Issue 589 24 nov chinese sydney property weekly book 3

Friday Nov 24, 2017

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純乾貨！澳洲買房的貸款費用及最新利率！ 引言

在澳洲置業，貸款過程中

需要什麼費用？能貸多少錢？如何

保護銀行自己的利益。這是貸款者給 銀行買的保險。

還款？利率多少呢？ 如果在無法還款的情況下，銀行拍賣 此前已經為大家介紹過在澳洲貸款

房產收不回本錢，房貸保險供應商會

的具體流程，今天為各位投資者詳

彌補差額，同時向貸款者追債。房貸

細介紹一下關於貸款手續的費用、

保險通常占房貸金額的 1-4% 左右，保

額度和利率的問題，以及澳洲主要

險費從幾千到幾萬不等，可一次性支

銀行在最新央行利率決議後的跟進

付，也可以和貸款一起分期償還。

情況。 但對於高收入的專業人士，比如醫生、 貸款的前期費用

會計師、律師或礦業工程師之類，有 的銀行可以免掉房貸保險。

主 要 包 括 律 師 費（Solicitor Fee）， 評估費（Assessment Fee），申請費

貸款方式 & 還款方式

（Application Fee）。有的金融機構也 會免除 Application Fee ，但是律師和 評估費還是照收的，即使有差別，也

競爭激烈的貸款市場中，銀行和金融

不是很大。一般銀行的做法是將律師、

貸款方式和組合，各種貸款期限 ( 最多

評估、申請這三個費用打包後作一個

可長達 30 年 ) 償還貸款方式如下：

服務機構可為你提供各種選擇的房屋

貸款方式是有條件限制的。申請者必 須在澳洲已有房產或固定資產。已有

聯邦銀行（CBA）

房產當初如果是貸款買的，那還應該 已經還了 50% 貸款，然後拿原有房產

CBA 是第一個公佈降息，跟降 0.13%， 這個幅度剛剛過了 RBA 降息的一半，

和新房產抵押給銀行，經銀行評估後

其貸款利率在四大銀行中競爭力不高，

才能貸到。

但是也沒有明顯調整降息力度。 澳新銀行（ANZ）ANZ 和 NAB 緊跟其

費用，統稱 Application Fee。 能貸款額度

後，ANZ 宣佈降息 0.12%，比 CBA 少

固定利率貸款（Fixed Rate） 按固定利率和固定年限借款，貸款銀

0.01%。

行會根據歷年來的利率制定一個固定 可能很多投資者並不知道自己能貸到

的利率值，今後貸款人就按照這個值

多少款，這個計算公式非常的複雜。

還款。這種貸款可以防止利率上升的

但一般貸款額度不會低於貸款人所有

影響，固定利率貸款通常比可變貸款

年收入的五倍。

或浮動貸款的利率低，最多 5 年。

而銀行評審貸款主要依據：首先，銀

浮動利率貸款（Variable Rate） 利率將隨市場情況浮動，這種貸款提

行要求你有足夠的還款能力，每個月

供隨時可以改變還款額的靈活性，包

的收入扣除支出以外，還能付得起貸

括一次性大筆還款。若是利率下降，

款。其次，萬一你還不起錢，銀行會

你需付的利息將減少，一般期限為 5、

收回房產，對外拍賣，所以它要保證

10、15、20、25 年等。

澳洲國民銀行（NAB） NAB 僅 跟 降 0.10%， 相 比 較 而 言， CBA 已然是降息最多的銀行了。 西 太 平 洋 銀 行（Westpac） 緊 接 著 如何選擇利率種類？

Westpac 宣佈降息 0.14%，比 CBA 多 0.01%，但是僅限本息連還的貸款客

關於可變利率和固定利率，固定利率

人，如果選擇的是僅還利息，那利息

一般要比可變利率高一些。如可變利

只降 0.10%。其自住貸款產品將額外 的利息折扣期限由原先的兩年延長為

率為 4.99%，那麼它的固定利率就可

房產物有所值，不至虧本。因 此銀行通常會對兩個方面進行 審核： 借 貸 安 全 性 (Security)： 銀 行 通 過 貸 款 價 值 比 率 (Loan to

