Portafolio de Gestión de Proyectos III - 2021-0

0 AN

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2O 21 O

92

1

82 SC 2 A

PO RT FR AF 20 AN O 16 C LI 2 E

S

TO C YE O a er PR E gu D El N an Ó TI ern ES H G of.

Pr III

Facultad de Ingeniería y Arquitectura Carrera de Arquitectura - Área de Gestión de Proyectos Ciclo 2021-0

1

UNIVERSIDAD DE LIMA

Facultad de Ingeniería y Arquitectura Carrera de Arquitectura

Alumna: Francesca Antonioli Lozada 20162822 Curso: Gestión de Proyectos III Sección: 921 Profesor: Hernan Elguera Chumpitazi

2

Gestión de Proyectos III I. Sumilla

La inversión inmobiliaria privada, es factor clave que enmarca el contexto generador de riqueza a través del planeamiento, diseño, producción y comercialización de bienes inmuebles. Estos procesos constructivos de creación de valor, deben ser comprendidos en su totalidad ya que son generadoras del proceso económico productivo.

En este contexto, la asignatura plantea los criterios metodológicos y analíticos necesarios para la formulación y evaluación de un proyecto inmobiliario de inversión, aplicando los conocimientos adquiridos y vinculados con el mercado, localización, requerimiento de recursos, análisis de procesos, estudios de inversión, gerencia de fondos y la evaluación económica-financiera; considerando los niveles de rentabilidad, la administración de los recursos y el mercado financiero, donde se discuten los procedimientos constructivos y su impacto sobre la situación y decisiones económicas y financieras, con el apoyo de los sistemas informáticos, haciendo énfasis en el manejo eficiente de los recursos.

II. Objetivo General

El objetivo que se persigue con este curso es que el alumno logre integrar el espacio y la forma de su desarrollo arquitectónico con los materiales, los sistemas estructurales y su respectiva proporción, comprendiendo el comportamiento estructural de los diferentes elementos que componen una estructura.

III. Objetivos Específicos

1. Comparar las principales características, los hábitos y expectativas de los compradores o usuarios potenciales de los productos que se ofrecen en los proyectos inmobiliarios y urbanos.

2. Analizar críticamente la labor proyectual, planificadora y gestora que incluya la satisfacción de las necesidades los usuarios de los productos que conforman los proyectos inmobiliarios y urbanos, incluyendo los conceptos de competitividad urbana y marketing de ciudades, para contribuir con el desarrollo sostenible de los centros de población.

3. Resolver problemas de evaluación económica y financiera de proyectos inmobiliarios de diferentes usos, para, junto con el estudio de mercado, poder tomar decisiones para la definición y evaluación de la viabilidad económica de proyectos inmobiliarios de diferentes tipos de uso.

4. Desarrollar la capacidad de argumentar sus ideas y el resultado de sus investigaciones, con solvencia y claridad, orientada al conocimiento adecuado de la industria de la construcción en su contexto actual.

03 3

tabla de contenidos 0 44

EP 1

p. 06 EP 2

p. 14 EF

p. 22 p. 28

CG4 • CG5 • CG6 • CG7 • CG10

Evaluación 1 Evaluación 2

CG6 • CG7 • CG8 • CG10 • CG11

Evaluación 3 Evaluación 4

CG8 • CG9 • CG10 • CG11

Evaluación 5 Evaluación 6

Currículum Vitae

05 5

EP 1

CG4 • CG5 • CG6 • CG7 • CG10 Semana 2-3

DESCRIPCIÓN/CONTENIDO/ METODOLOGÍA EVALUACIÓN 1: Selección del terreno, parámetros y análisis del entorno.

Definición de producto.

EVALUACIÓN 2: Estudio de mercado para usos de comercio, oficina y vivienda.

OBJETIVOS • Resolver problemas de evaluación económica y financiera de proyectos inmobiliarios de diferentes usos, para, junto con el estudio de mercado, poder tomar decisiones para la definición y evaluación de la viabilidad económica de proyectos inmobiliarios de diferentes tipos de uso.

PESO CRITERIOS

%

Evaluación 1 Evaluación 2

30% 70%

TOTAL

100%

FORMATO DE EVALUACIÓN • Entrega de trabajo 06 6

EVALUACIÓN PARCIAL 1

NUESTRA EMPRESA Fundamos una empresa de gerenciamiento de proyectos, NEW WAY OF LIVING. Especializada en la creación de edificios y proyectos híbridos enfocados en la vivienda y usos compatibles y complementarios.

MISIÓN Brindar el mejor servicio a nuestros clientes a través de nuestro proyecto LIMHQ 3071, cumpliendo con las exigencias del mercado en implementación de nuevas áreas sociales de construcción.

VISIÓN Posicionarnos como la empresa N°1 en gerencia de proyectos a nivel nacional, aspirando proporcionarle a nuestros clientes una alta calidad de vida con proyectos inmobiliarios adaptados a sus preferencias.

NWL UBICACIÓN Y ENTORNO

El terreno de nuestro proyecto se encuentra en el distrito de San Isidro. Según la zonificación dada por el Municipalidad de San Isidro, pertenece al Comercio Metropolitano (CM). Está delimitado por la Av. Paseo de la República, Av. República de Panamá, Calle M. Seminario y Calle San Cristobal.

Realizamos un análisis de las capas del entorno para poder conocer sus factores (alturas permitidas, uso de suelos, equipamientos colindantes, normativa, etc.), y cómo estos influyen en el terreno.

Al contrastar esta información conseguimos datos más relevantes (flujo de personas, densidad de edificación, aplicación de la normativa, etc.).

