finanzwelt Special – Sachwertanlagen und Immobilien / 03 / 2015

03/2015

Sachwertanlagen und Immobilien

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Prognosewerte sind kein verlässiger Indikator für die küftige Werteentwicklung.

stromverkaufsvertrag über 40 jahre geplant

EDITORIAL | finanzwelt Special | 3

Liebe Leserinnen, liebe Leser, der anhaltende Niedrigzins löst die Gewissheiten der letzten Jahrzehnte auf: Risikoadäquate Rendi­ ten scheinen mit den meisten der herkömmlichen reinen Finanzprodukten auf absehbare Zeit nicht mehr realisierbar. Reine Geldanlagen, vor nicht allzu langer Zeit noch sinnvoller Bestandteil pri­ vater Portfolios, erwirtschaften im guten Durch­ schnitt Minirenditen. Es besteht eine wachsende Lücke zwischen sehr niedrig rentierenden Basis­ investments und konzeptionell hoch spekulativen Anlageformen.

Anleger, die eine Verzinsung ihres Kapitals suchen, sind fast alternativlos: Sachwertinvestments und Immobilien in den verschiedenen am Markt be­ findlichen Ausprägungen sind in der Lage, diese Lücke im Portfolio angemessen zu füllen. Es lassen sich unter den angebotenen Produkten für jeden Kunden in der Beratung sinnvolle Konzepte kons­ truieren, die Sicherheit und Rendite angemessen verbinden. Die besten Anlagen unter den Sach­

wertinvestments und Immobilien zeichnet aus, dass sie mit schlanken Kostenstrukturen direkt in den wertschöpfenden Kern unternehmerischer Konzepte investieren und dem Anleger direkt oder mittelbar Eigentum am Asset verschaffen.

Dass Sicherheit und Rendite immer vereinbarer werden, ist nicht zuletzt der viel kritisierten Regu­ lierung zu verdanken. Es ist richtig, dass die Regu­ lierung vieles für Anbieter und Vermittler komple­ xer macht, aber es ist auch richtig, dass dies für den Anleger einen sichtbaren und wahrnehmba­ ren Transparenz- und Sicherheitsgewinn herstellt.

Und genau diese Transparenz ist es, die es dem Vermittler ermöglicht, Sachwertinvestments und Immobilien als das zu kommunizieren, was sie der­ zeit sind: eine der wenigen Möglichkeiten, derzeit noch mit Sicherheit Renditen zu erzielen.

Herzlichst, Ihr Christoph Sieciechowicz

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4 | finanzwelt Special | INHALT

06 Immobilienstrategien – Blumen, die im Verborgenen blühen

Titelfoto: © Serg Zastavkin – Fotolia.com

20 Neubau / Denkmal – Alte Liebe rostet nicht

30 Markt- und Finanzierungstrends – Kühlen Kopf bewahren

24 US-Immobilien – Erstaunlich positiv

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5

34 Baufinanzierung – Baufi rockt

40 Selfstorage – Eine Idee setzt sich durch

44 Erneuerbare Energien – Noch nicht ganz abgeschrieben

50 Private Equity – Private Equity ist erwachsen geworden

06 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34

Immobilienstrategien – Blumen, die im Verborgenen blühen Das ZBI Erfolgsrezept – Das „Alles-aus-einer-HandKonzept“ und das „Kunde-zuerst-Prinzip“ Immobilieninvestition – Direkt oder indirekt PROJECT Investment Gruppe – Immobilienentwick­ lungsvolumen steigt Chancen von Marktnischen – Interview mit Michael Bauer, Geschäftsführer Unternehmensgruppe Gallus Neubau / Denkmal – Alte Liebe rostet nicht Thamm & Partner GmbH – IVM GmbH – Das Beste aus Immobilie und Beteiligung US-Immobilien – Erstaunlich positiv TSO-DNL – Anders als andere Gallus Immobilien Konzepte – Grüezi Schwiiz!

Partizipieren an der Quelle der Wertschöpfung Markt- und Finanzierungstrends – Kühlen Kopf bewahren Prohyp – Gemeinsam stark in der Baufinanzierung Baufinanzierung – Baufi rockt

38 40 42

44 48 50 52 54

GenoBau Zielkauf – Die implizite Volatilität der Eigenheimfinanzierung Selfstorage – Eine Idee setzt sich durch VALERUM Invest AG – Selfstorage-Investments – Vorteile von Wohn- und Gewerbeimmobilien kombiniert Erneuerbare Energien – Noch nicht ganz abgeschrieben reconcept – „RE06 Windenergie Finnland“ und „RE04 Wasserkraft Kanada“ Private Equity – Private Equity ist erwachsen geworden HMW Emissionshaus AG – Lohn für langen Atem Roundtable – Die Zukunft der Sachwertinvestments

RUBRIKEN 03 41

Editorial Impressum

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6 | finanzwelt Special | Immobilienstrategien

Blumen, die im Verborgenen blühen Anbieter von Immobilien-Sachwertinvestments verfolgen unterschiedliche Strategien. Metropole steht hier gegen B- und C-Lagen, Core-Strategie gegen buy-and-manage. Welche Gelegenheiten bieten sich derzeit der Vermittlerschaft wo und mit welchen Strategien für die Anleger?

Gebetsmühlenartig wie eine Beschwö­ rungsformel wiederholen Analysten und Verbände, in Deutschland drohe trotz steigender Miet- und Kaufpreise für Immobilien keine Blase. „Von einer Preisblase kann in Deutschland aktuell keine Rede sein“, konstatierte erst im Februar das Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen. Beson­ ders deutsche Gewerbeimmobilien ge­

hören zu den Favoriten sowohl privater als auch institutioneller Investoren: Die Investitionen in dieses Marktsegment stiegen 2014 um ein Drittel im Vergleich zum Vorjahr auf 40,5 Mrd. Euro – der höchste Stand seit 2007. „Der Standort Deutschland wird als sicherer Hafen gesehen“, erklärt Andreas Schulten, Vorstand des Immobilien-Researchers bulwiengesa, die Beliebtheit.

Nachfrage nach deutschen Immobilien steigt.

Die Nachfrage nach deutschen Immo­ bilien dürfte im laufenden Jahr nicht wesentlich nachlassen, denn die Ver­ mögenssituation der deutschen Haus­ halte hat sich 2014 weiter deutlich verbessert. 160 Mrd. Euro mussten sie im letzten Jahr neu anlegen, haben die

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Researcher der Deutschen Bank errech­ net. Damit ist das Bruttogeldvermögen der deutschen Haushalte von 5 Bil. Euro auf 5,2 Bil. Euro gestiegen, das entspricht 180 % des BIP. Weniger als 25 % davon stecken in risikotragenden Anlagen, der deutsche Anleger ist also weiterhin risikoscheu. Weil das auch für institutionelle Anleger gilt, sind die An­ fangsrenditen in den beliebtesten euro­ päischen Metropolen wie z. B. London, Frankreich, Hamburg und München in den letzten Jahren deutlich zurückge­ gangen (s. Grafik S. 8).

Renditen in Metropolen sinken – Investoren weichen auf B- und C-Standorte aus.

Der Renditeunterschied zwischen den vier großen deutschen Metropolen Berlin, Frankfurt, Hamburg und Mün­ chen und den Sekundärstandorten ist

nach wie vor erheblich und belohnt so den „Mut“ von Investoren, in Nebenla­ gen zu investieren. Für die ZBI AG aus dem fränkischen Erlangen ist das keine neue Erkenntnis, sie kauft für ihre bis­ lang sieben Fonds schon immer auch in der Provinz, wie in der fränkischen Heimat, ein. Drei Fonds sind bereits wieder aufgelöst. Eine Strategie, die im Global Markets Investmentmarkt­ bericht 2015 der Deutschen Hypo als „buy-and-manage“-Ansatz bezeichnet wird: Nur einkaufen und vermieten verspricht keine attraktiven Renditen mehr, vielmehr werden die Objek­ te aktiv gemanagt und optimiert und dann rasch wieder verkauft. Der aktu­ elle „ZBI Regio Wohnen Nürnberg“ ist insofern eine Neuheit, als er aufgrund von Anfragen regionaler Vertriebspart­ ner maßgeschneidert wurde: „Durch unsere langjährige Erfahrung im Wohn­ immobiliensektor gerade in unserer Heimatregion und die Vernetzung z. B. mit den regionalen Banken können wir

Foto: © Friedberg – Fotolia.com

„In den Boom-Städten sind die An­ fangsrenditen teils auf unter 4 % ge­ sunken“, hat Marcus Kraft, Vorstand der ZBI Zentral Boden Immobilien AG, beobachtet. Damit ist kein wirklicher Staat mehr zu machen. Und daran wird

sich auch in absehbarer Zukunft we­ nig ändern. Im Gegenteil, die aktuelle Quantum-Studie prognostiziert weiter fallende Spitzenrenditen. Deswegen weichen Investoren aus: „Immer mehr Käufergruppen weiten ihre Suchprofile auf B-Objekte, B-Lagen oder B-Städte aus“, beschreibt Hendrik Hertz, Spre­ cher des DIP – Deutsche Immobilien-­ Partner, die aktuelle Entwicklung seit 2013. Diese Entwicklung hat er sowohl im Wohn-, als auch im Gewerbeseg­ ment beobachtet: „Die betrachteten B-Standorte konnten ihren Anteil am europäischen Investitionsvolumen auf 16 % gegenüber 11 % im Vorjahreszeit­ raum steigern“, resümiert Guillaume Delattres, Executive Regional Head von International Advisory BNP Paribas Real Estate.

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8 | finanzwelt Special | Immobilienstrategien

Wolfgang Dippold Geschäftsführender Gesellschafter PROJECT Investment Gruppe

Marcus Kraft Vorstand ZBI Zentral Boden Immobilien AG

Jörg S. Walter Geschäftsführer IVM GmbH

deren Kunden so die Möglichkeit bie­ ten, am Wachstum der Metropolregi­ on Nürnberg teilzuhaben“, begründet Vertriebsvorstand Marcus Kraft den Investitionsfokus.

Gordon Grundler, Vorstand der Primus Valor AG, nennt als einen der wichtigen Vorteile des Kaufs an C-Standorten die deutlich niedrigere Einkaufskonkur­ renz: „Geld wird an der Graswurzel verdient, in der unablässigen Kommu­ nikation mit Mietern, Hausverwaltung und Handwerkern.“ Auch sein Haus setzt nach einigen Fonds mit buy-andhold-Ansatz beim aktuellen Fonds, dem „Primus Valor Deutschland 7“, auf eine Value-Add-Strategie zur Wert­ schöpfung. Dabei achten die Mann­ heimer weniger auf den Makro-, als ganz dezidiert auf den Mikrostandort: „Was hat diese Wohnimmobilie in die­ ser Straße zu bieten?“, fasst Grundler seine Überlegungen zusammen. Er achtet auf innerstädtische Lage mit hervorragender Anbindung an den ÖPNV, niedrige Fluktuation und gute

Aufteilbarkeit und investiert in Mittel­ zentren mit einer Einwohnerzahl ab 50.000 Menschen im Umkreis von 60 Kilometern. Streng regional ausge­ richtet ist auch der Investitionsfokus des „Wertimmobilien Deutschland 5“ der Wertimmobilien Deutschland Gruppe. Gründer Dieter Lahner kon­ zentriert sich beim aktuellen Angebot auf Wohn- und Gewerbeimmobilien in Nordbayern, Thüringen und Sachsen.

Nicht ganz so weit in die Provinz zieht es die HANNOVER LEASING mit ihrem aktuellen Angebot, der Büroimmobilie „Die Direktion Münster“. Die westfäli­ sche Universitätsstadt ist eine typische Schwarmstadt „mit einer sehr gut ent­ wickelten Infrastruktur, positiven de­ mografischen Entwicklung und seiner gut differenzierten, starken lokalen und regionalen Wirtschaftsstruktur“, präzisiert Geschäftsführer Michael Ruhl. An B-Städten schätzt er, dass sie häufig eine stabilere Wertentwicklung zeigen als mancher Standort in Groß­ städten.

Bei Denkmalschutzimmobilien verhält es sich zwar aufgrund der Historie etwas anders, aber auch hier wird in Nebenlagen investiert.

So erklärt Jörg S. Walter, Geschäfts­ führer der IVM GmbH: „Wir investie­ ren immer in zentrale innerstädtische Lagen. Unsere Ausstattungen ba­ sieren auf Nachhaltigkeit mit hohem Qualitätsanspruch. Nachdem wir uns überwiegend mit denkmalgeschützten Gebäuden beschäftigen, sind für uns zwar die historisch werthaltigen Stand­ orte wie Berlin, Potsdam und Leipzig im Fokus, doch auch die vom zwei­ ten Weltkrieg verschonte historische Kleinstadt Görlitz gehört dazu. Nicht nur wir halten an diesem Standort fest, auch Hollywood hat diese Kleinstadt­ oase als internationalen Filmstandort für sich entdeckt.“ Zur Frage, ob es in bestimmten Regionen oder Städ­ ten „Hidden Champions“ gibt, erklärt Sven Herbst, Vorstand der VALERUM

Nettoanfangsrenditen nach Objektart in Deutschland 10

in v.H.

9 8 7 6 5 4

1990

1992

1994

Büro zentrale Lagen Büro zentrale Lagen 7A-Städte Einzelhandel zentrale Lagen

1996

1998

2000

2002

2004

2006

Einzelhandel zentrale Lagen 7A-Städte Mehrfamilienhäuser Lagerhallen

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2008

2010

2012

2014

Quelle: bulwiengesa AG

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Schweiz ist geil !

Vertriebskoordination durch:

www.promotum.de

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10 | finanzwelt Special | Immobilienstrategien

Wolfgang J. Kunz Vertriebsdirektor DNL Real Invest AG

Sven Herbst Vorstand VALERUM Invest AG

Invest AG: „Echte ‚Champions‘ lassen sich nicht lange ‚verstecken‘. Wir setzen auf Leipzig, den bundesweiten Cham­ pion in puncto Bevölkerungs- und Job­ wachstum. Hier stehen alle Zeichen auf Wachstum und gleichzeitig gibt es noch genug Stadtteile und Nischen mit Potenzial. So zum Beispiel Volkmars­ dorf, wo wir als Vorreiter derzeit un­ ser Objekt MARIANNEUM mit 70 Wohneinheiten, Gründerzeit-Charme und bester Innenstadt-Anbindung am Markt platzieren.“

Marktsituation und denken langfristi­ ger. Trotz der unbestreitbaren Vortei­ le der Nebenlagen setzt WealthCap auf die bayerische Hauptstadt: Der „WealthCap Deutschland 38“ investiert in drei Gewerbeobjekte in München, darunter der zentral gele­ gene ZBO, der modernste Busbahnhof Deutschlands. Die beiden weiteren Objekte sind der Campus M Business Park am Ostrand der Innenstadt und der Gewerbekomplex Hufelandstraße nahe dem Olympiapark mit den Mie­ tern BMW und Semcon. Die Vorliebe für die Isarmetropole erklärt Stefan Striedl vom WealthCap-Kooperati­ onspartner CBRE: „Investitionswille und -bedarf in München bleiben kon­ stant hoch.“ Das zeigt sich an weiter steigenden Spitzenmieten und einem unterdurchschnittlichen Büroflächen­ leerstand. Wieder völlig anders geht die Münchner Real I.S. AG bei ihrem ersten regulierten Publikums-AIF vor: Der „Real I.S. Grundvermögen“ rüt­ telt an der einst festgefügten Grenze zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds, ähnelt den Portfolio­ fonds der Real I.S. für institutionelle Anleger und investiert, ausgehend von einem existenten Startportfolio, über bis zu zwei Jahre in überwiegend gewerblich genutzte Immobilien und -projekte in Deutschland.

Mit dem richtigen Konzept kann auch in Metropolen erfolgreich investiert werden.

Das aktuelle Beteiligungsangebot der PROJECT-Gruppe, der „PROJECT Wohnen 14“, investiert in die Entwick­ lung von Wohnimmobilienprojekten in fünf deutschen Metropolregionen – Berlin, Hamburg, Frankfurt/Main, Nürnberg und München. Das Konzept ist einzigartig und bewährt: Der Fonds investiert ausschließlich in rein eigen­ kapitalfinanzierte Wohnimmobilien­ projektentwicklungen, die Wohnungen werden durch den eigenen Vertrieb di­ rekt an Eigennutzer verkauft. Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesell­ schafter der PROJECT Investment Gruppe, begründet das folgenderma­ ßen: „Die eigenen Angestellten ver­ kaufen auch die letzte Wohnung voller Elan. Ein externer Makler verkauft zwar die attraktivsten Wohnungen auch im Nu – aber die letzten Wohnungen, de­ ren Verkauf sich aus welchem Grund auch immer schwieriger gestaltet, lässt er lieber liegen und wechselt zum nächsten Anbieter.“ Eigennutzer kau­ fen darüber hinaus unabhängig von der

Abwechslung in den Kreis aus Wohnund Büroimmobilien bringt der „Bouw­ fonds Dutch Parking Fund II“. Er ist kein Blind Pool, sondern investiert in sechs Parkhäuser in den Niederlanden, fünf davon in innerstädtischen Lagen in Amsterdam, Amersfoot, Breda, Eind­ hofen und Zaandam und das sechste beim Krankenhaus in Nieuwegein bei Utrecht. „Die Anzahl der Haushalte,

Fahrzeuge und Arbeitsplätze ist in den Niederlanden seit 1987 kontinu­ ierlich gestiegen und wird Prognosen zufolge weiter steigen. Dagegen blieb das Parkplatzangebot nahezu unver­ ändert“, erklärt Roman Menzel von Bouwfonds.

Inländische Immobilien dominieren zwar die Angebotspalette von Publikums-AIFs, doch den größten Platzierungserfolg in 2015 verbuchen US-Immobilien „Auf die nach wie vor dominieren­ de Assetklasse Immobilien entfielen von Januar bis Februar dieses Jahres 201,5 Mio. Euro, davon 35 % in Büroim­ mobilien, 24 % in Wohn- und 8 % in Sozialimmobilien“, bilanziert Christian Michel, Teamleiter Fonds bei der FERI EuroRating Services. Bereits in den ersten beiden Monaten 2015 konnten Publikumsfonds fast genau so viel Ei­ genkapital platzieren wie im gesamten Vorjahr 2014, so die Analyse von FERI. Und dazu trugen nicht unerheblich zwei Fonds mit US-Immobilien bei: „TSO-DNL Active Property“ und „JAMESTWON 29“ vereinigten in den ersten beiden Monaten des Jahres 2015 satte zwei Drittel des platzier­ ten Immobilien-Eigenkapitals auf sich.

Wolfgang J. Kunz, Vertriebsdirektor der DNL Real Invest AG, Exklusivver­ trieb TSO, konzentriert sich ganz auf den Südosten der USA, wo er in Form einer typischen Value-Add-Strategie unterbewertete Gewerbeimmobilien erwerben und sanieren sowie Bau­ grundstücke erwerben und bebauen will. Entsprechend dem offensiveren Investitionsansatz nimmt er Investoren ab 15.000 USD auf.

Das Beteiligungsangebot ist also wie­ der deutlich breiter als in den letzten Jahren und bietet hinsichtlich Kon­ zept, regionaler Ausrichtung, Investi­ tionsfokus und -standort jede Menge Abwechslung und damit beste Vor­ aussetzungen für eine fundierte Inves­ titionsentscheidung. (sk)

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12 | finanzwelt Special | Portrait

Das ZBI Erfolgsrezept

Das „Alles-aus-einer-Hand-Konzept“ und das „Kunde-zuerst-Prinzip“ Im Interview erläutert Marcus Kraft, Vorstand ZBI Zentral Boden Immobilien AG, die Gründe für den Erfolg der „ZBI Professional Fonds“ und schildert die Besonderheiten der ZBI Professional-Linie. » Die ZBI Gruppe bietet seit dem Jahr 2002 geschlossene Immobilienfonds an.

Was macht sie so besonders?

Kraft » Das ursprünglich von der ZBI Zentral Boden Immobilien AG ausge­ hende Fondsgeschäft wurde im Zuge der jüngsten Marktregulierung durch Einführung des Kapitalanlagengesetz­ buches in die Hände der ZBI Fondsma­ nagement AG, der Kapitalverwaltungs­ gesellschaft der ZBI Gruppe, gelegt. Die ZBI Fondsmanagement AG bildet über die ZBI Gruppe das komplette Immo­

biliendienstleistungsspektrum inklusive einer großen nationalen und insbeson­ dere auch regionalen Expertise ab. In der ZBI Gruppe sind 250 Mitarbeiter an 8 Standorten beschäftigt und verwalten aktuell ca. 18.000 Wohneinheiten mit ei­ nem Investitionsvolumen von ca. 1,4 Mrd. Euro. Das nachhaltige Geschäftsmodell der ZBI Professional Fondslinie sieht den Einkauf von Wohnimmobilien mit Wertsteigerungspotenzial in den gro­ ßen deutschen Ballungsräumen vor.

In den nach dem Einkauf folgenden

Jahren wird kontinuierlich der Immobi­ lienbestand von ca. 2.000 Wohneinhei­ ten pro Fonds „veredelt“, um anschlie­ ßend den gesamten Fonds nach einer Laufzeit von 6 bis 8 Jahren an institutio­ nelle Investoren zu verkaufen. » Inwiefern unterscheiden sich die „ZBI Professional Fonds“ von denen der Wettbewerber?

Kraft » Das Besondere ist die Möglich­ keit der Anleger, bei dem Erwerb der Im­ mobilien ihr Votum im Sinne einer Aus­

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Das „Alles-aus-einer-Hand-Konzept“

Die Ergebnisse der ZBI Professional-Linie in Kurzform

Marcus Kraft

wahlentscheidung abzugeben und das bei der Gewinnverteilung zum Tragen kommende „Kunde-zuerst-Prinzip“.

Der Initiator partizipiert am Erfolg der Fondsgesellschaft erst dann, wenn der Anleger die Rückzahlung von Eigen­ kapital und Agio sowie den Gewinn­ anspruch erhalten hat. Die Prognose hierfür liegt beim „ZBI Professional 9“ bei ca. 6,5 % p. a. Der Vorteil für die Anleger liegt somit in der Gleichheit der Interessen mit dem Initiator, die Fonds ertragsorientiert zu führen und ein bestmögliches Verkaufsergebnis zu erzielen. » Welche Leistungen rund um die Immobilie deckt die ZBI Fondsmanagement AG selbst ab?

Kraft » Als Spezialist für deutsche Wohnimmobilien deckt die ZBI Fonds­ management AG mit dem „Alles-auseiner-Hand-Konzept“ den gesamten Wertschöpfungsprozess selbst oder durch Einschaltung von Unternehmen der ZBI-Gruppe ab. Die Kernkompe­

tenzen der ZBI Fondsmanagement AG liegen im Einkauf, in der sorgfältigen Auswahl der Investitionsobjekte, der ertragsorientierten Bewirtschaftung, der Optimierung des Wohnwertes durch Sanierung und regelmäßige In­ standhaltung und dem erfolgreichen Verkauf von Wohnimmobilien. Die Fondskonzeption, das Fondsmanage­ ment und das Vertriebsmanagement werden ebenfalls firmen- bzw. grup­ penintern geleistet. Gerade dieser Umstand macht sich bezahlt, denn die breitgefächerte Immobilienkompetenz der ZBI Fondsmanagement AG und ihre Einbettung in die auf dem Immo­ bilienmarkt gut vernetzte ZBI Gruppe verheißt dem Anleger Ertragsstabilität während der Fondslaufzeit und einen attraktiven Exit-Gewinn am Fondsende. » Was spricht für den Erfolg der „ZBI Professional Fonds“?

Kraft » Die „ZBI Professional Fonds“ können gute Ergebnisse vorweisen. Von acht platzierten Fonds wurden fünf be­

reits verkauft und jeweils das Eigenka­ pital, Agio und Gewinne an die Anleger ausgezahlt. Die drei laufenden Fonds „ZBI Professional 6, 7 und 8“ schütten aktuell 4 bzw. 5 % p. a. an die Investo­ ren aus. Der Fonds „ZBI Professional 9“ befindet sich in der Platzierung und konnte bereits ca. 35 Mio. Euro Eigen­ kapital inkl. Agio einsammeln. Die ZBI Professional-Linie zeichnet eine hohe Wiederanlagequote aus. Durchschnitt­ lich ca. 50 % der Anleger beteiligen sich wieder an einem „ZBI Professional Fonds“.

Kontakt ZBI Zentral Boden Immobilien AG Henkestraße 10 91054 Erlangen Tel.: 09131 / 48009 1414 service@zbi-ag.de www.zbi-ag.de

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14 | finanzwelt Special | Immobilieninvestition

Direkt oder indirekt Billiger wird´s nicht – gemeint ist das Geld für den Immobilienerwerb. Im April 2015 sank die deutsche Umlaufrendite mit 0,05 % auf ein historisches Tief. Was ist für den Anleger die derzeit beste Form in Immobilien zu investieren: direkt ins eigene Betongoldstück oder indirekt über Beteiligungen?

Für die Objekte der Begierde – Immo­ bilien in Deutschland – gilt der Spruch „Billiger wird’s nicht“ leider nicht. Im Gegenteil: Seit Investoren aus dem In- und Ausland den lange Zeit unter­ schätzten deutschen Immobilienmarkt entdeckt haben, kennen die Preise in Metropolen wie in Mittelzentren nur noch eine Richtung: aufwärts.

Da der Sparwille der Deutschen un­ gebrochen ist – laut „Sparerkompass 2015“ der Bank of Scotland legen 64 % der Bundesbürger regelmäßig Geld auf

die hohe Kante, und das unabhängig vom Einkommen – droht mittlerweile auch Privatanlegern der Anlagenot­ stand. Angesichts des boomenden Immobilienmarktes liegt der Gedan­ ke nahe, Betongold ins Portfolio zu nehmen.

Schnellschüsse beim Immobilienkauf vermeiden Die Finanzierung ist günstig wie nie, also nichts wie ran. Karsten Jungk, Geschäftsführer von Wüest & Partner,

warnt jedoch vor Schnellschüssen: „Es geht nicht nur um Finanzierungs­kosten.