三年，所以客戶在貸款的頭三年內可

貸款者就更可能會選擇固定利 率，選擇固定利率就等於給自

扣，目前 flexi first 的自住房貸款利息 為 3.75%，必須本息連還。投資房同

己的未來利率買了個保險，同

款產品利息也僅僅為 3.95%。

以享受比其他貸款產品更多的利息折

時，放貸機構可能要多收取一

Valuation Ratio， 簡 稱 LVR) 指 標來判斷和控制你作為貸款人

點錢作為自己資金自由度損失

聖喬治銀行 （St George）

的回報。

除了四大銀行跟降以外，其他小銀行 和貸款機構也各有行動，與 Westpac

的風險。LVR ＝貸款額／房產 價值。銀行用 LVR 來控制把錢

全保險，一就是固定利率並不

隸 屬 同 一 集 團 的 St George 銀 行 和 Westpac 跟降利息相同，分別是 0.14%

是在貸款年限內一直就固定下

和 0.10%。

可是實際固定利率也並不是完

借給你的風險。這個房產價值 不是指買房價格，而是銀行委

去，一般現在給出的固定利率

託的專業估價師評估的房產實

只能最多維持 5 年，當這個期

際市場價值。 每家銀行對 LVR 的要求不同，一般認

只還利息貸款（Interest Only）

為，貸款額如果不超過住宅物業價值

只還利息貸款是一種只還利息不還本

的 80%，那麼風險還在比較可控的範

金的貸款，但是銀行會提出時間限制，

圍內。有些房產可能因為位置、類型、

一般是 3 至 5 年的期限，這樣的貸款

面積或其它原因只能用來借更低的比

方式是銀行提供給投資者們的一個貸

例，甚至不被接受作為抵押物。

款優惠。這種貸款的特點：

還款能力 (Servicing)：為確保貸款在

（1）年齡大的投資者不被批准；

你的財務承受範圍內，銀行要統計你

（2）一般期限為 3 年，到期可再申請；

的收入支出，看是否有盈餘來負擔還

（3）只還利息，不還本金，年末一齊

款，同時也要考慮你的信用記錄、存

還；

款和就業情況等因素。

（4）澳洲可以使用這種方法貸款； （5） 對 於 專 業 投 資 人 士 可 以 方 便 還

LVR 越 高， 對 於 銀 行 來 說， 承 受 的 風 險 就 越 大。 有 的 銀 行 允 許 LVR 超

款，減輕供房壓力。

過 80%， 甚 至 可 高 達 95%， 但 要 求

100% 貸款 100% 貸款是指銀行可以全額貸款，買

繳 納 一 定 數 額 的 房 貸 保 險 (Lender Mortgage Insurance， 簡 稱 LMI)， 以

能 為 5.01%， 一 般 地 說， 如 果比較擔心將來利率會升高，

房不需要自己拿首期款。但是這樣的

限結束之後，需要貸款者再去根據當

安智銀行（ING）隨後 ING（安智銀行） 也發出聲明，貸款利息下調 0.12%，

時的利率和貸款機構談判一個新的利

但必須申請貸款套餐，如客戶沒有申

率。

請套餐，則貸款利息僅僅跟降 0.10%。 安智銀行向來在貸款利息方面具有相

第二就是其實固定利率並不是一定 “ 固 定 ” 的，在 settlement 之前，固定利率

對的優勢，這次降息也不甘示弱，其

是可以變動的，這個變動由貸款方來

Orange Advantage 貸款套餐的自住房 利息目前僅為 3.67%，可以選擇僅還

定，他們往往是根據不斷更新的金融

利息或者本息連還。

資訊來調整自己的固定利率，如果申 請了固定利率貸款，而且希望自己能

麥考瑞銀行 （Macquarie Bank）

在 settlement 之後還享受自己看中的

Macquarie Bank 跟降 0.10%。

那個固定利率 ，那麼貸款者往往還需 要付出一個 “ 鎖定費用 ”。

昆士蘭銀行（Bank of Queensland） 昆士蘭銀行銀行自住房利息目前降至

次所有金融組織的可變利率都是盯緊

3.84%，此款產品可以選擇僅還利息或 者本息連還，需要申請 Clear Path 產

央行的，聯儲銀行的利率變動代表了

品。

因此通常固定利率往往會高一點，其

政府對於金融市場的影響力。 資料來源：GOLDMATE 中聯集團 澳洲各銀行貸款利率調整情況

騰訊澳洲房產綜合編譯報導

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Oct 27, 2017

悉尼房市行情爆冷成现实 房贷紧箍咒威力超乎想象 APRA）统管全局。

可明显感到卖方出售意愿更强。他们变得 谨慎，且愿意接受以前可能会放弃的出价

澳洲最大住宅地产集团Stockland的总裁斯

。“我想市场变得更现实了”。

坦纳（Mark Steinert）认为，正是由于监管

相比之下，美国的房产市场就十分分散，并

层对投资房贷款的打压，使得布里斯班内城

且不受监管约束的贷款渠道发挥着重要作用

公寓市场免于崩溃。

。

据Domain记录，今年三季度悉尼房价中值 下跌了1.9%，为近两年来首次下跌。

地产研究公司CoreLogic记录的上周末全国 现房清拍率是69.4%，为连续21周不及 70%水平，本应最为火爆的春季行情爆冷成 为必须接受的现实。过去一周，大陆五首府 的房价未现增长，悉尼与珀斯跌了0.1%。 周末，悉尼约有超过1000套现房拍卖，另一 份来自房地产网站Domain的数据显示，悉 尼的现房清拍率是70.4%，略高于上周的 68.4%。 Domain首席经济师威尔森（Andrew Wilson）说，从数据判断市场有所企稳，但

斯坦纳上周参加澳洲地产协会会议时表示，

伊万斯认为，在澳洲，宏观审慎政策颇具效

瑞银于上周五发出告诫未来几年澳洲房价

信贷条件收紧开始影响到供应面。布里斯班

力，足以应对资产市场任何“不受欢迎的进展

可能不会增长，顶多是较低的“个位数”增幅

公寓开发审批数挫超过三成，墨尔本也出现

”，而这意味着通过加息来给市场降温，对于

。

类似效果。“这阻止了布里斯班的崩盘”。

央行而言是没有必要的。

瑞银称，大银行提高按揭利率导致融资条件

Frasers地产集团总裁弗伊（Rod Fehring）

斯坦纳提到监管风暴前布里斯班的状况，称

收紧，以及宏观审慎政策效果滞后体现，对

估计，未来三年新项目数量会减少20-

如果按照当时那种供应速率，大量一居室、

澳洲居民的影响之大要超过许多人想象。信

25%。

单间公寓拥挤地出现在一小片区域……后果 不堪设想。

贷条件的微小变化，譬如投房贷款发放率降 低，都会“显着影响到”房价增长。

澳审慎监管局的政策弹药威力到底有多大？ “房产是这个国家最大的资产类别，吸纳着

瑞银估测，2017年澳洲房价增幅会放缓到

西太平洋银行首席经济学家伊万斯（Bill

7.5万亿的储蓄，如果这块不稳，就会让经

7%，2018年放缓到0-3%之间。“我们不会用

Evans）指出，澳洲针对房市的宏观审慎政

济陷入衰退，确凿无疑”。

‘软着陆’来形容我们的展望……但澳大利亚

策往往奏效，原因在于，四大行就控制着住

（市场）似乎确实将面临多年的平缓行情”。

房资产的90%，并且有一位中央监管者（

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8 年内连买 8 套房 澳亚裔双生姐妹花分享投资秘笈：买你能买得起的！ 請致電 YON 享受休 G, 閒假期

