ESCRITURA DE ESTREMACAO

ESCRITURA DE ESTREMAÇÃO Gabriela Mara Batista de Sousa

“uma forma simplificada de pôr fim ao condomínio que existe apenas no registro do imóvel”

CONDOMÍNIO (

COTITULARIDADE DOMINIAL SOBRE UMA MESMA COISA

)

A prática de Estremação surge de uma realidade consolidada em que, comumente, temos um imóvel urbano ou rural com vários proprietários, o qual denominamos o imóvel em condomínio e os proprietários são chamados de condôminos. Essa situação ocorre quando, por exemplo, os herdeiros recebem um imóvel de herança, registram o formal de partilha e mantêm a propriedade em comum. O condomínio pode ser enquadrado em duas modalidades distintas, sendo eles “PRO INDIVISO” e “PRO DIVISO”, que se diferem pela ausência ou definição da localização de quotas-partes dos condôminos, respectivamente. No caso do condomínio “PRO DIVISO” a Estremação se torna uma nova alternativa.

CONDOMÍNIO URBANO OU RURAL CONDÔMINO 01

CONDÔMINO 02

CONDOMÍNIO URBANO OU RURAL CONDÔMINO 03

CONDÔMINO 04

CONDOMÍNIO PRO INDIVISO

CONDOMÍNIO PRO DIVISO

QUANDO NÃO HÁ LOCALIZAÇÃO DE QUOTAS-PARTES

QUANDO HÁ LOCALIZAÇÃO FÍSICA DE QUOTAS-PARTES

SOLUÇÕES P/ A EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO GERAL A extinção de um condomínio geral, como já mencionado anteriormente, pode ocorrer fundamentalmente de 02 formas: Escritura pública de divisão amigável e Ação de divisão. Nestes casos, estas ações dependem do desmembramento da área do restante do condomínio, envolvendo todos os condôminos, o que torna o processo mais longo e burocrático. Em contrapartida, a Estremação, que é utilizada para extinguir o condomínio “pro diviso”, apresenta maior agilidade, pois não exige a necessidade de intervenção de todos os demais condôminos, mas somente dos efetivos confrontantes da área a ser regularizada.

SOLUÇÕES PARA A EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO GERAL

PRO INDIVISO

PRO DIVISO

ESCITURA PÚBLICA DE DIVISÃO AMIGÁVEL, AÇÃO DE DIVISÃO

ESCITURA PÚBLICA DE DIVISÃO AMIGÁVEL, AÇÃO DE DIVISÃO, ESTREMAÇÃO

LEGISLAÇÃO ( ) ESTADUAL

O procedimento de Estremação tem origem no Rio Grande do Sul nos projetos “More Legal” e “Gleba Legal” da Corregedoria Geral de Justiça – CGJ. As propostas que surgiram no período de 2004/2005, visaram aprimorar e expandir a legislação rural pré-existente revisando e propondo conjuntos de normas que regram a atividade rural. Inicialmente exigia-se intervenção judicial, sendo este cenário revertido no provimento 08/2005 da CGJ/RS, passando a se tratar de uma regularização exclusivamente em âmbito extrajudicial.

O Instituto da Estremação está previsto no artigo 571, do Código de Processo Civil/2015 e advém do vocábulo estremar, originado do latim extremus, cuja definição no “Vocabulário Jurídico” de Plácido e Silva é: “Terminologia jurídica com a significação de demarcar, dividir ou separar uma coisa da outra, de modo que as partes separadas sejam distinguidas”.

Código de Processo Civil. Art. 571. A demarcação e a divisão poderão ser realizadas por escritura pública, desde que maiores, capazes e concordes todos os interessados, observando-se, no que couber, os dispositivos deste Capítulo.

Além disso, em Minas Gerais, a Estremação é citada no capítulo III, artigo 999 (para imóveis urbanos) e no capítulo X, artigo 1.012 (para imóveis rurais) do Código de Normas – Provimento nº 260/CGJ/2013, que dispõem sobre a regularização de condomínio de frações ideais.

