20180108臺中大車站暨干城再生整體規劃(干城及帝國糖廠整體串聯及再生作業）委託技術服務案

臺中市政府都市發展局 Urban Development Bureau of Taichung City Government

臺中大車站暨干城再生整體規劃(干城及帝國糖廠整體串聯 及再生作業）委託技術服務案 營建署工作會議 2018.1.8

│ 計畫背景

2

臺中鐵路高架化通車，啟動站前都心再生鑰匙 南山臺中陽光廣場、勝利廣場20億

台中都會區鐵路高架捷運化372億

干城商業區

臺中車站地區

台中糖廠區段徵收工程3億

台中糖廠地區 新建國市場10.7億

│ 計畫背景

3

前瞻計畫實現大臺中123政策，捷運與鐵路重塑城區都市結構 一條大臺中 山手線

三大副都心    

 上環彩虹線－ 海線雙軌高架化  下環微笑線－ 成功追分雙軌化

二個國際 海空港  臺中港  清泉崗

捷運雙匯 臺中城區

市政特區

臺中州廳

烏日 豐原山城 海線雙港 捷運綠線延伸彰化

臺中新站

   

捷運藍線 鐵路高架捷運化 臺中新站 臺中州廳

圖片資料來源：https://www.facebook.com/safeguarding.hsinchu.heritage/photos/pb.134916066647125.

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│ 計畫目的

4

重新檢視都市空間架構，整合站區周邊都市計畫發展願景  臺中車站地區細部計畫區－刻正辦理臺中市縱貫之心都市更新先期規劃  本計畫－延續縱貫之心規劃，整合周邊干城商業區、台糖生態湖細部計畫願景，串聯城區都市活動

本計畫

台中縱貫之心

本計畫

│計畫範圍

5

研究範圍-台中火車站周邊

規劃範圍-3處都市計畫區 干城商業地區細部計畫 計畫區

干城商業地區

現行計畫

計畫面積（公頃）

二通(104.9)

20.93

大型購物中心 一通(101.11) 專用區

臺中車站地區

擬定細計 (104.7)

臺中車站地區細部計畫

22.74

台中車站

36.25

大型購物中心 專用區細部計畫

臺中火車站及臺中糖廠區段徵收區

圖例

干城重劃區

規劃範圍 住宅區 商業區 車站專用區 工業區 機關用地 學校用地 公園用地

台中家商

• 工作項目 延續規劃成果、協商利害關係人，計畫可行性評估納入市場意見，完成都計法定程序 重點１

臺中車站、干城及帝國 糖廠地區整體發展構想 相關法令分析及案例分析

環境現況調查與 基礎資料分析

重點2

1地區再發展課題與對策 2.土地使用及公共設施 3.交通系統 4.都市防災 5.都市意象 6.分區發展構想

干城商業地區細部計畫構想 機關協調會及至少1場說明/ 座談會

重點4

城市行銷影片製作

國公有土地整合協調

整體開發策略

考量本市大車站有關計畫製 作城市行銷影片

協調會議或座談會

1.土地及公共設施整體開發策略 2.都市景觀整體規劃策略 3.規劃範圍內都市計畫初步調整建議 4.拆遷安置策略

計畫可行性評估 再發展定位與構想

重點3

整體開發可行性 及方案評估

1.更新實施方式 2.開發及財務可行性評估 3.分期分區開發計畫 4.預期開發效益

變更臺中市都市計畫（干城商業 地區 ）細部計畫（第二次通盤 檢討）案計畫書圖 及 法定審議程序

1. HD 規格解析度1920x1080/60i 的 mxf 等格式，可在Youtube 頻道 以720P 以上 HD 高畫質收看之數 位影音檔。 2. 另提供5-8 分鐘片供本市宣傳使用。 3. 影音產品製作：完成之影片應後製 編輯成影音產品，含DVD 光碟製 作、設計、包裝、文字編輯、完稿 校對、印刷、裝訂等，並完成印製 50 份。前開光碟剪輯樣帶、編輯 文案與美術設計 （含包裝、紙樣） 等執行事項，應經機關同意後辦理。

利害關係人訪談

6

│土地使用構想

7

干城商業地區

輕軌站+城際客運站入口門戶 公園東路綠色廊道迎賓意象 結合干城公園規劃開放空間

干城公園

引入公益設施，如市民運動中心

臺中車站地區

「縱貫之心計畫」作為發動引擎 串連大眾運輸，設置共站平台 綠川廊道帶動周邊商圈再生發展 綠空鐵道創造文創商圈氛圍

大型購物中心專用區

捷運B15站區設計旅館及文創商場 土地聯合開發發揮群效應帶動周 邊商業發展

臺糖生態園區 臺中車站

產業故事館

B15站

建國市場

│都市設計構想

8

延續綠川水景綠意風情 南京路､進德路：流水造景大道 復興路､振德路：宜居景觀大道

創造城市空間亮點

雙港 輕軌站 城際 客運站

共站平台立體通廊 設置公共藝術創造城市立體空間藝文意象

公園東路綠色廊道 特殊綠化地景帶動站前人潮進入干城地區 為鼓勵計畫區建築物間留設立體人行通 廊，延續都市活動與經濟效益，提供舒 適、高品質之人行步道空間，其所占面 積得不計入樓地板面積。

