Fincas San Andres

RECULL D’ARTICLES PUBLICATS A LA REVISTA EIX SANT ANDREU

CONSELLS ÚTILS I EFECTIUS PER VENDRE MILLOR EL SEU HABITATGE

PER QUÈ NO ES VEN EL SEU PIS?

No tot és culpa de la crisi. Si es vol desprendre de casa de forma ràpida i amb les millors condicions, ha de saber que hi ha una sèrie d’errors que acaben arruïnant la venda.

L’error principal és el preu i per això cal ser molt realista i fixar un preu que permeti la venda en el menor temps possible. Com més temps tardi a vendre, menys valor tindrà el seu habitatge. Ja no serveix pensar que sempre hi ha temps per abaixar el preu

Encara hi ha propietaris conscients que el seu habitatge és més car que els del voltant, però es neguen a entendre el nou mercat i rebaixar el preu Són tots aquells que no tenen ni necessitat ni autèntica pressa per vendre i posen casa seva a la venda “per si” apareix algun client, no pre-qualificat per un bon API, que perdrà la seva il·lusió en demanar una hipoteca al seu banc.

Confiï la venda en mans d’un Agent de la Propietat Immobiliària Col legiat, que s’encarregarà de gestionar de forma ràpida i eficaç l’operació, emparant-se amb les garanties legals que a Catalunya ofereix el Registre Català d’Agents Immobiliaris (AICAT)

Un bon API sabrà aconsellar en la redacció d’un correcte pla de màrqueting per potenciar les característiques diferencials del seu habitatge, implantant un protocol d’accions comercials efectives mitjançant eines de gran impacte visual com pot ser el HOME STAGING.

Aquesta tècnica de millora estètica al seu habitatge, farà que el seu pis destaqui en el mercat en seguir els següents consells pràctics:

Contracti un pla de neteja general periòdica. Repari desperfectes i pinti atractivament la finca, sense necessitat de realitzar una gran inversió.

Doti de bona il luminació cada estança del pis, repari taques d’humitat, goteres, olors, rajoles flotants, ajuden a crear una BONA PRIMERA IMPRESSIÓ

Elimineu trastos vells que ocupin espai i que no contribueixin a millorar la visita ¡FACI RESPIRAR AL PIS! i amb això els clients que visitin casa seva, se sentiran a gust si no perceben un ambient “amortitzat”.

Són aquestes petites accions, a més de confiar en un API que es recicla constantment en noves i eficaces tècniques de màrqueting, i que alhora comparteix obertament la seva cartera immobiliària amb altres API del seu voltant, mitjançant el sistema gestió compartida MLS (utilitzant el model de negoci dels Llistats de Gestió Múltiple) per tal d’aconseguir:

Rebre més visites en saber com fer destacar el seu pis en un mercat immobiliari cada vegada més competitiu i difícil.

Dotar al seu habitatge d’un major atractiu, en saber com ressaltar les bones qualitats específiques de la seva finca davant les de molts altres competidors sense res a perdre, com: embargaments bancs Vendre més ràpid i al millor preu, en facilitar la comparació amb els altres béns immobiliaris

Article publicat a la revista Eix Sant Andreu Desembre 2011

Però no s’oblidi de l’últim ingredient de la recepta per vendre un habitatge: tenir paciència i confiar en el seu API, sense cap dubte el seu millor aliat arribat el moment d’exposar el seu bé econòmic més preuat davant del mercat.

I doncs, ara que ja sabeu com ha de ser un procés de venda eficaç i que farà un API per a vosaltres... ens posem a treballar?

Borriana, 1-13, ent. 1ª, esc. B 08030 Barcelona (cantonada Gran de Sant Andreu, 92 - Fabra i Pug) 93 346 72 11 comercial1@fincas-sanandres com

www.fincas-sanandres.com

Miguel Angel ROMERO POLANCO

CONSELLS ÚTILS I EFECTIUS PER LLOGAR MILLOR EL SEU HABITATGE EN EL 2012

ESTEU PENSANT EN LLOGAR EL VOSTRE PIS, LOCAL O CASA?

Penseu en llogar com una solució temporal mentrestant arribin temps millor per a vendre, o bé teniu clar en la rendibilitat del vostre habitatge, comparativament vers les ofertes de rendiment borsari o bancari? Encara creieu que llogar es una qüestió de sort, o bé posareu tots el elements que teniu a l´abast per a que realment neixi “LA BONA SORT”?.

Ja es temps que deixeu de veure el lloguer com la forma transitòria de treure rendibilitat al vostre patrimoni i començar a creure professionalment en les bondats de fer-vos un patrimoni que us garanteixi la vostra estabilitat econòmica quan arribi el moment de retirarvos a viure la vida més plaentment, ara que sembla que la pensió no pot ser suficient i que ja es comencen a trobar preus de compra que us poden garantir un 5 i 6% de rendibilitat, front el 1 i 2% que us poden ofertar bancs i caixes pel vostres estalvis de tota la vida

Sens dubte, no podeu començar aquesta cerca de rendibilitat i sortir al mercat de lloguer sense l’empara d’un professional especialitzat en el mercat de la gestió y comercialització del lloguer; pot ser un risc a córrer massa alt, si compareu els avantatges/costos que la seva intervenció us poden aportar, vers el riscos que podeu assolir de no fer-ho i anar per lliure.

Com sabeu, la nostra economia ha girat 360º, i amb ella el mercat del lloguer, el qual ha canviat durant els últims 36 mesos d’una manera espectacular.

Els arrendataris, abans pacients actors, són ara actius negociadors de la seva pròpia realitat immobiliària.

Els mitjans de comunicació, els continuats canvis legislatius i la presa de consciència per l’optimització de la seva pròpia economia, els atorga a aquests prendre una nova posició en el mercat que obliga als propietaris a obtenir d’un professional altament qualificat, com és un Administrador de Finques Col·legiat, la defensa activa dels interessos

Encara i així, tenir al vostre costat un bon Administrador de Finques com a defensor actius del vostres patrimoni, no tan sols consisteix en presentar-lo com una simple trinxera davant les demandes dels llogaters Cal prendre consciència dels canvis i donar confiança al professional que us recolzarà amb els seus coneixements davant l ´evolució del preus i demandes del mercat local de lloguer.

Tingueu convicció i seguretat en saber que teniu el suport d’un professional ben preparat en habilitats de negociació, que coneix amb rigor els protocols de negociació que fan de la nova economia immobiliària una realitat en constant canvi.

Per a això podem dir que en aquest 2012, en el qual el mercat de lloguer s ´albira com la solució d´una gran majoria de famílies a l´hora de contractar la seva llar: el “tot val... ja no val... ni tornarà a valer”. Així que, essent coneixedors d´aquesta reformulada dita: No dubteu en posar els vostres immobles a punt!.

Article publicat a la revista Eix Sant Andreu Març 2012

Reviseu els aspectes mes basics a l´hora de exposar-vos al mercat: neteja, pintura, conduccions de fluids, desguassos, tancaments, funcionalitat i adequació del mobiliari i sanitaris al gust del perfil de llogater que volem trobar recordeu la dita de “tal faràs, tal trobaràs”...

Els demandats ens diuen als professionals del mercat de lloguer que necessiten immobles no només en perfecte estat, sino en estat d’excel·lència.

Tal es així, que els professionals estem arribant a eliminar de les nostres carteres aquells ofertants que per desídia o manca d´empatia amb el mercat (o de consciència amb la nova realitat que aquest ens ha imposat), no veuen que el seu patrimoni no només perd valor de mercat, sino a més a més un sobrecost d'oportunitat i rendibilitat que mai tornarà a guanyar.

És per aquests motius, i per la necessària capacitat de permanent millora continuada en cada un dels sistemes de publicitat, comercialització, gestió, contractació, seguiment post-signatura i liquidació, que fan realment cabdal contractar un Administrador de Finques que en aquests moments, tot i els canvis que estan sorgint, estigui altament capacitat per poder-vos oferiri assegurar, si és possible amb els més grans índexs de eficiència i eficàcia, la seva més alta professionalitat i capacitat de gestió en el mercat del seu entorn més proper.

Els procediments contractuals i de tancament de negociació, ja no poden ser les dues cares d´un full de condicions que es compra a l´estanc o que es “baixa d'internet“.

Recollir en el contracte aspectes tan importants com les condicions d´entrega i devolució en acabar el contracte (signades amb un inventari fotogràfic i escrit), així com un reconeixement i compromís de reposició de les condicions d’habitabilitat mínimes per ambdues parts, pot a arribar a ser tan necessari com haver confrontat prèviament la idoneïtat, solvència i procedència del llogaters (“la neboda d´una clienta amiga de la dependenta del forn de la cantonada ja fa anys que ha deixat de ser un procediment de cerca segur”)

Confieu el vostre patrimoni de lloguer a un Administrador de Finques Col·legiat.

Veureu, que aquest s’encarregarà de gestionar de forma ràpida i eficaç la contractació amb les màximes garanties de caució que oferten les diverses asseguradores, i també amb les que posa al vostre abast l’Administració amb l´Avalloguer i la nova realitat que han comportat l´agilització del desnonaments exprés i les darreres modificacions de la Llei d’enjudiciament Civil.

Borriana, 1-13, ent. 1ª, esc. B 08030 Barcelona (cantonada Gran de Sant Andreu, 92 - Fabra i Pug)

93 346 72 11

comercial1@fincas-sanandres com

www.fincas-sanandres.com

Miguel Angel ROMERO POLANCO

ARA ÉS EL MOMENT PER COMPRAR I VENDRE

S´acaba de publicar al Butlletí Oficial de l’Estat (BOE) el Real Decret llei 18/2012, d’11 de maig, sobre sanejament i venda dels actius immobiliaris del sector financer en què s’ha introduït en l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) una exempció parcial de les rendes derivades de la transmissió de béns immobles urbans que s’adquireixin entre el 12 de maig i el 31 de desembre de 2012, sempre que es compleixin determinats requisits (aplicable també als no residents i als contribuents de l’impost sobre societats).

Els immobles que es comprin fins a finals del 2012 tindran una exempció fiscal del 50% en la venda

GUANY PATRIMONIAL PER LA VENDA D’IMMOBLES

En principi, la venda d’un immoble (habitatge o no) genera en el IRPF del venedor un guany o pèrdua patrimonial determinada com: Valor transmissió - (Valor adquisició ) x (coeficient actualització) - ( reducció règim transitori)

Les regles exposades a continuació corresponen al règim legal aplicable als immobles adquirits des del 31 de desembre de 1994; als adquirits abans, se’ls aplica l’esmentat règim transitori que explicarem en detall en una altra ocasió. A més, amb caràcter general, per obtenir els valors de transmissió i adquisició, respectivament, hauran d’afegir i minorar els següents conceptes:

Valor de transmissió:

(+) Import real percebut (o mercat)

(-) Despeses i tributs satisfets

Valor d’adquisició:

(+) Import real d’adquisició

(+) Inversions i millores efectuades

(+) Despeses i tributs satisfets (excepte interessos)

Important: si l’adquisició de l’immoble, ara venut, hagués estat per herència o donació el valor d’adquisició vindria determinat per les normes de l’impost sobre successions i donacions (ISD) que al seu moment haguessin resultat d’aplicació.

Finalment, i d’existir plusvàlua, aquesta formaria part de la base imposable de l’estalvi que el 2012 tributa als tipus de gravamen que apareixen a la següent escala:

Valor de transmissió:

(+) Import real percebut (o mercat)

(-) Despeses i tributs satisfets

Valor d’adquisició:

(+) Import real d’adquisició

(+) Inversions i millores efectuades

(+) Despeses i tributs satisfets (excepte interessos)

Important: si l’adquisició de l’immoble, ara venut, hagués estat per herència o donació el valor d’adquisició vindria determinat per les normes de l’impost sobre successions i donacions (ISD) que al seu moment haguessin resultat d’aplicació. Finalment, i d’existir plusvàlua, aquesta formaria part de la base imposable de l’estalvi que el 2012 tributa als tipus de gravamen que apareixen a la següent escala:

VEGEM UN EXEMPLE

Suposem que el mes passat vau vendre un habitatge comprat fa 15 anys per 180 000 euros, i pel qual vam pagar en concepte de despeses i tributs 21.000 euros. El valor de venda han estat 300.000 euros, 900 euros les despeses de notari i registrals i 1 200 euros la plusvàlua municipal:

Valor de transmissió: 297.900

(+) Import real percebut (o mercat) 300 000

(-) Despeses i tributs satisfets 2.100

Valor d’adquisició: 201 000

(+) Import real d’adquisició 180.000

(+) Despeses i tributs satisfets (excepte interessos)

21.000

Coeficient d’actualització: 1,3037

Valor d’adquisició actualitzat: 262 044

Guany patrimonial en 2012: 35 856

En l’actualitat, però només per a les plusvàlues procedents d’immobles, s’aplica aquest sistema de coeficients actualitzadors del valor d’adquisició que tracten de corregir l’efecte sobre aquelles de la inflació

NOVETAT

La mesura ara aprovada amb l’objectiu d’estimular la venda d’actius immobiliaris permetrà que les finques adquirides fins a finals d’any, quan es venguin, només tributin seus propietaris pel 50% de la plusvàlua, si s’escau, posada de manifest

Per tant, en l’exemple anterior, si l’habitatge s’hagués adquirit entre el 12 de maig i el 31 de desembre de 2012, en lloc de tributar pels 35 856 euros de plusvàlua, ho hauríem fet per 17.928 euros (és a dir, el 50 %) i independentment de quan es vengués.