Área del Terreno: 11 374.04 m2 Precio por m2 en San Isidro: S/. 8 671 Precio del Terreno: S/. 98 624 300.8

07 7

PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS Zonificación:

CM

CM: No exigible RDM: 35% RDMA: 60%

Área Libre: Usos compatibles: RDA, RDMA

L

Av. Paseo de la República

L

LP

2,5 5,1m

L

LP

6,8m

14,3m

5m

6,3m

5m

11m

3m

5m 2m 6,5m

Altura: 1.5*(a+r)

5m

5m

Retiro: 5.00 m

Av. República de Panamá

L

L

LP

5m

4,5m

7m

5m

9m

17m5

6m

m5m

9m

13,5m

Altura: 1.5*(a+r)

LP

Retiro: 5.00 m

LP

LP

C. San Cristobal L

6,5m

Altura: 1.5*(a+r)

0 88

L

4,5m

5,5m 2m 3m

Retiro: 3.00 m

C. M. G. Seminario L

3m 2m

L

11,6m

Altura: 1.5*(a+r)

2m 4,5m

Retiro: 3.00 m

EVALUACIÓN PARCIAL 1

EQUIPAMIENTO Ubicamos los diferentes tipos de equipamiento más influyentes del sector, para conocer nuestra competencia directa, saber cual es la oferta actual y determinar si esta responde a la demanda del público que lo frecuenta; y su impacto en este.

RECREACIÓN /E. ABIERTOS

SERVICIO

COMERCIO METROPOLIT.

COMERCIO ZONAL

EDUCACIÓN

4

1

6

5

2

1 2

4 3

6

3

5

Luego de realizar un mapeo y estudio de entorno del terreno, realizamos un análisis FODA para así tomar decisiones estratégicas más acertadas que beneficien a los usuarios del proyecto y a nuestra empresa en el tema económico y presupuestal.

DEBILIDADES -San Isidro es el distrito con el mayor precio por m2. Gran impacto en el presupuesto.

-Debido a la competencia, debemos hacer una gran inversión en los acabados para resaltar en el mercado.

OPORTUNIDADES

ESTRATEGIAS (FO)

ESTRATEGIAS (DO)

- Uso de suelo del entorno compatible con los usos del proyecto: comercio, oficinas, vivienda, etc.

- Buena labor de la municipalidad de San Isidro al proporcionar seguridad a los ciudadanos.

1. La ubicación en una zona céntrica financiera y los usos mixtos atraen distintos públicos objetivos.

2. Hacer una estrategia de marketing que resalte nuestra excelente ubicación y beneficios distritales.

1. Se deberán proponer diferentes usos para hacer que el proyecto se vuelva rentable.

2. Diferenciarnos de la competencia elaborando una propuesta que resalte los beneficios de un edificio híbrido.

FACTORES INTERNOS

FORTALEZAS - Buena ubicación en una zona céntrica con un importante flujo de personas.

- Cerca a vías de accesibilidad rápida.

- Equipamiento mixto cercano, se genera un gran flujo de personas.

FACTORES EXTERNOS

AMENAZAS

ESTRATEGIAS (FA)

ESTRATEGIAS (DA)

- Zona de paso: actividad durante el día y en la noche queda “vacía”, debido al uso mismo de los edificios.

-Existe una gran competencia de edificios nuevos y modernos tanto de comercio como de oficinas.

1. Transformar la zona en un núcleo de actividad por las noches al incorporar comercio que atienda hasta altas horas de la noche.

2.

Aumentar la sensación de seguridad al tener actividad nocturna.

1. Considerar los horarios de actividad de la zona para proponer un programa que logre rentabilizar el proyecto.

2.

Invertir en factores diferenciadores de la competencia (acabados del edificio y programa).

09 9

OFERTA DE VIVIENDA Se analizan distintos factores de la oferta de viviendas en San Isidro como el precio del m2 en venta y en alquiler, el número de pisos en los edificios de construcción, el área promedio de departamentos disponibles y el área promedio de departamentos vendidos.

N° de pisos en edificios en construcción

Área vendida, precio por m2

20

ÁREA (m2) PRECIO (S/.)

15

Barranco

10

San Isidro 120.88

7 800

Miraflores

125.21

7 333

San Borja

121.03

7 001

Surco

109.51

5 665

56.67

8 288 $1 849.15

$3 391.54 $2 663.51

5 0

$2 991.13 $2 546.95 $2 643.16

2011

2012

2013

Lima Moderna Lima Centro

2014

2015

2016

2017

2018

Lima Norte Lima Sur

LIMA TOP Lima Este

Área promedio de dptos. disponibles (m2) 90 88 89

84

$ 2 346.17 $2 414.99

$2 495.36

$2 467.50

Precios de alquiler 6%

Barranco

6%

Surco

86 78 2012

2013

2014

2015

2016

2017

78 2018

5% 1%

Miraflores San Isidro

DEMANDA DE VIVIENDA Se analizan distintos factores de la demanda de viviendas en San Isidro como el área, el precio máximo aceptable y precio promedio de departamento, la cantidad de habitaciones promedio y la cantidad de departamentos vendidos, así como las tendencias actuales.

Departamentos vendidos

2017

Departamentos por número de habitaciones

381

2018

537

2019

14%

22%

455

2020

448

15%

49%

Tamaño de los departamentos y precio x m2

ÁREA DPTOS PRECIO x m2

10

111.98 m2

S/. 78.86

83.73 m2 1 habitación

3 habitaciones

2 habitaciones

4 a + habitaciones

S/. 103.77

EVALUACIÓN PARCIAL 1

OFERTA DE OFICINAS Se analizan distintos factores de la oferta de oficinas en San Isidro como el precio de venta y alquiler de oficinas prime en dólares por m2, sus principales características y la oferta disponible vs. la oferta nueva.

