Issue 563 may 26 chinese sydney property book 3

Friday May 26, 2017

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INVESTMENT PROPERTIES

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Book 3, Issue No. 563 Friday May 26, 2017

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澳洲移民、入籍、父母團聚新政最強分析！ MLTSSL 上面。 2018 年 3 月前：

版本的 MLTSSL 和 STSOL 職業清單 ; 需要職業評估的職業範圍擴大； 17 歲以上申請人必須提供無犯罪證明；

影響人群

ANZSCO 職業 1-3 等級的仍舊可以可 以申請 187，18 年 3 月份以後提名職 業必須在 MLTSSL 清單上或 24 個偏遠 地區適用職業。

已經遞交 457 簽證仍未獲批的申請人， 潛在申請人，企業擔保類移民和相關行 業會受到影響。

2018 年 3 月： 所有 186 和 187 申請人必須具備至少 3 年的相關工作經驗

已經獲批的 457 簽證仍然有效，不受 此次變化的影響。

英文水準較低的申請人

生效時間 導 語 2017 年 4 月 19 日 以 來， 澳 洲政府 “ 大招頻出 ”。雇主擔保、 父母移民、父母長期臨居簽證、入 籍政策 … 一系列移民改革措施， 頗有幾分重新洗牌澳洲簽證體系的 意思。這些政策究竟怎麼改？影響 到了誰？我們又該如何應對？你的 所有問題，這裡都有答案。 雇主擔保移民政策簽證變更 2018 年 3 月起，廢除 457 簽證。 由 新 的 工 作 簽 證（Temporary Skill Shortage，TSS）取而代之。

的 MLTSSL 和 STSOL 統 稱 Combined List， 已 於 2017 年 4 月 19 日生效。

新

已經 / 即將遞交的 457 申請人： 職業清單變更 新 的 MLTSSL 清 單（Medium and Long-term Strategic Skills List）取代原 有的 SOL 清單，適用於 189，485 和 489（親屬擔保）簽證，12 個月更新一 次。 新 的 STSOL 清 單（Short-term Skilled Occupation List）取代原有的 CSOL 清 單，6 個月更新一次。 MLTSSL 清 單 加 上 STSOL 清 單 構 成 統一擔保清單（Combined List），適 用於 457,186,190,489（政府擔保）和 407 簽證。與之前相比，少了 216 個職 業。 MLTSSL 清單上有 16 個職業（兩星標 記 **）只適用於 189，485 和 489（親 屬擔保）簽證。 STSOL 清單上有 24 個職業，如果是 偏遠地區的 457,186,489 也可提名。

2017 年 4 月 19 日前： 已經遞交尚未獲批的 457 簽證申請，如 果提名職業已被移除，不在 Combined 職業清單中，簽證不會獲批，但可申請 退款。 2017 年 4 月 19 日後： 遞交的 457 簽證申請，提名職業必須 在 STSOL 清單或者 MLTSSL 清單（其 中有 16 個職業除外）上。

2017 年 7 月 1 日起： 所有 186 和 187 的申請人必須滿足雅 思 4 個 6 或等值英文測試要求。 年齡偏大的申請人 2018 年 3 月起： 所有永居類雇主擔保簽證的申請人年齡 不得超過 45 歲。

出臺更詳細的雇主對本地員工培訓要 求； 高薪（96,400 澳元以上）申請人不再 豁免英文。 2018 年 3 月起： 457 簽證將會被 TSS 簽證取代，此簽 證分為短期和中期兩個組別。 短期組別 如果提名職業在 STSOL 清單上，那麼 獲得的會是 2 年的 457 簽證。 到期後，可以境內續簽一次，獲得另外 一個 2 年簽證。

改革進程

雅思總分 5，單科不低於 4.5，或其他 等值英文測試成績如 PTE。

457 改革進程

需滿足 GTE 要求

457 簽證持有人

2017 年 4 月 19 日起：

中期組別

2018 年 3 月前： 獲批的 457 簽證持有人，轉永居時除 了英文要求外按老政策執行。但續簽 457、換職業或者換雇主則需按新清單 和簽證長度執行。

提名職業：可提名職業被縮減至 435 個，另外還有 59 個三顆星限制職業有 額外申請要求。

如果提名職業在 MLTSSL 清單（其中 有 16 個職業除外）上，那麼獲得的會 是 4 年的 457 簽證。

簽證長度：不管什麼時候遞交的 457 簽證申請，只要是在 4 月 19 日及以後 獲批，主申的提名職業在 MLTSSL 清 單上，簽證長度還是 4 年；提名職業在 STSOL 清單上，簽證長度只有 2 年！

可境內續簽，3 年後可轉永居。

186 或 187 簽證 一步到位申請人 2017 年 4 月 19 日起：

雅思 4 個 5 分或其他等值英文測試成 績。 申請人需要有至少兩年相關工作經驗，

2017 年 7 月 1 日起： Combined 清單上有 59 個職業（三星 標記 ***）要求申請人滿足額外條件才 能獲得提名。

所有的 186 一步到位申請人的提名職 業 必 須 在 Combined list 上 面， 但 是 從 2018 年 3 月開始提名職業將必須在

186 和 187 改革進程

提 名 職 業 必 須 在 MLTSSL 清 單 上，

2017 年 4 月 19 日起：

24 個職業；

STSOL 和 MLTSSL 清單都會進行重新 審核，2017 年 7 月 1 日前可能有更新

才能轉 186 或 187；

187 可以提名額外適用於偏遠地區的

進一步強化雇主對培訓本地員工的要 求。

年 5 月 5 日）傍晚移民局最新的內部 檔解讀，18 年 3 月之前獲批的 457 仍

“祖父政策”或延續至所有 18 年 3 月份

舊有望轉 186 永居類別。

之前的 457 持有人，更多細節在接近 所有的 186 Direct Entry（一步到位）

所有簽證持有者的工資必須達到臨居

申請人的提名職業必須在 Combined

技術移民收入門檻，目前為 53900 澳

list 上面。

元；

實施之前移民局會陸續公佈。

部分 457 簽證持有人可聯繫專業機構 重新評估，通過州擔保方式獲得 190

職業被移除的申請人在 2018 年 3 月之

或 489 簽證，從而獲得澳大利亞永居。

前只能通過 187 獲得永居，或可根據 187 簽證不受 4.19 新政任何影響，所

申請人在遞簽前具備至少 3 年相關工

個人情況重新評估是否有其他移民職

雅思無法達到 4 個 6 的申請人可嘗試

有 ANZSCO 1-3 級的職業均可提名。

作經驗；

業可供選擇。

PTE，如獲得 4 個 50 分則滿足要求。

從 2017 年 7 月 1 日起：

4 年 TSS 簽證持有人需獲簽以後工作

三星職業的額外要求只針對 457 簽證

年齡超過 45 歲的 457 申請人如已為同

3 年方可轉永居。

而非 186 或 187 類別。這個政策適用

一個雇主做滿 2 年，則需儘早遞交永

於 所 有 4 月 19 日 之 後 遞 交 的 新 457

居申請，否則 18 年 3 月後不滿足年齡

新石器移民專家李天獨家解讀

申請以及 19 日之前遞交但尚未獲批的

要求。

對於職業被移除但 457 簽證仍未獲批

申請。對於正在審理的 457 申請，如

一步到位永居申請人年齡不得超過 45

的申請人，可以選擇撤簽並申請退費，

果提名職業不滿足相關要求，那麼可

個別有經濟條件的申請人也可通過投

歲，457 轉永居申請人年齡上限仍為

否則會面臨拒簽。

以撤銷並申請退費，否則可能會被拒

資移民的方式獲得澳大利亞永居身

簽。

份。建議聯繫最專業的移民機構進一

英文達到雅思四個 6（包括所有 457 轉永居和一步到位永居申請人）；

50 歲。 凡是持有 457 簽證下一步仍舊可以轉 2018 年 3 月起： 所有申請人年齡不能超過 45 歲；

步評估和規劃。

186；

準備遞交或正在審理中在 STSOL 職

457 轉 186 仍舊是兩年，18 年 3 月份

業清單上的 457 簽證，需確保在 2018

開始 4 年的 TSS 簽證持有人在 3 年後

年 3 月之前獲批。根據週五（即 2017

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2017年6月盛大开盘

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获多项大奖的悉尼开发商将揭开其拥有澳洲最高 人造瀑布的新项目的神秘面纱

