^hZgZc kVc ejWa^Z`Z lZg`Zc! odVah lZ\Zc# DekVaaZcY ^h YVi egd_ZXidcil^``ZaVVgh kVV` dc\ZkgVV\Y bZi ZZc kddghiZa kddg \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ `dbZc! ]Zi od\Z]ZiZc jchdaa^X^iZY egdedhVa# 9Z gZVa^hVi^Z \ZWZjgi Yddg ZZc \gddi VVciVa WZigd``Zc VY ]dX ^chiVci^Zh Zc eVgicZghX]VeeZc# DbYVi Zg ^c :c\ZaVcY ZZc hig^`iZgZ hX]Z^Y^c\ ^h ijhhZc ]Zi ejWa^Z`Z Zc ]Zi eg^kViZ YdbZ^c! aZZ` ]Zi \ZWgj^` kVc ]Zi XdcXZhh^ZbdYZa ^c :c\ZaVcY VVccZbZa^_`# 9Vi Wa^_`i ZX]iZg c^Zi od iZ o^_c# 9Z ad`VaZ dkZg]Z^Y kZgW^cYi VVc YZ eaVcc^c\ eZgb^hh^dc Vai^_Y ZZc hZi kVc eaVcc^c\ XdcY^i^dch Y^Z ZZc Yj^YZa^_` `VYZg kdgbZc kddg kZgYZgZ VXi^Zh kVc YZ dcil^``ZaVVg# EjWa^Z`Z Zc eg^kViZ eVgi^_Zc Wa^_kZc ZX]iZg Xdci^cj bZi Za`VVg ^c Y^hXjhh^Z! lVVgW^_ iZa`Zch lZZg ldgYi dcYZg]VcYZaY dkZg YZ cVYZgZ kddglVVgYZc kddg ]Zi egd_ZXi# Od Wa^_[i YZ dkZg]Z^Y ^ckadZY j^idZ[ZcZc#

Jej ibej KVhi hiVVi YVi kddg ZZc hjX" XZhkdaaZ \ZW^ZYhdcil^``Z" a^c\ Yj^YZa^_`Z ^c]djYZa^_`Z Zc egdXZhV[hegV`Zc ijhhZc bVg`i Zc dkZg]Z^Y dcdciWZZga^_` o^_c# =Zi hiZg`Z kVc YZ CZYZgaVcYhZ Xjaijjg ^h YVi lZ ZZc WgZZY heZXigjb kVc hVbZclZg`^c\hkdgbZc `ZccZc Y^Z ^c YZ egV`i^_` Zc cVVg \ZaVc\ YZ dbhiVc" Y^\]ZYZc kZgYZg ZkdajZgZc# LZa` kdgb kVc hVbZc" lZg`^c\ \ZhX]^`i ^h! ]Vc\i V[ kVc ]Zi ineZ \ZW^ZY! YZ de" \VkZ! WZigd``Zc eVgi^_Zc! \gdcYedh^i^Zh! eda^i^Z`Z kddg`ZjgZc Zc YZ ZXdcd" b^hX]Z Xdc_jcXijjg# HiZg` ^h dd` ]Zi hiZk^\Z ^c]djYZa^_` VbW^i^Zc^kZVj lVVg^c ejWa^Z` Zc eg^kVVi YZ hVbZc]Vc\ W^ccZc ]Zi eaVc Zc bZi YZ db\Zk^c\ c^Zi \ZbV``Za^_` adhaViZc# OZaYZc \gddih Zc bZZhaZeZcY Zc W^_cV cdd^i kda\Zch ]Zi ;jX` i]Z XdciZmi " bdiid kVc GZb @dda]VVh#

((

Inspiratie uit Engeland De Engelse gebiedsontwikkeling levert vijf thema’s op die interessant zijn voor toepassing in Nederland en die aangeven hoe we op een andere manier invulling kunnen geven aan de rolverdeling tussen private en publieke partijen.

PARTNERSCHAPPEN VOOR VISIEVORMING Een type samenwerking waar Nederlandse ontwikkelaars baat bij zouden hebben, wordt in het Engels enabling of co-operative partnership genoemd. Dit is een informeel samenwerkingsverband dat erop is gericht om belangen samen te brengen en te focussen op een gedeelde visie en de realisatie van die visie voor het gebied. Ontwikkelaars dragen bij aan overheidsbeleid met private investeringen.

Partnerschappen in de hier bedoelde betekenis zijn in Nederland uitzondering.

PRESTATIEAFSPRAKEN In Engeland wordt steeds vaker gewerkt met planning performance agreements. Hierin worden prestatieafspraken gemaakt tussen ontwikkelaars en lokale overheden over te leveren producten, termijnen en kwaliteit. Dergelijke afspraken kunnen het proces aanzienlijk versnellen, zo leert de Engelse ervaring. Dat geldt ook voor de kwaliteit van de professionaliteit.

INITIATIEF BIJ DE ONTWIKKELAAR Volgens het principe van unsollicited proposal is het in Engeland gebruik dat ontwikkelaars ongevraagd voorstellen doen voor de ontwikkeling van een gebied. Dit impliceert ()

voor de ontwikkelaar een vroege en langdurige betrokkenheid bij het proces.

PUBLIEKE TAKEN DOOR PRIVATE ONTWIKKELAARS Ontwikkelaars assisteren in Engeland veelal op eigen initiatief de lokale overheid in de besluitvorming. Door het verzamelen van studies en onderzoeken leveren zij materiaal voor de gebiedsontwikkeling. Het versnelt de publieke besluitvorming en levert bewijsvoering voor nut en noodzaak van gebiedsontwikkeling, zonder dat dit ten laste gaat van publieke middelen.

Deze werkwijze kan ook in Nederland de besluitvorming versnellen.

VROEGTIJDIG STRATEGISCH INVESTEREN Strategische investeringen in het gebied, soms zelfs lang voordat van realisatie van bebouwing sprake is, verhogen de waarde van het gebied: een gebied wordt aantrekkelijker voor potentiële bewoners en investeerders. Strategische investeringen zouden ook in Nederland meer toegepast kunnen worden.

Deze thema’s vormen een bron van inspiratie voor de Nederlandse praktijk. De komende jaren willen we het debat voeren over de mogelijke rol van deze thema’s in de Nederlandse gebiedsontwikkeling.

Bron: Hobma, F., E. Louw, M. Spaans, M. van der Veen, Leren van de Engelse praktijk, TU Delft, Faculteit Bouwkunde en Onderzoeksinstituut OTB, april 2008.

(*

FbWdlehc_d]

(+

8Whj lWd 8h[ka[b[d HiVijiV^g Y^gZXiZjg HncX]gddc

deYgVX]i\ZkZghX]Ve hVbZclZg`^c\ fbWdlehc_d] gZ\Za\Zk^c\ V\ZcYV

ÈBVg`ieVgi^_Zc hijgZc cd\ iZ lZ^c^\ de ZZc edh^i^ZkZ lVVgYZdcil^``Za^c\ kVc YZ adXVi^Z# <ZW^ZYhdcil^``Za^c\ ^h b g YVc ]Zi \Za^_`i^_Y^\ dcil^``ZaZc kVc kZghX]^aaZcYZ dehiVaegd_ZXiZc# 9^i ldgYi cd\ gZ\ZabVi^\ j^i ]Zi dd\ kZgadgZc#É

(,

eaVckdgb^c\

D

e &% _jc^ '%%. kdcY de ^c^i^Vi^Z[ kVc YZ egV`i^_`aZZghidZa ]Zi hnbedh^jb KVahZ

HiVgi4 CVVg Z[[ZXi^ZkZ eaVckdgb^c\ ^c \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ eaVVih ^c 9Z OdccZhigVVa ^c =^akZghjb# =Zi dcYZglZge eaVckdgb^c\ hidcY Va ZZgYZg de YZ V\ZcYV kVc YZ egV`i^_`hidZa# Od dg\Vc^hZZgYZc l^_ YZ dcYZg YZ i^iZa

LZZ` kVc YZ <ZW^ZYhdcil^``Za^c\&&, ^c YZ eZg^dYZ '%%+ Ä '%%- ZZc hZg^Z aZo^c\Zc bZi ZZc `Zjg VVc hegZ`Zgh j^i egV`i^_`!

WZaZ^Y Zc lZiZchX]Ve# 9Z [dXjh ^c YZoZ hZg^Z aZo^c\Zc aV\ VX]iZgZZckda\Zch de deYgVX]i\ZkZghX]Ve kVc dkZg]Z^Y Zc bVg`i! deYgVX]i\ZkZghX]Ve gj^biZa^_`Z `lVa^iZ^i Zc! idi hadi! YZ gda kVc ]Zi dcilZge Zc YZ dcilZgeZg#

<ZW^ZYhdcil^``Za^c\ ]ZZ[i gj^biZa^_`Z `lVa^iZ^i dec^Zjl de YZ V\ZcYV \ZoZi# >ciZ\gVaZ eaVckdgb^c\ ^h c^Zi bZZg lZ\ iZ YZc`Zc j^i YZ egV`i^_`# : c kVc YZ ZhhZci^Zh kVc \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ ^h ]Zi XdbW^cZgZc kVc [jcXi^Zh Vah ldcZc! lZg`Zc Zc gZXgZ gZc! ZkZcVah ]Zi kZgW^cYZc kVc ejWa^Z`Z eaVckdgb^c\ bZi eg^kViZ ^ckZhiZg^c\Zc# 9^i a^_`i lZaa^X]i kVcoZa[hegZ`ZcY! bVVg lVh ]Zi aVc\Z i^_Y c^Zi# H^cYh YZ de`dbhi kVc YZ 8>6B ^c ]Zi WZ\^c kVc YZ kdg^\Z ZZjl&&- ^h W^ccZc YZ eaVcdad\^Z Zc hiZYZcWdjl aVc\Z i^_Y \ZlZg`i kda\Zch ]Zi eg^cX^eZ kVc [jcXi^ZhX]Z^Y^c\# 9^i ^h \dZY o^X]iWVVg ^c igVY^i^dcZaZ higZZ`eaVc`VVgiZc Zc WZhiZbb^c\heaVccZc! lVVg^c YZ kZghX]^aaZcYZ [jcXi^Zh kVV` `Zjg^\ Vah \Z`aZjgYZ kV`_Zh cVVhi Za`VVg hiVVc# 9ZoZ `VVgiZc! WZYdZaY Vah idZih^c\h^chigjbZciVg^jb! hadiZc ZX]iZg hiZZYh b^cYZg VVc W^_ YZ lZZgWVghi^\Z lZg`Za^_`]Z^Y# BZi YZ de`dbhi kVc dcil^``Za^c\heaVcdad\^Z "Zc ^c ]Zi kZgaZc\YZ YVVgkVc \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ " \VVi ]Zi W^ccZc YZ eaVcdad\^Z c^Zi VaaZZc bZZg db ^ciZ\gVaZ WZaZ^Yhkdgb^c\! bVVg dd` db ]Zi WVaVcXZgZc ijhhZc ]Zi idZihZc Zc dcil^``ZaZc kVc eaVccZc# Kddg dkZg]ZYZc

Iocfei_kc '& `kd_ (&&/ ÉLWbi[ IjWhj5 DWWh [\\[Yj_[l[ fbWdlehc_d] _d ][X_[Ziedjm_aa[b_d]Ê$ HegZ`Zgh/ ;g^hd YZ OZZjl IJ 9Za[i!

7djl[dcYh Dcil^``Za^c\ ! =^aYZ 7aVc` 7KG Zc @Vg^c AV\aVh DK< Egd_ZXidcil^``Za^c\# ;dgjbaZYZc/ @aVVh YZ 7dZg 6bhiZgYVb ! 6gi]jg kVc 9^_` =VVgaZbbZgbZZg ! 7Zg\^Zi 9gjbbZc C^_bZ\Zc ! EVja G ee CddgY"7gVWVci ! BVgX L^iiZbVc AZ^YZc # <ZhegZ`haZ^YZg/ =Vch YZ ?dc\Z IJ 9Za[i! 7g^c`\gdZe M[[a lWd Z[ =[X_[Ziedjm_aa[b_d] (&&, HegZ`Zgh/ >cZ`Z 7V``Zg KGDB HiVc GdZhiZcWZg\ 7d]ZbZc ! ?Vc ;d``ZbV C:EGDB ! HVcYZg kVc 7dYZ\gVkZc 6gc]Zb ! L^aa^Vb KZZgWZZ` 9jgV KZgbZZg ! 6ccV Kdh HijY^d 7djl[dcYh B67 ! <ZgVgY 6cYZg^ZhhZc 6LK ! @Vg^c HX]gZYZg]d[ 8ZgZh <gdZe KZhi^V ! 9jXd HiVY^\ k$] 6bhiZgYVb ! GZ^c kVc HiZZ\ 6B Zc 8VgZa YZ GZjh ?d]Vc BVihZg

(-

WZiZ`Zci Y^i ZcZgo^_Yh hijgZc de ZZc hiVi^hX] egdXZh kVc idZihZc Zc VcYZgo^_Yh ]Zi [VX^a^iZgZc Zc$d[ gZ\^hhZgZc kVc ZZc bZZg YncVb^hX] dcil^``ZaegdXZh# 9Z kZaZ ÈkVahZ hiVgihÉ W^_ eaVckdgb^c\hegdXZhhZc bV`Zc Yj^YZa^_` YVi lZ ]^Zg bZi ZZc lZZgWVghi^\ aZZgegdXZh kVc YdZc ]ZWWZc# >c dcoZ d\Zc `Vc de \ZW^ZYhc^kZVj ZZc ejWa^Z` egd\gVbbV kVc Z^hZc ZZc WZaVc\g^_` ]djkVhi W^ZYZc ^c ]Zi kZZaVa dcoZ`ZgZ egdXZh# >c\gZY^ ciZc kVc Y^i ejWa^Z`Z egd\gVbbV kVc Z^hZc o^_c Yddg\VVch/ ZZc ^cY^XVi^Z[ [jcXi^dcZZa egd\gVbbV! hiZYZcWdjl`jcY^\Z gVcYkddglVVgYZc! YZ ]dd[Y^c[gVhigjXijjg! dd` kddg lViZg Zc ZcZg\^Z! ZZc ÒcVcX^ZZa `VYZg Zc egdXZhkddglVVgYZc# :Zc \dZY egd\gVbbV kVc Z^hZc g^X]i o^X] adjiZg de higjXijgZgZcYZ ZaZbZciZc! W^ZYi gj^biZ kddg ÓZm^WZaZ ^ckjaa^c\ Zc [VhZg^c\! ^h hZaZXi^Z[ Zc \ZZ[i gj^biZ kddg eda^i^Z`! bVVihX]Vee^_ Zc bVg`i# :c " c^Zi ^c YZ aVVihiZ eaVVih " ]djYi gZ`Zc^c\ bZi YZ egZ[ZgZci^Zh kVc YZ kZglVX]iZ Z^cY\ZWgj^`Zgh# FbWdlehc_d] _d j_`Z[d lWd Yh_i_i 9Z iZcYZch ^c YZ eaVckdgb^c\ ^h de Y^i bdbZci kZg`aZ^cZc! kZgoZa[hiVcY^\Zc! kZghdWZgZc Zc kZgigV\Zc! odlZa W^ccZc" hiZYZa^_` Vah ^c aVcYZa^_` \ZW^ZY# <ZWdjlY eVg`ZgZc YVi Vai^_Y Va Y^hXjhh^Z deg^Ze! hiVVi cj oZ`Zg dcYZg Ygj`# BZi YZ kZg]d\^c\ kVc YZ WZWdjl^c\hY^X]i]Z^Y igVX]i bZc YZ deWgZc\hiediZci^Z iZ kZg]d\Zc# 9ddg hiZYZcWdjl!

