// INTERVIEW OP MAAT
Retailvastgoed verdient het vergrootglas Door Erik Hannema
Er zit nog rendement in vastgoed. Retail biedt volop kansen, maar ze pakken is een vak apart, menen de specialisten van vermogensbeheerder Kempen Capital Management (KCM): ‘De traditionele aanpak zorgt voor veel inefficiëntie in de markt.’ Wij spraken Matthijs Storm, Head of Listed Real Estate en Egbert Nijmeijer, Senior Portfolio Manager bij KCM.
K
Foto: Archief KCM
empen & Co is al sinds jaar en dag actief in vastgoedbeleggingen. De activiteiten gaan terug tot 1994, toen de merchant bank als een van de eerste een Europees beursgenoteerd vastgoed mandaat implementeerde. De beursgenoteerde vastgoedtak, een team van vijf experts, is onderdeel van de vermogensbeheerder KCM. Matthijs Storm: ‘Kempen & Co onderscheidt zich van andere aanbieders doordat we geen leningen verstrekken op vastgoed. Zo heb je een onafhankelijke positie.’ Vastgoedbeleggingen worden van oudsher ingezet als een belangrijke inflatiehedge voor pensioenfondsen. Traditioneel keken pensioenfondsen daarvoor vooral naar kantorenvastgoed. Deze beleggingscategorie
Matthijs Storm
50
FINANCIAL INVESTIGATOR
NUMMER 6 / 2013
was dan ook tot voor kort veruit de grootste binnen de vastgoedallocatie. De laatste tijd hebben ze hun beleggingen echter uitgebreid met meer traditioneel vastgoed met een lager risico, zoals retail en woningbouw. Het gigantische kantorenoverschot is daar debet aan. Vandaar dat veel fondsen overstappen op retail. Met wisselend succes. Want ook in dit segment speelt leegstand beleggers parten. Nijmeijer: ‘De ontwikkelingen gaan snel. Sommigen zien dat in, anderen onderschatten dat. Nederland heeft, na Singapore, het hoogste aantal vierkante meters winkelruimte per inwoner. Momenteel is de leegstand hier 8% en wij verwachten dat dit nog wel verder oploopt. Ook omdat e-commerce nog verder zal groeien. Nu betreft het nog maar 9% van de retail sales in Nederland, maar in het Verenigd Koninkrijk is dat voor bepaalde segmenten al 20%.’
Sterke regie De leegstand heeft belangrijke gevolgen voor het handelen van grote retailers. Die denken tegenwoordig wel twee keer na over de plek waar ze zich vestigen. Grote partijen zoeken steeds meer naar gecontroleerde omgevingen. A-locaties waar een sterke regie is op het winkelgebied. Het gaat om stadscentra, maar vooral om groots opgezette winkelcentra naar Amerikaans voorbeeld. Plekken waar alles gericht is op beleving en het tot zijn recht laten komen van brandstores. Dit soort centra wordt ingericht en aangestuurd door één gespecialiseerde retailmanager. Hij zorgt voor een optimale samenstelling van het aanbod. Die strakke leiding staat in schril contrast tot de situatie in veel binnensteden, waar sprake is van versplinterd eigendom. Storm: ‘In een gemiddelde winkelstraat hebben veel verschillende partijen belangen. Pandjesbaas A, pandjesbaas B, de wethouder: er is niemand die in het belang van de hele winkelstraat