TASA DE VACANCIA (%) Stock de oficinas

INVENTARIO (miles de m2) Oficinas terminadas y operativas

28

+9% +15% +21%

1 280

26

1 178 23

1 026

20

845 618 505

8 5 3

2010

351

300

4

403

1

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Precios de Venta y Alquiler de oficinas prime

3mil

2010

2011

1.5k

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

San Borja

SMP

$ 1 330,86

$ 2 151,30

2mil

1 mil

1 mil

500

0

La Molina Miraflores

Surco

San Isidro Magdalena Jesús María

Lince

Surquillo

San Borja Lima Cerc.

0

San Isidro Miraflores La Molina

Surco

Surquillo Jesús María La Victoria

Lince

DEMANDA DE OFICINAS Se analizan distintos factores de la demanda de oficinas en San Isidro como el área total de espacios de coworking, el área arrendable de oficinas, el inventario, disponibilidad y precio de oficinas prime, así como las tendencias actuales. Área arrendable de oficinas Miraflores Área arrendable (m2) Vacancia (m2 y %) Absorción neta 1T 2018 (m2) En construcción (m2) Alquiler (US$/m2/mes)

Área de coworking

San Isidro San Isidro Magdalena San Borja Fianciero Empresarial 480 139

164 607

108 038

35 694

931 355

60k m2

17 653 m2 12.4%

80 444 m2 16.8%

14 364 m2 8.7%

15 179 m2 14.1%

760 m2 2.1%

128 400 m2

10.8%

40k m2

10 733

13 017

1 222

18 566

0

43 538

20k m2

0

34 439

28 473

16 990

9 600

89 502

19.10

17.20

20.50

15.50

17.45

17.95

Miraflores

Rango de precios de oficinas prime(US$/m2/mes)

24%

29%

11%

Sanhattan

Nuevo Este

1T 2T 3T 4T 1T 2018 2018 2018 2018 2019

23.00

24%

28%

34% 9%

11%

5%

12%

80k m2

142 877

Inventario y disponibilidad de Oficinas Prime

S. Isidro Golf

Total

Magdalena

20.66

19.00 17.18

15.00

15.67

S. Isidro Golf

Miraflores

17.30

16.83

16.70

15.77

15.13

13.19

12.84

14.29 13.14

Sanhattan

Nuevo Este

Magdalena

11

OFERTA DE COMERCIO Se analizan distintos factores de la oferta de comercio en San Isidro como los tipos de centros comerciales en Lima, cantidad de ventas y visitantes, áreas totales, tasa de vacancia, formatos del sector Retail y gasto principales del NSE A. Centros Comerciales por categoría

Formatos del sector Retail

Cantidad de locales típicos

Precio renta (S/. / m )

180

350

166

150

200

60

150

30 0

26

22 S. REGIONAL

20

250

112

90

16 198 155

142

150

50 S. REGIONAL EN LIMA Y CALLAO

Información sobre Centros Comerciales

18 219 20 887 22 878 23 894 25 647 27 465 29 569

Ventas (tasa de crecimiento %)

15

Visitas mensuales (millones de personas) Área arrendable (miles de m2) Tasa de vacancia (%) Número de Centros Comerciales Número de tiendas

14.6

9.5

4.4

7.3

0

7.1

7.0

24

50

55

60

62

66

71

2 469

2 696

2 764

2 827

3 037

4.9

4.2

3.6

3.3

4.0

5.7

4.6

4

60

68

77

79

83

85

0

7 550

8 144

8 049 8 056

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Farmacias 20% del total de ventas

18

2 378

72

0

16

43

7 049

4

12

2 021

5 640 6 505

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Tiendas de mejoram.

20% del total de ventas

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Ventas (millones de soles)

7

8

5

4

98

65 REGIONAL COMUNITARIO

REGIONAL COMUNITARIO LIFESTYLE

9

12

8

114

130 120

100

16

12

165

100

EN LIMA Y CALLAO

Tiendas por dpto.

20% del total de ventas

314

300

120

Supermercados 40% del total de ventas

2

8

12

3

1

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

3

6 0

6

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

DEMANDA DE COMERCIO Se analizan distintos factores de la demanda de comercio en San Isidro como los ingresos y gastos mensuales por NSE de Lima, el aumento del precio por m2 de los terrenos de la zona, así como las tendencias actuales.

Ingresos y gastos mensuales familiares por NSE NSE A INGRESO FAMILIAR MENSUAL (PROMEDIO) Alimentos dentro del hogar

NSE C1 NSE C2 NSE D

NSE E

13 016

7 309

4 608

3 637

2 770

2 041

1 613

1 464

1 327

1 257

985

834

30

11

9

4

2

2

384

271

175

163

103

79

Alojamiento, agua, electricidad, gas y otros

1 170

731

494

437

339

242

Muebles, enseres y mantenimiento de la vivienda

1 055

314

146

125

93

78

Salud

545

384

246

200

144

88

Transporte

698

240

64

52

32

9

Comunicaciones

633

483

309

209

111

71

Recreación y cultura, otros bienes y servicios

404

236

103

85

59

45

1 019

570

270

153

103

43

Restaurantes y hoteles, alimentos fuera del hogar

149

100

69

61

43

45

Bienes y servicios diversos, cuidado personal

384

289

192

168

125

103

Bebidas alcohólicas y estupefacientes Vestido y calzado

Educación

GASTO FAMILIAR MENSUAL (PROMEDIO)

