Projektmanagement WS 2020 - Mehr Visionen Haus by Felix Fischer

MEHR VISIONEN - HAUS

ma.m6.3

Projektmanagement Wintersemester 2020

Prof. Dipl.-Ing. Martin Weischer Prof. i. V. Manuel Böwing M.A. Dr. Oliver Altenhövel Gruppe IV Felix Fischer Hazel Spanke Lena Kurth Matthias Staudt

INHALTSVERZEICHNIS

Einleitung

Makrostandort

Mikrostandort

Projekt

Kalkulationen

Standortanalyse Versorgung

Nahversorgung

Konzept Entwurf

Grundlagen Wertermittlung Wirtschaftlichkeit Zusammenfassung

Quellen

08 18

54 58

74 98 110 114

118 3

Einleitung Ziele und Methoden

Kapital Kapital sucht Standort und Idee.

Standort

Idee

Nutzung am gewählten Standortes ist teilweise vorgegeben

Ideenfindung auf Basis angestellter Analysen

Entwicklung von Unique Selling Point und Corperate Identity

Abb. 01 - Projektentwicklungsabfolge 4

Einleitung Ziele und Methoden

Projektplanung als Investordeveloper Der steigende Bedarf an Wohnraum in Münster und Umgebung sorgt für einen Mangel an Wohnungen und führt zu erhöhten Mietpreisen. Aufgrund der stetig wachsenden Bevölkerungszahl und des demografischen Wandels, steigt die Nachfrage nach Wohnraum und alternativen Wohnkonzepten. Um dem steigenden Bedarf gerecht zu werden, wird auch in Amelsbüren ein neues Plangebiet zur Stadterweiterung freigegeben. Wir als Investmentgruppe haben uns dort für ein Grundstück mit hohem Zukunftspotential entschieden. Vorgabe ist der Bau einer Kindertagesstätte mit darüber liegendem sozialem Wohnraum. Wir vereinen den Kindergarten mit einem Alten gerechten Wohnen in Wohngemeinschaften und Einzelapartments. So entsteht unsere Vision: das „Mehr Visionen Haus“ im Zentrum des neuen Stadtquartiers in Amelsbüren. Die weitere Ausarbeitung des Projektes befasst sich mit der Kalkulation der Projektkosten und der Erarbeitung eines architektonisch ansprechenden Entwurfs, welcher der Kindertagesstätte und dem Wohnen gerecht wird.

MAKROSTANDORT

Standortanalyse

Versorgung

Verortung Stadtportrait Bevölkerungsstruktur Altersstruktur Haushaltsgrößen

Freizeit Kultur und Religion Bildung Gesundheit Täglicher Bedarf Periodischer Bedarf Gastgewerbe

08 10 12 15 16

18 20 22 24 26 28 30

Standortanalyse Verortung

Bremen

200km

150km

Amsterdam

Hannover

100km

50km

Bielefeld

Arnhem

Eindhoven

Duisburg Kassel Düsseldorf

Köln Aachen

Bonn

Vectorworks Educational Version

Amelsbüren

Abb. 02 - Verortung Abb. 03 - Entfernungen 8

1:14

1:02

Bielefeld

1:27

1:00

Duisburg

1:44

1:15

Düsseldorf

1:46

1:41

Köln

1:50

1:56

Arnhem

2:05

2:09

Bonn

2:16

2:23

Kassel

2:22

1:54

Hannover

2:39

3:09

Eindhoven

1:54

1:18

Bremen

2:27

2:46

Aachen

2:36

3:25

Amsterdam

Standortanalyse Verortung

Vectorworks Educational Version

Rheine

Ibbenbüren

Osnabrück

Gronau Emsdetten Steinfurt

50km

40km

30km

Telgte

20km

Warendorf Coesfeld

10km

Gütersloh

Borken Rheda-Wiedenbrück

Bocholt

Dülmen

Lüdinghausen

Ahlen

Haltern am See

Beckum

Hamm

Lippstadt

Marl

Dorsten

Recklinghausen Kamen

Gladbeck Bottrop

Soest

Gelsenkirchen Dortmund

Oberhausen Essen

Vectorworks Educational Version

Abb. 04 - Regierungsbezirk Münster 9

Standortanalyse Stadtportrait

Abb. 05 - Luftbild Amelsbüren Blickrichtung Ost Abb. 06 - Luftbild Amelsbüren Blickrichtung Nord 10

Standortanalyse Stadtportrait

Geschichte Erstmalig wird das Dorf Amelsbüren 1137 urkundlich erwähnt. Zu dieser Zeit lebten einige Bauernfamilien auf dem Land, dass in Besitz der Kirche und einiger Großgrundbesitzer war. Allerdings reichen die Ursprünge der Siedlungsgeschichte wohl deutlich weiter zurück, da es Belege für heidnische Rituale an den Ufern des Emmersbaches gibt. Der Name entwickelte sich in den Jahren von Amelunburen über Amelincburen hin zu Amlenburen und Amelsbüren. Mit allmählich anwachsender Siedlungsgröße bildete sich die Gemeinde Amelsbüren und der Wunsch nach einer eigenen Kirche. Um das Jahr 1100 wurde auf dem Land des Hofes Greving eine Pfarrkirche errichtet. Diese wurde im späten 15. Jahrhundert im spätgotischen Stil neu erbaut, unter dem Namen St. Sebastian geweiht und wird bis heute genutzt.

Entwicklung Amelsbürens Geschichte begann mit einer kleinen Einwohnerzahl und sollte diese auch über viele Jahre nicht signifikant erhöhen. Bis ins späte 16. Jahrhundert lebten hier lediglich sieben Familien und bewirtschafteten die umliegenden Wälder und Agrarflächen. Der Dreißigjährige Krieg brachte dem Dorf nichts Gutes. Da es an einer Heerstraße lag, wurde es häufiger Opfer von Plünderungen und Brandschatzung. 1716 brannte der gesamte Ort nieder, wurde aber wiedererrichtet. Im 18. Jahrhundert stiegt die Bewohnerzahl und Amelsbüren umfasste erstmals mehr als 20 Wohngebäude. 1816 erfasste erneut ein Feuer eine hohe Anzahl an Gebäuden und verwüstete das Dorf. Es setzte eine Welle der Hilfsbereitschaft ein, um den Betroffenen zu helfen. Neben Materialspenden wie Bauholz wurden 6.000 Reichstaler in den Kollekten der nächsten Gottesdienste gesammelt und damit der Wiederaufbau unterstützt. Durch den Abbruch eines fürstbischöflichen Gefängnisses, waren kostenlose Steine verfügbar und so konnten die neuen Vorschriften der preußischen Regierung umgesetzt werden. Giebelwände wurden nun gemauert und die Strohdächer verschwanden.

Bauliche Erweiterungen 1900 wurde der Dortmund-Ems-Kanal fertiggestellt und Amelsbüren erhielt einen kleinen Hafen. Die nächsten Meilensteine für eine weitere Entwicklung des Dorfes waren 1928 die Anbindung an das Eisenbahn- und Stromnetz. In den 50ern und 60ern des 20. Jahrhundert entwickelte sich der Ort von seinem eher zersiedelten Charakter zu einem Wohnvorort von Münster. Erweiterungen nach Süden und Osten wurden realisiert aber zuerst nur für die Unterbringung von Flüchtlingen genutzt. 1961 wurde eine Kanalisation gebaut aber erst 20 Jahre später eine zentrale Wasserversorgung eingerichtet. Heute bietet Amelsbüren neben der freien Ansiedelung mit dem Gewerbegebiet „Hansa Buisness Park“ einen Standort für Handel und Handwerk. Die heutige Bebauung bietet für knapp 6.000 Menschen Wohnraum, wird aber nach dem Bebauungsplan Nr. 578 noch nach Osten hin erweitert und ist Grundlage für dieses Projekt. Quelle: 01 11

Standortanalyse Bevölkerungsstruktur

Amelsbüren Münster Mitte Münster Amelsbüren Amelsbüren Münster Münster Mitte Mitte Münster Münster

Amelsbüren

Vectorworks Educational Version

Münster Mitte Münster

Bevölkerungsentwicklung Amelsbüren und münster Mitte Vectorworks Educational Version

130%

120%

110%

100%

90%

80% 99

Amelsbüren

Münster Mitte

Münster

Abb. 07 - Betrachtete Stadtteile Abb. 08 - Prozentuale Bevölkerungsentwicklung 12

Standortanalyse

Bevölkerungsentwicklung

Allgemeine Daten Bundesland: Nordrhein-Westfalen Kreis: Münster Fläche Münster: 302,9 km² Einwohnerzahl gesamt: 312.169 (2019) Bevölkerungsdichte: 1.030 Einwohner/km2 Fläche Amelsbüren: 43,41 km2 Einwohner Amelsbüren: 6.480 (2019) Bevölkerungsdichte: 149 Einwohner/km2

Im Folgenden wird Amelsbüren genauer analy- 30% an Einwohnern zugelegt und hat damit prosiert und in Bezug zu dem Stadtteil Münster Mitte zentual eine um ein Drittel höhere Zuwachsrate und dem gesamten Stadtgebiet Münster gesetzt. als Münster insgesamt. Die Werte der Innenstadt von Münster verzeichnen dagegen ein vergleichsAmelsbüren ist ein relativ dünn besiedelter Stadt- weise moderates Wachstum. Dies ist sicherlich teil Münsters. Liegt der Durchschnitt im Stadtge- den begrenzten Möglichkeiten geschuldet neuen biet bei über 1.000 Einwohnern pro Quadrat- Wohnraum zu schaffen. Zugewinn an Bevölkekilometer, so kommt Amelsbüren nur eine Zahl rung findet demnach eher in den Randbezirken von 149 Einwohnern auf einen Quadratkilome- statt. Das zur Verfügung stehende Bauland kann ter. Die Entwicklung der Einwohnerzahl weist ab demnach für Wohnungsbau genutzt werden, um 2004 einen deutlichen Anstieg auf. Verglichen das Angebot im Stadtteil Amelsbüren zu erhöhen. mit dem Bezugsjahr 1999 hat der Stadtteil um Quelle: 03, 04, 05 13

Vectorworks Educational Version

Standortanalyse Bevölkerungsstruktur

40 - 59 6,2%

23,7% 18,1%

0 - 19

20 - 39 60 - 79 2019 0 - 19 20 - 39 20,0%

80 -

40 - 59 60 - 79

32,0% 80 19

Vectorworks Educational Version

Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen

40 - 59 2000

0 - 19

1500

20 - 39 60 - 79 1000

500 80 -

0 99

Abb. 09 - Bevölkerungsstruktur prozentual Abb. 10 - Bevölkerungsstruktur Entwicklung 14

Standortanalyse Altersstruktur

120

100

2019

4000

2029

3000

Vergleich

2000

1000

Männer

2000

3000

4000

3000

2000

1000

2000

3000

4000

Frauen

Die Altersstruktur im Stadtteil Amelsbüren zeigt einen deutlich hohen Anteil in der Gruppe 40-59-jährigen. Diese Gruppe verzeichnet in den letzten Jahren ein stetiges Wachstum. Ebenfalls steigend sind die Zahlen der 0-19-jährigen und die Altersgruppe über 80 Jahre. Eine nahezu lineare Entwicklung ist in den verbleibenden Altersgruppe zu verzeichnen. Die Prognose der Bevölkerungsentwicklung weist allerdings darauf hin, dass die allgemeine Entwicklung sich auch in Amelsbüren niederschlägt. Es wird eine Verschiebung des Altersdurchschnitts stattfinden und das Idealbild der Bevölkerungs-

pyramide weiter umgeformt. Die zurzeit bevölkerungsstärkste Gruppe wird im Jahr 2029 in den Bereich über 60 Jahre rücken. Diese Entwicklung verdeutlicht, dass der zu schaffende Wohnraum standardmäßig barrierefrei auszuführen ist, um dem erhöhten Platzbedarf von Menschen der höheren Altersgruppen gerecht zu werden. Darüber hinaus ist festzustellen, dass es einen geringfügigen aber sichtbaren Zuwachs an Einwohnern der ersten Altersgruppe geben wird. Die nach dem Bebauungsplan geforderte Kindertageseinrichtung kann einen Teil dieses Zugewinns aufnehmen. Abb. 11 - Alterspyramide 15

