Issue 573 aug 04 chinese sydney property book 3

Friday Aug 04, 2017

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PRESTIGE PROPERTIES

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北區著名房產公司 專業代理房產銷售

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銷售主管 , 亞洲銷售部 (Executive, Asia Markets) 2016 North Shore Real Estate Agency Winner

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Alliance The Dream Fortune The Future

携 手安 联 信 贷 共赢财富未来

在“2014年度澳大利亚信贷大奖”的评选中荣获“年度最佳新兴 信贷经理公司奖” 在“2015年度澳大利亚信贷行业进步奖”中荣获“最佳新兴公司 奖”，“最佳住宅房贷经纪人奖”和“最佳信贷经纪人大奖” 被澳大利亚联邦银行评为“钻石经理人工作室” 在“2015年度澳大利亚信贷经理业大奖”的评选中力战群雄，摘 取“年度最佳教育与培训机构” 在2016年入围“澳大利亚信贷经纪人大奖”中的“2016年度最佳 非连锁类公司奖” 入选《澳大利亚信贷专家》（MPA）杂志评选的“2015年度全澳 信贷公司前10强”第9名 入选《财经顾问》(The Adviser) 杂志评选的“2016年度前25强 公司”第12名

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大 型

地产开发商广纳贤才

选择与努力同样重要 洛克菲勒——这位人类历史上第一位亿万富翁精辟地指出：“选择与努力 同样重要！”“有时候选择比努力更重要！”在人生的旅途中，我们每天都 进行着不同的选择与努力。那么， 你对自己努力的结果满意吗？ 你的选择对了吗？ 当机遇叩响你心门的时候， 你能回旋心灵的呼唤吗？

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ALTITUDE, PARRAMATTA

BOTANIA, SYDNEY OLYMPIC PARK

> Parramatta城区最高建筑，达54层 > 1、2、3室公寓，室内面积达50-103平米 > 绝佳河畔位置，可欣赏无敌景观，底商设有美食区

> 悉尼奥林匹克公园城区最大面积公寓 > 1、2、3室公寓，室内面积达50-115平米 > 尽享社区内度假式休闲设施，项目现已完工

KIARA, MASCOT

LUNA, LEWISHAM

> 尽享优雅舒适的居住空间及园景绿地 > 1、2、3室公寓，室内面积达60-110平米 > 200米即至火车站，8分钟即至悉尼CBD，项目预计于2018年完工

> Lewisham城区最大面积公寓，项目现已完工 > 1、2、3室公寓，室内面积达50-95平米 > 尽享城市天际线景观和社区美景，度假式休闲设施

LIGHTHOUSE, DEE WHY

MASCOT CENTRAL

> Dee Why城区核心位置 > 1、2、3室公寓，室内面积达50-140平米 > 尽享无敌海景，社区内拥有超大购物区和Woolworths超市

> 社区公园、 购物区、 Woolworths超市、 儿童看护中心，50米即至火车站 > 1、2、3室公寓，室内面积达58-119平米 > 最后一期301套公寓将于2017年中交付

Leo Zhu 0420 393 300 I leoz@meriton.com.au

Daniel Chen 0402 763 362 I danielc@meriton.com.au

Chris Stathakis 0412 488 270 I chriss@meriton.com.au

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Meriton

PAGEWOOD GREEN > 超大综合性社区搭配尚品装饰，拥有超大门厅及景观花园 > 1、2、3及4室公寓，室内面积达65-156平米，可欣赏壮美景观 > 项目首期将于2018年7月完工

Yang Yang 0450 707 789 I yyang@meriton.com.au

THE RETREAT, SYDNEY OLYMPIC PARK PRECINCT

VIDA, MASCOT

> 22层玻璃外墙地标性建筑，带有顶层豪华公寓 > 拥有该城区最大面积2室公寓，室内面积达82-97平米 > 尽享无与伦比的悉尼城市天际线景观和周边公园美景

> Meriton首发超白金典藏版46套精品公寓 > 1、2、3室公寓，室内面积达59-100平米 > 限时特惠进行中！ 项目预计于2018年中交付

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最终发布–欢迎参观我们的豪华展厅 皇冠房地产集团旗下的Waterfall by Crown Group现在出售一系列1,2和3卧的公寓以及顶楼复式公寓。 位于悉尼蓬勃发展的地区 - Waterloo的心脏地带，您将拥有您所需要的一切。 ･ 无与伦比的设施，包括悬臂式健身房，天空影院和水景花园 ･ 巴士站就在您的家门口 ･ 距离Waterloo 地铁站仅10分钟 ･ 距离悉尼中央商务区和悉尼飞机场仅5公里 ･ 距离Green Square 火车站仅9分钟脚程 ･ 是Green Square 政府投资80亿的新规划区的一部分

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August 04, 2017

澳洲利率上调在即！每月房贷要多还$520！请各位提前做好准备！ 本周四澳洲总理谭保在经济会议 上表示“利率在未来一段时间极有 可能上调”，此言一出就引起社会 各界的议论。

影响？首先，房贷利率会从 5.3%涨到7%。以现有的平均房 贷$40万为基准，“房奴”们每个月 需要多还$520的房贷。

届时，房地产市场将会首当其冲 ，受到“当头棒喝”！

对于利用“杠杆经济手段”，用小 数额现金“撬动”大房产的投资者 们，你们要深思熟虑：利率一旦 上涨，究竟能不能还得起房贷？

据报导，谭保在经济会议上表示 ，澳大利亚的“中性利率”应为 3.5%，远高于现阶段的1.5%。 当然谭保还表示，澳洲的利率不 会一下猛涨到3.5%，宽松的货币 政策还会持续一段时间。 那么，一旦现金利率涨到了 3.5%，房地产市场会受到怎样的

那么，我们现阶段能做些什么？ ME Bank的房贷业务主要负责人 Patrick Nolan建议，趁着现在的 利率水平还维持在1.5%，各位可 以先将其他借债放一边，每个月 多偿还房贷，以免在房贷加息时 措手不及。

