Estudo de viabilidade econômica

ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA – MARCO DAS TRÊS FRONTEIRAS / ESPAÇO DAS AMÉRICAS

Introdução Esse documento tem por objetivo explicar de maneira sucinta o projeto de reforma do Marco das Três Fronteiras e do Espaço das Américas, suas premissas e suas exigências, bem como os benefícios e vantagens da concessão. O objetivo da concessão do Marco das Três Fronteiras é a continuidade e melhoria da disponibilização dos serviços turísticos dos Atrativos Marco das Três Fronteiras e Espaço das Américas, denominados neste Estudo de Viabilidade Econômica – EVE como Marco das Três Fronteiras, uma vez que as duas áreas serão contempladas de forma integrada uma vez o ambiente foi considerado como área unitária a ser empenhada para investimentos pelo setor privado.

Esse EVE tem como base o TERMO DE REFERÊNCIA - CONCESSÃO MARCO DAS TRÊS FRONTEIRAS, elaborado para a Prefeitura Municipal de Foz do Iguaçu.

Inicialmente será feita a apresentação do empreendimento em si, com os primeiros dados econômicos e conceitos iniciais da proposta em um sumário executivo, seguido de uma análise do ambiente juntamente com uma descrição do entorno e do mercado potencial. Depois disso, será feita a análise mais aprofundada do projeto, explicando de maneira mais elaborada quais serão as estruturas instaladas e as fontes de receita, bem como a descrição dos serviços a serem ofertados pelo concessionário. Na seqüência serão explicados os custos de maneira mais ampla, destacando pontualmente os investimentos necessários de algumas etapas do projeto.

Finalizando esse documento, será exposto o estudo de viabilidade financeira, com todas as informações utilizadas para realizá-lo, bem como explanações sobre o processo de suposições, elaboração de premissas e cálculo dos indicadores de rentabilidade obtidos como, por exemplo, a Taxa Interna de Retorno, o Valor Presente Liquido, e o Payback.

Sumário Executivo Foz do Iguaçu é um dos locais mais frequentados da região sul do Brasil, seja pelas oportunidades de compra no países vizinhos (Paraguai e Argentina) ou pelos pontos turísticos já existentes na área. A cidade é o polo turístico mais movimentado do estado do Paraná e possui um número estimado de quatro milhões de visitantes por ano. Além de possuir o Parque Nacional do Iguaçu, a Usina Hidrelétrica Itaipu e outras atrações como o parque das aves, e o recém-inaugurado Museu de Cera e Parque dos Dinossauros, a cidade conta com o Marco das Três Fronteiras, onde é possível observar ao mesmo tempo o território brasileiro, o argentino e o paraguaio. Atualmente essa localização conta apenas com um pequeno obelisco para caracterizá-la como um ponto turístico.

Como o local representa uma grande relevância para o município e recebe um número significativo de visitantes, a Secretaria Municipal de Turismo de Foz do Iguaçu, tem feito um esforço para idealizar um projeto que valorize mais este espaço e que atraia mais turistas para a região. Nesse pensamento originou-se a ideia de criar um parque de “Torres-Árvores” onde grandes estruturas em forma da araucária, árvore símbolo do Paraná seriam construídas e abertas ao público para visitação. Essa ideia teve

inspiração em uma atração chamada Super Trees Grove, localizada no parque Gardens by the Bay em Singapura.

O projeto não só apresentaria uma estrutura inovadora e surpreendente que enriqueceria a paisagem, mas também acrescentaria uma nova forma de interagir com o meio ambiente da área, por possuir elevadores que permitiriam acesso ao topo dessas estruturas, para observar toda a paisagem das três fronteiras. Dessa forma, o projeto visa a melhorar e valorizar uma área famosa na região por possuir o encontro das fronteiras de três países importantes na América do sul.

A ideia é não apenas construir as torres, mas também desenvolver um complexo turístico (um conceito de Parque Urbano) que envolveria um espaço para eventos (no lugar do atual Espaço das Américas) e um restaurante. Todas essas estruturas cooperariam para que o Marco das Três Fronteiras se tornasse um local mais atrativo e gerador de fluxo de turistas, contribuindo para o desenvolvimento local. O principal objetivo da concessão é fornecer um local com infraestrutura de qualidade para que haja um aumento da demanda por serviços turísticos aonde hoje é localizado o Marco das Três Fronteiras e o Espaço das Américas.

Para o empreendimento seria feita uma concessão de tempo limitado, com prazo de 15 anos, com possibilidade de renovação ao final do período. As atividades a serem concessionadas se encontram na área do Marco das Três Fronteiras, e englobam as torres, as lojas, os cafés, o restaurante no Espaço das Américas, o estacionamento e um espaço de eventos.

Para tal licitação estimam-se alguns números iniciais descritos abaixo:

Investimento: Tempo de concessão:

R$ 27.277.000,00 15 anos

TIR

VPL

payback

descontado (11%)

Cenário conservador

11,11%

27.490.271,00

9 anos

13 anos

Cenário moderado

18,13%

42.148.307,00

6 anos

8,5 anos

O detalhamento desses números e será feito em conjunto com a explicação do empreendimento como um todo nas próximas seções desse documento.

O Marco das Três Fronteiras O Marco das Três Fronteiras é localizado no endereço Avenida Alvar Nunes Cabeza de Vaca s /n, e possui uma área total disponível para a concessão de 23.963,72m², sendo 16.046,13m² da área do Marco das Três Fronteiras e 7.917,59m² da área do Espaço das Américas. Esses imóveis estão inscritos sob o número de matrícula 14.396 no registro de imóveis. O acesso ao local pode ser feito pela Ponte da Fraternidade, tendo como origem a cidade de Puerto Iguazu, na Argentina, e a Ponte da Amizade tendo como origem a Ciudad de Leste no Paraguay, e também inúmeras rodovias para quem tem como ponto origem as mais variadas localizações do Brasil. Está prevista a construção de uma nova ponte ao lado do Marco das Três Fronteiras, ligando o Brasil ao Paraguai.

Como todos os outros pontos turísticos de Foz do Iguaçu, o Marco também se beneficia do fato da cidade possuir um aeroporto bem estruturado que facilita o acesso de turistas brasileiros e viabiliza o acesso de turistas estrangeiros de localidades mais distantes como Europa e EUA. O Marco é também um dos únicos lugares do Mundo onde existe uma fronteira entre três países com dois rios presentes no mesmo lugar. Foi a partir desse local que a cidade de Foz do Iguaçu se desenvolveu, segundo tratado firmado pela a colônia militar local da época.

O clima é classificado como subtropical úmido mesotérmico, tendo características de clima subtropical com verão quente, segundo classificou Köppen. A cidade possui uma das maiores amplitudes térmicas do estado, tendo 11° de diferença entre verão e inverno. As chuvas também são bem distribuídas durante todo o ano, sendo que durante o inverno elas sofrem uma diminuição substancial.

Geologicamente, a cidade se situa no terceiro planalto paranaense e possui relevo levemente sinuoso com altitudes variando em torno de 200 metros e a vegetação do entorno da área de concessão é caracterizada por uma Floresta Estacional de árvores em estado de desenvolvimento adulto.

O Turismo de Foz do Iguaçu em números Por ser uma cidade fronteiriça a atividade turística de Foz de Iguaçu apresenta algumas peculiaridades.

Para analisar o potencial turístico do Marco adotamos a divisão do ESTUDO DA DEMANDA TURÍSTICA FOZ DO IGUAÇU 2011 – 2012 (SMTU/SETU-PR): * turista: não residente que gerou pelo menos um pernoite no município; * excursionista: não residente que permaneceu no município de 4h a 18h, sem gerar pernoite; * passante: aquele que utiliza o município apenas como ponto de passagem, ou seja, não permanece o mínimo necessário para ser considerado excursionista; Uma vez que adotamos como definição de turista “toda pessoa que se desloca de seu país, estado ou cidade de residência permanente para outro, aí permanecendo pelo menos 24 horas, gerando no mínimo um pernoite ou um máximo de 45 dias, sem exercer nenhuma atividade remunerada, tendo como finalidade da viagem o turismo, negócios, eventos (congressos, convenções, etc) ou outros”, excluímos da analise o excursionista, também conhecido como “comprista”, pois este público não visita as atrações turísticas de Foz de Iguaçu (NOGUEIRA et alli, 2011).

Portanto, a atividade turística de Foz do Iguaçu, segundo o estudo da SMTU/SETU-PR é assim caracterizada:

64,2% tem entre 25 e 46 anos

23,3% utiliza agencia de viagens

outros 7%

Estrangeiros 26%

casa amigo/parente 21%

Brasileiros 74%

Nacionalidade

hotel/pousada 72%

Hospedagem

excursão grupo 4% 19%

sozinho 27%

Estadia de 3,6 dias, em média visita à casa de parentes e amigos 16% negocios e eventos 16%

onibus de outros 1% linha 17% avião 43% Turismo 68%

familia 50%

Com quem viaja

Motivo da viagem

automóvel 36%

onibus de excursão 3%

Meio de transporte

Atrativos Turísticos de Foz do Iguaçu A cidade de Foz do Iguaçu já possui alguns parques e atrações turísticas que, se por um lado podem ser considerados potenciais concorrentes do Marco, por outro, geram um cluster turístico que garante um processo sinérgico entr e as diferentes atrações disponíveis. São elas:

1- Parque Nacional do Iguaçu – Principal atração da região, onde o turista pode acessar mirantes e estruturas para observação das cataratas do Iguaçu. Possui infraestrutura completa com restaurantes e hotel no local. A entrada tem o custo de R$29,20.

