Estudo Space Hunters - Potencialidades Urbanas em Porto Alegre by GZH Digital

ANÁLISE DE POTENCIALIDADES

Porto Alegre/RS

Material apresentado em: 11/09/2023

QUAIS AS PERGUNTAS?

▪ Para onde a cidade está indo?

▪ O que está acontecendo com o centro?

▪ Como usar melhor nossa infraestrutura?

▪ Densificar ou espraiar?

▪ Como resolver o problema de habitação?

A SPACE HUNTERS PARA PORTO ALEGRE

• Quem é a Space Hunters?

• Qual o objetivo e metodologia do estudo para a capital gaúcha?

SOBRE NÓS

Nascemos da necessidade de ir muito além de apenas ter dados.

Nascemos da necessidade de entender como as cidades funcionam, e como elas afetam as pessoas e os negócios.

Nascemos para resolver o problema dos negócios que falham por estarem em locais ruins, para fortalecer o pequeno e dar agilidade e precisão de decisões aos grandes.

Nascemos para revolucionar a análise de localização, como já fizemos com mais de mil empreendedores, vidas, famílias tomando decisões mais seguras para seus futuros.

Nascemos para ser global, pensando no local!

• 8 ANOS • +1.300 EMPRESAS

• +400 CIDADES

• 17 PAÍSES

Onde estão nossos cases? Brasil, Estados Unidos, Canadá, México, Alemanha, Portugal, Uruguai, Peru, Paraguai, Colômbia, Chile, Argentina, Nova Zelândia, Honduras, Guatemala, Filipinas e Emirados Árabes.

OBJETIVO

Ser o braço de inteligência urbana que apoie e passe o conhecimento necessário para que os responsáveis da cidade de Porto Alegre tenham a maior segurança possível na compreensão das dinâmicas urbanas relevantes, assim como em suas decisões sobre intervenções estratégicas a serem realizadas sobre fatores como o plano diretor, pra melhorar a infra estrutura da cidade de Porto Alegre e seu potencial de crescimento sustentável.

O que você irá receber.

ENTREGAS DO ESTUDO

Levantamento de conceitos relevantes sobre o objeto de estudo e de dados macroeconômicos em relação à cidade.

Levantamento de informações históricas e momentâneas de bases da Space Hunters, assim como, das fontes disponibilizadas pelos envolvidos, tais como: dados do IBGE e Receita Federal no Space Data, histórico do plano diretor, dados urbanos e imobiliários e fontes da prefeitura.

Cálculos das 3 principais tendências de uso do espaço urbano e deslocamentos na cidade: Concentração, Fluxo e Alcance

Aplicação ilustrada dos âmbitos acima diretamente no mapa.

Afunilamento das aplicações em focos e situações específicas da cidade.

Compilação das etapas anteriores em apresentação de slides com resumo de insights; Reuniões de apresentação do material; Acompanhamento de especialistas por 6 meses para apoio.

DADOS E CONCEITOS “MACROS”

• O que é uma cidade?

• O que é uma capital (econômica e política)?

• Como está o país e o Estado nos quais Porto Alegre está?

A definição do que conceitua o objeto do estudo.

O QUE É UMA CIDADE?

Segundo United Nations Human Settlements Programme (UNHabitat), uma cidade é uma área densamente povoada e geograficamente delimitada que serve como um centro de atividades humanas, abrigando uma população considerável e uma variedade de infraestruturas e serviços. Uma cidade é caracterizada pelos seguintes elementos:

• Densidade Populacional

• Infraestrutura Desenvolvida

• Diversidade de Atividades

• Governança Local

• Complexidade Social e Cultural

• Economia Diversificada

No entanto, o UN HABITAT ainda destaca que, o principal fator que pode fazer com que alguém não consiga viver em uma cidade é a falta de oportunidades econômicas Quando uma cidade não oferece empregos suficientes ou oportunidades de carreira satisfatórias, as pessoas podem não conseguir atender às suas necessidades financeiras básicas, como moradia, alimentação, cuidados de saúde e educação Isso pode levar ao desemprego, à pobreza e ao declínio da qualidade de vida, tornando a cidade um lugar impraticável para viver.

Portanto, a disponibilidade de empregos e oportunidades econômicas é um fator fundamental para determinar se as pessoas podem ou não viver e prosperar em uma cidade.

A definição do que conceitua o objeto do estudo.

O QUE É UMA CAPITAL?

Uma capital é uma cidade que exerce um papel de destaque na organização administrativa e política do território, servindo como centro de governo e representação institucional. É importante distinguir entre uma capital política e uma capital econômica.

Capital Política: Uma capital política é a sede do governo do estado ou país, onde estão localizados os principais órgãos do poder executivo, legislativo e, em alguns casos, judiciário. É o centro da administração pública, onde as políticas governamentais são formuladas, leis são promulgadas e decisões políticas são tomadas. A capital política é o centro de representação e governança, desempenhando um papel fundamental na gestão do estado ou país.

Capital Econômica: Uma capital econômica é geralmente o centro financeiro, comercial e industrial do estado ou país. É onde a atividade econômica é mais concentrada, incluindo comércio, indústria, serviços financeiros e corporações. A capital econômica é o MOTOR ECONÔMICO DA REGIÃO, impulsionando o crescimento, a geração de empregos e o desenvolvimento econômico.

A definição do que conceitua o objeto do estudo.

O QUE É UMA CAPITAL?

Para ilustrar essa distinção, podemos usar o exemplo de Santa Catarina, onde Florianópolis é a capital política do estado e Joinville é frequentemente considerada a capital econômica. Florianópolis abriga o governo estadual e é onde as decisões políticas são tomadas, enquanto Joinville é um centro industrial e comercial de destaque, onde a atividade econômica desempenha um papel crucial.

É importante ressaltar que o status de capital política e capital econômica pode variar ao longo do tempo devido a mudanças nas dinâmicas econômicas e políticas. Portanto, a análise precisa da situação atual exige uma investigação detalhada dos dados econômicos e políticos específicos da região.

No caso de Porto Alegre, a cidade é a capital política, mas vem perdendo força como capital econômica. No entanto, nenhuma cidade gaúcha ainda consegue “rivalizar” com a capital atual.

É importante estar atento aos dados gerais tanto da cidade quanto do Rio Grande do Sul e do Brasil para entender como está o status de “capital”.

CRESCIMENTO POPULACIONAL DE RS E POA

Fonte: IBGE 2023

Auge do crescimento de Porto Alegre se deu em 2010.

Quebra do crescimento se deu na década de 1980, quando a cidade desacelerou fortemente

Na década de 1950, Porto Alegre começou a crescer mais rápido que o Estado do RS

Quebra do crescimento do Estado se deu na década de 2000, quando ele desacelerou.

CRESCIMENTO POPULACIONAL DE BRASIL

Fonte: IBGE 2023

Última década na qual Porto Alegre teve uma taxa de crescimento acima do crescimento do país foi em 1970.