臺中 車站

綠色廊道

公益 設施

│交通動線構想

9

以T.O.D規劃理念， 建構友善步行動線系統 步道系統串連周邊歷史文化亮點 立體通廊跨越大客車動線，避免人

雙港輕軌站

車動線干擾

西行公車站

城際客運站

東行公車站 臺中車站

大客車動線 人行動線

10

建議活化方式 干城地區：引入公共建設促參開發 •

國有土地占多數，須創造開發誘因

•

市府引入公共建設BOT，帶動國有土

公園

商

糖廠地區：合作開發、捷運聯合開發 •

作開發導入複合商業

地合作開發 •

公兒

以市有公園用地、商業區，與台糖合 長期爭取B15捷運場站聯合開發

廣停

縱貫之心：公辦都更 •

以公辦都更取得公益設施如共站平台、轉 運站、共創中心

│ 土地權屬

干城商業區近8成屬公有土地，待整合公有土地有效開發 2016年起，投資商對設定地上權市場漸趨保守 現僅臨南京路側由財政部國有財產署完成設定地上權（秀泰廣場） 權屬

管理機關

面積(公頃)

比例(%)

開發率(%)

國有財產署

7.9115

40.72

16.52

總政治作戰局

0.5216

2.68

69.69

國防部軍備局

0.4030

2.07

100.00

市府交通局

0.6159

3.17

100.00

市府建設局

5.8576

30.15

100.00

私有

4.1210

21.21

22.37

合計

19.4306

100.00

48.78

國有

市有

租金大漲 地上權浮現解約潮

• 2016年公告地價大漲30.38％，造成按 公告地價計價的國有地上權案租金連帶 暴增，地上權案紛紛提出解約申請

11

市有地 33.32%

國有地 45.47% 私有地 21.21%

已開發 雙 十 路 40 M

已開發 (集合住 宅大樓)

進 德 路 20 M 已開發 (歇業)

鵬程建設 已設定 地上權

本府 社會住宅

已設定 地上權 南京路(25M)

已設定 地上權

│ 干城商業區都市計畫

12

104年辦理第二次通盤檢討，依商業使用型態轉變重新檢視規劃內容 62

85

104

擬定 細計

一通

二通 商7

第二次通盤檢討辦理重點

商7

停1

商7

商4-2

商6

商4-1

商7

商4-2

項目 使用 項目

•依省施行細則相關規定管制(負面表列) •增訂商業使用需佔50%樓地板面積， 並訂三樓以下限做商業

開發 強度

•調降與調升部分國有財產署經管地 •私有土地維持原計畫開發強度

獎勵 規定

•刪除合併建築使用獎勵 •增列綠建築獎勵 •增列老舊建築重建獎勵

車站

商4-1

公兒

廣兼停

檢討內容 廣1 商4-2商4-2

商7

商7

商4-2

商4-1

商7

商4-1

商4-2

商7 商7 商4-2

商4-1

商4-2

商8

商8

停2

商4-1 商4-1

變 商4-2

商4-1

商4-1

商4-1

商4-1

廣2

商4-1 商6

商9

商業區建蔽率、容積率 商4-1、商4-2（60% 、500%；70% 、 500% ） 商6（65% 、560% ） 商7（60% 、600% ） 商8（65% 、620% ） 商9（60% 、680% ）

│ 都市計畫整體檢討構想

13

串聯干城地區軸帶並導入開發，確保引入車站地區人潮及發展 訂定開發時程獎勵，加速開發： • 於通盤檢討公告實施5年內給予 獎勵誘因，增加開發誘因

形塑公園東路友善人行動線 • 公園東路兩側退縮4公尺改6公 尺，退縮空間留作為人行通廊 增訂立體通廊相關配套規定 • 例如聯通設施免計容積、給予適 當容積獎勵 研擬車站周邊土地多元開發方式 • 例如透過輕軌車站導入聯合開發 或促參

立體通廊設置位置 沿街式建築物退縮六米開放空間

1 初步發展構想 2 站區出入及連結動線規劃

簡報 大綱

3 車站周邊宿舍倉庫產權分析及再利用方式 4 工作計畫期程說明及作業

1 初步發展構想 • • • • • •

整體發展願景 整體定位 干城地區定位 案例借鑒 規劃構想 公有地的開發方式

│ 整體發展願景

世界級城市 GLOBAL CITY 市長政見提出「國際新都」 基本特點 跨國公司總部集中地、全球或區域經濟管理/控制 中心 金融中心對全球資本運作具有強大影響力 具有高度發達生產性服務，以滿足跨國公司的商 務需求 是知識創新的基地和市場 是訊息、交通設施的樞紐

