Nekretnine. Osiguranje. Finansiranje.

BE RISK PROTECTED.

SADRŽAJ

TRŽIŠTE NEKRETNINA U SRBIJI

Miroslav Cvetković, Keller Williams Serbia

TRŽIŠTE POSLOVNOG PROSTORA U SRBIJI U 2023. GODINI

Srđan Vujičić, Conza Properties

OPASNOSTI PRILIKOM KUPOPRODAJE NEKRETNINA

Aleksandra Mihajlović, 4zida

ENERGETSKI PASOŠI

Jovana Čapaković, VP Law Firm

DDOR OSIGURANJE: MOJA KUĆICA

SVETSKI TREND: ZELENE POLISE OSIGURANJA

OSIGURANJE IMOVINE FIZIČKIH LICA

Dragan Lukić, Konekta Plus

Intervju: Branka Ostojić, Globos osiguranje: ŽIVOTNI PROSTOR KAO TOPLO GNEZDO

OSIGURANJE IMOVINE PREDUZEĆA

Bojan Jovanović, Marsh MacLennan Serbia

OSIGURANJE OBJEKATA U IZGRADNJI

Mirko Matijević, ACB

VREMENSKE NEPOGODE I OSIGURANJE IMOVINE

UPOREDI CENE OSIGURANJA NA JEDNOM MESTU: OSIGURANIK.COM

GENERALI OSIGURANJE

Da li imaš plan da osiguraš stan?

NAJČEŠĆE NEDOUMICE U OSIGURANJU IMOVINE

Miloš Mamula, Osiguranik.com

TRIGLAV OSIGURANJE: KLIK DO SIGURNOG DOMA

KRATAK VODIČ KROZ STAMBENE KREDITE

Udruženje banaka Srbije

ŠTA JE (NE)SPORNO KOD STAMBENIH KREDITA

AMS OSIGURANJE: O SUDBINI VAŠEG AUTOMOBILA NE

ODLUČUJETE SAMO VI

STAMBENI KREDITI ZA PREDUZETNIKE

UNIQA OSIGURANJE

Kod kuće je najbolje

BROJKE

TRI STRAHA SRPSKOG KUPCA STAMBENOG KREDITA

Dušan Uzelac, Kamatica.com

KRIPTOVALUTE I NEKRETNINE

Marko Bogdanović, ECD.rs

VEŠTAČKA INTELIGENCIJA I TRŽIŠTE NEKRETNINA

Svet je u poslednjih pedesetak godina izgleda postao jedna velika klackalica: dok se s jedne strane intenzivno gradi, podstiče potrošnja, povećava želja ljudi da imaju što više i skuplje i da se to što češće menja, s druge strane se planeta zagađuje toliko da dolazi do sve učestalijih elementarnih nepogoda koje nam istu tu imovinu – uništavaju!

U poslednjih pola veka od prirodnih katastrofa je stradalo više od dva miliona ljudi, a ekonomski gubici nadmašili su 4,3 hiljade milijardi dolara – podaci su Svetske meteorološke organizacije. Više od 90 odsto smrtnih slučajeva prijavljeno je u zemljama u razvoju. Finansijski, gotovo 40 odsto ukupnih gubitaka pretrpele su SAD, ali su se gubici u odnosu na veličinu ekonomije ipak jače odrazili na najnerazvijenije, i na male ostrvske države. Najveći broj šteta prijavljen je u zemljama sa razvijenom ekonomijom, ali su u njima iznosi šteta oko 0,1% BDP-a –za razliku od siromašnih zemalja gde ovaj procenat premašuje 5% BDP, a u nekim malim ostrvskim državama šteta je bivala i totalna – čitavih 100%.

A upravo kao posledica ekonomskog razvoja, emisija gasova sa efektom staklene bašte podigla je temperaturu na Zemlji od početka industrijske revolucije do danas za 1,15 stepeni. Što se više podiže potrošnja, to se više i baca – između ostalog i hrana: u svetu se baca ili gubi oko 1,3 milijarde tona hrane što je dovoljno da prehrani čak trećinu stanovništva. A to emituje dodatnu količinu gasova sa efektom staklene bašte... Velika potrošnja

izaziva pad biodiverziteta, pa su neke biljne i životinjske vrste doživele gubitke i do 70% u poslednjih 50 godina, a šume nestaju brzinom od 300 fudbalskih terena na sat!

Vlade se sa ovim teško i sporo bore.

Kako bismo sa što manje posledica izašli

iz pretećih nevolja, izbor je da biramo

kvalitetniju gradnju, da koristimo sva

dostupna sredstva za održivo stanovanje, da obezbedimo polise osiguranja za svoju

imovinu i da pratimo tehnološke trendove

koji unapređuju bezbednost.

To je dobro, ali ne i dovoljno.

Važno je i da ne podlegnemo opštem stavu koji se kao lajtmotiv uvukao i u Srbiju tokom velikih vremenskih nepogoda poslednjih godina: „Moramo da se navikavamo, ovoga će biti sve više!“ To bi podrazumevalo da nastavimo da se ponašamo bezobzirno prema planeti, i da se prilagođavamo sve većim klimatskim opasnostima, bez pokušaja da i sami doprinesemo smanjenju zagađenja. I najmanja stvar koju učinimo za planetu nije beznačajna, ako to isto učini osam milijardi nas.

U ovom našem priručniku saznajte kakvi su uslovi na tržištu nekretnina, kako do njih doći, kako ih kvalitetno osigurati, i kako u tom kontekstu iskoristiti nove tehnologije.

Budimo „svoji na svome“ – sačuvajmo imovinu, ali ne zaboravimo da je planeta najvažnija imovina svih nas!

TRŽIŠTE NEKRETNINA U SRBIJI

Zahvaljujući Registru cena, servisu Republičkog Geodetskog Zavoda (RGZ), u kome se dokumentuje i beleži svaka kupoprodaja solemnizovana (overena) kod Javnog beležnika, umogućnosti smo da na kvartalnom nivou dobijemo precizne izveštaje tržišta nekretnina u Srbiji, tako da možemo da upoređujemo kvartale u toku jedne godine, ali i iste kvartale u različitim godinama.

Od 2019. godine naovamo, izuzev drugog kvartala 2020. i perioda pandemije COVID-a, tržište nekretnina u Srbiji beležilo je konstantan godišnji rast, kako u svom volumenu tako i u broju prometovanih nekretnina - sve do početka ove godine. Poslovično, najproduktivniji je poslednji - četvrti kvartal svake godine, a najslabiji prvi; drugi kvartal 2023. govori nam o usporavanju rasta i o stabilizaciji tržišta.

Ukupan volumen u drugom kvartalu bio je 1,7 milijardi evra, za 0,1 milijardu evra više nego u prvom kvartalu 2023, ali za oko 13% manje nego u istom periodu prethodne godine. Da bi se bolje shvatio rast tržišta poslednjih godina, u drugom kvartalu 2019. godine ukupno se

prometovalo za jednu milijardu evra, što je čak za 70% manje nego sada.

Najveći udeo u ostvarenim kupoprodajama zauzimaju stanovi - oko 58%, kuće 8%, građevinsko zemljište 7%...

U sva četiri grada u Srbiji u kojima se beleže i prate podaci (Beograd, Novi Sad, Niš i Kragujevac) zabeležen je pad broja kupoprodaja, najviše u Novom Sadu 38,8%, najmanje u Kragujevcu 14,3% u odnosu na isti kvartal prethodne godine. Ipak, beleži se trend rasta cena, i to za starogradnju od 16 do 21% dok je novogradnja poskupela najmanje u Novom Sadu (11%), a najviše u Kragujevcu (28%). Značajan uticaj na rast cena imali su i spoljašnji faktori kao što je porast cena građevinskog materijala i energenata, kao i rast cene rada.

ZAŠTO SE OVE GODINE SMANJIO BROJ KUPOPRODAJA?

Izuzetno jaka i produktivna 2022. može se pripisati investiranju u nekretnine od strane naših građana sa ciljem zaštite svojih finansijskih sredstava od rastuće inflacije u evrozoni koja se neminovno preselila i na naše tržište, što je koreliralo sa povećanom potražnjom za stanove za izdavanje usled dolaska velikog broja prevashodno ruskih, pa i ukrajinskih državljana.

Smanjenje broja kupoprodaja od početka ove godine rezultat je sa jedne strane usporene građevinske aktivnosti usled smanjenog broja izdatih građevinskih dozvola, a sa druge strane zbog rastućeg EURIBOR-a (bio je negativnog predznaka u junu 2022. godine ali je prebacio 4% u septembru 2023.). Određeni broj klijenata koji deo kupoprodajne cene obezbeđuje iz stambenih kredita, odložio je svoje rešavanje stambenog pitanja za početak 2024. godine, za kada postoje naznake smanjenja kamatnih stopa. Ukupan broj kupoprodaja iz kreditnih aranžmana beleži

Piše: Miroslav Cvetković Regional Operating Principal Keller Williams Serbia

pad od maksimalnih 32,7% u četvrtom kvartalu 2020. na 16% u drugom kvartalu ove godine. Svakako da će Odluka NBS o ograničavanju nominalnih kamatnih stopa u narednih 15 meseci za dužnike prvog stambenog kredita u iznosu do 200.000 evra da pospeši tržište nekretnina u poslednja dva kvartala ove godine.

Strani državljani u najvećem broju slučajeva iznajmljuju nepokretnosti u Srbiji, dok se manji broj odlučuje za kupovinu. Stranci imaju podjednaka prava kao državljani Srbije prilikom kupovine nekretnina i upisa u nadležni Katastar nepokretnosti u Srbiji, uz određene Zakonom predviđene procedure (otvaranje PIB-a za strance, nerezidentnih računa u našim bankama...).

Veoma interesantan podatak je značajno povećanje broja kupaca mlađih od 30 godina, koji sada čine više od 15% ukupnog broja kupaca u Srbiji.

ŠTA ĆE BITI SA CENAMA?

Usporavanje ekonomije dovelo bi do logičnog zaključka da će doći do blagog pada cena nekretnina, ali pojačana tražnja i nedostatak nekretnina na tržištu govori nam u prilog vrlo dinamičnom završetku godine.

Da tržište nekretnina neće stati govori i broj izdatih građevinskih dozvola u junu ove godine, koji je za gotovo 18% veći nego u istom mesecu 2022. - najveći broj za stanove i najviše u Južnobanatskoj oblasti, a zatim u Beogradu oko 17%.

U vremenu ispred nas očekuje se dalji, umereni rast kada je cena nekretnina u pitanju, dok je sa aspekta zakupa već došlo do korekcija cena, posle vrtoglavog rasta od početka rusko-ukrajinske krize.

Tržište stanova u ukupnom volumenu prometa u Srbiji od 1,7 milijardi evra iznosi oko 58% ili 962 miliona evra, od čega je udeo prometa u Beogradu 596 miliona evra.