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房价不断飙升，拥有一套自己的住房对 于许多年轻人来说似乎总是个难以企及 的梦想。西悉尼的一对亚裔双胞胎姐妹 用她们的成功经历告诉我们，资金有限 也能买到房！ 据 RealEstate 网站报道，现年 31 岁的 双胞胎姐妹 Sana Ali 和 Mona Ali 来自巴 基斯坦。她们最初以 4 万澳元的存款进 行投资，短短几年内就建立了 8 个房产 的投资组合。如今，她们的房产遍布西 悉尼和布里斯班，算下来，平均每年就 购买了一套房产。

产的附近又购买了一套 3 居室独立屋。 2013 年，她们在 Penrith 购买了一套 3 居室排屋。接下来的两个投资房产还是 在 Blacktown，分别为一套 2 居室排屋 和一套 3 居室独立屋。然后，她们结合 了存款及融资情况，在 Parramatta 购买 了一套房产（就是她们现在的住所）， 以及位于昆州 Logan 的 2 套相邻的房产。

这对姐妹称，她们成功的秘笈就是专注 于那些租金高、具有升值潜力的廉价房 产。两姐妹首次置业是在 2009 年，以 Mona 的名义买下了一套 Parramatta 地 目前，她们投资的房产虽然有的已经售 区的 2 居室别墅，价值 33 万澳元。当时， 出，不过从她们剩下的房产中可以看到， 她们 24 岁，两姐妹都刚刚开始工作—— 她们的投资选择十分明智。第一套在 Parramatta 购买的房产相比购入价，现 Mona 担任会计，Sana 从事 IT 业。 在的房价几乎翻了一倍，达到了 63 万澳 元。而在 Blacktown 地区投资的 3 居室 Sana 表示：“当时，悉尼的房价我们根 房产从 43 万澳元涨到了 85 万澳元。 本无法负担，这对我们来说非常困难。

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下面就是作为房东在选择租客的 时候一定要问的 8 个问题，帮你 选择合适的租客，节省租房的开 销和时间。

3. 每个月的收入是多少？

如果你的租客在回答这些问题 时，总是支支吾吾，答案模糊， 那很有可能说明他并不是合适的 人选哦 ~ 1. 搬家的原因是什么？ 这是在租赁房屋的时候比较自 然，也比较常见的一个问题。租 客的答案往往能反映出潜在的问 题：一般比较正常的答案是有新 宝宝了，换了新工作或者需要更 大的地方。而有些租客可能是因 为被邻居投诉，或者和之前的房 东产生了纠纷，这些原因最好通 过中介对之前的租客进行评估， 以防以后产生不便。 2. 现在的工作状况如何？ 租房最重要的事情是你的租客能 够按时交付房租，因此查看他目 前的收入状况能给你最直接的判

这是衡量你的租客是否能够支付 房租的关键因素。一般来说，租 客的月收入须为每月租金的 2.5 倍。如果是多人合租，须把每个 有收入的租客都考虑在内，计算 他们的收入总和。 4. 有 信 用 卡 债 务 或 者 其 它 开 支 么？ 在清楚了潜在租客的收入水平之 后，还要了解他的额外债务。比 较多的信用卡债务肯定会让他的 收入打折扣，同时也有可能说明， 这个人比较欠缺理财能力。 5. 潜在租客能提供推荐信么？ 雇主和前房东提供的推荐信是判 断这个租客是否靠谱的有力依 据。对于工作状况或者曾经是否 按时交房租撒谎很容易，但是伪 造推荐人推荐信就比较困难。因 此，如果你的潜在租客不愿意提 供推荐人和推荐信，那么很有可 能他们此前有所隐瞒。

6. 将会有多少人住在你的房子 里？ 把房间租给多少人当然是房东自 己的选择。有些人会选择将大厅 隔开，租给更多的人，收入虽然 多，但房间也会面临更多的损坏。 一般来说，一间卧室的最大承受 能力是 2 个人。 7. 会在房间里养宠物么？ 虽然很多宠物都非常非常可爱， 可是作为房东，你却不得不考虑 一些养宠物的实际问题 : 比如有 些狗狗会把家具啃坏，而且会让 整个房子沾上狗狗的味道。但是 这个问题在判断一个租客是否合 适时，并不能起到决定性作用。 8. 打算什么时候搬进来？ 一般来说，离开现有住房之前须 提前一个月告知现有房东，也就 是说潜在租客有至少 30 天的缓 冲时间。如果租客表示想要立刻 搬入，那么说明他们办事缺乏计 划性，可靠性也会相应减分。但 是，如果租客是从父母家搬出来， 或者从其它国家搬来，那么这样 的要求也就合情合理了。

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COMMERCIAL COMMERCIALPROPERTY PROPERTYINVESTMENT INVESTMENTCOLLECTION COLLECTION

Friday Friday March 03 2017 20 Oct10 , 2017

全澳商業物業特刊

利率雖低 購房者不願選固定貸款息

他說：「我認為普遍的共識是，利率不會很快上升， 並可能進一步下降，借款人希望從中獲利。」 「鎖定你的利率絕對是一種心理障礙，因為這意味 著你提出了意見，並果斷採取行動。堅持浮動利率 更容易，因為大多數人都是這樣做的。」

的敘述，網上的廣告就能夠吸引租客來看房。

投資澳洲房產，最容易被你忽略的 7 大“收益”！

新的調查表明，當前澳洲利率處於創記錄的低水準， 但與 2016 年年初相比，選擇固定利率貸款的購房 者減少了三分之一。 根據澳大利亞統計局最新資料顯示，在 2016 年2 據澳洲 Domain 房地產網報導，由 Finder 網對澳洲 月 16 日澳大利亞人口突破 月份固定利率貸款的購 2400 萬大關，比官方預 統計局的數據分析顯示，4 測提早了 17 年。 房數量達到 9000 以上，但到 8 月份時，這一數字 下降到 6650。 澳大利亞具有良好的的移民環境和鼓勵性的生育政

是可以保值的硬通貨。房子從來就沒有一個準確的 這也是投資者重新進入房地產市場的跡象。貸款公 定義，對於房子的理解，不同的人有不同的理解。 司 Pass Go Home Loans 總經理 Jamie Moore 表示， 他的投資者客戶選擇了浮動利率來確保貸款的最大 房子，在不同的國家都有相同的意味，但在某些特 靈活性，但仍有很多買家選擇自住房的貸款為固定 殊時期，特殊的國家背景下，賦予了它特殊的特性。 利率。 對於歐洲一些國家，房子可以是移民的手段，而美 國的房子是可以拉動某些地區經濟的重要工具，但 他說：「有些固定利率遠低於 4％，這提供了一定 是在澳洲，不只是可以居住的房子，也可能是您度 的確定性，特別是對一些首次購房者。」 假旅遊的家，更是最好的投資理財工具。

女發言人 Jessica Darnbrough 稱，9 月份 Mortgage 人口增長到底有多快 ?