Però pareu atenció, perquè no és aplicable l’exempció aprovada si la venda es realitzés al cònjuge, qualsevol persona unida per parentiu en línia recta o col · lateral per consanguinitat o afinitat, fins al segon grau inclòs o a una entitat vinculada.

A més, si l’immoble que es transmet hagués estat l’habitatge habitual del contribuent però només s’hagués reinvertit una part de l’import obtingut, s’exclourà de tributació la part proporcional del guany patrimonial obtingut, un cop aplicada l’exempció del 50%, que correspongui a la quantitat reinvertida.

Borriana, 1-13, ent. 1ª, esc. B 08030 Barcelona (cantonada Gran de Sant Andreu, 92 - Fabra i Pug)

93 346 72 11

comercial1@fincas-sanandres com

www.fincas-sanandres.com

Miguel Angel ROMERO POLANCO

QUÈ ÉS EL TESTAMENT?

QUINS REQUISITS HA DE REUNIR I COM PUC FER-HO?

Quan una persona mor, s'inicia la successió dels seus béns. En vida podem deixar dit, a través d'un testament els nostres desitjos de qui i de quina manera volem que s'heretin els nostres béns Depenent de si tenim o no testament, el procediment a seguir per determinar qui és hereu o qui té dret sobre l'herència és diferent

El testament, és aquell document pel qual una persona determina el destí dels seus béns, a qui vol deixar-los i de quina manera. A través del testament, podem organitzar el repartiment dels nostres béns, evitant així que després de la nostre mort, s'hagi de recórrer a la llei per esbrinar qui són els nostres hereus i com es reparteixen els nostres béns.

Mitjançant el testament, indiquem qui volem que sigui el nostre hereu. No cal fer un repartiment a parts iguals, podent evitar les típiques redaccions de: "Deixo hereus als meus fills Pau i Patricia a parts iguals...". Aquest testament, que és el més habitual, moltes vegades porta problemes de compartició de propietats, de manera que podem evitar-los fàcilment fent un repartiment dels béns "a mida" amb la següent disposició: "Deixo la casa de Sant Feliu de Buixalleu al meu fill Pablo, i la casa de Sant Andreu a la meva filla Patricia, i respecte els diners a parts iguals... " , amb la qual cosa tenim que els dos fills ja no estan en copropietat respecte de dos immobles i evitem les limitacions en les seves facultats.

D'aquesta manera, cada fill té el seu immoble, del qual pot disposar lliurement, podent-lo així llogar, gaudir, vendre, hipotecar, etc

sense necessitat d'estar en consens amb l'altre germà. Amb això, volem destacar la necessitat de fer testament, per tal de practicar un repartiment just dels béns, ja que no només estem davant el repartiment a iguals, sinó també en funció de les capacitats i circumstàncies de cada hereu.

Per fer testament, s'ha de tenir la suficient capacitat jurídica, per aquest motiu els incapaços i els menors no poden testar És requisit indispensable a Catalunya designar en testament un hereu. Així, encara que deixem tots els nostres béns a determinades persones a través de llegats, sempre haurà d'haver un hereu per a la resta de béns. Mitjançant el testament, també podem posar condicions per heretar, com per exemple:

"Patricia heretarà la casa de Sant Andreu quan compleixi la majoria d'edat, o Pablo heretarà la casa de Sant Andreu a condició que mantingui els colomars del terrat”

També, mitjançant testament podem evitar que el nostre patrimoni vagi a parar a persones no desitjades, o fora del vincle familiar, com ara la nostra família política. De testaments, hi ha de diversos tipus: Així, el "tradicional" (consistent en signar un document de testament davant notari), el hològraf (fet a mà), el obert (realitzat en veu alta davant notari) i el tancat.

Finalment, cal tenir en compte que el testament es pot realitzar cada vegada que un desitgi, i només serà vàlid l'últim, que revoca tots els anteriors

Article publicat a la revista Eix Sant Andreu Setembre 2012

D'aquesta manera, un cop morta la persona, s'ha de procedir a consultar en el Registre Central d'últimes voluntats, si el difunt havia efectuat o no testament, i quin va ser l'últim atorgat, i en virtut d'aquest, procedir així a realitzar els tràmits d'acceptació o no de l'herència

Per al cas de no existir testament, hauríem d'acudir a la successió intestada. En aquests casos, a falta de saber com va voler el mort repartir els seus béns, seran els tribunals qui determinin com es reparteixen el patrimoni.

El procediment en aquest cas és una mica més llarg i costós, si bé finalitza de la mateixa manera.

Per això, i per tal d'evitar el cost processal i judicial per acceptar una herència, però especialment amb la voluntat de poder determinar i precisar la destinació dels nostres béns quan siguem morts, és mes que aconsellable fer testament

Borriana, 1-13, ent. 1ª, esc. B 08030 Barcelona (cantonada Gran de Sant Andreu, 92 - Fabra i Pug)

93 346 72 11

comercial1@fincas-sanandres com

www.fincas-sanandres.com

Miguel Angel ROMERO POLANCO

Article publicat a la revista Eix Sant Andreu Desembre 2012

CLAUS PER COMPRAR O VENDRE UN HABITATGE EL 2013

Ja estem veient arribar el 2013, un any en què s’introduiran noves mesures que afectaran a l’habitatge. En aquests moments, hi ha molts factors que converteixen la compra d’un habitatge en una decisió més que encertada, i també es dóna el marc idoni perquè el venedor tanqui una operació

Per al comprador, el 2013 porta canvis en el tractament fiscal de l’habitatge L’eliminació de la deducció per compra i la futura pujada de l’IVA es compensen per la caiguda de preus

En el cas del venedor, l’última estadística de compravendes de l’Institut Nacional d’Estadística (INE) de Setembre ha recollit la segona pujada consecutiva després de 17 mesos seguits de caiguda Així doncs, hi ha raons per pensar que, el que vol, pot vendre, sempre que tingui una estratègia definida, sàpiga fins on pot negociar i estigui obert a rebre l’assessorament de veritables professionals immobiliaris

Perquè ambdues parts assoleixin el seu objectiu, volem oferir-los les claus màgiques per comprar o vendre el 2013, basant-se en la nostra pròpia visió del mercat i en la de diversos experts

COMPRAR AL 2013

1. Feu una anàlisi pressupostari. Els préstecs al 100% es redueixen exclusivament als adjudicats bancaris (gairebé nuls a Sant Andreu) La resta d’habitatges aconsegueixen com a molt el 80% del valor de taxació. Tenir estalvi és la clau, uns 53 000 euros de mitjana

A més, la quota hipotecària mai ha de ser superior al 3035% dels ingressos.

2. Sapigueu amb exactitud el que es vol Tenir una idea clara de quin tipus d’habitatge es vol comprar delimita la recerca de l’immoble

3. Aconseguiu finançament. Les entitats miren amb lupa als sol·licitants, però no es donen negatives per sistema

A més, també podem subrogar-nos a la hipoteca d’un habitatge en venda

4. Rendibilitzeu la inversió Encara que la revaloració d’un habitatge pot no ser possible a curt-mig termini, es pot obtenir rendibilitat a través del lloguer d’aquest pis. És fonamental dirigir-se a zones amb alta demanda d’inquilins i en això Sant Andreu és un valor refugi històric (estable en preus i amb alta qualitat de veïnat i serveis).

5. Exploteu tots els canals de recerca. Agències, fires i portals immobiliaris conformen un ampli ventall de canals per trobar l’habitatge que es desitja Les webs faciliten un primer filtrat i ofereixen serveis molt útils, com les alarmes de baixades de preu si bé només ens anuncien preus de “sortida” però no de “tancament”.

6. Cerqueu oportunitats amb preu estable. A més, la creació de la Sareb o ‘banc dolent’ posa límit a les baixades de preus

7. Negocieu amb assertivitat Els venedors estan oberts a oferir facilitats en terminis de venda o formes de pagament Exploreu-les No tot és preu

8. Preneu-ne la decisió sense marge d’error Cal meditar totes les variables i tenir en compte fins i tot les intuïcions i sensacions personals, però sense deixar la raó i el sentit comú de costat.

9. Recórreu a serveis d’intermediació que ofereixin un garantia col·legial i administrativa (AICAT). Els professionals busquen finançament, estalvien temps i proporcionen seguretat.

VENDRE AL 2013

1. Realitzar una anàlisi de necessitat i de cost / oportunitat Si no es té necessitat de vendre, el millor és llogar-la.

2. Tingueu tota la documentació al dia (saldos pendents, IBI, Cèdula d’Habitabilitat, etc)

3. Establiu un preu competitiu. Ajustar-se a la realitat del mercat, oblidant-se del que val el pis en termes sentimentals. Aquesta és, sens dubte, la clau principal per vendre

4. Compareu amb habitatges similars que s’hagin “tancat comercialment”. La ubicació de l’habitatge es un factor que influeix en el preu.

5. Marqueu una estratègia de venda. El pla de màrqueting depèn del termini en què es vulgui tancar la venda. A mesura que quedi menys marge, haureu d’acceptar negociar el preu

6. No feu grans reformes De vegades, llevat que siguin essencials, no son valorades pel comprador en termes econòmics

7. Tingueu cura de la presentació de l’habitatge. La decisió de compra té una càrrega emocional molt gran El poder de la imatge és total: cal condicionar la casa el millor possible per a les visites

8. Recórreu al cercle de confiança I si el millor postor estigués entre els teus amics? Si no, sempre és possible demanar-los la seva impressió per fer-nos millorar.

9. Deixar-vos assessorar per professionals. L’ajuda que ofereix una agència no ha de ser descartada, ja que ofereixen una gestió integral: la valoració sobre preus reals de venda, estadístiques històriques de vendes reals, la gestió de les visites...

10. Sigueu optimistes L’objectiu és difícil, però no impossible. Si un no es creu que la seva llar pot ser la d ´ un altre, qui ho farà? Estigueu orgullosos del vostre habitatge, és bàsic per despertar l’interès del possible comprador

Borriana, 1-13, ent. 1ª, esc. B 08030 Barcelona (cantonada Gran de Sant Andreu, 92 - Fabra i Pug)

93 346 72 11

comercial1@fincas-sanandres.com

www.fincas-sanandres.com

Miguel Angel ROMERO POLANCO

NOVA LLEI D’ARRENDAMENTS

El 6 de juny de 2013 va entrar en vigor la Llei 4/2013 que neix amb la fita de fer més dinàmic i flexible el mercat de lloguer d'habitatges espanyol, històricament de menor pes que el de propietat

Tot i això, aquest ja estava des de 2007 en caiguda constant, a causa de les retallades hipotecàries i a la voluntat de les famílies d'optimitzar la seva economia amb la flexibilitat i el cost d'oportunitat que sempre ha ofert el lloguer.

Així doncs, ara la nova LAU-13 ens permet negociar cada contracte de lloguer al marge de les incerteses i d'inseguretats que la LAU-94 de vegades ens plantejava als professionals.

La nova LAU ve a prevaler la llibertat de pacte entre les parts, però sense deixar de mantenir la protecció en favor del llogater.

Però passem a conèixer els aspectes més importants d'aquesta reforma:

EL TERMINI DE CONTRACTE

Amb independència del termini pactat entre les parts en el contracte, si aquest fos inferior a tres anys, en arribar al venciment es prorrogarà per terminis anuals fins a arribar als tres anys.

Així doncs, la primera modificació transcendental prové del termini mínim d'arrendament, potestatiu per a l'inquilí però obligatori per a l'arrendador

Així que ja ho saben, de 5 passem a 3 anys. Igualment, en finalitzar aquests tres anys, si les parts desitgessin continuar, seria només per un any més, i no pels tres anys de la LAU-94 En resum, els contractes de 5+3 passen a 3+1.

RENÚNCIA DEL LLOGATER

L'arrendatari tindrà un termini de tres anys de compliment potestatiu (a la seva elecció), ja que el contracte es prorrogarà al seu benefici tret que aquest notifiqui, amb 30 dies d'antelació (i sempre al venciment de cada anualitat !), que no desitja continuar.

Ara bé, la LAU-13 admet dues possibilitats:

1r) Que pugui desistir l’arrendatari al transcórrer els sis primers mesos de lloguer, si preavisa amb 30 dies d'antelació. És més, si desisteix abans de transcórrer aquests sis mesos de mínim compliment, ha d'indemnitzar a l'arrendador amb el període del semestre pendent

2n) Que es pacti una indemnització en cas de desistiment anticipat en favor de l'arrendador Cal recordar, que la LAU-94 només preveia la possibilitat de pactar una compensació per lucre cessant en els contractes de més de cinc anys.

Ara, amb la LAU-13, pot pactar-se sempre, independentment de la seva durada. La indemnització es limita a una mensualitat per any, i per a períodes inferiors, la part proporcional.