12

NSE B

Aumento del precio por m2 de los terrenos

8 083 5 094 3 405 2 139 2 914 1 640 62.10% 69.69% 73.89% 80.12% 77.22% 80.35%

ZARA

RIPLEY

SAGA TOTTUS

PLAZA VEA

FEBRERO 2017

$ 2 308.82

JUNIO 2017

$ 2 999.50

FEBRERO 2018

$ 31 302.00

EVALUACIÓN PARCIAL 1

REFLEXIONES

VALORACIÓN PERSONAL

1. Dificultad frente al tema

2. Motivación frente al tema

3. Tiempo utilizado en la teoría

4. Tiempo utilizado en la práctica

MI EXPERIENCIA ¿CÓMO FUE EL PROCEDIMIENTO? Para realizar este trabajo debimos recolectar información de los distintos factores del entorno que influyen en nuestro proyecto, basándonos en confiables, investigaciones y encuestas.

¿QUÉ APRENDÍ CON ESTE TRABAJO? Gracias a este trabajo aprendí la importancia de una buena investigación; y que no basta con solo recopilar datos, se debe también realizar un contraste de información para así conseguir un análisis más detallado y poder proponer estrategias de diseño, gestión y marketing que favorezcan tanto a los usuarios del proyecto como a nuestra empresa. También es importante llegar a una conclusión para comprobar que hemos entendido la data y podemos aplicarla a la elaboración de nuestro proyecto.

13

EP 2

CG6 • CG7 • CG8 • CG10 • CG11 Semana 4-6

DESCRIPCIÓN/CONTENIDO/ METODOLOGÍA EVALUACIÓN 3: Exposición de proyecto a desarrollar (cabidas comercio y oficina).

EVALUACIÓN 4: Cabida preliminar de vivienda y cabidas integradas de uso mixto, comercio, oficinas y vivienda.

OBJETIVOS • Desarrollar la capacidad de argumentar sus ideas y el resultado de sus investigaciones, con solvencia y claridad, orientada al conocimiento adecuado para la industria de la construcción en su contexto actual.

PESO CRITERIOS

%

Evaluación 3 Evaluación 4

50% 50%

TOTAL

100%

FORMATO DE EVALUACIÓN • Exposición • Entrega de trabajo 14

EVALUACIÓN PARCIAL 2

COMPETENCIA Después de analizar la demanda y la oferta existente en el mercado identificamos competencias directas para cada uso cercanas a nuestro proyecto. Analizamos el rango de precios, el valor agregado que ofrecen a sus usuarios y su nivel de calidad para así tener una referencia para aplicar estos factores a nuestro proyecto, y beneficiar tanto al usuario como a nuestra empresa.

VIVIENDA

Edificio Carriquiry 894

Cuenta con un zócalo de áreas mixtas, entre ellas un coworking, SUM, sala de niños y cine; además de 5 locales comerciales independientes.

En el último nivel cuenta con una terraza, bar, gimnasio, sala gourmet y piscina.

El proyecto tiene su propia esencia gracias al branding y al estilo de vida propuesto.

Las áreas c o m u n e s atraen clientes del sector A+.

OFICINAS

Torre Paseo de la República

Plantas típicas para 200 personas (11500 m2) subdivididas en 4 oficinas desde 350 m2 a 415 m2. Áreas comunes, plazas, estacionamiento de bicicletas, gym, sala de conferencias, etc. El edificio cuenta con un sistema de control automatizado.

Distinguido gracias a sus acabados de primer nivel y su arquitectura vanguardista.

Para clientes que quieran un área común de trabajo.

COMERCIO

a fines del 2020...

1

Aumento de los ingresos en S/. 212 millones (6.7%), a pesar de la coyuntura.

2

Aumento de 6.3% en sus ingresos, pasando de US$ 159 a US$ 169 millones.

3

Ganancia de US$ 45 millones.

Aumento de 21.7% con respecto al año anterior.

4

Ganancia de US$ 185 millones.

Aumento de 22.1% comparado con el 3T 2017.

5

US$ 22 millones en ventas sólo en el local de San Isidro.

5

4 3

2 1

15

USUARIO POTENCIAL Se realizó una encuesta para recopilar información cuantitativa y cualitativa del publico objetivo, y así definir los usuarios del proyecto. En base a los resultados, pudimos crear un perfil para el tipo de usuario de cada programa, y así poder proponer tipologías, espacios comunes, estrategias de marketing y de diseño que respondan a sus necesidades, gustos y nivel de expectativas.

VIVIENDA

Estilo de vida

80m 2

TRABAJO Y EDUCACIÓN Cargos importantes

90m2 100m2

Smart houses modernas y tecnológicas.

PRECIO VENTA $2 800 / m2

PRECIO RENTA $1 50 / 100m2

Posicionamiento en un rango alto.

Financiamiento BCP | BBVA I Interbank

Trabajadores con un nivel de ingreso e instrucción alto. Parejas con 1-2 hijos.

NSE A: S/. 13016 al mes Edad: 30 - 45 años Los sofisticados Modernos Educados Liberales Cosmopolitas Productos light

Viajes al extranjero

Éxito de sus hijos

Ocio en tiempo libre

Visitan cines

Bares y restaurants

Salen de shopping

COMPRAS Gusto por comprar

Marcas top de productos

Cuidan su apariencia

Productos innovadores

Usuarios Potenciales CUBÍCULOS

PRECIO RENTA $1 500 / 100m2

Empresas que buscan un amplio espacio para su equipo, que se adapte a su cultura empresarial.

