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Informe de Mercado 2019-20 EspaĂąa y Andorra


INFORME DE MERCADO 2019-20 · ESPAÑA Y ANDORRA

ÍNDICE 00

06

Coyuntura

09

Sector Inmobiliario en España

05

Carta editorial

16

Tendencias del Mercado Residencial Español

132

Andorra


4 | Informe de Mercado 2019-20 EspaĂąa y Andorra


EDITORIAL

Juan-Galo Macià El balance del sector inmobiliario en 2019 no respondió a las expectativas creadas. Aunque no fue un mal año, la incertidumbre política y económica afectó al mercado residencial que, posteriormente, se vio perjudicado por el parón en las ventas de viviendas durante los meses de junio y julio como consecuencia de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria. El precio de la vivienda aumentó alrededor del 4% y las ventas descendieron un 3,3%. Una disminución a la que contribuyó decisivamente la creencia por parte de numerosas familias de que la economía española podía entrar próximamente en una recesión. Una coyuntura que no se produjo en 2019 y que ningún organismo internacional cree que afectará a nuestro país al cierre de este informe.

consideran que estamos en el preludio del tránsito de la expansión a la recesión. Unos tipos de interés muy bajos, los mínimos de la historia moderna de España, y unos bancos con una elevada predisposición a conceder crédito constituyen una magnífica medicina preventiva. Eso sí, en 2020 el mercado tendrá un comportamiento distinto al de años anteriores. Es posible que las grandes capitales, que fueron los motores de la mejora del mercado, dejen de serlo y que la incertidumbre económica provoque que se retraiga la inversión. La demanda por inversión será, por tanto, menos elevada que en ejercicios anteriores.

En líneas generales, mi visión no difiere de la que tenía el año pasado. Considero que el mercado residencial

En Engel & Völkers afrontamos con confianza y fortaleza la futura coyuntura inmobiliaria. Somos una compañía organizada y estructurada para navegar con viento a favor, en contra y sin él. Somos conscientes de que en el pasado hemos disfrutado del empuje del primero y que este año nos tocará navegar sin ayuda. El compromiso de dar la

continúa en una fase expansiva. No obstante, dentro de esa fase siempre hay ejercicios excelentes, algunos buenos y otros simplemente estables. De estos últimos podríamos calificar el año 2019 y pronostico que así será también en 2020. Discrepo de los analistas que

máxima satisfacción al cliente cumpliendo con nuestros valores de competencia, exclusividad y pasión, nos permitirá llegar a buen puerto. La demanda de vivienda no ha desaparecido, pero ha cambiado. Sabremos adaptarnos a las necesidades de los potenciales clientes.

Juan-Galo Macià CEO de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra

Carta Editorial | 5


Coyuntura

Internacional

La economía mundial mantendrá un ritmo moderado de crecimiento en 2020, de entre el 2% y el 3%, frente al 2,9% del año pasado. Su evolución estará muy condicionada por el impacto del coronavirus, que contrarrestará factores positivos como la tregua en las tensiones comerciales entre Estados Unidos y China, un Brexit ordenado y una política monetaria acomodaticia.

El impacto del coronavirus afectará a todas las regiones. Estados Unidos será el único de los países desarrollados que alcanzará un crecimiento del 1,9%-2%, mientras que la zona euro podría crecer por debajo del 1% y Japón tener un crecimiento cero o incluso entrar en recesión. Las previsiones para China han pasado del entorno del 6% a ser inferiores al 5%.

Los organismos internacionales advierten de que el entorno es frágil y aconsejan cautela por el alcance definitivo de la epidemia iniciada en China. Tanto el Fondo Monetario Internacional (FMI) como la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) han revisado a la baja sus proyecciones para 2020. El primero ha avisado de que podría rebajar el crecimiento de la economía mundial entre un 0,1% y un 0,2% en función de la extensión de la enfermedad, mientras que la segunda ha alertado de que el crecimiento global podría verse reducido al 1,5% en 2020, la mitad de lo previsto el pasado mes de noviembre, si no se consigue detener la epidemia.

En todo caso, la economía mundial sería capaz de rebotar posteriormente de forma rápida y pronunciada y llegar a crecer más del 3% en 2021. Eso ocurrirá si logra contenerse la enfermedad y se adoptan medidas, que podrían ser fiscales y monetarias. Aunque la política monetaria sigue siendo expansiva, no se descartan acciones extraordinarias de los principales bancos centrales del mundo para inyectar liquidez y mantener en mínimos los costes de financiación.

Crecimiento del PIB Variación en %

4,5 4 3.5 3 2.5

2011 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Grupo de Cuatro

Mundo

Fuente: FMI Nota. Grupo de Cuatro = China, zona euro, Japón y EEUU

6 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra


Nacional

El perfil de débil crecimiento marcado por las incertidumbres globales durante buena parte de 2020 condicionará la evolución de la economía española, que crecerá un 1,5%-1,6% según la previsión de los principales organismos, frente al 2% de 2019.

El menor crecimiento responderá también a un empeoramiento interno. Se espera un peor comportamiento de la inversión y un menor impulso del consumo público. Aunque se producirá un repunte del consumo privado, no será suficiente para compensar la moderación del resto de componentes de la demanda interna.

El sector exterior dejará de aportar al crecimiento en España durante este año debido al deterioro del comercio mundial. Por un lado, las exportaciones se debilitarán y, por otro, las importaciones aumentarán a un ritmo coherente con la evolución de la demanda y no inferior como ocurrió en 2019.

Si el coronavirus y su impacto en la economía lo permiten, la desaceleración tocará fondo a mediados de año. En la segunda mitad del ejercicio se producirá un repunte de la actividad como consecuencia de la mejora esperada del exterior y llevará a un mayor crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB), de entre el 1,7% y el 1,9%, en 2021.

Evolución del PIB en España Variación interanual en %

5

-5

2007T3 2007T4 2008T1 2008T2 2008T3 2008T4 2009T1 2009T2 2009T3 2009T4 2010T1 2010T2 2010T3 2010T4 2011T1 2011T2 2011T3 2011T4 2012T1 2012T2 2012T3 2012T4 2013T1 2013T2 2013T3 2013T4 2014T1 2014T2 2014T3 2014T4 2015T1 2015T2 2015T3 2015T4 2016T1 2016T2 2016T3 2016T4 2017T1 2017T2 2017T3 2017T4 2018T1 2018T2 2018T3 2018T4 2019T1 2019T2 2019T3 2019T4

0

Fuente: INE

Demanda nacional y externa Aportaciones al crecimiento interanual en volumen del PIB

6 4

4,3

4,0 1,9

2

2,2

0,4

0

3,1 1,8

1,5 1,0

-0,1

-0,1

-0,9

-2

0,1

-0,9

1,2 0,6

-4 -6

-5,3

-8 -10

-8,2 2009

2010

Demanda nacional

2011 Demanda externa

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Fuente: INE

Coyuntura | 7


La inflación podría repuntar este año hasta el 1,3% en diciembre en tasa interanual. No obstante, el impacto del coronavirus en la economía y en el precio del petróleo pesará en la primera parte del año, lo que dejaría una tasa media anual del 0,8%. El menor dinamismo de la economía se reflejará también en el mercado laboral. La creación de empleo se desacelerará, aunque todavía se generarán cerca de 800.000 empleos netos durante los próximos tres años. Este año, la tasa de paro bajaría al 13,5% y al 12,3% en 2021. El principal problema para la economía española sigue siendo el déficit público, que apenas se reducirá durante este ejercicio y se mantendrá por encima de los objetivos. También es preocupante el nivel de deuda pública, superior al 95% del PIB, que provocaría un encarecimiento de la financiación en caso de una normalización de los tipos de interés.

Tasa de inflación en España Variación interanual en % 1,5

1,5

1,3 1,0

1,1

1,1

0,8

0,5

0,4

0,8

0,3

0,4

0,1

0,1

sep

oct

0 ene

feb

mar

abr

may

jun

jul

ago

nov

dic

ene 2020

Fuente: INE

Tasa de paro en España En %

7

2007T3 2007T4 2008T1 2008T2 2008T3 2008T4 2009T1 2009T2 2009T3 2009T4 2010T1 2010T2 2010T3 2010T4 2011T1 2011T2 2011T3 2011T4 2012T1 2012T2 2012T3 2012T4 2013T1 2013T2 2013T3 2013T4 2014T1 2014T2 2014T3 2014T4 2015T1 2015T2 2015T3 2015T4 2016T1 2016T2 2016T3 2016T4 2017T1 2017T2 2017T3 2017T4 2018T1 2018T2 2018T3 2018T4 2019T1 2019T2 2019T3 2019T4

28

Fuente: INE

8 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra


Sector Inmobiliario en España

Contexto

En un contexto de ralentización de la economía y tras cinco años consecutivos de crecimiento, el mercado inmobiliario ha mostrado en 2019 los primeros síntomas de desaceleración. Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) cifran la caída de las ventas el pasado año en un 3,3% hasta situar en un total de 501.085 las operaciones realizadas. Los precios mantienen una tendencia alcista, aunque marcan los avances menos intensos de los tres últimos años.

De esta forma, el mercado inmobiliario mantendrá una evolución favorable este año, aunque el ritmo de avance, tanto de los precios como de las ventas, será más moderado y habrá un ajuste progresivo. Históricamente, el sector se ha movido siempre en paralelo al ciclo económico y en la actual fase de desaceleración cabe esperar una moderación del crecimiento de cara a los próximos años. En todo caso, los analistas alejan el riesgo de burbuja inmobiliaria, ya que los precios actuales están todavía un 20% por debajo de los alcanzados durante la crisis.

Junto a la incertidumbre económica y política, el sector inmobiliario se vio afectado el pasado año por los cambios introducidos en la regulación del alquiler y la puesta en marcha de la Ley de Crédito Inmobiliario. Factores que los expertos consideran que dejarán de tener repercusión en el mercado una vez los agentes se acostumbren al nuevo entorno.

Número de compraventas de viviendas registradas En miles 518,0

501,1

467,6 405,4 355,6

426,3

408,2

384,4 278,6

330,3

77,0

75,1

83,2

91,7

92,9

2015

2016

2017

2018

2019

Nueva

Usada

Sector Inmobiliario en España | 9


Financiación

Los tipos de interés y las condiciones de financiación seguirán siendo favorables durante un periodo prolongado como consecuencia de la política del Banco Central Europeo. Los expertos no prevén que la entidad suba los tipos de interés antes de la segunda mitad de 2021. El mercado está a la espera, además, de la revisión de la estrategia de política monetaria anunciada por el BCE y que prevé tener finalizada este ejercicio. El euríbor cerró 2019 su cuarto año consecutivo en negativo y las previsiones apuntan a que no conseguirá situarse por encima del 0% hasta dentro de dos años. El índice marcó su mínimo el pasado agosto con una media del -0,356%, mes a partir del cual comenzó a subir para alcanzar a final de año una media del -0,261%. Tomando como referencia los últimos 12 meses, el índice registró un descenso de -0,132 puntos. Esto supuso que las hipotecas de 150.000 euros a 30 años con un diferencial de euríbor +0,99% a las que tocará revisión experimentaron un abaratamiento de 104,64 euros en su cuota anual respecto al mismo mes del año pasado o, lo que es lo mismo, de 8,72 euros al mes.

La lenta tendencia al alza del euríbor podría provocar que hacia mediados de este año las hipotecas empiecen a encarecerse si les toca revisión, ya que los índices de 2020 serán menos negativos que los de 2019.

Evolución del euribor en el último año 0,00% -0,05% -0,10% -0,15% -0,20% -0,25% -0,30% -0,35% -0,40% -0,45% -0,50%

Fuente: Banco de España

10 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

DIC-19

NOV-19

OCT-19

SEP-19

AGO-19

JUL-19

JUN-19

MAY-19

ABR-19

MAR-19

FEB-19

ENE-19

DIC-18

-0,261%


Situación Financiera de los Hogares

La situación financiera de las familias españoles goza de buena salud. La riqueza financiera neta de los hogares, que se obtiene al deducir los pasivos de los activos financieros totales, se situó en 1,57 billones en el tercer trimestre del pasado año. Esta cifra, que marca un máximo histórico, supone un aumento del 7,1% respecto al mismo periodo del año anterior y equivale al 127,4% del Producto Interior Bruto del país, ratio que es 4,1 puntos porcentuales superior al de un año antes. Según los datos del Banco de España, el saldo de activos financieros de los hogares alcanzó en septiembre de 2019 los 2,33 billones de euros, un 4,7% más que un año antes. Este aumento fue el resultado de una adquisición neta de activos financieros de 53.000 millones, debido fundamentalmente al incremento del precio de los activos de renta variable. En relación con el PIB los activos financieros de los hogares representaron un 189,4% a finales del tercer trimestre de 2019, 1,8 puntos más que un año antes. El grueso de los activos financieros de los hogares está en efectivo y depósitos (39% del total), seguido de participaciones en el capital (27%), seguros y fondos de pensiones (17%) y participaciones en fondos de inversión (14%). Por otro lado, la deuda de los hogares se situó entre julio y septiembre de 2019 en 708.499 millones, en línea con la registrada en el mismo periodo de 2018. Este nivel de deuda supone el 57,4% del PIB, lejos del 85% registrado en 2010.

Por otra parte, la tasa de ahorro de los hogares se sitúo en el 6,4% en el tercer trimestre de 2019 eliminado los efectos estacionales y de calendario, según datos del INE. Esta cifra representa 1,4 puntos menos que en el trimestre anterior. Los hogares gastaron más de lo que ingresaron, sin tener en cuenta los efectos estacionales, las familias registraron un ahorro del -1,3% de su renta disponible. Entre julio y septiembre, la renta disponible de los hogares se situó en 176.055 millones de euros, un 3,1% más, mientras que el gasto repuntó un 2,5% hasta 177.132 millones.

Ahorro de los Hogares Porcentaje sobre la Renta Disponible Bruta trimestral Corregido de efectos estacionales y de calendario

15 12,1

10,7

8,9

10

5

5,3

6,2

4,3

7,0 5,4

6,4

0

-5 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Fuente: INE

Situación patrimonial de las familias españolas (Datos en billones de euros) 8 7 6

5,463

5 4 3 1,57

2 1 0

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Riqueza financiera neta

Riqueza inmobiliaria

Fuente: Engel & Völkers con datos del Banco de España y de Inverco

Sector Inmobiliario en España | 11


Evolución de los Precios

En consonancia con una demanda contenida, los precios también moderaron su crecimiento el pasado año. El precio tasado de la vivienda libre en 2019 se situó en 1.653 euros/m2, lo que supone un incremento del 2,1% y el crecimiento menos intenso de los últimos tres años, según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Este coste es el más alto desde el último trimestre de 2011, pero también es algo más de un 20% inferior a los máximos alcanzados en 2008, en pleno boom del sector. Baleares (6,7%), Navarra (6,1%) y Madrid (4,9%) fueron las regiones que registraron mayores incrementos en los precios mientras que los mayores descensos se dieron en Cantabria (-2,2%), La Rioja (-1,9%), Extremadura (-1,2%), Asturias (-0,5%), Murcia (-0,3%) y Castilla La Mancha (-0,2%). Por provincias, también Baleares, Navarra y Madrid apuntaron los mayores crecimientos, junto con Valencia (4,1%), Las Palmas (3,8%) y Vizcaya (3,5%). Los mayores descensos por provincias se dieron en Soria (-8,7%), Palencia (-7,8%), Lérida y Cáceres (ambos con -2,8%) y Albacete (-2,6%). Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios más elevados se encuentran en San Sebastián, Ibiza y Santa Eulalia del Río (Ibiza), todos ellos por encima de los 3.700 euros/m2. Por su parte, los últimos datos disponibles del Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE (que toma como referencia las compraventas) correspondiente al tercer trimestre de 2019 muestran un incremento interanual del 4,7%, seis décimas menos que en el trimestre anterior y el porcentaje interanual más bajo de los últimos tres años. Por tipo de vivienda, tanto las tasas anuales de la vivienda nueva como de segunda mano disminuyen seis décimas respecto al trimestre anterior, y se sitúan en el 6,6% y el 4,4%, respectivamente.

12 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Los 10 municipios más caros de España (datos en euros/m2) San Sebastián

3.811,1

Ibiza

3.809,9

Santa Eulalia del Río

3.711,5

Sant Cugat del Vallès

3.474,6

Barcelona

3.387,4

Madrid

3.332,9

Pozuelo de Alarcón

3.322,1

Castelldefels

3.191,7

Calvià

3.126,4

Majadahonda

3.033,3

Fuente: Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana


Tasa anual del IPV Indice general, vivienda nueva y de segunda mano. Porcentaje

10,4

8,0 7,2

7,0 6,3

6,8

5,7

6,1

5,7

6,6

6,8

6,4

6,2

7,2 6,6 5,3 4,7 5,0 4,4

T1

T2

T3

T4

T1

T2 2019

2018 Indice General

Vivienda Nueva

T3

Vivienda de segunda mano

Fuente: INE

Los expertos apuntan que los precios, al igual que las ventas, deberían moderarse en los próximos años sin caer de manera significativa excepto en algunos núcleos urbanos en los que se haya producido sobrevaloración. Una previ-

sión que se fundamenta en que los niveles de precios, de endeudamiento y de esfuerzo financiero de las familias son todavía moderados.

Precio medio del m 2 de vivienda libre (€/m2) 2.200 2.000 1.800 1.600 1.400

T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4

1.200 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Fuente: Ministerio de Fomento

Sector Inmobiliario en España | 13


Hipotecas y Compraventas

La entrada en vigor el pasado mes de junio de la nueva Ley Hipotecaria ha marcado la evolución de las hipotecas durante 2019. Los efectos de la norma se dejaron notar en los meses de agosto y septiembre si bien el mercado ha ido recuperando la normalidad. De hecho, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas se disparó un 43% hasta 30.285 en el último mes del año, según datos provisionales del INE. De esta forma, durante el pasado ejercicio se formalizaron un total de 357.720 hipotecas sobre viviendas, un 2,7% más que en 2018. Este incremento es el más bajo desde 2014, si bien supone el sexto año consecutivo al alza y el mejor resultado anual desde 2011.

El importe medio de las hipotecas se sitúo en los 125.007 euros, un 0,6% más que en 2018. Mientras que el capital prestado por las entidades financieras alcanzó los 44.717 millones de euros, un 3,3% más. Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en 2019 fueron la Comunidad de Madrid (69.616), Andalucía (67.845) y Cataluña (57.787). Estas comunidades fueron también en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas. Ganan terreno además las hipotecas a plazo fijo que supusieron en diciembre el 44% del total frente al 41,4% del mismo periodo del año anterior. El tipo de interés medio de las hipotecas constituidas el último mes del pasado año fue del 2,20% a tipo variable (con un descenso del 9,1%) y del 3,06% para las de tipo fijo (un 2,6% mayor). Por su parte, los datos del Colegio de Registradores sitúan el periodo medio de contratación de las hipotecas en 279 meses (23 años y tres meses), con un descenso del 2,11%. La cuota hipotecaria mensual media en el cuarto trimestre de 2019 fue de 604,09 euros. Así, el esfuerzo realizado por los hogares para devolver las hipotecas y pagar los intereses alcanza en torno al 31% de la renta disponible, un valor muy inferior al nivel de 2008, cuando se registraban valores superiores al 50%. Los mayores importes medios en cuota hipotecaria mensual media se registran en Baleares (924,04 euros), Comunidad de Madrid (876,69 euros) y País Vasco (636,24 euros).

Hipotecas constituidas sobre viviendas 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 2006

2007

2008

2009

2010

Fuente: INE

14 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019


Tras cinco años consecutivos de crecimiento, la compraventa de viviendas descendió el pasado ejercicio un 3,3% hasta alcanzar las 501.085 operaciones realizadas, según datos del INE. Un retroceso que se debe a la contratación experimentada en las operaciones de pisos de segunda mano, que descendieron un 4,2%, mientras que las ventas de viviendas nuevas aumentaron un 1,2% sumando un total de 92.844 acumulando así tres años consecutivos al alza. Con todo, el dato de compraventas de 2019 es el cuarto mejor de los últimos 13 años.

