Traditional Chinese Buyer & Seller Guide

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无论何时何地, 永远值得信赖。

买方与卖方指南 全力以赴帮您顺利完成交易。

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无论何时何地, 永远值得信赖。


其他方、税费和术语

买方与卖方产权与托管指南 术语表,接上页 。 法定描述:基于政府为确认整个地块的准确边界而进行的调 查,并得到法律认可的土地描述。

房产经纪人:经过联邦州认证、在房产转让中作为交易方代表 的人员。

留置权:为确保对方支付债务或履行义务而对某一房产提出的 主张。

注册房产经纪人 (Realtor®):拥有隶属于美国房产经纪人协 会 (National Association of Realtors®) 的当地房产委员会会员 资格的房产经纪人或协会。每一位注册房产经纪人都是房产 经纪人,但是并非每一位房产经纪人都拥有注册房产经纪人 (Realtor®) 的标识。

卖方经纪人:与房产所有者达成一致出售标的房产,并将房产 列入多重列名服务系统的代理人或经纪人。

本指南简介

贷款价值比率:贷款金额与房产估值之间的比例关系,按百分 比表示。

存档备案:房产文件在郡县房屋登记部门办公室存档,成为公 共记录。

我们 Fidelity National Title(富达国民金融公司)全力以赴帮您 顺利完成交易,并在整个过程中为您提供指导。能够提供这一 资源,帮助您了解产权保险和托管程序,您的 Fidelity National Title 团队感到无比自豪。在这个过程中,我们全力以赴, 随时提供您需要的指导和支持。

抵押:将房产有条件地抵押给贷方作为抵押品,确保偿还 债务。

地块划分:对一宗土地进行调查,并将其分割成地块进行出售。

Fidelity National Title 进入产权行业已有 160 余年,我们通过 各个分公司为您提供经济实力、经验和专业知识, 让您自信满满、安安心心地完成交易。 本手册向您综合介绍了买卖房产的过程中所涉及的相关流程, 并说明了我们在帮您完成交易的过程中所发挥的作用。 我们希望这些信息能对您有所帮助,让您圆满顺利完成交易。 如果您有任何问题,或需要其他信息,请随时联系我们。 这就是为什么我们......

无论何时何地, 永远值得信赖。

多重列名服务:房产数据库,由当地房产经纪人协会 (Association of Realtors®) 的注册房产经纪人 (Realtors®) 成员将 房产列入其中进行出售。 负摊还:当您每月偿还的利息不足以支付贷款的所有到期利息 时,即产生负摊还。未付利息将被添加到该贷款的未付余额 中。负摊还的风险在于,房屋买主最后会承担高于原贷款金额 的债务。 个人财产:所有财产,并非单指房产,比如钱财、储蓄账户、 电器、汽车、船只等等。 点数(也被称为“佣金或折扣”点数):一个点数等于贷款金 额的 1%(比如,抵押贷款金额为 10 万美元,两个点数则需要 花费 2000 美元)。 委托书:当事人向特定经纪人授权的书面文据。 本金、利息、税收及保险 (PITI):也被称为房贷月付款。这是 将本金、利息、税收和保险加在一起的付款总额。 私人抵押贷款保险 (PMI):如果买方没有 20% 的首付款,贷方 则允许金额较低的首付款,有时甚至低至 3%。但是,如果使 用较低首付贷款,借款人通常需要投保私人抵押贷款保险。私 人抵押贷款保险通常需要支付初期保险费,并且可能需要每月 支付其他费用,具体取决于贷款的结构。

分权共有:两人或两人以上对某一房产共同拥有所有权,生者 不接收死者的财产享有权,权益无需均等。 信托账户:一个独立的账户,与经纪人自己的账户分开,经纪 人需要按照法律规定将客户提供的所有资金存入该账户。 托管人:信托契约中的中立第三方,权力有限。贷款偿清之 后,房产即由托管人交还给合法拥有土地所有权的个人或人 们。如拖欠债务,托管人将根据非司法性丧失抵押品赎回权诉 讼,将房产交给拍卖中的最高出价者。 委托人:信托契约中的房产相关借方、业主和担保人。 退伍军人管理局担保贷款(VA 贷款):银行、储蓄机构、贷 款机构及其他贷方向退伍军人提供的住房贷款,由退伍军人管 理局提供担保,确保退伍军人能够以较低首付款或零首付款购 买住宅。 担保:从广义上来说,是指卖方的协议或承诺书,承诺对当前 或未来因所售房产的质量、状况或数量不足或缺陷而对买方造 成的损失负责。严格意义上讲,指转让房产或不动产权益的契 约、租约或其他文书中的条款,据此,卖家需要就产权缺陷或 负担对买家承担责任。

购房协议:买卖双方之间为购买指定房产建立的合约。 放弃权利契据:为转让让与人的产权、权益或主张立下的解除 契据。放弃权利契据中,让与人不对有效权益或产权作出任何 保证。

注:仅在加利福尼亚州使用。 CA_BaS_CH_Guide_v11/2017

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其他方、税费和术语

买方与卖方产权与托管指南|加利福尼亚州 - 第 29 页-


目录 您的交易详情................................................................................................. 2 重要联系人..................................................................................................... 3

产权保险的主要信息 产权保险的“价值定位”.............................................................................. 4 产权史调查..................................................................................................... 5 产权保险的主要信息...................................................................................... 6 业主保单比较................................................................................................. 8 初步产权报告................................................................................................. 9 信息说明书................................................................................................... 10 持有产权的常见方式(归属)..................................................................... 11

托管的主要信息 托管常见问题............................................................................................... 12 托管流程简介............................................................................................... 13 托管期限....................................................................................................... 14 开设托管户口............................................................................................... 15 您的签名任命............................................................................................... 16 过户费用、付款方以及付款内容................................................................. 17

托管贷款 托管贷款简介............................................................................................... 18 贷款流程简介............................................................................................... 19 贷款常见问题............................................................................................... 20 清偿”是什么? ......................................................................................... 20 PMI: “私人抵押贷款保险”........................................................................ 21

其他方、税费和术语 托管交易的其他方........................................................................................ 22 披露报告....................................................................................................... 23 了解托管中的税费........................................................................................ 24 不动产税起止日期........................................................................................ 27 常用术语表................................................................................................... 28

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买方与卖方产权与托管指南

您的交易详情 标的房产地址: ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ 托管编号:_______________________________________________________________ 贷款编号:_______________________________________________________________ 预计交割日:_____________________________________________________________ 检查日期:_______________________________________________________________ 检查日期:_______________________________________________________________ 其他说明: _____________________________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________________________ 重要提示。电汇前一定要先打电话。 电汇诈骗在不断增长。Fidelity National Title 强烈要求我们的客户在电汇前先打电话 ,千万不要依赖于电子 邮件通信。请一定要按以下这两个简单步骤操作: 第 1 步: 在开设托管户口后即尽快取得您房地产经纪商 REALTOR® 和 Fidelity National Title 托管专员的电话 号码。 第 2 步: 电汇前,拨打在上述第 1 步中记下的电话号码,与您的 Fidelity National Title 托管专员直接通话,确 认电汇指令。如您收到看似来自 Fidelity National Title 的其他电汇指令,就很可疑,因为我们很少更 改我们的电汇指令。电汇指令决不可通过电子邮件索取和接收。

电汇指令:

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买方与卖方产权与托管指南

重要联系人 房产经纪人

产权与托管

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Fidelity National Title 姓名:___________________________________________________

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地址:___________________________________________________

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城市/州/邮编:__________________________________________

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电话:___________________________________________________

电话:___________________________________________________

传真:___________________________________________________

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电子邮箱:______________________________________________

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贷方:

房屋保修

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城市/州/邮编:__________________________________________

电话:___________________________________________________

电话:___________________________________________________

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传真:___________________________________________________

电子邮箱:______________________________________________

电子邮箱:______________________________________________

验房

保险公司

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公司:___________________________________________________

地址:___________________________________________________

地址:___________________________________________________

城市/州/邮编:__________________________________________

城市/州/邮编:__________________________________________

电话:___________________________________________________

电话:___________________________________________________

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传真:___________________________________________________