Viele Käufer unterschätzen auch die laufenden Kosten, etwa für Reparatu­ ren.“ Das gilt fürs Eigenheim und erst recht für die Renditeimmobilie: Mario Caroli vom Bankhaus Ellwanger & Geiger weist bei vermieteten Immobi­ lien auf das Risiko von Schäden durch verantwortungslose Mieter hin. Die In­ standsetzung einer demolierten Küche oder heruntergewirtschafteter Sanitär­ räume verschlingt schnell ein kleines Vermögen. Diese alltägliche Arbeit an

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5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Quelle: Macrobond, Deutsche Bundesbank – Stand: 30.04.2015

der (Rendite-)Immobilie inklusive dem nötigen Verwaltungsaufwand wird von vielen Neu-Immobilieninvestoren un­ terschätzt, hat Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesellschafter der PROJECT Investment Gruppe, beob­ achtet. „Auch erfahrene Investoren, die schon mehrere Wohnungen be­ sitzen und vermieten, stoßen früher oder später an die Grenzen und brau­ chen dann Unterstützung durch Pro­ fis“, stellt er fest. Doch Jörg Walter, Geschäftsführer der IVM GmbH, weiß: „Durch den Einsatz der richtigen Ver­ waltung können Investoren den ‚Papier­ krieg’ rund um die Vermietung einer Immobilie bewältigen. Jede Verwal­ tung muss entsprechend auf die ei­ genen Bedürfnisse hin ausgewählt werden. Die Verwaltung muss die Immobilie leben.“ Gegen den „Papier­ krieg hat die VALERUM Invest AG eine Lösung gefunden. So erklärt Vorstand Sven Herbst: „Man muss den Investoren sämtliche Verwaltungsaufgaben abneh­ men. Zu diesem Zweck bieten wir un­ seren Investoren hier die Mitgliedschaft in unserem VALERUM-Immobilientresor an. Der einzige ‚Papierkrieg’, den die Mitglieder zu bewältigen haben, ist das Öffnen regelmäßiger Schreiben, die über den Stand der Dinge informieren."

Eine indirekte Beteiligung via Immobilienfonds bietet zwar Vorteile …

Die indirekten Investitionen haben den unbestreitbaren Vorteil der Los­

größentransformation und Risikodi­ versifizierung. Bei Direktinvestitionen können Privatanleger in den meisten Fällen trotz günstiger Finanzierungs­ konditionen nicht mehr als einige weni­ ge Objekte erwerben und machen sich damit von deren Entwicklung finanziell abhängig: „Wird ein Großteil der Er­ sparnisse in nur wenige Objekte inves­ tiert, muss der Anleger mit finanziellen Verlusten rechnen, beispielsweise bei Mietausfüllen“, gibt Thomas Meyer, Vorstandsvorsitzender der Wertgrund Immobilien AG, zu bedenken. „Bei identischen Investitionssummen bietet die indirekte Anlage in Fonds eine völ­ lig andere Risikoverteilung über meh­ rere Objekte, Standorte und gegebe­ nenfalls auch deutlich mehr Mieter mit unterschiedlichen Mietvertragslaufzei­ ten und damit eine erhebliche Reduk­ tion des Mietausfallrisikos“, bilanziert Wolfgang Dippold.

Diese Argumente sind nicht nur für Privatanleger von Bedeutung: In der aktuellen Marktumfrage des INREV (Europäischer Verband für Investoren in nicht-börsennotierte Immobilien­ fonds) waren zum ersten Mal wieder Fonds die beliebtesten Anlageve­hikel, die von 44,2 % der Befragten favo­ risiert wurden (2013 hatten sich nur 37,3 % für indirekte Immobilieninvest­ ments entschieden). Der Grund, so Meyer: Der Ansturm der Investoren auf die bevorzugten Immobilienmärkte macht es durch die resultierenden Preissteigerungen immer schwieriger,

zu Preisen einzukaufen, die in einer buy-and-hold-Strategie noch attrakti­ ve Renditen für die Anleger ermögli­ chen. Ein Ausweg sind Value-Add-Ob­ jekte – also Immobilien, die das ein oder andere Problem haben und erst „aufgehübscht“ werden müssen, be­ vor sie gewinnträchtig verkauft oder vermietet werden können. Denn, so Dippold: „Bei der Direktanlage in Be­ standsimmobilien sind interessante Renditen auch für institutionelle Inves­ toren mit der Bestandsimmobilie kaum mehr darstellbar, vielmehr mit Projekt­ entwicklungen oder Immobilienhan­ del.“ Das hat auch Dr. Jürgen F. Kelber von Dr. Lübke & Kelber beobachtet: „Die anhaltend hohe Nachfrage hat jedoch in jüngerer Zeit zu rückläufigen Anfangsrenditen geführt.“ Aktives As­ setmanagement, die Hebung von Po­ tenzialen eines Value-Add-Objektes und Projektentwicklungen bedürfen jedoch eines professionellen Manage­ ments und sind daher die ausschlagge­ benden Gründe für eine Investition via Fonds.

… doch viele Immobilien­ investoren möchten ihr „Betongold“ anfassen und bevorzugen deshalb die Direktinvestition. „Der größte Vorteil ist die Möglichkeit der direkten Einflussnahme in alle ob­ jekt- und ertragsrelevanten Themen und damit auch die direkte Kontrolle über das Investment“, resümiert Olaf Wortmann, Pressesprecher des Immo­ bilien Investment Club (IIC). Mit der Berücksichtigung gewisser Rahmen­ bedingungen und der Schaffung einer professionellen Struktur der Eigentü­ merseite kann einem die direkte Betei­ ligung allerdings auch erhebliche steu­ erliche Vorteile schaffen. „Natürlich ist eine direkte Beteiligung in der Regel auch mit einem anderen Aufwand ver­ bunden. Dieser schlägt sich – wenn man es richtig macht – aber auch in deutlich besseren Renditen nieder und lässt sich darüber hinaus auch durch die Zusammenarbeit mit qualifizierten Dienstleistern in vielen Bereichen sehr gut delegieren“, ist sich Wortmann sicher. (sk)

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Baufinanzierung Entwicklung der Hypothekenzinsen mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung

16 | finanzwelt Special | Portrait

PROJECT Investment Gruppe

Immobilienentwicklungsvolumen steigt Die Baugenehmigungszahlen wachsen Jahr für Jahr, doch der Wohnungsneubau hinkt weiterhin der immensen Wohnraumnach­frage in den Metropolregionen hinterher.

Zuwanderungswelle und Nullzinsphase werden zum Motor der Immobilienentwicklung in Deutschland.

Foto: © Sergey Nivens – Fotolia.com

Nach Berechnungen des Instituts für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen (ifs) benötigen jährlich 420.000 Menschen in Deutschland zu­ sätzlichen Wohnraum. 2014 wurden rund 285.000 Wohnungen genehmigt, davon 34.000 in bestehenden Gebäu­ den. Von den rund 251.000 geneh­ migten Wohnungen in neu errichteten Gebäuden befinden sich 107.000 in Ein- bzw. Zweifamilienhäusern. Ledig­ lich 56.000 Wohnungen in Mehrfamili­ enhäusern wurden für Wohnungsunter­ nehmen und andere Investorengruppen genehmigt. Nach Ansicht des ifs kön­ nen nur Umzugsketten von Mietwoh­ nungen ins Eigentum den Engpass auf dem Wohnungsmarkt abwenden. Dazu müsse der Neubau in den Wachstums­ städten durch staatliche Maßnahmen angekurbelt werden.

Jahr 2015 auf über 110 Mrd. Euro, rund 10 Mrd. Euro mehr als im Vorjahr. Dabei dominiert das Wohnungsprojektent­ wicklungsvolumen mit 15.989 Tsd. m² klar den Markt vor Büro (5.514 Tsd. m²), Einzelhandel (1.545 Tsd. m²), Hotel (1.384 Tsd. m²) und Sonstiges (1.110 Tsd. m²). Auch wenn das Wohnsegment mit einem Anteil von über 60 % am gesam­ ten Projektentwicklungsmarkt verhält­ nismäßig überwiegt, so hat der Wohn­ bau in den Metropolregionen den­noch erheblichen Nachholbedarf. Zum einen ist dies auf die steigende Zuwanderung zurückzuführen. Zum an­ deren weichen immer mehr Anleger aufgrund der Nullzinsphase auf direkte und indirekte Immobilienkapitalanlagen aus, was die Nachfrage nach Betongold beflügelt und die Kauf- und Mietpreise treibt.

Der Markt für Immobilien­ entwicklungen wächst unter­ dessen auch ohne Unterstützung der Bundesregierung.

Von der Nachfrage nach Betongold profitieren Immobilien­entwickler, die über Immobilienfonds in den urbanen Wohnungsneubau investieren.

Das Analyse- und Beratungsunterneh­ men bulwiengesa bemisst das mone­ täre Projektentwicklungsvolumen im

So konnte die auf Wohnimmobilienent­ wicklungen spezialisierte PROJECT Gruppe in den ersten vier Monaten

145 Eigentumswohnungen im Wert von rund 60 Mio. Euro verkaufen. Damit hat der Fondsinitiator des Jahres 2014 bereits Ende April 52 % des gesamten Verkaufsvolumens des Vorjahres erzielt, das 115 Mio. Euro betragen hat. Eben­ so nachgefragt wie die Eigentumswoh­ nungen sind Fondsanteile des noch bis Jahresende in Platzierung befindlichen „Wohnen 14“, der eine Rendite von 6 % und mehr pro Jahr prognostiziert. Der rein eigenkapitalbasierte Immobilien­ entwicklungsfonds hat bislang knapp 40 Mio. Euro von Kapitalanlegern akquiriert und in 12 Objektentwicklun­ gen in Berlin, Hamburg, Frankfurt und Nürnberg investiert. Zudem profitieren die Fondsanleger von ersten Kapital­ rückflüssen aus Wohnungsverkäufen wie beim Berliner Neubauprojekt Rungestraße 21, dessen 123 Wohnein­ heiten bereits zu 50 % verkauft wur­ den. Der AIF wurde unter anderem von FERI, DEXTRO und TKL aufgrund seiner Sicherheitsarchitektur mit durchgän­ giger Eigenkapitalbasis, hoher Risiko­ streuung und der langjährig stabilen Performance des Anbieters, die durch jährlich testierte Leistungsbilanzen be­ legt ist, sehr gut bewertet.

Kontakt PROJECT Investment Gruppe Kirschäckerstraße 25 96052 Bamberg Tel.: 0951.91 790 0 Fax: 0951.91 790 222 info@project-investment.de www.project-investment.de

finanzwelt Special 03/2015 | Sachwertanlagen und Immobilien

Thema | finanzwelt Special | 17

DNL REAL INVEST AG

Ihr zuverlässiger Partner für US-Immobilienbeteiligungen DNL Real Invest AG ist exklusiver Anbieter der TSO-DNL Vermögensanlagen: • Alle seit 1988 von TSO emittierten Immobilienprojekte waren erfolgreich.

• TSO ist seit fast 30 Jahren erfolgreich am US-Immobilienmarkt tätig und hat bislang über 80 große Immobilientransaktionen im Wert von ca. USD 3,2 Mrd. erfolgreich abgeschlossen. angebotenen TSO • Die seit 2006 von DNL auf dem deutschen Markt Immobilieninvestments haben die geplanten Auszahlungen von 8 % p.a. seit Emission dauerhaft aus erwirtschafteten Erträgen geleistet. Diese werden vierteljährlich an die Anleger weitergeleitet.

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18 | finanzwelt Special | Interview

Chancen von Marktnischen Der Münchner Immobilienentwickler Gallus Immobilien Konzepte hat sich auf die Finanzierung des Neubaus von Schweizer Wohnhäusern spezialisiert und positioniert sich damit in einem der attraktivsten Standorte im europäischen Umfeld. finanzwelt sprach mit Michael Bauer, Geschäftsführer der Unternehmensgruppe Gallus. finanzwelt: Wie kommt man auf die Idee, Mezzanine-Kapital für den Neu­ bau von Immobilien in der Schweiz ein­ zuwerben?

Bauer » Dem Grunde nach aus dem gleichen Grund, warum Unternehmen für deutsche Immobilienprojekte Kapi­ tal akquirieren. Der Neubau von Wohn­ projekten ist neben der Sanierung die attraktivste Phase in der Wertschöp­ fungskette von Immobilien. Aus dem hierbei erzielbaren Gewinn können Renditen weit über dem derzeitigen Marktniveau angeboten werden, wenn auch die sonstigen Voraussetzungen stimmen. Insofern eignen sich solche Modelle gut für Investoren, die auf ei­ nen überschaubaren Zeitraum setzen wollen. finanzwelt: Was sind denn die Voraus­ setzungen, die generell, aber auch im Hinblick auf den Standort wichtig sind?

Bauer » Eine gute Frage, die wir uns natürlich auch gestellt haben. Zum ei­ nen wird Ihnen jeder Marktteilnehmer bestätigen, dass die Planbarkeit eines Projektes zum Beispiel im Hinblick auf seine Kosten und die zeitlichen Voraus­ setzungen wichtig ist. Und dann muss natürlich der Abverkauf zum avisier­ ten Preis möglich sein. Hier bietet die Schweiz – trotz hoher Immobilienpreise – zumindest an ausgewählten Standor­ ten echte Vorteile. Vergessen Sie bitte nicht, dass nur ein geringer Teil der Schweizer Flächen bebaut werden darf bzw. kann. finanzwelt: Die da wären?

Bauer » Die Schweiz ist, was viele un­ terschätzen, ein absolutes Einwande­ finanzwelt Special 03/2015 | Sachwertanlagen und Immobilien

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rungsland mit einem jährlichen Zu­ wachs von rund einem Prozent der Gesamtbevölkerung. In der Regel weni­ ger wirtschaftliche Flüchtlinge als Men­ schen, die in der Schweiz eine beruflich neue Herausforderung suchen. Anders ausgedrückt: Menschen mit Kaufkraft.

Dieser Zielgruppe steht ein deutlich zu geringes Angebot an bezahlbaren Wohnungen gegenüber. Die Nachfrage ist also groß – sowohl was den Verkauf als auch die Vermietung anbelangt.

finanzwelt: Man könnte meinen, dass in der Schweiz genügend Kapital vorhan­ den ist.

Bauer » Die Anmerkung ist absolut rich­ tig. Das ist es auch, zumal es Ausländern ohnehin untersagt ist, Immobilien in der Schweiz zu erwerben. Aufgrund unserer langjährig aufgebauten Kontakte waren wir es, die für deutsche Investoren eine attraktive Marktnische suchten. Die sa­ hen und sehen wir in der Möglichkeit, Mezzanine-Finanzierungen über ein Tochterunternehmen in der Schweiz anbieten zu können. Wir geben hier­ bei rund 20 Prozent Eigenkapital in die Gesamtfinanzierung der Bank. Diese wickelt auch die Umsetzung ab und bezahlt die Gewerke bzw. den Bauträ­ ger nach Ablieferung – agiert also wie ein Treuhänder. Die gute Planbarkeit ist dabei auch dem Umstand geschuldet, dass wir, wie andere Immobilienent­ wickler in der Schweiz auch, mit Fest­ preisen arbeiten, die zudem bei nam­ haften Versicherern abgesichert sind.

Die Bank schaltet dabei, dies ist anders als in Deutschland, einen externen un­ abhängigen Controlleur ein, der die zu­ grundeliegenden Zahlen im Hinblick auf die Kostenplanung und die Abverkauf­ serlöse bewertet. Das ist aus unserer Sicht in der Schweiz sehr gut geregelt.

Folglich gibt es auch keine Bauruinen, denn selbst wenn der Bauträger pleite geht, könnte ein anderer einspringen und das Projekt fertigstellen. finanzwelt: Spielt dabei der sogenannte Swissness eine Rolle?

Bauer » Er spielt nicht eine Rolle, er spielt letztendlich die Rolle. Sie kom­ men ohne langjährig gepflegtes Netz­ werk überhaupt nicht an Projekte – der große Engpass in der Schweiz. Und Sie werden Schwierigkeiten haben, wenn Sie nicht über die nötigen Kon­ takte verfügen, einen zeitnahen Ab­ verkauf zu gewährleisten. Aus diesem Grund konzentrieren wir uns derzeit auf eine bestimmte Region, die sich im erweiterten Bereich um die Städte Winterthur, Sankt Gallen und Zürich bis hin zum Bodensee erstreckt. Un­ sere Partner vor Ort haben in dieser Region in den vergangenen 20 Jahren

mehr als 1.000 Wohneinheiten reali­ siert. Somit beste Kontakte zu allen Beteiligten, einschließlich der meist regional finanzierenden Banken. finanzwelt: Apropos Abverkauf. Wer kauft denn die entstehenden Objekte und warum? Sind das bspw. Privatan­ leger zur Eigennutzung oder zur Ver­ mietung?

Bauer » Das wäre ein Weg. Unsere Schweizer Geschäftspartner stehen jedoch mit einer Vielzahl an Vermö­ gensverwaltern, Pensionskassen oder Stiftungen im Dialog. Wie Sie vielleicht gelesen haben, war die Schweiz das erste Land, das eine Anleihe mit Ne­ gativverzinsungen aufgelegt hat. Das Geld auf der Bank liegenzulassen, macht es aufgrund der Strafzinsen noch teuer. Unterstellen wir eine Miet­ rendite zwischen 4 und 5 %, sind Im­ mobilien als Kapitalanlage somit eine gefragte Anlagealternative, zumal die Preise seit Jahren steigen. Auch die Banken wollen übrigens möglichst viel Kapital unter die Leute bringen und bieten Projektentwicklern Konditionen weit unter deutschem Niveau. finanzwelt: Die Chancen klingen verlo­ ckend. Warum sprechen Sie dennoch von einer Marktnische?

Bauer » Das jährlich bewegte gesamte Immobilienvermögen in der Schweiz beträgt zwischen 10 und 15 Milliarden Schweizer Franken. Die Bauwirtschaft wächst um rund 2 %. Dagegen erwar­ tet der Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle für Deutschland alleine im Gewerbeimmobilienbereich für dieses Jahr ein Transaktionsvolumen von 40 Milliarden Euro. Im Bereich Wohnen könnten noch einmal 15 bis 20 Milliarden Euro hinzukommen. Und doch spricht man hierzulande von ei­ nem engen Markt, weshalb Investoren zunehmend in B-Standorte wechseln.

Um es noch einmal deutlich zu sagen: Wir wollen gezielt bezahlbaren Wohn­ raum an ausgesuchten Standorten rea­ lisieren. Die Qualität der Investitionen spielt dabei für uns eine größere Rolle, als unbedingt ein großes Rad drehen zu wollen. (jr)

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20 | finanzwelt Special | Neubau – Denkmal

Alte Liebe rostet nicht Die Entscheidung ist gefallen, eine Immobilie soll es werden – aber was für eine? Wer in eine Einzelimmobilie investieren will, landet häufig beim Eigenheim oder bei realgeteilten Immobilien.

Ist der Neubau, der Altbau oder eine steuerlich optimierte Denkmalschutzimmobilie der für den jeweiligen Anleger lohnende Weg?

„In Deutschland gibt es aktuell rund 19 Millionen Gebäude für Wohnzwe­ cke. Insgesamt beläuft sich das Brutto­ anlagevermögen in Immobilien sowie Grundstücken auf rund 13 Billionen Euro. Damit ist der Immobilienbe­ stand die größte reale Assetklasse in Deutschland“, so die Wohnimmobilien Studie 2015 der IREBS im Auftrag der Deutschen Bank. Das muss nicht ver­ kehrt sein: „Die Wohnimmobilie in der richtigen Lage ist eine Anlageform mit

stabilen und sicheren Cashflows“, er­ klärt Marcus Kraft, Vertriebsvorstand der ZBI Zentral Boden Immobilien AG. Die Nachfrage nach Wohnungen an at­ traktiven Standorten ist inzwischen häu­ fig wesentlich größer als das Angebot und daneben treiben höhere Preise für Bauland, strengere Gesetzesvorschrif­ ten und schärfere Vorschriften hinsicht­ lich Energieeffizienz die Kaufpreise, so Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e. V.

Denkmalschutzimmobilien – Der Charme der „alten“ Bauten.

Laut statistischem Bundesamt sind mehr als die Hälfte des Bestandes über 40 Jahre alt, rund ein Viertel sogar über 60 Jahre alt. „Der Immobilien­ boom der vergangenen Jahre hat da­ für gesorgt, dass auch diese älteren Häuser Abnehmer finden“, erklärt Wolfgang Dippold, Geschäftsführer der PROJECT Investment Gruppe.

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Bei Denkmalimmobilien lockt vielfach auch die steuerliche Förderung.

Kapitalanleger können ihre Moderni­ sierungskosten acht Jahre lang mit je­ weils 9 und die nächsten vier Jahre mit jeweils 7 % steuerlich geltend machen.

Die Anschaffungskosten werden über 40 Jahre mit 2,5 % (für Objekte bis zum Baujahr 1924) bzw. über 50 Jahre hinweg mit 2 % (für spätere Baujahre) abgesetzt werden, allerdings nur in­ sofern, als sie das Gebäude betreffen.

Selbstnutzer einer denkmalgeschütz­ ten Immobilie können Sanierungs­ kosten sogar 10 Jahre lang 9 % jähr­

lich steuerlich geltend machen. Diese unbestreitbaren Vorteile, die zu einer deutlichen Aufwertung der Mietrendi­ te führen, können sich jedoch leicht ins Gegenteil verkehren, wenn die Sanie­ rungskosten aus dem Ruder laufen. „Im Altbau sind die Kosten meist schlech­ ter planbar als im Neubau, auch wenn der aktuelle Zustand der Immobilie und der Sanierungsbedarf noch so ver­ antwortungsvoll begutachtet werden“, warnt Dippold. Kommt zu unliebsa­ men bauseitigen Überraschungen im Laufe der Jahre noch eine Änderung in der Einschätzung des Finanzamtes zur Sonderabschreibung, resultieren daraus Bewertungsänderungen, die der Renditeprognose die Kalkulations­ grundlage entziehen können.

Auch bei einer Denkmal­ schutzimmobilie ist die Lage eines der entscheidenden, wenn nicht das wichtigste Kriterium beim Kauf.

Steuervorteil hin oder her. Selbstnutzer müssen sich die Frage stellen. „Möch­ te ich in diesem Objekt die nächsten zehn oder zwanzig Jahre wohnen? Was stört mich an der Lage, was gefällt mir gut?“, fasst Karsten Jungk von Wüest & Partner Deutschland die relevanten Fragen zusammen. Erst recht muss sich der Investor diesen Fragen stellen, denn der Anleger muss eine Immobi­ lie noch kritischer analysieren als der Selbstnutzer, so Dippold.

Eine Anlageimmobilie muss gut ver­ mietbar und verkäuflich sein, um für die Zukunft gerüstet zu sein. Ein denk­ malgeschützter und perfekt sanierter Altbau hat sicherlich mehr Charme als ein Neubau, bietet jedoch weniger Flexibilität – die Grundrisse sind häufig fix vorgegeben und können nicht im­ mer einfach so an zeitgemäße Wohn­ bedürfnisse angepasst werden. Wer jedoch „seinen“ Altbau gefunden hat, sei es eine charmante Gründerzeitvilla oder der denkmalgeschützte Bauern­ hof auf dem Dorf, dem können solche Überlegungen herzlich egal sein – der Erwerb eines alten Hauses ist nie eine reine Kopf-, sondern immer eine Her­ zensentscheidung. (sk)

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Den kontinuierlichen Wertverlust älterer Gebäude unterschätzen laut Dippold viele Käufer „gebrauchter“ Immobilien. Michael Held, Geschäfts­ führer des Immobilienentwicklers Terragon, bringt es auf den Punkt: „Egal, ob Eigenheim oder Zinshaus: Ich muss mich um eine Immobilie küm­ mern, manchmal ein Leben lang.“ Das fällt vielen Hauskäufern leichter, wenn die Immobilie ihren ganz eigenen Charme besitzt. Denkmalschutzim­ mobilien bieten bei verantwortungs­ bewusster Sanierung moderne Wohn­ qualität im historischen Gewand und lassen darüber hinaus Wertstabilität erwarten, weil sie nicht beliebig repro­ duzierbar sind, haben die Experten der DGG Deutsche Gesellschaft für Grund­ besitz AG erfahren. Sie setzen außer

auf attraktive Objekte aus der Jahr­ hundertwende auch auf Wohnsied­ lungen aus den 30er Jahren, die durch günstige Aufteilbarkeit und große Fensterflächen nach der kompetenten Sanierung hohe Wohnqualität bieten können. Für Jörg Walter, Geschäfts­ führer der IVM GmbH, ist der Altbau mit modernem Ausstattungsstandard die Devise der Zukunft. „Viele Altbau­ ten haben bereits optimale Grundris­ se, die marginal verändert werden. Die Lage und Ausstattung sind ausschlag­ gebend. Das Leben findet in der Zu­ kunft in urbanen Lagen statt. Unsere sanierten Objekte sind für Jung und Alt ausgestattet. In Görlitz haben wir z. B. die ersten innerstädtischen barriere­ freien Altbauwohnungen ins Leben ge­ rufen und die Nachfrage ist besonders groß.“ Die IVM ist Exklusivvertrieb der Thamm & Partner GmbH, die sich mit mehr als 30 Jahre Projekt­ erfahrung auf Baudenkmäler und Sanierungs­ objekte spezialisiert hat. Sven Herbst, Vorstand der VALERUM Invest AG, Spezialist für Denkmalimmobilien, er­ gänzt: „Die Menschen wollen Raum zur Entfaltung. Früher war Wohnen ein Dach über dem Kopf, ausgestattet mit allem Notwendigen. Heute ist es Aus­ druck des eigenen Lifestyles, ein Ort der Entspannung, der Arbeit und der Kreativität. Kurzum: Wohnen ist Aus­ druck des Selbstbildes – und das muss hohen Ansprüchen gerecht werden.

All das macht großzügige Grundrisse gepaart mit hochwertiger Ausstattung unverzichtbar."

22 | finanzwelt Special | Portrait

Ludwig-Richter-Str. 28, Potsdam

Landeskronstraße 18, Görlitz

Thamm & Partner GmbH – IVM GmbH

Das Beste aus Immobilie und Beteiligung Die Thamm & Partner GmbH blickt auf 30 erfolgreiche Jahre in der Immobilienentwicklung zurück.

Das Unternehmen mit Sitz in Berlin engagiert sich in ausgesuchten Regionen und verfügt dort über hohe Kompetenz und exzellente Netzwerke. Das Beteiligungsangebot der Thamm & Partner GmbH, das aktuell zum vierten Mal in Folge seine prognostizierten Ergebnisse übererfüllt, ist bereits heute auf die Erfordernisse zukünftiger gesetzlicher Regularien wie z. B. das Kleinalegerschutzgesetz vorbereitet.