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黃金海岸專區

Unit 1 - 5 , 36 Margaret St, Southport, QLD 4215

黄金海岸 CBD Southport 精品 Townhouse 全新发售 • 五套全新精品 Townhouse 供选择。 • 大户型设计为主，建筑面积 168m2 - 210m2。 • 设计新颖实用，物业费极低廉。 • 三大房，双车库，两卫浴，三洗手间，大主卧套间，二楼起居间，宽敞后院，高品质建造。 • 位于黄金海岸 CBD Southport 的安静街道，邻近 Griffith 大学，中央商务区，交通便捷， 在 Keebra Park State High School 校区，该校以其中文课程最具特色。 • 价格合理具竞争优势，周边租房需求长期殷切，适合首次置业 ( 可享受政府相关补贴 )，自 住以及投资买家，海外人士同样适合。

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74 Lakeview Boulevard, Mermaid Waters, QLD 4218

黄金海岸真正的中心地段，全新水岸豪宅 - 位于黄金海岸真正中心地段 Mermaid Waters，座落于顶级开发商 Sunland 发展之高尚社区 "The Lakes" 之内，享受 安全豪华的社区氛围的同时，却无物业管理费用之虑，实属罕有之选。 - 紧邻 Q Super Centre 商业区，Pacific Fair 超大型商业中心，Casino 和著名的 Broadbeach 近在咫尺，与另一超大 型商业中心 Robina Town Centre 仅约十分钟车程，学校及其他丰富的生活服务设施，也仅数步之遥。

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黃金海岸專區

102 Commodore Drive , Paradise Waters , QLD 4217

優質和時尚 - Paradise Water 奢華水岸別墅 坐落于尊贵的 Commodore Drive, 这套时尚现代的家庭别墅东面临水，可欣赏冲浪者天堂优美景观，性价比极高。

5 卧 | 5 卫 | 3 车库

室内采用挑高天花设计，采光充足，空间宽敞，运用各类优质建材装潢。宽敞门厅铺设有大理石地面，起居区采用开户式设计， 设有独立休息室，用餐区和家庭区。媒体室和图书室为您营造休闲的娱乐空间。私人庭院和生活空间均可享受安逸的水景。优 质与时尚成为了这套别墅的代言词，厨房拥有花岗石台面，连接生活区。热带景观花园，25 米水滨临街地，让您欣赏冲浪者 天堂和主沙滩天际线无际景致。室内设有 5 间浴室，均享有配套卫浴间。楼下设有家庭办公室，化妆间，图书室和媒体室。

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參觀 週六 12-12:30pm

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第一地產 20 年專注于布里斯班樓盤開發，生意買賣，商業樓盤， 地產經紀，我們是您最值得信賴的專業商業地產經紀！

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地理位置：Toowoomba， 距離布里斯班市中心約 1 小時 40 分鐘 可貸款： 60%-70% 淨租金收入：$250,935 回報率：6.8% 價格：$3,690,000, 租金回報：6.3% 此購物中心是 100% 出租的現代單層小型商場 此購物中心的特點如下： - 租客有 Spar 超市和 10 個租客， 包括 Bottlemart 賣酒商舖，藥 店，雜誌社，麵包店 / 咖啡廳，理髮店，水果店，海鮮外賣店和 印度餐廳。 - 土地面積為 4174 平方米，淨出租面積為 937 平方米。 - 5 2 個停車位

地理位置 : 布里斯班東區 淨租金收入 : $777,073 價格 : $12,500,000 租金回報 : 6.2% 該購物商城占地面積 6113 平方米，所有商鋪 100% 出租。擁有 IGA 超級市場超長 10 年租約和其他各式快餐以及郵局、牙醫等等共 21 間商鋪。每年以 6.25% 的比例 增漲租金，淨租金收入達到 $777,073。本購物中心距離布里斯班市中心僅 13 公里，

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Woolworths 的購物中心出售

距離火車站僅 4 公里，周圍有多達 8500 位居民，地理位置非常理想。

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地理位置：布里斯班東區 淨租金收入：$2.41M 價格：$37M 可貸款：60%-70% 回報率：6.5%

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地理位置： 陽光海岸北部，距離布里斯班市中心約 3.5 小時 價格：$15.8M 租金回報：6.3％

IGA 購物中心出售

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該購物商城占地面積 3210 平米，所有商鋪 100% 出租。藍籌租客包括澳洲上市公司 G8 教育集 團開設的幼稚園和早教中心，和七家零售商鋪。超長 10 年租約，每年以 4% 的比例增長租金， 租金淨收入達到 $1,545,274。 該購物中心為摩登的現代化建築，為附近社區提供零售，教育， 醫療，生活設施等服務。坐落於 M1 高速通道的出口，距離大型超市 woolworths1.1 公里，距離 火車站 4 公里，距當地商務中心 1 公里。該地段覆蓋了昆士蘭州最為集中的工業區，包含超過 550 家大，中，小型企業以及超過 10000 個雇員，隨著該社區不斷的快速發展，在接下來的兩 年內將超過 16000 個雇員。

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地理位置：布里斯班北區 淨租金收入：$1,730,043 價格：$25M 可貸款：60%-70% 回報率： 6.9%

定

此購物中心包括一個現代化的單層，鄰里購物中心於 2009 年 7 月完成。 此購物中心的特點如下： - 租客有 Woolworths 的大型超市（租約至 2029 年，還有 6X5 年選項）和 10 個租客 - 土地面積為 16130 平方米和一塊 1134 平方米空地可出租總面積為 4300 平方米 - 233 個停車位

大型購物商城合併毗鄰物業和周邊空置土地，整合為單一物業出售。 該物業合併後將帶給投資者巨大的回報和未來再開發潛能。主要租客 為 WOOLWORTHS 超市，租約至 2023 年，其他優良租客包括學校， 雇員培訓中心，醫療中心和 ANZ 銀行。超大占地面積 62500 平方米， 連接 IPSWICH 高速，坐落於交通樞紐核心位置。全部出租淨收益可 達 $286 萬。