Primeiro decréscimo

populacional registrado na cidade de Porto Alegre

PRINCIPAIS DADOS DISPONÍVEIS POA

• Dados gerais da cidade;

• Histórico do plano diretor;

• Mapas socioeconômicos;

• Mapas de crescimento empresarial;

• Mapas do comportamento imobiliário;

DADOS GERAIS

1.600.000,00

1.400.000,00

1.200.000,00

1.000.000,00

800.000,00

600.000,00

400.000,00

200.000,00

Porto Alegre/RS

Projeção Realizado

População: 1.332.570 IBGE 2022

Densidade: 2.689,94 hab/km² IBGE 2022

PIB: R$ 82 bilhões IBGE 2020

PIB per capita: R$ 55.555,39 IBGE 2020

IDH: 0,805 (Alto) IBGE 2010

DADOS QUANTITATIVOS

Fonte: Space Data

da população total tem um perfil de renda acima de

(Classe A)

da população total tem um perfil de renda entre 10 a 20

da população total tem um perfil de renda entre 4 a 10

da população total tem um perfil de renda entre 2 a 4

(Classe D)

da população total tem um perfil de renda até 2 SM (Classe E)

Legenda

HISTÓRICO DO PLANO DIRETOR

Se observa, a seguir, como foi a evolução dos planos diretores com o passar do tempo, suas disposições na malha urbana e características marcantes com o desenvolvimento da cidade.

PLANOS DIRETORES

Imagem: Plano diretor de 1935, focado em questões viárias.

Fonte: Prefeitura de Porto Alegre

A evolução dos planos diretores de Porto Alegre é um processo que reflete as mudanças na cidade ao longo das décadas. Em 1914, com o Arq Maciel, e 1935, com o Arq Gladosch, ocorreram as primeiras tentativas de planos diretores. No entanto, foi a partir de 1959 que a cidade teve planos com maiores regramentos. Se destaca a seguir um resumo das principais fases na evolução dos planos diretores de Porto Alegre:

Plano Diretor de 1959: Elaborado em um contexto de crescimento econômico e forte urbanização, este plano introduziu o sistema de zoneamento, definiu áreas para diferentes usos, abordou questões de infraestrutura e habitação e promoveu a criação de áreas verdes.

Plano Diretor de 1979: Foi uma resposta às mudanças sociais e econômicas ocorridas na década de 1970. Ele enfatizou a descentralização do desenvolvimento urbano, promovendo a criação de centros regionais e priorizando a participação pública no planejamento.

Plano Diretor de 1999: Este focou-se mais fortemente com questões ambientais, enfatizando a preservação de áreas verdes, a gestão de recursos naturais e a sustentabilidade. Também abordou questões de mobilidade e transporte público.

Plano Diretor de 2009: Aprovado em 2009, este plano diretor teve como foco principal a requalificação urbana, a melhoria da infraestrutura e o desenvolvimento de áreas degradadas da cidade.

Plano Diretor de 2019: Esse plano buscou aprimorar as políticas de mobilidade urbana, incentivar o adensamento em áreas já urbanizadas, melhorar a acessibilidade e a qualidade do espaço público, bem como a promoção da habitação de interesse social

PLANOS DIRETORES – PLANOS ANTERIORES AO DE 1959

Fonte: Space Hunters

Limite da cidade em 1959

Área estimada de maior incidência de prédios no período dos planos anteriores ao de 1959

Ao lado, exemplos de edificações construídas a partir das diretrizes dos planos anteriores a 1959.

PLANOS DIRETORES – PLANO DE 1959

Fonte: Space Hunters

Área estimada de maior incidência de prédios no período do Plano de 1959

Limite da cidade em 1959

Ao lado, exemplos de edificações construídas a partir das diretrizes do Plano de 1959.

PLANOS DIRETORES – PLANO DE 1979 - 1º PDDU

Fonte: Space Hunters

Área estimada de maior incidência de prédios no período do Plano de 1979

Limite da cidade em 1959

Área estimada de maior incidência de prédios no período do Plano de 1979

Ao lado, exemplos de edificações construídas a partir das diretrizes do Plano de 1979.

PLANOS DIRETORES – PLANOS DE 1999, 2009 E 2019 - PDDUA

Space Hunters

Área estimada de maior incidência de prédios no período dos planos anteriores ao de 1959

Área estimada de maior incidência de prédios no período dos Planos PDDUA

Limite da cidade em 1959

Área estimada de maior incidência de prédios no período dos Planos PDDUA

Ao lado, exemplos de edificações construídas a partir das diretrizes dos Planos PDDUA

MAPAS SOCIOECONÔMICOS

Foram extraídos, da plataforma de geomerketing Space Data, os seguintes dados

socioeconômicos referenciados em mapas:

• Densidade

• Renda

• Classes sociais

• Segregação/elitização

• Potencial de consumo

• Atividades econômicas

As fontes para estes são IBGE (est 2022) e Receita Federal (2023) respectivamente

DENSIDADE

Humaitá

Terceira

Perimetral

Moinhos De Vento

Centro Histórico

Petrópolis

Santa Tereza

ALVORADA

Passo d’Areia | Cristo Redentor Rubem Berta

Três Figueiras

O mapa da cidade de Porto Alegre/RS indica a existência de núcleos com as maiores densidades populacionais na área compreendida entre o Centro Histórico e a Terceira Perimetral Além dessa área, se destacam núcleos com altos valores de densidade populacional no entorno dos bairros Passo d’Areia, Cristo Redentor, Bom Jesus, Vila São José, Santa Tereza (Cruzeiro do Sul) e Restinga

VIAMÃO

Tristeza

Ipanema

Restinga

Menor

Densidade

Maior Densidade

JOVENS

ALVORADA

O mapa ao lado mostra a densidade de crianças e adolescentes na cidade de Porto Alegre Quanto mais escuro, maior é a proporção de pessoas abaixo de 20 anos residindo naquela região Ou seja, é possível percebeu uma quantidade de bebês, crianças e adolescentes (até 20 anos) maior à direita da terceira perimetral, em relação a jovens idosos e idosos (acima de 65 anos), que estão mais presentes à esquerda da terceira perimetral

VIAMÃO

Santa Tereza

Humaitá

Tristeza

Restinga

Rubem Berta

Menor Densidade

Maior Densidade

IDOSOS

ALVORADA

Terceira

Perimetral

Moinhos De Vento

Centro Histórico

Petrópolis

Santa Tereza

VIAMÃO

Tristeza

Ipanema

O mapa ao lado mostra a proporção de população idosa na cidade de Porto Alegre Quanto mais escuro, maior a proporção de pessoas acima de 65 anos vivendo naquele local

Fonte: Space Data

Três Figueiras

Passo d’Areia | Cristo Redentor

Menor Densidade Maior Densidade

ALVORADA

Terceira

Perimetral

Moinhos De Vento

Centro Histórico

Petrópolis

Passo d’Areia | Cristo Redentor

O mapa ao lado mostra a concentração de apartamentos na cidade de Porto Alegre, considerando apartamentos em prédios com dois ou mais pavimentos, mais de um domicílio e servidos por áreas comuns, como hall de entrada, corredores e escadarias.

