Macquarie Park Outlook report - Translated Version

市场 前景展望 麦考瑞高新科技园区

麦考瑞高新科技园区 (Macquarie Park) 位于悉尼西北部， 紧邻繁华的商业园区、 新建的交通基础设施、 麦考瑞购物中心 (Macquarie Centre) 以及麦考瑞大学 (Macquarie University)。 优越的地理位置对公寓的开发起到了推动作用。

01 关键住宅需求驱动因素 02 悉尼西北部概览

03 麦考瑞高新科技园区 中心地带

04 地理位置与交通便利性

05 基础设施投资

06 人口增长

07 人口统计数据 08 就业与教育

09 租赁市场概览

10 公寓市场概览 专为以下方编制：

Frasers Property

2020 年 6 月

上图：麦考瑞购物中心；左下图：地铁站；右下图：咖啡馆 图片由 Frasers Property Australia 提供

01 关键住宅需求驱动因素 Urbis 认为关键的住宅需求驱动因素包括方便前往工作 地点、公共交通发达、服务设施齐全、娱乐和社会基础 设施便利。 长期价值增长未来将成为人们购房的重要驱动因素， 在如今的全新市场需求中，那些能够提供独特配置的区 域从长远来看将会有更大获益。

Urbis 调查了现在及未来铸就稳定可持续发展的几大 趋势。研究工作包括发掘投资者为确保回报而注重的关 键基础条件，以及识别最适合居住、工作和休闲的区域。 为帮助找出这些位置，Urbis 得出以下结论：较理想的将 是那些能够提供“P.I.E.” （即人口、基础设施和就业）增 长的位置。 基 础设 施

基础设施

如果位置拥有基础设施及配套服务，那么这些便利设施 有助于提升其价值。 对潜在购房者和租户而言，便利的公共交通和道路基础 设施很重要——尤其是通往中央商务区 (CBD)、机场和 大型就业中心的交通。

未来的基础设施项目可为区域注入活力、使其更加四通 八达、创造新的就业机会并重塑现有的社区。政府将向 悉尼投资多项数十亿澳元的基础设施建设，包括西悉尼 机场 (Western Sydney Airport)、地铁网络以及西联公路 (WestConnex Motorway)。为应对新冠肺炎疫情的影响， 政府不断增加基础设施投资，从而刺激经济发展。

I

业

E 就

人口

P

人口

人口增长迅速的区域可利用不断成长的市场和未来家庭 组成来提高对新住宅开发的潜在需求。

根据新南威尔士规划与环境署的预测，在下一个十年中， 整个悉尼地区的人口年增长率约为 1.6%，每年推动约 35,200 套额外的住房需求。在新冠肺炎疫情的影响下， 国际移民人数下降，预计将导致中短期内人口增长减缓。

2

麦考瑞高新科技园区市场前景展望

就业

紧邻就业中心是住宅市场增长的关键基础条件。这不仅 能够支持未来人口，而且还为住宅开发开辟了当地劳动 力市场——就业人群会寻找邻近工作地点的住宅。

《悉尼地区整体规划》(2056) (Greater Sydney Region Plan) 草案确定，到 2056 年将新增 817,000 个工作岗位， 重点关注经济走廊、卫生与教育区和战略中心等领域。 新南威尔士州政府怀着“30 分钟城市交通”的愿景，拟建 新的公共交通，方便前往各大战略中心，缩短居民的通勤 距离。尽管政府将投入数十亿澳元刺激经济、促进复苏， 但悉尼的就业状况仍深受新冠肺炎疫情的影响。

02 悉尼西北部概览 悉尼

悉尼是澳大利亚的一个国际化都市，是国际公认的亚太 地区重要金融和经济中心。悉尼以其繁荣的经济和高 品质的生活方式跻身于世界宜居城市之列（在 2019 年 经济学人智库全球宜居指数中名列世界第三）。悉尼港 (Sydney Harbour)、世界闻名的各大海滩、被列入世界遗 产名录的国家公园以及公共开放空间为居民营造了舒适 便利的优质环境。