VgX]^iZXijjg! WdjliZX]c^hX]Z deadhh^c\Zc Zc X^k^Za" iZX]c^hX]Z lZg`Zc iZ kZgZZckdjY^\YZc! Ygj`i bZc YZ `dhiZc#

HiV\cVi^Z ^c YZ kgVV\! ^c XdbW^cVi^Z bZi WZeZg`iZgZ ÒcVcX^Zg^c\hbd\Za^_`]ZYZc! oZiiZc YZ kZglVX]iZ gZcYZbZciZc dcYZg Ygj`# =^ZgYddg ojaaZc YZ ÒcVcX^ aZ kZgZkZc^c\hbd\Za^_`]ZYZc V[cZbZc Zc YZ gZh^YjZaZ \gdcYeg^_oZc de YZ bZZhiZ adXVi^Zh YVaZc &.# 9^i \VVi iZc `dhiZ kVc YZ eaVc`lVa^iZ^i kddg YZ deZcWVgZ gj^biZ! ^c[gV! \gdZc Zc WaVjl# :c aZ^Yi ZgidZ YVi W^_ YZ dcYZg]VcYZa^c\Zc dkZg kZgZkZc^c\ ldgYi iZgj\\ZkVaaZc de YZ `dhiZc" hddgiZca^_hi kVc YZ <gdcY" Zmead^iVi^ZlZi# =Zi ^h c^Zi VaaZbVVa `dbbZg Zc `lZa/ YVc`o^_ YZ Xg^h^h oZiiZc YZ eVgi^_Zc VaaZ oZ^aZc W^_ db eaVccZc i X] Yddg iZ aViZc \VVc Zc `dbZc lZaa^X]i ZZg" YZg YVc kddg]ZZc idi Za`VVg db \ZoVbZca^_` XgZVi^ZkZ deadhh^c\Zc iZ odZ`Zc#

M[[a lWd Z[ =[X_[Ziedjm_aa[b_d] (&&- HegZ`Zgh/ =^aYZ 7aVc` 7KG ! GZc Z =dd\ZcYddgc >C< G: ! BVg^Zi HX]dZcbV`Zgh 6B ! :g^` EVhkZZg 9Za[i ! GjjY 7Zg\] H698 ! ?VbZh kVc A^Yi] YZ ?ZjYZ 9ZkZciZg ! GjYn Higd^c` I8C ! ;a^e iZc 8ViZ ;ZYZgVi^Z LZahiVcY ! =ZaZZc 6Vgih 6bkZhi Zc ?ddhi HX]g^_cZc IJ 9Za[i! 6abZgZ M[[a lWd Z[ =[X_[Ziedjm_aa[b_d] (&&. HegZ`Zgh/ =Vch YZ ?dc\Z IJ 9Za[i ! =ZcXd 7Z``Zg^c\ IJ 9Za[i ! Idc HX]VVe 6bhiZgYVb !

A_jW^c`V Kj`Vc^X Lda[ 6gX]^iZXiZc ! 8^aan ?VchhZc 6gX]^iZXijjg Ad`VVa ! 8Vgda =da 8dcX^gZ ! Gd\^Zg kVc YZc 7Zg\ IJ 9Za[i ! EVja <ZggZihZc 6iZa^Zg Oj^YkaZj\Za ! L^Zh HVcYZgh JgWVc Jca^b^iZY ! ?ddhi KdghiZcWdhX] @g^hiVa ! =Vc BZnZg IJ 9Za[i ! GZc Z =dd\ZcYddgc 6B Zc B^gVcYV GZ^ihbV CddgY"=daaVcY

(.

eaVckdgb^c\

OdVah j^i ]Zi dcYZgodZ` O^_ bVV`i ]Zi kZghX]^a cVVg kdgZc `dbi! a^\i YZ `gVX]i kVc eg^kViZ eVgi^_Zc de ]Zi \ZW^ZY kVc XdcXZeidcil^``Za^c\! `Zcc^h kVc YZ bVg`i Zc egdXZhbVcV\ZbZci# OZ`Zg Vah ]Zi ZZc XdbeaZmZ de\VkZ WZigZ[i! YZ g^X]i^c\ kVc ]Zi eaVc cd\ dcYj^YZa^_` ^h Zc _Z hVbZc ]Zi egdXZh VVc\VVi! ^h ]Zi kZghiVcY^\ iZ `^ZoZc kddg ZZc eVgicZg# HigV``Z :jgdeZhZ VVcWZhiZY^c\hgZ\Zah WZkdgYZgZc YZoZ lZg`l^_oZ c^Zi# 9Z c^ZjlZ GZ^hl^_oZg! Y^Z ^c Vj\jhijh '%%. ^h kZghX]ZcZc! \ZZ[i ^co^X]i ^c YZ bd\Za^_`]ZYZc Zc kg^_]Z^Yh\gVYZc kddg hZaZXi^Zh# OdVah ^c ]dd[Yhij` ilZZ WZhX]gZkZc! iZ`ZcZc o^X] c^ZjlZ hVbZclZg`^c\hkdgbZc V[# 9Z V[\ZadeZc _VgZc ^h kZZa ZgkVg^c\ de\ZYVVc ^c \ZoVbZca^_`Z eaVckdgb^c\ ijhhZc dkZg]Z^Y Zc bVg`i# 6[]Vc`Za^_` kVc ]Zi bdYZa lVVgbZZ ldgYi \ZlZg`i! Y^Zci ]Zi ejWa^Z` egd\gVbbV kVc Z^hZc kddg YZ hZaZXi^Z kVc ZZc j^ikdZg^c\heVgicZg \adWVVa d[ bZZg \ZYZiV^aaZZgY iZ ldgYZc j^i\ZlZg`i# 9Z XdcidjgZc kVc ]Zi ejWa^Z` egd\gVbbV kVc Z^hZc \VVc kddgV[ VVc YZ hZaZXi^Z kVc eg^kViZ eVgicZgh# Dd` W^_ \gdcYedh^i^Zh kVc bVg`ieVgi^_Zc Ä lVVg hZaZXi^Z Yjh c^Zi VVc YZ dgYZ ^h Ä ]ZZ[i ]Zi ejWa^Z`Z egd\gVbbV kVc Z^hZc ZZc g^X]i^c\\ZkZcY Zc `VYZghiZaaZcY `VgV`iZg# =^aYZ 7aVc` ^cigdYjXZZgYZ ^c Y^i kZgWVcY ]Zi WZ\g^e dkZgYgVX]i\ZkZghX]Ve# Kda\Zch ]VVg ^h Zg c^Zi odoZZg hegV`Z kVc ZZc kVahZ hiVgi! Vah lZa kVc ZZc kVahZ YddghiVgi# Db YZ dkZg\Vc\ cV YZ ZZghiZ )%

eaVc" Zc ]VVaWVVg]Z^YhhijY^Zh''% hdZeZaZg iZ aViZc kZgadeZc! ^h ]Zi VVc iZ WZkZaZc dd` bVg`ieVgi^_Zc bZZg YVc cj ]Zi \ZkVa ^h ZZc eaZ` iZ \ZkZc VVc YZ kddg`Vci kVc ]Zi egdXZh# 6ah Zg \ZZc hegV`Z ^h kVc eg^kViZ \gdcYedh^i^Zh Wa^_[i YZ `Zcc^h kVc YZ bVg`i iZ kVV` dcWZcji# :Zc VcYZg VVcYVX]ihejci ^c YZoZ kgdZ\Z eaVc[VhZ! ^h ]Zi WZigZ``Zc kVc WZldcZgh Zc VcYZgZ WZaVc\]ZWWZcYZc W^_ YZ eaVckdgb^c\ o^Z `VYZg/ C^Zi iZ dcYZghX]ViiZc/ X^i^oZc"`cdlaZY\Z # EfZhWY^j][l[hiY^Wf [d hk_cj[b_`a[ amWb_j[_j 9Z egdk^cX^Z ^h hiZZYh kV`Zg WZigd``Zc Vah dcil^``ZaZcYZ eVgi^_# L^_ kZglVX]iZc YVi YZoZ iZcYZch o^X] YddgoZi# @^_`ZcY cVVg kddga^\\ZcYZ de\VkZc de ]Zi \ZW^ZY kVc lViZg! \gdZc Zc ^c[gVhigjXijjg Vah c^ZjlZ kddghijlZcYZ `gVX]iZc Yg^kZgh kVc \ZW^ZYhdcil^``Za^c\! ^h gZ\^dcVVa deYgVX]i\ZkZghX]Ve ^c ejWa^Z`"ejWa^Z`Z kdgb VVc YZ kddg`Vci cdY^\# 9Z kZghX]^aaZcYZ dkZg]ZYZc Zc dkZg]Z^YhaV\Zc ]ZWWZc kZghX]^aaZcYZ WZaVc\Zc 9dbZ^cZc! G^_`hlViZghiVVi! 9^Zchi AVcYZa^_` <ZW^ZY! KGDB! WZigd``Zc \ZbZZciZc! ZiX# Zc lVX]iZc kVV` de Za`VVg kddg ^c^i^Vi^Z[ lVVgYddg kZZa egdXZhhZc kZgigV\Zc# =Zi ^h ZZc kZZa\Z]ddgYZ `aVX]i YVi ]Zi ejWa^Z`" ejWa^Z`Z ]j^h bVVg bdZ^a^_` de dgYZ `dbi# 9VVgW^_ \ZaYi kVV`/ l^Z ]VVhi ]ZZ[i! WZiVVai# BVg`ieVgi^_Zc heZaZc dd` ^c Y^i eVgXdjgh ZZc kddgVVchiVVcYZ gda# 7^_kddgWZZaY Yddg \ o^X] iZ kZgZc^\Zc ^c c VVchegZZ`ejci Zc

Ij[\Wd IY^km[h A^Y GVVY kVc 7Zhijjg NbZgZ É8dgedgVi^Zh `jccZc W^_ j^ihiZ` YZ ZgkVg^c\ kVc hiZYZa^_`Z ]Zgdcil^``Z" a^c\ Zc \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ kZgiVaZc cVVg YZ lZg`Za^_`Z lZchZc Zc WZ]dZ[iZc kVc YZ YV\Za^_`hZ \ZWgj^" `Zg WZldcZg! WZYg^_kZc Zc ^chiZaa^c" \Zc kVc Y^Z \ZW^ZYZc0 bZi ZZc Yj^YZa^_` VXXZci de YZ hdX^VaZ YjjgoVVb]Z^Y kVc \ZW^ZYZc#É

Vah odYVc^\ o^X] dd` VVc YZ kddg`Vci kVc ]Zi egdXZh de iZ hiZaaZc Vah \ZhegZ`heVgicZg g^X]i^c\ YZ dkZg]Z^Y# CVVgbViZ YVi WZiZg aj`i! oVa ]jc ^ckadZY idZcZbZc('&# 9Z bVg`i ÈYl^c\iÉ Vah ]Zi lVgZ VVc YZ VcYZgZ `Vci kVc YZ iV[Za XdVa^i^Zkdgb^c\ ijhhZc dkZg]ZYZc V[# BVVihX]VeeZa^_`Z dg\Vc^hVi^Zh `jccZc Y^Z gda kVc `ViVanhVidg dd` kZgkjaaZc# BZi ]Zi dehX]VaZc kVc YZ de\VkZc cZZbi YZ cddYoVV` kVc gZ\^dcVaZ egd\gVbbVi^hX]Z V[hiZbb^c\ idZ# HeVccZcY ^h YZ [VhZ lVVg^c YZ\ZcZc Y^Z ]Zi egd\gVbbV bV`Zc Zc o^_ Y^Z g^h^XdYgV\ZcY ^ckZhiZgZc! Za`VVg dcibdZiZc# :Zc WZaVc\g^_`Z iZcYZch ^h YVi ]Zi bV`Zc kVc ]Zi egd\gVbbV hiZZYh bZZg ZZc gZhjaiVciZ ldgYi kVc ]dZ bZchZc l^aaZc aZkZc Zc lZg`Zc# =Zi egd\gVbbV kda\i j^i YZ WZ]dZ[iZ kVc YZ XdchjbZci ''# EVgi^X^eVi^Z W^_ YZ eaVckdgb^c\ de kZghX]^aaZcYZ c^kZVjh oVa YVVgdb VVc WZaVc\ idZcZbZc# :Zc WZaVc\g^_`Z iVV` kddg YZ dkZg]Z^Y a^\i ^c ]Zi V[hiZbbZc kVc egd\gVbbVÉh de hiZYZa^_` \ )&

eaVckdgb^c\

Zc gZ\^dcVVa c^kZVj Zc ]Zi hiZaaZc kVc eg^dg^iZ^iZc# : c kVc YZoZ eg^dg^iZ^iZc ^h YZ W^ccZchiZYZa^_`Z igVch[dgbVi^Zde\VkZ# KZg\ZaZ`Zc bZi YZ K^cZm"de\VkZ ^h YZoZ `aZ^chX]Va^\Zg! bVVg XdbeaZmZg kVc VVgY# =Zi \VVi db ^c\gZeZc Zc ^ceVhh^c\Zc ^c WZhiVVcYZ higjXijgZc Zc WZhiVVcY lZZ[hZa# Dd` ]^Zg hiVVi gj^biZa^_`Z `lVa^iZ^i ]dd\ de YZ V\ZcYV '(# Gj^biZa^_`Z `lVa^iZ^i ^h ^c ZZghiZ ^chiVci^Z ZZc VbW^i^Z# 9Z VbW^i^Z db ]Zi WZhiZ iZ YdZc W^ccZc YZ \Z\ZkZc XdciZmi0 bZi YZ _j^hiZ eVgicZgh YZ _j^hiZ kgVV\ de lZiZc iZ lZgeZc# =Zi [dgbjaZgZc kVc YZoZ VbW^i^Z ^h ZZc ^ciZghjW_ZXi^Z[ Zc ^ciZgY^hX^ea^cV^g egdXZh# 9VVgW^_ `Vc ]Zi eaVcXdcXZei Vah kdZgij^\ [jc\ZgZc ^c YZ Y^Vadd\# >ckZhiZgZc ^c gj^biZa^_`Z `lVa^iZ^i WZiZ`Zci YVi Zg gZaVi^Zh ldgYZc \ZaZ\Y ijhhZc YZ ^c]djY YZ VbW^i^Z d[ YdZahiZaa^c\Zc ! ]Zi egdXZh Zc YZ b^YYZaZc YZ \gdcY! \ZWdjlZc d[ ÒcVcX^Zg^c\ # 9^i kZgZ^hi ZZc deYgVX]i\ZkZg Y^Z k^h^Z ]ZZ[i de `lVa^iZ^i# 9Z kgVV\/ lVi ]ZZ[i YZ `aVci cdY^\4 Y^Zci YZ deYgVX]i\ZkZg ^ZYZgZ `ZZg lZZg iZ hiZaaZc# =^_ ^che^gZZgi! kZgaZ\i \gZcoZc Zc hi^bjaZZgi XgZVi^k^iZ^i# Gj^biZa^_`Z `lVa^iZ^i ^h od ]Zi \Zkda\ kVc ZZc YZWVi ijhhZc egd[Zhh^dcVah! lVVgW^_ ^ZYZg o^_c Z^\Zc gda ]ZZ[i# @lVa^iZ^i ]ZZ[i ZZc egd\gVbbVi^hX]Z Zc gj^biZa^_`Z `Vci! bVVg dd` ZZc hdX^VVa"ZXdcdb^hX]Z Zc XjaijgZaZ WZiZ`Zc^h)')# =Zi ejWa^Z`Z egd\gVbbV kVc Z^hZc Y^Zci kddg Y^i egdXZh YZ _j^hiZ `VYZgh iZ hX]ZeeZc# BVg`ieVgi^_Zc `jccZc YZZakZgVcilddgYZa^_`]ZYZc de o^X] cZbZc# =Zi \dZYZ kVc bVg`ieVgi^_Zc ^h YVi oZ dji d[ i]Z Wdm `jccZc YZc`Zc Zc o^X]i ]ZWWZc de YZ bVg`i# Kddg bVg`ieVgi^_Zc ^h ]Zi ÒcVcX^ aZ cddYoVV` db gj^biZa^_`Z `lVa^iZ^i iZ XgZ gZc/ _Z kZgY^Zci YdblZ\ bZZg \ZaY Vah _Z \dZYZ `lVa^iZ^i bVV`i! oZ`Zg ^c ZZc kgV\ZghbVg`i lVVg dcYZghX]Z^Y hiZZYh WZaVc\g^_`Zg ldgYi# BVVg YZ gZ\^Z dkZg ]Zi \Z]ZZa odj W^_ YZ dkZg]Z^Y bdZiZc Wa^_kZc*'* # :Zc WZaVc\g^_` dcYZgYZZa kVc YZoZ gZ\^Z ^h ]Zi )'