电子邮箱:______________________________________________

电子邮箱:______________________________________________

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买方与卖方产权与托管指南

产权保险的“价值定位” 产权保险至关重要且物有所值 的 10 大原因 价值定位”是产品或服务为客户带来的唯一价值。它主要是指产品 带来的好处。比如,价值定位可以回答这个问题:为什么它值这么 多钱? 1. 产 权保险保护房产所有者和贷方的权益,防止所有者或留置权 人提出合法的或毫无根据的产权索赔。它可以保证这笔投资的 产权,为所有者挖掘产权作为金融资产的潜力。 2. F idelity National Title 将访问、整合、分析和传递产权信息, 并负责处理托管和成交的相关事宜。 3. 我 们在三分之一以上的 住 宅 房 产 交 易中 发 现 了 潜 在 的 产 权 问 题。这些“缺陷”必须在成交之前得到妥善解决。最常见的问 题包括现有留置权、未偿还贷款,以及姓名、地址或法定描述 记录错误。

4. 业主享有房产权益期间,产权保险可以始终为其提供保障,并且,保费只需在成交时一次性支付即可。 5. 产权保险不同于其他形式的保险,因为它是为了防止出立保单之前发生的事件造成损失,而不像健康保 险、财产保险或人寿保险那样,防止未来发生的事件造成损失。产权保险是一种损失预防险。 6. Fidelity National Title 对现有记录进行彻底调查,发现所有可能的缺陷,以便在出立保单前妥善解决。我们 会预先开展大量广泛的工作,尽力将索赔的可能性降至最低。我们的工作做得越好,索赔的几率就越低, 您的保障级别就越高。 7. 由于只有小部分公共记录被录入电脑,因此,产权调查是一项特别耗费人力的工作。业内公司会耗费大量时 间和成本,来搜集和评估产权记录。所以,与其他保险行业相比,产权保险遇到的索赔相对来说比较少。 8. Fidelity National Title 拥有大量赔款准备金,可以为您提供绝对的保障,您大可放心,因为您的保单由产权 保险行业的领导企业提供支持。 9. 为保障您在自己拥有的最高价值的资产(您的房屋)上所具备的权益,产权保险是一种最佳投资选择,绝 对物有所值。 10. 要实现最大价值,请选择 Fidelity National Title 来满足您所有产权和托管需求。下次交易时,请考虑我 们,您会看到,无论何时何地,我们永远值得信赖。

无论何时何地, 永远值得信赖。

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买方与卖方产权与托管指南

About Title Insurance

产权史调查 托管专员和产权部门 一起开立产权订单

必要的话,客户服务人员 确认是否合法和授权

开始在 FNT 的产权库中 进行产权调查

输入电脑的财产链 通用索引买卖双方

调查员检查财产链 和通用索引

打印要求的文件

工程部制作标绘图

准备进行税收/ 债券调查

调查人员查阅全部搜索包,并编写初步报告

文字处理打印初步报告

信息服务人员向托管机构和贷方提供初步报告

提交给产权部门的新文件/要求

托管机构授权存档备案

文件备案,满足要求,偿清负债

打印并检查产权保单,然后与发票一起邮寄给客户

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产权保险的主要信息

Buyer- 第 5 页& Seller Guide to Title & Escrow | California

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买方与卖方产权与托管指南

产权保险的主要信息 常见问题 什么是产权保险? 购房是大多数人一生中作出的最大投资,所以,全面充分保护这项投资的重要 性也不言而喻。产权保险是一种保护措施,可以保证房产的权利和权益与预期 的相一致,确保所有权顺利转让,让新业主可以通过未来的房产索赔得到保 障。这是保护房产所有权最有效、最常见也最实惠的方式。 由于土地世代相传,因此,对某一具体房产产生权利和主张的可能不止一个 人,而当前业主的权利(通常包括家人和继承者)则可能变得模糊。可能还有 其他方(比如政府机构、公共事业单位、贷方或私人承包商)对此房产拥 有一定的“权利”。这些权利限制了买方的“产权”。

为什么需要投保产权保险? 如果产权保险公司能够在成交之前消除风险,防止产权缺陷造成的损失,那么,为什么您还需要产权保险呢?隐性风险可 能导致房屋产权受到严重威胁,甚至完全丢失——“公共记录中没有显示这类相关事由、权利或所有权,所以,通过搜索 或查阅这类公共记录也难以发现。”伪造、相关方能力不足或缺乏能力、诈骗模仿以及记录中的未知错误都属于典型的 “隐性风险”,这类风险可能导致已经购买的房产遭到索赔。 产权保险不仅适用于业主,地块划分商在规划新的房屋用地或商业中心地带时,也需要产权保险。律师需要利用产权保 险来帮助客户投资购物中心、酒店、写字楼及其他项目。建筑商需要产权保险来获取贷方提供的建设贷款。将辛苦挣来 的钱用作投资时,所有人都希望能够放心投资。产权保险公司将凭借自身的名誉和经济实力,帮忙保护这些大大小小的 重要投资。

为什么贷款人也需要产权保险? 对于贷方来说,产权保险是一种担保,确保贷方对抵押的房产拥有有效且具有约束力的留置权(贷款或信托契约),除了保 单上列出的相关方之外,其他任何人均不具备优先求偿权(或贷款等),并且,它可以确保贷方提供贷款的对象对已经作为 贷款抵押的房产确实具备所有权。只要贷款未偿还,这种保障就依然有效。 这种针对贷方提供的产权保险可以鼓励贷方(如银行、储蓄机构、贷款机构、商业银行、人寿保险公司等)提供贷款。由 于这类机构都向他人提供贷款(存款或投保人的资金),因此,如果借方未能偿还贷款,他们必须重视安全问题。产权保险 公司确保,如果借方丧失抵押品赎回权,则贷方有权出售房屋产权,并且,此种担保由产权保险公司的诚信与偿付能力作 为支持。当然,无论是单户屋主还是高层建筑的所有者,都会受益于此。

接下页。

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产权保险简介

买方与卖方产权与托管指南 产权保险常见问题(续 )。 什么是产权调查? 出立产权保单之前,产权保险公司必须查询大量关于所售房屋或抵押房屋的公共记录。此类产权调查是为了在新业主取得产 权或贷方提供贷款之前,识别和尽力解决潜在问题。 我们的调查可以帮助我们确定是否存在任何可能影响产权的权利或所有权,比如未缴纳的税费、未偿清的抵押贷款、判 决、针对当前或过去的业主成立的税收留置权、地役权、限制条件和法律诉讼。这些业已记录的缺陷、留置权和产权负担 均以“初步报告”的形式呈报给相关方。一旦记录在报告中,这些事项就可以在交易结束前接受、解决或偿清。此外,对 于任何已有记录,但未呈报给您的缺陷、留置权或产权负担,您可获得保障,并且,保障范围为交易中出立的具体保单所 承保的范围。

产权保险如何分类? 交易完成之后出立的产权保单提供产权缺陷和其他索赔相关的保障。此时通常会出立两种类型的保单:一种是“业主保 单”,为全额支付房款的购房者提供保障;另一种是“贷款人保单”,在整个贷款期限内为贷款机构提供的保障。如果同时 购买,两个险种的总费用会有很大折扣。与其他形式的保险不同,产权保险仅需交付一次合理的保费,便可在您拥有房产期 间保护您和您的继承者。没有续保保险费,也没有到期日。

产权保险与其他类型的保险有何不同? 对于其他类型的保险,比如汽车保险、居家保险、健康保险和人寿保险,人们考虑的都是与某些未来事件导致的未来损失有 关的保险。例如,车主购买车险是为了弥补未来“轻微交通事故”或车辆被盗引起的损失。产权保险的不同之处在于,它为 过去的事件(比如购买房产前的事件)造成的产权缺陷继而引发的未来索赔或损失提供保障。 另一个不同之处在于,大多数类型的保险都持续收费(保费),从而连续承保。而对于产权保险,只要所有者或其继承人拥 有房产,起保费就是唯一费用。投保人无需每年支付费用来维持业主产权保单的效力。鉴于有人对另外一项“不动产交易 费”并无好感,产权保险也适当考虑到这一点,所以,产权保险终生有效。

产权保险保单如何防止索赔? 如有人对业主或贷方提出索赔,产权保险公司会通过以下方式保护投保人: 1. 如有必要,出庭进行产权辩护,不会给业主/贷方带来任何费用;并 2. 如事实证明处理该案件有效,则承担处理该案件的费用,以保护您的产权并维护财产的所有权。 每一份保单为一份“赔付”合同。保险公司同意对保单条款下承保的缺陷负责依法进行产权辩护,并赔付实际经济损失,以 保单限额为限。