悉尼的教育实力雄厚，拥有多家名列全球顶尖大学 1%、 享誉全球的学府，例如悉尼大学 (University of Sydney) 和新南威尔士大学 (University of New South Wales) 以 及麦考瑞大学。这些高等教育机构吸引了来自世界各地 的学生。 悉尼西北部人口增长 2019 年 – 2036 年 900,000 800,000

621,445

总人口

700,000 600,000

696,306

754,880

803,261

588,693

500,000 400,000

悉尼西北部

悉尼西北部地区被新南威尔士州政府列为优先发展地区， 在悉尼未来发展中占据重要地位。作为优先开发区，战略 规划旨在打造生机勃勃、舒适宜居的居民区，提供工作和 住房，建设主要的基础设施。 在 2019 年建成的悉尼地铁西北线是一项主要的基础设 施工程，方便从悉尼西北部前往各主要就业中心（如麦 考瑞高新科技园区、查茨伍德、圣伦纳兹、悉尼北部和悉 尼中央商务区）。该工程的第二期预计于 2024 年开工， 将绕过已有的铁路网，直接连通查茨伍德站与悉尼中央 商务区。此外，交通设施不断增加，地铁高峰期每四分钟 一班，同样方便居民前往各个大学、零售店与生活设施。 随着高密度生活区逐渐广为认可，悉尼西北部释放新 土地资源用作居民住宅，预计将在未来吸引大量人口。 2019 年人口数量为 588,693 人，预计将在 2036 年达到 803,261 人，年平均增长率为 1.8%。人口增长率预计将赶 超整个悉尼地区，而在 2031 年后增长将逐渐放缓。

麦考瑞高新科技园区也被新南威尔士州政府列为悉尼 西北部内的优先开发区。麦考瑞高新科技园区的战略规 划尚未确定，但总体规划的初期目标是提高就业吸纳力， 改进城市设施，提高公共交通的连通性，改善公共区域 从而实现出色的城市规划。