地理位置 : 布里斯班北區 淨租金收入 : $516,757 價格 : E.O.I 該購物中心佔地面積 5,035 平方米，所有商舖 100％出租。擁有 IGA 超級市場 18 年超長租約和其他共八間零售商舖，每年以 2％比例增漲租金。淨租金收入高達 $ 516,757。本購物中心距離布里斯班市中心僅 12 公里，並且位於本區域交通最繁忙 的區域，周圍更有多達 34000 位居民，地理位置非常理想。

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COMMERCIAL COMMERCIALPROPERTY PROPERTYINVESTMENT INVESTMENTCOLLECTION COLLECTION

Friday Friday March 10 03 2017 04 August , 2017

全澳商業物業特刊 澳洲房产专家解答 澳洲房产税费退税攻略 他說：「我認為普遍的共識是，利率不會很快上升， 的敘述，網上的廣告就能夠吸引租客來看房。

利率雖低 購房者不願選固定貸款息

並可能進一步下降，借款人希望從中獲利。」 和租客溝通 rental schedule 里申报，例如，stamp 「鎖定你的利率絕對是一種心理障礙，因為這意味 新的調查表明，當前澳洲利率處於創記錄的低水準， Example: 房东本人在悉尼而其投资房 5. 市政费（Council rates），为投资 说到澳大利亚，人们总是对这个国家 著你提出了意見，並果斷採取行動。堅持浮動利率 但與 2016 年年初相比，選擇固定利率貸款的購房 duty。 在布里斯班，如果因为要处理出租房 房缴纳的 council fee。 的社会福利制度羡慕不已：女人生孩 更容易，因為大多數人都是這樣做的。」 租客分幾種，一種是家庭式。他們會花比較多的時 者減少了三分之一。 6. 如果房屋的首付也是通过贷款的， 事项从悉尼赶往布里斯班，产生的交 6. 房屋设施折旧（Depreciation on 子有补助，没工作可以向政府伸手， 間在家裏或者院裡。這一類的租客會對房子的情節 其产生的利息也是可以申报的。例如： 通费用可以退税。 plant），房东需要向专业机构购买 老年人的交通、医疗也有补助，各种 是可以保值的硬通貨。房子從來就沒有一個準確的 根據澳大利亞統計局最新資料顯示，在 2016 年2 外匯投資的確有風險，但同時，單一持有同種貨幣 房东通过 Topup 自住房来支付投资房 18. 水费（Water charge），房东为出 物业折旧评估报告，根据此报告中的 补贴名目繁多，令人眼花缭乱！殊不 這也是投資者重新進入房地產市場的跡象。貸款公 和花園的大小有更多的要求。另外一種是專業工作 據澳洲 Domain 房地產網報導，由 Finder 網對澳洲 定義，對於房子的理解，不同的人有不同的理解。 月知，高福利总是以强大的税收系统为 16 日澳大利亞人口突破 月份固定利率貸款的購 2400 萬大關，比官方預 本身也是最大的風險。 的 20% 首期，那么这 20% 产生的利 租房支付的水费，注意房客自付的水 Division 40 来决定每年可以申报的金 司 Pass Go Home Loans 總經理 Jamie Moore 表示， 人士，他們會花比較多的時間在工作上，對房子的 統計局的數據分析顯示，4 測提早了 17 年。 GDP 高达 2 万美元的 息也可以拿来抵税。 费不能计入退税。 额。 支撑，对于人均 他的投資者客戶選擇了浮動利率來確保貸款的最大 設計或者設施可能沒有這麼多的要求。 房數量達到 9000 以上，但到 8 月份時，這一數字 房子，在不同的國家都有相同的意味，但在某些特 抵禦通貨膨脹的最佳方式是持有多種貨幣，持有強 7. 报告中会有两种折旧方法，一 19. 其他房屋出租费用（Sundry rental 7. 园艺和锄草费用（Gardening and 澳大利亚同样如此。澳大利亚的税制 靈活性，但仍有很多買家選擇自住房的貸款為固定 下降到 6650。 殊時期，特殊的國家背景下，賦予了它特殊的特性。 澳大利亞具有良好的的移民環境和鼓勵性的生育政 勢貨幣，類似澳幣這樣的資源型貨幣。因為澳洲擁 般加速折旧法（Diminishing Value expenses）可以包括一些零碎的杂项 lawn mowing），为投资房修整园艺所 在很多方面与其它西方发达国家相比 利率。 要尋找好的租客，最重要就是要知道他們的需要和 策 , 因此帶來相當可觀的人口增長速度。另一方面， 有的資源是不可再生的，只會越來越貴。 Method）可使得在前几年达到退税回 费用 产生的费用。對於歐洲一些國家，房子可以是移民的手段，而美 具有自己鲜明的特色，是一个由“合理 澳洲的國際教育地位，以及八校聯盟的頂尖大學資 房子的賣點。身為地產仲介，我們會不斷地和租客 澳洲儲備銀行分別在 5 月和 8 月削減了利率，目前 國的房子是可以拉動某些地區經濟的重要工具，但 源促使留學人數持續增長。在過去十餘年，國人選 在澳洲買房後，可申請對沖帳戶有多餘的資金可存 报最大化，而 (Prime Value Method) 关于投资房退税需要注意的事项和 8. 房产保险（Insurance），为投资房 的税收法律＋完善的管理机构＋严密 他說：「有些固定利率遠低於 4％，這提供了一定 溝通，以知道他們的需求。很多租客希望業主能夠 官方利率僅為 1.5％，自那時起，貸款經紀人也注意 是在澳洲，不只是可以居住的房子，也可能是您度 擇到澳留學的人數每年均以 20% 的趨勢增長，雙方 入這個對沖帳戶，按貸款利率以天計息，並可隨時 相对来说，折旧数据比较平均。 Tips： 缴纳的房产保险。 的审计机制”组成的有机体。 的確定性，特別是對一些首次購房者。」 在租金上能夠有所折扣，然而我們必須鼓勵租客提 到較少的借款人鎖定他們的利率。 假旅遊的家，更是最好的投資理財工具。 的聯繫紐帶不斷加強。 支取。 需要注意的是，新增家具家电的折旧 投资房可申报退税的项目多且细，并 9. 房贷（Interest on loans），如果投 在个人所得税方面，澳洲位居排在第 交申請書，再來談租金的問題。 费不能一次性申报退税，必须分年限 且不能够存在欺诈性，如若不然会被 资房是通过贷款购买的，那所产生的 八，地产税位列第四，消费税排在第 他建議對固定利率有興趣的人保持一部份貸款為浮 女發言人 Jessica Darnbrough 稱，9 月份 Mortgage 既享有了高額火氣存款利息，又沖抵了因貸款產生 投資工具 人口增長到底有多快 ? 申报。 税局查处。 贷款利息也可以退税。 七，公司税和海外收入赋税方面则分 的利息。操作簡單，受益無窮。 審查租客申請 動利率，以便利用其在額外還款、取出和對沖帳戶 Choice 的所有貸款中，只有 16.72％是固定利率的 8. 申报退税的记录单和费用发票等要 本文例举一些常见注意事项和退税回 10. 地税（Land tax），即为投资房的 别位列全球 24 和 22 位。 澳洲房產經歷百年，交易機制成熟透明，政府監管 等功能的便利。 住房貸款。而 8 月份裡，超過 20％的貸款為固定利 看看澳大利亞統計局的數字： 完整保存。 报最大化的技巧。 地税。 本文将详细介绍关于投资房可以用来 傳承工具 得力沒有資金風險。 1981 年澳洲人口 1500 萬 租客申請房子必須附上 100 積分的身份審核。駕照、 率。 要在避免引起税局调查的同时，并达 在计算退税的时候要注意 ownership 11. 法务费（Legal fees），请注意， 退税的相关费用和退税时需要考虑的 2004 年澳洲人口 2000 萬 他表示，兩年或三年固定貸款是最受歡迎的選擇。 健保卡、護照、銀行卡等資料不能少。同時，自己 空置率抵達 3%。澳洲房產近的分配，联名购买的房产不能只由一 50 年來平穩增值，平 澳洲無房產稅，無遺產稅，是非常好的財富載體。 到报税回报最大化，可以咨询有经验 购房卖房时产生的律师费则不能计入 注意事项和 Tips，为广大房产投资者 2007 年澳洲人口 2100 萬 這是因為中斷固定貸款利率的成本很可觀，三年以 的租房紀錄和工作推薦人等都必須要附上。此外， 許多貸款機構在儲備銀行的官方減息之外，降低了 均每 7-10 年便可實現翻一番，增長趨勢穩定，剛性 國內普通的房子超過 20 年銀行不予抵押貸款，只能 2010 年澳洲人口 2200 萬 的会计师来处理投资房退税。 