Vectorworks Educational Version

Standortanalyse Haushaltsgrößen

6,7%

1 15,5%

32,7%

2019 4

3 14,7%

2 3

5 4 5

Vectorworks Educational Version

30,4% 19

Vectorworks Educational Version

Haushaltgrößen

1000

1 2 750

500 4 3

250 5

0 09

Abb. 12 - Haushaltsgrößen prozentual Abb. 13 - Haushaltsgrößen Entwicklung 16

Standortanalyse Haushaltsgrößen

Anteil von Single- und Zwei-Personen-Haushalten:

62,1 %

Die Haushaltsentwicklung der letzten 10 Jahre in Amelsbüren zeigt einen klaren Kurs auf. Während die Anzahl der Haushalte mit Drei oder mehr Personen seit Jahren stagniert, zeigen die Zahlen der Ein- und Zwei-Personen-Haushalte ein stetiges Wachstum an. Sie bilden auch mit jeweils über 30% die größten Gruppen und stellen so über 60% der gesamten Haushalte

dar. Verbunden mit den Tendenzen der Altersentwicklung ist davon auszugehen, dass der Bedarf an Wohnräumen für Einzelpersonen und Zweierkonstellationen weiterhin zunehmen wird. Um Vereinsamung und soziale Isolation vorzubeugen wäre es gut, wenn das Entwurfskonzept diese Thematik berücksichtigen würde.

Versorgung Freizeit

Abb. 14 - Freizeitangebot regional 18

Versorgung

Freizeit

Vielseite Vereinsstrukturen von Aerobic bis Wassersport

Die Stadt Münster und das Umland bieten ein vielseitiges Freizeitangebot für Personen aller Altersklassen. Neben den gewohnten Möglichkeiten, wie dem Besuch eines Spielplatzes, Schwimmbads oder Kinos, hält Münster weitere Optionen parat. Der Allwetter-Zoo Münster lädt nicht nur bei schönem Wetter zu einem Besuch ein, sondern ist auch für verregnete Zeiten eine gute Anlaufstelle. Direkt neben dem Zoo liegen das Planetarium von Münster und das Naturkundemuseum. Weitere Indoor-Aktivitäten sind Klet-

terhallen oder die Ninletics Parkour-Halle. Der Aasee und der Dortmund-Ems-Kanal laden zu Wassersportarten wie Segeln und Rudern ein. Der Reitsport ist ebenfalls als lange Tradition im Münsterland verankert. Bekannt sind zum Beispiel die Münsterländer Wildpferde aus Dülmen und auch der Reitsport Olympiastützpunkt Westfalen. Die ländlicheren Regionen punkten nicht nur mit Reiterwegen, sondern auch mit attraktiven Golfplätzen. Auch Fußball und Tennis werden in verschiedenen Vereinen gespielt.

Versorgung Kultur und Religion

Abb. 15 - Kultur- und Religionsangebot regional 20

Versorgung

Kultur und Religion

Breites Theaterangebot zum Beispiel Theater Münster, GOP Varieté-Theater und das Charivari Puppentheater

Münster ist eine kulturell reiche Stadt. Durch die lange Historie und verschiedene Ereignisse wie dem Westfälischen Frieden, bietet Münster eine beachtliche Breite an Museen, historischen Gebäuden und Schauplätzen. Auch die moderne Kunst ist in der Stadt vertreten und ist an Orten wie dem Lackmuseum, dem Theater oder der Kunstakademie anzutreffen.

Als Mittelpunkt des Erzbistums Münster verfügt die Stadt über eine große Anzahl an sakralen Bauten und ein lebendiges Gemeindeleben. Neben dem Dom und anderen Kirchen, wie der Überwasserkirche oder Lamberti-Kirche, ist der Bischofssitz zu nennen und moderne Neubauten wie die Diözesanbibliothek.

Versorgung Bildung

Abb. 16 - Bildungsangebot regional 22

Versorgung

Bildung

Hochschulstandort mit über 100 Studienfächern an Universität und Fachhochschule

Münster verfügt über ein dichtes Netz von Bildungseinrichtungen. Der Ausbau der Betreuungsmöglichkeiten für Kinder unter und über 3 Jahren wird von der Stadt konsequent mitgedacht und in Bebauungspläne eingearbeitet. So sind in den letzten Jahren vor allem in Neubaugebieten zusätzliche Betreuungsplätze geschaffen wor-

den. Auch Grund- und Weiterführende Schulen sind im Stadtgebiet und der Innenstadt angesiedelt. Für die Berufsausbildung stehen mehrere Berufskollegs und Fachschulen zur Verfügung. Als Universitäts- und Fachhochschulstandort bietet die Stadt ein weit verzweigtes Netz an Campi und Fakultäten. Quelle: 06, 07 23

Versorgung Gesundheit

Abb. 17 - Gesundheitsversorgung regional 24

Versorgung

Gesundheit

Uniklinikum Münster überregionales Traumazentrum Level I mit höchster Versorgungsstufe

Neben der durch Apotheken und ansässigen Ärzten gesicherten Grundversorgung, gibt es in Münster und Umfeld mehrere Krankenhäuser und angeschlossene Facharztpraxen. Von Amelsbüren besonders schnell zu erreichen ist das Herz-Jesu-Krankenhaus in Münster-Hiltrup. Das Krankenhaus verfügt von einer Geburtsstation bis hin zu einer Palliativ Station über eine gute Ausstattung und der Standort wird weiter ausgebaut.

Etwas weiter entfernt liegen das Clemens Hospital und das Uniklinikum Münster. Für die Brandbekämpfung und Rettungsdienst verfügt Münster über eine Berufsfeuerwehr und ein Netzwerk an freiwilligen Feuerwehren. Amelsbüren fällt in den Zuständigkeitsbereich der Rettungs- und Feuerwache 3. Der Anfahrtsweg aus Münster-Hiltrup zum Grundstück beträgt etwa 3 Minuten. Quelle: 08 25

Versorgung Täglicher Bedarf

Abb. 18 - Täglicher Bedarf regional 26

Versorgung Täglicher Bedarf

Aktive Foodsharing und Urban Mining Comunity

Münster bietet eine große Auswahl an Anlaufstellen für Dinge des täglichen Bedarfs. Supermärkte, Banken, Tankstellen oder Bäckereien sind fußläufig oder mit dem Fahrrad zu erreichen. Im Umland bieten Erzeuger in Hofläden eine Direktvermarktung an und Unverpacktläden oder Bioläden haben in den letzten Jahren ihrem Marktanteil stetig erhöht. Neben den breit gestreuten Standorten gibt es Flächen auf denen gezielt Versorgungszentren gebildet wurden und mehrere Branchen in einem Gebäude konzentrieren.

Versorgung Periodischer Bedarf

Abb. 19 - Periodischer Bedarf regional 28

Versorgung Periodischer Bedarf

Repair Café mit Anleitung und Hilfe zur Selbsthilfe

Auch ein periodisch auftretender Bedarf ist in Münster gut zu decken. Die Infrastruktur ist ähnlich gut ausgebaut wie für Dinge des täglichen Bedarfs. Es gibt ein breites Angebot an Handwerksbetrieben, Möbelgeschäften, Friseuren oder Modegeschäften.

Versorgung Gastgewerbe

Abb. 20 - Gastgewerbe regional 30

Versorgung

Gastgewerbe

Street food festival mtit 25 Foodtrucks, Trailern und Ständen, 3.000 Besucher

Auf ein umfangreiches Angebot im Bereich Gastronomie und Gastgewerbe können sich Besucher ebenfalls einstellen. Von den klassischen Restaurants mit deutscher, italienischer oder griechischer Küche, über Angebote aus ferneren Kulturkreisen, bis hin zum Streetfood Snack auf dem Street Food Festival Münsters ist für jeden Anlass, Geschmack und Geldbeutel etwas zu finden. Auch die Getränkekarte ist häufig mit regionalen Erzeugnissen bestückt wie zum Bei-

spiel dem Bier der Brauerei Pinkus aus Münster. Die Gästeunterkünfte der Stadt sind ebenfalls zahlreich und in einem breiten Preissegment angesiedelt. In den letzten Jahren sind viele Hotels neu gebaut worden, deren Zukunft mittlerweile möglicherweise fragwürdig ist. Die Zukunft der Jugendherberge am Aasee sollte dagegen gesichert sein. Sie ist ein beliebtes Ziel für Schulklassen oder Fahrradreisende, die sich die Fahrradhauptstadt Deutschlands erradeln.

MIKROSTANDORT

Nahversorgung Straßennetz Nahverkehr Bildung Gesundheit Gastgewerbe Täglicher Bedarf Periodischer Bedarf Freizeit Kultur und Religion

34 34 36 38 40 42 44 46 48 50

Nahversorgung Straßennetz

Abb. 21 - Straßennetz lokal 34

Nahversorgung Straßennetz

Amelsbüren liegt eingerahmt von der Bundesstraße B51im Norden, der B54 im Osten, der B58 im Süden und der A1 im Westen in einem dennoch ländlich geprägtem Gebiet. In den Norden über den Dortmund-Ems-Kanal frühen die Davertstraße und die Straße am Dornbusch, welche unmittelbar am betrachteten Grundstück vorbeiführt. Gen Süden setzt sich die Davertstraße fort und süd- westlich führt die

Ottmarsbocholter Straße. Die Autobahnauffahrten der A1, im Nord-Westen Münster Hiltrup und im Süden Ascheberg, sind mit dem Auto in etwa 10 Minuten zu erreichen. Da übrige Straßennetz von Amelsbüren ist geprägt von kleineren Nebenstraßen und vor allem in den südlichen Siedlungsgebieten mit Stichstraßen durchzogen.