É possível observar uma mancha clara de apartamentos que se alastra do CentroHistórico até o Cristo Redentor

VIAMÃO

Tristeza

Menor Densidade

Maior Densidade

Renda mensal do responsável pelo domicílio por setor censitário (R$)

RENDA

ALVORADA

Terceira

Perimetral

Moinhos De Vento

Centro Histórico

Petrópolis

Três Figueiras

Observa-se que na região norte as maiores rendas estão concentradas nos bairros compreendidos entre o Centro Histórico e a Terceira Perimetral, se expandindo em direção aos bairros Higienópolis e Três Figueiras

É possível observar também outros bairros com renda elevada na zona norte, porém essas concentram-se em núcleos mais dispersos, como na região do bairro Passo d’Areia e Cristo Redentor

VIAMÃO

Vila Assunção

Ipanema

Em direção ao sul, as maiores rendas são encontradas especialmente entre a Terceira Perimetral/Av Eduardo Prado e a orla do Guaíba, como nos bairros de Ipanema e Vila Assunção

Menor Renda Maior Renda

Passo d’Areia | Cristo Redentor

CLASSE A

ALVORADA

Terceira

Perimetral

Moinhos De Vento

Centro Histórico

Petrópolis

Menino Deus

Passo d’Areia | Cristo Redentor

O mapa indica que a concentração de famílias de Classe A tende a acompanhar as maiores concentrações de renda

Três Figueiras

VIAMÃO

Vila

Assunção

Ipanema

CLASSE B

ALVORADA

Terceira

Perimetral

Moinhos De Vento

Centro Histórico

Petrópolis

Menino Deus

Teresópolis

Passo d’Areia | Cristo Redentor

Embora bem distribuída pelo município, se observa uma maior concentração de famílias de classe B no entorno da região central, se estendendo para partes da zona norte e da zona sul

Três Figueiras

VIAMÃO

Vila

Assunção

Ipanema

CLASSE C

Humaitá

ALVORADA

Terceira

Perimetral

Floresta

Centro Histórico

Santa Tereza

VIAMÃO

Tristeza

Restinga

Embora bem distribuída pelo município, se observa uma redução de famílias de classe C em áreas com maior concentração de renda, como a região compreendida entre os bairros Higienópolis, Três Figueiras e Moinhos de Vento

Menor Concentração

Maior Concentração

Passo d’Areia | Cristo Redentor Rubem Berta

CLASSE D

Humaitá

ALVORADA

Terceira

Perimetral

A proporção de pessoas de classe D na cidade é bem reduzida nas regiões mais centrais e próximas da Av Carlos Gomes, se estabelecendo mais fortemente nas áreas mais afastadas do centro e onde existe uma carência maior de infraestrutura

Com este item, é claramente perceptível que as populações de baixa renda localizamse restritas à periferia, sendo empurradas cada vez mais para além das áreas mais estruturadas da capital

VIAMÃO

Vila Jardim

Mário Quintana

Rubem Berta

Santa Tereza

Restinga

Bom Jesus

CLASSES SOCIAIS - PREDOMÍNIO

ALVORADA

Terceira

Perimetral

Moinhos De Vento

Centro Histórico

Petrópolis

Menino Deus

É possível observar a ocorrência de setores censitários ocupados, majoritariamente, por indivíduos das classes A (tons roxos) e B (tons azuis) na região central da cidade, especialmente entre os bairros Moinhos de Vento, Higienópolis, Três Figueiras e Petrópolis Fonte:

Vila

Assunção

Ipanema

Legenda:

Três Figueiras

Passo d’Areia | Cristo Redentor

VIAMÃO

SEGREGAÇÃO/ELITIZAÇÃO

Humaitá

ALVORADA

Terceira

Perimetral

Moinhos

Centro Histórico

Petrópolis

Santa Tereza

Rubem Berta

Passo d’Areia | Cristo Redentor

A maior parte da malha urbana consolidada (área entre o centro histórico e a terceira perimetral) é ocupada por pessoas com renda superior à média da cidade (em azul).

Três Figueiras

É possível observar essa situação também em grande parte dos bairros da zona norte e alguns da zona sul (Vila Assunção e Ipanema)

VIAMÃO

Tristeza

Ipanema

Por outro lado, se pode perceber espaços com predomínio de pessoas com rendas mais baixas do que a média da cidade (em rosa) em bairros como Santa Tereza (Vila Cruzeiro do Sul), Vila São José e Bom Jesus, assim como nas regiões próximas às divisas com os municípios de Viamão/RS e Alvorada/RS.

POTENCIAL DE CONSUMO

ALVORADA

O mapa indica que os maiores potenciais de consumo encontramse nos bairros compreendidos entre a Terceira Perimetral, Av Bento Gonçalves e Av Azenha (em direção ao Centro Histórico)

Além disso, se destaca também a região localizada entre os bairros Três Figueiras e Jardim Itu na zona norte

Na zona sul, se observa um maior potencial de consumo em setores localizados nos bairros Tristeza e Ipanema

VIAMÃO

ATIVIDADE ECONÔMICA

Fonte: Space Data

ALVORADA

Terceira

Perimetral

Moinhos De Vento

Centro Histórico

Petrópolis

Menino Deus

Santa Tereza

VIAMÃO

Tristeza

O mapa indica maior concentração de atividades econômicas na região central da cidade e seu entorno, onde há maior concentração de renda e de pessoas.

Passo d’Areia | Cristo Redentor

CÁLCULOS MORFOLÓGICOS

Tendências de uso do espaço urbano e deslocamentos na cidade:

• Concentração

• Fluxos

• Alcances

Breve descrição dos modelos utilizados para estimar a dinâmica de deslocamentos

AS TRÊS TENDÊNCIAS

Concentração

Com esse modelo é possível inferir os espaços com maior concentração de pessoas, com maior diversidade de usos e com maior valor do solo urbano Basicamente, esse modelo indica o quão próximo um determinado espaço está de todos os outros que com ele compõem um sistema espacial urbano.

Fluxo

Com esse modelo é possível hierarquizar as vias da cidade em função de seu caráter corredor, ou seja, indicar quais são as vias com as maiores e menores tendências de serem utilizadas como rotas de passagem. Assim, pode-se concluir quais vias apresentam o maior ou menor potencial de fluxo, independente de seu tipo.

Alcance

Com esse modelo é possível indicar quantos espaços são alcançáveis a partir de um espaço pré-determinado considerando-se uma distância previamente definida (trechos de rua entre pares de esquinas). Desse modo, indica-se a quantidade de espaços localizados dentro da área de influência de um determinado negócio, e, posteriormente, compara-se este valor com o dos concorrentes.