个人报税。 此项。 在税务上提供一些实用的建议。 上的經濟狀況又很難預測。 租客必須附上薪金或增援資料、銀行賬戶資料等， 貸款的浮動利率。 需求長期存在，是非常好的投資理財，分散資金風 低價套現，出租還得再花錢裝修。 2013 年澳洲人口 2300 萬 搜房网海外房产小编为大家举一个案 例如，如果一套房子是夫妻共同拥有， 12. 除虫费 (Pest control) 險，抵禦通貨膨脹的最佳工具。 以證明自己能夠負擔得起租金。物業管理經理就必 2016 年澳洲人口 2400 萬 例。比如某人年报税收入为 70000 老公拥有 95%，老婆拥有 5%，则夫 13. 房屋中介代管费或者提成 可以申报退税的主要费用： 到了 2020 年老齡化人口高達 20%，人口驟降，房 須審查他們的申請。 她說：「借款人越來越意識到利率即將削減，因此 租賃市場逆勢成長 尋找好租客秘訣 澳元，购买了价值为 60 万的投资 妻双方都需要申报投资房收入。 （Property agent fees and 產需求急劇減少，到時指望政府拆遷而獲得高額的 抵押工具 如果做一個簡單的計算，在過去的 35 年裡，澳大利 選擇了浮動貸款利率，以充分利用未來降息的好 房，付了 20% 的首付，贷款利息为 2. 如果投资房是 current financial year commissions）, 如果投资房是交给中 1. 租房广告费（Advertisingfor 賠償基本已經不可能實現。 亞每兩分鐘增長一個人。預測 2033 年人口達 3200 我們地產公司審查租客有 4 個步驟。第一，審查租 處。」 逆勢成長？可能嗎？其實租賃市場一直被市場的波 6.34%，存款利息为 6%，年政府收费 成交的，需要注意，交给 vendor 的 介管理，那中介收取的管理费用也可 tenants）即，投资者在招租时产生的 萬，未來 50 年將迎來 1000 萬移民。 澳洲房產首付低，投資風險小，收益大。根據澳洲 客的租房紀錄，我們可以打電話給租房仲介來訊問。 動所影響，只要價格合理，要尋找好的租客並不難。 海外留學教育基金 法律規定，房屋可以進行二次貸款。 为 1500，物业费 4000 澳元，年折旧 一些费用也是可以计入退税的，例 以退税。 广告费。 第二，打電話給工作的推薦人來詢問薪金等工作類 「此外，大多數經濟學家現在預測一段時間內利率 很多在市場上放空很久的業主聯絡我，想要詢問如 人口“大躍進”導致澳洲各大一線首府城市普遍存在嚴 报告为 14000 澳元，印花税为 22490 如，council, strata, water 具体费用可 14. 房屋维护维修费（Repairs and Example: 在报纸上刊登出租信息产生 峻，且一時難以緩解的房屋短缺問題。 選擇好的區域，好的樓盤，通過房產的增值可實現 即從銀行貸款房子增值部分以用做其他投資項目當 不會上升，因此，借款人沒有選擇固定利率的貸款 何快速找到合適的租客，其實只要通過以下幾個步 澳元，律师费为 990 澳元，年实际出 在 Settlement Sheet 找到。(的問題。第三，聯絡租客的個人推薦來詢問他們的 请参考 maintenance）, 如果房屋有部分损坏 的费用等。 兒女的免費海外留學，同時解決自主問題。 中，因此房子可以作為投資者們的快速借貸載體。 情況。最後，通過全國租約數據庫來審查他們是否 項目的迫切需要。」 驟，就能夠在最短的時間內找到合適的租客來租房。 租为 700 澳元，报税局为 400 澳元， Settlement Sheet) 或者需要做维护时所发生的费用可以 2. 物业管理费（Body corporate 澳洲國家住房供應理事會預測： 有在黑名單內。利用不同的管道，我們可以確保好 2016 年，珀斯每週都有超過 1000 套房子出租，相 3. 投资房退税还可以提前预支费用来 退税。 fees and charge），通常情况下， 再融資工具 養老基金 会计师费用为 300 澳元。则年度可负 的租客能夠照顧並且負擔租金。 Finder 女發言人 Bessie Hassan 稱，儘管財政部長 比去年同期的 800 套，今天租賃市場明顯成長。 扣税总额为 31726 澳元，年度退税为 达到降低当年的 Taxable Income。例 15. 房屋折旧 (Capital works Apartment, Unit 和 Townhouse 等会有 至 2036 年，悉尼需要新建 77 萬套住宅，比當前住 Scott Morrison 反對利率的進一步下調，更多的房 投資廣告以吸引租客 9518 澳元，实际交税为 5032 澳元， 如，如果因为 Bonus 致今年的个人收 deductions)，可参考物业折旧评估报 相关的物业管理费（Strata 澳洲房產增值不用出售房產就可以獲得。 澳洲購房享有永久產權，通過租房帶來的源源不斷 宅總量 168 萬套增多 46%。 fee）。 確認租約長短 年度实际收益为 7692 澳元。如该部分 產買家與貸款機構認為利率仍然有下降的可能。 的正向收益，實現以房養老。 入特别高，则可以提前支付投资房下 告中的 Division 43，一般针对于房屋 3. 借款手续费（Borrowing 增值部分可再次經銀行評估後可貸出，增加您的現 到expenses）即，办理贷款过程中所产 2051 年，墨爾本人口將達到 770 萬，需額外修 第一，業主必須精明投資。房子必須打理清潔，地 首付存入银行，获得的利息净收入（利 一年的 Interest Expense 并计入当年 结构和外部折旧情况的计算。 金流動，很好的實現了從貨幣到資產，資產再次轉 而國內的房子因產權的問題，市場不夠成熟，超過 建生的花费。 157 萬套住宅。 最後，租約的長短也是租客租房的一種重要的因素。 Hassan 說：「在 10 月份時，我們 33 個經濟學家 毯、瓷磚、廁所、廚房等容易骯髒的地方必須常常 息也要计算到收入里一并计算收入税） 的退税中。 16. 文具，电话费和邮费（Stationary， 為貨幣的的流轉性。 20 年的房產破舊不堪，銀行一般不予貸款，無法實 地產仲介鼓勵租客簽署至少 12 個月的租約。在某些 和專家中有 9 人預測儲備銀行會再次降息，你就可 打理和清理。空調的出口也要確保沒有污垢，花園 为 5044 澳元。也就是说，购买了这 4. 房屋在从自住房转向投资房时，需 telephone and postage）, 房东和房屋 Example: Loan establishmentfees， 現以房養老。 至 2031 年，布里斯班地方政府地區住宅房地產市 特定的時候，我們也可以簽 個月的短租。市場的 以理解澳洲人沒有選擇固定利率的原因。 沒有雜草等。第二，花費大約要注意房屋贷款利息费用的计算，要 100 澳元聘請專業的 个投资房，126万的收益比银行要多出 管理中介等的信件往来产生的邮费和 如果费用小于 $100,5430 则可以一次性在 場每年需要大約新增 套住宅。 外匯投資工具 2648 澳元，这还没计算投资房的增值 按比例分割，自住时期产生的贷款利 联系租房事项时产生的电话费，文具 当年退税，若大于 $100 则要分 5 年来 走勢還是趨向於租金的高低，因此，我並不鼓勵業 攝影師來拍照，從而在廣告上有更專業的效果。 部分。如果长期持有，房地产市场的 息不能申报退税。 费都可以退税。 抵扣。 房子到底算是什麼呢？ 主在租約期間提高租金。 Bevan 投資集團（Bevan Investment Group）主管 再者，花錢立個出租牌子，這樣租客在網上看到廣 高通貨膨脹的環境下，人民幣絕對購買力下降，對 持续走好，几年甚至十几年以后的收 5. 投资房费用的范畴要分清楚，用 17. 交通费（Travel expenses）, 去视 4. 清洁费（Cleaning），关于清洁投 Paul Bevan 稱，幾乎所有的客戶都選擇了浮動利 告之後就可以更加容易辨別出租房。現在房地產市 內貶值，對外有升有貶。 相信在大部分的國人眼裡，房子是家，是住的地方， 益是惊人的。 于房屋资本增值上的费用则不能够在 察房子或收房租时产生的交通费用。 资房的费用。 率。 場主要是在網上做廣告，只要有專業的攝影和簡潔