de YZ _j^hiZ l^_oZ! bVVg kddgVa dd` de ]Zi _j^hiZ bdbZci WZigZ``Zc kVc Wjg\Zgh W^_ ]Zi eaVcegdXZh# =dZ odg\ _Z kddg ZZc \ZYZZaYZ jg\Zci^Z4 :c lZa`Z gda `Vc ]Zi dcilZge ]^ZgW^_ kZgkjaaZc4 Heb lWd ^[j edjm[hf Wbi Yecckd_YWj_[c_ZZ[b CVVhi ]Zi YdZc kVc dci" lZgeZcY dcYZgodZ`! ]Zi WZcdZbZc kVc `lVa^iZ^iZc Zc ]Zi kVhiaZ\\Zc kVc gVcYkddg" lVVgYZc! ^h ]Zi dcilZge Vah Xdbbjc^XVi^Zb^YYZa ^c YZ kZghX]^aaZcYZ [VhZc ZZc b^chiZch od WZaVc\g^_`Z Y^bZch^Z kVc ]Zi dcilZge# L^_ cdZbZc Y^i Xdbbjc^XVi^ZkZ hiZYZcWdjl# :Zc kdgb kVc hiZYZcWdjl Y^Z W^_YgVV\i VVc YZ `lVa^iZ^i kVc YZ WZhaj^ikdgb^c\ Zc YZ j^iZ^cYZa^_`Z gZhjaiViZc# :Zc kdgb kVc hiZYZcWdjl Y^Z dcYZgodZ`i! kZgWZZaYi! ^ciZ\gZZgi d[ kZgaZ^Yi! Va cVVg \ZaVc\ YZ de\VkZ Zc ]Zi bdbZci ^c ]Zi egdXZh +# =Zi `Vc W^_YgV\Zc VVc ]Zi YddgWgZ`Zc kVc kVhi\ZgdZhiZ WZhaj^ikdgb^c\hegdXZhhZc Zc VXidgZc bZi

HkkZ 8[h]^ 9^gZXiZjg HX]^e]da 6gZV 9ZkZadebZci 8dgedgVi^dc È9Z bVg`i bdZi ZX]i bZi YZ W^aaZc Waddi# BVVg lZ^c^\Zc `jccZc YZ aVc\Z i^_Yh]dg^odc VVc# ?VbbZg YVi YZ dkZg]Z^Y kVV` dg\Vc^hZgZcY kZgbd\Zc dciWZZgi db bdidg iZ `jccZc o^_c#É

)(

eaVckdgb^c\

Niet te onder kZghX]^aaZcYZ WZaVc\Zc idi ZZc \ZYZZaYZ VbW^i^Z Zc W^_WZ]dgZcY eaVc WgZc\Zc# '+ 9Z Xdbbjc^XVi^ZkZ hiZYZcWdjlZg W^ZYi ^co^X]i W^_ YZ WZigd``Zc VXidgZc ^c YZ dc" bd\Za^_`]ZYZc kVc ZZc adXVi^Z! ^c YZ heZX^ÒZ`Z `lVa^iZ^iZc kVc ZZc \ZW^ZY Zc ^c Za`VVgh WZaVc\Zc# 9Z idZ\ZkdZ\YZ lVVgYZ kVc YZ dcilZgeZg o^i ^c o^_c XgZVi^k^iZ^i! ^ciZgY^hX^ea^cV^gZ lZg`l^_oZ Zc XdcXZeijZaZ kZgbd\Zc# 9ZoZ WZcVYZg^c\ kZgZ^hi kVc YZ dcilZgeZg odlZa dcilZge`Zcc^h Vah `Zcc^h dkZg ]Zi dg\Vc^hZgZc kVc ]Zi egdXZh bZi Va o^_c dcoZ`Zg]ZYZc! eajh YZ cdY^\Z Xdbbjc^" XVi^ZkZ kVVgY^\]ZYZc# =Zi ^h Vah ]Zi WZlVc" YZaZc kVc dc\ZWVVcYZ eVYZc# :Zc \ZoVbZc" a^_` egdXZh! YVi k^V l^c"l^cXdVa^i^Zh,', Zc _d^ci [VXi ÒcY^c\ hiVe kddg hiVe kZgaddei Zc od idi ZZc WZkgZY^\ZcY ^c[dgbZY V\gZZbZci aZ^Yi! bZi kZgkda\hiVeeZc Zc V[hegV`Zc dkZg VgW^igV\Z Zc W^_ kddg`Zjg c Zi k^V hiVeZah cdiVÉh Zc VcYZgZ YdXjbZciZc#

In het symposium Valse Start? evalueerde Karin Laglas een aantal projecten die zij als directeur van MAB en OVG heeft aangestuurd. Ook het recent bij referendum afgewezen plan voor de Tilburgse mega-shopping mall kwam aan de orde.

De communicatie met de bevolking in wisselwerking met de regionale pers was in haar opinie het centrale struikelblok in het proces. Laglas: ’Het is mij niet gelukt vriendjes te worden met het Brabants Dagblad. Nu denk ik dat die shopping mall er om een andere reden toch niet gekomen was, maar dat is hier van minder belang.’ Bij de deelnemers aan het symposium bracht het punt van Laglas veel herkenning teweeg. De Brabantse gedeputeerde Paul Rüpp betoogde dat bij de opmaat van een gebiedsontwikkeling de organisatie van goede burgerparticipatie lastiger is dan de publiek-private tafelschikking.

Rüpp: ’Als de urgentie van het plan niet gedeeld wordt, zit je meteen op een achterstand. De vraag is echter wat het juiste moment is om met al deze partijen te praten en de media te betrekken. Doe je dat te laat, dan zullen de media altijd de positie van de underdog kiezen, nog afgezien van persoonlijke standpunten van

))

schatten: citizen-knowledge individuele redacteuren.’ De praktijk laat zien

Je gaat als burger naar de voorlichtingsavond,

dat het vaak om heel simpele dingen gaat: zo

je wilt weten wat er aan hand is. En daar voel je

speelde er een heftige discussie over het onder

je geminacht. De overheid moet zich realiseren

water zetten van de polder Horstermeer bij

dat alles wat ze doet een emotionele lading

Hilversum. Het belangrijkste bezwaar van om-

heeft’. Wat hier voor ‘de overheid’ staat, geldt

wonenden was dat zwermen knutten, een soort

ook voor de marktpartijen die in de voorste

steekmuggen, het leven ondragelijk zouden

linies van een gebiedsontwikkeling acteren.

maken.

Overheden willen vaak leren om het in het Prof. dr. Roel in ‘t Veld maakt onderscheid

vervolg beter te doen, zeker na frustrerende

tussen expert-knowledge en citizen-

zeperds. Neem Groningen dat met een tweede

knowledge. Politici kunnen zich er niet van

poging voor herstructurering van de Grote

afmaken door te blijven verwijzen naar

Markt wél succes had. Of neem Zwolle dat met

onderzoeken en modellen en door te zeggen

een groot project Beginspraak naar effectieve

dat de perceptie van de burger niet juist is.

manieren van betrokkenheid van burgers zoekt.

Citizen-knowledge heeft directe toegang

Wij kennen ook methoden die - mits selectief

tot de media. ’En de media zijn een eigen

toegepast - hun nut in de Nederlandse praktijk

wereld geworden. Zij opereren al lang niet

hebben bewezen: community planning en

meer als Hermes, de boodschapper. Zij

mutual gains approach zijn twee voorbeelden.

herformuleren, manipuleren, laten zich

Aan de andere kant zie je soms dingen onder

leiden door sensatiezucht en hebben een

je ogen fout lopen. Zoals voorspeld weten

eigen economische positie’, aldus In ‘t Veld.

drie dames op een dijkje, zich noemend De

Dr. Imrat Verhoeven promoveerde onlangs

Kwade Zwaan, momenteel de megalomane

op het proefschrift Burgers tegen beleid. Hij

planvorming rond de Schaalspong van Almere

concludeert: ‘Als je een actiegroep actief

effectief te ondermijnen. Wat dat betreft is er

wilt krijgen, dan moet je dat doen op het

weinig van het gestraalde project Tunnel onder

omslagpunt van angst over de plannen naar

het Naardermeer geleerd. Intrigerend.

woede over de arrogante plannenmakers.

Bron: Zeeuw, F. de, ‘Niet te onderschatten: Citizenknowledge’, in PropertyNL Magazine, juli 2009 )*

Ontwikkelingsperspectief Noordwest Holland Maatschappelijke organisaties nemen steeds vaker het initiatief voor gezamenlijke planvorming. In Noordwest Holland is het bijvoorbeeld de Kamer van Koophandel die het voortouw heeft genomen om een visie te ontwikkelen op de toekomst van de regio.

De Kamer van Koophandel NoordHolland Noord heeft de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling gevraagd om samen met haar regionale partners een Ontwikkelingsperspectief met de blik op 2015 op te stellen. Concrete aanleiding was de ambitie om gezamenlijk te werken aan een toekomstbestendige ruimtelijke en economische ontwikkelingsvisie, die als bouwsteen dient voor de Structuurvisie van de provincie Noord-Holland. Vergroting van de regionale profilering en identiteit van Noordwest Holland - met Alkmaar als informele hoofdstad - is daarbij een belangrijk uitgangspunt.

Gebiedsontwikkeling wordt in het Ontwikkelingsperspectief nadrukkelijk als de te volgen werkwijze geïntroduceerd.

Gekozen is voor het sturen op een aantal sterke economische motoren oftewel drivers te weten agri-business, energie en water en de vrijetijdsindustrie. Later is hier ‘sterke steden’ aan toegevoegd. Ook is een gericht uitvoeringsplan opgesteld waarmee projecten meer integraal tot stand kunnen komen, waarin het organiserend vermogen in de regio verder wordt gemobiliseerd en waar taken en verantwoordelijkheden helder zijn omschreven.

Nieuw in de gekozen aanpak is het integraal bekijken van de opgaven en oplossingsrichtingen via een proces van kennisco-creatie. Gedurende een jaar is samen met partners in de regio aan de visie gewerkt. )+

Een visie die breder is dan alleen de ruimtelijke opgaven alleen, een visie die ruimtelijke kwaliteiten verbindt met de economische potentie van de regio, gericht op: 3 versterking van de economie en de bereikbaarheid; 3 anticiperen op klimaatverandering; 3 investeren in de kwaliteit van het leefmilieu; 3 vergroting van kennis en innovatie; 3 verbeteren van de kwaliteit van het onderwijs en de aansluiting op de arbeidsmarkt.

Lastiger nog dan het opstellen van een visie, is het implementeren ervan. Op ons advies heeft de KvK met haar partners het huiswerk dat de visie met zich meebrengt, vertaald in projecten.

De projecten zijn toebedeeld aan één of meer partijen en van een budget of businesscase voorzien. Deze werkwijze bleek zo effectief, dat de achterban van de KvK zich afvroeg of het Ontwikkelingsperspectief nog wel het ’eigendom’ van de KvK was. De provincie heeft de visie grotendeels in haar Structuurvisie Noord-Holland verwerkt.

In het verlengde van bovenstaand project en het TU programma Bouwen aan de Kennisstad werkt de praktijkleerstoel in opdracht van de gemeente Alkmaar op dit moment in samenwerking met INBO Adviseurs aan een strategie om Alkmaar als Kennisstad verder te profileren.

Lokale gebiedsontwikkeling gemeente Rijswijk Het formuleren van een reĂŤel en maatschappelijk gedragen publiek programma van eisen aan het begin van het proces, is een cruciale factor voor een succesvolle start van een gebiedsontwikkeling. De gemeente Rijswijk heeft de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling gevraagd haar te ondersteunen bij de ontwikkeling van de locatie Rijswijk-Zuid.

gekozen voor het blijvend betrekken van de gemeenteraad, onafhankelijk van de formele verdeling van bevoegdheden. Transparantie naar de gemeenteraad is uitgangspunt.

Net als in het traject van de Kamer van Koophandel wordt ook hier wetenschappelijke kennis getoetst aan de praktijk. We hebben

Rijswijk-Zuid, lokaal bekend als Sion/â&#x20AC;&#x2122;t Haantje, is een groen gebied omsloten door stedelijke bebouwing. Het betreft een van de laatste grote woningbouwlocaties in de regio, met een opgave voor een kleine 4.000 woningen, 15 hectare bedrijventerrein

bijgedragen aan een scherpe formulering van het publiek programma van eisen op masterplanniveau. Het aan de TU ontwikkelde model IGOMOD1'- is toegepast en verder ontwikkeld. TU-experts adviseren over een vooruitstrevende energie-infrastructuur.

in een parkachtige omgeving met water.

Vanzelfsprekend staat duurzaamheid hoog op de agenda van het gemeentebestuur.

De gemeente opteert voor een brede benadering; naast energie gaat het om een robuuste groene en blauwe structuur, behoud van cultuurhistorische elementen en een uitgekiende infrastructuur.