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开辟新天地 Waterfall by Crown Group 是一项具有突破性的开发项目， 它将为现代生活带来平衡之感。 Waterfall by Crown Group由获奖建 筑师SJB设计，并搭配由Mika Utzon 领先的悉尼开发商皇冠房地产集团此 次展示了Waterfall by Crown Group 项 目, 它是该公司迄今为止最具雄心的项 目。它的设计灵感来源于七层高的瀑

Popov 悉尼歌剧院建筑师Jorn Utzon的 孙辈专门创作的公共艺术作品。瀑布 更是利用自然环境的力量，打造另类 空间来缓解现代生活中的压力 。

布和瀑布在建筑物之中飞流直下的壮

这个耗资3.95亿澳元的项目位于18

丽景观。Waterfall by Crown Group意

O’Dea Avenue, Waterloo。它包括331

图为悉尼的建筑带来一次绿色革命。

间公寓，顶层无边泳池，可俯瞰城市

并且创造了澳大利亚最高的人造瀑

的悬臂式健身房，天空花园和露台，

布。

多功能室以及6间零售店铺。

“Waterfall by Crown Group证明了我 们不断推出适应当今社会的创新住宅

Waterfall by Crown Group 的豪华公寓 将于2017年6月17日隆重开盘。

项目的能力”董事长兼集团首席执行官

Crown Group现在接受在线注册预订，

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2017年6月盛大开盘

I wa n S u n i t o 再创辉煌，打造大师级作品 皇冠房地产集团现已被公认为澳大利 亚最大的房地产开发商之一︒同时在 共同创始人兼首席执行官Iwan Sunito 的引领下，未来的商业发展还将继续 走俏︒ 澳大利亚Urban Taskforce 城市开发的 首席执行官Chris Johnson表示他曾为 Sunito先生投了2015年“年度最佳地产 人”的选票︒他表示：“Iwan是一个让人 觉得不可思议的人︒“对于Iwan来说， 他曾居住在婆罗洲水上高脚房子里， 之后到新南威尔士大学学习建筑，然 后将皇冠房地产集团发展到目前的水 平，这样的跨度是非常惊人的︒ 他是 一个在项目上勇于承担风险，不断创 新的人︒他永远不会做普通的建筑项 目︒Iwan一直致力于做一些不同的事 情，领先他人一步，发明创新项目︒通

在Sunito先生的带领下，皇冠房地产 集团已经成长为一个拥有4,000个公 寓︑价值约30亿澳元的企业︒皇冠房 地产集团目前在悉尼有三处正在建 设的楼盘：位于Parramatta的29层的 V by Crown Group; 中央商务区的25 层高的Arc by Crown Group 和 Inﾞnity

by Crown Group︒以及目前，他们最 新的绿色广场开发项目－Waterfall by Crown Group︒皇冠房地产集团的买家 们都对Sunito先生创建“城市度假村”的 愿景表示赞赏，这是一种优质生活方 式的选择︒公寓包括了游泳池，健身 房，瑜伽室，郁郁葱葱的绿化，烧烤 区以及钢琴室等时尚典雅的公共设施︒ Waterfall by Crown Group的豪华公寓 将于2017年6月17日隆重开盘︒

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这位印尼地产达人在印

尼婆罗洲的加里曼丹丛

林中长大。他所居住的

第一个家与他今天建立

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当他还是一个小男孩的

时候，他住在一个建立

在水上的高脚房子里，

这样的经历使他事业的 崛起更加令人印象深 刻。

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行业开拓者

i wa n sunito

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盛大开盘 2017年6月17日

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買澳洲的公寓前，先想清楚這 10 個至關重要的問題 今年，大批量的公寓專案將要完工，對潛在賣家，特別是首次購房者提供了不少選擇。但是，在做決定前，請你先問自己 10 個問題。 物業成本是多少？ 清楚這套物業你所需費用具體是 多 少。 某 房 產 研 究 機 構 負 責 人 Mickenbecker 建議，購房者應該瞭解 買房過程中所有的費用，當然你也應 當要求公司提供所有的財報記錄。 盡可能多的收集公司情況，並找到顯 著的法律問題以便事先對潛在問題有 所警惕。

房前最好知道物業經理是誰，負責物 業管理預算的又是誰。

不論買家購房目的是自住還是投資， 空置率都非常重要。

需要瞭解他們的原因在於，售房代理 通常的報價並未包含樓層管理的費 用，一般情況下，第一年的物業費都 會低於正常物業費的 15%，因為公寓 大多數設備在第一年內還在免費維修 期。

如果是自住，這將影響這套物業未來 的升值空間；如果是投資，那麼空置 率過高的市場並不適合你。 Mickenbecker 表示，有關空置率的資 訊並不是很容易得到，但買家應該試 著瞭解。

停車位元情況如何？

必要的。比如衣櫃是否有抽屜，“ 我 曾經見過沒有的！ ” 此外，瞭解公寓 裡有多少插線口，一般來說都是不夠 的。 O'Meagher 表示，有口碑的開發商都 會嚴格控制裝修過程，他們會在多家 設計公司中選出最好的，“ 這個競爭 的過程可以確保設計和裝修都非常精 細。” 因此，如果從設計和裝修層面 來看，選擇大型開發商會省心很多。

離公共交通距離如何？ 開發商是誰？建築商是誰？ Charles+ Stuart 管 理 公 司 負 責 人 Andrew Veron 認為，買家需要查看開 發商以前的開發專案，以及交房情況。

Veron 表示，有的公寓由於停車位稀 缺，不是所有的買家都能拿到停車位。 他提醒買家，如果沒有拿到停車位， 他們就沒有在停車場停車的許可權， 這些資訊並不是那麼容易就能得到。

所購房產是否可以作為 Airbnb ？ 對單元樓業主來說，靠近公共交通站 點非常重要，因為這樣的物業一般不 會提供多個車位。 物業附近基建如何？

由於現在市場上的期房交易經常發生 付 定 金 和 交 房 時 的 公 司 不 是 一 個。 Andrew Veron 表示，買家也應該詢問 建築商同樣的問題：這家建築商是誰？ 口碑如何？是否能夠定期交房？畢竟 出現過交房時間一拖再拖從而導致買 家損失慘重的案例。

公寓附近將有哪些基建專案正在開 發？ 住宅附近正在開發的專案一定要事先 瞭解。Veron 建議買家明白你們會因 這個新建項目所帶來的損失，“ 比如 視野或者基礎建設，比如開發專案將 造成道路封鎖等等。”

地段是選房的關鍵，特別是在一個社 區基建完善，公共交通便利的位置。

這個棘手的問題將越來越重要。 如今不少買家將購置的公寓用做 Airbnb，Veron 建議買家在買房前先 瞭解清楚這個問題。如果你是投資者， 可以不用擔心這個問題；但如果你是 自住，一旦該樓盤可以用做 Airbnb， 這將影響你的居住環境。

比如在悉尼，如果靠近市區，附近有 學校、購物中心，還有商區，這無疑 是完美的地段。 室內的裝修和傢俱品質如何？

物業經理是誰？ 空置率是多少？

Veron 表示，瞭解室內裝修事宜也是

Veron 建議準備購買樓花的買家在買

2017 財政預算，金融和地產是議題的核心 2017 財政預算已正式公佈，其中 金融和地產是本次議題的核心，以 下節錄與房地產相關之政策 金融： 四 大 銀 行 遭 遇 重 大 打 擊， 政 府 將 在 新 的 財 政 年（2017.7.1） 開 始 後 徵 收 0.06% 的 新 的 稅 收， 此 舉僅僅針對澳洲的 5 大銀行 — Commonwealth Bank、Westpac、 National Australia Bank、ANZ 以 及 Macquarie，預計政府將會從中 獲益 62 億澳幣。 銀行業的高管如果違反不當行為法 的話，罰款會更高。小銀行罰款 5 千萬，大銀行 2 億。

首次置業者或可用稅前收 入支付房屋首付； 進一步推動各級政府和私 營部門對郊區城市的發展； 出售家庭住宅的退休人士 將會從最新養老金限制中 免除。 此外政府鼓勵澳洲老 年 人 縮 減 住 房 規 模 （Downsizing）： 為 了 增 加 房 市 的 供 給， 那 些 年 過 65 歲的出售住房的人可以把最多 達 30 萬澳元放入他們的養老金供 款，條件是他們必須在裡面居住過 10 年以上。