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产权保险的主要信息

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买方与卖方产权与托管指南

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加利福尼亚州可出立的,用于投 保您住房所有权的产权保单有 3 种类型。图表中给出的信息有 助于您了解不同的承保范围。

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请与您的产权代表一起商讨您 的选择。

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取决于免赔额和最高保额,以低于保单金额者为准。 2016 年 3 月经修订并批准。

无论何时何地, 永远值得信赖。

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产权保险简介

买方与卖方产权与托管指南

初步报告 初步报告中将提请出立产权 保单,保障某一具体房产或土 地权益,承保范围取决于保单 中列出的不保项目。 由于这些不保项目可能指您 有意购买的房产附带的潜在问题,因此,各方收到报告之 后,请务必仔细检查,这一点很重要。

初步报告中列出了各种在特定保单或产权保单中可能被视 为不保项目的情况,如果已出立保单,则涵盖某一具体房产 或土地权益。初步报告是对产权保险申请作出的临时的,或 者说“初步的”回应,主要目的是促进特定保单的出立。该 报告通常是在当事人的代表提出针对房产交易出立产权保 单(订单)的申请之后制定,其目的是确保满足成交相关要 求,并促使保单出立的形式和内容获得各方批准。

初步报告规定,它只用于促进后续产权保单的出立,如 果报告中出现错误,承保人不承担任何责任。相应地,产 权缺陷导致的任何索赔都必须依照保单进行,而非初步 报告。

开立产权订单之后,标的房产上关于产权保单承保范围 的相关事由均整合在一个产权搜索包中,由熟练的技术 员实施检查。此时便需要制定初步报告,然后发送给客 户。报告包含相关信息,因此,交易各方需要注意产权保 险公司不承保的情况。该报告在产权保单出立之前制定, 故而得名“初步报告”。

报告中包含如下各项内容: • 受保的房产权益 • 业主或权益所有者

如果产权保单与预期的不一致,则不应该订购初步报告。相 反,应该考虑请求产权状态报告或其他类似的产权产品。

• 相关地块 • 不保项目、留置权、产权负担以及其他开立产权保单 后不受保的风险因素。 • 初步报告中被列为“备注”的其他要求与规定,产权 保单开立后即删除。

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产权保险的主要信息

- 第 9 页买方与卖方产权与托管指南|加利福尼亚州

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买方与卖方产权与托管指南

信息说明书 什么是信息说明书,为什么您需要完整填写一份? 有时,当留置权文件中包含的信息无法确定匹配的姓名是 否只是姓名相似,实际上并非是您时,我们就会询问其他 信息来弄清这个问题。

由于有太多相似的姓名,因此,信息说明书很有帮助,可以 加快产权清理过程,确保产权保单出立前必须加以考虑的 结果更加准确。有时,您提供的信息甚至能帮助我们查清 影响房产的诈骗或伪造问题。因此,完整填写表格并签署 您(和您的配偶或伴侣,如有)的姓名很重要。

如果您有任何问题,我们随时为您提供帮助。 买卖房产或重新贷款的过程中,您可能需要填写一份信息 说明书,以便在调查和清理产权的过程中为您的 Fidelity National Title 团队提供帮助。信息说明书需要填写您的 个人信息,适用的话,还需要您配偶和伴侣的信息,比如过 去的地址、工作单位以及其他身份证明信息,以便在这个 过程中为我们提供支持。

Fidelity National Title 将按照《隐私法》的规定,保护您 的个人信息,并且仅将个人信息用于产权清理目的。这一过 程中,我们不会联系任何征信机构,也不会将您提供给我 们的信息透露或出售给任何外部公司或机构。

依据加利福尼亚州登记法,以个人或公司名义登记于某个 郡县通用索引中的留置权附属于该个人或公司在该郡县中 所拥有的财产。通用索引中发现的一些留置权类型示例包 括破产、判决、子女抚养和税收留置权。在明晰产权,以出 立产权保单的过程中,由产权部门在结束托管前完成通用 索引的审查。

无论何时何地, 永远值得信赖。

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产权保险简介

买方与卖方产权与托管指南

持有产权的常见方式(归属) 下述比较仅供参考之用,不构成法律建议,也不形成律师-委托人关系。如需具体了解如何做出最佳选择,以满 足我们的特定需求,请咨询您的律师。

信托持有权

夫妻共有财产生者 享有权

任何人数 仅合伙人 (可为已婚配偶) (任何人数)

个人、团体、合伙企 业或公司、生前信托

仅已婚配偶

所有者权益必须平等

所有权可分为权 益相等或不等的 任何份数

所有者权益与合伙权益 相关

所有权属于个人财产权 益,可分为任何份数

所有权和管理者权益均 为平等

所有权属于“夫妻共 有”。各方权益分 开,但统一管理。

联合共有者出售或设 置产权负担均属分割 联合共有财产

各方共有人对其 未分割权益拥有 各自的法定所 有权

“合伙”所有权

法定所有权由受托人 持有;受益人拥有衡 平法上的所有权

“夫妻共有”所有权, 统一管理。

占有

共有人双方具有平等 的管理权和控制权

平等占有权

平等占有权

平等占有权,但仅限于 合伙目的

信托条款中规定的占 有权

共有人双方具有平等的 管理权和控制权

转让

动产(“必需品” 除外)可以在未经 配偶同意的情况下 按有值对价转让。 不动产须经配偶书 面同意,且除配偶 亡故外,不得转让 分属权益

所有权为共同持有。 某方共有人独自转 让则打破联合共有 财产权

各方共有人可独 自转让其自有 权益

任何授权合伙人可出 于合伙目的转让合伙 财产的部分或全部权 益。买方获得合伙企 业所拥有的权益

信托协议指定的当事 方授权受托人转让财 产。信托中的受益人 权益也可转让。 *如信托协议允许

生存者财产权可根据与 分割联合共有财产相同 的程序终止

买方身份

买方仅可全部购买 夫妻共有财产;不 得部分购买

买方将按其权益,成 为与财产其余共有人 相同的普通共有者。 其余所有人仍为联合 共有者。

买方将成为与财产 其余共有人相同的 普通共有者。

买方可购买合伙财产 的部分或全部权益。 如部分购买,则买方 将成为与合伙人相同 的普通共有者

买方可通过转让获得 受益人权益,或可以 获得信托的普通法及 衡平法上的所有权

买方仅可全部购买夫妻 共有财产;不得部分 购买

亡故

如共有人亡故,则 一半财产归生者专 有。另一半财产则 按遗嘱留给后代中 的受遗赠者,或由 生者继承

如共有人亡故,则 其权益终止,且不 得按遗嘱处置。生 者通过生者享有权 拥有该财产

如合伙人亡故,则其 如共有人亡故, 则其权益按遗嘱 合伙权益留给尚存合 留给受遗让者或 伙人,直至合伙企业 Arise only by virtue 继承人。不拥有 清算。已故合伙人的 of partnership status 生者享有权 份额然后后归入其不 in property placed in 动产 partnership *以合伙协议的条款 为准

继承受益人可在信托 协议中指定,而无需 遗嘱认证

如配偶亡故,则其权益 留给未亡配偶,不受行 政约束,按与持有联合 共有财产相同的程序 执行。

继承人身份

如按遗嘱让与,则 随之在受遗赠者和 未亡配偶之间产生 普通共有财产

最后的生者拥有财产

受遗赠者或继承 人成为普通共有者

继承人或受遗让者拥 有合伙权益,但无特 定财产 *以合伙协议的条款 为准

按信托协议规定,继 承人通常将成为受益 人,而信托则继续 有效

未亡配偶拥有财产

债权人的 权利

用夫妻共有财产对 配偶任何一方婚前 或婚后产生的债务 负责。全部财产可 通过强制拍卖出 售,以清偿债务

共有人权益可通过 强制拍卖出售,以 清偿债务。联合共 有财产被打破, 债权人成为普通共 有者

共有人权益可通 过强制拍卖出 售,以清偿债 务。债权人成为 普通共有者

合伙人权益可由其人 身性债权人通过“押 记令”单独出售,或 其利润份额可由人身 性债权人获得。全部 财产可通过强制拍卖 出售,以清偿债务

债权人可寻求受益人 权益强制拍卖令,也 可寻求信托财产清算 和收益分配令

用夫妻共有财产对配偶 任何一方婚前或婚后产 生的债务负责;全部财 产可通过强制拍卖出 售,以清偿债务

事实推定

强推定已婚配偶所 获得的财产为夫妻 共有财产

必须明确声明

疑案受益,婚姻 配偶案除外

仅凭借合伙财产中的 合伙人地位产生

通过已签署的信托协 议明确建立信托

必须明确声明

夫妻共有财产

联合共有财产

普通共有财产

当事各方

仅已婚配偶

任何人数 (可为已婚配偶)

