Hytteavisa 2024

Sommerhytte i Vestfold – en investering i livskvalitet

En ny sommersesong i Vestfold er i gang. Og i år tror jeg den blir krydret med ekstra mange fine overraskelser. I Hytteavisa gir vi deg, som vi pleier; oppdatert informasjon om viktige forhold rundt det å eie en fritidseiendom. I tillegg får du vite mer om hva som rører seg innenfor blant annet fritidsaktiviteter, kultur, mat og hyttearkitektur i denne utgaven. Her er det mange tips å ta med seg for både deg som har hytte, vurderer å kjøpe, er nysgjerrig på markedet eller bare skal på sommerbesøk.

Er en hytteinvestering i Vestfold lønnsom i 2024 og fremover? Rentenivået kan ha nådd toppen og være på vei nedover. Det kan jo gi en effekt. Vi har spurt fire kjente økonomer om dette, og det alle i hvert fall er enige om, er at det er en investering i livskvalitet. På de neste sidene kan du lese mer utfyllende om hva de mener om temaet.

I tillegg til renter er det flere forhold som har effekt på hytteutgifter. Kommunene har ulik praksis på eiendomsskatt og beregning av formuesverdi. I fjor innførte Larvik kommune eiendomsskatt. Satsen ble mindre enn tiltenkt i 2024. Nå er det Høyre som leder kommunestyret og gikk til valg med å ta bort eiendomsskatten. Det betyr at hyttefolket kan spare flere tusen kroner fremover. Les mer om saken i magasinet.

Å eie ei hytte er jo forbundet med utgifter, men det er også en investering for fritiden. På et tidspunkt skal også hytta gis videre til yngre generasjoner eller selges. I magasinet kan du lese interessante saker relatert til dette.

Formue belyser temaene som gode «råd for å eie familiehytta sammen» og «tips til hvordan snakke med foreldre om arv». Både HBL Advokatfirma og Advokathuset Sandefjord belyser temaet «arv og uskifte».

Hvis du skal selge, er det mye som bør på plass. Vi har flere artikler om relevante forhold relatert til kjøp og salg av hytter. Det er alt fra oversikt over hva som må klargjøres ved salg til spesifikke forhold som byggeforhold i strandsonen, ferdigattest på byggesaker, vegretter, rett til båtplass og ikke minst tomtefeste.

Apropos tomtefeste. I år inviterer vi igjen til Temakveld den 30. april. Kom på gratis tomtefeste-kurs med Deloitte Advokatfirma, som virkelig er spesialist på temaet. Sjekk ut side 99 og meld deg på.

Dette var et lite innblikk i årets fagartikler. Sommeren på hytta skal nytes. Det er mange som er enig med meg at Vestfold er det fineste sommerstedet. Hanne Krogh er en av dem. Vi stilte noen spørsmål om hennes ferieparadis på Hvasser samt litt om karrieren og veien videre.

Som jeg nevnte i innledningen, er det ekstra mange overraskelser i sommer. Spesielt på kultur-fronten. Les blant annet om den flunkende nye festivalen By the Pond med internasjonale stjerner som Bryan Adams og Lenny Kravitz, i tillegg til Fjordfesten med en rekke kjente norske artister. Suksessforestillingen Hvalfangerliv videreføres i 2024. Jeg så den i fjor og den kan anbefales på det sterkeste. Det er virkelig mye

Utgiver: Eiendomsmegler 1 Fritid - Vestfold

Tekst: Håkon Nordby, Folkebadet. Tlf: 90 95 95 41

Trykk: Opplag: 11.000

Layout, foto, annonsesalg og annonseproduksjon: Reklameservice Vestfold-Telemark AS - Avd. Folkebadet - tlf: 33 48 24 60 www.reklameservice.as - www.folkebadet.no

fint å finne på i Vestfold, fra besøk på lokale butikker til aktiviteter og ukentlige konserter på ulike scener. Visit Vestfold presenterer noe av dette også.

God mat hører med til hytta ved sjøen. Hva med en god krepsemiddag? Min kollega Daniel tok igjen turen til Brødrene Berggren. Denne gangen har han fått tre tips til retter med lokal sjøkreps, kanskje den aller beste råvaren havet kan by på. Sjekk også ut saken om krepsefiske.

Hyttavisa skal være et magasin som gir verdifull informasjon, et magasin du kan ha liggende på hytta for å hente inn både inspirasjon og kunnskap. Jeg tror og håper også årets utgave faller i smak.

God sommer!

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF Alltid tilgjengelig på tlf. 916 44 330

Mottar du Hytteavisa og ikke ønsker å få den? Send meg en mail, så fjerner vi deg fra lista. E-post: tore.solberg@em1sorost.no

Innhold

En investering i fritid, som også gir god avkastning s. 4

26 investeringstips fra Tore Solberg s. 7

Bortgjemt perle kjøpt tilbake etter 29 år s. 8

Smakfulle retter med lokal sjøkreps s. 10

Nyttige tips til deg som skal selge eller kjøpe hytte s. 22

Ferdigattest s. 24

Tenkt på å leie ut hytta?

Dette bør du tenke på s. 28

Reduksjon i 2024 og mulig bortfall i 2025 – kan spare flere tusen s. 29

Hanne Kroghs ferieparadise s. 30

Klargjøring for salg s. 33

Tomtefeste – grunneiers forkjøpsrett s. 34

Opplev det beste av Vestfold i sommer s. 38

Byggeforbudet i strandsonen – med «nye briller» på gammel praksis s. 40

Rett til båtplass på en annens eiendom s. 44

Arv og uskifte – har du tenkt deg nøye om? s. 46

HAVET – en musikal om Hvalfangerlivet s. 50

Tidenes kultursommer i Sandefjord s. 52

Vegretter s. 56

En lidenskap for alle årstider s. 58

Lengstlevendes rettigheter og plikter ved overtakelse av hytteeiendom av uskifte s. 62

Velger du seriøse håndverkere gir det mange gevinster s. 71

Familiehytta: gode råd for å eie sammen s. 72

Tips til hvordan du kan snakke med foreldrene om arven s. 76

By the Pond – en unik festival for voskne s. 78

Hvor går grensen på hytta? s. 82

Drømmejobben finner du i Sandefjord s. 86

Festivalen midt i hjerte av Sandefjord s. 88

Eiendomsmegler1 har flest hyttesalg i Vestfold s. 91

Moderne, plassutnyttelse og vedlikeholdsfritt s. 92

Husk å sortere, mens du er på ferie s. 94

Konkurranse s. 95

Innløsning av festet tomt s. 96

Tomtefeste-kurs s. 99

Noen høydepunkter

Fire kjente økonomer om markedet s. 4

Borgjemt perle kjøpt tilbake etter 29 år s. 8

Hanne Kroghs ferieparadis s. 30

Klargjøring for salg s. 33

Konkurranse – vinn et spaopphold for to s. 95

Temakveld – Gratis tomteste-kurs s. 99

Fire økonomer om hyttemarkedet

En investering i fritid, som også gir god avkastning

Vi spurte fire spørsmål til fire økonomer, om deres tanker om hyttemarkedet i Vestfold. Her er svarene.

1. Hva tenker du om hyttemarkedet ved sjøen i Vestfold i 2024?

– Jeg tror det er lysere utsikter i år enn i fjor. Altså, at det blir et bedre marked i år. Folk har mer tro på fremtiden i dag. De tror at økonomien går oppover. Vi har fått såpass mange signaler nå at renta skal nedover og ikke opp. Folk anser at renten nå er på topp. Flere vil derfor begynne å vurdere kjøp av hytte nå enn i fjor.

2. Vil det bli en bedring i løpet av 2024?

– Folk føler som sagt at økonomien er i bunn nå. Noen vil da benytte anledningen til å kunne gjøre et godt kjøp, før de andre som venter på at økonomien skal bli bedre kommer. Dermed vil både boligpriser og hyttepriser også øke fremover. Jeg tror derfor vi vil få en økende mengde folk som ser etter hytter og drar på visninger. Det har vi allerede sett tegn på. Vi merker at folk er fremoverlente og på. Flere av de aller rikeste som har kontaktet oss nå er nesten desperate etter å kjøpe, mens de i fjor var mer nedpå og avventende.

3. Hva tror du om markedet de neste 5 årene?

– Jo, det vil være ganske greit etter min mening. Hytter i Vestfold har bestandig vært attraktive. Det var de eiendommene som holdt seg best i krisen fra 1987 til 1993. På fjellet bygges det tusenvis av hytter, mens godt beliggende hytter ved sjøen er vanskelig å få tak i. Når tilbudet er begrenset og etterspørselen er stor vil prisene gå opp.

4. Hvordan ser du på en slik hytte som et investeringsobjekt framover?

– Det er og blir en god investering. Vestfold har en meget god beliggenhet. Ei dyr hytte i Vestfold med god beliggenhet vil alltid være den beste investeringen etter min mening. Vestfold har en veldig god beliggenhet i forhold til Oslo. Det er halvannen times kjøretid. Vi har mange Oslo-kunder. Her får du en helt annen mulighet enn hvis du har hytte på Sørlandet hvor du ofte kun bruker den maks 3-4 uker om året. Ei hytte i Vestfold ligger i kort kjøreavstand fra Oslo, og kan brukes oftere. Må du inn en tur for et møte er det ikke lange veien fra hyttekontoret for

1. Hva tenker du om hyttemarkedet ved sjøen i Vestfold i 2024?

– Jeg er veldig optimistisk. Ikke nødvendigvis fordi vi får så sterk prisvekst, til det er rentene pt for høye, husholdningene for deprimerte, og tilbudet av hytter for stort. Men nettopp fordi rentene er unormalt høye vil de falle tilbake til et eller annet mer normalt nivå. Ekspertene er usikre på akkurat hvor dette nivået er, men ned skal vi på rentene. Det i en situasjon hvor kronekursen er lav, og prisoppgangen på fritidseiendom langs Middelhavet har vært sterk. Alt annet like ligger det derfor an til at Sjøhytter får en fin prisvekst i sommer.

Husholdningene er også usikre på hvor lang tid det tar å komme tilbake til ‘normalen’ for norsk økonomi, men hvert år fremover vil husholdningenes inntekter øke med om lag 5 prosent i året, slik vi hadde det i både 2022

og 2023. Tenk det, i 2025 vil lønningene for hvermansen være 25 prosent høyere enn de var i 2020, med rentene på vei ned.

2. Vil det bli en bedring i løpet av 2024? – Tiden er kontinuerlig, men vi avgir prognoser for bestemte år. En litt meningsløs øvelse. Det man kan være trygg på er at norske fritidseiendommer langs sjøen stiger om lag som lønnsveksten over tid. For å slå et vidt bånd kan vi angi 0-10 prosent i året, med en trendvekst på 5. Da vil hytteprisene i attraktive områder doble seg hvert fjortende år.

3. Hva tror du om markedet de neste 5 årene?

– Nok en gang skal en være forsiktig med å tidfeste en prisutvikling. Men du kan gjøre et tankeeksperiment. Tenk deg at folk gradvis blir rikere, i et tempo på fem prosent per år.

eksempel. En hytteinvestering er sikrer enn aksjemarkedet spør du meg. La oss si at du putter 10 millioner kroner inn i ei hytte. Putter du 10 millioner kroner i aksjer kan du aldri selge skattefritt. Ei hytte kan du som regel selge skattefritt etter bare fem år, så sant du oppfyller fritaksreglene og det gjør de fleste. Og så er det veldig gunstig i forhold til formuesskatten (lav ligningsverdi).

En del ser jo også på feriebolig i utlandet som Spania. Det vil jeg si er uforutsigbart, det er usikkerhet forbundet både med valuta- og skatteproblematikk blant annet. Og det å ha en eiendom i utlandet kan også medføre andre bekymringer i forhold til vannlekkasjer, innbrudd, med mer. Og så må du gjerne ha råd til vaktmester for vedlikehold samt flybilletter. Etter min mening er ei sjøhytte i Vestfold en mye sikrere investering.

Det er stort sett byggeforbud i strandsonen. Så det bygges veldig lite nytt i Vestfold. Det sier seg nesten selv da at ei sjøhytte med god beliggenhet er en meget lukrativ investering.

Hvordan skal hytteprisen kontinuerlig falle?

Bare hvis folk ønsker mindre fritid desto rikere de blir. Og akkurat det er vel lite sannsynlig, eller hva?

4. Hvordan ser du på en slik hytte som et investeringsobjekt fremover?

– Selv om prisene i gjennomsnitt gradvis stiger vil noen hytter kunne være dårlige investeringsobjekter. Ikke alle hytter stiger like mye, og rentene er nå langt høyere enn før. Skatter, avgifter og vedlikeholdskostnader går aldri ned, bare opp. Nei, hytter kan stort sett kun regnes hjem som en god investering hvis du sparer penger på turer til Hellas og Granca fordi du bruker den mye. Men dessverre, som alt annet fint i livet, så koster det noe!

Tore Solberg, hyttemegler i EiendomsMegler1 Sandefjord

Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom i Eika Gruppen

1. Hva tenker du om hyttemarkedet ved sjøen i Vestfold i 2024?

– Jeg tror hyttemarkedet generelt vil være trått også i 2024, og også i Vestfold. Det er ikke utsikter til særlig høy inntektsvekst i år, og renten vil trolig holde seg høy til over sommeren.

2. Vil det bli en bedring i løpet av 2024?

– Kanskje. Dersom den generelle prisveksten kommer ned i løpet av året, slik vi og de fleste andre venter, er det grunnlag for rentekutt til

høsten. Det at rentetoppen er nådd, kan gjøre at de som har sittet på gjerdet blir tryggere på å kjøpe. Men noe kraftig oppsving er det liten grunn til å vente.

3. Hva tror du om markedet de neste 5 årene?

– Hytter ved sjøen er et knapt gode. Det tilsier at prisveksten minst bør være på linje med inntektsveksten. I tillegg skal renten ytterligere noe ned de nærmeste årene.

– Jeg synes spørsmålene henger litt sammen og at man må se dette i en stor sammenheng derfor svarer jeg litt generelt på disse spørsmålene.

Renteoppgangen, både korte og lange renter, fra det laveste nivået i historien, har endret alle regnestykker for verdien av eiendom, over hele verden, også for fritidsboliger i Vestfold. De korte rentene er drevet opp av sentralbankenes kamp mot inflasjonen, og de korte rentene vil trolig komme noe ned når prisveksten nå kommer ned. Men det ventes ikke noe sted at rentene kommer ned til de de lave nivåene vi hadde i årtiet før rentene ble satt opp. Det er ikke fordi det ventes at pris- og lønnsveksten blir høyere enn før, men at rentene må være mer normale for å hindre at inflasjonen blir for høy. Det betyr at det i alle markeder ventes at realrentene vil være mye høyere enn vi har vært vant med. Penger vil altså ikke være gratis lenger.

Denne økte kapitalkostnaden vil over tid trolig presse alle tomtepriser ned, slik vi allerede har sett gjenspeilt i prisfallet på næringsbygg. Det var jo de rekordlave renter som førte til at prisene på all eiendom hvor tomten er viktig for prisen, steg kraftig. Du må nok legge til grunn at den reelle kapitalkostnaden på lang sikt, enten du tar penger ut av banken eller låner pengene, har steget med rundt 2 prosentpoeng. Jeg har da lagt til grunn at sentralbankene kommer til å kutte sine renter de neste par årene, slik markedene nå priser inn.

4. Hvordan ser du på en slik hytte som et investeringsobjekt framover?

– Jeg har feriert ved sjøen i Vestfold i over 60 år, og for meg personlig er en sommerhytte i Vestfold en investering i eget velvære og gode minner. Men først og fremst det. Er man mest opptatt av høyest mulig risikojustert avkastning bør man putte pengene i brede aksjefond.

Harald Magnus Andreassen, sjeføkkonom i SpareBank1 Markets

Hva betyr det at vi må legge til grunn en høyere kapitalkostnad enn før? Jo, at den årlige kostnaden for å sitte på en fritidsbolig på 5 millioner kroner stiger med rundt 80.000 kroner, etter skatt.

I dag, før Norges Bank har begynt å kutte rentene, har selvsagt de samlede rentekostnadene steget mer enn det, enten du har lånt pengene eller bruker egenkapital (som du ville ha fått avkastning på i bank eller andre investeringer). I 2024 vil renteutgiftene (eller tapte renteinntekter) for en fritidsbolig på 5 millioner kroner være om lag 200.000 kroner årlig, fra rundt 60.000 kroner da renten var på det laveste. I forhold til en normal familieøkonomi, er dette selvsagt en kraftig oppgang. Det blir selvsagt akkurat tilsvarende mindre penger å bruke på alt annet i denne verden, som også gir glede og nytte i livet. I tillegg har selvsagte rentekostnadene for den boligen de fleste eiere av fritidsboliger har, steget tilsvarende. Jeg tror dette gradvis vil «sige inn» i folks vurderinger hvor mye de er villige til å betale for en fritidsbolig.

Det samme gjelder selvsagt i høy prissegmentet. Kapitalkostnaden etter skatt for en fritidsbolig på 20 millioner kroner har nå kommet opp i rundt 800.000 kroner i året. Altså, du kunne ha brukt nesten én millioner kroner i året på andre ting, om du ikke eide fritidsboligen. Selv for «halvrike» investorer, advokater og godt betalte konsulenter, er dette et ganske høyt beløp.

Basert på det som foreligger av prisstatistikker for fritidsboliger, har prisfallet vært mindre enn løftet også i de langsiktige kapitalkostnadene skulle tilsi. Basert på det, tviler jeg på at i alle fall dyrere fritidsboliger hvor tomtegrunnen utgjør en viktig del av prisen, vil være spesielt attraktivt som pengemessig investering, gitt alle andre investeringer som gir bedre avkastning enn før.

Men penger er heldigvis ikke alt, i alle fall for de som har nok av dem. For de aller fleste er heller ikke en fritidsbolig en investering som man skal bli rik på, men en investering som gjør godt for kropp og sjel, med familie og venner. For de som har penger til overs, og ikke trenger de inntektene andre investeringer ville ha gitt dem, fremstår for mange en fritidsbolig som en «god investering i livskvalitet».

Og på lang sikt, vil knapphet på attraktive tomter føre til økte priser på disse stiger raskere enn prisveksten – men trolig fra et lavere nivå enn i dag. Klimamessig ligger det også an til at det blir mer attraktivt å ha ferie i mer tempererte strøk enn i der hvor sommertemperaturene trolig blir ubehagelig høye. Den korte reiseavstanden fra Osloområdet til Vestfold er selvsagt en fordel som ingen kan ta fra fylket!

Øystein Dørum, direktør samfunnsøkonomi NHO

26 investeringstips

fra Tore Solberg

1. Les Hytteavisa.no. Den gir deg mange tips.

2. Sjekk grunnboka. Rydd opp i gamle heftelser.

3. Er tomta oppmålt? Hvis ikke, begjær oppmåling. Hvis ikke det er oppmålt er det nå lovbestemt at ved et salg skal det oppmåles. Denne loven er i midlertid ikke trådt i kraft. Uklare grenser selger ikke godt.

4. Sjekk at veirettigheter, parkering, sti, brygge etc. er i behold.

5. Har noen venner/naboer ”vennerettigheter” hos deg? Lag en avtale som gir deg mulighet til å si opp ”vennerettighetene”.

6. Er alle bygg lovlig oppført? Eksisterer det en ferdigattest? Prøv å få en bekreftelse fra kommunen på at alt er ok. Jo nærmere vannet, jo viktigere. Ulovligheter selger dårlig og foreldes ikke.

7. Mange har dessverre unnlatt å være med på felles investeringer som vei, vann, kloakk, felles brygge, felles hogst osv. Det straffer seg ved salg.

8. Den yngre generasjon er ikke like opptatt av trær som de noe eldre. Hogg de trærne du kan for å sikre sol og utsikt. Betal gjerne for det. Det kan lønne seg.

9. Sjekk kommuneplanen. Før du vet ordet av det kan hytta ligge i et LNF-område eller strengt område.

10. Ved sameie: Ha en klar avtale om hva som skal skje om du vil ut av det.

11. Forkjøpsretter: Er de aktive eller kan de slettes?

12. Unngå nabokrangel. Det selger dårlig.

13. Hold rettighetene dine i hevd. Få dem tinglyst om de ikke er det, da kjøper er opptatt av det.

14. Har du festetomt? Ofte eksisterer to festekontrakter – en tinglyst og en ikke-tinglyst (forlengelse av den tinglyste). Disse er ofte ikke knyttet sammen. Hvilken av dem gjelder? Få ordnet opp.

15. Om det er uklarheter i festekontrakt angående tid, regulering av festeavgift el. er det lønnsomt å ordne opp. Kjøpere skyr uklarheter.

16. Tomtefeste er som regel trygt og sikkert, men pga. mye spetakkel og avisskriverier sier en del kjøpere nei takk. Sjekk om det er mulig å innløse tomta til en fornuftig pris. Strekk deg lengre enn det du hadde tenkt for og få det til.

17. Forbered salget i god tid. Det kan fort dukke opp noe som forsinker prosessen, og alt tar lengre tid etter den nye loven.

18. Ta gjerne bilder sommeren i forveien.

19. Bruk profesjonelle håndverkere/arkitekter når noe skal gjøres på hytta. Hjemmesnekring/ tegning selger dårlig. Husk dokumentasjon.

20. Fiks opp ute. Det er lov å rake stranden og plukke småstein.

21. Før hadde nesten alle hytter trehvit panel. Mal/beis gjerne i moderne farger. Vær obs på at dette er en stor jobb og tar tid.

22. Fjern gamle møbler. Med få, ikke kostbare grep kan hytta få en fin ”face-lift”. Alle liker vakre ting å se på.

23. Lag deg et solkart ved St.Hans-tider der du merker av når sola står opp og når den går ned på de forskjellige uteplassene.

24. Har du «ubrukelig strandlinje», undersøk om mulighetene for mudring og sandpåfylling.

25. Har du ikke båt/bryggeplass, prøv å få tak i en.

26. Gå i deg selv og tenk på hva du selv kan bidra med for å bedre hyttemiljø og hytteområde. Spill det gjerne inn til f.eks. vellaget.

Hyttekjøp i Svinevika

Bortgjemt perle kjøpt tilbake etter

29 år

– Farfaren til kona kjøpte opprinnelig hytta i Svinevika i 1934 og hadde den fram til den ble solgt i 1993. Ingen i familien hadde mulighet til å overta den alene. Da den kom ut for salg igjen i 2022 var kona og dattera mi helt i hundre. Den skulle de ha uansett og slik ble det, ler Sigmund Jorddal.

Hytta ligger svært idyllisk til i Svinevika bare et steinkast fra strand og sjø. Stranda har blitt kåret til Vestfold fineste og er åpen for alle, likevel en litt bortgjemt perle. Familien Jorddal er heldig som har tilgang på egen strand fra hytta. Nå er den tilbake i familien etter 29 år.

Gode minner som sitter dypt

– Min kone har veldig mange gode minner og opplevelser derfra fra hun var liten. Sommervenner, og mange fisketurer med farfar. Den var et samlingsted for familien, Ingers far hadde mange tanter og onkler med barn. Det var ofte treff i Svinevika om sommeren. Ingers onkel og tante kom også på badebesøk med fettere og kusine. Det ble servert mange måltider og kaffekopper på stranden. Jeg kom inn i bildet i 1980 da jeg traff Inger og vi ble kjærester. Så jeg fikk også 13 fine år på hytta før den ble solgt. Også våre unger er nærmest født og oppvokst i Svinevika. Det var der de lærte å svømme og fiske krabber. Så da hytta kom til salgs var det ikke tvil om at denne ville vi kjøpe tilbake igjen, forklarer Sigmund.

Mange i budrunden

Salgsprosessen var nervepirrende da det ble en ganske heftig budrunde kan Sigmund fortelle. – Det ble noe dyrere enn prisantydning, men vi fryktet faktisk at det skulle bli verre. Vi skulle ha den uansett så da var det jo veldig spennende. Du kan si at jublene stod i taket da vi fikk tilsagnet, tilføyer han.

Dette var en populær hytte kan hyttemegler Daniel Kamås Shahabi bekrefte. – Det var 80 interessenter og seks budgivere. 25 personer var på visning. Hytta ligger jo rett ved sjøen. Dessuten er det kun 15 minutters kjøretur til Sandefjord sentrum. Jeg kan røpe at prisen gikk 25 prosent over prisantydning. Men

dette er garantert en god investering. Slike objekter kommer ikke til salgs hvert år. Det vil si hvert 30. år i dette tilfellet, forteller Daniel.

Hytta blir nå fornyet til helårsbruk

Hytta var faktisk identisk som den var i 1993. Nå er hytta i en moderniseringsprosess. Den vil fremstå som ny og skal kunne brukes helårlig. Vi har kunnet bygge på ca 4 m2 i bakkant og får større soverom. Vi skal legge inn vann og avløp samt få inn nytt kjøkken og bad. Dessuten er den isolert og nye vinduer er satt inn, sier Sigmund.

Det er et veldig fint område som Ingers og Sigmunds barnebarn nå skal få oppleve på samme måte som tidligere generasjoner. – Selvfølgelig er stranda midtpunktet, men det er fjell med kjempeutsikt, skog å gå tur i og kort til Kjerringvik. Vi nærmer oss pensjonsalder, har tre barn og tre barnebarn. De skal nok få nyte fellesferien her og så får vi gamlingene ta hytta på høsten og resten av året. En ting er i hvert fall sikkert, det er nå avtalt at hytta skal bli i familien i fremtiden, avslutter Sigmund.

Finn den perfekte hyttepeisen

Gneisveien 11 Pindsle

www.varmefag.no/sandefjord

Telefon: 33 42 00 20

sandefjord@varmefag.no

Åpningstider: Mandagfredag: 10-17

Lørdag: 10-14

VI HJELPER DEG HELE VEIEN

Drømmer du om peiskos, og om å få det fint på hytta? Vi har hjulpet tusener med å finne peisen eller ovnen som passer for akkurat deres hytte, smak og lommebok. Ofte har vi levert og montert den også. Våre sertifiserte montører tar seg av den jobben – trygt og enkelt.

Besøk vår nye inspirasjonssenter for peiser og ovner på Pindsle. Her vil du oppleve mange ildsteder i ulike miljøer, i alle stiler og prisklasser.

Velkommen.

Smakfulle retter med lokal sjøkreps

Vi ga Brødrene Berggren en ny utfordring; tips til varierte og smakfulle retter med sjøkreps. Resultatet var fantastisk, det kan vi bekrefte.

Med stor interesse for sjømat har kokk Sveinung Gilbu-Johnsen forberedt seg godt og komponert tre spennende retter med sjøkreps fra Sandefjord. Han har lagt til spennende ingredienser som vil gi kulinariske opplevelser på hytta di.

Slik lager du sjøkrepssuppe →

Megler Daniel Kamås Sahabi smiler bredt når vi går inn døren til Sandefjords kjente fiskehandler. I dag skal vi nemlig smake på noe av det beste han vet. – Sjøkreps er en fantastisk råvare, noe av det bedre du kan få, bekrefter diskansvarlig og kokk Sveinung Gilbu-Johnsen hos Brødrene Berggren.

Kokken har plukket ut tre retter som de fleste kan lage selv. – Vi skal lage en sjøkrepssuppe, gratinert sjøkreps og lobsteroll med sjøkreps, smiler han.

Gratinert sjøkreps

Noe av de enkleste og beste du kan gjøre med en sjøkreps er å gratinere den ifølge Sveinung. – Når du skal gratinere sjøkreps bør du lage et godt smør som du legger på. Jeg lager et superenkelt smør i dag med parmesan, estragon og hvitløk. Litt sitronskall skal vi også ha oppi fordi det gir en ekstra friskhet, forklarer han. – Du blander parmesan med smøret? Spør Daniel. – Ja og når det blir gratinert oppe på sjøkrepsen så smelter smøret mens parmesanen blir igjen sammen med urtene. Det gir en veldig god smak, svarer Sveinung.

– Dette er en veldig god forrett eller så lager du mye av det til en hovedrett også. Men et godt brød eller en god bagett ved siden av, er dette et kongemåltid, smiler han.

Sveinung henter en eske med ferske levende sjøkreps. – Wow, de var store og fine. Er de fra Sandefjord? spør Daniel. – Ja de er lokale, fiskerne fikk mange fine i dag, svarer Sveinung og tar med seg tre eksemplarer.

Han legger den første på en trefjøl og avliver den raskt med kniven. Så deler han den på langs og tar bort paven og tarmen. Han danderer smøret fint utover og legger de tre krepsene i ovnen, enkelt og raskt.