房地產政策

值稅（CGT），並且新樓盤開發只 能將 50% 的房源出售給海外買家。

付使用，到 2030 年底初期，創造 2 萬個工作職位。

基礎建設

此外，將成立西悉尼機場公司，在 未來 10 年挹注資金 53 億。 2. 內陸貨運鐵路：

上個財年的 500 億基建項目大多數 將帶入此次預算。主要是道路，鐵 路以及其他大型基建項目。

對海外投資者的打擊： 改善房屋可負擔性問題是本屆議案 的重中之重，政府的首要目標是説 明年輕人儲蓄第一幢房子的首付資 金。 主要目標：

新預算將針對海外投資人的空置房 屋徵收收額外費用，對空置物業加 收每年 5000 澳幣的稅金。 此外，海外物業持有者出售自住物 業的時候，將需要繳納全額資本增

1. 機場建設： Badgery’s Creek: 由於悉尼機場拒 絕為 Badgery’s Creek 第二機場提 供 資 金 後， 聯 盟 黨 政 府 將 提 供 資 金。預計悉尼第二機場 2026 年交

政府預計將投資 10 多億把昆州東 南、阿德萊德以及柏斯用鐵路連結 起來，從而改善這三個區域之間貨 物的流通。 此外，84 億澳元投資於布里斯班 到墨爾本之間的貨運鐵路。

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多數澳洲人不認同買房出租有助購房夢 澳洲選擇房貸機構（Mortgage Choice）

50多歲的德國移民麥爾（Lis Maier）

最近的調查顯示，超過一半的澳洲人認為

20多年前移民澳洲，她從10年前開始在

通過買房出租—rentvest的方式進入房地

悉尼房市尋找購房的機會，然後她發現，

產市場並不會讓他們擁有一套自己夢想中

自己的積蓄根本不可能在悉尼的任何地方

的房子。

買到房子。所以她和丈夫最近在布里斯本 買了一套38萬的一室公寓房，就租出

據澳洲新聞網報道，調查發現，約有

去，然後他們仍在悉尼東區的庫吉

57%的澳洲人認為買房出租的購房方式標

（Coogee）區租房住。

誌著澳洲人買房夢的終結。但同時衹有四 分之一的人承認願意終身或者一生中大部

雖然麥爾很開心自己終於買到了房子，但

分時間租房住。

是也承認這並不是她理想中的方式，也不 是能容納一個家庭的房子，衹是她退休之

買房出租就是購房者不住在自己購買的房

後的一點保障。麥爾還很擔心房價對自己

子中，而是出租出去，收取租金來支付購

下一代的影響。「考慮到購房的一切花

房者自己租房所需資金或房貸。等所購房

費，買到房子後自己仍然無法居住是一個

產陞值後可出售盈利。

很大的問題。我擔心自己在不能留給孩子 財產的情況下，他們該怎麼買自己的房子 呢。」

Mortgage Choice貸款機構總裁弗拉維爾 （John Flavell）說：「許多澳洲人認為 通過rentvest買房出租的方式標誌著澳洲 人買房夢的終結，這是一種很有趣的觀 點。人們很顯然還是想住在自己購買的房 子中，而不是出租出去。」

他表示，鑒於現在買房越來越難，首次購 房者不可避免的會尋找各種管道來幫助自 己實現買房的夢想，rentvest衹是其中一 種。他建議首次購房者考慮各種不同的選 擇，但最後，已經擁有房產的人再買房會 相對容易。

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出 售

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地理位置：黃金海岸

淨租金收入：$302,931.76 價格：5.6M 可貸款：60%-70% 回報率：5.5%

該早教中心位於大型購物商城內，占地面積 2,993m²，永久產權。藍籌租 客為澳洲上市公司 G8 教育集團旗下開設的早教中心，超長 10 年租約至 2021 年，4 x 5 年續約權，年淨租金收入 $302,931.76，並且每年以 4% 增長租金。提供 138 個停車位，距離 M1 高速公路出口僅 4.5 公里，距離 WOOLWORTHS 購物中心 3.4 公里，距離大型遊樂場 DREAM WORLD 4.5 公里。市政規劃為低密度住宅區，有巨大未來改造潛能。

IGA 購物中心出售

定 落

地理位置：布里斯班南區 淨租金收入：$1,109,922 價格：$17.5M 可貸款：60%-70%

已

回報率： 6.34%

該購物商城擁有面積超過 3000 平方米的 WOOLWORTHS 超市， 超長穩定租約 20 年。並且以每年 4% 增長租金。租客類型多樣包括 SUBWAY 快捷食品，理髮店，醫藥中心等，滿足附近居民一切生活 需求。該購物商城擁有極其便捷的交通。車流量高達每天 15000 台。 並且擁有極高普光率，是當地唯一的大型購物中心，連接布里斯班 及黃金海岸告訴通道，14,230 平方米超大占地面積，4400 平方米 建築面積，可停靠 185 輛車。

大型購物商城

定 落

地理位置：布里斯班東區 淨租金收入：$2.41M 價格：$37M 可貸款：60%-70% 回報率：6.5%

已

大型購物商城合併毗鄰物業和周邊空置土地，整合為單一物業出售。 該物業合併後將帶給投資者巨大的回報和未來再開發潛能。主要租客 為 WOOLWORTHS 超市，租約至 2023 年，其他優良租客包括學校， 雇員培訓中心，醫療中心和 ANZ 銀行。超大占地面積 62500 平方米， 連接 IPSWICH 高速，坐落於交通樞紐核心位置。全部出租淨收益可 達 $286 萬。

永久產權物業與絕佳生意機會打包銷售 地理位置：布里斯班南區 （華人區） 淨租金收入：$400,000 物業價格：$5M 生意價格： $1,500,000 + SAV (estimated at $25,000)

地理位置：布里斯班北區 淨租金收入：$1,730,043 價格：$25M 可貸款：60%-70% 回報率： 6.9%

該購物商城占地面積 3210 平米，所有商鋪 100% 出租。藍籌租客包括澳洲上市公司 G8 教育集 團開設的幼稚園和早教中心，和七家零售商鋪。超長 10 年租約，每年以 4% 的比例增長租金， 租金淨收入達到 $1,545,274。 該購物中心為摩登的現代化建築，為附近社區提供零售，教育， 醫療，生活設施等服務。坐落於 M1 高速通道的出口，距離大型超市 woolworths1.1 公里，距離 火車站 4 公里，距當地商務中心 1 公里。該地段覆蓋了昆士蘭州最為集中的工業區，包含超過 550 家大，中，小型企業以及超過 10000 個雇員，隨著該社區不斷的快速發展，在接下來的兩 年內將超過 16000 個雇員。

該永久產權物業占地面積 477 平方米，淨出租面積 570 平方米，為 雙層複試建築。位於布里斯班南區最為知名的餐飲區 , 客流量極大 , 位置絕佳。本生意已經營多年 , 在布里斯班擁有超高知名度。主營 港式茶點以及中式桌菜 , 深受當地居民喜愛。店內設備齊全 , 系統完 善 , 操作簡單容易上手 , 利潤高 , 適合各類買家。 購買方式 1： 生意價格：$1,500,000 + SAV (estimated at $25,000) 購 買 方 式 2： 生 意 + 物 業 打 包 出 售：$5M + $1,500,000 + SAV (estimated at $25,000)

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COMMERCIAL COMMERCIALPROPERTY PROPERTYINVESTMENT INVESTMENTCOLLECTION COLLECTION