2-Usina Hidrelétrica de Itaipu – A segunda maior hidrelétrica do mundo também recebe muitos turistas que pagam um ticket que pode variar desde R$ 26,00 até R$99,00 dependendo do passeio. As opções vão de passeio para visita panorâmica, para observação da barragem e de algumas unidades produtoras de energia até um teste drive em um carro totalmente elétrico.

3- Parque da aves- Local onde se encontram várias espécies de aves que podem ser observadas em uma caminhada pelos diversos viveiros no parque. A entrada custa R$ 20,00 para brasileiros e R$ 28,00 para estrangeiros.

4- Museu de Cera do Iguaçu – Embora não seja de tema ambiental, o museu atrai muitos visitantes e turistas para observação de estátuas em cera que replicam em tamanho real algumas das principais celebridades do mundo. O ingresso custa R$ 35,00.

O Marco das Três Fronteiras seria mais uma opção para a demanda turística da cidade, da mesma forma que as outras opções acima.

No entanto uma vantagem que pode ser atribuída ao parque é que o ingresso seria mais barato, o que o coloca na frente de outras opções. A beleza natural e a vista prevista dos observatórios das torres também seriam um diferencial enorme, o que poderia atrair ainda mais visitantes ao Marco. Além disso, a proposta de ingresso aqui apresentada , R$10,00 coloca as Torres do Marco entre as de menor custo financeiro para visitação, resultando em um fator de atração de turistas.

O empreendimento O objetivo da concessão é explorar de maneira mais eficaz o Marco das Três Fronteiras compreendido pela área que engloba o obelisco e o Espaço das Américas. Para fins de referência, a partir de agora será chamado de Marco das Três Fronteiras o conjunto dos dois espaços citados acima.

O principal conceito para o projeto é criar, em duas fases, um complexo turístico.

Na primeira fase, indicada em AMARELO no mapa, seriam construídos /reformados / adquiridos os seguintes elementos: • • • • • • • • • • • • • • •

três torres temáticas, no formato de Pinheiros do Paraná, com passarelas suspensas ligando as torres; um restaurante térreo na estrutura do Espaço das Américas, deck de observação junto ao Marco, mastro para bandeira, memorial Cabeza de Vaca, área para exposição itinerante e permanente, projeção especiais em cortina d´água, áreas para prática de esportes de aventura e radicais, banheiros, bicicletário, cafés, lojas de conveniência, playground, vaporizadores de água, sistema wifi,

•

píer de atracação de barcos e/ou flutuantes, *

•

Barcos de passeio. *

* Não incluso nesse EVE , uma vez que essas atividades tem caráter opcional no Termo Referencia.

O empreendimento A segunda fase, indicada em LARANJA no mapa, está condicionada a obtenção da cessão de área federal em anexo a área do Marco das Três Fronteiras por parte da Prefeitura Municipal de Foz do Iguaçu. Nessa área seriam construídos os seguintes elementos: • • •

área administrativa; Estacionamento; auditório/área multiuso.

Detalhamento do empreendimento Para facilitar a compreensão das premissas adotadas nesse EVE, seguiremos a lógica apresentada no Termo de Referencia.

• Considera-se a necessidade de manter o ambiente do Marco das Três Fronteiras como espaço comunitário dos moradores de Foz do Iguaçu para atividades de integração com sua história, recreação e lazer, contemplação e descanso, caminhada, entre outros. Portanto, para os moradores de Foz do Iguaçu a entrada na área comum será gratuita. Caso o morador queira subir nas Torres, haverá cobrança de ingresso de acesso às Torres; • Haverá cobrança de ingresso dos turistas para entrada na área comum do Marco das Três Fronteiras. O ingresso dará acesso às tanto à área comum quanto às Torres; • O concessionário deverá implantar atividades e serviços comercializados, visando garantir o equilíbrio econômico financeiro do empreendimento; * O concessionário deverá implantar estruturas e serviços de modo a garantir o bom andamento operacional e logístico da área de Concessão.

Atividades e serviços relacionados a área comum do Marco das Três Fronteiras As atividades proporcionadas gratuitamente para os moradores de Foz do Iguaçu e mediante o pagamento do ingresso dos turistas e são listadas as seguir: * Infraestrutura básica de área para exposição itinerante e permanente; * Banheiros públicos, com áreas exclusivas para diferentes sexos e banheiro familiar, com estrutura de fraldário; * Bicicletário com espaço físico para 40 bicicletas; * Deck de observação junto ao marco, jardins, playground, vaporizadores de água, praças de descanso, iluminação; * Mastro da Bandeira; * Memorial Cabeza de Vaca; * Wi-fi; * Àrea para a prática de turismo de aventura; * Equipamento de projeção em cortinas d´água.

No processo de orçamentação foi considerado os investimentos em bem de capital e os custos fixos e variáveis para o oferecimento dessas atividades.

Detalhamento do empreendimento Atividades e serviços geradores de receitas Para garantir a atratividade turística do Marco, o equilíbrio econômico financeiro e a atratividade da concessão aqui apresentada será oferecido um leque de atividades geradoras de receita: * Ingresso de acesso cobrado dos Turistas para acesso à área comum e às três torres de concreto com cobertura de vegetação natural, com observatórios de aproximadamente 18 metros de diâmetro no topo, e passarelas interligando as três torres. Duas torres possuiriam elevadores, para o acesso aos observatórios. Uma das torres teria um mirante de observação externa e, em outra, seria instalado um café com uma pequena loja de souvenir; * ingresso de acesso às Torres cobrado dos moradores de Foz do Iguaçu; * Dois cafés e duas lojas de souvenir (uma loja e um café na Torre, conforme descrito no item acima, outra na área do Marco das Três Fronteiras); * Restaurante com capacidade de 350 a 400 pessoas, a ser construído na atual área do Espaço das Américas. O restaurante seria feito em sistema híbrido operando como Buffet com cobrança por peso durante o dia, e como restaurante com serviço a la carte durante a noite; * Área multiuso para a realização de Convenções e Eventos, com capacidade para 1.000 pessoas; * Estacionamento para 400 automóveis e 20 ônibus.

Detalhamento do empreendimento Outras estruturas e serviços Caberá à concessionária a implantação das estruturas necessárias para garantir tanto a operação do empreendimento quanto a garantia de coleta de informações que sirvam de base para o planejamento e para a execução das atividades. * Serviço de aquisição de ingressos por meio da Web; * Área Administrativa, com 240 m2; * sistema de controle para entrada de usuários com catracas, delimitando acesso à área de abrangência de concessão, e sistema informatizado com 10 totens, para a coleta do informações sobre o perfil do visitante.

Premissas de Visitação do Marco das Três Fronteiras A visitação do MTF foi estimada a partir de uma previsão do fluxo de turistas* que irão visitar a área. Uma vez que Foz do Iguaçu é uma cidade fronteiriça, o seu fluxo de visitantes envolve passantes, excursionistas (compristas) e turistas*.

Para a previsão da visitação do Marco assumiu-se os seguintes dados:

1.519.000 visitantes do ParNa Iguaçu 529.735 visitantes em Itaipu (2012) Estimativa de 300.000 visitantes anuais no Marco das Três Fronteiras (2013, SMTU)

O numero de turistas* anuais de Foz de Iguaçu foi estimado a partir das seguintes premissas: - 72,1% dos turistas de Foz do Iguaçu se hospedam na rede hoteleira/pousadas (Pesquisa SMTU/SETU-PR) - 30 mil leitos disponíveis na cidade (dados SMTU); - taxa media de hospedagem de 2,8 dias ( dado Sindhoteis); - ocupação média de 60% da rede hoteleira (Sindhoteis); -- 27,9% dos turistas se hospedam em casas de amigos/parentes ou em outros locais (Pesquisa SMTU/SETU-PR)

Como base inicial de visitação, considerou-se 300 mil visitantes (2013). Esse numero se manteria estável nos primeiros anos, durante as obras das Torres. Foi estimado um crescimento acentuado nos anos 3 e 4 e uma estabilização da proporção de visitantes no ano 4, seguindo a taxa de crescimento do turismo, em dois cenários: conservador e moderado.

* Entende-se por turista “toda pessoa que se desloca de seu país, estado ou cidade de residência permanente para outro, aí permanecendo pelo menos 24 horas, gerando no mínimo um pernoite ou um máximo de 45 dias, sem exercer nenhuma atividade remunerada, tendo como finalidade da viagem o turismo, negócios, eventos (congressos, convenções, etc) ou outros”.