Die Thamm & Partner GmbH hat sich als Experte besonders im Bereich der Altbau- und Denkmalschutzimmobilien strategisch auf einige wenige ausge­ wählte Regionen in Deutschland fo­ kussiert. Die Schwerpunkte sind Berlin, Potsdam, Görlitz und Leipzig. Thamm & Partner sichert ihren Anlegern in diesen Metropollagen den Zugriff auf werthal­ tige Immobilien, die aufgrund der urba­

nen Wirtschaftsentwicklung und Demo­ grafie langfristig und nachhaltig Erträge generieren.

Die Beteiligung Aktuell explodieren in vielen Städten die Immobilienpreise. Thamm & Partner nutzt diese erfreuliche Entwicklung konsequent zum Nutzen ihrer Anleger.

Info Die IVM GmbH ist seit 1999 als Gesamtvertriebsleitung der Berliner Grundbesitzgesellschaft Thamm & Partner GmbH tätig. „Die lang­ fristige Vertriebspartnerschaft ist gewachsenes Vertrauen und ein wichtiger Baustein zum Erfolg“, be­ schreibt Jörg Walter, Geschäftsfüh­ rer der IVM GmbH, diese besondere Kooperation.

Jörg Walter, Geschäftsführer IVM GmbH

Vorausschauend hat das Unternehmen mehr als 60 Immobilien in einer Zeit, in der Immobilien günstig waren, einge­ kauft. Der Bestand ist diversifiziert, er reicht von unbebauten Grundstücken in begehrten Lagen über unsanierte Objekte mit Denkmalschutzcharakter und bereits vorliegenden Baugeneh­ migungen bis hin zu bereits vollständig sanierten und vermieteten Objekten im Eigenbestand. Der Kauf neuer Objekte steht deshalb derzeit nicht im Vorder­ grund. Das Unternehmen nutzt das vor­ handene Kapital strategisch. Aufgrund der hohen Eigenkapitalquote von ca.

80 % kann Thamm & Partner unabhän­ gig von Banken am Markt agieren und zum Wohl ihrer Anleger und der Gesell­ schaft investieren.

Der Anleger beteiligt sich in Rechts­ form der stillen Gesellschaft am Wert des Unternehmens, dessen Ertrag zum einen aus dem gesamten Immobilien­ bestand, zum anderen aus dem durch die Entwicklung, Veredlung und Ver­ marktung generierten Erlös besteht.

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Ludwig-Richter-Str. 28, Potsdam

Ludwig-Richter-Str. 28, Potsdam

Der Anleger ist damit unmittelbar so­ wohl am Immobilienbesitz als auch an dessen Entwicklung und profitabler Verwertung beteiligt.

Interessant ist diese Anlegeform besonders dadurch, dass sich Erlöse aus der kompletten Wertschöpfungskette der Immobilie ergeben: Vom bereits vorhandenen Immobili­ enbestand über dessen Projektierung, Sanierung oder Neubau, Bestandsver­ edlung, Vermietung aus dem Eigenbe­ stand heraus oder der Realteilung und dem Weiterverkauf der entwickelten bzw. denkmalsanierten Objekte. Durch die einstöckige Investition direkt in das Unternehmen sind keine Zwischenge­ sellschaften beteiligt. Dies gewährleis­ tet dem Anleger maximale Transparenz und gibt ihm die Möglichkeit, sich mit Anlagebeträgen weit unter einer gan­ zen Immobilie an einem breit aufge­ stellten Immobilienportfolio inklusive dessen Verwertung zu beteiligen.

Leistungsversprechen übertroffen Die ersten Auflösungen der stillen Betei­ ligung an der Thamm & Partner GmbH seit 2010 haben die vom Unterneh­ men getroffenen Leistungsverspre­ chen übererfüllt. Für eine Beteiligung in Höhe von 10.000 Euro Einmalanlage lagen sie bislang stets bei über 180 % Gesamtrückfluss auf das Beteiligungs­ kapital, was unter der Berücksichtigung

steuerlicher Vorteile einer zweistelligen Rendite entsprechen kann. Aktuell wird die exakte Höhe der Rückflüsse für die per 2013 aufgelösten stillen Beteiligun­ gen ermittelt, das Unternehmen rech­ net wiederum mit einem Gesamtrück­ fluss auf das Beteiligungskapital von über 180 %.

Gesetzliche Erfordernisse des Kleinanlegerschutzgesetzes bereits jetzt im Wesentlichen erfüllt.

Wesentlichen handelt es sich hierbei um die vom Gesetzgeber geforderten Mindestlaufzeiten einer Beteiligung, deren notwendigen Kündigungsfristen, die Erstellung testierter Jahresberich­ te und weiterer Informationspflichten.

Thamm & Partner geht freiwillig über dieses gesetzlich gewünschte Maß hin­ aus und lehnt das Angebot bereits an die noch strengeren Erfordernisse des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) an, so unter anderem mit der äquivalenten Erfüllung der Erfordernisse nach tes­ tierter Mittelherkunft und Verwendung, des Risikomanagements mit Streuung in mehrere Objekte und jährlichem Ge­ schäftsbericht.

Kontakt IVM GmbH

Gerade für Vermittler mit Zulassung nach § 34f Ziffer 3 GewO und Ver­ mittler, die diese Zulassung gerade beantragen, bietet sich bereits heute die Gelegenheit, vom Angebot der Thamm & Partner zu profitieren. Das Beteiligungsangebot wurde bereits in der Vergangenheit im Sinne von Anleger und Vermittler mit erhöhten Anforderungen konzipiert und pros­ pektiert. Es erfüllt daher bereits jetzt die wesentlichen inhaltlichen Parame­ ter, die das Kleinanlegerschutzgesetz ab 2016 erst erforderlich macht. Im

Limbacher Straße 62 a 91126 Schwabach Tel. 09122 / 879 117-0 Fax 09122 / 879 117-1 info@ivm-online.net www.ivm-online.net

Thamm & Partner GmbH Wormser Straße 5 10789 Berlin www.thammemission.de

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24 | finanzwelt Special | US-Immobilien

Erstaunlich positiv Der Immobilienmarkt gilt in der aktuellen Konjunkturlage der USA als besonders gefährdet durch den erwarteten Anstieg der Zinsen. Dennoch sind viele Immobilienprofis erstaunlich optimistisch, sie setzen darauf, dass die anziehende Konjunktur für steigende Nachfrage zunächst vor allem nach Gewerbe­flächen sorgt – was allerdings nur dann funktionieren kann, wenn die Konjunktur tatsächlich so stark ist, wie es die Zinserhöhungen voraussetzen.

Die US-Notenbank hält den Schlüssel zum US-Immobilienmarkt in der Hand: Sie beeinflusst das Geschäft durch zwei in aller Regel gleichgerichtete Kanäle.

Zunächst steuert die Notenbank die Konditionen der Immobilienkredite, weil die Hypothekensätze natürlich vom allgemeinen Zinsniveau abhängen, das wiederum vom Leitzins der Notenbank gesteuert wird. Daneben setzt die No­ tenbank als Teil der Bankaufsicht auch direkte, bindende Vorgaben für die Konditionen durch wie etwa Mindest­ standards für den Eigenmittelanteil der Kreditnehmer. Dieser Finanzierungska­ nal wirkt sich auf die Bautätigkeit aus.

Der zweite Kanal greift in die Bewer­ tung des Immobilienbestandes ein, weil bei Immobilien die Ertragswerte eine zentrale Rolle bei der Bewertung spielen, und die hängt immer direkt von den zugrundegelegten kalkulatorischen Zinssätzen ab. Diese Sätze werden nicht völlig willkürlich aus der Luft gegriffen, sondern entsprechend aktuellen Lagen am Markt gewählt.

Abwärtsspirale. Die Regierung rettete mit Steuermitteln die Banken, während die Notenbank versuchte, die Erholung zu starten. Dazu mussten die Bilanzen repariert, also die Überschuldung be­ seitigt werden. Das Mittel waren die im Dezember 2008 auf null gesetzten Leitzinsen, die für höhere Bewertun­ gen von Wertpapieren und Immobilien sorgten. Dazu wurde reichlich Liquidität durch ein Kaufprogramm für Anleihen in den Markt gedrückt. Die Rechnung

ging auf: Das Bruttovermögen der pri­ vaten Haushalte stieg 2010-2014 um rund 20,8 Billionen Dollar* oder 27,3 %, während die Schulden nur um 0,37 Bil­ lionen Dollar oder 2,7 % zulegten. Die Reparatur der Bilanzen war also gelun­ gen. Allerdings wurde der Vermögens­ zuwachs eben im Wesentlichen durch Bewertungsgewinne erzielt, die die Fed mit ihrer Zinspolitik angestoßen hat: 15,5 Billionen Dollar oder 20,8 Billionen Dollar (oder 74,7 %) Zuwachs sind ge­

Der Immobilienbestand ist die Sicherheit bei der Gewährung neuer Immobilienkredite.

Wie stark diese Mechanismen wirken, lässt sich gerade an der Erholung nach der Finanzkrise von 2008 ablesen. Der damals beginnende Credit Crunch (Kre­ ditkrise) trieb immer mehr Bankkunden in die Zahlungsunfähigkeit. Die darauffolgende Verwertung der als Sicher­ heiten dienenden Objekte ließ die Im­ mobilienpreise und die Börsen einbre­ chen, womit immer mehr Haushalte in die Überschuldung rutschten, was die Kreditkrise wieder weiter verschärfte.

Kurz: Innerhalb weniger Wochen ent­ stand eine sich selbst verstärkende finanzwelt Special 03/2015 | Sachwertanlagen und Immobilien

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mäß den aktuellen Zahlen der Fed al­ lein auf die Preis- und Kurssteigerun­ gen („holding gains“) zurückzuführen.

Speziell bei den Immobilien ist das Verhältnis noch prekärer: von den 5,16 Billionen Dollar Bruttozuwachs sind 4,84 Billionen (rund 94 %) reine „hol­ ding gains“, also reine Preissteigerun­ gen. Eine Notenbank kann offenbar mit niedrigen Zinsen mächtige Vermö­ genssprünge schaffen. Allerdings funk­ tioniert dieses Spiel auch andersherum: Wenn die Zinsen steigen und kein Aus­ gleich durch steigende Erträge im Zuge eines neuen Wachstumstrends ent­ steht, gehen die Werte genauso schnell wieder nach unten.

Die Preisfrage lautet: Was bleibt von der Erholung übrig, wenn die Fed tatsächlich ihre Zinsen zu­ rück auf Normalniveau bringt? Die Grö­

ßenordnung einer Normalisierung ist beachtlich. Nach konventioneller Weis­ heit liegt der neutrale Leitzins bei der Summe aus Inflationsziel und Wachs­ tumstrend. Setzt man den Wachstums­ trend irgendwo um 2,5 % bis 3 % an und das Inflationsziel weiter mit 2 %, müss­ te der neutrale Leitzins nach konventi­ onellen Maßstäben bei 4,5 % bis 5 % angenommen werden. Aktuell gültig ist immer noch der Satz 0 % bis 0,25 %.

Positiver Ausblick für den US-Markt.

Diese Punkte sind natürlich auch den Analysten etwa der Immobilienfirma Jones Lang LaSalle bekannt. Dennoch lieferten sie Anfang Mai einen positi­ ven Ausblick für den US-Markt, bei dem sie vor allem weitere Zuwächse im Investmentmarkt sehen und in den Segmenten Büro, Wohnen (Miete) und

Logistik steigende Mieten erwarten.

Die Nachfrage soll mit der Konjunk­ tur und dem Bevölkerungswachstum in den USA weiter anziehen, während die Leerstände eher niedrig sind. Zu­ dem lässt sich kein Immobilienmarkt einfach auf diese Betrachtung rei­ ner Portfolioinvestments verkürzen, bei denen etwa Anleihen und Büro­ gebäude als glatt austauschbar er­ scheinen. Schließlich gilt immer noch, dass jedes Objekt und jede Lage un­ ter den jeweiligen besonderen Um­ ständen gesondert bewertet werden muss, wie etwa Wolfgang J. Kunz von der DNL-TSO deutlich macht.

Diese individuellen Eigenschaften der Objekte schaffen den Raum für Ent­ wickler, unausgeschöpfte Wertpoten­ ziale in konkreten Grundstücken und Gebäuden durch bessere Anpassung an die Nachfrage der Nutzer zu reali­ sieren. „Die Erträge unserer Projekte beruhen auf das Know-how unseres Partners TSO bei der Entwicklung von Immobilien, nicht auf allgemeine In­ vestmentstrategien. Der Track Record belegt klar, dass diese Strategie auch auf Dauer Erfolg hat“, stellt er klar. Zu den Voraussetzungen dieses Erfolgs zählt eine gewisse Beschränkung auf bestimmte lokale Märkte – für TSO auf den Südosten der USA – die dann aber im Detail verfolgt werden, um die Potenziale schnell und sicher erken­ nen zu können. Unterm Strich entsteht so eine gewisse Unabhängigkeit der TSO-DNL-Angebote vom allgemeinen Markttrend. Daher ist es DNL selbst in den Krisenjahren 2008 bis 2011 ge­ lungen, die Ausschüttungen auf dem prospektierten Niveau von 8 % zu hal­ ten. Auch hier zeigt sich: Der Erträge werden aus unternehmerischer Kom­ petenz heraus generiert, nicht aus ein­ fachen Vermögensanlagen. (mk)

*Um dem Missverständnis vorzubeugen: Der Reihe Million-Milliarde-Billion im deutschen Sprachgebrauch entspricht im amerikani­ Die Amerikaner kennen keine Milliarde. Wir haben hier Billionen nach deutschem Ver­ ständnis (eine Billion=1.000 Milliarden) ver­ wendet. Quelle der Daten ist die aktuelle Flow-of-Funds der US-FED. finanzwelt Special 03/2015 | Sachwertanlagen und Immobilien

Foto: © Cla78 – Fotolia.com

schen die Reihe Million-Billion-Trillion, d. h.:

26 | finanzwelt Special | Portrait

Portrait TSO-DNL

Anders als andere

Die Partnerschaft der Düsseldorfer DNL REAL INVEST AG mit dem US-Immobilienspezialisten TSO – The Simpson Organization nutzt weiterhin erfolgreich die Chancen des US-Immobilienmarktes.

So investierten deutsche Anleger bis Ende Mai mehr als 60 Mio. USD in die aktuell angebotene Vermögensanlage „TSO-DNL Active Property, LP“.

Das Portfolio des im März 2014 mit 125 Mio. USD vorzeitig ausplatzierten „TSO-DNL Fund IV, LP" umfasst nun­ mehr 19 erstklassige Gewerbeimmo­ bilien aus den Bereichen Einzelhandel, Gewerbe und gemischt genutzter Im­ mobilien im Südosten der USA. In der „TSO-DNL Active Property, LP“ wurden die ersten drei im Prospekt beschrie­ benen Immobilien erworben. Weitere befinden sich in der Ankaufsphase. Laut DNL wird hier eine ähnliche Diversifika­ tion wie im „TSO-DNL Fund IV, LP" an­ gestrebt.

Der Hintergrund Bei Immobilieninvestitionen ist neben der Lage vor allem wichtig zu erken­ nen, wo zukünftiges Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum zu erwarten ist.

Der Südosten der USA, Standort al­ ler TSO-DNL Immobilienprojekte, ist im US-Durchschnitt die Region mit den höchsten Wachstumsraten. Dies gilt sowohl für die wirtschaftliche Ent­ wicklung als auch im Besonderen für das Bevölkerungswachstum. Selbst in der vergangenen weltweiten Kri­ se verzeichnete die Region zahlreiche Unternehmensgründungen und stark steigenden Bevölkerungszuwachs. Der Südosten der USA gilt als Motor der US-Wirtschaft. Unternehmen aus aller Welt, insbesondere aus den Bereichen Technologie und Produktion, haben

sich hier angesiedelt und profitieren von einer ausgezeichneten Infrastruk­ tur. „Besonders dynamisch ist hier der Gewerbeimmobilienmarkt. Alleine aus Deutschland sind 1.200 Unternehmen vertreten. BMW, Mercedes und Volks­ wagen produzieren hier und Porsche baut in Atlanta für mehrere hundert Millionen Dollar sein neues Nordame­ rika Center mit der besten Teststrecke außerhalb Deutschlands. Siemens und Wacker Chemie z. B. sind im Bereich von Solar und Windenergie sehr erfolg­ reich“, erklärt Wolfgang J. Kunz, Ver­ triebsdirektor des TSO-Exklusivvertrie­ bes DNL REAL INVEST.

Das TSO-DNL Konzept Die Vermögensanlage „TSO-DNL Active Property, LP“ zielt auf die Anlage in US-Gewerbeimmobilien mit beson­ deren Managementanforderungen und entsprechenden Chancen. Konkret wird in unterbewertete Gewerbeimmobilien im Südosten der USA investiert, bei de­ nen durch umfangreiche Sanierungen, Umbauten und durch ein operatives Management Wertsteigerungspotenzi­ ale realisiert werden können. Es werden vor allem Projekte ins Portfolio aufge­ nommen, deren verborgene Stärken erst freigelegt werden müssen. Ein Bei­ spiel ist der kürzlich für das Portfolio der „TSO-DNL Active Property, LP“ erwor­ bene Büropark „TSO New Memphis“

in einem wichtigen Gewerbegebiet im Südosten von Memphis, Tennessee. Es handelt sich um einen Komplex mit sie­ ben Bürogebäuden, die etwa zu 58 % vermietet sind und einigen Sanierungs­ bedarf aufweisen. Die Gebäude stehen zudem auf einem fast 100.000 m² gro­ ßen Grundstück. Der relativ hohe Leer­ stand liefert für die Zukunft großes Po­ tenzial für Ertrags- und Wertzuwächse.

Mit ihrem aktiven Konzept setzen sich die Macher von DNL und TSO von der Masse der Mitbewerber ab.

Das aktive Konzept der TSO-DNL lie­ fert ein Stück Unabhängigkeit von den Marktrisiken, denn der Löwenanteil der Erträge wird durch Know-how bei der Entwicklung und der Verwertung erzielt, nicht durch die Spekulation auf allgemeine Markttrends. Hinzu kom­ men einige Besonderheiten, die den Anlegern zusätzliche Sicherheit bieten: Das Fremdkapital wird auf Ebene der Objektgesellschaften aufgenommen, wobei TSO nicht nur als General Partner fungiert, sondern TSO-Chef Boyd Simpson auch persönlich für die Dar­ lehen haftet. Der aktive Ansatz bildet auch die Grundlage dafür, dass dieses Angebot nicht nach den engen Regu­ larien des Kapitalanlagengesetzbuches (KAGB), sondern als Vermögensanlage genehmigt wurde.

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Info Wolfgang J. Kunz, Vertriebsdirektor DNL REAL INVEST AG: „Bei unseren Gewerbe­ immobilien im Südosten der USA hat bisher kein Anleger Geld verloren. Bei gut vermie­ teten Gewerbeimmobilien mit vielen Mietern und guter eigener Mietverwaltung sind die Mietrenditen nachvollziehbar und führen für den Anleger zu real erwirtschafteten Er­ trägen. Wir erreichen mit unseren Gewerbeimmobilien im Durchschnitt mind. 8 % p. a.

Ausschüttungen aus Mieterträgen und im Endergebnis zweistellige Renditen (Mieter­ träge plus Verkaufsgewinne)."

Die DNL REAL INVEST wurde 2001 als e. K. gegründet. Zwischen 2002 und 2006 machte sich das Unternehmen einen Namen als Krisenmanager für drei geschlossene US-Immobilien-Fonds eines Schweizer Initiators. Aus einem drohenden Totalverlust konnten Kapitalrückflüsse zwischen 152 % und 168 % erzielt werden. In 2012 wurde die DNL REAL INVEST AG gegründet und betreut aktuell ca. 450 Vermögensberater und über 4.000 Anleger von der Firmenzentrale in Düsseldorf.

Das Ziel der im November 2014 emittier­ ten Vermögensanlage, 125 Mio. Dollar Eigenmittel einzuwerben, war schon bis Mai mit einer Platzierung von über 60 Mio. Dollar zu einem beachtlichen Teil ausgeschöpft. Neben den bereits angekauften drei Immobilien werden auch die in den Ankaufsverhandlun­

gen befindlichen Gewerbeimmobilien interessantes Wertsteigerungspotenzial durch Mietoptimierung und den Verkauf von Teilgrundstücken an Projektent­ wickler bieten. Parallel zu den Objek­ ten des „TSO-DNL Active Property, LP“ ist das Management aktuell damit beschäftigt, von den für „TSO-DNL Fonds IV, L.P.“ eingekauften 19 Ob­ jekten schon erste zu verkaufen. Da­ mit belegen TSO-DNL ihre geplante

STAMMDATEN – TSO-DNL Active Property, LP Segment/Zielmarkt

Gewerbe-Immobilien im Südosten der USA

Art der Beteiligung

Direktbeteiligung als Limited Partner in eine LP

Währung

USD

Volumen

USD 125.000.000 ( max. 225.000.000)

Status

in Platzierung

Gestattung

unter Vermögensanlagengesetz

Platzierungsfrist

31. Dezember 2017

Eigenkapitalquote

100 %

Fremdkapital

bis zu 60 % auf Ebene der Objektgesellschaften

Beteiligungsstruktur

Semi-Blindpool - 3 Immobilien standen bei Prospektierung bereits fest

Vorzugsrendite

8 % p. a.

Plan Rendite

15 % - 25 % p. a.

Gesamtausschüttung

175 - 225 %

Mindesteinlage

USD 15.000

Laufzeit der Beteiligungsgesellschaft

10 Jahre

Geplante Laufzeit der Immobilienprojekte

3-5 Jahre

Steuerliche Grundlagen

Besteuerung USA; DBA - Progressionsvorbehalt in Deutschland. Die steuerliche Behandlung hängt von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Kunden ab und kann künftig Änderungen unterworfen sein.

kurze Haltedauer. Für die Anleger be­ deutet dies außer der 8 % p. a. Vor­ zugsauschüttung und 85 % Gewinnbe­ teiligung laufende Kapitalrückflüsse des investierten Kapitals.

DNL-Vertriebsdirektor Kunz erklärt ab­ schließend: „TSO-DNL legt bei ihren Anlageobjekten und den Standorten besonderen Wert auf eine breite Di­ versifikation. Oberstes Ziel ist es, die Immobilien weit unter Wert aus soge­ nannten Notverkäufen zu erwerben, diese in ca. 2 bis 3 Jahren durch Miet­ verbesserungen und Sanierungen im Wert zu entwickeln und nach einer ge­ samten Haltedauer von 3 bis 5 Jahren mit möglichen Gewinnen in zweistelli­ gen Prozentbereichen p. a. wieder zu veräußern.“ Während TSO sich um das operative Geschäft an den Standorten im Südosten der USA kümmert, obliegt es DNL, die deutschen Vertriebspartner zu unterstützen und zu schulen und die Kundenbetreuung der deutschen Zeich­ ner zu übernehmen.

Kontakt DNL REAL INVEST AG

Quelle: DNL REAL INVEST AG

Am Seestern 8 40547 Düsseldorf Tel. 0211/52 28 71-0 Fax 0211/52 28 71-20 info@dnl-invest.de www.dnl-invest.com

finanzwelt Special 03/2015 | Sachwertanlagen und Immobilien

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Erstaunliche Platzierungserfolge schon im ersten Quartal 2015

28 | finanzwelt Special | Portrait

Gallus Immobilien Konzepte

Grüezi Schwiiz!

Partizipieren an der Quelle der Wertschöpfung Wer etwas zum Schweizer Immobilienmarkt schreiben möchte, kommt um die renommierte Neue Zürcher Zeitung nicht umhin. In ihrem Beitrag „An Schweizer Betongold führt kein Weg vorbei“ aus dem Juli 2014 veröffentlicht sie: „Seit Jahresbeginn haben die kotierten Schweizer Immobilienfonds inklusive der Ausschüttungen um stolze 8 % zugelegt. Bei den Aktien der Immobiliengesellschaften sind es rund 11 %. Damit haben die Immobilientitel sogar den breiten Aktienmarkt hinter sich gelassen, der gemessen am Swiss-Performance-Index (SPI) gut 8 % avancierte.“ Diese Entwicklung, die bis heute anhält, zeigt die große Nachfrage von Investoren aus allen Bereichen an Schweizer Immobilien. Woran liegt das?

finanzwelt Special 03/2015 | Sachwertanlagen und Immobilien

29

Die Schweiz

Wenn sich Schweizer Vermögensver­ walter über gesteckte Anlageziele un­ terhalten, dann fällt immer häufiger der Begriff Negativrendite. Habenzinsen auf Sparkonten gehören schon lange der Vergangenheit an. Letzthin wurde sogar eine zehn Jahre laufende Staats­ anleihe aufgelegt, die nicht nur kei­ ne Zinsen mehr bringt, sondern sogar Strafzinsen kostet. So scheint es nicht verwunderlich, dass Investitionen in Im­ mobilien regelrecht als „Wohltat“ emp­ funden werden. Im Wohnungs-Neu­ baubereich sind dabei in bestimmten Ballungsräumen Mietrenditen zwischen 4 und 5 % erzielbar. Auf derartige Pro­ jekte setzen Vermögensverwalter, Pen­ sionskassen, Stiftungen und Privatper­ sonen. Immobilien kaufen dürfen dabei nur natürliche wie juristische Personen, die in der Schweiz ansässig sind. Damit soll ein „Ausverkauf“ von Bauland und Immobilien verhindert werden.

Besondere Wohnungspolitik Die Schweiz gehört mit einem Bevölke­ rungszuwachs von mehr als 1 % pro Jahr zu eines der am dynamischsten wach­ senden Länder in Europa. Der Bedarf gerade an bezahlbarem Wohnraum ist groß. Dies auch vor dem Hintergrund, dass die Schweiz einen vergleichsweise hohen Bestand an modernisierungs­ bedürftigen Wohnraum hat. Die Ge­ meinden ziehen dabei mit potenziellen Investoren an einem Strang. Dies er­ leichtert die Realisierung von Projekten.

Bezahlbarer Wohnraum Gallus Immobilien Konzepte hat sich – gemeinsam mit erfahrenen Schweizer Projektentwicklern – die Schaffung hochwertiger Wohnanlagen zum Ziel gesetzt. Nach der Investitions- und Realisierungsphase, in der Regel 24 Monate, erfolgt der Abverkauf an In­ vestoren. Die vorab dargestellte hohe Nachfrage ermöglicht dabei einen Ab­ verkauf deutlich vor Fertigstellung – oft sogar vor Baubeginn. Es ist somit eine sichere Planbarkeit gegeben.