Friday Friday March 10 03, 2017 26 May 2017

全澳商業物業特刊

利率雖低 購房者不願選固定貸款息 澳洲置業最常見問答 投資澳洲房產，最容易被你忽略的 7 大“收益”！ 新的調查表明，當前澳洲利率處於創記錄的低水準， 澳洲所得稅的計算項目有那些？ 但與 2016 年年初相比，選擇固定利率貸款的購房 者減少了三分之一。 答：1. 經營事業所得；2. 資本增值所得；3. 個人薪資 所得；4. 投資所得：銀行存款利息、股票、股利、租賃 根據澳大利亞統計局最新資料顯示，在 2016 年2 據澳洲 Domain 房地產網報導，由 Finder 網對澳洲 所得、權利金收入等均需申報；5. 其他所得：包括養老 月 16 日澳大利亞人口突破 月份固定利率貸款的購 2400 萬大關，比官方預 統計局的數據分析顯示，4 金、退休年金、助學金（Austudy）、失業、救濟金等 測提早了 17 年。 房數量達到 9000 以上，但到 8 月份時，這一數字 各項政府津貼均得申報；以上各項收入在扣除可扣抵費 下降到 6650。 澳大利亞具有良好的的移民環境和鼓勵性的生育政 用及支出後即為可課稅所得。應繳納之稅款在扣除免稅 策 , 因此帶來相當可觀的人口增長速度。另一方面， 額 AUS$18200 及可應用之寬減額後，即按當年度政府 澳洲的國際教育地位，以及八校聯盟的頂尖大學資 澳洲儲備銀行分別在 5 月和 8 月削減了利率，目前 所公佈之個人所得累進稅率來計算個人所得稅。對於國 源促使留學人數持續增長。在過去十餘年，國人選 官方利率僅為 1.5％，自那時起，貸款經紀人也注意 際投資者，需交個人所得累進純利潤的 32.5% 的稅率。 擇到澳留學的人數每年均以 20% 的趨勢增長，雙方 到較少的借款人鎖定他們的利率。 純利潤是扣除了可抵費用和所有支出後的個人所得。 的聯繫紐帶不斷加強。 （具體政策因時而變，需要時查閱最新資料為准 女發言人 Jessica Darnbrough 稱，9 月份 Mortgage 人口增長到底有多快 ?

Choice 的所有貸款中，只有 16.72％是固定利率的 海外人士在澳洲買房子，室內裝飾及社區配套娛樂和健 住房貸款。而 8 月份裡，超過 20％的貸款為固定利 看看澳大利亞統計局的數字： 身設施重要不重要？ 1981 年澳洲人口 1500 萬 率。 2004 年澳洲人口 2000 萬 答：投資人購買的物業是否靠近交通、購物、學校、醫 2007 年澳洲人口 2100 萬 許多貸款機構在儲備銀行的官方減息之外，降低了 療、娛樂等設施，這才是決定投資人自身及租客未來生 2010 年澳洲人口 2200 萬 貸款的浮動利率。 2013 年澳洲人口 2300 萬 活是否方便舒適的決定性條件，也是支撐該房產價值的 2016 年澳洲人口 2400 萬 有力保證。 同時，室內的裝飾越奢華，健身，桑拿， 她說：「借款人越來越意識到利率即將削減，因此 網球場等社區服務越多，相應的投資人支付的物業費也 如果做一個簡單的計算，在過去的 35 年裡，澳大利 選擇了浮動貸款利率，以充分利用未來降息的好 就越多。同時和投資人的購房目的也有很大關係：如果 亞每兩分鐘增長一個人。預測 2033 年人口達 3200 處。」 投資，可以不必選擇奢華的房產項目；如果自己住，同 萬，未來 50 年將迎來 1000 萬移民。 時對多餘的費用支出不敏感，享受此類設施的投資人而 「此外，大多數經濟學家現在預測一段時間內利率 人口“大躍進”導致澳洲各大一線首府城市普遍存在嚴 言卻是不錯的選擇。 峻，且一時難以緩解的房屋短缺問題。 不會上升，因此，借款人沒有選擇固定利率的貸款

項目的迫切需要。」 在澳洲做房地產投資，為何要秉承中長期投資？ 澳洲國家住房供應理事會預測： 答：在澳洲，經過 45 年的房地產的商業化的市場發展， Finder 女發言人 Bessie Hassan 稱，儘管財政部長 把投機者淘汰出市場了。澳大利亞的房地產投資不是投 至 2036 年，悉尼需要新建 77 萬套住宅，比當前住 Scott 反對利率的進一步下調，更多的房 宅總量Morrison 168 萬套增多 46%。 機生意，澳洲房地產成為全世界公認的最佳的低風險投 產買家與貸款機構認為利率仍然有下降的可能。 資地區，和穩定增值及租金回報的投資目的地。 到 2051 年，墨爾本人口將達到 770 萬，需額外修 建 157 萬套住宅。 Hassan 說：「在 10 月份時，我們 33 個經濟學家 海外人士投資或購買澳洲房產，除了房屋價格之外還有 和專家中有 9 人預測儲備銀行會再次降息，你就可 那些費用支出？ 至 2031 年，布里斯班地方政府地區住宅房地產市 以理解澳洲人沒有選擇固定利率的原因。 場每年需要大約新增 5430 套住宅。 答：購房成本費用還包括：政府印花稅，律師費，房屋 房子到底算是什麼呢？ Bevan 投資集團（Bevan Investment Group）主管 保險費，銀行及基金的貸款費用，搬家費用，房屋租賃 Paul Bevan 稱，幾乎所有的客戶都選擇了浮動利 的代理費用，產權轉讓費，按揭保險費，房屋估價費等 相信在大部分的國人眼裡，房子是家，是住的地方， 率。 等，約占房價 5% 的費用支出。

他說：「我認為普遍的共識是，利率不會很快上升， 並可能進一步下降，借款人希望從中獲利。」 「鎖定你的利率絕對是一種心理障礙，因為這意味 對於尚無收入的留學生，是否可以在澳洲買房自住或者 著你提出了意見，並果斷採取行動。堅持浮動利率 投資？能在澳大利亞貸款買房嗎？聽說澳大利亞貸款需 更容易，因為大多數人都是這樣做的。」 要出具詳細的收入證明，留學生需要出具收入證明嗎？ 答：以留學生身份是可以在澳大利亞買房的。如果需要 是可以保值的硬通貨。房子從來就沒有一個準確的 這也是投資者重新進入房地產市場的跡象。貸款公 貸款購房，由於留學生沒有收入來源，通常不會單獨獲 定義，對於房子的理解，不同的人有不同的理解。 司 Pass Go Home Loans 總經理 Jamie Moore 表示， 得銀行貸款，但是可以以父母為擔保人，以擔保人的收 他的投資者客戶選擇了浮動利率來確保貸款的最大 入來擔保留學生的貸款。對於有穩定收入能力的海外人 房子，在不同的國家都有相同的意味，但在某些特 靈活性，但仍有很多買家選擇自住房的貸款為固定 殊時期，特殊的國家背景下，賦予了它特殊的特性。 士，在澳大利亞購房，最高可以申請到房產價格 80% 利率。 的貸款。 對於歐洲一些國家，房子可以是移民的手段，而美 國的房子是可以拉動某些地區經濟的重要工具，但 他說：「有些固定利率遠低於 4％，這提供了一定 在澳大利亞貸款買房的交易週期需要多長時間？ 是在澳洲，不只是可以居住的房子，也可能是您度 的確定性，特別是對一些首次購房者。」 假旅遊的家，更是最好的投資理財工具。 答：通常情況下，賣方律師要求買方在合同交換後的第 他建議對固定利率有興趣的人保持一部份貸款為浮 投資工具 42 天付清所有房款。澳大利亞購房者通常會對銀行貸 動利率，以便利用其在額外還款、取出和對沖帳戶 款做一個預先審批，該預先審批通常 3 個月內有效。3 澳洲房產經歷百年，交易機制成熟透明，政府監管 等功能的便利。 個月內買到房子，預先審批貸款就可以順利使用。 得力沒有資金風險。