Crescimento da Visitação do Marco das Três Fronteiras O Brasil aparece em sexto lugar entre as economias do turismo do mundo, com uma contribuição direta de 3,5% do Produto Interno Bruto, equivalente a US$ 77,6 bilhões (ou R$ 166,1 bilhões de reais) (WTTC, 2014). Projetar a expectativa do crescimento da economia do turismo n Brasil para os próximos 15 anos envolve uma analise cuidadosa de estudos existentes e a utilização de cenários, de tal forma a minimizar os riscos de uma projeção errônea no EVE. O Plano Nacional do Turismo (PNT 2013-2016) projeta, para o período de 2013 a 2016, um crescimento médio de 8,03% no turismo de estrangeiros e de 6,14% no turismo doméstico. Ponderando esses números pela proporção de turistas brasileiros e estrangeiros do Estudo da SMTU/SETU-PR, tem-se a projeção de crescimento de 7,6% a.a. no período de 2013 a 2016.

Para projetar o crescimento do turismo no período pós 2016 serão ponderados a estimativa de crescimento da OMT, em média 4% aa até 2020 e a estimativa de crescimento do turismo brasileiro, em função do crescimento da classe C, de 5 a 6% aa em média (dado proveniente de consulta a especialistas no setor), resultando em uma taxa ponderada de crescimento de 5% até 2020.

Tanto para a estimativa do crescimento

do turismo em Foz do Iguaçu

quanto para a visitação do Marco

das Três

Fronteiras foram analisados 3 cenários: TURISMO EM FOZ DO IGUAÇU

VISITAÇÃO DO MARCO DAS TRÊS FRONTEIRAS, em relação ao turismo em Foz do Iguaçu

Conservador

Crescimento de 3% ao ano

Manutenção de 9% aa até 2016, crescimento para 12% em 2017, estabilização em 15% a partir de 2017.

Moderado

Crescimento de 4% ao ano

Manutenção de 9% aa em 2015, crescimento para 12% em 2016, estabilização em 17% a partir de 2017.

Obs: este estudo considera apenas os visitantes do Marco que são turistas. Adotou-se essa posição conservadora uma vez que não há dados do numero de moradores de Foz de Iguaçu que visitam o Marco.

Projeção de crescimento do turismo Número de visitantes na cidade X Número de visitantes no marco 6.000.000

5.000.000

4.000.000

3.000.000

2.000.000

1.000.000

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Cenário Conservador

2021

2022

2023

Cenário Moderado

2024

2025

2026

2027

2028

Premissas de Custos Empreendimento Para os custos foram considerados dois principais tipos de custos, os fixos e os variáveis. Os fixos são os custos que são incorridos independentemente do nível de produção ou venda. Por isso eles podem ser descontados em níveis absolutos sem dividi-los entre os produtos (nesse caso usamos o custeio marginal). Os custos variáveis são os que dependem da quantidade produzida ou vendida, ou seja, quanto mais se produz ou vende, mais custos são incorridos. Dessa forma, as torres e o estacionamento só possuem custos fixos, dado que independentemente do número de visitantes, os custos praticamente não se alteram (existe um custo

maior de energia no caso de uso mais intenso dos elevadores, mas isso será desprezado no momento). Para o restaurante, as lojas, os cafés e os passeios, os custos foram projetados separadamente.

Essa diferenciação ocorre porque esses negócios são muito mais influenciados pelo número de pessoas que visitam e consomem no Marco, do que as torres ou o estacionamento. Tanto os custos fixos quantos os variáveis foram estimados com base em preços de mercado, obtidos por meio de pesquisa realizada com diversos varejistas e fornecedores.

Definição

Torres/Marco

Tipo comissão companhia de viagem

Pgto usual feito a agências de viagem por trazerem turistas, 25% sobre o valor do ingresso

Despesa Outorga

Pgto feito á prefeitura, mensalmente, de 10% da Receita Bruta dos Ingressos

Custo fixo Marco/Torres

Despesa com funcionários do Marco e os custos de operação do empreendimento

Cen Esta Eve

Lojas e cafés

Restaurante

Custos Variáveis comissão companhia de viagem

1% da Receita Operacional Bruta para Marketing, 2,35% de 50% da receita de ingresso da taxa de cartão de credito Pgto usual feito a agências de viagem por trazerem turistas, 25% sobre o valor do ticket do restaurante

Custos fixos

Custos de operação (água, luz, telefone, etc.)

Custo variável

Custo de compra de matéria-prima para produtos

Custo variável

Custo da matéria-prima para produtos, calculada em função do markup

Custos fixos

Despesa com funcionários

Markup

Margem de lucro projetada sobre o ticket médio

Custos fixos

Despesa com funcionários

Custo Variável

40 % do valor do aluguel do Centro de Eventos

Premissas de Receita do Marco das Três Fronteiras Para calcular a receita potencial do MTF foram aplicadas diferentes taxas de consumo, considerando a visitação estimada.

Para tanto, multiplicamos o número potencial pelo preço do ingresso (no caso das torres) ou pelo ticket médio gasto (no caso da loja, dos cafés, dos passeios e do restaurante). Nessa etapa de cálculos, também foi considerado um coeficiente específico para as lojas, cafés e restaurantes, pois somente uma porcentagem dos visitantes consumiria os produtos e pagaria o ingresso das torres. Isso se dá pelo entendimento que nem todo o visitante necessariamente consumirá algo no local. Essas premissas estão apresentadas no quadro abaixo:

valor/percental obs:

Turistas que utilizam cias deviagem

60%

levantamento com outros empreendimentos turisticos

Comissão para companhias de viagem

25%

prática já estabelecidas no mercado

Preço do ticket

R$ 14,00

valor definido pela SMTFI

Ticket Medio

R$ 35,00

valor médio desembolsado por cada visitante que almoçar/jantar estimativa de pessoas que farão uma refeição

Comissão para companhias de viagem

25%

prática já estabelecidas no mercado

LOJAS

30%

Ticket Medio

CAFES

Coeficiente especifico

Ticket Medio

CE ESTACION

RESTAUR

MARCO/ TORRES

Premissa de receita/despesa

Preço do Estacionamento

Coeficiente especifico

Coeficiente especifico

R$ 15,00 35% R$ 5,00 35% R$ 14,00

valor médio desembolsado por cada visitante que comprar na loja estimativa de pessoas que comprarão na loja valor médio desembolsado por cada visitante que consumir no café estimativa de pessoas que comprarão no café valor médio da tarifa do estacionamento

Coeficiente especifico

90%

percentual de pessoas que irão de carro/vans/onibus

Coeficiente de uso dos veículos

25%

quebra considerando que os veículos transportarão mais de uma pessoa

Valor do aluguel por evento

R$ 50.000,00

valor cobrado pelo aluguel do espaço

Premissas de investimento do empreendimento Os custos do empreendimento foram divididos em investimentos em bens de capital (CAPEX), custos fixos e custos variáveis.

INFRAESTRUTURA

Investimentos em Bens de Capital

Área(m2)

Torres + elevadores

R$ 25.777.000,00

Os valores foram orçados a partir de pesquisa de preço, solicitação de orçamento a fornecedores potenciais e estimativas realizadas por empresas de engenharia.

Além dos investimentos em Bens de Capital o concessionário deverá arcar com a indenização da ocupante atual do Marco das Três Fronteiras, no valor de: R$ 1.500.000,00

Orçamento Estimado (em R$ )

(em R$)

-

-

15.000.000,00

Restaurante

800

3.000,00

2.400.000,00

Café+Loja 1

240

2.500,00

600.000,00

Café+Loja 2

100

2.500,00

250.000,00

-

-

400.000,00

160

3.000,00

480.000,00

Estacionamento

5.000

200,00

1.000.000,00

Auditório

2.000

1.300

2.600.000,00

Escritório

240

1.500

360.000,00

Projetor de Água

Total do CAPEX:

Preço

m2

Banheiro

Total investimento em infraestrutura:

EQUIPAMENTOS

QTD

23.390.000,00 Orçamento Estimado (em R$)

Preço (em R$)

Vaporizadores

3

R$

Bicicletário

20

R$

Playground

1

R$

15.000,00

100,00 40.000,00

R$

45.000,00

R$

2.000,00

R$

40.000,00

Estruturas

R$

Memorial Cabeza de Vaca

Total do Investimento: R$ 27.277.000,00

121.000,00

R$

15.000,00

Bancos

20

R$

700,00

R$

14.000,00

Tótens

10

R$

5.000,00

R$

50.000,00

T.I e Equipamentos

R$

Outros

$

Total

R$

100.000,00 100.000,00 476.447,00

Apresentação dos indicadores da Análise de Viabilidade Economica Financeira

Valor presente líquido (VPL) Fluxo de caixa livre Para calcular os retornos e as medidas de rentabilidade, foi utilizado o método do fluxo de caixa livre. Esse método produz uma estimativa de uma série de entradas ou saídas de caixa, e desconta as saídas das entradas, levando em consideração os investimentos iniciais e todos investimentos necessários durante a continuação do projeto, fazendo com que haja um fluxo financeiro positivo ou negativo, explicitando a viabilidade do projeto. Para o Marco das Três Fronteiras foram consideradas tanto as torres quanto o restaurante, os cafés, o estacionamento e as lojas de souvenires como sendo um projeto só, unificando assim as receitas líquidas de cada empreendimento em único fluxo de caixa livre.

O VPL é o somatório dos valores presentes dos fluxos estimados de um projeto, calculados a partir de uma taxa dada e de seu período de duração. No VPL os fluxos são trazidos ao valor presente, considerando uma taxa de desconto, que é o rendimento mínimo esperado do projeto. Por exemplo, se um empreendedor considera que o seu capital deve ser remunerado a 9% ao ano o VPL deverá considerar a taxa de 9% e descontar os fluxos nessa taxa.