300,000 200,000 100,000 0

2019 年

2021 年

2026 年

2031 年

Urbis 编制； 资料来源： 规划、工业与环境署； 澳大利亚统计局 (ABS) 注： 这是新南威尔士州政府在新冠肺炎疫情之前做出的预测。

2036 年

悉尼西北部地区——就业中心

麦考瑞高新科技园区

新南威尔士州

查茨伍德

帕拉玛塔 圣伦纳兹

悉尼

北悉尼

悉尼

专为 Frasers Property Australia 编制

3

03 麦考瑞高新科技园区中心地带

麦考瑞高新科技园区中心地带是指将麦考瑞高新科技园区内一片 8.2 公顷的区域改建而成的新居民区。开发区总体 规划包含：

住房：包含约 3,300 套公寓的多样化住房，其中包括社区、 经济适用房以及一处居民养老机构。住房预计将吸引多 元的居民，成为繁华的社区。

休闲娱乐：社区中心将坐落于中心地带，设有会馆、体育 馆和游泳池，为居民提供休闲娱乐设施。

学校：计划建立一所约容纳 400 名学生的六年制男女合 校小学，这将提高该社区在当地家庭中的吸引力。

零售：当地的社区零售业将由专卖店、服务型商店以及咖 啡馆组成，作为临近地区购物中心的补充，为居民提供社 区内便利零售店。

开放空间：占地 6,000 平方米的社区内绿地计划在社区 中央落成，其中设有矮灌丛、自行车道、拥有自然风光的 游乐场和健身区，迷人的户外生活环境。

幼儿园：两家幼儿园将直接提供儿童看护服务，为家庭 提供支持。

步行可至的便利设施 麦考瑞高新科技园区中心地带 火车站

餐饮区

地区购物中心

医疗中心

公交换乘站 大学 学校

幼儿园 游泳池

4

麦考瑞高新科技园区市场前景展望

公园 医院

电影院 体育馆

麦考瑞高新科技园区 中心地带将在园区内 提供步行可至的重要 设施，包括就业中心、 零售店、休闲娱乐设 施和教育机构。

麦考瑞高新科技园区中心地带总体规划

资料来源： Frasers Property Australia

专为 Frasers Property Australia 编制

5

04 地理位置与交通便利性 购物

麦考瑞高新科技园区是悉尼的大型郊区购物中心—— 麦考瑞购物中心的所在地，内设约 390 家店铺，其中知名 商户包括 David Jones、Myer、Zara、Uniqlo、Woolworths、 Coles、Aldi、Rebel Sport 和 JB Hi-Fi。该中心还包含一 个大型的休闲娱乐区，其中设有 Timezone 乐园、Strike Bowling Bar 保龄球吧、麦考瑞滑冰场 (Macquarie Ice Rink) 和 Event Cinemas 影院。附近其它的购物中心包括莱德市 高档购物中心 (Top Ryde City)（276 家商铺）、查茨伍德 大通 (Chatswood Chase)（204 家商铺）和查茨伍德西田 (Westfield Chatswood)（271 家商铺）。麦考瑞高新科技园 区中心地带还计划建设一座城镇广场和一家便利零售店。

06 11

教育

居民享有进入当地中小学接受教育的便利条件，学校包括 埃平男子高中 (Epping Boys High School)、莱德中学 (Ryde Secondary College)、特拉斯科特街公立学校 (Truscott Street Public School) 以及圣安东尼天主教马斯菲尔德 小学 (St Anthony’s Catholic Primary School Marsfield)。 麦考瑞大学以及新南威尔士技术与继续教育学院 (NSW TAFE) 莱德分校和梅多班克分校提供丰富的高等教育 机会。麦考瑞高新科技园区中心地带还计划建立一所六 年制小学，可容纳约 400 名学生。

医疗

麦考瑞大学医院 (Macquarie University Hospital) 位于麦 考瑞大学内，设有 182 个床位和 12 间手术室。莱德医院 (Ryde Hospital) 位于麦考瑞高新科技园区西南 3.5 公里处， 设有 184 个床位以及急诊室和重症监护室。圣伦纳兹皇家 北岸医院 (Royal North Shore Hospital) 是一家地区性的大 型医院，设有约 700 个床位，可提供专业医疗服务。

07 05

查茨伍德站

高 M2

公 速

路

14

公园与休闲娱乐

该地区遍布多个公园和保护区，包括滑铁卢公园、马斯菲 尔德公园和 ELS Hall 公园。其它娱乐区域包括 TG Milner 体育场、麦考瑞大学体育与水上运动中心 (Macquarie University Sport and Aquatic Centre) 以及麦考瑞滑冰场。 麦考瑞高新科技园区中心地带还拟建社区内绿地以及室 内外娱乐设施，满足居民的休闲需求。

交通枢纽

悉尼地铁西北线将麦考瑞高新科技园区与塔拉旺（位于 西部）和查茨伍德（位于东部）相连，这两个区域均连通悉 尼中央商务区。2024 年城市与地铁西南线的完工将实现 20 分钟内直达悉尼中央商务区，出行时间可缩短近一半。 大型公交线路网同样覆盖麦考瑞高新科技园区，并在麦考 瑞购物中心外设有公交换乘站。居民还可驾车驶入紧邻的 M2 高速公路，这条公路是悉尼主干道网络的一部分。