Er sjøkreps like fine om sommeren? Spør Daniel. – Ja, men noe vanskeligere å få på grunn av hvordan den beveger seg i vannet. Vi har fiskere som leverer til oss hele året, men vi selger ekstra mye sjøkreps på sommeren. Det er en veldig ettertraktet vare, svarer Sveinung.

– Nå er krepsene klare fra ovnen og må nytes mens de er varme, sier Sveinung og legger de på en delikat eikefjøl. Daniel forsyner seg og blir helt stille. – Nydelig, sier han etter noen sekunder. – Husk at det også er litt mat i klørne, det er derfor jeg har hakket på dem. Du må få med alle godsaker, kommenterer Sveinung.

Fra venstre til høyre: Hyttemegler Daniel Kamås Shahabi, Henrik Berggren og diskansvarlig Sveinung Gilbu-Johnsen ser frem til å diske opp tre nydelige retter med sjøkreps.

Rensing av rå sjøkreps:

Sett kniven i hodet, i korset, stikk den kjapt ned og frem slik at sjøkrepsen avlives raskt. Deretter deler du den på langs.

Suppe med stekt sjøkreps og syltet søtpotet Nå er vi klare for neste rett som er sjøkrepssuppe. – Jeg har jukset litt og lagd ferdig kraft, men skal vise dere hvordan man koker skalldyrkraft. En slik kraft kan lages av rester og skall fra hvilket som helst skalldyr; krabber, reker, hummer og kreps, forklarer han. – Ja, det er vel litt populært å utnytte råvarene for tiden? Spør Daniel. – Absolutt, vi ser at kundene er mer og mer interessert i matlaging og noen vil også ha med beinrestene fra fisk de kjøper for eksempel, nettopp for å lage fiskekraft selv, forteller Sveinung.

Ta bort tarmen (den er ofte gråsvart). Den er ikke farlig men litt uappetittlig.

Skalldyrkraft og også fiskekraft koker Sveinung på tre kvarter til en time. – Hvis du koker for lenge kan det bli som lim. Kjøttkraft kan jo koke mye lenger, opptil 12 timer. På skalldyr og fisk er det ferdig på cirka en time og da har du fått ut alle smakene som du skal. Først bruner jeg skall. Bruk gjerne rå skall, men her bruker jeg skall fra de som allerede var kokte. Og i den skalldyrkraften jeg lager nå bruker jeg alltid litt tomatpure. Den brenner jeg av med skallet i pannen, for å fjerne den rå smaken. Det fungerer veldig bra. Det er også veldig godt å ha litt konjakk oppi som du brenner av med skallet, før jeg heller på vannet. Så legger vi i grønnsaker. Jeg bruker

Ta også bort paven som sitter lengst frem i «panna» på krepsens hode. Paven er magesekken, smaker ikke godt og kan inneholde giftstoff.

det vi kokker kaller de fire store; gulerøtter, selleri, purre og løk. Disse grønnsakene gjelder for neste alle typer kraft, forklarer han.

Tilsetter fennikel og appelsin

Deretter koker Sveinung opp grønnsaker. –Ta bort skummet underveis, der er det en del proteiner som vi vil ha bort, for å få en ren og klar kraft. Etter en times tid siler vi av og reduserer vesken ytterligere. Da har du jo ulike muligheter, hvis du koker mye ned kan du få en glaze som kan brukes til saus for eksempel, ved å legge til 2-3 spiseskjeer smør. Da får du en kraftig smak. Eller så kan vi gjøre som vi gjør i dag, koker ned litte grann og tilsetter mer smak i det. Det vil si flere grønnsaker utenom de som vi har hatt oppi. I vårt tilfelle nå velger jeg å tilsette sjalottløk, fennikel og litt appelsin. Det vil si appelsinskall. Da får du enda mer smak og disse ingrediensene smaker ekstra godt til skalldyr. Fennikel har en anisaktig, det vil si lakrisaktig, preg som passer veldig godt. Sjalottløken gir en enda bedre dybde og sødme til suppen. Og til slutt rasper jeg oppi appelsinskall. Det gir en behagelig smak uten syre, forteller han.

Når Sveinung skal lage en ny rett ser han på en rekke oppskrifter og legger til og trekker fra etter hva han synes passer og er spennende. – Chili og hvitløk er jo populært hos mange, kan det også passe? Spør Daniel. – Absolutt, men i dag synes jeg de elementene her var fine, de gir det litt nordisk preg, så jeg gikk for det, smiler han. Så siler jeg på nytt. Et tips, hvis du har tid, er å ta stavmikseren også for å gjøre suppen jevnere og litt skummet før servering, sier Sveinung.

– Er det ikke også noen supper hvor du vil ha med biter, som for eksempel i fiskesuppe? kommenterer Daniel. – Jo for all del, du kunne jo hatt grønnsaksbiter oppi suppa her for eksempel. Men for denne suppen passer det med en hel ren variant. I en slik suppe bør krepsen eller hummeren få ekstra oppmerksomhet. Og i slik suppe kokt på skalldyr er det ofte en kraftig smak, så da liker jeg å bruke det som en forrett. Men kan jo for all del serveres som hovedrett også. Jeg hadde greid å spise det også, ler Sveinung.

Nå er suppen nesten klar, den skal bare gjøres litt tykkere. – Jeg bruker maisenna. Du kan bruke smør for å få det litt tykt og piske opp på slutten også. Det er også veldig enkelt å justere tykkelsen med det på slutten, forklarer han og heller litt maisenna løst opp i vann, oppi kjelen.

Garnityr som hever smaken

Så er det tid for å gjøre krepsen klar til suppen. – Nå gjenstår det å steke krepsen lett på hver side med litt smør. I all type matlaging med kreps, så er smørstekt kreps det beste. Så kutter jeg den opp og legger den i skålen med syltede søtpotetbiter under. Og så heller jeg suppen over, voila, nå kan du smake, sier Sveinung.

Syltede søtpoteter det var spennende, hvordan gjør du det? spør Daniel. – Jeg gir søtpotet-terningene et lite oppkok og lar det trekke i eddik, vann og sukker. Det kan holde flere uker i kjøleskapet. Jeg gjør det samme med løk for eksempel og da kan jeg ha det stående i kjøleskapet og bruke det på pulled pork og tacoen min når jeg trenger, forklarer Sveinung.

– Wow, fantastisk. Denne miksen var suveren. Herlig med stekt kreps og smaken av syltet søtpotet samt konsistensen på den gjorde prikken over i-en. Søtpoteten var litt hard, ikke myk som jeg hadde ventet, utbryter Daniel. – Ja, det er fint å balansere smakene. Søtpoteten gir litt friskhet mot suppekraften. Dessuten har fennikelen og appelsinen gjort at det bryter den kraftige skalldyrsmaken, kommenterer Sveinung.

Lobsteroll av sjøkreps

Så er vi klare for rett nummer tre. – Lobsteroll er jo egentlige en amerikansk rett. De lager det mye på østkysten ved Maine for der har de enorme mengder med hummer. Der har de en myk type bagett fylt med hummerkjøtt

i en dressing. For dressingen så jeg på 5-6 oppskrifter for å få inspirasjon. Jeg satt også til pepperrot som er et litt tradisjonelt nordisk krydder. I USA ville man bruke chili-saus for de har en lang tradisjon med det. Men jeg ønsket en nordisk vri på det. Jeg synes pepperrot er veldig godt og det fungerer veldig godt mot skalldyr.

Sveinung blader sammen majones, crème fraîche, stangselleri, pepperot, sitron og urter. Smaker til med salt og pepper, og blander dressingen sammen med krepsekjøttet. –Man kan jo gjøre det på den måten man vil; om man går for å hummer som er veldig flott eller reker eller i dette tilfelle en variasjon med sjøkreps i dressingen. I dag server vi dette i brioche-brød, som er en veldig myk type bakst med store mengder smør. Vi har funnet en pølsebrød-variant som vi varmer litt i stekepanna, kommenterer Sveinung.

– Mmm.. det var herlig, nesten som snacks, men litt syrlig og friskt, sier Daniel. – Ja, du

må alltid ha litt råvarer som bryter mot ting; som salt og sitronskall. Du kan jo ha dette som forrett, som tapas-rett, og gjerne sammen med litt potetgull. I Maine i USA er det nesten street-food, forteller Sveinung.

Sørg for fersk sjøkreps

Du kan daglig få kjøpt fersk levende sjøkreps hos Brødrene Berggren. – Det kan imidlertid være fornuftig å bestille i forkant siden mye av sjøkrepsen også blir kokt, gjerne tidlig på dagen, tipser Sveinung.

– De fleste er nok mest vant til kokt sjøkreps og rett på loffen med majones er jo meget smakfullt. Vi forsøker imidlertid med dette å gi folk inspirasjon til å prøve noe nytt, avslutter han.

P.S. Hos Brødrene Berggren selger de også enkelte tilbehør som fiskekraft, parmesansmør foruten om all den fantastiske sjømaten, hvis du vil ha litt hjelp. Les mer om sjøkrepsfiske på side 58.

Sveinung heller sjøkrepssuppe, med et hint av frisk appelsin og fennikel, over smørstekt sjøkreps og syltede søtpoteter.

Sjøkrepssuppe med appelsin

Sjøkrepskraft:

• 1 kg sjøkrepsskall

• 1 stk løk

• 1 stk stor gulrot

• 100 g sellerirot

• 200 g purre

• 1 ts tomatpure

• Vann

Fremgangsmåte:

Fres skallene i litt olje i en stor kjele, når de har fått litt farge tilsetter du tomatpureen og fres videre i et par minutter. Ha på vann til det dekker skallet med ca. 5 cm og kok opp. Tilsett eventuelt mer hvis det trengs underveis. Når det har kokt opp så tar du av skummet (proteinene) som legger seg på overflaten. Tilsett grønnsaker som er renset og kuttet i biter (ikke for fint). La kraften småkoke i en time. Sil av, ønsker du en kraftigere smak, reduser til ønsket smak. Kraften kan fryses inn hvis du ikke skal bruke den med det samme (holder fint 6 måneder i fryseren).

Nok til 4 store retter

• 1 liter sjøkrepskraft

• 3 dl fløte

• 1 stk liten fennikel

• 2 stk sjalottløk

• Skal av appelsin

• Maisenna

• Salt, sukker og pepper

Fremgangsmåte:

Fennikel og sjalottløk kuttes i fine strimler og stekes i litt olje til de er blanke. Tilsett sjøkrepskraft, kok opp og la det småkoke i 10 min. Tilsett fløte og kok videre i 5 min, jevn suppen til ønsket konsistens. Smak til med appelsinskall (bare det oransje ikke det hvite), salt, sukker og pepper. Sil av og kjør den opp på stavmikser før den serveres.

Syltet søtpotet:

• Søtpotet

• 0,5 dl hvitvinseddik

• 0,5 dl sukker

• 1 dl vann

Fremgangsmåte:

Kok opp eddik, sukker og vann. Skrell søtpotet og kutt den i terninger ca. 1x1 cm. Ha søtpoteten i laken og kok den i 1 min. Sett den til side til avkjøling.

Gratinert sjøkreps med estragon- og parmesansmør

Estragon og parmesansmør:

• 200 g romtemperert smør

• 100 g revet parmesan

• 2 ss finhakket estragon

• Skall av 1 stk sitron

• 1 lite hvitløksfedd hakket

Fremgangsmåte:

Beregn 300 g per porsjon til forrett eller 700 g per porsjon til hovedrett. Del sjøkrepsen i 2 først gjennom hode for å ta livet av dem deretter gjennom halen. Knekk klørne lett slik at de lettere får varme inn og blir gjennomstekt likt med halen. Ta ut pave (som sitter forrest i hode fett bak øynene) og tarmen (som sitter langs halen), hvis du vil slippe å gjøre dette kan dette gjøres på forhånd i din lokale fiskebutikk. Legg de utover en langpanne og smør på smøret. Gratiner i ovnen på 220 grader ca. 5 minutter litt avhengig av størrelse. Kan også grilles på grill under lokk.

Lobsterroll av sjøkreps

• 400 g rensede sjøkrepshaler

• 3 ss majones

• 1/2 sitron

• 2 stenger stangselleri

• 2 ts revet pepperrot

• 1 dl hakket gressløk

• 2 ss hakket estragon

• Salt og pepper

Fremgangsmåte:

Kutt stangsellerien i fine små terninger og ha det i en bolle. Tilsett majones, gressløk, pepperrot, estragon og saften av en halv sitron. Rør sammen og smak til med salt og pepper. Kutt de rensede krepsehalene i passe stor biter og vend dem inn i dressingen. Serveres i bagetter elle briochepølsebrød som du bruner lett i panne med litt smør.

Sommer og sol i vente!

Pynt opp med solide plantekasser!

Tidligere

Verandakasser

Har du balkong eller veranda, er det vakkert å pynte opp med blomsterrike verandakasser. Hos oss finner du verandakasse i plast, kurv eller andre materialer.

Alltid Fagkunnskap, Gode råd og veiledning på kjøpet.

Tlf.

97 40 39 /

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Sandefjord

Hageland Sandefjord Mosserødveien 90, Sandefjord

94

hageland.no Følg oss på Facebook og Instagram

Forhandler av BEDD

EK plantesalg!

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Skal

Kontakt Tore Solberg

på telefon 916 44 330 eller e-post: tore.solberg@em1sorost.no

Ola Amundsen

Leder, EiendomsMegler 1 Sørøst-Norge

Eiendomsmegler 1 Sørøst-Norge har avdelinger i Buskerud og Vestfold (egne fylker fra 1/1 -24). Jeg vil gjenta som tidligere at våre områder representerer mangfoldet i Norge. Vi har fjorder, fjell, landbruk, byer og sjø innenfor en radius på et par timer. De fleste av våre byer er i vekst og områdene er attraktive for innflyttere. Noen av våre avdelinger er presentert, men først litt om Eiendomsmegler 1 Sørøst- Norge og markedet. Vi har (igjen) vokst fra forrige utgave av Hytteavisen og teller nå 12 megleravdelinger og en oppgjørsavdeling som til sammen har ca. 105 ansatte. Vi formidler ca. 3200 eiendommer på et år og er en stor aktør på nybolig.

2023 ble også et annerledes år, med gjentatte rentehevninger og fortsatt uønsket høy prisvekst. Bokostnadene har økt i takt med inflasjonen og særlig energi og renter har bidratt til usikkerhet og avventende markeder.

Dette medførte at mange har utsatt eller avventer store beslutninger om kjøp og salg. Hytte markedet er ytterligere ned i volumer fra 2022 til 2023, ca. 10% lavere volumer på sjøhytter, med store lokale variasjoner. Prisene er jevnt over noe ned, også på sjøhytter. Færder er fortsatt på pristoppen med kr 9.290.000,- i gjennomsnittspris H1-23 i følge *Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no.

Hvor mye fritidseiendommer i vårt område har endret seg i pris er usikkert og vil helt sikkert følge trenden nasjonalt som viser minus 4,3% i gjennomsnitt H1-23.* Boligprisene var flate ( prisutvikling 0,5% og sesongjustert 0,2%) og det ble lagt ut (ca. 103 tusen) og solgt (ca. 91 tusen) som er tilnærmet likt antall boliger i 2022 og 2023.

Når dette skrives så er vi godt i gang med 2024. Vi forventer at perioden med økte

Drammen

Horten og Holmestrand

Bolig og hyttemarkedet i Drammen

Drammen er en meget flott by i rask utvikling. Det er mange som velger å flytte til Drammen og det er mange som velger å satse på Drammen. Byen har vært gjennom en enorm utvikling de siste tyveårene, og fikk bl.a. tildelt årets byutviklingspris i 2003 fra daværende statsminister Bondevik.

Etter det har det fortsatt skjedd enormt mye som nye bydeler, flytoget har sin endestasjon i Drammen og høgskoletilbudet er blitt utvidet og består nå av et Universitet og et nytt flott bibliotek. Dette har resultert i at Drammen

bl.a. har vært den byen i Norge med størst vekst de siste ti årene, også mer enn Oslo. Faktisk helt tilbake til 2003 har Drammen vært det stedet hvor boligprisene har steget mest.

Jeg tror at Drammen vil fortsette denne trenden bl.a. fordi Drammen er en del av storOslo, i tillegg vil boligprisene I Drammen øke med en snittpris på rundt 50 000,- pr. kvm som er likt for snittet i Norge, men vesentlig lavere enn snittet for Oslo som er på ca. 100 000,- pr. kvm de neste årene med snittpriser rundt Drammen omegn også kan by på et godt

renter er over og toppen ut til boligeiere er Q124. Videre i løpet av 2024 tror vi på en positiv endring med utsikter om rentenedgang og prisvekst under kontroll. Nye regler i avhendingsloven og nye tilstandsrapporter fungerer fortsatt bra og vi står fortsatt ved rådet fra forrige nummer: planlegg salget i god tid før du vil legge eiendommen ut – ta kontakt og få god veiledning av våre meglere. Hvordan kan du få mest mulig ut av ditt salg? Lokale ferier er fortsatt svært populært og solrike dager ved sjøen står høyt for mange.

Vi ser som alltid frem til nok en sommersesong og på vegne av alle oss i EiendomsMegler 1 Sørøst-Norge ønsker jeg alle en riktig god sommer!

Med vennlig hilsen

Ola Amundsen

Leder EiendomsMegler 1 Sørøst-Norge

Kent Salte Eiendomsmegler og avd. leder

og variert marked med hytte. Langs hele Drammensfjorden er det mange flotte og sjønære hytter med båtplasser og kort avstand til Oslo, det kan nevnes steder som Holmsbu, Krok og Sandebukta. Og så har vi marka veldig tett på med idylliske marka hytter hvor man kan nyte skogen og alle ferskvanna i områder som Vestskauen, Finnemarka og inn mot Holtefjell. I tillegg har vi kort vei til enda mer alpine steder som Blefjell og Norefjell.

Med vennlig hilsen Kent Salte, Eiendomsmegler og avd.leder

Sandefjord

Tønsberg

Larvik

Bolig og hyttemarkedet i Horten og Holmestrand

Eiendomsmarkedet i Horten har vært godt i 2023, men allikevel har flere selgere måttet akseptere lavere bud for å få solgt sin eiendom, enn vi har opplevd på flere år. Den stigende lånerenten og økte boutgifter har resultert i at interessenter får innvilget lavere lånebeløp av bankene.

Hyttemarkedet i vårt område er mindre, og interessen for å kjøpe hytte har vært mye lavere enn normalt. Det er flere store planlagte byggeprosjekter, som vil skape ny interesse for flytting til byen. Grunnet dagens marked er det færre nye boligprosjekter som blir lansert.

Horten Indre havn transformeres fra et industriområde til et flott boligområde rett ved sjøen, byen og flotte turområder på Karljohansvern. Trinn 2/Bankløkka borettslag

med 61 leiligheter er ferdigstilt og innflyttet i år. Neste byggetrinn er under planlegging og vil bli lansert antagelig i løpet av 2024. Horten har en helt unik kystlinje med mange flotte tur-områder og ikke minst med kort vei for pendlere til E18 og ferja Horten-Moss.

Eiendomsmegler 1 er representert sammen med Sparebank 1 i Storgata 28. Her har vi totalt 3 eiendomsmeglere med lang erfaring i Hortensmarkedet. Ikke nøl med å ta kontakt om du vurderer salg av din bolig og vi vil gi deg et godt tilbud på salg. Eiendomsmarkedet i Holmestrand, har hatt en formidabel utvikling de senere årene med nybygging av både leiligheter og eneboliger. Holmestrand har fått Norges mest moderne jernbaneterminal som ligger inne i fjellet med 4 spor og fjellheis til Holmestrandstoppen.

Bolig og hyttemarkedet i Sandefjord

Med sin flotte beliggenhet med lang kystlinje og mange holmer og skjær, mellom Tønsberg i nord og Larvik i sør finner vi Sandefjord som er Vestfolds største by, i tillegg til en flott kystlinje finner man mange fine utfartsområder for ulike spennende aktiviteter i den indere delen av kommunen. Både for sommer og vinteraktiviteter. Ønsker man seg en tur ut i Europa, har Torp flyplass et godt utvalg av direkteruter, Torp var i 2023 Norges 3. størrste flyplass for utenrikstrafikk. Sommeren 2024 kan man velge mellom over 30 ulike destinasjoner. Alt dette er med på å gjøre Sandefjord til en attraktiv by å bo eller tilbringe fritiden sin i! Sandefjord er fremdeles en by i vekst, i 2023 økte befolkningen med ca. 0.8 %. Sandefjord passerte med dette 66 000 innbyggere.

2023 var et eiendoms år som var preget av mange rente hevinger fra Norges bank, dette har resultert i en svakere prisutvikling en hva vi har vært vant med de foregående årene. merkes selvfølgelig i boligmarkedet

også. Det-te medførte at boligprisene endte ned med 2,5% for 2023. Befolkningsveksten kan deles i tilflytning fra omkringliggende kommuner, hjemflytting av yngre Sandefjordinger som har vært utenbys og studert/jobbet samt innvandring.

Sandefjord ønsker økt tilflytning, noe som kommunen gjør mye for å legge til rette for. Både for å skaffe arbeidsplasser og attraktive boliger. Det bygges mye i sentrum og i utkanten som gir et variert botilbud som forhåpentligvis stimulerer til at flere yngre flyt-ter hit. Det er også noe av grunnen til at det nå fortettes i sentrum. Dette håper vi at vil være med å holde aktiviteten i markedet oppe gjennom 2024.

Signalene fra Norges Bank i skrivende stund er at rentetoppen er nådd for denne gang, erfaringsmessig vil nå omsettningene ta seg opp igjen i bolig og fritidsmarkedet i Sandefjord. Vi i Eiendomsmegler 1 Sørøst avd. Sandefjord klare til å hjelpe deg med ditt bolig eller fritidsbolig salg. Vi er 8 topp motiverte

Bolig og hyttemarkedet i Larvik

Larvik kommune er den kommunen i Vestfold med flest antall hytter. I hele Norge ligger Larvik på 9.plass når det gjelder topp 10 kommuner med antall hytter, med andre ord er hyttemarkedet stort og etterspørselen er god. Larvik er en havneby og et populært reisemål med fantastisk kystlinje, urbane muligheter, sjarmerende tettsteder, flott

natur og kulturopplevelser. For å nevne noen flotte attraksjoner har vi: Fredriksvern verft, Kaupang vikingbyen, majestetiske Mølen, Bøkeskogen og Farrisvannet. God prisvekst når det gjelder bruktbolig for Larvik i 2020 på 9%, 2021 endte på 13,1%. 2022 ble det 1,8% prisvekst og i 2023 ble det en liten nedgang på 0,5% i Larvik kom mune. Markedet er

Merethe Lunden Andreassen Eiendomsmegler og avd. leder

I 2023 har Holmestrand som ellers i landet mer-ket et mer presset boligmarked med økt rentenivå og økte boutgifter, som

har resultert i prisreduksjoner for flere boliger enn vi har opplevd på flere år. Hyttemarkedet i vårt område er mindre, og det var færre omsetninger av hytter, og interessen har vært lavere i 2023.

Eiendomsmegler1 er representert i Holmestrand med en avdeling i Havnegaten 7, rett på brygga i sentrum. Her er vi totalt 3 eiendomsmeglere med lang erfaring i lokalmarkedet og vi har stor pågang av interessenter som ønsker å kjøpe bolig i Holmestrand. Ikke nøl med å ta kontakt om du vurderer salg av din bolig og vi vil gi deg et godt tilbud på salg.

Stian Dursett Eiendomsmegler og avd. leder

og faglig dyktige, fagutdannede kolleger, med god kunnskap om lokalmarkedet og hva som skjer i det. Gjengen i Sandefjord består av en topp engasjert arbeidsgjeng som brenner for faget, noen har fått meglerbrevet sitt de senere årene mens andre har hatt det i over 40 år. Dette gjør at avdelingen har en bred kompetanse innen fag, tekniske løsninger, forståelse av de ulike faser i livet. Velger du en av oss som megler på boligsalg ditt er du trygge hender.

Boligsalget fra A til Å gjennomføres av megler i samarbeid med vår unike megler støtte funksjon, etter kontrakten er signert tar vår effektive oppgjørsavdeling seg av avslutningen av handelen og sørger for et raskt og problemfritt oppgjør. Disse støttefunksjonene gjør at megler kan fokusere mest mulig på å følge opp dine interessenter slik at boligen din selges til en best mulig pris så raskt det lar seg gjøre. Du forholder deg til megleren i hele prossesen.

Morten Skorge Eiendomsmegler og avd. leder

fortsatt velfunger ende, men prissetting av eiendommer blir viktig nå som markedet er i endring når det gjelder videre prisutvikling. På kontoret i Larvik er vi fremoverlente, innovative og har god erfaring bade på bolig, fritid og prosjekt. Velkommen til oss på Fritzøe Brygge.

Nyttige tips til deg som skal selge eller kjøpe hytte

Om lag 1 av 4 boligkjøpere blir overrasket etter overtakelse og opplever at boligen ikke står til forventningene. Statistikken er litt lavere for kjøp av hytte, men overraskelsene kan være like store ved hyttekjøp, som boligkjøp. For å unngå at du som selger glemmer viktig informasjon før salget, og du som kjøper føler deg lurt etter overtakelse, har vi samlet noen tips til deg.

Hva er viktig for deg som skal selge hytte?

Alle ønsker seg en høyest mulig salgssum når de skal selge hytten, men dette ønsket må ikke gå på bekostning av god og relevant informasjon.

Etter loven har du som selger ansvar for skjulte feil og mangler. Det vil si forhold som ingen kan se eller vite om under salgsprosessen. Kjøper du boligselgerforsikring slipper du eventuelle kostnader og utgifter for skjulte feil og mangler.

Uansett om du kjøper boligselgerforsikring eller ikke, er det viktig at du forbereder deg før salget. Her er våre tips:

Ta deg god tid når du fyller ut egenerklæringsskjemaet

I egenerklæringen skal du informere om alt du kjenner til om hytten. Både informasjonen du fikk da du kjøpte hytten, og om forhold som du har oppdaget eller blitt klar over etter at du overtok.

Alle som er formelle eiere av hytten skal signere på en felles egenerklæring. Vi anbefaler dere å samarbeide om utfylling og dokumentasjon, og at dere tar dere god tid.

Husk å fylle ut skjemaet før bygningssakkyndig kommer på befaring, og last gjerne opp relevante dokumenter om hytten, slik at bygningssakkyndig kan gjøre en raskere og bedre jobb når hen er på befaring.

Eksempler på informasjon det kan være nyttig å ta med:

• Hvis du hadde mus på loftet på hytten i 2015, men ikke har sett eller hørt mus senere, så informerer du om nettopp det.

• I januar 2024 har det mange steder vært mer snø og kaldere enn normalt. Kanskje sprakk et vannrør eller det oppsto lekkasje i et vindu der snøen lå høyt oppover vinduskarmen. Selv om dette bare har skjedd én gang, og kanskje aldri skjer igjen, må du informere om dette. Opplys også hvis du var i kontakt med forsikringsselskapet ditt i forbindelse med skaden. Kjøpere opplever det som trygt hvis en forsikring har bidratt i skadesaken.

• Hvis du kjenner til endringer i hytteforeningen, mulig økte kostnader til brøyting, graving til fiber eller lignende, må du informere om dette.

Forbered hytten til befaring

Før bygningssakkyndig kommer på befaring, er det viktig at du vasker sluket ordentlig, dette skal det tas bilde av. Bygningssakkyndig sender ofte ut en fullstendig liste over hva du må forberede før befaring. Det er viktig å gå nøye gjennom denne listen.

Hvis brannslukningsapparatet ditt er eldre enn 10 år, får du en dårligere tilstandsgrad på punktet branntekniske forhold. Det kan derfor lønne seg å kjøpe et nytt før bygningssakkyndig kommer på befaring. Bygningssakkyndig må få tilgang til all relevant dokumentasjon for arbeid som er gjort på hytten. Hvis bygningssakkyndig for eksempel ikke får se samsvarserklæringene for arbeidet som er gjort på det elektriske anlegget, fører dette i seg selv til en dårligere tilstandsgrad på det elektriske anlegget.

Det er også viktig å rydde før befaring, slik at bygningssakkyndig kommer til og får undersøkt alle deler av hytten. Hvis du har lagd adkomstvei til hytten er det viktig at du har tinglyst rettigheten. Dette for å unngå at det oppstår en konflikt med grunneier etter at ny eier har overtatt hytten. Slike konflikter er ofte krevende for de som står i det.