Choice 的所有貸款中，只有 16.72％是固定利率的 住房貸款。而 8 月份裡，超過 20％的貸款為固定利 看看澳大利亞統計局的數字： 1981 年澳洲人口 1500 萬 率。 2004 年澳洲人口 2000 萬 2007 年澳洲人口 2100 萬 許多貸款機構在儲備銀行的官方減息之外，降低了 2010 年澳洲人口 2200 萬 貸款的浮動利率。 2013 年澳洲人口 2300 萬 2016 年澳洲人口 2400 萬 她說：「借款人越來越意識到利率即將削減，因此 如果做一個簡單的計算，在過去的 35 年裡，澳大利 選擇了浮動貸款利率，以充分利用未來降息的好 亞每兩分鐘增長一個人。預測 2033 年人口達 3200 處。」 萬，未來 50 年將迎來 1000 萬移民。

他建議對固定利率有興趣的人保持一部份貸款為浮 投資工具

策 , 因此帶來相當可觀的人口增長速度。另一方面， 澳洲的國際教育地位，以及八校聯盟的頂尖大學資 澳洲儲備銀行分別在 5 月和 8 月削減了利率，目前 源促使留學人數持續增長。在過去十餘年，國人選 官方利率僅為 1.5％，自那時起，貸款經紀人也注意 擇到澳留學的人數每年均以 20% 的趨勢增長，雙方 到較少的借款人鎖定他們的利率。 的聯繫紐帶不斷加強。

動利率，以便利用其在額外還款、取出和對沖帳戶 澳洲房產經歷百年，交易機制成熟透明，政府監管 等功能的便利。 得力沒有資金風險。

和租客溝通

租客分幾種，一種是家庭式。他們會花比較多的時 間在家裏或者院裡。這一類的租客會對房子的情節 外匯投資的確有風險，但同時，單一持有同種貨幣 和花園的大小有更多的要求。另外一種是專業工作 本身也是最大的風險。 人士，他們會花比較多的時間在工作上，對房子的 設計或者設施可能沒有這麼多的要求。 抵禦通貨膨脹的最佳方式是持有多種貨幣，持有強 勢貨幣，類似澳幣這樣的資源型貨幣。因為澳洲擁 要尋找好的租客，最重要就是要知道他們的需要和 有的資源是不可再生的，只會越來越貴。 房子的賣點。身為地產仲介，我們會不斷地和租客 在澳洲買房後，可申請對沖帳戶有多餘的資金可存 溝通，以知道他們的需求。很多租客希望業主能夠 入這個對沖帳戶，按貸款利率以天計息，並可隨時 在租金上能夠有所折扣，然而我們必須鼓勵租客提 支取。 交申請書，再來談租金的問題。 既享有了高額火氣存款利息，又沖抵了因貸款產生 的利息。操作簡單，受益無窮。 審查租客申請

傳承工具 租客申請房子必須附上 100 積分的身份審核。駕照、

他表示，兩年或三年固定貸款是最受歡迎的選擇。 空置率抵達 3%。澳洲房產近 50 年來平穩增值，平 這是因為中斷固定貸款利率的成本很可觀，三年以 均每 7-10 年便可實現翻一番，增長趨勢穩定，剛性 上的經濟狀況又很難預測。 需求長期存在，是非常好的投資理財，分散資金風 險，抵禦通貨膨脹的最佳工具。