Schweizer sind laut dem jüngsten World Happiness Report, den das Earth Institute der Columbia Universität in New York jährlich ermittelt, die glück­ lichsten Menschen auf der Welt. Dänemark hat damit seinen Spitzenplatz eingebüßt und rutschte auf den dritten Platz hinter Island. Deutschland liegt auf Platz 26. Die Studie beruht auf Daten von Sozialsystemen und Arbeits­ markt sowie Befragungen über die Selbstwahrnehmung der Menschen. Auch bei Führungskräften internationaler Konzerne ist die Schweiz sehr gefragt. So u. a. eine Umfrage des britischen Finanzkonzerns HSBC. An der Umfrage haben insgesamt 9.300 Manager aus 100 Ländern teilgenommen. Die Be­ fragten mögen an der Schweiz besonders den hohen Lebensstandard und die guten Karrieremöglichkeiten.

Wichtige Rolle der Banken Die Banken in der Schweiz „subventi­ onieren“ sowohl Immobilienunterneh­ men als auch Käufer von Immobilien durch ein breites Angebot äußerst günstiger Finanzierungen. Schweizer Banken nehmen bei der Finanzierung von Neubauprojekten eine besondere Rolle ein. Vor Finanzierungszusage wer­ den die gesamten Gestehungskosten – auch unter Einschaltung eines unabhän­ gigen Controllers – ermittelt. Die Bank gibt nur die Tranchen frei, wie einzelne Gewerke abgeliefert und abgerechnet werden können. Sie agiert hierbei wie ein Mittelverwendungskontrolleur. Der vorher vereinbarte Festpreis ist in der Schweiz zudem bei namhaften Versi­ cherern im Hinblick vor Abweichungen geschützt.

Ausgewählte Investitionskriterien •

•

•

• •

•

•

•

Investition erst nach vorhandener Baubewilligung ausschließlich Finanzierung der Bau­ phase: keine Projektentwicklung vollständige Finanzierungszusage muss vorliegen Festpreisgarantie überwiegend klassischer Wohnungs­ bau (keine Luxusprojekte) Realisierung (Bau und Abverkauf) in zwei Jahren möglich strenges Controlling durch Bank und eigenes Unternehmen wirtschaftlich relevante Absicherung auf Unternehmensebene

Besondere Anlagechancen Gallus Immobilien Konzepte bietet Privatinvestoren und professionellen Anlegern die Möglichkeit, in einem attraktiven Marktumfeld an der Quelle der Wertschöpfung zu profitieren. Für ausgewählte Projekte wird das für die Finanzierung nötige Eigenkapital als sogenanntes Mezzanine-Kapital unter bestimmten Voraussetzungen (s. „Aus­ gewählte Investitionskriterien“) zur Verfügung gestellt und fließt in die Gesamtfinanzierung ein. Bei einer Lauf­ zeit von nur zwei Jahren wird eine Ver­ zinsung von 8 % geboten, die quartals­ weise ausgezahlt wird.

Kontakt Gallus Immobilien Konzepte GmbH Maximilianstraße 13 80539 München Deutschland Fon: +49 89 2155 4375 – 0 Fax: +49 89 2155 4375 – 9 info@gallus-konzepte.de www.gallus-konzepte.de Geschäftsführer: Michael Bauer

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Fehlende Anlagealternativen

30 | finanzwelt Special | Markt- und Finanzierungstrends

Kühlen Kopf bewahren Über anhaltende Chancenpotenziale wie gebotenes Risikoverhalten gegenüber einem viel gepriesenen Investitionsliebling oder auf was es zu achten gilt, wenn selbst Chinesen in großem Stile in Deutschlands Immobilienmarkt zu investieren gedenken.

Was schließt gesunder Menschenver­ stand, wenn er weiß, dass anhaltend hohe Liquidität und internationaler Anlagendruck gleichzeitig auf ein rares Nachfragegut namens „TOP-Immobilie in Deutschland“ trifft? Ungesehen einer differenzierten Betrachtung nach Regi­ onen und Assetklassen zeichnen nicht zuletzt professionelle Analysemonito­ re wie branchenbekannte Fachartikel bei der Beantwortung dieser Frage ein überzeugend positives Bild. Deutsch­ land befindet sich demnach in einer ro­ busten Boomphase, verbunden mit an­ haltend starker Nachfrage und hohen Investitionen quer über den gesamten Immobilienmarkt hinweg. Einmütiger Tenor weiterhin: Trotz punktueller HotSpots in bekannt verdächtigen Lagen sei keine generell gefährliche Preisbla­ se auszumachen.

Von einem ausufernden Immobilienhype mit großflächigen Überhitzungstendenzen spricht demzufolge niemand.

Im Gegenteil. Die optimistische Stim­ mung hält an. Stellvertretend verdeut­

licht der aktuelle Stimmungsindex des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) für das erste Quartal 2015 die un­ gebrochen positive bis euphorische Stimmung in der gesamten Branche (s. Grafik). Sowohl bei Mieten als auch bei Preisen rechnet man aus Sicht der Immobilieninvestoren fortgesetzt mit einem deutlichen Anstieg.

Die globale Suche nach einträglicher wie verlässlicher Rendite An diesem anhaltend günstigen Klima wollen immer mehr potenzielle Inves­ toren teilhaben. Da generell ein hoher internationaler Anlagedruck auszu­ machen ist, zieht dies ausländische Anleger zusehends wie ein Magnet nach Deutschland. Lag laut JLL Rese­ arch beispielsweise der Anteil auslän­ discher Investoren am Transaktions­ volumen alleine nur im gewerblichen Sektor in Deutschland im Jahr 2009 noch deutlich unter 20 %, so liegt der Anteil im 1. Quartal 2015 zwischenzeit­ lich bei stattlichen 50 %, Tendenz wei­ ter steigend.

Transaktionsvolumen nach Risikoklassen 100

%

80 60 40 20 0

2008

2009

Core

2010

2011

Core plus

2012

2013

Value Add

2014

Q1 15

Opportunistisch Quelle: JLL

finanzwelt Special 03/2015 | Sachwertanlagen und Immobilien

31

Versicherungskonzerne fühlen sich in besonderem Maße aufgrund des anhaltenden Marktzinsdilemmas zwi­ schenzeitlich aufgefordert, viel Kapital bewegen zu müssen. So verwundert nicht weiter, dass sowohl in relativen als auch absoluten Zahlen gesehen bei Versicherern der Anteil der Immobilien an den Kapitalanlagen beständig zu­ nimmt. Dies gilt sowohl direkt als auch indirekt durch die Partizipation über Be­ teiligungen in Immobilienunternehmen oder Hypothekeninvestitionen. Wie praktisch unter allen Großen der Ver­ sicherungsbranche auszumachen ist, beabsichtigen unter anderem AXA und Generali, ihre Immobilienportfo­ lios sukzessive auszuweiten, denn die­ se Investments brächten im Vergleich zu anderen Anlageklassen durchaus attraktive Renditen. Auch der Anteil der Immobilien an den Kapitalanlagen der Allianz Deutschland ist seit 2012 von 3 auf inzwischen 4 % Ende 2014 gestiegen. „Im Bereich Immobilien haben wir seit Jahren unsere Investiti­ onen verstärkt, sowohl als Eigentümer als auch als Kreditgeber – insbeson­ dere bei gewerblichen Immobilien“, lautet es aus der Konzernzentrale des Branchenprimus. Allerdings sei es an­ gesichts der aktuell sehr hohen Nach­ frage im Markt nicht einfach, anspre­ chende Objekte zu erwerben, die den Qualitäts- und Renditeanforderungen gerecht würden.

Mangel an A-Lagen treibt Investments in die Breite.

Wie die Auskunft der Allianz exempla­ risch darlegt, verschärft sich der Wett­ bewerb um attraktive Anlageobjekte.

Immer mehr Investoren versuchen sich beim Rosinen picken. Da sich das Ange­ bot an Top-Immobilien naturgemäß in engen Grenzen bewegt, bleibt bei an­ sonsten eher dürftigen Gewinnmargen zu guter Letzt womöglich nur, weiter an der Risikoschraube zu drehen, will man sich der Chance auf einträgliche Ren­ dite nicht völlig verschließen. Betrach­ tet man die Entwicklung des Trans­ aktionsvolumens differenziert nach

Stimmungshoch durch EZB und hohe Nachfrage Ergebnisse des IW Immobilien-Index im Quartal 1/2015

zunehmend

gleichbleibend

abnehmend

(bezogen auf die nächsten 12 Monate)

Veränderung zur letzten Befragung +2,2%

Wertentwicklung der Immobilien

-0,8%

60,2%

39,0% +2,9%

+2,2% Veränderung des Immobilienbestandes

-1,4% 0,8% -5,3%

56,8%

29,7%

13,5%

+6,1%

-3,2%

-2,9%

58,0%

Entwicklung der Mieten

0,0%

0,8%

41,2% -1,3%

+1,3%

Entwicklung Umfang der Grundstückskäufe

37,5%

39,3%

Entwicklung Vorverkäufe*

32,8%

55,1%

12,1%

73,1%

5,8%

Entwicklung Vorvermietungen*

21,1%

0%

20%

40%

*Diese Fragen wurden zum ersten Mal getrennt gestellt

den gängigen Lagen- bzw. Risikoklas­ sen, so zeigt sich, dass sich die Volu­ mina bereits sukzessive zu Lasten von A-Lagen (Core) und vornehmlich hin zu B-Lagen (Core plus) verschieben.

Die Meinungen darüber, was kommen mag, sobald sich die Investitionspo­ tenziale bei B-Lagen erschöpft haben, liegen derzeit noch weit auseinander. Über die derzeitige Entwicklung kons­ tatiert Robert Annabrunner, Bereichs­ leiter Vertrieb der Postbank/DSL Bank: „Deutsche Wohnungen sind im euro­ päischen und auch im internationa­ len Vergleich enorm günstig, sowohl zur Miete als auch zum Kauf. Deshalb stecken internationale Investoren ihr Geld besonders gerne in deutsches Betongold. Dabei hat die Bereitschaft, höhere Risiken einzugehen, deutlich zugenommen.“ So nehmen Käufer seiner Ansicht nach beispielsweise auch Leerstände in Kauf oder erwer­ ben Immobilien in sogenannten B- und C-Lagen.

60%

23,2%

80%

100%

Quelle: IW Köln

Es gilt, weiter kühlen Kopf zu bewahren. Bei allem verständlichen Optimis­ mus bleibt Wachsamkeit trotzdem drin­ gend angeraten, denn je länger sich das Zinsniveau auf einem derart niedrigen Level bewegt und sich dazu reichlich Kapital für die Assetklasse Immobilie bereitstellt, desto anfälliger dürfte sich der Investorenmarkt für folgenschwere Übertreibungen und Fehlallokationen zeigen. Außerdem kein Geheimnis: Im­ mobilien, die nicht bekannten Mindest­ standards bezüglich Lage, Qualität wie vernünftigen Ansprüchen entsprechen, werden spätestens in Krisenzeiten immer verlieren. Und immanente Be­ standteile eines jeden vollständigen Zy­ klus sind letztlich auch Abschwung und Rezession. Unbestritten bleibt auch: Irgendwohin muss das viele Geld ja flie­ ßen! Hält im Zuge dessen letztlich nicht doch noch schleichend Unvernunft Ein­ zug oder wahrt sich weiterhin beson­ nene Zurückhaltung? Eine verlässliche Antwort auf diese Frage bleibt derzeit noch aus. (sf)

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Anteil der Immobilien nimmt bei Versicherungen zu.

32 | finanzwelt Special | Portrait

Prohyp

Gemeinsam stark in der Baufinanzierung

Dirk Günther, Geschäftsführer der Prohyp GmbH, über den Mehrwert der Prohyp-Partnerschaft.

Die trotz des jüngsten Anstiegs noch immer historisch günstigen Zinsen sowie gute konjunkturelle und struk­ turelle Rahmenbedingungen sorgen weiterhin für ein anhaltend hohes Inte­

Info

Dirk Günther, Geschäftsführer Prohyp GmbH: „Ob große, deutsch­ landweit agierende Banken, regi­ onale Sparkassen und Genossen­ schaftsbanken oder Versicherungen und Bausparkassen – Prohyp ver­ schafft Ihnen Zugang zu den Baufi­ nanzierungsprodukten von rund 400 Darlehensgebern.“

resse am Thema Immobilie und deren Finanzierung – umso mehr, als es an großen, attraktiven Anlagealternativen mangelt. Die Voraussetzungen für das Baufinanzierungsgeschäft sind damit zwar ideal, doch das gegenwärtige Zinsumfeld stellt freie Vermittler in der Finanzierungsberatung auch vor be­ sondere Herausforderungen. Zudem ist der Baufinanzierungsmarkt komple­ xer und dynamischer geworden: Neue, flexible und individuelle Finanzierungs­ konzepte gewinnen mehr und mehr an Bedeutung. Das ist gut für Ihre Kunden und für Sie, bringt aber auch zusätzli­ chen Arbeitsaufwand und die Notwen­ digkeit permanenter Weiterbildung mit sich. Ein starker, auf Baufinanzierungen spezialisierter Partner kann vor diesem Hintergrund von großem Vorteil für Ihr Geschäft sein.

Die Unterstützung von Prohyp Als Deutschlands führender Baufinan­ zierungspartner für Finanzdienstleister unterstützt Prohyp Sie als freier Ver­ mittler bei allem, was es dazu braucht, erfolgreich Baufinanzierungen zu verkaufen. Dabei profitieren Sie als

Prohyp-Partner mehrfach von unserem Leistungsspektrum.

Die Finanzierungsplattform: Angebote von rund 400 Finanzierungspartnern Marktüberblick, schnelles Reaktionsver­ mögen und Kundenorientierung sind die Erfolgsfaktoren für die Finanzie­ rungsberatung. Mit der Finanzierungs­ plattform eHyp ermöglichen wir unse­ ren Partnern alle drei Faktoren: So sind die tagesaktuellen Konditionen von rund 400 Darlehensgebern stets nur ein paar Klicks entfernt. Wenn Sie die wich­ tigsten Rahmendaten online eingeben, sehen Sie sofort, welche Finanzierungs­ partner für Ihren Kunden grundsätz­ lich infrage kommen. Da langwierige Konditionsrecherchen und persönliche Bankanfragen somit entfallen, können Sie als Prohyp-Vermittler blitzschnell auf Kundenanfragen reagieren. Es be­ steht außerdem keine Gefahr mehr, ei­ nen Fristablauf oder Kundenrückruf zu vergessen, denn in eHyp haben Sie Be­ arbeitungszeiten, aktuelle Statusinfor­ mationen oder benötigte Unterlagen immer im Blick.

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Mit der Partnerplattform bietet Prohyp modernste System­unterstützung an.

Ge­treu dem Leitspruch „Wir wollen nicht gut bleiben, sondern immer besser wer­ den“ entwickeln wir unsere Software stetig weiter. Re­ gelmäßig kommen neue, wertvolle Features hinzu.

Wenn Sie trotz dieser Vortei­ le die klassische Kommunika­ tion bevorzugen und lieber ohne PC, sondern via Fax mit uns zusammenarbeiten möchten, steht Ihnen Ihr per­ sönlicher Finanzierungsbera­ ter natürlich auch auf diesem Weg gern zur Verfügung.

„Das Cockpit der Finanzierungsberatung: Die Startseite der Partnerplattform eHyp“

Jedem unserer Partner steht einer von 100 Prohyp-Finanzierungsberatern zur Seite. „Was ist die optimale Finan­ zierungslösung für meinen Kunden?

Welcher Darlehensgeber eignet sich im Besonderen für ihn? Welche Stra­ tegie sollte ich in der Beratung verfol­ gen und wie prüfe ich Unterlagen ge­ wissenhaft, aber effizient?“ – Die auf Baufinanzierung hochspezialisierten Prohyp-Finanzierungsberater, die wir stetig fortbilden, beantworten alle Ihre Fragen aus umfangreicher, langjähriger Erfahrung. Ob große, deutschlandweit agierende Banken, regionale Sparkas­ sen und Genossenschaftsbanken oder Versicherungen und Bausparkassen – Prohyp verschafft Ihnen Zugang zu den Baufinanzierungsprodukten von rund 400 Darlehensgebern. Gemeinsam mit Ihrem Finanzierungsberater finden Sie in diesem Pool an Möglichkeiten garan­ tiert das für Ihren Kunden beste Finan­ zierungsangebot.

Das Partnerprogramm: Gemeinsam erfolgreich. Prohyp unterstützt freie Vermittler, die im Baufinanzierungsge­ schäft aktiv werden oder ihr Immobili­ enfinanzierungsgeschäft intensivieren wollen, dabei, das Beste aus ihrem Potenzial zu machen. Dafür entwickeln wir zusammen mit unseren B2B-Kunden

Weiterbildung mit Prohyp.

Mit der Prohyp Academy zum zertifizierten „Baufinanzierungsberater IHK“: Das Baufinanzierungsgeschäft ist komplex und vielschichtig – genau diese Eigenschaften machen es ja auch so spannend. Nebeneffekt dieser Kom­ plexität: Egal, ob Generalist oder Bau­ finanzierungs-Profi, es gibt immer noch etwas zu lernen, einen weiteren Kniff zu erfahren. Wenn Sie Grundlagen legen oder vorhandenes Wissen auffrischen und vertiefen möchten, können Sie deshalb an der Prohyp Academy die Ausbildung zum „Baufinanzierungsbe­ rater IHK“ absolvieren. Die in mehrere Module unterteilte Ausbildung wurde zusammen mit der IHK Köln konzipiert und dauert insgesamt nur eine Wo­

che. Am Schluss erwerben Sie in einer Zertifizierungsprüfung den offiziellen Status eines IHK-zertifizierten Baufi­ nanzierungsberaters – ein Titel, der bei Kunden bisweilen den „kleinen Unter­ schied“ machen kann.

Das Prohyp-Workshop-Programm: Wissen ist kein Zustand, sondern ein Prozess. Wer jederzeit bestmöglich informiert sein möchte, sollte mit Wei­ terbildungen immer „am Ball“ bleiben.

Prohyp bietet ihren Partnern deshalb an allen Standorten übers ganze Jahr verteilt Workshops zu ausgewählten Themen an. Das Spektrum reicht vom Grundlagen-Seminar für diejenigen Partner, für die das Baufinanzierungs­ geschäft (noch) nicht zum Kernsegment gehört, bis hin zu Spezial-Workshops zu Einzelthemen: In den Workshops „Ban­ ken im Fokus“ etwa stellen sich jeweils im Wechsel einige unserer wichtigs­ ten Bankpartner vor. In den „Rund um eHyp“-Seminaren werden Sie als An­ wender in der optimalen Nutzung un­ serer Finanzierungsplattform geschult.

Dabei stimmen wir die Schulungen na­ türlich auf Ihre Vorkenntnisse ab. Auch bei wesentlichen Neuerungen im Sys­ tem zeigen wir Ihnen in Workshops, wie die neuen Features Ihr Tagesgeschäft konkret erleichtern können.

Kontakt Prohyp GmbH Marcel-Breuer-Straße 18 80807 München Telefon: 0800 – 200 15 15 28 info@prohyp.de www.prohyp.de

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Die persönliche Beratung: Sie sind für Ihre Kunden da, wir für Sie.

einen Plan und richten die Beratung darauf aus. Egal, wie viele Baufinan­ zierungen Sie jährlich vermitteln, mit vier unterschiedlichen Partnerstufen – Classic, Premium, PremiumPlus und Professional – wird das Prohyp-Partner­ programm Ihnen sowohl als Generalist als auch als Baufinanzierungs-Profi ge­ recht. Je nach Partnerstufe bieten wir eine Vielzahl exklusiver Serviceleistun­ gen und maßgeschneiderter Leistungs­ pakete. Die Anforderungen für unsere Partner sind transparent, die Ertrags­ chancen lukrativ. Die einfache Regel: Je mehr Baufinanzierungsvolumen Sie gemeinsam mit uns abschließen, des­ to mehr profitieren Sie von einer noch besseren Vergütung, von zahlreichen Vergünstigungen unserer Leistungen sowie von zusätzlichen Features.

34 | finanzwelt Special | Baufinanzierung

Baufi rockt In der Baufinanzierungsszene kann man sich erfreut die Hände reiben, denn beim Thema Immobilienkauf holen Privathaushalte in Deutschland langsam aber beständig gegenüber ihren europäischen Nachbarn auf: Immer mehr Verbraucher nutzen die derzeitige Niedrigzinslandschaft, um ihren Traum vom Eigenheim oder von der Anlageimmobilie Realität werden zu lassen.

Ein mutmaßlich anhaltender Trend, von dem Baufinanzierungs­ spezialisten wie freie Vermittler gleichermaßen möglichst noch lange Zeit zu profitieren hoffen.

Wenn es um den Substanzwert Immo­ bilie geht, ist Deutschland historisch, kulturell und ökonomisch betrachtet eher eine Mieter- als eine Käuferna­ tion. Dies erklärt letztlich auch den Umstand, dass sich die heimische Ei­ gentumsquote gesamt gesehen mit 53 % vergleichsweise bescheiden zeigt und uns gerade einmal Platz 19 in den europäischen Top 20 sichert. Nur die Schweiz weist mit spärlichen 44 % ei­ nen noch niedrigeren Wert auf. Im Vergleich hierzu liegen entsprechende Quoten in Italien und Spanien bei je­ weils rund 80 %, der Schnitt innerhalb der Euro-Zone beläuft sich bei ca. 60 %.

Immer mehr halten den Zeitpunkt zum Immobilien­ erwerb für ideal.

Bedingt durch die insgesamt magere Zinslandschaft gestaltet sich die Suche nach rentierlichen Anlagealternativen zusehends aussichtslos. Infolge neu­ erlicher Entscheidungen der Europäi­ schen Zentralbank betreffend Leitzins­ senkung sowie Anleihekaufprogramm erwägen nunmehr immer mehr Mitbür­ ger, das Thema Immobilienkauf für sich in Betracht zu ziehen.

Ein Blick auf das aktuelle Baufinanzie­ rungsumfeld klärt über die Nachfrage auf: Lag der Zins in den 90er Jahren in etwa noch bei 9 % bzw. im Jahr 2011 immerhin noch bei knapp 4 %, lassen sich derzeit Kredite mit 10-jähriger Zinsbindung im Idealfall bereits für unter 1 % Zinsen p. a. erhalten. Wer

sich indes für eine Zinsbindung von 20 Jahren entscheidet, kann bei entspre­ chenden Rahmenbedingungen mit ei­ nem Zinssatz von deutlich unter 2 % rechnen. „Einige Finanzierungspart­ ner bieten mittlerweile sogar 30-jäh­ rige Sollzinsbindungen an“, informiert Dirk Günther, Geschäftsführer Prohyp GmbH. Weiter erklärt er: „Da die Kos­ tendifferenz zwischen kürzeren und längeren Zinsbindungen derzeit im­ mer mehr zusammenschmilzt, ist der Preis der Sicherheit relativ günstig, der Ertrag der Unsicherheit hingegen eher gering. Unabhängig von der Län­ ge der gewählten Zinsbindung sieht § 489 BGB für jeden Immobiliendarle­ hensvertrag zudem nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht vor – voraus­ gesetzt, eine sechsmonatige Kündi­ gungsfrist wird eingehalten.“

Möglichst lange Bindung, verbunden mit hoher Tilgung – so die aktuelle Faustformel.

Generell, da sind sich alle Marktplayer einig, gilt es aus Kundensicht, die der­ zeitigen Tiefstand-Baugeldzinsen so lange wie möglich zu sichern. Experten plädieren zu mindestens 15- bis 20-jäh­ rigen Zinsbindungszeiten. „Darüber hinaus sollte die monatliche Tilgungs­ rate hoch genug sein, um den Kredit in dieser Zeit vollständig abzubezah­ len. So laufen angehende Eigenheim­ besitzer nicht Gefahr, eine womöglich teure Anschlussfinanzierung stemmen zu müssen“, rät Ralf Bleckert, Leiter Be­ ratungsfelder bei comdirect. Das Gros

der Kunden folgt offenkundig diesen Empfehlungen: Statt, wie etwa in den Niederlanden oder Dänemark, auf Kre­ dite ohne Tilgung zu setzen, erhöhen Immobilienbesitzer in Deutschland ih­ ren durchschnittlichen Tilgungssatz re­ gelmäßig, zuletzt im Vergleich zum Vor­ jahreszeitraum um 0,34 % auf 2,73 %.

Mit Blick auf den Dr. Klein Trendin­ dikator (s. Grafik S. 37) verzeichnet auch der durchschnittliche Beleihungs­ auslauf zuletzt mit 78,25 % gegenüber März 2014 (77,58 %) einen moderaten Anstieg. Hier beweist es sich, dass man sich in Deutschland durch das Niedrigzinsszenario ganz und gar nicht dazu verleiten lässt, um etwa weniger Eigenkapital bei verstärkt günstigem Fremdkapital für den Immobiliener­ werb einzusetzen. Die durch verein­ zelte Vertriebe angestoßene Option,

finanzwelt Special 03/2015 | Sachwertanlagen und Immobilien

wonach man Kunden mittels Vollfinan­ zierung, sprich ohne Eigenkapital, für den Kauf eines Eigenheims gewinnen möchte, läuft demzufolge eher ins Leere. Im Gegenteil: Man erhöht hier­ zulande wohlbesonnen seine Tilgungs­ rate und bindet sich so lange wie nur möglich an einen günstigen Zinssatz.

Sollte sich dennoch ein Kunde zu einem vermeintlich unschlagbaren Angebots­ mix aus Minimaltilgung bei gleichzei­ tig geringer Bindungszeit hinreißen lassen, ist der Vermittler nicht nur aus haftungsrechtlichen Gründen gut be­ raten, etwaig negative Konsequenzen aus der Inanspruchnahme eines derart gestalteten Kundenangebots im Be­ ratungsprotokoll aufzuführen – oder dieses Geschäft gleich einem Konkur­ renten ohne jedes Risikobewusstsein zu überlassen.

Die derzeit starke Immobiliennachfrage verursacht gleichsam eine Verknappung des Angebots.