Compraventas de vivienda registradas según nacionalidad del comprador Año 2019 Nacionalidades

Por comunidades, Castilla–La Mancha (7,5 %), Extremadura (5,7 %) y La Rioja (3,1 %) registraron los mayores incrementos en compraventas, mientras que los descensos más pronunciados los anotaron Canarias (-14 %), Baleares (-10,9 %) y Navarra (-9,7 %). Andalucía fue la región que más compraventas cerró (100.339 transacciones), seguida por Cataluña (79.751), Comunidad Valenciana (74.910) y Madrid (70.835). Por su parte, los últimos datos disponibles del Ministerio de Fomento correspondientes al tercer trimestre de 2019 cifran la caída de las compraventas en un 4% con un total de 411.234 viviendas comercializadas.

%

% s/extranjeros

Reino Unido

1,74

13,94

Francia

0,98

7,85

Alemania

0,89

7,12

Marruecos

0,77

6,17

Bélgica

0,73

5,83

Rumanía

0,73

5,87

Italia

0,64

5,13

Suecia

0,56

4,48

China

0,49

3,97

Rusia

0,40

3,20

Holanda

0,34

2,74

Noruega

0,23

1,87

Polonia

0,20

1,63

Ucrania

0,19

1,56

Argelia

0,18

1,43

Irlanda

0,16

1,30

Bulgaria

0,14

1,12

Dinamarca

0,12

0,96

Suiza

0,11

0,87

Resto

2,86

22,96

Extranjeros

12,45%

100,00%

Nacionalidades

87,55%

TOTAL

100,00%

Fuente: Colegio de Registradores de España

Compraventa de viviendas por CCAA Andalucía

-1,1 %

Cataluña

-2,4 %

Comunidad Valenciana

-4,9 %

Comunidad de Madrid

-7,5 %

Canarias

-14 %

Castilla y León

0,5 %

Castilla-La Mancha

7,5 %

País Vasco

-3,3 %

Galicia

2,5 %

Región de Murcia

1,2 %

Islas Baleares

Total Nacional 2014 347.170 2015 383.107 2016 436.574 2017 509.847 2018 410.883 2019 501.085

-10,9 %

Aragón

-0,3 %

Principado de Asturias Extremadura Cantabria Navarra La Rioja 0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000 100.000

Fuente: INE

Sector Inmobiliario en España | 15


16 | Informe de Mercado 2019-20 EspaĂąa y Andorra


Tendencias del Mercado Residencial Español 18

COMUNIDAD DE MADRID Madrid Alrededores

34

CATALUÑA Barcelona Alrededores Costa Brava Tarragona Cerdaña

66

COMUNIDAD VALENCIANA Valencia Castellón Alicante - Costa Blanca

84

ANDALUCÍA Costa del Sol

92

ZONA NOROESTE DE ESPAÑA Galicia Asturias Castilla y León

102

ZONA NORESTE DE ESPAÑA País Vasco Navarra

112

ISLAS CANARIAS Tenerife

116

ISLAS BALEARES Mallorca Menorca Ibiza

122

OBRA NUEVA

Tendencias del Mercado Residencial Español | 17


Comunidad de Madrid

Madrid

3.226.126

38.224 €

30.094 €

3.732 €/m²

+1,3 %

Población o número de habitantes

Renta bruta media

Renta disponible

Precio medio 2019

Variación interanual

La capital es líder en atracción de inversiones extranjeras en España, ocupa el cuarto puesto como destino más atractivo de Europa para invertir en inmobiliario, según el Emerging Trends in Real Estate Europe de 2019 del ULI y PwC. Una de cada cinco empresas creadas en España tiene su sede en Madrid y de las 2.000 principales empresas españolas, el 72% tiene su central en la ciudad.

A pesar de su tendencia al alza, los precios todavía se mantienen lejos, un 33% por debajo de los máximos marcados en 2007.

La entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria y la moderación en el crecimiento de la economía ha moderado la demanda de viviendas en todo el país y también en Madrid. Si bien el mercado inmobiliario madrileño

Madrid registra también las cuantías de endeudamiento hipotecario por vivienda más grandes alcanzando los 202.426 euros/m2 y los mayores periodos medios de contratación de los nuevos créditos hipotecarios con

mantiene su fortaleza pendiente de nuevos desarrollos urbanísticos como Madrid Nuevo Norte o los desarrollos de los PAUs del sureste. Las ventas de viviendas alcanzaron en la Comunidad en el tercer trimestre de 2019 las 17.427 unidades, lo que supone un descenso del 3,57% respecto al mismo trimestre del año anterior, según datos del Colegio de Registradores.

307 meses, 25 años y 7 meses. La región anota asimismo los mayores importes de cuota hipotecaria mensual media 873,90 euros a mediados del pasado año.

Los precios han mantenido cierta estabilidad durante el pasado año, con subidas que no han alcanzado el 5%. Las previsiones de Engel & Völkers apuntan a un crecimiento sostenible a lo largo de 2020 con subidas similares en las zonas donde todavía hay margen de aumento y una rectificación en aquellas que han vivido fuertes incrementos.

18 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

La Comunidad de Madrid registra el mayor endeudamiento bancario por m2 del país. Según los datos del Colegio de Registradores se sitúo en 1.985 euros/m2 en el tercer trimestre de 2019.

Respecto al plazo medio de venta de una vivienda, la cifra se ha reducido en los últimos cuatro años desde los 6,4 meses de media que se necesitaban para vender un inmueble, hasta los 3,6 meses de la actualidad. Cifra muy por debajo de los 8,2 meses que sitúa Tinsa al plazo medio en España. Según Tinsa, la rentabilidad media bruta de una vivienda para alquilar en la capital se sitúa en el 4,4%, si bien es un porcentaje que varía mucho en función del distrito.


Distritos de la ciudad de Madrid

Fuencarral - El Pardo

Hortaleza

Barajas Tetuán Moncloa Aravaca

Chamartín Chamberí Salamanca Centro

Retiro

San Blas Ciudad Lineal Moratalaz

Arganzuela Vicálvaro

Puente de Vallecas

Latina Carabanchel

Usera

Villa de Vallecas Villaverde

Precios en euros/m2

1.000 €  -  1.500 €

1.500 €  -  2.000 €

2.000 €  -  2.500 €

2.500 €  -  3.000 €

3.000 €  -  3.500 €

3.500 €  -  4.000 €

4.000 €  -  4.500 €

4.500 €  -  5.000 €

5.000 €  -  5.500 €

5.500 €  -  6.000 €

6.000 €  -  6.500 €

Salamanca

6.370

Hortaleza

3.800

Carabanchel

2.825

Retiro

5.150

Moncloa - Aravaca

3.660

Villa de Vallecas

2.430

Centro

5.105

Arganzuela

3.585

Usera

2.170

Chamberí

5.095

Barajas

3.350

Moratalaz

2.040

Chamartín

4.725

San Blas

3.095

Puente de Vallecas

1.895

Ciudad Lineal

3.905

Latina

3.035

Vicálvaro

1.645

Tetuán

3.895

Fuencarral - El Pardo

2.960

Tendencias del Mercado · Comunidad de Madrid | 19


Distrito a distrito

Centro y Arganzuela

Las modificaciones urbanísticas realizadas en el distrito Centro fueron determinantes para el significativo incremento de precios registrados en ejercicios anteriores. La expectación creada por la operación Canalejas y la peatonalización de la Gran Vía impulsó el precio medio del distrito hasta los 5.170 euros/m2 a cierre de 2018, nivel desde el que ha caído un 1,3% en 2019 hasta situarse en el entorno de los 5.100 euros/m2. Precisamente en los barrios más cercanos a estos proyectos -Sol y Universidad- es donde se han registrado leves descensos en el último año, mientras que en otros como Palacio o Justicia se han registrado ligeros incrementos de precios en las viviendas de segunda mano. La tipología de vivienda más demandada es un apartamento de más de dos habitaciones con superficies entre 80 y 150 m2. Por nacionalidades, destaca el cliente español que copa el 68% de las compras frente al 32% de extranjeros liderados por venezolanos, franceses, italianos, estadounidenses, ingleses y chinos. Esta distribución por países determina los motivos de la compra que, en un 50% es para vivienda habitual, en un 40% para inversión y solo un 10% para segunda residencia. En Arganzuela el perfil de comprador es familiar y mayoritariamente nacional hasta acaparar el 90% de las operaciones. Entre el 10% de clientes extranjeros cabe destacar una nacionalidad que ha despuntado frente a las demás a lo largo del pasado año: la china.

20 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Palos de Moguer y Acacias se consolidan como los barrios más demandados junto a la zona residencial conocida como Metales donde predominan las viviendas de nueva construcción dotadas de servicios comunitarios -piscina y jardines en urbanizaciones cerradas de calidad-. El cliente más joven sigue prefiriendo la zona más cercana al Matadero gracias a su excelente comunicación y gran cantidad de servicios.

Precio de la vivienda en Centro y Arganzuela (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Justicia

4.496

7.826

5.524

Cortes

4.324

6.915

5.261

Embajadores

3.089

5.123

4.082

Universidad

3.825

5.783

4.529

Palacio

4.102

6.520

4.901

Sol

4.493

4.500

4.400

Acacias

4.100

5.090

4.595

Palos de Moguer

3.125

4.529

4.017

Latina

2.938

3.692

3.034

Carabanchel

2.400

2.934

2.826


Retiro

Salamanca

En 2019, el precio medio de los seis barrios que componen el distrito de Retiro ha superado los 4.000 euros/m2, liderados por Jerónimos e Ibiza, los más demandados debido a su excelente ubicación frente al parque más representativo de la capital.

Los 20.000 euros/m2 alcanzados en las zonas más exclusivas del distrito dibujan el perfil del comprador y la tipología más demandada de dos de los barrios más representativos de Salamanca: Recoletos y Castellana. Amplias y lujosas viviendas cuyas operaciones se realizan entre familias españolas de alto poder adquisitivo y extranjeros en un 60%-40%, respectivamente. No obstante, otros barrios del distrito como Guindalera despuntan al calor de unos precios más asequibles con una media en torno a los 4.440 euros/m2 y se suman al despertar que ya tuvo en ejercicios anteriores Fuente del Berro.

El perfil de comprador se ha vuelto en 2019 más internacional. Si en 2018 la tarta de clientes en esta zona se repartía entre el 90% español y 10% extranjero, en 2019, los compradores de Retiro han sido un 70% nacionales y un 30% internacionales con una presencia destacada de mexicanos.

Tras el auge comprador en el distrito por parte de venezolanos en los últimos años, en 2019 se ha observado como esta nacionalidad se ha convertido en vendedora de viviendas en la zona, mientras los mexicanos siguen comprando viviendas con superficies de unos 120 m2.

La señorial calle de Alfonso XII, arteria principal de Jerónimos, se mantiene como una de las preferidas de los extranjeros de alto poder adquisitivo que demandan viviendas de más de 200 m2 en fincas clásicas, mientras las acomodadas familias españolas se decantan por Ibiza y el Niño Jesús. Precio de la vivienda en Retiro

Precio de la vivienda en Salamanca

(Datos en euros/m2)

(Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Mínimo

Máximo

Medio

Jerónimos

4.750

9.580

7.520

Goya

3.740

8.155

6.300

Ibiza

5.470

6.521

5.890

Lista

3.378

7.745

6.299

Pacífico

3.900

4.280

4.120

Castellana

4.360

21.420

7.664

Niño Jesús

4.543

4.831

4.687

Recoletos

4.575

23.850

8.959

Adelfas

3.909

4.347

4.189

Guindalera

2.480

6.580

4.441

Estrella

3.697

4.472

4.136

Fuente del Berro

2.170

9.400

4.545

Tendencias del Mercado · Comunidad de Madrid | 21


Chamartín

Chamberí

Viviendas de 145 m2 distribuidas en tres dormitorios es la tipología más demandada del distrito financiero de la capital. El 80% de las compras son acaparadas por clientes nacionales frente al 20% de extranjeros. De éstos destaca el notable incremento registrado el pasado año de operaciones con mexicanos y norteamericanos.

En 2019 se ha observado una bajada de precios en torno al 2% con un volumen de operaciones similar al del ejercicio anterior. No obstante, cabe destacar que las ventas se han cerrado mayoritariamente en propiedades por debajo del millón de euros. Las compras, acaparadas en un 85% por parte de españoles que demandan viviendas de 145 m2 con tres dormitorios y preferiblemente áticos, se financian en un 60% con hipoteca frente al 40% que se realiza con recursos propios. El 15% de los clientes internacionales liderados por venezolanos, franceses, belgas y mexicanos buscan propiedades reformadas en fincas clásicas de las zonas más prime del distrito como Almagro, Trafalgar y Ríos Rosas.

Los compradores demandan mayoritariamente (84%) una vivienda habitual a la que acceden a partes iguales con financiación y recursos propios frente a la tímida demanda para inversión (8%) y para segunda residencia (8%).

Estos dos últimos barrios se han convertido en los más demandados por ser algo más asequibles que el primero. Así, el precio medio en Almagro supera los 5.500 euros/ m2, mientras en Trafalgar y Ríos Rosas se mantiene por debajo, diferenciándose de los poco más de 4.000 euros/ m2 que se pagan en Vallehermoso.

En este distrito conviven algunas de las zonas residenciales más codiciadas del centro de la ciudad como El Viso o Nueva España con otras muy demandadas por la relación calidad/precio como Hispanoamérica.

Precio de la vivienda en Chamartín (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Viso

2.889

7.417

5.273

Nueva España

2.941

5.548

4.652

Hispanoamérica

3.596

6.898

4.694

Castilla

2.800

5.618

4.711

Prosperidad

1.335

5.309

4.452

Ciudad Jardín

3.800

5.206

4.591

22 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Precio de la vivienda en Chamberí (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Almagro

4.095

7.100

5.598

Trafalgar

3.352

5.120

4.236

Ríos Rosas

3.215

5.210

4.213

Arapiles

3.021

5.500

4.261

Gaztambide

3.410

5.212

4.311

Vallehermoso

3.220

5.115

4.168

Argüelles /Moncloa

2.825

5.520

4.173


Tetuán

Fuencarral

En el colindante distrito de Tetuán, Cuatro Caminos se configura como la zona más demandada, si bien existe una gran similitud con Castillejos tanto en tipología de propiedad como en precios, donde se observa un rango idéntico.

Los barrios residenciales que componen este distrito del noroeste de Madrid son muy solicitados por familias que buscan amplias viviendas de más de 120 m2 distribuidas en más de tres dormitorios. Sin embargo, la tipología de propiedad varía según la nacionalidad y mientras los españoles prefieren pisos los extranjeros solicitan adosados o unifamiliares.

Con precios medios más bajos en el entorno de los 3.3003.500 euros/m2, pero en tendencia alcista, se sitúan Valdeacederas, Almenara y Berruguete, debido a la cercanía a la quinta torre. La tipología de vivienda más demandada es la de un piso de tres dormitorios distribuidos en una superficie de unos 180 m2 que se compra para vivienda habitual en la totalidad de los casos y que se financia con hipoteca.

Precio de la vivienda en Tetuán (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Cuatro Caminos

5.800

3.200

4.500

Castillejos

5.800

3.200

4.500

Bellas Vistas

4.100

2.900

3.500

Valdeacederas

4.400

2.700

3.550

Almenara

4.500

2.100

3.300

Berruguete

4.300

2.300

3.300

Al tradicional comprador de Mirasierra, en los últimos años se han unido muchos extranjeros, principalmente alemanes que se han trasladado desde que el Colegio Alemán se instaló en Montecarmelo. Un barrio joven que además de la comunidad germana atrae a un perfil familiar con hijos más pequeños que las zonas más consolidadas de las inmediaciones como Mirasierra, Fuentelarreina o el barrio de El Pilar. También Peñagrande se configura como una opción para un comprador joven tras la profunda renovación llevada a cabo donde se ofertan adosados y unifamiliares a precios atractivos.

Precio de la vivienda en Fuencarral (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Mirasierra

2.650

4.259

2.960

Montecarmelo

3.351

4.606

4.192

Peñagrande

2.261

4.500

3.380

Fuentelarreina

2.727

3.292

3.000

La Paz

2.600

4.600

3.600

El Pilar

2.200

4.200

3.200

Tendencias del Mercado · Comunidad de Madrid | 23


Moncloa - Aravaca

El cliente del distrito es cada vez más internacional y, aunque los españoles acaparan el 85% de las compras, los internacionales alcanzan ya el 15% restante liderados por los venezolanos, mexicanos, con presencia de franceses y belgas en Moncloa-Argüelles y chinos.

En Aravaca y en la urbanización de El Plantío los precios máximos se mantienen en los 7.800 euros/m2, si bien se ha registrado un ligero descenso en los precios medios de las operaciones realizadas.

La tipología preferida por todos ellos son propiedades amplias de cuatro dormitorios distribuidos en pisos de más de 150 m2 o chalets de aproximadamente 300 m2. Concretamente en la prestigiosa zona de Puerta de Hierro, las familias españolas se decantan por los pisos, mientras que las extranjeras prefieren adosados, pareados y unifamiliares.

Precio de la vivienda en Moncloa - Aravaca

Argüelles se mantiene como la zona más premium de Moncloa, con precios que alcanzan los 6.000 euros/m2 alrededor de las zonas más emblemáticas cercanas al Parque del Oeste y el templo de Debot.

24 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

(Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Argüelles

3.532

6.109

4.815

Ciudad Universitaria

2.856

3.225

3.041

Valdemarín

2.091

7.375

4.465

Aravaca

1.803

7.754

3.790

El Plantío – La Florida

1.250

7.800

2.693

Puerta de Hierro

1.751

3.785

2.900


Ciudad Lineal

Hortaleza

A pesar de ser uno de los distritos más grandes de Madrid, destaca el hecho de encontrarse estructurado en torno a una calle: Arturo Soria, que se configura como la arteria principal que delimita zonas muy diferenciadas entre sí. En la zona norte se encuentran los barrios más resistentes a la depreciación como son Costillares, Atalaya, Colina y San Pascual, donde los precios medios se sitúan alrededor de los 4.000 euros/m2. Si durante la crisis de la pasada década fueron las zonas que más tardaron en resentir las bajadas de precios, también fueron los primeros en subir en la recuperación.

Hortaleza es un distrito muy extenso del oeste de Madrid donde se observa un gran contraste tanto en tipología de vivienda como en el perfil del inversor. Con zonas muy prime como Piovera, donde el stock construido es de altísima calidad y reúne servicios excelentes, que contrasta con los precios más asequibles de barrios como Santiago Apóstol.

En la zona sur se ubican los barrios de Quintana, Ventas y Pueblo Nuevo, donde los precios medios se acercan más a los 2.000 euros/m2, manteniéndose Concepción en la parte intermedia tanto en precios como en tipología de propiedad. En 2019, el distrito ha experimentado un gran volumen de ventas con precios medios que se han mantenido en un entorno de ligeras bajadas. El stock construido es de alta calidad y el entorno cuenta con arbolado abundante y zonas verdes que hacen de Ciudad Lineal una de las zonas más interesantes de Madrid para invertir.

Precio de la vivienda en Ciudad Lineal (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Costillares

2.575

5.200

3.888

Atalaya

3.557

4.700

4.129

Colina

2.200

5.417

3.809

San Juan Bautista

3.302

4.117

3.710

San Pascual

2.300

5.123

3.712

Concepción

2.412

4.720

3.566

Quintana

1.923

3.321

2.622

Ventas

1.258

3.050

Pueblo Nuevo

1.850

2.520

Palomas se configura como uno de los valores más sólidos del distrito al tener unos precios más moderados que en Piovera pero con unas viviendas de alta calidad. Por su parte, Canillas, Pinar del Rey y Santiago Apóstol son barrios muy interesantes para el inversor. En ellos pueden encontrarse pisos para alquilar, algunos de gran calidad, y bien comunicados, que permiten obtener elevadas rentabilidades dentro del anillo de la M-40.