Payback Tempo decorrido entre o investimento inicial e o momento no qual o lucro líquido acumulado se iguala ao valor desse investimento, sem remuneração do capital.

Taxa interna de retorno (TIR)

Payback Descontado

A taxa interna de retorno é uma medida de rentabilidade muito utilizada para analisar a viabilidade de um projeto. Esse método consiste em considerar o fluxo de caixa livre e calcular com esse fluxo de entradas (ou saídas) uma taxa implícita que possa representar o retorno para o investidor. Para explicar melhor o conceito, cabe um exemplo. Se houver um fluxo de entradas de investimento em poupança, a taxa será 6% ao ano de rendimento. Porém se o investidor decidir optar por não aplicar seu dinheiro na poupança (ou em qualquer outro investimento de depósito bancário), mas investir no projeto em questão, qual será a taxa de rendimento desse investimento? A resposta será a TIR. Essa medida também está no estudo de viabilidade econômica feito para esse projeto.

Tempo decorrido entre o investimento inicial e o momento no qual o lucro líquido acumulado se iguala ao valor desse investimento, com remuneração do capital. Neste estudo, foi utilizado a taxa livre de risco de 11%.

Fluxo de Caixa – CENÁRIO CONSERVADOR 2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

MARCO/TORRES percentual de pessoas que pagarão entrada

50%

100%

100%

Preço do ticket

R$

14,00

R$

14,00

R$

14,00

(=) Receita Operacional Bruta

R$

2.111.520,60

R$

5.799.643,25

R$

7.467.040,68

(-) PIS/COFINS/ISS (8,65%)

R$

182.646,53

R$

501.669,14

R$

645.899,02

(=) Receita Liquida

R$

1.928.874,07

R$

5.297.974,11

R$

(-) Despesa com comisão agencias/operadoras

R$

316.728,09

R$

869.946,49

(-) Custo fixo Marco/torres

R$

2.893.320,00

R$

2.893.320,00

-R$

1.281.174,02

R$

1.534.707,62

ticket medio

R$

35,00

R$

(=) Receita Operacional Bruta

R$

3.167.280,90

(-) PIS/COFINS/ISS/ICMS (20,65%)

R$

654.043,51

(=) Receita Liquida

R$

(-) Despesa com comisão agencias/operadoras

100% R$

14,00

100% R$

14,00

100% R$

100%

100%

14,00

R$

14,00

R$

14,00

100% R$

14,00

R$ 7.691.051,90

R$ 7.921.783,46

R$ 8.159.436,96

R$

8.404.220,07

R$

8.656.346,67

R$

665.275,99

R$ 685.234,27

R$

705.791,30

R$

726.965,04

R$

748.773,99

6.821.141,66

R$ 7.025.775,91

R$ 7.236.549,19

R$ 7.453.645,67

R$

7.677.255,04

R$

7.907.572,69

R$ 8.144.799,87

R$

1.120.056,10

R$ 1.153.657,79

R$ 1.188.267,52

R$ 1.223.915,54

R$

1.260.633,01

R$

1.298.452,00

R$

2.893.320,00

R$ 2.893.320,00

R$ 2.893.320,00

R$ 2.893.320,00

R$

2.893.320,00

R$

2.893.320,00

R$

2.807.765,56

R$ 2.978.798,13

R$ 3.154.961,67

R$ 3.336.410,12

R$

3.523.302,02

R$

3.715.800,69

35,00

R$

35,00

35,00

R$

35,00

R$

35,00

R$

4.349.732,44

R$

5.600.280,51

R$ 5.768.288,93

R$ 5.941.337,59

R$ 6.119.577,72

R$

6.303.165,05

R$

6.492.260,01

R$ 6.687.027,81

R$

898.219,75

R$

1.156.457,93

R$ 1.191.151,66

R$ 1.226.886,21

R$ 1.263.692,80

R$

1.301.603,58

R$

1.340.651,69

R$ 1.380.871,24

2.513.237,39

R$

3.451.512,69

R$

4.443.822,59

R$ 4.577.137,26

R$ 4.714.451,38

R$ 4.855.884,92

R$

5.001.561,47

R$

5.151.608,31

R$

475.092,14

R$

652.459,87

R$

840.042,08

R$

865.243,34

R$ 891.200,64

R$

917.936,66

R$

945.474,76

R$

(-) Custo variável Restaurante (25% ticket)

R$

791.820,23

R$

1.087.433,11

R$

1.400.070,13

R$ 1.442.072,23

R$ 1.485.334,40

R$ 1.529.894,43

R$

1.575.791,26

(-) Custo fixo Restaurante

R$

836.208,00

R$

836.208,00

R$

836.208,00

R$

836.208,00

R$ 836.208,00

R$

836.208,00

R$

(=) Lucro Operacional (EBITDA) Restaurante

R$

410.117,03

R$

875.411,71

R$

1.367.502,38

R$ 1.433.613,69

R$ 1.501.708,34

R$ 1.571.845,83

Ticket Médio

R$

15,00

R$

15,00

R$

15,00

(=) Receita Operacional Bruta

R$

1.357.406,10

R$

1.864.171,04

R$

2.400.120,22

(-) PIS/COFINS/ISS/ICMS (26,65%)

R$

361.748,73

R$

496.801,58

R$

639.632,04

(=) Receita Liquida

R$

995.657,37

R$

1.367.369,46

R$

1.760.488,18 70%

70%

70%

70%

(-) Custo variável

R$

798.474,18

R$

1.096.571,20

R$

1.411.835,42

R$ 1.454.190,49

R$ 1.497.816,20

(-) Custos fixos

R$

259.104,00

R$

259.104,00

R$

259.104,00

R$

259.104,00

(=) Lucro Operacional (EBITDA) Lojas

R$

539.370,18

R$

837.467,20

R$

1.152.731,42

R$ 1.195.086,49

Ticket Médio

R$

5,00

R$

5,00

R$

5,00

R$

5,00

(=) Receita Operacional Bruta

R$

527.880,15

R$

724.955,41

R$

933.380,09

R$

961.381,49

(-) PIS/COFINS/ISS/ICMS (26,65%)