Article publicat a la revista Eix Sant Andreu Setembre 2013

NECESSITAT DE L'ARRENDADOR

L'actual redacció del artº 9-3, permet a la propietat:

a) Sense necessitat d'enunciar-ho en el contracte.

b) Al venciment de la 1ª anualitat, i c) Amb un preavís de 2 mesos, recuperar el pis per al seu propi ús, o bé per als seus familiars en 1er grau o cònjuge Si l'arrendatari no lliurés la possessió, podrà instar-se judici de desnonament per procediment verbal de resolució contractual. D'igual manera, si l'arrendador no ocupa l'habitatge en el termini de tres mesos, l'arrendatari podrà recuperar la possessió per un termini de tres anys o ser indemnitzat amb una mensualitat per any que li restés per complir fins a sumar tres.

FIANÇA

Queda igual que fins ara. És a dir, 1 mes actualitzable a partir del tercer any per causa dels IPC aplicats, amb la possibilitat de pactar qualsevol altra garantia addicional que garanteixi el compliment

INSCRIPCIÓ EN EL REGISTRE DE LA PROPIETAT

L'actual redactat del artº 7.2 estableix que perquè l'arrendament assorteixi efectes enfront de tercers (compradors, creditors... etc), haurà d'estar inscrit en aquest Registre. Així, el 3er de bona fe que compri un pis llogat, només quedarà subrogat en la posició de l'anterior titular si el lloguer estigués registrat públicament.

SEPARACIÓ, DIVORCI O NUL·LITAT

El cònjuge podrà continuar amb el contracte si la sentència li atribueix l'ús del pis arrendat, però haurà de notificar-ho a la propietat, que haurà de respectar el contracte inicial

MORT DE L'ARRENDATARI

Si l'arrendament és inferior a 3 anys, l'hereu del llogater pot subrogar-se en la posició del mort. Però si es pacta un termini superior a 3 anys, pot pactar-se que l'hereu no se subrogui i que, per tant, l'arrendament s'extingeixi transcorreguts els 3 primers anys

MANCA DE PAGAMENT PER OBRES DE L'ARRENDATARI

Queda igual que fins ara. L'única novetat és que ara pot pactar-se expressament i es considera una forma de pagament de la renda, amb la novetat que si l’ inquilí no fa les obres pactades, pot el propietari instar demanda per falta de pagament

Per aquestes obres, lògicament, en finalitzar l'arrendament, el llogater no podrà ni retirar-les, ni ser compensat, ja que han servit com a carta de pagament convinguda per les parts

INCREMENTS DE LA RENDA

LAU-94: deia: "només per l'IPC que publica l'INE"

LAU-13: Diu"Llibertat de les parts". Així, es podrà pactar pujar, o baixar, la renda en un percentatge lliure (3,6% 2,3%...) o en una quantitat fixa (50€, 7,20€...). Mancant pacte, se segueix aplicant l'IPC

OBRES EN LA FINCA

A partir dels 3 anys d'arrendament, i si l’ inquilí continua en l'habitatge, el propietari podrà repercutir l’interès legal + 3 punts del total capital que ha invertit Això és interessant en els casos en què s'han reparat façanes, ascensors, etc.

OBRES DE L'ARRENDATARI

L'arrendatari, en cas d'haver fet obres no consentides (encara que siguin per causa de discapacitat) podrà ser exigit a reposar-les a l'estat anterior, a més de reconèixer-se al propietari una facultat de resolució contractual. No obstant això, contra els arrendataris majors de 70 anys no existeix causa resolutòria, però sí de restitució a l'estat original.

DRET D'ADQUISICIÓ PREFERENT

L'actual artº 25.8 estableix que les parts podran pactar la renúncia de l'arrendatari als drets d'adquisició preferent de l'habitatge. Si s'ha pactat, l'arrendador tan sols esta obligat a notificar la venda amb un mínim de 30 dies a la data de l'escriptura.

REGISTRE DE MOROSOS

Notable novetat en LAU-13. Es crea un Registre de vigència per 6 anys (a instància judicial i no a petició de propietari), per a sentències fermes de desnonament per falta de pagament.

Allí constarà el nom del morós i el seu deute. A aquest Registre tindran accés els propietaris que desitgin llogar, presentant la proposta del contracte que redacti, per exemple, el seu Administrador de Finques col legiat

DESNONAMENTS PER FALTA DE PAGAMENT

La LAU-13 preveu una major celeritat en els judicis de desnonament, ja que possibilita la fixació del desnonament abans a la data del judici oral, per si aquest no s'arribes a celebrar. Fins ara, la data del llançament es fixava en una data posterior a la del judici

A més, el Decret que finalitza el desnonament, inclourà l'obligació de pagament de les rendes endeutades, més les que es devenguin fins el dia del llançament, així com la condemna en costes.

El Decret que dona per finalitzat el desnonament, pot executar-se amb la mera presentació d'una sol·licitud d’execució

Per al día del llançament, bastarà amb la presència d'un únic funcionari, amb categoria de gestor, que podrà sol licitar l'auxili de la força pública

AJUDES PÚBLIQUES

Es preveu en la Llei que el Govern d'Espanya crearà un pla d'ajuts, tant per fomentar l'accés al lloguer, com per efectuar obres per part dels propietaris

ENTRADA EN VIGOR

La LAU-13 va entrar en vigor des del 6-VI-13. No obstant això, els contractes anteriors continuen amb la regulació anterior, és a dir amb el termini 5+3, i amb l'increment de l'IPC històric. I doncs, ara que ja sap com començar... ens hi posem?

Borriana, 1-13, ent. 1ª, esc. B 08030 Barcelona (cantonada Gran de Sant Andreu, 92 - Fabra i Pug) 93 346 72 11 comercial1@fincas-sanandres com

www.fincas-sanandres.com

Miguel Angel ROMERO POLANCO

Desembre 2013

L’ÈXIT A LA GESTIO IMMOBILIARIA, NO ES QUESTIO DE SORT

Esteu pensant en llogar o vendre el vostre pis, local o casa? Penseu que tots els API o Administradors de Finques "treballen igual"? Sabeu si aquest professional que gestionarà el vostre patrimoni està capacitat legal i professionalment per la seva feina?

A Catalunya, per sort, tot això ho tenim regulat per la Llei de l'Habitatge (Llei 18/2007 de 28 de desembre), que ordena els següents 4 REQUISITS als API:

a) Disposar d'un establiment obert al públic

b) Estar en possessió de la capacitació professional exigida legalment

c) Disposar una pòlissa de responsabilitat civil, que el permeti respondre patrimonialment en l'exercici de la seva mediació.

d) Estar inscrit al exclusiu registre català d'agents immobiliaris (AICAT)

Però a mes a mes, la Generalitat els imposa les següents 4 OBLIGACIONS:

a) Actuar amb diligència, responsabilitat i amb subjecció a la legalitat de consum vigent.

b) Tenir signada una nota d'encàrrec abans d'iniciar la seva tasca, per tal de poder fer publicitat i tancar el negoci amb èxit.

c) Recollir en aquest mandat exclusiu les dades següents: 1r ) La identitat de l'agent i el seu nº AICAT. 2n) La identitat dels propietaris. 3r) El termini de l'encàrrec.

4t) Els paràmetres de la gestió 5è) El detall de les càrregues i afectacions . 6è) El preu de l'oferta. 7è) La retribució de l'agent, que serà sempre a èxit

d) Disposar de fulls oficials de reclamació i denúncia.

Però amb tot i això, els radicals canvis soferts pel mercat immobiliari, que l’ ha retrotret als preus del començament del mil·lenni, obliguen que aquest Agent Immobiliari domini les següents 20 HABILITATS PROFESSIONALS I PERSONALS que l'acreditin com un veritable expert del sector

Així doncs, faci’s segur que quan el tingui que contractar, aquest domina les següents facultats indispensables per defensar amb èxit la gestió que rebi per encàrrec, només així és segur que estarà davant d'un veritable AGENT IMMOBILIARI D' EXIT. Prengui nota:

1. ÉS EMPÀTIC: Sap escoltar i és pacient

2. TÉ VALORS: La veritat, la transparència, la claredat, el rigor, l'honradesa i la humanitat han d'estar en el seu codi professional

3. ÉS PROFESSIONAL: S'està formant constantment. Coneix a cegues el producte, el mercat, la situació micro i macroeconòmica i la legislació vigent. Realitza plans de màrqueting personalitzats Assessora al client abans, durant i després de l'operació. Es eficient amb el seu temps.

4. TÉ PASSIÓ: Estima la professió. Gaudeix amb el seu treball És entusiasta

5. DOMINA LA TECNOLOGIA: Té una base de dades impecable

6. ÉS COMUNICATIU I BON NEGOCIADOR: És un orador persuasiu que comunica fluidament i domina l'art de la negociació.

7. AQUESTA HIPER – ESPECIALITZAT: És un expert en la seva zona d'actuació Està focalitzat Sap ser diferent

Article publicat a la revista Eix Sant Andreu

8. ÉS SEGUR DE SI MATEIX I ÉS ASSERTIU: Té una alta autoestima i una gran capacitat resolutiva. Demostra seguretat i serietat

9. SERÀ PERSEVERANT: És responsable. És organitzat. És resolutiu.

10. SERÀ FIDEL AL COMPROMÍS: Està compromès amb la professió, amb la comunitat, amb el producte i amb el client

11. SAP ADAPTAR-SE: Està obert al canvi. És flexible.

12. SERÀ GENERÓS: Sap competir adequadament i col laborar eficaçment amb la resta de professionals de l'entorn. Sap treballar en equip i compartir.

13. HA DE SER DINAMIC: Atén amb rapidesa Té agilitat mental.

14. TRANSMET PLENA CONFIANÇA: Té una bona reputació

15. SAP PRIORITZAR: Sap que el client és el primer i té vocació de servei.

16. L'OPTIMISME ÉS LA SEVA DIVISA: La seva actitud és sempre positiva.

17. DOMINA LA PSICOLOGIA EMOCIONAL: Té habilitats socials

18. SERÀ PROACTIU I VALENT: Sap mirar mes enllà. Arrisca amb èxit

19. ÉS CREATIU: Té imaginació per buscar el benefici del client És innovador

20. HA SABER ESTAR I TRANSMETRE UNA IMATGE D'ÈXIT: Sap que “una bona imatge i uns impecables modals li obriran portes principals”

I doncs, ara que ja sap com ha de ser un Agent d'èxit i que farà aquest per vostè... ens posem a treballar ?

Borriana, 1-13, ent. 1ª, esc. B 08030 Barcelona (cantonada Gran de Sant Andreu, 92 - Fabra i Pug)

93 346 72 11 comercial1@fincas-sanandres com

www.fincas-sanandres.com

Miguel Angel

ROMERO POLANCO

GESTIÓ DE VENDA COMPARTIDA, GARANTIA D’ÈXIT

Ja és innegable. Des de 2007 el sector de la gestió immobiliari ha canviat, i per a millor.

Malgrat d’haver arribat a la zona nord de Barcelona a superar una caiguda de preus al voltant del 60%, tant des del Col·legi i Associacions d’Agents de la Propietat Immobiliària, amb la posada en marxa de les Associacions de Gestió de Cartera Compartida APIALIA, com des de les altres associacions ja existents liderant les seves respectives zones, com ara IMMOALIA (14 agències a Sant Andreu, Sagrera, Congrés, Nou Barris, Horta, Guinardó i Sgda Família), i ACTIVAT (60 a Bcn Província), entre d’altres, han apostat decididament per liderar el canvi del sector.

Així, sense fer soroll, ha arribat fins al nostre mercat, amb voluntat d’implantar-se com l’eina que garanteix l’èxit als compradors i venedors, el sistema de GESTIÓ DE VENDA MITJANÇANT EXCLUSIVA COMPARTIDA un model de negoci exitós creat fa 100 anys als EE.UU amb el nom de MLS (Múltiple Listing System).

Els nous immobiliaris, allunyats de l’imatge estereotipada associada a l’especulació, ara, equipats de les últimes tecnologies, aixequen acta diària dels nous usos i eines que el mercat posa en la seva mà per a ajudar els seus clients.

Són una nova generació d’API preocupats per ajudar a solucionar els problemes i necessitats patrimonials dels seus clients Empresaris de proximitat, coneixedors de cada cantonada del seu poble.

Emprenedors que obren portes 60 hores a la setmana per a oferir el millor servei i que lluiten venda a venda, per a treure endavant les demandes dels seus clients, com a prova de la seva vàlua i reconeixement professional.

Són part de la nova economia, empresaris que hi inverteixen el seus temps, malgrat que, de vegades, no hi obtenen fruits, perquè el treball de l’immobiliari és llarg placista i lligat a l’èxit.

Doncs aquests immobiliaris, que últimament es passaven el temps donant males notícies als seus clients, ara es dediquen a transmetre el pols del mercat en temps real, al mateix temps que lluiten per dignificar la professió mitjançant la implantació dels nous sistemes de gestió que permeten atorgar als clients la màxima difusió del encàrrec de venda, i que cada dia veuen a la immobiliària del costat com un “coopetidor“, en lloc d’un enemic. (¿s’imaginen un forner que compartís preus i tècniques amb un altre forner de 2 carrers amunt?).