Najveće cene dostižu stanovi u novim, modernim stambenim kompleksima na Starom gradu i u Beogradu na vodi. Prosečne cene su više od 4000 EUR/ m2, dok najskuplji stanovi u novobeogradskim i zemunskim projektima prelaze cenu od 3000 EUR/m2. Najjeftiniji beogradski stanovi su na katastarskoj opštini Stara Rakovica.

Najskuplji prodat stan u drugom kvartalu je na Novom Beogradu, površine 344 m2 sa ukupnom cenom koja premašuje dva miliona evra.

Najskuplja kuća je na opštini Savski venac, na Dedinju sa cenom većom od 4,8 miliona evra.

Najskuplje prometovan poslovni prostor je u Novom Pazaru sa cenom od čak 23.375 evra/m2, sa ukupnom cenom većom od dva miliona evra.

U Srbiji su Prokuplje, Bor i Zaječar gradovi sa najnižom cenom od oko 500 evra/m2 za starogradnju i 600-800 evra/m2 za novogradnju.

Najskuplji kvadrat u drugom kvartalu kao i do sada nalazi se u kompleksu Beograd na Vodi, u objektu BW St. Regis sa cenom od gotovo 9500 evra/m2.

TRŽIŠTE POSLOVNOG PROSTORA U SRBIJI U 2023. GODINI

Posle 23 godine bavljenja poslovima prometa nepokretnosti, i dalje me iznenadi pitanje pojedinih klijenata - sada već drugara, koje glasi: “Da ti dam kofer keša, gde bi ga ti uložio?”

Neretko odgovorim da je ulaganje stvar ličnog afiniteta, ali ako posmatramo stanogradnju, skladišni prostor, lokale tj. retail i poslovni prostor, moja odluka bi definitivno bila ulaganje u poslovni prostor!!!

Drugo najčešće pitanje, koje se opet odnosi na sve pomenute segmente poslovanja u vezi sa nepokretnostima, glasi:

Najčešće šaljivo odgovaram pitanjem: koja je cena cipela u Beogradu?!

Nisam pristalica generalizacije u bilo kom aspektu života i prvenstveno savetujem da se situacija sagledava od slučaja do slučaja, ali ću pokušati da ukažem na neke od dokazanih

činjenica koje bi potkrepile moju odluku da prioritetno razmatram ulaganje u poslovni prostor.

STOPA NEPOPUNJENOSTI SVEGA TRI POSTO

Mi smo kao tržište još u fazi slabo do srednje razvijenog; to što nas je u pogledu kvantiteta okolina “prešišala”, iako zvuči negativno u oblasti investicija tj. prisustva institucionalnih ulagača/fondova, može da se posmatra i kao prednost jer smo u prilici da učimo iz iskustava drugih. Neću navoditi statističke podatke tj. ukupne brojke izgrađenih kvadrata, godišnju zakupljenost, prosečne rente i slično jer su izveštaji posrednika na našem tržištu lako dostupni. Skrenuo bih pažnju na, po mom mišljenju, najvažniji pokazatelj potrebe za

“Koja je cena kvadrata u Beogradu?”

dodatnim razvojem poslovnog prostora - na takozvanu stopu nepopunjenosti prostora ili, prema opšte prihvaćenoj profesionalnoj formulaciji - vacancy rate. Pomenuta stopa je na nivou 3% celokupnog tržišta, a opšte je poznato da je većina A klase poslovnog prostora u potpunosti popunjena, te da je kod nekih investitora nemoguće zakupiti prostor. Jasno je da, usled tržišnih zakona ponude i potražnje, i rente beleže rast u odnosu na 2022. godinu i sada su na nivou od nekih 17 EUR/m2. Zakupci treba da imaju na umu takozvanu “formulu rente” jer cena zakupa najčešće ne prestavlja ukupni trošak: na pomenutu cifru dodaje se servisni trošak (najčešće oko 4 EUR/m2) i trošak korišćenja zajedničkih prostorija - lobija, liftova, hodnika, koji se formuliše kao add on faktor (najčešće oko 10% na zakupljenu kvadraturu). Dodatni trošak je, takođe, i parking.

U Srbiji se kancelarijski prostor u značajnijem obimu nalazi samo u Beogradu i delom u Novom Sadu, a ostali gradovi se vode kao “sekundarno tržište poslovnog prostora”, gde su rente manje za 20-50% u odnosu na prestonicu.

U CELOM REGIONU IMA PROSTORA ZA RAZVOJ

Ako posmatramo region, i tu se nameće činjenica da itekako ima prostora za razvoj kancelarijskog prostora. Zagreb, skoro duplo manji grad od Beograda, ima ukupnu kvadraturu klase A kao i Beograd - nekih 1,9 miliona kvadrata, a gradovi u susedstvu još i više: primera radi, u Sofija je 2,4 miliona, u Bukureštu 3,3 miliona kvadrata, a najrazvijenija je Budimpešta sa čak 4,3 miliona kvadrata.

Interesantno je i primetiti da je renta u Zagrebu nešto niža nego u Beogradu, i iznosi 16,5 EUR/m2. U Budimpešti je značajno viša i kreće se na nivou od oko 23 EUR/m2 te je realno očekivati da renta u Beogradu zadrži sadašnji nivo ili blago poraste. Očekujem da će se i u narednim godinama nastaviti sa razvojem ovog segmenta tržišta nepokretnosti, kao i da, bez obzira na povećanje ponude, neće doći do smanjenja rente iako je posle covid krize nemali broj globalnih korporacija rešio da racionalizuje poslovno okruženje i dozvolio da određeni broj zaposlenih radi van kancelarije. Potvrđeno je da se sa povratkom u kancelarijski prostor povećava i produktivnost menadžmenta i timova – mišljenja sam da se razvoj neće zaustaviti ni pod pandemijskim uslovima, pa i zato između ostalog podržavam ulaganje u kancelarijski prostor.

OPASNOSTI PRILIKOM KUPOPRODAJE NEKRETNINA

Promet nekretnina u Srbiji odvija se paralelno u tri sistema tržišta nepokretnosti - regulisanom, delimično regulisanom i neregulisanom sistemu, a kupovina stana na svakom od njih nosi određene rizike.

Regulisano tržište je sistem koji je regulisan zakonima. Sve nepokretnosti su upisane u Katastar nepokretnosti. Ovde potpadaju sve nekretnine koje imaju izdatu građevinsku i upotrebnu dozvolu. Istovremeno imaju upisanu kvadraturu, adresu i broj. Kupac u svakom momentu može u katastru nepokretnosti, ili kod javnog beležnika, da izvadi prepis vlasničkog lista.

Delimično regulisano tržište obuhvata nepokretnosti koje nisu upisane u Katastar nepokretnosti, pa je samo delimično regulisano zakonima. Tu najčešće nedostaje tačan opis nepokretnosti u tipskim ugovorima, opis parcela, objekat, broj stana. Veću grupu nekretnina na delimično regulisanom tržištu čine stanovi u izgradnji. Investitori za njih imaju

građevinsku, ali ne i upotrebnu dozvolu i kod ovih stanova nije sproveden tehnički prijem. Glavni rizik kod kupovine ovih nekretnina je teži dolazak do stambenog kredita: svaka banka, da bi uspostavila založno pravo na nepokretnosti, mora imati potpuno legalnu nekretninu sa izdatom građevinskom i upotrebnom dozvolom.

Neregulisani sistem obuhvata nekretnine koje nisu izgrađene u skladu sa zakonskim propisima kao ni sa pravnim okvirima koji regulišu tržište nepokretnosti. One nisu ni upisane u Katastar. Ovakve nekretnine nisu podložne kontroli nadležnih državnih službi i institucija. Kupci u tom slučaju ne mogu biti zvanično informisani o pravom stanju nepokretnosti.

Kako bi se proverila neka nepokretnost u katastru najlakše je da se to uradi onlajn na sajtu RGZ. Za pretragu ovog servisa neophodno je da znate ime opštine, adresu i kućni broj nepokretnosti koju želite da proverite.

NAJČEŠĆE OPASNOSTI

Advokat 4zida.rs Brane Krunić kaže da su najučestaliji pokušaji prevara kada lica prodaju svoje nepokretnosti a za iste nemaju jasne osnove sticanja (neetažirani stanovi, stanovi u nelegalnim zgradama, tzv. divlja gradnja, ne poseduju overene kupoprodajne ugovore i drugo).

Često se u praksi dešavalo, kada su sudovi bili nadležni za overe ugovora, da se isti stan prometuje nekoliko puta od strane jednog prodavca. Sa početkom rada javnih beležnika ovakve mogućnosti su potpuno isključene: javni beležnici prilikom overe ugovora vode internu evidenciju ali se i svaka overa zabeležava u nadležnom Katastru.

Ako se nekretnine prodaju preko punomoćja, treba voditi računa o tome da li je davalac punomoćja bio potpuno

Piše: Aleksandra Mihajlović PR 4zida

poslovno sposoban, odnosno da punomoćje nije izdato pod pretnjom, silom, prinudom. U praksi, stariji ljudi koji su otežanog zdravstvenog stanja obično imaju već medicinsku dokumentaciju u kojoj se može utvrditi da li boluju od neke psihičke bolesti, da li su svesni volje i namere šta postižu potpisivanjem određenog akta (punomoćja) i slično. Opasnosti koje se mogu javiti za kupce svakako su i postojanje određenih tereta i zabeležbi na nepokretnostima koje kupuju (hipoteke, plodouživanja, zabeležbe postojanja sudskog spora ili zabrana otuđenja/opterećenja nepokretnosti). Svako lice koje želi da kupi nepokretnost, svakako može da izvrši uvid u List nepokretnosti za predmetnu nekretninu (u Katastru a to je danas moguće uraditi i preko interneta) u kome, kao javnoj knjizi, moraju da budu upisani svi relevantni podaci i stvarno činjenično stanje oko nepokretnosti (dakle, postoji zakonska pretpostavka da je ono što je upisano u Ka-

tastar tačno, osim ako se ne dokaže suprotno). Tada, kupac nema dilemu da li je nešto potpuno legalno, odnosno papirološki “čisto” za kupovinu ili nije.

Savet je uvek da se pri kupovini nepokretnosti angažuje stručno lice - advokat, koji je u obavezi da svu papirologiju pre same overe proveri, zatraži osnov sticanja nepokretnosti od prodavca odnosno akt o tome kako je prodavac stekao nekretninu – da li je u pitanju bio ugovor o kupoprodaji, rešenje o nasleđivanju, ugovor o poklonu i slično. Postoje slučajevi kada se pored prodavca, koji je sam uknjižen kao vlasnik u Katastru, mora zatražiti i saglasnost njegovog supružnika ukoliko je nekretnina kupljena ili stečena drugim teretnim pravnim poslom u bračnoj zajednici, jer to kasnije može imati dalekosežne posledice po kupca - da ga drugi supružnik tuži jer je i njegova imovina prodata, ali bez njegove pismene saglasnosti.