Precio de la vivienda en Hortaleza (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Palomas

2.894

4.211

3.553

2.154

Piovera

4.125

5.003

4.564

2.185

Canillas

2.895

3.189

3.042

Pinar del Rey

2.256

2.784

2.520

Santiago Apóstol

2.199

2.687

2.443

Tendencias del Mercado · Comunidad de Madrid | 25


Sanchinarro, Las Tablas y Valdebebas

Situados en el norte de Madrid, son barrios mayoritariamente residenciales y familiares. El constante crecimiento de todos ellos y la elevada demanda ha mantenido al alza los precios en 2019, con Sanchinarro a la cabeza, donde el coste medio ha aumentado un 8% respecto a 2018 hasta superar los 4.000 euros/m2. Las zonas más solicitadas de Sanchinarro son las más cercanas a El Corte Inglés y el Hospital de Sanitas La Moraleja, mientras que en Las Tablas, las próximas a las sedes de BBVA y Telefónica. Valdebebas no tiene tan localizada la demanda al estar aún en pleno crecimiento.

Barajas - San Blas

Situados alrededor del aeropuerto de Madrid, estos distritos presentan unos precios medios en el entorno de los 3.000 euros, si bien el coste se sitúa dentro de un amplio rango en función de la variada oferta de propiedades. Alameda-Barajas son barrios muy desconocidos para el gran público, sin embargo, los precios medios permanecen relativamente elevados comparados con zonas similares. La razón es que son muy demandados por personas que ya residen en estos barrios y valoran su tranquilidad, los amplios y singulares espacios verdes singulares y el transporte público de calidad. Por su parte, San Blas es un popular distrito que presenta una evolución muy interesante con perspectivas de futuro. Aunque fuera de la M-30, su condición limítrofe la hace una zona muy muy atractiva, especialmente en barrios como El Salvador, donde existen propiedades realmente destacables, principalmente en Rosas y Simancas.

Al tratarse de barrios residenciales formado por familias jóvenes nacionales, la demanda se centra principalmente en inmuebles de tres dormitorios. En Sanchinarro y Las Tablas se distribuyen en una superficie entre los 100 y 130 m2 que aumenta en Valdebebas hasta 120-150 m2. El motivo de la compra es en un 90% para vivienda habitual y tan sólo el 10% restante son inversores. La mayor parte de los clientes piden financiación, si bien ésta se ha reducido a lo largo de este año y ya un 10% de los compradores han realizado la adquisición con recursos propios frente al 5% que lo hizo en 2018. Precio de la vivienda en Sanchinarro - Las Tablas - Valdebebas (Datos en euros/m2)

Desde el punto de vista de la inversión, Rejas se configura como una de las grandes oportunidades del este de Madrid. Las mejoras planificadas en el transporte público en la zona prometen una revalorización importante a medio plazo.

Precio de la vivienda en Barajas - San Blas (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Aeropuerto

1.586

1.854

1.720

Alameda de Osuna

3.340

3.485

3.413

Corralejos

1.420

5.000

3.210

Casco Antiguo Barajas

1.827

3.729

2.778

Timón

2.027

3.756

2.892

Rejas

2.260

3.286

2.773

Mínimo

Máximo

Medio

Salvador

3.041

3.272

3.157

Sanchinarro

3.495

4.419

4.110

Simancas

2.090

2.373

2.232

Las Tablas

3.360

4.270

4.027

Valdebebas

3.560

4.530

4.320

26 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra


Alquiler

El atractivo del alquiler como instrumento de inversión, principalmente en un contexto de reducidas rentabilidades en activos alternativos, mantiene un notable dinamismo en el mercado madrileño. Esta situación ha provocado una tendencia alcista en los precios durante los últimos años que, en 2019, ha puesto freno en los distritos más demandados. En el conjunto de la ciudad, el precio medio se ha incrementado un 5% hasta los 16,4 euros/m2, si bien en los distritos más solicitados como Centro, Salamanca y Chamberí, se ha registrado un leve descenso, mientras en otros como Moncloa o Chamartín la subida se ha situado en torno al 6%. La tipología de vivienda más demandada en 2019 ha sido la de un apartamento en torno a los 80-100 m2, con dos dormitorios y dos baños en una buena localización.

Precio del alquiler en Madrid por distritos (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

9

35

18,7

Salamanca

8,5

38

19,4

Chamartin

8,9

37,5

16,5

Chamberi

8

35

18,2

Moncloa

6,87

24,8

15

Hortaleza

5,5

23,1

12,4

Tetuán

9,25

26,7

16

Retiro

9,1

30

16,6

Noroeste

3,6

24,37

10,38

Norte

3,4

28

12,09

Centro

Engel & Völkers ha incrementado un 20% las operaciones de alquiler en la ciudad de Madrid durante 2019, tendencia que espera mantener a lo largo de este año.

Tendencias del Mercado · Comunidad de Madrid | 27


Alrededores de Madrid

Algete (Zona Norte)

San Sebastián de los Reyes (Zona Norte) Las Rozas

Cobeña (Zona Norte)

La Moraleja Paracuellos (Zona Norte)

Majadahonda

Boadilla del Monte

Madrid Pozuelo

Pozuelo - Boadilla del Monte Las Rozas - Majadahonda La Moraleja Zona Norte

28 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra


Alrededores de Madrid

Pozuelo - Boadilla del Monte

Pozuelo de Alarcón y Boadilla del Monte se mantienen como los municipios de más de 20.000 habitantes con mayor renta media anual per cápita de España. El primero de ellos, con una renta de 25.957 euros por habitante, se divide en dos partes bien diferenciadas: la zona de la Estación y el Pueblo, donde se encuentran la mayor parte de los servicios, ambas rodeadas de exclusivas urbanizaciones. Algunas de ellas como Somosaguas, Montealina, Monte Gancedo o Monteclaro están muy demandadas por familias españolas, que acaparan un 85% de las compras frente al 15% de extranjeros. A lo largo de 2019 destaca el notable incremento de los precios en el centro del municipio, si bien la zona norte y la estación mantienen sus máximos entre los 7.000 y 8.500 euros/m2.

Precio de la vivienda en Pozuelo de Alarcón (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Pozuelo Pueblo

1.786

4.853

3.320

Pozuelo Norte

1.800

7.353

3.033

Pozuelo Estacion

2.250

3.800

3.025

Avenida de Europa

1.971

5.611

3.790

Montealina

1.629

4.000

2.531

Prado Largo

1.267

5.000

2.636

Monteclaro

1.513

4.250

3.121

Somosaguas

1.257

12.667

3.196

Prado de Somosaguas

2.130

5.236

3.295

La Finca

1.708

8.264

3.672

Tendencias del Mercado · Comunidad de Madrid | 29


En 2019, el precio medio de la vivienda en Pozuelo de Alarcón se situó en los 3.155 euros/m2, mientras que en Boadilla del Monte lo hizo en 2.416 euros/m2 y en Villaviciosa de Odón, en 1.977 euros/m2, con incrementos entre el 5% y el 10%. Las viviendas tipo de Pozuelo se dividen en dos: pisos entre 150 y 200 m2 distribuidos en cuatro dormitorios y amplios chalets con zonas verdes. Por su parte, en Boadilla del Monte y Villaviciosa de Odón, donde las zonas más demandadas son urbanizaciones como Valdecabañas y Montepríncipe, en la primera, y El Bosque, en la segunda, la tipología más común son casas de superficies entre 400 y 500 m2 de más de cinco dormitorios.

Precio de la vivienda en Boadilla del Monte (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Monteprincipe

1.220

4.087

2.278

Valdepastores - Las Encinas

1.013

6.977

2.391

Bonanza

1.100

3.246

2.015

El Olivar

1.301

3.160

2.043

781

4.200

2.154

Sector S

1.730

3.400

2.568

Sector B

1.800

3.990

2.965

Centro

1.925

3.681

2.508

903

3.385

1.881

Las Lomas

Parque Boadilla

Precio de la vivienda en Villaviciosa de Odón (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

El Bosque

877

3.780

1.821

Centro

566

4.980

2.477

1.014

3.798

1.781

Castillo - Campodon

30 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra


Las Rozas - Majadahonda

Las Rozas de Madrid es el tercer municipio con mayor renta por habitante de España, según los Indicadores Urbanos para municipios de más de 20.000 habitantes publicados por el INE en 2019, y presenta un perfil de comprador muy similar al de Majadahonda, Villafranca del Castillo y Villanueva del Pardillo. En Las Rozas y Majadahonda la demanda de las familias españolas se concentra en pisos, principalmente en áticos y apartamentos en el centro con superficies en torno a los 120 m2 distribuidas en tres o cuatro dormitorios. Por su parte, los extranjeros, liderados por los sudamericanos, acaparan el 20% de las compras de la zona con una clara preferencia por las casas independientes más amplias.

Precio de la vivienda en Las Rozas (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

1.200

4.300

2.750

Molino de la Hoz

940

3.700

1.800

Pinar - Punta Galea

900

3.500

1.870

Club de Golf

750

3.500

1.850

La Marazuela

960

4.000

2.450

El Burgo - Abajón

1.650

4.800

2.650

El Cantizal

1.700

4.100

2.900

Monte Rozas

750

3.300

1.950

Precio de la vivienda en Majadahonda -

Las Matas - Peñascales

750

3.500

1.900

Villafranca del Castillo - Villanueva del Pardillo

Centro

Majadahonda es una de las ubicaciones más demandadas de la zona noroeste de la capital y buena prueba de ello ha sido el incremento de precios observado en la práctica totalidad de las zonas del municipio.

(Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Monte del Pilar

1.550

5.200

3.350

Centro

1.500

4.200

3.000

Golf - Carralero

2.300

5.400

3.500

Norte

1.450

4.800

2.900

Carretra del Plantío

1.200

4.800

2.760

Villafranca del Castillo

700

3.200

1.800

Villanueva del Pardillo

765

3.350

2.065

Tendencias del Mercado · Comunidad de Madrid | 31


La Moraleja

Al norte de Madrid se encuentra una de las zonas de mayor prestigio de la capital que está compuesta por tres urbanizaciones: La Moraleja, El Soto de la Moraleja y el Encinar de los Reyes. Cercanas a Arroyo de la Vega, donde se ubican las sedes de varias multinacionales, cuenta con dos campos de golf, varios clubes de tenis, centros médicos y comerciales y es, además, el área con más colegios privados e internacionales del país. Las propiedades más demandadas en El Soto y El Encinar se centran en adosados o pareados con jardín de más de 250 m2 distribuidos en cuatro o cinco dormitorios, tipología que cambia a viviendas independientes de 500 m2 en urbanizaciones cerradas, para los clientes que demandan propiedad en La Moraleja. No obstante, el precio medio de La Moraleja medido en euros por metro cuadrado no es muy elevado por dos razones principales: la existencia de inmuebles para derribo donde solo se valora el terreno, y el tamaño de las casas con muchos metros que abaratan dicha relación. Destaca el amplio abanico de precios en función de la urbanización, e incluso la calle.

32 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Por su parte, en Arroyo de la Vega, donde el precio medio se sitúa en 3.500 euros/m2 y el máximo no alcanza los 5.000 euros/m2, la vivienda más demandada es un piso de 180 m2 y cuatro dormitorios con terraza o jardín. El perfil de comprador también lo componen familias españolas y extranjeras, entre los que se observa un incremento de matrimonios de mayor edad con los hijos independizados.

Precio de la vivienda en La Moraleja (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

El Soto de la Moraleja

3.000

6.000

3.857

Encinar de los Reyes

3.953

6.839

4.577

La Moraleja

2.654

7.000

4.300

Arroyo de la Vega

2.212

4.900

3.500


Zona Norte

En la zona más al norte de la capital se distinguen áreas muy diferentes entre sí. Pasando La Moraleja se encuentra la formada por municipios como San Sebastián de los Reyes, una atractiva ciudad moderna y en expansión muy bien comunicada que se sitúa en el punto de mira de familias jóvenes al tener precios más atractivos que la vecina Alcobendas. San Agustín de Guadalix se ha convertido en uno de los destinos favoritos de los madrileños para comprar una segunda residencia. Más allá del excelente stock de propiedades unifamiliares, esta población presierra cuenta con numerosos pisos a costes muy atractivos para invertir que aloja a los numerosos trabajadores de importantes empresas de la zona. Tres Cantos es una ciudad moderna con tan solo 35 años de antigüedad con una amplia variedad de pisos, adosados y unifamiliares, donde Soto de Viñuelas acapara los de más alto standing. La excelente comunicación con Madrid la convierte en objetivo de compra para muchas familias, si bien la tendencia alcista de los precios dirige a Colmenar Viejo a algunas de ellas. En torno a la Nacional I encontramos las representativas urbanizaciones de Fuente del Fresno, Ciudalcampo y Santo Domingo. Formadas por viviendas unifamiliares individuales de alto standing, las construidas en los años

70 y 80 en grandes parcelas se configuran como una excelente elección por sus atractivos precios frente a las viviendas más modernas de la zona. Por último, la zona de Paracuellos del Jarama. La importante expansión registrada a comienzos de este siglo la ha configurado como una población moderna, bien organizada y equipada con propiedades de calidad que son muy apreciadas por el personal aeroportuario y de empresas industriales cercanas.

Precio de la vivienda en la zona norte de Madrid (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

San Sebastián de los Reyes

1.250

4.125

2.688

San Agustín de Guadalix

1.589

2.075

1.832

Fuente del Fresno, Ciudalcampo, Santo Domingo

1.798

2.595

2.197

720

3.197

1.959

Tres Cantos

2.150

2.895

2.523

Colmenar Viejo

1.351

1.846

1.599

Paracuellos del Jarama

Tendencias del Mercado · Comunidad de Madrid | 33


Cataluña

Barcelona

1.636.762

37.124 €

29.199 €

4.390 €/m²

-4 %

Población o número de habitantes

Renta bruta media

Renta disponible

Precio medio 2019

Variación interanual

En 2019, el mercado residencial en Barcelona tuvo dos etapas bien diferenciadas. Una primera, entre enero y mayo, donde el precio y las transacciones aumentaron ligeramente y una segunda, entre junio y diciembre, en la que bajaron ambas variables con mayor intensidad. El resultado anual fue negativo con un descenso del volumen de venta del 7% en obra nueva y del 4% en segunda mano. Motivos económicos, legales y políticos marcaron la diferencia entre ambas fases. Por un lado, la demanda se retrajo. Muchas familias confundieron una desaceleración económica con la probable llegada de una crisis, aumentaron su ahorro y demoraron la adquisición de una vivienda. Por el otro, la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria en los meses de junio y julio provocó una gran bajada de las transacciones, aunque tuvo un carácter temporal. En Barcelona, un análisis por distritos permite dividirlos en función de la evolución de su precio. Por un lado, están los que registraron subidas de precios: Nou Barris, Sant Andreu, Gràcia, Sant Martí y Horta-Guinardó. Y, por otro, los que bajaron: Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts, Eixample, Ciutat Vella y Sants-Montjuïc. En la periferia, la tendencia fue muy diferente. A pesar de un entorno desfavorable, el precio y las transaccio-

34 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

nes tuvieron una buena evolución. El importe de venta subió un 8% y se situó en 2.170 euros/m2. El mercado de alquiler en Barcelona se mantuvo estable y volvió a situarse en 17,7 €/m2. Un precio que no considera los contratos renovados, sino solo los nuevos arrendamientos. La tendencia fue mixta. Los pisos más caros bajaron su importe y los más baratos lo subieron un poco. La caída de los primeros es consecuencia del desplazamiento de los inquilinos de mayor poder adquisitivo del mercado del alquiler al de venta. La subida de los segundos tuvo como base un exceso de demanda. En la periferia, el importe del arrendamiento subió un 2% hasta un precio medio de 10,8 €/m2. De cara a 2020, el precio de la obra nueva y la segunda mano seguirá disminuyendo en Barcelona, mientras que en el mercado del alquiler, asistiremos a un cambio de tendencia. El precio empezará a bajar ligeramente tanto en la capital como en su periferia cercana. El principal motivo será el desplazamiento de familias jóvenes desde el arrendamiento a la compra. Una traslación generada por una significativa subida de su salario en 2019 y 2020, la mayor disponibilidad de la banca a concederles un préstamo y el menor coste mensual que supone la compra de una vivienda (cuota hipotecaria) respecto a su alquiler.


Distritos de la ciudad de Barcelona

Horta-Guinardó Sarrià-Sant Gervasi

Nou Barris

Les Corts Sant Andreu

Gràcia

Eixample Eixample Dreta Sant Martí Ciutat Vella Sants-Montjuïc

Precios en euros/m2

1.000 €  -  1.500 €

1.500 €  -  2.000 €

2.000 €  -  2.500 €

2.500 €  -  3.000 €

3.000 €  -  3.500 €

3.500 €  -  4.000 €

4.000 €  -  4.500 €

4.500 €  -  5.000 €

5.000 €  -  5.500 €

5.500 €  -  6.000 €

6.000 €  -  6.500 €

Sarrià-Sant Gervasi

5.010

Sant Martí

4.170

Horta-Guinardó

3.020

Les Corts

4.890

Ciutat Vella

4.085

Sant Andreu

2.900

Eixample

4.750

Sants-Montjuïc

3.790

Nou Barris

2.620

Gràcia

4.300

Tendencias del Mercado · Cataluña | 35


Barcelona por distritos

Ciutat Vella

El primer distrito de Barcelona engloba todo el centro histórico de la ciudad con barrios como Raval, Gòtic, Born y la marinera Barceloneta. El carácter único de Ciutat Vella mantiene intacta la demanda de viviendas por parte de los clientes, principalmente internacionales, que han aumentado la presencia en la zona. En 2019, el 62% de los compradores de Engel & Völkers fueron extranjeros, cuatro puntos más que en 2018, liderados por los ciudadanos franceses (28,3%) y seguidos de los italianos (15%) y alemanes (9,4%). El denominador común de todos ellos es el interés por edificios antiguos, fincas clásicas con elementos originales, suelos hidráulicos y volta catalana. La propiedad más demandada en el distrito es una vivienda de entre 60 y 80 m2 con una o dos habitaciones, siendo lo más apreciado que cuenten con salida exterior y ascensor. El 54% de las compras se realizan para vivienda habitual, un 20% para segunda residencia y el 26% como inversión, lo que la convierte en el barrio de Barcelona donde más compras de este tipo se realizan. Además, muchos clientes que tienen su propiedad como segunda residencia lo utilizan como un activo rentable alquilándolo. El precio medio de los inmuebles en Ciutat Vella cerró 2019 en 4.085 euros/m2, lo que supone un descenso del 8% respecto a 2018 y las zonas más solicitadas fueron Born, Gòtic, Raval y Barceloneta.

36 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Precio de la vivienda en Ciutat Vella (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Barri Gòtic

2.800

6.355

4.350

Raval

1.585

6.110

3.360

Barceloneta

1.760

7.930

5.030

Sant Pere, Santa Caterina i la Ribera

2.330

6.155

4.405


Eixample

Ubicado en el centro de Barcelona, Eixample es el distrito modernista por excelencia donde el precio medio de la vivienda se situó en los 4.750 euros/m2 el pasado año, un 7% menos que el ejercicio anterior. Además del descenso del precio, en 2019 ha destacado la caída de clientes extranjeros y de inversores en la zona al tiempo que aumentó el nacional que busca su primera residencia.