Bijzonder in het planproces is de rol van de gemeenteraad. Sinds de introductie van het duale stelsel is in vele gemeenten een zoektocht gaande naar een passende rolverdeling tussen raad en Burgemeester en wethouders. In dit project is expliciet ),

H[][b][l_d]

)-

M_bb[c Z[ @W][h 9^k^h^ZY^gZXiZjg =Z^_bVch KVhi\dZY idi %&"%,"%.

deYgVX]i\ZkZghX]Ve hVbZclZg`^c\ eaVckdgb^c\ h[][b][l_d] V\ZcYV

È6VcWZhiZYZc ^h ZZc cddYoV`Za^_` `lVVY Zc ]ddgi W^_ Za` kdalVhhZc \ZW^ZYh" dcil^``Za^c\higV_ZXi# OdaVc\ lZ YdZa Zc j^i`dbhi kddg d\Zc ]djYZc! ^h Zg bZi VVcWZhiZYZc c^Zi kZZa b^h# 6ah kdgb`lZhi^Zh YZoZ hZaZXi^Zh \VVc dkZg]ZZghZc o^_c lZ Yddg\ZhX]diZc# @ZZe ^i h^beaZ! odj ^` oZ\\Zc#É

).

gZ\Za\Zk^c\

L

Zi" Zc gZ\Za\Zk^c\ WZeVaZc YZ \gZcoZc kVc ]Zi heZZakZaY ^c YZ

\ZW^ZYhdcil^``Za^c\# Cj o^_c _j^hi dd` YZoZ `VYZgh YZ V[\ZadeZc _VgZc VVc kZgVcYZg^c\ dcYZg]Zk^\ \ZlZZhi# LVi WZiZ`Zci YZ c^ZjlZ LZi gj^biZa^_`Z dgYZc^c\ bZi YZ <gdcYZmead^iVi^ZlZi kddg dcil^``Za^c\heaVcdad\^Z Zc \ZW^ZYhdcil^``Za^c\4 9Z j^iaZ\ kVc :J"gZ\Zah kddg VVcWZhiZY^c\ a^_`i ZZc kZgaVbbZcYZ ^beVXi de YZ egV`i^_` iZ ]ZWWZc# :c YZ kVV` j^iZghi \ZXdbea^XZZgYZ b^a^ZjgZ\Zah odg\Zc kddg ZZc ]ZjhZ ^beVhhZ# IdX] \addgi Zg dd` YVVg ZZc \a^be ]dde VVc YZ ]dg^odc#

*%

M[j ef Z[ hk_cj[b_`a[ ehZ[d_d] B^cYZg gZ\Zah! ÈYZXZcigVVa lVi `Vc! XZcigVVa lVi bdZiÉ Zc j^ikdZg^c\h\Zg^X]i/ YVVg `dbZc `dgi hVbZc\ZkVi YZ WZaVc\g^_`hiZ kZgVcYZg^c\Zc ^c YZ c^ZjlZ LZi gj^biZa^_`Z dgYZc^c\ Lgd de cZZg# 9Z kgVV\ ^h ^c ]dZkZggZ YZ c^ZjlZ Lgd YVVYlZg`Za^_` ZZc edh^i^Z[ Z[[ZXi ]ZZ[i de \ZW^ZYhdcil^``Za^c\# 9Z bZZhi eg^cX^e^ aZ kZgVcYZg^c\ `dbi kddgi j^i YZ ÒadhdÒZ YVi VaaZ dkZg]ZYZc YZoZa[YZ WZkdZ\Y]ZYZc bdZiZc ]ZWWZc db eaVccZc iZ dcil^``ZaZc# Kddg _ja^ '%%- `dc VaaZZc YZ \ZbZZciZ ^c^i^Vi^Z[ cZbZc idi gj^biZa^_`Z dcil^``Za^c\! cj `jccZc dd` egdk^cX^Z Zc G^_` W^_ \ZbZZciZ\gZchdkZghX]g^_YZcYZ egd_ZXiZc \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ ^c^i^ gZc Yddg ]Zi bV`Zc kVc ZZc ^ceVhh^c\heaVc# 7dkZcY^Zc `jccZc YZ ]d\ZgZ dkZg]ZYZc cj bZZg egd"VXi^Z[ hijgZc VVc YZ kddg`Vci kVc ]Zi egdXZh! ^c eaVVih kVc VX]iZgV[ ]Zi \ZbZZciZa^_` WZaZ^Y \dZY`ZjgZc# :Zc `g^i^hX]Z `VciiZ`Zc^c\ W^_ YZ c^ZjlZ Lgd ^h YZ egZb^hhZ YVi \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ kddgVa ZZc oVV` ^h kddg YZ dkZg]Z^Y Zc ^cY^k^YjZaZ \gdcYZ^\ZcVgZc Zc \ZWgj^`Zgh# 9Z lZi `Zci \ZZc bVg`ieVgi^_Zc Y^Z VVc \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ YdZc Zc ZkZcb^c ejWa^Z`"eg^kViZ hVbZclZg`^c\hkdgbZc# Kddg ZZc \ZYZ\Zc ZkVajVi^Z ^h ]Zi cd\ iZ kgdZ\! bVVg ZZc ZZghiZ dZ[Zc^c\ `Vc WZhi# L^_ hZaZXiZgZc ]Zi ^ceVhh^c\heaVc Zc YZ <gdcYZmead^iVi^ZlZi#

?dfWii_d]ifbWd 9Z Lgd ^cigdYjXZZgi ]Zi ^ceVhh^c\heaVc# 9VVgbZZ `jccZc egdk^cX^Zh oZa[ ZZc eaVc bZi ZZc egdk^cX^VVa WZaVc\ eaVcdad\^hX] ^c `VccZc Zc `gj^`Zc \^ZiZc# BZZhi dekVaaZcY o^_c YZ ^ceVhh^c\Zc Y^Z iZ\Zc YZ o^c kVc YZ WZigZ[[ZcYZ \ZbZZciZ c ^c\VVc# KddgWZZaYZc/ ]Zi iZ\Zc YZ l^a kVc YZ \ZbZZciZc YddgigZ``Zc kVc YZ G^_c" <djlZa^_c cVVg CddgYl^_` Zc @Vil^_` Zc ]Zi YddgoZiiZc kVc ]Zi L^Zg^c\ZggVcYbZZg iZ\Zc YZ o^c kVc YZ \ZbZZciZ L^Zg^c\Zc# :g iZ`ZcZc o^X] ZX]iZg ilZZ hddgiZc ^ceVhh^c\heaVccZc V[# EaVccZc Y^Z WZd\Zc lZZgheVcc^\Z \ZbZZciZc iZ dkZggjaZc# :c eaVccZc lVVg ]Zi \VVi db ZZc egdk^cX^VVa egd_ZXi lVVg YZ egdk^cX^Z dd` oZa[ ÒcVcX^ZZa ^c ^ckZhiZZgi# 9Vi \VVi kVV` ^c dkZgZZchiZbb^c\ bZi YZ WZigZ[[ZcYZ \ZbZZciZc0 egdk^cX^Z Zc \ZbZZciZc `jccZc ]^ZgdkZg ZZc j^ikdZg^c\h" XdcigVXi V[haj^iZc# 9Z egdk^cX^Z <ZaYZgaVcY W^_kddgWZZaY! Y^Z dcaVc\h o^_c ZZghiZ ^ceVhh^c\heaVc egZhZciZZgYZ! ]ZZ[i Zg ZZc i^ZciVa ^c kddgWZgZ^Y^c\! bZi ]Zi VXXZci de ^c[gVhigjXijjg# <VVi ]Zi YVc idX] \ZWZjgZc! YVi YZ egdk^cX^Zh! cV Zg odÉc &* _VVg kddgVa dkZg \ZegVVi iZ ]ZWWZc! ZZc egdb^cZciZgZ Zc kdalVVgY^\Z gda ^c YZ gj^biZa^_`Z eaVcc^c\ Zc \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ \VVc heZaZc4 9Z Lgd [VX^a^iZZgi Y^i! bVVg Zg ^h bZZg VVc YZ ]VcY/ YZ bZZhiZ egdk^cX^Zh l^aaZc Zc `jccZc gj^biZa^_`Z ^ckZhiZg^c\Zc ZciVbZgZc0 YZ ]Za[i

hiVgi ZZc Z^\Zc \gdcYWZYg^_[# 9Z deWgZc\hi kVc YZ kZg`dde kVc ZcZg\^ZWZYg^_kZc hi^bjaZZgi YZoZ WZlZ\^c\/ Vah Zg c^Zi \Z ckZhiZZgY ldgYi! `dbi YZ g^_`hdkZg]Z^Y ^bbZgh V[gdbZc# 9Z djYZ egdk^cX^VaZ! kZg`d`ZgYZ WjgZVjXgVi^hX]Z idZihXjaijjg ^h ZX]iZg cd\ aVc\ c^Zi j^i\ZgdZ^Y# 8jaijjgkZgVcYZg^c\ Wa^_`i ZZc lZZgWVghi^\ igV_ZXi# 9ddg cj oZa[ ^ceVhh^c\heaVccZc iZ bV`Zc! \VVc YZ egdk^cX^Zh o^X]oZa[ kV`Zg iZ\Zc`dbZc# =hedZ[nfbe_jWj_[m[j :Zc c^Zjl [ZcdbZZc ^c YZ lZi ^h YZ V[YZa^c\ \gdcYZmead^iVi^Z! Yddg\VVch VVc\ZYj^Y bZi YZ <gdcYZmead^iVi^ZlZi# 9Z gZ\Za^c\ W^ZYi \ZbZZciZc ZZc ^chigjbZciVg^jb kddg `dhiZckZg]VVa! kZgZkZc^c\ Zc adXVi^Z"Z^hZc W^_ eVgi^Xja^ZgZ \gdcYZmead^iVi^Z# 9Z ^cYgj` WZhiVVi YVi dcYZg ]Zi gZ\^Zb kVc YZoZ c^ZjlZ gZ\Za^c\ dkZg]ZYZc Zc bVg`ieVgi^_Zc ]jc WZhiVVcYZ dcYZg]VcYZa^c\h" Zc XdcigVXiZg^c\hegV`i^_`Zc kddgioZiiZc# 9ddg YZ Xg^h^h ^h ]Zi VVciVa c^ZjlZ Zmead^iVi^Zh dkZg^\Zch WZeZg`i# BZc WZcji kddgVa ]Zi od\ZcVVbYZ VciZg^ZjgZ! eg^kVVigZX]iZa^_`Z heddg! lVVgW^_ W^_kddgWZZaY ZZc kVhi WZYgV\ eZg ldc^c\ d[ eZg k^Zg`VciZ bZiZg j^i\ZZ[WVgZ \gdcY kddg ejWa^Z`Z kddgo^Zc^c\Zc ldgYi V[\Zhegd`Zc# Hdbh " ^c ZZc dei^b^hi^hX]Z hiZbb^c\ " VVc\ZkjaY bZi ZZc ÉdkZgl^chigZ\Za^c\É# 9Z Xg^h^h aZ^Yi Zg lZa idZ YVi bVg`ieVgi^_Zc YZ `dhiZchddgiZca^_hi!

YZ a^_hi bZi `dhiZc kVc ejWa^Z`Z kddgo^Zc^c\Zc Y^Z V[Yl^c\WVVg o^_c! dcYZg ]VcYWZgZ^` *&

gZ\Za\Zk^c\

]djYZc# >c YZoZ i^_Y kVc ÒcVcX^ aZ `gVeiZ Zc kZghX]gdbeZaYZ \gdcYeg^_oZc l^aaZc o^_ c^Zi kZgYZg \VVc YVc YZ ÈkZgea^X]iZ cjbbZghÉ# 6ah YZ \gdcYZmead^iVi^Z iZcb^chiZ cd\ bZi ZZc eajh Z^cY^\i0 kZaZ oV``Zc cj Yddg ]jc ]dZkZc# <ZbZZciZc Zc bVg`ieVgi^_Zc ]djYZc ]Zi W^_ kddg`Zjg egV`i^hX] Zc egV\bVi^hX]# :c YVi lVh YZhi^_Yh dd` ]Zi dd\bZg` kVc YZ ejWa^Z`Z Zc eg^kViZ ^c^i^Vi^Z[cZbZgh kVc YZoZ gZ\Za^c\# J^i ZZc Zm"VciZ ZkVajVi^Z kVc KGDB&'. Wa^_`i YVi YZ <gdcYZmead^iVi^ZlZi cd\ \ZZc hdZaVVh W^ZYi W^_ ]Zi ]Zg" dcil^``ZaZc kVc djYZ WZYg^_kZciZggZ^cZc# 9Z aV\Z \gdcYeg^_oZc bV`Zc dcil^``Za^c\ kVc WZYg^_kZciZggZ^cZc dcVVcigZ``Za^_` kddg bVg`ieVgi^_Zc! odYVi kddgVa \ZbZZciZc YZoZ bVg`i Ydb^cZgZc Zc ]Zi `dhiZckZg]VVa Yjh c^Zi heZZai# 6VcWZkdaZc ldgYi db YZ kZgWZiZgYZ bd\Za^_`]ZYZc kVc YZ <gdcYZmead^iVi^ZlZi W^_ YZ eVgi^Xja^ZgZ Zmead^iVi^Z kVc WZYg^_kZciZggZ^cZc kZgYZg iZ dcYZgodZ`Zc# 9^i \ZaYi YZZah dd` kddg YZ W^ccZchiZYZa^_`Z de\VkZ# :Zc Zm" VciZ kZg`Zcc^c\ kVc YZ \gZcoZc kVc YZ <gdcYZmead^iVi^ZlZi bVV`i ^co^X]iZa^_` YVi ilZZ [VXidgZc WZaZbbZgZcY lZg`Zc de YZ hcZa]Z^Y kVc dcYZg]VcYZa^c\Zc W^_ W^ccZchiZYZa^_`Z adXVi^Zh# =Zi \VVi ]^ZgW^_ db YZ bViZ kVc kZghc^eeZgY Z^\ZcYdb Zc ]Zi hVaYd kVc ]Zi Zmead^iVi^ZeaVc# 7^_ ZZc kZga^Zh\ZkZcYZ \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ bZi kZghc^eeZgY \gdcYZ^\ZcYdb Wa^_[i YZ djYZ ^beVhhZ \Z]VcY]VV[Y# >h ZZc kVc WZ^YZ [VXidgZc VVc YZ dgYZ YVc lZg`i YZ lZi lZa! bVVg YVi aZkZgi haZX]ih ZZc WZeZg`iZ kZghcZaa^c\ de# :Zc W^_`dbZcY egdWaZZb W^_ YZ W^ccZchiZYZa^_`Z de\VkZc ^h kZZaVa YZ idZcVbZ VVc WZcdY^\YZ ^ckZhiZg^c\Zc kddg ]Zi ^ceVhhZc kVc ^c[gVhigjXijjg# 9Z <gdcYZmead^iVi^ZlZi ^h ^c Y^Z o^c ZZc c^Zjl ^chigjbZci kddg ZZc djY egdWaZZb [gZZg^YZgh Zc a^_`i \ZZc VcilddgY iZ W^ZYZc de YZ Yddg \ZbZZciZc \ZkdZaYZ jg\Zci^Z# L^_ `dbZc ]^ZgcV de ]Zi \gdcYWZaZ^Y iZgj\#

*'

=[[d l[hWdZ[h_d] _d aWZ[hi ]hedZX[b[_Z 9Z KGDB"gVVY ]ZZ[i dkZg ]Zi \gdcYWZaZ^Y ZZc VYk^Zh j^i\ZWgVX]i! \Zi^iZaY <gdcY kddg `lVa^iZ^i! kddghiZaaZc kddg kZgWZiZg^c\ kVc dkZg]Z^YhgZ\^Z de W^ccZc hiZYZa^_`Z dcil^``Za^c\ (%# 9^i VYk^Zh ^h ^ciZgZhhVci! bVVg cd\ WdZ^ZcYZg ^h YZ `VW^cZihgZVXi^Z'(& de ]Zi VYk^Zh# 9Z b^c^hiZg kVc KGDB oVa ÉdcYZgodZ`ZcÉ d[! Zc ^c lZa`Z bViZ! hZXidgZc d[ VcYZgZ gZcYVWZaZ WdjladXVi^Zh `jccZc W^_YgV\Zc VVc YZ \gdcYZmead^iVi^Z# 9Z bd\Za^_`]Z^Y kVc ZZc j^i`ddegZ\Za^c\ kddg XgjX^VaZ adXVi^Zh ÉbdZi cVYZg ldgYZc dcYZgodX]iÉ# 9Z KGDB"gVVY kZgdcYZghiZai bd\Za^_` b^hWgj^` kVc bdcdeda^Zedh^i^Zh kVc bVg`ieVgi^_Zc Zc VYk^hZZgi db Y^Z gZYZc ]Zi oZa[gZVa^hVi^ZgZX]i " ]Zi gZX]i kVc ZZc Z^\ZcVVg db W^_ dciZ^\Zc^c\ oZa[ iZ dcil^``ZaZc " iZ ]ZgdkZglZ\Zc# =Zi `VW^cZi

k^cYi ZX]iZg YVi bZi ]Zi ^chigjbZciVg^jb kVc YZ c^ZjlZ LZi gj^biZa^_`Z dgYZc^c\ dd` W^_ oZa[gZVa^hVi^Z ZZc \dZYZ gj^biZa^_`Z `lVa^iZ^i `Vc ldgYZc V[\ZYldc\Zc# 9VVgcVVhi kZg]djYi YZoZ \ZYVX]iZ kVc YZ KGDB"gVVY o^X] bdZ^a^_` bZi ]Zi :jgdeZhZ KZgYgV\ kddg YZ GZX]iZc kVc YZ BZch Zc YZ [jcYVbZciZaZ kg^_]ZYZc# :g ^h WdkZcY^Zc \ZZc dcYZgodZ` YVi VVciddci YVi Yddg V[hX]V[Òc\ d[ WZeZg`^c\ kVc ]Zi oZa[gZVa^hVi^ZgZX]i bZZg lddc`lVa^iZ^i odj ldgYZc \ZgZVa^hZZgY! VaYjh ]Zi `VW^cZi# =Zi k^cYi YVi W^_ dciZ^\Zc^c\ YZ bVg`ilVVgYZ Zc c^Zi YZ \ZWgj^`hlVVgYZ kVc YZ ]j^Y^\Z WZhiZbb^c\ WZeVaZcY odj bdZiZc o^_c kddg YZ ]dd\iZ kVc YZ hX]VYZkZg\dZY^c\# :g WZhiVVi ^bbZgh ZZc \gdcYlZiiZa^_` gZX]i kVc YZ Z^\ZcVVg de kdaaZY^\Z hX]VYZkZg\dZY^c\# 9^Z hX]VYZaddhhiZaa^c\ ldgYi \ZWVhZZgY de YZ lZg`Za^_`Z lVVgYZ# 7dkZcY^Zc odj ZZc kZg\dZY^c\ kVc haZX]ih YZ \ZWgj^`hlVVgYZ Zc c^Zi YZ bVg`ilVVgYZ gj^biZa^_`Z dcil^``Za^c\Zc dcibdZY^\Zc# DcoZ XdcXajh^Z cV aZo^c\ kVc Y^i hiVcYejci/ ^c ]Zi YdbZ^c kVc ]Zi \gdcYWZaZ^Y `dbZc Zg kddgade^\ \ZZc kZgVcYZg^c\Zc ^c YZ lZiiZa^_`Z `VYZgh#

