Artikel 'De Tijd is rijp voor verandering' - Agnes Verweij - Huurpeil Winter 2020

achtergrond VERBETERPLANNEN VOOR DE COMMERCIËLE SECTOR

DE TIJD IS RIJP VOOR VERANDERING Wonen is een grondrecht. Dat moeten we niet aan de markt overlaten zonder regulering, vinden huurdersvertegenwoordigers in de vrije sector. Zij hebben een uitgebreid repertoire aan plannen om de commerciële huursector structureel te verbeteren in het voordeel van huurders en woningzoekenden. Is de tijd rijp voor hun vergaande plannen? Ja! TEKST: AGNES VERWEIJ BEELD: GETTY / GEMEENTE AMSTERDAM / PETER VERBURG

➜ Het beeld over de vrije sector van rijke huurde van de vrije sector huurders zouden gezien hun ink

Voor wie?

Huurders in de corporatiesector en de commerciële sector

Ã

Met de woondeal tussen bzk minister Ollongren en de oppositiepartijen (zie pagina 4) worden voor het eerst de huurverhogingen in de vrije sector aan banden gelegd. Daar is alle reden toe. Achter de voordeuren van commerciële huurwoningen, schuilt steeds vaker stille armoede. Huurders in de commerciële huursector zijn het ongebreidelde winstbejag van hun huisbazen dan ook meer dan beu.

Zij timmeren hard aan de weg om leefbaarheid en betaalbaarheid in de vrije sector tot een politieke topprioriteit te maken. Janhuib Blans van de Federatie Huurders in de Commerciële Sector (Federatie hcs) en Peter Verburg, woordvoerder van de Gezamenlijke Particuliere Huurders Platforms (gphp), momenteel de twee grootste landelijke platforms van vrije sectorhuurders, vertellen over hun plannen voor de sector.

34

HUURPEIL 4

WINTER 2020

‘Ik zeg niet dat investeerders geen winst mogen maken,’ zegt Janhuib Blans, sinds de oprichting van de Federatie hcs vorig jaar haar secretaris, ‘maar het moet wel in verhouding staan. Als ik bij het Nibud lees dat huurders moeten inleveren op basisbehoeften om de huur te kunnen betalen, dan is die verhouding zoek. Winst maken is niet het probleem, maar winstmaximalisatie wel. Het exploiteren van woningen leent zich daar niet voor.’

Peter Verburg beaamt dat: ‘Als het om een grondrecht gaat, zou niet de markt mogen dicteren wat de waarde van een woning is.

De relatie tussen de huurprijs en de kosten van het vastgoed is volledig zoek. Kijk, als mensen echt te lijden hebben van wanbeleid of gebrek aan beleid, dan komen ze uiteindelijk in opstand. Kijk naar Frankrijk en de vs. In Nederland gaan we minder

snel of fel de straat op. Maar eigenlijk is dat net zo hard nodig als het om de woningnood gaat. Ik zou meer opstand ook graag zien gebeuren, al ben ik er voorstander van dat dat fatsoenlijk gebeurt.’ Wonen is een grondrecht, de overheid moet nu ingrijpen, anders komt er hommeles van. De toon is gezet.

Huurstijging 89 procent Huurdersvereniging Java vertegenwoordigt de huurders van Bouwinvest op het Javaeiland, een woonwijk op een schiereiland in het Oostelijk Havengebied van Amsterdam.

Begin 2018 deed de huurdersvereniging onderzoek onder haar 314 leden. Bij oplevering van het Java-eiland rond 1997 bestond 75 procent van de 700 woningen van Bouwinvest tot het middensegment.

De gemiddelde aanvangshuur bedroeg in

ers in luxe appartementenflats is achterhaald. Een groot deel komen in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.

1998 € 604,- destijds slechts € 112,- meer dan de toenmalige huurliberalisatiegrens van € 492,- voor sociale huurwoningen.

“

De woningnood is nu voor kiezers van álle partijen een belangrijke kwestie

”

Na – of zelfs al tijdens – het aflopen van de erfpachtafspraken tussen Bouwinvest en de gemeente Amsterdam, zijn de huren van deze woningen stapsgewijs verhoogd. De huurdersvereniging ontdekte dat de huren van de vrijesectorwoningen onder de groep huurders die daar al twintig jaar woonden met 89 procent zijn verhoogd. De gemiddelde huur van de vrije sector huurders bedroeg in 2018 al € 1.430: niet bepaald het middensegment. Huurverhogingen bij mutatie met € 400,- tot € 600,- per maand bleken heel gebruikelijk. Huurdersvereniging Java klom in de pen om aan de bel te trekken bij hun wethouder wonen Laurens Ivens. Die had onlangs ingegrepen met

scherpere erfpachtafspraken over middenhuur bij nieuwbouw. ‘Een verbetering voor toekomstige huurders. Maar helaas komt dit voor ons te laat’, schreef de huurdersvereniging.