Frida Furset Boligselgerforsikring, avd. leder

Mari Myrvollen Advokat

Vær til stede på befaring

Vi anbefaler og oppfordrer deg til å være til stede på befaringen, det vil gjøre arbeidet til bygningssakkyndig enklere og det kan gi bedre kvalitet på tilstandsrapporten. Husk likevel å gi bygningssakkyndig rom, slik at hen kan jobbe i fred og ro.

Selv om du kanskje har en nyere hytte, kan det hende at du får en høyere/dårligere tilstandsgrad på bygningsdeler. For eksempel bygges det flere nyere hytter med panel eller tømmervegger på badet. Hvis du har et slikt bad, kan det hende at bygningssakkyndig blir nødt til å gi badet, eller deler av badet, TG 3 ( høyestemulige tilstandsgrad ). Årsaken til dette er at hen må følge forskriften når hen setter tilstandsgrad, og forskriften krever blant annet at det er fuktsikring på vegger i dusjsone, bak servant og ved toalett.

Si ifra hvis du oppdager forhold ved hytten etter at den er lagt ut for salg Hvis det har skjedd endringer på hytten etter at du la den ut for salg, er det viktig at du sier ifra til eiendomsmegler så raskt som mulig. Dette er viktig for at potensielle kjøpere skal få informasjonen du har, uansett om det er stort eller lite. Kanskje dukket det opp fuktmerker eller muselort da du tømte og vasket hytten før salg. Hvis du har kjøpt boligselgerforsikring, kontakt selskapet du kjøpte den av, så får du hjelp. Hvis du ikke har kjøpt boligselgerforsikring, kan du kontakte eiendomsmegleren din.

Hva er viktig for deg som skal kjøpe hytte?

Les salgsoppgaven

Før du går på visning, og i alle fall før du gir bud, må du lese salgsoppgaven, tilstandsrapporten og egenerklæringsskjemaet.

Selv om bildene i annonsen gir inntrykk avå være drømmehytten, er det viktig at du leser salgsdokumentene nøye. Her finner du viktig informasjon om kommunale forhold, søknader knyttet til om hytten er godkjent, eventuelle avvik utvendig og innvendig på hytten, og andre forhold som kan ha betydning for deg som hyttekjøper. Uavhengig av om det er en ny eller gammel hytte eller fri -tidsleilighet, er det viktig at du setter deg inn i salgsdokumentene før du legger inn bud. Tenk over hvor langt du er villig til å strekke deg for drømmehytten.

Vær nysgjerrig under visningen

Vi anbefaler alltid å dra på visning. Det å kjøpe en hytte usett øker sjansen for overraskelser og ubehageligheter etter kjøpet. Vi anbefaler deg derfor å være nysgjerrig, sammenligne informasjonen fra tilstandsrapporten, opp mot det du faktisk ser og stille spørsmål.

Husk at du alltid kan ringe både bygningssakkyndig, som har skrevet tilstandsrapporten og megler for utdypende informasjon.

Undersøk tomteforhold og tomtegrenser Det er viktig å sette seg godt inn i hvilke rettigheter du har til utnyttelse av tomten, hvor tomtegrensen går og hvilke regler som gjelder i den kommunen hytten befinner seg i. Kanskje du allerede på visning ser et par trær du ønsker å fjerne?

Står hytten på festet tomt, eller er det eiet tomt? Hvis du eier tomten har du flere rettigheter enn ved festetomt. Det er lurt å sette seg inn i tomtefesteavtalen, særlig varigheten på avtalen, årlige kostnader og justering av årlige kostnader for leie av tomten.

Skal du kjøpe hytte ved sjøen? Hvis du har, eller planlegger å kjøpe båt, er det viktig å undersøke om det følger med en båtplass. Selv om tidligere eier hadde båtplass, er det ikke sikkert at denne følger med ved hyttekjøpet. Hvis det er leieavtale knyttet til båtplassen, kan det være andre foran deg i køen for å leie denne.

Hytter som ligger ved sjøen kan være utsatt for kraftig vær, vind og saltvann. Det er derfor viktig å undersøke når hytten sist ble malt utvendig, tilstanden på isolasjonen eller hvor gamle vinduene er. Dette vil gi deg god informasjon om kommende behov for vedlikehold.

Spør selger om erfaring eller tips for å unngå skader ved kraftig vind hvor det er aktuelt.

Skal du kjøpe en eldre hytte?

Eldre hytter er bygget etter andre krav enn dagens hytter. Hvis du kjøper en eldre hytte som har innlagt vann, er det ekstra viktig å stenge vannet ved avreise og sørge for at det står på nok varme til at rørene ikke fryser. La innvendige dører og dører til skap

med vannrør stå åpne når du forlater hytten slik at varmen blir fordelt i hele hytten. Det er også viktig å undersøke hvor vann fra vask og toalett tar veien fra hytten. Er det felles vann- og avløpsnett, eller har hytten septiktank? Hvis den har septiktank, anbefaler vi at du undersøker størrelsen/dimensjoneringen på anlegget. Dette er viktig for å avklare om septikanlegget tåler bruken som du og din familie ønsker.

Siste tips til selger og kjøper

Enten du er i ferd med å selge eller kjøpe hytte, er kunnskap din beste venn. Ved å være godt forberedt reduseres ikke bare risikoen for uventede problemer, men det bidrar også til å skape en tryggere opplevelse for alle. Vi ønsker deg lykke til med både salg og kjøp av hytten!

Fremtind Forsikring

Fremtind Forsikring tilbyr forsikring i bank, og forsikrer hytter og innbo på hytten gjennom SpareBank 1 og DNB. Fremtind Forsikring tilbyr også boligselgerforsikring når du selger hytten din gjennom EiendomsMegler 1.

Ferdigattest

Skal du selge fritidsboligen din? Har du nødvendig ferdigattest på plass?

Det dukker dessverre stadig opp utfordringer ved salg av fritidsboliger grunnet manglende ferdigattest på tiltaket.

Ved bolig, - og hyttekjøp skal det gis opplysninger om ferdigattest og det skal opplyses om det foreligger ferdigattest. Manglende ferdigattest kan gi grunnlag for mangelskrav og krav om prisavslag fra kjøper. Krav til ferdigattest for byggetiltak ble innført i 1998. Dette innebærer at det ikke skal utstedes ferdigattest i gamle saker fra før 01.01.98.

En ferdigattest symboliserer den formelle avslutningen av en byggesak og viser at arbeidet er i tråd med gitt tillatelse, og så snart tiltaket er ferdigstilt/ferdigbygget skal det søkes om ferdigattest.

I de tiltak som krever deltakelse av ansvarlige foretak, så er det normalt ansvarlig søker som skal søke om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

Ansvarlig søker er tiltakshavers representant overfor kommunen, og som skal stå for all kontakt mellom kommunen, foretakene og

tiltakshaver. Ansvarlig søker er «bindeleddet» mellom tiltaket og byggesaksavdelingen i kommunen.

I søknadspliktige tiltak som ikke krever ansvarsrett så er det tiltakshaver som sender inn søknad og søknad om ferdigattest.

Det er dog viktig å vite at det er tiltakshaver/ byggherre som uansett har primæransvaret for at tiltaket er i overensstemmelse med krav gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, herunder at ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger.

For å få ferdigattest så skal det sendes inn sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse til kommunen. Dokumentasjonen skal vise at bolig/fritidsbolig er bygget i henhold til gitt tillatelse. Involverte foretak, som har erklært ansvarsrett i en byggesak, skal etter endt utførte arbeider levere en samsvarserklæring til ansvarlig søker. I samsvarserklæringen så bekrefter ansvarlig foretak at prosjektering og utførelse er i samsvar med krav gitt i, eller i medhold av plan-og bygningslov og evt. krav gitt i tillatelsen. Samsvarserklæringene er derfor underlaget ansvarlig søker benytter ved søknad om ferdigattest.

Å fremskaffe ferdigattest flere år etter at tiltaket er ferdig bygget kan by på utfordringer. Vi opplever at foretak, som har utført arbeider i tiltaket, kan ha gått konkurs, være avviklet, kontaktpersoner kan ha sluttet eller gått av med pensjon mm.

Hva gjør dere da?

For at det skal kunne gis ferdigattest, må det være noen som påtar seg sluttansvaret og kommunen har dessverre ikke mulighet til å frita tiltaket for krav til ferdigattest. Dersom firmaer, som sto som ansvarlig søker og ansvarlig utførende i byggesaken, ikke lenger eksisterer/ikke er å få tak i må det være et annet firma som påtar seg ansvaret og påse at all nødvendig dokumentasjon oversendes kommunen.

Her dukker utfordringen opp. Hvem vil overta ansvar etter andre?

Et godt råd:

Påse å få på plass ferdigattest når fritidsboligen er ferdig bygget. Det gjør tingene så mye enklere ved videresalg.

Ingunn Livgård Daglig leder

Med sedumtak kan man enkelt få et blomstrende grønt start på dagen.

Med sedumtak kan man enkelt få et blomstrende grønt start på dagen.

www.bergknapp.no

www.bergknapp.no

Tenkt på å leie ut hytta? Dette bør du tenke på.

Hytteutleie kan lønne seg, men også by på noen utfordringer. Forsikringsrådgiver Vibeke Thoresen har noen gode råd til deg som vurderer å leie ut.

Da pandemien inntraff og innførte «norgesferie» som et absolutt alternativ, økte interessen for hyttemarkedet i stor grad. Tydeligvis har norgesferien stått til forventningene – både NHO Reiseliv og SSB kan melde om at vi ferierer her hjemme i aller høyeste grad, også etter pandemien.

– I et så populært feriemarked er det mange hytteeiere som velger å leie ut. Det kan være en gunstig vinn-vinn situasjon for begge parter. Samtidig er det noen ting som er lurt å tenke på før utleie, sier Vibeke Thoresen, som er forsikringsrådgiver i SpareBank 1 SørøstNorge.

Hva dekker forsikringen?

En hytteforsikring dekker som regel små og store skader, og sikrer deg mot skader som følge av brann eller vannlekkasje. Skal du leie ut, er det imidlertid viktig å kontakte banken eller forsikringsselskapet ditt angående dette. Hva som dekkes ved utleie kan nemlig variere.

– Med vår hytteforsikring kan du leie ut hytta i inntil to måneder hvert år uten at det koster noe ekstra. Da er du dekket på samme måte som om du skulle disponere hytta selv. Skal du leie ut mer enn det, må du ta kontakt med en rådgiver og opplyse om det, sier forsikringsrådgiveren.

Vurder hvem du leier ut til Forsikringsrådgiveren kommer med en klar oppfordring om å se an hvem du leier ut til i forkant.

– Dersom leietakerne drikker opp all vinen din eller ødelegger ting, dekkes ikke dette av forsikringen. For eksempel en sofa som blir ødelagt fordi leietakerens hund har tisset i den, eller 2-åringen som velter mormors gamle keramikkvase. Det er fordi du har gitt leietakerne tillit og tilgang til eiendommen din, forklarer Vibeke.

– Nettopp derfor anbefaler vi at du sikrer deg mot slike type ting ved å ta et depositum, oppfordrer hun.

Kontrakt og depositum

Et depositum kan dekke mindre skader og brudd på eventuelle avtaler. Dermed er det også viktig å skrive en god kontrakt, som inneholder regler og avtaler leietaker skal forholde seg til.

– Det er viktig å presisere hva depositumet kan brukes til i utleiekontrakten, slik at det ikke oppstår unødvendig krangling om det i etterkant. Samtidig må du regne med noe svinn. Knuses det en frokosttallerken, må du kanskje tåle det når du velger å leie ut, sier Vibeke.

– Gjem heller unna og lås inn ting som er dyre og som du er redd for skal bli ødelagt, legger forsikringsrådgiveren til.

Tips ved hytteutleie

• Før du leier ut, sjekke at hytta tilfredsstiller krav til rømningsveier og at det er fungerende røykvarslere i alle etasjer.

• Lag en kontrakt som spesifiserer hva leietaker må forholde seg til. For eksempel:

• Utvask

• Kjæledyr

• Røyking

• Erstatningsplikt

• Ta et depositum – men ta også høyde for litt svinn.

• Lås bort ting av verdi som du er redd for skal bli ødelagt eller stjålet.

• Skriv ned viktig informasjon som leietaker burde vite. For eksempel:

• ordensregler

• kasting av søppel

• bruksanvisninger til

•

•

for eksempel kaffetrakter, tømming av do eller andre ting

• koble til wifi

Vibeke Thoresen Forsikringsrådgiver

Eiendomsskatten i Larvik

Reduksjon i 2024 og mulig bortfall i 2025 – kan spare flere tusen

I fjor innførte Larvik kommune eiendomsskatt for første gang. I år er det Høyre som leder bystyret og blant sakene de gikk på valg på var bortfall av eiendomsskatt. Det kan være en hyggelig nyhet for 2025. Her følger en status om situasjonen fremover.

Hytteavisa spurte prosjektleder Øyvind Sørum i Larvik kommune om hvor lenge man skal betale eiendomsskatt og når den vil fratre.

– Eiendomsskatt vedtas sammen med budsjettet for et år av gangen. Vedtaket for 2025 vedtas i desember 2024, og det er først da man endelig vet om det blir eiendomsskatt eller ikke, sier Sørum.

– Hvordan gjennomføres eiendomsskatten i praksis i Larvik?

– I Larvik kommune faktureres eiendomsskatt månedlig sammen med kommunale avgifter. Den siste fakturaen for 2024 sendes ut i desember med forfall i januar 2025, sier han.

Skatten i 2024 kan halveres i forhold til tidligere plan

– Er det noe annen informasjon som er interessant for hyttefolket rundt dette?

– I det opprinnelige vedtaket fra desember 2022 var det lagt opp til å øke eiendomsskatten med en promille per år, det vil si 1 promille i 2023 og 2 promille i 2024. Kommunestyret vedtok imidlertid i desember

2023 å holde satsen på 1 promille også i 2024, tilføyer Øyvind Sørum.

Det betyr at du som er hytteeier vil betale samme sum i eiendomsskatt i 2024 som i 2023, noe som er en gledelig nyhet. Det betyr i prinsippet at du betaler halvparten så lite som det lå an til, og kan spare flere tusen kroner.

Kan klage på taksten

Ifølge Østlandsposten fikk enkelte boligeiere en høyre eiendomsskatt i 2024 da linkingsverdien på enkelte eneboliger økte i 2024 på bakgrunn av statistisk sentralbyrås grunnlag for boligverdier. For 2023 benyttet Skatteetaten statistikken fra 2021, mens for 2024 benyttes statistikken for 2022. Her økte boligverdien med langt over 5,6 prosent.

For fritidseiendom ble likningsverdien satt av en lokal oppnevnt sakkyndig nemd basert på vurderingene av et takseringsfirma. Taksten baserte seg på: 1. Faktaopplysninger om areal på bygning og tomt. 2. Skjønnsmessige vurderinger av eiendommens beliggenhet, standard og fasiliteter. Ifølge nettsidene til kommunen skal en slik takst som regel

gjelde for 10 år.

Du kan klage til kommunen på eiendomsskattetaksten vedtatt av sakkyndig nemnd og andre forhold ved utskrevet eiendomsskatt. Du kan også klage over grunnlaget for eiendomsskatten for tidligere år, men ikke samme forhold som du har klaget over tidligere opplyses det om på kommunens nettsider.

Hytteiere kan spare 10 – 30 000 kroner i året Det betyr at for hytteiere vil skattesatsen da være uendret fra 2023. – Det blir spennende å se hva bystyret kommer frem til i desember. Dersom Høyre skal stå for det de lovet ved valget, vil det jo være svært gode nyheter for 2025. Det kan bety at skatten bortfaller helt. Eiendomsskatten har jo mye å si for fritidsboliger som ofte kan ha mye høyere verdier en vanlige eneboliger i kommunen. Verdier fra 10 – 30 millioner kroner er ikke unormalt. Det kan jo for noen bety over 10 000 – 30 000 kroner ekstra utgifter i året. Bortfall av eiendomsskatten lover godt for de som ønsker å kjøpe eller har hytte i Larvik, kommenterer eiendomsmegler Tore Solberg.

Fotokreditt:

Hanne og Trygve elsker Hvasser og på hytta lader de batteriene. Her skal det slappes av uten for mange planer.

Sommergjesten

Hanne Kroghs ferieparadis

– Min manns mor er født og oppvokst på Hvasser.

Og det tok ikke lang tid før jeg også ble hodestups forelsket i dette idylliske sommer-paradiset, forteller Hanne Krogh.

– Lykken er når familien samles rundt sommerlige bølgeskvulp, de fine strendene eller på knatter ute i havet på båttur med termos og pølser på bålet, tilføyer hun.

Vi har stilt noen spørsmål til Hanne Krogh; om hennes ferieparadis i Vestfold samt litt om hennes karriere og fremtid. Først lurer vi på hvordan hun strandet akkurat her. – Da jeg var ung og studerte på Blindern, kom en dag en venn og sa; Hanne, nå reiser vi og ser på havet! Det ble mitt første besøk på den vakre øya ytterst i Oslofjorden. Da vi akkurat hadde passert Øra-brua, sa jeg til vennen min: Hvis jeg noen gang skal ha et landsted, håper jeg det blir her på Hvasser! Og tenk at det ønsket gikk i oppfyllelse, smiler Hanne.

Mye av hytta ble bygd selv

Den første hytta begynte med at de gjerne ville ha et landsted sammen med moren til hennes mann Trygve forklarer Hanne Krogh. – En dag ringte en fastboende journalistkollega av meg og tipset om at denne tomten var til salgs. Det viste seg at det var Trygves inngiftede tante som skulle selge. Byggetillatelsen var klar, så det var bare å gå i gang. Da var det ikke noe å lure på. Vi kjørte

i gang og bygde grunnmuren selv og da vi hadde ryddet tomta for busker og trær var det et naturlig hull på 4 x 8 meter, som ble et svømmebasseng, forteller Krogh.

Hvasser og Vestfold er det beste sommerstedet i verden

Om Hanne fikk velge ett sommersted i hele verden, ville hun valgt Hvasser. – Jeg har vært på mange eksotiske steder, men sommerlivet på denne øya er alt jeg ønsker meg. I tillegg ligger den bare en svipptur fra Oslo. Ingenting slår norske sommerkvelder, hvor man med familie og venner kan være ute så lenge man vil. Dessuten er veien kort til alt annet Vestfold har å by på. Tønsberg fylles av opplevelser på sommeren – og det er ikke langt til de andre byene heller. Jeg har mange fine minner fra både Larvik, Stavern, Sandefjord, Horten og Holmestrand, sier hun.

Perfekt beliggenhet

Hytta til Hanne og Trygve ligger akkurat utenfor 100-meters-grensen, men med nydelig utsikt over sjøen. – Det er bilvei helt frem, bondegårder, noen få hytter, sauer som beiter og fredelig og rolig. Likevel er det bare noen få minutters gange til sandstrand,

badebrygger og båthavn. Vi bruker bare 10 minutter til golfbanen og det samme til to fine tennisbaner. I idylliske Sandøsund finnes kafeer, restauranter og butikker for enhver smak, forteller Hanne.

Barndommens sommerminner

Vi spør hvilke barndomsminner Hanne har fra sommeren. – Mine aller fleste sommerminner er fra Haugalandet. Da jeg var liten og fremdeles bodde i Oslo, reiste vi alltid til mors hjemby, Haugesund, i feriene. Så hav og måkeskrik var og er sommer for meg. På hytta skrev jeg en gang en sang som heter «Sommerdrøm»; inspirert av barndomsminner og alle somrene på Hvasser. Den sang jeg også ved åpningen av Færder Nasjonalpark:

«Lyng og hav og vestavind

Er i sommerdrømmen min

En grusvei gjennom kløver

Solen varmer, og det støver

Og sommerdager er så lange

At selve lykken lar seg fange

Inn i kropp og sjel og sinn

– i sommerdrømmen min.»

Hytta er avslapning

– Hva liker du best å gjøre på hytta?

– Vi lever hektiske liv, reiser mye og jobber ofte i helgene. Dermed er Hvasser først og fremst sol og sommer. Jeg liker aller best å ikke legge for mange planer, de dagene når ingenting haster og venner og familie er rundt meg på alle kanter. På hytta skal batteriene lades, fremhever Hanne.

Elsker kreative prosesser

– Etter en lang artistkarriere, hva er det du for tiden ser frem til? – Det beste jeg vet, er å finne på nye ting, selve prosessen fra idé til virkeliggjørelse. Det har nok vært drivkraften til og kjennetegnet på det aller meste av hva jeg har gjort i rampelyset. Jeg elsker ro og fred, gode bøker og koreanske TV-serier. Men ingenting kommer opp mot det å stå på scenen. Der er jeg mest levende, der er jeg aller tryggest – og der er jeg helt og fullt meg. Tenk, så heldig jeg har vært – som har verdens beste jobb. Jeg har mange gøyale og spennende planer fremover, bare vent, smiler hun.

Tore Solberg Eiendomsmegler

En sommerdrøm på Hvasser.

Foto: VG / NTB

En varm velkomst venter i dette flotte kjøkkenet, moderne design som danner et perfekt rom for både matlaging og samvær.

Største høydepunkt i karrieren – Hva er høydepunktet? – Jeg har lyst til å nevne så mye; selve starten da jeg første gang vant MGP som femtenåring – og tok det store steget fra anonymitet og inn i spotlighten, rollen som Sonja i «Reisen til julestjernen», alle årene med julekonserter, de store showene jeg har fått lage, ikke minst i Vestfold, med de tre operatenorene… Men det er vanskelig å komme utenom «La det swinge» og Eurovision-seieren til Bobbysocks i 1985. Norge hadde aldri vunnet før, og sto fullstendig på hodet da vi vant. Det var en seier som betydde noe for norsk musikk. NRK ba meg velge komponist, og jeg er evig takknemlig for Rolf Løvlands unike evner til å lage hiter og at jeg fant den sprell levende og herlig begavete Elisabeth Andreassen som makker. Jeg har opplevd utrolig mye gøy, men hva kan toppe en hjemkomst med mange tusen mennesker på Svinesund og mennesker i bunad og flagg hele veien fra grensen til Oslo? spør Hanne.

Derfor ble det sang og skuespill

– Journalister har spurt: «Når valgte du å bli artist?». Men, jeg tror valget måtte ha vært å ikke bli artist. Jeg var artist helt fra starten – på tross av at jeg alltid har hatt mange interesser. Men, jeg hadde ikke noe valg. Allerede som fire-åring sto jeg på disken i godtebutikken og fikk stupedame-pastiller i honorar. Siden da har scenen vært mitt hjem, forklarer hun.

Hannes erfaringer og råd

– Hvilke råd vil du gi dine barn? – At man på scenen kan si en av to ting; enten «Se på meg!» eller «Jeg ser deg!». Det gjelder ellers i livet også. Jeg har pleid å si at man bør gi barna sine tre ting: Humor, selvtillit og gode manerer. Da klarer de resten selv. Men, respekt og oppmerksomhet overfor absolutt alle mennesker er viktig. Og at du alltid må bevare undring og kunnskapstørst. Hvis du fortsetter å tenke nye tanker, blir du aldri gammel, men ikke tenk deg bort fra livet. Vi må våge å leve livet uten fasit, sier Hanne.

Utvidet med ny hytte

Enken på nabohytta etterlot seg et ønske om at Hanne og familien skulle få førsterett til å kjøpe, om arvingene ville selge. – Vi ønsket at barna skulle bruke stedet her også når de ble eldre og slo til. Vi fikk innvilget søknad om en dobling av størrelsen og satte i gang med å bygge drømmehytta med fire soveværelser,

tre bad og alt moderne og nytt. I tillegg bygget vi terrasser, en i naturstein med utsikt mot sjøen og en i lerk, perfekt for å sole seg usjenert, forteller hun.

Den nye hytta er til salgs – håper på gode naboer

– Men nå skal hytta selges? – Vi bygget den nye hytta med tanke på barna som sagt. Det var lenge en god tanke, men da det kom til stykket, ville de heller prioritere litt bedre

5 kjappe – om sommeren

bosteder hjemme i Oslo. Dessuten trives de godt sammen med oss i den gamle hytta. Vi har god plass, og vil slåss med spørrespill og diverse familie-leker – uansett hvor vi sover. Har vi middagsgjester, er alle velkommen, uansett alder. Vi aksepterer barnas ønsker, men det svir litt å selge. Vi har lagt hjertene våre i dette prosjektet og føler at hytta ble akkurat som vi ønsket. Nå ser vi frem til å få noen gode naboer her, avslutter Hanne.

1. Være lenge opp eller stå opp tidlig?

- Årets dummeste spørsmål! Sommernetter skal IKKE tilbringes i sengen.

2. Bade i hav eller innsjø?

- Saltvann slår alt!

3. Grille kjøtt eller fisk?

- Favoritten er ørret, pakket i folie med masse godsaker, stekt på grillen.

4. Lese bok eller skravle med venner?

- Sier som Ole Brumm: Jatakk, begge deler! Jeg har alltid en bok gående, men venner får god tid, de også.

5. Ligge på stranda eller gå på kyststien?

- Klarer ikke å sole meg uten en bok – eller gå tur uten familie eller venner. Jeg er et rastløst, sosialt dyr. Men soling er best på egen terrasse.

Klargjøring for salg

Vær ute i god tid. Gå gjennom eiendommen og lage en plan, selv om du ikke skal selge før om to år. Det er mye som bør være på plass for å få til et best mulig salg. Her får du noen tips.

– Det er noen som ringer og vil selge hytta på kort tid, eksempelvis to uker etter. Det blir ofte ikke en god løsning og noe vi fraråder, det er mye som bør være på plass og det tar tid, forklarer hyttemegler Daniel Kamås Shahabi.

Slik går eiendomsmegleren frem

Det første Tore og Daniel gjør er å ta en befaring. Det vil si at de får et overblikk over eiendommen og hva som er de positive og negative sidene. – Vi går gjennom eiendommen rom for rom samt uteområdet. Så sender vi et tilbud til kunden. Når tilbudet blir akseptert går vi i gang med salget og det er da den virkelig grundige undersøkelsen starter. Da bestiller vi en informasjonspakke fra kommunen, for å sjekke opp at alt er på stell. Der er all informasjon over hva som er godkjent i deres arkiver. Der kommer det ofte fram ureglementerte forhold, som for eksempel at en bod er gjort om til soverom eller at kjeller har blitt til oppholdsrom. I

utgangspunktet skal slikt rapporteres inn som en bruksendring til kommunen. Det kan også mangle ferdigattester. Det du skal være oppmerksom på er at før 1998 var det ikke vanlig å gi ferdigattester på hytter. Er det bygd etter det, er det krav om ferdigattest. Hvis slike forhold mangler må det enten ordnes opp i, eller så må vi opplyse om manglene i prospektet, forklarer Daniel.

Styling er mindre viktig enn før Daniel forteller at de fleste som selger er mer opptatt av styling, interiør og puter, enn det som faktisk er lovpålagt. – Bilder er selvfølgelig også fint, men det kommer lenger ned på prioriteringslisten. Styling er viktig på en annen måte. Det er det første kjøperen ser og skaper en interesse. Det som er særdeles viktig er å få alle ulovligheter kartlagt og sjekke grunnboken. Det vil si om det er tinglyste en veirett, sjekke om det er en båtplass med båtfeste til eiendommen, om naboen har rett til å gå over eiendommen

Topp 8 tips, for klargjøring til salg

Sjekk grunnboken. Rydd opp i gamle heftelser.

Er tomten oppmålt? Hvis ikke, begjær oppmåling. Uklare gjenser selger ikke godt.

og så videre. Kjøperne er mye mer opptatt av hva som er godkjent og ikke på eiendommen enn før. De går rett på bildene for å sjekke opp hva som er godkjent. Det er derfor vi stresser med å få dette på plass. Utenfor 100-metersbeltet kan det eksempelvis være oppført en bod uten dokumentasjon. Hovedregelen er at dersom hytta er bygd før 1965 er oppføringen godkjent, men etter det skal det være dokumentasjon på absolutt alt som er bygd innenfor 100 meters-belte. uthever Daniel.

Forbered salget godt, ta kontakt med oss tidlig oppfordrer meglerne. – Du trenger ikke å ha bestemt deg for å selge engang, men ta kontakt med oss så går vi sammen om å lage en plan over alt som må på plass, til den dagen du skal selge. Vi har opplevd at folk kommer tilbake fem år etter at vi lagde en plan. Da var de klare til å selge og alt var på plass, avslutter Daniel.