Oficinas Prime:

Posicionamiento en un rango alto.

Áreas sostenibles y tecnológicas.

Cowork: Área de trabajo en grupo y descanso.

COMERCIO

DUEÑO POTENCIAL: Empresas de alta gama por las que opta el público objetivo y competencias directas.

EMPRESAS Adultos de 30-55 años con un empleo independiente.

Aspiran a cargos importantes.

Locales Posibles ANCLAS

PRECIO RENTA $70 / m2 al mes

16

CONVICCIONES

GUSTOS

OFICINAS PRECIO VENTA $2 200 / m2

Estudios: clave del éxito

STANDS

RESTAURANTES Tipo de Centro Comercial: “Estilo de vida”.

Rubro principal: serv. básicos, hogar, prendas.

TIENDAS PEQUEÑAS

EVALUACIÓN PARCIAL 2

PLAN DE MARKETING Gracias al análisis de la estrategias de marketing de las tres competencias, pudimos definir el perfil de nuestro producto bajo las 5P del marketing: PRODUCTO, PRECIO, PLAZA, PROMOCIÓN Y POSICIONAMIENTO. Esto nos permitirá ser más puntuales al momento de promocionar nuestro proyecto a los usuarios potenciales.

EDIFICIO CARRIQUIRY 984

PLAZA

Edificio residencial con, sala de cine, SUM, piscina y locales comercial en el 1° piso.

Acabados de primera - De 44 m2 a 119 m2 de 1, 2 y 3 dormit.

TORRE PASEO DE LA REPÚBLICA

PRECIO

-Edificio de oficinas prime de 19 pisos y 717 estacionamientos.

Comedor, gym, sala de conferencias.

-4 frentes de luz.

-Desde 350 m2

Área: 290 m2 Renta: S/40.00/m2

PLAZA VEA Y ZARA

PRODUCTO

Plaza Vea: Súper mercado. Alimentos y productos del hogar.

Zara: Tienda de ropa de estilo minimalista elegante.

Edificio de 10 pisos.

Renta - LOCAL DE SUPERMERCADO: S/. 131.11 / m2

VIVIENDA

Edificio de viviendas domóticas tipo flat y dúplex de 79 a 135 m2.

Espacios comunes; diseño tecnológico y acabados de primera calidad.

OFICINAS

Edificio de oficinas Prime A sostenibles y tecnológicas.

Oficinas de 350450 m2 para empresas y cubículos de 60-95 m2.

COMERCIO

PRODUCTO

Locales exclusivos en el Centro Comercial Lifestyle LIM HQ SHOP, con 25 locales aprox.

Principales rubros: prendas de vestir, hogar y alimentos.

Área: 58 m2 Venta: S/ 495,800 Área: 78 m2 Precio: S/646,300 Área: 114 m2 Precio: S/898,200

Área 304 m2 Renta: S/44.90/m2 Área: 516 m2 Renta: S/54.63/m2

Renta - LOCAL DE MODA: S/. 185.74 / m2

PRECIO Venta: S/. 9 241,60 / m2 Alquiler: S/. 3 050 / m2

Venta: S/. 7 490,75 / m2 Alquiler: S/. 5 457,75 (100m2)

Venta: S/.12 635 / m2

PROMOCIÓN

-Urbania -Adondevivir -Ferias inmobiliarias -Recorridos virtuales en la página web de la inmobiliaria V&V

- Redes sociales.

-La preventa de los dptos. incluye una cocina equipada.

-Ubicada en una buena zona cercana a vías de fácil acceso.

-RAHI Perú -ALPINA Inmobiliaria -Adondevivir -Imágenes referenciales en su página web.

-Cercanía al centro financiero de San Isidro.

-Ubicado en un sector exclusivo y accesible (frente a Vía Expresa).

Plaza Vea: Publicidad de TV, E-commerce, Cornershop Zara: Revistas / Catálogos, E-commerce, Tienda Virtual

Plaza Vea: Promociones, Publicidad de TV, Carteles Zara: Descuentos, Ubicación estratégica frente a la Av. Begonias

PLAZA

PROMOCIÓN

POSICIONAMIENTO

-Local comercial en la parte baja del edificio.

-Certificación Leed.

-Acabados de primera. Volumetría distinguida al resto.

-Certificación Leed de Oro.

Plaza Vea: Precios más bajos dentro del mercado.

Zara: Experiencia homogénea.

Valor a través de la personalización.

POSICIONAMIENTO

Showroom online, portal inmobiliario, social ads en IG y FB, vallas publicitarias.

Exclusivo proyecto de viviendas smart-home de 32 pisos en la mejor zona de San Isidro. Construcción moderna, tecnológica y sostenible, pensando en el ahorro de energía y cuidado del medioambiente. Áreas comunes para actividades en familia y amigos. 7% de dcto. en la compra de dptos. en etapa planos.

“smart-home” que brindan un estilo de vida exclusivo y moderno, para el control de tu hogar y, tu tiempo.

Urbania y Adondevivir, social ads en Instagram y Facebook, vallas publicitarias.

Oficinas Prime A ubicadas en un sector exclusivo de San Isidro a dos cuadras del Centro Financiero, con vistas increíbles, excelentes acabados y conexión con el C.C. LIM HQ SHOP. Descuento del 5% de los cubículos en estado de planos y del 7% de las oficinas empresariales.

Oficinas pensadas desde el interior como la concentración de relaciones, rendimiento y exclusividad.

Urbania y Adondevivir, social ads en Instagram y Facebook, página web del C.C., flyers por e-mail.