他表示，兩年或三年固定貸款是最受歡迎的選擇。 購房者簽訂購房合同後，如何向澳洲銀行貸款？ 空置率抵達 3%。澳洲房產近 50 年來平穩增值，平 這是因為中斷固定貸款利率的成本很可觀，三年以 均每 7-10 年便可實現翻一番，增長趨勢穩定，剛性 上的經濟狀況又很難預測。 需求長期存在，是非常好的投資理財，分散資金風 答：一般而言，簽訂合同後 42 天之內就必須完成貸款 險，抵禦通貨膨脹的最佳工具。 的申請，審批，放款，和交割的全過程。澳洲發展商不 租賃市場逆勢成長 尋找好租客秘訣 會説明客戶申請房屋貸款，而是需要投資人自行安排房 抵押工具 產的貸款事宜。目前市場上的房產仲介，及地產投資公 逆勢成長？可能嗎？其實租賃市場一直被市場的波 司為了更好的服務與客戶，也會協助國內投資人申請銀 澳洲房產首付低，投資風險小，收益大。根據澳洲 動所影響，只要價格合理，要尋找好的租客並不難。 法律規定，房屋可以進行二次貸款。 行貸款。 很多在市場上放空很久的業主聯絡我，想要詢問如 即從銀行貸款房子增值部分以用做其他投資項目當 何快速找到合適的租客，其實只要通過以下幾個步 投資人購買澳洲房產可選擇哪些銀行及基金的貸款產 中，因此房子可以作為投資者們的快速借貸載體。 驟，就能夠在最短的時間內找到合適的租客來租房。 品？ 2016 年，珀斯每週都有超過 1000 套房子出租，相 答：目前澳洲銀行及基金信貸市場上有幾十種不同的房 再融資工具 比去年同期的 800 套，今天租賃市場明顯成長。 屋貸款產品。每種產品都有略微不同的費用，產品特點 投資廣告以吸引租客 澳洲房產增值不用出售房產就可以獲得。 和貸款利率。瞭解每種產品優缺點，可以説明投資人作 出適合自己財務狀況的產品選擇。投資人通常會選擇以 增值部分可再次經銀行評估後可貸出，增加您的現 第一，業主必須精明投資。房子必須打理清潔，地 下幾種貸款種類：標準浮動利率貸款，1-10 年固定利 金流動，很好的實現了從貨幣到資產，資產再次轉 毯、瓷磚、廁所、廚房等容易骯髒的地方必須常常 率貸款，1-5 年的只還利息，不還本金的浮動利率貸款， 為貨幣的的流轉性。 打理和清理。空調的出口也要確保沒有污垢，花園 及有對沖帳戶的浮動利率只還利息貸款等。 沒有雜草等。第二，花費大約 100 澳元聘請專業的 對於海外投資人而言，澳洲房貸是選擇固定利率好還是 外匯投資工具 攝影師來拍照，從而在廣告上有更專業的效果。 浮動利率的產品好？ 再者，花錢立個出租牌子，這樣租客在網上看到廣 高通貨膨脹的環境下，人民幣絕對購買力下降，對 答：不同的貸款產品適合不同的貸款人群，跟貸款人的 告之後就可以更加容易辨別出租房。現在房地產市 內貶值，對外有升有貶。 風險承擔能力，收入狀況，消費習慣以及對未來市場 場主要是在網上做廣告，只要有專業的攝影和簡潔 的預期不同而不同。舉例而言：風險承受能力弱，收入

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的敘述，網上的廣告就能夠吸引租客來看房。 和租客溝通 相對穩定和平均的人士適合在未來利息上漲的預期下選 擇固定貸款利率產品；風險承受能力強，收入高但不平 租客分幾種，一種是家庭式。他們會花比較多的時 均，有額外收入的人士適合選擇浮動利率的貸款產品； 間在家裏或者院裡。這一類的租客會對房子的情節 通常，固定利率產品比浮動利率產品都會高 0.5%。 外匯投資的確有風險，但同時，單一持有同種貨幣 和花園的大小有更多的要求。另外一種是專業工作 本身也是最大的風險。 人士，他們會花比較多的時間在工作上，對房子的 在澳洲購買或投資房產，是應該先貸款還是先看房？ 設計或者設施可能沒有這麼多的要求。 抵禦通貨膨脹的最佳方式是持有多種貨幣，持有強 勢貨幣，類似澳幣這樣的資源型貨幣。因為澳洲擁 情況 1：對於在澳洲有工作收入的外國人，如工作簽證 要尋找好的租客，最重要就是要知道他們的需要和 有的資源是不可再生的，只會越來越貴。 者，學生簽證者在準備買房時，應該先諮詢一下銀行的 房子的賣點。身為地產仲介，我們會不斷地和租客 貸款經理或者貸款機構的經紀人，按照自己的收入評估 在澳洲買房後，可申請對沖帳戶有多餘的資金可存 溝通，以知道他們的需求。很多租客希望業主能夠 能夠貸款數額是多少，讓後再根據自有資金的數額決定 入這個對沖帳戶，按貸款利率以天計息，並可隨時 在租金上能夠有所折扣，然而我們必須鼓勵租客提 買什麼價位的房產。 情況 2：對於不在澳洲境內和沒 支取。 交申請書，再來談租金的問題。 有澳洲收入的外國人，可以根據自己的承擔能力，自有 既享有了高額火氣存款利息，又沖抵了因貸款產生 資金占到房產價格的 30%—40%，就可以相對安全的 的利息。操作簡單，受益無窮。 審查租客申請 看房和交付定金了。

傳承工具 租客申請房子必須附上 100 積分的身份審核。駕照、

哪些因素會影響房產貸款人申請到澳洲房產貸款？ 健保卡、護照、銀行卡等資料不能少。同時，自己 澳洲無房產稅，無遺產稅，是非常好的財富載體。 的租房紀錄和工作推薦人等都必須要附上。此外， 國內普通的房子超過 20 年銀行不予抵押貸款，只能 （1）房產的評估價值；購房人提出貸款申請後，銀行 租客必須附上薪金或增援資料、銀行賬戶資料等， 低價套現，出租還得再花錢裝修。 會委託獨立協力廠商的估價公司對貸款人要購買的房 以證明自己能夠負擔得起租金。物業管理經理就必 產進行評估，該評估值可能低於或高於合同上的購房價 到了 2020 年老齡化人口高達 20%，人口驟降，房 須審查他們的申請。 格。而銀行只會提供評估值的 60%—80%，而不是合 產需求急劇減少，到時指望政府拆遷而獲得高額的 同價的 60%—80%； （2）購房人的收入憑證；例如： 賠償基本已經不可能實現。 我們地產公司審查租客有 4 個步驟。第一，審查租 工作的年限，工作職務，工作性質等方面； （3）購房 客的租房紀錄，我們可以打電話給租房仲介來訊問。 海外留學教育基金 人的信用記錄。如果購房人在過去五年內在澳洲有不良 第二，打電話給工作的推薦人來詢問薪金等工作類 信譽記錄，如：拖欠房租，電話費，信用卡等，澳洲銀 選擇好的區域，好的樓盤，通過房產的增值可實現 的問題。第三，聯絡租客的個人推薦來詢問他們的 行及基金貸款公司將不會批准該貸款申請。 兒女的免費海外留學，同時解決自主問題。 情況。最後，通過全國租約數據庫來審查他們是否 有在黑名單內。利用不同的管道，我們可以確保好 海外投資人可以開發土地嗎？ 養老基金 的租客能夠照顧並且負擔租金。 澳洲購房享有永久產權，通過租房帶來的源源不斷 答：澳洲政府雖然不批准外國人購買二手房產﹐但卻歡迎 確認租約長短 的正向收益，實現以房養老。 外國人投資發展住宅地產。方法是先向政府機構申請計 畫。舉例：一種方法是購買一塊地﹐然後在十二個月內動 而國內的房子因產權的問題，市場不夠成熟，超過 最後，租約的長短也是租客租房的一種重要的因素。 工建房。審批的標準是最少支出地價的五成花費在此開 20 年的房產破舊不堪，銀行一般不予貸款，無法實 地產仲介鼓勵租客簽署至少 12 個月的租約。在某些 發上。完工後﹐物業可用作自住、出租或轉手。另一種方 現以房養老。 特定的時候，我們也可以簽 6 個月的短租。市場的 法是重建住宅物業：投資人可以在房產的經濟壽命末期 走勢還是趨向於租金的高低，因此，我並不鼓勵業 重建並增加房屋的數量。同樣，政府也規定重建費用要 主在租約期間提高租金。 超過舊屋買入價的五成。

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可投资，可改造，可自用 Burwood 公园

Westfield

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Burwood Plaza

9 Deane Street Burwood

Burwood 火车站

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正对Burwood火车站 精华地段写字楼出售 9 Deane Street, Burwood • 5层独立地契写字楼，占地面积约1,400平方米，地形工整，前后双街面 • 物业内部面积约3,000平方米，加车库（71 个车位）， 现为St John Ambulance 总部 • 大楼保养极佳，新近装修，空调，电梯和保安系统等均已升级 • 物业接近满租，均为优质租户，年净收入约$1,090,000＋GST • 当地显赫物业，罕见出售，请勿错过 EOI 招标方式出售: 请于2017年6月27日周二下午3点前提交购买意向书 详情请联系： Dominic Ong 王家明

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Dominic.Ong@au.knightfrank.com