Nahversorgung Nahverkehr

Abb. 22 - Nahverkehr lokal 36

Nahversorgung Nahverkehr

Neue Bushaltestelle vor der Baugebiet geplant: Am Dornbusch

Als Stadtteil des Randbezirks fällt die Anbindung den Alexianer-Campus und den Hansa-Businessvon Amelsbüren an das ÖPNV-Netz überra- Park sowie die Gewerbegebiete Gropiusstraschend gut aus. ße in Amelsbüren in einem 30-Minuten Takt an. Für Fahrten außerhalb der normalen BetriebStadtbus-Linie 1 szeiten steht den Bürgern in Amelsbüren ein Sie fährt wochentags im 20-Minuten Takt von Taxi Bus zur Verfügung. Dieser fährt die StreAmelsbüren Richtung Roxel und bedient acht Hal- cke der Linie 18 ab und kann an Feiertatestellen im Dorf. gen oder am Wochenende genutzt werden. Buslinie 18 Die Stadtwerke reagierten damit auf steigende Fahrgastzahlen und schafften eine umsteigefreie Verbindung zwischen Amelsbüren, Hiltrup-Ost und Wolbeck. Zudem fährt die Linie 18 nun auch

Bahnlinie Die Bahn fährt den Bahnhof Amelsbüren mit der RB50 in einem 60-Minuten Takt an. In Richtung Süden erreicht man Ascheberg in 9 Minuten, Münster Hbf im Norden in 11 Minuten. Quelle: 09,10 37

Nahversorgung Bildung

Abb. 23 - Bildungsangebot lokal 38

Nahversorgung Bildung

Amelsbüren unterhält mehrere Kintertagesstätten, 1969 wird das Gebäude als Schule genutzt, um die Betreuung der Kinder sicherzustellen. der Bau stammt jedoch aus dem 18. Jahrhundert. Im Norden gelegen ist die Schule in unmitKita St. Sebastian telbar er Nähe zum Ortskern zu verorten. Die - 75 Plätze in 4 Gruppen Anzahl der Schüler, die die Schule in kirchlicher - Kinder von 4 Monaten - 6 Jahre Trägerschaft besuchen, liegt bei 250. Es gibt 12 - integrativ Klassenräume, die der zwei- bis vierzügig fah- kirchlicher Träger renden Schule für den Unterricht dienen. Zusätzlich gibt es eine Lerninsel und einen Tanz- und Kita Sonnentau Leseraum. Der Anbau, das „Orangene Haus“ - 2 Standorte beinhaltet den neuesten Klassenraum und die of- 97 Plätze in 5 Gruppen fene Ganztagsbetreuung. Nach dem Abschluss - Kinder von 1 - 6 Jahre der vierten Klasse erfolgt die weitere schulische - städtischer Träger Bildung nicht mehr in Amelsbüren. Weiterführende Schulen sind in Münster-Hiltrum angesiedelt. Kita Pezzettino - 73 Plätze in Gruppen - Hauptschule Hiltrup - Kinder von 2 - 6 Jahre - kirchlicher Träger - Johannes-Gutenberg-Realschule Kita Fröbel - 60 Plätze in Gruppen - Kinder von 0 - 6 Jahre - freigemeinnütziger Träger

- Immanuel-Kant-Gymnasium - Kardinal-Von-Galen-Gymnasium

Diese Schulen sind mit dem Bus oder FahrDie schulische Grundversorgung sichert die Da- rad in wenigen Minuten zu erreichen. vertschule. Benannt ist sie nach dem südlich lie- Der Studieneinstieg an einer Universität oder genden Naturschutzgebiet von Amelsbüren. Seit Fachhochschule kann dann in Münster erfolgen. Quelle: 06, 07 39

Nahversorgung Gesundheit

Abb. 24 - Gesundheitsversorgung lokal 40

Nahversorgung Gesundheit

Etablierung von Einrichtungen für Senioren dringend notwendig!

Die ansässigen Ärzte stellen die gesundheitliche Grundversorgung in Amelsbüren sicher. Entlang der Davertstraße, die durch den Ortskern führt, haben sich die Ortsapotheke und ein Hausarzt angesiedelt. Ebenfalls vertreten sind zwei Fachärzte für Innere Medizin und drei Zahnarztpraxen. Mit der Praxis von Frau Dr. med. Monika Le Guernic verfügt Amelsbüren über eine Ärztin für Kinder- und Jugendmedizin. Die meisten Ein-

richtungen sind vom Grundstück aus weniger als 1 km entfernt und somit schnell zu erreichen. Das Dorf verfügt über eine freiwillige Feuerwehr aber nicht über eine eigene Rettungswache. Einsätze des Rettungsdienstes werden von Hiltrup aus gefahren. Das nächste Krankenhaus liegt ebenfalls in Münster-Hiltrup und stellt die tiefergehende Versorgung sicher. Quelle: 08,11 41

Nahversorgung Gewerbe

Abb. 25 - Gastgewerbe lokal 42

Nahversorgung Gastgewerbe

Das Angebot an Gastgewerbe ist für einen kleinen Ort wie Amelsbüren erwartungsgemäß gering. Neben dem alten Gasthaus Freitag gibt es die Pizzeria La Posta, die Eisdiele Venezia und Essmann´s Backstube. Die Restaurants halten teilweise Räume für Veranstaltungen vor und öffnen im Sommer einen Biergarten. Das Hotel zur Davert ist die einzige Übernachtungsmöglichkeit für Besucher des Ortes. Weitere Hotels und Unterkünfte sind in Münster-Hiltrup zu finden. Quelle: 12 43

Nahversorgung Täglicher Bedarf

Abb. 26 - Täglicher Bedarf lokal 44

Nahversorgung Täglicher Bedarf

Etwa 90 verschiedene Unternehmen und Gewerbetreibende sind in Amelsbüren ansässig. Ein Großteil hat sich in dem Gewerbe- und Handwerksverein zusammengeschlossen, um sich gegenseitig zu unterstützen und Amelsbüren als Standort zu stärken. Die tägliche Versorgung mit Lebensmitteln wird durch zwei Supermärkte und angeschlossene Bä-

ckereien sichergestellt. Zentral in der Altstadt sind eine Bankfiliale und eine Tankstelle angesiedelt. Weitere Betriebe sind auf der nördlichen Seite des Dortmund-Ems-Kanals anzutreffen. Dort liegen der Hansa-BusinessPark und das Industriegebiet an der Hansestraße. Quelle: 12 45

Nahversorgung Periodischer Bedarf

Abb. 27 - Periodischer Bedarf lokal 46

Nahversorgung Periodischer Bedarf

Alltägliche Einkaufsmöglichkeiten fußläufig erreichbar.

Der Einzelhandel ist in Amelsbüren erwartungsgemäß moderat vertreten. Es gibt mehrere Autohäuser und Werkstätten sowie ein Möbelgeschäft. Ebenfalls vertreten sind Unternehmen des Garten-Landschaftsbaus und Handwerker, wie Tischler, Maler oder Schlosser. Es gibt einen Friseursalon, ein Kosmetikstudio und ein kleines Reisebüro. Für Einkäufe anderer Art muss allerdings der Weg nach Hiltrup oder Münster auf sich genommen werden. Für große Elektrofachmärkte oder Modegeschäfte generiert Amelsbüren nicht genug Kundenverkehr. Quelle: 12 47

Nahversorgung Freizeit

Abb. 28 - Freizeitangebot lokal 48

Nahversorgung Freizeit

Behinderten-SportGemeinschaft Amelsbüren Verein für Behindertensport e.V.

Sport und Freizeitaktivitäten werden in Amelsbüren vor allem durch die Vereinsstrukturen organisiert. Der größte Verein ist die DJK Grün-Weiss Amelsbüren. Der Verein hat etwa 1.700 Mitglieder und betreibt die Sportanlage Zum Häpper. Dort sind ein Asche-, ein Kunstrasen- und ein Rasenfußballplatz zu finden. Der Verein besitzt zudem ein Beachvolleyballfeld, eine Bouleanlage, einen Fitnessraum und eine Turnhalle. In der Hördemannstraße ist eine Tennisanlage mit acht Tennisplätzen angesiedelt. Der Verein bietet zudem Tischtennis, Schwimmen und Juda an. Der

Bowlingverein Strikers Amelsbüren spielt auf Bahnen in Münster uns Umgebung, da es in Amelsbüren keine eigene Bowlingbahn gibt. Der Reitsport hat mit dem Reitverein St. Sebastian einen der ältesten Reitvereine Deutschlands. Die rund 400 Mitglieder können sowohl in der Halle als auch auf Außenplätzen reiten. Der Verein bietet eine Ausbildung für Reitschüler in der Dressur, dem Voltigieren, dem Springen und dem Longieren an. Der Golf Club Münster-Tinnen e.V. betreibt eine Anlage etwa 9 Minuten vom Grundstück entfernt. Quelle: 13,14,15 49

Nahversorgung Kultur und Religion

Abb. 29 - Kultur- und Religionsangebot lokal 50

Nahversorgung

Kultur und Religion

Das Schützenfest der St. Sebastian Schützenbruderschaft findet jährlich im Juni statt.

Neben den Sportvereinen bestehen noch weitere soziale und kulturelle Angebote. Es gibt einen Jungen- und Mädchentreff namens Black Bull und den Westfälisch-Lippischer Land-Frauen-Verband e.V., der einen Frauentreff organisiert. Um die Bewahrung, Vermittlung und Erforschung der Geschichte Amelsbürens kümmert sich der Kulturverein Amelsbüren. Dieser Verein hat es sich zur Aufgabe gemacht die Kunst und Kultur des Ortes zu pflegen und präsent zu halten. Ein besonderer Verein ist die Karnevalsgesellschaft AKG Emmerbachgeister. Diese hat diverse Tanzgruppen und veranstaltet den

Karnevalsumzug in Amelsbüren. Mit den unterschiedlichen Gruppen ist der Verein auch regional bei Veranstaltungen und Umzügen präsent. Die katholische Pfarrgemeinde St. Clemens mit der Pfarrkirche St. Sebastian bildet das Zentrum der religiösen Gemeinschaft in Amelsbüren. Die Gemeinde umfasst etwa 32.000 Gläubige und ist damit weitaus größer als die evangelische Gemeinde Hiltrup zu der Amelsbüren gehört. Die Kreuz-Christi-Kirche ist das evangelisch geweihte Gotteshaus und dient seit 1965 in dieser Funktion. Quelle: 16,17 51

PROJEKT

Konzept

Entwurf

Idee Lageplan Zonierung

Visualisierungen Grundrisse Schnitte Ansichten

54 56 57

58 60 66 68

Konzept Idee

Grundstück

Vorgabe KiTa

Analyse

Ergebnis

MEHR VISIONEN - HAUS

Abb. 30 - Konzeptfindung 54

Konzept Idee

Den Ausgangspunkt des Mehr-Visionen-Hauses bildet das Grundstück, welches bereits Form und Nutzung teilweise vorschreibt. Im Erdgeschoss soll eine Kita entstehen, die darüberliegenden Etagen sollen Raum für soziale Nutzungen bieten. Fazit einer detaillierter Umgebungsanalyse bildet die Tatsache, dass es in Amelsbüren für seniorengerechtes Wohnen bislang keine Einrichtungen gibt. An diesem Punkt knüpft das Mehr-Visionenhaus an und verbindet Kinderbetreuung mit modernem Wohnraum für Senioren.

Konzept Lageplan

Abb. 31 - Lageplan 56

Konzept Zonierung

Gründach

Wohnungen

WG-Etage

KiTa

Keller

Abb. 32 - Zonierungspiktogramm 57

Entwurf Visualisierungen

Abb. 33 - Kindergartenperspektive 58

Entwurf

Visualisierungen

Abb. 34 - Eingangsperspektive 59

Entwurf Grundrisse

Abstell 1 6,69 m2

Gruppennebenraum 1 16,56 m2

Gruppenraum 1 48,23 m2

Eingangsbereich 1 1,25 m2

Sanitär 1 11,90 m2

Leiter 12,40 m2 Behinderten WC 7,60 m2

Geräte 7,39 m2

Küche 14,80 m2

Fahrstuhl 3,23 m2 1 Mehrzweckraum 52,82 m2 Sani 2 14,14 m2

Flure + Garderoben 86,58 m2 Treppenhaus 26,52 m2

PuMi 5,15 m2

Eingangsbereich 2 1,25 m2

Personal 17,40 m2 Gruppenraum 2 48,36 m2

Gruppennebenraum 2 16,56 m2

Abstell2 6,69 m2

Abb. 35 - Erdgeschoss - M 1:200 60

Entwurf

Grundrisse

Bad 7 9,66 m2 Bad 6 7,81 m2

Balkon 6 5,00 m2

Zimmer 6 21,21 m2

Balkon 5 5,00 m2

Zimmer 5 16,18 m2

Zimmer 7 21,77 m2

Balkon 7 5,00 m2

Zimmer 8 12,25 m2

Balkon 8 5,00 m2

Bad 8 6,23 m2

Bad 5 7,36 m2

Bad 9 5,65 m2

Bad 4 7,36 m2

Zimmer 9 12,17 m2 Balkon 4 5,00 m2

Balkon 9 5,00 m2

Zimmer 4 15,26 m2 Gruppenraum 46,83 m2 Fahrstuhl 3,23 m2

Flur 49,22 m2 Loggia 16,43 m2

Treppenhaus 26,01 m2 Zimmer 1 22,62 m2

PuMi 2,90 m2

Balkon 1 5,00 m2

Bad 3 5,76 m2 Balkon 3 5,00 m2

Zimmer 3 27,97 m2

Bad 1 6,62 m2 Zimmer 2 Bad 2 17,15 m2 7,56 m2

Abb. 36 - 1. Obergeschoss M 1:200 61

Entwurf Grundrisse

Küche 5 12,28 m2 Bad 5 6,63 m2 Flur 5 5,04 m2 Balkon 5.1 5,00 m2

Schlafen 5 19,60 m2

Wohnen 5 Balkon 5.2 19,85 m2 5,00 m2

Balkon 4.2 Schlafen 4 5,00 m2 23,34 m2 Schlafen 6 Balkon 6.1 12,57 m2 5,00 m2 Bad 4 7,36 m2