LIM HQ SHOP es un C.C. moderno y exclusivo ubicado en los primeros niveles del edificio LIM HQ 3031.

Las mejores marcas de moda. Se ubica en la zona más exclusiva de San Isidro con frente a dos ejes principales de la ciudad. 5% de dcto. del local en etapa de planos.

Centro Comercial Lifestyle con las mejores marcas de moda para el empresario contemporáneo.

17

PLANTAS DEL PROYECTO Se desarrollaron las plantas típicas de cada uso, considerando iluminación, circulaciones, servicios y porcentajes de áreas libres mínimas.

COMERCIO: Piso 1

Wong 1° nivel H&M 1° nivel Chilis Kipling Tiendas 4 - 9 Stands Puestos de comida

2 702 m2 313 m2 282 m2 88 m2 175 m2 4.4 m2 12 m2

COMERCIO: Piso 2

Wong 2° nivel Cine UVK Platino H&M 2° nivel Tommy Boutiques 1-13 SSHH OFICINAS Piso 1 - 18

VIVIENDA Piso 1- 24

Empresa 1-2 446m2 Empresa 3 359m2 OFICINAS Piso 19

OFICINAS Piso 20-30

135 m2 79 m2 93 m2 97 m2 134 m2 90 m2

Puente común Área común

308 m2 861 m2

VIVIENDA Piso 26-32

96m2 79m2 88m2 62m2 77m2

OFICINAS Piso 31

Techo verde 1 416m2

18

Flats 3H1 Flat 1H Flat 2H1 Flat 2H2 Flat 3H2 Flat 2H3 VIVIENDA Piso 25

Coworking 1 416m2 SSHH 77m2

Cúbiculo 1 Cubículo 2 Cubículo 3 Cubículo 4 SSHH

1 795 m2 906 m2 289 m2 183 m2 88 m2 175 m2

Dúplex 3H3 Dúplex 3H4 Flat 1H Flat 2H1 Flat 2H2 Flat 3H2 Flat 2H3

135m2 124m2 79 m2 93 m2 97 m2 134 m2 90 m2

VIVIENDA Piso 33

Dúplex 3H3 135m2 Dúplex 3H4 124m2 Terraza 557m2

EVALUACIÓN PARCIAL 2

DEFINICIÓN DEL PRODUCTO

Se realizó la cabida integrada de uso mixto, comercio, oficinas y vivienda. Se tiene como resultado final un zócalo comercial de dos niveles con 3 ingresos, y 2 torres: una de viviendas (33 pisos), y otra de oficinas (31 pisos); ambas con pisos de uso común para actividades de ocio y recreación. Aplicamos conceptos a la volumetría, tomados de edificios similares a nuestro proyecto, para que el proyecto resalte dentro de su entorno.

Puente Conecta las áreas comunes de los volúmenes

Terraza Piscina en el último nivel.

Ref: YOU

Torre de oficinas 30 pisos aprox.

Áreas comunes Diversos ambientes de recreación

Volúmenes retirados generan terrazas.

Ref: Centro de Innovación UC

Coworking Descanso y recreación para los trabajadores Torre de vivienda 32 pisos aprox.

Terraza pública sobre el techo del z. comercial

l

1 ESOla Rep. R G e

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Patio interno Iluminación y visual Ref: YOU

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P Av.

19

BROCHURE Para la presentación de nuestro producto al mercado realizamos un brochure donde describimos los beneficios y valores agregados de nuestro proyecto.Se describe en detalle las principales características y tipologías cada uso: viviendas, oficinas y comercio, así como sus áreas comunes.

Nuestro objetivo es promocionar el producto al público objetivo y usuario potencial.

Dpto. 1

Dpto. 3A

ideales para jóvenes solteros.

ideales para familias de 2 o 3 hijos.

Área: 79m2

Área: 124 a 135m2

1 habitación

3 habitac.

1 baño completo

3 baños. 1 medio baño

Terraza de 9m2

Terraza de 7-14m2

Tipología flat

Tipología dúplex

Precios desde S/740 572

Precios desde S/1 234 335

Piso 33: Disfruta con tu familia y amigos de una vista panorámica.

LIMHQ SHOP 22 locales de marcas reconocidas 31 stands y puestos de comida

Picina

Zona BBQ

Food Court y terraza pública

Piso 25: Ambientes para diferentes actividades de uso común.

Gym

SUM

Tecnología Smart Office

H&M

Cine UVK platino

Wong

ÁREAS COMUNES

Terrazas y balcones

Cubículos: Ambientes privados para trabajadores independ. 62-96m2.

Oficinas: Amplios ambientes para grupos empresarios de mayor personal. 359-446m2.

20

Coworking: Descansa de la rutina y trabaja en un cómodo ambiente.

Terraza: Trabaja al aire libre y disfruta de la vista panorámica.

EVALUACIÓN PARCIAL 2

REFLEXIONES

VALORACIÓN PERSONAL

1. Dificultad frente al tema

2. Motivación frente al tema

3. Tiempo utilizado en la teoría

4. Tiempo utilizado en la práctica

MI EXPERIENCIA ¿CÓMO FUE EL PROCEDIMIENTO? Para realizar este trabajo debimos investigar sobre proyectos similares al nuestro, por cada uso (Comercio, Vivienda, Oficinas), los productos que ofrecen, y las estrategias de marketing que se están utilizando en cada caso, y luego aplicar esos conocimientos para proponer nuestro plan de marketing.