健保卡、護照、銀行卡等資料不能少。同時，自己 澳洲無房產稅，無遺產稅，是非常好的財富載體。 的租房紀錄和工作推薦人等都必須要附上。此外， 國內普通的房子超過 20 年銀行不予抵押貸款，只能 租客必須附上薪金或增援資料、銀行賬戶資料等， 低價套現，出租還得再花錢裝修。 以證明自己能夠負擔得起租金。物業管理經理就必 到了 2020 年老齡化人口高達 20%，人口驟降，房 須審查他們的申請。 租賃市場逆勢成長 尋找好租客秘訣 產需求急劇減少，到時指望政府拆遷而獲得高額的 抵押工具 賠償基本已經不可能實現。 我們地產公司審查租客有 4 個步驟。第一，審查租 逆勢成長？可能嗎？其實租賃市場一直被市場的波 澳洲房產首付低，投資風險小，收益大。根據澳洲 客的租房紀錄，我們可以打電話給租房仲介來訊問。 動所影響，只要價格合理，要尋找好的租客並不難。 海外留學教育基金 法律規定，房屋可以進行二次貸款。 第二，打電話給工作的推薦人來詢問薪金等工作類 「此外，大多數經濟學家現在預測一段時間內利率 很多在市場上放空很久的業主聯絡我，想要詢問如 人口“大躍進”導致澳洲各大一線首府城市普遍存在嚴 峻，且一時難以緩解的房屋短缺問題。 選擇好的區域，好的樓盤，通過房產的增值可實現 即從銀行貸款房子增值部分以用做其他投資項目當 的問題。第三，聯絡租客的個人推薦來詢問他們的 不會上升，因此，借款人沒有選擇固定利率的貸款 何快速找到合適的租客，其實只要通過以下幾個步 兒女的免費海外留學，同時解決自主問題。 中，因此房子可以作為投資者們的快速借貸載體。 情況。最後，通過全國租約數據庫來審查他們是否 項目的迫切需要。」 驟，就能夠在最短的時間內找到合適的租客來租房。 澳洲國家住房供應理事會預測： 有在黑名單內。利用不同的管道，我們可以確保好 2016 年，珀斯每週都有超過 1000 套房子出租，相 再融資工具 養老基金 的租客能夠照顧並且負擔租金。 Finder 女發言人 Bessie Hassan 稱，儘管財政部長 比去年同期的 800 套，今天租賃市場明顯成長。 兴趣，其中多数买家为想要搬到更大物业居住的家庭，最终 一套建于 2013 Douglas St 45 号的豪宅，打破当地 至 2036 年，悉尼需要新建 77年，位于 萬套住宅，比當前住 Scott Morrison 反對利率的進一步下調，更多的房 投資廣告以吸引租客 澳洲房產增值不用出售房產就可以獲得。 澳洲購房享有永久產權，通過租房帶來的源源不斷 宅總量 168 保持了 萬套增多346%。 的买家来自 Meadowbank。 年的房价纪录。这座房屋房屋占地面积 999 平米， 確認租約長短 產買家與貸款機構認為利率仍然有下降的可能。 的正向收益，實現以房養老。 增值部分可再次經銀行評估後可貸出，增加您的現 到 2051 年，墨爾本人口將達到 萬，需額外修 内有 6 间卧室及 3770 间浴室。 第一，業主必須精明投資。房子必須打理清潔，地 罗伯森指出，在帕特尼，占地面积较大的房产非常抢手。买 金流動，很好的實現了從貨幣到資產，資產再次轉 而國內的房子因產權的問題，市場不夠成熟，超過 建 157 萬套住宅。 最後，租約的長短也是租客租房的一種重要的因素。 Hassan 說：「在 10 月份時，我們 33 個經濟學家 毯、瓷磚、廁所、廚房等容易骯髒的地方必須常常 家可以购买土地建房，但是需要投入大量时间跟精力。此次 為貨幣的的流轉性。 20 年的房產破舊不堪，銀行一般不予貸款，無法實 地產仲介鼓勵租客簽署至少 12 個月的租約。在某些 和專家中有 9 人預測儲備銀行會再次降息，你就可 打理和清理。空調的出口也要確保沒有污垢，花園 現以房養老。 至 2031 年，布里斯班地方政府地區住宅房地產市 这套房产原计划在上周末进行拍卖，指导售价为 365 万澳元 出售的房产土地面积 999 平米，已证明是很大的卖点。 特定的時候，我們也可以簽 6 個月的短租。市場的 以理解澳洲人沒有選擇固定利率的原因。 沒有雜草等。第二，花費大約 100 澳元聘請專業的 場每年需要大約新增 5430 套住宅。 外匯投資工具 至 400 万澳元，结果由于大受欢迎，在拍卖前两天便以超指 走勢還是趨向於租金的高低，因此，我並不鼓勵業 攝影師來拍照，從而在廣告上有更專業的效果。 导价的 430 万澳元售出。 据了解，2014 年 11 月，McGowan St 34 号的海滨物业售出 房子到底算是什麼呢？ 主在租約期間提高租金。 Bevan 投資集團（Bevan Investment Group）主管 再者，花錢立個出租牌子，這樣租客在網上看到廣 高通貨膨脹的環境下，人民幣絕對購買力下降，對 425 万澳元，创下当地房价纪录，并且保持至今间。 Paul Bevan 稱，幾乎所有的客戶都選擇了浮動利 告之後就可以更加容易辨別出租房。現在房地產市 內貶值，對外有升有貶。 房产经纪人 Nicole Robertson 表示，许多买家对这套房产感 相信在大部分的國人眼裡，房子是家，是住的地方， 率。 場主要是在網上做廣告，只要有專業的攝影和簡潔

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悉尼西北中心Rouse Hill 带DA中密度住宅开发项目 49 Terry Road, Rouse Hill • 占地21,678平米，平整地块 • 可建容积率26,564平方米，仅一层地下车库 • 16套连体别墅和296套公寓，其中73%的户型为两房和三房， 符合市场需求 • 距离在建Rouse Hill火车站700米，直接受惠于西北发展政策 • Rouse Hill区内生活设施齐备，包括大型购物中心及多所学校 • 距离悉尼市中心约45分钟车程 EOI截止日期: 2017年12月5曰周二下午4时（AEDT） 详情请联系:

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歡迎來到 ”Epicure Collection” 享受愜意的意式生活。 “Epicure” 位於悉尼內西區 Leichhardt 優質地段，為您呈現 139 間優質公寓，5 座低層大樓，並擁有 2000 平方米的戶外空間。公 共庭院內設有 Pizza 烤箱、BBQ 燒烤設施和兒童遊樂區。 項目 預計將於 2019 年尾完工，屆時將成為 Leichhardt 城區的一 抹全新亮點。當其他區域還在大力增加公寓數量帶動經濟效益的 時候，Leichhardt 卻在保護著這裡獨特的生活方式。數據統計， Leichhardt 未來 2 至 3 年的樓花供應量極少，但是市場潛在需求 仍然強大，“Epicure” 將為成為近年來 Leichhardt 最為矚目的核心 社區。 精心選用德國美諾 Miele 廚具和優質的 Astra Walker 水龍頭—這 些廚房設計讓您可以在這輕鬆發揮，一展廚藝。佈局經過深思熟慮， 您可以在凱撒石檯面上流暢自如地準備餐點。除此之外，“Epicure” 的頂層公寓配有屬於自己的私人屋頂花園，配備了燒烤設施和休 息區。白天綠意盎然，夜晚星光點點。 項目展廳已正式落成，展廳的最大亮點將完美呈現 1:1 比例現場 建造一套 2 睡房公寓展廳，讓每一位買家可以直觀感受項目交工 後的實際體驗。 展廳地址： 141 Allen Street, Leichhardt 展廳開放時間： 週三至週日上午 11 點至下午 4 點 高力國際銷售熱線： 1800 009 425 瀏覽官網： http://epicurecollection.com.au/ 全新的 Leichhardt 已經到來，千萬別錯過！