El resultat: la col·laboració entre els API que les integren, ha aconseguint reduir prop d’un 42% el període mitjà de venda dels habitatges que comercialitza

L’API de proximitat coneix la informació privilegiada del preu al que s’han venut altres finques, ja que disposa de testimonis de venda reals actualitzats per part de la MLS. El resultat és la constatació en la nostra comunitat autònoma, com a líder del mercat espanyol, que ja s’està recuperant, des de finals de 2013, un constant ritme i

Article publicat a la revista Eix Sant Andreu Febrer 2013

regularitat de vendes que fa presagiar una lenta, però segura, recuperació de mà d’aquests joves professionals que han sabut reconduir en aquests últims anys els seus models de negoci en benefici de compradors i venedors.

AVANTATGES PER AL COMPRADOR

A una agència associada a una MLS, accedirà amb una sola visita a una gran oferta d’immobles seleccionats de forma més ràpida, transparent i eficaç.

1. Quantitat d’informació:

Una MLS disposa d’una oferta exclusiva d’immobles en venda a la zona, subministrada per totes les agències associades Això millora la preselecció i optimitza el temps.

2. Qualitat de la informació:

Tots els pisos d’una MLS mantenen idèntiques condicions de venda Això suposa total transparència

3. Seguretat jurídica:

Existeix un mandat de venda per escrit i es disposa de tota la informació registral- urbanística de cada pis

4. Formació dels api associats:

Els API associats reben formació constant i ofereixen als clients:

Serveis financers i assessorament administratiujurídic-fiscal.

Gestió de vendes encadenades i serveis postcompra

AVANTATGES PER AL VENEDOR

Quan un propietari contracta la gestió de venda del seu d’immoble a un API associat a una MLS, està encarregant simultàniament aquesta operació a tots els API associats, però amb la seguretat que estarà assessorat en tot moment per l’agent que ha rebut l’encàrrec de venda.

1. Augmenta la rapidesa a la venda:

Una MLS garanteix que la força i impacte de venda de l’immoble es multiplica i maximitza mitjançant més promoció, més publicitat, més màrqueting i més recursos comercials destinats a la venda.

2. Genera una relació de servei molt més estreta: El venedor al contractar els serveis d’una agència associada a la MLS, té la seguretat que aquesta es comprometrà d’una forma més exclusiva. S’estableix una autèntica relació de representació entre venedor i assessor immobiliari.

3. Permet a l’api invertir més recursos:

Una MLS, pel fet d’exigir mandats en exclusiva múltiple, permet multiplicar la inversió necessària per la difusió publicitària del pis

4. Formació dels api associats: Els API associats ofereixen:

Estudis de mercat objectius, reals, amb un veritable pla de venda.

Reportatge multimèdia i accions de Open House Publicar el pis en més de 42 portals i webs de tot el món

Assessorament en serveis financers i assessorament administratiu-jurídic-fiscal

Cartera de clients compradors ben calibrats i cartera d’inversors.

Assessorament en la comercialització i servei postvenda.

I ara que ja sap com s’aconsegueix el camí de l’èxit immobiliari, ens posem a treballar?

Borriana, 1-13, ent. 1ª, esc. B 08030 Barcelona (cantonada Gran de Sant Andreu, 92 - Fabra i Pug) 93 346 72 11

comercial1@fincas-sanandres com

www.fincas-sanandres.com

Miguel Angel ROMERO POLANCO

6 CONSELLS PER VENDRE O LLOGAR AMB ÈXIT I SEGURETAT

Si heu decidit vendre o llogar el vostre immoble, us haureu adonat que el mercat immobiliari és complex, canviant i regit per lleis que probablement us passin inadvertides. Haig de posar en mans d'un professional la comercialització del meu habitatge? Segur que, de moment, penseu que podeu estalviar-vos aquest servei, però Anem a pams, perquè, coneixeu el preu real de la vostra llar?

Disposeu de totes les eines disponibles per vendre o llogar en un termini de temps raonable?. Esteu preparats per resoldre tota la paperassa que suposa la gestió comercial d'un immoble?. Teniu una cartera de clients als quals els hi interessi un pis com el vostre?. Sou capaços d' atendre a totes les visites i com heu de destacar el vostre pis perquè es signi abans i en millor condicions?.

Aixi doncs, esteu segur que enteneu totes les gestions que envolten la comercialització del vostre habitatge? La gestió d'un immoble és complexa i llarga. Des de la nostra experiència volem donar-vos 6 consells per aconseguir-ho en un temps raonable:

1. Encerteu amb el preu Existeixen sistemes i processos per donar amb el preu adequat:

Sigueu realistes. “Teniu una bala de plata, no la malgasteu”: Probablement, cregueu que la vostra finca a Sant Andreu ben val el que demaneu. A més a més, si el veí demana pel seu pis un import fins i tot superior, per què no ho aconseguiràs tu?.

Bé, tot depèn de tu, però si voleu vendre o llogar i vols fer-ho en un temps raonable haureu d'adaptar-vos a la realitat del mercat actual. L'època daurada va acabar i amb ella els preus desorbitats ( A Sant Andreu, segons el nostre estudi històric de mercat calculat rigorosament des de 1998, ens indica que en aquest 2014, estem venent i llogant als mateixos preus de finals de 1999!!).

No infleu el preu Us podeu sentir temptats a posar el vostre immoble a un preu superior al que espereu aconseguir només perquè creieu que “em regatejaran a la baixa”. Si bé és cert que els processos de negociació són més durs quan existeix més ofertes, penseu que un preu elevat dissuadirà als clients.

Valoreu el vostre immoble Contracteu els serveis d'un professional que s'encarregarà de realitzar una valoració rigorosa

No jugueu a la distracció!. No hi ha res que deixi més perplex als clients que veure el pis en diferents portals amb diferents preus o el que és pitjor, al mateix portal però amb diferents preus segons l'agència que ho publiciti! Cal ser seriós

2. Centreu-vos en cercar clients de qualitat

Sigueu prou clars i sincers. Aquest tret és bàsic. Publicitar el vostre immoble és imprescindible per comercialitzar-lo. Com i on?. Per començar, internet. Heu de tenir en compte que per obtenir millors resultats és important penjar moltes fotografieS de qualitat i haver redactat una descripció molt atractiva i detallada.

Article publicat a la revista Eix Sant Andreu Abril 2014

La “ciència ficció” et pot portar més visites, però els interessats se sentiran decebuts quan vegin l'immoble. Als clients els agrada tafanejar a la xarxa i és possible que més d'un pugui sol·licitar una visita al vostre pis amb una bona selecció de les millors fotografies i amb un text amb ànima Després recordeu que no només haureu de publicitar-lo, sinó que a més haureu d'atendre centenars de trucades i e-mails, respondre preguntes i concertar visites (que, d'altra banda, es presentaran, o no, a la cita i per les quals hauràs d'endreçar casa teva cada vegada).

Tingueu per segur que si no contesteu ràpid, molts dels potencials clients perdran l'interès… i això és només el principi

3. L'habitatge ha d'estar sempre accessible

Penseu en lo difícil que resulta atreure un interessat, així que no l'hi poseu més difícil. D'altra banda, també podeu establir un parell de dies a la setmana perquè, tots aquells interessats, puguin realitzar visita. (Per exemple el dimarts al mati a i els diumenges per la tarda) Així i tot, és possible que molts es perdin pel camí.

4. La imatge importa

A ningú li agrada entrar en un pis amb olor a humitat, amb les parets brutes o mobles atrotinats, així que poseu-vos a la feina. No és necessari que realitzeu una gran inversió Potser una mà de pintura, una neteja a fons, un ambientador agradable…

Qualsevol d'aquests senzills trucs us servirà per causar una primera impressió de cinema.

5. Anticipa't als contratemps habituals

Ha arribat el moment de signar i la Cèdula d'Habitabilitat, el Certificat Energètic o l'Informe Tècnic de l'Edifici (si el vostre pis està construït entre 1961 i 1970 teniu fins al 31.12.2015, i si va ser a partir de 1971, quan transcorrin 45 anys) no estan redactats…horror!. No espereu a l'últim moment per comprovar que l’immoble té la documentació en regla Heu de saber que, com a mínim, per vendre el vostre immoble necessitareu aquests documents En tots tres casos, la tramitació requerirà més d'un mes.

6. No signeu res amb preses, i sobretot no agafeu diners!

Aquest és l'error més comú i el de pitjors conseqüències. Segur que esteu desitjant signar el més aviat possible, però les preses no us portaran abans a la vostre meta No copieu aquell contracte que podeu descarregar de Google. No té sentit, cada contracte és únic, amb un redactat especific ( on es detallen els pagaments a compte, impostos, inventaris, taxes…) Tot el procés s'ha de realitzar amb total transparència i seguretat.

I ara que sou conscients de totes les complicacions que implica la gestió comercial d'èxit d'un immoble, arriba el moment de la veritat: Esteu realment qualificats per fer tot això?. Voleu invertir temps i esforços sense cap seguretat d'aconseguir l’ objectiu? Esteu disposats a arriscar-vos fent una mala gestió?.

Ara és quan us cal una ajuda de debò, perquè RISCOS, els JUSTS. Pregunteu-vos fins a quin punt esteu disposats a jugar amb els estalvis de tota una vida Quan us fa mal l'esquena, feu un post en un fòrum mèdic i us auto mediqueu, o aneu al metge?

Llavors, tornem al principi i pregunteu-vos. He de posar en mans d'un professional la comercialització del meu habitatge?. Si la vostre resposta comença a ser positiva penseu que:

No cal tenir malfiança en demanar ajuda Contracteu els serveis d'un Agent de la Propietat Col legiat i registrat com AICAT per la Generalitat. Vendre o llogar un pis no és fàcil i això tenint en compte que no sorgeixin contratemps legals. No ho dubteu El vostre API us ajudarà a treure el màxim profit de la vostre llar.

Deixeu-vos assessorar. Escolteu atentament al vostre API. Para això l’heu contractat!. Té més experiència i entén millor el funcionament del mercat i els gustos dels clients. Recordeu que, en definitiva, té tant interès a vendre o llogar com tu i només cobrarà a èxit. Sabem que creieu que podeu fer-ho tot sols i estalviar-vos les mal anomenades comissions.

Però us equivoqueu En realitat, els bons API es guanyen el que cobren, ja que poden gestionar el vostre pis per més del que esperàveu i en menys temps

Perquè és una qüestió matemàtica. En confiar en el vostre API, la repercussió i presència a la xarxa es multiplica. I per ajudar-vos a entendre-ho, gens millor que un exemple Imagineu-vos que decidiu embarcar-vos en l'aventura de vendre o llogar sense cap ajuda Segurament, optareu per publicar el vostre pis en un portal virtual.

Bé, ara imagineu-vos que delegueu aquesta funció en un API. Tenint en compte que a la nostra Comunitat Autònoma la xarxa API compta amb més de 2 000 agents que col·laboren i comparteixen operacions, les vostres opcions de trobar comprador o llogater es multiplicaran per 2.000. L'anunci del vostre pis estarà penjat en 2.000 agències i publicat en els més de 24 portals en els quals treballen aquests 2 000 professionals a través d'API CAT

L‘habitatge ha d'estar sempre accessible El vostre API ha de tenir les claus per poder-lo ensenyar als interessats en qualsevol moment, si és que no hi visqueu al pis. Si no us fieu del vostre agent immobiliari (perquè el seu despatx té com a patrimoni 3 taules, un mòbil i un rètol) canvieu i escolliu un API de confiança amb més de 20 anys d'implantació al barri al que pugueu deixar les claus amb total tranquil·litat.

Deixa que un expert negociï. Parlant s'entén la gent. Cert, però negociar la venda o lloguer d'un pis no té res a veure amb regatejar als Encants No tothom està preparat.

Delega aquesta fase cabdal al vostre API de confiança i no penseu que perdreu diners per això! Ningú us ha d’obligar a baixar el preu, però és clar que haureu d'oferir un preu competitiu

En definitiva, treballa tot el dia amb demandants i propietaris, i té àmplia experiència en compravenda i lloguer d'immobles.

Pensa que no és cert que vagi a obligar-vos a establir un preu determinat, però podrà orientar-vos perquè pugueu posar un preu de venda competitiu.

Burocràcia. O el que és el mateix, papers, papers, papers!. Siguem realistes, trobar un client pot ser que fins i tot sigui la part divertida Després arriba el treball de debò, és a dir, contractes, clàusules addicionals, complexes i canviants normatives sectorials, impostos, etc.

Un API està al dia de tots els canvis en les lleis, els models contractuals i les bones practiques per tal de garantir un marc de legalitat Us acompanyarà abans, durant i en finalitzar la gestió. Perquè en sortir de l’immobiliària amb el xec a les mans, no tot està fet

Un bon API us guiarà i acompanyarà perquè realitzeu totes les gestions amb la màxima seguretat i en el mínim termini possible.

I doncs, ara que ja sabeu com ha de ser un procés de lloguer o venda i que farà un API per a vosaltres ens posem a treballar?