ENERGETSKI PASOŠI

Piše: Jovana Čapaković Advokat/stariji partner VP Law Firm

Energetski pasoši odnosno Sertifikati energetske efikasnosti, kako ih Zakon naziva, moćan su alat za ocenu energetske efikasnosti zgrada i stambenih jedinica. Oni su uvedeni u zakonodavstvo Republike Srbije još 2010. godine: tadašnjim odredbama obaveza izdavanja energetskih pasoša važila je samo za novosagrađene objekte, i oni su predstavljali sastavni deo tehničke dokumentacije neophodne u procesu dobijanja upotrebne dozvole.

Od tada su se zakoni i propisi vezani za energetske pasoše u Srbiji menjali i usklađivali sa evropskim standardima, kako bi se unapredila energetska efikasnost zgrada i smanjila potrošnja energije.

Poslednje izmene Zakona o planiranju i izgradnji koje su stupile na snagu u avgustu 2023. godine uvode novine u pogledu polja primene energetskih pasoša i propisuju obavezu da u narednih 10 godina svi objekti (a ne samo novosagrađeni), bilo javne bilo privatne namene, kao i poslovni prostori i stanovi imaju ovaj sertifikat.

Obaveza uvođenja energetskog pasoša predviđeno je da

prvo bude uvedena za objekte javne namene (zgrade državne uprave, sudove, bolnice, univerzitete, škole i dr.) i to u naredne 3 godine (do avgusta 2026. godine). U periodu od narednih 5 godina ova obaveza ustanovljava se za sve poslovne prostore, dok se do avgusta 2033. godine očekuje da energetske pasoše imaju svi objekti.

Na koji način će biti uvedena kontrola sprovođenja ove obaveze, u ovom trenutku još nije poznato. Sam Zakon predviđa da će to biti razrađeno u narednih godinu dana posebnim podzakonskim aktima. Kao jedan od mehanizama predviđa se obaveza prilaganja predmetnog sertifikata prilikom zaključivanja kupoprodajnih ugovora i ugovora o zakupu, ali tek po isteku predviđenih rokova za implementiranje.

DA LI ENERGETSKI PASOŠI MOGU

Energetski pasoši mogu uticati na cenu stana, ali sam uticaj zavisi od više faktora. Razmotrili smo nekoliko aspekata s tim u vezi:

VREDNOST NEKRETNINA

Stanovi koji su energetski efikasni obično troše manje energije za grejanje i hlađenje, što može smanjiti mesečne račune za energiju čime se povećava vrednost stana u očima potencijalnih kupaca.

SVEST POTROŠAČA

Kupci sve više postaju svesni značaja energetske efikasnosti i njenog uticaja na njihove mesečne

MOGU UTICATI NA CENU STANA?

troškove. Stoga, stanovi s boljim energetskim ocenama mogu biti privlačniji i potencijalno skuplji.

stanovi mogu privući veći broj zainteresovanih kupaca, što može povećati njihovu cenu.

POTENCIJAL ZA INVESTICIJU

Ako kupac vidi da stan ima nisku energetsku ocenu, može razmotriti ulaganje u energetsko poboljšanje poput bolje izolacije ili energetski efikasnijih uređaja. To može uticati na pregovaračku cenu stana.

KONKURENCIJA NA TRŽIŠTU

Na tržištu nekretnina, konkurencija igra ključnu ulogu. Ako se veći broj stanova nađe u istom cenovnom rangu, a neki od njih imaju bolje energetske ocene, ti

Dakle, uticaj energetskih pasoša na cenu stana može varirati i ne postoji univerzalni odgovor na to pitanje. U konačnici, cena stana zavisi od mnogo faktora, uključujući lokaciju, veličinu, stanje nekretnine i trenutno stanje na tržištu nekretnina. Energetski pasoš je samo jedan od faktora koji može doprineti formiranju cene stana.

Energetski pasoši, na osnovu svega rečenog, podstiču vlasnike da razmišljaju o smanjenju potrošnje energije i emisije štetnih gasova, što doprinosi globalnim naporima za borbu protiv klimatskih promena kao jednom od najvažnijih zadataka sutrašnjice.

Važećim Pravilnikom o uslovima, sadržini i načinu izdavanja sertifikata o energetskim svojstvima zgrada određeni su i objekti za koje nije potrebno pribaviti energetski pasoš, i to: za postojeće zgrade koje su manje od 50m2, privremeni objekti koji su predviđeni da traju do 2 godine, radionice i proizvodne hale koje se u skladu sa namenom drže otvorene, i dr.

KO IZDAJE ENERGETSKE PASOŠE I KOLIKO KOŠTAJU

Sam Sertifikat o energetskim svojstvima zgrade izdaje privredno društvo licencirano za to, a svaki doneti sertifikat objavljuje se i javno je dostupan na sajtu Centralnog registra energetskih pasoša u građevinarstvu (CREP). Na istom sajtu može se naći i spisak svih privrednih društava koja su licencirana za izdavanje ovog sertifikata. Energetski pasoš može se izdati i za svaku posebnu jedinicu (stan) a ne samo za zgradu kao celinu. Cenu izrade sertifikata diktira tržište, ali verujemo da se ona ni u budućnosti neće kretati u rasponu većem od 100 evra za pojedinačne stano -

ve do nekoliko hiljada evra za velike objekte. Energetski pasoši igraju ključnu ulogu u promociji održive izgradnje i doprinose globalnim naporima za smanjenje emisije štetnih gasova. Koriste se kako bi se građevinskim objektima dodelila energetska ocena.

Energetska efikasnost, u skladu sa pravilima u RS, izračunava se na osnovu izračunate finalne godišnje toplotne energije neophodne za grejanje objekta, i omogućava poređenje zgrada s obzirom na njihova energetska svojstva.

Ocena energetskog razreda rangirana je od A+ razreda koji ima najmanju potrebnu energiju za grejanje, do G razreda koji zahteva najveću potrošnju energije kako bi se objekat zagrejao. Ova ocena pomaže vlasnicima i potencijalnim kupcima da bolje razumeju koliko energije zgrada troši i kakva je njena efikasnost u smislu emisije štetnih gasova.

SVETSKI TREND: ZELENE POLISE OSIGURANJA

Trend koji je u 2023. u mnogim zemljama „must have“ jesu tzv. zelene polise osiguranja imovine – polise kojima se podstiče održivo stanovanje i ušteda energije, i to kroz popuste na premiju ili kroz dodatna osiguravajuća pokrića. Ove polise često pokrivaju i nadoknadu za štete koje se nenamerno nanesu prirodi.

U više od 40 zemalja sveta primenjuje se sertifikat zelene gradnje LEED (Leadership in Energy & Environmental De-

sign) koji dobijaju objekti za koje su tokom gradnje korišćeni održivi građevinski materijali sa manje otpada, da je efikasnije korišćena voda, da objekat ima bolje energetske performance, da je smanjen uticaj na ekosistem… U mnogim od tih zemalja osiguravajuće kompanije daju premijum popuste za objekte sa tim sertifikatom.

Vlasnici kuća često imaju popust na polise osiguranja ako imaju vodovodni sistem sa malim protokom vode, izolaciju koja smanjuje hlađenje kuće i potrošnju grejanja, materijale bez toksina koji oslobađaju štetne hemikalije u vazduh – jer se tako štiti zdravlje stanara, i kontrolu vlage koja smanjuje buđ i druge alergene.

Za vlasnike kuća koje nisu građene po ekološkim principima postoji mogućnost da, uz malu doplatu polise, u slučaju štete dobiju pokriće za „ekološku“ obnovu, i da ukoliko dođe do uništenja, od odštete mogu da naprave novi, ekološki objekat.

U mnogim zemljama široko je zastupljena mogućnost da vlasnici objekata sami generišu solarnu, geotermalnu ili energiju vetra za svoje potrebe, a višak da prodaju lokalnoj električnoj mreži. Ako se dogodi da im takva struja nestane, postoje polise koje pokrivaju troškove koje bi imali ako moraju da kupuju struju iz drugog izvora, ali i gubitak koji ostvare za to vreme jer ne mogu da prodaju uobičajeni višak. Polise pokrivaju i troškove vraćanja na mrežu – komunalne takse i ponovno povezivanje.

Posebne pogodnosti dobijaju vlasnici električnih i hibridnih vozila, ali i vlasnici „običnih“ vozila koji prihvate da, u slučaju totalne štete, kupe novo koje koristi alternativna goriva. Brojne su i polise kod kojih se cena formira na osnovu pređene kilometraže: osiguravač ugrađuje u auto merač pređenih kilometara, i za svaki kilometar manje snižava cenu polise. Tako istovremeno i štedi novac klijenta, ali i utiče na smanjenje saobraćajnih gužvi i zagađenje vazduha.

OSIGURANJE IMOVINE FIZIČKIH LICA

Piše:

Dragan Lukić

Direktor

Konekta plus d.o.o. posredovanje u osiguranju Beograd

Osiguranje imovine fizičkih lica, često nazivano i osiguranje domaćinstava, pruža zaštitu vlasnicima ili stanarima stanova, kuća i drugih nekretnina od različitih rizika.

ŠTA SE MOŽE OSIGURATI?

Kad je reč o osiguranju građevinskih objekata, predmet osiguranja mogu biti porodične kuće, pomoćni objekti kuća (garaže, ostave, letnje kuhinje...), ekonomski objekti poljoprivrednih domaćinstava, stanovi (etažno vlasništvo) sa pripadajućim idealnim delom zajedničkih prostorija (krov, fasada, stepenište, liftovi, hodnici i slično), vikend kuće. Takođe, mogu se osigurati i ugrađene instalacije i oprema, stakla na vratima i prozorima, bazeni i bazenska oprema, kapije, ograde, rampe i sl.

Pored osiguranja građevinskih objekata predmeti pokrića mogu biti stvari, aparati i uređaji u domaćinstvu, zatim umetnički predmeti, zbirke i antikviteti. Može se osigurati odgovornost koja proizilazi iz vlasništva građevinskih objekata, kao i odgovornost u svojstvu fizičkog lica za štete

nanete trećim licima. Mogu se osigurati i članovi domaćinstva, troškovi (za nužni smeštaj osiguranika i članova njegovog porodičnog domaćinstva, za nužno preseljenje, za ponovnu izradu oštećenih ili uništenih dokumenata i sl.). Najzad, uz osiguranje objekata domaćinstva moguće je ugovoriti i osiguranje hitnih kućnih intervencija (popravki).

OSIGURANI RIZICI

Osiguranjem domaćinstva, objekata i stvari, mogu se preduprediti i umanjiti finansijski izdaci u slučaju ostvarenja sledećih rizika:

- osnovni imovinski rizici (požar, udar groma, oluja, grad, eksplozija, pad letelice na objekat, manifestacije i demonstracije, udar sopstvenog motornog vozila u osigurani građevinski objekat),

- dodatni rizici (poplave, bujice i visoke vode, izlivanje vode iz vodovodnih i kanalizacionih cevi, zemljotres, provalne krađe i razbojništva za stvari i sastavne delove objekata, ograda, kapija i rampi, lom stakla i lom instalacija, osiguranje stvari posebne vrednosti u sefu, prokišnjavanje, pad drveta, izlivanje vode iz akvarijuma, opasnost od težine snega, odrona, snežne lavine, klizanje tla i slično).