¿QUÉ APRENDÍ CON ESTE TRABAJO? Gracias a este trabajo aprendí que cada uso es muy distinto, no solo por el público objetivo, sino también por las características que estos deben tener para destacar en el mercado. También aprendí que un fundamentado plan de marketing hace óptimo el proyecto ecónomicamente. Al haber realizado el análisis de la demanda, podemos conocer mejor al usuario potencial de cada uso y asegurarnos que el producto que ofrecemos cumplirá con sus preferencias y necesidades.

21

EF

CG8 • CG9 • CG10 • CG11 Semana 7-8

DESCRIPCIÓN/CONTENIDO/ METODOLOGÍA EVALUACIÓN 5: Definición del proyecto.

Cabida del proyecto. Plan de marketing.

Factibilidad económica del proyecto. Flujo de caja. Conclusiones.

EVALUACIÓN 6: Exposición y sustentación

OBJETIVOS • Desarrollar la capacidad de argumentar sus ideas y el resultado de sus investigaciones, con solvencia y claridad, orientada al conocimiento adecuado para la industria de la construcción en su contexto actual.

PESO CRITERIOS

%

Evaluación 5 Evaluación 6

50% 50%

TOTAL

100%

FORMATO DE EVALUACIÓN • Exposición • Entrega de trabajo 22

EVALUACIÓN FINAL

CABIDAS Para realizar el análisis estático, se dividió el proyecto por sectores para sacar las proporciones de las áreas de terreno para los cálculo de los gastos de cada uso.

Se observa que el uso de oficina es el que ocupa la mayor cantidad del terreno.

ÁREA DEL TERRENO 100% 11 374 m2 COMERCIO 14,02% 1 595m2 OFICINAS 51,36% 5 841 m2 VIVIENDA 34,62% 3 938 m2

SECTOR 1

SECTOR 2

6 357 55,89%

5 017,10 44,11%

5 843,22 44 587,20 -

6 331,85 30 054,96

TERRENO (m2) Á. CONSTRUIDA (m2) Comercio Oficinas Vivienda

12 175,07 44 587,20 30 054,96

RESUMEN - COMERCIO Área construida SOBRERRASANTE

Área construida SÓTANOS

Área VENDIBLE O ALQUILABLE

12 175,07

6 380,59

8 265,77

m2

m2

m2

57 UNIDADES

ESTACIONAMIENTOS

208 UNIDADES

ESTACIONAMIENTOS

213

RESUMEN - OFICINAS Área construida SOBRERRASANTE

Área construida SÓTANOS

Área VENDIBLE O ALQUILABLE

44 587,20

36 345,26

36 345,80

m2

m2

m2

516

RESUMEN - VIVIENDAS Área construida SOBRERRASANTE

Área construida SÓTANOS

Área VENDIBLE O ALQUILABLE

30 054,96

7 238,89

23 832,12

m2

m2

m2

219 UNIDADES

213 ESTACIONAMIENTOS

23

ANÁLISIS ESTÁTICO EGRESOS. Se utilizaron ratios, proporciones de áreas y precios para poder calcularlos.

TERRENO E S T U D I O S ESPECÍFICOS

Generamos mayores gastos en el terreno; debido a su gran área, y en la construcción, debido a la cantidad total de pisos (35).

PROYECTOS

CONSTRUCCIÓN

TOTAL DE EGRESOS S/. 428 269 641,19

S/. 101 603 193,80

S/. 20 000,OO

S/. 4 073 994,17

S/. 290 075 020,OO

ASPECTOS LEGALES

S/. 6 945 305,47

GERENCIA DE PROYECTO

S/. 5 801 500,40

GASTO DE PUBLICIDAD

S/. 19 750 627,35

COMERCIO PRECIO / M2 LOCAL MAYOR

PRECIO / M2 LOCAL MEDIANO

PRECIO / M2 LOCAL MENOR

PRECIO / M2 SÓTANO ESTAC.

S/. 3 470

S/. 3 490

S/. 3 500

S/. 2 190

VENTA ESTACIONAMIENTOS: S/. 24 909 155,92

VENTA LOCALES: S/. 111 540 436,26

OFICINAS PRECIO / M2 OFICINAS

PRECIO / M2 COWORK

PRECIO / UNID. ESTACIOAMIENTO

S/. 7 573,75

S/. 3 650

S/. 36 500

VENTA OFICINAS: S/. 268 416 729,50

VENTA COWORK: S/. 5 171 904

VENTA ESTAC: S/. 13 937 241 11

INGRESOS. Se considera la venta de todas las unidades de todos los usos.

Con respecto a los estacionamientos del comercio y el coworking de las oficinas, se venderán aparte a empresas administrativas.

TOTAL DE INGRESOS S/. 655 443 980,12

VIVIENDAS

24

PRECIO / M2 DPTOS.

PRECIO / UNID. ESTACIOAMIENTO

S/. 9 344

S/. 36 500

VENTA DPTOS.: S/. 222 672 013,52

VENTA ESTAC: S/. 8 796 500

UTILIDAD S/. 227 261 647,07

MARGEN 35%

EVALUACIÓN FINAL

VENTAS + ALQUILER

COMERCIO

OFICINAS

VENTA

VENTA

MES 9 AL MES 36

MES 9 AL MES 57

PREVENTA: (7% DCTO.) 30% de oficinas

VENTA:

INGRESOS: S/. 113 844 650,95

INGRESOS: S/. 167 523 017,84

70% de oficinas

TOTAL S/. 111 540 436,26

TOTAL S/. 281 367 668,79

ALQUILER

ALQUILER

LOCAL MAYOR

S/. 91,25 / m2 MENSUAL

OFICINAS FRONTALES

S/. 91,25 / m2 MENSUAL

LOCAL MEDIANO

S/. 98,55 / m2 MENSUAL

OFICINAS LATERALES

S/. 80,3 / m2 MENSUAL

LOCAL MENOR

S/. 109,50 / m2 MENSUAL

STAND

S/. 109,50 / m2 MENSUAL

PUESTO DE COMIDA

S/. 109,50 / m2 MENSUAL

TOTAL S/. 873 678,69

TOTAL S/. 857 206 203

(PARA ALQUILER)

12,9

TOTAL DE INVERSIÓN S/. 259 771 147,10

VIVIENDAS PREVENTA (7% DSCO.)