Het Java-eiland illustreert dat de afspraken over middenhuur die gemeenten maken bij de uitgifte van gronden (of erfpacht waar sprake van is in enkele steden) te zacht zijn.

Na afloop van de afgesproken termijn, vaak tien of vijftien jaar, trekken de beleggers de huren gegarandeerd op naar het dure segment. Daar hebben niet alleen toekomstige woningzoekenden die een betaalbare woning nodig hebben last van. Ook de zittende huurders krijgen dan torenhoge huurverhogingen voor hun kiezen. Overheden zouden bij de uitgifte van gronden dan ook meer eisen moeten stellen aan beleggers met

WINTER 2020

HUURPEIL 4

35

achtergrond VERBETERPLANNEN VOOR DE COMMERCIËLE SECTOR

ele en institutionele verhuurders stellen als inkomenseis immers doorgaans vier of vijf keer de maandhuur. Wie dat niet kan betalen en niet in de sociale huursector terecht kan, is aangewezen op particuliere verhuurders. Die zijn inmiddels een groeisector nu buy-to-let (kopen voor de verhuur, meestal op grond van tijdelijke contracten verhuren via makelaars) zo’n grote vlucht neemt.

➜ Janhuib Blans

“

Winst maken is niet het probleem, maar winstmaximalisatie wel

”

h vervolg van pagina 35

betrekking tot gegarandeerde eeuwigdurende middenhuur (eventueel in ruil voor gematigde grondprijzen), schrijft de Federatie hcs in haar Beleidsplan 2020-2025.

Pijn Juist bij zittende huurders in de vrije sector zit veel pijn, zo benadrukken veel huurdersorganisaties.

De vrije sector huisvest relatief veel zzp’ers en senioren. Een veel voorkomende vrije sector huurder is de ex-huiseigenaar die overstapt naar een mooi huurappartement dat levensloopbestendig is en van alle gemakken voorzien. Vanwege de verkochte eigen woning hebben ze een financiële buffer die wel bestand lijkt tegen hoge woonlasten. Maar veel van deze huurders hebben zich verkeken op het cumulatieve effect van de huurverhogingen. Spaarpotjes raken op en vervolgens komen mensen in de betaalbaarheidsproblemen.

Het beeld van de rijke huurder in de luxe appartementenflat is achterhaald, al zit die er natuurlijk nog wel tussen. De commerci-

36

HUURPEIL 4

WINTER 2020

Al in 2016 deed het Vesteda Platform, een vereniging van huurdersorganisaties bij Vesteda, de grootste commerciële woningbelegger in Nederland, een breed onderzoek naar betaalbaarheid onder zo’n 7.000 van de toen bijna 23.000 Vesteda-huurders.

Ruim de helft van de respondenten zei te moeten besparen op overige uitgaven dan de huur om iedere maand rond te kunnen komen. Opvallend was ook dat een groot deel van de respondenten gezien hun inkomen in aanmerking zouden komen voor een sociale huurwoning. Onder hen veel senioren, die doordat ze alleen waren komen te staan of met pensioen waren gegaan, een inkomensval hadden meegemaakt. Schrijnende verhalen deden de ronde van hoogbejaarden met woonlasten van meer dan 70 procent. En dat was in 2016.

Terwijl de huren volop stegen, stagneerden de pensioenen. Het is een belangrijk pijnpunt, met name voor de gepensioneerde huurders van institutionele beleggers.

Die beleggers benadrukken voor pensioenfondsen te werken en daarom zouden goede rendementen van ‘maatschappelijk belang’ zijn. Zo worden de forse jaarlijkse huurprijsstijgingen goedgepraat, maar ondertussen stijgen de pensioenen van die gepensioneerde huurders niet of nauwelijks.

Nieuwkomers Maar ook nieuwkomers in de vrije sector zitten in het nauw. ‘Het zijn gemiddeld geen rijke stinkerds in de commerciële sector. Veel starters die geen vijftien jaar kunnen wachten op een sociale woning waar ze wel recht op hebben, vluchten naar de commerciële sector. Daar worden ze door de minister in de steek gelaten,’ zegt Blans.