Treba naglasiti da svaka osiguravajuća kuća formira sopstvene pakete osiguranja sa odgovarajućom kombinacijom osiguranih pokrića.

ISKLJUČENJA

IZ POKRIĆA

Važno je istaći da nije moguće ugovoriti pokriće za opasnosti koje su isključene Zakonom o obligacionim odnosima, kao ni opasnost terorizma.

Takođe, osiguravači veoma često propisuju odredbe kojima

se ograničavaju ili isključuju određena pokrića. Najčešće se to odnosi na ratne i političke rizike, rizik nuklearne energije, radioaktivne kontaminacije, hemijskog, biološkog i elektromagnetnog oružja, zatim zagađenja i kontaminacije, sankcije, sajber rizike i sl.

ŠTA UTIČE NA VISINU PREMIJE?

Visina premije osiguranja domaćinstva zavisi od niza faktora, a najčešće su to vrednost imovine, lokacija (lokalni rizici kao što su česte poplave, požari ili klizišta, mogu uticati na cenu osiguranja), tip i starost domaćinstva, sigurnosni uređaji, istorija šteta, izabrani paket pokrića, ali i izbor osiguravajuće kompanije: različite osiguravajuće kompanije imaju različite tarife, pa se cene mogu razlikovati.

UTVRĐIVANJE OSIGURANE SUME

Ugovor o osiguranju imovine može se zaključiti na više načina: na „svakovremenu“ stvarnu vrednost, na novonabavnu vrednost, na sumu osiguranja, na prvi rizik i dr. Izbor načina osiguranja i adekvatne sume osiguranja izuzetno je važan.

Osiguranje građevinskih objekata najčešće se zaključuje na osnovu sume osiguranja koja treba da predstavlja građevinsku vrednost objekta (trenutni prosek je od 600 do 900EUR/m2).

Izuzetno je važno pravilno odrediti sumu osiguranja kako bi se predupredilo podosiguranje, odnosno proporcionalno umanjenje nadoknade iz osiguranja u odnosu na realnu štetu. Isto se može postići otkupom načela podosiguranja ili ugovaranjem tolerancije.

ŽIVOTNI PROSTOR KAO TOPLO GNEZDO

„Imovinsko osiguranje je veoma značajan deo portfolija Globos osiguranja, čije učešće u ukupnoj premiji konstantno raste i sada iznosi 14%. Ovaj rast imovinskog osiguranja treba pogledati u širem kontekstu, kako bi se njegov značaj jasnije sagledao. Naime, procenjena premija Globos osiguranja na dan 31.12.2023. iznosi 60 miliona evra, dvostruko više nego prethodne godine. Rast ukupne premije Globos osiguranja od 40% je izuzetan kada ga uporedimo sa više od upola manjim rastom tržišta neživotnog osiguranja od 19% u prvoj polovini 2023.“, kaže

Branka Ostojić, direktor za korporativne klijente Globos osiguranja

Na koji način bi se situacija na tržištu imovinskih osiguranja mogla dodatno unaprediti?

Osnovni uslovi su rast životnog standarda stanovništva i porast finansijske pismenosti građana, zatim jačanje poverenja građana u osiguravače i benefite osiguranja, postizanje kolektivne svesti da je društveno neprihvatljivo biti neosiguran.

Svedoci smo da na prirodu i klimatske promene kao pojedinci ne možemo da utičemo i osiguranje je način da očuvamo svoju imovinu.

Kakvu imovinsku polisu nudi Globos osiguranje?

Moje toplo gnezdo je paket imovinskih osiguranja namenjen osiguranju stanova i porodičnih kuća, stvari domaćinstva i pomoćnih objekata koji fizički nisu povezani sa gra-

đevinskim objektom. Osiguranjem su obuhvaćeni i sastavni delovi građevinskog objekta - sve ugrađene instalacije i ugrađena oprema, uključujući i sve delove građevinskog objekta kod porodičnih kuća (temelj, podrumski zidovi i sl.), kao i pomoćne prostorije (tavan, podrum, ostava i sl.), ukoliko su fizički povezane sa građevinskim objektom. Osiguranik ima mogućnost kombinovanja osiguranih rizika - pored obaveznog osnovnog rizika požara, klijentu se daje mogućnost da odabere da li svoj dom želi da zaštiti i od izliva vode iz instalacija, loma stakla ili krađe stvari domaćinstva. Osiguranje rizika poplave, bujice i visoke vode je takođe stvar izbora, vodeći računa da se imovina osigurava od ovog rizika samo ako se nalazi u poplavnom području. Paket obuhvata i mogućnost uključenja pokrića odgovornosti prema trećim licima, kao i osiguranje od nezgode za članove domaćinstva, kao i ugovaranje rizika iznenađenja.

Odlična vest je da je od oktobra moguće zaključiti polisu i preko web shopa na sajtu Globos osiguranja.

A kada je reč o osiguranju imovine pravnih lica?

Postoje dva modela osiguranja imovine pravnih lica: tradicionalno osiguranje imovine od rizika požara i nekih drugih opasnosti (tzv. osiguranje od imenovanih rizika gde se imo-

vina štiti od tačno navedenih rizika), ali i osiguranje po „all risk“ principu, gde je imovina osigurana od svih rizika osim od onih koji su izričito isključeni u uslovima i polisi osiguranja. Imovinski portfelj kompletno je reosiguran kod najeminentnijih reosiguravača na svetskom tržištu u procentu većem od 90%, što pruža dodatnu zaštitu i sigurnost svim našim osiguranicima.

Prednost Globos osiguranja je i visoka ažurnost u rešavanju šteta koja iznosi 98% za sve štete, a kod osiguranja imovine ona iznosi čak 99,1%.

Za osiguranike to znači brzu i sigurnu isplatu štete u cilju što brže sanacije posledica pretrpljenog oštećenja imovine.

Neretko klijenti više gledaju cenu polise nego samo pokriće. Šta biste ih posavetovali, kako da izbegnu situaciju da stvarna šteta bude veća od isplaćene štete od osiguranja?

Vrlo je bitno da osiguranik osigura svoju imovinu na osnovu realne procene sume osiguranja, jer ukoliko dođe do precenjivanja ili potcenjivanja dolazi do nadosiguranja ili podosiguranja. U slučaju nastanka osiguranog slučaja, vrlo verovatno će klijent biti nezadovoljan. Izuzetno je bitno da prodavac poznaje uslove osiguranja i da ih jasno i precizno prezentuje klijentu, kako bi klijent bio svestan pokrića i isključenja, jer samo otvoren, transparentan i pošten odnos prema klijentu gradi partnerski odnos i odnos poverenja.

Koliko je važno da građani uključe rizik odgovornosti prema trećim licima u polisu?

Osiguranje od odgovornosti je „novija“ vrsta osiguranja koja polako, ali sigurno ulazi u krug standardnih pokrića. Suština ovog osiguranja je upravo zaštita osiguranika i njihove finansijske sigurnosti. Naime, polisom osiguranja od odgovornosti osiguranik, pravno ili fizičko lice, štiti se od odštetnih zahteva trećih lica, kojima može prouzrokovati štetu u svakodnevnom životu, izvan obavljanja profesionalne delatnosti, koja prebacuje teret naknade šteta sa osiguranika na osiguravača.

OSIGURANJE IMOVINE PREDUZEĆA

Piše: Bojan Jovanović Rukovodilac sektora za korporativne poslove Marsh McLennan Serbia

Osiguranje imovine kao jedno od bazičnih osiguranja većina kompanija danas zaključuje u skladu sa svojim „apetitima“ za rizik, odnosno širim ili užim obimom pokrića i sa višim ili nižim franšizama. Pored samog osiguranja imovine koje u osnovi pruža pokriće za materijalne štete nastale na objektima, opremi i zalihama klijenata, važan aspekt ovog osiguranja, i ono što je naša preporuka svim klijentima, jeste da svoje poslovanje zaštite i od prekida rada koji može nastati usled materijalne štete na imovini kompanije.

Pokrićem prekida rada može se pružiti naknada kako fiksnih troškova koje je oštećeni imao za vreme nemogućnosti da obavlja svoju redovnu delatnost, tako i izgubljene dobiti u ovom periodu.

Kada su u pitanju rizici koje je moguće osigurati ovom vrstom osiguranja, prepoznajemo dve vrste polisa koje je

moguće ugovoriti: polise osiguranja imenovanih rizika, i „all risks“ polise osiguranja.

Polisama osiguranja imenovanih rizika pruža se najpre zaštita od osnovnih rizika kao što su požar, udar groma, eksplozija, oluja, grad, udar sopstvenog motornog vozila, pad vazdušne letelice i manifestacije i demonstracije, kao i za pojedine rizike koje ovi uslovi smatraju dopunskim, a koje obično preporučujemo klijentima, u zavisnosti od „industrije“ u kojoj posluju i lokacije rizika. Od dopunskih rizika posebno su bitni poplava, bujica i visoka voda, izliv vode iz instalacija, lekaža i samozapaljenje zaliha.

Uslovi kod „all risks“ polise koncipirani su potpuno drugačije od uslova sa imenovanim rizicima. Ovim uslovima pokriveni su svi rizici osim onih koji su decidno isključeni uslovima osiguranja. Dakle za razliku od uslova osiguranja sa imenovanim rizicima, koji pružaju pokriće samo za izričito imenovane i odabrane rizike, dok su svi ostali rizici isključeni iz pokrića, „all risks“ uslovi pružaju pokriće za sve ono što nije izričito isključeno iz pokrića. Oni, takođe, po pravilu povlače određenu franšizu odnosno učešće osiguranika u štetnim događajima.

Za razliku od nekih drugih vrsta osiguranja, kao npr. osiguranja građevinskih radova gde su „all risks“ uslovi oni koji su praktično postali standard i takoreći obavezni, kod „klasičnih“ imovinskih polisa osiguranja, iako je preporuka zaključenje „all risks“ pokrića, i polise osiguranja sa imenovanim rizicima u najvećem broju slučajeva pružaju adekvatnu zaštitu interesa.

ŠTA BI SVE TREBALO DA SE POKRIJE POLISOM, A U

SRBIJI NIJE DOVOLJNO ZASTUPLJENO

Nezavisno od toga na koji je od ova dva načina pokriće ugovoreno, preduslov za naknadu štete jeste materijalna šteta na imovini, koja zatim biva nadoknađena - i kao sama šteta na imovini, i kao šteta koja je dovela do prekida rada odnosno fiksnih troškova ili izgubljene dobiti osiguranika.

Kad je u pitanju nivo pokrića, ono što se na razvijenim tržištima po pravilu ugovara a u Srbiji izostaje jeste pokriće za tzv. “contigent business interuption”. Suština je da se pokriće prekida rada pruža i u slučajevima kada je do materijalne štete došlo na imovini određenih trećih lica ili ključnih dobavljača osiguranika, ili je iz nekog razloga došlo do nemogućnosti pristupa određenoj lokaciji ili teritoriji. U određenim slučajevima i kada je do nemogućnosti obavljanja delatnosti i štete kao posledice prekida rada došlo usled određenih odluka javnih vlasti.