Er alle bygg lovlig oppført? Eksisterer det en ferdigattest? Prøv å få en bekreftelse fra kommunen at alt er ok.

Jo nærmere vannet, jo viktigere.

Den yngre generasjonen er ikke like opptatt av trær som den noe eldre. Hogg de trærne for å sikre sol og utsikt. Betal gjerne for det, det kan lønne seg.

Sjekk kommuneplanen. Før du vet ordet av det kan hytta ligge i et LNF- område (landbruks-, natur- og friluftsområde) eller strengt område.

Hold rettighetene i hevd. Få de tinglyst om de ikke er det, da kjøper er opptatt av det.

Har du festetomt? Ofte eksisterer to festekontrakter – en tinglyst og en ikke tinglyst (forlengelse av den tinglyste). Disse er ofte ikke knyttet sammen. Hvilken av dem gjelder? Få ordnet opp.

Ta bilder av hytta på sommeren.

Se også Solbergs 26 investeringstips på side 7.

Tomtefeste –grunneiers forkjøpsrett

I utgangspunktet har festeren rett til å overføre/selge sin festerett til andre. Eiere av hus, hytte og andre bygg, på festet grunn, står altså fritt til å overføre/selge sine bygninger sammen med festeretten. Men annet kan være bestemt i festekontrakten eller følge av festeformålet, jf tomtefesteloven § 17, første ledd.

I mange festekontrakter har grunneier sikret seg en avtalefestet forkjøpsrett som gjelder dersom festeren overfører festeretten til andre. Nedenfor behandles noen sentrale spørsmål om grunneiers forkjøpsrett.

I hvilke festeforhold har grunneier forkjøpsrett?

Forkjøpsrett må være avtalt. Dersom det ikke er gitt bestemmelser om forkjøpsrett eller annen løsningsrett i partenes avtale, foreligger det ingen forkjøpsrett.

Det er imidlertid ganske vanlig at festekontrakter har bestemmelser som gir grunneieren en forkjøpsrett. Dette gjelder både i kontrakter til næringsfeste og i festekontrakter knyttet til bolig- og fritidshus. Som fester bør en derfor gjøre en grundig gjennomlesing av kontrakten før en planlegger salg eller annen overføring av festetomten.

Hvor lenge varer en slik forkjøpsrett? Som et utgangspunkt er det ingen lovbestemt tidsbegrensing for grunneiers forkjøpsrett i festekontrakter.

Høyesterett hadde i 2017 (HR-2017-2160) til behandling spørsmålet om slike forkjøpsretter bortfaller etter 25-årsregelen i løsningsrettsloven § 6, annet ledd. Dette ble besvart

benektende. I en tidligere avgjørelse av Høyesterett (HR-2002-157) er det videre lagt til grunn at forkjøpsretten vil gjelde også for nye festere som overtar festekontrakten. Grunneier vil altså ha forkjøpsrett hver gang tomten overføres til nye eiere, med mindre avtalen selv setter tidsmessige eller andre begrensinger i forkjøpsretten.

Unntak for nærstående: Forkjøpsrett kan ikke gjøres gjeldende dersom festeretten og bygninger overføres til festerens «nærstående». Dette følger av tomtefesteloven § 17, annet ledd, jf løsningsrettsloven § 8.

Som nærstående regnes: ektefelle, livsarving, fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving og andre som de siste to årene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren.

Når det gjelder boligeiendom er det videre bestemt at det ikke kan gjøres forkjøpsrett gjeldende mot den ektefellen eller samboeren/husstandsmedlemmet som

Dalan advokatfirma

Dalan advokatfirma er et forretningsjuridisk firma spesialisert innenfor eiendom, corporate, arbeidsliv og familie.

overtar eiendommen på oppgjør etter skilsmisse/opphør av husstandsfellesskap.

Det følger av løsningsrettsloven § 8, annet ledd, at unntaket - om at det ikke gjøres forkjøpsrett gjeldende mot «nærstående» - er ufravikelig når det gjelder «bustadseiegedom og fritidseigedom». I festekontrakter til andre formål, herunder næring, kan det altså avtales at en forkjøpsrett også skal kunne gjøres gjeldende mot festerens nærstående.

Grunneiers frist for å gjøre forkjøpsretten gjeldende: Dersom grunneieren ønsker å påberope seg forkjøpsretten, må han gjøre dette senest seks måneder etter at han ble kjent med eller burde ha skaffet seg kunnskap om overføringen. Dette følger av løsningsrettsloven § 12.

Fristen kan kortes ned til to måneder dersom det sendes skriftlig varsel til grunneieren. Varslet må gi opplysninger om overføringen og at forkjøpsretten må gjøres gjeldende innen 2 måneder fra mottakelsen av varslet, Jf løsningsrettsloven § 12, annet ledd.

Harald O. Sletner Advokat

Dersom fristen ikke overholdes vil bortfester tape muligheten til å gjøre forkjøpsrett gjeldende for denne omgang.

Avklaring av forkjøpsrett ved bruk av forhåndstilbud:

Forkjøpsretten kan avklares før et eventuelt salg. Dette ved at festeren kan gi grunneieren et forhånds-tilbud i medhold av løysingsrettsloven § 10. Ved et slikt forhåndstilbud kan fristen settes til to måneder.

Dersom bortfester ikke aksepterer forhåndstilbudet, vil festeren ha anledning til å overføre festeretten på «same eller like strenge vilkår eller strengare vilkår» til hvem han vil i løpet av de to første årene. Etter disse to årene vil forkjøpsretten igjen bli virksom.

Hva skal grunneier betale dersom han gjør forkjøpsretten gjeldende?

I og med at bortfester allerede eier tomta, er det strengt tatt bare bygningene som grunneieren skal overta. Hvis grunneier kun skal betale for bygningene vil vederlaget ta utgangspunkt i bygningenes tekniske verdi.

Ofte vil et salg av bygning med festerett ha adskillig større verdi enn bygningens tekniske verdi. Det vil derfor være av stor betydning om bortfester kun skal betale for bygningene eller om det også skal betales for festeretten. I rettspraksis finnes det eksempler på begge disse variantene. Avgjørende er i denne sammenheng hva som følger av festeavtalen.

I LB-2015-162805 la Borgarting lagmannsrett til grunn at angjeldende kontrakt ga bortfester rett til å overta mot å betale kun for bygningene. Festekontrakten var her utformet slik at grunneieren, ved salg av hytta, kunne «overta de bygningene som er oppført på tomten etter lovlig skjønn». Det ble vektlagt at kontrakten ikke anga retten som en «forkjøpsrett».

Annerledes ble resultatene i lagmannsrettsavgjørelsene: LA-2006-34177, LF-2008-48042 og LB-2010-62560, hvor grunneierne måtte betale vederlag for både bygningene og festeretten. Et viktig moment i disse sakene var at bortfesters rett var angitt som en «forkjøpsrett» eller beskrevet med ord som måtte forstås som en forkjøpsrett.

Dersom grunneieren skal betale vederlag for både bygningene og festeretten, er hovedregelen at vederlaget skal tilsvare «vanlig pris», jf løsningsrettsloven § 19.

Hvis en hytte eller et hus på festet tomt er solgt i det åpne markedet, vil det være å anta at den oppnådde pris er «vanlig pris». Skulle det være slik at eiendommen er overført ved arv, gave eller solgt til underpris må bortfester fremdeles betale det som ville være «vanlig pris» for eiendommen.

Dersom partene ikke kommer til enighet om vederlaget kan dette fastsettes ved skjønn, jf løsningsrettsloven § 22.

Artikkelen behandler kun enkelte spørsmål knyttet til grunneiers forkjøpsrett ved overføring av festeretter. Reglene er kompliserte og kan by på vanskelige vurderinger. Våre advokater har bred kompetanse i tomtefesterett og vil kunne gi bistand ved forespørsel.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

– TAKK FOR AT DU HANDLER HVITT –

«Benytter du godkjente håndverksbedrifter og betaler via bank når du pusser opp, er du en medbygger. Da har du sikret håndverkeren trygdeoss tar for gitt, men som først er en realitet når du handler hvitt».

Politimesteren i Sør-Øst politidistrikt

#MEDBYGGERNE er et samarbeid mellom o entlig sektor, partene i arbeidslivet og bygge- og anleggsbransjen i Vestfold og Telemark. Formålet er å få flere til å bli medbyggere og handle hvitt, for å sikre et stabilt og trygt arbeidsmarked, bedre de håndverksmessige utførelsene og skadelige arbeidssituasjoner. Følg oss på facebook.com/medbyggerne

Arne Rød & Co AS

Postboks 1513

Østerøyveien 35

3236 Sandefjord • post@arneroed.no

Gravearbeider • Sjøarbeider • Vann og avløp

Hyttetomter • Dykkerarbeider • Bryggebygging • Mudring

Opplev det beste av Vestfold i sommer!

Bli med på en reise gjennom den maleriske skjærgården forbi blomsterrike hager, hvor lokale gårdsbutikker tilbyr fristende produkter. Ta sykkelen langs kysten eller gå til fots og bli med på en av de mange sommerkonsertene. Utforsk den rike kulturen i et fylke som er levende hele året med musikk, mat og lokale skatter.

Utforsk Vestfold: Gårdsbutikker og inspirerende hager langs skjærgården

Skjærgården i Vestfold er kjent for varme svaberg, øyer i horisonten, hvite strender og bølgende hav. Men det er også her du finner noen av de mest sjarmerende gårdsbutikkene og inspirerende hagene. Bli med oss på en helgetur langs kysten, der vi stopper ved disse sjarmerende butikkene – og smaker på lokale produkter i vakre omgivelser.

Åkerkvinnene: En perlerad langs Brunlaneskysten

Langs Brunlaneskysten, mellom Stavern og Helgeroa, ligger Åkerkvinnene – en samling av gårdsbutikker og hager som tilbyr unike produkter og sanselige opplevelser. Her ligger de koselige butikkene og hagene som

perler på en snor.

1. Søndre Grevle (Rakkeveien 1, Stavern):

Den gule gårdsbutikken frister med smakfulle, økologiske grønnsaker, sesongens jordbær, maisplukking og kjøtt fra frilandsgriser.

2. Grønn Glede (Anvikveien 30):

Økologisk produsent av Eucalyptus og pyntegrønt, med både sommerbutikk på Anvikstranda camping.

3. Ingunns hage (Hummerbakkveien 247):

En inspirerende hage der du kan nyte vakre omgivelser og få ideer til ditt eget hagerom

med kystplanter, krukker og interiør.

4. Skjærgårdshagen (Helgeroveien 1005):

Her produseres økologiske grønnsaker, snittblomster og spiselige blomster. Skjærgårdshagen er åpent for besøk og handel mange, men utvalgte dager i året.

5. Lillavendel (Helgeroveien 1104, Helgeroa):

Et gårdsbruk med landhandel og kafé åpent hele året. Her kan du spise deilige kanelboller og møte sjarmerende alpakkaer du kan vandre med.

6. Kryssgaarden (Berviveien 39, rett utenfor Helgeroa):

Gårdsutsalg med selvplukk av bær.

Utforsk Sandefjord og Vikingbyen Kaupang Fortsett turen til nabobyen Sandefjord, ca. 10 km fra Kryssgaarden. Sykle til Sandefjord sentrum på litt over 1 time (20 km) langs fylkesvei 303. Underveis passerer du Norges første by: Vikingbyen Kaupang.

For de som foretrekker turer til fots, anbefaler vi toget for denne strekningen. Utforsk også andre unike gårdsbutikker i Sandefjord:

• Furu egg (Furustad, nær sentrum): Her finner du ferske egg og kvalitetsprodukter fra lokale produsenter.

• Knatten Fruktgård (1 km fra sentrum): Idyllisk fruktgård med frukt, bær og deilige drikker.

• Bondens Hage (Helgerødveien, ca. 4 km fra sentrum): Blomsterbutikk med kafé – med knallgode kanelboller, sauer, kaniner og et stort parkområde.

• Alonsohuset (landlige omgivelser): En inspirasjonshage og hyggebutikk i Sandefjord.

Utforsk Vestfold, gå tur, sykle langs landeveien, nyt lokale produkter og la deg inspirere av vakre hager, spiselige blomster og lokale grønnsaker på gårdsbutikker!

Vil du ha mer kultur sammen med naturopplevelsene? Konsert- og festvalfylket Vestfold er smekkfullt med kulturarrangementer hele året.

Store og små arrangementer som:

• Våryr på Tjøme: En velkommen feiring av våren med aktiviteter, opplevelser, mat og kultur for gjester og lokale i hele Færder kommune. 8-12 mai, 2024

• Foynhagen: fullspekket med artister fra inn og utland i konserthagen hele sommeren!

• Kurbadhagen: I hjertet av Sandefjord sentrum finner du idylliske Kurbadhagen, som består av en musikkbar med konserter og arrangementer – og en cocktailbar som er åpent hele året.

• Stavernfestivalen: Fullspekket lineup og 75.000 musikkglade deltagere! Festivalen utvides sommeren 2024 til hele fire dager fra onsdag 3. juli til lørdag 6. juli!

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Foto: Søndre Grevle

Foto: TSimen Sørhaug

Foto: Simen Sørhaugw

Anne Tellefsen Advokat/partner

Byggeforbudet i strandsonenmed «nye briller» på gammel praksis

Strandsonen er et hett tema i mediene og i det politiske ordskiftet. Skjønt noen særlig debatt er det kanskje ikke, det må i dag kunne sies å være politisk konsensus om at strandsonen skal tas vare på for kommende generasjoner og at man derfor skal ha en streng forvaltning av denne. NRKserien «Oppsynsmannen», som tar for seg naturinngrep i videre forstand, har skapt ny debatt. Det pekes finger mot kommunene, som påstås å ha gitt dispensasjoner i hopetall. Hvordan kunne det bli slik, spørres det, og er det kommunene som bør ha makten når det gjelder arealforvaltningen eller må makt overføres til Staten?

Dette skal ikke besvares her. Det kan imidlertid være nyttig å ha med seg noen nyanser når det gjelder strandsoneforvaltningen tilbake i tid og den regelverksutvikling som har vært i rundt 60 år med «byggeforbud» i hundremetersbeltet. Byggeforbudet har nemlig ikke hatt det samme anvendelsesområdet i alle disse årene; Det var langt færre tiltak og arealer som var omfattet av dette byggeforbudet på 1960-, 70- og 80-tallet. Den strengeste forvaltningen har vi fått etter at «ny» plan- og bygningslov trådte i kraft i juli 2010.

Midlertidig strandplanlov ble vedtatt i 1965. Deretter kom Strand- og fjellplanleggingsloven med ikrafttreden 1. januar 1972 (strandplanloven). Disse lovene oppstilte et forbud mot «bygning, konstruksjon, anlegg eller innhegning», vesentlig endring av de samme tiltakene, samt et delingsforbud i 100-metersbeltet. Loven gjaldt for tiltak som var søknads- eller meldepliktige etter

daværende bygningslov, og på dette tidspunktet var det færre tiltak enn i dag som krevde noen form for involvering av bygningsmyndighetene. Den nedre grense for meldeplikt (tiltak som ikke krevde skriftlig byggetillatelse fra kommunen, men at det ble innsendt en melding) var imidlertid uklar og ble nok praktisert ulikt.

Lovene gjaldt ikke i tettbygd strøk eller i områder som var regulert eller omfattet av strandplan og det var også unntak for brygger på bebygd eiendom. Den midlertidige strandplanloven som gjaldt fra 1965-1970 hadde også unntak for naust.

Det var altså ikke byggeforbud for brygger i denne perioden. Plattinger på mark var ikke omfattet av søknads- eller meldeplikt etter bygningsloven, og var således heller ikke omfattet av noe byggeforbud.

Der det var behov for dispensasjon var praktiseringen av dette langt lempeligere enn i dag. Det var på langt nær så strenge krav som skulle til for å gi dispensasjon. Staten, gjennom delegasjon til Fylkeskommunen, hadde dispensasjonskompetansen frem til 1976 og søknad om unntak fra strandplanloven ble behandlet der. Dersom man ikke fikk dispensasjon kunne saken klages inn til Miljøverndepartementet. Etter en gjennomgang av arkiverte saker hos Fylkeskommunen har jeg brakt i erfaring at Miljøverndepartementet i flere saker har vært lempeligere enn Fylkeskommunen og at det er gitt flere dispensasjoner til tilbygg til fritidsboliger fra Miljøverndepartementet etter at tiltakshaver har klaget

på Fylkeskommunens avslag.

Etter plan- og bygningsloven av 1985 ble byggeforbudet nedfelt i § 17-2. Også dette byggeforbudet hadde flere viktige unntak. Etter denne loven kom de mer bindende arealplanene, slik vi kjenner dem i dag. Byggeforbudet i § 17-2 gjaldt ikke i tettbygd strøk. Den gjaldt heller ikke i regulerte områder, i områder omfattet av strandplan eller i områder som kommunen i bindende arealplan hadde lagt ut til utbyggingsområder, f.eks. til boligformål eller til fritidsbebyggelse. I slike områder gjaldt det derfor ikke noe byggeforbud. I disse områdene var det altså villet politikk at utbyggingsinteressene skulle vektes sterkere enn strandsoneinteresser slik vi kjenner dem i dag.

Det var dessuten fremdeles unntak for adkomstbrygger på bebygd eiendom, slik at det å oppføre en adkomstbrygge på egen eiendom ikke var avhengig av noen dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen. Størrelse og utforming av bryggen var ikke avklart i loven og var avhengig av skjønn. Det gikk dog en grense mot felles bryggeanlegg, som ikke ble ansett som adkomstbrygge for bebygd eiendom.

Den nedre grensen for hva som ble omfattet av byggeforbudet knyttet seg også til søknads- eller meldepliktige tiltak etter datidens lovgivning. Denne nedre grensen var også på dette tidspunktet mer avhengig av bygningsfaglig skjønn i den enkelte kommune.

Først på 1990-tallet ble det uttrykt ønske om innstramming av bygging i strandsonen, særlig i Oslofjordområdet. Da utviklingen her ble ansett særlig uheldig, ble det utarbeidet Rikspolitiske retningslinjer for denne mest utsatte regionen i 1993. Det ble også manet om strengere praksis fra Miljøstatsrådene Fjellanger og Brende i de såkalte «strandsonebrevene» fra 1999 og 2002. Kommuneplanene fulgte opp med å avsette større arealer i strandsonen til LNFformål (Landbruk-, Natur- og Friluftsformål), noe som sikret «dobbelt byggeforbud» i strandsonen for tiltak som ikke var i tråd med arealformålet. Dersom eiendommen din var omfattet av et slikt arealformål på 1990-tallet, vil altså etablering av adkomstbrygge ikke være omfattet av det nasjonale byggeforbudet, men det ville kunne være avhengig av dispensasjon fra arealformålet LNF.

Ved arealplan har kommunene altså kunnet styre utbyggingsinteresser mot natur- og friluftsinteresser etter lokalpolitiske vedtak. Disse vedtakene oppstår imidlertid ikke i et vakuum, regionale myndigheter som Fylkeskommunen og Statsforvalteren er høringsinstanser og har også mulighet til å komme med innsigelse til arealplanene, en mulighet som tidvis benyttes når det gjelder kommunenes foreslåtte strandsoneforvaltning. Da går arealplanen til megling, før endelig avgjørelse eventuelt

treffes av det som i dag heter Kommunal- og distriktsdepartementet.

Dagens lov, plan- og bygningsloven av 2008 (i kraft 1. juli 2010) har et tiltaksforbud i strandsonen i § 1-8 og den nedre grensen for hvilke tiltak som kan rammes av byggeforbudet er nærmest på et 0-punkt. Kommunene har etter denne loven også plikt til å fastsette en byggegrense i arealplan for å avklare hvor det kan bygges og hvor det er byggeforbud i 100-metersbeltet. Dette gjelder innenfor alle utbyggingsformål, slik at også arealforvaltningen til kommunen er underlagt strengere bestemmelser i dag enn tidligere.

Dispensasjonsbestemmelsen, jf. dagens planog bygningslov § 19-2, er også blitt langt strengere, med strengere vilkår for at dispensasjon kan gis. Under tidligere lover var dispensasjon avhengig av at det forelå «særlige grunner» og vurderingen av dette var underlagt lokalpolitisk skjønn, i dag er Staten ved Statsforvalterens miljøvernavdeling i all hovedsak premissleverandør for om dispensasjon kan gis.

Når vi snakker om et byggeforbud i strandsonen i et 60-års perspektiv, må det konstateres at tidligere byggeforbud og dagens tiltaksforbud er to litt ulike størrelser. Den skjerpende lovgivningen og forvaltningen av strandsonen har lett

for å overskygge hvordan vi tolker og vurderer tidligere tillatelser, dispensasjoner og forvaltning. Dette kan det være grunn til å være oppmerksom på, for å sørge for at debatten er nyansert. Derfor er det et poeng å understreke faren for at vi har «nye briller» på gammel praksis. Dette gir etter min erfaring urimelige utslag i kommunenes ulovlighetsoppfølging av tiltak etablert langt tilbake i tid. Det som er «i strid med plan- og bygningsloven» i dag, og kan følges opp med f.eks. pålegg om retting, var ikke nødvendigvis i strid med loven på 1970 eller 1980-tallet. Her skjer det spennende ting i rettssalene flere steder i Norge om dagen, så får vi se om dommerne der ute tar av seg 2024-brillene når de skal ta stilling til rettshistorien og tolkning av tidligere tiders bestemmelser og praksis.

HBL Advokatfirma

HBL Advokatfirma Haraldsen Bydal Lie

DA er et av Vestfolds største advokatfirmaer, og er et moderne advokatfirma med tyngde, erfaring og tradisjon. I hjertet av Tønsberg finner du nå 12 dyktige advokater med lang erfaring og solid kompetanse. Advokatene våre har variert bakgrunn, og vi kan tilby solid spisskompetanse innen en rekke fagfelt.

Telefon: 33 35 82 00 Storgaten 39, 3126 Tønsberg www.hbl.no

Advokat Anne Tellefsen er partner i HBL Advokatfirma. Hun bistår bedrifter og privatpersoner med saker knyttet til fast eiendom. Plan- og bygningsrett og entrepriserett er hennes spesialområder.

Tore Solbergs bektraktninger

– Vær oppmerksom på at ulovlige byggearbeider foreldes aldri, i motsetning til en rekke andre alvorlige forbrytelser. Dette er meget tankevekkende.

Bygging i strandsonen blir bare værre og værre. Dette har Hytteavisa varslet om i snart 30 år.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

VELKOMMEN PÅ KAMP!

13. juli møter vi seriemester Bodø/Glimt

I løpet av skoleferien får vi også besøk av Hamkam, Tromsø, Haugesund og Godset.

Mer informasjon og billetter finner du på sandefjordfotball.no Kontakt: post@sandefjordfotball.no

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Rett til båtplass på en annens eiendom

Emilie A.S. Langeland. Senioradvokat

Mange hytter i Norge har rett til båtplass på en annens eiendom. Denne særegne rettigheten vil være en servitutt som hviler på eiendommen der båtplassen er. Når denne eiendommen selges, kan det bli spørsmål om rettens eksistens og innhold med den nye eieren.

Tilsvarende vil det, dersom ikke forholdene ligger til rette for å anlegge båtplass på egen eiendom, kunne oppstå spørsmål om hva som skal til for å kunne erverve en slik bruksrett på en annen eiendom.

I denne artikkelen gir vi en kort oversikt over når og hva som skal til for å etablere en rett til båtplass på en annens eiendom, samt at vi gir noen tips til hva man bør huske på når det skal inngås en ny avtale om båtplass med grunneier.

1. Stiftelse av bruksrett til båtplass

1.1 Avtalestiftelse

Det vanligste stiftelsesgrunnlaget for en rett til båtplass er at det er inngått en avtale om rettigheten. Avtalen kan ha blitt gjort da eiendommen ble opprettet og solgt, slik at det er inntatt bestemmelser om dette i skjøtet. Avtalen kan også ha blitt inngått senere, slik at det ikke er inntatt bestemmelser om rettigheten i skjøtet. Avtalen kan inngås skriftlig og muntlig. Muntlige avtaler er like bindende som skriftlige, men det er selvsagt enklere å bevise at rettigheten eksisterer når den er nedtegnet skriftlig.

Tinglysing har i seg selv ikke betydning for hvorvidt rettigheten er stiftet eller ikke. Rettigheten bør imidlertid alltid tinglyses for å sikre rettsvern.

1.2 Hevd

Stiftelse av en rettighet til båtplass kan også skje ved hevd. For å kunne hevde en slik bruksrett er det krav om at rettigheten har vært utøvd i en viss tid og at bruken har vært utøvd i god tro.

Hevdstiden for bruksrett over fast eiendom er normalt 20 år, jf. hevdsloven § 7. For bruksrett over annen manns eiendom som ikke viser seg av en fast tilstelling, er hevdstiden 50 år, jf. hevdsloven § 8. En påle, fortøyningsring eller annet som viser at en båtplass blir benyttet er en slik fast tilstelling. Hevdstiden for en rett til båtplass vil derfor normalt være 20 år.

Hevd forutsetter at bruken har blitt utøvd i god tro, jf. hevdsloven § 4. Dette innebærer for det første at den som ikke har rett til å bruke båtplassen og vet det, ikke kan hevde bruksrett. For det andre innebærer det at den som har vært uaktsom, ikke kan hevde bruksrett. Det vil være tilfelle dersom man burde ha foretatt nærmere undersøkelser av rettsgrunnlaget for å bruke en annens eiendom. Det foreligger ikke god tro der bruker har blitt gjort oppmerksom på at vedkommende ikke har rett til å bruke båtplassen.

Den som bruker en båtplass og har fått lov til det, hevder ikke. Et vanlig stridsspørsmål er om det er avtalt en varig rett for eiendommen, eller bare en rett til å ha båten der inntil videre – en rett som kan trekkes tilbake og som ikke kan selges sammen med eiendommen. Grunneier kan – uttrykkelig eller stilltiende – ha tillatt bruk, såkalt «tålt bruk». Det avskjærer hevd.

I realiteten er hevd mest praktisk der noen har brukt en båtplass lenge, og ingen lenger husker eller kan sannsynliggjøre hva som i sin tid ble avtalt.

Rettigheter som er stiftet ved hevd må ikke tinglyses for å ha rettsvern overfor tredjemann, jf. tinglysingsloven § 21 (2). Rettigheten tapes derfor ikke til fordel for noen som kjøper eiendommen båtplassen er på, eller noen som får tinglyst rett til den samme båtplassen fra grunneier.

1.3 Testamentarisk bestemmelse

Rett til båtplass kan også stiftes ved en testamentarisk bestemmelse. Det vil være tilfellet dersom naboen for eksempel testamenterer eiendommen sin til A, men samtidig bestemmer at B skal ha rett til båtplass på eiendommen. Retten kan først tinglyses etter testators død.

1.4 Tålt bruk

Bruken kan skje etter eierens tillatelse eller ved at eieren tolererer bruken. Ved tålt bruk er ikke tillatelsen evigvarende, slik at eieren når som helst kan trekke tillatelsen tilbake. Rettighetshaver bærer derfor i et slikt tilfelle risikoen for at tillatelsen når som helst kan trekkes tilbake.

2. Inngåelse av ny avtale om bruksrett til båtplass

Etter norsk rett gjelder det i utgangspunktet et prinsipp om avtalefrihet og formfrihet. Det vil si at det normalt er opp til den enkelte å velge om vedkommende ønsker å forplikte seg, hvordan avtalen skal se ut og hva avtalen skal gå ut på. Som en konsekvens av dette kan avtalen være inngått både skriftlig og muntlig. Skriftlig avtale er alltid å foretrekke for å minimere sannsynligheten for at det skal oppstå uenighet i fremtiden. Det er også en forutsetning for å sikre seg rettsvern ved tinglysing.

Avtalefriheten er ikke ubegrenset, men enhver begrensning må ha hjemmel i lov. Typiske eksempler på dette kan være reglene om at den som inngår avtalen må ha rettslig handleevne, at avtalen ikke må være kvalifisert urimelig eller stride mot lov og ærbarhet. Andre begrensninger for å stifte bruksretten kan være tidligere disposisjoner foretatt fra eierens side. I tillegg kommer offentligrettslige begrensninger. Dersom området er vernet eller reguleringsplanen bestemmer det, kan det være forbudt å anlegge et båtfeste.