Im Ergebnis sind in großen deutschen Metropolen wie Hamburg, Frankfurt oder München inzwischen die Preise derart rasant angestiegen, dass sich ein Kauf dort kaum noch lohnt. Durch­ schnittsverdiener können sich allerdings im naheliegenden Umland und in den meisten übrigen Regionen Deutsch­ lands den Traum von der Immobilie wei­ terhin erfüllen, wie die Postbank-Studie „Wohnatlas 2015 – Wo Familien, Paa­ re, Singles und Senioren bezahlbaren Wohnraum finden“ belegt. „Wer sei­ nen Lebensmittelpunkt allerdings in ei­ ner Metropole sucht, muss bereit sein, deutlich mehr zu bezahlen. Alternativ

können Kaufinteressenten auf umlie­ gende Kreise ausweichen, wo es meis­ tens familienfreundlicher und güns­ tiger ist“, teilt Robert Annabrunner, Bereichsleiter Vertrieb Postbank/DSL Bank, mit.

Entsprechend stieg das Gesamtmarkt­ volumen für private Immobilienfinanzie­ rungen nach Angaben der Deutschen Bundesbank in 2014 um 2,7 % auf rund 203,6 Mrd. Euro (2013: 198,2 Mrd. Euro). „Ich gehe davon aus, dass sich dieses Niveau in den nächsten Jahren halten könnte. Die Zinsen werden wei­ terhin attraktiv bleiben. Die Heraus­ forderungen liegen im Detail. Konkret heißt das, wir werden einen stärkeren Anteil von Prolongationen bzw. An­ schlussfinanzierungen im Gesamtmarkt Baufinanzierung sehen“, kommentiert Marcus Rex, Vorstand der BS Baugeld

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36 | finanzwelt Special | Baufinanzierung

Spezialisten AG, mit Bezug auf die Angebotsverknappung auf der Immo­ bilienseite. „Im Gegenzug laufen die Zinsbindungen aus den starken Im­ mobilienfinanzierungsjahren 2006 und 2007 bald aus. Lukrativ könnte das Ge­ schäftsfeld werden, wenn es den Ver­ mittler oder den Anbieter gelingt, den Wettbewerb um diesen Kunden für sich zu entscheiden“, so Rex.

Anschlussfinanzierung bietet zusätzliches Vertriebspotenzial.

Insbesondere auch der Aspekt An­ schlussfinanzierung bietet Kunden unter den derzeitigen Rahmenbedin­ gungen ein gewaltiges Einsparpoten­ zial und im Umkehrschluss dem freien Vermittler ein spannendes – weil kun­ denfreundliches – Thema. Dennoch läuft das Geschäft bis dato am freien Vertrieb vorbei, denn die Mehrheit der Anschlussfinanzierungen sind bis dato Prolongationen, die durch den Kun­ den bei der bestehenden Bank getä­ tigt werden – obgleich entsprechende, durch den freien Vertrieb empfohlene Angebotsalternativen im Sinne des Kunden zu noch besseren Zinskonditi­ onen führen könnten.

Gute Voraussetzungen für Vermittler und Anbieter Aktuell zeigt sich der Baufinanzie­ rungsvermittlermarkt deutlich vernetz­ ter und vielfältiger aufgestellt als noch vor einigen Jahren. Bedingt hierdurch ist in Sachen Marktverteilung eine fun­ dierte Angabe kaum noch möglich, da nicht wenige Banken zwischenzeitlich selbst in die Vermittlungsrolle schlüp­ fen, also zu Drittbanken vermitteln und somit sich die Marktanteile zwischen traditionellen Instituten und Vermitt­ lern zusehends verwässern. Branchen­ schätzungen zufolge werden aktuell etwa 30 % des Baufinanzierungsvo­ lumens über unabhängige Vermittler abgeschlossen (im Jahr 2005 soll der Anteil zwischen 10 und 16 % gelegen haben). Weitere 10 % Anteil nimmt der Onlinekanal ein und 60 % Neu­ geschäftsanteil verbleiben bei der Bank. Doch gerade der Bankenanteil schrumpft. Hintergrund sind die not­

Stimmungsbarometer COMDIRECT Stimmungsindex Baufinanzierung

02/2015

114 113,0

112 110

108,5

113,6

109,0

108 107,3

106 104 102 100 98 95 Apr. 11

Apr. 12

Apr. 13

Apr. 14

Apr. 15

Quelle: comdirekt

wendig gewordenen gewaltigen Spar­ maßnahmen, die, je nach Studie, in den kommenden fünf Jahren zu einer drastischen Reduzierung hin bis zu ei­ nem Drittel der derzeitig existierenden Bankfilialen führen sollen.

Einhergehend mit dem Abbau des Filialnetzes, wie derzeit etwa im Fall der Deutschen Bank zu beobachten, beabsichtigen Banken stattdessen, in schalterlose Terminalprojekte sowie generell in die Sparte „Onlinebanking“ zu investieren. Eine gewollt kostenein­ sparende Stoßrichtung der Banken, von der im Gegenzug die freie Ver­ mittlerschaft noch merklich profitie­ ren könnte. So prognostiziert in etwa Klaus Fleischer, Professor für Finanz-, Bank- und Investitionswirtschaft an der Hochschule München, dass sich der Anteil unabhängiger Vermittler beim Neugeschäft für Baufinanzierungen binnen 5 Jahren auf etwa 50 % steigern wird. Andreas G. Pflegshoerl, Leiter Sales Management bei der ING-­DiBa AG, unterstreicht aus Branchensicht die wissenschaftliche Annahme: „Ein Blick in die aktuellen Medien zeigt: Das Filialgeschäft der Banken geht weiter zurück. Das freiwerdende Geschäft wird zum Großteil von dem mobilen Vertrieb übernommen. Die Folge: Bu­ siness-to-Consumer-Vertriebe spielen im Baufinanzierungsmarkt eine zuneh­ mend wichtige Rolle. Als Direktbank sind wir regional schon sehr gut aufge­ stellt. Durch unsere Vermittler vor Ort, aber auch durch den Ausbau unseres regionalen Key-Account-Managements,

können wir auf die Anforderungen des Markts bereits heute schnell und di­ rekt reagieren.“ Als förderlich für das Geschäft des frei­ en Vertriebs erweist sich zudem der Umstand, dass sich die Informations­ welt für den Verbraucher zwischen­ zeitlich einschneidend verändert hat.

Galten aus Kundensicht Vergleichs­ rechner und Social Media noch bis vor kurzem eher als „Böhmische Dörfer“, so sind diese Portale heutzutage zum selbstverständlichen Handwerkszeug bei der Informationsgewinnung gewor­ den. Idealerweise führt eine derartige Handlungsweise heutzutage direkt zum Baufinanzierungsexperten. „Die Baufi­ nanzierungsplattformen verfügen alle über eigene regionale Vertriebsstruktu­ ren. Was bedeutet, dass die Akquise im Internet stattfindet, die Beratung aber offline passiert (RoPo Effekt)“, so Rex.

Auch Makler rüsten sich.

Noch vor Jahren galt die Sparte Baufi­ nanzierung bei Maklern als nicht son­ derlich attraktiv – waren doch andere Produktwelten im Verhältnis Aufwand zu Ertrag deutlich lukrativer. Nicht nur aufgrund der Provisionsdeckelung und Stornohaftungszeitverlängerung inner­ halb der PKV-Sparte sowie der derzei­ tigen monetären Unpässlichkeiten im Rahmen der LVRG-Umsetzung durch die Versicherungswirtschaft öffnen sich inzwischen immer mehr Makler dem Thema Baufinanzierung. „Für Makler ist

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Trendindikator Baufinanzierung 03/2015

die Vermittlung von Baufinanzierungs­ produkten auch deshalb attraktiv, weil ein zufriedener Endverbraucher oft ein Leben lang als Bestandskunde erhalten bleibt. Wer hier bedarfsgerecht berät und professionell bei der Realisierung der Wohnträume zur Seite steht, hat langfristig einen treuen Kunden gewon­ nen“, erörtert Nina Schäfer, Abteilungs­ leitern der Sparte Baufinanzierung und Bankprodukte bei Fonds Finanz Makler­ service GmbH.

Baufinanzierungsgeschäft bedingt per se ein großes Vertrauensverhältnis zwischen Berater und Kunde.

Zumindest all jene, die eine hohe Ver­ tragsdichte bei ihren Kunden vorweisen können, haben über diesen Weg bereits hierfür Sorge getragen. „Da eine gute und seriöse Finanzierungsberatung auch eine Reihe von notwendigen Haf­ tungsabsicherungen sowie die Einbe­ ziehung von unvorhersehbaren mögli­ chen Ereignissen erfordert, ist hier der zusätzliche Abschluss von Cross-­SellingProdukten naheliegend. Risikolebens-,

Dirk Günther Geschäftsführer Prohyp GmbH

oder lediglich als Tippgeber agie­ ren möchten. „Wir gehen aufgrund der geplanten gesetzlichen Vorga­ ben für die Beratertätigkeit im Zuge der Wohnimmobilienkreditrichtlinie von sinkenden Beraterzahlen im Be­ reich Baufinanzierung aus“, teilt hierzu Michael Neumann, Geschäftsführer der Qualitypool GmbH, mit. Wer sich am Ende für den Weg zum Baufinanzie­ rungsspezialisten entscheidet, braucht – sofern er nicht unter die „Alte-Hase-­ Regelung“ fällt – zunächst die ent­ sprechende Qualifikation für sich und seinen hierfür angegliederten Innen­ dienst. „Höhere Anforderungen an Quelle: EUROPACE AG Administration, Marketing und Organi­ sation wird den Baufinanzierungsspezi­ alisten Zeit kosten. Zeit die ihnen am Wohngebäude-, Hausrat-, Haftpflicht-, Kunden fehlt“, so Rex. Bauherrenhaftpflichtversicherung oder Über die alles in allem zu erwarten­ aber auch die Überprüfung und die An­ den Konsequenzen in Zusammenhang passung von Berufsunfähigkeits- oder mit der Wohnimmobilienkreditrichtli­ Unfallversicherung seien hier stich­ nie kons­ tatiert Prohyp-Vorstand Dirk wortartig genannt. Aber auch ein Bau­ Günther abschließend: „Regulierung sparvertrag zur Zinsabsicherung beim bietet grundsätzlich die Chance, best­ derzeitigen Zinsniveau ist eine sinnvolle mögliche Beratungsqualität sicherzu­ Alternative“, beschreibt Michael Hagen, stellen, und davon profitieren letztlich Finanzierungsspezialist im Kompetenz­ alle Marktteilnehmer – nicht nur Kunden center Personen/Vorsorge/Finanzen der und Bankpartner, sondern auch freie vfm Versicherungs- & Finanzmanage­ Vermittler. Denn: Fundierte und nach­ ment GmbH. haltige Baufinanzierungsberatung wird sich auch weiterhin am Markt durchset­ Wohnimmobilienkreditrichtlinie: zen, und wer sich frühzeitig mit den re­ Bremse oder Chance? gulatorischen Herausforderungen der Zukunft vertraut macht, braucht die­ Bleibt abschließend die Frage, inwie­ se nicht zu fürchten. Deshalb arbeiten weit die kommende Wohnimmobilien­ wir auch gerade an einem speziel­ kreditrichtlinie (lesen Sie hierzu „Der len Schulungsangebot zur optimalen Teufel steckt im Detail“ – finanzwelt Vorbereitung unserer Partner auf die Ausgabe 02-2015) künftig zu einem Wohn­immobilienkreditrichtlinie.“ Die spürbaren Rückgang an Beratern wie Bau­ finanzierungsbranche sieht dem­ Geschäft führen könnte. Denn insbe­ sondere Mak­ ler, die sich der Baufi-­ zufolge die anstehende Umsetzung der Gesetzesrichtlinie letztlich wohl Thematik derzeit eher als Gelegen­ weniger als Bremse, denn umso mehr heitsvermittler widmen, müssen sich als Chance für gut aufgestellte Spezi­ alsbald entscheiden, ob sie künftig alisten. (sf) und in letzter Konsequenz als Profis

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38 | finanzwelt Special | Portrait

GenoBau Zielkauf

Die implizite Volatilität der Eigenheimfinanzierung Subtile Zinsfestschreibungsmodelle gepaart mit geringem Tilgungsanteil sowie die Blauäugigkeit der Kunden unterstützt im Fall der Fälle nicht die Zukunftsfähigkeit der eigenen vier Wände.

Ein gängiges Argument für Immobilienbesitz ist, dass der Bau oder der Kauf einer Immobilie günstiger sei als das Mieten. Die Zinsen für Baukredite sind in den letzten 40 Jahren stetig gesunken und heute so günstig wie noch nie. Eine Chance für viele Kunden, jetzt ein Eigenheim zu erwerben, denn das aktuelle Zinsumfeld bietet massiven Rückenwind. Die wenigsten nutzen diesen Rückenwind zur vollständigen Rückzahlung der Eigenheimfinanzierung mit einer langen Zinsfestschreibung und hohen Tilgungsraten. Die Folgen der dann anstehenden Prolongation werden in vielen Fällen unterschätzt und können zu einer massiven Kostenexplosion führen – mit verheerenden Auswirkungen auf die persönliche Liquidität.

Die Nachfrage ist ungebrochen und verlockend.

Es ist schon ein verlockendes Angebot, wenn der Zins einer Baufinanzierung ak­ tuell bei unter 1 % liegen kann. Manch ei­ ner, der es sich vor fünf oder zehn Jahren nicht vorstellen konnte, ein Eigenheim zu erwerben, wird sogar durch die Me­ dien motiviert. Große Überschriften wie „Bauen billiger als mieten“ oder „Nicht träumen, kaufen!“ ermutigen hier den Unentschlossenen zusätzlich. Dies wird noch durch die teils explodierenden Mieten in den Ballungsräumen geför­

dert. „Ohne sich über die langfristigen Konsequenzen im Klaren zu sein, wäh­ len viele meist nur eine 10jährige Zins­ bindung für die Eigenheimrealisierung – hier wird oft die Zukunftsfähigkeit der Liquidität nicht in Betracht gezogen“, erklärt Sven Meier, Vorstand Vertrieb der GenoBau Zielkauf eG.

Besitzen alleine reicht nicht mehr.

Nur ein kleiner Bruchteil schafft es, während der ersten Zinsbindungsphase das Darlehen vollständig zu tilgen. Die meisten tilgen maximal 2 %, um die

Darlehensrate überhaupt langfristig be­ dienen zu können. Vielen ist gar nicht bewusst, dass ein Immobilienbesitz nicht nur „Wohnen“ heißt, sondern dass man als Eigentümer mit seinem ganzen Vermögen die volle Verantwortung in allen finanziellen Belangen trägt – auch dem zukünftigen! „Wer sich nur wegen der günstigen Konditionen jetzt eine Fi­ nanzierung mit allen Konsequenzen auf­ bürdet, die unter normalen Umständen nicht realisierbar wäre, sitzt womöglich in einer Zeitbombe“, so Meier.

Das Zinsroulette mit dem Eigenheim.

Der heutige Darlehensnehmer wählt meist eine Zinsbindungsfrist bis zu 10 Jahren, in Ausnahmefällen auch mal 15 Jahre. Durch den geringen Tilgungsan­ teil ist in aller Regel noch eine erhebli­ che Restschuld vorhanden, die eine An­ schlussfinanzierung erforderlich macht.

Selbst wenn sich das aktuelle Zinsniveau noch 3 bis 4 Jahre hält, betrifft das Pro­ longationsrisiko einer Zinserhöhung alle Kunden erst nach dem Ablauf der ers­ ten Zinsbindungsfrist. Kunden sollten also von Beginn an die längstmögliche Zinsbindungsfrist, also min. 20 Jahre, mit

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Die Einfachheit der Berechnung.

Die möglichen Mehrkosten nach der ers­ ten Zinsfestschreibung können ein gro­ ßes Ausfallrisiko bedeuten. Nach einer 10jährigen Zinsbindung mit 2 % Zinssatz und 2 % Tilgung verbleibt in der Regel eine Restschuld von ca. 77,9 % des Ur­ sprungsdarlehens. Bei einem Darlehen von 300.000 Euro stehen dann demnach für den Eigenheimbesitzer 233.640 Euro zur Neuverhandlung bei der Anschlussfi­ nanzierung an. Da Experten in der Bran­ che nicht von einem weiteren Absinken der Zinssätze ausgehen, sollten sich Lai­ en über die Auswirkungen einer mögli­ chen Zinserhöhung Gedanken machen.

Wenn bei Gewährung einer Anschluss­ finanzierung der Zinssatz nur um 2 % p. a. für den Eigenheimbesitzer steigt, schmälert dies seine Liquidität zukünf­ tig um ca. 390 Euro monatlich bzw. ca.

4.680 Euro im Jahr!

Overconfidenz oder Nachhaltigkeit im Fokus.

Eine Überprüfung der eigenen, aktuel­ len Finanzierung realisieren die wenigs­ ten, es wird sich oft auf dem Erreichten ausgeruht. Dabei genügt ein einfacher Taschenrechner, um mit einer „Bierde­ ckelformel“ eine mögliche Kostenex­ plosion zu ermitteln. Ausruhen kann sich derjenige, der bereits bei Vertragsbe­ ginn eine langfristige Zinsfestschreibung (20-25 Jahre) mit hoher Tilgung gewählt hat. Für die, die eine kurze Zinsbindung bis 10 Jahre gewählt haben, heißt das Zauberwort: Heute eindringlich zusätz­ liche Liquidität bilden, indem man z. B. während der Zinsbindung zusätzlich bauunabhängiges Kapital anspart und dieses dann für eine Sondertilgung bei der Prolongation benutzt, um die Rest­ schuld oder die neue Darlehensrate zu verringern. Ein beliebtes Zinssiche­ rungsinstrument in Verbindung mit der Eigenkapitalbildung ist der klassische Bausparvertrag. Die Absicherung des Zinsrisikos für eine Anschlussfinanzie­ rung ist sicherlich über einen Zeitraum

von 10 Jahren möglich, erfordert jedoch die Aufbringung von hohen monatlichen zusätzlichen Geldmitteln, um sich die günstigen Darlehenszinsen für die Zu­ kunft zu sichern. Je nach Bausparkasse und Tarif braucht der Kunde zwischen 30 und 50 % Eigenkapital. Vorteilhaft und sehr bekannt sind hier die möglichen staatlichen Förderungen wie z. B. das Vermögensbildungsgesetz, die Woh­ nungsbauprämie oder sogar der Wohn­ riester mit seinen staatlichen Zulagen.

Neues Traumpaar mit alten Werten.

Eine weitestgehend unbekannte Al­ ternative zur Zinssicherung sind die Angebote von einigen Wohnungs­ genossenschaften. Das Prinzip ist mitgliederorientiert und weniger ge­ winnorientiert. Diesem liegt bei den Berechnungsgrundlagen die ursprüng­ liche Idee des Bausparens mit dem ge­ meinschaftlichen Sparen und dem Punk­ tesystem für seine Mitglieder zugrunde. „Genossenschaftssparen, z. B. mit dem Zielkaufkonzept der GenoBau Zielkauf eG, ist für viele eine Alternative zur Absiche­ rung einer Anschlussfinanzierung für das eigengenutzte Wohnen. Wer hier regel­ mäßig Genossenschaftsanteile erwirbt, dem steht schon nach wenigen Jahren eine stattliche Investitionssumme für eine zinssichere Anschlussfinanzierung zur Verfügung. Diese zusätzliche Zinssi­ cherheit ist bis zu 25 Jahre festgelegt, und das bei einer Eigenkapitalbildung von nur 10 % der benötigten Summe für die Anschlussfinanzierung. So ist der monatliche zusätzliche Sparbetrag für den Kunden überschaubar“, betont GenoBau Vorstand Meier. Durch die „Kann-Option“ kann das Mitglied bei einem zukünftig hohen Zinsangebot für die Anschlussfinanzierung die Investi­ tionssumme von der Genossenschaft abrufen oder das angesparte Kapital zur freien Verfügung nutzen. „Eigentümer" sein und die Risiken des Wohnens auf die breiten Schultern einer starken Ge­ meinschaft legen, lässt jeden in den „ei­ genen vier Wänden“ ruhiger schlafen.

Auch die staatlichen Förderungen, ge­ rade im Bereich der Vermögensbildung (VL), machen das Genossenschaftskon­ zept für viele interessant.

Info

Sven Meier, Vorstand Vertrieb GenoBau Zielkauf eG: „Genossen­ schaftssparen ist für viele eine Alternative zur Absicherung einer An­ ­ schluss­finanzierung für das eigenge­ nutzte Wohnen.“

Machen Sie Ihre Hausaufgaben!

Das Internet bietet heute viele Mög­ lichkeiten, die persönliche Situation zu berechnen und nach Alternativen zu suchen. Wer seine Finanzierung auf den Prüfstand stellt, schaut danach mög­ licherweise entspannt in die Zukunft.

Doch leider sieht die Realität anders aus, und nur wenige werden schon in den ersten Jahren der Zinsfestschreibung aktiv, da die aktuelle Rate oft schon an die Liquiditätsgrenze des Einkommens stößt. Hier liegt für Makler die neue Chance einer professionellen Finanzbe­ ratung: Zeigen Sie Ihrem Kunden das persönliche Einsparpotenzial auf, sodass er Liquiditätsreserven für die Finanzie­ rung bilden kann.

Hinterher ist man immer schlauer, doch manchmal ist das Hinterher noch ganz weit weg.

Kontakt GenoBau Zielkauf Wohnungsgenossenschaft eG Maxlrainer Strasse 10 83714 Miesbach Tel. +49 (0)89 / 92 1313 820 www.ziel-kauf.de www.facebook.com/genobau info@ziel-kauf.de

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einer hohen Tilgung und möglichst vie­ len Sondertilgungsmöglichkeiten verein­ baren, um eine langfristige Kostenkont­ rolle sicherzustellen.

40 | finanzwelt Special | Selfstorage

Eine Idee setzt sich durch USA-Urlauber kennen sie bereits seit Jahren, die schmucklosen kastenförmigen Gebäude mit der Aufschrift „Selfstorage“ in riesigen bunten Lettern an den Ausfallstraßen fast jeder Stadt.

Wofür braucht man das?

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Selfstorage als Anlageform Für Anleger lohnt es sich, hinter die schmucklose Hülle der Bauten zu se­ hen, denn dort verbirgt sich moderne Technik: Strenge Zutrittskontrolle und Video-Überwachung garantieren Si­ cherheit und trotzdem 24-stündigen

Zugang für die Mieter der Lager­ boxen in unterschiedlichen Größen.

Diese Eigenschaften machen sie auch für Anleger interessant. „Zwar gab es in der Vergangenheit verschiedene Anläufe, Anlegern einen Zugang zu Selfstorage-Anlagen zu ermöglichen, diese wurden jedoch meist kleinvo­ lumig am Vertrieb vorbei direkt von den Initiatoren vermarktet“, begrün­ det VALERUM-Vorstand Sven Herbst den späten Antritt auf dem deutschen Investmentmarkt. Sein Unternehmen macht es anders: Es bietet den Anle­ gern Selfstorage-Einheiten unter der Marke RenditeLAGER direkt zum Kauf an. Und zwar quasi portionsweise: Das Angebot beginnt bei einer kleinen Einheit mit 45 Kubikmetern und reicht bis zu Einheiten mit 124 Kubikmetern.

Kunden können eine oder mehrere in verschiedenen Größen erwerben, je nach dem persönlichen Anlagebedarf.

Wichtig: „Alle Einheiten sind sauber, trocken und befahrbar – so können Fahrzeuge, Boote, aber auch Akten­ bestände und Antiquitäten sicher und werterhaltend untergebracht werden“, fügt Herbst hinzu. Weil sie direkt und nicht über einen Fonds investierten, seien die Erwerber absolut flexibel hin­ sichtlich Vermietung oder Selbstnut­ zung, Verkauf, Schenkung oder Belei­ hung ihrer Einheiten und nicht an die Entscheidungen eventueller Mitgesell­

schafter gebunden. Hinzu kommt: Die robuste Technik der neu errichteten RenditeLAGER verursache nur geringe Instandhaltungskosten und die Inves­ tition in mehrere Einheiten biete dem Anleger eine „selbstgemachte“ Risiko­ diversifizierung mit deutlicher Redukti­ on eines eventuellen Mietausfalls.

Die monatlichen Mieten ihrer bis­ lang zwei Lagerzentren in Siegen und Hildesheim kalkuliert die VALERUM konservativ – zügige Vollvermietung ist das oberste Ziel. Dazu liegt die Anfangsmiete je nach Standort güns­ tig zwischen 6 und 8 Euro pro m². „Damit sichern wir unseren Investo­ ren eine Nettomietrendite von über 5 % jährlich, das betrachten wir als unsere Pflicht. Längerfristig werden die Mieten sukzessive an das Niveau des sich entwickelnden Marktes an­ gepasst“, erklärt Herbst. Mit diesem vorsichtigen Ansatz unterscheidet sich VALERUM deutlich von den Pionie­ ren auf diesem Anlagesegment. Das Unternehmen strebt einen zügigen Geschäftsaufbau um jährlich deutsch­ landweit vier bis sechs neue Lagerzen­ tren an. Damit ermöglicht es seinen Investoren den Aufbau eines regional diversifizierten Portfolios aus flexibel nutz- und vermietbaren Immobilien – der Idealfall einer sicherheitsorientier­ ten Immobilieninvestition (sk).

Special Sachwertanlagen und Immobilien CHEFREDAKTION Christoph Sieciechowicz (cs) cs@finanzwelt.de REDAKTION Sven Fischer (sf) redaktion@finanzwelt.de Alexander Heintze (ah) redaktion@finanzwelt.de Martin Klingsporn (mk) redaktion@finanzwelt.de Stephanie von Keudell (sk) redaktion@finanzwelt.de Jens Reichel (jr) redaktion@finanzwelt.de

KONZEPTION neusite GmbH ART DIRECTOR neusite GmbH Daniel Horbach d.horbach@neusite.de Aline Schleper a.schleper@neusite.de VERLAGSLEITUNG / ANZEIGENLEITUNG Maria Roberto maria.roberto@finanzwelt.de LESERSERVICE Munja Beilmann beilmann@finanzwelt.de

DRUCK Silber Druck oHG AmWaldstrauch 1 34266 Niestetal VERKAUFSPREIS Einzelheft 4,50 Euro Jahresabonnement: 25,– Euro inkl. Versandkosten, inkl. MwSt. (Inland). Die finanzwelt kann nur direkt beim Verlag abonniert werden und ist nicht im Handel erhältlich.