CONCENTRAÇÃO

ALVORADA

Terceira Perimetral

Moinhos De Vento

Centro Histórico

Três Figueiras

É possível observar uma maior tendência de concentração na região entre o CentroHistórico e a zona norte da cidade

Nesse critério, fica claro que a cidade está tendenciando a crescer em direção ao nordeste, indo ao encontro do que foi observado na verticalização e na maior incidência de edifícios construídos a partir dos planos diretores de 1999, 2009 e 2019, e que propiciam menor densidade

A cidade tende a se concentrar justamente onde a densificação é limitada, criando uma tendência de um meio urbano menos denso e mais rarefeito, prejudicando o transporte de massas e facilitando a gentrificação

Concentração Maior Concentração

Passo d’Areia | Cristo Redentor

Rubem Berta

VIAMÃO

Santa Tereza

Humaitá

Menor

Tristeza

Petrópolis

FLUXO

Freeway

ALVORADA

Terceira Perimetral

Av. Castelo Branco

R. Sarmento Leite

Av. Protásio Alves

Av. Ipiranga

Entre as vias com as maiores tendências de concentração de fluxos na cidade destacam-se a Freeway, a 3ª Perimetral, a rua Sarmento Leite (acesso ao túnel da Conceição), a Av Castelo Branco e as Avenidas Protásio Alves, Ipiranga

As vias radiais são fortemente presentes na realidade da cidade, uma vez que partiu delas a urbanização do município

É possível perceber também a 3ª Perimetral como uma importante via articuladora Além disso, a 3ª é a perimetral de maior destaque dentre todas as existentes quanto à tendência de fluxo

Menor Fluxo Maior Fluxo

Av. Padre Cacique

Av. Wenceslau Escobar

Av. Farrapos

Av. Cavalhada

VIAMÃO

ALCANCE – 500m

ALVORADA

São

Para distâncias relativamente curtas (até 500m), se percebe núcleos com as maiores facilidades de alcance em bairros como Humaitá na zona norte e Restinga na zona sul

Menor Alcance

Maior

Alcance

Fonte: Space Hunters

Vila Jardim

IAPI

Centro Histórico

Santa Tereza

Terceira Perimetral Humaitá

Geraldo

VIAMÃO

ALCANCE – 1000m

ALVORADA

Terceira Perimetral

Moinhos De Vento

Centro Histórico

Três Figueiras

Ao se ampliar o raio para 1000m, a região compreendida entre o Centro-Histórico da cidade e a zona norte destaca-se como aquela com os maiores valores de alcance da cidade Além dessa, na zona sul, ainda se destaca o bairro da Restinga

Menor

Alcance

Maior

Alcance

Fonte: Space Hunters

Passo d’Areia | Cristo Redentor

Rubem Berta

Santa Tereza

Tristeza

Ipanema

Restinga

Petrópolis

VIAMÃO

ALCANCE – 2000m

ALVORADA

Terceira Perimetral

Passo d’Areia | Cristo Redentor Rubem Berta

Fonte: Space Hunters

Moinhos De Vento

Centro Histórico

Petrópolis

Santa Tereza

Três Figueiras

Para distâncias de 2000m, a região entre o Centro-Histórico e a zona norte se apresenta como a de maior facilidade de alcance da cidade

Menor

Alcance

Maior

Alcance

Cavalhada

Restinga

VIAMÃO

ALCANCE – 4000m

ALVORADA

Terceira Perimetral

Passo d’Areia | Cristo Redentor Rubem Berta

Fonte: Space Hunters

Auxiliadora

Bela Vista

Petrópolis

Três Figueiras

Para distâncias de 4000m, a região entre o Centro-Histórico e a zona norte se consolida como o centro de maior facilidade de alcance da cidade

Menor Alcance

Maior

Alcance

VIAMÃO

COMPORTAMENTO IMOBILIÁRIO

Como estão os lançamentos imobiliários da cidade:

• Concentração de Lançamentos Imobiliários

• Quantitativo por Bairros

• Nota Média dos Bairros (considerando dados socioeconômicos e as tendências)

• Preço médio por bairro

CONCENTRAÇÃO DOS LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS

O mapa ao lado mostra como os lançamentos imobiliários estão localizados na cidade de Porto Alegre.

É possível notar a maior concentração destes empreendimentos na região próxima à Avenida Carlos Gomes, principalmente na região próxima ao bairro Auxiliadora, Mont Serrat, Bela Vista e Petrópolis.

Fonte: Space Hunters

QUANTIDADES DE UNIDADES NOVAS

Região mais populosa também é a região com maior potencial de consumo.

O mapa ao lado mostra a quantidade de novas unidades por bairro da cidade.

Existe concentração maior de unidades nas proximidades do Petrópolis e Moinhos de Vento, com uma clara expansão para a região norte da cidade.

Ao sul, próximo da Hípica e Restinga, também se destaca uma quantidade elevada de empreendimentos.

Fonte: Space Hunters

PREÇOS MÉDIOS DAS UNIDADES NOVAS

Região mais populosa também é a região com maior potencial de consumo.

É possível perceber que, desse modo, assim como observado anteriormente, os imóveis possuem um valor maior quando estão de frente para o Guaíba (buscando experiência) ou quando estão no eixo de maior concentração de pessoas (buscando conveniência)

Acima

R$18.000,00 m²

R$15.000,00 a R$18.000,00

R$10.000,00 a R$15.000,00

R$5.000,00 a R$10.000,00

R$3.000,00 a

R$5.000,00

R$1.000,00 a

R$3.000,00

Abaixo

R$1.000,00

Fonte: Space Hunters

NOTAS MÉDIAS DE CADA ÁREA

Região mais populosa também é a região com maior potencial de consumo.

Levantando os índices demográficos, econômicos e morfológicos de todos os bairros, inferindo notas de desempenho de cada bairro em relação à esses índices e cruzando com os dados de evolução imobiliária, se elencou as regiões de Porto Alegre de acordo com o potencial de preferência pelas pessoas.

É claramente perceptível que, de acordo com estes critérios, a cidade tende a concentrar sua população e suas empresas no eixo norte, com um foco grande no Bela Vista e seu entorno.

Fonte: Space Hunters

TENDÊNCIA DE PREÇO/M² EM CADA ÁREA

Enquanto o eixo norte tem tendência de alta, a área central tem tendência de queda, com a perda de empresas e população.

Região mais populosa também é a região com maior potencial de consumo.

Cruzando as notas com os preços, se percebe que o potencial de preço segue a tendência das notas.

Isso mostra que há uma pressão para elevar os preços e o custo de vida no eixo norte e uma pressão para baixo nos preços na área central, ao passo que a cidade está se deslocando para o norte cada vez mais, atrás de terrenos economicamente viáveis em termos econômicos.

Acima

R$15.000,00 m²

R$12.000,00 a R$15.000,00

R$10.000,00 a R$12.000,00

R$5.000,00 a

R$10.000,00

R$3.000,00 a R$5.000,00

R$1.000,00 a

R$3.000,00

Abaixo

R$1.000,00

Fonte: Space Hunters

INSIGHTS

Diante do que o estudo levantou, foi possível extrair percepções

âmbitos que impactam a compreensão das dinâmicas urbanas relevantes, possíveis decisões sobre intervenções estratégicas a serem realizadas

plano diretor, pra melhorar a infra estrutura da cidade de Porto Alegre crescimento sustentável.