Ook ziet hij, zelf woonachtig in Amsterdam, veel ‘licht gearriveerde’ dertigers en veertigers in de sector terecht komen die eigenlijk op zoek zijn naar een koopwoning maar die niet kunnen betalen. ‘Zodra ze een gezin stichten, gaan ze de stad uit. In de organisatie waar ik vroeger werkte, hadden wij daar enorm veel last van want we raak-

ten onze werknemers kwijt. Alle cruciale sectoren hebben dit probleem: het onderwijs, de zorg, de politie.’

Peter Verburg van de gphp wijst op de vele zzp’ers in de vrije sector die door de coronacrisis in de problemen zijn gekomen.

‘Veel van deze mensen hebben geen inkomen meer en geen spaarpotje om een jaar te overbruggen.’ De institutionele beleggers verenigd in de ivbn en ook de particuliere verhuurders verenigd in Vastgoed Belang hebben zich, toen de eerste coronagolf uitbrak, in maart gecommitteerd aan het voorkomen van huisuitzettingen als gevolg van huurachterstanden. Ook een ‘maatschappelijk verantwoord incassobeleid’ en het zoeken naar maatwerkoplossingen voor huurders die in de betalingsproblemen dreigen te komen door het coronavirus, waren onderdeel van het gezamenlijke statement met het ministerie van bzk, de vng, Aedes en Kences (studentenhuisvesters). In oktober hebben deze partijen dat commitment in principe verlengd tot januari 2021.

Twijfelachtig maatwerk Verburg ziet dat er wel betalingsregelingen met huurders zijn getroffen. Vesteda is bijvoorbeeld ook bezig om huurders met betalingsproblemen te herhuisvesten in complexen die wat goedkoper zijn. ‘Dat is op zich allemaal heel goed, maar het betekent nog geen kwijtschelding. Straks kampen deze mensen met enorme huurschulden’, waarschuwt Verburg.

Het ‘maatwerk’ dat verhuurders bieden, neemt soms ook twijfelachtige vormen aan.

Blans kent het verhaal van een oudere dame die haar appartement eigenlijk niet meer kon betalen. Het maatwerk bestond eruit dat de verhuurder het twee maanden ‘kalm aan deed’ met incasseren en dat de dame werd gemotiveerd om bij haar dochter in te trekken. ‘Zou je dat bij je eigen moeder ook doen? vraag ik aan jongens in de vastgoedbranche, want die spreek ik wel eens’, vertelt Blans. ‘Zij beamen dan dat het eigenlijk niet is zoals het hoort, maar dat ze nu eenmaal op bepaalde resultaten worden afgerekend. Ik ken mensen in de vastgoedsector die bezig zijn om in de marges van het beleid fatsoenlijke dingen te doen. Maar die marges moeten gewoon veel groter.’

Tot het serieuze maatwerk, zoals huren verlagen tot onder de huurtoeslaggrens,

gaan de commerciële verhuurders niet echt over. Op zich niet verbazingwekkend, want hier zit de verhuurderheffing in de weg: voor elke woning die zij onder de € 737,- verhuren, moeten zij bijna vier maanden huur afdragen aan het Rijk.

Voor een verhuurder niet bepaald een prikkel om iets aan betaalbaarheid te gaan doen. En voor de georganiseerde huurders in de vrije sector nóg een reden om te pleiten voor afschaffing van de verhuurderheffing. Die zou omgezet moeten worden in een verplichting tot woningbouw. Ook huurders in de vrije sector worden immers geraakt door het woningtekort omdat er geen doorstroommogelijkheden zijn.

Wat de gphp betreft zou een veel grotere groep huurders in aanmerking moeten kunnen komen voor huurtoeslag. ‘Er is geen vangnet in de commerciële huursector, terwijl ook daar mensen wonen die in een inkomensval terecht kunnen komen.

Ze kunnen geen kant op, want er is geen andere huisvesting beschikbaar.’ De liberalisatiegrens omhoog halen, daar voelt ook de Federatie hcs wel voor. Naar welk

Veel zzp’ers in de “ vrije sector zijn door de coronacrisis in de problemen gekomen

➜ Peter Verburg

”

bedrag moet goed gekeken worden. ‘In elk geval zul je een peildatum in het verleden moeten nemen,’ zegt Blans, ‘want als je dat niet doet, dan heeft zo’n afspraak een opstuwende werking in de huurprijzen.’