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Parramatta 广场

Westfield 购物中心

Parramatta 火车站

建筑概念图

开发地块

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EOI 招标方式出售: 请于2017年6月22日星期四下午4时前提交购买意向书

Parramatta CBD卓越住宅开发地块 18 Parkes Street, Harris Park • 转角位置，土地面积约2,830平方米 • Gateway已获批，潜在可建面积约26,036平方米 • 有潜力兴建303套住宅公寓 • 建筑限高125米（需获市议会审批）, 俯瞰城市景观 • 距Parramatta火车站约450米，周围购物、教育及娱乐设施一应俱全 详情请联系： Dominic Ong 王家明

Tim Holtsbaum

+61 468 969 298

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Tim.Holtsbaum@au.knightfrank.com

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KnightFrank.com.au EOI截止日期: 6月14日周三下午4时 Sydney CBD

Potts Point地标资产 20-26 Bayswater Rd, Potts Point NSW • 4套相连维多利亚式联挂别墅，咫尺之外就是悉尼CBD • 4幅永久业权地块面积共956 平方米* • 具未来开发住宅投资潜力（须待市议会审批）

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详情请联系：

20-26 Bayswater Rd, Potts Point NSW

Knight Frank Sydney 02 9036 6666 Richard Garland 0412 630 530 Jonathan Vaughan 0423 681 854 View at KnightFrank.com.au/ 3648995

LJ Hooker Commercial Daniel O’ Brien 0404 860 747 www.ljhcommercial.com.au

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KnightFrank.com.au Sydney CBD North Sydney

Burwood Aquatic Centre

Henley Park

The Boulevarde

540-546 Liverpool Road, Strathfield South

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EOI投标方式出售：请于2017年6月14日星期三下午4时前提交购买意向书

巨大开发潜能，罕见Strathfield大块土地出售 540-546 Liverpool Road, Strathfield South • 土地面积3,459平方米*，现为成熟保龄球馆 • 宽敞59米街面，位置醒目，左右均为已建成公寓楼 • 区域规划为R3中密度住宅（Strathfield LEP 2012） • 卓越地段，幽雅舒适，生活设施配套齐全，名校林立 *大约

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详情请联系： 破产管理人要求下出售

Andy Hu 胡思安 0410 868 066 Andy.Hu@au.knightfrank.com Brett Burridge 0447 299 274 Brett.Burridge@au.knightfrank.com Tim Holtsbaum 0498 999 059 Tim.Holtsbaum@au.knightfrank.com

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独一无二的投资良机 116 Miller Street & 173 Pacific Highway, North Sydney 毗邻重新整修的Northpoint零售开发项目，正对全新的Victoria Cross Metro火车站。 • 蓝筹租户: 澳洲联邦银行CBA、澳新银行ANZ、澳洲国民银行NAB、Salmat、 APP 和 ACU • 租金增长潜力大 • 总净可出租面积11,368 平方米* • 以收入计算的加权平均租赁期限（WALE）为3.4年 • 2,304 平方米*土地，具开发潜力（需获市议会审批） • NABERS三星节能评级 EOI招标方式出售: 请于2017年6月8日周四下午4时提交购买意向书

*大约

Dominic Ong 王家明 0468 969 298

Bevan Kenny 0411 223 213

Dominic.Ong@au.knightfrank.com

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Tyler Talbot 0401 797 804

Chris Veitch 0434 566 355

Tyler.Talbot@au.knightfrank.com

CVeitch@ciaustralia.com.au

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EOI 招标方式出售: 请于2017年6月22日周四下午4点前提交购买意向书

悉尼海港码头及海滨商业物业出售 Lots within 54 & 56 Pirrama Road, Pyrmont NSW • 8个码头泊位，泊位大小为10.5米到17.6米 • 114平米*精品商业零售区域，坐拥海港全景 • 包括两个地下车位及储物间 • 临近悉尼星港娱乐城（The Star）和Pyrmont 商业中心

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Dominic Ong 王家明

+61 430 001 277

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豪華海鮮酒樓—金沙

朱佳尼

公司資產清算指令出售生意

富地集團

登記購買意向截止日期2017年6月2日週五(澳大利亞東部標準時間)4pm + 現每週營業額$90,000* + 752平方米* 288座餐館 + 全新$3百萬* 裝修 + 5年租約另可續約至2037年 + 豪華私人包間，高品質卡拉OK設施 + 每週超過3000人次就餐

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發展商及建築商良機

指令出售物業 面 積 約 1226 平 方 米， Campbelltown CBD 中心位置 * Zoned B4 混合使用區，可建住宅樓宇， 學生公寓，商業用地，幼稚園， 賓館等（需市政批准） * 約 650 米可至 Campbelltown 火車站 * 約 4 分 鐘 車 程 可 至 Campbelltown 購 物 中心 * 出售，請登記您的購買意向 * 招 標 截 止 日 期 2017 年 5 月 18 日 週 四 5pm

更多資訊請致電 Mathew Wildman 0488 773 399 mathew@trifalga.com.au 12 Union Street, Parramatta NSW 2150 Australia

22 Gadigal Ave, Zetland 高品質零售投資機會

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悉尼設施最全社區 House and Land Package$638,880 起 悉尼樓盤 首次置業免印花稅 享受國家補貼 靠近 Westfield 和火車站 在過去的五年多時間裡，在悉尼居住的人都感覺到一股狂熱的購房熱潮， 這股狂潮推動著每個區的房價一路攀升。據一些地產權威機構統計資料， 悉尼 House 中價位目前剛好衝破 100 萬大關，兩室 Apartment/Unit 中價 位達到 70 萬。悉尼的房產價位何以突然沖到如此高點？部分人對悉尼的 這種房價呈指數曲線般的沖天上升持樂觀態度，認為它還會繼續攀高。也 有人認為它是一種泡沫，很快就會崩潰。作為投資者如何把握時機，成為 最後的獲利者，正是一個現在值得馬上思考的問題。 仔細分析，我們認為近一年悉尼房價飆升的澳洲原因應歸結于持續的房貸 低利率。由於利率下降到歷史的最低點，固定利率不到 4% 已經維持了相 當長一段時間，使得人們的房屋購買力大增，貸款償還能力急劇增強，誰 都養得起房。另一個原因，很多人曾經把悉尼房價爆升的主要原因歸結於 海外買家的瘋狂購買。但實際上自從 2016 年初開始限制海外買家貸款以 來，海外買家減少，房價卻並沒有因此大幅降低。而且每週六的清盤率仍 然高居不下，這都說明澳洲房價高漲的原因不應該全怪海外買家，澳洲當 地的投資房買家才是推高和支撐高房價的主要群體。大家都數一數自己手 裡現在還有幾個沒有交割的樓花，花多少錢買的，心裡就明白了為什麼你 也是推高房價的人之一。 悉尼房價如此之高給悉尼市場帶來二個巨大的隱患：1）房價攀升正在逐 步超過當地人的購買力，使得需要自住房 的尤其是一些年輕人無力購買。 2）由於 澳洲當地人收入的局限，無法負擔高額的 房租，使得房租無法達到相應的投資回報。 房價的過度攀升將導致家庭收入抵抗風險 的能力降低。歷史資料顯示，利率的變化 的是週期性的，利率上漲是必然的，只是 時間問題。如果繼續對長期低利率持樂觀 態度，過度購買高價樓房投資將會受到市 場的懲罰。 在專業投資知識中，規避風險是股票、房 產和其它投資決定中的一個重要因素。當 價格達到歷史頂點，市場的不確定因素增 多，風險將逐漸增大。具體到今天悉尼房 產，近市中心 5 公里之內，兩室公寓價格 超過 100 萬，而租金在 $700-800 之間。 20 公里之內，兩室公寓價格超過 80 萬， 而租金在 $500-600 之間。再考慮管理費， 可能投資回報還不到 3.5%。設想一下，如 果貸款利率達到 5%+，維持這類投資房產 的開銷將會帶來不可想像的負擔。 如何規避風險這是一個永恆的話題，因市 場總是在變化中。如果從保守的角度出發， 以下幾點值得考慮：1）購買中價位以下的 房產比較安全。因為一旦金融風暴到來， 高價位的房產，首先受到衝擊。2）儘量避 免投資管理費過高的房產。因隨著時間的 推移，管理費只會增高，不會減少，而且 管理費的增高不能帶來房產的增值。3）儘 量避免投資樓房密度過高的地區。因為房 主競爭租客將帶來空租時間過長等問題。 在 2009 年以來，星澳投資集團致力於尋找 和銷售悉尼中價位之下的 House 和公寓， 比如西南地區。我們相信這種價位的房產 在未來幾年具有巨大的升值空間。這些地 區的 House 的價格甚至低於許多中心地 區公寓的價格。獨立房屋擁有土地以及 3 或 4 臥房 2 廳 2 衛浴的居住環境，未來的 升值的潛力將會大於同等價位的公寓房。 10 年以後人們的購買重點將會移到這些地 區，趁現在這些區的 House 價格還低於悉 尼中價位，趕緊購入，10 年後獲利。政府 現在對這些區的投資巨大，加寬公路，興 建新的 Town Centre，Business Park 和高 爾夫球場，還有醫院和專家門診樓等等很 多，創造大量的就業機會。另外通往這些 區的火車線正在修建中，今後將有更多的