R$

109.007,25

R$

149.703,29

R$

192.742,99

R$

198.525,28

(=) Receita Liquida

R$

418.872,90

R$

575.252,11

R$

740.637,10

R$

762.856,21 40%

40%

(-) Custo variável

R$

377.057,25

R$

517.825,29

R$

666.700,06

R$

686.701,06

(-) Custos fixos

R$

341.472,00

R$

341.472,00

R$

341.472,00

R$

(=) Lucro Operacional (EBITDA) Café

R$

35.585,25

R$

176.353,29

R$

325.228,06

R$

(=) Lucro Operacional (EBITDA) Marco/Torres

100% R$

14,00

100% R$

100%

100%

100%

14,00

R$

14,00

R$

14,00

R$

14,00 10.336.130,63

R$ 8.916.037,07

R$ 9.183.518,19

R$ 9.459.023,73

R$

9.742.794,44

R$

10.035.078,28

R$

R$

R$

R$

818.205,55

R$

842.751,72

R$

868.034,27

R$

894.075,30

R$ 8.389.143,86

R$ 8.640.818,18

R$

8.900.042,72

R$

9.167.044,01

R$

9.442.055,33

R$ 1.337.405,56

R$ 1.377.527,73

R$ 1.418.853,56

R$

1.461.419,17

R$

1.505.261,74

R$

1.550.419,59

R$ 2.893.320,00

R$ 2.893.320,00

R$ 2.893.320,00

R$

2.893.320,00

R$

2.893.320,00

R$

2.893.320,00

R$ 3.914.074,31

R$ 4.118.296,14

R$ 4.328.644,62

R$

4.545.303,56

R$

4.768.462,26

R$

4.998.315,73

35,00

R$

35,00

R$

35,00

R$

35,00

R$ 6.887.638,64

R$ 7.094.267,80

R$

7.307.095,83

R$

7.526.308,71

R$

7.752.097,97

R$ 1.422.297,38

R$ 1.464.966,30

R$

1.508.915,29

R$

1.554.182,75

R$

1.600.808,23

R$ 5.306.156,56

R$ 5.465.341,26

R$ 5.629.301,50

R$

5.798.180,54

R$

5.972.125,96

R$

6.151.289,74

973.839,00

R$ 1.003.054,17

R$ 1.033.145,80

R$ 1.064.140,17

R$

1.096.064,37

R$

1.128.946,31

R$

1.162.814,70

R$

1.623.065,00

R$ 1.671.756,95

R$ 1.721.909,66

R$ 1.773.566,95

R$

1.826.773,96

R$

1.881.577,18

R$

1.938.024,49

836.208,00

R$

836.208,00

R$

R$

R$

836.208,00

R$

836.208,00

R$

836.208,00

R$

836.208,00

R$

1.644.087,45

R$

1.718.496,31

R$ 1.955.386,38

R$

2.039.134,21

R$

2.125.394,48

R$

2.214.242,55

15,00

R$

15,00

R$

15,00

15,00

R$

15,00

R$

15,00

R$

15,00 3.322.327,70

771.237,21

794.374,32

RESTAURANTE percentual de pessoas que comerão no restaurante

30%

30%

30%

30% R$

35,00

30% R$

35,00

30% R$

30%

30%

30% R$

35,00

836.208,00

R$ 1.795.137,44

30% R$

35,00

836.208,00

R$ 1.874.077,80

30% R$

30%

30%

30%

LOJAS percentual de pessoas que consumirão nas lojas

30%

Markup

30%

70%

30%

70%

30% R$

15,00

30% R$

15,00

30% R$

30%

30%

30% R$

15,00

30% R$

15,00

30% R$

R$ 2.472.123,83

R$ 2.546.287,54

R$ 2.622.676,17

R$

2.701.356,45

R$

2.782.397,15

R$

658.821,00

R$ 678.585,63

R$

698.943,20

R$

719.911,49

R$

741.508,84

R$ 1.813.302,83

R$ 1.867.701,91

R$ 1.923.732,97

R$

1.981.444,96

R$

2.040.888,31 70%

70%

70%

70%

R$ 1.542.750,69

R$

1.589.033,21

R$

1.636.704,20

R$ 1.685.805,33

R$ 1.736.379,49

R$ 259.104,00

R$

259.104,00

R$

259.104,00

R$

259.104,00

R$

R$

R$ 1.238.712,20

R$ 1.283.646,69

R$

1.329.929,21

R$

1.377.600,20

5,00

R$

5,00

R$

5,00

R$ 990.222,93

R$ 1.019.929,62

R$

1.050.527,51

R$

1.082.043,33

R$ 1.114.504,63

R$ 204.481,04

R$

210.615,47

R$

216.933,93

R$

223.441,95

R$

230.145,21

R$ 785.741,90

R$

809.314,15

R$

833.593,58

R$

858.601,39

R$

884.359,43

R$ 707.302,09

R$

728.521,16

R$

750.376,79

R$

772.888,10

R$

341.472,00

R$ 341.472,00

R$

341.472,00

R$

341.472,00

R$

341.472,00

345.229,06

R$ 365.830,09

R$

387.049,16

R$

408.904,79

R$

431.416,10

70%

30%

30%

30%

R$ 2.865.869,06

R$ 2.951.845,13

R$ 3.040.400,49

R$

3.131.612,50

R$

3.225.560,87

R$

R$

R$

R$

810.266,73

R$

834.574,73

R$

859.611,97

R$

885.400,33

R$ 2.230.133,76

R$

2.297.037,77

R$

2.365.948,90

R$

2.436.927,37

R$ 1.788.470,87

R$

1.842.125,00

R$

1.897.388,75

R$

1.954.310,41

R$

259.104,00

R$

259.104,00

R$

259.104,00

R$

259.104,00

R$ 1.529.366,87

R$

1.583.021,00

R$

1.638.284,75

R$

1.695.206,41

5,00

R$

5,00

R$

5,00

R$

5,00

R$ 1.147.939,77

R$ 1.182.377,97

R$

1.217.849,31

R$

1.254.384,78

R$

1.292.016,33

R$

237.049,56

R$

244.161,05

R$

251.485,88

R$

259.030,46

R$

266.801,37

R$

910.890,21

R$

938.216,92

R$

966.363,42

R$

995.354,33

R$

1.025.214,96

796.074,74

R$

819.956,98

R$

844.555,69

R$

869.892,36

R$

895.989,13

R$

922.868,81

R$

341.472,00

R$

341.472,00

R$

341.472,00

R$

341.472,00

R$

341.472,00

R$

341.472,00

R$

454.602,74

R$

478.484,98

R$

503.083,69

R$

528.420,36

R$

554.517,13

R$

581.396,81

763.754,10

R$ 2.102.114,96

259.104,00

R$ 1.426.701,33

786.666,73

R$ 2.165.178,40

259.104,00

R$ 1.477.275,49

70%

70%

70%

CAFES percentual pessoas que consumirão no café

35%

Markup

35%

40%

35%

40%

35%

40%

35% R$

5,00

35% R$

35%

40%

35%

40%

35% R$

40%

5,00

35% R$

40%

5,00

35% R$

40%

35%

40%

35%

40%

35%

40%

40%

ESTACIONAMENTO Percentual de pessoas que irão de carro

90%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

Coeficiente de uso carros

25%

25%

25%

25%

25%

25%

25%

25%

25%

25%

25%

25%

25%

Preço do estacionamento

R$

14,00

R$

14,00

R$

14,00

R$

14,00

(=) Receita Operacional Bruta

R$

950.184,27

R$

1.304.919,73

R$

1.680.084,15

(-) PIS/COFINS/ISS (8,65%)

R$

82.190,94

R$

112.875,56

R$

145.327,28

(=) Receita Liquida

R$

867.993,33

R$

1.192.044,17

R$

1.534.756,87

(-) Custos fixos

R$

88.368,00

R$

88.368,00

R$

88.368,00

(=) Lucro Operacional (EBITDA) Estacionamento

R$

779.625,33

R$

1.103.676,17

R$

1.446.388,87

R$

50.000,00

R$

50.000,00

R$

14,00

R$

14,00

R$

14,00

R$

14,00

R$ 1.730.486,68

R$ 1.782.401,28

R$ 1.835.873,32

R$

1.890.949,52

R$

1.947.678,00

R$

149.687,10

R$ 154.177,71

R$

158.803,04

R$

163.567,13

R$

168.474,15

R$ 1.580.799,58

R$ 1.628.223,57

R$ 1.677.070,27

R$

1.727.382,38

R$

1.779.203,85

R$

R$

R$

88.368,00

R$

88.368,00

R$

88.368,00

R$ 1.588.702,27

R$

1.639.014,38

R$

1.690.835,85

88.368,00

R$ 1.492.431,58

88.368,00

R$ 1.539.855,57

R$

14,00

R$

14,00

R$

90% 25%

14,00

R$

14,00

R$

14,00

R$

14,00 2.325.629,39

R$ 2.006.108,34

R$ 2.066.291,59

R$ 2.128.280,34

R$

2.192.128,75

R$

2.257.892,61

R$

R$

R$

R$

184.096,25

R$

189.619,14

R$

195.307,71

R$

201.166,94

2.002.509,61

R$

2.062.584,90

R$

2.124.462,45

173.528,37

178.734,22

R$ 1.832.579,97

R$ 1.887.557,37

R$ 1.944.184,09

R$

R$

R$

R$

88.368,00

R$

88.368,00

R$

88.368,00

R$

88.368,00

R$ 1.855.816,09

R$

1.914.141,61

R$

1.974.216,90

R$

2.036.094,45

88.368,00

R$ 1.744.211,97

88.368,00

R$ 1.799.189,37

AUDITORIO Número de eventos/ano

4

Preço do aluguel (=) Receita Operacional Bruta

6

8 R$

8

8

8

8

8

8

8

8

8

50.000,00

R$

50.000,00

R$

50.000,00

R$

50.000,00

R$

50.000,00

R$

50.000,00

R$

50.000,00

R$

50.000,00

R$

50.000,00

R$

50.000,00

R$ 400.000,00

R$

400.000,00

R$

400.000,00

R$

400.000,00

R$

400.000,00

R$

400.000,00

R$

400.000,00

R$

400.000,00

R$

400.000,00

R$

400.000,00

R$

34.600,00

R$

34.600,00

R$

34.600,00

R$

34.600,00

R$

34.600,00

R$

34.600,00

R$

34.600,00

R$

34.600,00

R$

34.600,00

R$

34.600,00

R$

-

R$

200.000,00

R$

300.000,00

(-) PIS/COFINS/ISS (8,65%)

R$

-

R$

-

R$

17.300,00

R$

25.950,00

(=) Receita Liquida

R$

-

R$

-

R$

182.700,00

R$

274.050,00

R$ 365.400,00

R$

365.400,00

R$

365.400,00

R$

365.400,00

R$

365.400,00

R$

365.400,00

R$

365.400,00

R$

365.400,00

R$

365.400,00

R$

365.400,00

R$

73.080,00

R$

109.620,00

R$ 146.160,00

R$

146.160,00

R$

146.160,00

R$

146.160,00

R$

146.160,00

R$

146.160,00

R$

146.160,00

R$

146.160,00

R$

146.160,00

R$

146.160,00

R$

-

R$

-

R$

109.620,00

R$

164.430,00

R$ 219.240,00

R$

219.240,00

R$

219.240,00

R$

219.240,00

R$

219.240,00

R$

219.240,00

R$

219.240,00

R$

219.240,00

R$

219.240,00

R$

219.240,00

Total de despesas (40% da receita Liquida) (=) Lucro Operacional (EBITDA) Auditorio

R$

-

DESPESAS/CUSTO VARIÁVEL DO NEGOCIO Marketing (% ROB)

R$

81.142,72

R$

140.434,22

R$

182.809,06

R$

189.233,33

R$ 195.820,33

R$

201.574,94

R$

207.502,19

R$

213.607,25

R$

219.895,47

R$

226.372,33

R$

233.043,50

R$

239.914,81

R$

246.992,25

R$

254.282,02

Cartão de credito

R$

95.342,70

R$

165.010,21

R$

214.800,64

R$

222.349,16

R$ 230.088,89

R$

236.850,55

R$

243.815,07

R$

250.988,52

R$

258.377,18

R$

265.987,49

R$

273.826,12

R$

281.899,90

R$

290.215,90

R$

298.781,37

Fluxo de Caixa – CENÁRIO CONSERVADOR continuação 2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