No obstante, despunta con fuerza Sant Antoni, que se ha convertido en el barrio de moda gracias a su oferta de ocio y servicios, así como al impulso que le ha dado la remodelación de su mercado y la creación de nuevos espacios peatonales como la Superilla.

Precio de la vivienda en Eixample

El 43% de los compradores en el Eixample fueron foráneos el pasado año frente al 52% de 2018. Por nacionalidades, el principal demandante de vivienda fue el chino, si bien también destaca la presencia de italianos y franceses. En 2019, Eixample acaparó el mayor número de operaciones de Golden Visa de la Ciudad Condal. Los áticos y los pisos con terraza de 90 a 130 m2 y con tres habitaciones son las viviendas más solicitadas en Eixample, y las zonas con mayor demanda son la Dreta de l'Eixample y l'Antiga Esquerra de l'Eixample, barrios clásicos con una gran demanda por su cercanía al Passeig de Gràcia, la Rambla de Catalunya y la calle Enric Granados.

(Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

La Dreta de l'Eixample

3.470

8.400

5.290

La Nova Esquerra de l'Eixample

3.110

7.320

4.410

La Sagrada Família, Fort Pienc

2.490

6.660

4.125

L'Antiga Esquerra de l'Eixample

3.140

8.080

4.810

Sant Antoni

2.690

5.730

4.260

Tendencias del Mercado · Cataluña | 37


Sants-Montjuïc

Les Corts

Ubicado en la zona sur de Barcelona a diez minutos en metro del centro, Sants-Montjuïc es uno de los distritos más emblemáticos de la ciudad al reunir montaña, mar y una oferta de ocio y cultura muy completa. Cuenta además con la estación de tren más importante de Cataluña y la segunda de España.

Formado por tres barrios: Les Corts, Pedralbes y la Maternitat i San Ramon, es un distrito de clase media-alta que cuenta con muchas ventajas gracias a su excelente ubicación, además de ser un barrio típicamente financiero que también alberga la Universidad Politécnica. El precio medio de las propiedades alcanzó el pasado año los 4.890 euros/m2, lo que supone un descenso del 4% respecto a 2018. Las viviendas más solicitadas son los pisos y áticos con superficies de 70 a 90 m2 y tres habitaciones.

El precio de las propiedades descendió un 2,8% el pasado año en este distrito hasta situarse en los 3.790 euros/m2. Las ventas de Engel & Völkers descendieron un 5% en esta zona hasta totalizar 35 unidades. La tipología de vivienda más demanda cuenta con 50 a 90 m2 y con dos a tres habitaciones, si bien el objeto de deseo de todos los compradores son los áticos. Sants y El Poble Sec-Parc de Montjuïc, que recoge parte de la demanda que busca propiedades en Sant Antoni, son las zonas más solicitadas. Mientras que Hostafrancs es donde se alcanza el precio medio más alto, 4.280 euros/m2. La mayor parte de la demanda está compuesta por compradores nacionales, que suponen un 65% de los solicitantes. Entre los internacionales son mayoría los franceses. El 71% de los clientes adquiere la vivienda como su residencia habitual.

Precio de la vivienda en Sants-Montjuïc (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Poble Sec Parc Montjuïc

3.100

5.225

3.950

Hostafrancs

4.120

4.340

4.280

Sants

2.215

4.565

3.530

Sants - Badal

3.270

3.800

3.625

38 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Pedralbes y Les Corts son los barrios más demandados. El primero por ser una de las zonas residenciales más exclusivas de Barcelona donde lo más solicitado son las casas con jardín y es la primera opción del cliente internacional en la ciudad. Por su parte, Les Corts es una de las zonas más consolidadas y con mejores servicios de la ciudad; un barrio muy familiar que ofrece tranquilidad y buenas comunicaciones. El 75% de los compradores son nacionales y, si bien la presencia de extranjeros no es tan marcada como en otros distritos, el pasado año se realizaron aquí dos operaciones de Golden Visa. La mayoría de las adquisiciones se destinan a vivienda habitual y solo un 8% se realiza como inversión.

Precio de la vivienda en Les Corts (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

La Maternitat i Sant Ramon

3.310

4.885

4.000

Les Corts

3.230

5.060

4.150

Pedralbes

4.015

6.970

5.445


Sarrià-Sant Gervasi

La zona con mayor renta per cápita de Barcelona cuenta con los barrios más distinguidos de la ciudad. Un distrito residencial y acomodado, con numerosos parques y zonas verdes, combinados con prestigiosos centros educativos y sanitarios. El precio medio de la zona descendió un 3% el pasado año hasta los 5.010 euros/m2, un coste en torno al cual se mantendrá este año para el que se prevé una estabilidad tras los reajustes de los últimos meses. Las casas, áticos y pisos que disponen de zona comunitaria y parking son las propiedades más demandadas. Asimismo, se buscan inmuebles de 130 a 200 m2 con tres o más habitaciones.

El 87% de los compradores son nacionales, un porcentaje que aumenta siete puntos porcentuales respecto al año anterior. El cliente local ha entrado con más fuerza en el mercado y está provocando reajustes de precio de cierre a la baja. Aun así, las propiedades de más de cuatro millones siguen siendo demandadas por el cliente internacional. El 85% de las compras se realizan para adquirir la vivienda habitual y solo un 6% como inversión. El 53% de las operaciones se hacen con hipoteca, un porcentaje que crece por el aumento del cliente nacional y la atracción por el bajo interés de las mismas.

Precio de la vivienda en Sarrià-Sant Gervasi

Galvany es uno de los barrios con mayor demanda y en el que las solicitudes se centran en fincas regias, mientras que en Sarrià y Bonanova existe una alta demanda de casas con jardín.

(Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

El Putxet i el Farró

3.620

6.260

4.140

Sant Gervasi - Galvany

4.030

6.200

4.980

Sant Gervasi - La Bonanova

3.180

7.190

5.280

Les Tres Torres

4.530

6.070

5.440

Sarrià

3.160

7.000

5.075

Vallvidrera, el Tibidabo i les Planes

2.840

4.810

4.385

Tendencias del Mercado · Cataluña | 39


Gràcia

Uno de los distritos más antiguos de la ciudad, es también el más pequeño de Barcelona, algo que no le impide registrar la segunda cifra más alta en cuanto a densidad de población. El precio de las propiedades en este distrito alcanzó el pasado año los 4.300 euros/m2, un 7% más que el ejercicio anterior. Este incremento se debe a un ajuste de precios por la tipología de propiedades vendidas por Engel & Völkers. Así, en 2019 se han cerrado más operaciones en propiedad reformadas mientras que la mayor parte de las realizadas en 2018 se hizo en propiedades sin reformar. De cara a 2020 se espera un ajuste de los precios actuales dado el incremento de los clientes extranjeros respecto al año anterior.

Precio de la vivienda en Gràcia (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

El Camp d'en Grassot i Gràcia Nova

3.230

6.160

4.690

La Salut

1.035

4.320

2.210

La Vila de Gràcia

2.270

7.170

4.480

Vallcarca i els Penitents

2.995

5.545

3.750

40 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

La zona ha despuntado entre los clientes internacionales, que se sienten atraídos por el encanto del ambiente al más puro estilo catalán del barrio. Los extranjeros supusieron en 2019 el 37% frente al 15% que suponían en 2018. Entre ellos hay una mayoría de ciudadanos franceses, seguidos de chinos, estadounidenses y británicos. Los pisos y apartamentos de 70 a 90 m2 con dos o tres habitaciones son los más solicitados en Gràcia. Las propiedades de cuatro habitaciones, aunque no son muy frecuentes en la oferta de la zona, sí tienen una alta demanda y son las que más rápidamente se venden. El 80% de los compradores busca su vivienda habitual, un 10% su segunda residencia y otro 10% realiza la adquisición como inversión. La Vila de Gràcia, el Camp d’en Grassot i Gràcia Nova son los barrios más demandados. Todos ellos se caracterizan por contar con todo tipo de servicios (hospitales, colegios, comercios…) ubicarse cerca del centro de la ciudad y contar con una buena comunicación.


Horta - Guinardó

Nou Barris

Situado en el nordeste de la ciudad en un gran valle, Horta-Guinardó es el tercer distrito más extenso de Barcelona después de Sants-Montjuïc y Sarrià-Sant Gervasi. Cuenta con una estructura urbana muy diferenciada y heterogénea debido a su variada topografía con la sierra de Collserola, el valle de Hebrón o la riera de Horta.

El distrito más joven de la ciudad está ubicado en el norte de la ciudad. Formado por 13 barrios, Nou Barris cuenta con numerosos espacios verdes junto a edificios históricos como el Castell de Torre Baró. Este castillo de ladrillo con aires medievales ubicado en lo alto de la sierra de Collserola es uno de los miradores más privilegiados de la ciudad.

Horta-Guinardó tiene cada vez más demanda ya que, al igual que la vecina Gràcia, cuenta con muy buena comunicación y está equipado con todos los servicios. Características que completa con su gran oferta de espacios verdes. El precio medio de una propiedad alcanzó en 2019 los 3.020 euros/m2, lo que supone un aumento del 2% sobre el año anterior. Las casas y los pisos de 110 a 150 m2 de tres a cuatro habitaciones constituyen la principal demanda en este distrito. Entre ellas, las propiedades más buscadas son las viviendas unifamiliares con jardín. Can Baró y la Font d’en Fargues son los barrios con mayor número de solicitudes, este último por ser un barrio residencial ajardinado. El 75% de los compradores es nacional, mayoría que también se da entre los vendedores. La práctica totalidad de las adquisiciones son de la vivienda habitual, sólo un 3% se realizan como inversión.

Precio de la vivienda en Horta - Guinardó (Datos en euros/m2)

El precio medio de una vivienda en esta circunscripción alcanzó en 2019 los 2.620 euros/m2. Los apartamentos entre 75 y 90 m2 constituyen la tipología de vivienda más demandada. Mientras que los barrios que gozan de mayor número de peticiones son Vilapicina i la Torre Llobeta y Porta. Ambos ofrecen una buena comunicación con el centro y son zonas económicas donde la totalidad de los compradores son nacionales.

Mínimo

Máximo

Medio

2.550

4.640

3.245

-

-

4.120

El Guinardó

3.250

3.970

3.710

Horta

1.980

3.730

2.670

La Font d'en Fargues

2.280

5.000

3.015

Montbau

2.050

3.330

2.880

Can Baró El Baix Guinardó

Precio de la vivienda en Nou Barris (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

La Guineueta

2.350

2.730

2.500

la Prosperitat

2.320

2.790

2.490

La Trinitat Nova

1.700

2.570

2.200

Porta

2.840

3.475

3.150

Vilapicina i la Torre Llobeta

1.245

3.000

1.850

Tendencias del Mercado · Cataluña | 41


Sant Andreu

Sant Martí

La transformación urbanística de Sant Andreu está muy vinculada a la llegada del AVE al distrito y la creación de la nueva estación de La Sagrera. Esta nueva infraestructura y sus accesos ferroviarios dotarán de un carácter más innovador a los barrios de la Sagrera y de Sant Andreu.

Con una privilegiada ubicación costera dentro de la ciudad y excelentes comunicaciones y amplia oferta de servicios, en Sant Martí se pueden encontrar oportunidades de propiedades para reformar con pisos grandes de tres a cuatro habitaciones. La zona ha sido dinamizada por el potencial de la torre Glòries, en la que empresas relevantes del sector tecnológico han establecido sus sedes atrayendo a sus trabajadores a la zona.

Estos cambios impulsarán una demanda cada vez mayor de cara a 2020 e incrementos de precios. El coste medio de la vivienda fue de 2.900 euros/m2 en 2019. Los apartamentos entre los 90 y los 110 m2 con tres o cuatro dormitorios son la tipología de vivienda más solicitada en un distrito donde el 89% de los compradores son nacionales que buscan, además, su primera residencia. Por su parte, el 7% de los clientes realiza la adquisición como inversión debido a que los alquileres en este barrio ofrecen a los inversores mucha más rentabilidad que en otras zonas.

Precio de la vivienda en Sant Andreu (Datos en euros/m2)

El Congrés i els Indians Navas Sagrera Sant Andreu

Mínimo

Máximo

Medio

-

-

3.280

2.790

4.010

3.125

-

-

2.430

2.570

3.060

2.690

El precio medio de una propiedad se situó en 2019 en los 4.170 euros/m2, un incremento del 5% respecto al año anterior. El número de compraventas realizadas por Engel & Völkers ha sido inferior en 2019, pero de un precio más elevado. La apertura de una nueva tienda de la inmobiliaria en el distrito posibilitará un incremento de las ventas del 25% de cara a 2020. Los pisos de 80 a 100 m2 y de dos y tres habitaciones son lo más demandado. Además, se buscan propiedades con extras como parking y terraza. Los barrios más solicitados son Poblenou, el Camp de l’Arpa i Clot y la zona de Diagonal Mar. El target de los compradores está compuesto en su mayoría por familias que buscan zonas tranquilas, cercanía a las escuelas e instalaciones comunitarias con equipamientos como piscina. El 78% adquiere su propiedad como residencia habitual, un 13% como inversión y un 10% para segunda residencia. El porcentaje de compradores internacionales alcanza en esta zona el 36%, con británicos, franceses e italianos a la cabeza, mientras que los clientes rusos y chinos han reducido su presencia. Precio de la vivienda en Sant Martí (Datos en euros/m2)

42 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Mínimo

Máximo

Medio

Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou

5.750

8.890

7.090

El Clot

2.565

4.510

3.460

El Parc i la Llacuna del Poblenou

2.990

4.085

3.650

El Poblenou

3.460

6.270

4.260

La Vila Olímpica del Poblenou

3.520

6.855

4.790

Provençals del Poblenou

3.100

5.615

3.915

Sant Martí de Provençals

2.735

3.810

3.060


Alquiler

El precio del alquiler se ha contenido en Barcelona durante el año 2019 marcando incluso una ligera bajada en el coste medio de la ciudad. Las operaciones realizadas por Engel & Völkers reflejan esta estabilización con un precio medio del alquiler en todas las zonas en las que está presente la inmobiliaria de 1.740 euros, frente a los 1.705 euros del año anterior. Así, el coste medio del metro cuadrado para arrendar alcanzó en Barcelona los 17,7 euros/m2, en línea con el registrado en 2018, mientras que en la periferia subió un 2%, hasta los 10,8 euros/m2. El centro de la ciudad y la periferia muestran comportamientos diferentes. Los precios suben en los alrededores impulsados por una demanda más alta y en crecimiento, mientras en la Ciudad Condal, sobre todo en las áreas más céntricas, el descenso de las solicitudes de clientes internacionales ha provocado una bajada de los precios. El 66% de los alquileres los realizaron extranjeros en 2019, tan sólo un punto más que en el año anterior si bien aumenta el volumen de propiedades alquiladas a los italianos, estadounidenses y alemanes.

Las zonas más demandadas de la capital son Eixample, Sarrià-Sant Gervasi y Ciutat Vella y la vivienda estrella para alquilar en el centro es un piso o un ático de los 50 a los 90 m2 con dos habitaciones. En los alrededores, Sant Cugat del Vallès es lo más solicitado. Precio del alquiler en Barcelona por distritos

De cara a 2020 las previsiones apuntan que la demanda se mantendrá estable, pero el interés de los clientes nacionales se trasladará a la compra de una propiedad para aprovechar el bajo interés de los tipos. Mientras que la demanda internacional se sostendrá. Se esperan pues menos transacciones y un precio que registrará una ligera bajada. Además, existe cierto temor a la regulación de los precios y se deja notar el nuevo decreto del alquiler que amplía la duración de los contratos a cinco años.

(Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Sarrià - Sant Gervasi

17

37

8

Eixample

18

40

7

Ciutat Vella

18

42

6

Les Corts

17

33

10

Gràcia

17

43

8

Sant Martí

18

32

11

En la periferia se prevé un aumento de la demanda y la oferta será constante e incluso se podría incrementar con lo que es de esperar subidas de precios. El aumento de las solicitudes estará impulsado por los clientes que no pueden adquirir una propiedad debido a sus posibilidades económicas y que se deciden por el alquiler. También por la movilidad de inquilinos de la ciudad que, frente a una renovación de alquileres a precios superiores, tendrán que buscar una propiedad en los alrededores.

Tendencias del Mercado · Cataluña | 43


Badalona y Hospitalet

Santa Coloma de Gramanet

Badalona

Sant Adrià de Besòs

Barcelona

Hospitalet de Llobregat

Badalona Hospitalet de Llobregat

44 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra


Badalona

Hospitalet de Llobregat

Situado a 10 km de Barcelona, Badalona ha vivido un resurgir gracias a la construcción del canal del puerto y la reurbanización de la zona del frente marítimo. La posibilidad de estar cerca del mar y próximos a la capital gracias a unas buenas comunicaciones constituye su punto fuerte.

El segundo municipio en número de habitantes de Cataluña (269.903 en 2018) forma parte del área metropolitana de Barcelona. Cuenta con excelentes comunicaciones con el centro de la ciudad y constituye una alternativa ideal para quienes buscan las comodidades de un entorno residencial sin renunciar a vivir a un paso de la capital. La Ciudad Judicial también ha supuesto una dinamización de la ciudad y un cambio urbanístico importante. El coste medio de las propiedades alcanzó el pasado año los 3.230 euros/m2, muy en línea con el precio de 2018. Los pisos y áticos de 90 a 110 m2 con cuatro habitaciones son lo más demandado y las zonas más solicitadas por los compradores son Plaza Europa y Santa Eulàlia, atraídos por la tipología de los edificios, en la mayor parte obra semi-nueva construida alrededor del año 2000. El 62% de los compradores son nacionales y la presencia de extranjeros se reparte entre rumanos, chinos, ucranianos, iraníes y nepalíes.

El precio medio de las viviendas se mantuvo estable el pasado año situándose en el entorno de los 2.365 euros/ m2 y de cara a 2020 se prevé una ligera subida. Tanto pisos como dúplex, de tres habitaciones y entre los 90 y 130 m2, son las propiedades más buscadas, si bien las viviendas estrella de la zona son los pisos céntricos con terraza, cerca del mar y con vistas. El centro de la

Precio de la vivienda en Hospitalet (Datos en euros/m2)

Hospitalet de Llobregat

Mínimo

Máximo

Medio

2.465

4.650

3.230

ciudad es la zona más solicitada. La totalidad de los compradores es nacional y las adquisiciones son para la vivienda habitual. En 2019, las propiedades más vendidas fueron pisos pequeños.

Precio de la vivienda en Badalona (Datos en euros/m2)

Badalona

Mínimo

Máximo

Medio

1.670

3.780

2.365

Tendencias del Mercado · Cataluña | 45


Alrededores de Barcelona

Vallès Oriental

Vallès Occidental

Barcelonés Baix Llobregat

Garraf

Vallès Oriental y Occidental Baix Llobregat Garraf

46 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra


Alrededores de Barcelona

Vallès Oriental - Vallès Occidental

La comarca del Vallès situada entre los ríos Llobregat y Tordera está dividida en dos distritos administrativos: el Vallès Occidental, que tiene sus capitales en Sabadell y Terrassa, y el Vallès Oriental, donde se ubica la capital de la comarca: Granollers. En ambos distritos los precios de la vivienda han subido en torno al 4-5% en 2019.

Vallès Occidental El precio medio de las propiedades alcanzó en Vallès Occidental los 2.905 euros/m2 el pasado ejercicio, un 4% más que el anterior con una demanda centrada en casas unifamiliares y adosadas de más de 300 m2, así como en áticos y pisos con terraza de 90 a 110 m2; todos ellos de tres a cuatro habitaciones. Los pisos con mayor salida son los que cuentan con cuatro habitaciones, parking y salida exterior, debido a su escasa oferta y porque las familias constituyen la mayor parte de la demanda.