Når avtalen skal skrives er det særlig viktig å innta reguleringer som beskriver følgende:

• hva rettigheten består i,

• hvilken eiendom rettigheten skal være knyttet til,

• hvem som skal bære kostnadene ved å etablere rettigheten,

• hvem som skal ha ansvar for vedlikehold og

• hvor lenge rettigheten skal vare.

Rettigheten bør tinglyses på eiendommen båtplassen ligger på, for å unngå at rettigheten går tapt ved salg av eiendommen, ved grunneiers konkurs eller ved at grunneier gir (tinglyste) rettigheter som kommer i konflikt med båtplassen. Tinglysing kan enkelt gjøres ved å benytte standardskjema «Erklæring om rettighet i fast eiendom» som finnes på Statens Kartverk sine nettsider.

3. Avslutningsvis

Vi anbefaler at det inngås skriftlig avtale om båtplass og at denne tinglyses for å unngå potensielle konflikter i fremtiden. Vi bistår ofte med oppretting og tinglysing av slike avtaler. Skulle det oppstå tvist om det er stiftet en rett til båtplass, kan det være lurt å få saken vurdert av advokat.

Økland

Advokatfirmaet Økland & Co DA er blant de største advokatfirmaene utenfor Oslo. Advokatfirmaet har hovedkontor i Lillestrøm, men bistår kunder over hele landet. Vi arbeider mye med fast eiendom, herunder tomtefeste, bruksrettigheter, eierskifte, sameierett og skatterett. I tillegg bistår vi med saker innenfor blant annet arbeidsrett, selskapsrett og konkurs.

Økland er Norges Hytteforbunds samarbeidspartner, og har derfor god kjennskap til rettslige problemstillinger som knytter seg til hytter. Er du medlem i Norges Hytteforbund får du en time med gratis juridisk bistand av våre advokater, og deretter 20 % rabatt på veiledende timepriser.

Arv og uskifte

– Har du tenkt deg nøye om?

Ved en ektefelles dødsfall, er det vanlig å benytte seg av uskifte. Dette er som oftest veldig praktisk og enkelt for gjenlevende ektefelle. Det er likevel ikke alltid så smart, og kan lede til en rekke problemer og økonomisk tap for gjenlevende selv eller arvinger etter både førstavdøde og gjenlevende. Det betyr at før ektefellene legger opp til uskifte, eller gjenlevende går inn på denne ordningen, bør man tenke nøye gjennom valget. Kanskje er det bedre å skifte med én gang når førstavdøde faller fra?

Hva uskifte er?

Uskifte gjelder felleseiet til ektefeller, og reglene finnes i arveloven (2019) kapittel 5 og

6. Midler som er i særeie, er i utgangspunktet unntatt slik at det kreves særskilt tiltak for at dette skal inngå i uskiftet.

Retten til å sitte i uskifte gjelder overfor førstavdødes andre arvinger etter loven – alle arvinger i første og andre arvegangsklasse med unntak av førstavdødes særkullsbarn, jf. arveloven § 15.

Uskifte er en regel om utsatt skifte, altså en utsatt fordeling av arven etter førstavdøde.

Normalt utsettes skiftet til gjenlevende ektefelle er død. Følgen av uskifte er at gjenlevende forvalter alle eiendelene, inkludert førstavdødes, slik som tidligere, og situasjonen oppleves å fortsette akkurat som før. Dette er naturligvis praktisk og behagelig.

Til gjengjeld stiftes det et «uskiftebo» som består av førstavdødes og gjenlevendes eiendeler. Gjenlevende forvalter da arven etter førstavdøde, og må tåle begrensninger i hva vedkommende kan gjøre. I tillegg er det slik at ved skifte av uskifteboet, er det spesielle delingsregler. Disse kjennetegnes særlig ved at uskifteboet deles likt mellom førstavdødes slekt og gjenlevendes slekt. I tillegg taper gjenlevende retten til skjevdeling hvis vedkommende ønsker å skifte uskifteboet mens han eller hun lever, noe som kan ha stor betydning.

Også samboere kan ha rett til uskifte dersom enkelte vilkår er på plass (har hatt/har/venter barn med førstavdøde). For samboere er uskiftereglene begrenset til felles bolig og innbo; bil; fritidsbolig med innbo som tjente til felles bruk mellom samboerne, og er altså ofte aktuelt. I det følgende er fokuset særlig

på ektefeller, men reglene gjelder altså også på tilsvarende måte for samboere.

Problemet

Som det antydes ovenfor, kan det foreligge forhold som gjør bruk av uskifte problematisk. Særlig nevner jeg at gjenlevende er ung; førstavdøde har særkullsbarn; ektefellene har særeie; det er store formuer; ektefellenes formuer er ulike; og ektefellene har betydelig arv og/eller gaver fra egen slekt.

Gjenlevende blir, som nevnt ovenfor, underlagt begrensninger i utøvelsen av uskifteboet. Dette kan oppleves som krevende og begrensende for en del ektefeller. Eksempelvis står man ikke fritt til å utdele midler av et uskiftebo. Gis det gaver som står i misforhold til uskifteboets størrelse, kan gaven bli omstøtt og altså krevd tilbakeført. Høyesterett behandlet en slik sak i 2022 (HR-2022-2157): Da hadde en mann som satt i uskiftet bo gitt bort et pengebeløp til ny samboers livsarvinger. I det tilfellet ble gaven ansett ikke å stå i misforhold til boet. Høyesterett kom med noen prinsipielle betraktninger som kan nevnes: Det skal tas utgangspunkt i en matematisk beregning av forholdet mellom gaven og boets størrelse på gavetidspunktet. Når gaven utgjør fra 10–30 prosent av verdiene i uskifteboet, er det nødvendig med en konkret vurdering. Altså vil gaver mindre enn 10 prosent normalt ikke medføre at misforhold foreligger, og gaver større enn 30 prosent vil normalt medføre at gaven kan omstøtes. Det å ikke kunne forvalte sin formue fritt, gjør uskifte uaktuelt for mange.

For gjenlevende ektefelle som er «ung» og har mange år foran seg, vil regelen om at nær alt som mottas inngår i uskifteboet, kunne være problematisk. Da vil det som mottas også kunne tilfalle førstadødes slekt siden

Thor Tindemann Bjønnes Advokat/partner

uskifteboet i utgangspunktet skal deles likt på de to slektene.

For det andre kan reglene om likedeling ved oppgjør av uskifteboet medføre problemer: Typisk vil en «slektsarv», som er ment å skulle tilfalle slekten til en av ektefellene, kunne inngå i grunnlaget for deling med den andre ektefellens arvinger. En annen typisk situasjon er at den ene ektefellen eide mye mer enn den andre. Ved ordinært skifte, fordeles da arven til avdødes arvinger, men ved bruk av uskifte kan alle verdiene innlemmes i uskifteboet og skal til sist deles med en halvpart på hver slekt. Dette kan resultere i et betydelig tap for den ene slekten sammenliknet med hvordan det ville vært ellers, og her må man være særlig påpasselig.

Det tredje forholdet gjelder at gjenlevende taper retten til skjevdeling. Skjevdeling er en ordning hvor en ektefelle har rett til å holde utenfor delingen med den andre ektefellen

arv og mottatte gaver ved oppløsning av ekteskapet – ved skilsmisse eller ved død. Gjenlevende taper denne retten dersom det stiftes et uskiftebo. Dette kan ha stor betydning for gjenlevende hvis store verdier ellers kunne vært unntatt delingen, og gjenlevende bør vurdere om det heller bør foretas et skifte etter førstavdøde.

Det fjerde forholdet som særlig trekkes frem, gjelder dersom førstavdøde har særkullsbarn. Da kreves det et samtykke av særskilt livsarving (særkullsbarn eller livsarving til særkullsbarn). Her kan det forhandles om forholdet, og normalt vil særskilt livsarving kunne kreve enkelte goder som vedkommende ikke ellers har krav på for å godta uskiftet. Gjenlevende ektefelle bør i slike tilfeller være særlig nøye med om uskifte er ønskelig.

Det må også nevnes at dersom ektefellene har dels særeie og felleseie, er delingen mer

teknisk krevende og det må ses hen til avtaler mellom ektefellene (ektepakt) eller hva som er avtalt ifm. samtykke fra arvinger. Her er det rom for en rekke avtaler og særlige reguleringer.

Avslutning

Forholdene ovenfor beskriver noen typiske problematiske situasjoner, men det er naturligvis mange flere problemstillinger. Hensikten med artikkelen er å vise at det kan være betydelig risiko ved at gjenlevende overtar boet uskiftet, og man bør sette seg inn i reglene og vurdere nøye om uskifte er formålstjenlig.

For gjenlevende selv, dennes arvinger og førstavdødes arvinger, kan følgen av å overta boet uskiftet, altså ha utilsiktede følger og bli dramatisk. Da vil man kunne være tjent med å i stedet gjennomføre skiftet etter førstavdøde. Siden reglene er kompliserte, og følgene av valget er både inngripende og det ofte er store verdier involvert, anbefaler jeg å kontakte advokat i slike saker.

HBL Advokatfirma

HBL Advokatfirma Haraldsen Bydal Lie DA er et av Vestfolds største advokatfirmaer, og er et moderne advokatfirma med tyngde, erfaring og tradisjon. I hjertet av Tønsberg finner du nå 12 dyktige advokater med lang erfaring og solid kompetanse. Advokatene våre har variert bakgrunn, og vi kan tilby solid spisskompetanse innen en rekke fagfelt.

Telefon: 33 35 82 00

Storgaten 39, 3126 Tønsberg www.hbl.no

Advokat Thor Tidemann Bjønnes er partner i HBL Advokatfirma. Han har vært dommer og politijurist, og advokat siden 2007. Han bistår næringslivet og privatpersoner innenfor hans spesialområder – tvisteløsning, eiendomsproblematikk og kontrakter. Han bistår også privatpersoner med arv og skifte. Tlf: 92 60 05 56, E-post: ttb@hbl.no

VELKOMMEN

TIL EN AV NORGES STØRSTE FORHANDLERE AV HAGEMØBLER!

Vi på Gjennestad Hageland er stolte av å kunne tilby et av landets største hagemøbelsortiment!

Er du på jakt etter en tøff og moderne loungegruppe, eller kanskje en mer tradisjonell og romantisk sofagruppe i kunstrotting? Da må du ta turen til Gjennestad! Har du vurdert å skaffe deg en spisegruppe til terrassen, eller har du lenge drømt om et utekjøkken ved siden av grillen? Da kan vi hjelpe deg!

Vi leverer kvalitetsmøbler og tilbehør i alle prisklasser fra kjente produsenter som 4 Seasons, Life, Artwood, Brafab, Krifon og Hartman.

Velkommen til Gjennestad Hageland!

et hagesenter helt utenom det vanlige

Aluminium,

Sandefjords storstue for padel tennis!

Med skadeforebyggende baneunderlag, markedsledende banebelysning og moderne lounge og garderober er vårt mål og tilby den beste padel- opplevelsen i byen.

1612 k vm

13,5 meter til taket

4 double og 2 single baner

Individuell musikkst yring

Racketleie

Book bane enkelt med Matchi-appen

Åpent alle dager

06:00 - 00:00

Hvor?

Gneisveien 13

3221 S andefjord

Se våre nettsider for priser og mer informasjon bestpadel.no

I hjertet av sjøfarts- og hvalfangstbyen Sandefjord, på nye Harmonie arena i Hjertnes kulturhus, hadde den nyskrevne og nykomponerte musikalen «Havet» sin urpremiere 16. september 2023.

Historien skildrer mange gleder og sorger Historien, som tar utgangspunkt i året 1959, er et ekstrakt av sjøfartshistorien og dens konsekvenser for hverdagslivet til dem som hadde sine kjære ute på havet. Fortellingen er en fiktiv kjærlighetshistorie om det nyforelskede paret Terje og Jenny. Gjennom familien til Terje og omgangskrets skildres miljø og utfordringer i et hvalfangerliv.

Vi blir med Terje som førstereis på Hvalfangst, sammen storebroren Olav og resten av gutta. Terje ser verden for første gang i livet. Han har jo ikke reist lenger enn te´ Tjøme, og nå skal han helt til Cape Town og Antarktis. Det er ikke til å tro. Vi får også ta del i dagligdagse gleder, sorger, håp, drømmer, vanskelige veivalg og utfordringer for dem som ble igjen hjemme.

13 utsolgte forestillinger – Denne lite fortalte historien traff åpenbart rett i hjertet på publikum. Produksjonen kunne notere 13 utsolgte forestillinger og to utsolgte DKS konsertforestillinger. Til sammen lot nesten 6 500 personer seg bergta av

Suksessen fortsetter i juli 2024

HAVET –en musikal om Hvalfangerliv

Nesten 6 500 publikummere så HAVET i 2023 – alle hus var utsolgt. – Dette ble en viktig forestilling, som har satt spor hos mange allerede. Vi ønsker at flere skal få muligheten til å nyte denne publikumssuksessen, sier Dorina Marie Iversen i Tonga Produksjoner.

forestillingen og historien. Nå kan altså flere få muligheten til å bli bergtatt fra og med 29. juni, forteller Dorina.

«Det er mange som burde være nevnt, men det er umulig å få med alle som bidrar til å skape denne fantastiske musikalen. Det gjelder manus, regi, musikken, sangerne, skuespillerne, danserne, kostymer, lyd og lys, film og scenografi. Terningkast 6.»

– Fredrik Rütter, Sandefjords blad Sjelden stor og vellykket produksjon I 2023, var det til sammen 46 dedikerte medvirkende i produksjonen. På scenen var ensemblet en blanding av erfarne, profesjonelle musikalartister – skuespillere og lokale frivillige aktører, ungdommer og barn, som aldri hadde spilt i en fullskala musikal før. – Alle 46 gav 100% av seg selv og sin tid, med en sjenerøsitet som vitnet om en sterk, felles lidenskap for prosjektet. Alle behandlet prosjektet som om det var deres eget og grep fatt i utfordringene med profesjonalitet og med en rørende respekt og forståelse for tekst, innhold og sang, forklarer Dorina.

Historien er tydelig noe som berører store deler av byens befolkning, da mange har tilknytning til hvalfangst i sin familie. – Å lage teater som treffer og beveger, er en

utfordrende oppgave. I «Havet» har vi turt å åpne døren av følelser på vid gap, og resultatet har truffet og engasjert bredt. Vi har mottatt overveldende tilbakemeldinger og store reaksjoner, noe som beviser at vi har truffet på flere områder. I 2024 blir det noen utskiftninger i skuespillere og medvirkere, men produksjonen skal bli like stor og magisk som i fjor, avslutter Dorina.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Tidenes kultursommer i Sandefjord

Om ikke det har vært tettpakket med kulturopplevelser før, toppes dette denne sommeren med alt fra livlige musikkfestivaler til morsomme forestillinger for barn. Legg til sommerens store handelsdager og en god middag ved bryggekanten så har du oppskriften på en minneverdig sommerdag.

Foto: Visit Vestfold / Ellen Larsen

Fjordfesten er alltid populær, Hagefestivalen i Kurbadhaven, Konsertsommer i Bakgården, Minifjorden for de minste barna, Midtåsen Kulturfestival, Fjord Classics, med flere. – Det er helt umulig å ikke finne noe som faller i kulturell smak denne sommeren, forteller Geir Ellefsen, senterleder på Hvaltorvet.

Det er også flere nykommere i år med «By The Pond» som kan skilte med artister på øverste hylle; hva sies om Lenny Kravitz og Bryan Adams? Suksessforestillingen «Havet» har nypremiere på Harmonie arena i slutten av juni.

I tillegg har vi det årlige populære familiearrangementet Bøljer i by’n 22. - 23. juni, båtkortesjen 23. juni og den festlige Ta Sjansen konkurransen som ble en vanvittig suksess i fjor, går av stabelen 22. juni. – Dette blir en helg du ikke vil gå glipp av, tipser markedsansvarlig Tone Lindstad i Sandefjord Byen Vår AS.

Matglede i sentrum

I vår sjarmerende sommerby finner du et mangfold av spisesteder med ulike tema og prisnivå, som gir deg en rik variasjon å velge mellom. Fra sprellfersk sjømat i disken hos Brødrene Berggren og Det Gamle Røgeri i tillegg til delikatesser fra Meny Indre Havn og

nybakte fristelser fra byens bakerier, er det noe for enhver smak og lommebok! Ønsker du å gi grillmesteren en pause i sommer, ligger de sjarmerende spisestedene tett. – Ikke glem å avslutte byturen med en deilig iskrem enten på bryggekanten, på uteserveringen på Torget eller i den eksotiske bakgården til Håndverkeren, smiler Tone.

Sommerens store handelsdager

Markedsdagen 20. juni er datoen for årets første sommersalg i sentrum. Dette er en koselig start på St. Hans-helgen med langåpent til kl 21, salgsboder, underholdning og aktiviteter.

Handelens dag den 18. juli er en tradisjonsrik sommerdag som tiltrekker folk fra fjern og nær! Med langåpent til kl. 23, et mylder av salgsboder, underholdning og varierte aktiviteter, er det en dag fylt med muligheter. – Sentrums koselige og oversiktlige gater skaper den perfekte rammen for å utforske og gjøre gode sommerkupp, avslutter Geir

Fotokreditt: Paul S

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

© Silje E. Sundhordvik

© Tone Lindstad

© Erik Jørgensen

Norges mest fornøyde kunder

Formue er kåret til beste selskap innen private banking for åttende år på rad.

Lo kal s jø mat i o ve r 100 å r

Velkommen til en av landets eldste fiskeforretninger. På brygga i Sandefjord har vi siden 1911 drevet med spesialforretning innen sjømat. Her tilbyr vi et bredt utvalg av fisk og skalldyr, med hovedvekt på den lokale kortreiste maten.

Vi håndskjærer all filet slik at man på best mulig måte opprettholder den kvaliteten fisken skal ha.

Vi har eget røkeri, hvor vi på gammeldags vis lager all den røkte fisken. I vårt delikatessekjøkken lages det på håndverksmessig vis fiskepudding, fiskekaker, fiskegrateng, fiskesuppe, silderetter på fullmodnet sild mv.

Alt på tradisjonelt vis — uten kunstige tilsetningsstoffer!

Vi har tre fiskemottak, ett på Hvasser, ett i Stavern og ett i Sandefjord, hvor vi tilsammen tar i mot omlag 700 tonn sjømat i løpet av året. Dette sørger for at vi kan tilby det ferskeste av sjømat til våre kunder.

Vi har omtrent 25 fiskere og 40 kvalifiserte medarbeidere i verdikjeden, og alle yter sitt beste for at du som kunde skal bli fornøyd.

Håndverksbedrift

Leverandør

Vegretter

Fra ca. 1960 skjøt hyttebyggingen i Norge fart for alvor, omtrent samtidig med opphevelse av bilrasjoneringen. Med flere biler og flere hytter oppsto behovet for veier. Vi ville kjøre helt frem. Ofte var veiutbygging et samarbeide mellom hytteeiere og grunneiere: grunneierne stilte veigrunn til disposisjon, og opparbeidelse av selve veien var et spleiselag blant brukerne.

Hvem har ansvaret for vedlikeholdet i dag, hvem bestemmer over veien, hvem skal betale for vedlikeholdet og hvor mye skal betales? Det er spørsmål som ofte stilles, og som skal belyses her.

Rettsreglene om private veier finnes veglovens kapittel VII. Hvem som bestemmer over veien er avklart i loven; det er veglaget som bestemmer!

Hvem som utgjør veglaget er definert som «kvar eigar, brukar og den som har bruksrett», ref § 54. Det er derfor vanskelig å se for seg at man melder seg ut av veglaget: er man bruker av vegen er man også medlem, og har rettigheter og plikter som sådan. Veglaget skal møtes en gang i året, og ellers når det er nødvendig. Hovedregelen er at avgjørelser tas med alminnelig flertall.

I praksis ser en ofte at et veglag også er et vellag som i tillegg tar hånd om andre fellesgoder som brygge, lekeplass, badestrand, skiløype eller andre felles innretninger. Det er ikke noe forbud mot en slik kobling, og det kan være høyst praktisk. Fordelingen av kostnadene ved veien skal imidlertid etter veglovens regler fordeles på en bestemt måte, og ikke uten videre som resten av «felleskostnadene». Kostnadene til veien kan typisk være brøyting og annet vintervedlikehold, skraping og utbedring av huller, asfaltering osv. Etter vegloven skal disse kostnader ikke fordeles likt, men «etter høvetal» jfr § 54. 1. ledd. I praksis innebærer det at den som bor innerst i vegen og bruker vegen lengst også må betale mest. Den som bor ytterst mot offentlig veg skal betale minst.

Her har nok mange en annen ordning: kostnadene ved veivedlikehold fordeles likt mellom eiendommene/brukerne. Og det er greit så lenge man er enige, veglovens § 54 kan fravikes ved avtale.

Vederlaget til veglaget skal være tilstrekkelig til å «halde vegen i forsvarlig og brukande stand». Det mest praktiske er naturligvis at det enkelte medlem betaler en avgift, men

loven åpner også for at vederlaget kan ytes i form av materialer eller arbeid.

Et spørsmål som ofte er en kime til uenighet er stenging av veien for almen ferdsel med bil eller andre motorkjøretøy. Hytteeiere vil kanskje ønske å sette opp en bom for å redusere trafikkbelastningen, mens grunneier ønsker veien åpen for drift av sin eiendom. Er veien privat er man i sin fulle rett til å stenge veien med bom, men hvem kan ta den beslutningen?

Igjen finnes svaret i veglovens §55: veglaget bestemmer, og med alminnelig flertall. Men, om man vil ta bompenger må kommunen samtykke jfr. §56

Vi ser at spørsmål om adkomstrett, vedlikehold, fordeling av kostnader osv. ofte danner grobunn for konflikt. Blir man ikke enige om hvorledes dette skal løses hører avgjørelsen under Jordskifteretten som avgjør saken ved skjønn.

Skjema for å fremme krav om skjønn etter Vegloven finnes på Jordskifterettenes hjemmesider (www.domstol.no) Men her som ellers: først bør minnelig løsning prøves. Advokater med erfaring fra slike saker kan ofte gi god veiledning, og foreslå løsninger i tråd med Vegloven og rettspraksis knyttet til denne.

Advokathuset Sandefjord

Advokathuset Sandefjord ANS ble etablert i Rådhusgata 6 i 1997. I løpet av året flytter virksomheten til nye lokaler Storgata 1, og vil da telle 7-8 advokater. Advokathuset Sandefjord ANS dekker de fleste rettsområder, og bistår både privatpersoner og næringsliv.

Bjørn Stene Advokat/partner

Tormod Bergem Advokat/partner

BJØRVIK MALERSERVICE AS

Pindsleveien 1, Sandefjord

Telefon 33 42 17 30 www.bjorvik.no

Vi utfører alt innen elektroinstallasjon og vedlikehold til både hus og hytte.

• El-sjekk

• Elektroinstallasjon

• Alarm og overvåking

• Lys- og varmestyring

• LED

• Varmepumpe

• Rehabilitering av gammelt el-anlegg

• Nybygg/tilbygg el-anlegg

Hegnasletta 9

3217 Sandefjord

Telefon: 33 42 32 00

E-post: mail@sandefjordelektro.no

Tore Solberg Eiendomsmegler

Sjøkrepsfiske har blitt en populær fritidsaktivitet som kan passe mange, med litt tålmodighet og utstyr.

Sjøkrepsfiske

En lidenskap for alle årstider

Når høstkulden griper tak i Norge, søker mange hyttekos ved peisen, men eiendomsmegler Stian Dursett finner sin avkobling på sjøen. For Stian representerer sjøkrepsfiske ikke bare en hobby, for han er havet et fristed også utenfor sommermånedene.

Stian startet med krepsefiske for å ha noe gjøre på fritiden, da han trives å være på vannet. Nå har det blitt en lidenskap. – Det å komme seg ut og nyte sjøen uavhengig av vær og badeføre er fantastisk, uthever han.

I desember og januar står teinene dog på land. – Når det er iskaldt er det ikke så koselig så da gidder jeg ikke, men resten av året er jeg stort sett ute, med en liten pause midt på sommeren. Krepsefiske, og krabbefiske for øvrig, har ingen begrensninger på tidsperioder som for hummer. Det er bra med kreps i fjorden, smiler Stian.

Utstyret teller litt

For Stian er riktig utstyr nøkkelen til et vellykket fiske. Han foretrekker å bruke teiner på lenke for effektivitet og nevner at utstyret krever en investering, men at gleden ved å trekke opp teinene fylt med sjøkreps er verdt hver krone. – Krepsetegnene bør settes på 30-200 meter og du trenger også lodd i hver ende, så å dra opp en lenke med krepseteiner er ikke så lett. Du er ofte litt utenfor fjorden og har strømmen i tillegg, så hvis du skal dra opp

en lenke da for hånd, kan jo det være ekstra krevende. Jeg har derfor investert i teinehaler på strøm jeg da, forteller han.

Tips til nybegynnere

– Men for de som vil prøve seg litt, må du ha en lang lenke med teiner og montere teinehaler i båten? – Nei for all del, du kan jo for eksempel sette ut en enkelt teine på dypt vann og den drar du fint opp for hånd. En lenke på tre tegner er også kurant å trekke for hånd. En teine veier cirka 4 kilo. Treffer du riktig kan du fort få 10 kreps i en teine og da er jo det et måltid. En kurant krepsteine ligger på 5-600 kroner i innkjøp og så må du jo ha litt tauverk. Du får kjøpt slikt utstyr i de fleste fiskeutstyrsbutikker og i nettbutikker. Biltema har ikke krepseteiner, forteller Stian.

– Hva med båt? Det er ikke noe spesielle krav til type båt, kan gå med en 14-fots, men de som fisker på lenke må ha plass til teinene ombord. Jeg drar opp alle teinene for å gå over og få agnet opp hvis det trengs. Noen hiver de rett over bord igjen, sier han. – Merker du en økt interesse for krepsefiske?

– Ja, vi ser jo at det er økning i interesse i form av at det ligger mer gammelt utstyr i vannet. Jeg vil oppfordre alle som vil prøve til å sette seg inn i retningslinjene. Teinene skal blant annet sjekkes minst en gang i uka. Det er en begrensing ved at du som hobbyfisker maks kan ha 20 teiner i vannet. Det gjelder totalt sett, så det betyr at dersom du har hummerteiner ute også, må du ned i antall krepseteiner. Hummerfiske er jo veldig populært de to månedene det pågår fra 1. oktober, sier Stian.

De beste fiskestedene

– Jeg har ikke noen stedsnavn å tipse om for det er jo midt i fjorden. Det er best på 40 til 60 meter i nærområdene våre og det er fordel med ekkolodd for å kunne måle dybden. Det er også fordel med et svakt hellende terreng. Det er der du finner de beste bunnforholdene. Sjøkrepsen liker seg i sandbunn som ikke er for hard eller for bløt. De lever i tunneler i bunnen og da må sanden være passe har for at de kan grave tunneler som holder. Skal man starte med krepsfiske, er det viktig å være klar over dybdeforholdene slik at det ikke står enda flere spøkelsesteiner i sjøbunnen, og setter seg inn i regelverket, uthever han.

Kan være en fin familieaktivitet

– Kan dette være noe å gjøre sammen med familien? – Hehe, for meg er det vel mer en egotripp enn en familieaktivitet nå. Det er sikkert en del som gjør det sammen med familien og jeg håper jo at jeg får med meg barnebarnet når han blir litt større da. Jeg har et barnebarn på 2 år så jeg regner med at han skal krøkes tidlig. Det er fint at man lærer å bruke og nyte sjøen selv når det ikke er en strålende solskinnsdag, fra en tidlig alder. Frisk sjøluft gjør godt for sjelen. Den tiden nå frem mot sommeren er jo fantastisk når holmer og skjær mister snøen. Du kan jo si at våren kommer utenfor og innover, smiler Stian.

Sikkerheten er viktig

Skal man prøve seg er det også viktig å tenke på sikkerheten er noe Stian trekker frem. –Krepsefiske foregår stort sett på åpent hav i motsetning til hummerfiske som foregår rundt steiner, ved skjær og holmer. Så sånn sett er krepsefiske litt sikrere. Du har litt bedre tid hvis det skjer noe. Det er ikke uvanlig at man drar litt tau i propeller hvis man holder på med dette her. I begynnelsen kan det med fordel være to personer i båten. Når du skal sette en lenke med teiner dypt bør båten ha fart når du hiver teinene uti slik at de ikke blir stående oppe på hverandre i bunnen. Det er greit å ha 15 meter tau mellom teinene har jeg erfart. Så det er litt å styre med alene når du er nybegynner, i hvert fall hvis du har en lang lenke og skal kjøre båten samtidig som du skal sette ut, forklarer han.