Desse modo, a seguir, se destacam algumas dessas percepções para os seguintes aspectos:

• Habitação

• Empregos

• Infraestrutura

• Conveniência x Experiência

• Consequências na Cidade

HABITAÇÃO

A relação de “Conveniência versus Experiência”, a qual será observada em próximos slides, é algo que acaba afetando diversos aspectos do viver em uma cidade. Com uma pressão por parte legislação em não permitir maiores densificações nas áreas centrais da cidade, tornando a aquisição de terrenos muito cara, e com áreas com um “teto de preços” muito mais elevado em regiões mais ao norte do município, é possível observar que a legislação está afastando a população de menor renda cada vez mais para a periferia da cidade de Porto Alegre e para os municípios da região metropolitana, ao passo que as regiões centrais da cidade vão se esvaziando e ficando degradadas, com ninguém conseguindo ocupar aquelas áreas (a população de maior renda, por falta de interesse, e a população de menor renda por falta de oportunidade econômica).

O que se observa em Porto Alegre, assim sendo, é uma pressão muito forte que empurra a população de menor renda para sub habitação ou para áreas onde o sistema de transporte público e a infra estrutura urbana não são bem distribuídas. Isso faz com que a prefeitura acabe tendo um gasto exagerado para criar novas redes de serviços, ao passo que deve manter a manutenção de áreas as quais estão ficando vazias mas com farta rede de infra estrutura urbana. Essa má alocação de recursos tem proporcionado um fardo muito grande no poder público.

A seguir, será destacada a relação de notas por “teto de preço” (ela consegue indicar bairros que tem uma liquidez imobiliária maior, onde existe uma maior demanda natural por imóveis) e a relação limite de preço que o bairro oferta. Quando a relação de preço está de acordo com a nota de liquidez, o bairro tende a crescer. Quando a relação está em descompasso, significa que a região tende a estagnar O Centro de Porto Alegre está um pouco em descompasso, apresenta uma necessidade de preço maior do que a sua liquidez, fazendo os empreendimentos terem dificuldades ali.

LEGENDA - RANKING BAIRRO VS NOTA E PREÇOS

BAIRRO: Nome do Bairro;

NOTA POP: Nota de 0 a 10 em relação a quantidade de pessoas na região;

NOTA JOVENS: Nota de 0 a 10 em relação a quantidade de pessoas de 20 A 35anos de idade na região;

NOTA ADULTOS: Nota de 0 a 10 em relação a quantidade de pessoas de 35 a 50 anos de idade na região;

NOTA MEIA IDADE: Nota de 0 a 10 em relação a quantidade de pessoas de 50 a 65 anos de idade na região;

RENDA Renda média da região;

NOTA RENDA: Nota de 0 a 10 em relação a renda média na região;

NOTA POT: Nota de 0 a 10 em relação ao potencial de consumo da população residente na região;

NOTA A: Nota de 0 a 10 em relação a quantidade de pessoas de rendimento acima de 20 salários mínimos na região;

NOTA B: Nota de 0 a 10 em relação a quantidade de pessoas de rendimento entre 10 e 20 salários mínimos na região;

NOTA C: Nota de 0 a 10 em relação a quantidade de pessoas de rendimento entre 4 e 10 salários mínimos na região;

NOTA DEM: Nota de 0 a 10 compilada de todos os critérios populacionais descritos acima;

NOTA ATIV: Nota de 0 a 10 em relação a quantidade de empresas cadastradas na região;

CONC: Nota de 0 a 10 em relação a tendência de concentração de pessoas;

FLUX: Nota de 0 a 10 em relação a tendência média de fluxo dos pontos analisados;

ALC500: Nota de 0 a 10 em relação a tendência de alcance em 500m nos pontos analisados;

ALC1000: Nota de 0 a 10 em relação a tendência de alcance em 500m nos pontos analisados;

ALC2000: Nota de 0 a 10 em relação a tendência de alcance em 500m nos pontos analisados;

ALC4000: Nota de 0 a 10 em relação a tendência de alcance em 500m nos pontos analisados;

NOTA MORFO: Nota de 0 a 10 do compilado das notas morfológicas descritas acima;

NOTA MORFO DEM: Nota de 0 a 10 compilado dos dados demográficos, de quantidade de empresas e morfológicos;

PREÇO MÉDIO: Preço médio de acordo com o potencial da localização de acordo com todos os critérios levantados acima e com a realidade de preços dos lançamentos;

RANKING BAIRRO VS NOTA E PREÇOS

Fonte: Space Hunters

RANKING BAIRRO VS NOTA E PREÇOS

Fonte: Space Hunters

TENDÊNCIAS DE BUSCA POR HABITAÇÃO

É possível perceber algumas tendências em termos de habitação que existem na cidade de Porto Alegre. Os mapas ao lado são a junção do mapa de tendência de concentração de pessoas junto com o mapa de nota dos bairros (de acordo com sua população, atividades econômicas, renda e oportunidades espaciais)

Com isso, é notável que há uma relação direta entre oportunidades espaciais e a força do bairro

Fonte: Space Hunters

TENDÊNCIAS DE BUSCA POR HABITAÇÃO

Centro apresenta boas notas, mas baixa tendência de concentração de pessoas, isso faz a população tender a cair, fazendo essa região ser uma zona de desafios.

Proximidades da Terceira

Perimetral da cidade apresenta a área de melhores bairros em termos de competitividade. Com baixa possibilidade de densificação, essa zona tende a se espraiar.

Zona Sul apresenta um crescimento populacional, mais pela questão de preço do que por oportunidade de melhor vida em termos de serviços.

Com isso, é notável que há uma relação direta entre oportunidades espaciais e a força do bairro

Fonte: Space Hunters

TENDÊNCIAS DE BUSCA POR HABITAÇÃO

Zona norte da cidade apresenta bons índices demográficos, mas população residente de menor renda. É a zona para onde futuros empreendimentos de alta renda tendem a ir, empurrando esta população atual para a periferia.

Com isso, é notável que há uma relação direta entre oportunidades espaciais e a força do bairro

Fonte: Space Hunters

EMPREGOS

Tendências que afetam a geração de empregos em Porto Alegre

EMPREGOS

A cidade de Porto Alegre tem visto seus “talentos” irem embora, ocasionando um êxodo de mão de obra qualificada Muito disso está ligado ao fraco desenvolvimento econômico da cidade, assim como, com a alta migração de empresas para fora da cidade nas últimas décadas.