Namentlich gekennzeichnete Beiträge geben nicht unbedingt die Meinung der Redaktion wieder. Alle Rechte vorbehalten. Kein Teil dieses Magazins darf ohne schriftliche Genehmigung des Verlages in irgendeiner Form – durch Foto­ kopie, Mikrofilm, die Aufnahme in elektronische Datenbanken oder andere Verfahren – verviel­ fältigt oder verbreitet werden.

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So dachten viele Deutsche früher: „Wofür Storage?" – aufgewachsen und wohnhaft in Wohnhäusern mit Kel­ lerabteil und Speicher unterm Dach, jede Menge Stauraum direkt unter demselben Dach. Ganz anders als in den USA mit ihren einfachen Einfa­ milienhäusern ohne Fundament und Dachboden. Doch das ändert sich ge­ rade: Der Trend zum urbanen Wohnen, möglichst in einer schicken Dachge­ schosswohnung mit Terrasse, führt zur Verwandlung extensiv genutzter Spei­ cherräume in teuren Wohnraum – und damit zur Vernichtung billiger Lagerund Abstellflächen. Gleichzeitig ver­ größert die im Berufsleben zusehends geforderte Mobilität den Bedarf an fle­ xibel nutzbaren, vorübergehend oder dauerhaft zur Verfügung stehenden Lagerflächen für Hausrat, Saison- und Sportartikel etc. Damit sind die Wei­ chen für die weitere Verbreitung von modernen Lagerzentren in Deutsch­ land gestellt.

42 | finanzwelt Special | Portrait

VALERUM Invest AG

Selfstorage-Investments – Vorteile von Wohn- und Gewerbeimmobilien kombiniert Es heißt, Chancen würden nie verloren gehen. Lässt man sie verstreichen, so nutzen sie Andere.

Vor allem in der so stark nachgefragten Assetklasse Immobilien sind neue Produkte – und Chancen – unter Anlegern derzeit äußerst willkommen. Die VALERUM Invest AG hat deshalb seit neuestem ein innovatives und neuartiges Produkt im Angebot: Direktinvestitionen in Selfstorage-Einheiten.

Sein Name: RenditeLAGER. Eine vielversprechende Chance für Anleger?

Die Zeiten ändern sich – eine Binsen­ weisheit. Wer als Investor erfolgreich sein will, der muss die Zeichen der Zeit erkennen, muss neu entstehende Potenziale nutzen und Chancen beim Schopfe packen, wenn andere noch hadern. Fehlt diese Bereitschaft, so ergeht es einem womöglich wie dem Unternehmen Xerox – Erbauer des weltweit ersten Personal Computers – das die Marktchancen des PCs in den 70er Jahren als zu gering für die Markt­ einführung einschätzte. Unternehmen wie beispielsweise Apple haben diese Chance dankbar ergriffen – Ergebnis bekannt.

„Wir lassen uns die Chance nicht entgehen und setzen auf Innovationen.“ Die VALERUM Invest AG – mit Sitz in Berlin, Potsdam und Leipzig – ist eben­ falls stets auf der Suche nach neuen Investitionschancen und hat sich das Marktpotenzial eines (Anlage-)Produk­ tes ganz genau angeschaut: Direktin­ vestitionen in Selfstorage-Einheiten.

Das sind Kleinlagerflächen von 16 bis 30 m² in hochmodernen Lagerzentren.

Einerseits handelt es sich dabei um lupenreine Gewerbeimmobilien mit Grund­buch und allem, was „anständige“ Immobilien so attraktiv macht. Anderer­ seits ist dieses Anlageprodukt eine ech­ te Neuheit am Markt, auch da die Self­ storage-Branche in Deutschland gerade erst den Kinderschuhen entwachsen ist.

Ein geeignetes Investitionsmodell für

Freunde von Immobilien-Investments? „Die Chancen übersteigen die Risiken bei weitem", so Sven Herbst, Vorstand der VALERUM Invest AG. „Unser Ana­ lyseergebnis ist eindeutig: Selfstorage gehört die Zukunft und der richtige Zeitpunkt für den Einstieg als Investor ist gekommen."

Von Boom-Branche partizipieren: Wachstums­steigerung von ca. 20 – 25 % …

Den „Vermögensarchitekten“, eigent­ lich auf Entwicklung und Vertrieb denk­ malgeschützter Wohnimmobilien spe­ zialisiert, fielen bei der Erörterung der Marktchancen in erster Linie die fulmi­ nanten Wachstumszahlen dieses Wirt­ schaftszweiges ins Auge: Laut Verband deutscher Selfstorage Unternehmen e. V. ist die Branche in den letzten 12 Jahren um mehr als das 10-Fache ih­ res Volumens angewachsen und hat sich bei einer jährlichen Wachstums­ steigerung von ca. 20 bis 25 % ein­ gependelt. Damit steht der deutsche Selfstorage-­ Markt jedoch voraussicht­ lich erst am Anfang seiner Entwicklung.

Der deutsche Branchenverband, der europäische Dachverband FEDESSA (Federation of European Self Storage

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… Platzmangel und E-Commerce Zwei weitere Faktoren haben VALERUM vom Marktpotenzial der Kleinlager­ flächen überzeugt: Erstens herrscht in Deutschlands Ballungsgebieten zu­ nehmend Platzmangel, da es immer mehr Menschen in Großstädte zieht und Wohnraum, aber eben auch Lager­ flächen entsprechend knapp werden.

Zudem trägt der immer größere gesell­ schaftliche Wohlstand zum Platzmangel bei: Wohin mit Oldtimer, Motorboot, liebgewonnenen Erinnerungs- oder unersetzlichen Erbstücken? Wohin mit dem Hausstand, wenn das Sabbat­ jahr oder das Auslandssemester lockt?

Zweiter Faktor ist der E-Commerce.

Neben den Giganten Amazon und Co. etablieren sich immer mehr kleine Online-Händler mit ihren Shops in un­ terschiedlichen Marktnischen. Gerade für diese Gruppe von Unternehmern nimmt die Bedeutung von kleinen, be­ zahlbaren Kleinlagerflächen zu. Selfsto­ rage ermöglicht diesen Unternehmen das Betreiben der Online-Shops, ohne sich durch die Warenlagerung in den eigenen vier Wänden der Lebensqua­ lität zu berauben und ohne die hohen Fixkosten, welche durch die Anmietung von herkömmlichen Lagerräumen ent­ stehen. „Unser Leben wird immer flexi­ bler: Auslandsaufenthalte, wechselnde Wohnorte, aber auch neue Geschäfts­ modelle: Menschen und Unternehmer wollen heutzutage schnell reagieren können. Selfstorage ist ein mit dieser gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Entwicklung gewachsener Wirtschafts­ zweig“, so Sven Herbst.

… flexibel mieten und sicher investieren – verlockende Eigenschaften für Mieter und Investor Mieter profitieren von flexibel anmiet­ baren, bezahlbaren, sauberen, teils befahrbaren und stets sicherheitsge­

schützten Lagerflächen. Kurzum: von ei­ nem sicheren Ort für alles, was wichtig und liebgewonnen ist. Und die Investo­ ren? Herbst ist überzeugt: „Der Mix aus Sicherheit, Autonomie und Flexibilität ist einzigartig unter den Kapitalanlagen hierzulande. Wo sonst bekommt man eine Immobilien-Anlage mit eigenem Grundbuch sowie flexiblen Investiti­ onssummen ab 16.500 Euro?“ Darüber hinaus dürfen sich Investoren über den Umstand freuen, dass für ihre Kapitalan­ lage das Gewerbemietrecht gilt. Somit sind sie an keinen Mietspiegel gebun­ den und im Ernstfall müssen säumige Mieter die Lagereinheit zeitnah räu­ men. „RenditeLAGER“, so fügt Herbst hinzu, „verbindet die Vorteile von Wohnimmobilien, so zum Beispiel das gerin­ ge Ausfallrisiko durch Mieterstreuung, mit der hohen Ertragskraft und weite­ ren Vorteilen von Gewerbeimmobilien.

Unsere Investoren erzielen Mietrendi­ ten von 5 bis 6 % jährlich, die außerdem durch die erhöhte lineare AfA von 5 % über 20 Jahre nahezu steuerfrei sind.“ Da jeder Eigentümer sein eigenes Grundbuch erhält, ist dieses Anlage­ produkt nicht nur „handfest“ im Sinne der eigenen vier Wände, es bringt zu­ dem Handlungsfreiheit mit sich. Jeder Eigentümer kann seine Einheit nach Belieben beleihen, veräußern oder verschenken. Zudem ist er nicht von den Entscheidungen eines Fondsma­ nagements oder der Mitgesellschafter abhängig. Als Investor ist man gewis­ sermaßen „Herr im eigenen Haus“.

Administrativer Aufwand entsteht aber dennoch nicht, die Konzeption der La­ gerzentren, deren Fertigstellung so­ wie die professionelle Verwaltung und Vermietung übernimmt die VALERUM Invest AG mit ihren Projektpartnern.

Der Preis für die eigene(n) Einheit(en) wird erst ab vollständiger Fertigstellung und Inbetriebnahme fällig.

Info

Sven Herbst, Vorstand der VALERUM Invest AG: „Das Wachs­ tum von Selfstorage in Deutschland spricht für sich. Mit RenditeLAGER bieten wir unseren Investoren die Partizipationsmöglichkeit an einer echten Boom-Branche, die Sicher­ heit einer Immobilie sowie die Fle­ xibilität ähnlich eines Immobilien­ fonds.“

werden Selfstorage-Lagerzentren in jeder größeren Stadt in Deutschland anzutreffen sein. Was heute noch den Charme des Neuen hat, wird dann das Normalste der Welt sein – und einige Anleger werden davon profitieren.“ Sofern der Immobilien-Experte Recht behält, werden hierdurch jede Menge Chancen entstehen. Fragt sich nur noch, wer diese nutzt.

Kontakt Ist Selfstorage Hype oder nachhaltiger Trend?

VALERUM Invest AG Schustehrusstraße 1 10585 Berlin

Zurück zur Ausgangsfrage: Wie vielver­ sprechend ist die Chance, die sich Anle­ gern bietet? Herbst lässt keinen Zweifel an seiner Überzeugung: „In 20 Jahren

Tel. 030 – 364 111 90 Fax 030 – 364 11 19 10 info@valerum.ag www.valerum.ag www.valerum.ag/unser-portfolio/renditelager

finanzwelt Special 03/2015 | Sachwertanlagen und Immobilien

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Accociations), sowie führende Immo­ bilienanalysten rechnen in den nächs­ ten 10 Jahren mit einem Wachstum von ca. 300 weiteren Lagerzentren in Deutschland.

44 | finanzwelt Special | Erneuerbare Energien

Noch nicht ganz abgeschrieben

Die Anlagen in erneuerbare Energien haben zuletzt erheblich gelitten.

Nachträgliche Kürzungen der Förderungen und Pleiten haben die Anleger verunsichert.

Die Anbieter verlegen sich nun auf andere Assets.

Die Energiewende in Deutschland stockt. Zwar entstanden im vergange­ nen Jahr so viele Windparks wie noch nie, doch die notwendige Infrastruk­ tur, um den umweltfreundlichen Strom zu den Verbrauchern zu bekommen, hängt hinterher. Bürgerinitiativen und das Land Bayern blockieren die not­ wendigen Stromtrassen. Dabei wird Deutschland schon zu gut einem Vier­ tel mit erneuerbaren Energien versorgt.

Konzerne wie Eon geben ihre Atom-, Kohle- und Gaskraftwerke auf, da die­ se scheinbar keine kommerzielle Zu­ kunft haben. Doch der Boom der neuen Energien macht sich nicht nur bei den Konzernen bemerkbar. Auch auf dem Anlagemarkt geht lange nicht mehr so viel wie früher.

Während nach den Zahlen des bsi Bun­ desverband Sachwerte und Investment­ vermögen 2010 noch 832 Mio. Euro Eigenkapital in Erneuerbare Energie Fonds investiert wurden, waren es im vergangenen Jahr offenbar so wenig, dass der Verband die Zahlen gar nicht erst preisgab. 2013 betrug das platzier­ te Eigenkapital noch knapp 700 Mio. Euro. Der Markt bei den geschlossenen Publikums-AIF ist überschaubar ge­ worden. Die DEXTRO Group geht da­ von aus, dass bis zum Jahresende von fast 40 geplanten Fonds nur sechs aus dem Bereich der erneuerbaren Energi­ en kommen. Das Eigenkapital der Er­ neuerbare Energie Fonds wird mit ge­ schätzten 105 Mio. Euro kaum mehr als 5 % des Gesamtvolumens ausmachen.

Zahlreiche Anbieter haben sich, zumindest vorübergehend, von den Energiefonds verabschiedet.

Ein Grund ist, dass der einstige Über­ flieger und Hoffnungsträger Solar­ energie kaum noch mit Renditen lockt.

Europaweit wurden die Einspeisever­ gütungen derart zusammengestrichen, dass sich Anlagen im Fonds- bzw. AIF-­ Mantel nicht mehr rechnen. Hermann Klughardt, Geschäftsführer bei Voigt und Collegen aus Düsseldorf, sieht im Moment keine große Chance für neue Angebote. „Über Spanien und Italien kann man mit den Anlegern derzeit nicht sprechen“, resümiert Klughardt den großen Schaden, den die Regie­ rungen in den jeweiligen Ländern an­

finanzwelt Special 03/2015 | Sachwertanlagen und Immobilien

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Das scheint andere Anbieter nicht zu stören. Die Kölner Wattner AG vertreibt derzeit den „Wattner SunAsset 5“. Al­ lerdings wählt Wattner keinen Fondsoder AIF-Mantel, sondern die Form eines qualifizierten Nachrangdarlehens.

Ein solches vergeben die Anleger für eine Laufzeit von acht Jahren an den „SunAsset 5“. Dieser zahlt dafür 3 % Zinsen pro Jahr an die Anleger. Außer­ dem bekommen sie ihr Kapital in Form einer jährlichen Tilgung in Höhe von weiteren 3 % zurück. Diese Form der Darlehensvergabe ist auf den ersten Blick riskanter als eine KG-Beteiligung, denn bei einem qualifizierten Nachrang müssen die Darlehensgeber ihr Geld ähnlich wie ein Gesellschafter im Unter­ nehmen belassen, wenn andere Gläubi­ ger bedient werden müssen. Objektiv ist dies aber auch bei Kommanditbe­ teiligungen und Aktienkapital der Fall – beides ist bilanziell Eigenkapital und jedem Fremdkapital und Forderungen Dritter grundsätzlich nachrangig. „Der Anleger macht die Befriedigung seiner Ansprüche vom wirtschaftlichen Überle­ ben des geldannehmenden Unterneh­ mens abhängig“, mahnt die Finanzauf­ sicht BaFin. Und doch ist dies bei jeder unternehmerischen Beteiligung der Regelfall, nicht die Ausnahme. Sechs Solarkraftwerke will der Fonds anschaf­ fen. Ende April wurden die ersten zwei Anlagen gekauft. Dabei handelt es sich

um fertige und ans Netz angeschlosse­ ne Kraftwerke in Burgstädt bei Chem­ nitz und Nardt bei Hoyerswerda. Insge­ samt will Wattner für den „SunAsset 5“ rund 11,2 Mio. Euro einsammeln.

Ganz auf die Projektentwicklung von Solaranlagen setzt die hep capital AG aus Heilbronn. Der „HEP-Solar Projekt­ entwicklung V“ entwickelt in Japan So­ larparkrechte und will diese später ver­ kaufen. Ein Solarparkrecht erklärt die Gesellschaft dabei als ein Paket an Ver­ einbarungen, die notwendig sind, um einen Solarpark zu errichten und min­ destens über die gesetzliche Frist der garantierten Einspeisevergütung zu betreiben. Der asiatische Markt ist in­ teressant, da erneuerbare Energien in den Ländern enorme Zuwachsraten ha­ ben. Allerdings tragen die Anleger die Risiken einer Projektentwicklung. Somit ist der Fonds eher dem Bereich Private Equity als den erneuerbaren Energien zuzuordnen. Die erwarteten Renditen sind mit gut 10 % nach IRR-Methode für ein gutes Jahr Laufzeit entsprechend hoch. In der Vergangenheit hat hep capital recht unbemerkt einige Solar­ fonds am Markt platzieren können, unter anderem in Deutschland und England.

Karsten Reetz Geschäftsführer reconcept GmbH

Launen der Natur bestehen. Das ver­ gangene Jahr galt wieder einmal als ein schlechtes Windjahr, bei dem die Erträge hinter den Prognosen blieben.

Allerdings seien die Angebote heute konservativer gerechnet als noch vor einigen Jahren, so DEXTRO. Immerhin machen die Anbieter bei den Wind­ gutachten größere Abschläge. Ob sie damit richtig liegen, weiß aber nur der Wind, denn er muss sich nicht an Gut­ achten halten. Wenn der Wind nicht so will wie vorausberechnet, genügen schon Abweichungen von 15 bis 20 %, um die Stromproduktion der Anlage zu halbieren, weiß DEXTRO-Chefanalyst Evgeniy Gilenko. Die Rentabilität löst sich dann aber in ein laues Lüftchen auf.

Auch bei der Finanzierung halten sich die Fonds heute zurück.

Die niedrigen Zinsen tun ein Übri­ ges, um bei schwächeren Winden Die Rolle der Solarfonds nehmen den Fonds nicht gleich in einen Finan­ derzeit Angebote für Wind­ zierungsengpass geraten zu lassen. energieanlagen ein.

Bei seinem „WindpowerINVEST 2" verzichtet Aquila sogar komplett auf Die desaströsen Ergebnisse der ersten Fremdkapital. Das senkt das Risiko für Windfonds sind so gut wie vergessen. die Anleger deutlich. Der Windfonds Das Ratinghaus DEXTRO bescheinigt investiert in ein Portfolio aus vier ge­ den neueren Angeboten „Ansätze ei­ nes ausgewogeneren Chance-Risiko-­ triebelosen Windenergieanlagen mit einer Leistung von insgesamt 2 Me­ Verhältnisses“. Gleichwohl bleiben die

Windenergie in Deutschland: Der neu entdeckte Altstar Bereich

2014

2013

Installierte Gesamtleistung

38.115 MW

33.729 MW

Neubau an installierter Leistungen

4.750 MW

2.998 MW

Anlagenzahl

24.867

23.645

Neue aufgebaute Anlagen

1.766

1.145

Repowering (abgebaut) Repowering (dafür aufgebaut) Durchschnittliche Anlagenleistung

364 MW*

257 MW

1.147 MW*

766 MW

2.690 kW

2.598 kW

* vorläufig

finanzwelt Special 03/2015 | Sachwertanlagen und Immobilien

Quelle: BWE

Foto: © digital-fineart – Fotolia.com

gerichtet haben. Lange Jahre galt in Südeuropa die Sonne als schier uner­ schöpflicher Gewinnbringer. Die Zahl der Projekte wuchs und wuchs. Die üp­ pige Förderung verschlang Milliarden.

Das wurde teurer und teurer. Schließ­ lich zogen die Länder die Reißleine und kappten die Einspeisevergütungen. Ob rechtens oder nicht, prüfen vielerorts die Gerichte. Bis zu den Entscheidun­ gen müssen die Anleger fehlende Ein­ nahmen verkraften. Ihnen ist die Lust an Solarfonds vergangen. Klughardt will das Publikumsgeschäft noch nicht ganz abschreiben. Wenn sich der Markt erhole, sei man auch wieder mit einem Publikumsfonds dabei. Im Moment würden sich Photovoltaikanlagen in Deutschland für private Anleger kaum rechnen. Abzüglich aller Kosten blieben nicht mehr als 3 % vor Steuern übrig.

46 | finanzwelt Special | Erneuerbare Energien

Erneuerbare Energien auf dem Vormarsch: Bruttostromerzeugung in Deutschland 2014 (insgesamt: 610 TWh*)

Steinkohle 18,0 % 109,9

Kernenergie 15,9 %

96,9

Erdgas 9,6 % Mineralöl 0,8 % Sonstige 4,4 % 58,5

Wasserkraft ** 3,4 %

5 26,7

Erneuerbare 25,8 %

157,3

Biomasse 7,0 %

20,8 52,4 6,1

Windkraft 8,6 %

156

Braunkohle 25,6 %

42,8 35,2

Hausmüll** 1,0 %

Photovoltaik 5,8 %

** regenerativer Anteil Quelle: AG Energiebilanzen, Stand: Dezember 2014

gawatt. Die Enercon-­ Anlagen stehen an der Westküste Englands vor der Irischen See. Allerdings zahlt Aquila mit 14,6 Mio. britischen Pfund einen stolzen Preis für die Anlagen. Der In­ itiator rechtfertigt den Aufpreis mit dem Standort, der zu erwartenden Vergütung sowie der Nachfrage. Durch die Küstennähe könnten die Anlagen nahezu unter Offshore-Bedingungen produzieren. Das lässt auf einen hö­ heren Stromertrag hoffen. Außerdem zahlt die britische Regierung zwanzig Jahre lang die gesetzlich festgelegte Einspeisevergütung. Diese soll zudem an die Inflation angepasst werden. Da­ mit ist die Förderung für Anlagen bis 500 kW in Großbritannien rund dreimal so hoch wie in Deutschland. Bei den Anlegern kommen davon rund 6,3 % pro Jahr an – dass es trotz der ho­ hen Vergütung nicht mehr ist, liegt an den hohen Preisen in Großbritanni­ en. Landbesitzer und Projektentwick­ ler kennen die hohen Vergütungen ebenfalls und schlagen sie entspre­ chend auf die Preise auf. Ähnliches mussten Fondsinitiatoren schon bei den Solaranlagen in Italien und Spa­ nien hinnehmen. Beim Anleger bleibt das politische Risiko. Insbesondere die Indexierung kann für die öffentlichen Kassen teuer werden. Selbst bei einer Inflationsrate von 2 % liegt die Ver­ gütung in 20 Jahren um weitere 50 % höher als heute. Da auch das britische System umlagefinanziert ist, bleibt ab­

zuwarten, wann im Königreich die De­ batte um zu hohe Stromkosten beginnt und die Forderung nach einer Kürzung der Vergütungen laut wird. Ob das am Ende sich auch für den Anleger lohnt, bleibt abzuwarten. Aquila betont zu­ dem, dass ein aktuelles Gutachten ei­ nen momentanen Wertzuwachs für die Anlage von 17 % errechnet.

Die Nachfrage auf dem Windkraftmarkt in Großbritannien scheint hoch zu sein.

Auch Herrmann Klughardt sieht in Großbritannien einen interessanten Windmarkt. Allerdings sei es schwer, an interessante Angebote heranzu­ kommen. Große institutionelle Inves­ toren haben die Insel für sich entdeckt und kaufen massiv ein. Die Aussichten sind vielversprechend. Die britische Regierung will die installierte Wind­ kraftkapazität bis 2020 auf 31 Giga­ watt nahezu verdreifachen.

Auch andere europäische Länder bieten sich als Alternative zu Deutschland an. reconcept setzt bei seinem „RE06 Wind­ energie Finnland“ auf den Windpark „Ylivieska Pajukoski II“.

Der mittlerweile im Bau befindliche Nachbarwindpark wurde im bereits geschlossenen „RE03 Windenergie Finnland“ den Anlegern angeboten.

Nach einer Laufzeit von 6,5 Jahren sol­ len die Anleger etwa 161 % ihres Ka­ pitals vor Steuern zurückbekommen.

Finnland hat für reconcept-Geschäfts­ führer Karsten Reetz beste Voraus­ setzungen. Das Land sei wirtschaftlich gesund und politisch stabil und habe ein gutes und langfristiges Fördersys­ tem. Außerdem will das Land unabhän­ giger von den russischen Gasimporten werden. Dazu soll die Windenergieka­ pazität bis 2020 von heute etwa 627 Megawatt auf stolze 2.500 Megawatt ausgebaut werden. Zum Vergleich: In Deutschland waren Ende 2014 über 38.000 Megawatt installiert. Um diese Ausbauziele zu erreichen, dürfte Finn­ land zumindest in den nächsten Jahren nicht an der vereinbarten Einspeisever­ gütung rütteln.

Standorte in Deutschland werden knapp.

Als einer der wenigen Anbieter setzt Lacuna noch auf Standorte in Deutsch­ land. Beim fränkischen Windpark Ho­ henzellig beteiligen sich Investoren an acht Windenergieanlagen mit einer Gesamtleistung von rund 19 Mega­ watt. Letzten Sommer wurde mit dem Bau begonnen, bis Ende des Jahres muss der Park fertig sein. Ansonsten sinkt die Einspeisevergütung. Außer­ dem kann sie ab dem kommenden Jahr ganz wegfallen, wenn es zu Überange­ boten auf dem Strommarkt kommt.

Das führt zu Einnahmeverlusten. Erfah­ rung mit Binnenstandorten hat Lacuna mittlerweile ausreichend. Hohenzellig ist bereits die elfte Windbeteiligung seit 2011. Doch die Standorte werden knapp. Seit November können in Bayern kaum noch Windräder gebaut werden, da diese in den meisten Gebieten ei­ nen Mindestabstand vom 10-Fachen ihrer Höhe zu Wohngebäuden einhal­ ten müssen. Auch in anderen Bundes­ ländern sind die attraktiven Standorte vielfach schon belegt. Robert List, Ge­ schäftsführer der Münchner BVT, sieht daher in der Aufrüstung bestehender Windanlagen einen kommenden Markt.