Tips til agn

– Jeg er mest glad i å bruke saltet fisk. Man kan bruke pellets, men personlig synes jeg pellets blir veldig sølete i båten. Da blir det også glatt i dørken. Alt som lukter fungerer, en boks med kattemat fungerer det også for eksempel. Du legger agnen i en boks med mange hull. Da holder agnet lenger. Et av kravene er at teinene skal røktes (tas opp og vedlikeholdes) en gang i uka. Min erfaring er at teinene bør stå 4-5 dager for at du skal få en god fangst. Står de lenger, kan det hende at krepsene begynner å spise hverandre, sier Stian.

Disker opp med kreps til familie og venner

– Du lager vel mange krepse-middager til familien regner vi med? – Ja, kona mi er vel litt bortskjemt på det vil jeg si. Det som er fint med kreps er at det er mange muligheter for å tilberede den. Du kan spise den kald, gratinere den eller lage suppe for eksempel. Jeg liker å gratinere den, det synes jeg er veldig godt. Jeg har en god oppskrift som går på hvitløk, basilikum og tomater. Det sammen med hvitløksbagett er fantastisk godt, forteller han.

– Har du fryseren full av kreps? – Nei, jeg trekker når jeg har tid til å spise det – sjømat skal være fersk etter min mening. Du kan også senke de i sanketeine hvor de har vært sitt rom som de står i. Når jeg har gjester, stikker jeg ut dagen før og henter kreps. – Så du er så sikker på å få hver gang? – Hehe, jeg har en backup-plan da med reker eller noe sånt hvis jeg skulle være uheldig med fangsten. Det beste trekket mitt på 10 teiner var 6,5 kilo. Stort sett ligger jeg på 3-4 kilo, men det er mye varierende størrelser på dem; minstemål er 13 centimeter og de største er på 25 centimeter. Jeg synes det er greit å koke de dagen før hvis du skal ha de naturell. Da får kjøttet satt seg litt og så forsvinner noe av fuktigheten,

slik at det ikke blir så vått i tallerkenene. Kreps er garantert en vinner i et selskap, avslutter Stian.

Eiendomsmegler Stian Dursett er en lidenskapelig hobbyfisker og henter dagens fangst i tegnene sine. Han disker opp med fersk sjøkreps til kona og venner.

Stian Dursetts lidenskap og tips for sjøkrepsfiske inspirerer til å utforske denne spennende hobbyen. Med riktig utstyr, litt kunnskap og en dose eventyrlyst, kan sjøkrepsfiske bli en berikende aktivitet for alle. Les også artikkelen om smakfulle retter med sjøkreps på side 12.

slik at det ikke blir så vått i tallerkenene. Kreps er garantert en vinner i et selskap, avslutter Stian.

Stian Dursetts lidenskap og tips for sjøkrepsfiske inspirerer til å utforske denne spennende hobbyen. Med riktig utstyr, litt kunnskap og en dose eventyrlyst, kan sjøkrepsfiske bli en berikende aktivitet for alle. Les også artikkelen om smakfulle retter med sjøkreps på side 12.

Hytteavisa.no

Tore

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Ole Revhaug Advokat/partner

Espen Skjerven Advokat/partner

Lengstlevendes rettigheter og plikter ved overtakelse av hytteeiendom i uskifte

Uskifte

Uskifte innebærer at skiftet etter førstavdøde ektefelle eller samboer helt eller delvis utsettes og at lengstlevende ektefelle eller samboer overtar avdødes formue, eiendeler og gjeld.

Antall uskiftebo vil trolig øke i årene fremover som følge av den kommende eldrebølgen, slik at dette er noe som bare vil bli mer aktuelt.

Ved uskifte disponerer og bestemmer lengstlevende over hele boet, også det som førstavdøde etterlater seg. Boet etter førstavdøde vil da som oftest ikke bli skiftet før etter at lengstlevende ektefelle eller samboer er død.

I det følgende vil vi redegjøre for hvilke rettigheter og plikter lengstlevende ektefelle eller samboer har når man overtar en hytteeiendom i uskiftet bo med fellesbarn og/eller særkullsbarn samt gi noen generelle anbefalinger i forbindelse med overdragelser/ generasjonsskifter.

Har man kun fellesbarn har man etter loven en ubetinget rett til å sitte i uskifte med dem.

Særkullsbarn har i utgangspunktet rett til å kreve skifte etter sin avdøde forelder umiddelbart, men kan samtykke til at lengstlevende sitter i uskiftet bo. Samtykke kan gis på forhånd eller i forbindelse med skiftet.

Samboer som har, har hatt eller venter felles barn med avdøde, har rett til å sitte i uskifte når det gjelder felles bolig og innbo, samt bil og fritidsbolig med innbo som tjente til felles bruk for samboerne. Annen formue (f.eks. aksjer, verdipapirer og bankkontoer) må gjøres opp med arvingene. Uskifteretten kan på samme måte som for ektefeller ikke benyttes uten samtykke dersom avdøde har særkullsbarn.

Lengstlevende rår i levende live som eier over alt som hører til uskifteformuen, med de unntakene som følger av lov, testament eller avtale.

Rådigheten omfatter disposisjoner som salg, utleie, pantsettelse og bruk.

Rådigheten over hytta når man sitter i uskiftet bo

Lengstlevende har rett til å bruke hytta som sin egen uten å måtte dele den med arvinger.

Lengstlevende kan blant annet leie ut hytta om ønskelig, noe som kan tilføre godt tiltrengte midler når man er enslig.

Det er imidlertid ikke helt «fritt frem» for lengstlevende som sitter i uskiftet bo. Arvingene kan kreve skifte dersom lengstlevende ektefelle rår over uskifteformuen «på en så klanderverdig måte at den blir vesentlig redusert eller står i fare for å bli det».

Forhold som har blitt bedømt som klanderverdige, har vært spekulasjonsartede forretninger, vanskjøtsel av boet, urimelig høyt forbruk, gaver og gavesalg i stort omfang.

Ved å overta hytta i uskifte blir lengstlevende eneansvarlig for alle utgifter i forbindelse med forvaltning og vedlikehold av denne.

Lengstlevende har rett til å selge hytta, men det er begrensninger for gavesalg, altså salg av fast eiendom til underpris med gavehensikt.

Lengstlevende kan ikke uten samtykke fra arvingene gi gaver som står i misforhold til formuen i uskifteboet. Grensen for hva som regnes som misforhold vil bero på en konkret vurdering, men teori og rettspraksis tilsier en grense mellom 15-20 % av boets totale verdi.

Rådighetsbegrensninger som forbud mot salg, pantsettelse etc. kan videre være satt som betingelser i forbindelse med samtykke til uskifte fra særkullsbarn, med den følge at lengstlevende er fratatt disse mulighetene.

Muligheter i testamentarisk avtale Når man har dine, mine og våre barn kan det være lurt å opprette en gjensidig testamentarisk avtale eller en arveavtale som klargjør hvordan eiendeler, inkludert hytta, skal fordeles mellom barna. Dette kan bidra til å unngå misforståelser eller konflikter mellom arvingene senere.

En arvelater har rett til å testamentere bort hytta til én arving selv om verdien overstiger dennes arvelodd. Arvelateren kan ved testament gi en livsarving rett til å få arven utdelt som en bestemt eiendel, også om eiendelen er verd mer enn arvingens del av arven, forutsatt at livsarvingen betaler det overskytende til boet.

Tidspunktet for å overdra hytta kan variere avhengig av familieomstendigheter og økonomiske faktorer. Det kan være lurt å vurdere å overdra hytta mens man fortsatt er i live dersom man ønsker å unngå mulige konflikter for arvingene.

Ved overføring av fast eiendom i forbindelse med et dødsfall blir det ikke dokumentavgift når eiendommen blir overført til lovbestemte arvinger. Dette gjelder også ved utdeling fra

uskiftet bo. Forskudd på arv blir ikke regnet som arv etter loven og gir ikke fritak.

Om man skulle angre på at man har gitt bort hytta er det oftest for sent å gjøre noe med det med mindre det er inngått spesifikk avtale om dette på forhånd. Det kan være lurt å opprette en avtale som inkluderer en angre-/tilbakekjøpsklausul hvis det er ønskelig å beholde retten til dette etter å ha gitt bort hytta.

Et avsluttende råd er å vise åpenhet med arvingene hvis man planlegger å enten gi bort hytta mens man lever, eller utpeke én arving til å overta etter testamente. Åpenhet viser seg erfaringsmessig å kunne forhindre konflikter mellom arvingene.

Avtaler om forhåndssamtykker fra særkullsbarn, testamenter etc. bør settes opp i samråd med en advokat med ekspertise på området da det er mange fallgruver her.

Advokathuset Sandefjord

Advokathuset Sandefjord ANS ble etablert i Rådhusgata 6 i 1997. I løpet av året flytter virksomheten til nye lokaler Storgata 1, og vil da telle 7-8 advokater. Advokathuset Sandefjord ANS dekker de fleste rettsområder, og bistår både privatpersoner og næringsliv.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Vi loser deg tr ygt gjennom hele boligsalget!

Nedre Eiker

Larvik

Modum Eiker

Dahl

Drammen

Horten og Holmestrand

Kongsberg

Tønsberg

Sandefjord

Lier

Ta kontakt med oss på våre nettsider www em1.no/sorost eller kontakt ditt lokale EiendomsMegler 1 kontor for tips og råd til ditt boligsalg/kjøp!

DEN MODERNE SKJÆRGÅRDSHYTTA.

Bygg- og Tømrermester Torolf Stenersen as ble etablert i 1989, og feirer i år 35 års jubileum som byggmesterbedrift og stolt hytteleverandør.

Bygg- og tømrermester Torolf Stener sen A S

Vi har opp gjennom tidene bygget mange hytter, og har et godt forhold til mange kjente og dyktige arkitekter.

Vi bygger også drømmehytta etter «skisser på et matpapir», som vi tegner opp og byggeanmelder for kunder.

Vi er pr. dato 32 ansatte «Sandefjordskarer» og blant dem er 5 lærlinger og 8 med byggmesterpapirer. Resten har selvfølgelig svennebrev. Vi har en sunn og god økonomi, og blir ikke borte mitt i et byggeprosjekt.

Ta gjerne kontakt for en hyggelig byggeprat eller for referanser.

Gjekstadveien 5, 3218 Sande ord T: 913 44 390 torolf@btts.no

Prosjekter

• Service oppdrag • Solceller

Internkontroll • Landbruk • Termofotografering

Vi holder oss kontinuerlig oppdatert på ny teknologi og tekniske løsninger, for både privatkunder og bedriftskunder!

Opplev herlige Sandefjord!

På Vestfolds Riviera finner du ferieopplevelsene du drømmer om. Her er det korte avstander fra yrende byliv til noen av Norges kanskje fineste strender. Velkommen til herlige dager i Sandefjord i sommer!

Shopping i sentrum. Sandefjord byr på et stort utvalg av gode handlemuligheter. Hos oss finner du nisjebutikker, kjedebutikker og et stort kjøpesenter midt i sentrum. Her er det kort mellom begivenhetene og sommerminnene. I Sandefjord får du også 1-times gratis fortausparkering i hele sentrum.

Sett smak på sommeren. I sentrum finner du et stort utvalg av steder hvor du kan innta en deilig lunsj, nyte en hyggelig middag i godt selskap eller ta en pause med en kjølende is. Vi har mange alternativer for både store og små – hos oss finner du noe for enhver feriesmak.

Aktiviteter i byen. Bare et par minutter spasertur fra sentrum ligger det flotte badeanlegget Strømbadet. I dette området finnes også skifterom med dusj, skatepark, sandvolleyballbane, sand-fotballbane, hvilestoler, minigolf og anlegg for utetrening. Alt tilrettelagt for at du skal kunne være aktiv i ferien, om du vil.

Flotte strender. Nærme sentrum finner du en rekke herlige badestrender hvor du kan nyte late dager med sol og bad. Enten du trives best på blankskurte svaberg eller med varm sand mellom tærne, finner du ditt drømmested i Sandefjord!

Velkommen til Sandefjord og Vestfolds Riviera! Les mer på sandefjordbyenvar.no og hvaltorvet.no

Foto småbilder: Visit Vestfold g Joachim Hellenes

Velger du seriøse håndverkere gir det mange gevinster

Hva er du mest opptatt av når du trenger en håndverker hjemme eller på hytta? Er det pris, tilgjengelighet eller kanskje du er mest opptatt av kvaliteten på arbeidet? Feil valg har en rekke ringeffekter.

Tekst: Pia Hansen Rolstad i Medbyggerne

Kanskje er det sånn at du har en jobb som skulle vært utført og plutselig dukker det opp en hyggelig håndverker på døra som tilbyr deg tjenesten, både raskt og billig? Sånn var det også for en bekjent av meg. Hun hadde handlet fliser til badet men hadde ikke fått jobben gjort. Plutselig en dag sto to arbeidskarer på døra og tilbydde oppdrag, både raskt levert og til en gunstig pris. Min bekjent takket umiddelbart ja og var kjempefornøyd! Men det varte bare om lag tre måneder, da begynte flisene å løsne. Hun slo tærne i løse gulvfliser og enkelte veggfliser

begynte å falle ned. Det fantes ingen gyldig kvittering på oppdraget og hun fikk aldri tak i de som hadde utført jobben. Det ble en flau, tidkrevende og dyr lærepenge.

Mange er heller ikke klar over ansvaret de har som oppdragsgivere. Kanskje setter du bare frem en stige til noen du hyrer for å male en vegg eller jobbe litt på taket ditt og tenker at da er det greit? Faller de ned og skader seg kan dette medføre store konsekvenser, både for den som utfører oppdraget og for deg – du er ansvarlig. Det er greit å vite at når du handler fra en seriøs bedrift er det firmaet som er ansvarlig, både for sikkerheten på arbeidsplassen og for eventuelle erstatninger som kunne oppstå.

Når du velger en seriøs håndverker må du kanskje belage deg på å vente litt før de har tid til å ta oppdraget. Kanskje blir det til og med noe dyrere enn du først hadde tenkt, men på flere områder er dette en god investering: Du får jobben kvalitetsmessig utført av fagfolk og med garantier på arbeidet. Håndtverkeren får trygge og gode arbeidsforhold. Og til slutt får også samfunnet et utbytte, hvor håndverkeren og bedriften bidrar til verdiskapning for oss alle; gjennom arbeisplasser og skatter og avgifter på inntekten. Kanskje nettopp ditt

oppdrag legger grunnlaget for videre drift eller kanskje en ny lærlingplass for kommende generasjoner!

Du bør også huske på at hvis du en gang skal selge hytta, eller boligen din for den saks skyld, så vil verdien være høyere om du kan dokumentere at arbeid er utført av skikklige fagfolk.

Takk for at du er en #Medbygger og tar gode valg! På denne måten er du med å fremme et sosialt og økonomisk bærekraftig samfunn med trygge og gode arbeidsplasser som gir merverdi både for deg, håndverkerene og samfunnet forøverig.

Ønsker du å vite mer om Medbyggerne? På nettsiden vår kan du lese hva vi gjør og hvorfor samt se alle deltakeren i samarbeidet. Her finner du også en oversikt over sertifiserte Medbyggerbedrifter. medbyggerne.no

Sjekk også andre nyttige nettsteder: skatteetaten.no/tettpa/veileder og handlehvitt.no

Pia Hansen Rolstad

Familiehytta: Gode råd for å eie sammen

Vi nordmenn elsker hyttelivet og har som regel bare gode minner fra familiens hytte. Men når mor og far, barn med ektefelle eller samboere og barnebarn ønsker å tilbringe ferien på hytta kan det oppstå gnisninger selv i de mest harmoniske familier. Kanskje er det på tide med et generasjonsskifte? Her gir vi råd til hva man bør tenke på hvis man vurderer et eierskifte av hytta og regler man bør få på plass hvis man skal eie sammen.

Som regel er det forutsigbart og enkelt for barna å forholde seg til at det er mor og far som eier hytta. Foreldrene tar alle utgifter og er ansvarlig for vedlikehold og barna kan stort sett bruke hytta når de ønsker. Mange hytteeierne begynner imidlertid å bli godt voksne. I løpet av de neste årene vil mange ønske å overføre hytta til barna, nettopp for å slippe alt ansvar et eierskap i hytte medfører.

Hva bør man tenke på før man overfører hytta til barna? Skal man overføre hele eiendommen, eller skal man kanskje eie sammen med barna?

Vil de overta?

Det første som må vurderes er om barna faktisk vil overta hytta. Vi ser altfor ofte at foreldre overfører hytta til barna uten å spørre om de faktisk ønsker å overta eiendommen. Det medfører sjelden noe godt. For noen er

det et privilegium å få overført familiehytta, mens andre ikke orker tanken på å eie noe mer, og i hvert fall ikke sammen med søsken eller foreldre.

Vil man fortsatt bestemme alt selv?

Ønsker man å fortsatt bestemme det meste selv, anbefaler vi at man enten avventer eller bare overfører en andel til barna. Det vil si at man beholder en andel selv. En delvis overføring til barna vil i utgangspunktet medføre at alle få ansvar for utgifter og vedlikehold etter sin eierbrøk. Det er viktig at foreldre tenker over at hytta ikke lenger vil være deres alene. Da er det igjen viktig med gode avtaler og avklaringer for å unngå gnisninger.

Ikke beting mer enn fire ukers bruksrett

Er det ikke viktig for foreldrene å beholde eierskapet, kan hytta overføres til barna i sin

Om Karianne Listerud Lund

Karianne Listerud Lund er Formues ekspert innen familie- og arverett. Listerud Lund har 20 års erfaring som jurist og advokat, og har de ti siste årene har jobbet særskilt med arv og generasjonsskifter, samt eiendomsrett. Hun har bred erfaring som kurs og foredragsholder, og har blant annet ti års erfaring fra Huseierne.

helhet. Hvis man fortsatt ønsker å ha mulighet til å bruke hytta, anbefaler vi at man betinger seg vederlagsfrie bruksretter ved overføring. Da vil man sikre muligheter til fortsatt å kunne bruke hytta, uten å være ansvarlig for utgifter og vedlikehold. Vi anbefaler at man ikke betinger mer enn fire uker bruksrett i året. Det kan få betydning dersom en eventuell arveavgift blir gjeninnført.

Omgjøring fra skatteetaten

Da arveavgiften eksisterte, så skatteetaten på om overføringene av verdier til barn var reelle eller ikke, altså om man faktisk hadde gitt fra seg råderetten på det foreldrene ga. De aksepterte en overføring av eiendom med forbehold om bruksrett for giver, men da med maks fire uker pr. år. Hadde man betinget seg bruksretter på flere uker enn dette, ble overføringen ikke ansett for å ha skjedd. Da foreldrene falt fra senere, fikk barna beregnet arveavgift på eiendommen, selv om de faktisk hadde fått den overført tidligere.

Må man gi likt?

Mange lurer videre på om de må gi likt til alle barna samtidig. Her er svaret nei. Så lenge man eier hytta alene, kan man gi hytta til den man vil. Det betyr også at man kan selge hytta hvis man ønsker det, eller overføre til bare ett av barna om man tenker det vil være det beste. Det kan være gode grunner til at bare ett av barna skal få overta, kanskje det

Karianne Listerud Lund Senior Family Advisor

er denne som har hatt interesse av hytta, brukt den mest og bidratt til vedlikehold. Vær oppmerksom på at dette kan skape misnøye dersom noen av de andre barna også kunne tenkt seg hytta. Kanskje man da skal sette inn forkjøpsretter for denne eller noen av de andre i familien, slik at det blir større sjanse for at eiendommen blir beholdt i familien? Uansett er det viktig med åpenhet i slike prosesser slik at alle barna føler seg involvert.

Flere måter å kompensere på Overfører man eiendommen til ett eller noen av barna, men samtidig ønsker å likestille de andre er det flere måter å gjøre det på. Man kan enten kreve at mottaker betaler ut de andre søsknene, slik at alle får like store verdier samtidig. Alternativt kan man sette som betingelse for mottaker at hyttas verdi skal anses som forskudd på arv. Da skal verdien av overførselen trekkes fra (avkortes) på mottakers arveoppgjør når foreldrene har falt fra. Da utjevnes denne utdelingen i et senere arveoppgjør ved at de andre barna får tilsvarende verdier før dødsboet deretter deles likt. Det er viktig at denne betingelsen settes samtidig med at man overfører hytta, da den ikke kan settes senere. Ønsker man at verdien skal indeksreguleres frem til arveoppgjøret skjer, må det også presiseres.

Ved flere eiere – lag vedtekter

Dersom man overfører til flere barn som sameiere, er det viktig å tenke på at jo flere eiere, jo større er potensiale for konflikt. En anbefaling er å sette opp vedtekter og regulere antall eiere og hvordan man ønsker at barn og barnebarn kan utløse hverandre. Man kan også sette som betingelse ved overføring at barna må lage slike avtaler mellom seg.

Hvordan overføre hytta til barn?

Selv om det «bare» er barna man skal overføre til, anbefaler vi alltid at overføringen og bruksrettene tinglyses. Dette gjøres ved at de som er tinglyste hjemmelshavere fyller ut et skjøte og overfører hele eller andeler av eierskapet til barna. Skjøtet skal signeres med vitner og sendes til Statens Kartverk som forestår tinglysningen.

En tinglysning gjør at eierskapet blir offentlig og mottaker av eiendommen får det vi kaller rettsvern. Da kan ingen andres kreditorer ta beslag i eiendommen og mottaker vil være sikret mot at andre mener de eier eiendommen.

Skal barna ha særeie?

Når man først skal tinglyse overføringen, anbefaler vi også at man tinglyser bruksrettene, dersom det er ønskelig. Dersom eiendommen er gave eller forskudd på arv til barna, så kan man også pålegge eiendommen å være barnas særeie. Da vil man unngå at eiendommens verdi må deles med en ektefelle til barna ved skilsmisse. Både bruksretter og pålegg om særeie kan tinglyses ved at det føres opp i skjøtet.

Hva koster det å overføre hytta til barn?

Som nevnt anbefaler vi alltid å tinglyse overføringer til barn. Tinglysning utløser et tinglysningsgebyr samt dokumentavgift. Dokumentavgiften beregnes med 2,5 prosent av eiendommens (eller andelens) markedsverdi. Denne markedsverdien skal settes uavhengig av om barna betaler for eiendommen eller ikke. En overføring og tinglysning mens foreldre lever, utløser full dokumentavgift selv om eiendommen skal være forskudd på arv. Det er derimot fritak på dokumentavgift ved arv (overføring etter foreldres død), men da kun for den enkeltes arving sin ideelle arveandel etter loven. Har man for eksempel to barn, vil hvert av barna få fritak for sin rettmessige arveandel som tilsvarer en halvpart. Ønsker den ene å overta eiendommen alene, må denne betale dokumentavgift beregnet på den andre arvingens halvdel.

Mottaker betaler vanligvis dokumentavgiften

Skal man tinglyse en overføring mens foreldrene lever, vil altså dokumentavgiften komme fullt ut beregnet på markedsverdien av eiendommen (eller andelen) som overføres på tinglysningstidspunktet. Vanligvis er det mottaker som skal betale dokumentavgiften da det er denne som får sikret sitt eierskap, men det er likevel avtalefrihet så dere kan bli enige om annet.

Gode råd når man eier hytta sammen

Når det er flere eiere av en hytte, er vårt beste råd at man setter seg ned og blir enige om noen kjøreregler så tidlig som mulig før det oppstår konflikter. Dette gjelder uavhengig av om det er foreldre og barn som eier sammen, eller om det bare er barna som blir sameiere. En sameieavtale vil skape forutsigbarhet og hindre konflikt.

Avklar bruk og beslutninger

De forholdene vi ser er viktigst å avklare er blant annet fordeling av bruken – hvem

skal kunne være der når? Skal sameierne kunne låne eller leie ut hytta og i så fall til hvem? Videre bør det avklares hvordan vedlikeholdet skal være – hvem skal utføre og hvilken standard er ønsket? Beslutninger er også viktig å regulere – skal alminnelig flertall gjelde eller enighet? Og hva med salg og forkjøpsretter, skal markedsverdi være regulerende ved utløsning og hvordan skal denne settes?

Det er mange forhold det er viktig å snakke seg igjennom. Desto mer man diskuterer og regulerer, jo mindre konflikter erfarer vi at det blir. Hold gjerne også årsmøter for å avklare forhold som har dukket opp i løpet av året. Dialog og forutsigbarhet skaper gjerne et godt sameie.

Uskrevne hytteregler?

På mange familiehytter finnes det som regel også en del uskrevne regler. Morgenbadet må tas før frokost, skoene må settes rett i gangen og de blå koppene skal bare brukes ved høytidelige anledninger. Hvordan håndterer man disse små tingene som skaper irritasjon og gnisninger?

Det er viktig å ha i bakhodet at det ikke alltid er like enkelt for svigersønnen eller – datteren å sette seg inn i alle disse forventningene eller hvordan dere alltid har gjort det. Vårt beste råd er å vise storsinn. Sett dere ned og avklar både forventninger og ønsker. Ved å avklare forventninger skaper dere forutsigbarhet som igjen bidrar til bedre stemning og samarbeid. Så vær raus og nyt at hele familien er samlet på hytta. Da vil gode ferieminner skapes.

Formue

Formue er et ledende selskap i Norden for uavhengig rådgivning mot formuende privatpersoner, familier og stiftelser og har Norges mest fornøyde kunder innen private banking åtte år på rad. Les mer om oss på Formue.no

Autorisert serviceverksted

Hystadveien 187

3209 Sandefjord

Sandefjords mest moderne båtservice

Nå også utendør s oppla g

Et naturlig valg med beliggenhet i Sandefjordsfjorden

For deg som vil ta vare på båten din - hele året.

Tlf: 954 07 007 Email:

Vi har kunnskaper på de f leste motormerker og lang erfaring med å løse både serviceoppdrag og større havarier.

Vi er også meget gode på bytting av motorer Spør oss om tilbud ferdig monter t.

La oss ta oppgaven med å passe på båten når du ikke er på hytta - båthotellet vår t gir sikker lagring selv om sommeren.

Prøv oss da vel - vi skal gjøre vår t beste!

Forsikringsgodkjent verksted.

- Servicebåt

- Henting og levering av båt

- Båthotell

- Service og reparasjoner, alle merker

- Diagnose

- Vask og polering, hele året

- Kran, sjøsetting, inntill 20 tonn

- Stof f ing

- Opplag, varmt / kaldt

- Chiptrimming

- Plastskader, alle typer, vi får tilbake f inishen

- Båthotell, la oss ta hånd om båten når du er bor treist

- Henting og levering av båt

- Servicebrygge

Båtoppla g innendør s

fr a kr. 400,- pr. fot inkl.opptak, utsetting og underspyling!

VI HAR DET DU TRENGER TIL HYTTA DI

I 1912 etablerte Carl Johan Sørum sin egen trevarefabrikk i Larvik, uvitende om at over 100 år senere ville familiebedriften fremdeles blomstre. Sørum Trevare AS i Elveveien 15 har fortsatt sin virksomhet med salg av vinduer, dører, garasjeporter og garderobeløsninger, med spesialkompetanse som sitt fremste konkurransefortrinn

Dører

Vinduer

Snekker´n Larvik

Vi er eksperter på dører og vinduer fra hele 4 generasjoner av Sørum-familien. Vi tilbyr gratis befaring, totalløsninger og konkurransedyktige priser. Vi hjelper deg med hele prosessen fra planlegging til ferdigstilling, for ja, vi monterer også for deg. Det eneste du trenger å gjøre er å nyte de nye elementene til din hytte.

Få hjelp av oss idag, vi er ekte fagfolk.

Mer informasjon om våre produkter på:

Balkongdør

Garderobe

Tips til hvordan du kan snakke med foreldrene om arven

Å diskutere arv kan være ubehagelig, men å la være kan resultere i betente konflikter. Hvordan snakker man med foreldrene om arven for å unngå at den blir som en hemmelig boks som en dag skal åpnes? Her presenterer Helena von der Esch, Senior Family Advisor hos Formue, sine beste tips.

Tanken på at livet skal ta slutt kan være følelsesladet, men for å unngå konflikter rundt fordelingen av eiendeler, er det viktig å ta en grundig vurdering av hvordan du ønsker å fordele dem. Selv om en lik fordeling mellom arvingene kan virke innlysende ved første øyekast, er det både objektive og subjektive aspekter å vurdere.