Ovo su pokrića o kojima bi trebalo razmišljati, pogotovo imajući u vidu u današnje vreme sve veće probleme u lancima snabde-

vanja, koji mogu biti izazvani čak i hakerskim napadima. Kada je u pitanju visina premije za ovu vrstu pokrića, premijske stope se po pravilu kreću od 0,2 do 0,6 promila na vrednost osigurane imovine za određene manje rizične delatnosti, odnosno do 0,8 promila za rizičnije industrije i širi obim pokrića. Pozitivno je da na našem tržištu osiguranja u poslednje vreme ne vidimo trend poskupljenja premije kod ove vrste osiguranja, dok je u svetu iz godine u godinu za po 10 odsto skuplje.

Preporuka svim klijentima, pogotovo u svetlu inflatornog rizika koji je u poslednje dve godine izuzetno zastupljen, jeste da izvrše ponovnu procenu vrednosti svoje imovine, kako bi sa maksimalno ažuriranim i realnim podacima zaštitili svoj imovinski interes.

OSIGURANJE OBJEKATA U IZGRADNJI

Piše:

Brojne su nedoumice u vezi sa osiguranjem prilikom izvođenja građevinskih ili montažnih radova. Kao predmet osiguranja objekata u izgradnji mogu se smatrati novogradnja i rekonstrukcije (i visokogradnje i niskogradnje), a u osiguranje je uključena i ugradnja opreme predviđene projektima, i građevinska oprema i pomoćni objekti koji se koriste za izgradnju građevinskog objekta. Kada preovlađuju montažni radovi, tada se radi o objektima u montaži. Šta sve može uticati na ugovaranje ove vrste osiguranja?

Upravo ono po čemu su svi projekti različiti: vrsta radova, složenost, vrednost, dužina trajanja, sezone u kojima se izvode, uslovi terena, lokacije izvođenja, klimatski uslovi, investitori, izvođači radova i njihova stručnost i iskustvo, mehanizacija, oprema koja se koristi, i mnogi drugi faktori. Sve to čini ugovaranje osiguranja objekata u izgradnji, to jest transfer rizika na projektu od zainteresovanih strana ka osiguravačima, složenijim u odnosu na neživotna ili životna osiguranja, koja se ugovaraju iz godine u godinu.

OSIGURANJE ODREĐENIH RIZIKA, I OSIGURANJE „SVEGA OSIM ONOG ŠTO JE ISKLJUČENO“

voda, klizanje tla, odgovornost izvođača građevinskih radova za štete prouzrokovane trećim licima, ugovorna odgovornost izvođača građevinskih radova u garantnom roku, zemljotres.

Skoro svi ugovori o izgradnji objekata koji se kod nas investiraju ili su kreditirani od stranih finansijskih institucija, urađeni su po FIDIC uslovima (ili uslovima ugovaranja vrlo sličnim njima). U posebnom delu ovih ugovora između investitora i izvođača definiše se i obaveza osiguranja objekta u izgradnji. Ovim ugovorima o izgradnji su prilagođeni CAR (Contractor’s All Risk) uslovi osiguranja, koje kod nas primenjuju gotovo svi osiguravači. Za razliku od principa osiguranja po imenovanim opasnostima, kod CAR uslova osiguranja je princip da je sve pokriveno osim onoga što je isključeno. Tako, po ovim uslovima postoje opšta isključenja među kojima su: politički rizici (rat, nemiri, revolucija, štrajk, i dr.), nuklearne akcije, namerni čin ili namerna nepažnja, prestanak radova. Postoje i vrlo bitna posebna isključenja koja su direktno vezana sa sekcijama polise. Polisa se sastoji od tri sekcije od kojih se gotovo uvek ugovaraju Sekcija 1. - pokriće za materijalne štete i Sekcija 2.pokriće za odgovornost prema trećim licima, dok se Sekcija 3. - pokriće za gubitak profita usled prekida radova ređe ugovara. Neka od posebnih isključenja kod sekcija 1 i 2 su franšiza, indirektne štete, kašnjenja na projektu, gubici zbog greške u projektu, štete zbog defektnog materijala i rada za konkretan oštećeni deo, istrošenost, habanje, štete izazvane trećim licima vibracijom ili uklanjanjem oslonca... Posebnim klauzulama se neka od ovih isključenja mogu ukinuti ili delimično ograničiti, a takođe se klauzulama mogu obezbediti dodatna proširenja pokrića CAR polise. Evo nekih primera gde se primenjuje ovo osiguranje: u slučaju požara nastalih na rezidencijalnim objektima u izgradnji; kod oštećenja usled prirodnih nepogoda - poplava i bujica na putevima i obaloutvrdama u izgradnji; usled oluja koje su izazivale štete na zgradi u izgradnji, ali i padove delova objekta ili opreme za izgradnju (na

primer krana) na imovinu trećih lica; štete usled loše izvedenih radova koja nastane u garantnom roku.

KOLIKA JE ODŠTETA

Uslovima CAR polise za Sekciju 1 (pokriće za materijalne štete), suma osiguranja je puna vrednost ugovorenih radova po završetku gradnje; za opremu za izgradnju i mašine suma osiguranja je u visini zamenske vrednosti, a za raščišćavanje ruševina utvrđen je fiksni iznos.

Za Sekciju 2 (pokriće za odgovornost prema trećim licima) limit obeštećenja je uobičajno definisan po štetnom događaju i agregatno za ceo period osiguranja, a broj štetnih događaja nije ograničen. Visina premije koja se plaća je na nivou promila u odnosu na sume osiguranja, ali to značajno zavisi od rizičnosti objekta i perioda trajanja radova, to jest perioda na koji se zaključuje polisa osiguranja.

Ohrabruje činjenica da je, naročito kod većih projekata, osiguranje objekata u izgradnji u današnje vreme zaista dovoljno zastupljeno.

VREMENSKE NEPOGODE I OSIGURANJE IMOVINE

U Srbiji su sve učestalije vremenske nepogode koje ranije nisu bile karakteristične za naše podneblje – oluje koje čupaju drveće, nose automobile i krovove, razbijaju prozore… Kako polisa osiguranja tu može da nam pomogne?

KAKO DA ODABEREMO OSIGURANJE

U Srbiji ne postoji jedinstvena polisa osiguranja imovine od elementarnih nepogoda, već se imovina mora pojedinačno osigurati, a treba obratiti pažnju na to šta su osnovni a šta dopunski rizici.

U osnovne spadaju požar i udar groma, eksplozija, oluja (koja je kod osiguranja useva dopunski rizik), grad, udar sopstvenog motornog vozila u osigurani objekat, manifestacije i demonstracije, pad letelice.

U dopunske rizike spadaju poplava, bujica i visoka voda, izliv vode iz instalacije, snežna lavina, curenje tečnosti, samozapaljenje zaliha, klizanje tla i odronjavanje.

**Ne moraju svi osiguravači imati iste uslove, a možda ni istu klasifikaciju: proverite šta su u određenoj kompaniji osnovni, a šta dopunski rizici, šta je tačno pokriveno i do kog iznosa (osigurane sume).

VOZILA

Štetu na vozilu pokriva kasko polisa osiguranja. Ona pokriva i štete u slučaju pada drveta, i ako naleti kontejner ili neki predmet na vozilo (ono što je bilo najviše zastupljeno u nedavnim olujama), a ako je polisom ugovorena isplata štete i od loma stakla, onda se isplaćuje i nadoknada za stakla. Dobro se raspitajte kod osiguravača kakva sve pokrića nude, nije kod svih ista ni cena polise ni obim pokrića. Kad biramo polisu, često je biramo po ceni ali je možda važnije kolika su pokrića, koliko brzo se isplaćuju štete i šta je sve

pokriveno. Vozila starija od 10-12 godina često ne mogu kasko da se osiguraju (jer se smatraju visokorizičnim), ali neka društva imaju posebne kasko polise za starija vozila. Kad uzimate kasko sa učešćem u šteti, jeftinija je polisa ali je zato i manja isplata (ako imate učešće u šteti npr 10%, onda vam osiguravajuća kuća isplaćuje 90% vrednosti štete).

KUĆA ILI STAN

Kad poželite da osigurate svoj stambeni prostor, zamolite agenta osiguranja da vam detaljno objasni od čega sve možete da se osigurate, kako ne biste propustili nešto važno a uzeli nešto što vam ne treba. Primera radi, ako živite na trećem spratu mala je šansa da vam se dogori poplava usled izlivanja reke ali zato postoji šansa od loma prozora usled oluje. Takođe, dobro je razmisliti o tome da dodate i

građansku odgovornost – isplatu štete koja bi delovanjem vaše imovine nastala na imovini trećeg lica.

POLJOPRIVREDNO GAZDINSTVO

Kod osiguranja poljoprivrede oluja se uglavnom smatra dopunskim rizikom (uglavnom ne dolazi automatski sa polisom uz požar kao osnovni rizik). Zato razmotrite zajedno sa agentom osiguranja od čega je vaša imovina potencijalno najviše ugrožena, pa uvrstite te rizike u polisu osiguranja.

KOJA JE PROSEČNA CENA POLISE OSIGURANJA

Prosečna cena polise osiguranja stana koja obuhvata i rizik oluje je oko jedan evro godišnje po kvadratnom metru. To znači da je za stan od 50 kvadrata premija (cena polise) oko 50 evra godišnje što je oko 4 evra mesečno. Svako može da proceni da li mu je to skupo, a posebno ako uporedi sa štetom koja može da nastane i troškovima koji zatim slede.

Kad je reč o osiguranju poljoprivrede, procenjuje se da je prosečna cena polise 2-4% od ukupno uloženih sredstava, ali država daje određene subvencije a neke lokalne samouprave dodaju gotovo celu razliku do punog iznosa.

Prema svojoj imovini moramo da budemo sami odgovorni – ako otvorimo prozor a oluja nam kroz otvoren prozor poplavi stan, ipak smo krivi sami a ne oluja, pa polisa takve štete ne pokriva.

ZAŠTO JE VAŽNO OSIGURANJE ZA ŠTETU KOJU

NAŠA IMOVINA NANESE TREĆEM LICU (KOMŠIJI)

Osiguranje opšte ili građanske odgovornosti spada u dopunske rizike i znači da će biti pokrivena šteta koju nanese naša imovina, na primer, komšijama ili slučajnim prolaznicima.

Primera radi, stolica koju sa naše terase oduva vetar i padne

na tuđ auto ispred zgrade, ili parče terase našeg stana koje usled oluje nanese štetu nekome u okruženju. Takođe, i kada voda procuri iz našeg stana – ova polisa pokriva saniranje štete i u okolnim stanovima.

Ipak, ako živimo u zgradi koja je trošna i sa nje pada fasada i bez vremenskih nepogoda, treba da proverimo sa osiguravajućim kućama da li je uopšte moguća doplata za pokriće ovog rizika.