Verwijzend naar de forse verhogingen over de afgelopen jaren, opteert de Federatie hcs ook voor een huurbevriezing van alle huren per direct. In elk geval totdat er minder spanning op de woningmarkt is en er weer voldoende betaalbare woningen staan. Daarna zouden huurverhogingen nooit meer dan de inflatie moeten bedragen met een maximum van in totaal 2 procent, aldus het Beleidsplan van de Federatie. Het inflatiecijfer als maat voor huurverhogingen zou gemaximeerd moeten worden op 2 procent, onder andere omdat dat cijfer zelf opgestuwd lijkt te worden door de jaarlijkse huurverhogingen (in Feit of Fabel onderzoeken wij of dat echt zo is, red.).

het hok duwen. Ik denk dat het daar nu een goede tijd voor is’, zegt Blans. ‘De woningnood is nu voor kiezers van álle partijen een belangrijke kwestie. Op dat punt zouden partijen van links tot rechts elkaar moeten kunnen vinden, in een soort merkwaardig verbond.’ Volgens Blans speelt er daarnaast nog iets anders. ‘Neem als voorbeeld het verkeer. Daar wordt nu ingegrepen omdat de lucht ongezond is. Dat konden we ons tien jaar geleden nog helemaal niet voorstellen, maar nu gebeurt het omdat er voldoende draagvlak voor is.’

Inmiddels is er ook door de coronacrisis een omslag gaande. Blans: ‘In ondernemerskringen is toch de gedachte ontstaan dat de overheid veel moet regelen, ervoor moet zorgen dat sectoren overeind blijven.

Die omslag in het denken, daar moeten we gebruik van maken in de huursector om veranderingen door te voeren.’

Zeggenschap

Communicerende vaten

Het reguleren van de vrije sector gaat niet alleen over huurprijzen, maar ook over zeggenschap van huurders en het overleg tussen huurders en verhuurder. ‘We hebben uiteraard de Overlegwet en huurders in de vrije sector hebben, als het om nette verhuurders gaat, ook overleg met hun verhuurder’, zegt Verburg. ‘Maar de vraag is wat je op dat niveau als huurders echt kunt bereiken.’ De gphp wil graag dat er een gestructureerd overleg komt voor huurders op het hoogste niveau. ‘De Woonbond heeft intense overleggen en onderhandelingen met Aedes. Regelmatig komen daar afspraken uit die goed zijn voor huurders. Zo’n structureel overleg moet er ook komen met ivbn en Vastgoedbelang, de vertegenwoordigende organisaties van institutionele en particuliere vastgoedbeleggers. Of de Woonbond dat moet doen, of een andere huurdersvertegenwoordiging, staat wat mij betreft nog open.’

Huurders moeten ook een vertegenwoordiging krijgen in de Raad van Toezicht bij institutionele beleggers, vindt Verburg.

‘Momenteel is er geen plek binnen de Raden van Toezicht voor de klanten. Dat helpt niet mee aan een gezonde balans tussen huurders en verhuurders.’

Verburg vindt de woondeal van minister Ollongren en de oppositiepartijen van begin november een stap in de goede richting om ook binnen de vrije sector ongewenste uitwassen van huren te voorkomen en betaalbaarheid op de agenda te houden.

‘Ook helpt het tijdelijk voor wat extra rust bij de huurders’, meent Verburg. ‘Maar dat betekent zeker niet dat de huidige situatie goed is en er zal zeker nog toetsing wenselijk en nodig zijn om de huidige huren in balans te brengen.’

Het is een uitgebreid repertoire aan plannen om de vrije huursector structureel te verbeteren in het voordeel van huurders en woningzoekenden. Is de tijd rijp voor dit soort vergaande plannen? ‘Niet de revolutie prediken, maar wel de uitwassen terug in

‘De huurverhoging beperken tot inflatie plus 1 procent compenseert bij lange na niet voor de al jaren sterk gestegen huren, zeker in de commerciële sector’, reageert Blans op de deal. ‘De Federatie wil een echte bevriezing totdat door veel bouwen een groter betaalbaar woningaanbod is ontstaan. En totdat door het doortrekken van het gereguleerde puntenstelsel en begrenzing van de invloed van de woz, de prijzen normaler zijn geworden.’ Persoonlijk denkt Blans aan het doortrekken van het puntenstelsel tot zo'n 300 punten: ‘Dan valt 90 procent van alle woningen daaronder.’

Blans benadrukt dat de commerciële sector en de sociale huursector communicerende vaten zijn. ‘Ze hebben elkaar nodig om goed te functioneren. Daarom moeten we die twee ook onder één regime zien te krijgen en als sociale en commerciële huurders onze krachten bundelen om veranderingen teweeg te brengen.’

WINTER 2020

HUURPEIL 4

37