购物和娱乐

01 麦考瑞购物中心

02 马斯菲尔德沃尔沃斯超市 03 北莱德 Ritchies IGA 超市

04 麦考瑞购物中心娱乐休闲区 05 查茨伍德广场

06 查茨伍德大通购物中心 07 查茨伍德西田购物中心 08 莱德市高档购物中心 商业

09 麦考瑞高新科技园区商业区 10 北莱德商业区

11 查茨伍德中央商务区 12 北悉尼中央商务区 6

麦考瑞高新科技园区市场前景展望

41

33

13 悉尼中央商务区

01

13

12

16

10

3.3 公里

19

北莱德站

公交服务

09

麦考瑞高新科技园区站

35 04

39

21

麦考瑞高新科技 园区中心地带

03

0.1 公里

0.9 公里

38

36

6 公里

28

医疗

27 莱德中学

39 北莱德高尔夫俱乐部

15 莱德医院

29 新南威尔士技术与继续教育 学院莱德分校

41 查茨伍德高尔夫俱乐部

16 皇家北岸医院

教育

17 麦考瑞大学 18 莫林学院

19 特拉斯科特街公立学校 20 肯特路公立学校

21 圣灵天主教北莱德小学

22 圣安东尼天主教马斯菲尔德小学 23 伊斯特伍德高地公立学校 24 埃平公立学校 25 埃平男子高中

26 马里斯特学院伊斯特伍德分校

29

0.32 公里

18

14 麦考瑞大学医院

3.8 公里

0.2 公里

17 34

08

30 42

32

麦考瑞大学站

0.6 公里

2.5 公里

5.6 公里

31

27

28 阿登圣公会学校

30 新南威尔士技术与继续教育 学院梅多班克分校

0.4 公里

25

40 20

3 公里

15

0.2 公里

37

0.8 公里

22

0.1 公里

02

3.5 公里

26

1.2 公里

23

1.2 公里

24

40 莱德社区体育中心 42 ELS Hall 公园

公园和休闲

31 盖节拉木保护区 32 施林普盾小溪

33 雷恩科夫国家公园 34 滑铁卢公园

35 三叶杨保护区

36 马斯菲尔德公园 37 邓巴公园

38 麦考瑞大学体育与水上运动 中心

麦考瑞高新科技园区位于 悉尼中央商务区西北 15 公 里处，毗邻各大便利设施、 教育机构和就业中心。 专为 Frasers Property Australia 编制

7

05 基础设施投入

悉尼地铁——城市和西南线 125 亿澳元 （预计于 2024 年完工）

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二期地铁线路在 2024 年开放后，居民可直达乌鸦巢 (Crows Nest)、巴兰加鲁 (Barangaroo) 和马丁广场 (Martin Place)。该线路的地铁在高峰时段每四分钟一班，将麦考 瑞高新科技园区至悉尼中央商务区之间的出行时间缩短 至 20 分钟以内。这项工程延长了 2019 年通车的现有线路， 这条线路连通露斯山 (Rouse Hill) 和查茨伍德，途径麦考 瑞高新科技园区和麦考瑞大学。

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悉尼地铁

路

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莱德路

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查茨伍德

戈尔山

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圣伦纳兹

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帕拉玛塔

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麦考瑞高新科技园区

康达迈恩街

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2019 年 通车

路

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北悉尼

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麦考瑞高新科技园区市场前景展望

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8

Urbis 编制

未来的地铁线

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地铁线路

未来的地铁站

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地铁站

2024 年通车（在建）

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公路

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路

悉尼

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路 公 速 高 道 斯 航大 林 普 澳

利物浦

2019 年通车

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rn 2024 年 通车

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基础设施

MACQUARIE EXCHANGE 商业区 7.5 亿澳元 （一期预计于 2022 年完工）

在麦考瑞高新科技园区火车站上方拟建一个大型商业开 发区，由四座全新的商业大厦组成，总楼面面积达 83,370 平方米。该开发区已获批，预计将提供 7,000 份工作，新增 3,800 平方米的零售区和 11,130 平方米的公共空间。

麦考瑞大学创新中心 2 亿澳元 （预计于 2022 年完工）

这个规划中的开发项目包括两座全新的商业大厦，总楼面 面积达 50,000 平方米。这两座大厦有助于大学学习设施 规模的扩大，以提高容纳力。 麦考瑞大学文科区 1.11 亿澳元 （预计于 2020 年完工）

全新的文学院大楼将包括教室、作品展厅和实地考察区。 这片区域面积达 17,000 平方米，目前正在建设中。

麦考瑞购物中心再开发项目 10 亿澳元

安保资本 (AMP Capital) 已正式提出价值十亿澳元的麦考 瑞购物中心重建计划，其中包括分布于四座大楼的 1,000 套全新公寓。该计划还包含 5,000 平方米的专属社区空间， 内设向当地居民开放的图书馆和公共创意中心。安保资本 正在就该项目的可行时间进行进一步的磋商。 麦考瑞大学办公与实验楼 2.83 亿澳元 （预计于 2022 年完工）