权益分配

所有权和管理者权益 均为平等(除了业务 控制权单独归于执行 管理的配偶)

所有权

合伙持有权

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产权保险的主要信息

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买方与卖方产权与托管指南

托管常见问题 什么是托管? 房产的买卖双方针对房产所有权转让订立合同条款。这些合同条款均交予第三方,也就是托管持有者。另一方 面,托管持有者有义务关注托管条款是否顺利执行。托管机构为独立的中间账户,也是交易各方遵循共同指令时 使用的一种工具。

为什么需要托管? 无论您是买方还是卖方,您都希望得到保障,确保指令实施之前您的资金或房产不会易主。由于交易越来越复 杂,因此,您需要经过训练的专业人员来帮您顺利完成交易。

托管期限为多长时间? 托管的期限取决于购房协议/联合托管指令的期限,时间为几天至几个月不等。

为什么选择托管? 托管持有者通常由交易当事人通过协商一致选择。如有房地产经纪人参与,他们可能会推荐一名托管持有者。

为什么选择 Fidelity National Title? Fidelity National Title 团队拥有经验丰富且知识渊博的托管专员,他们可以随时为您提供帮助。无论是独栋房屋 还是建筑综合体,我们都可以帮您处理住宅和商业房产购买和/或重新贷款托管事宜。Fidelity National Title 在全 国各地设立了办事处,为最挑剔的买方、卖方和贷方提供帮助。立刻联系我们帮您完成您的下一次交易。

无论何时何地, 永远值得信赖。

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托管流程简介

买方与卖方产权与托管指南

托管流程简介 托管是如何进行的? 托管机构是买房所需的所有资金、指令和文件的保管处,包括您的保证金以及贷方为新贷款提供的资金和文件。 一般来说,买方将保证金交给托管持有者保管,卖方将契约和所有其他必要的文件交给托管持有者保管。托管结 束之前,买方将必要的,且双方达成一致的尾款交给托管持有者保管。出现以下情况时,买方向托管持有者发出 指令,要求其将资金交给卖方: 99 托管持有者将契约转交给产权公司进行存档备案 99 产权公司通知托管持有者,可以出立产权保单,证明产权归于买方名下 99 托管持有者之后成为双方代理,按照托管指令的授权保护各方权益。只有满足托管指示的条款和细则,且买 卖双方签署托管文件后,才能完成托管。托管持有者根据购房协议条款和贷方的要求接受指令。

托管职责 托管专员的职责通常包括如下内容: • 接收经签署的购买协议;

• 要求买方提供购房资金,新贷方提供贷款资金,并接收

• 接收和保管买方存入托管账户的保证金

这些资金

• 作为交易各方的中间人和联络人/沟通联系人

• 根据卖方、买方和贷方指令结束托管

• 预订初步报告,以确定产权状态

• 按照指令安排契约和其他文件的存档备案

• 了解受益人的状况或当前贷款的相关还款要求

• 要求提供产权保单保险

• 遵循贷方成交指令中的贷方要求

• 授权分配资金,包括产权保险费用、存档备案费、佣金

• 促成双方提出所有托管附带条件或其他必要条件

和偿还的贷款

• 按比例分配税费、权益、保险和租金

• 处置托管账户中的全部资金

• 制定/促成转让契约或其他圆满完成交易所需的文件

• 为各方制定最终的会计报表

• 安排买卖双方见面签署文件

托管沟通建议 99 打电话给托管专员时,请记下托管机构的电话以及买方/卖方的姓名。 99 如有任何可能影响交易的情况,请告知托管专员。 99 直接向合适的代表人员咨询您的问题,比如: -房产经纪人:房产的实际情况、分歧、销售条件。 -贷方:贷款条件、信用报告问题等 -托管专员:托管指令、文件和需要填写的表格。

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托管的主要信息

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买方与卖方产权与托管指南

托管期限 订单已开启。准备托管指令、必要文件以及代理委托订单。转寄给相关方进行检查并执行, 请注意:这一步或于托管开启时进行,或于过户时进行,取决于过户所在郡县的惯例。

接受保证金并提供收据

融资

订单初步报告

既有

全新

接收并检查初步报告 向相关方提供复印件

要求受益人声明

向贷方提供初步报告

检查转让条款与 当前付款状态/限制

要求贷款文件

要求需求(如有): 阐明其他留置权。检查税收

要求签署贷款文件 接收白蚁/火灾保险信息和文件(如适用) 寄回贷款文件/要求贷款资金

接收并检查需求

接收贷款资金

检查文件,确定是否满足所有条件并且我们已收到所有适用文件/打印必要的过户文件

完成过户数据/准备预计过户声明

要求签署所有过户文件

从买方取得资金

记录、完成文件,准备并提交佣金支票/准备声明并支付资金

完成过户并向各方(买方、卖方、贷方、经纪人)转寄最终文件

出立产权保险保单 (IES)

无论何时何地, 永远值得信赖。

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托管流程简介

买方与卖方产权与托管指南

开设托管户口 托管持有者通常由双方当事人通过协商一致选择。然后通常由房地产经纪人开设托管户口。由哪方经纪人(“卖 方”还是“买方”)开设托管户口通常按地方惯例确定。 托管户口可通过电话、电邮和网页或当面开设,具体取决于经纪人的喜好和通过托管公司开设户口可选择采用的 方式。然后分配一个托管档案号,并在计算机中输入相关的信息。托管文件编号生成之后,托管专员将从产权公 司或产权部门预订初步报告。 要开设和处理托管户口,托管专员需要一些基本信息: • 正确的街道地址和地块编号(如有) • 售价 • 各相关方的全名和婚姻状态 • 各方的联系信息 • 当前贷方名称、贷款金额、联系信息和大致的未偿余额 • HOA(业主协会)信息,比如地址和会费(如有) • HOA 管理公司信息(如有) • 佣金数额和其他交易条件 一般来说,托管的第一项是买方的开户存款。然后将按项目执行托管文件中的条件,直至所有条件满足后,托管 即告结束。

托管专员还需要买方的经纪人提供以下信息: • 买方希望如何取得产权(见归属图表) • 新的贷方信息 • 新保单或现有保单的火灾保险/灾害保险信息

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托管的主要信息

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买方与卖方产权与托管指南

您的签名任命 签名任命之前,请查看下方列出的考虑因素: o 身份证明 托管过程中,可以采取多种方式来证明身份。 • 有效驾驶证 • 护照 • 加利福尼亚州机动车管理部门身份证 签署托管协议时,必须出示这些身份证明文件,确保签名获得公证。

o 持有产权 您的新房产所有权登记备案之前,您需要确定自己将采取何种产权持有方式。作出决定之前,您最好咨 询一下律师、顾问或其他合格的专业人员。

o 处置资金,结束托管 为避免耽误结束托管,请按照您的托管专员要求的金额,准备好联邦储备局清算的本票或保付支票。如 果您选择通过电汇将资金转入托管账户,我们将提供电汇指令。

o 贷方要求 与您的贷款专员一起办理手续,确保您前往 Fidelity National Title 办公室签署文件之前满足贷方要求。

o 火灾与灾害保险 您购买独栋住宅房屋和排屋时,请务必在贷款获得审批前,购买灾害保险。您需要联系您的托管专员, 提供保险经纪人的姓名和联系信息,这样他们才能确保保单符合贷方要求。贷方将资金交给产权公司完 成交易之前,您必须持有必要的保单。如果您没有保险经纪人,您的房产经纪人可以为您推荐。

无论何时何地, 永远值得信赖。

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托管流程简介

买方与卖方产权与托管指南

过户费用、付款方以及付款内容 托管交易过程中,买方和卖方需支付过户费用。部分费用可由卖方和买方协商解决,即“付款方和付款内容”的 问题。下面列出了一个常见的过户费用示例,此费用因郡县不同而异。*

卖方通常可能需要支付如下 费用:

买方通常可能需要支付如下 费用:

• 房产佣金

• 贷方保单保险费

个人财产与房产困局

• 契约文件制作费

• 托管费(一半)

个人财产与房产之间的区别 可能就是房产交易困局的缘 由。正式的书面购房合约包 含所有房产,即,房产的方 方面面,与建筑体连在一 起,或者是建筑体不可分割 的一部分。比如,这包括灯 具、帷帐杆、装设的镜子, 以及地面上的树和灌木。它 不包括盆栽、独立冰箱、洗 衣 机 /烘 干 机 、 微 波 炉 、 书 架、垂花吊灯等。

• 文件转交费(如有)

• 文件制作费(如适用)

• 卖方名下所有贷款的清偿

• 买方公证费

• 贷款应计利息

• 买方名义下的所有文件存档备案费

• 声明费、再转让费和所有提前还款罚金

• 按比例分配的税费(购买之日起)

• 白蚁检查费(或者按照合约规定)

• 所有新贷款收费(贷方要求买方支付的 除外)

您的还是他们的?