*(

Rood-voor-groenprojecten en de Grondexploitatiewet Rood-voor-groenplannen kennen, naast een planmatige

Grondexploitatie afdwingbaar,

samenhang tussen de groene en blauwe functies en de rode

maar tot op zekere hoogte

(bebouwde) functies, ook een financiële verweving via de

wel via het al dan niet te

grondexploitatie: rood betaalt mee aan ‘extra’ groen en blauw.

wijzigen bestemmingsplan

Die bijdrage is groter dan alleen in functioneel en ruimtelijk

(voor zover het geldende

opzicht voor de kwaliteit van de rode functies noodzakelijk is.

bestemmingsplan ter plaatse geen bebouwing

De praktijkleerstoel deed onderzoek naar de gevolgen die de

toestaat). De afweging van

invoering van de nieuwe afdeling Grondexploitatie in de Wro

de overheid of zij al dan niet

heeft voor (het afdwingen van) dit type plannen. Wij kwamen

meewerkt aan de wijziging

tot de volgende conclusies: het afdwingbare, publiekrechtelijke

van het bestemmingsplan

deel van de afdeling Grondexploitatie van de Wro biedt

ten gunste van een rood-

geen basis voor rood-voor-groenprojecten. Het vrijwillige,

voor-groeninitiatief,

privaatrechtelijke deel van de afdeling Grondexploitatie

moet gebaseerd zijn op

faciliteert met het instrument van de anterieure overeenkomst

planologische afwegingen.

rood-voor-groenprojecten en dito gebiedsontwikkelingen wel.

De financieel-economische

De wet legitimeert en omkadert een praktijk die we in Nederland

uitvoerbaarheid van het

al sinds jaar en dag kennen, maar die een wettelijke basis

plan speelt een rol als

ontbeerde. Dat is op zich winst.

randvoorwaarde. Maar

Nieuw is dat een vastgestelde structuurvisie benodigd is

de wetgever wil het niet

die enige functionele of ruimtelijke samenhang weergeeft

mogelijk maken om een

waarin de rode en groene onderdelen van het project of de

planologische wijziging ‘te

gebiedsontwikkeling passen. De wet lijkt er vanuit te gaan dat

kopen’. De structuurvisie is

het initiatief van de private kant komt, maar dat is niet in de wet

echter goeddeels inhouds- en

verankerd. Dus ook de overheid kan met initiatieven komen.

vormvrij, dus de gemeente of provincie kan er vele (ook

GRONDEXPLOITATIE ALS FLAPPENTAP? Rood-voor-groen is weliswaar niet via de afdeling *)

zeer vage) kanten mee uit. Het

Doorbreek de impasse is daarmee een open vraag

Gebiedsontwikkeling is per definitie complex. Enerzijds is deze

waar betaalplanologie begint,

complexiteit inherent aan de inhoud en het proces zelf, anderzijds

waarbij de grondexploitatie

maken we het onszelf onnodig ingewikkeld. Voornaamste

fungeert als schier oneindige

oorzaak: de stortvloed aan Europese en nationale wet- en

flappentap.

regelgeving op het gebied van bouwen en milieu. De vraag

Lastig wordt het als de

is: hoe kan hoge ruimtelijke kwaliteit samengaan met hoge

meeste eigenaars wel

milieukwaliteit?

willen meewerken aan de rood-voor-groenaanpak

Milieuregels zijn er om burgers te beschermen. Maar een

en enkele andere niet. De

overdaad aan milieuregels legt bouwplannen lam. Of deze

gemeente of provincie kan

plannen kunnen doorgaan hangt af van de vraag of is voldaan

inzetten op planologisch

aan de normen en onderzoeken op het terrein van geluid, stank,

‘uitroken’ met (alleen)

stof, risico, bodem, straling, waterkwaliteit, welstand en natuur.

een groene bestemming

Onderzoeken en rapportages moeten perfect zijn en een enkel

of een aanpassing van de

bezwaarschrift is voldoende voor rechterlijke toetsing door de

fasering. Dat kan echter de

Raad van State. En die eist een tien en geen zeven.

coherentie van het totaalplan doorkruisen en zoekt

MINIMALISEREN VAN RISICO’S

bovendien de grens van de

Al die normen hebben natuurlijk hun eigen ratio en aanleiding.

wet op.

Maar de bedenkers realiseren zich niet dat al die normen in een

Bron: Zeeuw, F. de, ‘Rood-voor groen in de grondexploitatie; nieuwe ronden, nieuwe kansen?’, in: Tijdschrift voor Bouwrecht, oktober 2008

trechter komen en worden uitgeperst op het kleine oppervlak van ‘gebiedsontwikkeling’. Dat maakt het totaalresultaat van al die regelingen desastreus. Nederland staart zich blind op het minimaliseren van risico’s. Plannen worden er kwalitatief niet beter op. Integrale gebiedsontwikkeling wordt daarmee in feite de inverse van het milieustelsel: het systeem leidt tot scheiding van functies en dure oplossingen in plaats van tot een dialoog met de disciplines, sectoren en belangen over de beste, **

MWbj[h Z[ 8e[h Kddgo^iiZg 9^gZXi^Z 7djl[dcYh Dcil^``Za^c\

È9Z c^ZjlZ Lgd ^h egZii^\ egV\bVi^hX]# 9Z egdXZYjgZi^_Y ^h Zcdgb kZg`dgi# :migV kZghcZaa^c\ ^h iZ WZgZ^`Zc Yddg ]Zi oZa[ dehiZaaZc kVc ]Zi WZhiZbb^c\heaVc! lVi ZX]iZg kZZa `Zcc^h Zc `jcYZ kZgZ^hi#É

*+

duurzame oplossingen. Het wij-zij-denken

verbeterde besluitvorming. Met haar expliciete

creëert tegenstellingen in plaats van een

voornemen de interim-wet Stad en Milieu te

gemeenschappelijke visie.

vervangen door een nieuwe Wet Milieu en Gebiedsontwikkeling lijkt Cramer gehoor te

VAN SECTORAAL NAAR INTEGRAAL

willen geven aan ons indringende pleidooi

Onder de noemer van deregulering hebben

om de impasse te doorbreken. Dit is een stap

we al minder administratieve rompslomp.

in de goede richting, maar zoals bepleit in

Maar voor een wezenlijke verandering is meer

Doorbreek de impasse gaat het vooral ook om

nodig. We zullen anders moeten omgaan

een andere omgang met wet- en regelgeving.

met milieu- en ruimtedruk en een mondig

De aankondiging van de Crisis- en Herstelwet

geworden bevolking. Milieudoelstellingen

lijkt daar een voorbode van te zijn.

moeten we niet langer per project beoordelen, maar op stads- of regionaal niveau. En gebiedskwaliteiten laten zich niet vatten in normen, maar moeten in het maatschappelijke en politieke debat worden gevonden en

Bronnen: Platform Milieu en Gebiedsontwikkeling, Doorbreek de impasse tussen milieu en gebiedsontwikkeling, TU Delft 2009; Zeeuw, F. de, ‘Het bouwen is verstrikt geraakt in regelgeving’, in: Trouw 2 maart 2009; brief minister Cramer aan de Tweede Kamer, 24 april 2009, naar aanleiding van de publicatie Doorbreek de impasse.

benoemd. Zo ontstaat meer ruimte voor een creatief planproces, een inhoudelijke dialoog met betrokkenen, met een optimale ruimtelijke kwaliteit als resultaat. Kortom, een beweging van sectoraal naar integraal. ’De samenleving hunkert naar een paradigmashift naar een professioneel faciliterende rijksoverheid met synchrone spelregels. Die moet het intelligent mogelijk maken dat anderen kwaliteit leveren en dat ze niet hun tijd kwijt raken aan het bijeensprokkelen van gelden binnen departementale kokers en het schrijven van lijvige verantwoordingsrapportages aan het Rijk,’ aldus Peter van Rooy van Habiforum ('.’1 Een stap in de goede richting is de recente toezegging van minister Cramer in haar brief aan de Tweede Kamer om te investeren in snellere procedures, vereenvoudigde regelgeving, grotere deskundigheid en

*,

Het land waar Kafka zich een kleine jongen voelt

De toepassing van het aanbestedingsrecht verkeert in Nederland

‘onteigenen’. Ziet u het

in een steeds groter wordende crisis. Een paar voorbeelden van de

gebeuren?

absurditeiten die wij in de dagelijkse praktijk tegenkomen.

Voorbeeld nummer vier. In deze tijd van economische

De minister van Binnenlandse Zaken schrijft aan de gemeente-

crisis is aanpassing van

besturen een volkomen onbegrijpelijke brief over de toepassing

veel (ambitieuze) plannen

van de Europese aanbestedingsregels bij gebiedsontwikkeling.

geboden om de realisatie

Die brief is het gevolg van een ruzie tussen ambtenaren van

van vastgoedprojecten

verschillende departementen. VROM-medewerkers hebben nog

nog enigszins te

enige affiniteit met de gemeentelijke werkelijkheid. Theoretische

faciliteren. Mede onder

scherpslijpers van andere departementen hebben dat totaal niet.

invloed van de Europese

Resultaat: een onleesbaar epistel dat de verwarring alleen maar

aanbestedingshausse zijn

vergroot1((.

plannen dichtgetimmerd en

Volgende voorbeeld: de casus Vathorst. In 2005 tekende de

missen flexibiliteit. Als het aan

Europese Commissie bezwaar aan tegen de samenwerkingsvorm

te passen plan als winnaar

tussen markt en overheid in de Amersfoortse Vinexwijk Vathorst.

van een aanbesteding uit de

Officieel is dat nog steeds een vertrouwelijk stuk, ook al zo

bus is gekomen, stellen de

merkwaardig. Maar intussen is iedereen in het vakwereldje in

scherpslijpers dat een nieuwe

bezit van dit – ook alweer – onleesbare ambtelijke gedrocht. De

aanbestedingsronde op touw

ingebrekestelling is nu in de prullenmand gedeponeerd.

moet worden gezet. Want

Derde voorbeeld: gezaghebbende vakjuristen beweren dat aan

afwijken van het ontwerp is

een PPS-overeenkomst altijd een Europese aanbesteding vooraf

een overtreding jegens de

dient te gaan. Ook als enkele marktpartijen een dominante

verliezers van de eerdere

grondpositie hebben. Als je dan vraagt hoe het moet als

selectie. Maar de gemeente

een andere partij de aanbesteding wint, stelt men doodleuk

begint nu natuurlijk niet aan

*-

een nieuw aanbestedingsfeest. Gevolg: er gebeurt niks.

In andere landen van de Europese Unie kijkt men met verbazing naar het Nederlandse gehaspel. In het rapport Anders maar niet beter2() doet Deloitte in 2008 verslag van een onderzoek naar de vraag in hoeverre de Nederlandse frustraties bij gebiedsontwikkeling in het buitenland worden herkend.

Eén van de onderzochte thema’s is de aanbesteding. In Duitsland, Frankrijk, Groot-Brittannië, Spanje en Denemarken herkent men het probleem niet. Hetzelfde geldt voor de kwesties rond staatssteun. Overheden elders volgen een pragmatische werkwijze, zonder juridische scherpslijperij en fantoomdiscussies. De gang van zaken doet sterk denken aan het geklungel met de afwijkende Nederlandse invulling van de Europese regels voor fijnstof. Kafka moet zich in ons land een kleine jongen voelen. Hier past dan ook een woord van zelfkritiek. Te lang hebben de pragmatici zich beperkt tot het schelden op de anonieme Brusselse bureaucraten die zich al jaren uit kunnen leven op de hausgemachte verwarring in Nederland. Het is waarschijnlijk effectiever als we ze opzoeken en actief de dialoog aangaan.

Bron: column Friso de Zeeuw in Vastgoedrecht, april 2009

*.