VENTA

AÑOS

Para recuperar la inversión con los alquileres

(solo ventas, del mes 9 al 62) 30% DE DPTOS.

INGRESOS: S/. 72 264 794,46

70% DE DPTOS.

INGRESOS: S/. 179 880 213,82

TOTAL S/.

252 145 008,27 25

FLUJO DE CAJA

SOLO VENTAS TOTAL GASTOS S/. 432 328 793,31 TOTAL INGRESOS S/. 820 231 647,96

UTILIDAD

S/. 387 902 854,64

MARGEN 47.29%

VAN: S/. 238 208 955,88 TIR: 5.27%

VENTAS + ALQUILER TASA VACANCIA OFICINAS

31,67%

TASA VACANCIA COMERCIO

21,75%

TOTAL GASTOS S/. 432 951 911,84

UTILIDAD S/. 674 092 204,43

TOTAL INGRESOS S/. 1 107 044 116,28

MARGEN 60,89%

VAN: S/. 360 647 433,74

TIR: 5,85%

VENTAS + ALQUILER

26

OPTIMISTA

Se considera un promedio de vacancia anual relativamente bajo, se consigue que el margen de utilidad sea de más del 60%

PESIMISTA

TASA VACANCIA OFICINAS

65,42%

TASA VACANCIA COMERCIO

72,92%

TOTAL GASTOS S/. 576 983 815,60

UTILIDAD S/. 528 200 636,52

TOTAL INGRESOS S/. 1 105184 452,12

MARGEN 47,79%

VAN: S/. 262 888 053,19

TIR: 4,69%

En este caso, el promedio de vacancia anual es más alto, por lo que los ingresos disminuyen.

Los gastos de la construcción son mayores (coyuntura actual).

EVALUACIÓN FINAL

REFLEXIONES

VALORACIÓN PERSONAL

1. Dificultad frente al tema

2. Motivación frente al tema

3. Tiempo utilizado en la teoría

4. Tiempo utilizado en la práctica

MI EXPERIENCIA ¿CÓMO FUE EL PROCEDIMIENTO? Para realizar este trabajo, debimos desarrollar las cabidas de cada uso del proyecto, considerando su proporción dentro del terreno.

También, debimos realizar el análisis estático de gastos e ingresos con las áreas aproximadas, y rangos de precios, y los flujos de caja tanto de venta como alquiler con valores más reales.

¿QUÉ APRENDÍ CON ESTE TRABAJO? Gracias a este trabajo aprendí la importancia de un desarrollo minucioso de cada etapa del análisis financiero, ya que un error podría afectar negativamente a la utilidad del proyecto. También, aprendí que realizar distintos escenarios de flujos de caja nos permite contrastar los resultados de estos para decidir cuál es la opción más rentable de realizar. Además, es importante tener en consideración el aumento de los precios con el paso de los años, eso nos dará un valor más acertado de nuestros ingresos.

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Francesca Antonioli Lozada Soy estudiante de décimo ciclo de la carrera de arquitectura, perteneciente al Tercio Superior.

Interesada en las áreas de acabados, construcción, urbanismo, diseño y remodelación de proyectos arquitectónicos.

Experiencia en post producción de planos arquitectónicos, recorridos virtuales, propuestas de diseños de interiores y apoyo en proyectos de primeros ciclos.

E DUC A C I Ó N

C ON T ACT O 984 212 568 fmal3009@gmail.com issuu.com/fal30

20 0 4 20 1 5

Colegio Santísimo Nombre de Jesús

20 1 6 a c t u a lid a d

Universidad de Lima

Primaria - Secundaria

Pregrado

IDIOMAS

R E C ON O C I MI E N T OS

ESPAÑOL

Idioma natal

m a yo , 20 1 7

INGLÉS

Nivel avanzado

Proyecto de Arquitectura II Proyecto Parcial en exposición anual

d ic ie m b r e , 20 1 8

Proyecto de Arquitectura V Proyecto Final en exposición anual

HABI LI D AD ES

d ic ie m b r e , 20 20

Proyecto de Arquitectura IX Proyecto Final en exposición anual

Sketchup

3ds Max

Photoshop

Autocad

Lumion

InDesign

Revit

E X PE R I E N C I A j u n io a g o s t o 20 21

Independiente

a g o s t o , 20 21 a c t u a lid a d

Empresa Pilarte

Ms Project

Illustrator

INTE RESES

Propuesta de interiores de cocina, sala comedor, terraza, dormitorio principal y baño en departamento en San Miguel.

Practicante. Ambientación 3D de proyectos arquitectónicos con acabados, mobiliarios y luminarias de catálogos. Ajustes de luz y materialidad. Vistas renderizadas de proyectos arquitectónicos.

A C T I V I DADE S AC ADÉ MI C AS Edición gráfica

Modelado 3D

Acabados de construcción

m a yo , 20 1 9

“Metodologías Proyectuales” o c t u b r e , 20 20

Diseño de interiores

28

Diseño lumínico

Diseño urbano

Conferencia Seminario “Ciudad Compacta y Estructura Urbana Policéntrica”

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