Vor zwei Jahren konnte das Unterneh­ men bereits Geld für die Erneuerung des „BVT Windparks Flomborn/Stet­ ten“ einsammeln. Dieses Repowering

finanzwelt Special 03/2015 | Sachwertanlagen und Immobilien

47

Aktuelle Angebote Geplante Gesamtausschüttung vor Steuern

Anbieter

Fonds

Investitionsobjekt

Typ

EK

FK

Mindestbeteiligung

Aquila Capital

Aquila WindpowerINVEST II

Windenergie­ anlagen in Großbritannien

Publikums-AIF

19,2 Mio. GBP

0

10.000 GBP

rd. 164 %

Lacuna AG

Lacuna Windpark Hohenzellig

Windkraftanlagen in Deutschland

Beteiligung nach Vermögensanlagegesetz

1,96 Mio. €

ca. 72 %

10.000 €

rd. 235 %

Leonidas Associates GmbH

Leonidas XVII

Windkraftanlagen in Frankreich

Beteiligung nach Vermögensanlagegesetz

10,4 Mio. €

0

10.000 €

rd. 230 %

Luana Capital New Energy Concepts GmbH

LCF Blockheizkraftwerke Deutschland 2

Blockheizkraftwerke in Deutschland

Beteiligung nach Vermögensanlagegesetz

2,36 Mio. €

ca. 38 %

10.000 €

rd. 164 %

reconcept GmbH

RE06 Wind­ energie Finnland

Windenergieanlagen in Finnland

Beteiligung nach Vermögensanlagegesetz

18,7 Mio.€

ca. 62 %

10.000 €

rd. 161 %

reconcept GmbH

RE04 Wasserkraft Kanada

Wasserkraftwerke in Kanada

ca. 49 %

35.000 CAD

rd. 177 %

Wattner SunAsset 5

Solarkraftwerke in Deutschland

0

5.000 €**

rd. 122 %

Wattner AG

Publikums-AIF 39,9 Mio. CAD Nachrang­ darlehen

11,2 Mio. €* *Darlehens­ volumen

*Darlehens­ betrag Quelle: nach Angaben der Unternehmen

lohnt sich, da der Ertrag an schon be­ kannten Windstandorten durch opti­ mal abgestimmte Anlagen maximiert werden kann. Jetzt warten Anleger auf neue Angebote. List will sich al­ lerdings nicht festlegen. Zunächst will das Unternehmen seine Fühler für in­ stitutionelle Anleger in Richtung USA ausstrecken und diesen Markt prüfen.

Im Publikumsbereich sei aber gegen Ende des Jahres ein Windpark-Fonds mit Anlagen in Deutschland nicht aus­ geschlossen.

Grundsätzlich bleibt der Markt für Anleger interessant.

Nachdem die hohe Nachfrage institu­ tioneller Investoren die Preise in den letzten Jahren in die Höhe schießen ließ, sehen die Initiatoren heute wie­ der Einkaufspreise, die einen vernünf­ tigen Renditeabstand zur Photovoltaik bieten. Immer mehr Anbieter setzen zudem auf Wasserkraft als umwelt­ freundliche Energiequelle. Allerdings wird das Angebot in diesem Bereich

begrenzt bleiben. Das bisher belieb­ teste Zielland Türkei ist aufgrund der politischen Unsicherheit in der Region vom Wunschzettel der Anleger gestri­ chen. In Mitteleuropa sind die Standor­ te für Wasserkraftwerke noch begrenz­ ter. „Es ist zum Beispiel in Skandinavien schier unmöglich, rendite­starke, neue Projekte im Bereich Wasserkraft zu akquirieren, und Südeuropa halten wir aus klimatischen Erwägungen für suboptimal“, sagt Karsten Reetz. reconcept hat darum mit dem „RE04 Wasserkraft Kanada“ einen AIF konzi­ piert, der in Wasserkraftwerke in Ka­ nada investiert. Anleger sollen nach 8,5 Jahren einen Kapitalrückfluss von rund 177 % nach kanadischen Steu­ ern erhalten. Kanada sei die logische Konsequenz gewesen. Seit drei Jahren ist das Unternehmen in Nordamerika aktiv. „Wir fühlen uns jeden Tag aufs Neue bestätigt, dass sich die kanadi­ sche Provinz British Columbia mit ihren Ausläufern der Rocky Mountains ideal für die Wasserkraft eignet“, freut sich Reetz. Natürlich könnten rückwirken­

de Kürzungen der Förderungen auch bei Wind- und Wasser-Investments passieren, warnt Reetz. Je nachdem, welchem politischen Druck die Regie­ rungen ausgesetzt sind und welche wirtschaftliche Probleme die Länder drücken.

Das größte Problem der erneuerbaren Energien könnten aber sie selber werden.

Das Handelsblatt zitierte unlängst eine Studie, die vor einem dramatischen Wertverfall der Strompreise warnt. Je mehr Strom die Öko-Anlagen produ­ zieren, desto weniger bekommen die Betreiber für ihren Strom und desto we­ niger können die Anlagen unabhängig von Subventionen werden. Das klingt zunächst gut für die Anleger. Denn die staatlichen Förderungen dürften damit noch lange erhalten bleiben. Fragt sich nur, wie lange die Verbraucher da noch stillhalten, wenn über die Umlage ihr Strompreis trotz des Preisverfalls im­ mer weiter steigt. (ah)

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48 | finanzwelt Special | Portrait

reconcept „RE06 Windenergie Finnland“

Nachfolgebeteiligung: Windenergie in Finnland boomt!

Die reconcept knüpft an den erfolgreich platzierten Vorgängerfonds „RE03 Windenergie Finnland“ an und legt ein weiteres Windenergie-Beteiligungsangebot in Finnland auf. Chancen am Rande des Polarkreises: Eine stabile Volkswirtschaft, die nun das herausfordernde EU-Ziel verfolgt, den Anteil der erneuerbaren Energien an der Stromerzeugung von derzeitigen (2013) 30 % bis zum Jahr 2020 auf 38 % zu erhöhen.

Finnland, das „Land der tausend Seen“, der Saunen, Elche und Rentiere, ist mit einer Fläche von 338.432 km² etwas kleiner als Deutschland und zählt zu den nördlichsten Ländern der Erde. Es gehört heute zu den wohlhabenden Ländern innerhalb der Europäischen Union. Die Windenergiekapazität un­ serer Nachbarn im Norden betrug bis Ende 2014 lediglich 627 Megawatt (MW). Zum Vergleich: Deutschland hat bis Ende 2014 eine installierte Nennleis­

tung von 39.165 MW lt. BWE aufzuwei­ sen. Finnland verfügt durch seine topo­ grafische Beschaffenheit und zum Teil dünn besiedelten Regionen über ein enormes Potenzial für die Windenergie.

Die Förderung der Windenergie wird in Finnland mit einem Einspeisesystem, das dem deutschen EEG (Erneuerba­ re-Energien-Gesetz) nachgebildet ist, vergütet.

Anleger beteiligen sich mit „RE06 Wind­ energie Finnland“ an einer Sachwert­

Info

anlage, die in den Schwesterwindpark des Beteiligungsangebotes „RE03 Windenergien Finnland“ Ylivieska Pajukoski II im windreichen Finnland investiert. „RE06 Windenergie Finn­ land“ ist eine Kapitalanlage mit einer geplanten Laufzeit von 6,5 Jahren, die von der finnischen gesetzlich garantier­ ten Einspeisevergütung (12 Jahre ab Inbetriebnahme) profitiert und einen Kapitalrückfluss von 164 % vor Steuern auszahlt (Prognose).

Windenergie in Deutschland: Der neu entdeckte Altstar

Die reconcept wurde 1998 gegrün­ det und ist eine auf den Bereich der Sachwertinvestments speziali­ sierte Finanzstrukturierungs- und Beteiligungsgesellschaft mit dem Fokus auf erneuerbare Energien.

Seit Unternehmensgründung hat reconcept ein Eigenkapital von über 143 Mio. Euro für Sachwertfonds im Bereich der regenerativen Energien platziert. Damit wurde ein Gesamt­ fondsvolumen von über 479 Mio. Euro begleitet. Das entspricht einer installierten Leistung von 343 Me­ gawatt aus Windenergie sowie rund 4 Megawattpeak aus Solarenergie.

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Schwesterwindpark „Ylivieska Pajukoski II“ vertraglich angebunden – Nachtrag Nr. 1 erstellt Attraktiver Standort im windreichen Finnland Windenergieanlagen vom renommierten Hersteller Nordex (geplant) Staatlich garantierte Einspeisevergütung (12 Jahre ab Inbetriebnahme) Nachfolgebeteiligung des „RE03 Windenergie Finnland“ Unternehmensgruppe des Anbieters mit mehr als 17 Jahren Erfahrung im Bereich der erneuerbaren Energien Eindeutig definierte Investitionsstrategie Technische Endabnahme der Windenergieanlagen durch einen Sachverständigen Absicherung: Zwei unabhängige Windgutachten 3 % Frühzeichnerbonus p. a.

Geplanter Kapitalrückfluss von 164 %* vor Steuern Geplante Laufzeit von 6,5 Jahren *Prognosewerte sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Werteentwicklung.

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reconcept „RE04 Wasserkraft Kanada“

Eine Naturressource mit urgewaltiger Kraft

Wasserkraft in Kanada: Eine stabile Volkswirtschaft mit AAA-Rating, die auf regenerative Energien setzt und deren Ausbau fördert.

Kanada ist nicht nur das Land der Bären und Lachse, der unendlichen Canyons und weiten Landschaften.

Der nordamerikanische Staat gehört zu den wohlhabenden Ländern, ist ei­ ner von weltweit 8 AAA-Rating-Volks­ wirtschaften, G8-Mitgliedsstaat und in allen wichtigen internationalen Wirt­ schaftsforen vertreten (OECD, WTO, IMF und Weltbank). Anleger schätzen

den starken kanadischen Dollar, die politische Stabilität und die hervorra­ genden wirtschaftlichen Perspektiven.

Wasserkraft gilt als effizienteste Tech­ nologie zur Erzeugung von Elektrizi­ tät. Ein Sechstel der gesamten Strom­ menge weltweit wird aus Wasserkraft erzeugt. Kanada war eines der ersten Länder, das auf diese natürliche Res­ source gesetzt hat. So sind die größten

Alle Highlights von „RE04 Wasserkraft Kanada“ auf einem Blick • •

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Zwei Projekte gesichert Projektpartner beteiligt sich minderheitlich als Co-Investor an beiden Was­ serkraftwerken Weitere attraktive Standorte im AAA-Rating-Land Kanada Hoher Wirkungsgrad von Wasserkraft: bis zu 95 % Relativ geringe Baukosten (der weiteren Projektpipeline) durch geographi­ sche Gegebenheiten in den Rocky Mountains durch natürliches Gefälle Seit 100 Jahren etablierte, neueste Technologie, dadurch geringe Wartungs­ kosten Stromverkaufsvertrag mit BC-Hydro (staatl. Stromversorger in British Colum­ bia, Kanada) über 40 Jahre ab Inbetriebnahme Zinsfestschreibung für Fremdkapital auf 40 Jahre geplant Inflationsgeschützte, vertraglich gesicherte Stromvergütung gemäß SOP Technische Endabnahme der Wasserkraftwerke durch Sachver­ständigen Absicherung: Gutachten zur Ergiebigkeit des Standortes und Studien von unabhängigen Experten Agio 3 %, Mindestanlage CAD 35.000 (kanadische Dollar) Frühzeichnerbonus 2,5 % p. a.

Geplanter Kapitalrückfluss nach kanadischen Steuern von 177,29 %* Geplante Fondslaufzeit von 8,5 Jahren

Wasserkraftwerke in den 60er/70er Jahren entstanden, die weltberühm­ ten Niagarafälle werden schon seit Mitte des 19. Jahrhunderts zur Stro­ merzeugung genutzt. „RE04 Wasserkraft Kanada“ ist ein Fondskonzept, das mittelbar in Wasser­ kraftwerke in British Columbia, eine von 10 Provinzen Kanadas, investiert. „RE04 Wasserkraft Kanada“ ist eine Kapitalan­ lage, die während der geplanten Fonds­ laufzeit bis zum 31. Dezember 2023 einen Kapitalrückfluss von 177,29 %* nach kanadischen Steuern auszahlt.

Sämtliche Unterlagen können bei der Emittentin oder direkt online herunter­ geladen werden: www.reconcept.de.

Kontakt reconcept GmbH Cuxhavener Straße 36 21149 Hamburg Tel. 040 325 21 65 0 Fax 040 325 21 65 69

*Prognosewerte sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Werteentwicklung.

info@reconcept.de www.reconcept.de

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50 | finanzwelt Special | Private Equity

Private Equity ist erwachsen geworden Die extrem günstigen Finanzierungsbedingungen der letzten Jahre waren für die Private Equity Branche wie ein Zusatzturbo, da sie die Verfügbarkeit und Konditionen der Kreditfinanzierung von Unternehmensübernahmen deutlich verbesserten und somit höhere Leverages ermöglichten.

Für die Branche eine angenehme Er­ holung nach den Herausforderungen durch die Umsetzung der AIFM-Richtli­ nie. Das zeigt sich am jährlichen Private Equity-Barometer von Coller Capital, 2014 nahmen 114 Private Equity In­ vestoren an der Umfrage teil. Die eu­ ropäischen Teilnehmer befürchten überwiegend (zu zwei Dritteln) leichte Renditeeinbußen durch die Regulie­ rung, während die nordamerikanischen Teilnehmer optimistisch sind: Nur ein Drittel stellt sich auf niedrigere Rendi­ ten infolge der Regulierung ein. Opti­ mismus herrscht hingegen hinsichtlich der systemischen Performance – 93 % der Befragten erwarten Netto-Returns von jährlich 11 % und mehr aus ihren Portfolien.

Allmählich tauchen negative Begleiterscheinungen der Kapitalflut auf, immer mehr Kapital strömt in Private Equity.

Wegen der deutlichen Renditedifferenz zu anderen Assets strömt immer mehr In­ vestitionskapital in das Segment Private Equity, konstatiert Frank Dornseifer, Geschäftsführer des BAI (Bundesver­ band Alternative Investments e. V.).

Damit konkurrieren immer mehr Private Equity Fonds um attraktive Anlagechan­ cen, und das nicht nur untereinander, sondern auch mit Direktinvestoren.

Gleichzeitig haben Zielunternehmen im aktuellen Niedrigzinsumfeld Zugang zu alternativen Finanzierungsquellen ab­ seits von Private Equity, gibt Dornseifer

zu bedenken. Viele Private Equity Inves­ toren gerade in Europa denken deshalb über einen Wechsel von der Käufer- auf die Verkäuferseite nach. „Immer mehr Investoren denken angesichts der ak­ tuell sehr hohen Kaufpreise an Exits“, stellt Dr. Joachim Dietrich, Partner bei CMS, aufgrund der Ergebnisse des aktuellen Private Equity Panels 2015 II fest. Die befragten Private Equity Manager beurteilen die Geschäftsaus­ sichten ihrer Portfoliounternehmen im Mai 2015 zwar überwiegend gut, meinen jedoch, erste Eintrübungen zu verspüren. Laut der Studie „European Private Equity Outlook 2015“ von Roland Berger Strategy Consultants glauben 2015 zwar noch 62 % der Marktteilnehmer an eine steigende

finanzwelt Special 03/2015 | Sachwertanlagen und Immobilien

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Der Boom am Finanzierungsmarkt hält an (Verfügbarkeit und Konditionen von MBO-Finanzierungen, 1=schlecht, 10=exzellent) 9,00

+104 %

8,00

6,94

7,00

Dr. Matthias Kromayer Vorstand MIG AG

8,03

6,00 5,00 4,00 3,00

Hohe Bewertungen für Healthcare im Bereich Private Equity und Venture Capital Das bestätigt die Strategie der Münchener MIG Verwaltungs AG, die seit Jahren als Portfoliomanager für die Venture Capital Fonds der HMW Emissions­haus AG tätig ist. Die Fonds investieren direkt in junge, innovative Unternehmen aus Deutschland und Österreich, häufig aus den Segmenten Healthcare (Biotechnologie und Me­ dizintechnik) sowie Neue Werkstoffe, Energieeffizienz, Hoch- und Informati­ onstechnologie und konzentrieren sich auf die Phasen Early Stage (das ist die Start- bzw. Frühphase eines Unterneh­ mens) und Later Stage (die sogenannte Expansionsphase).

Erfolgreiche Exits Jüngst konnte die HMW AG einen erfolgreichen Exit realisieren: „Baxter International Inc., einer der Welt­

Feb Mai Okt Feb Mai Okt Feb Mai Okt Feb Mai Okt Feb Mai Okt 10 10 10 11 11 11 12 12 12 13 13 13 14 14 14 Debt-Verfügbarkeit

Debt-Konditionen

Im Sommer 2014 erreichte das Private Equity Panel von CMS Deutschland einen Höchststand in puncto Verfügbarkeit von Buy-out-Finanzierungen.

Der Trend geht zum Verkaufen (Anteil der PE-Häuser, die eher auf der Verkäuferseite stehen) 60% 55%

50 %

50% 45% 40% 35% 30%

Feb Mai Okt Feb Mai Okt Feb Mai Okt Feb Mai Okt Feb Mai Okt Feb Mai 10 10 10 11 11 11 12 12 12 13 13 13 14 14 14 15 15 Quelle: FINANCE-Research

marktführer medizintechnischer und pharmazeutischer Produkte, hat die SuppreMol GmbH für rund 200 Mio. Euro erworben, an der mehrere MIGFonds seit 2008 mit insgesamt rund 30 % beteiligt waren“, zeigt sich Dr. Matthias Kromayer, Vorstand der MIG AG, zufrieden. Beteiligt waren die MIG-Fonds 2, 4, 5, 8, 11, 12 und 13.

Und damit nicht genug: Ganz aktuell hat im Mai die BioNTech AG, die sich mit der Entwicklung individualisier­ ter, d. h. spezifisch auf den einzelnen Patienten zugeschnittene Krebsimmun­ therapien, beschäftigt, ein Kooperati­ onsabkommen mit der Genmab A/S un­ terzeichnet. In diesem Rahmen leistet Genmab an die BioNTech eine Anfangs­ finanzierung von 10 Mio. US-Dollar, um gemeinsam ein oder mehrere Krebsmittel mit bispezifischen Antikör­ pern herzustellen bzw. auszuwählen.

Diese immunmodulatorischen Antikör­ per sollen das körpereigene Immun­ system gegen Krebs aktivieren.

Die Beispiele zeigen deutlich, dass Investoren in Venture Capital Vehikel einen langen Atem haben sollten.

Im Gegensatz zu Buyout Investments ist die Zeit bis zum erfolgreichen Exit kaum prognostizierbar, vielmehr kön­ nen mehrere Finanzierungsrunden nö­ tig sein, bis die Investition von Erfolg gekrönt wird. Dieses Problem löst die MIG AG, indem beispielsweise meh­ rere ihrer Fonds sukzessive in ein- und dasselbe Portfoliounternehmen im Rahmen verschiedener Finanzierungs­ runden investieren. Risikolos ist diese Strategie nicht, vor allem, wenn ein An­ leger mehrere MIG-Fonds zeichnet und sich damit unter anderem Klumpenrisi­ ken einhandelt. Auf der anderen Seite der Medaille finden sich erhöhte Rendi­ techancen. Wie immer im Leben gibt es zwei Seiten. (sk)

finanzwelt Special 03/2015 | Sachwertanlagen und Immobilien

Foto: © WavebreakMediaMicro – Fotolia.com

Anzahl von Transaktionen, im Vorjahr waren allerdings noch sagenhafte 82 % optimistisch für den Gesamtmarkt. „Der europäische Private Equity Markt wächst noch, doch die Euphorie des vergangenen Jahres hat sich etwas ge­ legt“, konstatiert Gerd Sievers, Partner bei Roland Berger. Dies gilt allerdings kaum für den Bereich Healthcare: Wie bei den letzten vier Umfragen liegt er auch diesmal mit 7,46 von 10 Punkten auf Platz 1 als attraktivstes Investiti­ onsziel. „Die Bewertungen im Bereich Healthcare sind nicht nur bei Priva­ te Equity, sondern auch bei Venture Capital nach wie vor beeindruckend hoch. Wir erwarten, dass sich an diesem Trend erst einmal nichts ändern wird“, fasst CMS-Partner Dr. Tobias Schneider zusammen.

52 | finanzwelt Special | Portrait

HMW Emissionshaus AG

Lohn für langen Atem Die deutsche Biotechnologie ist aus dem Dornröschenschlaf erwacht. In der Vergangenheit chronisch unterfinanziert, sind die heimischen Start-ups der Gesundheits- und Pharmabranche in den Fokus internationaler Geldgeber und Konzerne geraten.

Mit ihren Entwicklungen innovativer Therapien und Behandlungsansätze verschiedener Krankheiten ergänzen die deutschen Firmen zum Beispiel die Forschung US-amerikanischer Unter­ nehmen und werden somit zu einem interessanten Übernahme­kandidaten oder Joint Venture Partner. Davon pro­ fitieren hierzulande auch private Kapi­ talanleger über die MIG Fonds aus dem HMW Emissionshaus in Pullach.

Biotech-Unternehmen und Start-ups auch in der Politik anerkannt.

Inzwischen hat die Politik ebenfalls er­ kannt, wie wichtig es für den Standort Deutschland ist, Investitionen in vielver­ sprechende Biotech-Unternehmen und vergleichbare Start-ups zu fördern und zu begleiten. Staatsminister Matthias Machnig aus dem Bundeswirtschafts­ ministerium kündigte auf den jüngsten Biotech-Tagen in Köln an, ein Venture Capital Gesetz werde noch in dieser Legislaturperiode verabschiedet.

MIG Fonds „Made in Deutschland“ „Die aktuellen Entwicklungen bestäti­ gen unsere Einschätzung der Branche als eine von mehreren Zukunftsindust­ rien. Wir investieren gemeinsam mit un­

seren Anleger schon seit vielen Jahren neben Themen in der Umwelttechnolo­ gie, Energieeffizienz, Neuen Werkstof­ fen oder Hochtechnologie eben auch in diesen Wirtschaftszweig und werden nun dafür belohnt“, sagt Dr. Matthias Hallweger, Vorstand der HMW-Gruppe.

Das Unternehmen legt die MIG Fonds auf, was für „Made in Deutschland“ steht und damit die Investitionsrichtung vorgibt. Die Venture Capital Fonds umfassen ein Portfolio aus aktuell 27 Unternehmen unter anderem der Bran­ chen Umwelttechnologie, Life Science, Medizintechnik, Neue Materialien, Ro­ botik, Kommunikations-/Informations­ technologie und Energietechnologie aus dem deutschsprachigen Raum.

An den ausgewählten Start-ups be­ teiligen sich häufig nicht nur die MIG Fonds, sondern weitere Kapitalsammel­ stellen wie die Bayerische Beteiligungs­ gesellschaft (BayBG) oder der HighTech Gründerfonds der Deutschen Bundes­ regierung.

Auf Augenhöhe mit professionellen Investoren wie die IT-Pioniere Hopp und Gates investieren.

Das Konzept der Co-Investoren verfol­ gen die Fonds bei zahlreichen Unter­ nehmensfinanzierungen. Fondszeichner profitieren dabei nicht alleine von der Expertise der MIG-Fachleute, sondern investieren auf Augenhöhe auch und gerade mit Family Offices und profes­ sionellen Investoren. So halten die Brü­ der Andreas und Thomas Strüngmann – Gründerunternehmer des Generika­ Herstellers Hexal – in ihrer Ver­ mögensverwaltung Anteile an einer Reihe von Unternehmen, die sich in den Portfolios der MIG Fonds befinden.

Und auch SAP-Gründer Dietmar Hopp finanzwelt Special 03/2015 | Sachwertanlagen und Immobilien

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Anders als hierzulande kennen Biotech-Unternehmen in den USA in der Regel keine Unter­finanzierung.

Hier weisen Biotech-Unternehmen wie Gilead und Amgen inzwischen eine hö­ here Marktkapitalisierung auf als das DAX-Schwergewicht Bayer mit 117 Mrd. Euro. Der Zukunftsmarkt Gesundheit, die steigende Lebenserwartung und das globale Wachstum der einkom­ mensstarken Mittelschicht lassen jähr­ liche, zweistellige Wachstumsraten re­ alistisch erscheinen. Gleichzeitig wollen sich die Pharma-Riesen wie Novartis, Sanofi und Pfizer durch den Kauf von Biotech-Unternehmen verjüngen. Ein­ zelne Biotech-Firmen nutzen wieder­ um die starken Mittelzuflüsse aus ihren Blockbuster-Medikamenten, um sich breiter aufzustellen. So erklärt sich zum Beispiel die Beteiligung des amerikani­ schen Pharmakonzerns Eli Lilly an der BioNTech-Tochter Cell & Gene GmbH. Mit zunächst 60 Mio. Dollar hat sich Eli Lilly in das Portfolio-Unternehmen der MIG Fonds eingekauft und sowohl eine geringe Beteiligung an einer Toch­ tergesellschaft erworben wie zudem damit eine Industriekooperation mit BioNTech eingegangen. BioNTech ent­ wickelt verschiedene Methoden, Zellen des körpereigenen Abwehrsystems genetisch so auszustatten, dass sie Tu­ more bekämpfen. Obwohl allen Betei­ ligten klar ist, dass sich die Krebsthera­ pien in einer Arzneivorstufe befinden, ist BioNTech-Vorstandsvorsitzender Prof. Dr. Ugur Sahin optimistisch. „Per­ sönlich halte ich die Wahrscheinlich­ keit, dass wir in die klinische Entwick­

lung reingehen werden, für mehr als 90 Prozent. Und für deutlich mehr als 50 Prozent, dass ein klinisch verträg­ lich getesteter, funktionaler Rezeptor es auf den Markt schafft“, glaubt der BioNTech-Chef. In diesem Fall winkt das große Geld. Denn dann würde Eli Lilly über die fest vereinbarten 60 Mio. Dollar hinaus erfolgsabhängige Zahlun­ gen leisten, die sich auf mehr als 1 Mrd. Dollar summieren könnten.

Gute Nachrichten für die Anleger. „Wir sind sehr stolz darauf, dass unsere Experten schon vor Jahren den richtigen Riecher hatten“, sagt HMW-Vorstand Hallweger. Er kann seinen Anlegern in dieser Zeit viele gute Nachrichten über­ mitteln. Zum Beispiel den größten Exit­ erlös der Unternehmenshistorie. Die an der New Yorker Stock Exchange gelis­ tete Pharmafirma Baxter International zahlte kürzlich 200 Mio. Dollar für die SuppreMol GmbH aus Martinsried. Bei diesem Deal erzielten die MIG Fonds rund 65 Mio. Euro und vervierfachten ihren Einsatz. „Das Timing ist ideal“, sagt Hallweger, und kündigt den Anle­ gern eine Vorabausschüttung von mehr als 45 Mio. Euro an. „Solche Erfolgs­ meldungen befeuern den Vertrieb un­ seres aktuellen Angebots.“

Erster Alternativer Investmentfonds für direkte, außerbörsliche Unternehmensbeteiligungen.