LEGISLAÇÃO (

ESTADUAL | IMÓVEIS URBANOS

)

IMÓVEIS URBANOS (tratamento lacunoso) Art. 999. O interessado na especialização de fração ideal contida em parcelamento regularizado nos moldes deste capítulo apresentará requerimento dirigido ao oficial de registro competente instruído com os seguintes documentos: I - certidão atualizada da matrícula do imóvel; II - anuência dos confrontantes da fração do imóvel que pretender localizar, expressa em escritura pública declaratória de especificação de área ou estremação, contendo a assinatura do titular do domínio e seu cônjuge e dos confrontantes e seus cônjuges, respeitado o disposto no art. 108 do Código Civil; III - a identificação da fração, em conformidade com o projeto de regularização registrado, por meio de certidão atualizada expedida pelo município; IV - certidão fiscal, se existente.

§ 1º Nos casos de frações ideais localizadas em parcelamentos do solo consolidados e ainda não regularizados, admitida a cindibilidade da regularização, além da anuência referida no inciso II do caput deste artigo, o interessado em regularizar o parcelamento do solo deverá anexar ao requerimento: I - planta da área total do parcelamento com a localização da fração ideal, assinada por profissional legalmente habilitado, com prova de ART no CREA ou de RRT no CAU, devidamente aprovada pelo município; II - memorial descritivo da fração localizada § 2º Se todo o imóvel estiver alienado, poderá ser promovida a regularização de interesse específico, aprovando-se inicialmente o parcelamento do terreno e providenciando posteriormente escritura pública de divisão, assinada por todos os condôminos, cada um recebendo como quinhão o seu lote, apresentando essa escritura concomitantemente com a regularização do parcelamento do solo.

LEGISLAÇÃO (

ESTADUAL | IMÓVEIS URBANOS

)

§ 3º O interessado na regularização de parcelas de imóveis urbanos registrados em condomínio, como loteamento, porém com situação consolidada, ou seja, pro diviso, quando não oriunda de loteamento clandestino, apresentará requerimento dirigido ao oficial de registro de imóveis competente instruído com os seguintes documentos: I - certidão atualizada da matrícula do imóvel; II - certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias, de ônus reais e outros gravames, referentes ao imóvel, expedidas pelo Ofício de Registro de Imóveis; III - aprovação municipal acompanhada de planta do imóvel, memorial descritivo e certidão atestando que o imóvel se encontra em situação consolidada e integrado à cidade, com infraestrutura básica implantada;

IV - escritura pública de divisão, assinada por todos os condôminos, cada um recebendo como quinhão o seu lote conforme o memorial aprovado, contendo, ainda, a declaração de localização da área com a anuência de todos os confrontantes da parcela, que será apresentada concomitantemente com a regularização do parcelamento do solo. § 4º O oficial de registro abrirá nova matrícula para a fração destacada e averbará o destaque na matrícula matriz.

LEGISLAÇÃO (

ESTADUAL | IMÓVEIS RURAIS

)

IMÓVEIS RURAIS (tratamento minucioso) Art. 1.012. Nas circunscrições imobiliárias possuidoras de condomínios rurais pro diviso que apresentem situação consolidada e localizada, a regularização de frações com abertura de matrícula autônoma, respeitada a fração mínima de parcelamento, será feita com a anuência dos confrontantes das parcelas a serem individualizadas. § 1º Para as situações consolidadas até a vigência deste Provimento, deverá ser comprovado pelo requerente o período de 5 (cinco) anos de ocupação retroativa, e, para aquelas consolidadas após a vigência deste Provimento, o período de 10 (dez) anos para que seja procedida a regularização, respeitando-se em todos os casos a fração mínima de parcelamento.

§ 2º A identificação do imóvel a regularizar obedecerá ao disposto nos arts. 176, II, 3, e 225 da Lei dos Registros Publicos.

LEGISLAÇÃO (

MUNICIPAL | BETIM

)

Art. 46-A. A estremação é regularização da situação de fato d condomínio, podendo aumentar, diminuir ou manter a área de propriedade do condômino, constante na matrícula do imóvel, cujo objetivo é regularizar uma situação de fato já consolidada. Em nenhuma hipótese será exigida a apuração remanescente. §1º A regularização urbanística de condomínios localizados na Zona Urbana e na Zona de Expansão Urbana, onde houver ocupação individualizada de fato, poderá ocorrer mediante a aprovação prévia por parte do Município de desmembramentos e desdobros vinculados à estremação de divisas. §2º Nos desmembramentos e desdobros vinculados à estremação de divisas as partes parceladas e remanescentes deverão atender aos módulos mínimos de parcelamento estabelecidos pela legislação em vigor. §3º Compete ao Município analisar, aprovar ou indeferir os projetos de regularização de desmembramentos e desdobros vinculados à estremação de divisas, observando no mínimo os seguintes requisitos:

Atualmente apenas o município de Betim dispõe sobre o procedimento de Estremação, disponível no artigo 46-A da Lei Complementar nº 6.051 de 2016 )

I – Comprovação da situação registral e propriedade idealmente fracionada em nome do interessado; II – Comprovação de ocupação individualizada da fração, por meio da existência de divisa física visível nas fotos aéreas adquiridas pelo Município em 2010 e posteriores; III – Anuência dos confrontantes diretos e respectivos cônjuges, sejam ou não condôminos, no projeto; IV – Comprovação documental de ocupação consolidada retroativa, atendendo a um dos seguintes critérios temporais: a) Cinco anos, até 18 de outubro de 2013; b) Dez anos, a partir de 19 de outubro de 2013; V – Correta indicação na planta e nos memoriais descritivos dos limites e confrontações da área de origem, da área a ser estremada e da área remanescente, em relação à base cartográfica oficial. §4º Caso não seja possível a comprovação pelas fotos aéreas adquiridas pelo Município em 2010 e posteriores, poderá ser realizada prova documental e testemunhal consistente, a critério da Administração Pública. §5º Não impede a estremação a divergência entre a área que figura no registro ou título de aquisição e aquela apurada no levantamento da fração a ser individualizada, constante na planta e no memorial descritivo.

ESTREMAÇÃO DE UM IMÓVEL A Estremação é um procedimento de regularização de áreas, praticado em Cartório de Notas e registrada em Cartório de Registro, que visa dar limites, divisas e confrontações a uma parte ideal de um imóvel, de modo que a situação jurídico-registral daquele imóvel passe a corresponder à sua realidade fática, sem a necessidade de intervenção de todos os condôminos, mas dos efetivos confrontantes da área a ser regularizada. A modalidade surgiu para simplificar a desvinculação da matrícula original, facilitando a aquisição do título único para o imóvel em questão.

MATRÍCULA ORIGINAL

MATRÍCULA RETIFICADA

A MATRÍCULA ORGINAL PASSA POR UMA RETIFICAÇÃO DE ÁREA

ESTREMAÇÃO TÍTULO ÚNICO

LAVRA-SE A ESCRITURA DE ESTREMAÇÃO NO CARTÓRIO DE NOTAS

IMÓVEL URBANO

PARCELAMENTO DO SOLO

REGULARIZAÇÃO DE ÁREA

INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO

REQUERIMENTO DIR. OFICIAL DE REGISTRO FRAÇÃO IDEAL EM PARELAMENTO REGULAR

I- Certidão atualizada da matrícula do imóvel; IIAnuência dos confrontantes da fração do imóvel que pretende localizar, (...); III- A identificação da fração, em conformidade com o projeto regularizado registrado, por meio de certidão atualizada expedida pelo município; IV- Certidão fiscal, se existente.

FRAÇÃO IDEAL EM PARELAMENTO IRREGULAR Admitida a cindibilidade da regularização: IAnuência dos confrontantes da fração do imóvel que pretende localizar, (...); II- Planta da área total do parcelamento com a localização da fração ideal, assinada por profissional legalmente habilitado (...) devidamente aprovado pelo município; III- Memorial descritivo da fração localizada.

IMÓVEL ALIENADO

IMÓVEL ALIENADO

IPromoção de regularização de interesse específico; IIAprovação do parcelamento do terreno; IIIProvidenciar escritura pública de divisão, assinada por todos os condôminos, cada um recebendo como quinhão seu lote; IV- Apresentar escritura concomitantemente com a regularização do parcelamento do solo.

I- Certidão atualizada da matrícula do imóvel; II- Certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias, de ônus reais e outros gravames, (...), expedidas pelo Ofício de Registros de Imóveis; IIIAprovação municipal acompanhada de planta do imóvel, (...); IV- Escritura pública de divisão (...), regularização (...)

IMÓVEL RURAL

REGULARIZAÇÃO DE ÁREA COND. RURAL PRO DIVISO

CONSOLIDADA E LOCALIZADA

FRAÇÃO MÍNIMA PARCELAMENTO

ANUÊNCIA CONFRONTANTES

§1º Para as situações consolidadas até a vigência do Provimento nº 260, deverá ser comprovado pelo querente o período de 05 anos de ocupação retroativa, e, para aquelas consolidadas após a vigência do Provimento, o período de 10 anos (...); §2º A identificação do imóvel a regularizar obedecerá ao disposto nos arts. 176 (revogado) e 225 da Lei dos Registros Públicos (6.015/1973)

Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário. (Renumerado do art. 228 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975). § 1º As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro. § 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior. § 3o Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.