LUCRO OPERACIONAL TOTAL DO NEGOCIO

R$ 307.038,35 R$ 4.222.171,57 R$ 6.811.626,60 R$ 7.198.006,46 R$ 7.594.398,66 R$ 7.948.468,58 R$ 8.313.160,60 R$ 8.688.793,38 R$ 9.075.695,14 R$ 9.474.203,95 R$ 9.884.668,03 R$ 10.307.446,03 R$ 10.742.907,38 R$ 11.191.432,56

(-) Outorga (percentual sobre a ROB TOTAL)

R$ 811.427,20 R$ 1.404.342,19 R$ 1.828.090,57 R$ 1.892.333,28 R$ 1.958.203,28 R$ 2.015.749,38 R$ 2.075.021,86 R$ 2.136.072,52 R$ 2.198.954,69 R$ 2.263.723,33 R$ 2.330.435,03 R$ 2.399.148,08 R$ 2.469.922,53 R$ 2.542.820,20

LUCRO OPERACIONAL TOTAL APÓS OUTORGA

-R$ 504.388,85 R$ 2.817.829,39 R$ 4.983.536,04 R$ 5.305.673,18 R$ 5.636.195,38 R$ 5.932.719,20 R$ 6.238.138,74 R$ 6.552.720,86 R$ 6.876.740,45 R$ 7.210.480,62 R$ 7.554.233,00 R$ 7.908.297,95 R$ 8.272.984,85 R$ 8.648.612,36

(-) Imposto de Renda + Adicional IR

R$ 173.386,01 R$ 391.039,04 R$ 513.002,77 R$ 530.353,65 R$ 548.185,46 R$ 565.192,62 R$ 582.710,00 R$ 600.752,90 R$ 619.337,09 R$ 638.478,80 R$ 658.194,76 R$ 678.502,21 R$ 699.418,87 R$ 720.963,04

(-) CSSL

R$ 276.910,84 R$ 463.805,76 R$ 604.349,91 R$ 625.864,41 R$ 647.916,34 R$ 666.921,83 R$ 686.497,49 R$ 706.660,41 R$ 727.428,22 R$ 748.819,07 R$ 770.851,64 R$ 793.545,19 R$ 816.919,55 R$ 840.995,13

LUCRO LIQUIDO

-R$ 954.685,70 R$ 1.962.984,59 R$ 3.866.183,36 R$ 4.149.455,12 R$ 4.440.093,59 R$ 4.700.604,75 R$ 4.968.931,26 R$ 5.245.307,55 R$ 5.529.975,14 R$ 5.823.182,75 R$ 6.125.186,60 R$ 6.436.250,55 R$ 6.756.646,43 R$ 7.086.654,18 CAPITAL IMOBILIZADO -R$ 27.277.000,00

FLUXO DE CAIXA DO PROJETO -R$ 27.277.000,00 -R$ 954.685,70 R$ 1.962.984,59 R$ 3.866.183,36 R$ 4.149.455,12 R$ 4.440.093,59 R$ 4.700.604,75 R$ 4.968.931,26 R$ 5.245.307,55 R$ 5.529.975,14 R$ 5.823.182,75 R$ 6.125.186,60 R$ 6.436.250,55 R$ 6.756.646,43 R$ 7.086.654,18

Fluxo de Caixa – CENÁRIO MODERADO 2015 MARCO/TORRES percentual de pessoas que pagarão entrada Preço do ticket (=) Receita Operacional Bruta (-) PIS/COFINS/ISS (8,65%) (=) Receita Liquida (-) Despesa com comisão agencias/operadoras (-) Custo fixo Marco/torres (=) Lucro Operacional (EBITDA) Marco/Torres RESTAURANTE percentual de pessoas que comerão no restaurante ticket medio (=) Receita Operacional Bruta (-) PIS/COFINS/ISS/ICMS (20,65%) (=) Receita Liquida (-) Despesa com comisão agencias/operadoras (-) Custo variável Restaurante (25% ticket) (-) Custo fixo Restaurante (=) Lucro Operacional (EBITDA) Restaurante LOJAS percentual de pessoas que consumirão nas lojas Ticket Médio (=) Receita Operacional Bruta (-) PIS/COFINS/ISS/ICMS (26,65%) (=) Receita Liquida Markup (-) Custo variável (-) Custos fixos (=) Lucro Operacional (EBITDA) Lojas CAFES percentual pessoas que consumirão no café Ticket Médio (=) Receita Operacional Bruta (-) PIS/COFINS/ISS/ICMS (26,65%) (=) Receita Liquida Markup (-) Custo variável (-) Custos fixos (=) Lucro Operacional (EBITDA) Café ESTACIONAMENTO Percentual de pessoas que irão de carro Coeficiente de uso carros Preço do estacionamento (=) Receita Operacional Bruta (-) PIS/COFINS/ISS (8,65%) (=) Receita Liquida (-) Custos fixos (=) Lucro Operacional (EBITDA) Estacionamento AUDITORIO Número de eventos/ano Preço do aluguel (=) Receita Operacional Bruta (-) PIS/COFINS/ISS (8,65%) (=) Receita Liquida Total de despesas (40% da receita Liquida) R$ (=) Lucro Operacional (EBITDA) Auditorio DESPESAS/CUSTO VARIÁVEL DO NEGOCIO Marketing (% ROB) Cartão de credito

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

R$ R$ R$ R$ R$ R$ -R$

50% 14,00 2.842.694,40 245.893,07 2.596.801,33 426.404,16 2.893.320,00 722.922,83

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

100% 14,00 8.376.472,83 724.564,90 7.651.907,93 1.256.470,92 2.893.320,00 3.502.117,01

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

100% 14,00 8.711.531,75 753.547,50 7.957.984,25 1.306.729,76 2.893.320,00 3.757.934,49

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

100% 14,00 9.059.993,02 783.689,40 8.276.303,62 1.358.998,95 2.893.320,00 4.023.984,67

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

100% 14,00 9.422.392,74 815.036,97 8.607.355,76 1.413.358,91 2.893.320,00 4.300.676,85

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

100% 14,00 9.799.288,45 847.638,45 8.951.649,99 1.469.893,27 2.893.320,00 4.588.436,73

100% 100% 100% R$ 14,00 R$ 14,00 R$ 14,00 R$ R$ 10.191.259,98 R$ 10.598.910,38 R$ 11.022.866,80 R$ R$ 881.543,99 R$ 916.805,75 R$ 953.477,98 R$ R$ 9.309.715,99 R$ 9.682.104,63 R$ 10.069.388,82 R$ R$ 1.528.689,00 R$ 1.589.836,56 R$ 1.653.430,02 R$ R$ 2.893.320,00 R$ 2.893.320,00 R$ 2.893.320,00 R$ R$ 4.887.707,00 R$ 5.198.948,08 R$ 5.522.638,80 R$

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

30% 35,00 4.264.041,60 880.524,59 3.383.517,01 639.606,24 1.066.010,40 836.208,00 841.692,37

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

30% 35,00 6.282.354,62 1.297.306,23 4.985.048,39 942.353,19 1.570.588,66 836.208,00 1.635.898,54

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

30% 35,00 6.533.648,81 1.349.198,48 5.184.450,33 980.047,32 1.633.412,20 836.208,00 1.734.782,81

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

30% 35,00 6.794.994,76 1.403.166,42 5.391.828,34 1.019.249,21 1.698.748,69 836.208,00 1.837.622,44

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

30% 35,00 7.066.794,55 1.459.293,07 5.607.501,48 1.060.019,18 1.766.698,64 836.208,00 1.944.575,66

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

30% 35,00 7.349.466,33 1.517.664,80 5.831.801,54 1.102.419,95 1.837.366,58 836.208,00 2.055.807,00

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

30% 35,00 7.643.444,99 1.578.371,39 6.065.073,60 1.146.516,75 1.910.861,25 836.208,00 2.171.487,60

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

30% 15,00 1.827.446,40 487.014,47 1.340.431,93 70% 1.074.968,47 259.104,00 815.864,47

30% R$ 15,00 R$ R$ 2.692.437,70 R$ R$ 717.534,65 R$ R$ 1.974.903,05 R$ 70% R$ 1.583.786,88 R$ R$ 259.104,00 R$ R$ 1.324.682,88 R$

30% 15,00 2.800.135,20 746.236,03 2.053.899,17 70% 1.647.138,36 259.104,00 1.388.034,36

30% 30% R$ 15,00 R$ 15,00 R$ 2.912.140,61 R$ 3.028.626,24 R$ 776.085,47 R$ 807.128,89 R$ 2.136.055,14 R$ 2.221.497,34 70% 70% R$ 1.713.023,89 R$ 1.781.544,84 R$ 259.104,00 R$ 259.104,00 R$ 1.453.919,89 R$ 1.522.440,84

30% R$ 15,00 R$ R$ 3.149.771,29 R$ R$ 839.414,05 R$ R$ 2.310.357,24 R$ 70% R$ 1.852.806,64 R$ R$ 259.104,00 R$ R$ 1.593.702,64 R$