Die Bundesanstalt für Finanzdienst­ leistungsaufsicht (BaFin) hat den „MIG Fonds 15“ als ersten Alternativen Invest­ mentfonds für direkte, außerbörsliche Unternehmensbeteiligungen der HMW Emissionshaus AG gestattet. Private Kapitalanleger können sich mit Antei­ len ab 10.000 Euro an dem regulier­ ten, KAGB-konformen Venture Capital Fonds beteiligen. „Damit haben wir endgültig den weißen, staatlich kon­ trollierten Kapitalmarkt betreten“, so Hallweger. Insgesamt blickt die HMW in den MIG Fonds auf ein Fondsvolumen von rund 1 Mrd. Euro und zählt damit zu den stärksten Venture Capital Inves­ toren Deutschlands. Marktführer für

Dr. Matthias Hallweger (re.), Vorstand der HMW-Gruppe, im Gespräch mit Ex-­Siemens-Vorstand Prof. Dr. Heinrich von Pierer (li.)

Privatanleger ist die HMW Gruppe oh­ nehin. Gemanagt werden die Portfolios der jeweiligen Fonds von der MIG Ver­ waltungs AG als von der BaFin gestat­ tete Kapitalverwaltungsgesellschaft.

Neben den MIG Fonds bietet die HMW AG für qualifizierte Investoren eine aktiv gemanagte Vermögensverwaltung an.

Dabei erarbeiten erfahrene Manager eine individuelle Strategie nach den Vorstellungen der Investoren und set­ zen sie mit einem Absicherungsmodus um. Auch hier bildet die HMW Strategie börsennotiert Schwerpunkte in den Zukunftsindustrien Neue Werkstoffe, Gesundheit, Umwelttechnologie, Ener­ gieeffizienz und ITK – und konnte be­ reits erhebliche Wertsteigerungen seit Bestehen erzielen.

Kontakt HMW Emissionshaus AG Münchener Str. 52 82049 Pullach Tel. +49 (0) 89 12 22 81 300 Fax +49 (0) 89 12 22 81 399 info@hmw.ag www.hmw-emissionshaus.ag

finanzwelt Special 03/2015 | Sachwertanlagen und Immobilien

Foto: © HMW AG

zählt zu den Co-Investoren. Hopp hält außerdem die Mehrheit am Tübinger Impfstoff-Hersteller CureVac. An die­ sem Unternehmen beteiligte sich vor wenigen Wochen Microsoft-Gründer Bill Gates über seine Stiftung in gro­ ßem Stil. Eine Kooperation, die für großes Aufsehen sorgte. Gehen zwei Ausnahme-­ Unternehmer wie die IT-­ Pioniere Hopp und Gates eine strategi­ sche Partnerschaft auf einem neuen Ge­ schäftsfeld ein, sind die Aussichten auf rentable Gewinne mehr als realistisch.

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Die Zukunft der Sachwertinvestments Das Nullzinsumfeld macht klassische Finanzprodukte zunehmend unattraktiv. Sind Sachwertinvestments in der Lage, die dadurch aufgerissene Lücke im Vermögensportfolio der Anleger zu füllen?

Welche Faktoren sind bei Produktauswahl und beim Beratungsprozess zu beachten? Und welchem Typus von Finanzanlagenvermittler wird in 10 Jahren der Markt gehören? finanzwelt liefert im Roundtable die Antworten der Experten.

Die Experten am Roundtable: Michael Harneit, Leitung Institutionelle Kunden VALERUM Invest AG Wolfgang J. Kunz, Vertriebsdirektor DNL REAL INVEST AG Karsten Reetz, Geschäftsführer reconcept GmbH Jörg S. Walter, Geschäftsführer IVM GmbH Alfred Wieder, Gründer der HMW Innovations AG, Mitgründer der HMW Emissionshaus AG und der MIG AG

finanzwelt: Welchen Stellenwert haben Sachwertinvestments im aktuellen Null­ zinsumfeld?

Harneit » Aufgrund der Niedrigzins­ politik der Zentralbanken gehört dem Sachwertinvestment die Zukunft. Durch die historisch niedrigen Fremdkapi­ talzinsen sind Investoren heute in der Lage, Sachwerte so günstig wie noch nie zu erwerben. Gleichzeitig ermög­ lichen wir dem Investor durch unsere Denkmalobjekte, aber auch durch die neuen Selfstorageparks, realistische Mietrenditen von 4 bis 6 %. Angesichts der echten realen Inflation, die weit über 2 % liegt, sind solche Investments für Jedermann attraktiv.

Wieder » Unsere Sachwertinvestments sind ausschließlich Eigenkapitalfonds; damit sprechen wir Anleger an, die auf ihr eigenes Eigenkapital eine Verzin­ sung wünschen, die derzeit außerhalb der Sachwertinvestments kaum zu fin­ den ist. Und das wird wahrscheinlich noch einige Zeit so bleiben. Das makro­ ökonomische Umfeld ist für Sachwert­ investments noch nie so günstig wie aktuell. Für Vermittler liegt die Alterna­ tivlosigkeit beim Anleger klar zutage, denn dieser hat sehr wenig Alternati­

ven, sein Eigenkapital oberhalb der In­ flationsrate verzinslich anzulegen.

Walter » Ich sehe es sehr ähnlich wie Herr Wieder. Aktuell gibt es kaum Al­ ternativen zu Sachwertinvestments zur Erzielung einer auskömmlichen Verzin­ sung. Dennoch sollten Vermittler nicht zur Übertreibung neigen: Sachwertin­ vestments ohne Grundbuchsicherheit sollten kundenseitig ausschließlich eigenkapitalfinanziert werden. Denn selbst bei Immobilien erkennen wir in einigen Bereichen die Tendenz zu preislichen Übertreibungen durch An­ lagedruck. Wir haben bei unserem An­ lageprodukt daher zwei Komponenten verbunden – die Chancen der Private Equity Unternehmensbeteiligung und die Immobilie als Sicherheitsgaranten, um dem Bedürfnis nach Sicherheit, Transparenz und auch Rendite Genüge zu tun.

Reetz » Als Anbieter von Sachwertin­ vestments im Bereich der erneuerbaren Energien erkennen wir in der Niedrig­ zinspolitik eine weitere große Chance für den Vermittler und dessen Kunden.

Aktuell bietet sich bei uns realistisch und transparent die Möglichkeit, bei erstklassigen staatlichen Garantien soli­

der Staaten an den von uns ausgewähl­ ten Standorten eine stabile Verzinsung von rund 4 bis 6 % auf das eingesetz­ te Eigenkapital zu erhalten. Nur reale Sachwerte bieten derzeit ein solches Rendite-Risikoprofil.

Kunz » Die neueste Analyse (Ausgabe Ende 2014) der Integra Realty Resour­ ces, Inc. belegt, dass Immobilien vor allen anderen Anlageklassen und vor S&P 500, nestaq und Dow Jones im Zeitraum seit 2010 bis Ende 2014 per­ formen. TSO als Spezialist für Gewer­ beimmobilien macht diese Erfahrung ebenso wie wir von der DNL Invest.

Unsere Kunden suchen Sachwerte mit stabilen Einnahmen und überdurch­ schnittlichen Renditechancen. Bei der TSO-DNL Geschäftsphilosophie spielt das Nullzinsumfeld keine Rolle, da wir unsere Immobilien sowieso langfristig finanzieren. finanzwelt: Welche Zielgruppen kom­ men für den Vermittler im Bereich Sach­ wertinvestments denn Ihrer Meinung nach in Frage?

Reetz » Nach Auswertung unserer Treuhand liegt das Gros unserer Kun­ den zwischen 45 und 65 Jahren. Hier

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dominiert das Bedürfnis nach Altersvor­ sorge. Sachwertinvestments gehören gerade heute in die Altersvorsorge, da sie in der Lage sind, stabile Cashflows zu generieren. Für mich ergibt sich daraus die Frage, wie der Vermittler Sachwertinvestments auch an poten­ zielle Anleger in der Altersstruktur um Mitte 30 herantragen kann, die eben­ falls einen Bedarf an Vermögensauf­ bau haben, aber noch nicht für große Zeichnungssummen in Frage kommen.

Emittenten werden dazu produktweise Zeichnungssummen von wenigen tau­ send Euro zulassen müssen, um diese Zielgruppe zu erschließen. Wir arbeiten an Konzepten für verschiedene Altersund Zielgruppen – sowohl mit kurzen als auch mit langen Fondslaufzeiten.

Harneit » Ein Mindestmaß an Kapital bzw. Einkommen muss sein, aber prin­ zipiell bieten wir für alle Alters- und Berufsgruppen Sachwertinvestments an, denn die Vorteile von Sachwerten sind universell. Entscheidend ist wie immer, dass der Berater seine Kunden richtig berät und sie über die Chan­ cen und Risiken von fremdfinanzierten Sachwerten aufklärt. Da es bei unseren Objekten zudem die Möglichkeit der Mietpools gibt, die das Risiko von Miet­ ausfällen, Renovierungen etc. minimie­

Alfred Wieder

ren, können wir fast schon garantieren, dass der Investor seine Verbindlichkei­ ten über seine Mieteinnahmen bedie­ nen kann. Für Investoren mit geringem Eigenkapital, aber auch für Investoren, die schon denkmalgeschützte Immo­ bilien besitzen, bieten wir zudem seit

Wolfgang J. Kunz

neuestem Investitionen in Kleinlagerflä­ chen an. Hier ist der Investor, anders als bei Beteiligungen, Eigentümer der Sto­ rageeinheit mit eigenem Grundbuch.

Mit einem solchen zukunftsorientierten Sachwertinvestment kann der Anleger frühzeitig Vermögen aufbauen – und das mit vermindertem Risiko, denn auch unsere Storageparks werden mit Mietpools angeboten.

Wieder » Bei Private Equity sehen wir jüngere Menschen nicht als die Ziel­ gruppe. In der Regel verfügen eben junge Menschen noch nicht über aus­ reichende Vermögens- und Einkom­ mensverhältnisse für ein Sachwertin­ vestment. Das wollen wir gar nicht verantworten. Im Gegenteil, die 40-bis 65-Jährigen ist unseres Erachtens die attraktive Zielgruppe. Diese Alters­ struktur ist gerade aufgrund des Nied­ rigzinses gezwungen, sich mit der Pla­ nung von Erlösströmen im Ruhestand zu befassen. Traditionelle Finanzanla­ gen werden diese durch Niedrigzinsen auf absehbare Zeit nicht mehr bieten können, und Sachwertinvestments kön­ nen genau diese Bedarfslücke füllen.

Walter » Dies ist ein ganz wichtiger Punkt, Herr Wieder. Ab 60 beginnt vielfach ein weiterer, langer Lebensab­ schnitt. Dann soll Vermögen einerseits

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Michael Harneit

Einkommensströme erwirtschaften, andererseits aber noch auf Jahrzehnte hinaus nicht verzehrt werden. Daher se­ hen wir den Markt der Anleger ab 50 Jahren aufwärts als erheblichen Wachs­ tumsmarkt für Sachwertinvestments, mit dem sich erfolgreiche Vermittler zunehmend intensiv befassen sollten.

Denn in dieser Lebensphase werden in der Regel hohe, zu versteuernde Einkommensströme erwirtschaftet, die sowohl in die Anlageklasse steueropti­ mierte Immobilien als auch Sachwertin­ vestments mit steuerlicher Komponen­ te investiert werden können.

Kunz » Sachwerte kommen für alle Zielgruppen in Frage, die auf Sicher­ heit setzen. Somit müssen die Ver­ mittler über die entsprechende Kom­ petenz in diesem Segment verfügen.

Der Vermittler wird bei der Betreuung seiner Kunden im Bereich Sachwertin­ vestments eine dem Financial Planner sehr nahekommenden Mentalität ent­ wickeln müssen, um optimale Erfolge zu erzielen. Er wird – gesetzlich ist er ja im Grunde schon dazu verpflichtet – auf die individuellen Bedürfnisse seiner vielfältigen Kundschaft genau eingehen müssen. Und genau da liegen die Chan­ cen, denn niemand kennt die Kunden

besser als der Vermittler. Und wenn der Vermittler nicht den Fehler macht, allen Kunden identische Produkte „überstül­ pen“ zu wollen, wird er für jeden Kun­ den auch das entsprechende Sachwert­ investment finden. finanzwelt: Welcher Stellenwert kommt bei den steigenden Ansprüchen an Ver­ mittler und Berater der Produkt- und Anbietertransparenz zu?

Walter » Transparenz ist sowohl ge­ genüber dem Vermittler als auch dem Kunden ein entscheidender Qualitäts­ aspekt des Anbieters. Wir bei der IVM haben es hier recht einfach, da wir mit unseren Produkten schon seit 16 Jahren am Markt sind und nicht nur eine be­ legbare Performancehistorie vorlegen können, sondern auch jederzeit trans­ parent sind, denn der Inhalt der An­ lage, nämlich der bereits vorhandene Immobilienbestand und das Stadium, in dem sich jede Immobilie befindet, wird jeweils aktuell dokumentiert. Dagegen muss ein ganz neues Produkt eines möglicherweise neu in den Markt tre­ tenden Anbieters, der zwar ein hervor­ ragendes Konzept hat, aber noch keine Performancehistorie vorweisen kann, jeden denkbaren Weg beschreiten, um

eine Transparenz herzustellen und für den Vermittler greifbar und plausibel zu werden.

Reetz » Transparenz für Sachwertin­ vestments ist uns – seit 17 Jahren als Spezialist im Bereich der erneuerbaren Energien – wichtig und in unserem Fall ebenfalls einfach umsetzbar. Wenn wir beispielsweise einen Windpark in ei­ nem Fondsmodell umsetzen, dann ver­ öffentlichen wir nicht nur die Daten der Windgutachten, sondern auch alle wei­ teren relevanten Vertragsunterlagen.

Der Anleger weiß damit genau, wie und in welche Assets investiert wird.

Das KAGB hilft bei der Herstellung von Transparenz, denn sowohl Initia­ tor wie auch die mit ihm verbundenen Unternehmen müssen alle Zahlungs­ flüsse offenlegen – ein großer Vorteil für den Kunden bei der Investition in KAGB-Sachwertefonds gegenüber an­ deren Kapitalmarktprodukten.

Wieder » Transparenz ist Vertrauen.

Wenn der Anbieter bereits eine Histo­ rie hat, dann hat er bereits die Chance gehabt, Vertrauen aufzubauen, das er durch jederzeitige Transparenz pflegen sollte, denn es ist sein bestes Alleinstel­ lungsmerkmal. Wir selber blicken auf eine lange Historie und tun uns bei der Transparenz einfach. Da wir als Private Equity Unternehmen in wachstumsstar­ ke Unternehmen in Deutschland inves­ tieren, haben wir die Möglichkeit, nicht nur die Zahlen offenzulegen, sondern auch die Türen dieser Unternehmen so­ wohl für Vermittler als auch für Kunden zu öffnen.

Harneit » Transparenz ist heute das wichtigste Verkaufsargument. Lassen Sie mich unsere gelebte Transparenz am Beispiel einer Denkmalimmobilie kurz aufzeigen: Noch vor dem Kauf legen wir Wert darauf, dass unsere Kunden den jeweiligen Standort besu­ chen, denn nur vor Ort kann er unsere aktuellen sowie unsere Referenzobjek­ te in Augenschein nehmen. So erhält er einen lebendigen Eindruck vom Mik­ rostandort und der Charakteristika des Stadtteils, in dem sich sein potenzielles Objekt befindet. Ferner unterstützen wir den Kunden des Beraters bei der Finanzierung und Notarsuche. Nach­ dem der Kunde das Objekt erworben hat, bekommt er transparente Baupha­

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senberichte, die ihm die einzelnen Bau­ entwicklungsstufen aufzeigen. Auch die jeweiligen TÜV-Bautenstandsberichte sind hier integriert. Das gibt ein gutes Gefühl, Gewissheit und ist im Fall eines späteren Verkaufs ein echtes Kaufargu­ ment für Interessenten. Mehr Transpa­ renz kann man dem Investor nicht bie­ ten, denn alles ist für ihn „greifbar“.

Kunz » Das Ziel möglichst hoher Trans­ parenz bedeutet, dass wir unseren Investoren nicht nur die Möglichkeit einräumen, alle Objekte in den USA zu besichtigen, sondern auch explizit dazu auffordern, Einsichtnahme in die Bücher und Geschäftszahlen zu neh­ men. Die Anforderungen an Transpa­ renz gegenüber Anlegern sind in den USA wesentlich höher ausgeprägt als in Deutschland und werden von TSO seit 1988 so praktiziert. Wir haben seit Aktivwerden im deutschen Markt alle Anstrengungen unternommen, diese Transparenz auch in Deutschland zu schaffen. So werden auch die in der USA nach dem strengen GAAP aufge­ stellten Wirtschaftsprüfungsgutachten noch einmal von einem deutschen Wirt­ schaftsprüfer gegengeprüft. Zusätzlich kommunizieren wir sehr intensiv mit den Anlegern und informieren sie re­ gelmäßig über ihre Anlage.

Geschäftsmodell und operativen Ge­ schäft des jeweiligen Produktanbieters voraussetzt. Reine wissenschaftliche Stresstests ermöglichen dies nicht, gleichwohl sind solche eventuell für andere Verwendungen interessant. Die Tatsache, dass wir für unsere Vermö­ gensanlage allerdings mehrere Ratings haben, die unser Angebot aus verschie­ denen Perspektiven beleuchten, finden sowohl Anleger als auch Investoren in­ teressant. finanzwelt: Können Analysen und Ra­ tings den Finanzanlagenvermittler bei der Plausibilitätsprüfung unterstützen?

Kunz » Wenn der Vermittler mit einer Analyse zu arbeiten versteht, dann ein­ deutig Ja. Der Vermittler kann anhand der Analyse und des Ratings das Pro­ dukt von einer weiteren Seite kennen­ lernen und Informationen gewinnen, die er dazu nutzen kann, um Fragen zu einzelnen Sachverhalten zu stellen oder sich mit dem Geschäftsmodell der Anlage genauer auseinanderzusetzen, dies auch im Sinne von Peer-Group Vergleichen. Damit hat er Analyse und Rating als ein wesentliches Element der Plausibilitätsprüfung richtig eingesetzt.

Die jeweilige Analyse und das Rating

müssen diese Möglichkeiten natürlich auch hergeben.

Wieder » Finanzdienstleister haben in den letzten Jahren schlechte Erfahrun­ gen mit Produkten gemacht. Daher ist der Vermittler an seriösen Meinungen von kompetenten Dritten, die ihn bei der Entscheidung für ein Produkt un­ terstützen können, interessiert. Ratings sind ein Instrument, den Vermittler aus der Produktdepression herauszuhelfen.

Ratings können auch für den Vertriebs­ erfolg hilfreich sein.

Reetz » Den Vertriebspartnern helfen Analysen und Ratings, bei Endkunden sind sie aber nicht entscheidend, bes­ tenfalls nur ein weiteres Entschei­ dungskriterium unter vielen. Der Finanzanlagenvermittler ist zur Plausi­ bilitätsprüfung verpflichtet, daher hilft ein ihm zur Seite gestelltes Rating auf Basis einer seriösen Analyse. Aufgrund dessen sagen wir eindeutig Ja zum Rating auf Basis einer seriösen Analyse, weil wir somit unsere Vertriebspartner unterstützen können. finanzwelt: Wie kann der Vermittler und Berater den ständig wachsenden Vorgaben der Regulierung gerecht wer­ den?

finanzwelt: Welche Bedeutung haben Analysen und Ratings für Vermittler und Kunden?

Reetz » Jeder Anbieter kann mit min­ destens einem Rating aufwarten. Es ist nicht verkehrt, durch einen unabhängi­ gen Dritten das Produkt auch öffentlich durch eine seriöse Analyse oder einem Rating einwerten zu lassen. Den Ver­ kaufsprozess beim Kunden unterstützt es unserer Erfahrung nach nicht, den­ noch werden Analysen und Ratings vom Vertrieb aktiv nachgefragt.

Kunz » Für Anleger, die gern Ratings oder Analysen lesen, sind solche auch relevant. Vertriebspartner setzen Ra­ tings aber zu verschiedenen Verwen­ dungszwecken ein – so beispielsweise, um dem Kunden von unabhängiger dritter Stelle belegen zu können, ob bestimmte Ausschüttungen tatsächlich auch aus operativ erzielten Gewinnen getätigt wurden, was eine hohe Kom­ petenz und Erfahrung im konkreten finanzwelt Special 03/2015 | Sachwertanlagen und Immobilien

Karsten Reetz

58 | finanzwelt Special | Roundtable Wieder » Der Vermittler ist bereits auf einem sehr guten Weg – in den letz­ ten Jahren sind große Schritte auf dem Weg zu mehr Qualifizierung gegangen worden und es ist ein ganz neues Ge­ fühl für Kundenverantwortung entstan­ den. Die Bedeutung des individuellen Kundenportfolios ist bewusst gewor­ den und der Typus „Regalverkäufer“ gehört zunehmend der Vergangenheit an. Das sind alles wichtige Entwicklun­ gen für das Image der Gesamtbranche.

Kunz » In den USA gibt es weder den Beratertypus wie in Deutschland noch die „Beteiligung“ als Anlageform für den Kleinanleger. Beides wurde abge­ schafft. Meine Wahrnehmung ist, dass die EU in diese Richtung steuert. Der Gesetzgeber schiebt den Vertriebs­ partnern in ihrer Rolle als Berater eine Verantwortung zu, die kritisch ist. Der Berater ohne Haftungsdach soll bei Sachwertinvestments unter einer Viel­ zahl von Produkten und Geschäftsmo­ dellen auswählen, bewerten und dann anlegergerecht jeden einzelnen Kun­ den nach dessen individueller Situati­ on beraten. Das wäre, als ob ein Arzt gleichzeitig Gynäkologe, Kardiologe, Augenarzt und noch vieles anderes mehr ist; es ist erkennbar unmöglich.

Und dennoch erwartet der Gesetzge­ ber Vergleichbares vom Finanzanlagen­ vermittler. Wir sind hier als Branche ge­ fordert, dem Vermittler die Möglichkeit zu schaffen, seinen Beruf so auszuüben, dass er diese Regularien erfüllen kann.

Ich fürchte, wenn das nicht umgesetzt werden kann, wird der europäische Ge­ setzgeber die Regulierung noch stärker anziehen. finanzwelt: Welcher Vermittlertypus wird Ihrer Meinung nach in 10 Jahren noch weiterhin erfolgreich sein?

Kunz » Es ist nicht unwahrscheinlich, dass sich die deutsche Finanzanlagen­ landschaft durch die von der EU weiter ausgehende Regulierung in die Rich­ tung des existierenden US-Modells hin entwickeln wird. Aber Vermittler, die sich permanent qualifizieren, ständig fortbilden und auch neue Beratungs­ modelle und Zugänge zum Kunden entwickeln, werden am Markt beste­ hen. Für sie wird der relative Markt­ anteil sogar wachsen, da das Geschäft

Jörg S. Walter

sich auf tendenziell weniger Köpfe ver­ teilen wird.

Wieder » Bei aller Bedeutung der Qualifizierung – der Vermittler wird weiterhin verkaufen können müssen.

Dies darf neben allen Bemühungen zur Qualifikation nicht vergessen werden, vielmehr muss auch dieses Talent ge­ schult werden. Es kann nicht sein, dass wir zunehmend hervorragende Berater haben, die sich sprichwörtlich „arm“ beraten, weil sie den Zugang zum Ab­ schluss nicht mehr finden. Das Verkau­ fen wird, neben Qualifikation und Aus­ bildung, ein wichtiger Aspekt für den erfolgreichen Finanzanlagenvermittler werden.

Walter » Dem kann ich nur zustimmen.

Die Eigenschaften, die einen guten Be­ rater ausmachen, werden sich mit de­ nen eines hervorragenden Verkäufers ergänzen müssen. Das Können und das Wissen sind für den Erfolg noch in 10 Jahren wichtig, von Bedeutung ist aber auch die eigene Einstellung: Der eige­ ne Wille, durch Qualifizierung zu den Besten zu gehören, hohe Qualitäts­ ansprüche an sich und die vermittelten Produkte zu stellen, aber auch das Be­ wusstsein, Geld verdienen zu wollen.

Reetz » Der Finanzanlagenvermittler von heute wird in 10 Jahren nur dann

noch erfolgreich sein, wenn das heute von ihm vermittelte Produkt auch noch in 10 Jahren performt. Daher ist es von enormer Wichtigkeit für den Vermitt­ ler, Produktanbieter mit Assetkompe­ tenz auszuwählen und an seiner Seite zu haben, die mit hoher Wahrschein­ lichkeit mit ihren Produkten sein Ge­ schäft auch in 10 Jahren noch positiv beeinflussen und begleiten können.

Nur in dieser Symbiose können beide erfolgreich sein.

Harneit » Der prototypische Berater wird in 10 Jahren auf zwei oder drei Sachthemen spezialisiert sein. Er wird sich aber, um andere Themen seinen Kunden ebenfalls anbieten zu können, mit unterschiedlichen Spezialisten zusammentun. Ähnlich wie es heute Anwaltskanzleien und Ärztehäuser mit unterschiedlichen Schwerpunkten gibt, werden wir zukünftig Beratungs­ häuser haben. Wenn dann noch der Relationship-Manager, der für die Kun­ denakquise und die Kundenbetreuung zuständig ist, als wichtiger Bestandteil des Teams von den Kollegen wahrge­ nommen wird, dann entsteht ein wirk­ licher Wettbewerb zu den aktuellen Banken. Nur dieser differenzierte und nachhaltige Beratungsansatz wird Er­ folg bringen. (cs)

finanzwelt Special 03/2015 | Sachwertanlagen und Immobilien

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In Deutschland und Österreich ist es vorwiegend privaten Großvermögen (family offices) und institutionellen Investoren vorbehalten, in junge, innovative Unternehmen mit Weltmarktführerpotenzial zu investieren.

Durch die MIG Fonds haben auch private Anleger die Möglichkeit, sich außerbörslich an diesen Unternehmen zu beteiligen, die mit ihren einzigartigen Produkten und Technologien die Märkte von morgen nachhaltig bestimmen werden. Die MIG Fonds finanzieren mit Venture Capital vielversprechende Unternehmen, u.a. aus den Branchen Umwelttechnologie, Life Science, Medizintechnik, Neue Materialien, Robotik, Kommunikations-/Informationstechnologie und Energietechnologie aus dem deutschsprachigen Raum.

Diese Alternativen Investmentfonds sind mittlerweile vollständig nach dem Kapitalanlagengesetzbuch reguliert und ermöglichen es privaten Kapitalanlegern, an den Chancen von Private-Equity-Investitionen zu profitieren. +49 (0)89 122 281 290 | anlegermanagement@hmw.ag | www.hmw.ag

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