KO JE ODGOVORAN ZA ŠTETE NA ZAJEDNIČKIM

PROSTORIMA U ZGRADI

Za zajedničke prostore (zajednička terasa, krov, liftovi…) odgovorni su svi stanari zajedno, i štete koje nastanu na tom prostoru (ili od tog prostora) može pokriti polisa koju ugovori stambena zajednica. Oko plaćanja premije za tu polisu potrebno je da se donese odluka na nivou cele zgrade. Ako te polise nema, onda štetu zajednički snose svi stanari.

DA LI IMAŠ PLAN DA OSIGURAŠ STAN ?

NAJČEŠĆE NEDOUMICE U OSIGURANJU IMOVINE

RIZICI NISU POKRIVENI A PRAVE PROBLEME KOD ISPLATE ŠTETE KOD

IMOVINSKIH

OSIGURANJA?

Većina rizika, praktično svi, mogu se obuhvatiti osiguranjem, a problem najčešće nastaje ako na konkretnoj polisi oni nisu ugovoreni. Do toga u većini slučajeva dolazi jer korisnici nisu

dovoljno informisani oko obima osiguravajućeg pokrića na polisi, tj. onoga što jeste osigurano, ali i šta nije, po neretko polaze od pretpostavke da je sve osigurano. Odgovornost za takvu situaciju je na prodavcima osiguranja, ali ništa manje i na korisnicima jer prilikom kupovine osiguranja kao da nemaju dovoljno strpljenja i želje da se više informišu o osiguranju koje kupuju, već im je jedino važno da kupovinu obave jeftino i brzo.  Isto tako, dešava se da se nazivi rizika pogrešno tumače pa čak i oni osiguranici koji se informišu pre ugovaranja polise ne razumeju do kraja definiciju polise. Primera radi, rizik oluje može biti sporan jer malo ljudi zna da se olujom smatra vetar koji prelazi 74,9 km/h i onda budu iznenađeni ako im šteta od vetra koji se ne smatra olujom nije pokrivena jer je u njihovim očima to svakako bila „oluja“. Uz ovaj rizik se često u praksi nadovezuje i prokišnjavanje, pa je možda dobro da navedemo da čak i u slučaju da se desi rizik oluje, a krov nije održavan ili oluci nisu redovno čišćeni - osiguranje neće pokriti štetu.

Ukoliko nije eksplicitno navedeno drugačije, osiguravajuće kuće ne pokrivaju štete nastale usled ratova, terorističkih napada, nuklearnih katastrofa ili prirodnih katastrofa kao što su zemljotresi. Takođe, štete koje su namerno prouzrokovane od strane vlasnika nisu pokrivene.

Spomenuo bih i situaciju koju smo nažalost u više navrata imali ove godine, a tiče se oborenih stabala na parkirane automobile usled tzv. „superćelijskih oluja“. Mnogi su pitali ko pokriva tu štetu onima koji nemaju kasko osiguranje.   Najčešći odgovor je bio da je to JKP Zelenilo uz napomenu da se to odnosi na stabla koja se nalaze na javnoj površini i za koja je JKP Zelenilo odgovorno, što isključuje sva ona stabla koja su „privatno“ posađena. Međutim, ono šta su mnogi zanemarili jeste rizik usled kog je došlo do šteta, a to je viša sila za koju je „odgovorna“ isključivo priroda, a ne JKP koja je odgo-

Piše: Piše: Miloš Mamula Direktor Osiguranik.com

vorna za redovno održavanje svojih površina. Uzimajući ovo u obzir, a i prema saznanjima koje imam, svi oni kojima je zdravo i održavano stablo palo usled vremenske nepogodne nisu mogli da nadoknade štetu ni od JKP jer ovo preduzeće zaista i nije odgovorno za višu silu, pa dolazimo da zaključka da su u tom slučaju samo kasko osiguranici mogli da naplate štetu.

KOJE SVE VRSTE POPLAVE POSTOJE (PODZEMNE VODE/NADZEMNE VODE…) I DA LI JE MOGUĆE

OSIGURATI IMOVINU OD SVIH VRSTA?

Kada govorimo o poplavama, na prvom mestu mislimo na prekomerno izlivanje vode iz korita reka, jezera ili mora. Ove vodene površine mogu, zbog obilnih padavina, da premaše svoje granice i preplave okolne terene i osigurane objekte.

Takođe usled obilnih padavina voda može stvoriti i poplavu koja brzo da teče niz brda i ulice, praveći bujice koje mogu oštetiti okolnu imovinu.

Čak i ako voda iz tla (podzemna voda) izađe na površinu usled obilnih padavina, visokih voda - i to se smatra poplavom u smislu osiguranja.

Od ovih rizika je apsolutno moguće osigurati imovinu i po-

trebno je dodatno se informisati pod koji rizik određena situacija potpada. Jedan od primera nesporazuma između osiguranika i osiguravača jeste, na primer, poplava u stanu na petom spratu: uzrok tome je verovatno pucanje vodovodne ili kanalizacione cevi ili pak izlivanje iz posuda za akumulaciju tečnosti (kotlova, rezervoara) i taj rizik se mora odvojeno ugovoriti od rizika poplave (koja zapravo predstavlja nagli skok vodostaja). Voda na podu na petom spratu jeste poplava u

očima vlasnika stana, ali ne i u očima osiguravača za koje je to rizik izliva vode iz vodovodnih i kanalizacionih cevi

Još jednom savetujemo da se svako posebno raspita detaljnije o ovom riziku sa prodavcem osiguranja, u zavisnosti od lokacije na kojoj se nalazi imovina koja bi bila predmet osiguranja.

ŠTA JE POTREBNO PREVENTIVNO URADITI, I ŠTA OD PREVENTIVE OSIGURAVAJUĆE KUĆE MOGU UNAPRED DA TRAŽE OD VLASNIKA NEKRETNINE?

U zavisnosti od specifičnosti rizika, osiguravajuće kuće mogu da ukažu na preventivne mere koje bi trebalo preuzeti, a mogu i same da učestvuju u izgradnji preventivnog sistema koji bi smanjio rizik od nastanka štete. Primera radi, ima slučajeva kada su za objekte koji se nalaze u plavnom području

ili elementarne nepogode. Odgovor je: pokriva sve od navedenog. Ponekad su klijenti zbunjeni da li je pokriven kvar motora ili neki drugi kvar, a odgovor je da mehanički kvarovi nisu pokriveni. Postoje i nedoumice oko razlike između kasko osiguranja i osiguranja od autoodgovornosti (AO) jer ljudi ne znaju da kroz AO osiguranje nisu pokrivene štete prema njihovom vozilu nego samo prema vozilu trećeg lica koje oni sami mogu oštetiti dok upravljaju svojim vozilom. Često pitanje je i da li kasko osiguranje mora biti zaključeno na istovetni period kao i polisa osiguranja od autoogovornosti koja je obavezna prilikom registracije vozila. Odgovor je NE: kasko osiguranje se može zaključiti bilo kada. Možda treba napomenuti i da se kaskom uglavnom ne mogu osigurati vozila starija od 10 godina zbog ekonomske neisplativosti.

ŠTA ZNAČI “UČEŠĆE U ŠTETI”?

“Učešće u šteti” je iznos koji osiguranik mora sam da plati kada dođe do štete, pre nego što osiguravajuća kuća pokrije ostatak štete. To je deo troškova koji pada na teret osiguranika i može biti fiksiran u vidu određenog iznosa ili procenta ukupne štete, ili kombinovano fiksni deo i procentualni u zavisnosti od visine štete.

Na primer, ako imate osiguranje automobila sa učešćem u šteti od 10% i imate štetu od 1.000 evra, sami biste najpre platili 100 evra, a osiguravajuća kuća bi pokrila preostalih 900 evra.

Ova klauzula koja se žargonski naziva i „franšiza“ često se koristi kako bi se smanjila cena koštanja osiguranja prilikom ugovaranja, ali i kako bi se podstakli osiguranici da budu pažljiviji i savesni jer deo štete sami snose.

osiguravajuće kuće o svom trošku, tj. iz fonda za preventivu osiguranja, pravile čitave drenažne sisteme koji bi sprečavali vodu da dopre do osiguranih objekata. Kao preventiva, preporučuje se podizanje električnih instalacija. Za opremu i zalihe se zahteva da budu minimum na 10cm iznad visine poda, na paletama ili policama.

ŠTA SU NAJVEĆE NEDOUMICE KOD KASKO OSIGURANJA?

Najveće nedoumice se odnose na „učešće u šteti“ i koja će vrednost biti isplaćena u slučaju totalne štete ili krađe vozila. Takođe, ljudi često nisu sigurni šta sve kasko osiguranje pokriva, da li se odnosi samo na saobraćajne nesreće ili i na druge štete kao što su krađa, vandalizam

KOLIKO JE KOD NAS ZASTUPLJENO OSIGURANJE

ODGOVORNOSTI PREMA TREĆIM LICIMA U

OSIGURANJU IMOVINE?

Ukoliko uzmemo u obzir koliko imovine u Srbiji nije osigurano, onda možemo da kažemo da je generalno osiguranje imovine slabo zastupljeno u našoj zemlji, a zatim ako se nadovežemo na osiguranje od odgovornosti prema trećim licima (ako nanesemo štetu komšiji) koje se ugovara kao dodatni rizik uz osiguranje imovine, jasan je odgovor da nije zastupljeno u meri u kojoj bi trebalo da bude. Ako uzmemo u obzir da je cena ovog osiguranja reda veličine cene dve kafe u kafiću na mesečnom nivou, onda deluje da nemamo svest o preventivi već se vodimo onom floskulom „ne može to meni da se desi“.

KRATAK VODIČ

KROZ STAMBENE KREDITE

Piše:

Udruženje banaka Srbije

Stambeni krediti su namenski dugoročni krediti i odobravaju se za kupovinu stana ili kuće, kao i za izgradnju, dogradnju, rekonstrukciju i adaptaciju stambenih objekata.

Stambeni krediti mogu biti sa učešćem (10%, 20%...), uz subvenciju države, osigurani kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK), zatim stambeni krediti odobreni za uknjižene i neuknjižene nepokretnosti, za rezidente i nerezidente i sl.

Može li kredit za neuknjiženu nepokretnost?

Stambeni krediti se odobravaju za uknjižene i za neuknjižene nepokretnosti. Kod kredita za neuknjižene nepokretnosti kamatna stopa je uglavnom viša, pa su samim tim i krediti skuplji. Pri tom je potrebno pribaviti i dokumentaciju kojom se dokazuje sled vanknjižnog vlasništva na nepokretnosti, ili u slučaju novogradnje, objekat mora biti izgrađen najmanje 80%.

SAVETI KLIJENTIMA:

✓ proveriti da li je kredit indeksiran u valuti i u kojoj

✓ proveriti da li je kredit sa fiksnom ili promenljivom

kamatnom stopom i od kojih promenljivih elemenata

zavisi (referentnih kamatnih stopa LIBOR, EURIBOR i drugo)

Kako se procenjuje kreditna sposobnost?