泰國航空大樓 31 年来首次放售 高力國際地產获委任為獨家代理 高力國際地產榮譽宣布，獲得上市公司泰國航 空委任為獨家代理，出售其為於悉尼市 75 Pitt Street 的泰國航空公司大樓。 泰國航空於 1986 年購入該大樓作為總部，這是該 大樓 31 年來首次出售，公開招標。 高力國際地產亞洲部全國董事梁喜明及亞洲市場 副總監李國章負責統籌今次獨家銷售事宜。 梁喜明表示：此總部大樓位於悉尼市中心商業地 區極佳位置，信步可抵環形碼頭，澳洲證券交易 所大樓，Wynyard 火車站及 Australian Square。 泰國航空公司大樓三面臨街，包括 Pitt Street, Abercrombie Lane 及 Tankstream Way。大樓佔 地面積 234 平方米，樓高 14 層，總建築面積為 2,400 平方米。 大樓適合重新裝修作為新辦公大廈或改建成精品 酒店之用。這種位置可遇不可求，非常受歡迎。 此幢物業通過公開提交意向書形式放售，截止日 期為 2017 年 12 月 8 日星期五 ，有興趣買家可致 電 Steam Leung on 0412 236 138 或 Jordan Lee on 0435 967 245 安排實地參觀。

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Book 3, Issue No. 589 Friday NOV 24, 2017

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由获奖艺术设计师 Lloyd Rees 精心设计、建 筑物业，全砖家居，豪华府邸，地处高地势， 可观 Northwood 壮观海滨美景。近巴士站， Lane Cove Plaza, 高尔夫球场，名校，下北 岸 CBD,Northwood 渡轮。

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现场拍卖 2017 年 12 月 9 日 周六 12.45pm 开放参观 周六 11am-11.30am 周三 11am-11.30am 详电 Brent Courtney 0411 888 380 Davey Hong( 洪俊嵩 ) 0424 603 824

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Book 3, Issue No. 589 Friday NOV 24, 2017

5 睡房 5 浴室 2 車位

豪宅风范 顶级设计 黄金地段

出售 指导售价 $7.3m

由著名建筑师设计的现代完美三层双砖豪宅，坐拥 563 平方米。室内宽敞明亮，面积约 535 平方米， 地处宁静绿荫街道，面朝 Waverton 公园。三楼客厅 阳台可远眺悉尼城市美景，是观看新年烟花的最佳地 点。该豪宅室内铺有意大利大理石地砖；设有家庭影 院；私人健身房；恒温 Magna 矿泉泳池；厨房配有 大理石料理台及 Smeg 高级厨房配件。后院建有小型 喷水池塘，极易打理。步行 550 米可至火车站。靠近 名校，City 和 Chatswood。

参观 周六 1-1.30pm 周三 1-1.30pm 详电：Adam Wong 黄先生 0403 315 349 Elisa Che 谢小姐 0421 308 698

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≈ 好区域 ≈ 好位置 ≈ ≈ 好校网 ≈ 好环境 ≈ 预计明年4−5月份交房 示范单位这周正式开放 请联系我们的金牌销售

Christine 岳小姐

Ray 呂先生

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0405 779 936

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Book 3, Issue No. 589 Friday NOV 24, 2017

方

Final Release 最后机会 西区新贵Westmead 精品楼盘20套 开发商最后发放5套 本地著名开发商Cite Group, 连同30年经验的建筑商JD Projects 联手打造最舒适，最温馨的家~ Cubecorp方机构独家，请联系我们的金牌销售

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Book 3, Issue No. 589 Friday NOV 24, 2017

悉尼设施最全的商业园 House and Land Package $668,980 起 悉尼楼花 近 Westfield 和火车站 2 房 $475,000 起 在过去的五年多时间里，在悉尼居住的人都感觉到一股狂热的购房热潮， 这股狂潮推动着每个区的房价一路攀升。据一些地产权威机构统计数据， 悉尼 House 中价位目前刚好冲破 100 万大关，两室 Apartment/Unit 中价 位达到 70 万。悉尼的房产价位何以突然冲到如此高点？部分人对悉尼的 这种房价呈指数曲线般的冲天上升持乐观态度，认为它还会继续攀高。也 有人认为它是一种泡沫，很快就会崩溃。作为投资者如何把握时机，成为 最后的获利者，正是一个现在值得马上思考的问题。 仔细分析，我们认为近一年悉尼房价飙升的澳洲原因应归结于持续的房贷 低利率。由于利率下降到历史的最低点，固定利率不到 4% 已经维持了相 当长一段时间，使得人们的房屋购买力大增，贷款偿还能力急剧增强，谁 都养得起房。另一个原因，很多人曾经把悉尼房价爆升的主要原因归结于 海外买家的疯狂购买。但实际上自从 2016 年初开始限制海外买家贷款以 来，海外买家减少，房价却并没有因此大幅降低。而且每周六的清盘率仍 然高居不下，这都说明澳洲房价高涨的原因不应该全怪海外买家，澳洲当 地的投资房买家才是推高和支撑高房价的主要群体。大家都数一数自己手 里现在还有几个没有交割的楼花，花多少钱买的，心里就明白了为什么你 也是推高房价的人之一。 悉尼房价如此之高给悉尼市场带来二个巨大的隐患：1）房价攀升正在逐 步超过当地人的购买力，使得需要自住房的 尤其是一些年轻人无力购买。 2）由于澳洲 当地人收入的局限，无法负担高额的房租， 使得房租无法达到相应的投资回报。房价的 过度攀升将导致家庭收入抵抗风险的能力降 低。历史数据显示，利率的变化的是周期性 的，利率上涨是必然的，只是时间问题。如 果继续对长期低利率持乐观态度，过度购买 高价楼房投资将会受到市场的惩罚。 在专业投资知识中，规避风险是股票、房产 和其它投资决定中的一个重要因素。当价格 达到历史顶点，市场的不确定因素增多，风 险将逐渐增大。具体到今天悉尼房产，近市 中心 5 公里之内，两室公寓价格超过 100 万， 而租金在 $700-800 之间。20 公里之内，两 室公寓价格超过 80 万，而租金在 $500-600 之间。再考虑管理费，可能投资回报还不到 3.5%。设想一下，如果贷款利率达到 5%+， 维持这类投资房产的开销将会带来不可想象 的负担。 如何规避风险这是一个永恒的话题，因市场 总是在变化中。如果从保守的角度出发，以 下几点值得考虑：1）购买中价位以下的房产 比较安全。因为一旦金融风暴到来，高价位 的房产，首先受到冲击。2）尽量避免投资管 理费过高的房产。因随着时间的推移，管理 费只会增高，不会减少，而且管理费的增高