这个规划中的开发项目包括两座大厦，分别为六层和七层， 主要为大学行政楼和实验楼 麦考瑞大学中央庭院区再开发项目 2.3 亿澳元 （预计于 2023 年完工）

这个规划中的开发项目包括一座全新的多层学生中心、 一个中央庭院和两座可容纳约 340 名学生住宿的学生 公寓，公寓内设综合学术空间和一家大型零售店。

涉及交通、教育、零售和市 政设施的多个大型基础设 施工程将为麦考瑞高新科技 园区带来很大的便利，总价 值达 150 亿澳元。

麦考瑞大学法学院—— 迈克尔·柯比大楼 8 千万澳元 （预计于 2022 年完工）

全新的法学院专用大楼将扩大校园学术设施的规模。该项 目目前正处于初步规划阶段。

06 人口增长

为了便于分析，麦考瑞高新科技园区的研究区域已被界 定为包括麦考瑞高新科技园区和马斯菲尔德的市郊。 这两个城区拥有类似的地理和经济因素。该研究区域的 界定便于有效地评估区域人口增长、人口学特征和房地 产市场。

根据新南威尔士州交通局 (Transport for NSW) 做出的 人口预测，2018 年至 2036 年间，麦考瑞高新科技园区 - 马斯菲尔德地区的人口平均每年将增长 3%。这一增 长率为整个悉尼地区每年预计增长率 (1.6%) 的近一倍， 等于每年新增居民 960 人，到 2036 年居民总数将达到 41,000 人。由于新冠肺炎疫情对国际移民的影响，预计 2020-2022 年的人口增长较之前的预测将有所减缓。 随着澳大利亚经济复苏、新冠肺炎疫情的影响逐渐减轻， 未来人口预计将有所增长。 麦考瑞高新科技园区人口增长 2019-2036 年 麦考瑞高新科技园区

人口

30,000

25,000 10,000

25,990

20,000

24,552

25,000

31,160

35,000

36,143

40,000

40,857

45,000

5,000 –

2019 年 2021 年 2026 年 2031 年 2036 年

Urbis 编制； 资料来源： TfNSW 2019。 注： 这是新南威尔士州政府在新冠肺炎疫情之前做出的预测。

麦考瑞高新科技园区人口增长 2019-2036 年

3.0% 研究区域

1.6% 整个悉尼地区

Urbis 编制； 资料来源： TfNSW 2019 注： 这是新南威尔士州政府在新冠肺炎疫情之前做出的预测。

10

麦考瑞高新科技园区市场前景展望

到 2036 年，麦考瑞高新科技园区的人口 预计将迎来每年约 3% 的大幅增长。

07 人口统计数据

在麦考瑞高新科技园区研究区域生活的富裕居民逐渐 增多，他们主要是受过良好教育的白领租户。在 2011 至 2016 年间，该研究区域的每年人均收入增长了 3.0%。 麦考瑞高新科技园区毗邻麦考瑞大学，位置优越，对学 生而言富有吸引力，2016 年正在接受高等教育的居民占 22%，而在悉尼这一数字则为 7%。其中年龄为 20-24 岁 的居民占总人口的 14%（而在悉尼为 7%）。由于新冠肺 炎疫情致使校园关闭，因此 2020 年居住在麦考瑞高新 科技园区的学生人数有所下降。然而据估计，在澳大利 亚边境和麦考瑞大学校园重新开放之后，学生人数将迅 速回升。总体而言，麦考瑞高新科技园区与悉尼的居民 平均年龄相一致，均为 37 岁，其中麦考瑞高新科技园区 20-39 岁的居民占 45%，而悉尼的这一数字则为 30%。 20-39 岁居民的较高比例与儿童人数的较低比例相互 抵销。 除高校学生之外，2016 年麦考瑞高新科技园区居民的 平均收入为 55,584 澳元，高于整个悉尼地区的平均收 入（51,593 澳元）。这表明白领员工比重较大，占劳动力 人数的 84%（而悉尼为 75%），其中 52% 是经理或专业 人士。

由于居民收入逐渐增高，租户和相对年轻的、教育程度 较高的居民占比较大，麦考瑞高新科技园区凭借人口逐 渐增长、紧邻大型就业中心的优势吸引了大批潜在租户。 人均收入 2011-2016 年