30% 15,00 3.275.762,14 872.990,61 2.402.771,53 70% 1.926.918,90 259.104,00 1.667.814,90

30% 30% R$ 15,00 R$ 15,00 R$ 3.406.792,62 R$ 3.543.064,33 R$ 907.910,23 R$ 944.226,64 R$ 2.498.882,39 R$ 2.598.837,68 70% 70% R$ 2.003.995,66 R$ 2.084.155,49 R$ 259.104,00 R$ 259.104,00 R$ 1.744.891,66 R$ 1.825.051,49

30% 30% R$ 15,00 R$ 15,00 R$ 3.684.786,90 R$ 3.832.178,38 R$ 981.995,71 R$ 1.021.275,54 R$ 2.702.791,19 R$ 2.810.902,84 70% 70% R$ 2.167.521,71 R$ 2.254.222,57 R$ 259.104,00 R$ 259.104,00 R$ 1.908.417,71 R$ 1.995.118,57

R$ R$ R$

35% 5,00 710.673,60 146.754,10 563.919,50 40% 507.624,00 341.472,00 166.152,00

35% R$ 5,00 R$ R$ 1.047.059,10 R$ R$ 216.217,70 R$ R$ 830.841,40 R$ 40% R$ 747.899,36 R$ R$ 341.472,00 R$ R$ 406.427,36 R$

35% 5,00 1.088.941,47 224.866,41 864.075,05 40% 777.815,33 341.472,00 436.343,33

35% 35% 35% R$ 5,00 R$ 5,00 R$ 5,00 R$ R$ 1.132.499,13 R$ 1.177.799,09 R$ 1.224.911,06 R$ R$ 233.861,07 R$ 243.215,51 R$ 252.944,13 R$ R$ 898.638,06 R$ 934.583,58 R$ 971.966,92 R$ 40% 40% 40% R$ 808.927,95 R$ 841.285,07 R$ 874.936,47 R$ R$ 341.472,00 R$ 341.472,00 R$ 341.472,00 R$ R$ 467.455,95 R$ 499.813,07 R$ 533.464,47 R$

35% 5,00 1.273.907,50 263.061,90 1.010.845,60 40% 909.933,93 341.472,00 568.461,93

35% 35% R$ 5,00 R$ 5,00 R$ 1.324.863,80 R$ 1.377.858,35 R$ 273.584,37 R$ 284.527,75 R$ 1.051.279,42 R$ 1.093.330,60 40% 40% R$ 946.331,28 R$ 984.184,54 R$ 341.472,00 R$ 341.472,00 R$ 604.859,28 R$ 642.712,54

35% 35% R$ 5,00 R$ 5,00 R$ 1.432.972,68 R$ 1.490.291,59 R$ 295.908,86 R$ 307.745,21 R$ 1.137.063,82 R$ 1.182.546,38 40% 40% R$ 1.023.551,92 R$ 1.064.493,99 R$ 341.472,00 R$ 341.472,00 R$ 682.079,92 R$ 723.021,99

R$ R$ R$ R$ R$ R$

90% 25% 14,00 1.279.212,48 110.651,88 1.168.560,60 88.368,00 1.080.192,60

90% 25% 14,00 1.884.706,39 112.875,56 1.771.830,83 88.368,00 1.683.462,83

R$ R$ R$ R$ R$ R$

90% 25% 14,00 1.960.094,64 145.327,28 1.814.767,36 88.368,00 1.726.399,36

R$ R$ R$ R$ R$ R$

6 50.000,00 300.000,00 25.950,00 274.050,00 109.620,00 164.430,00

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

R$ R$ R$ R$

R$ R$ R$ R$ R$ R$

R$ R$ R$

-

R$ R$ R$

-

R$

-

R$

-

R$ R$

109.240,68 R$ 128.357,80 R$

-

202.830,31 R$ 238.325,61 R$

R$ R$ R$ R$ R$ R$

90% 25% 14,00 2.038.498,43 149.687,10 1.888.811,33 88.368,00 1.800.443,33

R$ R$ R$ R$ R$ R$

8 50.000,00 400.000,00 34.600,00 365.400,00 146.160,00 219.240,00

213.943,52 R$ 251.383,63 R$

R$ R$ R$ R$ R$ R$

90% 25% 14,00 2.120.038,37 154.177,71 1.965.860,65 88.368,00 1.877.492,65

R$ R$ R$ R$ R$ R$

10 50.000,00 500.000,00 43.250,00 456.750,00 182.700,00 274.050,00

223.381,26 R$ 262.472,98 R$

R$ R$ R$ R$ R$ R$

90% 25% 14,00 2.204.839,90 158.803,04 2.046.036,86 88.368,00 1.957.668,86

R$ R$ R$ R$ R$ R$

10 50.000,00 500.000,00 43.250,00 456.750,00 182.700,00 274.050,00

233.156,51 R$ 273.958,90 R$

R$ R$ R$ R$ R$ R$

90% 25% 14,00 2.293.033,50 163.567,13 2.129.466,36 88.368,00 2.041.098,36

R$ R$ R$ R$ R$ R$

10 50.000,00 500.000,00 43.250,00 456.750,00 182.700,00 274.050,00

242.282,77 R$ 284.682,25 R$

30% 35,00 7.949.182,79 1.641.506,25 6.307.676,54 1.192.377,42 1.987.295,70 836.208,00 2.291.795,43

R$ R$ R$ R$ R$ R$

90% 25% 14,00 2.384.754,84 168.474,15 2.216.280,69 88.368,00 2.127.912,69

R$ R$ R$ R$ R$ R$

10 50.000,00 500.000,00 43.250,00 456.750,00 182.700,00 274.050,00

251.774,08 R$ 295.834,55 R$

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

30% 35,00 8.267.150,10 1.707.166,50 6.559.983,60 1.240.072,51 2.066.787,52 836.208,00 2.416.915,56

R$ R$ R$ R$ R$ R$

90% 25% 14,00 2.480.145,03 173.528,37 2.306.616,66 88.368,00 2.218.248,66

R$ R$ R$ R$ R$ R$

10 50.000,00 500.000,00 43.250,00 456.750,00 182.700,00 274.050,00

261.645,04 R$ 307.432,93 R$

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

100% 14,00 11.463.781,47 991.617,10 10.472.164,37 1.719.567,22 2.893.320,00 5.859.277,15

2026

30% 35,00 8.597.836,10 1.775.453,16 6.822.382,95 1.289.675,42 2.149.459,03 836.208,00 2.547.040,51

100% R$ 14,00 R$ 11.922.332,73 R$ 1.031.281,78 R$ 10.891.050,95 R$ 1.788.349,91 R$ 2.893.320,00 R$ 6.209.381,04

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

30% 35,00 8.941.749,55 1.846.471,28 7.095.278,26 1.341.262,43 2.235.437,39 836.208,00 2.682.370,45

R$ R$ R$ R$ R$ R$

90% 25% 14,00 2.579.350,83 178.734,22 2.400.616,61 88.368,00 2.312.248,61

R$ R$ R$ R$ R$ R$

90% 25% 14,00 2.682.524,86 184.096,25 2.498.428,61 88.368,00 2.410.060,61

R$ R$ R$ R$ R$ R$

10 50.000,00 500.000,00 43.250,00 456.750,00 182.700,00 274.050,00

R$ R$ R$ R$ R$ R$

10 50.000,00 500.000,00 43.250,00 456.750,00 182.700,00 274.050,00

271.910,85 R$ 319.495,24 R$

282.587,28 R$ 332.040,05 R$

2027

2028

2029

100% 100% 100% R$ 14,00 R$ 14,00 R$ 14,00 R$ 12.399.226,04 R$ 12.895.195,08 R$ 13.411.002,88 R$ 1.072.533,05 R$ 1.115.434,37 R$ 1.160.051,75 R$ 11.326.692,99 R$ 11.779.760,70 R$ 12.250.951,13 R$ 1.859.883,91 R$ 1.934.279,26 R$ 2.011.650,43 R$ 2.893.320,00 R$ 2.893.320,00 R$ 2.893.320,00 R$ 6.573.489,08 R$ 6.952.161,44 R$ 7.345.980,70

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

30% 35,00 9.299.419,53 1.920.330,13 7.379.089,40 1.394.912,93 2.324.854,88 836.208,00 2.823.113,58 30% 15,00 3.985.465,51 1.062.126,56 2.923.338,95 70% 2.344.391,48 259.104,00 2.085.287,48

R$ R$ R$

35% 5,00 1.549.903,25 320.055,02 1.229.848,23 40% 1.107.073,75 341.472,00 765.601,75

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

30% 35,00 9.671.396,31 1.997.143,34 7.674.252,97 1.450.709,45 2.417.849,08 836.208,00 2.969.486,45 30% 15,00 4.144.884,13 1.104.611,62 3.040.272,51 70% 2.438.167,14 259.104,00 2.179.063,14

R$ R$ R$

35% 5,00 1.611.899,38 332.857,22 1.279.042,16 40% 1.151.356,70 341.472,00 809.884,70

R$ R$ R$ R$ R$ R$

90% 25% 14,00 2.789.825,86 189.619,14 2.600.206,72 88.368,00 2.511.838,72

R$ R$ R$ R$ R$ R$

10 50.000,00 500.000,00 43.250,00 456.750,00 182.700,00 274.050,00

R$ R$ R$ R$

293.690,77 R$ 345.086,66 R$

30% R$ 35,00 R$ 10.058.252,16 R$ 2.077.029,07 R$ 7.981.223,09 R$ 1.508.737,82 R$ 2.514.563,04 R$ 836.208,00 R$ 3.121.714,23