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全新行业协会横空出世以应对住房危机 一个由行业内自发产生并获得新南威尔士州政府支持的新协会将通过悉尼和新州偏远地区 的新住宅开发项目为首次置业者和重点行业的从业人员直接提供可负担的住房。 新州规划部长 Anthony Roberts 议员于 7 月 26 日在悉尼的一个大型行业活动上正式推出了 非盈利机构“住房供应协会”Housing Supply Association，简称 HSA。 HSA 将与政府和业内各界人士紧密协作，调整规划流程并制定有效的政策以降低住房成本 和增加住房供应量。 协会获得了众多地产专家的支持，并受到了警察，救护和消防等行业从业人员的欢迎。协 会服务的对象将主要为重点行业的中等收入者。 此次协会的成立恰逢新的统计数据显示一些紧急服务的从业人员由于无法负担在悉尼居住， 不得不长途跋涉上下班，甚至每周从外省搭乘飞机来悉尼工作。 Roberts 部长对于 HSA 致力于帮助打破物业市场的非良性循环表示了欢迎，目前的市道对 很多首次置业者关上了大门并使得重点行业的从业人员无法负担在工作的城市居住。 Roberts 先生说，“新州政府正致力于与企业，机构和本地小区携手共同应对住房可负担性 的问题，帮助那些处于弱势的首次置业者和租房者。” “我对 HSA 这个非盈利机构的成立表示由衷的欣慰和大力的支持，并期盼与所有参与者紧 密合作，以打破将影响未来几代新业主和租客的壁垒并帮助重点行业的从业者能够在同一 个城市生活和工作。” 具可负担性的物业将通过 HSA 购买或租赁，对于首次置业买家，购房合同将附带特别条款 以确保他们不能转手倒卖从中获利。房屋租赁申请者的资格以及房源的分配将由代表重点 从业者协会的代表们所组成的委员会决定。 HSA 还将与政府部门和业内机构合作，为那些最需要的人提供物业。很多物业将可能比市 场价格低 20% 到 30%。物业的分配也将重点考虑之前的重点行业从业人员以及残障人士。 HSA 副主席，来自嘉冕地产 (Coronation Property) 的 Aras Labutis 表示，澳洲正处于为工 薪阶层找到解决住房可负担性问题的十字路口。 Labutis 先生说，“能够成为 HSA 与政府部门，市政厅和关键利益相关方之间合作的一部分 我深感荣幸，HSA 是迄今为止第一个站出来介入应对这个严肃的社会问题的机构。” “这是唯一的一个全方位的，行业自发驱动的方案，为首次置业者和关键性的从业人员例如 警察，急救人员和消防人员提供住房的解决方案，他们 7 天 24 小时兢兢业业地为我们的小 区付出大量的劳动。” “作为整个行业的可行性方案的一部分，HSA 的目标是增加可负担的住房供应量，一个急需 行动而不是限于空谈的方案。” Labutis 先生说，适合 HSA 目标市场的楼盘项目正在进行或者筹备中。 一家大型的地产开发商已经决定把一个新楼盘的 20% 划拨给 HSA 的可负担住房计划。 他说，“我们和那些面临困难的团体交流过，了解许多高价值小区成员在住房上所处的弱势。 我们需要增加住房的供应量，并照顾那些最需要照顾的群体。” “我们已经尝试了与政府部门和重点行业协会沟通我们的做法，他们均表示对此表示满意。 我对新州政府对于这个重要倡议的大力支持和承诺表示衷心的感谢。” “没有行业的支持，没有 Roberts 部长和新州政府的支持，我们提出的应对这场危机的方案 就不可能成形。”