上班族可以搭乘新火車去 City 上班，這也就是人們所說的房產增值的 X 因素。更重要的是這些區的 house 價格遠遠低於悉尼 House 中價位，在 60 萬 -70 萬之間，也遠遠低於北區 house 價格，正是購買的好時機，希 望有眼光的投資者不要錯過這些投資熱點區。 6 月 4 日星期日，我們將著重講解最新悉尼地區 House and Land package, 以及優秀國家補貼專案的特點和優勢，並介紹一些超高租金回 報的房產項目，還將認真介紹如何用 Superfund 購買 NRAS 投資物業 , 及 其巨大的經濟利益和稅務上的優惠。希望能幫助每個投資者挑選到滿意的 房產。我們的講座具有真實性和知識性，沒有煽情的忽悠，我們的售後服 務更是一流。客人對我們的講座評價極高。歡迎新老投資者參加我們的下 次講座，有問題歡迎來電話諮詢。 地產講座時間： 6 月 4 日星期日下午 2:00 pm – 4:00 pm 講座地點： 104 Bathurst St, Town Hall, CBD 訂座電話： 9266 0808 （ Mon - Fri， 10 am – 4 pm） 手機或短信訂座：0425 668 802 ( 屆時座位十分有限，希望大家盡早訂座 ) Email 訂座： info@staralbert.com 瀏覽網址： www.staralbert.com

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Book 3, Issue No. 563 Friday May 26, 2017

Book 3, Issue No. 563 Friday May 26, 2017

5 睡房 3 浴室 2 車位

宏 偉 古 典 家 居， 建 於 1884 年，2015 年 擴 建；占地面積約 2113 平方米，僅 650 米可 至 Lindfield 火車站及店鋪，近名校。曾經是 Ethel Turner 在寫《七個澳大利亞人》的家 居，古典地標式物業。古典優雅，現代家居， 愜意生活，從這裡開啟。

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Book 3, Issue No. 563 Friday May 26, 2017

5 睡房 2 浴室 2 車位

Chatswood 罕 有 全 新 豪 宅， 占 平 地 657 平 方米，本區少有最高品質物業，豪華設計， 用料上乘。地處黃金位置，近學校，購物中 心，巴士站及火車站。高級雲石地板，寬敞 華麗客廳及飯廳 ,Miele 廚具，大理石檯面廚 房通往戶外平臺娛樂區。另設戶外用餐區。 中央空調，保安電視系統。可為您與家人提 供愜意與舒適的生活享受。

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Book 3, Issue No. 563 Friday May 26, 2017

6 睡房 4 浴室 3 車位

精品建造，精湛設計，高品質完工，豪華家 居，怡人佈局，室內陽光充足，正規及休閒 寬敞起居室及飯廳，寬敞戶外娛樂區。為您 與家人提供足夠的生活與娛樂空間。您與家 人愜意、奢華、舒適生活從這裡開始。

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3 睡房 3 浴室 2 車位

從物業的每個角度均可觀賞壯觀的海港美 景， 此 魅 力 Penthouse 打 造 海 港 生 活 豪 華 新座標。地處便利位置，位於由著名建築商 Mirvac 建造的‘Latitude’樓宇內，面積約 508 平方米，寬敞的生活與娛樂空間，生活、投 資兩相宜。

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Book 3, Issue No. 563 Friday May 26, 2017

6 睡房 3 浴室 3 車位

地處 Balmoral 黃金三角區一側，坐擁休閒 田 園 花 園 生 活。 豪 華 府 邸， 便 利 位 置， 近 Chinamans 海灘，Balmoral 海灘，世界頂 級位置，令您享受頂級住宅區的魅力。美景、 豪宅，世界頂級愜意生活。

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Book 3, Issue No. 563 Friday May 26, 2017

4 睡房 2 浴室 2 車位

2 睡房 1 浴室 1 車位

寧靜迴旋靜街，Tennyson 公園邊際位置， 田園魅力家居。寬敞、明亮主人房，通風套 間有 spa 浴缸。北向，陽光充足，便利位置， 幾米可至 Lane Cove Village 店鋪，咖啡店， 巴士站，公園及名校。

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抵押物業。北向，陽光充足，現代家居，位 於樓宇 1 層，2 陽臺，可觀周圍風景如畫的 美景。寬敞，陽光充足，開放式起居室及飯 廳可通向有頂陽臺，可觀花園美景。便利位 置，僅 400 米可至 Artarmon 火車站。

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開放參觀 週六 2.30pm-3pm 週三 2.30pm-3pm 詳電 Peter Chauncy 0402 036 489 Katie McDonald 0421 817 576

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5 睡房 4 浴室 2 車位

由 Alex Popov 建築設計的豪華府邸，可觀 賞 令 人 驚 歎 的 Middle Harbour 美 景。 堅 固 建造，大量使用落地玻璃窗，讓室內空間最 大化，光線充足，通風良好，室內可通向戶 外無邊框泳池。

開放參觀 週六 12.30pm-1.15pm 週四 12.30pm-1.15pm 詳電 Michael Coombs 0424 391 255 Davey Hong 洪俊嵩 0424 603 824

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5 睡房 4 浴室 3 車位

毗鄰精品物業，“Mangaplah”建於 1889 年， 能工巧匠精工建造，豪華，舒適的娛樂家居。 宏偉建造，轉角位置，占地面積約 1537 平 方米，面對 Kingsford Smith Oval，近渡輪， 店鋪及名校。

現場拍賣 2017 年 6 月 17 日 週六 9.45am 開放參觀 週六 12.30pm-1pm 週三 12.30pm-1pm 週三 5pm-5.30pm 詳電 Brent Courtney 0411 888 380 mcgrath.com.au 合作仲介 Christopher Breedon 0455 372 089 bresicwhitney.com.au 代理人權益

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4 睡房 3 浴室 2 車位

北 向 家 居， 陽 光 充 足， 占 地 面 積 約 790 平 方米。新近裝修，環境清幽，田園愜意，宜 家 庭 娛 樂。 位 於 Lane Cove 黃 金 位 置， 近 Lane Cove Plaza, City 巴士站，公園，名校 及操場。

現場拍賣 2017 年 6 月 17 日 週六 11.15am 開放參觀 週六 12pm-12.30pm 週三 12pm-12.30pm 詳電 Brent Courtney 0411 888 380 Davey Hong 洪俊嵩 0424 603 824

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4 睡房 3 浴室

位 於 Willoughby 受 歡 迎 的 綠 蔭 靜 街， 占 平 地 617 平方米。寬敞客飯廳，自然光充足， 通向寧靜花園。實木地板，花崗石檯面廚房 附設新煮食爐具。非保留區，可擴建重建或 建車棚（需市政批准）。地處便利位置，近 High Street 咖啡店，店鋪，公園及學校。交 通方便，臨近巴士可至 city 及 Chatswood。 附近名校林立，家庭生活首選。

現場拍賣 2017 年 6 月 17 日 週六 3pm 開放參觀 週六 2pm-2.30pm 週三 2pm-2.30pm 詳電 Adam Wong 黃先生 0403 315 349 Elisa Che 謝小姐 0421 308 698

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Book 3, Issue No. 563 Friday May 26, 2017

堅固家居，可觀賞薰衣草灣至海港大橋的壯 美景色，精品雅柏文，豪華住宅物業的新座 標。 位 於 精 品‘Alchemy’ 樓 宇 內， 幾 步 可 至 Kirribilli Village, 北悉尼奧林匹克公園泳池， 火車站，Milsons Point 火車站及渡輪。