Além do êxodo de empresas para fora da cidade, outro fenômeno importante foi a debandada de empresas das áreas centrais, com maiores densidades, se alocando em regiões mais novas e nobres da cidade, com menos densidade Isso está espraiando a atividade empresarial da cidade em diversos bairros periféricos, os quais possuem uma malha de transporte público com dificuldades de interligar todas as demandas

O Centro Histórico, região onde a malha urbana da cidade melhor se acomoda, está ficando sem empresas, e regiões com pouca oportunidade de ligação por meio de transporte de massa estão ficando ocupadas por empresas, criando um problema para aqueles que não usam carro ou transporte individual.

Isso tudo é facilmente perceptível a partir dos mapas das evoluções das aberturas de empresas década após década, como será destacado a seguir.

ATIVIDADE ECONÔMICA – 1980-90

O mapa ao lado indica a quantidade de empresas abertas na década de 1980 por setor censitário, na cidade de Porto Alegre, de acordo com os dados da Receita Federal

Menor

ATIVIDADE ECONÔMICA – 1990-2000

O mapa ao lado indica a quantidade de empresas abertas na década de 1990 por setor censitário, na cidade de Porto Alegre, de acordo com os dados da Receita Federal

Maior

Concentração

Menor

ATIVIDADE ECONÔMICA – 2000-2010

O mapa ao lado indica a quantidade de empresas abertas na década de 2000 por setor censitário, na cidade de Porto Alegre, de acordo com os dados da Receita Federal

Maior

Concentração

Menor

ATIVIDADE ECONÔMICA – 2010-2020

O mapa ao lado indica a quantidade de empresas abertas na década de 2010 por setor censitário, na cidade de Porto Alegre, de acordo com os dados da Receita Federal

Maior

Concentração

Menor

ATIVIDADE ECONÔMICA – 1980 -2020

Em resumo, é fácil perceber que a área central da cidade de Porto Alegre, onde se encontra a maior quantidade de empresas registradas, tem perdido rapidamente seus CNPJs, sendo que boa parte da atividade econômica do CentroHistórico e 4º Distrito migrou para fora da cidade.

É comum ver grandes empresas com sede em Eldorado do Sul, Canoas, São Leopoldo, ou até migrando para fora do estado.

Dentro de Porto Alegre, as empresas, e os empregos, tem se concentrado na região morfologicamente mais forte, no eixo de crescimento ao norte, e uma branda concentração acompanhando a expansão da cidade no extremo sul.

Menor Concentração Maior Concentração

INFRAESTRUTURA

Porto Alegre possui um sistema viário baseado em vias radiais e vias perimetrais. É perceptível que há uma pressão muito maior sobre as vias que estão inseridas dento do eixo morfológico de crescimento da cidade, o qual é justamente onde existe uma pressão de demanda maior por empregos e habitação.

Essas são regiões, porém, com densidades demográficas bem mais baixas do que aquelas que encontramos nas regiões centrais da cidade. Isso faz com que o sistema de transporte público acabe não sendo eficiente, tornando o Centro-Histórico um “grande terminal de ônibus à céu aberto”, forçando cada vez mais as vias radiais a ter um fluxo que não seria necessário, uma vez que as pressões de uso estão na periferia, e possibilitando ao Centro-Histórico um uso apenas como articulador entre regiões.

Tendências que afetam a necessidade de infraestrutura em Porto Alegre

INFRAESTRUTURA

Porto Alegre possui um sistema viário extenso com inúmeras vias importantes ligando diversos bairros É necessário, no entanto, entender melhor quais as regiões mais pressionadas pelas tendências urbanas da cidade.

Desse modo, a seguir, são analisadas as vias de conexão do 4º Distrito, as principais saídas do CentroHistórico, a Terceira Perimetral (como eixo articulador da região de maior tendência da cidade com a região metropolitana) e o extremo sul com as demais vias de ligação que passam pela orla.

A lógica de uso do espaço urbano para ações pessoais de consumo, investimento e preferências momentâneas.

CONVENIÊNCIA X EXPERIÊNCIA

Após as centenas de observações realizadas pela Space Hunters em diferentes cidades ao redor do mundo, foi percebido que o uso do espaço urbano por parte do ser humano, quando se tratando de uma ação de consumo e preferências subjetivas de cada pessoa e dependendo de cada momento, é diretamente impactado por dois fatores que podem influenciar mais ou menos no objetivo da ação. Os fatores são conveniência e experiência.

Com esse entendimento, se tornam mais evidentes as possíveis vocações “naturais” de cada lugar, principalmente considerando os dados gerais e morfológicos disponíveis. Além disso, na maioria das vezes, projetos que não respeitam a vocação do lugar, são obrigados a investir muito mais para tentar obter êxito ou falham ao empreender.

Quanto mais “conveniência” a ação buscar, menos a pessoa vai querer despender esforços e mais “cotidiana” é a ação. Um exemplo para esse caso é uma pessoa que vai a pé até um mini-mercado a poucos metros de sua casa. Ela vai usar a facilidade de uma “vida de bairro” e “caminhabilidade” de seu entorno.

Quanto mais “experiência” a ação buscar, mais a pessoa despende esforços para realizar a ação e mais “eventual” é ação. Um exemplo para esse caso é uma pessoa que vai jantar em um restaurante de alta qualidade ou vai a um evento. Na maioria das vezes, ela não se importa em se deslocar mais e gastar mais tempo e dinheiro.

CONVENIÊNCIA X EXPERIÊNCIA - INSIGHTS

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1 – O “CENTRO REAL”

Essa é a região mais “conveniente” para a maioria em diferentes aspectos. Um eixo que envolve um pouco do Rio Branco, Moinhos de Vento, Petrópolis, Auxiliadora, Mont’Serrat, Bela Vista, Três Figueiras, Boa Vista, Higienópolis, se espraiando rumo a zona norte.

Atividades mais cotidianas, sendo assim, tendem a acontecer com mais facilidade por aqui

Na mensuração de conveniência ou experiência, vemos essa região muito forte como Conveniência, ou seja, ela naturalmente irá se desenvolver, uma vez que está nela a maior tendência de concentração de pessoas na cidade 3

CONVENIÊNCIA X EXPERIÊNCIA - INSIGHTS

2 - QUARTO DISTRITO: POSSIBILIDADES DE CONVENIÊNCIA, REALIDADE DE EXPERIÊNCIA

A disposição das vias e quadras da região aliada às conexões existentes com zona norte e o “centro real”, possibilitam um potencial interessante para oferecer, no futuro, conveniência de “bairro” para quem mora e está nos arredores, com experiência de quem não está tão próximo.

Na mensuração de conveniência ou experiência, vemos essa região muito forte como Experiência. Por mais que seja um bairro próximo da região mais central, morfologicamente, da cidade, tem o seu destaque pela temática do bairro.