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

30% 15,00 4.310.679,50 1.148.796,09 3.161.883,41 70% 2.535.693,82 259.104,00 2.276.589,82

R$ R$ R$

35% 5,00 1.676.375,36 346.171,51 1.330.203,85 40% 1.197.410,97 341.472,00 855.938,97

R$ R$ R$ R$ R$ R$

90% 25% 14,00 2.901.418,89 195.307,71 2.706.111,18 88.368,00 2.617.743,18

R$ R$ R$ R$ R$ R$

90% 25% 14,00 3.017.475,65 201.166,94 2.816.308,71 88.368,00 2.727.940,71

R$ R$ R$ R$ R$ R$

10 50.000,00 500.000,00 43.250,00 456.750,00 182.700,00 274.050,00

R$ R$ R$ R$ R$ R$

10 50.000,00 500.000,00 43.250,00 456.750,00 182.700,00 274.050,00

317.247,94 R$ 372.766,33 R$

329.737,86 387.441,98

R$ R$ R$ R$

305.238,40 R$ 358.655,12 R$

R$ R$ R$ R$

Fluxo de Caixa – CENÁRIO MODERADO continuação

2015

2016 2017 1.943.380,13 R$ 8.111.432,71 R$ 1.092.406,85 R$ 2.028.303,06 R$ 850.973,28 R$ 6.083.129,64 R$ 233.425,82 R$ 575.444,33 R$ 372.799,07 R$ 669.878,50 R$ 244.748,39 R$ 4.837.806,81 R$

2018 2019 8.742.597,19 R$ 9.316.812,03 R$ 2.139.435,19 R$ 2.233.812,59 R$ 6.603.162,01 R$ 7.082.999,44 R$ 603.382,10 R$ 629.638,99 R$ 707.473,64 R$ 738.940,58 R$ 5.292.306,27 R$ 5.714.419,87 R$

2020 2021 9.911.933,67 R$ 10.476.164,67 R$ 2.331.565,10 R$ 2.422.827,70 R$ 7.580.368,57 R$ 8.053.336,97 R$ 656.893,35 R$ 683.865,08 R$ 771.522,21 R$ 801.663,10 R$ 6.151.953,02 R$ 6.567.808,79 R$

2022 2023 2024 2025 2026 11.063.011,17 R$ 11.673.379,17 R$ 12.308.210,95 R$ 12.968.486,56 R$ 13.655.225,24 R$ 2.517.740,81 R$ 2.616.450,44 R$ 2.719.108,46 R$ 2.825.872,80 R$ 2.936.907,71 R$ 8.545.270,36 R$ 9.056.928,72 R$ 9.589.102,49 R$ 10.142.613,76 R$ 10.718.317,53 R$ 711.915,68 R$ 741.088,31 R$ 771.427,84 R$ 802.980,96 R$ 835.796,19 R$ 833.009,62 R$ 865.610,00 R$ 899.514,40 R$ 934.774,98 R$ 971.445,98 R$ 7.000.345,06 R$ 7.450.230,41 R$ 7.918.160,25 R$ 8.404.857,82 R$ 8.911.075,36 R$

2027 14.369.487,09 R$ 3.052.384,02 R$ 11.317.103,07 R$ 869.924,04 R$ 1.009.583,82 R$ 9.437.595,21 R$

2028 2029 15.112.374,65 R$ 15.885.034,59 3.172.479,38 R$ 3.297.378,55 11.939.895,27 R$ 12.587.656,04 905.417,00 R$ 942.329,68 1.049.247,17 R$ 1.090.497,06 9.985.231,09 R$ 10.554.829,29

LUCRO OPERACIONAL TOTAL DO NEGOCIO R$ (-) Outorga (percentual sobre a ROB TOTAL) R$ LUCRO OPERACIONAL TOTAL APÓS OUTORGA R$ (-) Imposto de Renda + Adicional IR R$ (-) CSSL R$ LUCRO LIQUIDO R$ CAPITAL IMOBILIZADO -R$ 27.277.000,00 FLUXO DE CAIXA DO PROJETO -R$ 27.277.000,00 R$ 244.748,39 R$ 4.837.806,81 R$ 5.292.306,27 R$ 5.714.419,87 R$ 6.151.953,02 R$ 6.567.808,79 R$ 7.000.345,06 R$ 7.450.230,41 R$ 7.918.160,25 R$ 8.404.857,82 R$ 8.911.075,36 R$ 9.437.595,21 R$ 9.985.231,09 R$ 10.554.829,29

ANEXOS

CUSTOS FIXOS MARCO/TORRES

Quantidade

Custo Unitário

MENSAL

ANUAL

MARCO/TORRES Folha de pagamento Segurança - contrato terceirizado - TUDO Bilheteria 5 R$ Supervisores 3 R$ Jardineiros 7 R$ Faxineiros 7 R$ Manutenção 5 R$ Atendentes 14 R$ Gestor 1 R$ Ambulatório 2 R$ Encargos 100%FOLHAPAG. Despesas Luz Telefone Outros (contador, manutenção elevadores, material escritorio etc) TOTAL CUSTO FIXO MARCO/TORRES

1.500,00 3.000,00 1.100,00 915,00 2.000,00 1.300,00 9.000,00 2.000,00

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

14.000,00 7.500,00 9.000,00 7.700,00 6.405,00 10.000,00 18.200,00 9.000,00 4.000,00 85.805,00 7.000,00 2.500,00 60.000,00 241.110,00 R$

2.893.320,00

CUSTOS FIXOS RESTAURANTE / ESTACIONAMENTO

Quantidade

Custo Unitรกrio

MENSAL

ANUAL

RESTAURANTE Folha de pagamento Garรงom Auxiliar de Cozinha Faxineira Chefe de Cozinha Caixa Gerente Encargos Despesas outros custos Luz Telefone TOTAL CUSTO FIXO RESTAURANTE ESTACIONAMENTO Folha de pagamento Caixa Encargos Despesas TOTAL CUSTO FIXO ESTACIONAMENTO

9 8 4 4 3 1 100%FOLHAPAG.

3

1.000,00 1.050,00 915,00 1.400,00 1.144,00 3.500,00

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

9.000,00 8.400,00 3.660,00 5.600,00 3.432,00 3.500,00 33.592,00

R$ R$ R$ R$

1.500,00 500,00 500,00 69.684,00 R$

1.144,00 R$ R$ R$

836.208,00

3.432,00 3.432,00 500,00 R$

88.368,00

CUSTOS FIXOS

CAFÉ/LOJA

Quantidade CAFÉ Folha de pagamento Caixa Atendente Encargos Despesas TOTAL CUSTO FIXO CAFÉ LOJA Folha de Pagamento Caixa Atendente Encargos Despesas TOTAL CUSTO FIXO LOJA

6 6

3 6

Custo Unitário

R$ R$

R$ R$

1.144,00 R$ 1.144,00 R$ R$ R$

1.144,00 R$ 1.144,00 R$ R$ R$

MENSAL

ANUAL

6.864,00 6.864,00 13.728,00 1.000,00 R$

341.472,00

R$

259.104,00

3.432,00 6.864,00 10.296,00 1.000,00

Detalhamento dos Investimentos Infraestrutura Torres Restaurante Café+Loja 1 Café+Loja 2 Projetor de Água Banheiro Estacionamento Auditório Escritório Total:

Detalhamento dos Investimentos Área(m2) Preço metro quadrado Orçamento Estimado X X R$ 15.000.000,00 800 R$ 3.000,00 R$ 2.400.000,00 240 R$ 2.500,00 R$ 600.000,00 100 R$ 2.500,00 R$ 250.000,00 R$ 400.000,00 160 R$ 3.000,00 R$ 480.000,00 5.000 R$ 200,00 R$ 1.000.000,00 2.000 R$ 1.300 R$ 2.600.000,00 240 R$ 1.500 R$ 360.000,00 R$ 23.090.000,00

Equipamentos Vaporizadores Bicicletário Playground Equipamentos de manutenção e limpeza Estrutura estacionamentos Estrutura administração Estrutura banheiros Memorial cabeza de vaca Bancos Tótens T.I e Equipamentos Outros Total outros Trilhas, caminhos, Jardim e iluminação Licenciamentos (ambiental, municipal etc) Projetos arquitetonicos/executivos advogado, consultoria Total

QTD 3 20 1 agrupado agrupado agrupado agrupado agrupado 20 10

Preço R$ R$ R$

R$ R$

15.000,00 100,00 40.000,00

700,00 5.000,00

Orçamento Estimado total R$ 45.000,00 R$ 2.000,00 R$ 40.000,00 R$ 5.000,00 R$ 80.000,00 R$ 16.000,00 R$ 20.000,00 R$ 15.000,00 R$ 14.000,00 R$ 50.000,00 R$ 100.000,00 R$ 100.000,00 R$ 487.000,00 Orçamento Estimado R$ 400.000,00 R$ 800.000,00 R$ 500.000,00 R$ 500.000,00 R$ 2.200.000,00