如果不确定某项物品是否包 含在交易中,那么,最好确 定购房协议中提及该物品时 将其列为包含在内还是排除 在外。

• 白蚁灭除费(或者按照合约) • 房屋保修费(或按照合约规定) • 所有针对卖方的判决、税收留置权等 相关费用 • 按比例分配的税费(产权转让时未缴 纳的税费) • 所有未缴纳的业主费用 • 清理所有针对卖方的留置权产生的存 档备案费

• 贷款之日起至首次还款之日前 30 天内 的新贷款利息 • 接收当前贷款的存档备案费用/变更登 记费 • 受益人接收当前贷款的声明费 • 验房费(屋顶、房产检验、地质状 况等) • 第一年的火灾保险费

• 所有保证金或评估费(或根据合同 规定) • 所有拖欠的房产税 • 卖方公证费 • 托管费(一半) • 业主保单相关产权保险费 • 业主转让费 • 城市转让/转让税(或根据合同规定)

*本清单仅为加利福尼亚州常见过户费用的示范清单,可能会因协商或地区惯常做法而异。

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托管的主要信息

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买方与卖方产权与托管指南

托管贷款简介 管您选择的贷款专员始终是您取得贷款和贷款结账流程相关信息的最 佳来源,但有许多元素可在您的托管户口内部予以管理和协调。在本 节中,我们对贷款流程进行了全面概述,这是因为它与托管相关,且 在您的交易过程中可能会出现一些术语和概念。

无论何时何地, 永远值得信赖。

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托管贷款简介

买方与卖方产权与托管指南

贷款流程简介 第 1 步:申请 如您在申请时正确填写贷款申请,并向您的贷款顾问提供了所有必要文件,您的贷款流程应当会进展顺利。

第 2 步:索取文件 您的贷款顾问在收到申请后就会索取必要的贷款文件。将邮寄所有确认文件,并索取征信报告和评估报告。您还 会收到一份费用的诚信估算单和贷款相关明细。

第 3 步:等待文件 在大约两周时间内,您应当会收到贷款顾问寄出的所有必要文件。您需仔细审查每一项文件,以防需要额外提供 文件以解决任何疑问或问题。

第 4 步:贷款提交 提交您的贷款是贷款流程中至关重要的一个环节。您需向贷方寄送所有必要文件,以及您的征信报告和评估 报告。

第 5 步:贷款审批 获得贷款审批可分为几步。通常在一到三天内,您的贷款顾问应当会获得贷方的预先审批。如贷款要求购买抵押 贷款保险,或投资商需要对文件进行审查,最后审批可能需要更长时间。只有在必要各方承保该贷款后方可获得 最终贷款审批。

第 6 步:贷方文件编制 在贷款通过审批且满足贷方所有要求之后,贷方就会编制贷款文件。这些文件将寄送至托管专员,您需要签署这 些文件。贷方可能会要求开立一个扣押账户,用于分批缴纳税费,视贷款类型而定。

第 7 步:拨款 在您签署这些文件并将其寄回给贷方后,贷方会对其进行审查,确保所有条件得到满足,且所有文件已正确 签署。完成这一步后,他们就会“拨付”您的贷款。 (“拨付”系指贷方会以支票或电汇方式向产权公司发放 资金。)

第 8 步:备案 贷款拨付后,产权公司会向该房产所载郡县备案相关信托契约(通常是在第二天)。在收到该契约已备案的确认 书后,产权或托管公司会向相关方付款。多数情况下,这时即视为您的贷款已完成。

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托管贷款

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买方与卖方产权与托管指南

什么是“清偿”?

贷款常见问题 我何时需签署贷款文件? 通常,托管公司会向您邮寄托管指令,供您填写并签字。 您的托管专员或房地产经纪人会联系您,为您预约一个时 间签署您的最终贷款文件。此时,托管持有者还会告知您 购置新房需要的资金(贷款资金除外)。贷方会将贷款资 金直接汇给产权公司。

在赴约签署贷款文件时,我需携带哪些资料? 请按托管专员说明的金额取得一张抬头为托管公司或产权 公司的银行本票。您还可电汇资金。个人支票会耽搁结 算,这是因为这种支票必须在付款前结清。

签署贷款文件时,请携带以下任一文件: • 有效的州身份证 • 驾驶证 • 护照

贷款清偿是产权公司提供的一种极其重要的服务,以便在房 地产交易交割时运作资金。就是从买方取得资金,然后偿 付与房地产交易相关的卖方债务(如有)。Fidelity National Title 会在托管过程中履行清偿职能。

常用清偿术语: 预测:应要求在交割前计算得出并提供的预计清偿金额。 这些数据仅在给定日期之前有效,且以当时提供的信息为 基础。 优良资金:Fidelity National Title 必须在付款清偿前收到 优良资金”。优良资金的类型包括:a) 电汇给 Fidelity National Title 的资金;b) 银行本票、取款机支票或保付支票 (依照 AB51 2 规定,存款后第二天可取款);c) 其他本地 支票(存款后两天内可提取资金);以及 d) 异地支票(存 款后五天内可提取资金)。

公证人核实您的身份时需要这些文件。这是保护您所需的 例行步骤)。前往托管公司签署文件之前,确保您了解并已 满足贷方要求。您的贷款专员或房地产经纪人会为您提供 协助。

索款要求:索款要求必须包含与特定房产相关的具体清偿 信息,且必须签署。索取和提供一切必要的索款要求(包 括及时进行任何更新或修改)是托管专员的责任。

我签署贷款文件之后, 下一步该做什么?

退款:任何索款要求的超额支付将在收到贷方款项后退还 至托管户头。退款处理通常需要两到六周时间。

在您签署完所有必要指令和文件后,托管持有者会将它们寄 回给贷方进行终审。这种审查通常在几天内完成。完成这步 审查后,贷方会准备向您拨付贷款,并告知托管持有者。

我何时会收到契约? 郡县登记处办公室会将您房屋的正本契约直接邮寄至您的 新住所。正本契约的送达需要几天时间(有时更长,视郡 县登记处的工作量而定)。

税费:欠缴房产税可从偿付收益中支付。

不足:如必需资金不足以支付未清债务,托管专员会与您 联系。不足部分必须在清偿前收到。 付款支票:本地支票通过签约信使服务递送至贷款机构。 发给个人和异地贷方的支票通常通过隔夜快递公司递送。 电汇:资金可通过我方银行以电汇方式汇入或汇出 Fidelity National Title 办事处。 县外交易:Fidelity National Title 可通过我们任何一个办事 处接收和支付清偿资金。

无论何时何地, 永远值得信赖。

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托管贷款简介

买方与卖方产权与托管指南

PMI: “私人抵押贷款保险” 什么是 PMI? 由于现在可购买私人抵押贷款保险(或称 PMI),购房比以前要 容易多了。私人抵押贷款保险让买方能够满足取得抵押贷款的 条件,首付款低至 3%。在如今的住房市场上,对这类抵押贷款 的需求越来越大,这是因为如果没有私人抵押贷款,潜在业主 (尤其是首次购房者)就无法积攒到 20% 或 30% 的首付款。