Rettferdig eller likt?

Eierandeler eller roller i familiebedrifter, hytter og barndomshjem som det er knyttet mange følelser til, kan føre til en fordeling som ikke oppleves som lik for alle arvinger. I noen familier har kanskje en av arvingene påtatt seg en omsorgsrolle for foreldrene og valgt bort muligheten til å opptjene lønn og pensjon. Andre har kanskje fått økonomisk støtte, mens noen ikke har fått det.

Å bestemme hvordan forskjeller skal kompenseres og hva som er rettferdig, kan være et stort og vanskelig spørsmål. Arvestrid i familien kan oppstå raskere enn man tror, men det kan også forebygges.

Snakk sammen

For å legge grunnlaget for et vellykket arveoppgjør er det avgjørende å snakke om det. Det skaper klarhet, forsterker familieharmonien og letter planleggingen for fremtiden. Mye tyder på at når familiemedlemmer blir involvert, blir det også enklere for dem å forstå beslutningene.

Gjennom å delta i slike diskusjoner og lytte til ulike argumenter, skapes en bedre forståelse for helheten og sammenhengen.

Dette bør du tenke på for å unngå en splittende arvetvist:

1. Sørg for at det finnes en ferdig plan Uavhengig av alder er det viktig å ha en plan for din fremtidige arv. Hvis du mistenker at foreldre dine enda ikke har lagt en plan, bør du gi klart til uttrykk dine følelser og tanker om det. Del dine egne fremtidsplaner for hvordan du ser for deg at dine barn og arvinger en dag skal motta arven etter deg.

2. Ikke vent på noe som aldri skjer

Ikke sitt passivt og vent på at noe skal skje; ta initiativ selv eller sammen med andre arvinger for å invitere hele familien til en samtale.

3. Vær nøye med å dokumentere og forberede

Be foreldrene gå gjennom og skrive ned alt som vil bli overført innen familien gjennom arven, og hva disse eiendelene betyr for mottakeren.

4. Unngå unødvendig stress med ekstern hjelp

Foreslå en nøytral person med erfaring innen området til å lede samtalene om arven. Det kan sikre at samtalene og prosessen er rettferdig og transparent.

Om Helena von der Esch

Helena von der Esch er Formues fremste ekspert på eierskap i familiebedrifter. Tidligere direktør i Family Business Network Sverige og rådgiver i Grant Thornton.

Helena er en etterspurt foreleser og samarbeider med forskere på familie -bedrifter internasjonalt.

5. Dokumenter resonnementet

Opprett vedlegg til ferdige, juridiske dokumenter bekreftet av vitner for å unngå endringer i historien hvis hukommelsen skulle svikte.

6. Oppdater ved nye forutsetninger og planer

Be om at eventuelle endringer og nye forutsetninger blir kommunisert til alle involverte parter.

Om Formue

Formue er et ledende selskap i Norden for uavhengig rådgivning mot formuende privatpersoner, familier og stiftelser. Selskapet har 18 kontorer i Norge, blant annet i Tønsberg og Skien. Kundene får tilgang til eksperter innenfor investeringer, jus, skatt, pensjon, arv, generasjonsskifte, regnskap og kunst. Formue har hatt Norges mest fornøyde kunder innen kategorien Private Banking åtte år på rad.

Formue

Formue er et ledende selskap i Norden for uavhengig rådgivning mot formuende privatpersoner, familier og stiftelser og har Norges mest fornøyde kunder innen private banking åtte år på rad. Les mer om oss på Formue.no

Helena von der Esch Senior Family Advisor

Drømmer du om å ta en lang dusj på hytta?

Eller å få vannklosett og oppvaskmaskin?

Med Trykkavløp kan du få innlagt vann og kloakk selv til hytter som ligger på en øy eller utenfor allfarvei.

Bugårdsparken i Sandefjord er til daglig fylt opp med idrettsaktiviteter og er også et populært sted for turer og rekreasjon.

Nytt festivalkonsept - 26. og 27. juni!

By the Pond –En unik festival for voksne

– Vi ønsker å være litt annerledes. Det betyr at vi vil skape en skikkelig god festivalopplevelse for voksne med kvalitet i alle ledd, sier Flemming Hofmann Tveitan, kommunikasjonsansvarlig for By the Pond.

Anerkjente musikere – fikk Kravitz til Norge Den nye festivalen By the Pond i Bugårdsparken i Sandefjord blir et stort høydepunkt i sommer. Her satses det på kvalitet for alle pengene.

– For det første skal dette være en skikkelig musikkfestival. Det skal ikke bare være et stort party. For oss er artistene på scenen veldig viktige. Det blir ingen DJ-sett, men artister som spiller instrumenter. Det er anerkjente artister og band vi vil ha, forteller Flemming.

By the Pond er en nyvinning i 2024 og har allerede fått på plass en rekke velkjente artister fra inn- og utland.

– Vi er heldige som jobber sammen med folk med store kontaktnett både innenlands og utenlands. At vi har fått den legendariske Lenny Kravitz hit er nesten ikke til å tro. Han har solgt 40 millioner album på verdensbasis og vunnet fire Grammy-priser, smiler han.

Stor oppmerksomhet utenbys fra Andre internasjonale artister som opptrer, inkluderer Bryan Adams, Lord Huron og The

Kooks. Kjente norske musikere som Susanne Sundfør, Sivert Høyem og Big Bang er også på plakaten, sammen med til sammen 14 toppartister.

– Vi fikk nylig også skotten Gerry Cinnamon på plass. Han er headliner på de største festivalene i UK i sommer. Vi får telefoner fra fjern og nær. Det er mange som ønsker å komme hit, tilføyer Flemming.

Kvalitet på lokasjon, mat og atmosfære Aldersgrensen er satt til 20 år, og kvalitet er i fokus, for festivalen skal være for et relativt voksent publikum.

– For det andre setter vi komfort i høysetet. Vi skal ha skikkelig god mat og drikke, flere tusen sitteplasser og de beste toalettene. Vi skal ha et visuelt uttrykk utarbeidet av festivalkunstnere; det skal være organisk med treverk og seilduker. Det vil si lite neonlys og «bling bling». Vil du ha en liten pause kan du trekke deg tilbake til det vi kaller «Den magiske skogen», hvor det blant annet er lokal vin fra Grubbestad Gård, utdyper han.

Bryan Adams headliner den nye 'By the pond' festivalen.

Foto: pressefoto

Sentralt og tilgjengelig Festivalområdet er Bugårdsparken, som ligger sentralt i Sandefjord. Det tar 12 minutter å gå fra jernbanestasjonen.

– Vi kommer også til å sette opp transport. Fra sentrum går det busser til både Østerøya og Vesterøya. Kommer du fra andre steder i Vestfold eller Telemark, er det dessuten gode togforbindelser. Et tips til hyttefolket er å spleise på maxitaxi. Festivalen starter tidlig ettermiddag, og portene stenges ved midnatt, forteller Flemming.

Et årlig høydepunkt for fastboende og hyttefolk

By the Pond har som en soleklar ambisjon å etablere seg som et årlig høydepunkt i distriktet. Et høydepunkt som både fastboende, hyttefolk og tilreisende kan se frem til.

– De som kommer hit, får seg garantert en unik totalopplevelse. Stikkord er riktig god musikk, mat, kultur og natur. Det blir en god blanding av full fart og lav puls. Vi tenker at hovedmålgruppen strekker seg fra 30-60 år, men også 70-åringer og voksne 20-åringer vil bli tiltrukket. Snakk med hyttenaboen og kickstart sommerferien her hos oss, oppfordrer Flemming.

Onsdag 26. juni står den ikoniske rockestjernen Lenny Kravitz på scenen i Bugårdsparken i Sandefjord

Foto: Mark Seliger

BARNAS VESTFOLD

Oppdag barnas kalender i Vestfold! Her finner du alt som skjer for de små, fra morsomme aktiviteter til spennende forestillinger og konserter.

Kvalitetstid for hele familien starter med barnas kalender.

S c a n forbarnas kalender

Hvor går grensen på hytta?

Thomas Nygaard Advokat

Tradisjonelt har det kanskje ikke vært like viktig å kjenne til hvor eiendomsgrensene går på hytta som for boligeiendommen hjemme. Det er gjerne mer åpent, naturlig terreng og mindre aktuelt å markere hvor grensen går. Det gjelder i hvert fall for hytter på fjellet eller i skogen. For sommerhytter ved sjøen kan det være annerledes.

Uansett kan det være av stor betydning å kjenne hvor grensene går. Det gjelder særlig når det er aktuelt å gjøre tiltak i nærheten av nabotomt. Det bør verken bygges, graves eller felles trær i nærheten av naboeiendom før grense er avklart. Man kan ende opp med å måtte flytte tiltaket, og felling av naboens trær kan også koste deg svært dyrt.

Hytta er stedet hvor man skal finne roen og unngå hverdagens stress. Klarhet rundt eiendomsgrenser kan bidra til å unngå unødvendige konflikter med hyttenaboer og kommunen.

Matrikkelloven

Vi har ingen lov om eiendomsgrenser. Det ble lagt frem et lovforslag på 1980-tallet, men det ble aldri vedtatt. I stedet har andre lover regulert hvordan man skal gå frem ved deling og oppmåling. I dag er det matrikkelloven som regulerer dette.

Ved utskilling av nye tomter i hyttefelt, eller ved deling av gamle tomter, kreves naturlig nok oppmåling. For eksisterende tomter er det derimot ikke noe krav om at grenser klarlegges.

Matrikkelloven inneholder riktignok i § 7 en bestemmelse om at grenser må være klarlagt ved hjemmelsovergang. For eiendom med uklare grenser skulle det innebære at det må gjennomføres oppmåling før hjemmel kan tinglyses på ny eier. Denne bestemmelsen har imidlertid ikke trådt i kraft ennå, og det er uklart når det vil skje. Innføring forutsetter at kommunene har kapasitet til oppmåling uten at omsetningen av eiendom blir vesentlig forsinket.

Inntil videre er det opp til hver enkelt om man vil klarlegge grensene sine. Ved salg vil det likevel være en klar fordel, da det kan være noe mange interessenter er opptatt av. Og ved innløsning av festetomt vil det uansett kreves oppmåling.

Spesielt for hyttetomter

Mange hytteeiendommer ble skilt ut før man fikk nøyaktige måleinstrumenter. Det er også veldig vanlig at hytta står på festet grunn, og uten at tomten nødvendigvis har blitt oppmålt noen gang. Det gjelder også for punktfeste, hvor tomten i utgangspunktet ikke har fastlagte grenser.

Selv om det ikke er krav om det ennå, er det gode grunner til å avklare grenser gjennom oppmåling. Usikre grenser er ofte kimen til konflikt. Det kan gjelde omtvistet grense i seg selv, men også andre tvister som springer ut av at grense er uklar – for eksempel byggverk som blir stående delvis inn på naboeiendom.

Så hvor begynner man?

Grensemerker i terreng

Det beste vil være om man kan gjenfinne grensemerker i terreng. Grensemerker kan være så mangt, avhengig av når eiendommen ble skilt ut. I dag markeres grensepunkter med aluminiumsbolter. Også andre grensemerker kan la seg gjenfinne, og normalt være nokså sikre utgangspunkt. Jo flere grensemerker som lar seg gjenfinne, jo enklere er det å rekonstruere resterende punkter.

Matrikkelkart

Er man usikker på hvor man skal begynne å lete, kan det lønne seg å starte med å se hvordan eiendommen fremstår i matrikkelkartet. Det finner man på nettsider som se eiendom kartverket.no og norgeskart.no

Det er imidlertid viktig å være klar over at eiendomsgrensene som er inntegnet i matrikkelkartet slett ikke trenger å være riktige. Tvert imot er det ofte feil og avvik som følge av svært varierende kartgrunnlag. Det er stor forskjell mellom hyttetomter som ble skilt ut eller festet bort tidlig på 1900-tallet, og nye tomter som opprettes i dag. Jo eldre tomten er, dess mindre presise er som regel grensebeskrivelsene.

Så selv om tilgjengeligheten av karttjenester har mange fordeler, har disse utvilsomt også bidratt til mange grensetvister. Mange har ukritisk lagt til grunn at grensen går som angitt i matrikkelkart, og hengt seg opp i slikt som at uthuset til nabo synes å stå inne på sin tomt.

Det er kommunen som oppdaterer eiendomskartet som lokal matrikkel-myndighet. Fysiske opplysninger om eiendommen registreres i matrikkelen, til forskjell fra grunnboken som er et rettighetsregister. Foreløpig er det kun kommunen som har kompetanse til å måle inn grenser og nedsette grensemerker.

Varierende nøyaktighet i kart De ulike fargene på grenselinjer sier noe om nøyaktigheten på kommunens data. Grenser kan være angitt med lysegrønt - som sikre –som følge av at kommunen har koordinater. Andre farger markerer graden av usikkerhet. Dette er det nok ikke alle som får med seg. Andre karttjenester på nett bygger på samme kartdata, men grensene er inntegnet med samme farge. Da er det enda større sjanse for misforståelser.

Hvor informasjonen er for mangelfull, vil eiendommen i stedet være markert som en såkalt «sirkeleiendom» med en åttekantet figur på ca. 100 m². Dette er ikke grenser, men gir kun uttrykk for at grensen er usikker. Det samme gjelder hvor det er brukt hjelpelinjer (stiplede linjer) mot for eksempel sjø. Det kan medføre at eiendommens areal også blir feil.

Oppmålingsforretning

I mange tilfeller kan det være tilstrekkelig å kontakte kommunen for klarlegging av eksisterende grense. Dette er noe kommunens landmålere kan gjøre både for sikre og usikre grenser.

Finnes det koordinater er det som regel en enkel oppgave. Da vil en landmåler kunne markere grensepunkter med nokså stor nøyaktighet. Helt uten slingringsmonn er det likevel ikke. Det gjelder særlig hvor punktene er målt med annen type måleutstyr enn hva som brukes i dag, og angitt i tidligere brukt koordinatsystem.

Fremgangsmåter ved usikre grenser

Hvor kommunen ikke har sikre holdepunkter fra før, vil eiere av tilstøtende eiendommer også innkalles. Det kan legges frem relevant dokumentasjon som gamle skylddelingsbeskrivelser, utskiftingskart, jordskiftesaker, private avtaler med mer.

Kommunen vil tolke relevante dokumenter og sammenholde med terreng, og forsøke å rekonstruere grenser. Ved enighet blir det merket, målt opp, og kartfestet.

Det er imidlertid ikke sikkert at kommunen har rett. De sitter som nevnt på info av svært varierende kvalitet og matrikkelkartet angir slett ikke alltid riktige grenser. Og av og til har ikke det offentlige fått med seg at naboer er blitt enige om å justere grensene fordi de ikke har gitt beskjed til kommunen. Dette kan skape problemer når hyttene får nye eiere.

Blir partene enige om hvor grensen går, eller rettere sagt fra nå av skal gå, kan man få kommunen til å måle opp.

Hvis partene derimot ikke blir enige, kan ikke kommunen avgjøre tvisten. Da må det avgjøres rettslig, fortrinnsvis ved krav om grensefastsetting for jordskifteretten.

Grensefastsetting

Det er et vilkår at det er uklare eller omtvistede grenser, ellers har ikke jordskifteretten hjemmel til å holde sak om grensefastsetting. Uklarheten kan gjelde både i terrenget eller i matrikkelkart. Men hvis man har koordinater og bare ønsker merking, må man i stedet kontakte kommunen.

Tolking av uklare grenser

Grensebeskrivelsene har ikke alltid vært like presise, og for eldre hytteeiendommer kan det være vanskelig å avklare tomtegrenser nøyaktig. Først må man finne frem til relevante

dokumenter. Ofte er det håndskrift, og neste oppgave blir å tyde hva som står der. Skriften er snirklete og språket gammeldags.

Selve beskrivelsene har også svært varierende nøyaktighet. De er gjerne basert på mer eller mindre uklare angivelser av lengde og retning, eller kanskje bare henvisning til grensemerker som kors i fjell, røys og lignende. Selv om nøyaktigheten, og dermed bevisverdien, kan være så som så, er det ofte slike kilder man ender opp med som avgjørende, hvis grensen ikke senere har blitt stadfestet eller endret.

Ulike former for motstrid - Kart og terreng Når kart og grensemerker i terreng avviker fra hverandre, er det som hovedregel merkingen som gjelder. Særlig hvis kartgrunnlaget er unøyaktig. Det kan imidlertid tenkes unntak hvor det i stedet er usikkert om man har funnet riktige merker, eller det er holdepunkter for at de kan være flyttet.

Avtale og oppmåling

Kommunens landmåler har ingen myndighet til å fastsette grensene dersom partene er uenige om hvor grensene går. Da skal det i stedet angis at grensene er omtvistet.

Hvis partene må anses å ha godtatt resultatet av oppmålingsforretningen, eller hvis de ikke har protestert mot det som kom fram der, kan man se det slik at oppmålingsforretningen og matrikkelføringen er grunnlag for en ny avtale.

Avtale og offentlige tillatelser

At avtalte eiendomsgrenser gjelder foran de grenser som er fastsatt ved oppmålingsforretningen, betyr likevel ikke at private parter står helt fritt til å dele opp eiendom og å flytte grenser mellom eiendommer som de selv vil. Tvert imot krever deling av eiendom ofte samtykke fra offentlig myndighet.

Betydning av at andre grenselinjer er avklart Det er ikke uvanlig at enkelte grenselinjer er avklart tidligere ved avtale, uten at dette nødvendigvis var den korrekte, opprinnelige grensen. Da må man være obs på at man ikke kan legge vekt på disse ved rekonstruering av grense.

Betydningen av gjerder og andre skiller Uenighet om grenser kan også oppstå som følge av gjerder, hekker eller lignende, da disse slett ikke alltid følger grenselinjer. Det er ikke alltid det passer å sette gjerde eller hekk der grensen går. Dette kan føre til misforståelser når eiendommer selges, eller nye generasjoner overtar.

Ofte påberopes også hevd fra eier av den eiendom som tilsynelatende har disponert ekstra areal på sin side av gjerdet. Hevdstid er i dette tilfellet 20 år, men er avhengig av at vilkårene for hevd ellers er oppfylt.

Mellomgrenser i sjø og vassdrag

For de som er så heldige å ha hytte ved sjøen, kan avklaring av grenser på land få stor betydning for mellomgrenser ut i sjø - og dermed for strandrettigheter som tilflott og hvor man kan plassere brygge.

Slike grenser kan fritt avtales. I mangel av avtale antas i utgangspunktet "midtlinjeprinsippet" å gjelde, slik at hvert punkt ut i sjøen tilligger den nærmeste eiendommen.

Frivillig endring av grense

Noen ganger kan eksisterende grenser vise seg å være uhensiktsmessige. Kanskje har man utnyttet eiendommene i den tro at grensene gikk annerledes.

Hvis man blir enig med naboer om endring av grenser, kan kommunen gjennomføre grensejustering eller arealoverføring etter matrikkelloven. Grensejustering er det klart

Hvordan avklare eiendomsgrensene på hytta?

enkleste, men forutsetter at endringen ikke utgjør mer enn 5 % av den minste av eiendommene.

Større endringer kan skje ved arealoverføring, men det er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven og krever også samtykke fra panthavere.

Færre grensetvister i fremtiden?

I dag fastsettes eiendomsgrensene ved bruk av moderne måleutstyr, der grensepunktene angis i form av nøyaktige koordinater, og som gjør det mulig å merke grensene i marken med minimale avvik. Mer entydige grensefastsettelser vil opplagt føre til færre tolkningsproblemer. «Kryss i nedsatt i sten ved hovedbrukets fremkomstvei», er ikke på langt nær så presist som GPS-koordinater. Oppmålingen er imidlertid ikke alltid problemet. Det kan fortsatt bli spørsmål om grenser er endret etter avtale, eller om vilkårene for hevd er oppfylt. Ny oppmålingsteknologi vil ikke kunne eliminere problemene helt.

HELP

Artikkelen er skrevet av advokat Thomas Nygaard. Thomas er fagansvarlig for fast eiendom i HELP, Norges største advokatmiljø for privatpersoner. HELP har mer enn 170 ansatte advokater og håndterer en stor mengde saker knyttet til bolig og fritidseiendom.

1. Sjekk matrikkelkart: Se hvordan eiendommen fremstår i matrikkelkart, men vær kritisk! Sjekk hvilken farge grenselinjene er markert med. Da får du også en pekepinn på om tomten har blitt oppmålt i nyere tid eller ikke.

2. Inspiser grenser: Gå ut i terrenget og se etter grensemerker hvor kartet tilsier at de skal være. Det bør i hvert fall gjelde i hvert hjørne eller knekkpunkt.

3. Gjennomgå eiendomsdokumenter: Har det vært utført nye oppmålinger, kan man gå ut fra at dette er gjeldende. I motsatt fall bør man ta utgangspunkt i opprinnelig grensebeskrivelse i skylddeling, kart- og delingsforretning eller festeavtale. Se også etter mulige senere grenseendringer.

4. Bestill oppmåling: Få kommunens landmåler til å angi hva som antas å være riktig.

5. Kommuniser med naboer: En åpen og ærlig kommunikasjon med hyttenaboer om eiendomsgrenser kan bidra til å forebygge misforståelser og konflikter.

Effekt – snar veien til flere budgivere

Les mer om Effekt her

Drømmejobben finner du i Sandefjord

Sandefjord er kanskje best kjent som en sommerby med hvalfangsthistorie, men i dag er det mye annet som setter Sandefjord på kartet. For eksempel at Nordens største nettbutikk ligger her og at kommunen er i norgestoppen i næringsvariasjon som gir mange og varierte jobbmuligheter. Det er sterk vekst i mange bransjer, og hovedutfordring er å skaffe nok folk til alle de spennende jobbene.

Norgestoppen på varierte jobber Sandefjord er i norgestoppen på næringsvariasjon, og her er mulighetene mange. Den store spennvidden i firmaer og bransjer gjør at alt fra advokater til digitale markedsførere, kjemikere, konsulenter, eller programvarespesialister opplever Sandefjord som en svært attraktiv arbeidsplass.

Sandefjord har en sterk nærings- og gründerkultur og er preget av et robust privat næringsliv som både består av små gründerbedrifter og store lokomotiver med internasjonal virksomhet. Over 80 prosent av arbeidstakerne er ansatt i privat sektor, og Sandefjord er med det langt over

Tekst: Tenk Sandefjord

landsgjennomsnittet og er den kommunen i fylket med høyest andel sysselsatte i privat sektor.

Norges netthandelshovedstad

Noe som særpreger Sandefjord er de mange, spennende etableringene innenfor nye, digitale forretningsområder, og byen har lang tradisjon med etablering av nettbutikker. Disse kommer ikke ut av «løse luften», men som et resultat av at Sandefjord har utviklet en kultur for digital knoppskyting. Det hele startet med Komplett i 1996, som nå er Nordens største netthandelsaktør. Flere beslektede firmaer har dukket opp i kjølvannet av Komplett-suksessen, noe som

har ført til at Sandefjord gjerne omtales som landets netthandelshovedstad, og dette gjør at byen er landets mest interessante arbeidssted innenfor fagfeltet.

Torger Reve, professor ved Handelshøyskolen BI, har tidligere uttalt:

- Den som bygger opp et norsk Ali Baba, bør befinne seg i Sandefjord.

Internasjonal by

Den største private bedriften i Sandefjord er malingskonsernet Jotun, med omkring 10.000 ansatte globalt. At Jotun er et internasjonalt konsern, betyr ikke arbeidsplasser bare i

Foto: Eirik C. Agledal

Visste du at…

• I Sandefjord har vi IKKE EIENDOMSKATT

• Sandefjord har blant landets LAVESTE KOMMUNALE AVGIFTER

• Sandefjord har FULL BARNEHAGEDEKNING

• Sandefjord regnes for å være Norges nest fremste JUGENDBY

• Sandefjord er nummer 9 i Norge på NÆRINGSVARIASJON

• I Sandefjord er det GRATIS TIMEPARKERING i hele sentrum

• I Sandefjord finner du Norges første SMART-GATE

• Sandefjord har landets eneste INTERNASJONALE SKOLE med tilbud fra barnehage og ut videregående.

utlandet. De har bygget nytt hovedkontor og forsknings- og utviklingssenter i Sandefjord som sysselsetter over 1000 mennesker. Jotuns posisjon og omfang har i mange år satt sitt preg på kommunen, og bidratt til at Sandefjord er svært internasjonal. Dette vises også i skoletilbudet; Skagerak International School i Sandefjord er landets eneste internasjonale skole med tilbud fra barnehage og ut videregående.

Norges mest boligvennlige storkommune Sandefjord gikk seirende ut blant alle storkommuner i Norge i Boligvennlighetskåringen i 2023. Dette viser at det både bygges nok og riktige boliger til befolkningen. Kommunen spiller en avgjørende rolle i å sikre innbyggernes boligbehov, og kommuner som lykkes i kåringen bidrar til å holde boligbyggingen oppe og boligprisene nede. I Sandefjord finner du altså både drømmejobben og drømmeboligen.

Kommunen som tilrettelegger

Kommunen har sterkt fokus på å tilrettelegge for bedrifter som allerede er etablert i Sandefjord, og jobber aktivt for å få bedrifter til å flytte hit og tilrettelegger for bedrifter i oppstartsfasen. Sandefjord kommune er også kjent for å ha en rask saksbehandling og å være forutsigbar overfor kommunens mange bedrifter.

Internasjonal flyplass

Torp Sandefjord Lufthavn er Norges største private flyplass, og er svært viktig for både næringslivet og privatpersoner. Med over 30 direkteruter, både innenlands og utenlands, er dette ikke bare en stor arbeidsplass, men også et svært viktig knutepunkt mot verden.

Sandefjord Næringsforening

Fra knutepunkt til midtpunkt. Sandefjord Næringsforening (SNF), med nærmere 600 medlemsbedrifter, er en av de største og viktigste møteplassene for næringslivet i regionen. SNF er en viktig samarbeidspartner og røst for næringslivet, og tilbyr et tettpakket program og et aktivitetsnivå få andre næringsforeninger kan vise til.

I Sandefjord finner du drømmejobben, drømmeboligen, et kulturliv som blomstrer, og du har kort vei til absolutt alt. Her er livet rett og slett godt å leve.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Foto: Eirik C. Agledal

Fjordfesten

Festivalen midt i hjerte av Sandefjord

– Fjordfesten er en fin avslutning på sommeren både for voksne og barn. Festivalen ønsker å levere gode norske artister, hyggelige aktiviteter for familien samt god matservering og drikke, forteller gründer og medeier Hanne Børresen Johansen.

Historien til Fjordfesten startet i 2008 og har hele tiden vært en fest med bred appell i forhold til både alder og sjanger. – Vi pleier å nå kapasiteten vår på 10-12 000 besøkende hvert år. Mange har med seg barna på dagtid og får barnevakt på kveldstid, sier Hanne.

Fra DumDum Boys til Vinni, Delara og Carola I år har Fjordfesten fått inn mange headlinere. – For de godt voksne har vi DumDum Boys og Hellbillies. Så har vi Chris Holsten, Vinni og Arif som vi booket nå nylig, for de unge voksne. Kamelen og Delara er kanskje for de litt yngre. Delara er en artist på vei opp med tre spellemannsnominasjoner. Så har

vi Balenciaga og Carola som skaper god partystemning for alle aldre. Carola er jo blitt et ikon, smiler hun.

Tivoli for barn midt i byen

– For barna har vi blant annet tivoli og minidisco. Fjordtivoli starter fra dørene åpnes kl. 13:00 på lørdag med aktiviteter som fotball, ansiktsmaling, fiskedam, fotballdart og flere leker for de minste. I tillegg blir det underholdning fra scenen. Festivalen avsluttes kl 00.30 begge dager. Hyttefolket kommer som regel med båt, taxi og mange sykler. Vi oppfordrer til å sykle. Barn og ungdom har også mulighet til å være med på konsertene, men da i følge med voksne etter kl 17, forklarer Hanne.

Flere ulike barer, Spiseriet og VIP-område for voksne

Fjordfesten har mange områder eller konsepter for de voksne også. – Vi har for eksempel VIP-billett med tilgang til eget uteområde med fin utsikt til scenen, egne telt, sitteplasser med mer. Det er også egen vinbar, ølbar, drinkbar og beachbar med DJer samt spiseriet med mange mataktører, som er tilgjengelig for alle, forteller hun videre.