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3 睡房 3 浴室 2 車位

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Book 3, Issue No. 563 Friday May 26, 2017

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展廳地址 23 Hassall st Parrmatta, NSW 2150

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參 觀 周一：11:30 周二：15:30 周三：11:30 周四：11:30 周五：11:30 周六：11:30 -

Peter Liu 劉先生 G03/38 Manson Rd Strathfield NSW 2135

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Book 3, Issue No. 563 Friday May 26, 2017

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Baulkham Hills 黃金位置“Baulkham Hills North”，寬敞大地，機會難得，便利位置。 受家庭歡迎的黃金位置，寬敞面積。此處地塊，機會難得！ * 面積 700 平方米 * 前庭寬約 26 米 * 長 28.65 米（左），33.60 米（右） * 後 19.46 米 * 無地下電纜 * 黃金位置 * 近精英學校 * 800 米可至 M2 entrance * 1.3 公里可至 Stockland Mall Baulkham Hills

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Book 3, Issue No. 563 Friday May 26, 2017

華麗的宅邸

這棟豪華而又寬敞的私人住宅共有超過四層樓，在1212平方米的地塊上提供 Z 897平方米的生活空間。著名的主要住宅擁有兩套額外的獨立住房且各自都 有獨立入口。 - 主要住宅有五間寬敞的臥室，擁有多個生活娛樂區 - 3A提供四間臥室和三間浴室 - 3B提供三間臥室和兩間浴室 - 每週租金可能超過5,000美元，具有複式入住優惠 - 坐擁中部海港佳景，短距離步行到達城市公車和地區學校 - 高級客房套房設有獨立浴室和陽光充足的露臺，適合姻親/客人入住 - 園景平坦的花園，娛樂露臺，水療中心，游泳池，露天小屋 - 五車位元車庫與存儲空間，加上額外的現場停車、內部訪問和報警系統

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開放參觀: 週六 2.00pm-3.00pm 週三2.00pm-3.00pm 詳電:

Tim Mumford / 0421 942 693 timmumford@stonerealestate.com.au

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全磚、水泥建造，寬敞生活區及娛樂區，Ermington 區設計與建造的新地標。特色：

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* 宏偉門廳，正規起居室 * 5 間雙人睡房，複式（均有入牆櫃） * 主人房有步入式衣帽間及豪華套間，茱麗葉式陽臺 * 樓下第 5 睡房可改為大書房 * 3 浴室，4 衛生間 * 超大開放式起居室及飯廳，自然光充足 * 煤氣煮食廚房，高品質廚具 * 室內、外融匯貫通 * 陽光充足，可供兒童及寵物玩耍的後院，可通向 Cowells Lane Reserve * 車道，上鎖車庫 * 中央空調，報警器，可視對講機，已裝 NBN * 土地面積約 500 平方米，北向 黃金位置，West Ryde & Eastwood 邊際位置，宜至公共交通，名校及店鋪。 誠薦參觀！必售！

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開放參觀 : 5 月 13 日 周六 11:30-12:00pm 5 月 17 日 周三 7:00-7:30pm

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mortlake 3-9 McDonald Street 全新顶层公寓最后2套正火热销售中

这栋只有5套的全新安全高级住宅楼只剩最后2套顶层公寓。此精致奢华的顶层复式公寓为室内外生活提供了 充足的空间。采用罕见的装饰高标准打造而成。宽敞的露台可饱览悉尼奥林匹克公园的风光。坐落于海滨地区 Breakfast Point附近的半岛上，为您提供了兼顾低维护费用的奢华享受和便利的生活方式。 顶层复式公寓4单元： 顶层复式公寓4单元详情： • 3房 2卫 2车位; 共281平方米 • 开放式的生活/用餐区，可通向朝北的休闲露台 • 采用豪华Miele厨房设备，夹层楼为第二个客厅 • 奢华的开放式主人套房设有私人浴室和更衣室 • 另两个卧室在楼下，一个带有私人露台 • 主浴室附有化妆室和内部独立洗衣房

顶层复式公寓6单元： 顶层复式公寓6单元详情： • 3房 3卫 2车位; 共201平方米 • 开放式的生活/用餐区，可通向采光极好的休闲露台 • 采用豪华Miele厨房设备，夹层楼为学习室 • 奢华主人套房设有独立浴室和衣帽间 • 第二间卧室设有独立浴室，第三间卧室有宽敞的私 人露台

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Taren Point 11 Holt Road Taren Point 水景宅邸｜卓越地理位置，北向奢享豪华水景

此栋位于Taren Point 华丽宏伟的住宅于2016年建筑完成，占地1150平方米，北朝水景，享有壮丽秀美的乔治河区 景色，是为您夺身定制的完美家庭生活住宅！此宅邸真正展现高端生活品质，室内拥有内部电梯和豪华的船屋，是 一个真正娱乐体验的天堂。非凡的建筑设计和品质，将高贵典雅的建筑风格和日常功能家居和谐地融汇在一起。 • 超过500平方米的室内/室外空间，北向正对水景，距 离仅28米 • 水岸附近拥有度假村游泳池，湿蒸房 • 开放式厨房和用餐区，行政办公室 • 豪华的主人套房设有暖气浴室和向北阳台 • 划船设施包括码头和遥控绞车

• 独立客房/私人设施 • 带露天厨房和澳洲Vergola百叶天窗式顶棚系统的宽 敞露台 • 室内温度调控系统，超大的双车库

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Dural 静谧庄园｜甄享田园诗般的宁静生活

占地超过10英亩的大型私人宅邸，堪称庄园式生活典范！为您和家人量身打造私密性极高的生活环境， 享受独一无二的田园乡村自然美景。出色巧妙的房屋设计，为您提供了多种生活选择。此宅邸主楼由一个双砖/混凝土 板建筑而成，同时拥有额外的祖母房和另一套完全独立的房屋，可用于租用获得额外收入。后方的生活区域朝北，远 处迷人静谧的丛林尽收眼底。只需短暂车程即可到达Dural Village，公立学校和私立学校。 • 正式的生活区域和餐厅，大型的休闲就餐区域 • 充足的室内外空间，能够满足您对房屋进行重新设计 • 主楼有地板采暖设施，管道式空调系统 的改造需求 • 宽敞的非正式餐厅通向户外娱乐区域 • 小酒吧，安全充足的停车位和存储空间 • 修剪整齐的前院花园、草坪，私人丛林景观和水坝 • 卧室内置衣柜和充足的储物空间 • 厨房由是Miele品牌打造，配有大型餐具室

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Book 3, Issue No. 563 Friday May 26, 2017

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澳大利亚最高的人造瀑布

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雙砖超大豪華美居 , 位於藍籌地段， 机会难得，擁有 7 睡房加書房，獨立 姻親房，用料上乘，數分鐘步行至 Chastswood Chase，近公園及學校。

出售：請登記您的購買意向 開放參觀：週四 & 週六 1-1:30pm Isabella Yan 0422 431 859 Hugh O’Neill 0425 264 377

Greenwich 14 Anglo Rd 3 臥室 1 浴室 1 車位

魅力大潛力家居 古典家居，富有古典風格，高天花板，天窗。 大潛力可加建二層（需市政批准）。 地處黃金位置，步行僅 5 分鐘可至 St Leonards 火車站， Royal 北岸醫院，Greenwich 公立學校及 Greenwich Village 店鋪。特色： * 3 睡房 * 寬敞家庭活動室 * 陽光充足的露臺 * 後巷可泊車位——上鎖車庫 開放參觀 : 週六 & 週三 11.00Dm-11.30am 現場拍賣： 2017 年 6 月 17 日 週六 11.00am Lance 屠先生 0419 241 517 Lanceyaotu@gmail.com Bernadette Hayes 0431 558 505 bernadette@harbourline.com.au

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Book 3, Issue No. 563 Friday May 26, 2017

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开放参观

Auction

周三 & 周六 10:00AM - 10:40AM

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拍卖

Price Guide

2017 年 6 月 10 日

$5,000,000

售价指引

Web

$5,000,000

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SEAFORTH 48 Edgecliffe Esplanade

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Book 3, Issue No. 563 Friday May 26, 2017

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雄踞 Macquarie Park“最心臟地帶”

二期即將震撼上市 現 EOI 火爆登記中 樣板間7天開放 10點至4點 101 Waterloo Rd，Macquarie Park

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