Balkon 4.1 5,00 m2

Wohnen 4 23,34 m2

Balkon 3 5,51 m2

Wohnen 3 23,52 m2

Bad 6 5,65 m2

Wohnen 6 Balkon 6.2 18,84 m2 5,00 m2

Fahrstuhl 3,23 m2 1

Schlafen 3 Bad 3 10,88 m2 6,60 m2

Schlafen 2 Bad 2 14,30 m2 7,65 m2

Balkon 2 5,00 m2

Treppenhaus 26,01 m2

Flur 46,45 m2

Wohnen 1 26,69 m2

Balkon 1 5,00 m2

Wohnen 2 48,43 m2 Bad 1 7,75 m2

Abb. 37 - 2. Obergeschoss - M 1:200 62

Entwurf

Grundrisse

A Dachterrasse 9 58,42 m2

Schlafen 9.2 15,92 m2 Wohnen 9 49,23 m2

Schlafen 9.3 14,96 m2

Schlafen 9.1 14,02 m2 Bad 9 7,64 m2 Bad 8 6,26 m2

Dachterrasse 8 23,89 m2

Wohnen 8 26,38 m2 Fahrstuhl 3,23 m2 Flur 7,02 m2

1 Schlafen 8 17,93 m2

Treppenhaus 26,01 m2 Schlafen 7.2 13,99 m2

Schlafen 7.1 15,58 m2 Wohnen 7 39,45 m2 Bad 7 6,77 m2

Dachterrasse 7 73,51 m2

Abb. 38 - 3. Obergeschoss - M 1:200 63

Entwurf Grundrisse

Abb. 39 - Dachaufsicht - M 1:200 64

Entwurf

Grundrisse

Keller 8 6,15 m2

Keller 7 8,06 m2

Keller 9 6,15 m2

Keller 10 6,15 m2

Keller 6 6,10 m2

Keller WG 28,41 m2

Schacht 1 1,01 m2

Technikzentrale 8,00 m2 Technik Aufzug 11,54 m2

Keller KiTa 11,54 m2

Trockenkeller 29,01 m2 Waschkeller 21,95 m2

Fahrstuhl 3,23 m2

1 Schacht 2 1,01 m2 Keller 4 8,06 m2

PuMi 4,38 m2

Keller 5 6,10 m2

Treppenhaus 26,01 m2 Flur 43,74 m2

Keller 3 6,15 m2

Keller 2 6,15 m2

Hausanschluss 14,81 m2

Keller 1 6,15 m2

Abb. 40 - Kellergeschoss - M 1:200 65

Entwurf Schnitte

2,60

60 50

+13,20

2,60

+9,50

2,60

+6,50

3,10

+3,50

2,20

+0,00

-2,60

Abb. 66 41 - Schnitt 1-1 - M 1:200 66

Entwurf

Schnitte

2,60

60 50

+13,20

2,60

+9,50

2,60

+6,50

3,10

+3,50

2,20

+0,00

-2,60

Abb. 42 - Schnitt A-A - M 1:200 67 67

Entwurf Ansichten

Abb. 68 43 - Ansicht Nord - M 1:200 68

Entwurf

Ansichten

Abb. 44 - Ansicht Ost - M 1:200 69 69

Entwurf Ansichten

Abb. 70 45 - Ansicht Süd - M 1:200 70

Entwurf

Ansichten

Abb. 46 - Ansicht West - M 1:200 71 71

KALKULATIONEN

Grundlagen

Wertermittlung

Kennwerte Flächenermittlung DIN 277 Flächenermittlung DIN 277/WoFlV Zusammenfassung Wohnfläche Ermittlung des Stellplatzbedarfs Kostenrahmen Förderung Kostenschötzung Kostenberechnung Kosten

Front Door Approach Wirtschaftlichkeitsberechnung Ertragswertverfahren Vollständiger Finanzplan

74 75 76 82 83 84 85 86 88 96

98 100 102 104

Wirtschaftlichkeit

110

Zusammenfassung

114

Discounted Cashflow

Wirtschaftlichkeit

110

114

Grundlagen Kennwerte

Vorschriften Bebauungsplan Bedarf Dachform Vollgeschosse Fassadenmaterial Bäume Begrünung

Nr. 578 Kindertageseinrichtung Sozial dienenden Zwecken Flachdach III Ziegel anthrazit-rot alle 6 St 1 Baum Flachdächer vollständig begrünen

Grundflächenzahl Geschossflächenzahl

K.A.(WA 2 = 0,4) K.A.(WA 2 = 1,2)

Kennzahlen Grundsrück Baufeld Garten(rest) Grundflächenzahl Geschossflächenzahl

1.800,00 m2 470 m2 1330 m2 0,3 1,1

Grundlagen

Flächenermittlung DIN 277 Bezeichnung

Einheit

Fläche

Bruttogrundfläche [BGF] Untergeschoss Erdgeschoss 1. Obergeschoss 2. Obergeschoss 3. Obergeschoss

2.209,55 m m2 m2 m2 m2

258,83 405,52 415,35 412,50 420,21

Summe Bruttofläche Summe Nettoraumfläche Summe Konstruktionsgrundfläche

Bezeichnung

Einheit

2.209,55 1.666,44 287,58

BGF R [m2]

Höhe [m]

Bruttorauminhalt [BRI] Untergeschoss Erdgeschoss 1. Obergeschoss 2. Obergeschoss 3. Obergeschoss

Volumen 6.125,74

m m3 m3 m3 m3 3

299,72 465,01 430,84 446,75 311,70

3,00 3,50 3,00 3,00 3,10

899,16 1.627,54 1.292,52 1.340,25 966,27

Grundlagen

Flächenermittlung DIN 277 / WoFlV Nutzung

NUF [m2]

VF [m2]

TF [m2]

NRF [m2]

UG Treppenhaus Flur Fahrstuhl

26,52 43,74 3,23

Hausanschluss Keller Keller Keller Keller Keller

01 02 03 04 05

14,81

6,15 6,15 6,15 8,06 6,10

Putzmittel Waschkeller Trockenraum

4,38 21,95 29,01

Keller Keller Keller Keller Keller Keller Keller

11,54 6,10 8,06 6,15 6,15 6,15 28,41

Kita 06 07 08 09 10 Wohngruppe

Technikzentrale

8,00

Schacht

2,02

24,83

258,83

Summe - Untergeschoss

26,52 43,74 3,23

73,49

VWF [m2]

Grundlagen

Flächenermittlung DIN 277 / WoFlV Nutzung

NUF [m2]

VF [m2]

TF [m2]

NRF [m2]

VWF [m2]

86,58 26,52 3,23

86,58

EG Spielflure Treppenhaus Fahrstuhl

86,58

Gruppenraum 1 Gruppennebenraum 1 Abstell 1 Sanitär 1

48,23 16,56 6,69 11,90

Gruppenraum 2 Gruppennebenraum 2 Abstell 2 Sanitär 2

48,36 16,56 6,69 14,14

Mehrzweck Geräte Wirtschaftsraum

52,82 7,39 5,15

Leiter Personal Bad Beh. Dusche Küche

12,40 17,40 7,60 14,80

403,02

373,27

Summe - Erdgeschoss

26,52 3,23

373,27

29,75

Grundlagen

Flächenermittlung DIN 277 / WoFlV Nutzung

NUF [m2]

VF [m2]

TF [m2]

NRF [m2]

VWF [m2]

26,52 3,23 49,22

49,22

1.OG Treppenhaus Fahrstuhl WG Flur

26,01 3,23 49,22

WE01 Zimmer 1 Bad 1 Balkon 1

22,62 6,62 5,00

22,62 6,62

22,62 6,62 2,50

WE02 Zimmer 2 Bad 2

17,15 7,56

WE03 Zimmer 3 Bad 3 Balkon 3

27,97 5,76 5,00

27,97 5,76

27,97 5,76 2,50

2,90

46,83 16,43

46,83

46,83 8,22

WE04 Zimmer 4 Bad 4 Balkon 4

15,26 7,36 5,00

15,26 7,36

15,26 7,36 2,50

WE05 Zimmer 5 Bad 5 Balkon 5

16,18 7,36 5,00

16,18 7,36

16,18 7,36 2,50

232,79

251,01

Abstell Gruppenraum Loggia

Übertrag - 1. Obergeschoss

269,22

29,24

Grundlagen

Flächenermittlung DIN 277 / WoFlV Nutzung

NUF [m2]

VF [m2]

Übertrag

269,22

29,24

TF [m2]

NRF [m2]

VWF [m2]

232,79

251,01

1.OG

WE06 Zimmer 6 Bad 6 Balkon 6

21,21 7,81 5,14

21,21 7,81

21,21 7,81 2,57

WE07 Zimmer 7 Bad 7 Balkon 7

21,77 9,66 5,00

21,77 9,66

21,77 9,66 2,50

WE08 Zimmer 8 Bad 8 Balkon 8

12,25 6,23 5,00

12,25 6,23

12,25 6,23 2,50

WE09 Zimmer 9 Bad 9 Balkon 9

12,17 5,65 5,00

12,17 5,65

12,17 5,65 2,50

309,56

357,83

Summe - 1. Obergeschoss

386,11

29,24

Grundlagen

Flächenermittlung DIN 277 / WoFlV Nutzung

NUF [m2]

VF [m2]

TF [m2]

NRF [m2]

VWF [m2]

2.OG Treppenhaus Fahrstuhl Flur

26,01 3,23 46,45

26,52 3,23 46,45

WE10

Wohnen Bad Balkon

29,69 7,75 5,00

29,69 7,75

29,69 7,75 2,50

WE11

Wohnung Schlafen Bad Balkon

48,43 14,30 7,65 5,00

48,43 14,30 7,65

48,43 14,30 7,65 2,50

WE12

Wohnung Schlafen Bad Balkon

23,52 10,88 6,60 5,51

23,52 10,88 6,60

23,52 10,88 6,60 2,76

WE13

Wohnung Schlafen Bad Balkon

23,34 16,18 7,36 10,00

23,34 16,18 7,36

23,34 16,18 7,36 5,00

WE14

Flur Wohnung Schlafen Küche Bad Balkon

5,04 19,85 19,60 12,28 6,63 10,14

5,04 19,85 19,60 12,28 6,63

5,04 19,85 19,60 12,28 6,63 5,07

WE15

Wohnung Schlafen Bad Balkon

18,84 12,57 5,65 5,00

18,84 12,57 5,65

18,84 12,57 5,65 2,50

371,85

316,49

Summe - 2. Obergeschoss

336,81

75,69

Grundlagen

Flächenermittlung DIN 277 / WoFlV Nutzung

NUF [m2]

VF [m2]

TF [m2]

NRF [m2]

VWF [m2]