麦考瑞高新科技园区的居民构成 麦考瑞高新科技 园区

整个悉尼地区

37

37

55,584 澳元

51,593 澳元

20-39 岁居民

45%

31%

海外移民

60%

39%

夫妻家庭（无子女）

42%

33%

租房者比例

52%

36%

白领员工

84%

75%

经理及专业人士

52%

14%

本科或以上学历

45%

28%

正在接受高等教育

22%

7%

居民平均年龄 人均收入* 家庭收入104,000 澳元以上

10.5%

11.5%

Urbis 编制； 资料来源： ABS 2016 年人口普查

注： *不含大学生

麦考瑞高新科技园区 整个悉尼地区

20,000 澳元 10,000 澳元 0

2011 年

Urbis 编制； 资料来源： ABS 2016 年人口普查

51,593 澳元

30,000 澳元

43,413 澳元

40,000 澳元

47,919 澳元

人均收入

50,000 澳元

55,584 澳元

60,000 澳元

2016 年

注： *不含大学生

专为 Frasers Property Australia 编制

11

08 就业与教育 就业

就业增长是推动住宅需求的重要因素，因为人们希望住 在公司附近。附近就业中心预计会推进就业增长，从而 有可能会推动新增劳动者的住宅需求。

麦考瑞高新科技园区凭借毗邻商业区、麦考瑞大学和麦 考瑞购物中心的优势，高居新南威尔士大型商业中心的 第二位。商业园区吸引了一大批大型企业在此建立总部， 如 Optus、强生、富士通和西农集团。奥雅纳工程顾问公 司 (ARUP) 于 2020 年 4 月为麦考瑞高新科技园区制定了 战略总体规划，预测中心地带将成为悉尼东部经济走廊 的北部重点地带，到 2036 年将新增 20,000 份工作，而到 2030 年将新增 22,500 名学生。 麦考瑞高新科技园区与多个商业中心由公路和铁路相连， 为居民通勤提供了便利。地铁的开通可使居民直达查茨 伍德（乘地铁约 9 分钟）和西北部（乘地铁约 16 分钟）， 这将在 2036 年前分别为两个地区带来 6,500 份和 18,600 份新工作。 悉尼城市地铁预计将在 2024 年开通，届时乘客可从麦考 瑞高新科技园区站直达中央商务区（高峰时段每四分钟 一班地铁），方便通勤（到 2036 年，预计中央商务区将新 增 122,000 名员工）。新建的铁路还可使居民直达圣伦 纳兹和悉尼北部，为这里的就业区带来便利。

周边主要就业中心的就业增长 2016-2036 年

教育

当地设有多所公立和私立小学，包括特拉斯科特街公立 学校、肯特路公立学校、圣灵天主教北莱德小学和圣安 东尼天主教马斯菲尔德小学。还有多所高中，包括埃平 男子高中、马里斯特学院伊斯特伍德分校和莱德中学。 麦考瑞高新科技园区中心地带计划建立一所六年制男 女合校小学，可容纳约 400 名学生，进一步扩大学区房 优势。

居民还可轻松前往国际知名的麦考瑞大学。这所学府设 有商业、艺术、医学和法律专业，学生人数约 45,000 人。 根据 2020 年 QS 世界大学排名，麦考瑞大学在澳大利亚 大学中位列 14，跻身全球 1% 顶尖大学榜单。麦考瑞大 学医院是澳大利亚一家先进的医院，亦是澳大利亚高等 医学院 (Australian School of Advanced Medicine) 的所 在地。这所大学是该地区租赁市场的主要驱动因素， 因为学生希望住在紧邻校园的地方。2020 年，新冠肺炎 疫情导致居住在麦考瑞高新科技园区的学生人数有所 下降。然而据估计，在澳大利亚边境和麦考瑞大学校园 重新开放之后，学生人数将迅速回升。 随着 2024 年悉尼地铁的完工，居民将可乘坐地铁或公交 车轻松前往悉尼大学、新南威尔士大学和悉尼科技大学 等其它高校，大大减少出行时间。附近有两所新南威尔 士技术与继续教育学院的分校。梅多班克分校的校园面 积在悉尼位居前列，开设网络安全、金融等多种课程。 莱德分校距离麦考瑞高新科技园区约 3.3 公里，这所国 际知名的专业培训中心开设酒店服务、旅游、园艺和环境 管理专业。