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Book 3, Issue No. 573 Friday Aug 04, 2017

7 月 26，Peter Dutton 在 昨 日

要知道，澳洲机场的“刷脸技术”

政 府 拟 定 2020 年 实 现 90 ％ 的

新宣布签约了一项价值 2250 万

一直引领世界海关系统的先潮。

航空自动化计划里迈出的坚实

19A

一步。

澳币的合同，将在未来三年里 在澳洲机场逐步装置 105 个新

据多家媒体报导，自 7 月 1 日

智能门。

起正式在堪培拉机场率先实施

这种被称为“非接触式”的系统，

试点，并将在今年 11 月份至年

最早是澳洲政府在 2015 年拟定

澳洲政府砸重金改造全澳机场，

末推行到悉尼和墨尔本的机场，

的， 到 今 年 7 月份，终于要正

只为方便更多国际旅客使用面

2019 年 3 月份之前完成全澳的

式实施了。

部识别技术进行通关。

普及。

Dutton 表示，普遍运用这一设

也 就 是 说， 从 7 月 1 日 起， 不

通过生物识别面部、虹膜、指

施将有助于解决一些国际航班

需要护照，游客们只需要通过

纹就可以自动完成出入境。

旅客排长队通关的问题。

面部识别和指纹验证就能过关。

乘客不需要出示护照，而只是

他在接受记者采访时说：“我们

不需要护照，只需要面部识别

在新系统下，现有我们引以为

和指纹验证即可入关。

豪的 SmartGates 也就是自助通 关系统，将彻底成为过去式。

的期愿将通过新技术——面部

移民部长宣布： $2250 万 = 彻底改造全澳机场！ 三年内实施免护照刷脸过关！

识别技术来实施。在某些情况

届时，将全部废除原有的老系

下，如果你有一本这样一本“可

统，完成仅靠面部识别、虹膜

无护照扫描通关的时代，马上

以直接读取的护照”，你就不需

识别、指纹识别的新型系统，

就要到来了。

要出示护照。”