PMI 的定义 PMI 是贷方要求购买的一类保险,有助于防止贷方因抵押品赎回权取消而遭受损失。这类保障由私人抵押贷款保 险公司提供,让贷方能够接受低于正常接受水平的首付款。 我何时需投保 PMI? 如果您支付的首付款低于房屋售价的 20%,贷方就会要求您投保 PMI。如果您不偿付您的低首付贷款,这将防 止贷方遭受潜在损失。 我需要投保 PMI 多长时间? 购房者因偿付本金或房产升值而使得其持有的住房产权至少达到 20% 时,通常可取消 PMI。当您认为自己的住 房产权达到 20% 时,可联系您的贷款服务商获取指引。通常贷方会要求对房产进行评估,以验证产权。 PMI 会花费多少成本? 住房银行委员会估计,抵押贷款保险的平均成本在每年 $300 到 $900 之间。保费根据抵押贷款金额和条款而 定,会因贷款价值比、贷款类型和贷方要求的保险金额不同而有所差异。 PMI 的支付方式有哪些? PMI 可按年付、月付或一次性保费计划付费。

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托管贷款

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买方与卖方产权与托管指南

托管交易的其他方 房屋保修为买方带来的好处包括: • 为主要系统和固定电器提供保修 • 保护现金流 • 提供完整的合格服务技术人员网络服务买方 • 低免赔额 大多数房屋保修方案都可以在结束托管时付款。向托管公司出示 发票复印件,并且,此笔费用应包含在卖方的过户费用中。FNF 提供房屋保修服务,详情请访问网站 www.HomeWarranty.com 或致电 1.800.862.6837。

验房 验房也是托管流程的一部分。它是对房屋进行物理检查,找到系 除了买方、卖方、贷方和房产经纪人以外,可能还有其他方参与

统、结构和建筑构件中的重大缺陷,比如地基、地下室和地板

托管。比如:评估机构、房屋保修机构、验房机构、白蚁/害虫检

下面的区域、外墙、房顶、阁楼区域、屋顶框架、管道、电力系

测机构和报告披露机构。

统、加热和冷却系统、壁炉、烟囱和建筑外部。

评估机构

您的房屋检验员有保险吗?

如果买方获得新购房贷款,贷方则需要一个评估机构。评估师将:

他们应该具备:职业责任险、一般责任险和劳工灾害补偿。

• 调查标的房产的卧室建造年份、浴室、地块面积和占地面积。 • 比较标的房产周边房屋的近期售价,通常为一英里以内。评估 师通常定位至少三所(多多益善)最近六个月内卖出的房屋。 这些房屋均被视为“可比较房产”,简写为“Comps”。

卖方应该怎样为验房做准备? 卖方应该确保检验员在房产内通行无阻,包括清除可能阻挡检验 员进入房产重要区域的堆积物品。需要特别注意的区域包括阁 楼、低矮设备层、配电盘、橱柜、车库、大门/院子、炉子和热水

• 现场检查分两个部分进行:(1) 标的房产的检查;(2) 可比较房

器。所有设备都应该开启,并配备功能检查清单。

产的外部检查。 标的房产的检查包括房屋正面和背面(可能包含院子部分)拍 照,以及街景拍照。评估师还会对内部特点和状况进行检查,这 些可能令房产增值或减值。检查时,绘制房屋的建筑平面图。

检验员对业主的责任 避免影响房产。让房产保持检验开始前的样子。检验完成后,回 答关于报告的问题。现场提供报告副本。

白蚁/害虫检测

房屋保修机构 房屋保修机构向买方和卖方提供服务。此类保单支付特定的修理

由联邦州认证检验员制定报告,作为证明检验之日看到蛀木生物

费,以及家中的主要机械系统和主要电器支出,比如热水器和空

体或害虫是否存在的证据。大多数情况下,他们会收到检验请

调,从而保护买方。有多种方案可选。

求,致电者将其称为“白蚁”检查。除了检查白蚁之外,检验员

房屋保修为卖方带来的好处包括: • 能够更快并以更高的价格售出房屋

还会寻找其他蛀木生物体的活动迹象,比如木蚁、木蜂、腐木霉 菌或干木白蚁。

• 挂售期间的附加保险

这些情况很容易发现,大多数时候,花很少的钱就能轻松解决。

• 保护卖方,防止房产卖出后发生法律争端增加房产销路。

如果您不确定您的房产状况,可以向联邦州认证白蚁检测员寻求 帮助。

无论何时何地, 永远值得信赖。

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其他方、税费和术语

买方与卖方产权与托管指南

披露报告 什么是披露报告? 披露报告旨在帮助卖方(及其代理人)以一种通俗易懂、经济实惠的格式,向一项房地产交易中的潜在买方 披露法律要求的信息。买方可凭借这类信息就要购买的房产做出更知情的决定。 这是法律规定! 加州法律要求卖方向潜在买方披露特定类型的自然灾害。第 1195 号和 248 号《州众议院法案 6x》制定了这 些披露的强制表格。此表格为《自然灾害披露声明》。 强制性披露信息 加利福尼亚州有六个“灾害区”。披露法要求卖方告知买方其房产是否处于以下一个或多个地区: • 联邦应急管理局 (FEMA) 指定的特别洪灾区。 • 溃坝洪水区 • 特高危火灾重灾区 • 可能存在重大森林火灾风险的荒野地区 • 地震断裂带 • 地震危险区 加利福尼亚州民法典》第 1103.4 条规定中包含对依赖于第三方专家的卖方免责的条款。该条款规定,对于 第三方披露报告提供的任何信息中存在的错误、误差或遗漏,卖方概不负责,卖方个人知晓这种错误的情况 除外。 从哪里索取披露报告 富达国民金融公司 (FNF) 自有的“披露源”拥有卓越的信息来源,可为您提供自然灾害、特别税与评估以及 环境危害信息,让您安全遵循法律要求。 加利福尼亚州房地产法》给买方留出三天时间,在获得重大信息披露的情况下,可随时取消交易。作为卖 方,让潜在买方尽快掌握所有披露信息,能让您实现最大利益。我们建议房产一挂牌出售就索取披露报告。 这样,买方将可在发出要约过程中审查和验收这些披露信息。您的经纪人可就这些问题为您提供建议。 请拨打 (800) 880-9123 或访问 www.DisclosureSource.com,了解更多信息。

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其他方、税费和术语

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买方与卖方产权与托管指南

了解托管中的税收 产交易期间,需要考虑 很多税收问题。Fidelity National Title 提供以下信 息,供您参考,我们始终建 议卖方或买方咨询自己的法 律或税收专业人员,以寻求 建议。

我们将简要概述您的托管过 程所涉及 或引起的论题,包括: • 资本收益税 • 所有权档案变更税 • 转让税 • FIRPTA 预扣税

托管专员和结算代理人将请卖方填写一份“1099 S 信息 报告证明”表格,国内收入署可能需要该表格。卖方需要提 供正确的纳税人身份证号(社会安全号码)、成交日期和交 易总收入。现在,尽管卖方的过户文件中包含表格的硬拷贝 文件,但是,大多数结算经纪人还是会在年末向国内收入署 提交电子档报告信息。

扣缴要求 美国有些州,例如加利福尼亚,会通过预扣一定比例的销售 收益,要求部分卖方“预付”他们需缴纳的州税。州法律要 求买方进行扣缴,如未扣缴成功,买方可能需缴纳罚金,并 将相关款项支付给州特许税务局。但是,买方可将这种责 任委托给托管持有者,而托管持有者可能会就这种服务收 费。该法律要求托管代理人向买方发出书面通知,告知扣缴 要求。

• 加利福尼亚州预扣税

大多数卖方符合扣缴法的免税条件。以下是部分免税情况:

• 房产税

• 主要住所

• 附加税

• 该房产属于同类财产交换中的财产

• 特殊附加税

• 房产价值低于 $100,000

美国国内收入署 (I.R.S.) 提供免费的出版物,说明房产交易 中的税收问题。可提供的部分税务资源包括:

• 就课税而言,销售引起的损益为零

• 第 523 期: 《出售房屋》

• 房产归特定法人或合伙公司所有 • 房产归免税单位所有

• 第 530 期: 《首次房产交易须知的税收信息》 • 第 544 期: 《资产的出售与其他处置方式》 • 第 551 期: 《资产税务基础》

联邦要求 国内收入署 (IRS) 要求卖方报告某些关于房产销售的信息。 根据 1986 年的《税收改革法案》,包含房产出售和房产交 易在内的应报告交易包括,但不限于独立房屋、联排别墅和 公寓。还应报告合作建房公司和无轮移动房屋的股份。报告 的信息不包括取消抵押品赎回权、放弃产权,以及房产的融 资和重新融资。