Borriana, 1-13, ent. 1ª, esc. B 08030 Barcelona (cantonada Gran de Sant Andreu, 92 - Fabra i Pug)

93 346 72 11 comercial1@fincas-sanandres com

www.fincas-sanandres.com

Miguel Angel ROMERO POLANCO

3º INFORME DEL MERCAT IMMOBILIARI A SANT ANDREU

2014-2016

Ja és un fet inqüestionable que el mercat immobiliari ha canviat amb dos nous vectors. D’ una banda es produeix un constant creixement del lloguer, i d’ altra, una incipient, però moderada, recuperació de la compravenda, tal vegada que les caigudes de preus dels últims 8 anys, ens asseguren a hores d’ara haver tocat sostre. Sense anar més lluny, a Sant Andreu el mercat ha caigut a preus de l’any 1999/2000.

Per això, els nostres clients ens demanen cada dia que els ajudem a triar entre comprar o llogar, o entre vendre o confiar en el “lloguer segur” que els hi oferim des de 1980

UN POBLE DE COMPRADORS

Des de la nostra llarga experiència, (l’any 1967 vam edificar el primer edifici a Sant Andreu), podem acreditar que les famílies andreuenques s'han decantat en un percentatge del 83% per la compra respecte el lloguer, el qual (aconsellats per l'entorn familiar i la pressió del mercat hipotecari) sempre qualificaven com “una mala inversió”.

Això explica per què, segons el nostre estudi històric de ràtio immobiliari a Sant Andreu, el percentatge del lloguer és només d'un 17%. Malgrat això, cal fer esment que la punxada de la bombolla immobiliària, (que des de 2006 ens ha fet baixar preus de tancament comercial dels habitatges al nostre poble un 59,70%), ens ha fet canviar la demanda cap al lloguer en un percentatge del 67% respecte la compra (gairebé triplica la venda).

I com és el “demandant andreuenc tipus”?: Família espanyola sense fills, o amb 1/2 com a màxim, amb dos treballs estables i que busquen en el lloguer un bé d'ús qualificat i de qualitat, fugint de factors patrimonials-refugi

2014-2015-2016.CANVIDERUMB

Factors externs com la fragilitat dels contractes de treball, la mobilitat geogràfica, i les més exigents condicions de finançament, han fet que la majoria de clients que busquen un nou habitatge amb nosaltres optin pel lloguer. Tot i això, és just fer palès que, després del reajustament de preus abans esmentat, hem detectat un ferm redireccionament, lent però constant,capalacompraenelcasde“llogatersdequalitat”que vansignarentre2006-2011,iquehanvistquearajacomencena perdre oportunitats de compra, atès que ja han constatat que al mercatnos’hanproduïtbaixadesenelsúltims10mesos

Per aquests “llogaters de qualitat”, llogar és un valor d'ús i no ho aprecien com “llençar els diners”, tota vegada que no comprar els permet reservar-se ´ n el “cost d'oportunitat de no comprar”, en benefici del seu propi estalvi, o en la formació de les seves carreres.

Dins d'aquest nou perfil de llogater, volem destacar que hem detectat un nou nínxol (prop d'un 28% dels nostres tancaments al 2013) de demandants: propietaris amb el pis pagat entre el 40-65%, que lloguen el seu habitatge, cobrint així un 60-75% de la hipoteca, i que opten ara per anar de lloguer com a opció de millorar la seva ecessitat d'ampliar l'habitatge amb un baix impacte en la seva economia familiar.

COMPREM-VENEM, O LLOGUEM: QUÈ HEM DE VALORAR?

Primer, si esteu buscant llar, heu de tenir molt clar, i sense marge de dubtes, cap a on disparareu alló que nosaltres anomenem la vostra preuada “bala d’argent”. Quin tipus de pis necessiteu?. A ón el voleu?. Quant podeu pagar per ell?, Per quant de temps us farà falta?

Per la nostra experiència, (105 lloguers, respecte 23 vendes al 2014) el lloguer és sense cap dubte l’opció majoritàriament escollida, ja que s’alien dos factors cabdals:

1) Pels llogaters: una baixa inversió per contractar la seva primera llar, i una àmplia i competitiva oferta on escollir

2) Pels propietaris:

a) La baixada de costos en les assegurances externes (amb cobertura d’impagament per rendes de 6-9-12 mesos, i per actes vandàlics fins a 3000€ ).

b) La nova facultat contractual que la nova LAU de 2013 els hi atorga per a poder negociar els contractes amb més llibertat de pacte.

c) L'alta rendibilitat del lloguer, (que QUINTUPLICA la que qualsevol banc pugui oferir per a un dipòsit a 3 anys).

d) El quasi inexistent risc davant els llançaments per impagaments (ara es pot desnonar a l’ inquilí si no es paga la renda abans dels 10 dies des que s’interposa la denúncia per impagament)

PROS I CONTRES DE LA COMPRA AL 2014-2016

Malgrat la caiguda de preus abans referida, els experts us podem assegurar que aquest 2014 ha estat l'últim en què hem constatat baixades de 2 dígits, i que per fi es troben preus “raonables”. Tanmateix, el bancs ja han tornat a obrir parcialment el crèdit i tenen tipus d'interès més competitius respecte els dels últims 3 anys Ja hem constatat, en 6 de les 11 vendes del primer trimestre, que resulta millor de preu viure en propietat que de lloguer.

Excepte en el marc de crisi dels últims 7 anys, que sembla estem perdent de vista, l'habitatge ha estat un valor que històricament s’ha revaloritzat en el temps més que els dipòsits bancaris i que en els últims anys 4 anys ha permès a les famílies que es van trobar amb dificultats econòmiques, i que van comprar entre 1960 i 2002, accedir a una font de diners extra que els ha ajudat tant a complementar el seu estalvi, com a reequilibrar el seu patrimoni de cara a planificar la prejubilació o la vellesa

Com a inconvenients, cal destacar l’esforç inicial que comporta la compra (el banc només us finançarà entre un 70 i 80% del valor de la compra), i la forta fiscalitat a la que està sotmesa a la nostra Comunitat Autònoma (un 10 % respecte al 6% d’altres).

PROS I CONTRES DEL LLOGUER AL 2014-2016

Tot i el pagament de les fiances inicials, i malgrat la nova fiscalitat autonòmica a càrrec del llogaters arran de la Llei 2/2014, de 27 de gener, que els hi obliga a tributar un 0,3% del total del lloguer anual acordat (un 0,5% al 2015!), encara els avantatges del lloguer s’imposen pel sol fet poder deduir-se el lloguer per habitatge habitual, encara que el percentatge dependrà de la base imposable a aplicar al contribuent.

El lloguer, a més, també comporta beneficis fiscals (de fet, més que en la compra), a ambdues parts De fet, el propietari té dret a importants deduccions de la base imposable, (segons l’edat del llogater i mentre no les extingeixi el govern central...), a més de les ja conegudes per taxes com l'IBI, els honoraris per la gestió d’aquest arrendament per part del seu API col·legiat, i sense oblidar les destinades al manteniment, reparació o assegurament de l'habitatge

Pel llogater, la nova LAU de 2013, també presenta altres inconvenients, com és la pròrroga forçosa del contracte, que passa de 5 a 3 anys i la pròrroga tàcita, que passa de 3 anys a només 1 A més, el propietari, a partir del primer any, pot ara recuperar l'habitatge, per al seu propi us o dels seus descendents, avisant amb 2 mesos d'antelació.

EL FUTUR ÉS EL LLOGUER?

Malgrat que el lloguer ha vingut per quedar-se, amb voluntat d’augmentar progressivament (en part per la nova mentalitat utilitarista dels demandants), el cert és que amb el cridaners preus post-crisi, les rebaixes en els tipus d'interès, i les aparents facilitats de la banca amb els seus millors clients, cada dia veiem més famílies, i sobre tot inversors particulars, que amb el suport d’un Agent de la Propietat Immobiliària professionalitzat i compromès, seguiran optant per la compra d'un habitatge, per a viure o per a llogar, com a

“cost d’oportunitat indiscutible” respecte els riscos i la baixa rendibilitat dels, a vegades, enrevessats productes d’inversió bancària

I ara que ja sap per on anirà el mercat immobiliari a Sant Andreu, ....només li cal escollir en qui confiar la tria de la seva llar, o la garantia de la seva rendibilitat. Ens hi posem ?

Borriana, 1-13, ent. 1ª, esc. B 08030 Barcelona (cantonada Gran de Sant Andreu, 92 - Fabra i Pug)

93 346 72 11

comercial1@fincas-sanandres com

www.fincas-sanandres.com

Miguel Angel ROMERO POLANCO

ENTREVISTA A MIGUEL ANGEL ROMERO POLANCO

Hoy entrevistamos a un profesional que conoce Sant Andreu, palmo a palmo, puerta a puerta, finca a finca con motivo de su próximo 35 aniversario profesional en servicio y profesionalidad inmobiliaria al frente de FINCAS SAN ANDRES, la inmobiliaria con mayor prestigio en nuestro querido Sant Andreu.

QUIÉN ERES?

Me llamo Miguel Angel Romero Polanco, pero me gusta decir que sigo siendo “el chico de Fincas San Andrés , el hijo de Félix y Guadalupe“. (Así funcionan los negocios en una agencia de pueblo, porque sí, Sant Andreu, aunque sea un distrito de más de Barcelona... ¡sigue siendo un pueblo!) Sabéis, en 2012, después de otro sensacional curso en el CEIC del COAPI que impartió mi maestro y coach, Quim Deosdad, con su socio José Mata, Quim me puso a contar cuántas horas llevaba encima y me dio vértigo llegar a más de 60.000 horas de dedicación exclusiva a mi pasión inmobiliaria Me dijo que con esa “hoja de servicios”, a un piloto de Bristish Airways ya no le dejarían volar, sólo formar y coordinar en tierra.

Pero…, ah! A mí me gusta “seguir volando” cada día con mi moto eléctrica desde mi despacho en el Cor de Sant Andreu hacia aquellas casas en las que sé de antemano que voy a ser valorado y en las que no perderé el tiempo Mi curriculum…, bueno, pues aparte de llevar con orgullo el pin de colegiado API en mi solapa (el 2º mejor momento del día después de despertar a mi mujer y mis hijos a besos y mordiscos) soy:

Delegado Territorial del colectiva API para la zona norte de Barcelona.

AICAT nº 1.436

Administrador de Fincas colegiado en ejercicio nº 4 945 Abogado en ejercicio colegiado nº 38.720

Diplomado Postgrado por la UPC en Gestión de Obra y Construction Management (es que mi padre me puso en 2001 una promotora en las manos y había que coordinar más y correr menos de obra en obra, así que... ¡a estudiar otra vez!)

Agente Diplomado en Planificación de Marketing, Dirección y Gestión de Empresas Inmobiliarias por el CRS/NAR (Council of Residential Specialist) de EE.UU. (Designación en Las Vegas durante el Sell-ABration 13).

¿QUÉ HACES EN TU DESPACHO?

“Los Romero” empezamos como empresa promotora y constructora en 1965, y así hasta construir (“que no fabricar”) 1 500 pisos en la zona norte de Barcelona Pero esta etapa la cerré felizmente en 2006 al nacer mi segunda hija. Mi padre, que esperaba hasta septiembre para que los últimos pagesos andreuencs vendimiaran sus cepas antes de arrancárselas para construir los mejores pisos de Sant Andreu y Nou Barris, aún sigue en la promoción sólo como promotor. ¡Le admiro, pero me da vergüenza decírselo!

Article publicat a la revista Eix Sant Andreu Juny 2014

A partir de 1985, entró en la empresa mi madre para, junto con mis hermanos, profesionalizar la división de intermediación y consolidar la gestión de compraventa como un departamento de alto valor añadido. La cartera de vertical es el otro pilar de mi empresa. Es mi reto, mi “leit motiv” y la división de la que estoy más orgulloso Y cuando hablo de reto… ¡es que así empezó!

Mi padre, “palentino de Tierra de Campos, self made man a la postre” no me dejaba hacer alquileres (“¡pero si deja sólo 50.000 Pts de honorarios y dan muchos problemas!”), pero yo, “flamante abogadillo de la UAB” le insistía cada reunión matinal, cada visita de obra, cada firma en el notario, cada noche cenando...

Así que un día me llamó a su despacho y me dijo: “ Miky (así me conocen en la empresa), te lo has ganado Te dejo hacer alquileres, pero con la condición de que como un día me paren en el carrer Gran y me diga un dueño que no le pagan, que no le conservan su piso, que le has hecho un contrato “de estanco “ ... cojo tu llavero y te quito la llave del despacho y aquí no entras más…”mira lo que puedes ganar…mira lo que puedes perder” Desde ese momento (aguantando la mirada de mi jefe y maestro), a gestionar 3.850.000 € anuales en alquileres, está la magnitud de mi reto y de mi compromiso con los clientes (sólo referidos que valoran firmar un contrato de 25 páginas a dos caras).

¿CÓMO TE HA AFECTADO LA CRISIS?