Sant Cugat del Vallès, Sabadell, Sant Quirze del Vallès y Cerdanyola del Vallès son las zonas más solicitadas. En Sant Cugat, los barrios más demandados son Parc Central y Eixample para los que buscan piso, y quienes buscan casa lo hacen en Arxius, Valldoreix y Mirasol en zonas cercanas a la estación. Los puntos fuertes son la alta calidad de vida que ofrecen estas zonas residenciales y su cercanía al área metropolitana. El 90% realiza la compra de su residencia habitual y el 10% restante lo hace como inversión. Sant Cugat conserva el título de la zona más premium y es donde se alcanzan los precios más elevados, con máximos que llegan a los 5.600 euros/m2, si bien el coste medio se ha situado en 3.460 euros/m2. Por su parte, en Sabadell el precio medio se mantiene por debajo de los 2.000 euros/m2, en el entorno de los 1.900 euros/m2, aunque se han llegado a pagar 3.445 euros/m2 en operaciones realizadas por Engel & Völkers el pasado año.

Tendencias del Mercado · Cataluña | 47


Vallès Oriental En Vallès Oriental el coste medio de las viviendas se situó en los 1.600 euros/m2, un 5% más y de cara a este ejercicio se prevé que los precios permanezcan estables. Destacado ha sido el aumento de los compradores nacionales en 2019 hasta acaparar el 95% de las adquisiciones frente al 80% de 2018. Las propiedades con mayor demanda son los pisos y dúplex en Granollers y las casas unifamiliares con jardín con más de 200 m2 y cuatro habitaciones en el resto de las zonas. Se buscan casas cercanas al núcleo urbano, bien comunicadas, parcelas planas y con una o dos plantas. Granollers, La Garriga, Cardedeu y Caldes de Montbui son las áreas más solicitadas por los compradores. La pri-

48 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

mera por ser la capital y las demás por ofrecer una excelente calidad de vida a sus habitantes que valoran, además, residir en una ubicación privilegiada entre el Parque Natural del Montseny y la Serralada Litoral Catalana. Destacado es el caso de Cardedeu, una de las zonas más privilegiadas con un precio medio de 1.980 euros/m2 y donde más operaciones de compraventa se han registrado en 2019.

Precio de la vivienda en el Vallès (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Vallès Occidental

1.150

5.600

2.905

Vallès Oriental

1.225

2.475

1.600


Matadepera

Alquiler

Situado en la comarca del Vallés Occidental, Matadepera es un pueblo residencial que disfruta de un comercio de proximidad de gran calidad y de los servicios propios de un municipio de sus dimensiones, cuya población se acerca a los 10.000 habitantes.

El precio de las viviendas para alquilar aumentó un 5% hasta situarse en una media de 8 euros/m2. La oferta de propiedades en régimen de alquiler es baja para una demanda muy alta compuesta en buena parte por familias jóvenes llegadas de Barcelona, Sabadell o Terrassa. Estas parejas, en su mayoría de menos de 40 años, desean alquilar una vivienda en Matadepera para saber si se adaptan a la vida en un municipio mucho más pequeño, con pocas calles céntricas y en el que la mayoría de los distritos son urbanizaciones.

El precio de la vivienda aumentó un 4% el pasado ejercicio respecto al anterior hasta situarse en los 2.350 euros/ m2. La propiedad más demandada es una vivienda unifamiliar de 250 m2 y cuatro habitaciones. Los distritos más solicitados son Centro, Drac-Parc y Can Prat - La Plana. Los compradores son en su mayoría parejas con edades comprendidas entre los 45 y 50 años, con dos o tres hijos y con capacidad económica. Los vendedores son personas de más edad, a partir de los 60 años, que venden su propiedad, en su mayoría viviendas unifamiliares, porque desean residir en casas más pequeñas y más prácticas.

Buscan para alquilar una casa unifamiliar de 300 m2 y cuatro dormitorios. La zona con mayor oferta es la urbanización de Cavall Bernat, pero los distritos más cotizados son el centro o aquellos que se ubican cerca.

Precio del alquiler en Matadepera (Datos en euros/m2)

Precio de la vivienda en Matadepera (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Golf

2.400

3.000

2.700

Cavall Bernat/Can Roure

1.450

2.400

1.925

Centro

2.230

3.840

3.040

Drac Parc

1.710

2.700

2.205

La Plana/Can Prat

1.970

2.900

2.435

Les Pedritxes/Els Rourets

1.300

1.980

1.640

Verge de Montserrat

2.440

3.010

2.725

Mínimo

Máximo

Medio

Golf

8,5

11,5

10

Cavall Bernat/Can Roure

5,5

6,5

6

Centro

7,5

11,5

9,5

Can Solà Del Racó/ Pla De Sant Llorenç

5,5

6,5

6

La Plana/Can Prat

7,5

11,5

9,5

Les Pedritxes/Els Rourets

5,5

6,5

6

Verge de Montserrat

8,5

11,5

10

Tendencias del Mercado · Cataluña | 49


Baix Llobregat

La tercera comarca más poblada de Cataluña tiene su capital en Sant Feliu de Llobregat y desde el punto de vista inmobiliario se puede dividir en dos grandes zonas con precios muy diferentes. Mientras el norte ha alcanzado un precio medio de 1.440 euros/m2, tras subir un 10%, en el sur, el precio se ha situado en los 2.030 euros/ m2, con un ligero aumento respecto a 2018.

Baix Llobregat Sur La tipología de las propiedades más demandadas va desde los pisos de 117 m2 de Molins de Rei de tres a cuatro habitaciones a las casas de cinco a seis dormitorios en Sant Boi de Llobregat, Castelldefels y Gavà de 200-300m2. En Molins de Rei, el coste medio de un piso es de 300.000 euros y el de las casas alcanza los 607.000 euros.

Baix Llobregat Norte La oferta residencial del norte es muy competitiva, permite acceder a casas unifamiliares en entornos residenciales rodeados de vegetación, así como a pisos o casas adosadas de gran calidad en pequeños núcleos urbanos. Los unifamiliares de 200 m2 o más y cuatro habitaciones son lo más buscado en la zona y las ubicaciones con mayor demanda son Vallirana, Corbera de Llobregat y Cervelló que ofrecen la posibilidad de residir en zonas muy próximas a Barcelona y con buena comunicación. La mayor parte de los compradores son nacionales que adquieren su residencia habitual, si bien destaca el aumento de la presencia de clientes internacionales que pasaron de suponer un 5% en 2018 al 12% el pasado año.

Precio de la vivienda en Baix Llobregat Norte (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Martorell, La Palma de Cervelló, Sant Andreu de la Barca

1.340

2.200

1.620

Corbera, Pallejà

1.165

1.920

1.400

Vallirana, Cervelló

1.280

1.840

1.470

50 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Los municipios con mayor demanda son Molins de Rei, Castelldefels (Pineda, Bellamar, Montemar y Poal), Gavà Mar, Sant Boi de Llobregat (Marianao), Cornellà, Viladecans y el municipio de Begues, donde hay mucha demanda interna del propio municipio. Es destacable la sobrevaloración que registran muchas de las viviendas a la venta en las zonas más prime de Gavà Mar y Castelldefels. Lo más solicitado son las zonas en primera línea de playa o viviendas que ofrezcan vistas al mar ubicadas en Gavà y Castelldefels. El 88% de los compradores son nacionales y en los últimos meses se ha vivido un incremento de los clientes rusos.

Precio de la vivienda en Baix Llobregat Sur (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Molins de Rei

1.450

4.035

2.120

Sant Boi, Castelldefels, Gavà, Begues, Santa Coloma de Cervelló

1.450

3.710

1.960


Sant Just

Precio de la vivienda en Sant Just, Esplugues, Sant Joan Despí y Sant Feliu de Llobregat

Estos municipios que forman parte del área metropolitana de la Ciudad Condal comparten dos fortalezas para el cliente inmobiliario: su buena comunicación con el aeropuerto y el estar situados junto a colegios internacionales. Los precios vivieron un año 2019 claramente diferenciado en dos partes: una primera de ligeras alzas hasta el verano que dio paso a un descenso a final de año que dio como balance un mantenimiento del coste de la vivienda en la zona. La horquilla oscila entre el máximo 5.000 euros/m2 registrado en el centro de Sant Just y Ciudad Diagonal de Esplugues, al mínimo de 2.500 euros/m2 en Sant Feliu de Llobregat. Las previsiones apuntan a que el mercado se mantendrá también estable este año, si bien podrían verse caídas de precios que no alcanzarían el 5%. Los pareados de 250 m2 y las viviendas unifamiliares de superficies entre 300 m2 y 400 m2 son las propiedades más demandadas en Sant Just Desvern y Esplugues, mientras que los pisos de 100 a 150 m2 son lo más buscado en Sant Joan Despí y Sant Feliu.

(Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Esplugues: Ciudad Diagonal

3.700

5.000

4.100

Esplugues: La Mallola

3.000

3.600

3.200

Esplugues: Centro

2.800

4.000

3.200

Sant Just Desvern: Centro

3.000

5.000

3.800

Sant Joan Despí

2.600

3.800

2.900

Sant Feliu de Llobregat

2.500

3.700

2.800

Alquiler El precio de las viviendas en alquiler se movió en 2019 entre los 2.000 y los 2.500 euros, un precio similar al que registraron en 2018. Al igual que ocurre en el mercado de venta, las propiedades más caras se encuentran en Esplugues y Sant Just Desvern, que superan en un 1520% las de Sant Joan Despí y Sant Feliu. También en el coste del arrendamiento se registró una ligera subida hasta el verano que se vio compensada por la bajada de la parte final de año.

Tendencias del Mercado · Cataluña | 51


Garraf

Sitges El plazo medio de venta de una propiedad en Sitges es de seis meses, sin apenas cambios respecto a los años precedentes 2017 y 2018. Mientras que el precio medio de las viviendas se situó el pasado año en 6.800 euros/ m2 en las viviendas de primera línea de mar, en el centro quedó en 4.400 euros/m2. La tipología de vivienda más demandada en estas dos zonas son los apartamentos de entre 70 y 90 m2 y tres dormitorios. La calle Parellades es la zona más demandada del Centro, donde la mayoría de los compradores son singles que buscan propiedades tanto para primera (40%) como para segunda residencia (40%), además, un 20% las adquiere como inversión. El mayor descenso de precios lo registró Terramar, con una caída del 4,5% frente a la invariabilidad de Vinyet que se mantuvo en los 5.500 euros/m2. En estos distritos son las casas medianas y grandes, entre 200 y 250 m2 con cuatro a cinco dormitorios, las más buscadas. Las familias componen la demanda principal en primera línea, en la que buscan una segunda residencia cerca del paseo marítimo, así como en Vinyet, de la que aprecian su cercanía al mar, y en Terramar, que se distingue por su tranquilidad.

La mayoría de los compradores en Sitges son extranjeros. Los franceses acaparan el 20% de la demanda y lo que buscan son apartamentos al igual que los ingleses, que realizan el 15% de las operaciones. Un 10% de las compras las firman holandeses y otro 10% americanos, ambos demandan casas grandes, aunque los estadounidenses optan también por apartamentos. Mientras que los belgas, alemanes y los ciudadanos de países del Este acaparan el 30% de la demanda. El vendedor es un 20% extranjero.

Precio de la vivienda en Sitges (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Primera línea

6.000

8.500

6.800

Vinyet

5.000

7.000

5.500

Terramar

4.900

6.800

5.250

Centro

3.800

4.800

4.400

Alquiler El precio del alquiler en Sitges ha permanecido invariable en los 13,5 euros/m2. La tipología de vivienda con mayor atractivo para arrendar es un apartamento de 110 m2 y tres habitaciones. Mientras que las zonas con mayor demanda son Vinyet y Terramar, ambas cercanas al pueblo y al mar. El 65% de los arrendatarios son extranjeros, con una fuerte presencia de franceses. Mientras que el 75% de los arrendadores es foráneo. Se buscan a partes iguales, tanto como vivienda habitual como para segunda residencia.

Precio del alquiler en Sitges (Datos en euros/m2)

Sitges

52 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Mínimo

Máximo

Medio

12

16

13,5


Bages y Anoia

Las comarcas de Bages y Anoia están situadas en el centro de Cataluña. Un territorio con recorrido dentro del sector inmobiliario ya que cuenta con núcleos urbanos de mucha relevancia perfectamente comunicados a través de la A2 y C16. Bages tiene su capital en Manresa y Anoia en Igualada.

El 90% de los compradores son nacionales, un porcentaje que ha caído cinco puntos respecto a 2018 y la totalidad de las adquisiciones son para la vivienda habitual.

Precio de la vivienda en Bages y Anoia (Datos en euros/m2)

Ambas son las áreas más demandadas a la hora de adquirir una vivienda. Zonas residenciales que presentan una oferta muy interesante y variada para pequeños y grandes inversores, y también para el público final que no precisa residir en la Ciudad Condal.

Mínimo

Máximo

Medio

Igualada

1.080

1.660

1.410

Manresa

980

1.590

1.255

El precio de las propiedades alcanzó los 1.340 euros/m2 el pasado año, con un alza en línea con el resto de la periferia barcelonesa. Las viviendas más solicitadas son las casas unifamiliares y los adosados de 200 m2 o más con tres a cuatro habitaciones.

Tendencias del Mercado · Cataluña | 53


Costa Brava

Cadaqués Roses Empuria Brava

Gerona

Costa Brava Sur

Costa Brava

54 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra


Costa Brava

Cadaqués

Con una población que roza los 3.000 habitantes, Cadaqués es el pueblo más oriental de la península ibérica, perteneciente a la comarca del Alto Ampurdán. Un enclave bohemio y muy exclusivo que fundamenta su economía en el turismo. La cercanía a Barcelona y a Francia lo convierten en un lugar muy demandado por los compradores de segunda residencia. El mercado inmobiliario de Cadaqués ha vivido un 2019 tranquilo y encara este ejercicio con la previsión de una mayor actividad. Las propiedades alcanzaron el precio más elevado en primera línea con máximos de 10.000 euros/m2, sin grandes cambios respecto a 2018. En esta exclusiva zona se buscan casas de 170 m2 con tres habitaciones cercanas también al centro, con vistas al mar y con encanto. El 90% de los compradores son extranjeros y en los últimos meses se ha registrado un aumento de los clientes franceses.

Precio de la vivienda en Cadaqués (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Primera Línea

4.000

10.000

7.000

Centro

2.500

4.900

3.700

Port Lligat/ Parque Natural

3.500

7.400

5.450

S’Aguarda

2.750

3.550

3.150

Caials

2.000

3.350

2.675

Sa Conca/Es Quers

2.500

8.000

5.250

899

1.598

1.248

Poblaciones no Costeras

Los apartamentos y las casas son lo más solicitado en el centro con vistas al pueblo. Los primeros se buscan con superficies entre los 70 y 100 m2 y tres habitaciones mientras que las casas van de los 120 m2 y los 220 m2 también de tres habitaciones. Los compradores son familias en su mayoría.

Tendencias del Mercado · Cataluña | 55


Peralada - Figueres

La comarca del Alto Ampurdán, fronteriza con Francia, en una de las zonas más turísticas del norte de Cataluña. La economía local se basa tanto en el turismo como en la vinificación y aparte de los pueblos costeros con elevada demanda inmobiliaria, destacan las tranquilas y encantadoras poblaciones del interior donde se busca la privacidad y cuya demanda inmobiliaria se centra en casas de campo y masías. Figueres, la capital de la comarca, es la zona más económica para adquirir una vivienda dentro de las áreas del Alto Ampurdán cubiertas por Engel & Völkers. Las propiedades con mayor demanda son los pisos de 60 a 200 m2 distribuidos en dos y cinco habitaciones, respectivamente. Se busca una compra económica que en muchas ocasiones se realiza como inversión. Los compradores se reparten a partes iguales entre españoles y extranjeros, todos ellos de mediana edad. A 9 kilómetros de Figueres, en Navata, se ubica la urbanización Torremirona Golf donde la tipología de propiedad más demandada son las villas de 200 m2 y de tres a cinco habitaciones, al igual que ocurre en Peralada Golf, ambas zonas exclusivas pretendidas por amantes de este deporte. El 100% de los compradores son franceses entre 45 y 70 años en el caso de Peralada Golf mientras que en Torremirona las solicitudes se reparten a partes iguales entre españoles y foráneos.

56 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

En Peralada pueblo lo más solicitado son los pisos, así como las casas de pueblo de 60 hasta 250 m2 y de dos a cinco habitaciones, mientras que en los alrededores se buscan tanto villas como pisos.

Precio de la vivienda en Peralada y Alto Ampurdán (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Peralada

1.500

2.000

1.750

Torremirona Golf

1.500

2.000

1.750

Alrededores

2.000

2.500

2.250

Alto Ampurdán centro y norte

750

1.400

1.075

Figueres

600

1.000

800


Roses

Este municipio es uno de los más turísticos de la comarca del Alto Ampurdán además de tener el puerto pesquero más destacado de la costa norte de Cataluña. El perfil de los compradores está compuesto por ciudadanos extranjeros, que acaparan el 95% de las adquisiciones. La mayoría son clientes entre 45 y 75 años que buscan una vivienda unifamiliar de superficie entre 100 y 120 m2 y parcelas de hasta 500 m2. Destaca el descenso de la demanda de franceses, alemanes e ingleses el pasado año. El precio más elevado se alcanza en Almadrava, Roses Puerto y Pau con máximos de 2.500 euros/m2, por debajo de los costes alcanzados en ejercicios anteriores. La primera de estas zonas, situada a cuatro kilómetros del pueblo, está ubicada en primera línea de playa y las propiedades más buscadas son los pisos de 60 m2 de dos habitaciones y las villas de 200 m2 y tres estancias. En las zonas de Roses Puerto y Pau, lo más solicitado son grandes villas y son escogidas por motivos contrarios. Mientras en la primera se valora poder llegar al puerto deportivo, al paseo y a los comercios en pocos minutos, en Pau, las vistas y la intimidad son lo más apreciado.

Precio de la vivienda en Roses (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Roses Pueblo

1.000

2.000

1.500

Mas Busca

1.000

1.500

1.250

Almadrava

2.000

2.500

2.250

Puig Rom

1.500

2.000

1.750

Canyelles

1.500

2.000

1.750

Roses Puerto

2.000

2.500

2.250

Palau Savardera

1.500

2.000

1.750

Pau

2.000

2.500

2.250

Santa Margarita

1.500

2.000

1.750

Mas Fumats

1.500

2.000

1.750

Tendencias del Mercado · Cataluña | 57


Empuriabrava

Rodeada por el Parque Natural de las Marismas del Ampurdán, Empuriabrava destaca por ser la marina residencial más grande de Europa con más de 30 kilómetros de canales navegables que hacen posible disponer de un amarre delante de casa. El precio medio de los inmuebles en Empuriabrava alcanzó en 2019 los 2.615 euros/m2, lo que supone un alza de casi un 15% respecto al ejercicio anterior, si bien existe un amplio rango de precios en función de la ubicación de la vivienda. El perfil del comprador está compuesto por empresarios de mediana edad, en un 90% extranjeros, en su mayoría familias francesas, alemanas y belgas. En los últimos meses se ha vivido un repunte de la demanda de compradores germanos. Los vendedores, también foráneos en su mayoría, se deshacen de la vivienda al dar un salto generacional y necesitar una casa o más grande o más pequeña.

58 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

La tipología de propiedad más demandada es una casa con vistas y acceso al canal, con unas superficies de 500 m2 de terreno, 200 m2 construidos y cuatro habitaciones. Las viviendas que ofrezcan acceso directo al canal o con vistas a él o al mar son las más solicitadas. El 60% de los compradores buscan una segunda residencia mientras que un 30% realiza la compra como inversión.