Grunnen til at festen er lagt til første helgen i august er at det skal være en fin avslutning

på sommeren, både for hyttefolket og for fastboende. – Det er veldig mange gjengangere. Den sentrale plasseringen gjør at du for eksempel kan ta et bad i det nye bybadet Strømbadet eller shoppe litt på Hvaltorvet også. Men på festivalområdet får du som sagt mange fine opplevelser fra musikk til sosial mingling. Vi har arrangert dette i mange år så logistikken fungerer fint og vi har fått mange gode tilbakemeldinger på årets program. Vær tidlig ut med å planlegge sommeravslutningen på Fordfesten du også, oppfordrer Hanne.

Fjordfesten

Fjordfesten 2024

Les mer på www.fjordfesten.no

Få juridisk hjelp når du kjøper hytte

Med HELP Boligkjøperforsikring får du tilgang på advokat i hele fem år etter overtagelse.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Tenk kvalitet og langsiktighet

- Bruk fagfolk til vedlikeholdet på ditt paradis!

Nordre

Solid

Eiendomsmegler1 har flest hyttesalg i Vestfold

– I og med at vi er markedsleder har vi også det største kunderegisteret, som Tore Solberg har bygget opp i løpet av 45 år. Det er en fordel for de som ser på flere områder og for salg som ikke blir annonsert, forklarer hyttemegler Daniel Kamås Shahabi.

Eiendomsmelger1 Sandefjord har flest hyttesalg i Vestfold. Den siste statistikken fra eiendomsverdi.no viser at megleren er markedsleder i Færder og Sandefjord samt innehar 2. plass i Larvik i 2023. – Totalt sett har vi flest hyttsalg i Vestfold. Vi kommer i kontakt med mange kjøpere. Noen kjøpere er ikke så opptatt av hvor i Vestfold de skal kjøpe hytte. «Hansen» har for eksempel sett ei hytte på Færder, men hvis det dukker opp et attraktivt objekt i Larvik er det like interessant. Det er ikke sikkert at han som har sett på Tjøme vet at det er like fint i Sandefjord. Fordelen vår er at vi har en førstehåndstilnærming som ikke så mange andre har. Vi konsentrerer oss kun om sjønære eiendommer og hytter, utdyper Daniel.

Reisevei er viktig

De som ser på Vestfold, er opptatt av reiseveien poengterer megleren. – Beliggenheten og 1,5 times forutsigbar kjøring fra Oslo er en stor fordel. Det går ikke noe tog til Kragerø for eksempel og så er det jo dobbelt så langt å kjøre, hvis ikke mer om det er kø. Jeg snakket med en kunde som måtte ha sjøfly på hytta si i Kragerø, for ellers kommer han seg ikke tidsnok til Oslo på møter, sier Daniel.

Folk er opptatt av hytta og miljøet rundt først og fremst, det vil si naturen og havet. – De fleste drar ikke på hytta for å spise ute på restaurant. Muligheten for det har de uansett hvor i fylket de er for øvrig, også på lokasjoner litt utenfor byene Tønsberg, Sandefjord og Larvik. På Tjøme har du for eksempel Verdens Ende, Havna Hotell samt Hvasser og i Larvik har du Stavern, Helgeroa og Nevlunghavn, sier han.

En del salg går under radaren Eiendomsegler1 Sandefjord har det største

hyttekartoteket over hvem som er på jakt etter hytte ved sjøen i Vestfold, inkludert de som er på jakt etter hytte i det øvre prissegmentet. – Det går en del under radaren som aldri blir lagt ut i markedet. Du kan si at 10-15 prosent av hyttene aldri kommer ut på Finn.no. Flere og flere velger å gjøre det på den måten, særlig i det øvre segmentet. I utgangspunkt anbefaler vi alle som vil ha en høyeste mulig pris å annonsere, men det er opp til kunden. Det kan også slå motsatt vei – jeg hadde ei hytte i fjor som fikk bud på 25 millioner «off-market», men selgeren ville annonsere og prisen ble da til slutt 22 millioner isteden, forteller Daniel.

Kjenner markedet til enhver tid

Tore og Daniel har en følelse av hvordan markedet er til enhver tid. – Det krever litt å følge med. Det går på svingninger i økonomi og lyst. Noen vurdere å selge på egenhånd. Det anbefaler vi ikke. Ofte blir da eiendommen liggende ute med en dårlig annonse og da er det ikke lett å selge igjen etterpå. Hytteeiendom er ferskvare, folk er på med en gang, en eiendom selger seg best de 2-3 første ukene. Da er klikkene høyest. Hos oss får du en trygghet, vi har holdt på med dette i mange år, Tore i 45 år faktisk. Sier Tore noe så hører folk etter, han har jo en unik historikk å vise til. Han vet for eksempel at dersom en kunde ikke byr nå i dag, vil kunden ikke få en slik mulighet igjen på mange år. Tore er dønn ærlig og sier det som det er. Han er alltid oppriktig med kundene og behandler alle mennesker likt. Det er derfor også at han er den soleklare beste hyttemegleren. Vi har opparbeidet en tillitt i så mange år, som vi fortsatt skal opprettholde, avslutter Daniel.

Tore Solberg Eiendomsmegler

Hyttearkitektur

Moderne, plassutnyttelse og vedlikeholdsfritt

– Hva rører seg innenfor hyttearkitektur; hva er folk opptatt av, hva er de siste trendene og hvordan kan man løse nybygg i forhold til byggekrav? Vi tok en prat med arkitektene Håvard B. Olsen og Haakon Sander Pedersen i Vårdal Arkitekter.

Krevende byggekrav

innenfor 100-metersbelte

Å bygge nytt, gjøre en fasadeendring eller utføre andre store endringer innenfor 100-metersbeltet, krever dispensasjonssøknad. Hvis du søker om å rive, kan du kun bygge opp det samme som du har, og maks bygge 90 kvadratmeter.

– Ja i dette området vil det alltid være utfordrende å bygge, og det er ikke noe garanti for dispensasjon. Det er vi alltid tydelige på overfor våre kunder. Den enkelte kommune har litt ulik praksis på hva de godtar. De fleste er opptatt av terrengtilpasning, at det skal passe topografien. Sprengning er jo ikke lov, så det må vi hensynta. Så er det en kravspesifikasjon fra kunden som vi må forholde oss til. Kunden vil jo gjerne ha noen endringer på den nye hytta i forhold til den gamle. Hvis du prøver å pushe grensene går det til Statsforvalteren, som tenker mer overordnet. Det betyr at hvis du skal gjøre endringer, da skal de endringene være til større fordel for allmenheten enn før. Det er utfordrende, men ikke umulig å bygge innenfor 100-metersbeltet. Kommunene ser jo ikke svart-hvit på alt heller. Vi begynner å bli eksperter på å finne gode løsninger som kan gå igjennom. Det er vesentlig mye

enklere utenfor 100-metersbeltet da, forklarer Haakon og Håvard.

To gode eksempler på moderne hytter Haakon og Håvard trekker frem to eksempler som belyser mange av utfordringene og gode moderne løsninger som fikk gjennomslag. Eksempel én er ei hytte på Verjø i Stokke. –Der stod det ei gammel hytte som brant ned. Han som eide hytta har da i utgangspunkt et krav på å få opp igjen det han mistet. Vi hadde en tett dialog med statsforvalteren og fikk tegnet ei hytte som statsforvalteren mente hadde fordeler som var større enn ulemper for allmenheten. Ved å legge to hytter som overlappet hverandre ble bredde og høyde i forhold til vannet bedre enn før. Vi fikk også til en moderne utforming med saltak. Hvis du kan argumentere med at den nye hytta blir lavere, smalere og lenger fra sjøen har du en god sak, forklarer de.

Det andre eksempelet er fra Ålebråta på Tjøme. Der var det også ei hytte som brant ned. – Hytta kunne ikke være bredere enn 12 meter mot sjøen. Ved å legge noe av fasaden på skrå får du utnyttet arealet mye bedre, altså med en inntrukken vegg. Avstanden fra hjørne på den ytterste veggen er akkurat 12 meter fra hjørne på den innerste veggen.

1. Denne hytta på Vørje i Stokke er et eksempel på en moderne tilnærming med litt mer tradisjonell utforming med saltak. Hytta har panelbord av kanadisk sedertre.

2. Hytte på Ålebråta i Tjøme er et eksempel på moderne funkis-inspirert stil. Arkitekten fikk utnyttet hytta ved blant annet å lage en sving på veggen og forlenge baksiden på stolper. Varig veggpanel av type malmfur med jernvitrol.

Vi fikk til god utsikt og større areal i stua. Vi la også to stolpefundament bak, slik at hytta kunne forlenges uten å sprenge. På den måten fikk vi utnyttet arealet i bakkant til soverom. Det ble også noe kult ut av det, samtidig som det er gjort på grunn av kravene til topografi. Denne er akkurat på 90 kvadratmeter som du kan bygge innenfor 100 metersbeltet, forklarer Håvard.

Et annet eksempel på moderne funkis-stil.

De siste trendene – unikt og moderne

Alle som kommer til Vårdal Arkitekter, vil ha noe som er unikt. – De fleste vil ha en moderne stil. Så er spekteret ganske stort i forhold til hvor moderne det skal være. De to eksemplene vi har vist, viser nettopp dette. Trend-bildet endrer seg litt fra år til år. Folk er hele tiden på søken etter noe nytt. De yngre voksne er nå mer opplyste, de følger med på trender i Instagram og Pinterest, og vil være med i hele prosessen. De siste årene har funkis-stilen vært populært, som kan illustreres med eksempel to. Det som var unikt er ikke så unikt lenger, så da ser mange etter noe litt nytt, men samtidig moderne. Da kan du gå over til noe litt mer tradisjonelt igjen med moderne vri, som store vinduer og saltak, som eksempel én viser, sier Haakon.

Mange aspekter har innvirkning på hyttetegningen

De fleste hytteprosjekter er ulike poengterer Haakon og Håvard. – Noen hytter har naboer som det må skjermes mot. Så må vi hensynta hvor utsikten er, hvor sola går opp og ned, vær og vind, hvor tilkomsten er og så videre. På ei hytte er plassutnyttelse spesielt viktig. Kjøkken kan være del av en gang for å spare plass, at du slår sammen kjøkken og lagringsvegg for eksempel. Det er helt andre

regler for fritidsboliger enn hus. Du kan for eksempel ha mindre soverom, ha gang ute for å spare plass med dører inn til soverom, få takoverbygg slik at uteplassen føles som en forlengelse av stua, og så videre. Vi synes det er utrolig morsomt å jobbe med ei hytte på 90 kvadratmeter og kunne få alt til å gå opp, sammen med tomtens utfordring. Jeg tror flere og flere ser en verdi i forhold til dette og derfor velger å bruke en arkitekt, sier de.

Vedlikeholdsvennlige materialer og tilpassede møbler

Folk som kommer til Vårdal Arkitekter vil ha vedlikeholdsvennlige materialer. Det vil si type panelbord som ikke må behandles, alluminimumsbeslag på vinduer og så videre. – Ingenting er helt vedlikeholdsfritt, men det kan da holde med å vaske fasaden innimellom. Det finnes mange panelbord å velge mellom fra malmfuru til sedertre og sibirsk lerk. Det mest vanlige er å velge noe som er behandlet med jernvitrol, som dreper det ytterste treverke, da ungår du svertesopp. Innvendig er det vanlig med plassbebyggede løsninger; å tilpasse møbler for å få inn nok sitteplasser. For eksempel bygge benker rundt spisebordet, bygge modulsofaer inntil veggen samt plassbygde senger og skaper, sier Håvard.

– Jeg har også et inntrykk av at folker er veldig miljøbevisste og gjenbruker faktisk en del møbler også, tilføyer Haakon.

Fra den første streken arkitektene tegner har de en tanke om hvordan rommene skal brukes og innredes. – Når vi leverer de første skissene, er det inkludert møblerte rom og plan på hvordan romene skal brukes. Så da får kundene en komplett gjennomtenkt plan fra oss, avslutter Haakon og Håvard.

Husk å sortere, mens du er på ferie

Det er like viktig å kildesortere når du er på ferie, om ikke viktigere. Nysgjerrig på hvorfor? Vi tok kontakt med Vestfold Avfall og Ressurs as (Vesar) for å få litt informasjon om sortering.

Vestfold er et idyllisk sommerparadis, og om sommeren er det mange som kommer hit på ferie. Enten på hytta, eller på besøk hos familie. Dette blir det mer avfall av. Når solen skinner og det er varmt i luften, er det ekstra sårbart om avfallet ikke kildesorteres eller beholdere blir overfylte.

Om du ikke kildesorterer kan det bidra til at beholderne fyller seg raskt opp. Om matavfallet ikke sorteres og havner i de andre beholderne, vil det bli liggende lenge og dermed kunne avgi unødvendig mye lukt. Ved å kildesortere bidrar du også til at avfallet kan gjenvinnes til nye produkter og råvarer, ressursene holdes i kretsløpet. Derfor er det viktig at vi kildesorterer i ferien også.

Hva blir hentet og hva må leveres?

Vesar har en henteordning og bringeordning for avfall. Det betyr rett og slett at noe avfall blir hentet av oss, mens noe må du selv bringe til ulike leveringssteder.

Henteordningen omfatter avfallstypene plastemballasje, glass- og metallemballasje, papp og papir, matavfall og restavfall. Disse avfallstypene sorteres i ulike beholdere som står hjemme, på hytta hos den enkelte eller fra felles oppsamlingsplasser med beholdere i nærheten av hytta.

Vi anbefaler at man bruker appen Min Renovasjon eller søkefeltet «Henting av avfall» på www.vesar.no for å finne ut når de ulike avfallstypene hentes hos deg. Vær oppmerksom på at hentefrekvensen er endret siden forrige sommer.

Avfallsposer: Hyttene skal ha fått utlevert en beholder for matavfall til kjøkkenet. Andre beholdere må ordnes selv. Hvis du går tom for sekker til plastemballasje og/ eller matavfallsposer er det flere måter å få dette på. Trenger du matavfallsposer kan du knyte en matavfallspose på beholderen din, så legger renovatøren igjen en rull ved neste hentedag. Det samme gjelder plastsekker; knyt en vanlig plastpose på en av beholderne dine, og renovatøren legger igjen en rull til deg ved neste hentedag. Du kan også hente poser og sekker gratis på servicesentrene i kommunene eller bestille poser i appen Min Renovasjon.

Bringeordningen omfatter avfallstyper du selv leverer til gjenvinningsstasjonen, miljøstasjonen eller andre innleveringssteder nær deg. Dette gjelder særlig farlig avfall, EE-avfall eller større gjenstander, som for eksempel hullete hageputer eller en ødelagt grill.

NB! Vær oppmerksom på hva du skal bringe til gjenvinning. Eiendomsmegler1 har stadig sett at griller og større gjenstander som hagemøbler blir slengt fra seg ved på oppsamlingsplassene. Det er lite hyggelig, er en forurensning for miljøet og skaper ekstra arbeid.

Lokasjoner

Se oversikt over Vesars gjenvinningsstasjoner her: www.vesar. no/gjenvinningsstasjoner

Se oversikt over Vesars miljøstasjoner her: www.vesar.no/levering-av-avfall/ miljoestasjoner

Åpningstider

I perioden 15. april – 15. oktober er det utvidede åpningstider på alle våre gjenvinningsstasjoner: Mandag 07:00 –18:00, Tirsdag – Fredag 10:00 – 17:00 og Lørdag 09:00 – 16:00.

Hva koster det?

På gjenvinningsstasjonene er det gratis å levere avfall, forutsatt at du sorterer det etter riktig avfallstype. Du betaler kun for det som leveres som restavfall.

Om premien:

• Overnatting for 2 personer innen 1. juni 2025. Forutsetter dag med ledig kapasitet

• 2 timers spabehandling, Skrubb og massasje, i velværeavdelingen

• Frokost er inkludert

Svar på tre spørsmål om Vestfold bli med i trekningen av overnatting, frokost og spa-behandling for to personer på Farris Bad – til verdi 7000 kroner!

Delta i dag!

For å delta i konkurransen må du løse

Vestfold-quizen under, det vil si svare på de tre spørsmalene og finne løsningsordet.

Vinneren blir offentliggjort på Hytteavisa sin Facebook-side. Lik gjerne facebook/hytteavisa

Løsningsordet skriver du inn på wwww.hytteavisa.no/konkurranse24 innen 12. august.

Hint; svarene finner du i magasinet. Lykke til!

Vestfold-quiz:

Innenfor hvilken type eiendom er Eiendomsmegler1 markedsleder totalt sett i Vestfold?

Hva er etternavnet på denne amerikanske artisten som spiller på By the Pond-festivalen i Sandefjord?

På hvilken strand ligger hytta som familien Jorddal kjøpte tilbake 29 år etter at den ble solgt?

Løsningsord

Deloitte

Innløsning av festet tomt

Mange festere drømmer om å bli eier av egen hyttetomt. Jeg vil i denne artikkelen gjennomgå hva partene må tenke på, én felle som tar 10 år å rydde opp i, samt typiske konflikter.

Innløsningskravet må fremsette innen fristen – 10 år mellom hver mulighet for hytter Enkelte festekontrakter har bestemmelser om innløsning og disse går foran tomtefesteloven dersom de er til festers gunst. De fleste festere vil derfor ha de beste vilkårene for innløsning når de følger tomtefestelovens system.

For fritidsboligtomter (hytter) må et krav om innløsning fremsettes skriftlig senest ett år før innløsningstidspunktet. Innløsningsretten inntrer første gang når det er gått 30 år av festetiden og deretter hvert 10 år (for boligtomter er det hvert 2. år). Her må festeren finne frem festekontrakten og undersøke tidspunktet festeforholdet startet. Ofte er signeringstidspunkt og festetidens oppstart samme dato, men ikke alltid. Hvis festetiden startet 5. september 1965, så vil neste innløsningstidspunkt være 5. september 2025. Innløsningskravet må derfor være kommet frem til grunneier senest 4. september 2024.

Det er gode grunner til å være tidlig ute for å slippe uheldige feil, hvor én dags oversittelse medfører at fester må vente nye 10 år på neste mulighet. Det er ingen grense for hvor tidlig et innløsningskrav kan fremsettes, så jeg ville selv sendt det ett eller to år før fristen.

Hva koster innløsningen?

Den største kostnaden er innløsningssummen til grunneier, men fester må også dekke andre kostnader som fradeling og oppmåling av tomten, oppgjør og dokumentavgift. Med mindre det er avtalt en lavere innløsningssum, vil denne følge av reglene i tomtefesteloven § 37. I de fleste tilfeller har grunneier rett til

å velge det som gir høyest innløsningssum av 25 ganger årlig festeavgift og 40 % av tomteverdien. Hvis det er mindre enn 10 år igjen av festetiden, så kan grunneier også kreve oppregulering av festeavgiften for beregning av innløsningssummen. Se nærmere om begrepet «tomteverdi» nedenfor.

For noen festeavtaler kan fester kreve at innløsningssummen skal settes til 25 ganger festeavgiften, selv om dette gir lavest innløsningssum. Vilkåret for dette er at tomta er «festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren». I slike tilfeller vil grunneier ikke ha noen forventning om å få tomten tilbake og innløsningssummen skal tilsvare nåverdien av fremtidig festeavgift. Det er gjeldende festekontrakt man skal se på, slik at det ikke er relevant at alle festere av bolig- og fritidsboligtomter har rett til å forlenge til evig tid etter dagens tomtefestelov.

Et ubesvart spørsmål er om en særlig lang festetid også skal regnes som «uavgrensa» tid. Etter min vurdering er 100 år klart for kort tid, mens 1 000 år kan være tilstrekkelig, da det for alle reelle formål utgjør en uavgrensa tid og hverken grunneier eller hans overskuelige rettsetterfølgere har noen reell interesse i hva som skjer ved kontraktens utløp. Festetid på mer enn 100 år er imidlertid svært sjeldent, så det er usikkert om dette noensinne vil komme på spissen.

Også festeavtaler hvor festetiden er begrenset, men hvor fester har rett til fornyelser vil være omfattet. Slike

forlengelsesklausuler finnes i mange varianter og ofte kan være knyttet til vedlikehold av hytta og lignende. En vanlig formulering er at «så lenge hytta holdes i god stand, har fester har rett til å fornye for ytterligere 10 år av gangen» eller lignende. Her må det skilles mellom retten til å fornye én gang og retten til å fornye et ubestemt antall ganger. En viktig avklaring på dette ble gitt i lagmannsretten dom (LB-2017-109751), hvor det fulgte av festekontrakten at «Leietiden er 50 – femti – år regnet fra 1. oktober 1966. Med rett til fornyelse.» Lagmannsretten la til grunn at en slik klausul skal tolkes som en rett til flere fornyelser, med mindre annet fremgår av kontrakten eller forhandlingene ved inngåelsen etc. Det ble også lagt vekt på at grunneier hadde risikoen for uklarheten ved utformingen av kontrakten. Oppsummert vil derfor festeavtaler med forlengelsesklausuler som ikke rimelig klart er begrenset til én forlengelse innebære at vilkåret om «uavgrensa tid» er oppfylt og at innløsningssummen kan kreves satt til 25 ganger festeavgiften.

Tomteverdi

Begrepet «tomteverdi» er sentralt i flere bestemmelser i tomtefesteloven, både ved forlengelse og innløsning. Dette er en egen økonomisk størrelse som bare gjelder på tomtefesterettens område. Det er noe annet enn tomtens markedsverdi og vil skille seg fra tomteverdien som fremgår av alminnelige verditakster. Det er kun tomtegrunnen som skal verdsettes, da bygget tilhører fester og verdien av dette holdes følgelig utenfor. Sentrale momenter i verdsettelsen er tomtens beliggenhet, tomtens egenskaper

Knut Skarvang Advokat

inkludert byggbarhet og tomtens størrelse. Enkelt beskrevet skal man finne dagens verdi av tomten i den samme forfatning tomten var på tidspunktet festeforholdet startet, noe som ofte er 50 eller 80 år tilbake i tid.

Videre skal festers verdiøkende tiltak holdes utenfor og verdien skal fastsettes basert på at det ikke er adgang til å oppføre annen bebyggelse eller anlegg enn det som allerede er på tomten. Tomtens eventuelle utviklingspotensiale skal det følgelig ses bort fra. Et eksempel på dette er Høyesteretts dom knyttet til verdsettelse av en større boligblokk (HR-2019-1206-A), hvor retten slo fast at det var eksisterende bygg og leilighetsinndeling etc. som skulle legges til grunn, og ikke byggets yttermål med en mer effektiv planløsning. Sistnevnte ville gitt mindre leiligheter med høyere kvadratmeterpris enn eksisterende bygg, noe som ville økt tomteverdien betydelig. I denne saken spriket de eksterne verdivurderingen fra laveste til høyeste verdi med ca. 350 %.

For de fleste tilfeller skal man derfor finne råtomtverdien, da fester har overtatt en uberørt tomt og deretter bygget hus med tilhørende infrastruktur som vei, vann, avløp og strøm etc. I noen tilfeller har grunneier allerede etablert teknisk infrastruktur på tomten før festeavtalen ble inngått, hvor det vil være tomteverdien inkludert slike anlegg som legges til grunn ved verdsettelsen. Har imidlertid fester betalt for grunneiers infrastrukturtiltak, noe som er normalt, skal det allikevel holdes utenfor, da grunneier ikke skal få betalt for samme tiltak flere ganger.

Landbruksunntaket – grunneier kan nekte innløsning I noen saker påberoper grunneier seg landbruksunntaket som grunnlag for å nekte fester å innløse tomten, slik at fester blir tvunget til å feste videre. Vi ser også en del eksempler på at grunneier påberoper seg landbruksunntaket, men allikevel er villig til å selge tomten for en høyere pris enn det som følger av tomtefestelovens regler. En vanlig fremgangsmåte er at grunneier nekter fester å innløse til 40 % av tomteverdien pga. landbruksunntaket, men tilbyr samtidig fester å kjøpe ut tomten til 100 % av tomteverdien. Dette er lovlig av grunneier, men fester bør både undersøke om vilkårene for landbruksunntaket er oppfylt og om det er økonomisk fornuftig å innløse til en slik pris.

Nærmere regler om landsbruksunntaket følger av egen forskrift til loven. For det første er det er visse minstekrav for å kunne påberope seg landbruksunntaket:

• Det må være over 100 daa eller 20 daa fulldyrket jord. (Det må vurderes nærmere om nedlagt eller bortforpaktet skog/jord skal hensyntas)

• Festeleien som tilkommer grunneiendommen må utgjøre mer enn 15 000 kr + KPI fra 1. januar 2006.

• Festeinntekten må utgjøre mer enn fem prosent av gjennomsnittlig årlig driftsresultat for landbruksvirksomhet på eiendommen. (Se nærmere detaljer i forskriften.)

For det andre oppstår det vanskelige og skjønnsmessige spørsmålet om grunneier driver «reell landbruksvirksomhet». Det lå opprinnelig landbrukspolitiske mål bak regelen, hvor formålet var å styrke inntektsgrunnlaget i landbruket. Kun reell landbruksdrift med behov for dette inntektsgrunnlaget skulle være omfattet, hvor flertallet i Justiskomiteen uttalte at det var ønskelig «å unngå at det etableres en bortfesterstand med bortleie av grunn som hovednæringsvei uten at det samtidig foregår en effektiv og rasjonell drift av selve bruket». Med de senere års nedskalering og omlegging av landbruket har det oppstått mange tvister om vilkårene for å utgjøre en landbrukseiendom i tomtefestelovens forstand er oppfylt, selv om de objektive vilkårene inntatt ovenfor er oppfylt. Tre nyere dommer gir en pekepinn på hvor listen ligger:

• l LB-2008-166469, hvor rettigheter til jakt og fiske ble ansett å utgjøre landbruksinntekt, og hvor skogdriften ikke ble ansett nedlagt.

• I LB-2009-27423 ble eiendommen ansett å falle utenfor begrepet på grunn av beskjedent inntektspotensial som landbrukseiendom.

• I LB-2016-14708 bar deler av grunneiers drift preg av å være en tilpasning etter tomtefestelovens regler, hvor blant annet beplantede arealer med produksjon av juletrær ikke ble vedlikeholdt. Lagmannsretten viste til at det ikke var ønskelig med en bortfesterstand som ikke drev rasjonell og effekt landbruksvirksomhet, og konkluderte med at landbruksunntaket ikke kom til anvendelse.

Deloitte Advokatfirma

Deloitte Advokatfirma er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirmaer, med 200 profesjonelle medarbeidere med spisskompetanse innen fast eiendom, transaksjoner, skatt og avgift samt annen forretningsjus.

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Deloitte Advokatfirma

Enten du

Temakveld

Tomtefeste-kurs

Deloitte Advokatfirma ha jobbet mye med tomtefeste de siste 15 årene, blant annet deltatt i det store lovarbeidet etter Lindheimdommen i EMD i 2012, samt skrevet lovkommentaren til tomtefesteloven på Lovdata/ Karnov. Dette bør du ikke gå glipp av!

• Markedsituasjon og utfordringer/ problemstillinger ved salg/overføring til neste generasjon

– ved Tore Solberg

• Kurs i tomtefeste ved Deloitte advokatfirma

• Forhøyelse av festeavgift

• Innløsning av tomt

• Individuell rådgivning

Tirsdag 30. april kl. 17

Sted: SpareBank 1 Hovedkontor Fokserødveien 12, Sandefjord

Det er begrenset med plasser, så vær tidlig ute med påmelding.

Enkel servering.

Arrangementet er GRATIS

Påmelding: daniel.shahabi@em1sorost.no

Arragementet er et samarbeid mellom Eiendomsmegler 1 og Deloitte

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Daniel Kamås Shahabi Eiendomsmegler MNEF

Tore Solberg Eiendomsmegler MNEF

Knut Skarvang Advokat

Thorvald Nyquist Advokat

HJEM, HAGE & HYTTE

Vi tilpasser skifer etter mål.

VESTFOLDS LEDENDE SKIFERLEVERANDØR

Skifer Thorsen AS har i alle år vært regnet som distriktets mest komplette leverandør av alle typer steinprodukter og andre produkter til hus og hage. Vi gleder oss på kundens vegne når vi kan gi gode råd ved bruk av våre produkter.

skiferthorsen.no

Skifer-Thorsen AS, Raveien 269, 3220 Sandefjord

T: 33 45 17 05 / E: post@skiferthorsen.no

Autorisert forhandler