Gracias a Dios, a quien cada noche pido con mis hijos salud y trabajo, la crisis nos pilló trabajando y apostando cada año por crecimientos de dos dígitos en la cartera de vertical Yo, a mis compañeros, les digo que la facturación, fidelización y mantenimiento de la cartera anual es ¡¡ una venta más al mes !! Después, los 12 alquileres del mes son… ¡¡como dos ventas más!! (Y... ya llevamos 3...). Y si después convenzo a un banco para que abra el grifo y … cierro una compraventa… ¡Sacamos a Sant Andreu de procesión por la plaza Orfila!

¿CÓMO TE HAS ENFRENTADO A LOS CAMBIOS DEL SECTOR?

Formando cada mañana a mi equipo de marketing, secretariado y coordinación, “3 maravillosas y únicas mujeres”, y a un “joven comercial de 52 años” en que si creen en lo que hacen y lo transmiten a los clientes ya tenemos un nuevo “referido” más en nuestro haber. Y siguiendo formándome yo, a costa de robarle horas al despacho, a los clientes, a mi familia (Gracias Montse).

El bagaje formativo que me ha dado el CEIC (¡gracias Carolina por tus mails y tu esfuerzo en apuntarme a 10 cursos al año!) y la excelente formación de CRS y susanuales INMOCIÓNATE, acompañados a lo largo del año de los IMMOSCÒPIA, las conferencias del BMP, de FIABCI (¡Gracias Ramón por invitarme siempre!), al lado de mis compañeros, me ha abierto los ojos para poder decir a mis colegas que: “si haces hoy lo mismo que hace un año atrás… perderás la confianza de tu equipo y la credibilidad de tus clientes”

¿CUÁLES SON TUS RETOS PARA EL 2014?

¡Pues vender un piso a un chino o a un ruso! (hace un mes estuve a punto a punto de vender una unifamiliar en Tossa de Mar… ¡a un sueco!, así que por qué no me va a tocar un chino de esos que engrosan las estadísticas del Colegio de Notarios )

El otro reto es poder cada mañana seguir asomándome con humildad a la boca del pozo de cristalina agua que mis padres construyeron con su propias manos, y que me permitieron cuidar desde 1992 con la única premisa de “beber cada día un buen trago que sacie mi sed”, no sin antes hacerme jurarles que nunca jamás les metería una bomba de agua en el fondo.

Esa y no otra, para los Romero, es la causa de la crisis de nuestro querido y amado sector. Haber permitido y facilitado a tanto “rompeterrones” perforar un pozo para meterle una motobomba y verles luego sus caras mojadas con un agua que no les pertenecía. Por eso ahora creo que NO podemos fallar a nuestra PROFESIÓN

Ahora es el momento, después de 7 áridos años en que nos han vendido como los causantes de la burbuja, para que juntos, y con el apoyo, “Y APOYANDO“, a nuestro colectivo, podamos decir con orgullo: “SÍ, ESTE PIN DE MI SOLAPA, ES DE UN API QUE ESTA AQUÍ PARA SEGUIR HACIÉNDOLE GANAR DINERO Y CONSERVAR SU PATRIMONIO A SALVO”.

Borriana, 1-13, ent. 1ª, esc. B 08030 Barcelona (cantonada Gran de Sant Andreu, 92 - Fabra i Pug) 93 346 72 11 comercial1@fincas-sanandres com www.fincas-sanandres.com

Miguel Angel ROMERO POLANCO

CONSELLS ÚTILS I EFECTIUS PER VENDRE MILLOR EL SEU HABITATGE

Per què no es ven el seu pis? No tot és culpa de la crisi Si es vol desprendre de casa de forma ràpida i amb les millors condicions, ha de saber que hi ha una sèrie d’errors que acaben arruïnant la venda

L’error principal és el preu i per això cal ser molt realista i fixar un preu que permeti la venda en el menor temps possible. Com més temps tardi a vendre, menys valor tindrà el seu habitatge. Ja no serveix pensar que sempre hi ha temps per abaixar el preu.

Encara hi ha propietaris conscients que el seu habitatge és més car que els del voltant, però es neguen a entendre el nou mercat i rebaixar el preu. Són tots aquells que no tenen ni necessitat ni autèntica pressa per vendre i posen casa seva a la venda “per si” apareix algun client, no pre-qualificat per un bon API, que perdrà la seva il·lusió en demanar una hipoteca al seu banc

Confiï la venda en mans d’un Agent de la Propietat Immobiliària Col·legiat, que s’encarregarà de gestionar de forma ràpida i eficaç l’operació, emparant-se amb les garanties legals que a Catalunya ofereix el Registre Català d’Agents Immobiliaris (AICAT).

Un bon API sabrà aconsellar en la redacció d’un correcte pla de màrqueting per potenciar les característiques diferencials del seu habitatge, implantant un protocol d’accions comercials efectives mitjançant eines de gran impacte visual com pot ser el HOME STAGING

Aquesta tècnica de millora estètica al seu habitatge, farà que el seu pis destaqui en el mercat en seguir els següents consells pràctics:

Contracti un pla de neteja general periòdica.

Repari desperfectes i pinti atractivament la finca, sense necessitat de realitzar una gran inversió.

Doti de bona il·luminació cada estança del pis, repari taques d’humitat, goteres, olors, rajoles flotants, ajuden a crear una BONA PRIMERA IMPRESSIÓ

Elimineu trastos vells que ocupin espai i que no contribueixin a millorar la visita. ¡FACI RESPIRAR AL PIS! i amb això els clients que visitin casa seva, se sentiran a gust si no perceben un ambient “amortitzat”.

Són aquestes petites accions, a més de confiar en un API que es recicla constantment en noves i eficaces tècniques de màrqueting, i que alhora comparteix obertament la seva cartera immobiliària amb altres API del seu voltant, mitjançant el sistema gestió compartida MLS (utilitzant el model de negoci dels Llistats de Gestió Múltiple) per tal d’aconseguir:

Rebre més visites en saber com fer destacar el seu pis en un mercat immobiliari cada vegada més competitiu i difícil.

Article publicat a la revista Eix Sant Andreu Febrer 2015

Dotar al seu habitatge d’un major atractiu, en saber com ressaltar les bones qualitats específiques de la seva finca davant les de molts altres competidors sense res a perdre, com: embargaments bancs...

Vendre més ràpid i al millor preu, en facilitar la comparació amb els altres béns immobiliaris.

Exposar el seu habitatge en un grup d’immobiliàries “aliades” que, sumant tots els seus comercials causin una veritable FORÇA DE VENDA única i eficaç.

Però no s’oblidi de l’últim ingredient de la recepta per vendre un habitatge: tenir paciència i confiar en el seu API, sense cap dubte el seu millor aliat arribat el moment d’exposar el seu bé econòmic més preuat davant del mercat.

I doncs, ara que ja sabeu com ha de ser un procés de venda eficaç i que farà un API per a vosaltres ens posem a treballar?

Article publicat a la revista Eix Sant Andreu Octubre 2020

LA BONA SORT EN EL LLOGUER DEL SEU HABITATGE

Heu estalviat i comprat un pis com inversió, o bé heu conservat el piset de solters? Potser heu heretat la llar dels pares i voleu una justa rendibilitat que us complementi la jubilació?

Doncs avui us ensenyarem com no confiar a la sort i deixar que La Bona Sort entri a casa vostra. I amb només 4 senzills accions! Com 4 pètals d’un trebol màgic!

1. A l’hora de posar el vostre patrimoni al Mercat, confieu en un API col·legiat, perquè us assessorarà en com preparar el pis per presentar-lo en condicions òptimes d ´habitabilitat i estudiarà amb equitat el preu exacte que marca la Llei 11/2020, que regula els preus dels lloguers des del 21 de Setembre.

El departament legal de la immobiliària, estudiarà la documentació de l’habitatge i tramitarà l’atorgament de les certificacions legals exigides, com ara la Cèdula d’Habitabilitat, l’Etiqueta Energètica i l’Índex de Preus, així com la revisió de les pòlisses d’assegurança, manteniment i subministraments.

Després, l’equip comercial en farà un treball de posicionament en portals i un reportatge fotogràfic que us servirà, tant per presentar el pis en brillants condicions d’oferta, alhora que us deslliurarà de visites, ara per la Covid 19 restringides per a assegurar la vostra llar. Tanmateix, les imatges fetes us ajudaran per a configurar l’inventari que ha d’acreditar l’estat preexistent a l’entrega de claus.

2. El vostre Administrador de Finques col legiat, preservant la seguretat de les dades personals dels interessats, us presentarà les ofertes rebudes telemàticament Després, havent estudiat el risc de totes elles amb el seu partner en assegurances d’impagament de lloguers, seleccionarà amb vosaltres el futur llogater

3. Però tot això no és de gran validesa si no ho transcrivim a un contracte que, de forma rigorosa i exhaustiva, detalli en un mínim de 30 pàgines tots els ets i uts de com s’ha de conservar l’habitatge Per a aquest vital procés documental, l’API comptarà amb exclusius models de contractes actualitzats i validats tant pel seu Col·legi com per l’Administració d’Habitatge i de Consum. Els procediments contractuals i de tancament, ja no poden ser les dues cares d´un full de condicions que es compra a l’estanc o que es baixen d’internet.

4. I és ara, després de signat el contracte i presentat aquest a l’Incasòl per a registrar la fiança, l’Avalloguer i validar la legalitat de les condicions contractuals, quan comença a florir el quart pètal del nostre trebol de la Bona Sort

Per una banda, sabent-vos que compteu amb la cobertura d’una assegurança d’impagaments de fins a 12 mesos, i per altra part gaudint d’un constant assessorament fiscal i jurídic, que només un API amb formació d’advocacia immobiliària pot oferir-vos al llarg del contracte

És així doncs, com amb la suma d’una Gestió Eficient del lloguer (pagant pels serveis que realment necessiteu), la contractació d’una pòlissa d’impagaments i amb la Vigilància de l’acompliment del contracte per part de l’API, com la propietat troba la millor garantia que els seus drets estaran sempre garantits

No invertir en una professional seguretat jurídica a l´hora de llogar el vostre immoble, us pot sortir massa car. No ho permeteu. I doncs,araquejasabeucomhadeserunprocésdelloguereficient iquefaràunAPI–AAFF-ADVOCATperalsbonspropietaris...

Ens posem a treballar?

Borriana, 1-13, ent. 1ª, esc. B 08030 Barcelona (cantonada Gran de Sant Andreu, 92 - Fabra i Pug)

93 346 72 11 comercial1@fincas-sanandres com

www.fincas-sanandres.com

Miguel Angel ROMERO POLANCO

Article publicat a la revista Eix Sant Andreu Juliol 2021

CONSELLS PER LA VENDA RÀPIDA EFICIENT I SEGURA

T’has decidit. Vols vendre casa teva!. Sembla que si tanta gent vol comprar habitatges hauria de ser senzill vendre el teu, no?

Entenem que vols vendre’l ràpid. I caldrà conèixer els preus de tancament no els de oïda

Et caldrà fer-ne una promoció adequada: fotos, portals, cartells, visites, preparar el pis per quan vinguin a veure’l “una feinada, però amb molta dedicació me’n puc sortir”, pot ser que pensis.

Quant val casa meva? Segur que t’ho estàs preguntant. No és fàcil De fet, és un dels aspectes més difícils del procés de venda i amb el que cal tenir molta cura perquè t’hi estàs jugant els diners. Si alguna cosa sabem a APIALIA, després de tots aquests anys dedicats a vendre immobles, és que no pots fixar el preu de venda guiant-te pel que necessites

El valor de mercat del teu habitatge el determina la quantitat que el mercat n’està disposat a pagar just en el moment en què tu desitges vendre’l. I entenem que vols que tot el procés de venda vagi rodat, sense córrer cap risc ni incomplir cap normativa que pugui truncar l’operació o que et comporti problemes més greus Déu n’hi do!. Això ja es complica. Per què hi ha qui diu que no cal un agent immobiliari per vendre el teu pis?”

Què pots esperar d’un API COL LEGIAT inscrit a APIALIA?

Que coneixerà al detall la normativa i els protocols comercials.

Que actuarà amb rigor, transparència i confidencialitat.

Que vetllarà pels teus interessos econòmics

Que t’ajudarà a trobar el millor preu d’oferta de l’habitatge

Que comercialitzarà la teva llar de manera que arribi fins al màxim nombre de clients.

Que t’aportarà tranquil litat durant el procés de venda de l’habitatge.

En definitiva, farem el que sabem fer: vendre pisos de manera professional !!

Ha arribat l’hora VULL VENDRE

Quan vulguis vendre el teu pis o casa, deixa-ho en mans d’un agent immobiliari APIALIA. Ell et garantirà seguretat, professionalitat i coneix el que cal fer per vendre el teu pis ràpid, al preu més alt possible i sense riscos innecessaris.

Tots els agents que formem part d’APIALIA som API col legiats, estem degudament inscrits al Registre AICAT i disposem d’una forta assegurança de RC i de caució. Un API col legiat es compromet a respectar un codi ètic rigorós i segueix un programa de formació continuada per a millorar com a professional.