Precio de la vivienda en Empuriabrava (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Canal ancho

2.700

4.000

3.300

Canal estrecho

2.300

3.600

3.000

Anteriores a los puentes

3.600

5.500

4.400

Sin canal ni amarre

2.000

2.900

2.400

Castelló d´Empuries

800

1.600

950


Costa Brava Sur

A tan solo una hora de Barcelona y a 20 minutos de Gerona, el Sur de la Costa Brava cuenta con algunas de las zonas más turísticas del litoral catalán, así como un rico interior donde los parques nacionales del Montseny y les Guilleries, son los protagonistas. En la costa, existe un amplio abanico de tipología y precios en función de las localidades. En Blanes, Platja d’Aro, Sant Feliu de Guixols y Palamós, donde los apartamentos son las propiedades más demandadas, los compradores buscan viviendas de 80 m2 y tres dormitorios situadas en el centro o en primera línea con vistas al mar y cercanas también al centro comercial. En zonas como Lloret de Mar, Tossa de Mar, Montseny-Guilleries, Selva Interior, Calonge y Baix Empordà interior, la demanda se centra en casas unifamiliares entre 300 y 400 m2 con cuatro o cinco dormitorios y los precios son muy superiores. De hecho, en Platja d’Aro, un pueblo que destaca por su situación cercana al mar y a los principales ejes de comunicación, se registraron máximos de 8.000 euros/m2 en 2019. El perfil del comprador lo componen familias españolas y extranjeras, estos últimos mayoritarios en Lloret de Mar (donde ha aumentado la presencia de estadounidenses), Tossa del Mar, Platja d’Aro, Sant Feliu de Guixols y Calonge. Mientras los españoles se decantan por pisos, los foráneos buscan casas. La mayoría adquiere la vivienda como segunda residencia, si bien los que compran como inversión alcanzan un 30% en Lloret de Mar y un 20% Platja d’Aro.

Precio de la vivienda en el sur de la Costa Brava (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Lloret de Mar

1.200

4.500

2.700

Tossa de Mar

1.500

5.000

3.000

Blanes

1.200

4.500

2.400

Montseny

800

2.200

1.300

Selva interior

600

1.800

1.200

Platja d'Aro

1.800

8.000

3.500

Sant Feliu de Guixols

1.200

4.500

2.800

Calonge

1.200

4.000

2.200

Palamós

1.500

4.500

2.800

Baix Empordà interior

1.200

3.000

2.500

Tendencias del Mercado · Cataluña | 59


Tarragona

Tarragona

Tarragona

Tarragona

60 | Informe de Mercado 2019-20 EspaĂąa y Andorra


Tarragona

Tarragona

134.515

30.117 €

24.340 €

1.734 €/m²

+1 %

Población o número de habitantes

Renta bruta media

Renta disponible

Precio medio 2019

Variación interanual

Ubicada a orillas del Mediterráneo, en el corazón de la Costa Dorada, Tarragona es un centro de atracción turística declarado Patrimonio de la Humanidad por la Unesco por el conjunto arqueológico de Tarraco. El precio medio de los inmuebles en la ciudad se movió en 2019 dentro del rango marcado entre el máximo de La Mora-Tamarit, en 2.208 euros/m2, y los 1.432 euros/m2 de Barris Marítims. Situado a 11 km de la ciudad de Tarragona, La Mora-Tamarit se distingue por ser una zona de viviendas unifamiliares. La propiedad más buscada en este barrio es una casa de 200 m2 en Tamarit y la mayor parte de la demanda está compuesta por familias (el 58% son nacionales) en busca de su segunda residencia. En 2019, el precio medio ha caído un 8,6%. En Eixample la zona más solicitada para adquirir una vivienda es la Rambla Nova, en pleno centro de la ciudad. En este distrito el precio medio aumentó un 4,27% en 2019 hasta los 1.874 euros/m2. Lo más reclamado son los pisos de 120 m2 de tres a cuatro dormitorios por parte de familias, parejas de mediana edad y jóvenes. El 85% de los compradores son nacionales y el 80% busca su vivienda habitual. Las propiedades solicitadas en esta zona varían desde pisos a casas para reformar, pasando por áticos; viviendas de 100 m2, de tres a cuatro dormitorios. La mayor parte de

los compradores son jóvenes, en un 65% españoles que buscan su residencia habitual. El precio medio aumentó en esta zona un 18,6% hasta los 1.820 euros/m2. Las ubicaciones más solicitadas en las Urbanizaciones de Llevant son los barrios con vistas al mar. Las familias con niños, en un 71% de los casos españoles, constituyen los principales demandantes de viviendas, con una superficie de unos 150 m2 con un mínimo de cuatro dormitorios. El coste medio de las propiedades alcanzó aquí los 1.776 euros/m2 en 2019. Por último, la zona de los barrios marítimos tiene en Fonts del Serrallo su territorio más cortejado donde se buscan pisos de 100 m2 de tres a cuatro habitaciones. Los compradores son en su mayoría parejas y en un 84% españoles. En el último año, el precio medio ha subido un 5,5%. Precio de la vivienda en Tarragona (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Parte Alta

1.667

2.679

1.820

Eixample

1.165

2.385

1.794

960

2.815

1.776

1.920

2.405

2.208

940

2.145

1.432

Urb. Llevant La Mora - Tamarit Barris Marítims

Tendencias del Mercado · Cataluña | 61


Pirineo Catalán

Cerdaña

Cataluña

Cerdaña

62 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra


Pirineo Catalán

Cerdaña

Rodeado por los Pirineos catalanes, paso fronterizo natural entre Cataluña, Francia y Andorra, el valle de la Cerdaña cuenta con excelentes comunicaciones tanto desde Barcelona como Gerona, lo que le convierte en el lugar elegido por muchos catalanes para tener su segunda o tercera residencia. Las características imprescindibles de una propiedad para su venta en Cerdaña son que cuente con vistas al valle y a las montañas, así como que disponga de una zona ajardinada. La demanda en esta comarca está configurada en su totalidad por familias nacionales. El precio medio de las viviendas de segunda mano comercializadas por Engel & Völkers en Cerdaña fue de 2.100 euros/m2 el pasado año. El coste medio más elevado se alcanzó en Bolvir en el Real Club de Golf Cerdaña, donde superaron los 4.000 euros/m2.

La primera de las áreas en las que se distribuye Cerdaña, es donde se encuentra el pueblo de Alp, a solo 7 kilómetros de las pistas de esquí de Masella y a 12 kilómetros de La Molina. Lo más requerido por los clientes son casas de 150 m2 y un mínimo de tres habitaciones, si bien en esta zona está también Soriguerola, que destaca por la alta demanda de apartamentos en planta baja y con acceso directo al Golf de Fontanals. Muy solicitado es Queixans, un pueblo con mucha población infantil donde lo que se busca son viviendas unifamiliares de 170 m2 y un mínimo de tres dormitorios. El segundo territorio comprende el municipio de Llívia, muy solicitado por su ambiente familiar, su cultura activa y su diversa oferta gastronómica. El área más demandada es Camí d’Ur y Camí Ral, con casas adosadas y jardín privado. Se buscan viviendas unifamiliares, de 150 m2 y tres dormitorios.

Cerdaña está compuesta por 17 municipios que se pueden dividir en cinco áreas. Los pueblos con mayor actividad inmobiliaria son los equipados con todos los servicios como Llívia, Puigcerdá, Bellver y Alp. En todas las zonas los precios se han mantenido estables en los últimos años.

Tendencias del Mercado · Cataluña | 63


El municipio de Puigcerdá es la capital de la Cerdaña y el centro neurálgico de la comarca. Las zonas más demandadas son las del Lago, Closa de l’Angel y el centro. Los servicios y el comercio son los puntos fuertes de este territorio donde las propiedades más solicitadas son las casas de 125 m2 y un mínimo de tres habitaciones. La zona de la Solana tiene en Bolvir uno de sus municipios más cotizados al ser el lugar de veraneo de la alta burguesía catalana. En él se encuentran algunas de las principales urbanizaciones de la Cerdaña como el Real Club de Golf Cerdaña, Mas Sallent o la Corona. También destaca el pequeño núcleo de El Remei, donde las escasas propiedades construidas gozan de una gran tranquilidad y exclusividad. El comprador de viviendas en esta ubicación es muy exclusivo, busca la vida social y el prestigio de residir en esta zona. La demanda se centra en casas unifamiliares de 325 a 375 m2 con un mínimo de cinco habitaciones y el 100% es para segunda residencia. El quinto territorio es el más próximo al municipio de Bellver, la subcomarca de Batlia. Se caracteriza por comprender pueblos pequeños y masías aisladas y ser una de las zonas más extensas de la comarca y con menos aglomeraciones de turistas. La mayor parte de clientes que se decantan por esta demarcación pertenecen a la clase media o media-alta. Las zonas de moda son la urbanización El Pla y Tartera junto con ellas hay que destacar las pequeñas casas restauradas en ubicaciones más aisladas y tranquilas.

64 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Precio de la vivienda en Cerdaña (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Puigcerdá

1.650

2.500

2.050

Llívia

2.420

2.420

2.420

Prats, El Pla

2.540

2.540

2.540

Bellver

892

1.100

925

Bolvir, RCGC

3650

5.300

4.165

Bolvir, Corona

2.900

3.870

3.160

Bolvir, Pleta

2.150

3.500

2.785

Alp

1.480

2.930

1.670

Fontanals

1.760

2.270

2.243

Guils de Cerdaña

1.700

2.200

1.955


Comunidad Valenciana

Valencia

794.288

29.498 €

23.835 €

1.779 €/m²

+3 %

Población o número de habitantes

Renta bruta media

Renta disponible

Precio medio 2019

Variación interanual

Valencia es la tercera ciudad más grande de España después de Madrid y Barcelona. Cuenta con una población de 794.288 habitantes relativamente joven, el 15% de sus habitantes tiene entre 15 y 29 años y un 30% entre los 30 y 49 años. El sector servicios es el más relevante para la economía de la ciudad, ocupando al 83% de la población. La actividad industrial mantiene una base importante, con un porcentaje de la población ocupada de alrededor del 11%, formada por pymes en las que destacan los sectores de papel y artes gráficas, madera y mueble, productos metálicos y calzado y confección. La moderación de la demanda interna y el turismo se ha dejado notar, como en todo el país, en la economía valenciana que es también una de las más expuestas a los efectos del Brexit. No obstante, la demanda extranjera continuará impulsando la actividad inmobiliaria en la Comunidad Valenciana a lo largo de 2020. Los últimos datos del Colegio de Registradores de la Propiedad, correspondientes al tercer trimestre de 2019, muestran un ligero descenso de las ventas de viviendas en la provincia del 0,63% hasta las 29.556 unidades. Por otro lado, la Comunidad Valenciana registra la mayor actividad inmobiliaria relativa, medida en número de compraventas de viviendas por cada mil habitantes, un 3,83, frente a una media para el país de 2,62 en el tercer

66 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

trimestre del año. Para la ciudad de Valencia esta ratio es del 2,95, lo que la coloca como la octava provincia del país con mayor actividad inmobiliaria relativa. Los datos del Colegio de Registradores muestran también la importancia para la Comunidad Valenciana de las compras de viviendas realizadas por los extranjeros. La región ocupó la segunda posición superando a Canarias y solo por detrás de Baleares por ventas a foráneos en el tercer trimestre de 2019, supusieron cerca del 26%. El servicio de estudios del BBVA prevé que el Producto Interior Bruto (PIB) de la Comunidad cierre 2019 con un crecimiento del 2% (por encima de la media nacional prevista) y del 1,4% este año. En cuanto a los precios de las propiedades, los datos de Tinsa señalan que el coste medio de la vivienda en la ciudad del Turia registró un crecimiento interanual del 8,4% en el tercer trimestre del pasado año, una cifra más del 30% inferior a los máximos alcanzados en 2007. Si bien la comparativa de la segunda parte del año con la primera muestra cierta contención en el alza de los precios. Tinsa sitúa la rentabilidad media del alquiler de una vivienda en Valencia en el 4,4% por familias extranjeras en busca de una segunda residencia.


Distritos de la ciudad de Valencia

Pobles del Nord

Pobles de l'Oest Rascanya

Benicalap

Benimaclet

La Saïdia

Campanar

Algirós Ciutat Vella

El Pla del Real Poblats Marítims

L'Olivereta

Extramurs Eixample

Camins al Grau

Patraix

Quatre Carreres

Jesús

Pobles del Sud

Precios en euros/m2

1.000 €  -  1.500 €

1.500 €  -  2.000 €

2.000 €  -  2.500 €

2.500 €  -  3.000 €

3.000 €  -  3.500 €

3.500 €  -  4.000 €

4.000 €  -  4.500 €

4.500 €  -  5.000 €

5.000 €  -  5.500 €

5.500 €  -  6.000 €

6.000 €  -  6.500 €

Camins al Grau

3.035

Poblats Marítims

2.045

La Saïdia

1.650

L’Eixample

2.960

Quatre Carreres

2.035

L’Olivereta

1.590

El Pla del Real

2.690

Extramurs

1.955

Rascanya

1.465

Ciutat Vella

2.605

Patraix

1.845

Jesús

1.280

Benimaclet

2.395

Benicalap

1.740

Campanar

2.365

Algirós

1.705

Tendencias del Mercado · Comunidad Valenciana | 67


La ciudad de Valencia está dividida administrativamente en 19 distritos, subdivididos a su vez en 89 barrios y pedanías. Engel & Völkers cubre las mejores localizaciones de la capital y de la provincia, agrupándolas en tres grandes zonas: Centro, compuesto por Ciutat Vella, Eixample, Extramurs y La Saïdia; Playa, formada por Pla del Real, Ciudad de las Artes y las Ciencias, Patacona, Malvarrosa, Alboraya, Puig, El Saler así como los municipios de Puzol y Cullera, entre otros; y los Alrededores, que conforman Paterna, Rocafort, Godella, El Vedat, Bosque, La Eliana y Betera.

Centro

El Centro se mantiene como una de las zonas más demandadas de la ciudad. No obstante, en 2019 se han observado dos partes claramente diferenciadas: una primera que coincide con la primera mitad del ejercicio, donde los precios llegaron a subir un 28%, para dar paso a un segundo semestre de pronunciados descensos en el que se han digerido por parte del mercado los excesos anteriores. Al cierre del año, el precio medio de una propiedad en esta demarcación alcanzó los 2.248 euros/m2, lo que supone un descenso del 9,21% respecto al año anterior. Los barrios con mayor demanda son Ruzafa y Arrancapins. El primero, ubicado en el distrito de Eixample, la zona de moda y la más exclusiva de Valencia, es muy atractivo para la inversión en vivienda y para los compradores extranjeros. Arrancapins, por su parte, situado en el distrito de Extramurs, se caracteriza por ser un barrio de clase media-alta donde los precios son más competitivos que en el Eixample. El coste máximo de una vivienda en el Centro se alcanza precisamente en Pla del Remei, barrio que forma parte del Eixample, con 5.081 euros/m2. Si bien el precio medio más elevado se registra en El Mercat, perteneciente a la circunscripción de Ciutat Vella, con 3.758 euros/m2. Los más asequibles para el bolsillo están en Sant Francesc y Extramurs. La vivienda más demandada es un apartamento de 135 m2 con tres habitaciones. El perfil del comprador es el

68 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

de una familia española, si bien los clientes extranjeros copan el 30,8% de las operaciones realizadas en la zona, con una mayor presencia de mexicanos en el último año. El 62% de los interesados en adquirir una casa en el centro de Valencia lo hace para residencia habitual mientras que un 27% busca una segunda residencia y solo un 12% lo hace como inversión. El perfil del vendedor también lo conforman familias españolas frente a un 10,6% de vendedores internacionales, entre los que destaca la presencia de británicos. El pasado año, Engel & Völkers realizó un 25% más de operaciones Golden Visa en esta zona.

Precio de la vivienda en el Centro (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Gran Vía

2.030

3.991

3.016

Pla del Remei

2.907

5.081

3.568

Ruzafa

1.367

3.125

2.300

El Pilar

2.368

2.699

2.487

El Carmen

1.986

3.031

2.481

La Seu

1.465

3.077

2.208

El Mercat

3.494

4.022

3.758

La Xerea

2.857

3.296

3.077

Sant Francesc

1.350

1.816

1.621

Extramurs

1.563

2.514

1.956


Alameda - Costa

La circunscripción más amplía y heterogénea de la ciudad ofrece un amplio abanico de propiedades que van desde apartamentos y casas en primera línea de playa hasta pisos cercanos al centro de la ciudad. El precio medio de la vivienda en esta área cerró el año en 2.088 euros/m2, un 2,9% menos que en 2018. La propiedad más solicitada es un apartamento de 154 m2 con tres habitaciones. En el 58% de los casos la compra se realiza para vivienda habitual, en un 30% para una segunda residencia y únicamente en un 12% como inversión. La demanda está compuesta por familias en su mayoría y el 34% de las compras la realizan extranjeros, entre los cuales despuntan mexicanos y venezolanos. En cuanto a la tipología de vivienda más buscada por nacionalidad, cabe destacar que los pisos son los más demandados por los españoles (68,5%), seguidos por franceses (9,3%) y rusos (4%). Con una marcada presencia de compradores nacionales, también los españoles son los que solicitan más casas (64%), si bien los franceses acaparan un 18% de las adquisiciones de este tipo de vivienda, seguidos por los mexicanos (9%) y alemanes (9%).

El barrio más atractivo es Cabanyal, perteneciente al distrito de Poblats Marítims, una zona en pleno crecimiento debido a su remodelación. Cambios que han convertido en más cosmopolita y urbana esta área, que disfruta además de la particularidad de estar junto al mar. El perfil del comprador en Cabanyal es principalmente la del inversor por el auge de la demanda en turismo vacacional y corta estancia, lo que ha provocado un incremento considerable en los precios en base a su rentabilidad.

Precio de la vivienda en Alameda-Costa (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Albors, Algirós o La Vega Baixa

1.706

1.706

1.706

Pla Del Real, Ciudad De Las Ciencias o Patacona

2.019

5.130

2.732

Urbanizaciones de Alto Standing

2.500

3.500

2.800

Trinital, Orriols, Torrefiel, Ayora

1.467

1.703

1.585

Poblaciones de Costa Norte de Valencia

613

1.361

1.035

Poblaciones de Costa Sur de Valencia

1.370

2.595

1.887

899

1.598

1.248

Poblaciones no costeras

Tendencias del Mercado · Comunidad Valenciana | 69


Alrededores de Valencia

Este extenso territorio hacia el interior de la provincia ofrece una amplia variedad de propiedades en función de los municipios. La propiedad más demandada es una vivienda unifamiliar de unos 240 m2, tres dormitorios, bien comunicada y con acceso a múltiples servicios. El 68% de los compradores en estos barrios y municipios son nacionales frente al 32% de extranjeros, donde los franceses, suizos y británicos buscan casas mientras que los ciudadanos chinos se decantan por pisos. Estos últimos adquieren sus viviendas vía Hong Kong por temas de limitación de salida de capitales. Son precisamente los alrededores de la ciudad donde Engel & Völkers Valencia realizó más operaciones de Golden Visa en 2019, prácticamente doblando las realizadas durante el ejercicio anterior. El amplio abanico de precios presente en esta zona va desde un precio medio de 1.330 euros/m2 en Alzira a los 2.567 euros/m2 de Nou Campanar. Con todo, el precio medio de una vivienda permaneció prácticamente invariable en 2019 respecto al año anterior, situándose en 1.325 euros/m2. Los más caros y demandados son Nou Campanar y L’Eliana por su amplia dotación de servicios y su excelente comunicación. El primer barrio, cercano al río Turia y al parque de Cabecera, es una zona relativamente nueva y en plena expansión a poca distancia del aeropuerto, puerto y estación de tren, así como al bypass que conecta con el centro de Valencia. L’Eliana, por su parte, se encuentra a 18 km de la capital y a tan solo 15 km del aeropuerto, además dispone de un gran centro comercial, El Osito, y de amplias zonas verdes.