No entanto, é preciso favorecer condições de habitação com custo-benefício, atraindo moradores para usar a “vida de bairro”, e continuar com o posicionamento atual de “hub de inovação e vida noturna” facilitando a instalação de empresas, tanto de tecnologia, quanto de outros setores que podem ser até clientes das de tecnologia. Assim, a região pode densificar novamente, além de, sendo ocupada, começar a expulsar a “sensação de insegurança”. 1 2 4 5

CONVENIÊNCIA X EXPERIÊNCIA - INSIGHTS

3 - ZONA SUL: UM “MUNICÍPIO” DORMITÓRIO E

EXPERIENCIAL

Abaixo da linha preta, fica a região “menos conveniente” da cidade. Não só por existirem apenas 2 caminhos principais para a região (3ª Perimetral e “beira-rio”), mas também pela falta de municípios pujantes ao sul de Porto Alegre, toda a zona sul tende a não acompanhar as mesmas tendências do resto da cidade. Desse modo, parece “outra cidade”, como um dormitório para quem trabalha em POA, assim como, oferece opções de experiência pela proximidade com o Guaíba e região mais horizontal e tranquila, à exceção da Restinga que vem crescendo tanto em população quanto em abertura de empresas.

Na mensuração de conveniência ou experiência, a região da Tristeza apresenta potencial de valor acima do restante da região sul, justamente pela experiência de poder morar perto do rio em um bairro mias bucólico, a uma distância razoável do centro. 6

Embora os “municípios dormitórios” ofereçam um ambiente residencial tranquilo, eles podem enfrentar desafios, como congestionamento de tráfego nas horas de pico devido aos deslocamentos diários. Também podem depender das cidades vizinhas para serviços e oportunidades de emprego, o que pode criar desequilíbrios econômicos e sociais na região. 1 3 2 4 5

CONVENIÊNCIA X EXPERIÊNCIA - INSIGHTS

4 - ZONA NORTE: FRONTEIRA DO CRESCIMENTO,

PRESSÃO SOB POPULAÇÃO EXISTENTE

A cidade tende a crescer em direção à Zona Norte da Cidade de Porto Alegre, e isso torna essa região como uma zona de atrito. É a região que a fronteira da construção tende a ocupar, uma vez que as áreas que se permitem construções estão sendo tomadas em regiões de maior interesse. Isso faz com que, nos próximos anos, as populações de maior renda que moram na região norte da cidade, comecem a ser empurradas para a periferia (e para outras cidades, por consequência), criando a necessidade de criação de mais infra estrutura urbana nessas regiões e tornando o deslocamento cada vez mais caro. 1 2 4 5

Na mensuração de conveniência ou experiência, a região norte da cidade apresenta uma relação de Conveniência, visto que é lá onde está se tornando o local onde é mais próximo de todo mundo. 3 6 Fonte: Space Hunters

CONVENIÊNCIA X EXPERIÊNCIA - INSIGHTS

4 - ZONA NORTE: FRONTEIRA DO CRESCIMENTO, PRESSÃO SOB POPULAÇÃO EXISTENTE

Esta região da cidade tem crescido muito, e é também onde encontramos os maiores valores por m². Isso é um sinal que há uma pressão imobiliária forte, fazendo os imóveis encarecerem. É ali onde vimos a migração da população com maiores rendimentos, ocupando antigos bairros operários como Passo da Areia, criando um processo de Gentrificação, que tende a seguir nesse curso, ao passo que os terrenos livres para construção vão rapidamente se esgotando, visto o baixo adensamento desta área.

CONVENIÊNCIA X EXPERIÊNCIA - INSIGHTS

5 – EXTREMO SUL: CRESCIMENTO PELA BOA

RELAÇÃO CUSTO X BENEFÍCIO

Uma das regiões da cidade que experimentou um forte crescimento foi o extremo sul. Nessa região foi perceptível o forte desenvolvimento de bairros e loteamentos inteiros.

Tanto de empreendimentos de maior rendimento, como também de empreendimentos mais populares. O problema nesse crescimento é justamente a pressão que isso acaba gerando no sistema de transporte público da cidade, já esgotado e ineficiente, tendo que atender uma região precária de infra estrutura, e gerando um gargalo para as empresas e para a população.

Isso acontece muito porque, devido a impossibilidade de maiores densificações em áreas mais centrais da cidade, a relação de custo benefício só consegue se adequar para populações de menor renda nessas áreas da cidade, onde temos uma baixa pressão por demanda natural, forçando os preços dos terrenos para baixo, e habilitando essas zonas para residências mais populares. 1 2 4 5

Na mensuração de conveniência ou experiência, devido à proporção mais adequada de custo x benefício, ao região da Hípica acaba se considerando como uma região de Conveniência, visto que é uma zona convenientemente barata para se morar 3 6 Fonte: Space Hunters

CONVENIÊNCIA X EXPERIÊNCIA - INSIGHTS

5 – EXTREMO SUL: CRESCIMENTO PELA BOA

RELAÇÃO CUSTO X BENEFÍCIO

O crescimento rápido que vimos nos últimos 20 anos na região extremo sul da capital, principalmente de conjuntos habitacionais mais populares se da muito pelo coeficiente de valor do terreno, liquidez imobiliária e potencial de preço do imóvel Por ser um terreno de baixa comodidade, o terreno fica barato, habilitando ali construções que fiquem de acordo com a realidade potencial de preço por m² do imóvel. Sendo empreendimentos que naturalmente vão “caber no bolso” de populações de menor renda A mesma coisa não acontece no Centro e outras áreas mais visadas, uma vez que o potencial de preço é maior, e o terreno, por sua vez, acaba acompanhando esta tendência.

CONVENIÊNCIA X EXPERIÊNCIA - INSIGHTS

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6 – O CENTRO DE MUITOS DESAFIOS: COMO SE DEU A PERDA DE POPULAÇÃO E IMPORTÂNCIA DE ÂNCORAS

Que o Centro Histórico de Porto Alegre não é o lugar mais conveniente para a maioria, já foi possível perceber. No entanto, é importante observar como uma série de adversidades “morfológicas” da região ajudam a afastar o desenvolvimento da cidade das proximidades dessa região Para isso, observemos, a seguir, essas adversidades e suas consequências

Por isso o Centro necessita voltar a atrair pessoas, seja com projetos como o Cais Mauá, seja com a atração de empresas e a facilidade de desenvolver empreendimentos na região, tornando-a mais atrativa para empreendedores.

Com o crescimento da cidade, principalmente em direção ao norte, vimos o Centro Histórico perder o seu protagonismo, e deixando de ser o Centro morfológico da cidade, perdendo o posto de região de maior comodidade, e se tornando uma região que depende da “experiência”. Muito da atração de pessoas ao Centro se dá pelos serviços de saúde, educação e administração pública, mas a tendência é que mesmo estes equipamentos saiam com o tempo.

CONVENIÊNCIA X EXPERIÊNCIA - INSIGHTS

CONVENIÊNCIA

Morfologicamente, a área delimitada em azul claro é uma das áreas mais convenientes para “vida em pequenas distâncias” da cidade inteira, como foi possível perceber com os altos índices de alcance em 250m e 500m. Ou seja, o Centro Histórico propicia um conforto para quem busca uma “vida de poucos minutos”.