照似乎都没有用了。

而且这项措施将使移民过程更

澳洲的小伙伴们以后出入境将

电子护照都不必拿出来，只要

快。据估计，去年有 4000 万移

会更加方便啦，特别是对于年

刷脸、“刷手”便可自动完成。

民进入澳大利亚的边境，预计

长的父母更是好消息，终于再

在三年内上升到 5000 万人。

也不需要因为不会英文而引起

移 民 部 长 Peter Dutton 表 示，

不必要的麻烦，更加舒心，放心。

这将大大节省出入境澳洲旅客

到时候，广大的华人通关入关，

的时间，提高工作人员的效率，

小编现在再带大家回顾一下澳 洲机场“刷脸化”的过程。

澳新屋营建许可数劲增 10.9% 公寓许可数跳涨 20% 周三公布的官方数据显示，6 月新屋营建许可数的增长超过预期。经季节性调整， 公寓营建许可数跳涨 20%。 在公寓、联排别墅和半独立住宅的数据上涨的同时，独立屋的营建许可数也环比 增长了 4%，推动总体新屋营建许可数在 6 月环比攀升 10.9%。随着澳洲有史以 来最大的房屋建造热潮从高峰回落，这些数据未能阻止新屋营建许可的长期下滑。 之前接受彭博社调查的经济学家给出的预测是，6 月新屋营建许可数环比仅增长 1%。 摩根大通经济学家汤姆肯尼迪表示 :“从月度波动来看，有迹象显示，建筑审批数 据明显放缓，目前的总成交量比 2016 年中期峰值低 15%。”“尽管今天出现了令 人意外的意外，但在 6 月当季，批准量仍较去年同期下降了 1.2%，并进一步证 实了住宅建设前景的疲软。” “从月度波动来看，有迹象显示，营建许可数据明显放缓，目前的总量比 2016 年 年中的峰值低 15%，”摩根大通经济学家 Tom Kennedy 说道。“虽然今天（周三） 出现了令人意外的积极数据，但在第二季度，许可数较上个季度仍下滑了 1.2%， 这进一步证实了住宅建造前景正在走软。” 在截至 6 月的一年里，共有 219,219 套新住宅获批，较上一年录得的 238,431 套 低 8.1%，意味着连续第十个月同比下滑。 公寓营建许可数的同比下滑程度更严重。在截至 6 月的一年里，共有 104,562 套 联 体 住 宅（attached dwellings） 获 批， 相 比 上 一 年 的 118,705 套 减 少 了 近 12%。 独立屋营建许可在 2015 年 10 月一度被多单元住宅营建许可赶超，不过自那以后 已经夺回它作为最大单一住宅类型的地位，而且随着住宅建造部门的热度下降， 独立屋显现出了更大的韧性。 在截至 6 月的一年中，共有 114,658 套独立屋获批，较上一年仅下降 4.2%。 Kennedy 表示，即使新屋的审批正在放缓，但目前的建造水平仍很强劲，到明年 才会开始下降。 他说：“目前在建的住宅数量仍是空前的，所以我们预计住宅投资将在未来几个季 度继续促进实际 GDP 增长。然而……营建审批的减少意味着，这种冲动将在今 年下半年消退，而我们的基本预测是，住宅投资将在 2018 年变成一种拖累。”

澳媒称，这是澳大利亚海关对

在保证安全的情况下，还可以

边境安全的彻底改革，是澳洲

省去一大批海关工作人员。

澳家庭收入竟不如 2009 年！珀斯收入最高 悉尼退步最大 周三公布的最新的《家庭收入与劳动力 动态》（HILDA）报告显示，普通澳洲 家庭今天的年收入居然还比不上 2009 年陆克文（Kevin Rudd）当总理的时候。

城市，经通胀调整后，普通家庭的税后 收入实值为 56,073 元，上涨了 52%。 布里斯班以 49,210 元排在第二位，墨 尔本则为 48,494 元。

最新一轮调查公布了这一令人震惊的 发现，有助于解释政坛对不平等现象日 益严重的分歧，尽管调查给出的证据也 是好坏掺半，无法直观地表明情况是否 确实每况愈下。

在 2001 年 收 入 排 名 第 一 的 悉 尼， 现 在只排第四，阿德莱德排名第五，为 44,779 元。

澳洲贫困人口比例自 2001 年以来下降。 老年人，尤其是老年妇女的贫困率最 每年有 7000 多户家庭接受调查，近年 高，尽管报告称老年人大多自有住房， 来又增加了 2000 多户，使得受访总人 不必支付租金。 数达到 17,300 人，其中有 5000 名儿童。 有未独立子女的夫妇贫困率最低。 调查发现，在全球金融危机前，家庭 税 后 可 支 配 收 入（ 税 后） 实 值 高 达 维州的地理差异最大，一方面，墨尔本 77,411 元。但在 2010 年和 2011 年， 的贫困率为全澳最低，仅为 7.6%，而 它大幅下滑至 73,531 元，然后攀升至 其他维州城镇的贫困率高达 16.5%。 77,143 元，2014 年和 2015 年又下滑 而在新州，悉尼和其他城市的贫困率都 在 10.5% 到 11.6％之间。 至 76,225 美元。 这些数字是中位数，也就是说有一半的 南 澳 乡 镇 地 区 的 贫 困 率 全 澳 最 高， 澳洲家庭年收入超过 76,225 元，另一 为 21.1%； 而 阿 德 莱 德 的 贫 困 率 为 10.1%。 半则赚不到这个数。 在过去 15 年的调查中，衡量贫富差距 大多数贫困人口都能在一至两年内改 善处境。 的指标基尼系数几乎没有变化。 但是，只在个人基础上衡量有偿工作的 目前领取福利的澳家庭远远少于 2001 收入时，调查发现，自 2008 年以来， 年：只有 32.2％的工龄澳人领取福利， 收入不平等现象恶化，男性恶化了 7%， 低于 2001 年的 38.1％。 女性约为 9%。 受访者的经验表明，大学教育已经不再 15 年来，经通胀调整，普通家庭收入 是通往全职工作的门票。在 2001 年至 2005 年间毕业的人中，有 86％在五年 从 58,956 元攀升至 76,225 元。 后全职工作，而 2010 至 2011 年毕业 悉尼的增幅最弱，普通家庭收入只增加 的人中只有 75％。后者更有可能兼职 了 5182 元。墨尔本普通家庭收入攀升 或继续进修。 了 9785 元。珀斯家庭增长了 19,276 元。 但高中毕业者的全职就业率更惨，从 珀斯现在是澳大利亚收入最高的州府 81％暴跌至 32.6％。

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Book 3, Issue No. 573 Friday Aug 04, 2017

情人港的下一个热点区 Ultimo 蓄势待发

2017 年 7 月 28 日悉尼专电 --- 要说到与物 业相关的“步行者友好”和“可持续性发展”等 概念我们都知道它们所代表的意义，不过 近年来一个衡量生活方式和便利设施的新 词受到了越来越多的人们的重视 ---“可居性” 现在是物业买家评估一个地区乃至城市的 时候一个极其重要的指标。 The Domain 杂志在其 2016 年度的悉尼可 居性排行榜对 555 个悉尼的城区作了排名， Ultimo 名列第 68 位，在半数的可居性栏目 中得到了“优异”的打分。 Ultimo 获得最佳排名分数的栏目包括它的 文化氛围，靠近雇佣枢纽，商店，咖啡店， 餐馆，火车站，轻轨站以及教育机构。 在“步行者友好”方面，经过评选 Ultimo 获 得了广受欢迎的 Walkscore.com 网站 98% 的高分，在悉尼的小区排行榜上名列第四。 获得高分的主要原因在于其距离悉尼市中 心商业区仅 2 公里，短时间步行即可抵达 情人港最新和最具活力的小区。 这个价值被低估的城区有着巨大的增值潜 力， 其 当 前 的 物 业 中 位 价 与 毗 邻 的 城 区 Glebe 和 Pyrmont 相比距离峰值还有一段 距离。 TWT 地 产 集 团 (TWT Property Group) 是 Ultimo 再 开 发 项 目 的 领 头 羊， 将 把 它 转 型为一个美奂绝伦的海港边城区，并开发 一个住宅楼盘项目以与毗邻的更加广为人 知 的 城 区 Pyrmont 相 媲 美。TWT 的 董 事