Precio de la vivienda en los alrededores de Valencia (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Nou Campanar

1.926

3.091

2.567

L'Eliana

1.727

2.715

2.287

655

2.459

2.095

Vedat-Torrent

1.257

2.106

1.640

Urb. El Bosque

1.387

2.123

1.985

817

1.845

1.330

Godella

1.309

1.995

1.815

La Pobla de Vallbona

1.071

1.746

1.578

Mislata

1.215

2.134

1.550

Betera

Alzira

70 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra


Alquiler

El mercado del alquiler en Valencia está influenciado por el hecho de que no existe suficiente oferta para la demanda existente. El precio medio del m2 de los pisos para arrendar en la Ciudad del Turia se situó en 2019 en 10,6 euros, lo que supone un incremento del 6% respecto al año anterior. No obstante, existe una gran dispersión en función de las zonas desde el precio medio de 14,88 euros/ m2 y 14,83 euros/m2 de Pla del Real y de Ciudad de las Ciencias, respectivamente, a los mínimos de 5,69 euros/ m2 que se registran en Betera. La zona donde se solicitan más propiedades es Ruzafa, en el distrito del Eixample, uno de los barrios más históricos, coloridos, y emblemáticos de la ciudad, donde se ubican los mercados más tradicionales de Valencia.

Precio del alquiler en Valencia (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Eixample

5,63

22,64

14,13

Ciudad de las Ciencias

6,33

23,33

14,83

Ciutat Vella

5,56

22,22

13,89

Pla del Real

5,09

24,67

14,88

Extramurs

5,93

22,62

14,27

Playa de Valencia

7,92

15,34

11,63

Betera (Mas Camarena - Torre Conill)

4,57

6,82

5,69

L'Eliana

7,14

7,14

7,14

Godella - Campolivar

5,33

8,00

6,67

Rocafort - Santa Bárbara

5,50

12,86

9,18

La vivienda estrella para alquilar es un apartamento de 100 m2 con tres habitaciones. El perfil del arrendatario lo componen familias que buscan pisos con una fuerte demanda por parte de extranjeros y sólo el 43% de españoles. Entre los foráneos destaca el incremento de la presencia de estadounidenses que han pasado de ser la cuarta nacionalidad que más viviendas buscaban para alquilar en 2018 a situarse el pasado año en primer lugar.

Tendencias del Mercado · Comunidad Valenciana | 71


Castellón

Peñíscola

Castellón Alcossebre

Oropesa Benicasim Castellón Vila-Real Burriana

Castellón

72 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra


Castellón

Castellón

579.962

27.327 €

22.156 €

1.102 €/m²

-1 %

Población o número de habitantes

Renta bruta media

Renta disponible

Precio medio 2019

Variación interanual

La provincia de Castellón ofrece en pocos kilómetros la posibilidad de pasar del mar - dispone de una extensión de costa de 120 km -, a la alta montaña, es la segunda provincia más montañosa del país. En su economía tiene un gran peso el sector terciario, principalmente representativas son las actividades comerciales, tanto al por mayor como al por menor y las hosteleras. Sin olvidar la importante presencia de la industria azulejera en la provincia. Según los datos de Engel & Völkers, el precio medio de la vivienda en Castellón alcanzó el pasado año los 1.250 euros/m2, lo que supone un descenso del 11% sobre el ejercicio anterior.

La vivienda más demandada es una casa unifamiliar de 140 m2 con tres habitaciones, que en un 64% de los casos se destina a segunda residencia. Las familias españolas, con una clara preferencia por un piso o apartamento, acaparan el 64% de las compras frente al 36% de extranjeros, que prefieren en viviendas unifamiliares.

Las zonas más demandadas en el mercado inmobiliario de la provincia son Peñíscola, Alcossebre, Burriana y Benicasim, todos ellos lugares de costa. El coste medio más alto se alcanza en Benicasim en torno a los 1.930 euros/m2, con su cercanía a la capital y a las playas como punto fuerte. Vila-Real, por su parte, es donde las propiedades son más asequibles con un precio medio por debajo de los 1.000 euros/m2.

Precio de la vivienda en Castellón

El perfil del vendedor está compuesto en su mayoría por singles y en un 71% de los casos españoles. Entre los foráneos se ha notado un incremento de las ventas protagonizadas por ciudadanos rusos.

(Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Alcossebre

1.380

2.176

1.735

Benicasim

1.883

1.978

1.930

Burriana

740

895

799

Castellón

-

-

1.074

Oropesa

-

-

993

Vila-Real

-

-

848

Peñíscola

1.243

1.785

1.256

Tendencias del Mercado · Comunidad Valenciana | 73


Alquiler

El precio medio de una vivienda para alquilar en Castellón alcanzó los 7,34 euros/m2 en 2019. El apartamento de 80 m2 y de tres habitaciones es la propiedad más solicitada para arrendar y la zona con mayor demanda es el centro de la ciudad de Castellón. El perfil del arrendatario es un single, en un 58% de los casos nacional, que busca tanto un piso como un apartamento. Entre los extranjeros cabe destacar el aumento de la demanda de viviendas para alquilar por parte de ciudadanos rusos. En cuanto a los arrendadores, se trata de familias españolas en su totalidad.

74 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Precio del alquiler en Castellón (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Moncofar

3,59

6,71

3,6

Castellón

3,39

7,25

5,49

El Grao de Castellón

3,69

3,69

3,69

Benicasim

4,79

25,97

17,01


Costa Blanca

Denia JĂĄvea

Moraira

Benissa Calpe

Alfaz del Pi Benidorm

Alicante

Alicante

Alicante Marina Alta Marina Baja

76 | Informe de Mercado 2019-20 EspaĂąa y Andorra


Costa Blanca

Alicante

1.858.653

26.673 €

21.818 €

1.513 €/m²

+6,2 %

Población o número de habitantes

Renta bruta media

Renta disponible

Precio medio 2019

Variación interanual

Alicante es la provincia con mayor actividad inmobiliaria relativa de España. Buena prueba de ello es el número de compraventas por cada mil habitantes, un dato que alcanzó un 20,02, según el último informe del Colegio de Registradores. La buena red de infraestructuras, gastronomía, playas y clima de Alicante constituyen reclamos suficientes para convertirlo en uno de los destinos turísticos más demandados de España y lugar de residencia de todas las nacionalidades -entre los que destacan alemanes, franceses, belgas, suizos, holandeses y ciudadanos de los países escandinavos-. Lo más solicitado de una vivienda de Alicante son las vistas al mar por lo que los apartamentos con terraza y los pisos en primera línea de playa son lo más buscado. Mientras que el perfil de los compradores está compuesto en su mayoría por familias españolas y únicamente en la zona de El Campello-Coveta la demanda de extranjeros supera a la de nacionales. La mayoría busca una segunda residencia con la excepción de Vistahermosa donde el 80% de los compradores pretende adquirir su residencia habitual.

En 2019, el precio medio más elevado se alcanzó en Cabo Huertas con un coste de 3.250 euros/m2 en 2019, lo que supone un aumento del 3% frente al año anterior. Lo más pretendido en este barrio es una casa de 300 m2 con tres dormitorios, vistas al mar y jardín. El coste más barato se fijó en La Font, que ha permanecido invariable respecto al ejercicio anterior. En este barrio la demanda se centra en chalets independientes con jardín propio, piscina y buenas comunicaciones con la ciudad.

Precio de la vivienda en Alicante (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Centro

1.600

4.500

2.750

Casco Antiguo

1.875

2.790

2.000

Cabo Huertas

1.500

5.000

3.250

Alicante Golf

1.000

3.100

2.050

Playa San Juan

1.780

4.500

2.900

Vistahermosa

1.200

2.600

1.900

La Font

1.000

2.300

1.650

El Campello - Playas

1.000

3.900

2.575

El Campello - Coveta - La Nuza

1.500

3.000

2.250

Tendencias del Mercado · Comunidad Valenciana | 77


Alquiler

Precio del alquiler en Alicante (Datos en euros/m2)

El mercado del alquiler en Alicante ha mantenido el dinamismo de los últimos años si bien la moderación ha llegado a los precios medios y en 2019 el rango no ha registrado apenas variación entre los 8 y 11 euros/m2. Al igual que ocurre en el mercado de compraventa, las direcciones más caras se ubican en Cabo Huertas, si bien existe una fuerte demanda con precios que pueden alcanzar los 20 euros/m2 en zonas muy concretas del centro de la ciudad, como la Explanada de España y la Avenida Doctor Ramón y Cajal. No obstante, el coste más alto no suele superar los 15 euros/m2 salvo en las áreas comentadas.

78 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Mínimo

Máximo

Medio

Alicante Centro

8

15

11

Cabo Huertas

5

12

8

Alicante Golf

5

12

8

Playa San Juan

9

13

11

El Campello - Playas

5

12

8

El Campello - Coveta

5

12

8


Marina Alta

Denia

Precio de la vivienda en Denia (Datos en euros/m2)

Las playas kilométricas y el encanto del pueblo son un reclamo para los compradores de viviendas en Denia, principalmente aquellos que buscan la cercanía al mar y las vistas en una zona tranquila y mucho menos masificada que otros municipios de la provincia. Con un perfil de comprador mayoritariamente nacional, destacan dos zonas donde los clientes internacionales acaparan el 90% y 80% de las compras como son La Sella Golf y Els Poblets-El Verger, respectivamente. Por su parte, en Pego y Montepego, aunque existe una colonia alemana y es una zona muy solicitada entre los jubilados europeos también existe un porcentaje elevado de compradores españoles que buscan villas con vistas al mar de unos 200 m2 distribuidos en tres dormitorios.

Mínimo

Máximo

Medio

Centro Urbano

1.800

2.300

2.050

Las Marinas

1.560

2.500

2.030

Las Rotas

2.500

3.000

2.750

Montgó

1.600

1.800

1.750

Els Poblets-El Verger

1.250

1.600

1.425

La Sella Golf

1.950

2.100

2.025

Ondara-Beniarbeig

1.000

1.100

1.050

Pedreguer

1.300

1.600

1.450

Pego-Montepego

1.500

1.800

1.650

El centro urbano es, sin embargo, donde los españoles compran preferiblemente para residir todo el año. Buscan una casa de pueblo o un piso de 100 m2 y tres dormitorios y valoran una oferta de servicios más cercana a la vivienda.

Tendencias del Mercado · Comunidad Valenciana | 79


Jávea

Precio de la vivienda en Jávea (Datos en euros/m2)

Situado entre Denia y Moraira, en la costa norte de la Marina Alta, Jávea destaca no sólo por su centro histórico sino por su variada orografía. A diferencia de localidades cercanas más llanas, Jávea combina El Montgó, la cumbre más destacable de la comarca con más de 750 metros de altura, con la bahía del municipio formada entre el Cabo San Antonio y Cabo Prim. Los precios de las viviendas en Jávea han subido una media del 3% en 2019 hasta rozar los 4.000 euros/m2 en urbanizaciones como Montañar II cercanas a la Playa del Arenal, donde los máximos alcanzan los 5.200 euros/m2 convirtiéndose en la zona más cara del municipio. Por el contrario, los precios más bajos se registran en el pueblo o el puerto, donde pueden encontrarse apartamentos por 1.500 euros/m2. Una tipología menos habitual en Jávea, donde lo más demandado son amplias villas de superficies entre 300 m2 y 600 m2.

80 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Mínimo

Máximo

Medio

Balcón al Mar/ Costa Nova/Portixol

2.800

4.700

3.600

Javea Golf

1.900

2.700

2.300

La Corona/Puchol/ San Antonio

2.370

4.250

3.300

Montañar 1/Via Augusta/El Arenal

2.300

3.300

2.800

Montañar 2

3.500

5.200

3.990

Pueblo/Puerto

1.500

2.000

1.800

Tosalet/Cap Martí/ Adsubia

1.780

3.225

2.300

Montgó

1.890

2.850

2.090


Calpe, Benissa y Moraira Situados en la Marina Alta, en la zona norte de la provincia de Alicante, estos municipios situados frente a las islas Baleares combinan una compleja orografía con impresionantes playas. Las propiedades más demandadas son las casas de 200 a 350 m2 de tres a cuatro dormitorios en los distintos municipios si bien los precios varían mucho de uno a otro. En Calpe el precio ha aumentado un 6% en el pasado año hasta situarse en los 1.926 euros/m2, siendo lo más buscado viviendas en urbanizaciones con vistas al mar y cercanas al centro de la ciudad. El 83% de la demanda en Calpe la componen familias extranjeras con la presencia reciente de ciudadanos polacos. La mayor parte, además, busca una segunda residencia (67%) frente al que solicita su vivienda principal (17%). El perfil del vendedor lo conforman familias en un 67% extranjeras y con un incremento de las ventas por parte de los suecos. Benissa se divide en dos zonas, interior y costa. En ambas la demanda y la oferta está compuesta en su totalidad por familias extranjeras. El precio medio más alto alcanza los 3.088 euros/m2 en viviendas cercanas a servicios como supermercados o zonas de restauración, áreas que se encuentran repartidas en distintos núcleos de las afueras. La tranquilidad de una zona rural es lo que atrae del interior de Benissa, donde el 100% de los compradores buscan su residencia principal. En Moraira, los precios han subido un 15% a lo largo de 2019 y es la zona donde se encuentra una demanda de

Precio de la vivienda

viviendas más amplias. De hecho, lo más demandado son casas de 350 m2 en urbanizaciones con vistas al mar y cercanas a la playa. En Cumbre del Sol, área residencial dentro de la comunidad de Benitachell, lo más solicitado son las casas con vistas al mar en una zona que destaca por su tranquilidad. Las familias extranjeras que buscan su vivienda habitual componen la totalidad de la demanda en esta zona, que ha vivido un aumento de las solicitudes de ciudadanos estadounidenses en los últimos meses de 2019.

en Calpe, Benissa y Moraira (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

875

2.857

1.927

Benissa Interior

-

-

1.440

Benissa Costa

-

-

3.088

Moraira

1.637

3.609

2.490

Cumbre del Sol

2.125

2.359

2.267

Calpe

Tendencias del Mercado · Comunidad Valenciana | 81


Marina Baja

Benidorm Considerada como la capital de la Costa Blanca, Benidorm es la tercera ciudad con más plazas hoteleras de España tras Madrid y Barcelona. Un lugar privilegiado con un microclima que atrae tanto a españoles como extranjeros. Principal mercado inmobiliario, puede dividirse en tres grandes zonas: Playa de Levante, de Poniente y Rincón de Loix. Los precios más elevados se alcanzan en Playa de Poniente con un coste medio de 2.900 euros/m2, que puede alcanzar los 4.500 euros/m2. Mientras que en las otras dos áreas el precio medio se sitúa en 2.400 euros/m2. En las playas, la tipología más demandada son apartamentos entre 90 y 120 m2 de dos o tres dormitorios, respectivamente, en primera línea y preferiblemente áticos, en Rincón de Loix se solicitan chalets de 250 m2 y

82 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

cuatro habitaciones. En esta última zona, las propiedades situadas en urbanizaciones prime son lo más reclamado dentro de un entorno residencial y tranquilo perfectamente comunicado con el centro de la ciudad. A lo largo del pasado año ha destacado el aumento de la presencia de compradores rusos en la ciudad. Destacado también ha sido el hecho de que el 95% de los compradores no precisan de financiación para realizar sus compras.

Precio de la vivienda en Benidorm (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Playa de Levante

1.600

4.000

2.400

Rincón de Loix

1.400

3.600

2.400

Playa de Poniente

1.700

4.500

2.900


Finestrat y Villajoyosa

Alfaz del Pi

En los alrededores del bullicioso Benidorm, se encuentra un pueblo interior como Finestrat que ofrece cuatro partes bien diferenciadas en menos de 10 kilómetros. Desde la playa de La Cala hasta los más de 1.000 metros de altitud de Puig Campana, se ubican el pueblo y el boulevard comercial. Esta ventana al mar, como su nombre indica, es uno de los pueblos alicantinos con menor población y una zona tranquila donde los chalets de 170 m2 y tres habitaciones son lo más demandado, principalmente en Sierra Cortina gracias a la obra nueva.

Situado a 49 km de la ciudad de Alicante, el término municipal de Alfaz del Pi basa su economía en el turismo y se distingue por contar con un elevado número de población extranjera. De hecho, el 80% de la demanda inmobiliaria está formada por compradores extranjeros donde destaca la llegada de belgas en el último año.

El perfil de comprador es eminentemente familiar y extranjero. El 70% de las adquisiciones de chalets es acaparado por clientes internacionales liderados por nacionalidades del Benelux y con un importante incremento de rusos en el último año. El 30% restante es español.

El mercado principal de la zona está formado por propiedades de dos tipologías. Por un lado, las viviendas individuales con una antigüedad media de 10 años de entre 150 y 250 m2 y parcelas entre 800 m2 y 1.000 m2 y, por otro, los apartamentos de dos o tres habitaciones con una edad media de 15 años de entre 65 y 80 m2. Los primeros destinados a primera residencia y los segundos a alquiler vacacional.

El 40% de los compradores busca una segunda residencia, mientras que el 35% quiere una vivienda habitual y un 25% realiza la compra como inversión. Por su parte, Villajoyosa es el municipio donde más viviendas se compran como inversión de la zona, al acaparar el 40% de los casos. También cuenta con la proporción más alta de compradores extranjeros, un 80%, liderados por los escandinavos que prefieren los apartamentos.

Precio de la vivienda en Alfaz del Pi (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Playa del Albir

2.300

2.800

2.500

Alfaz del Pi

1.600

2.000

1.800

La Nucia

1.200

1.800

1.600

Polop

1.500

2.100

1.700

De hecho, esta es la tipología más demandada en esta población costera que destaca pos sus casas de colores y su abultado patrimonio histórico. Los apartamentos de dos dormitorios distribuidos en unos 100 m2, preferiblemente áticos y en primera línea de playa tienen precios muy similares a la del interior Finestrat, con máximos que alcanzan los 3.300 euros/m2, si bien el coste medio baja hasta los 2.350 euros/m2.

Precio de la vivienda en Finestrat y Villajoyosa (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Villajoyosa

1.200

3.300

2.350

Finestrat

1.600

3.300

2.250

Tendencias del Mercado · Comunidad Valenciana | 83


Andalucía - Costa del Sol

Málaga Málaga

Milla de Oro Puerto Banús Mijas Marbella

Estepona

Costa del Sol

84 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra


Andalucía - Costa del Sol

Málaga

1.661.785

23.248 €

19.479 €

2.213 €/m²

+4,1 %

Población o número de habitantes

Renta bruta media

Renta disponible

Precio medio 2019

Variación interanual

La capital de la Costa del Sol se consolida como uno de los mercados inmobiliarios más importantes del país. Su amplia oferta cultural, una innovación constante, un fuerte tejido empresarial y una sólida red de infraestructuras han situado a Málaga en el objetivo de muchos inversores. En un mercado donde los extranjeros copan ya el 25% de las compras, los precios han alcanzado en 2019 una media cercana a los 4.000 euros/m2 en zonas como La Malagueta y el centro, las zonas más solicitadas de la ciudad, superando también los 3.000 euros/m2 en el Limonar y Pedregalejo, en la zona este de Málaga. La llegada masiva del inversor internacional en busca de una segunda residencia junto a los exclusivos proyectos de obra nueva ha disparado el precio máximo en zonas del centro hasta los 8.000 euros/m2. Tanto el centro histórico como la primera línea de playa siguen sufriendo un desajuste entre la oferta y la demanda, debido a la escasez de suelo, lo que hace que continúen las alzas de precios en las direcciones más demandadas.