3.OG Treppenhaus Fahrstuhl Flur

26,01 3,23 7,02

WE16 Wohnen Schlafen Kind Bad Dachterrasse

37,92 15,58 14,39 5,84 73,51

37,92 15,58 14,39 5,84

37,92 15,58 14,39 5,84 36,76

WE17 Wohnen Schlafen Bad Dachterrasse

26,38 17,93 6,26 23,89

26,38 17,93 6,26

26,38 17,93 6,26 11,95

WE18 Wohnen Kind Kind Schlafen Bad Dachterrasse

50,95 14,74 14,02 15,92 7,64 58,42

50,95 14,74 14,02 15,92 7,64

50,95 14,74 14,02 15,92 7,64 29,21

263,83

305,48

Summe - 3. Obergeschoss

383,39

36,26

Grundlagen

Zusammenfassung Wohnfläche Bezeichnung

Einheit

Zimmer

Fläche

Erdgeschoss Kitagruppe 1 Kitagruppe 2 Mehrzweckräume Personalräume

373,27 m m2 m2 m2 2

3 + Bad 3 + Bad 2 4 + Küche, Bad

83,38 85,75 139,40 64,74

1. Obergeschoss Wohneinheit 01 Wohneinheit 02 Wohneinheit 03 Wohneinheit 04 Wohneinheit 05 Wohneinheit 06 Wohneinheit 07 Wohneinheit 08 Wohneinheit 09 Gemeinschaftsfläche

357,83 m m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 2

1 1 1 1 1 1 1 1 1

+ + + + + + + + +

Bad, Bad Bad, Bad, Bad, Bad, Bad, Bad, Bad,

Balkon

31,74 24,71 36,23 25,12 26,04 31,59 33,93 20,98 20,32 107,17

Balkon Balkon Balkon Balkon Balkon Balkon Balkon

3 + Loggia

2. Obergeschoss Wohneinheit Wohneinheit Wohneinheit Wohneinheit Wohneinheit Wohneinheit

10 11 12 13 14 15

316,49 m2 m2 m2 m2 m2 m2

1 2 2 2 2 2

+ + + + + +

Bad, Balkon Bad, Balkon Bad, Balkon Bad, Balkon Flur, Küche, Bad, Balkon Bad, Balkon

3. Obergeschoss Wohneinheit 16 Wohneinheit 17 Wohneinheit 18

39,94 72,88 43,76 51,88 68,47 39,56 305,48

m2 m2 m2

3 + Bad, Dachterrasse 2 + Bad, Dachterrasse 4 + Bad, Dachterrasse

110,49 62,52 132,48

Mietfläche

1.353 m2 Summe - Mietfläche gesamt

1.353,06

Grundlagen

Ermittlung des Stellplatzbedarfs Bezeichnung

Anzahl

Faktor

Anzahl

5 8 5

1 Stp./WE 0,5Stp/WE 0,25Stp/WE mind. 2 Stp.

Stellplatznachweis Wohneinheiten >50qm Wohneinheiten <50qm Wohneinheiten <30qm Kindergarten

5 4 1,25 2

Stellplätze gefordert

12,5

Stellplätze geplant

14 + 2

Reduzierte Miete Kita 6€/m2 = jahresrohertrag:

162.087,72 € Bezeichnung

Einheit

Menge

€/Einheit

Mieteinnahmen Erdgeschoss 1. Obergeschoss 2. Obergeschoss 3. Obergeschoss Stellplätze

Jahresrohertrag

Kosten 15.373,66 €

m m2 m2 m2 Stück 2

373,27 357,83 316,49 305,48 14

11,00 11,00 11,00 11,00 35,00

4.105,97 3.936,08 3.481,34 3.360,28 490,00

184.483,92 €

Grundlagen Kostenrahmen - 1. Ebene Bezeichnung

Einheit

Menge

€/Einheit

Kostenrahmen 1. Ebene 100 Grundstück 200 Herrichten & Erschließen 300 300 400 400 500 500 600 600 700 700

Bauwerk - Baukonstruktion Bauwerk - Baukonstruktion Bauwerk - TGA Bauwerk - TGA Außenanlagen & Freiflächen Außenanlagen & Freiflächen Ausstattung & Kunstwerke Ausstattung & Kunstwerke Baunebenkosten Baunebenkosten

Kosten 4.970.059,08 €

1.800,00 1.800,00

330,00 74,00

467,51 m² BGF Wohn 1.489,01 m² BGF Kita 467,51 m² BGF Wohn 1.489,01 m² AF Kita 1.000,00 m² AF Wohn 332,49 m² BGF Kita 467,51 m² BGF Wohn 1.489,01

1.577,00 1.162,00 395,00 286,00 339,00 191,00 81,00 10,00

467,51 m² BGF Wohn 1.489,01

454,00 334,00

m² GF m² GF m² BGF Kita

m² BGF Kita

594.000,00 € 133.200,00 € 737.263,27 1.730.229,62 184.666,45 425.856,86 339.000,00 63.505,59 37.868,31 14.890,10 212.249,54 497.329,34

€/m2 BGF

1.980,52

€ € € € € € € € € €

Grundlagen Förderung

Vectorworks Educational Version

Kostenrahmen 1.Ebene 4.970.059,08 €

Förderung max. 90% von KG 200 - 700 Kita 1.168.705,55 €

Förderung Kita Kostenanteil Kita KG 200 - 700 33.000 €/ Kita-Platz max. 90% KG 200 - 700 Betrag Förderung

Die "Richtlinie über die Gewährung von Zuwendungen für Investitionen für zusätzliche Plätze in Kindertageseinrichtungen und Kinderpflege“ bildet die Grundlage für die Förderung des Bauprojektes. Entscheidende Punkte: 2.2, 2.6.1.1, 2.6.1.2, 4.4.1 und 4.4.1.1

KG 200 - 700 Kita 1.298.561,72 € Förderung max. 33.000 €/ Kitaplatz 990.000 €

Vectorworks Educational Version

Betrag

1.298.561,72 € 990.000,00 € 1.168.705,55 € 990.000,00 € Abb. 47 - Visualisierung der Förderung 85

Grundlagen

Kostenschätzung - 2. Ebene Bezeichnung

Einheit

Menge

€/Einheit

Kosten

300 Bauwerk Baukonstruktion 310 320 330 340 350 360 370 380 390

Baugrube Gründung Außenwände Innenwände Decken Dächer Infrastrukturanlagen Baukonstruktive Einbauten Sonstige Bauko

1.912.493,06 € m³ m² m² m² m² m² m² m²

BGI GRF AWF IWF DEF DAF BGF BGF

1.072,00 464,80 1.515,88 1.520,71 1.742,03 467,52 2.209,55 2.209,55

31,00 240,00 395,00 176,00 333,00 394,00 19,00 43,00

400 Bauwerk Technische Anlagen 410 420 430 440 450 460 470 480 490

Abwasser, Wasser, Gas Wärmeversorgungsanlagen Raumluttechnische Anlagen Elektrische Anlagen KommunikationstechAnlagen Förderanlagen Nutzungsspezifische Anlagen Gebäude- u. Anlagenautomation Sonstige Maßn. für techn. Anl.

Summe KG 300 - 400 2. Ebene

33.232,00 111.552,00 598.772,60 267.645,49 580.095,99 184.202,88

€ € € € € €

41.981,45 € 95.010,65 € 1.106.984,55 €

m² m² m² m² m² m² m² m² m²

BGF BGF BGF BGF BGF BGF BGF BGF BGF

2.209,55 2.209,55 2.209,55 2.209,55 2.209,55 2.209,55 2.209,55 2.209,55 2.209,55

115,00 84,00 10,00 80,00 11,00

254.098,25 185.602,20 22.095,50 176.764,00 24.305,05

201,00

444.119,55 €

€ € € € €

3.019.477,61 €

Grundlagen

Kostenschätzung - 2. Ebene Vergleichsobjekte BKI 2019 KG 200

Kita S. 249 2,70%

Kita S. 269 2,10%

Wohnen S. 643 2,50%

Durchschnitt 2,43%

KG 300

78,50%

79,80%

80,40%

79,57%

KG 400

21,50%

20,20%

19,60%

20,43%

KG 500

12,70%

9,50%

4,80%

9,00%

KG 600

4,00%

4,30%

0,70%

3,00%

KG 700

22,00%

21,50%

23,10%

22,20%

Hochrechnung

gewählt

Kostenschätzung 2. Ebene KG 100 - gegeben

Kosten 4.715.586,93 €

19,67%

594.000,00 €

KG 200

2,50%

75.486,94 €

KG 300

80,00%

2.415.582,09 €

KG 400

20,00%

603.895,52 €

KG 500

9,00%

271.752,98 €

KG 600

3,00%

90.584,33 €

KG 700

22,00%

664.285,07 € €/m2 BGF

1.865,35

Förderung Kita Kostenanteil Kita KG 200 - 700 33.000 €/ Kita-Platz

Betrag 1.222.220,08 € 990.000,00 €

max. 90% KG 200 - 700

1.099.998,07 €

Betrag Förderung

990.000,00 €

Grundlagen

Kostenberechnung - 3. Ebene 100 Grundstück

Einheit

Menge

€/Einheit

110 Grundstückswert 110 Grundstückswert

594.000,00 € m

1.800,00

330,00

120 Grundstücksnebenkosten 123 Notargebühren 125 Grunderwerbssteuer

Kosten

594.000,00 47.520,00€

1,50 6,50

594.000,00 594.000,00

Summe KG 100 - Grundstück

8.910,00 38.610,00 641.520,00 €

200 Herrichten und Erschließen 210 Herrichten

1.800,00

15,00

27.000 €

220 Erschließen

1.800,00

35,00

63.000 €

Summe KG 200 - Herrichten und Erschließen

99.000 €

Grundlagen

Kostenberechunung - 3. Ebene 300 Bauwerk Baukonstruktion

Einheit

Menge

€/Einheit

310 Herrichten - Baugrube 311 Baugrubenherstellung

Kosten 39.289,99 €

Mutterboden BK 1, abtragen, laden, entsorgen

373,53

5,00

1.867,63

Baugrube BK 2-5, ausheben, lagern, hinterfüllen, verdichten

1.328,09

14,00

18.593,20

Lagenweises Hinterfüllen von Arbeitsräumen mit Aushubmaterial, verdichten

629,61

28,00

17.629,16

2,00

600,00

1.200,00

313 Wasserhaltung Erdaushub, Pumpensumpf innerhalb von Baugruben, Betonbrunnenringe, Wiederverfüllung

Stück

320 Gründung 321 Baugrubenverbesserung

118.173,59 € m³

233,76

29,00

6.778,90

Aushub, Streifenfundamente, Ortbeton, Schalung, teilweise Bewehrung

m³

47,08

280,00

13.183,30

Bodenplatte, Ortbeton, d=25cm, Schalung, Bewehrung

m²

467,51

80,00

37.400,80

Untergrundvorbereitung, Voranstrich, Bitumenschweißbahn, Wärme- und Trittschalldämmung, d=60-90mm, PE-Folie, Estrich, d=50-70mm, Bewehrung, keramischer Belag

m²

258,83

120,00

31.059,60

Untergrundvorbereitung, Voranstrich, Bitumenschweißbahn, Wärme- und Trittschalldämmung, d=60-90mm, PE-Folie, Estrich, d=50-70mm, Bewehrung, Parkett, Versiegelung, Holzfußleisten

m²

143,09

160,00

22.894,40

m²

258,83

20,00

5.176,60

140,00

12,00

1.680,00

Bodenauffüllungen mit Schotter zur Erhöhung der Tragfähigkeit der Baugrundes, d=30-50cm