Banke pre zaključenja ugovora o kreditu utvrđuju kreditnu sposobnost korisnika, kao i ukupan kreditni rizik kome se izlažu prilikom odobravanja kredita. Prilikom svakog podnošenja zahteva za kredit banka je, u skladu sa propisima, dužna da proceni kreditnu sposobnost korisnika, a ako je zahtev za kredit odbijen na osnovu uvida u bazu Kreditnog biroa, banka je dužna da korisnika bez naknade odmah pismeno obavesti o tim podacima. Banka je dužna da ocenu kreditne sposobnosti izvrši naročito na osnovu analize stepena kreditne zaduženosti dužnika, koji se utvrđuje kao odnos ukupnih mesečnih kreditnih obaveza i redovnih neto mesečnih prihoda tog dužnika.

Šta je potrebno za odobrenje kredita?

Za odobrenje stambenog kredita kod banaka najčešće je od dokumentacije potrebno priložiti:

✓ proveriti da li je reč o kreditu sa učešćem (10, 20%...) ili

je bez učešća, kao i na koji način to utiče na ukupnu obavezu klijenta prilikom otplate kredita

✓ da li postoji obaveza osiguranja kredita kod NKOSK ili kod društva za osiguranje i da li postoji obaveza životnog osiguranja

• zahtev za kredit (obrazac banke),

• potvrdu o zaposlenju i visini primanja (obrazac banke),

• fotokopiju lične karte,

• overen predugovor o kupovini nepokretnosti,

• procenu vrednosti nepokretnosti na kojoj se konstituiše hipoteka,

• dokumentaciju za obezbeđenje kredita hipotekom,

• izjavu o administrativnoj zabrani i dr.

*Kod kredita za neuknjižene nepokretnosti potrebno je pribaviti dokumentaciju kojom se dokazuje sled vanknjižnog vlasništva na nepokretnosti.

Visina zarade tj. visina mesečnih primanja može da utiče na iznos kredita koji će banka odobriti klijentu, kao i na kamatnu stopu koju će banka ponuditi klijentu. U ovom slučaju, što je mesečna zarada manja, postoji mogućnost da banka klijenta vidi kao rizičnijeg dužnika, te kamatna stopa po kojoj se klijentu nudi kredit može biti veća i obrnuto. Prosek plate se računa kao prosek zarade u poslednjih tri ili šest meseci, a prilikom apliciranja za stambeni kredit potrebno je dostaviti platne liste i potvrde o visini mesečnih primanja.

Koja su sredstva obezbeđenja?

Sredstva obezbeđenja kredita određuje sama banka, ali, po pravilu, na ime urednog vraćanja kredita banka od klijenta traži da priloži menicu koju je potpisao korisnik kredita, hipoteku prvog reda na nekretnine u korist banke i, eventualno, administrativnu zabranu na zaradu u korist banke-poverioca. Hipoteka se upisuje na nepokretnost koju klijent kupuje ili na neku drugu nepokretnost u vlasništvu onoga ko traži kredit ili u vlasništvu drugog lica (naravno, uz saglasnost tog lica). Ukoliko bi došlo do prestanka otplate odobrenog kredita, nepokretnost na kojoj je upisana hipoteka može biti prodata radi naplate duga.

Kako utiče visina zarade?

✓ koje instrumente obezbeđenja je potrebno obezbediti (menicu, hipoteku, trajni nalog za naplatu anuiteta, administrativnu zabranu, polisu osiguranja nekretnine vinkuliranu u korist banke i sl.)

✓ da li i pod kojim uslovima se može izvršiti prevremena otplata kredita

Postoji li starosna granica za apliciranje?

Starosna granica za stambeni kredit je jedan od osnovnih uslova za kredit. Kod većine banaka donja starosna granica iznosi 20 godina, dok je gornja kod većine banaka najčešće bila do 70 godina, što je podložno promenama. Pojedine osiguravajuće kuće koje stoje iza banaka ovu granicu su pomerile na 75 godina zato što su, prema osiguravajućim kućama, penzije sigurnije od plata, a stariji dužnici redovniji od mlađih kad je reč o plaćanju rata.

ŠTA JE (NE)SPORNO

KOD STAMBENIH KREDITA?

KOJU VRSTU KAMATNE STOPE DA IZABEREM?

U zavisnosti od toga da li je kamatna stopa promenjiva ili ne, kamatne stope možemo da podelimo na: fiksne, varijabilne i kombinovane.

Fiksna kamatna stopa se ugovara prilikom sklapanja ugovora i ne menja se tokom celog perioda otplate kredita.

Ona je po pravilu uvek viša od varijabilne kamate jer je i bankarima teško da predvide kako će se kretati kamatne stope na duži rok (20 ili 30 godina na koliko se najčešće uzimaju

stambeni krediti). Zbog toga postoje banke koje ovu opciju uopšte ne nude.

Varijabilna kamatna stopa se određuje na osnovu referentne kamatne stope i kamatne marže koja je fiksna. U Srbiji se najčešće koristi referentna kamatna stopa EURIBOR - prosečna kamatna stopa po kojoj evropske banke međusobno pozajmljuju novac (TRENUTNA VREDNOST). Najčešće se koriste tromesečni i šetomesečni EURIBOR, a banke su dužne da o svakom novom obračunu obaveste klijenta. Dakle, kod izbora ove vrste kamatne stope klijent svesno ulazi u rizik da će mu se rata kredita povećavati ukoliko se povećava EURIBOR što se trenutno dešava na tržištu. S druge strane, klijentu se takođe rata smanjuje ukoliko EURIBOR opada što se dešavalo od početka finansijske krize 2008. godine do pre nekoliko godina. Sve banke u Srbiji nude ovu kamatnu stopu za stambene kredite.

Kombinovana kamatna stopa podrazumeva da klijent ima mogućnost da kreira plan otplate svog stambenog kredita. To znači da se najčešće u prvih nekoliko godina ugovara fiksna kamatna stopa, a zatim se prelazi na varijabilnu. Koju kamatnu stopu izabrati teško je posavetovati jer svaka ima svoje prednosti i mane. U svakom slučaju dobro je da se sagledaju mesečni prihodi i rashodi, kao i buduća primanja, i da sama rata ne bude previsoka.

DA LI MORAM DA KUPIM OSIGURANJE UZ STAMBENI KREDIT?

Uz stambeni kredit postoji i nekoliko vrsta osiguranja koja se klijentima nude ili se od njih zahteva da ih uzmu. Najćešće je reč o: osiguranju nekretnine, osiguranju života (i to riziko polisa), i osiguranju kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK).

Osiguranje nekretnine je obavezno jer se nekretnina sta-

vlja pod hipoteku. Na taj način banka praktično štiti vrednost hipoteke, a klijent se obezbeđuje da će štetu sanirati osiguranje. Polisu je neophodno vinkulirati u korist banke - da pravo naplate po toj polisi ima banka, i potrebno ju je dostaviti banci pre plasmana kredita.

Osiguranje života – riziko polisa nije obavezna, ali je preporučljiva jer bi u slučaju smrti dužnika osiguranje isplatilo banci ostatak duga po osnovu kredita. Na taj način bi porodica ili naslednici bili oslobođeni plaćanja kredita. I ova polisa mora da se vinkulira u korist banke, a ukoliko banka već ima saradnju sa nekom osiguravajućom kućom sve može da se završi u banci. Visina premije (cena osiguranja) zavisi od više faktora: visine kredita i kamatne stope, starosti dužnika, njegovog zdravstvenog stanja, roka otplate... Neke banke daju nižu kamatnu stopu uz ovu polisu osiguranja.

Osiguranje stambenih kredita kod NKOSK je opciono i pokriva rizik koji nastaje usled kašnjenja u otplati kredita. Premija se plaća jednokratno i krediti koji su osigurani kod NKOSK su sa povoljnijom kamatnom stopom. To je glavna prednost za klijenta. Banke takođe imaju korist jer ih ovo osiguranje štiti (ali ga plaća korisnik kredita) od nenaplativosti kredita tako što NKOSK preuzima 75 odsto neto gubitka ban-

ke po osnovu nenaplaćenog kredita, navodi se na njihovom sajtu. U praksi to znači da ako klijent ne plaća kredit, banka se naplaćuje od NKOSK-a, a potom NKOSK može da taj novac potražuje od klijenta. Dakle, ovo osiguranje se isplati zbog niže kamatne stope, ali je svakako najbolje da klijent redovno izmiruje svoje ugovorom preuzete obaveze. JOŠ

NJA I ODGOVORI NA OVU TEMU

NEKA PITA

KAKVE SPOROVE GRAĐANI VODE PROTIV BANAKA U VEZI SA STAMBENIM KREDITIMA?

Proteklih godina sudovi su bili zatrpani sporovima koje su građani vodili protiv banaka. Klijenti su tužili banke kod kojih su imali različite kredite, i stambene i keš. Po tužbama su se posebno isticali ugovori sklopljeni pre 2011. godine i stupanja na snagu izmena Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga iz 2014. koji je, kako kažu pravnici, znatno poboljšao status klijenata.

Kako kažu pravnici sa kojima smo razgovarali, spornih odredaba ugovora o stambenim kreditima više nema jer su one otklonjene zahvaljujući pomenutom Zakonu o zaštiti korisnika finansijskih usluga i sudskoj praksi. Sporovi koji se danas vode su oni zaostali iz „starih“ ugovora.

-

STAMBENI KREDITI ZA PREDUZETNIKE

DA LI PREDUZETNICI PAUŠALCI MOGU DA DOBIJU STAMBENI KREDIT?

Da, preduzetnici paušalci mogu da dobiju stambeni kredit uz uslov da ispunjavaju sve uslove propisane internim aktima banke (kreditna sposobnost, uredna kreditna istorija, adekvatan kolateral…) i uz analizu poslovanja i pozitivnu procenu kreditne sposobnosti preduzetničke radnje, kao i jemstvo preduzetničke radnje. Kao relevantan iznos „primanja“ za izračunavanje kreditne sposobnosti preduzetnika paušalca uzima se u obzir mesečni iznos osnovice poreza.

DA LI SE PROCEDURA RAZLIKUJE AKO PREDUZETNICI SEBI ISPLAĆUJU PLATU?

Da, procedura, potrebna dokumentacija i utvrđivanje kreditne sposobnosti razlikuju se ukoliko se preduzetnik oprede-

lio za isplatu lične zarade. Preduzetnik koji se opredelio za isplatu lične zarade u obavezi je da, pored ostale obavezne dokumentacije definisane aktima banke, dostavi i Izvod sa tekućeg računa ukoliko tekući račun na koji isplaćuje platu nije u banci u kojoj aplicira za stambeni kredit. Bankari kažu da nisu favorizovani preduzetnici koji su se opredelili za isplatu lične zarade u odnosu na ostale preduzetnike.

POSTOJE LI POSEBNA SREDSTVA OBEZBEĐENJA ZA PREDUZETNIKE PORED KLASIČNE HIPOTEKE?

Da, jemstvo preduzetničke radnje.

ŠTA MOŽE DA POVEĆA KREDITNU SPOSOBNOST?

Kreditna sposobnost se može povećati ukoliko preduzetnik ima dugoročne ugovore o saradnji sa određenim klijentima.