7][dZW leeh Z[ je[aecij

+%

F[j[h DeehZWdki 7Zhijjghkddgo^iiZg 6B

deYgVX]i\ZkZghX]Ve hVbZclZg`^c\ eaVckdgb^c\ gZ\Za\Zk^c\ W][dZW

É<ZW^ZYhdcil^``Za^c\ `dbi Yddg iZ`dgi" hX]^ZiZcYZ ejWa^Z`Z WjY\ZiiZc Zc V[\ZcdbZc eg^kViZ ^ckZhiZg^c\h" bd\Za^_`]ZYZc hiZg` dcYZg Ygj` iZ hiVVc#É

+&

V\ZcYV

<

ZW^ZYhdcil^``Za^c\ Vah lZg`l^_oZ ^h dckZgb^cYZgY VXijZZa# 9ddg YZ Xg^h^h hiVVi

YZ kgVV\ cVVg hVbZc]Vc\ZcYZ eaVcc^c\ Zc j^ikdZg^c\ cd\ egdb^cZciZg de YZ V\ZcYV# 9Z XdcY^i^Zh kddg \gdcYkZglZgk^c\ Zc ÒcVcX^Zg^c\ kZgVcYZgZc! Zg Y^ZcZc o^X] c^ZjlZ

Zh_l[hi VVc `a^bVVi Zc ^c[gVhigjXijjg Zc YZ \gdZ^" Zc `g^be\ZW^ZYZc iZ`ZcZc o^X] hX]ZgeZg V[# K^V dcoZ [dXjh de \dZY deYgVX]i\ZkZghX]Ve ijhhZc dkZg]Z^Y Zc bVg`i l^aaZc lZ W^_YgV\Zc VVc ZZc YjjgoVVb gZhjaiVVi kddg ZZc c^ZjlZ \ZcZgVi^Z \ZW^ZYhdcil^``Za^c\#

:[ d_[km[ ][d[hWj_[ ][X_[Ziedjm_aa[b_d] 9Z XZcigVaZ kgVV\ Y^Z dcoZ dcYZgodZ`h" V\ZcYV hijjgi! ^h ]dZ `jccZc deYgVX]i" \ZkZgh! ^ZYZg kVcj^i ]jc Z^\Zc gda c \ZoVbZca^_`! de Z[ÒX^ ciZ l^_oZ hijg^c\ \ZkZc VVc YZ c^ZjlZ \ZcZgVi^Z \ZW^ZYh" dcil^``Za^c\4 KVcj^i YZoZ Va\ZbZcZ hij" g^c\hkgVV\ g^X]iZc lZ dch de YZ kda\ZcYZ i]ZbVÉh/

3 =dZ kZg\gdiZc lZ YZ `Vch de ZZc igZ[" oZ`ZgZ `ZjoZ kddg ZZc hVbZclZg`^c\h" bdYZa4 @dbZc hVbZclZg`^c\hbdYZaaZc ^c VVcbZg`^c\ kddg kZgc^Zjl^c\4

3 =dZ `jccZc lZ ]Zi iZbed kVc ]Zi \ZoVbZca^_`Z eaVcegdXZh kZg]d\Zc! odcYZg YZ ^c]djY Zc YZ WgddYcdY^\Z gj^biZa^_`Z `lVa^iZ^i j^i ]Zi dd\ iZ kZga^ZoZc4

3 =dZ `Vc gZ\Za\Zk^c\ \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ WZiZg [VX^a^iZgZc4

3 LZa`Z ha^bbZ kdgbZc kVc ÒcVcX^Zg^c\ o^_c " W^ccZc YZ c^ZjlZ ZXdcdb^hX]Z XdcY^i^Zh " bd\Za^_`4 IWc[dm[ha_d]iceZ[bb[d :g WZhiVVi ZZc gj^b eVaZi VVc hVbZc" lZg`^c\hbdYZaaZc# LZ l^aaZc bZZg \g^e `g^_\Zc de ]Zi `ZjoZegdXZh gdcY hVbZc" lZg`^c\hbdYZaaZc# LVccZZg eVh _Z Vah deYgVX]i\ZkZg h lZa` bdYZa idZ Zc lVVgdb4 :c ]dZ kZg]djYZc YZ ]j^Y^\Z WZhi egVXi^XZh o^X] idi YZ Èoj^kZgZÉ bdYZaaZc4

+'

6ah Zg VVcaZ^Y^c\ ^h! ojaaZc l^_ bZi kddg" hiZaaZc kddg kZgc^Zjl^c\ kVc WZeVVaYZ bdYZaaZc `dbZc# CZi Vah ^c YZ ZZghiZ eZg^dYZ `^_`Zc lZ ]^ZgW^_ cVVg Wj^iZcaVcYhZ kddgWZZaYZc# :c lZ l^aaZc VVcYVX]i WZhiZYZc VVc VcYZgZ bVg`iZc! odVah ]Zi deZcWVVg kZgkdZg! ZcZg\^Z Zc YZ odg\# LVi `jccZc lZ kVc YZoZ bVg`iZc aZgZc de ]Zi \ZW^ZY kVc gZ\jaZg^c\! g^h^XdbVcV\ZbZci Zc idZo^X]i4 CVVhi ]Zi `ZjoZegdXZh WZhiZYZc lZ VVcYVX]i VVc aZ^YZghX]Ve# =dZ kZg]djYi deYgVX]i\ZkZghX]Ve o^X] idi aZ^YZghX]Ve4 :c lVi `jccZc lZ de Y^i \ZW^ZY aZgZc kVc YZ dg\Vc^hVi^Z`jcYZ4 FbWdfheY[i <ZW^ZYhdcil^``Za^c\ ^h XdbeaZm# LVVgdb kZgadeZc eaVckdgb^c\hegdXZhhZc kVV` od bdZ^oVVb4 =dZ `jccZc lZ ]Zi egdXZh iZgj\WgZc\Zc idi YZ lZoZca^_`Z! ZX]iZ XdbeaZm^iZ^i4 9dZa Zc b^YYZaZc Y^ZcZc bZi Za`VVg dkZgZZc iZ hiZbbZc# EVgi^X^eVi^Z ldgYi hiZZYh WZaVc\g^_`Zg# LVi o^_c ]^Zgkddg Z[[ZXi^ZkZ bZi]dYZc4 LVi ^h YZ ^ckadZY kVc YZ eaVcXdcY^i^Zh \gdcYZ^\ZcYdb! WZigd``Zc VXidgZc! ZiX# 4 :c ^c ]dZkZggZ o^_c YZ VVcWZkZa^c\Zc kVc YZ 8dbb^hh^Z :akZg^c\! odVah ZZc WgZYZ kddgkZg`Zcc^c\h[VhZ db ^c[gVhigjXijjgegd_ZXiZc iZ kZghcZaaZc! Wgj^`WVVg kddg ^ciZ\gVaZ \ZW^ZYhdcil^``Za^c\4 LZa`Z gda `jccZc dcilZgeZc Zc ]Zi dcilZge ^c ]Zi hVbZclZg`^c\hegdXZh kZgkjaaZc db iZ `dbZc idi ZZc Z[ÒX^ ciZg eaVcegdXZh Zc

bVm^bVaZ gj^biZa^_`Z `lVa^iZ^i4 :c ]dZ odg\ _Z kddg ZZc \dZYZ egd\gVbbVi^hX]Z V[hiZbb^c\ kVc kgVV\ Zc VVcWdY de ad`VVa bVVg kddgVa de gZ\^dcVVa c^kZVj4 M[j][l_d] LZi" Zc gZ\Za\Zk^c\ kdgbZc YZ XdciZmi kVc \ZW^ZYhdcil^``Za^c\# =dZ \V _Z Vah deYgVX]i\ZkZg h ^c ZZc YncVb^hX]Z lZg`Z" a^_`]Z^Y db bZi YZ hiVi^hX]Z lZi\Zk^c\4 LVi o^_c YZ `VchZc Zc WZeZg`^c\Zc kddg YZ ^cg^X]i^c\ kVc ]Zi \ZoVbZca^_`Z deYgVX]i\ZkZghX]Ve ijhhZc dkZg]Z^Y Zc bVg`i W^ccZc YZ XdciZmi kVc YZ lZi" Zc gZ\Za\Zk^c\! ÒhXVaZ bd\Za^_`]ZYZc Zc YZ c^ZjlZ Lgd4 :c lZa`Z kZgVcYZg^c\Zc o^_c cdY^\ ^c gZ\Za\Zk^c\! lZi\Zk^c\ c \ZYgV\ db \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ WZiZg iZ [VX^a^iZgZc4 <_dWdY_[h_d] BZi ]Zi dd\ de YZ ZXdcdb^hX]Z Xg^h^h Zc YZ VbW^i^Z db bZZg adXVi^Zh W^ccZc" hiZYZa^_` iZ ]Zgdcil^``ZaZc! \gdZ^i YZ cddY" oVV` db ^co^X]i iZ ]ZWWZc ^c YZ ÒcVcX^Zg^c\h" bd\Za^_`]ZYZc# LVi ^h ]Zi aVc\ZiZgb^_c" Z[[ZXi kVc YZ Xg^h^h de ]j^Y^\Z ÒcVcX^Zg^c\h" XdchigjXi^Zh4 O^_c Zg bd\Za^_`Z VaiZgcVi^ZkZ VVceV``Zc Zc XdchigjXi^Zh4 =dZ o^i ]Zi bZi YZ ÒhXVa^iZ^i4 :c ]dZ kZg]djYi YZ kVV` aVc\Z iZgb^_c kVc \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ Zc lVVgYZdcil^``Za^c\ o^X] idi lZg`oVbZ ejWa^Z`"eg^kViZ V[hegV`Zc4

+(

V\ZcYV

L[hmWY^j[ h[ikbjWj[d LVi lZ ^c YZ ZZghiZ eaVVih l^aaZc WZgZ^`Zc! ^h ZZc kZgYZg\VVcYZ egd[Zhh^dcVa^hZg^c\ kVc ]Zi deYgVX]i\ZkZghX]Ve! \Zg^X]i de Z[ÒX^ ci^Z Zc `lVa^iZ^i# 9Vi YdZc lZ Yddg ]Zi V\ZcYZgZc kVc egVc\ZcYZ `lZhi^Zh Zc ]Zi VVc_V\Zc kVc ]Zi bVVihX]VeeZa^_`Z YZWVi# <ZkdZY Yddg `Zcc^hXd"XgZVi^Z ^c YZ egV`i^_` Zc YZ gZhjaiViZc kVc dcoZ dcYZgodZ`hegd_ZXiZc# LZ higZkZc cVVg ]Zi de lZiZchX]VeeZa^_` c^kZVj i^aaZc kVc egV`i^_`ZgkVg^c\Zc dd` de WVh^h kVc ZgkVg^c\Zc ^c ]Zi Wj^iZcaVcY # LZ YdZc Y^i c^Zi VaaZZc! bVVg ^c hVbZclZg`^c\ bZi VcYZgZc! db od YZ `Zcc^hj^il^hhZa^c\ ijhhZc Y^kZghZ cZilZg`Zc iZ hi^bjaZgZc Zc egV`i^hX]Z ]VcYgZ^`^c\Zc WgZZY iZ kZg" hegZ^YZc# C^Zi VaaZZc k^V dcoZ egd_ZXiZc! bVVg dd` Yddg ]Zi dg\Vc^hZgZc kVc hnbedh^V! ]Zi kZghegZ^YZc kVc ZZc c^ZjlhWg^Z[ Zc YZ edgiVa \ZW^ZYhdcil^``Za^c\# 8dcXgZZi \VVi ]Zi db/ 3 ]Zi bZYZ" dg\Vc^hZgZc kVc ZZc k^ZgiVa hnbedh^V dkZg dcYZg bZZg/

^c[gVhigjXijjg Zc \ZW^ZYhdcil^``Za^c\!

YZ Z[[ZXiZc kVc YZ Xg^h^h de YZ hVbZclZg`^c\hbdYZaaZc Zc ]Zi Z[[ZXi^Z[ hijgZc de gj^biZa^_`Z `lVa^iZ^i0 3 ZZc i^ZciVa c^ZjlZ lZiZchX]VeeZa^_`Z dcYZgodZ`Zc Zc egd_ZXiZc lVVg^c `Zcc^hXd"XgZVi^Z kddgde hiVVi0 3 ]Zi deaZ^YZc kVc X^gXV '*% egd[Zhh^dcVah k^V dcYZgl^_h! egd_ZXiZc Zc bVhiZgXaVhhZh0

+)

3 ZZc il^ci^\iVa kV`" Zc lZiZchX]VeeZa^_`Z ejWa^XVi^Zh! dcYZg bZZg \Zg^X]i de ZZc ]ZaYZgZ YZÒc^ g^c\ kVc YZ kZghX]^aaZcYZ hVbZclZg`^c\hbdYZaaZc! YZ WZiZ`Zc^h kVc YZ `ZjoZ kVc ZZc hVbZclZg`^c\h" bdYZa kddg YZ ^c]djY kVc ]Zi ejWa^Z` egd\gVbbV kVc Z^hZc! c^ZjlZ Yg^kZgh Zc YjjgoVbZ higViZ\^Z c kddg `g^begZ\^dÉh0 3 Y^kZghZ bZY^VdeigZYZch# <ZW^ZYhdcil^``Za^c\ ^h ZZc hijg^c\h" kgVV\hij`/ ]dZ `dbZc dkZg]Z^Y Zc bVg`i idi hVbZc]Vc\ZcYZ eaVckdgb^c\ Zc j^ikdZg^c\4 >c]djY Zc egdXZh o^_c ]^ZgW^_ cVjl kZgWdcYZc# 9ddg kVcj^i YZ hijg^c\hkgVV\ ZZc VVciVa i]ZbVÉh iZ WZa^X]iZc YgV\Zc lZ W^_ VVc ]Zi ^ciZ\gVVa YZc`Zc dkZg ZZc VVciVa VXijZaZ de\VkZc# 9Z `ZjoZ kddg ZZc k^ZgiVa i]ZbVÉh aVVi YVVgcVVhi gj^biZ kddg dckZglVX]iZ oV`Zc Zc heZX^ÒZ`Z kgV\Zc kVcj^i YZ bVg`i#

8Wh[dZ Ak[d[d 9^gZXiZjg 6hhZi 9ZkZadebZci CH Eddgi È<ZW^ZYhdcil^``Za^c\Zc gdcY hiVi^dch o^_c eVh hjXXZhkda Vah Zg ZZc WVaVch ^h \ZkdcYZc ijhhZc YZ ejWa^Z`Z Zc eg^kViZ WZaVc\Zc# :Zc \ZoVbZca^_`Z k^h^Z! kZgigdjlZc! deZc]Z^Y! bVVg dd` hiZg`Z ^cY^k^YjZaZ `lVa^iZ^i kVc YZ igZ``Zgh! o^_c ]^Zg YZ WZeVaZcYZ [VXidgZc#É

+*

Infrastructuur en gebiedsontwikkeling: beperkte toenadering

Infrastructuur aanleggen zonder inpassing in de ruimtelijke omgeving kan niet meer. Inpassing is een harde maatschappelijke noodzaak geworden, waarbij rekening moet worden gehouden met intensieve overlegtrajecten en een inpassingsbudget dat tot 30% van de investering kan oplopen. Maar inpassing is nog geen gebiedsontwikkeling.

is vooral gelegen in PPS-en zonder zware infrastructuur (veelal joint-ventures). Naast joint-ventures liggen er zeer beperkte kansen voor het concessiemodel. Het concessiemodel is een brug te ver voor zware combinatieprojecten, maar pilots voor niet al te ingewikkelde ruimtelijke operaties verdienen de ruimte voor verder onderzoek.

Echte gebiedsontwikkeling vraagt meer; er is naast infra ook sprake van vastgoedontwikkeling. Het vergt een procesaanpak en een integrale benadering, waarbij de partijen inbreng afstemmen en risicoâ&#x20AC;&#x2122;s delen op de korte en langere termijn. De plan- en proceskosten voor de marktpartijen zijn enorm. De markt moet behalve flinke inspanningen en kosten opbrengen, ook een zwaar risico dragen. Met name de langetermijnscope remt de animo tot deelname door de private sector. Opknippen in meer overzichtelijke deelopgaven verdient daarom aanbeveling.

Bovendien blijkt grootschalige infra met inpassing en gebiedsontwikkeling voor de overheid lastig aan te sturen. Actuele voorbeelden daarvan zijn de A4, A12 en A9.

Specifieke lastigheden die de opdrachtgevers van de infrastructuur ervaren, zijn de afstemming in de tijd (gebiedsontwikkeling A9 in Amstelveen), onverantwoord hoge proceskosten (A2 ondertunneling Maastricht) en de voortdurende vraag of toch niet uit dat megabudget voor de infra een (extra) bijdrage aan de omgeving kan worden geleverd.

Ervaring in samenwerking met marktpartijen

Daarmee is dit type gebiedsontwikkeling geen panacee en niet overal en altijd nodig en zinvol.

Als methode om een lokale infrastructuur goed in te bedden is het een werkzaam middel, als werkwijze om de inliggende doorgaande infrastructuur mede te financieren is het beperkt. De ervaring wijst uit dat de bijdrage vanuit het project met vastgoedontwikkeling aan de te integreren infrastructuur, maximaal in de orde van grootte van 10-20% kan liggen (voor de crisis), een enkele uitzondering daargelaten (N242 in Heerhugowaard).

++

De Commissie Elverding biedt met zijn adviezen hulp op drie fronten:

3 weg met de schijnprecisie van gedetailleerde milieu-onderzoeken;

3 meer disciplinering van de voorbereidingsperiode onder het motto: wie haast heeft, bereidt zich goed voor;

3 inzetten op de gebiedsgerichte benadering.

Het vervangen van schijnprecieze milieunormen door vuistregels kan bijdragen aan een zinvolle inschakeling van marktpartijen in

AbWWi Z[ 8e[h" 9^gZXiZjg Y^Zchi Oj^YVh 6bhiZgYVb

de projectaanpak. Het hangt verder af van de globaliteit van het voorkeursbesluit of een creatieve inbreng van marktpartijen in die fase nog aan de orde kan zijn.