I no només això, a APIALIA som experts en el mercat local i col laborem en els encàrrecs de venda en exclusiva de les propietats i els compartim, gestionant els immobles de manera conjunta. L’EXCLUSIVA COMPARTIDA. Un exèrcit de professionals venent el teu pis No cal que parlem de pisos. Pensa en qualsevol objecte que tinguis per casa i que vulguis vendre Un televisor, per exemple

Com creus que seria més senzill vendre’l?: dient-li a una persona que ven televisors o a 20 professionals formats per vendre’n i amb 20 botigues on hi entra gent buscant televisors?

Els agents APIALIA creiem en la segona opció i per això treballem amb l’exclusiva compartida.

Com funciona?

Quan tu, com a propietari, signes un contracte d’exclusiva compartida amb una agència d’APIALIA, només tens relació directa i personal amb aquest API, però, de fet, el pis es podrà vendre des de qualsevol de les 350 immobiliàries d’APIALIA, les quals estan permanentment connectades per mitjà d’un sistema en línia. I sense sobre cost per a tu!!

Quin és el resultat?

Un únic interlocutor que et representa i que vetlla pels teus interessos i moltes agències treballant alhora per a tu. Multiplica exponencialment les possibilitats de venda i redueix el temps que es necessita per vendre la propietat.

I ara ja ho saps!

Un API de barri es qui millor coneix el Mercat i t’aconsellarà què és el que més et convé. Multiplica les opcions de vendre el teu pis més ràpid i al millor preu possible. Amb APIALIA, menys és més.

Borriana, 1-13, ent. 1ª, esc. B 08030 Barcelona (cantonada Gran de Sant Andreu, 92 - Fabra i Pug)

93 346 72 11

comercial1@fincas-sanandres.com

www.fincas-sanandres.com

Miguel Angel ROMERO POLANCO

LLOGAR O TENIR EL PIS TANCAT? NO HI HA DILEMA!

Amb les xifres a la mà, és ben cert que vivim en un país de propietaris: el 84% dels espanyols posseïm un habitatge. Una xifra molt superior a la resta d’Europa. En concret, el 78% constitueixen la llar habitual, un 11% són segones residències i el 7% es destina al lloguer. Però el 4% restant correspon a habitatges desocupats!!

I ens sorprèn per causa de l’alta i segura rendibilitat que suposa posar un immoble en lloguer

LA FALTA D’OFERTA, LA CLAU DE LA RENDIBILITAT

La principal raó que fan encarir els lloguers és la falta d’oferta Aquest factor, combinat amb una demanda en augment, fa que al nostre país els preus pugin, especialment en localitats com Barcelona i Madrid, on els pisos en lloguer estan molt buscats i els arrendataris han de fer front a una competència molt dura per a fer-se amb un pis Aquests imports fan que, malgrat la llei de contenció de lloguer vigent a Catalunya, els propietaris de pisos vegin en el lloguer una oportunitat d’aconseguir uns rendiments 12 vegades mes alts que comprant Deute Públic.

I SI NO EM PAGUEN?

La principal por dels arrendadors és patir un impagament. Però malgrat això iniciar un desnonament en un lloguer, amb l’ajut d’un Administrador de FinquesAdvocat, és més fàcil i ràpid que fer-ho en els casos d’hipoteques.

En cas d’arrendament només cal acreditar la morositat, mentre que en les hipoteques, la llei obliga els bancs a obrir una mediació, així com a intentar una proposta de pagament prèvia al desnonament Per aquest motiu, un 90% dels desnonaments són sobre finques llogades.

I SI EM RELLOGUEN I SOBREOCUPEN EL PIS?

La llei deixa clar que el subarrendament només serà legal si es fa amb el consentiment de l’arrendador i no supera la ratio que marca la Cèdula d’Habitabilitat. Si el propietari el descobreix, estaria en el dret de resoldre el lloguer.

I SI ME L’OCUPEN?

L’ocupació il legal d’un habitatge, ja sigui qualificada com a usurpació o com a violació de domicili, és un dels riscos més clars de mantenir un pis desocupat. En aquest sentit, és important diferenciar els conceptes de violació de domicili i usurpació d’habitatge que, encara i ser semblants, jurídicament tenen un significat molt diferent.

La violació de domicili és el delicte pel qual quelcom, sense habitar a la casa d’un altre, entra en ella de manera violenta o no amb la intenció d’ocupar-la En canvi, la usurpació es dona quan s’ocupa un immoble, romanent dins i en contra de la voluntat del seu propietari, rebentant el pany per a així accedir al pis que ocupen.

Article publicat a la revista Eix Sant Andreu Octubre 2021

I QUI HA DE PAGAR LES DESPESES DE CONSERVACIÓ?

La llei ho deixa clar: els propietaris han de pagar els treballs de conservació del pis per a mantenir la seva habitabilitat, excepte que aquests hagin de realitzar-se per un mal ús de l’inquilí o que siguin fruit del desgast ordinari, ja que en aquest cas li correspon a ell

Així, en el cas dels escalfadors, electrodomèstics o instal·lacions, si aquests s’espatllen pel transcurs de la seva vida útil, la seva substitució o reparació li correspondria al propietari. En canvi, si la reparació consisteix en una petit desperfecte, li correspon a l’inquilí Per tot això, el vostre API deixarà ben clars quines despeses paga cadascun.

MÀXIMA SEGURETAT, MENYS RISCOS

Per a llogar de manera tranquil la, el millor és sempre tenir contractada una assegurança d’impagament que es faci càrrec de gestionar el llançament, pagui les rendes fins a 12 mesos, així com els danys que pugués rebre el pis

Això és així perquè abans de signar el contracte, l’asseguradora i l’API fan un examen de risc i sospesen junts si el candidat pot fer front al lloguer

Com passa amb gairebé tot, llogar té els seus pros i les seves contres, però en termes de rendibilitat és sempre la millor opció, ja que existeixen mecanismes de sobres per a minimitzar els riscos

I ara, que ja sabeu com posar en rendiment el vostre patrimoni, ens posem a llogar ben segurs amb l’ajut d’un API Col legiat?.

Borriana, 1-13, ent. 1ª, esc. B 08030 Barcelona (cantonada Gran de Sant Andreu, 92 - Fabra i Pug)

93 346 72 11 comercial1@fincas-sanandres com

www.fincas-sanandres.com

Miguel Angel ROMERO POLANCO

Article publicat a la revista Eix Sant Andreu Gener 2022

IMMOBILIARI API - VOCACIÓ DE SERVEI ÈTIC

Ser Agent de la Propietat Immobiliària col legiat/da API és una filosofia de vida. Una forma d’entendre la professió des de la passió i la vocació de servei, però també una gran responsabilitat donat que en garantim un segell de seguretat pels nostres clients.

Des de l’any 2000 no és obligatori estar col·legiat/da per poder exercir com a agent immobiliari/a, però els API col·legiats apostem per l’acompliment digne de la nostra professió amb l’assumpció d’uns compromisos amb la societat i el treball responsable D’aquí neix el CODI ÈTIC que subscrivim per a garantir la nostra tasca envers el mercat

El nostre codi ètic, actualitzat l’any 2021 pel Col legi API Bcn com a resposta que suposa el repte d’una nova societat que demanda seguretat, valors i principis d’equilibri, és la raó de ser de la professió i la garantia que qualsevol ciutadà tindrà la possibilitat d’accedir a la compravenda o al lloguer d’un immoble amb les garanties ètiques i legals que això suposa.

En definitiva, quan un API s’adhereix al codi ètic, està alhora garantint els clients la formació necessària per a garantir tots els drets i les obligacions derivats d’una transacció immobiliària.

Sense ètica, sense uns principis i uns valors rigorosos, sense un alt nivell de compromís i d’actualització persistent dels coneixements, res d’això seria possible

Per això, els API arrelats des de desenes d’anys al nostre estimat Sant Andreu, i que l’hem vist créixer des de la seva

configuració rural-industrial fins al poble urbà obert al futur que ara és, ens comprometen a desenvolupar la nostra activitat d’acord amb uns principis sòlids que són, precisament, aquells que ens converteixen un en els professionals immobiliaris de referència del mercat.

API ENFRONT DE LA SOCIETAT

Respecte al dret d’accés a un habitatge digne

Tal com reflecteix la Constitució espanyola, totes les persones tenen dret a un habitatge digne i adequat. Per això, l’actuarà sempre protegint els drets dels consumidors i els usuaris.

Igualtat i no discriminació

L’ API manté en tot moment, un criteri d’igualtat sense fer diferències en les condicions, ni privilegis per estatus social o econòmic, ni per ideologia, creença, raça, sexe, religió, estat familiar, orientació sexual o identitat de gènere.

API AMB EL CLIENT

Qualitat de servei

El principal objectiu de l’API serà garantir la satisfacció del client. Això el permetrà mantenir un alt nivell de qualitat de servei i, no només estar a l’altura de les seves expectatives, sinó superar-les.

Transparència

La credibilitat de l’API com a professional està fortament vinculada a la seva capacitat per a transmetre tota la informació relativa a l’operació, en tots els aspectes, per tal que el client pugui decidir, amb assessorament, més encertadament.

Confidencialitat

La informació directa o indirecta que rep un API és absolutament confidencial i es gestiona sempre amb total discreció.

ELS NOSTRES VALORS

Vocació de servei

Els API, creiem fermament que tots els ciutadans tenen dret a una experiència immobiliària segura i adequada a les seves necessitats, però amb plenes garanties respecte la llar que desitgen habitar i la vida que desitgen gaudir.

Capacitat professional

Un API té un coneixement profund de la professió i un compromís per la millora constant, reciclant-se permanentment per atendre les necessitats dels consumidors. Aquesta contínua recerca de l’excel·lència per anticipar-se a les necessitats és precisament el veritable valor professional d’un API

Honestedat

La integritat és el nostre gran actiu, que alimenta dia rere dia la confiança dels nostres clients Només actuant amb imparcialitat i justícia, sense cap mena de motivació personal, de manera objectiva i amb independència professional ens fem conseqüents i complim els nostres compromisos.

Així de clar, així de simple!

Per això tenim el nostre codi ètic penjat a l’entrada dels despatxos, perquè n’estem orgullosos de la nostra passió i del nostre compromís

I ara, que ja saps el que un API Col legiat t’ofereix i et garanteix, posaràs l’esforç de tants anys d’estalvi en altres mans?

Borriana, 1-13, ent. 1ª, esc. B 08030 Barcelona (cantonada Gran de Sant Andreu, 92 - Fabra i Pug)

93 346 72 11

comercial1@fincas-sanandres com

www.fincas-sanandres.com

Miguel Angel ROMERO POLANCO

Abril 2022

MEDIACIÓ COAPIPER A RESOLDRE CONFLICTES I EVITAR ELS JUTJATS

El passat dia 21 de gener es va celebrar en tota Europa el Dia InternacionaldelaMediacióperacommemorarquevaserun21 de gener de 1998 quan el Comitè de Ministres del Consell d’Europa va aprovar la Resolució R (98)1 sobre mediació familiar. Desdellavors,lamediaciós’hademostratcomunaeinamoltútil idesitjableperaresoldreconflictesentrelesparts

Aquest mètode, en el qual un tercer neutral, el mediador, fa que les parts solucionin les seves controvèrsies per elles mateixes, ofereix nombrosos avantatges, dona respostes ràpides i econòmiques,possibilitaresultatsmésestablesiduradors,evita ladilaciódelsprocessosjudicialsipermetacordsparcials

La mediació, els acords de la qual tenen caràcter vinculant per a les parts, cada vegada té més auge i s’aplica a més àmbits, des del laboral, l’àmbit familiar, els temes civils, socials, mercantils, penals, i per descomptat en l’immobiliari!!.

Aquest èxit es fonamenta en què, a diferència d’altres sistemes, amb la mediació, totes les parts guanyen; es redueix molt el desgast psicològic de l’enfrontament; i no es destrueixen ponts de convivència, de manera que no queden afectades les relacions futures entre les parts, tant relacionalment com en l’àmbit empresarial o econòmic Els API col·legiats hem apostat per aquest protocol amb els nostres clients, brindant-lo a tota la societat en el seu conjunt, ja que creiem en el benefici de l’aproximació de postures, del diàleg, de l’empatia, de la generositat amb els diferents punts de vista.

La mediació és definida com la màxima expressió de la justícia restaurativa, i és considerada un model alternatiu a la justícia tradicional

Els Agents de la Propietat Immobiliària col·legiats a Barcelona (COAPI), estem convençuts que la mediació residencial o immobiliària és el futur en la resolució de conflictes entre arrendadors i llogaters, en les devolucions de les fiances, les diferències en el pagament de reparacions i manteniment d’immobles, en la defensa del dret a un habitatge digne, i en situacions de desnonaments, execucions hipotecàries o ocupacions per necessitat

En aquest moment que ens ha tocat viure de crisi sanitària, amb un entorn ciutadà cada dia més afectat per l’estrès, la crispació, la intolerància, i amb unes perspectives més incertes, diverses, globals i canviants, la mediació és de gran ajuda per a resoldre les diferències entre veïns i en general en les relacions de convivència quotidiana entre ciutadans.