麦考瑞高新科技园区

+16,450

查茨伍德

+6,481 圣伦纳兹

+5,588 帕拉玛塔

+36,139 Urbis 编制； 资料来源： TfNSW 2019。 注： 这是新南威尔士州政府在新冠肺炎疫情之前做出的预测。

12

麦考瑞高新科技园区市场前景展望

北悉尼

+16,162 悉尼中央商务区

+122,241

09 租赁市场概览

麦考瑞高新科技园区内近期完工的项目比现有楼盘租 金高，预示着居民对更高品质产品的强烈需求。2019 年 末，在过去两年内完工的两居公寓的租金中位数为 710 澳元。新冠肺炎疫情对租赁市场产生了不利影响，由于 学生回家和经济影响致使租赁需求大幅下降。自疫情蔓 延以来，麦考瑞高新科技园区新公寓的租金中位数已跌 至 640 澳元，较旧公寓高 39%。

周租金中位数增长——两居公寓 2010 年 3 月至 2020 年 3 月

5.3%

过去的十年间，研究区域内两居公寓的租金中位数每年 增长 5.3%，远高于整个悉尼地区的 2.8%。自 2017 年新 公寓在线上租赁以来，租金中位数起落不定；随着租金 更高的新增楼盘上市，租金急剧上涨之后市场趋于平稳。 麦考瑞高新科技园区的空房率在过去的 15 年间始终在 1% 至 3% 之间波动。在过去的 2.5 年内，由于大量新公 寓可供出租，因此麦考瑞高新科技园区和悉尼大部分地 区的空房率有所升高。因此，较高的空房率使租金的下 行压力增大。据估计，随着新楼盘被市场消化、新建速度 减缓，空房率将趋于正常。

在 2011 至 2016 年间，麦考瑞高新科技园区的租户比例 从 46% 增至 52%，而悉尼则从 32% 升至 36%。麦考瑞 高新科技园区租户比例较高的原因可能是毗邻麦考瑞 大学、高水平的便利设施、较高的交通连通性以及紧邻 零售店、就业中心和娱乐场所。潜在租户人数的上升反应 了麦考瑞高新科技园区丰富而富裕的租户人群。

2.8%

研究区域

整个悉尼地区

Urbis 编制； 资料来源： 新南威尔士州住房事务部

新公寓租赁溢价——两居公寓 2020 年 4-5 月

460 澳元

现有公寓

39% 溢价

640 澳元

新公寓 Urbis 编制； 资料来源： APM PriceFinder

租房者比例 2011 年至 2016 年

麦考瑞高新科技园区研究区域

整个悉尼地区

52%

46%

36%

32%

2011 年

资料来源： ABS Census 2016； Urbis 编制

2016 年

过去的十年间，研究区域内两居 公寓的租金中位数每年增长 5.3%， 远高于整个悉尼地区的 2.8% 的 平均增长水平。

专为 Frasers Property Australia 编制

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麦考瑞高新科技园区公寓市 场价格在曾涨势强劲，并已 从新冠肺炎疫情之前 2019 悉 尼市场的低迷状态中迅速 复苏 14

麦考瑞高新科技园区市场前景展望

2,240

申请开发

716

合计

3,912

Urbis 编制； 资料来源： Cordell Connect

麦考瑞高新科技园区公寓市场 600

交易数量 售价中位数

825,000 澳元 900,000 澳元 800,000 澳元

500

700,000 澳元

600,000 澳元

400

500,000 澳元

300

400,000 澳元 200,000 澳元

100

Urbis 编制； 资料来源： APM PriceFinder

2019 年 6 月

2019 年 12 月

2018 年 6 月

2018 年 12 月

2017 年 6 月

2017 年 12 月

周期（半年期）

2016 年 12 月

2015 年 6 月

2015 年 12 月

2014 年 6 月

2014 年 12 月

2013 年 6 月

2013 年 12 月

2012 年 6 月

2016 年 6 月

100,000 澳元 2012 年 12 月

0

�

300,000 澳元

200

2011 年 6 月

Urbis 和 Cordell Connect 的数据显示，未来五年内 拟在麦考瑞高新科技园区建成约 3,900 套住房。 预计将开发大多数紧邻麦考瑞大学和麦考瑞购物 中心的住房。在所有开发项目中，3,196 套住房已获 批准，其中目前在建的公寓有 956 套。剩余的 716 套公寓正处于开发申请阶段，继续建设的可能性微 乎其微。