È9Z `dbZcYZ _VgZc bdZi Zg W^_ \ZW^ZYhdcil^``Za^c\ bZZg VVcYVX]i ldgYZc WZhiZZY VVc YZ gZaVi^Z bZi YZ hiVY#É

Bronnen: Licher, H., F. de Zeeuw, ‘De actualiteit van infrastructuur en gebiedsontwikkeling’ in Connekt, 2008; Zeeuw, F. de en H. Licher, ‘Punten op de lijn. Infrastructuur en gebiedsontwikkeling’, in Stedebouw & Ruimtelijke Ordening, 2008 nr. 5.

+,

Activiteiten Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 2006 – 2009 In onderstaand overzicht staan de activiteiten vermeld van de Praktijkleerstoel in de periode augustus 2006 tot augustus 2009, veelal tot stand gekomen in samenwerking met anderen. Naast enkele sleutelpublicaties en onze bijdragen aan maatschappelijke agendering en debat, staan in een apart overzicht onze onderzoeken genoemd. Deze onderzoeken hebben mede de input gevormd voor onze onderwijsactiviteiten. Wij hebben circa 150 colleges, masterclasses en lezingen gegeven.

Agendering en debat 2009 10 juni 2009: Congres drie jaar praktijkleerstoel onder de titel: Valse start? Naar effectieve planvorming bij gebiedsontwikkeling; Voornemen van minister Cramer voor een nieuwe wet Milieu en Gebiedsontwikkeling, als vervolg op de interim-wet Stad en Milieu, mede op basis van het essay: Doorbreek de impasse tussen milieu en gebiedsontwikkeling (zie ook interview in NOVA op 24 februari 2009); Bijdrage aan de update van de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling; document dat handreikingen biedt voor de selectie van partijen in het kader van aanbesteding (in opdracht van VROM).

2008 21 december 2008, optreden in Buitenhof over de effecten van demografische krimp op gebiedsontwikkeling; Een pleidooi voor een paradigmawisseling op het terrein van milieuwetgeving in relatie tot gebiedsontwikkeling in het essay: Doorbreek de impasse tussen milieu en gebiedsontwikkeling (december 2008); Minisymposium over het concessiemodel, 11 december 2008 in samenwerking met het Nederlands Architectuur Instituut (NAi); 10 oktober 2008: middagconferentie over gebiedsontwikkeling Waalweelde, met een inleiding van prins Willem Alexander (coproductie met de provincie Gelderland); De meerwaarde van gebiedsontwikkeling bij de ontwikkeling van infrastructuur: een essay in opdracht van de Federatie van Welstand/Routeontwerp; 30 juni 2008: Lancering portal Gebiedsontwikkeling, in samenwerking met VROM, Habiforum en het Nirov; Ruimtelijke kwaliteit als procesvariabele, artikel in SR&O, maart 2008; +-

Bijdrage aan ‘de wiki’ en het methodiekenboek Nederland Boven Water deel II voor de thema’s: concessiemodel, procedureplanning en ontwerpproces. Zie ook www.traverse.sharepointsite.net/NLBWWiki/ wikipagina’s Goed opdrachtgeverschap als opdracht, boekje in de Output-reeks van Nirov, 2008.

2006 – 2007 Intreerede en de publicatie De engel uit het marmer door Praktijkhoogleraar Friso de Zeeuw (uitgave september 2007); verkrijgbaar via m.roodbergen@bouwfonds.nl Onder de noemer Platform Milieu & Gebiedsontwikkeling een serie discussiebijeenkomsten over de noodzakelijke paradigmawisseling op het terrein van milieuwetgeving en gebiedsontwikkeling, met experts uit het veld onder leiding van Praktijkhoogleraar Friso de Zeeuw; Participatie in de publicatie Alleen ga je sneller, samen kom je verder (onder leiding van Deloitte), over PPS bij gebiedsontwikkeling (gepresenteerd op een symposium met Prins Willem Alexander, maart 2008); Studiereis met publieke en private partijen naar Hamburg en Schwerin (organisatie in samenwerking met het Nirov).

Daarnaast zijn meer dan 100 artikelen, interviews en andere publicaties verschenen. Een deel van onderstaande onderzoeken, alle interviews, mediaoptredens, publicaties en achtergrondinformatie over de praktijkleerstoel zijn te vinden op onze site: www.gebiedsontwikkeling.tudelft.nl onder de buttons Leerstoel Gebiedsontwikkeling, prof. mr. F. de Zeeuw en Publicaties. Voor de agenda van Gebiedsontwikkeling en nieuws verwijzen wij naar de portal gebiedsontwikkeling: www.gebiedsontwikkeling.nu

Onderzoek en kennisco-creatie De praktijkleerstoel voert op het moment van verschijnen van De engel uit graniet (september 2009) de volgende onderzoeken uit: Duurzame ontwikkelingsstrategie voor Rijswijk-Zuid, in opdracht van de Gemeente Rijswijk (start december 2008); Marktpartijen in herstructurering, deel 2 in opdracht van VROM, NEPROM en De Vernieuwde Stad (start april 2009); Waardeontwikkeling en (markt) kwaliteit in opdracht van Amvest (start april 2009); Kennisstad Alkmaar: naar een programma en vastgoedstrategie, in opdracht van Gemeente Alkmaar (start februari 2009); Gebiedsontwikkeling bij werklandschappen (startfase), in opdracht van SADC, VROM, EZ, provincies Noord-Holland en Noord-Brabant en gemeenten Eindhoven en Zaanstad; Modernisering PPS (oriĂŤntatiefase) in samenwerking met het Instituut voor Bouwrecht; Bijdrage Expeditie Mooi in opdracht van het IPO e.a., actie-onderzoek naar sturing op ruimtelijke kwaliteit door de provincies (najaar 2009).

In de periode 2006 - 2009 zijn de volgende onderzoeken opgeleverd: De Engelse praktijk van de gebiedsontwikkeling, in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling (onderzoek van de TU Delft in samenwerking met het OTB en de University of the West of England); Ontwikkelingsperspectief Noordwest Holland (kennisco-creatie in opdracht en in samenwerking met de Kamer van Koophandel Noordwest Holland); Marktpartijen in herstructurering, deel 1 in opdracht van VROM, NEPROM en De Vernieuwde Stad; Werking Grondexploitatiewet, bijdrage onderzoek onder leiding van Royal Haskoning in opdracht van VROM; Herontwikkeling spoorzones, bijdrage onderzoek onder leiding van Movares, in opdracht van NS, Prorail, V&W en VROM; Rood-voor-groenprojecten, in samenwerking met het OTB, in opdracht van AM, VROM en LNV; Stadshavens Rotterdam: advisering aan de directie over planvorming en planproces.

+.

CdiZc

' E# L^chZb^jh! Wg^Z[ IlZZYZ

Egd_ZXiZc! HcZaaZg Zc WZiZg! Veg^a

CK<! CZegdb! EgV`i^_`aZZghidZa!

@VbZg! `ZcbZg` '%%+(%+.*-

'%%-#

kZghX]^_ci ^c Vj\jhijh '%%.#

cdkZbWZg '%%+#

'& Kddg ZZc WgZYZ VcVanhZ/

', =dWbV! ;#! :# Adjl! B#

( @adhiZgbVcc ?#! Zi Va! 7gZ^Zc

o^Z EZiZg CddgYVcjh! 6[iZg YZ

HeVVch! B# kVc YZg KZZc! AZgZc

VVc \ZW^ZYhdcil^``Za^c\!

XgjcX]! W^_aV\Z 7j^aY^c\ 7jh^"

kVc YZ :c\ZahZ egV`i^_`! IJ

LV\Zc^c\Zc JG! Veg^a '%%.#

cZhh! bVVgi '%%.#

9Za[i! ;VXjaiZ^i 7djl`jcYZ Zc

) 9Z aV\ZcWZcVYZg^c\ ^h \Z c"

'' 9Zad^iiZ! IJ 9Za[i! 9A<! 7C<!

DcYZgodZ`h^chi^ijji DI7! Veg^a

igdYjXZZgY ^c YZ CdiV Gj^biZ

7djl[dcYh! 6B! <D7! KGDB!

'%%-#

'%%* # =Zi WZigZ[i ZZc lZg`l^_oZ

6aaZZc \V _Z hcZaaZg! hVbZc

'- 8dcXajh^Zh j^i YZ aZo^c\Zc

lVVgW^_ de WVh^h kVc ZZc ^ckZciV"

`db _Z kZgYZg# 9Z idZ`dbhi kVc

o^_c kZghX]ZcZc ^c Aj^_iZc! 6#! ;#

g^hVi^Z kVc YZ aV\Zc dcYZg\gdcY!

ejWa^Z`"eg^kViZ hVbZclZg`^c\

HX]ddga Zc ;# YZ OZZjl! È<dZY

cZilZg`Zc Zc dXXjeVi^Z ldgYi

W^_ \ZW^ZYhdcil^``Za^c\! '%%-#

deYgVX]i\ZkZghX]Ve Vah de"

\Z`Z`Zc cVVg YZ `lVa^iZ^iZc Zc

'( @VoZb^! ;#! K# <gj^h! Zc ;# YZ

YgVX]iÉ ^c Djieji cg# &%! J^i\VkZ

dcil^``Za^c\hbd\Za^_`]ZYZc kVc

OZZjl! O^_ bVV`i ]Zi kZghX]^a!

C^gdk! YZXZbWZg '%%, Zc ^c

ZZc \ZW^ZY#

ZZc dcYZgodZ` cVVg YZ idZ"

;gVcoZc! 6! K# @dbe^Zg Zc 6#

* =VW^[dgjb $ C^gdk $ KGDB!

\ZkdZ\YZ lVVgYZ kVc bVg`i"

Aj^_iZc! ÈGj^biZa^_`Z `lVa^iZ^i Vah

CZYZgaVcY 7dkZc LViZg! '%%+#

eVgi^_Zc ^c YZ ]ZghigjXijgZg^c\!

egdXZhkVg^VWZaZÉ ^c HiZYZWdjl

+ GZ\ZZg! 7#?# Zc ?#;#<# 7jcYZgh!

EgV`i^_`aZZghidZa <ZW^ZYhdcil^`"

Gj^biZa^_`Z DgYZc^c\! '%%- cg# (!

@Zcc^h8d"8gZVi^Z! HVbZcheZa

`Za^c\ IJ 9Za[i! '%%-#

ee )-"*&#

ijhhZc lZiZchX]Ve egV`i^_`!

') 7^_hiZgkZaY! @#! È8dcXZhh^Z"

'. 8>6B hiVVi kddg 8dc\g h

GBCD! '%%,#

bdYZa VaaZZc \ZhX]^`i kddg

>ciZgcVi^dcVjm YÉ6gX]^iZXijgZ

, IZ^hbVc! <#! EjWa^Z` bVcV\Z"

ZZckdjY^\Z \ZW^ZYhdcil^``Z"

BdYZgcZ V[\Z`dgi idi 8>6B # 9^i

bZci de YZ \gZch kVc X]Vdh Zc

a^c\É! 7j^aY^c\ 7jh^cZhh! [ZWgjVg^

WZigd[ ZZc \gddi ^ciZgcVi^dcVVa

dgYZ! 6XVYZb^X HZgk^XZ! '%%*

'%%.#

eaVi[dgb &.'- Ä &.*. YVi ^c YZ

- :kZgh! ;# Zc A# Hjhh`^cY! =Zi

'* Cdi^i^Z 6VcWZkZa^c\Zc hZaZX"

ZZghiZ ]Za[i kVc YZ il^ci^\hiZ

`Vc lZa 7Zhijjga^_` dcYZg"

i^Z"VVcWZhiZY^c\ kVc C:EGDB

ZZjl ZZc dc\Z`ZcYZ hiZbeZa

]VcYZaZc kddg ZZc YjjgoVVb

Zc EgV`i^_`aZZghidZa! '. Veg^a

]ZZ[i \ZYgj`i de ]Zi hiZYZc"

gZhjaiVVi! B<B8! '%%.#

'%%.! o^Z lll#cZegdb#ca Zc

Wdjl" Zc VgX]^iZXijjgYZWVi#

. 9Z YZbdXgVi^hX]Z Yg^Z]dZ` ^h

OZZjl! ;# YZ! È9Z 7a^_YZ 7ddY"

'/ OZZjl! ;# YZ! 8# DjYZ KZaY"

ZZc iZgb kVc 6cidc O^_YZgkZaY!

hX]VeÉ! EgdeZginCA BV\Vo^cZ!

]j^h Zc 7# YZ <gVV[! È=Zi [ZZhi ^h

kddgbVa^\ ]dd\aZgVVg hdX^dad\^Z

') Veg^a '%%.#

kddgW^_É ^c GZhZVgX] GZVa :hiViZ

VVc YZ :gVhbjh Jc^kZgh^iZ^i#

'+ 9Z \ZVXijVa^hZZgYZ GZ^h"

FjVgiZgan! _ja^ '%%.#

/ 6Yk^Zh 8dbb^hh^Z KZghcZaa^c\

l^_oZg BVg`ieVgi^_Zc Zc

(& >c ]Zi WdZ` CZYZgaVcY 7dkZc

7Zhaj^ikdgb^c\ >c[gVhigjXijgZaZ

<ZW^ZYhdcil^``Za^c\! KGDB!

LViZg '%%+ ! eV\^cV &*% ^h ZZc ]ZaYZgZ ^cYZa^c\ \ZbVV`i kVc

,%

YZ kZghX]^aaZcYZ eaVc[VhZc! Y^Z

9ZoZ WZcVYZg^c\ haj^i ]^ZgbZZ

)) 7g^Z[ kVc YZ b^c^hiZg kVc

j^i\VVi kVc ZZc kddgkZg`Zcc^c\

VVc W^_ YZ ZZgYZg VVc\Z]VVaYZ

7^ccZcaVcYhZ OV`Zc Zc @dc^c`"

lVVg^c YZ D;"kgVV\ XZcigVVa

BjijVa <V^ch 6eegdVX] kVc

g^_`hgZaVi^Zh Y#Y# && d`idWZg '%%-

hiVVi! YZ kZg`Zcc^c\ lVVgW^_ ]Zi

;gVch :kZgh#

VVc YZ XdaaZ\Zh kVc \ZYZej"

L>: Zc L6I VVc YZ dgYZ ^h! Zc YZ

(- O^Z cddi ,#

iZZgYZ hiViZc kVc VaaZ egdk^c"

eaVchijY^Z bZi ZZc VXXZci de YZ

(. >ciZ\gVVa \ZW^ZYhdcil^`"

X^Zh Zc YZ XdaaZ\Zh kVc Wjg\Z"

=D:"kgVV\# LVVgcV YZ [VhZ kVc

`Za^c\hbdYZa lVVg^c gZ`ZcZc

bZZhiZg Zc lZi]djYZgh kVc VaaZ

gZVa^hVi^Z Zc WZ]ZZg Zc dcYZg"

Zc iZ`ZcZc `lVa^iVi^Z[ ldgYi

\ZbZZciZc dkZg ]Zi >8:G"gVe"

]djY kda\i#

\ZXdbW^cZZgY#

edgi 6jgdjm#

(' 6aYjh ?ddhi HX]g^_cZc i^_YZch

(/ 9^ciZgZc! ?# kVc! I# OlVc^`"

)* 9Zad^iiZ! 6cYZgh bVVg c^Zi

]Zi hadiYZWVi ^c YZ LZZ` kVc YZ

`Zc! ?# YZ @gj^[! I# 9Za[dgiZg^Z!