Fonte: Space Hunters

CONVENIÊNCIA X EXPERIÊNCIA - INSIGHTS

Além disso, observando a evolução socioeconômica e morfológica do Centro Histórico, é possível perceber a existência de uma área com vocação mais residencial e outro mais comercial.

No entanto, ao mesmo tempo que existem essas vocações, a área mais comercial tende a ser “abastecida” pela área residencial. A população moradora da área de vocação mais residencial, sendo assim, sempre foi a responsável pela maior parte da movimentação e valorização da área de vocação mais comercial, como destacado na seta no mapa ao lado.

Fonte: Space Hunters

CONVENIÊNCIA X EXPERIÊNCIA - INSIGHTS

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1-“Barreira” para Crescimento ao Sul

Nessa área, uma série de grandes terrenos destinados para administração e serviços públicos, assim como, a rótula do Largo dos Açorianos e Zumbi dos Palmares funcionam como um “vão” no uso da cidade por parte da população

A área mais afetada foi justamente o “pulmão” do Centro-Histórico, ou seja, a zona de vocação mais residencial a qual, como comentado anteriormente, “abastecia” a região de vocação comercial e também estimulava o crescimento e povoamento das imediações.

CONVENIÊNCIA X EXPERIÊNCIA - INSIGHTS

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2-“Barreira” para Qualidade de Vida ao

Norte

Obviamente, a linha identificado no presente item representa tanto o “Muro da Mauá”, como também o Trensurb. Orginalmente, o Cais Mauá ajudava a abastecer a região comercial do CentroHistórico. Com o passar do tempo e a diminuição da utilização do cais para atração de embarcações, o mesmo continuava conectado a vida do Centro, assim como pelo uso do Guaíba pela população Porto Alegrense.

Com a construção do Muro e do Trensurb, se perdeu a conexão da população com a orla. Hoje, os projetos de reconectar através da revitalização e novas construções pode exercer uma força positiva na experiência e qualidade de vida da população da região.

Fonte: Space Hunters

CONVENIÊNCIA X EXPERIÊNCIA - INSIGHTS

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3-“Corte” na Conexão à

Nordeste e Leste

A construção da “Elevada da Conceição”, envolvendo desde o túnel até a Avenida Castelo Branco fez uma espécie de “corte” nas conexões que existiam entre o Centro-Histórico e a região de avenidas como Voluntários da Pátria e Farrapos.

CONVENIÊNCIA X EXPERIÊNCIA - INSIGHTS

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Fonte: Space Hunters

4-“Limbo” e “Barreira” ao Crescimento à Nordeste

Essa área envolve a rodoviária e uma série de terrenos públicos amplos com construções que pouco aproveitam o terreno, juntamente com uma subestação da de energia elétrica. Toda ela representa um limbo após o “corte” da Elevada da Conceição e ajudou a degradar o entorno, prejudicando a qualidade de vida as atividades econômicas.

5- “Ilha” às Margens do “Limbo”

A “Vila dos Papeleiros”, não á toa, surgiu ali, pois está á margem do que foi mencionado nos itens 3 e 4. A população ganhou moradias melhores, mas continua desassistida e sem apoios para melhorar de vida. A área hoje é uma “ilha” cercada por degradação de todos os lados e, além de ajudar a aumentar a insegurança na região, contribui assim como os itens anteriores.

CONVENIÊNCIA X EXPERIÊNCIA - INSIGHTS

Fonte: Space Hunters

A Consequência

A área 1 degrada e desvaloriza a área residencial, que por consequência desabastece a área comercial do CentroHistórico, o que desvaloriza o próprio Cais, que por si só já possui seu “Muro”.

Se a área residencial era o “pulmão” do Centro, a zona do Mercado Público e entorno era o “coração” Quando o “coração desacelerou seu batimentos”, ou seja, quando essa região também começou a se esvaziar, a cidade toda sentiu o que já estava acontecendo há anos.

Tudo isso junto aos itens 3, 4 e 5, começou uma “onda de abandono” quem vem crescendo ano após ano a partir da região, rumo ao leste e nordeste

Não à toa, a região do bairro Independência e até mesmo o Moinhos de Vento já começam a sentir os impactos dessa “onda” com um crescente esvaziamento tanto em relação a população residente, quanto em atividades econômicas.

CONVENIÊNCIA X EXPERIÊNCIA - INSIGHTS

Fonte: Space Hunters

O grande problema do Centro Histórico, se compararmos ele com o 4º Distrito de Porto Alegre, é que aqui temos uma quantidade muito grande de prédios onde o plano diretor era completamente diferente, permitindo uma quantidade muito grande de ocupação, possibilitando muitas unidades, onde hoje em dia, com as leis atuais, são permitidas muito menos. Isso torna a relação de custo do terreno, frente o que pode ser cobrado (um limite de R$10.000,00/m²) inviável, uma vez que o custo de aquisição do terreno é elevado, e o retorno é baixo

Mesmo possibilitando o retrofit, pela baixa demanda da cidade, e esta se concentrando naturalmente em áreas de maior tendência de concentração (maior conveniência), faz com que a já baixa demanda por residência tenda a acabar ficando em áreas de maior oferta, e onde o quociente entre valor de oferta e disposição do mercado para compra-la seja mais adequada. Sendo as populações de maior tenda no eixo norte, e as populações de menor renda do extremo sul e na região metropolitana.

CONSEQUÊNCIAS NA CIDADE

A evolução dos planos diretores de Porto Alegre ao longo das décadas tem sido essencial para moldar o desenvolvimento urbano da cidade. Esses planos refletiram as necessidades da comunidade e estabeleceram regulamentações de zoneamento e uso do solo que influenciaram o cenário urbano da cidade. No entanto, nos últimos 10 anos, a cidade enfrentou um decréscimo populacional, possivelmente devido a diversos fatores, como migração e envelhecimento da população. Esse declínio na demanda por novos imóveis contribuiu para um aumento significativo no número de imóveis não ocupados em Porto Alegre.

Em áreas centrais da cidade, muitos terrenos permanecem vagos devido a regulamentos de zoneamento restritivos ou índices de aproveitamento inadequados, tornando a construção economicamente inviável. Isso resulta em imóveis vazios que representam um desafio tanto para proprietários quanto para o desenvolvimento urbano sustentável Para abordar essa questão, Porto Alegre pode considerar a revisão do plano diretor, a flexibilização de regulamentações em áreas problemáticas e a implementação de políticas de incentivo ao desenvolvimento, tudo isso com o objetivo de revitalizar a cidade e tornar seus imóveis um ativo valioso para a comunidade.

PLANOS DIRETORES

PLANOS DIRETORES – PLANO 1959

Porto Alegre/RS – Rua Germano Petersen Jr, 508/203 – Auxiliadora

São Paulo/SP – Rua Gomes de Carvalho, 1069/84 – Itaim Bibi Miami/FL - 150 SE 2nd AVE STE, 404 – Downtown Miami +55 51 99927 3735 contato@spacehunters.com.br www.spacehunters.com.br