CRITÉRIOS P/ A ESCRITURA DE EXTREMAÇÃO Conforme disposto pelo Código de Normas, para a realização de uma escritura de Estremação de uma fração ideal do imóvel em condomínio, é preciso que os seguintes requisitos sejam atendidos: 1. Obrigatoriedade de copropriedade do imóvel registrado; 2. A parcela a ser estremada deve respeitar à fração mínima de parcelamento ou o módulo rural, nos termos do artigo 8º, caput, da Lei n.

5.868/72 e artigo 4º, da Lei n. 6.766/79; 3. Existência de ocupação localizada e consolidada por um prazo mínimo de 05 (cinco) ou 10 (dez) anos, a depender de quando se deu a consolidação; 4. Necessidade de escritura pública para imóveis com valor acima de 30 (trinta) salários mínimos, conforme previsão do artigo 108, do Código Civil; 5. Todos os confrontantes têm de estar de acordo e reconhecer o tempo.

Decreto n. 5.868/72. Art. 8º. Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área.

Código Civil. Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

1. OBRIGATORIEDADE DE COPROPRIEDADE DO IMÓVEL REGISTRADO Legitimidade para promover a estremação: 1. Coproprietário com título registrado; 2. Regularização por adquirente de fração ideal localizada.

Estremação. Possibilidade de registro: O registro de estremção é possível na hipótese de o declarante ser condômino, isto é, proprietário de fração ideal, com título de domínio registrado. O título de aquisição cujo objeto seja área localizada, não registrada anteriormente em virtude do disposto no artigo 888 do Código de Normas, poderá ter seu registro efetivado concomitantemente ao registro da escritura de estremação.

(ENUNCIADO Nº12, CORI-MG) Lavratura de escritura pública de estremação. Desnecessidade de certidão de registro em nome do declarante: Não há óbice no Código de Normas à lavratura de escritura pública de estremação, em que seja declarante o titular de fração ideal não registrada, desde que sejam apresentados ao Tabelionato de Notas o título de aquisição da fração objeto da estremação, bem como a certidão de registro do imóvel em nome do transmitente. (ENUNCIADO Nº14, CORI-MG)

2. FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO (FMPRMBH) Município BALDIM BELO HORIZONTE BETIM BRUMADINHO CAETÉ CAPIM BRANCO CONFINS CONTAGEM ESMERALDAS FLORESTAL IBIRITÉ IGARAPÉ ITAGUARA ITATIAIUÇU JABOTICATUBAS JUATUBA LAGOA SANTA MÁRIO CAMPOS MATEUS LEME MATOZINHOS NOVA LIMA NOVA UNIÃO PEDRO LEOPOLDO RAPOSOS RIBEIRÃO DAS NEVES RIO ACIMA RIO MANSO SABARÁ SANTA LUZIA SÃO JOAQUIM DE BICAS SÃO JOSÉ DA LAPA SARZEDO TAQUARAÇU DE MINAS VESPASIANO

ZTM (Zonas Típicas de FMP (Fração Mínima de

Microrregião

Módulo) Sete Lagoas Belo Horizonte Belo Horizonte Belo Horizonte Belo Horizonte Sete Lagoas Belo Horizonte Belo Horizonte Belo Horizonte Para de Minas Belo Horizonte Belo Horizonte Itaguara Itaguara Sete Lagoas Belo Horizonte Belo Horizonte Belo Horizonte Belo Horizonte Sete Lagoas Belo Horizonte Itabira Belo Horizonte Belo Horizonte Belo Horizonte Belo Horizonte Itaguara Belo Horizonte Belo Horizonte Belo Horizonte Belo Horizonte Belo Horizonte Itabira Belo Horizonte

Parcelamento) A2 A1 A1 A1 A1 A2 A1 A1 A1 A2 A1 A1 A3 A3 A2 A1 A1 A1 A1 A2 A1 A2 A1 A1 A1 A1 A3 A1 A1 A1 A1 A1 A2 A1

2 ha 2 ha 2 ha 2 ha 2 ha 2 ha 2 ha 2 ha 2 ha 2 ha 2 ha 2 ha 3 ha 3 ha 2 ha 2 ha 2 ha 2 ha 2 ha 2 ha 2 ha 2 ha 2 ha 2 ha 2 ha 2 ha 3 ha 2 ha 2 ha 2 ha 2 ha 2 ha 2 ha 2 ha