不能带来房产的增值。3）尽量避免投资楼房  密度过高的地区。因为房主竞争租客将带来 空租时间过长等问题。 在 2009 年以来，星澳投资集团致力于寻找  和销售悉尼中价位之下的 House 和公寓， 比如西南地区。我们相信这种价位的房产在  未来几年具有巨大的升值空间。这些地区的  House 的价格甚至低于许多中心地区公寓的  价格。独立房屋拥有土地以及 3 或 4 卧房 2  厅 2 卫浴的居住环境，未来的升值的潜力将   会大于同等价位的公寓房。10 年以后人们的 购买重点将会移到这些地区，趁现在这些区 的 House 价格还低于悉尼中价位，赶紧购 入，10 年后获利。政府现在对这些区的投资 巨大，加宽公路，兴建新的 Town Centre， Business Park 和高尔夫球场，还有医院和 专家门诊楼等等很多，创造大量的就业机会。 另外通往这些区的火车线正在修建中，今后 将有更多的上班族可以搭乘新火车去 City 上  班，这也就是人们所说的房产增值的 X 因素。

更重要的是这些区的 house 价格远远低于悉尼 House 中价位，在 60 万 -70 万之间，也远远低于北区 house 价格，正是购买的好时机，希望有眼光 的投资者不要错过这些投资热点区。 11 月 19 日星期日，我们将着重讲解悉尼最新兴建的商业园区的 House and Land package 的特点和优势，并介绍一些超高租金回报的房产项目， 还将认真介绍如何用 Superfund 购买投资物业 , 及其巨大的经济利益和税 务上的优惠。希望能帮助每个投资者挑选到满意的房产。我们的讲座具有 真实性和知识性，没有煽情的忽悠，我们的售后服务更是一流。客人对我 们的讲座评价极高。欢迎新老投资者参加我们的下次讲座，有问题欢迎来 电话咨询。 地产讲座时间： 11 月 19 日星期日下午 2:00 pm – 4:00 pm 讲座地点： 104 Bathurst Street, Town Hall, CBD 订座电话： 9266 0808 （ Mon - Fri， 10 am – 4 pm） 手机或短信订座：0425 668 802 ( 届时座位十分有限，希望大家尽早订座 ) Email 订座： info@staralbert.com 浏览网址： www.staralbert.com

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Book 3, Issue No. 589 Friday NOV 24, 2017

悉尼内西区全新社区 - 莱卡公馆

由屡获殊荣的室内设计单位Bates Smart担纲设计；绿地莱卡公馆 将为您营造家一般的温馨与舒适；内西区核心地带的活力文化社 区。 • 仅需步行5分钟便可到达莱卡购物中心 (MarketPlace Leichhardt) 和诺顿广场(Norton Plaza) • 10分钟便可到达悉尼大学 • 距Lewisham火车站仅400米 • 距Taverners Hill轻轨站仅500米

“独家房源 一流设计 黄金位置" 1 房$650,000起 2 房 $980,000起 11月即可入住

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Wallace Spencer 请联系莱卡公馆Onsite嶺地团队 奚小姐0423 088 037 张先生 0490 331 844

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Book 3, Issue No. 589 Friday NOV 24, 2017

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绿意盎然，休闲家居

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Green with envy. Resort living at home.

Strathfield Indulge in 高尔夫 5 star resort living on Strathfield 球场的五星级 Golf Course 休闲家居 • 室内泳池，健身俱乐部，网球 Relax and indulge your senses with indoor lap pool, fitness studio, tennis 场及篮球场，可让您休闲，娱 and basketball court. You will feel like 乐，让您如同居住在 星级酒店 you are living in a 5 star 5 hotel.

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•豪 Luxury 1, 2 &&33bed 华 1，2 睡apartments 房 公 寓， 地 处 positioned on Strathfield Golf Course Strathfield 高尔夫球场黄金位置， most with spectacular golf course views

可观赏高尔夫球场美景

• Surrounded by acres of open greenspace including communal playgrounds, 绿意环绕的开放式空间，周边包含 entertaining areas and café 公共游戏场，娱乐区和咖啡店 • Sydney’s premier private schools 5within 分钟可至悉尼高级私立学校 5 minutes

户型 from Select 睡房 $570,000 - $720,000 11bedroom $475,000 - $650,000 2 睡房 $680,000 $1.125M 2 bedroom $620,000 - $1.175m 睡房 $1.225M - $1.4M 33bedroom $1.075m - $1.32m

• 地处便利位置，乘公共交通可 Enjoy the convenience of your very own resident only private concierge to transport 至 中心及火车站 youStrathfield to Strathfield Town Centre and Station • 闹中取静，距 Unique resort sanctuary an公里， urban CBD 仅in16 environment in one of Sydney’s premier 5suburbs 分钟可至 Strathfield 市中心 16km from the CBD and 5 mins from Strathfield Town Centre

销售及样板展示厅现开放参观

THE GREENS SALES & DISPLAY SHOWROOM COMING SOON

Artist impression

Strathfield Golf Club

84 Centenary Drive,Strathfield (turn left before Liverpool Rd)

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开放时间

周四 , 周六 & 周日 11am - 4pm

TheGreensStrathfield.com.au 1300 311 899 This material has been prepared for marketing purposes only and may be subject to change without notice. Read full disclaimer on website TheGreensStrathfield.com.au