WZiZg! :kVajVi^Z kVc \ZW^ZYhXdc"

<ZW^ZYhdcil^``Za^c\ kVc '%%,#

:# kVc YZg @gVWWZc! ;# YZ OZZjl!

XZhh^Zh ^c k^_[ :jgdeZhZ aVcYZc!

(( =ZaZZc 6Vgih ^c ]Zi hadiYZWVi

KddgWZZaYegd_ZXiZc \ZWgj^`

'%%-#

kVc YZ LZZ` kVc YZ <ZW^ZY"

\gdcYWZaZ^Y^chigjbZciVg^jb!

hdcil^``Za^c\ '%%,#

KGDB! 9Zc =VV\! '%%-# O^Z

() Kddg ZZc YZÒc^i^Z kVc

dd`/ KZg]dZ[! E#! :Zc Zm"VciZ

gj^biZa^_`Z `lVa^iZ^i haj^iZc lZ

kZg`Zcc^c\ kVc YZ \gZcoZc kVc

VVc W^_ YZ kZghX]^aaZcYZ 6g"

YZ <gdcYZmead^iVi^ZlZi! hXg^ei^Z

X]^iZXijjgcdiVÉh/ YZ ig^ih kVc

^c ]Zi `VYZg kVc YZ deaZ^Y^c\

\ZWgj^`hlVVgYZ [jcXi^dcVa^iZ^i "!

BVhiZgX^inYZkZadeZg! '%%-

WZaZk^c\hlVVgYZ hX]ddc]Z^Y

)& KGDB"gVVY! <gdcY kddg

Zc idZ`dbhilVVgYZ YjjgoVVb"

`lVa^iZ^i! kddghiZaaZc kddg kZg"

]Z^Y # O^Z dd`/ :g^`"=Vch @a^_c!

WZiZg^c\ kVc dkZg]Z^YhgZ\^Z de

EVja DeYVb! AZdc^Z ?VchhZc"

W^ccZc hiZYZa^_`Z dcil^``Za^c\!

?VchZc! @lVa^iZ^i ^c \ZW^ZYh"

'%%.#

dcil^``Za^c\! =VW^[dgjb '%%.#

)' 7g^Z[ b^c^hiZg 8gVbZg VVc

(* BVg^Zi HX]dZcbV`Zgh ^c ]VVg

YZ IlZZYZ @VbZg! `VbZghij`

W^_YgV\Z VVc YZ LZZ` kVc YZ

'%%-"'%%.! '.)(*! '(-! Y#Y# &."

<ZW^ZYhdcil^``Za^c\ ^c '%%,#

%+"'%%.#

(+ =ZaZZc 6Vgih i^_YZch ]Zi hadi"

)( VaYjh EZiZg kVc Gddn ^c ZZc

YZWVi ^c YZ LZZ` kVc YZ <ZW^ZYh"

^ciZgk^Zl kddg Gj^biZ[dgjb

dcil^``Za^c\ '%%,#

lll#gj^biZ[dgjb#ca ! _ja^ '%%.#

(, 8ZcigVVa ^c YZoZ kdgb kVc hiZYZcWdjl hiVVi ]Zi kZgWZZaYZc ^c eaVVih kVc ^c hiVcYejciZc# ,&

7Z`cdeiZ a^iZgVijjga^_hi

6Yk^Zh 8dbb^hh^Z KZghcZaa^c\ 7Zhaj^ikdgb^c\ >c[gVhigjXijgZaZ Egd_ZXiZc! HcZaaZg Zc WZiZg! Veg^a '%%-#

<g^ZcYi! ?#H# kVc YZ! ;# YZ OZZjl! È;aZm^WZa db" \VVc bZi b^a^ZjgZ\Zah W^_ \ZW^ZYhdcil^``Za^c\É!

B^a^Zj BV\Vo^cZ! Veg^a '%%.#

7^_hiZgkZaY! @#! È8dcXZhh^ZbdYZa VaaZZc \ZhX]^`i kddg ZZckdjY^\Z \ZW^ZYhdcil^``Za^c\É ^c 7j^aY^c\ 7jh^cZhh! [ZWgjVg^ '%%.#

=dWbV! ;#! :# Adjl! B# HeVVch! B# kVc YZg KZZc! AZgZc kVc YZ :c\ZahZ egV`i^_`! IJ 9Za[i! ;VXjaiZ^i 7djl`jcYZ Zc DcYZgodZ`h^chi^ijji DI7! Veg^a '%%-#

7g^Z[ kVc b^c^hiZg 8gVbZg VVc YZ IlZZYZ @VbZg! `VbZghij` '%%-"'%%.! '.)(*! '(-! Y#Y# &."%+" '%%.# 7g^Z[ kVc b^c^hiZg IZg =dghi kVc 7^ccZcaVcYhZ OV`Zc Zc @dc^c`g^_`hgZaVi^Zh VVc YZ XdaaZ\Zh kVc \ZYZejiZZgYZ hiViZc kVc VaaZ egdk^cX^Zh Zc YZ Xda" aZ\Zh kVc Wjg\ZbZZhiZg Zc lZi]djYZgh kVc VaaZ \ZbZZciZc dkZg ]Zi >8:G"gVeedgi 6jgdjm! Y#Y# && d`idWZg '%%-# 9Zad^iiZ! IJ 9Za[i! 9A<! 7C<! 7djl[dcYh! 6B! <D7! KGDB! 6aaZZc \V _Z hcZaaZg! hVbZc `db _Z kZgYZg# 9Z idZ`dbhi kVc ejWa^Z`"eg^kViZ hVbZc" lZg`^c\ W^_ \ZW^ZYhdcil^``Za^c\! '%%-# 9Zad^iiZ! 6cYZgh bVVg c^Zi WZiZg! :kVajVi^Z kVc \ZW^ZYhXdcXZhh^Zh ^c k^_[ :jgdeZhZ aVcYZc! '%%-#

=VW^[dgjb $ C^gdk $ KGDB! CZYZgaVcY 7dkZc LViZg! '%%+# =dkZc! L#! ;# YZ OZZjl ÈGZ^hl^_oZg kddg ejWa^Z`Z Zc eg^kViZ eVgi^_ZcÉ ^c <gdcY <ZaY Zc <ZW^ZYhdci" l^``Za^c\! =VW^[dgjb$C^gdk! Veg^a '%%- # @VoZb^! ;#! K# <gj^h! Zc ;# YZ OZZjl! O^_ bVV`i ]Zi kZghX]^a! ZZc dcYZgodZ` cVVg YZ idZ\ZkdZ\YZ lVVgYZ kVc bVg`ieVgi^_Zc ^c YZ ]ZghigjXijgZg^c\!

IJ 9Za[i! '%%-# @a^_c! :#! E# DeYVb! A# ?VchhZc"?VchZc! ÈGj^biZ" a^_`Z `lVa^iZ^i ^c \ZW^ZYhdcil^``Za^c\É! =VW^[dgjb!

Vj\jhijh '%%.# @adhiZgbVcc ?#! Zi Va! 7gZ^Zc VVc \ZW^ZYhdcil^`" `Za^c\! LV\Zc^c\Zc JG! Veg^a '%%.#

9^ciZgZc! ?# kVc! I# OlVc^``Zc! ?# YZ @gj^[! I# 9Za" [dgiZg^Z! :# kVc YZg @gVWWZc! ;# YZ OZZjl! Kddg" WZZaYegd_ZXiZc \ZWgj^` \gdcYWZaZ^Y^chigjbZciV" g^jb! KGDB! 9Zc =VV\! '%%-#

A^X]Zg! =#! ;# YZ OZZjl! È9Z VXijVa^iZ^i kVc ^c[gV" higjXijjg Zc \ZW^ZYhdcil^``Za^c\É ^c 8dccZ`i! '%%-#

:kZgh! ;# Zc A# Hjhh`^cY! =Zi `Vc lZa ! WZhijjg" a^_` dcYZg]VcYZaZc kddg ZZc YjjgoVVb gZhjaiVVi! B<B8! '%%.#

Aj^_iZc! 6#! È:jgdeZhZ j^ihegV`Zc \ c WZYgZ^\^c\ kddg CZYZgaVcYhZ egV`i^_` kVc \ZW^ZYhdcil^``Z" a^c\É ^c 7j^aY^c\ 7jh^cZhh '%%- cg# -! e# (%"((#

;gVcoZc! 6! K# @dbe^Zg Zc 6# Aj^_iZc! ÈGj^biZa^_`Z `lVa^iZ^i Vah egdXZhkVg^VWZaZÉ ^c HiZYZWdjl Gj^biZa^_`Z DgYZc^c\! '%%- cg# (! ee )-"*&#

Aj^_iZc! 6! ;# HX]ddga Zc ;# YZ OZZjl! È<dZY de" YgVX]i\ZkZghX]Ve Vah deYgVX]iÉ ^c Djieji cg# &%!

C^gdk! YZXZbWZg '%%,#

,'

CddgYVcjh! E#! 6[iZg i]Z XgjcX]! W^_aV\Z W^_ 7j^aY^c\ 7jh^cZhh! bVVgi '%%.

OZZjl! ;# YZ! È<ZW^ZYhdcil^``Za^c\ ^h ZZc kV`É ^c EgdeZgin GZhZVgX] FjVgiZgan! Veg^a '%%-#

EaVi[dgb B^a^Zj Zc <ZW^ZYhdcil^``Za^c\!

9ddgWgZZ` YZ ^beVhhZ ijhhZc b^a^Zj Zc \ZW^ZYh" dcil^``Za^c\! IJ 9Za[i! '%%.#

OZZjl! ;# YZ! ÈGddY kddg \gdZc ^c YZ \gdcYZmead^" iVi^Z0 c^ZjlZ gdcYZ c^ZjlZ `VchZc4É ^c I^_YhX]g^[i kddg 7djlgZX]i! d`idWZg '%%-#

GZ\ZZg! 7#?# Zc 7jcYZgh! ?#;#<#! @Zcc^h8d"8gZ" Vi^Z/ hVbZcheZa ijhhZc lZiZchX]Ve Zc egV`i^_`!

GBCD! '%%,#

OZZjl! ;# YZ! È6aaZ bVX]i VVc YZ \ZbZZciZÉ ^c EgdeZginCA BV\Vo^cZ! cg# * '%%.#

Gddn E#I#?#8# kVc! ÈC^ZbVcY o^i iZ lVX]iZc de ^c]djYZa^_`Z dekVii^c\Zc kVc ]Zi G^_`É de Gj^biZ" [dgjb! '* _jc^ '%%.# HX]ZebVc! B#! Cdi^i^Z 6[hegV`Zc`VYZg hZaZXi^Z" egdXZYjgZh! EgV`i^_`aZZghidZa <ZW^ZYhdcil^``Z" a^c\ IJ 9Za[i Zc C:EGDB! '%%.# IZ^hbVc! <#! EjWa^Z` bVcV\ZbZci de YZ \gZch kVc X]Vdh Zc dgYZ! 6XVYZb^X HZgk^XZ! '%%*# KGDB"gVVY! <gdcY kddg `lVa^iZ^i! kddghiZaaZc kddg kZgWZiZg^c\ kVc dkZg]Z^YhgZ\^Z de W^ccZc hiZYZa^_`Z dcil^``Za^c\! '%%.# L^chZb^jh! E#! Wg^Z[ IlZZYZ @VbZg! `ZcbZg` '%%+(%+.*-! '% cdkZbWZg '%%+#

OZZjl! ;# YZ! È=Zi WdjlZc ^h kZghig^`i \ZgVV`i ^c gZ\Za\Zk^c\É ^c Igdjl ' bVVgi '%%.# OZZjl! ;# YZ! È=Zi aVcY lVVg @V[`V o^X] ZZc `aZ^cZ _dc\Zc kdZaiÉ ^c KVhi\dZYgZX]i Veg^a '%%.

OZZjl! ;# YZ! 8# DjYZ KZaY]j^h! 7# YZ <gVV[# È=Zi [ZZhi ^h kddgW^_É ^c GZhZVgX] GZVa :hiViZ FjVgiZgan! _ja^ '%%.# OZZjl! ;# YZ! ÈC^Zi iZ dcYZghX]ViiZc/ X^i^oZc"`cdl" aZY\ZÉ ^c EgdeZginCA BV\Vo^cZ! _ja^ '%%.# De YZ lZWh^iZ kVc YZ EgV`i^_`aZZghidZa <ZW^ZYh" dcil^``Za^c\! lll#\ZW^ZYhdcil^``Za^c\#ijYZa[i#ca `jci j YZ kdaaZY^\Z ejWa^XVi^Zh dcYZg ÈejWa^XVi^ZhÉ ! aZo^c\ZcgZZ`hZc WVccZg ÈlZZ` kVc YZ \ZW^ZYh" dcil^``Za^c\É Zc Vgi^`ZaZc dcYZg ÈbZYZlZg`ZghÉ! egd[# bg# L#8#I#;# YZ OZZjl k^cYZc#

OZZjl! ;# YZ! 9Z Zc\Za j^i ]Zi bVgbZg! gZÓZXi^Zh de \ZW^ZYhdcil^``Za^c\! IJ 9Za[i! '%%,# OZZjl! ;# YZ Zc =# A^X]Zg! ÈEjciZc de YZ a^_c# >c[gVhigjXijjg Zc \ZW^ZYhdcil^``Za^c\É! ^c HiZYZWdjl Gj^biZa^_`Z DgYZc^c\! '%%- cg# *# OZZjl! ;# YZ! È>c \^_oZa^c\ kVc VY_jcXi"Xdbb^ZoZc Zc _jg^hiZcÉ ^c EgdeZginCA BV\Vo^cZ! '%%-#

,(

8dad[dc

>H7C .,-".%",.-&)"%)"+ '%%. 6\cZh ;gVcoZc! ;g^hd YZ OZZjl K_j]Wl[ &Z Ygj`! hZeiZbWZg '%%.

K_j][l[h IZX]c^hX]Z Jc^kZgh^iZ^i 9Za[i 7kj[khi >g# 6\cZh ;gVcoZc Zc egd[# bg# ;g^hd YZ OZZjl H[ZWYj_[ 6ccZ Aj^_iZc! ?VXfjZa^cZ kVc GZ^_hZc! HijY^d"GD! 6bhiZgYVb C[j ZWda WWd >g# <dWZgi 6# 7Z^_Zg! Yg# ^g# 6g_Vc <# 7gZ\bVc! ^g# ;gZY ;#?# HX]ddga! Ygh# L^aaZb YZ ?V\Zg! Yg# 9^VcV YZ ?dc\! Yg# 8d KZgYVVh Zc BVg^i kVc G]ZZcZc <eje]hWÓ[ LdjiZg kVc 6hhZcYZa[i YZ 8dc^c\] EVja G ee Zc VcYZgZc Edjm[hf ?ddhi KZg]VV`! 9Z L^_YZ 7a^`! 6bhiZgYVb 9el[h_bbkijhWj_[ [d][b I]Zd kVc YZc 7dd\VVgY :hka >bV\d! 6bhiZgYVb

JK :[b\j C^Zih j^i YZoZ j^i\VkZ bV\ ldgYZc kZgkZZakdjY^\Y! de\ZhaV\Zc ^c ZZc \ZVjidbVi^hZZgY \Z\ZkZchWZhiVcY d[ deZcWVVg \ZbVV`i! ^c Zc^\Z kdgb d[ de Zc^\Z l^_oZ! ]Zio^_ ZaZ`igdc^hX]! bZX]Vc^hX]! Yddg [did`de^Z c! decVbZc d[ Zc^\Z VcYZgZ bVc^Zg! odcYZg kddgV[\VVcYZ idZhiZbb^c\ kVc YZ VjiZjgh# ,)

;djcY^c\ EVgicZgh EgV`i^_`aZZghidZa <ZW^ZYhdcil^``Za^c\ g i d i

REAL ESTATE

,* ,

,+