322 Flachgründung

324 Gründungsbeläge

325 Abdichtung und Bekleidung Kiesfilterschicht, d= 10-20cm, Sauberkeitsschicht, d=510cm

326 Dränagen Dränageleitungen DN100, PVC, gewellt

Grundlagen

Kostenberechnung - 3. Ebene 300 Bauwerk Baukonstruktion

Einheit

Menge

€/Einheit

330 Außenwände

Kosten 629.986,39 €

331 Tragende Außenwände Kellerwände, Ortbeton, d=25cm, Schalung, Bewehrung

m²

212,49

65,00

13.811,85

Kalksandstein-Mauerwerk, d=17,5cm, Mörtelgruppe II

m²

1.074,11

70,00

75.187,35

"Haustüranlage, Kunststoff, dreiteilig, mit feststehenden Seitenteilen, Isolierverglasung"

m²

22,38

1.100,00

24.618,00

Nebeneingangstür, Kunststoff

m²

123,03

820,00

100.880,50

Kunststofffenstertür, Isolierverglasung, Dreh-Kipp-Beschlag

m²

296,37

470,00

139.293,90

Fensterbank, außen, Aluminium, eloxiert, seitliche Aufkantung

115,30

68,00

7.840,40

Fensterbank, innen, Holz, Oberflächenbehandlung

115,30

100,00

11.530,00

Abdichtung Bodenwanne, bituminöser Anstrich, dreilagigPerimeterdämmung, PS-Hartschaumplatten, WLG 035-040, d=180mm

m²

212,49

60,00

12.749,40

"Bekleidung mit Verblendmauerwerk, Luftschicht, Drahtanker, Mineralfaserdämmung, Fugenglattstrich"

m²

557,48

200,00

111.495,00

Bekleidung mit metallischer Eindeckung, Alu Stehfalzverblechung in anthrazit, hinterlüftet auf Unterkonstruktion

m²

218,94

300,00

65.682,00

557,48

33,00

18.396,68

m²

343,73

95,00

32.653,88

Absturzsicherung Fenster, VSG Brüstungen, Befestigung

42,06

230,00

9.672,78

Absturzsicherung Balkon, 5mm Flachstahl verzinkt, vertikale Füllstäbe, Achsabstand max 120mm

56,13

110,00

6.174,67

334 Außenwandöffnungen

335 Außenwandbekleidung, außen

336 Außenwandbekleidung, innen Gipsputz als Maschinenputz, einlagig, d=15mm, Eckschutzschienen, Vliestapete, Dispersionsanstrich

338 Lichtschutz zur KG 330 Kunststoff-Rolläden, Hart-PVC-Profil, verschiedene Abmessungen, Elektroantrieb

339 Sonstiges zur KG 330

Grundlagen

Kostenberechunung - 3. Ebene 300 Bauwerk Baukonstruktion

Einheit

Menge

€/Einheit

340 Innenwände

Kosten 262.329,60 €

341 Tragende Innenwände KS-Mauerwerk, d=24cm, Mörtelgruppe II, Stürze für Öffnungen

m²

228,45

120,00

27.414,00

m²

917,96

85,00

78.026,86

Holztür, Türblatt Röhrenspan, Zarge, Beschläge, Oberflächen endbehandelt

m²

183,54

550,00

100.947,00

Falttürelement, Plattenwerkstoff furniert, Führung in Decke

m²

16,50

800,00

13.200,00

Gipsputz als Maschinenputz, einlagig, d=15mm, Eckschutzschienen, Vliestapete, Dispersionsanstrich

m²

228,45

33,00

7.538,85

Vliestapete, Dispersionsanstrich

m²

917,96

30,00

27.538,89

Vorwandinstallation für Sanitärbereiche, Metalständerwerk mit Feuchtraum Gipskarton, einfachbeklankt, keramischer Belag

45,80

80,00

3.664,00

m²

16,00

250,00

4.000,00

342 Nichttragende Innenwände Metallständerwerk mit Gipskarton, doppelt beplankt, teilweise OSB 19mm verstärkt, gespachtelt, geschliffen

344 Innenwandöffnungen

345 Innenwandbekleidung

349 Sonstiges zur KG340 "WC-Trennwände mit integrierten Türen aus Spanplatten, kunststoffbeschichtet"

Grundlagen

Kostenberechnung - 3. Ebene 300 Bauwerk Baukonstruktion

Einheit

Menge

€/Einheit

350 Decken

Kosten 473.285,50 €

351 Deckenkonstruktionen m²

1.000,06

145,00

145.008,70

"Untergrundvorbereitung,Wärme- und Trittschalldämmung, d=60-90mm, PE-Folie, Estrich, d=50-70mm, Bewehrung, keramischer Belag"

m²

351,31

120,00

42.157,20

Untergrundvorbereitung, Wärme- und Trittschalldämmung, d=60-90mm, PE-Folie, Estrich, d=50-70mm, Bewehrung, Parkett, Versiegelung, Holzfußleisten

m²

938,27

160,00

150.123,20

m²

1.352,96

65,00

87.942,40

Fertigbeton Balkonelemente mit Iso-Korb, Abdichtung

m²

80,78

300,00

24.234,00

Betonfertigteil-Treppe, d=16cm, gerade, Podeste, Auflagerelemente, Bewehrung

m²

49,56

300,00

14.868,00

74,60

120,00

8.952,00

Stahlbeton-Deckenplatten als Fertigteile, d=22cm, Bewehrung

353 Deckenbeläge

354 Deckenbekleidungen Abgehängte Decke, Mestallständerwerk mit Gipskarton, einfach beklankt, gespachtelt, Vliestapete, Dispersionsanstrich

355 Elementierte Dekenkonstruktionen

359 Sonstiges zur KG 350 "Treppengeländer als Absturzsicherung, mit senkrechten Geländerstäben, Handlauf, Stahl, Befestigung"

360 Dächer

181.877,95 €

361 Dachkonstruktionen m²

467,51

145,00

67.788,95

"Bitumen-Schweißbahn, Trennlage PE, d=0,2mm, zweilagig; Wärmedämmung, d=60-130mm; Dränagematte, Filterschicht, Vegetationsschicht für Ansaatflächen; Extensivbegrünung, Kiesstreifen"

m²

311,70

250,00

77.925,00

Terrassenaufbau, Wärmedämmung, d=120-160mm, hinterlüftete Tragschicht OSB, Abdichtung, Bautenschutzmatte, Unterkonstruktion, Holzterrasse

m²

155,81

150,00

23.371,50

6,00

85,00

510,00

Dach aus Stahlbeton-Fertigteilen mit Ortbetonergänzungen, Beischalung, Aufbeton aus Normalbeton, d=20-30cm

363 Dachbeläge

Notüberläufe

Stück

364 Dachbekleidungen Attikaabdeckungen, Bekleidung mit metallischer Eindeckung, Aluverblechung in anthrazit, hinterlüftet auf Unterkonstruktion

0,00 m²

49,13

250,00

12.282,50

Grundlagen

Kostenberechunung - 3. Ebene 300 Bauwerk Baukonstruktion

Einheit

Menge

€/Einheit

Kosten

380 Baukonstruktive Einbauten

20.445,05 €

381 Allgemeine Einbauten Einbauküchen im Haushaltsstandard, Arbeitsplatte, komplett mit Einbaugeräten und Spüle

31,35

450

14.107,50

"Briefkastenanlage mit Briefkästen und Klingel- und Sprechanlage für 11-26 WE"

Stück

1,00

4.000,00

467,51

5,00

2.337,55

386 Orientierungs- und Informationssysteme Kennzeichnung und Aushänge zu Flucht- und Rettungswege, Notausgängen, Brandschutzeinrichtungen

390 Sonstige Maßnahmen

91.502,00€

391 Baustelleneinrichtung "Allgemeine Baustelleneinrichtung komplett einrichten, vorhalten und räumen, mit allen notwendigen Räumlichkeiten und Sicherheitseinrichtungen"

m²

2.209,55

15,00

33.143,25

Baukran, Aufstellen, Vorhalten und Abbau

m²

2.209,55

6,00

13.257,30

Gemeinsame pauschale Abrechnung von Bauwasser und Baustrom

m²

2.209,55

5,00

11.047,75

"Bauzaun als Schutzzaun aus Baustahlmatten, vorhalten und abbauen, h=2,00m"

130,00

24,00

3.120,00

m²

2.209,55

14,00

30.933,70

392 Gerüste Gerüstarbeiten

Summe KG 300 - Bauwerk Baukonstruktion

1.816.890,07 €

Grundlagen

Kostenberechnung - 3. Ebene 400 Technische Anlagen

Einheit

Menge

€/Einheit

410 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen 411 412

Kosten 183.392,65 €

Abwasseranlagen

m² BGF

2.209,55

25,00

55.238,75

Wasseranlagen

m² BGF

2.209,55

58,00

128.153,90

420 Wärmeversorgungsanlagen

170.135,35 €

421

Wärmeerzeugungsanlagen

m² BGF

2.209,55

15,00

33.143,25

422

Wärmeverteilnetze

m² BGF

2.209,55

18,00

39.771,90

423

Raumheizflächen

m² BGF

2.209,55

39,00

86.172,45

429

Sonstiges zur KG 420

m² BGF

2.209,55

5,00

11.047,75

430 Raumlufttechnische Anlagen 431

Lüftungsanlagen

44.191,00 € m² BGF

2.209,55

20,00

440 Elektrische Anlagen

44.191,00

229.793,20€

443

Niederspannungsschaltanlagen

m² BGF

2.209,55

15,00

33.143,25

444

Niederspannungsinstallationsanlagen

m² BGF

2.209,55

32,00

70.705,60

445

Beleuchtungsanlagen

m² BGF

2.209,55

55,00

121.525,25

446

Blitzschutz- und Erdungsanlagen

m² BGF

2.209,55

2,00

4.419,10

450 Fernmelde- und informationstechnische Anlagen

28.724,15 €

451

Telekommunikationsanlagen

m² BGF

2.209,55

2,00

4.419,10

452

Such- und Signalanlagen

m² BGF

2.209,55

4,50

9.942,98

455

Fernseh- und Antennenanlagen

m² BGF

2.209,55

1,50

3.314,33

456

Gefahrenmelde- und Alarmanlagen

m² BGF

2.209,55

5,00

11.047,75

460 Förderanlagen 461

Aufzugsanlagen

121.525,25 € m² BGF

2.209,55

55,00

470 Nutzungsspezifische und verfahrenstechnische Anlagen

121.525,25

77.334,25 €

471

Küchentechnische Anlagen

m² BGF

2.209,55

0,00

473

Medienversorgungsanlagen

m² BGF

2.209,55

0,00

475

Feuerlöschanlagen

m² BGF

2.209,55

5,00

11.047,75

479

Sonstiges zur KG 470

m² BGF

2.209,55

30,00

66.286,50

Summe KG 400 - Technische Anlagen

855.095,85 €

Grundlagen

Kostenberechunung - 3. Ebene Einheit

Menge

€/Einheit

500 Außenanlagen Außenanlagen

199.500,00 € m²

1.330,00

150,00

600 Ausstattung und Kunstwerke Ausstattung und Kunstwerke

800 Finanzierung

199.500,00

95.010,65 € m² BGF

2.209,55

700 Baunebenkosten Baunebenkosten

Kosten

43,00

95.010,65

587.836,90 € 22% KG 300 – 400

587.836,90

95.000.00 €

Finanzierung

Gesamtkosten KG 200 - 700 inkl. Regionalfaktor 0,909 Netto Baukosten MwSt. 19%

95.000,00

3.649.962,07 3.317.815,52 2.687.430,57 630.384,95

€ € € €

€/m2 BGF

1.651,90

Förderung Kita

Betrag

Kostenanteil Kita KG 200 - 700

981.088,66 €

33.000 €/ Kita-Platz

990.000,00 €

max. 90% KG 200 - 700

882.979,79 €

Betrag Förderung

882.979,79 €

Grundlagen Kosten

Zusammenfassung 3.Ebene

KG 100 KG 200 KG 300 KG 400 KG 500 KG 600 KG 700 KG 800

Summe KG 100 - 800 Summe KG 100 - Grundstück Summe KG 200 - Herrichten und Erschließen Summe KG 300 - Bauwerk Baukonstruktion Summe KG 400 - Technische Anlagen Summe KG 500 - Außenanlagen Summe KG 600 - Ausstattung und Kunstwerke Summe KG 700 - Baunebenkosten Summe KG 800 - Finanzierung Abb. 48 - prozentuale Kostenverteilung 96