托管持有者会向卖方提供一份州扣缴税费表,帮助确定是否 适用任何免税情况。扣缴税指引看起来可能会非常复杂, 但托管专员可提供表单和教材来帮助您的客户。您还可通 过当地的特许税务局或美国土地产权协会 (ALTA) 获得更多 信息。

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无论何时何地, 永远值得信赖。

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其他方、税费和术语

买方与卖方产权与托管指南 了解托管中的税收(续) FIRPTA:外国人投资房地产税法 • 对于归外国人所有,作为主要住所,售价在 $300,000 以上 但不超过 $1,000,000 的房产,需扣缴售价的 10%。对于售 价在 $300,000 和 $1,000,000 之间,作为非主要住所购置 的房产,需扣缴售价的 15% • 对于归外国人所有,售价超过 $1,000,000 的房产,FIRPTA 要求扣缴售价的 15% • 对于售价低于 $300,000,作为买方住所的房产,FIRPTA 扣 缴税率不适用 (0%)。如该房产并非作为买方住所,则适用 15% 的 FIRPTA 扣缴税率 • 适用于非美国居民的外国人,包括外国合伙公司、外国信托 和外国财产

• 所有逾期款项计收的应付利息(由 FTB 计算,数额可能会 很大)。 • 托管人可收取扣缴手续费或免除该等费用。 • 托管人不得就向当事人发送书面通知或取得 593 C 和 593 W 证明收取费用。

CAL 预扣税免税情况(个人) • 依据 IRC 121,房产为卖方的主要住所 • 总售价不超过 $100,000 • 就加利福尼亚州所得税课税而言,卖方会遭受亏损(必须采 用 FTB 表格 593 E) • 适用不确认规则

• 申报和扣缴是买方而非托管专员的责任

• 依据 IRC 第 1031 条规定,交易同时发生或延期

• 美国国内税收法》(IRC 1034) 下的免责条款:如售价低于 $300,000,且买方会将该房产作为主要住所,额外免责条款 将适用。关于完整信息和细节,请咨询税务专家。

• 在买方同意对每笔本金偿还额进行扣缴的情况下,分期付款 销售

加利福尼亚州预扣税:加利福尼亚州附加预扣税

• 该房产受到非自愿改建,且依据 IRC 第 1033 条规定,就加 利福尼亚州所得税课税而言,符合不确认收益的条件。

• 要求向特许税务局缴纳售价的 3-1/3% 或其他预扣税额

CAL 预扣税免税情况(仅适用于非个人)

• 就个人而言,其他预扣税额为以 FTB 表格 593 E 第 16 行的 估计所得额乘以 9.3% 所得金额。公司适用其他比例

• 公司

• 适用于非业主自住房产 • 就加利福尼亚州房地产应税所得额,为卖方预付的加利福尼 亚州所得税

• 合伙公司 • 附有特定要求的有限责任公司 (LLC)。 • 免税单位(教堂、慈善机构和学校等) • 以财产形式出售之时,该房产为子孙的主要住所

• 要求卖方扣缴总售价的 3-1/3% 或其他预扣税额

• IRAs、养老基金、保险公司

• 申报和扣缴属于买方的责任,可委托给托管人 • 托管人必须将该等责任告知买方(在托管人一般规定中) • 如买方提出要求,托管人必须承担该等责任 • 于交割后次月的 20 号之前向 FTB 付款并提交表格 593 和 593 B。

• 就加利福尼亚州所得税课税而言,卖方会在销售时会遭受 亏损 • 依据 IRC 第 1031 条规定,交易同时发生或延期 • 该房产受到非自愿改建,且就加利福尼亚州所得税课税而 言,符合不确认收益的条件。

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其他方、税费和术语

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买方与卖方产权与托管指南 了解托管中的税收(续) 所有权变更的申报

房产税

房产转手时,当地政府机构要求发布所有权变更的通知。在

办税日历示例请见下页。

当地,将由郡县办公室负责征收税费。申报所有权变更事宜 后,产权即由卖方转移到买方手中,地方司法机构就可以评 估每栋房产需承担的纳税义务。

业主需向各郡县的相关估税、征税或特许税务部门缴纳房产 税。所有权变更或新建筑竣工可能会导致该房产的评估价值 出现变动,并且可能会导致补充房产税金账单的签发。税款 需在预先指定的日期缴纳,到期不缴纳则构成拖欠税款。主 管部门会对拖欠税款的行为予以处罚。每年的“办税日历” 因州而异。

申报文件因联邦州而异,但是每个州都至少需要了解买卖双 方的姓名、估税员评估的宗地号、其他房产证明编号、房产 位置和征税地址。还要求报告总购买价格、销售条件和新业 主的签名。报告文件连同证明所有权变更的文件一同记录。 在加利福尼亚,此文件被称为“所有权初步变更”(PCOR) 文件,可在 13 号提案允许的情况下,协助当地机构确定物 业重估情况。 如果未能提交州或当地法律所要求的文件,则主管部门可能 会予以处罚或征收罚金。托管专员通常会帮助客户准备好文 件,确保文件和其他所有权变更相关文件一起被递送至房屋 登记部门办公室。

除标准的房产税以外,众多司法管辖区也包含特殊征税区, 这已形成基础设施融资的一种手段。可出售债券以资助基础 设施建设,而最终业主将继续支付债券的本金和利息。债券 发行规模和期限会有所不同。对于其他特殊城市和县区,可 出于各种目的估税,包括街灯、交通信号灯、街道维护和特 定教育目的等。

此类文件的存档备案不包含某些类似所有权变更的情况,比 如记录更正和状态变更(如权利变更)。

移转税 转让税,通常称为“房产转让税”,是房产权益转移之后郡 县房屋登记部门征收的一种税。移转税在登记时支付,并按 实际销售价格计算。联邦州或郡县的法定纳税额按照 500 美 元或 1000 美元的售价为一档进行收取。通常由卖方缴纳这 笔税款,但是,也有一些地区的习惯规定是买卖双方各缴纳 一部分。 许多城市都在其管辖范围内征收额外税费。在部份郡,此类 税费和郡移转税均由郡登记署征收,但在其他地区,将由市 登记署单独征收。您的托管公证人熟悉所需税收,并将协调 支付适当金额。

无论何时何地, 永远值得信赖。

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其他方、税费和术语

买方与卖方产权与托管指南

加利福尼亚州房产税纳税期限 1月1日 估税日(留置日)

税款于凌晨 12:01 成为留置权。尚未到期及应付财务纳税年度开始 于 7 月 1 日。此后产权凭证必须显示下一个财政纳税年度的税收留 置权。

4 月 15 日 退伍军人或住房业主申请 100% 免税的最后日期

若要符合适用豁免资格,您必须在 3 月 1 日拥有并已自用房产。

7月1日 本财务纳税年度起始日期 11 月 1 日 第 1 期分期付款到期

(第一期分期付款 — 7 月 1 日至 12 月 31 日)

12 月 1 日 退伍军人或住房业主申请 80% 免税的 最后日期 12 月 10 日 第 1 期分期付款 在下午 5 时逾期

应缴税金加 10% 罚款。如果 12 月 10 日适逢周末或假日,税款在下 一个营业日下午 5 时之后才会逾期。

1月1日 估税日(留置日) 2月1日 第 2 期分期付款到期

(第二期分期付款 — 1 月 1 日至 6 月 30 日)

4 月 10 日 第 2 期分期付款 在下午 5 时逾期

10% 罚款加管理附加费。如果 4 月 10 日适逢周末或假日,税款在 下一个营业日下午 5 时之后才会逾期。

6 月 30 日 房产税可能变成拖欠税款

如果您未能在下午 5 时前支付任意一期或两期的分期款项,房产税 会变成拖欠税款并产生额外的费用和罚款。如果 6 月 30 日适逢周 末或假日,税款必须在 前一个营业日下午 5 时之前缴纳。

提示 — 在款项拖欠满 5 年之后,该房产可公开拍卖出售。 如何确定房产税 房产税受加利福尼亚州法律管辖,由郡县征收。郡县估税人必须先评估您所购房产的价值,以便确定房产税 金额。 通常,估值为购买之时的现金价值或市值。在该房产出售或新建工程竣工之前,这一价值每年的增长率不超过 2%。 审计员-主计长会适用相关税率,包括一般征税、地方表决确定的特别税和任何城市或地方直接估税。由收税员 根据审计员-主计长的计算结果编制房产税账单,分发账单然后收取税费。