Gavin Zhang 先生认为这是一个强烈的信 号，对于精明的投资者来说，现在是把目 光投向 Ultimo 的好时候。 Zhang 先生说，“在 TWT 我们认为 Ultimo 是非常值得投资的城区，未来数年伴随着 众多的情人港升级计划，包括 Barangaroo 更好的交通，列入规划中的价值 10 亿澳 元的星港城 (The Star Casino) 升级改造， 以及价值 2.5 亿澳元的悉尼鱼市场 Sydney Fish Markets 的再开发项目，这里的物业 价值将大幅上扬。” 整个地区的重振过程将在未来的 3 年左右 完成，对于位于 Harris 大街 495 号价值 3 亿澳元的 New Life Darling Harbour 综合用 途楼盘项目的买家来说，确实是完美的时 机，因为届时楼盘的首批居民将入住。 Zhang 先生补充道，“一个显而易见的优势 就是你还能够以今天的价格买入并锁定这 个价格直到交房，周边物业的价格上涨必 将带动此楼盘的行情。” 上 个 月，TWT 宣 布 了 其 New Life Darling Harbour 楼盘获得了开发批准，并与此同 时提前向市场推出了众人翘首以盼的最后 50 套高档奢华公寓，均为大户型，其中两 套是独家的排屋。本次销售的代理中介是 CBRE。 企业重回中央商务区 CBRE 的销售总监 Ben Stewart 负责本次 楼盘的销售。他表示，这次的开盘反映了 目前的市场对大户型完美设计的豪华公寓 的需求，给予买家机会能够“距离公司 5 分 钟生活”而不必耗费大量时间在上下班的交 通上。 Stewart 先生说，“悉尼的中央商务区本身 正在经历一次重生，新的中央商务区和轻 轨东南线正在如火如荼的施工，诸多陈旧 的大楼被新的 A 等级的办公大楼所取代。” “以前离开市中心的大公司现在纷纷 回 来 了， 要 么 回 中 央 商 务 区， 要 么 去 Barangaroo，随之而来的是大量的雇员将

在海港边和市中心周边地区置业。” 情人港价值 10 亿的重塑活力 情人港的西岸以及附近的 Darling Square 所带来的重塑活力，对于对情人港一带地 区感兴趣的买家来说更是重大的利好和亮 点，最近的数据显示 Ultimo 的资本增值最 为强劲。 这个价值高达 10 亿澳元的项目包括建造一 幢 44 层楼高的大厦，零售空间的大幅改造 装修以及一个全新的位于 Cockle Bay 的圆 形剧场。 如鱼得水匠心设计的内城区生活 Zhang 先 生 表 示，New Life Darling Harbour 楼盘所提供的各种生活方式的选 择 激 发 了 买 家 无 限 的 想 象 空 间， 他 们 均 为这里极佳的连通性和精良的设计所折 服，开发申请的获批更是一个重大的利好 消息。楼盘的设计由屡获殊荣的设计事务 所 Architectus 主理，主设计师为 Michael Harrison 先生，他之前曾担任悉尼市政厅 (City of Sydney) 的设计师。 “楼盘对面就是以澳洲著名游泳运动员伊安 索普 (Ian Thorpe) 命名 , 配备世界级游泳 设施的水上运动中心 (Ian Thorpe Aquatic Centre)。这仅仅是开发商 TWT 为业主着想， 把物业费尽可能降低的众多例子中的一个。 情人港地区住宅的物业费普遍都非常高， 但我们这里就完全不同。这样对于那些不 需要使用这些公共设施的业主来说，更为 公平也更具有吸引力。” New Life Darling Harbour 的这次推出的绝 版楼盘包括 50 套 1 房，2 房和 3 房的公寓， 部分有 360 度市中心景色，另外有 2 套拥 有私家保安出入口，以及保安地下车库的 越层排屋。 经过激烈的竞标，知名设计行 Architectus 最 终 胜 出， 将 负 责 New Life Darling Harbour 楼盘的设计。整个项目共有 200 套精品公寓，分布在一幢 9 层楼高的大厦 内。

项目的特色亮点包括，位于项目中心位置 的宽敞的开放式庭院区，底层的咖啡店， 餐厅和艺术画廊零售空间，一个位于屋顶 的公用蔬菜园以及布置了艺术品的美化， 把 Harris 大街和 Bulwara 大街直接相连的 人行巷道。 每一套公寓均带阳台，部分拥有悉尼市中 心商务区的全景，部分公寓拥有包括标志 性的 Anzac Bridge 在内的北面的无敌美景。 2 房 的 价 位 从 147 万 澳 元 起，3 房 从 186 万起，另外有 2 套独一无二的排屋，价格 为 240 万澳元。 开发商 TWT 拥有独特的愿景，即打造最高 设计标准的，充满艺术和文化元素的住宅 和混合用途楼盘项目。公司对艺术情有独 钟，艺术也构成了其核心哲学的一部分， 即致力于“环境与小区特殊的美”，在未来的 漫漫岁月中为周围的广大小区留下一个传 承。 TWT 的每个楼盘项目均包含了丰富的公 共艺术和文化活动内容，总经理 Stephen Fitzpatrick 表示，公司整个的动力来自于 对所开发楼盘的本地化，以及对于打造真 正超凡脱俗和美奂绝伦的精品住宅的渴望 和不懈追求。

如欲了解 New Life Darling Harbour 楼盘的进一步详情，欢迎访问网站 www.newlifedarlingharbour.com.au 或者致电 1300 812 208 预约私人参观。 http://cbre.newlifedarlingharbour.com.au

Book 3, Issue No. 573 Friday Aug 04, 2017

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• 豪华套间和步入式衣帽间以及套间设施，可以直达 户外露台 • 化妆室，内部洗衣房，红胶木硬木地板和高天花板

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Friday Aug 04, 2017

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