Área Mínima parcelamento 20.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 30.000m² 30.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 30.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m² 20.000m²

3. PRAZO DE EXISTÊNCIA DE OCUPAÇÃO LOCALIZADA E CONSOLIDADA Artigo 1.012 do Código de Normas: § 1º Para as situações consolidadas até a vigência deste Provimento, deverá ser comprovado pelo requerente o período de 5 (cinco) anos de ocupação retroativa, e, para aquelas consolidadas após a vigência deste Provimento, o período de 10 (dez) anos para que seja procedida a regularização, respeitando-se em todos os casos a fração mínima de parcelamento.

- Somente se considera o período de 05 anos se a sua totalidade tiver transcorrido até a entrada em vigor do Código de Normas; - Formas de comprovação do tempo da posse: A) Documentos que comprovem; B) Declaração expressa dos confrontantes; OBS: O simples registro efetuado há 05 anos ou mais, anteriormente á entrada em vigor do CN não é suficiente. (* Data da entrada em vigor do CN: 10/12/2013)

4. NECESSIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA P/ IMÓVEIS COM VALOR ACIMA DE 30 SALÁRIOS MÍNIMOS Art. 777. Para fins de aplicação do art. 108 do Código Civil, deve-se tomar por base o maior valor, dentre os parâmetros legais, referente à totalidade do imóvel, ainda que a alienação ou oneração seja parcial.

(CN) Código Civil. Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre

imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

5. CONFRONTANTES DE ACORDO Definição de confrontante: Art. 1.021. (Código de Normas): Em todas as situações descritas neste Provimento, considera-se confrontante o titular de direito real ou o ocupante, a qualquer título, da área lindeira da fração demarcada, integrante ou não do condomínio da área maior.

GLEBA (RURAL OU URBANA) ESTREMAÇÃO

GLEBA (RURAL OU URBANA) CONFRONTANTES ESTREMAÇÃO

DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA P/ ESTREMAÇÃO IMÓVEL URBANO:

IMÓVEL RURAL

REGISTRO DA ESTREMAÇÃO Após análise minuciosa de toda a documentação apresentada perante o Registrador Imobiliário competente, o mesmo procederá ao registro da estremação, com a consequente abertura de matrícula própria para o novo imóvel, em nome do proprietário que solicitou a individualização da fração ideal.

MATRÍCULA ORIGINAL

MATRÍCULA RETIFICADA

A MATRÍCULA ORGINAL PODE PASSA POR UMA RETIFICAÇÃO DE ÁREA

ESTREMAÇÃO TÍTULO ÚNICO

LAVRA-SE A ESCRITURA DE ESTREMAÇÃO NO CARTÓRIO DE NOTAS

A ESCRITURA É ANALISADA PELO CARTÓRIO DE REGISTROS

ABERTURA DE MATRÍCULA PRÓPRIA EM NOME DO SOLICITANTE

BIBLIOGRAFIA 1.

DEL-FRARO RABÊLO – Rafael.

Estremação – 2016 – Disponível <https://www.corimg.org/files/palestra/Estremacao-Keziah.pdf>. Acesso em: 08 jan. 2020;

em:

2. FEDERAÇÃO DE AGRICULTUTA E PECUÁRIA DO ESTADO DE MINAS GERAIS. Escritura de estremação.

Minas Gerais; 3. GONÇALVES. Mariana – Você sabe o que é estremação de imóvel? – 2019 – Disponível em: <https://blogmarianagoncalves.jusbrasil.com.br/artigos/747158021/voce-sabe-o-que-e-estremacao-deimóvel>. Acesso em: 08 jan. 2020; 4. O QUE É ESTREMAÇÃO E PRA QUE SERVE?. Patrimoniando. Disponível em: <https://www.patrimoniando.com.br/o-que-e-estremacao-e-pra-que-serve/>. Acesso em: 08 jan. 2020; 5. SIMÕES DUARTE – Fellipe. Estremação: a solução do condomínio de fato – 2018 – Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/65044/estremacao-a-solucao-do-condominio-de-fato>. Acesso em: 08 jan.

2020; 6. SECRETARIA GERAL – PRESIDÊNCIA DA REPÚBLICA. Código de Processo Civil, lei nº 13.105 de 16 de março de 2015. Minas Gerais.