Per tot això, en les nostres oficines hem apostat per potenciar la mediació, pactant clàusules amb els clients i amb les parts intervinents en qualsevol àmbit de l’activitat professional que facilitin, potenciïn i encaminin la resolució de qualsevol controvèrsia entre les parts intervinents al diàleg, la mediació i la resolució alternativa dels conflictes. I ara que ja saps com podem resoldre els conflictes del teu edifici, contracte o herència, ens convides que ho resolguem des del Centre de Mediació COAPI Barcelona.

Borriana, 1-13, ent. 1ª, esc. B 08030 Barcelona

(cantonada Gran de Sant Andreu, 92 - Fabra i Pug)

93 346 72 11

comercial1@fincas-sanandres com

www.fincas-sanandres.com

Article publicat a la revista Eix Sant Andreu

Miguel Angel

ROMERO POLANCO

Article publicat a la revista Eix Sant Andreu Juliol 2022

PASSIÓ PER L’ADMINISTRACIÓ DE FINQUES, 25 ANYS DE VOCACIÓ IMMOBILIÀRIA

El 17 de juny de 2022 FINCAS SAN ANDRES, amb motiu de la Festa Patronal del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida (CAFBL), vàrem ser reconeguts públicament amb un guardó especial pels 25 anys de vocació de servei professional envers els nostres clients, des de la garantia que suposa una col·legiació reconeguda per l’Administració autonòmica d’habitatge.

Què fem els administradors per a l’economia de mercat i la societat? Prestem serveis d’administració i assessorament, de manera habitual, continuada i retribuïda, tant gestionant comunitats de veïns com administrant eficientment els lloguers delsnostresclients

Som, doncs, professionals especialitzats en el sector immobiliari i experts en el coneixement i aplicació de la legislació jurídica, laboral i administrativa de la propietat immobiliària, desenvolupant una activitat de gran valor socioeconòmic que afecta, de forma directa, positiva, pràctica i quotidiana, a la vida dels ciutadans.

Un administrador de finques, reconegut i tutelat pel seu col·legi, permet als propietaris estar tranquils i tenir la confiança que la seva propietat sempre estarà en bones mans.

Així doncs, ja veieu que el nostre exercici professional comporta una gran responsabilitat i exigeix un elevat nivell de coneixements i unes qualitats personals que la converteixen en una de les professions més difícils que existeixen i sí moltes vegades no prou reconeguda

Però, permeteu-nos dir vos les cinc raons per les quals les sis famílies andreuenques que avui formen FINCAS SAN ANDRES, vàrem triar aquell llunyà 1997 per la col·legiació i el sotmetiment als protocols d’ètica, transparència, honradesa, eficàcia i deontologia del CAFBL

Perquè ens apassiona gestionar immobles amb criteris professionals, essent ben conscients del seu valor com a bé d’inversió i estalvi, i en molts casos com a llegat familiar.

Perquè ens sentim amb el lideratge necessari per a mediar i solucionar conflictes entre els veïns d’una comunitats de propietaris, així com entre els arrendadors i els seus llogaters.

Perquè creiem en la llei com la guia que ens permet evitar litigis.

Perquè sabem com conservar les propietats, ocupant-nos del manteniment de les finques per a millorar la seva rendibilitat

Perquè gestionant eficientment el lloguer, sota el control i empara de l’Incasol, GARANTIM LA BONA SORT de tots els contractes que formalitzem, assegurant cada mes el cobrament i vetllant any rere any per l’actualització de les rendes.

I ara que ja saps que pot fer un Administrador de Finques amb 25 anys de passió immobiliària, ens confies el teu patrimoni per a garantir els teus estalvis i assegurar un llegat als teus fills?

Borriana, 1-13, ent. 1ª, esc. B 08030 Barcelona (cantonada Gran de Sant Andreu, 92 - Fabra i Pug)

93 346 72 11

comercial1@fincas-sanandres com

www.fincas-sanandres.com

Miguel Angel

ROMERO POLANCO

QUANT VAL CASA SEVA?

Vol saber amb certesa quan val la seva llar, el seu local o el seu patrimoni hereditari?, doncs sàpiga que abans de posar en el mercat una propietat immobiliària, s’ha de conèixer sense marge de dubte el preu de mercat, comparant la seva ubicació, característiques i estat, amb altres propietats similars que s’han venut recentment

VALORACIÓ O TAXACIÓ

Si el que es necessita és un document oficial, que certifiqui el valor de l’habitatge, s’ha de sol·licitar una taxació És l’habitual quan es donen circumstàncies com:

Quan un comprador necessita finançar-se mitjançant un préstec hipotecari

Si existeix un repartiment de béns d’una herència. El moment d’una separació o divorci.

Però si vostè està pensant a vendre el seu be més preuat, sàpiga que una valoració d’un Agent de la Propietat Immobiliaria ( API) li permetrà estimar el preu més adequat de sortida, ja que es basa en encreuaments de dades amb altres habitatges o testimonis.

Per això, els API que habitualment treballem amb mandats d’exclusiva compartida, realitzem un estudi professional de valoració, basat en testimonis de propietats venudes, la qual cosa suposa disposar d’un històric de dades de preus reals de venda escripturats en Notaria (ja que hi anem cada setmana!!).

Tenint en compte que la valoració està orientada a propietaris que volen vendre, aquesta es pot obtenir de diferents maneres per a aconseguir un preu de venda aproximat.

VALORACIONS EN LÍNIA D’HABITATGE

Les valoracions en línia, solen oferir dades immediates amb un marge d’error entre el 5 i el 10%, mitjançant l’ús d’algorismes que combinen les dades de la propietat amb d’altres situades en la mateixa zona.

VALORACIONS PROFESSIONALS D’HABITATGE

L’API especialitzat en la seva zona d’influència, és coneixedor de:

El mercat immobiliari local.

Les operacions efectuades recentment Com són els habitatges en venda en aquest moment

La demanda real de compradors interessats

Les taxes locals i incentius fiscals en la compravenda d’habitatge

Els projectes urbanístics en curs o planificats Serveis, col·legis i seguretat del veïnat

Ja veieu doncs que són molts els factors que influeixen en l’estimació d’un preu adequat per a la venda professional d’un habitatge. Recolzats amb dades històriques d’operacions recents, l’API redactarà un informe de mercat per a què el client venedor conegui el preu adequat per a vendre la seva propietat i que aquesta transacció s’executi en el mínim temps possible. Un altre avantatge de comptar amb el recolzament d’un API, és que el propietari pot consultar:

Com es realitza la valoració Quins habitatges s’utilitzen per a l’informe. Com s’ha qualificat als compradors interessats

Els efectes fiscals de la venda de la propietat.

Article publicat a la revista Eix Sant Andreu Octubre 2022

1.

2.

3.

Excepcionalment, només els API Col·legiats podem accedir al Sistema de Valoració Automàtica del Consell General de Registradors d’Espanya sobre la base d’introduir les característiques de la finca a valorar i confrontar-la en el temps sobre la base dels resultats de tancaments notarials per finques similars a la valorada

Tanmateix, un API que pertany a una xarxa de MLS, (Associacions immobiliàries sense ànim de lucre per a la compartició de carteres immobiliàries), accedirà als

estudis trimestrals d’ACM (anàlisis comparatives de mercat) amb les quals estudia analíticament al tancament de cada trimestre l’evolució i perspectiva del mercat en la seva zona d’influència.

I ara que ja sap com treballem els API per a garantir el seu patrimoni, confiarà el seu bé més preuat a una immobiliària qualsevol que no li garanteixi un informe professional?

Borriana, 1-13, ent. 1ª, esc. B 08030 Barcelona (cantonada Gran de Sant Andreu, 92 - Fabra i Pug)

93 346 72 11

comercial1@fincas-sanandres com

www.fincas-sanandres.com

Miguel Angel ROMERO POLANCO

Article publicat a la revista Eix Sant Andreu Febrer 2023

MESURES LEGALS PER AL MERCAT DE LLOGUER AL LLARG DEL 2023

El passat dia 28/11/22, es va publicar al BOE el RDL 20/2022, de 27 de desembre i, per imperi d’aquest, el mercat de lloguer ha sofert una nova bateria de mesures i pròrrogues que ara us expliquem al detall

1. LIMITACIÓ FINS AL 31/12/23 EN LA PUJADA DELS LLOGUERS

La norma diferencia entre arrendador GRAN TENIDOR i la resta d’arrendadors, si bé en tots els supòsits estableix un màxim d’increment del 2%.

1.1. Arrendadors grans tenidors (*)

Les parts podran pactar la pujada per IPC, però amb un topall màxim del 2%.

(*) “persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 habitatges o be que tingui finques residencials amb una superfície construïda de més de 1 500 m², excloent garatges i trasters”

1.2. Resta d’arrendadors

Les parts podran pactar el percentatge màxim d’actualització per IPC, però en el cas que les parts no aconsegueixin un acord, el límit màxim d’actualització serà també del 2%

2. PRÒRROGA EXTRAORDINARIA DELS CONTRACTES QUE FINALITZIN ENTRE

EL 28/12/22 i el 30/06/23

En els lloguers d’habitatges habituals pels quals finalitzi el període de pròrroga obligatòria fins el 30/06/23, l’arrendatari podrà sol·licitar una pròrroga extraordinària de 6 MESOS, durant la qual es continuarà aplicant el contracte en vigor Aquesta sol·licitud de pròrroga extraordinària haurà de ser acceptada per l’arrendador,

tret que s’hagin fixat altres termes entre les parts, o en el cas que l’arrendador hagi comunicat en els terminis i condicions establerts en l’article 9.3 de la LAU, la necessitat d’ocupar l’habitatge arrendat per a destinar-la a habitatge permanent.

La renda aplicable durant aquesta pròrroga només podrà actualitzar-se amb les regles de limitació del 2% que us hem detallat abans

3. ES PRORROGUEN FINS A 30/6/23 LES MESURES ADOPTADES PEL RDL 11/2020, DE 31 DE MARÇ EN DETERMINATS PROCEDIMENTS JUDICIALS, INCLOSOS ELS D’OKUPACIÓ

Els arrendataris en situació de vulnerabilitat econòmica prevista al RDL, podran sol·licitar la suspensió del desnonament, quedant doncs així suspesos aquests llançaments fins al 30/06/23

I ara, per a facilitar-vos la millor entesa d’aquesta informació, us en donem 4 exemples, per be que en tots els supòsits caldrà analitzar-los cas a cas amb l’experiència que nomes us pot oferir un Administrador de Finques o un API col·legiat.

EXEMPLES

1. Contracte subscrit amb anterioritat al 6/03/2019

Data contracte 20/02/2019 Durada 3 anys .

Venciment: 20/02/2022.

Situació actual: en pròrroga legal per aplicació article 101 LAU

> Pot sol·licitar la pròrroga establerta per aquest nou RDLL (Venciment entre 28 /12/2022 i 30/06/2023)

La propietat podrà comunicar la finalització del lloguer amb l’antelació prevista en el contracte o per la llei. Malgrat això, l’arrendatari podrà sol licitar la pròrroga extraordinària de 6 mesos que computarà del 20/02/2023 a 20/08/2023. En cas d’entrar a partir del 20/02/2023 en tàcita reconducció, no derivada de l’article 10.1, l’arrendatari NO pot accedir a la pròrroga extraordinària

2. Contracte subscrit amb anterioritat al 6/03/2019

Data contracte 20/02/2017 Durada: 3 anys.

Venciment: 20/02/2020.

Pròrroga art 10 1 LAU ( +1 any ) fins a: 20/02/2021 + Pròrroga Covid (+ 6 mesos) fins a: 20/08/2021.

Situació actual: en tàcita reconducció mensual des de 18/02/2021.

> No es pot sol licitar la pròrroga establerta per aquest nou RDLL, malgrat que es podria comunicar venciment entre 28 /12/2022 i 30/06/2023, atès que la tàcita reconducció en la qual es troba no és la prevista en l’art 10.1 de la LAU, ni va poder tampoc aconseguir altres beneficis pel Covid 19

> Arrendador persona física.

Data del contracte: 28/12/2019

Durada mínima: 5 anys.

Venciment: 28/12/ 2024.

Situació: en termini

> Arrendador persona jurídica

Data del contracte: 28/12/2019 - Durada mínima 7 anys

Venciment: 28/12/2026

Situació: en termini

> No poden sol·licitar la pròrroga establerta per aquest nou Reial decret llei (Venciment posterior a 30/06/2023).

I ara que ja veus la complexitat que suposa gestionar bé un simple contracte, perquè no poses el teu lloguer en mans de qui t’assessorarà professionalment en la defensa del teu lloguer?

Data contracte 20/02/2019 - Durada 5 anys

Venciment: 20/02/2024

Situació actual: en termini convencional

> No pot sol·licitar la pròrroga establerta per aquest nou Reial decret llei (Venciment posterior a 30/06/2023)

Borriana, 1-13, ent. 1ª, esc. B 08030 Barcelona (cantonada Gran de Sant Andreu, 92 - Fabra i Pug)

93 346 72 11

comercial1@fincas-sanandres.com

www.fincas-sanandres.com

3. Contracte subscrit amb anterioritat al 6/03/2019

4. Contracte subscrit a partir del 6/03/2019

Miguel Angel ROMERO POLANCO