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Il Salvagente 6-13 dicembre 2012
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Il nuovo condominio
ambiano le regole della vita condominiale. Il Parlamento ha approvato, lo scorso 20 novembre, la legge
di riforma del condominio. Trentadue
articoli che aggiornano una legislazione ferma al 1942, recependo in larga parte le sentenze che in questi 70 anni si sono susseguite sulla materia. La riforma, in particolare, interviene sugli articoli dal 1117 al 1139 del codice civile e dal 61 al 72 delle disposizioni attuative, introducendo criteri di trasparenza e garanzia nei bilanci e nella gestione, semplificando procedure e maggioranze e qualificando sempre più la figura dell’amministratore. In attesa che le nuove norme entrino in vigore, dopo sei mesi dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, il Salvagente propone una guida al Nuovo condominio indicando per ogni argomento le disposizioni vecchie e quelle nuove in una sorta di “testo unico”, utile per conoscere diritti e doveri della vita in condominio. BARBARA LIVERZANI
Amministratore È nominato dall’assemblea che decide a maggioranza a patto che siano presenti almeno la metà dei millesimi. Resta in carica un anno e il suo mandato si intende rinnovato per uguale durata.
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La nomina è obbligatoria quando i condomini sono almeno nove. Se l’assemblea non vi provvede la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario. Per potere esercitare il ruolo la riforma prevede dei requisiti specifici: godere dei diritti civili; non essere stati interdetti per delitti contro la pubblica amministrazione o il patrimonio; non essere nell’elenco dei protestati; avere il diploma di scuola superiore e aver frequentato un corso di formazione (unica deroga per gli amministratori nominati tra i condomini o per chi abbia esercitato negli ultimi tre anni l’attività di amministratore per almeno un anno); aggiornarsi periodicamente.
Obblighi e responsabilità. Spetta all’amministratore eseguire le deliberazioni dell’assemblea, disciplinare l’uso delle cose comuni, riscuotere i contributi ed erogare le spese per la manutenzione ordinaria, eseguire gli adempimenti fiscali, rappresentare in giudizio il condominio. L’amministratore ha l’obbligo di conservaretutta la documentazionecondominiale e di metterla a disposizione per la verifica dei condomini che lo richiedono. Tra tale documentazione rientrano ovviamente le cosiddette pezze giustificative (in originale) dei
pagamenti riguardanti l’esecuzione dei lavori e le forniture di beni e servizi, le ricevute fiscali, i documenti riguardanti i rapporti di lavoro dipendente.
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L’accettazione dell’incarico avviene in forma scritta con un documento che, oltre a specificare nel dettaglio l’onorario, deve contenere i dati anagrafici e professionali, il codice fiscale e (nel caso di società) la sede legale. Su richiesta dell’assemblea l’amministratore dovrà stipulare una polizza di assicurazione individuale per la responsabilità civile conseguente all’esercizio del mandato. Nel caso dovessero essere eseguiti lavori straordinari, il massimale della polizza andrà adeguato all’importo dei lavori. Su decisione dell’assemblea a maggioranza degli intervenuti e dei millesimi, l’amministratore deve attivare un sito web del condominio che consenta ai condomini di consultare i documenti e le delibere assembleari. La riforma ribadisce che tale consultazione può avvenire in ogni momento e da parte di tutti i condomini.
Revoca.L’amministratore può essere revocato in ogni momento e anche senza giusta causa. Per farlo è necessario convocare un’assemblea straordinaria e che ci sia la stessa maggioranza richiesta per la sua nomina. Può essere revocato anche dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini in caso di gravi irregolarità.