16

│ 整體定位

17

前瞻台中大車站帶動舊城新生 3D

多樣性

密度 Density

密度

多樣性

設計

Diversity

可及性 設計

Design

6D T.O.D.生 態城市

臺中大車站 計畫

6D

差異性

密度 多樣性

Density

設計 Design

Diversity

距離

距離

可及性

Distance （to Transit）

Destination Accessibility

差異性 Difference

│ 整體定位

18

基於台中京都文脈，構築“街”向“區”再向“城”的轉變和提升，打造城區 臺中是因應鐵路而生的城市 更以小京都為範本進行規劃

台 中 公 園

李 方 艾

綠 川 綠 廊

美 酒 店

城 際 客 運 站

日 曜 天 地

前 站 文 化 生 活 商 業 區

站 前 廣 2場 0 號 倉 庫

舊 台 中 車 站

共 站 平 台 立 體 通 廊

後 站 綠 空 鐵 道 文 化

干 城 站 前 商 務 核 心

縱 貫 之 心

車 站 運 輸 商 業 核 心 台 中 車 站

大 魯 閣 新 時 代

市 民 運 動 中 心

秀 泰 廣 場

糖 廠 文 化 休 憩 核 心

帝 國 糖 廠 文 化 館

糖 廠 湖 濱 生 態 園

購 物 中 心

中 城 娛 樂 商 業 區

新 建 國 市 場

2 站區出入及連結動 線規劃

│ 現有空間布局

空間佈局／城市軸線構想－連結區域人潮脈絡

20

資料來源：台中大車站計畫

│ 現有空間布局

21

空間佈局／淬鍊車站專區周邊多元機能場域 １ 青 創

/

４ 舊 城 再 生

新 創 大眾運輸 終點站 (台中站)

文創觀光城中城

２ 軸 線 翻 轉

３ 新 興 潛 力 商 業 城

干城商業地區

社會住宅

中臺灣 國際創 客聚落

台糖生態園區

文創產業園區

資料來源：台中大車站計畫

│ 現有空間布局

台鐵目前動線規劃

資料來源：台中市縱貫之心都市更新先期規劃委託技術服務案，台中火車站興建工程

22

23

整體交通動線 台中公園 連接台中公園天橋 入口意象 創意市集

創想社區 創智公園 輕 入口意象 軌 站 與綠川串連 入口意象 站前廣場

轉運站

漫步樂活

循環經濟示範

綠空廣場 入口廣場

台糖文化園區

下客點

人行主要動線 天空步道

秀泰

下客點

下客點

車行主要動線

共創基地

共享經濟平台

文創購物中心

台中公園

整體交通動線

24

連接台中公園天橋 入口意象

創意市集

創想社區

共享經濟平台

創智公園 入口意象 與綠川串連 入口意象

站前廣場

輕 軌 站

轉運站

共創基地

秀泰

漫步樂活

循環經濟示範

綠空廣場

下客點 入口廣場

下客點

台糖文化園區

文創購物中心 下客點

車行主要動線 人行主要動線 天空步道

3 車站周邊宿舍倉庫產 權分析及再利用方式

│ 倉庫產權分析及再利用方式

26

倉庫群內均為台鐵局經管土地

8-9倉庫群

資料來源：台中市縱貫之心都市更新先期規劃委託技術服務案

27

20-26倉庫群

8-9倉庫群

11-17倉庫群

│ 倉庫產權分析及再利用方式

28

20-26號倉庫及周邊 4

5

6

1 2

4

5

6

3

3

2

1

│ 倉庫產權分析及再利用方式

29

8、9、11-17號倉庫

7

9

10

8

7

8

9

10

4 工作計畫期程說明 及作業

履約期限－106.10.11至107.10.12（簽約翌日起360日內完成） 工作項目

第1階段 工作計畫書 工作內容、執行方式及時程研擬 提送工作計畫書 工作計畫書審查

第2階段 期初報告(90日)

（規劃範圍內基礎資料建置與研析） 相關法令分析及案例分析 環境現況調查與基礎資料分析 提送期初報告 期初報告審查

第3階段 期中報告(90日)

106 11

10

 

31

107

12

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

106.10.11，106.11.3 提送工作計畫書 機關 協調會

 107.1 提送期初報告書 

（規劃範圍整體發展構想） 規劃範圍再發展定位與構想 地區再發展構想 干城商業地區細部計畫構想 提送期中報告 期中報告審查

第4階段 期末報告(90日) （整體開發可行性分析） 整體開發策略 計畫開發可行性評估 影片製作與提供 干城商業地區細部計畫書及圖說

座談會

 107.4 提送期中報告書 

 107.07.9 提送細部計畫草案

依規配合辦理都市計畫法定程序 提送期末報告 期末報告審查

第5期 結案報告 提送結案報告書及細部計畫成果

驗收

備註：本計畫進度表內工作項目所需日曆天不將主辦機關行政作業及審查時間計入。

 107.7 提送期末報告書  

107.10.12前提送總結報告書及細部計畫成果

臺 中 市 政 府 都 市 發 展 局 Urban Development Bureau of Taichung City Government

簡報結束‧敬請指教 規劃單位：城都國際開發規劃管理顧問有限公司