13%

manje nekretnina prometovano je u drugom kvartalu 2023. nego u drugom kvartalu 2022.

58% 15%

udeo stanova u ukupno ostvarenim kupoprodajama (Q2 2023.)

kupaca nekretnina u Srbiji su mlađi od 30 godina (Q2 2023.)

22,5 miliona USD

najskuplja nekretnina plaćena kriptovalutom

3%

stopa nepopunjenosti poslovnog prostora uSrbiji

2050%

su niže rente poslovnog prostora u gradovima van Beograda i Novog Sada

6,3%

učešće stambenih kredita u ukupnom broju kredita stanovništvu (31.8.2023.)

Izvor: Kreditni biro, UBS

19,9% 10,5%

učešće imovinskog osiguranja u ukupnoj premiji u 2022.

učešće kasko osiguranja u ukupnoj premiji u 2022.

1 EUR/ m2

cena polise osiguranja stana godišnje

12,2%

rast premije imovinskih osiguranja u 2022. uodnosu na 2021.

16,2%

rast premije kasko osiguranja u 2022. u odnosu na 2021.

Izvor: NBS

Izvor: NBS

TRI STRAHA SRPSKOG KUPCA

STAMBENOG KREDITA

Stambeni krediti su „mostarina“ koju klijenti plaćaju da bi prešli na stranu gde žive vlasnici nekretnina. Postoji šala da se „stambeni krediti u Srbiji religiozno prodaju jer se većina kupaca prvo pomoli pa potpiše ugovor o kreditu“. A ovo su njihova 3 najveća straha.

STRAH DA ĆE SE TUŽITI SA BANKOM

U Srbiji je vazda bio jači dogovor od ugovora - ali u bankama nema mesta dogovoru. Ne zato što oni nisu voljni već zato što „njih“ nema.

Prosečan kupac ne razume bankarstvo, ni pravo. Nije razumeo ni kredite u švajcarskim francima, ni šta znači NKOSK, niti čemu tolika buka oko troškova obrade kredita. On to ne razume ali vidi ko izvlači deblji kraj. I da za pravdu mora da se sudi.

STRAH DA ĆE RATA SKOČITI

Otkada je na naše tržište stiglo zapadnjačko bankarstvo, građani su nevoljno primorani da razumeju referentne kamatne stope, nabavne cene novca, bankarske marže, nominalne i efektivne kamatne stope, diskontovani neto novčani tok. A pored obaveze da to razumeju dobili su i zadatak da to isto i prate. Svako veče posle vremenske prognoze oni pogledaju i vrednost EURIBOR-a. Uglavnom ne znajući šta bi radili ako skoči osim da opsuju i odu u nemiran san. Krediti su se za sve vreme negativnog EURIBOR-a “prodavali” kao vrlo povoljni jer je EURIBOR bio negativan. I tako je na tržište uveden sledeći strah - strah da će rata skočiti što se trenutno dešava. Strah buduće rate generiše novi strah – da neće moći da otplate kredit.

Pitajte sve što ne razumete. Znanje neutrališe svaki strah, bilo da grmi ili raste EURIBOR: postoji set znanja koji možda može da nas opremi gromobranom i ukloni nemiran san.

STRAH DA NEĆE MOĆI DA OTPLATE KREDIT

Krov nad glavom i stambeni kredit su od najvišeg prioriteta, poslednja linija odbrane izbora da posedujemo nekretninu. I stvarno, malo ko se odluči da odustane - snađe se, pronađe još neki izvor prihoda, pitanje je samo koja je cena te odluke. Naša očekivanja od banaka na ovim prostorima su romantizovana. Nekada su one ovde bile servis, danas su industrija. One su jednostavno – prodavnice, a sve što treba da uradimo je da razumemo njihov proizvod i postavljamo racionalna pitanja. To su na kraju ipak naše pare koje ćemo donositi na ime rate svakog meseca.

Piše: Dušan Uzelac Glavni urednik Kamatica

KRIPTOVALUTE I NEKRETNINE

Za nešto više od decenije, kriptovalute su prešle put od objava u opskurnim forumima do najčitanijih portala, naslovnih strana novina i udarnih televizijskih termina, te ne čudi da se kripto sve više prepliće sa svetom “tradicionalnih” finansija. Još od 2010, kada je jedan programer u SAD kupio dve pice za 10.000 Bitcoin-a, postalo je jasno da je vrednost kriptovaluta opipljiva uprkos njihovoj digitalnoj prirodi. U međuvremenu je vrednost rasla, a sa njom i praktične primene poput plaćanja različitih proizvoda i usluga i štednje. Ubrzo su svetovi kripta i nekretnina pronašli zajednički jezik. Prva kuća prodata je za Bitcoin u vrednosti od 5 miliona dolara u Teksasu 2017. godine, što je podstaklo brojne vlasnike i agencije da ozbiljnije razmotre mogućnost prihvatanja digitalne imovine.

Za najskuplju nekretninu plaćenu kriptom do sada važi penthaus u Majamiju koji je vredeo 22,5 miliona dolara.

Motivacija za plaćanje kriptom nije samo trend - zahvaljujući inovativnoj blockchain tehnologiji na kojoj je baziran, šanse za bilo kakve malverzacije se drastično smanjuju, dok se transakcije realizuju znatno brže i lakše nego posredstvom banke.

Pored SAD, plaćanje kriptom je prihvaćeno u mnogim drugim državama - neke od njih su Švajcarska, Španija, ali i Estonija. Ipak, u većini njih je neophodno kripto prvo razmeniti za lokalnu valutu pre kupovine.

Ovo važi i u Srbiji - iako trenutno ne možete direktno da platite proizvode ili usluge kriptovalutama, Zakon o digitalnoj imovini koji se primenjuje od 2021. omogućuje njihovu kupovinu i prodaju potpuno legalno putem ovlašćenih menjačnica za kriptovalute poput ECD.rs. To u praksi znači da efikasno i bezbedno možete da razmenite svoje kriptovalute za iznos koji vam je potreban i na taj način platite nekretninu. S obzirom na to da broj korisnika raste iz godine u godinu, verujemo da će primena biti sve više, kao i da će direktno plaćanje kriptovalutama zaživeti i na našem tržištu.

Piše: Marko Bogdanović Senior copywriter ECD.rs

VEŠTAČKA INTELIGENCIJA I TRŽIŠTE NEKRETNINA

Možda je najčešća i najpraktičnija upotreba AI u oblasti nekretnina u prediktivnoj analitici: na njoj se uglavnom zasniva procena vrednosti imovine. Predviđanje je izuzetno važno, posebno kada se ulaže u komercijalne nekretnine kako bi se došlo do prave cene na tržištu za određenu nekretninu. Zillow, jedno od većih onlajn tržište nekretnina u svetu, koristi veštačku inteligenciju za procene vrednosti, za personalizovane preporuke, tlocrte i fotografije. Njihov rival Redfin, osim toga što koristi AI u procenama, udružio se sa kompanijom OpenAI koja je kreirala ChatGPT. Oni su kreirali poseban dodatak koji omogućava da kupci ćaskanjem sa robotom pronađu pravi dom.

Vizuelni prikazi postaju sve važniji na tržištu nekretnina, i to je jedna od brojnih industrija koje koriste prednosti „digitalnih blizanaca“ ili kompjuterskih slika zasnovanih na veštačkoj inteligenciji koje omogućavaju korisnicima da istražuju prostor digitalno.

Ništa više ne frustrira agenta za nekretnine od posetilaca sajta koji samo svrate, pregledaju nekretnine i nakon toga odu, a da se nikada ne vrate. Veštačka inteligencija štedi vreme tako što analizira sve posetioce kako bi utvrdila stvarne kupce. Jedan od zastupljenih načina za pronalaženje kvalitetnih kupaca nekretnina i onih koji ih iznajmljuju je uz pomoć chat robota. Chatbot deluje kao virtuelni asistent koji pomaže klijentima da pronađu svoju željenu nekretninu, a može da prikuplja i njihove podatke za kasnije kampanje.

Kompanija Matterport je među liderima u ovoj tehnologiji. Ona kreira 3D virtuelne obilaske nekretnina koji omogućavaju potencijalnim kupcima da istraže nekretninu koristeći „proširenu stvarnost“ i druge funkcije pre nego što odu i u fizičku posetu. Tehnologija pomaže kupcima, prodavcima i agentima da uštede novac jer se zainteresovanost može proveriti već na nivou „posete“ u virtuelnom svetu. Startapovi razvijaju slične tehnologije koje prikazuju nekretnine koje još ne postoje. Neki se fokusiraju na pomoć arhitektama i nude alate koji mogu dati procene troškova na osnovu različitog dizajna.

Prediktivna analitika 3D modeliranje

Tehnologija nekretnina, ili proptech, predstavlja brzorastuću nišu u industriji nekretnina. Fokusira se na uređaje koji pomažu stanodavcima i vlasnicima kuća da daljinski nadgledaju imovinu. To uključuje pametna zvona na vratima, pametne brave, termostate, kamere i druge pametne kućne uređaje koji pomažu da se ljudi obaveste o svim problemima koji bi se mogli pojaviti na njihovoj nekretnini.

AI omogućava uređajima da nauče navike korisnika i prilagođavaju podešavanja po potrebi. Oni mogu pomoći u uštedi novca za komunalije, zatim da budu u toku sa stanjem nekretnine i stvari u njoj i tako izbegnu velike popravke – jednom rečju, pomažu im u povećanju opšteg zadovoljstva svojim stambenim ili poslovnim prostorom.

Veštačka inteligencija takođe dobija sve veću upotrebu u finansiranju, uključujući odobravanje hipotekarnih zajmova.

AI se koristi za analizu informacija o onome ko uzima zajam kao što su kreditni rezultati, prihodi i istorija zaposlenja, kako bi se procenio profil rizika i pronašla najbolja stopa za naplatu. Mogu i da automatizuju servisiranje kredita poput obrade plaćanja i komunikacije sa klijentima. Neki hipotekarni zajmodavci poput Rocket Companies koriste veštačku inteligenciju da donesu skoro trenutne odluke o hipotekarnim zahtevima. Ova kompanija, na primer, nudi odobrenje hipoteke za samo osam minuta.

Upravljanje imovinom je još jedan važan podsektor nekretnina. Veštačka inteligencija pomaže menadžerima da lakše nadgledaju ponašanje stanara (naravno uz dogovor sa njima i poštovanje zakonskih ograničenja), prikupljaju kiriju i zakazuju održavanje.

AI chat botovi mogu igrati ulogu u skriningu zakupaca, slično kao što se koriste za korisničku podršku u drugim industrijama. Oni mogu da odgovore na pitanja o cenama iznajmljivanja i dostupnosti i da vode klijente kroz proces prijave, olakšavajući deo posla koji se zahteva od agenata.

AI asistenti se takođe koriste za generisanje izveštaja za praćenje performansi lizinga kako bi se poboljšala popunjenost i operativna efikasnost.

Pametni kućni uređaji

Hipoteke