获准开发

售价中位数

2018 年，房价的中位数增至 850,000 澳元的峰值。 由于住房市场的贷款标准提高，继而导致价格下跌， 因此买家的信心逐渐降低。而在州和联邦选举结果 公布之后，贷款标准降低，买家的信心逐渐增高， 售价的中位数和交易量在 2019 后半年（即 2019 年 12 月之前的六个月内）分别增至 825,000 澳元 和 233 套。这代表了房市接近峰值的回温。在新 冠肺炎疫情开始蔓延以来，初步计算得到的市场 数据表明房价在 2020 年保持稳定，而交易量有所 下降。

956

2011 年 12 月

麦考瑞高新科技园区的公寓市场在过去十年内见 证了每年 6.2% 的剧烈涨幅，与悉尼的涨幅相一致。

公寓

建筑

2010 年 6 月

麦考瑞高新科技园区市场

状态

2010 年 12 月

由于悉尼住房市场供不应求，繁荣的经济和富有 吸引力的生活方式带来了较大的优势，因此悉尼 房市的均价在过去十年间涨幅较大。悉尼的居住 密度还将进一步增加，因为居民希望住在城市各 种便利设施的附近，以享受当地独特的生活方式。 尤其值得一提的是，麦考瑞高新科技园区等中环 区域正在历经重要的城市再发展，而公寓买家希 望从新建的基础设施和便利设施中获利。

麦考瑞高新科技园区规划住宅开发项目

2009 年 12 月

悉尼市场

成交量

10 公寓市场概览

0 澳元

注： 2009 年 12 月至 2019 年 12 月数据。 由于尚未完工的期房也被计算在内，因此 2017-2019 年的销量可能被低估

�� � ��� 历史上，麦考瑞高新科技园区的市场始终保持中高密度， 近年来联体住房大幅增加。截止 2016 年，麦考瑞高新科 技园区 44% 的住房（悉尼为 28%）被归入公寓一类。联排 房屋等半独立式住房占麦考瑞高新科技园区住房市场的 36%，而在悉尼这一数字则为 14%。麦考瑞高新科技园区 住房的高密度反应了该地区公寓的强大吸引力。 住房结构 2016 年人口普查

麦考瑞高新科技园区

36%

半独立住宅

在过去的十年间，麦考瑞高新科技园区两居公寓的市场 已胜过整个悉尼地区。过去的五年中，麦考瑞高新科技 园区的两居公寓价格年均增长 4.8%，而整个悉尼地区为 2.7%。在前十年间，麦考瑞高新科技园区的房价年均增 长 6.2%，而整个悉尼地区为 5.5%。 中位数价格增长——两居公寓 5年

10 年

老式公寓、 单套公寓或 高档公寓

21%

独栋住宅

14%

半独立住宅

5.5%

4.8%

44%

2.7%

两居公寓

整个悉尼地区

6.2%

28%

老式公寓、 单套公寓或 高档公寓

麦考瑞高新科技园区

Urbis 编制； 资料来源： APM PriceFinder

整个悉尼地区

以下表格概括了 Frasers Property 在麦考瑞高新科技园 区中心地带开发的预售两居公寓与麦考瑞高新科技园区 其它开发项目以及圣伦纳兹、查茨伍德和埃平已售期房 之间的价格比较。这个比价表明，麦考瑞高新科技园区中 心地带与北岸以南的周边地区相比，房价的承受能力相 对较强。

两室两卫公寓的指示性价格区间 2020 年 圣伦纳兹 查茨伍德

麦考瑞高新 科技园区

1,800,000 澳元

1,600,000 澳元

1,400,000 澳元

1,200,000 澳元

1,000,000 澳元

注： 由于四舍五入，各组成部分相加可能不足 100%。

中心地带 800,000 澳元

Urbis 编制； 资料来源： ABS 2016 年人口普查

独栋住宅

600,000 澳元

57%

埃平

Urbis 编制； 资料来源： 麦考瑞高新科技园区中心地带价格由 Frasers Property 提供； 其它价格来源于 Urbis Apartment Essentials 和房地产代理

专为 Frasers Property Australia 编制

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P0018946/B

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