4.386.482,07 € 641.520,00 € 99.000,00 € 1.816.890,07 € 855.095,85 € 199.500,00 € 95.010,65 € 587.836,90 € 95.000,00 €

100,00 % 14,62 % 2,26 % 41,36 % 19,49 % 4,55 % 2,17 % 13,39 % 2,17 %

Grundlagen Kosten

Vergleich Baukosten nach

BRI

BGF

1.Ebene

2.Ebene

3.Ebene

Durchschnitt

3.484.011,78

3.935.000,00

4.376.059,08

4.121.586,93

3.317.815,52

3.846.894,66

-9,43

+2,29

+13,76

+7,14

-13,75

0,00

BRI 200 - 700 [€/m ]

568,75

642,37

714,76

672,83

541,62

627,99

BRI 300 - 400 [€/m ]

455,00

502,47

492,92

435,74

483,46

BGF

1.Ebene

2.Ebene

3.Ebene

Durchschnitt

1.971,44

1.980,52

1.865,35

1.651,90

1.867,30

Kosten 200 - 700 [€] Abweichung [%] 2 2

Baukosten Kosten / m2 [€/m2 BGF]

Förderung Förderung[€] Restinvestition[€]

BRI

BGF

1.Ebene

2.Ebene

3.Ebene

Durchschnitt

927.852,78

990.000,00

882.979,79

865.451,16

2.945.000,00

2.556.159,00

3.386.059,08

3.131.586,93

2.434.835,73

2.981.443,50

Wertermittlung

Front Door Approach - Kostenrahmen Einheit

Menge

€/Einheit

Betrag

€/Einheit

4.529.000,00 €

Eckdaten Flurstück

Bodenrichtwert

€/m2

Garten

Baufeld

Bezeichnung

1.800,00 1.330,00 470,00

Geschosse

KG 100

330,00

Einhheit m2

Menge 1.800,00

330,00

594.000,00

KG 200 - 800 Untergeschoss

m2 BGF

300,00

1.500,00

450.000,00

Kita

m BGF

465,00

2.200,00

1.023.000,00

Wohnen

m2 BGF

930,00

2.000,00

1.860.000,00

Wohnen

m2 BGF

301,00

2.000,00

602.000,00

Förderung Kita

920.700,00 €

max. 90% KG 200-800

€

max. Förderung

€/Platz

KG 100 - 800 ges

920.700,00 30,00 33.000,00

gefördert

990.000,00 3.608.300,00 €

Jahresrohertrag

203.742,00 €

Kita

m NF

395,25

11,00

52.173,00

Wohnen

m2 NF

1.148,25

11,00

151.569,00

Rendite

5,65%

203.742,00 € 17,71-fache

Vergleichsrendieten

9,00 €/m2

4,62%

166.698,00

10,00 €/m

5,13%

185.220,00

12,00 €/m2

6,16%

222.264,00

Wertermittlung

Front Door Approach - Kostenrahmen

Das Front Door Approach Verfahren zeigt auf, dass das Projekt nach der ersten Kalkulation gewinnbringend umgesetzt werden kann.

5,65% Rendite

Einheit

KG 100 - 800 ges

Menge

€/Einheit

ungefördert

Betrag

4.529.000,00 €

Jahresrohertrag

166.248,00 €

Kita

m NF

395,25

6,00

28.458,00

Wohnen

m2 NF

1.148,25

10,00

137.790,00

Rendite

3,67%

166.248,00 € 27,24-fache

Worst Case Szenario: - keine Förderung - Miete Kita 6€/m2 - Miete Wohnen 10€/m2

3,67% Rendite 99

Wertermittlung

Wirtschaftlichkeitsrechnung - Kostenberechnung Einheit

Menge

€/Einheit

Jahresrohertrag

Betrag 184.484 €

Grundstückskosten

740.520,00 €

Grundstück

Grunderwerbssteuer

6,50

38.610,00

Notar und Grundbuch

1,50

8.910,00

KG 200

1.800,00

3. Ebene

330,00

594.000,00

99.00,00

Baukosten

3.550.962,07 €

KG 300 - 400

3. Ebene

2.669.222,47

KG 500

3. Ebene

199.500,00

KG 600

3. Ebene

95.011,65

KG 700

3. Ebene

587.229,94

Laufende Aufwendungen

130.142 €

Entgangene Zinsen EK

90,00

Gezahlte Zinsen FK

95.000,00

Verwaltungskosten

5,00

9.224,20

Instandhaltungskosten

10,00

18.448,39

Mietausfallwagnis

3,00

5.534,52

Sonst. Betriebskosten

1,00

1.844,84

Förderung

865.451,00 €

Erzielbarere Jährliche Gewinne

54.342,00 €

Nettoanfangsrendite

1,59 %

Bruttorendite

5,28 %

100

Wertermittlung

Wirtschaftlichkeitsrechnung - Kostenberechnung

Nach der Wirtschaftlichkeitsberechnung beträgt die Bruttoanfangsrendite:

5,28 %

Worst Case Szenario: - keine Förderung - Miete Kita 6€/m2 - Miete Wohnen 10€/m2

3,50 %

101

Wertermittlung Ertragswertverfahren

Einheit

Menge

€/Einheit

Betrag

Jahresrohertrag

184.484 €

Bewirtschaftungskosten

35.051,94 €

Verwaltungskosten

5,00

9.224,20

Instandhaltungskosten

10,00

18.448,39

Mietausfallwagnis

3,00

5.534,52

Sonst. Betriebskosten

1,00

1.844,84

Jahresreinertrag

149.431,98 €

Bodenwert

1.800,00

Liegenschaftszins

2,50

Bodenwertverzinsung

2,50

330,00

594.000,00

14.850,00

Gebäudereinertrag Vervielfältiger Gebäudeertragswert + Bodenwert

134.581,98 € Jahre

80,00 34,45

34,45 134.581,98

4.636.349,05 € 594.000,00

= Ertragswert

102

5.230.349,05 €

Wertermittlung Ertragswertverfahren

Nach dem Ertragswertverfahren hat das Gebäude inkl. Grundstück einen aktuellen Wert von:

5.230.349,05 €

Worst Case Szenario: - Miete Kita 6€/m2 - Miete Wohnen 10€/m2

4.277.307,68 €

103

Wertermittlung

Vollständiger Finanzierungsplan - mit Steuerberechnung und Abschreibung Grundlagen 1 die Anschaffungsauszahlung beträgt in t 0 Grunderwerbsteuer (NRW) Grundstückswert

2 die Anschaffung wird linear über den Anlagehorizont abgeschrieben 3 es wird ein Liquidationserlös angesetzt

4 Wohnen 1- einfache Ausstattung (m²) / frei finanziert (Kita + Wohnen ) Anzahl Wohnungen (Stückzahl) Stellplatz (Stückzahl)

-2.981.443,50 € 6,50% 594.000,00 €

2,00% 4.800.000,00 €

1.353,06 18 14 + 2

Miethöhe Wohnen 1 (€/ m²)

11,00 €

Miethöhe Stellplatz (€/ Stück)

35,00 €

die Mieteinnahmen von t= 1…10 sind inflationiert mit

5 Eigenkapital steht zur Verfügung in Höhe von

1,50%

1.000.000,00 €

die Ertragsüberschüsse werden angelegt zu einem Zinssatz von relevanter Zinssatz für EK-Verzinsung im VoFi)

0,50%

6 ein Immobilienkredit ist verfügbar zu einem Zinssatz von Freifinanziertes Bank-Darlehen (Residium aus Kapitalbedarf und KfW und öffentliche Mitteldarlehen)

2.219.958,98 €

Zinssatz (relevanter Zinssatz für FK-Verzinsung im VoFi)

2,00%

die anfängliche Tilgung beträgt

1,00%

7 Mietausfallwagnis

3,00%

8 Instandhaltung (€ pro m² und Jahr) mindestens 0,5 € - durchschnittlich 1 € - zahlungswirksam

1,00 €

9 nicht-umlagefähige Betriebskosten (Verwalterkosten, Kontoführungsgebühren) pro Wohnungen (Richtgröße 30 - 40 € / brutto pro WE pro Monat)

35,00 €

pro Stellplatz (Richtgröße 7,5 bis 10 € / brutto pro Stellplatz pro Monat)

10,00 €

der Ertragssteuersatz beträgt

104

35%

Wertermittlung

Vollständiger Finanzierungsplan - mit Steuerberechnung und Abschreibung

Nach dem VoFi beträgt die Rendite:

12,10 %

Worst Case Szenario: - keine Förderung - Miete Kita 6€/m2 - Miete Wohnen 10€/m2

5,39 %

105

Wertermittlung

Vollständiger Finanzierungsplan - mit Steuerberechnung und Abschreibung Zeitindex Zeitpunkt

-3.219.958,98

184.483,92

187.251,18

190.059,95

Mietausfallwagnis

-5.534,52

-5.617,54

-5.701,80

nicht-umlagefähige Kosten

-9.240,00

-16.236,72

67.079,90

70.588,49

73.989,46

Tilgung

-22.199,59

-21.528,79

-20.822,91

Sollzinsen (-)

-44.399,18

-43.057,58

-41.645,81

Annuität

-66.598,77

-64.586,37

-62.468,72

67.079,90

70.588,49

73.989,46

340,00

350,00

67.079,90

70.928,49

74.339,46

19.794,01

21.322,06

22.773,25

-2.152.879,08

-2.082.290,59

-2.008.301,13

67.079,90

70.928,49

74.339,46

-2.085.799,18

-2.011.362,10

-1.933.961,68

Zahlungen aus der Investition / Mieteinnahmen

Instandhaltung

EK - Anfangsbestand

1.000.000,00

Kapitalaufnahme/ Kapitalanlage

-2.219.958,98

Immobilienkredit freifinanziert

Kapitalanlage angelegte Summe Habenzinsen (+) Anlagesumme

Steuerzahlungen Steuer (35%) (- = Erstattung; + = Zahlung) Steuererstattungen

Bestandsgrößen jährlicher Darlehen-Endstand frei finanziert

-2.219.958,98

Liquiditätsgrößen Guthabenstand

Bestandssaldo Verkaufserlös

106

-2.219.958,98

Wertermittlung

Vollständiger Finanzierungsplan - mit Steuerberechnung und Abschreibung

t 10

192.910,85

195.804,51

198.741,58

201.722,70

204.748,54

207.819,77

210.937,06

-5.787,33

-5.874,14

-5.962,25

-6.051,68

-6.142,46

-6.234,59

-6.328,11

-9.240,00

-16.236,72

77.501,71

81.121,70

84.852,32

88.690,02

92.650,69

96.731,06

100.622,33

-20.083,01

-19.307,99

-18.496,78

-17.648,25

-16.761,35

-15.834,85

-14.867,54

-40.166,02

-38.615,99

-36.993,55

-35.296,51

-33.522,71

-31.669,69

-29.735,07

-60.249,03

-57.923,98

-55.490,33

-52.944,76

-50.284,06

-47.504,54

-44.602,61

77.501,71

81.121,70

84.852,32

88.690,02

92.650,69

96.731,06

370,00

390,00

410,00

420,00

440,00

460,00

77.871,71

81.511,70

85.262,32

89.110,02

93.090,69

97.191,06

24.266,06

25.797,97

27.369,96

28.979,51

30.634,62

32.332,85

33.907,29

-1.930.799,43

-1.849.677,73

-1.764.825,40

-1.676.135,38

-1.583.484,70

-1.486.753,64

-1.386.131,30

77.871,71

81.511,70

85.262,32

89.110,02

93.090,69

97.191,06

-1.852.927,72

-1.768.166,02

-1.679.563,08

-1.587.025,36

-1.490.394,01

-1.389.562,57

-1.386.131,30 4.800.000,00

107

Wertermittlung

Vollständiger Finanzierungsplan - mit Steuerberechnung und Abschreibung Berechnung der Abschreibungen Zeitpunkt