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其他方、税费和术语

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买方与卖方产权与托管指南

术语表 以下是托管交易中常用的简短术语表。如需了解这些术语的详细解释,请咨询律师或房产专业人员。如需了解其 他术语和定义,请访问我们的网站:www.FNTIC.com。 可调利率抵押贷款 (ARM):一种可以根据市场指标定期调整利

共管:多单位项目中的一种房产开发法定形式,既包含私人所

率,使其更符合当前利率的抵押贷款。有时也被称为“重新

有的单位,也包含共同拥有的因素。

协议式抵押贷款”、 “可变利率抵押贷款”或“渐进利率抵押 贷款”。

约定抵押:在没有政府担保的情况下,投资者提供的贷款抵押 比如,非 FHA 或 VA 担保的贷款)。

修正:改变协议的任意部分内容,但不改变原始协议的基本 涵义。

契约:一种书面文据,签署和执行后便可转移产权。 贷款折扣点:贷方提供贷款时的额外收费。点数按照贷款的百

分期偿还:以定期分期付款的方式逐渐减少债务本金。

分比计算,一个点数等于 1%。

年利率 (APR):以年度比率的方式反映抵押贷款成本的一种利 息率。该利率可能会比既定债息或抵押宣传利率要高,因为它 考虑到了点数和其他信贷成本。通过 APR,房屋购买者可以根 据各种贷款的年度成本对比不同的贷款类型。

保证金 (EMD):房地产交易的买方提供的资金保证,以证明自 己的诚意。 地役权:一种非占有性权利,可以将他人所有的部分或全部土

承担抵押贷款:土地的新买主承担的支付当前抵押贷款债务的 义务。

地用于特定用途。 抵押资产的净值:公平市价和当前负债之间的差额,也被称为 业主的权益。业主拥有的房产价值高于房产相关债务。

受益人:信托契约利益的接收人。通常是指贷方。 买方经纪人:代表买方确定房产,并协商购房的代理人或经 纪人。 上限:对可在每次调整时或贷款周期内发生变更的可调利率抵 押贷款的利率进行限制的一种消费者保障手段。 条件、规定与限制 (CC&R’s):对财产的使用、要求和限制条件 实施控制的文件。 合理值证书 (CRV):退伍军人管理局出具的一种估价证书,显 示房产的当前市场价值。

联邦住房管理局担保贷款(FHA 贷款):由联邦住房管理局提 供担保的贷款,所有合格购房者均可申请。 农民住宅管理局担保贷款(FMHA 贷款):由联邦政府提供担 保的贷款,类似于 FHA 贷款,但是通常适用于郊区住宅。 联邦国民住房贷款协会 (FNMA):也被称为“房利美”。美国政 府赞助企业,主要业务是在二级市场中收购第一抵押权。 完全所有权:对某一宗地拥有绝对的所有权。人们对房产拥 有的最高程度的所有权,赋予业主无条件的所有权和全权处 理权。

成交(也被称为“结算”):房产转让完成,产权从卖房转移到 买方手中,或者形成抵押留置权以确保债务安全。

联权共有:将房产所有权等额分配给两人或两人以上。业主去 世后,在世的业主将接管去世业主的房产权益。

可比较售价:即“comps” (可比较房产),与标的房产具有类 似特点的其他房产的售价。通常用于估价的准备工作。

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其他方、税费和术语

买方与卖方产权与托管指南 术语表,接上页 。 法定描述:基于政府为确认整个地块的准确边界而进行的调 查,并得到法律认可的土地描述。

房产经纪人:经过联邦州认证、在房产转让中作为交易方代表 的人员。

留置权:为确保对方支付债务或履行义务而对某一房产提出的 主张。

注册房产经纪人 (Realtor®):拥有隶属于美国房产经纪人协 会 (National Association of Realtors®) 的当地房产委员会会员 资格的房产经纪人或协会。每一位注册房产经纪人都是房产 经纪人,但是并非每一位房产经纪人都拥有注册房产经纪人 (Realtor®) 的标识。

卖方经纪人:与房产所有者达成一致出售标的房产,并将房产 列入多重列名服务系统的代理人或经纪人。

本指南简介

贷款价值比率:贷款金额与房产估值之间的比例关系,按百分 比表示。

存档备案:房产文件在郡县房屋登记部门办公室存档,成为公 共记录。

我们 Fidelity National Title(富达国民金融公司)全力以赴帮您 顺利完成交易,并在整个过程中为您提供指导。能够提供这一 资源,帮助您了解产权保险和托管程序,您的 Fidelity National Title 团队感到无比自豪。在这个过程中,我们全力以赴, 随时提供您需要的指导和支持。

抵押:将房产有条件地抵押给贷方作为抵押品,确保偿还 债务。

地块划分:对一宗土地进行调查,并将其分割成地块进行出售。

Fidelity National Title 进入产权行业已有 160 余年,我们通过 各个分公司为您提供经济实力、经验和专业知识, 让您自信满满、安安心心地完成交易。 本手册向您综合介绍了买卖房产的过程中所涉及的相关流程, 并说明了我们在帮您完成交易的过程中所发挥的作用。 我们希望这些信息能对您有所帮助,让您圆满顺利完成交易。 如果您有任何问题,或需要其他信息,请随时联系我们。 这就是为什么我们......

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多重列名服务:房产数据库,由当地房产经纪人协会 (Association of Realtors®) 的注册房产经纪人 (Realtors®) 成员将 房产列入其中进行出售。 负摊还:当您每月偿还的利息不足以支付贷款的所有到期利息 时,即产生负摊还。未付利息将被添加到该贷款的未付余额 中。负摊还的风险在于,房屋买主最后会承担高于原贷款金额 的债务。 个人财产:所有财产,并非单指房产,比如钱财、储蓄账户、 电器、汽车、船只等等。 点数(也被称为“佣金或折扣”点数):一个点数等于贷款金 额的 1%(比如,抵押贷款金额为 10 万美元,两个点数则需要 花费 2000 美元)。 委托书:当事人向特定经纪人授权的书面文据。 本金、利息、税收及保险 (PITI):也被称为房贷月付款。这是 将本金、利息、税收和保险加在一起的付款总额。 私人抵押贷款保险 (PMI):如果买方没有 20% 的首付款,贷方 则允许金额较低的首付款,有时甚至低至 3%。但是,如果使 用较低首付贷款,借款人通常需要投保私人抵押贷款保险。私 人抵押贷款保险通常需要支付初期保险费,并且可能需要每月 支付其他费用,具体取决于贷款的结构。

分权共有:两人或两人以上对某一房产共同拥有所有权,生者 不接收死者的财产享有权,权益无需均等。 信托账户:一个独立的账户,与经纪人自己的账户分开,经纪 人需要按照法律规定将客户提供的所有资金存入该账户。 托管人:信托契约中的中立第三方,权力有限。贷款偿清之 后,房产即由托管人交还给合法拥有土地所有权的个人或人 们。如拖欠债务,托管人将根据非司法性丧失抵押品赎回权诉 讼,将房产交给拍卖中的最高出价者。 委托人:信托契约中的房产相关借方、业主和担保人。 退伍军人管理局担保贷款(VA 贷款):银行、储蓄机构、贷 款机构及其他贷方向退伍军人提供的住房贷款,由退伍军人管 理局提供担保,确保退伍军人能够以较低首付款或零首付款购 买住宅。 担保:从广义上来说,是指卖方的协议或承诺书,承诺对当前 或未来因所售房产的质量、状况或数量不足或缺陷而对买方造 成的损失负责。严格意义上讲,指转让房产或不动产权益的契 约、租约或其他文书中的条款,据此,卖家需要就产权缺陷或 负担对买家承担责任。

购房协议:买卖双方之间为购买指定房产建立的合约。 放弃权利契据:为转让让与人的产权、权益或主张立下的解除 契据。放弃权利契据中,让与人不对有效权益或产权作出任何 保证。

注:仅在加利福尼亚州使用。 CA_BaS_CH_Guide_v11/2017

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其他方、税费和术语

买方与卖方产权与托管指南|加利福尼亚州 - 第 29 页-


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