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Book 3, Issue No. 589 Friday NOV 24, 2017

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墨尔本房展会下周末在悉尼举行！ 参观一系列全新的墨尔本公寓及别墅，售价从 $449,000 起 墨尔本资深的开发商 Central Equity 将再次亲临悉尼举办其备受欢迎的“墨尔本房展及信 息说明会”，免费活动将于 11 月 30 日（周四）至 12 月 3 日（周日）于 Rydges World Square 酒店举行，地址：389 Pitt St, Sydney NSW 2000, 欢迎参加。 同期举行的房产信息说明会 , 有 45 分钟的免费讲座，每天二至三场，内容包括（一）什么 是推动墨尔本人口极速增长和影响当地房产的有力因素，（二 ) 为何选择在墨尔本投资而 不是其他澳洲城市，（三）如何只需首付 10%, 即可购买全新物业，享有固定价格合约及 长结款期，（四）如何人在悉尼即可管理你的墨尔本物业。座位有限，敬请提早预订席位。 会上也将邀请到房贷专家和墨尔本独立律师现场为您解答疑问。 开发商 Central Equity 将带来多个位于墨尔本的优质项目， 包括位于市中心优越地段的精 装修公寓项目和即可入住的现房公寓，以及多个位于墨尔本市郊区的别墅区项目。 对于想要寻求投资机会和自住的买家来说，墨尔本是一个很好的选择。其弹性经济与“世 界最宜居城市”的称号，让越来越多人选择居住和旅游的城市。在过去的十年中，墨尔本 更是全澳人口增长最快的城市；并连续 7 年被伦敦著名经济杂志评为“世界最宜居城市” 第一名。繁荣的商业环境、浓厚的艺术气息和多元文化氛围，加上其独特的美食和美酒、 世界一流的教育体系、激动人心的运动娱乐盛事和完善的社会基础设施等都是吸引买家投 资墨尔本的重要因素。 Central Equity 是澳洲资深的本土开发商，迄今已成功开发了逾 70 个项目 , 包括公寓、联 排别墅和市郊的优质别墅区。截止 2017 年，公司已成立 30 周年。买家们可放心的与拥有 30 年经验的 Central Equity 直接洽谈及购房，无需通过中介或中间人。 公司同时提供买家完善的售后服务 , 涵盖的服务有公寓楼维护管理 , 物业租赁及转售服务， 让自住买家及投资买家都能买得放心，住得安心。 公司于近期推出的全新项目 Melbourne Grand 公寓，也是 Central Equity 有史以来最高的 公寓项目也将在展会中发售！该全新 58 层高档住宅公寓位于墨尔本市中心 CBD，宽敞的 1、 2 及 3 居室公寓，可供不同需求的买家选择，一居室由 $499,000 起；二居室由 $599,000 起； 三居室由 $889,000 起。 Melbourne Grand 公寓外型时尚，有高尚典雅的公寓大堂可提供亲切的礼宾接待及 24 小 时安保服务。建筑配备了完善的保安系统，包括先进的门禁系统以及 8 部可智能停靠指定 楼层的高速电梯。 公寓采用高档配备、包括设施齐备的厨房，复合石材台面、LED 照明灯、精致的不锈钢橱 柜、玻璃防溅板和德国进口水龙头。厨房配备德国 Miele ( 美诺 ) 品牌的不锈钢厨具，包括

烤炉、天然气炉灶和外排式抽油烟机。浴室铺设精美墙砖，配备半框淋浴隔间、大镜面、 高亮面板橱柜、复合石材的储物架和洗手池，并带有 LED 照明灯。另配有洗衣机及烘干机 以及所有公寓均预装了高速宽带网络 , 免费电视线路和付费电视线路。 公寓提供居民专享 The Lonsdale 俱乐部式的休闲设施，包括室内恒温游泳池、健身房、 桑拿房和景色宜人的瑜伽室。另有居民休息室（带厨房及用餐区）、咖啡吧、宴会厅和影 院室等鼓励居民参与社区活动。宽阔的户外露台休闲区域也提供烧烤设施。 另有位于墨尔本南岸 Southbank 的全新现房公寓也将在展会中亮相，对于欲想即刻入住或 出租的自住／投资买家，这是个难得机会前来一览该全新公寓。位置优越，可提供便捷的 都市生活方式，住户步行既可抵达墨尔本中央商务区、艺术中心、皇冠娱乐中心、皇家植 物公园、一流餐厅、咖啡馆及交通设施，邻近墨尔本著名大学及学府，世界最宜居城市的 便利生活触手可及。现仅有限量的一、二及三居室出售，售价从 $449,000 起。 开发商 Central Equity 也带来公司的多个别墅区项目，买家可选择先购地后建房或直接购 买别墅 + 地块套餐，售价仅从 $459,000 起。 预订热线：0434 608 845 Bonnie( 黄女士 )， 网上预订：www.melbournepropertyshow.com/ch

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Book 3, Issue No. 589 Friday NOV 24, 2017

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在“2014年度澳大利亞信貸大獎”的評選中榮獲“年度最佳新興信貸經理公司獎” 在“2015年度澳大利亞信貸行業進步獎”中榮獲“最佳新興公司獎”，“最佳住宅房貸經紀人獎”和“最佳信貸經紀人大獎” 被澳大利亞聯邦銀行評為“鑽石經理人工作室” 在“2015年度澳大利亞信貸經理業大獎”的評選中力戰群雄，摘取“年度最佳教育與培訓機構” 在2016年入圍“澳大利亞信貸經紀人大獎”中的“2016年度最佳非連鎖類公司獎” 入選《澳大利亞信貸專家》（MPA）雜誌評選的“2015年度全澳信貸公司前10強第9名 入選《財經顧問》(The Adviser) 雜誌評選的“2016年度前25強公司”第12名

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