-2.625.958,98

-2.573.439,80

-2.520.920,63

-52.519,18

-2.573.439,80

-2.520.920,63

-2.468.401,45

Ertragsüberschuss

153.472,68

156.156,92

158.881,43

„-Abschreibung“

-52.519,18

„- Zinsaufwand“

-44.399,18

-43.057,58

-41.645,81

- €

340,00

350,00

Steuerbemessungsgrundlage

56.554,32

60.920,16

65.066,44

Steuer (- = Erstattung; + = Zahlung)

19.794,01

21.322,06

22.773,25

89.279,49 €

91.777,29 €

94.462,36 €

1,0459

1,0407

1,0355

93.378,36 €

95.513,27 €

97.818,55 €

Buchwert zu Beginn des Jahres „- Abschreibung linear „ Buchwert zum Ende des Jahres

Berechnung der Ertragsteuern Zeitpunkt

„+Zinsertrag“

Altenhövel ã 2019 Auszahlung

-2.219.958,98

Einzahlung

Aufzinsungsfaktor Auszahlung auf Endwert hochgerechnet

1,2190 -2.706.117,6147

Einzahlung auf Entwert hochgerechnet Summe der Endwertpositionen

VoFi-Rendite =

(K N/ E0)^(1/n)-1

Alternative Eigenkapaital über die Zeitdauer anlegen Zinsatz

108

1.000.000,00 1%

12,10%

Wertermittlung

Vollständiger Finanzierungsplan - mit Steuerberechnung und Abschreibung

t 10

-2.468.401,45

-2.415.882,27

-2.363.363,09

-2.310.843,91

-2.258.324,73

-2.205.805,55

-2.153.286,37

-52.519,18

-2.415.882,27

-2.363.363,09

-2.310.843,91

-2.258.324,73

-2.205.805,55

-2.153.286,37

-2.100.767,19

t 10

161.646,80

164.453,65

167.302,61

170.194,30

173.129,36

176.108,46

179.132,23

-52.519,18

-40.166,02

-38.615,99

-36.993,55

-35.296,51

-33.522,71

-31.669,69

-29.735,07

370,00

390,00

410,00

420,00

440,00

460,00

69.331,60

73.708,48

78.199,87

82.798,61

87.527,48

92.379,58

96.877,98

24.266,06

25.797,97

27.369,96

28.979,51

30.634,62

32.332,85

33.907,29

97.214,72 €

100.039,69 €

102.939,10 €

105.918,28 €

108.972,04 €

112.105,91 €

4.915.489,87 €

1,0304

1,0253

1,0202

1,0151

1,0100

1,0050

1,0000

100.167,86 €

102.565,82 €

105.013,37 €

107.515,01 €

110.064,48 €

112.666,44 €

4.915.489,87 € 3.134.075,42 €

Zahlgsüberschüsse 3.134.075,42 € 1.056.395,83

109

Wirtschaftlichkeit Discounted Cashflow - Halten Grundlagen Immobilie ist ab t=0 für eine jährliche Mietzahlung vermietet

184.483,92 €

Kita (m²)

373,27

Wohnen (m²)

979,79

Keller (m²)

258,83

Stellplatz (Stückzahl)

Miethöhe Stellplatz (€/ Stück)

35,00

Miethöhe Kita (€/ m²)

11,00

Miethöhe Wohnen (€/ m²)

11,00

Miethöhe Keller (€/ m²)

0,00

Jahresrohertrag

184.483,92 €

Modernisierungskosten pro 10 Jahre

200.000,00 €

Mietausfallwagnis

Verwaltungskosten

Instandsetzungskosten sonstige nicht umlagefähige Betriebskosten

Investitionszeitraum in Jahren

10% 1,00%

Kalkulationszinssatz des Immobilieninvestors/ Eigentümers

6,00%

geforderte Bruttoanfangsrendite bei Verkauf

6,25%

aus Bruttoanfangsrendite errechneter Maklerfaktor (Kehrwert)

16,00

Mietpreissteigerung/ p.a.

1,25%

Inflationsrate p.a.

1,50%

Kosten für Erstellung DD zum Verkauf

0,75%

110

Wirtschaftlichkeit Discounted Cashflow - Halten

Nach dem DCF beträgt die Rendite über:

6,00 %

Worst Case Szenario: - keine Förderung - Miete Kita 6€/m2 - Miete Wohnen 10€/m2

2,15 %

111

Wirtschaftlichkeit Discounted Cashflow - Halten

alle Beträge in € Miete

- Verwaltungskosten - Instandsetzungskosten - Mietausfallwagnis

t=0

t=1

t=2

t=3

t=4

t=5

184.483,92

186.800,00

189.100,00

191.500,00

193.900,00

196.300,00

9.224,20

18.448,39

18.725,12

19.005,99

19.291,08

19.580,45

19.874,16

5.534,52

5.604,00

5.673,00

5.745,00

5.817,00

5.889,00

151.300,00

153.200,00

155.200,00

157.200,00

159.300,00

161.300,00

151.300,00

153.200,00

155.200,00

157.200,00

159.300,00

161.300,00

0,9434

0,8900

0,8396

0,7921

0,7473

- Leerstandsverlust - Modernisierungsaufwand

= Einzahlungsüberschuss geforderter Verkaufspreis

- Kosten Erstellung DD = Verkaufserlös = Cash Flow Abzinsungsfaktor Barwert pro Periode Netto-Barwert

112

151.300,00

144.500,00

138.100,00

132.000,00

126.200,00

120.500,00

Wirtschaftlichkeit Discounted Cashflow - Halten

t=12

t=13

t=14

t=15

t=16

t=17

t=18

t=19

214.100,00

216.800,00

219.500,00

222.200,00

225.000,00

227.800,00

230.600,00

233.500,00

9.224,20

22.057,23

22.388,09

22.723,91

23.064,77

23.410,74

23.761,90

24.118,33

24.480,11

6.423,00

6.504,00

6.585,00

6.666,00

6.750,00

6.834,00

6.918,00

7.005,00

176.400,00

178.700,00

181.000,00

183.200,00

185.600,00

188.000,00

190.300,00

192.800,00 3.084.800,00

23.000,00 3.062.000,00 176.400,00

178.700,00

181.000,00

183.200,00

185.600,00

188.000,00

190.300,00

3.254.800,00

0,4970

0,4688

0,4423

0,4173

0,3936

0,3714

0,3503

0,3305

87.700,00

83.800,00

80.100,00

76.400,00

73.100,00

69.800,00

66.700,00

1.075.800,00 3.045.000,00 €

gepl. Investition

2.981.443,50

113

Zusammenfassung Wirtschaftlichkeit

Front Door Approach Rendite

5,65%

Wirtschaftlichkeitsberechnung Rendite

5,28 %

Ertragswert

5.230.349,05 €

VoFi - Rendite DCF Nettobarwert Investition Rendite

114

12,10%

3.045.000,00 € 2.981.443,50 € 6,00 %

Zusammenfassung Wirtschaftlichkeit

Mehrvisionenhaus Amelsbüren Die aus der Analyse heraus entwickelte Projektidee ist nach der wirtschaftlichen Betrachtung rentabel umzusetzen. Der Bau einer Kindertagesstätte ist immer eng mit der Frage der Rentabilität verknüpft und ohne die Förderung durch das Land NRW verliert das Projekt erheblich an Rendite und Attraktivität für den Developer. In Zeiten von niedrigen Zinsen besteht aber auch bei geringeren Mieteinnahmen und höheren Baukosten durchaus noch ein Anreiz dieses Projekt durchzuführen. Die Lage in einem Neubaugebiet und die Zahlen der Bevölkerungsentwicklung unterstreichen das wirtschaftliche und soziale Potential des Konzeptes für Amelsbüren. Eine Kombination aus verschiedenen Wohnformen, gemischt mit der Nutzung als Kindertagesstätte, wird dem Quartier ein belebtes Zentrum verschaffen. Ein großes Augenmerk liegt auf dem sozialen Gedanken und den Synergieeffekten, die aus der heterogenen Struktur der Bewohner und Nutzer erwachsen können. Durch die Verbindung von altersgerechtem Wohnen und der Aufgabe der Betreuung von Kleinkindern kann der zunehmenden sozialen Isolation von alleinstehenden Bewohnern entgegengewirkt werden. Auch die Etage für die Wohngemeinschaft zielt darauf ab dem Trend der Vereinsamung entgegenzuwirken. Modelle wie Großeltern auf Zeit oder ehrenamtliche Tätigkeiten in der Kindertageseinrichtung nehmen in diesem Projekt konkrete Formen an. Die an Erwerbstätige oder an Studierende vermieteten Wohneinheiten sorgen für eine wünschenswerte Durchmischung der Altersstruktur im Mehrvisionenhaus Amelsbüren.

115

116

QUELLEN

Quellenverzeichnis Abbildungsverzeichnis

118 119

117

Quellen

Quellenverzeichnis

https://www.amelsbueren.info/#

https://www.google.de/maps/place/Amelsbüren,+48163+Münster/@51.8809624,7.5999308,15z/data=!3m1!4b1!4m5!3m4!1s0x47b9a5b8ebf4afc3:0xa27f283d29f7bc0!8m2!3d51.8803772!4d7.609148

https://www.stadt-muenster.de/fileadmin/user_upload/stadt-muenster/61_stadtentwicklung/pdf/steckbriefe/Stadtteilsteckbrief_98_Amelsbueren.pdf

https://www.stadt-muenster.de/fileadmin/user_upload/stadt-muenster/61_stadtentwicklung/pdf/steckbriefe/Steckbrief_Stadt_Muenster_gesamt.pdf

https://www.stadt-muenster.de/fileadmin/user_upload/stadt-muenster/61_stadtentwicklung/pdf/steckbriefe/Stadtbezirkssteckbrief_1_Mitte.pdf

https://muenster.kita-navigator.org/suche/ergebnisse/?kina_eltern_session=2qkbbcp69oljqv8u0ufoq69mvp5e7vj8ajlql5o6igcap6gni1e1

https://www.stadt-muenster.de/schulamt/startseite

https://www.stadt-muenster.de/gesundheit/startseite

https://www.stadtwerke-muenster.de/privatkunden/busverkehr/fahrplanauskunft/efa/ fahrplanauskunft.html

https://www.bahn.de/p/view/index.shtml

https://www.stadt-muenster.de/feuerwehr/startseite

https://gewerbe-und-handwerkerverein.de/

https://www.muenster.de/amelsbueren.html#r7578

http://www.djk-gwa.eu/

https://www.gc-tinnen.de/start/

https://www.a-k-g.de/

https://www.ev-kirche-hiltrup.de/index.php?id=159 Symbole aus: https://thenounproject.com/

118

Quellen

Abbildungsverzeichnis

Eigene Darstellung ohne Quelle

02 - 04

Eigene Darstellung basierend auf Quelle 2

05 - 06

Abbildung aus Quelle 1

Eigene Darstellung basierend auf Quelle 2

Eigene Darstellung basierend auf Quelle 3,4,5

09 - 13

Eigene Darstellung basierend auf Quelle 3

14 - 29

Eigene Darstellung basierend auf Quelle 2

30 - 48

EIgene Darstellung ohne Quelle

119

Projektmanagement WS 2020 - Mehr Visionen Haus

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