Tendencias del Mercado · Andalucía - Costa del Sol | 85


Aunque el crecimiento de precios se observa en toda la ciudad y las previsiones para 2020 apuntan a un incremento más moderado tanto en precios como en volumen de transacciones, existen aún zonas en el entorno de los 2.500 euros/m2 como Cerrado de Calderón o Palo. La tipología más demandada en Málaga se divide en dos según la nacionalidad del comprador. Mientras los extranjeros prefieren áticos, apartamentos con terrazas y unifamiliares, los españoles escogen pisos y adosados, prestando especial atención a la obra nueva. Entre los extranjeros, cabe destacar que no existe una nacionalidad que se imponga sobre las demás, si bien los nórdicos, holandeses, belgas, franceses, ingleses, irlandeses y alemanes predominan a la presencia, en menor medida, de iraníes, suizos o americanos de diferentes países.

Alquiler El mercado del alquiler mantiene el buen tono al calor de una oferta muy por debajo de la demanda que ha propiciado un incremento de los precios medios del 10% en 2019. El precio medio de una vivienda para alquilar supera ya los 10 euros/m2 en casi todas las zonas de la ciudad alcanzando máximos de 18 y 20 euros/m2 en el centro histórico, La Malagueta y Limonar. El mercado del alquiler también ha despertado mucho interés entre el cliente internacional, ocupando cada vez más cuota de mercado.

Precio del alquiler en Málaga (Datos en euros/m2)

Precio de la vivienda en Málaga (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Oeste

7

17

11

Mínimo

Máximo

Medio

Centro histórico / Soho

9

18

13

Oeste

1.800

8.000

2.700

Malagueta

9

20

11

Centro histórico / Soho

3.000

8.000

4.000

Limonar

9

18

12

Malagueta

3.000

8.000

3.900

Cerrado de Calderón

8

12

11

Limonar

2.200

6.000

3.300

Pedregalejo

8

15

12

Cerrado de Calderón

2.000

4.000

2.600

Pedregalejo

2.200

5.000

3.000

Pinares de San Antón / Candado / Palo

7

15

10

Pinares de San Antón / Candado / Palo

1.800

4.000

2.100

86 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra


Mijas

La ubicación de Mijas Pueblo en la falda de la Sierra Blanca otorga unas vistas privilegiadas del mar Mediterráneo muy valoradas por los clientes que buscan vivienda en el municipio, principalmente extranjeros. Precisamente los compradores internacionales acaparan el 65% de las operaciones de compraventa cerradas en 2019 por Engel & Völkers frente al 35% con españoles. En el último año, el precio medio ha subido algo más del 5% hasta situarse en 2.222 euros/m2, con un máximo que alcanza casi los 7.000 euros/m2. Ya en la costa, la creciente demanda en los 14 kilómetros de litoral del municipio ha disparado los precios hasta alcanzar máximos superiores a los 15.000 euros/m2 en zonas como Chaparral - El Faro, seguidas por Calahonda o la Cala de Mijas, donde se llega a máximos de 12.000 y 10.500 euros/m2, respectivamente.

Precio de la vivienda en Mijas (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Calahonda

822

12.092

2.122

Riviera del Sol

780

6.786

1.878

La Cala de Mijas

776

10.571

2.538

Chaparral - El Faro

625

15.556

2.630

Cerrado del Aguila

423

4.468

2.011

Campo Mijas

344

9.032

1.689

Mijas Pueblo

518

6.923

2.222

Mijas Golf

781

6.667

1.896

Las tipologías más demandadas se dividen en dos. Por un lado, apartamentos de dos dormitorios y, por otro, unifamiliares de más de 100 m2 y que cuenten con tres dormitorios, muy solicitados entre los extranjeros y las familias nacionales.

Tendencias del Mercado · Andalucía - Costa del Sol | 87


Marbella

Sinónimo de lujo y destino vacacional ‘top’ de la Costa del Sol, Marbella ha vuelto a resurgir como inversión inmobiliaria tanto para los clientes internacionales como los nacionales. Es el destino más popular y prestigioso elegido por los clientes del norte de Europa como segundo lugar de residencia.

La tipología de vivienda más demandada son las villas unifamiliares con superficies que van desde los 350 m2 a los 1.000 m2 construidas con vistas al mar y cercanas a campos de golf. En Puerto Banús, La Quinta y San Pedro, la vivienda más demandada es un apartamento con superficies entre los 140 y 160 m2, distribuido en dos dormitorios.

La variada oferta y tipología de viviendas que oscilan dentro de un amplio abanico de precios permite subdividir esta turística ciudad andaluza en diferentes zonas:

Precio de la vivienda en Marbella Oeste - Puerto Banús (Datos en euros/m2)

Marbella Oeste – Puerto Banús La zona oeste de Marbella, con Puerto Banús a la cabeza, es una de las áreas más cotizadas de la Costa del Sol con urbanizaciones de renombre como Nueva Andalucía y La Zagaleta. El 70% de los compradores de estas dos últimas zonas son extranjeros, con un incremento de los llegados del norte de Europa. Nueva Andalucía y La Quinta son las zonas más prestigiosas elegidas por los golfistas, donde predominan británicos y escandinavos, mientras que en La Zagaleta, el Country Club más prestigioso de Europa, a estas nacionalidades se unen los alemanes, franceses, belgas y rusos. En Puerto Banús, sin embargo, es más elevada la demanda de árabes y de españoles.

88 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Mínimo

Máximo

Medio

Benahavis

2.045

4.182

3.441

Guadalmina

4.125

9.157

5.684

La Alquería

2.708

3.027

2.850

La Quinta

2.784

3.690

3.339

La Zagaleta

3.517

6.250

4.450

Los Flamingos Golf

3.322

4.625

3.500

Nueva Andalucía

2.446

9.495

4.846

Puerto Banús

5.958

8.449

4.464

San Pedro Playa

2.647

3.022

3.296


Marbella Este

Milla de Oro

Los Monteros, Río Real Playa y las urbanizaciones de Las Chapas y Marbesa siguen acaparando la demanda más exclusiva del este de Marbella. De hecho, aunque los precios han permanecido estables en 2019, el coste medio más alto se ha registrado en Los Monteros, 6.500 euros/m2, con máximos que han llegado a los 25.000 euros/m2. Por el contrario, Cabopino, con un coste medio de 3.000 euros/m2, se ha anotado el precio más económico de la zona.

En los cinco kilómetros de litoral denominados Milla de Oro se ubican prestigiosas urbanizaciones como Puente Romano, Sierra Blanca o Marbella Club que garantizan privacidad, seguridad y exclusividad a los compradores. El perfil del comprador lo dibujan familias mayoritariamente europeas que buscan una segunda vivienda, con preferencia por propiedades modernas en complejos cerrados, especialmente amplias villas que alcanzan los 700 m2 en Sierra Blanca y apartamentos de superficies mínimas de 120 m2 cercanos a la playa. Puente Romano, donde la vivienda más solicitada es un apartamento de unos 160 m2 en un resort con todo tipo de comodidades y servicios, alcanza el precio más elevado de la Milla de Oro con un coste medio de 12.000 euros/m2.

Precio de la vivienda en la Milla de Oro (Datos en euros/m2)

Las propiedades más demandadas en el este de Marbella son las villas de nueva construcción, inmuebles junto a la playa y con vistas al mar y la mayor parte de los clientes, tanto compradores como vendedores, son extranjeros. La finalidad de la compra es la adquisición de una segunda residencia, salvo en Marbesa y Río Real Villas donde el 50% realiza su compra como inversión.

Mínimo

Máximo

Medio

-

-

12.000

Altos Reales

3.698

4.712

4.133

Cascada de Camoján

3.900

6.313

5.131

Lomas de Marbella Club

-

-

2.449

Marbella City

3.723

5.294

4.042

Marbella Hill Club

2.175

5.646

5.028

Sierra Blanca

4.500

8.000

6.500

Puente Romano

Precio de la vivienda en Marbella Este (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Marbesa

3.000

7.000

4.000

Las Chapas

3.500

15.000

4.700

Río Real

2.500

10.000

3.750

Los Monteros

4.500

25.000

6.500

Bahía de Marbella

3.500

8.000

4.500

Elviria

2.000

7.950

3.500

Cabopino

2.500

5.000

3.000

El Rosario

2.000

5.700

4.000

Costabella

2.000

8.000

5.000

Tendencias del Mercado · Andalucía - Costa del Sol | 89


Estepona

Conocido como ‘El Jardín de la Costa del Sol’, este municipio presume de un renovado casco antiguo cuya peatonalización iniciada en 2011 suma ya 120 calles y 16 kilómetros. Una transformación que no ha pasado inadvertida para la inversión privada y los compradores de vivienda. Los clientes de Engel & Völkers son mayoritariamente familias cuya nacionalidad se distribuye entre un 68% de extranjeros y 32% de españoles, excepto en Estepona pueblo donde los clientes nacionales suben hasta acaparar el 55% de las compras frente al 45% de internacionales.

La fuerte demanda inmobiliaria en el municipio ha impulsado los precios en 2019 hasta crecimientos cercanos al 15%. No obstante, zonas como Estepona pueblo, Playa Bahía Dorada y Costa Natura, donde se han registrado crecimientos a doble dígito, contrastan con áreas como Altos de Estepona, Punta Plata y Selwo donde se han producido descensos entre el 7% y 2% debido al exceso de oferta en algunos casos. Las tipologías más demandadas son, por un lado, apartamentos de dos dormitorios y, por otro, casas de tres dormitorios o cuatro dormitorios de más de 120 m2 ubicados en Selwo, Benamara y Atalaya, principalmente.

Precio de la vivienda en Estepona (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

821

8.569

2.151

1.230

14.520

2.228

Costa Natura

952

9.850

2.097

Estepona Pueblo

789

4.502

2.052

Playa Bahia Dorada

985

5.879

2.052

Punta Plata

1.020

10.256

2.961

Seghers

1.340

9.546

2.610

892

6.217

2.112

Altos de Estepona Benamara - Atalaya

Selwo

90 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra


Noroeste de España

Gijón Oviedo

La Coruña

Asturias

Cantabria

Galicia Pontevedra Vigo

Valladolid

Castilla y León

Galicia Asturias Castilla y León

92 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra


Galicia

La Coruña

245.711

28.657 €

23.206 €

2.033 €/m²

+3,8 %

Población o número de habitantes

Renta bruta media

Renta disponible

Precio medio 2019

Variación interanual

La segunda ciudad más grande de Galicia está hecha para disfrutar y pasear. Caminar por una urbe que se distingue por sus playas situadas en pleno centro y por un largo Paseo Marítimo que la rodea casi por completo. La Coruña concentra la mitad de toda la riqueza empresarial de la comunidad autónoma, está muy vinculada a la industria de la moda y cuenta además con uno de los puertos más importantes de España. Las tres zonas cubiertas por Engel & Völkers en la ciudad herculina: Ensanche-centro, Ciudad Vieja-Pescadería y Oleiros-alrededores son las áreas premium del sector inmobiliario coruñés que se complementan entre sí.

El Ensanche es la zona con mayor proyección para nuevas familias de alto nivel adquisitivo que quieren vivir en el centro, su ubicación y sus múltiples servicios son sus puntos fuertes. En esta zona es también donde se alcanzan los precios más elevados de la ciudad, si bien el coste medio de una vivienda en este distrito se redujo un 5,7% en 2019 hasta los 2.450 euros/m2. Lo más demandado son los apartamentos entre 120 y 160 m2 de cuatro habitaciones. El 70% busca su residencia habitual y un 20% su segunda vivienda.

Tendencias del Mercado · Noroeste de España | 93


La Ciudad Vieja y Pescadería conforman el Soho coruñés con gran atractivo para gente joven que quiere vivir en un barrio céntrico y singular, con una importante presencia del inversor que adquiere su vivienda para alquilar. Además, compradores con inquietudes artísticas o históricas, que buscan residir en un edificio singular. Las propiedades con mayor demanda son los apartamentos de 100 m2 y tres habitaciones. El coste medio de una vivienda se redujo en este distrito un 4% hasta los 2.200 euros/m2. En plena bahía coruñesa y a solo 8 kilómetros de La Coruña, Oleiros se ha convertido en el municipio residencial por excelencia. En él predominan las urbanizaciones con viviendas unifamiliares e instalaciones comunes, que lo convierten en el punto fuerte para familias que buscan tranquilidad. El precio medio bajó en esta zona el pasado año un 4% hasta los 1.100 euros/m2. Lo más solicitado son las casas de 250 m2 con cuatro habitaciones que en el 90% de los casos se adquiere como vivienda habitual.

Alquiler Los precios medios del alquiler en la ciudad de La Coruña se mueven en un rango desde los 7 euros/m2 de la Ciudad Vieja, zona donde los máximos se acercan a los 11 euros/ m2, hasta los 5,5 euros/m2 de Oleiros. Las propiedades más solicitadas para alquilar en Ensanche y la Ciudad Vieja son los apartamentos, si bien en la primera las familias buscan viviendas de 100 m2 y tres habitaciones y en la segunda son en su mayoría singles quienes solicitan pisos de 65 m2 y dos habitaciones. Por su parte, la demanda de viviendas para alquilar en Oleiros se centra en casas unifamiliares de 190 m2 y cuatro habitaciones preferiblemente en la zona centro. Las familias copan la mayor parte de solicitudes en esta zona.

Precio del alquiler en La Coruña (Datos en euros/m2)

Precio de la vivienda en La Coruña (Datos en euros/m2) Ensanche

Mínimo

Máximo

Medio

7,5

11

6

Mínimo

Máximo

Medio

Ciudad Vieja

7

10,5

7

Ensanche/Centro

1.900

3.800

2.450

Oleiros

4

7

5,5

Ciudad Vieja/ Pescadería

1.700

3.600

2.200

730

1.250

1.100

Oleiros/Alrededores

94 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra


Vigo

295.364

26.636 €

21.858 €

1.921 €/m²

+6,8 %

Población o número de habitantes

Renta bruta media

Renta disponible

Precio medio 2019

Variación interanual

Vigo destaca por ser la ciudad más poblada de Galicia, con cerca de 300.000 habitantes, y por su marcado carácter industrial. Según los datos de Engel & Völkers, el precio medio de la vivienda en Vigo se sitúo el pasado año en los 2.900 euros/m2, una cifra que supone un incremento del 3,75% respecto al ejercicio anterior. La tipología de vivienda más demandada la constituye el apartamento a partir de los 100 m2 con tres habitaciones. Los barrios más solicitados son Centro, Arenal, Casablanca, Traviesas y el Casco Vello y el perfil del comprador está compuesto tanto por familias con hijos como por inversores. El 90% de la demanda la forman españoles y solo un de 10% extranjeros, entre los que destacan ingleses, ale-

manes y chinos, ciudadanos que residen desde hace años en España. Mientras los compradores domésticos buscan casas con tres dormitorios y garaje, los foráneos se decantan por viviendas unifamiliares o pisos con encanto. Por otro lado, el 100% de los vendedores es nacional, en buena parte personas recién jubiladas que venden sus casas en la playa. El 75% de las compras se realizan para adquirir la vivienda habitual, en un 20% como inversión y solo un 5% busca una segunda residencia. Engel & Völkers incrementó un 30% las operaciones realizadas en Vigo y para este año prevé un aumento por encima del 20%.

Tendencias del Mercado · Noroeste de España | 95


Baiona

Alquiler

Integrado en el área metropolitana de Vigo, Baiona es una zona con todos los servicios que disfruta de tranquilidad y está cerca de la playa, donde el precio medio de los inmuebles se situó el pasado año en los 1.600 euros/ m2, un 7% más que en 2018.

La propiedad más valorada para alquilar en la ciudad de Vigo está ubicada en la zona centro y se trata de un piso con una superfice entre los 80 y los 90 m2 de dos o tres dormitorios. El perfil del arrendatario lo componen tanto familias como personas solteras, en un 70% nacionales. El precio del alquiler en la zona Centro aumentó el pasado un 5,2% hasta situarse en una media de 10 euros/m2.

Las propiedades más solicitadas son los chalets adosados con más de 100 m2 con jardín y más de tres dormitorios. Familias españolas en busca de un adosado como residencia habitual componen el perfil de los compradores en esta área.

Nigrán Situado a 10 kilómetros de Vigo e integrado en su área metropolitana, Nigrán cuenta con unas excelentes playas como la de América, uno de los arenales más concurridos de la provincia, o Paxón, entre otras. El coste medio de una propiedad alcanzó los 2.300 euros/m2 en 2019. Un ático de más de 60 m2 y dos habitaciones es el perfil de la vivienda más solicitada. Las familias españolas que buscan su residencia habitual componen la totalidad de la demanda.

Las playas y la tranquilidad es el principal atractivo del área de Alcabre-Oia-Coruxo-Saiáns, una zona exclusiva con chalets de lujo. La propiedad con mayor demanda es una casa de cuatro dormitorios con 200 m2, que dispone de jardín y el perfil del arrendatario es el de una familia, entre ellas las de muchos futbolistas. El 30% de la demanda está compuesta por extranjeros. El precio del alquiler ha permanecido estable en 2019 en torno a los 9 euros/m2. Lo mismo ha sucedido en Nigrán y Baiona, donde el coste del alquiler se ha mantenido en los 8 euros/m2. La playa constituye el principal reclamo de estas dos ubicaciones donde no existe demanda de compradores foráneos. Si bien mientras en Nigrán la búsqueda se centra en casas de 200 m2 con jardín y de tres a cuatro dormitorios, en Baiona se solicitan apartamentos de 90 m2 y tres dormitorios.

Precio de la vivienda en Vigo, Baiona y Nigrán Precio del alquiler en Vigo, Baiona y Nigrán

(Datos en euros/m2)

(Datos en euros/m2) Mínimo

Máximo

Medio

Centro - Arenal

2.700

3.200

3.000

Casablanca

1.700

2.100

1.800

Traviesas

1.600

1.900

Venezuela/Plaza Elíptica

2.000

Casco Vello

Mínimo

Máximo

Medio

Centro de Vigo

8

15

10

1.800

Alcabre/Oia/ Coruxo/Saiáns

6

12

9

2.600

2.400

Baiona

6

11

8

1.900

2.600

2.300

Nigrán

6

11

8

Baiona

985

4.048

1.595

Nigrán

1.415

6.875

2.300

96 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra


Pontevedra

83.029

26.108 €

21.452 €

1.552 €/m²

+1,7 %

Población o número de habitantes

Renta bruta media

Renta disponible

Precio medio 2019

Variación interanual

Pontevedra se distingue por ser una de las urbes europeas más cómodas para vivir. La ciudad inició en 1999 un proceso de transformación que la ha convertido en un referente mundial en políticas de urbanismo y movilidad sostenible. La mayor parte del centro urbano pontevedrés está peatonalizado y la ciudad presume de no registrar ningún accidente mortal de coche. Un concepto de ciudad facilitado por tratarse de una urbe compacta, de seis km2, en la que el trayecto más largo es de media hora a pie y casi todos los barrios tienen el centro a 15 minutos.

Según los datos de Engel & Völkers, el precio medio de una propiedad en Pontevedra fue el pasado año de 1.304 euros/m2, un 2% más que en 2018. La tipología de vivienda más demandada es la de un apartamento de 120 a 150 m2 que disponga de dos a tres dormitorios. Las zonas más solicitadas son A Parda y el Centro de la ciudad, demandadas por su precio, ubicación y proximidad a los servicios y la mayor parte de los compradores son familias y parejas, en su mayoría españoles.

Tendencias del Mercado · Noroeste de España | 97


Poio

Alquiler

El mismo tipo de perfil de comprador se da en Poio, una localidad que se distingue por sus casi 20 km de costa con diferentes tipos de playa, su tranquilidad y buena comunicación. El coste medio de una vivienda en esta zona registró un fuerte incremento del 31% hasta situarse en los 1.671 euros/m2. La propiedad más demandada es el apartamento de 100 m2 con dos dormitorios y las ubicaciones más solicitadas son los distritos de Combarro y San Salvador de Poio.

Pontevedra registra unos precios medios de alquiler más asequibles que en otras grandes ciudades de la provincia pese a haber registrado un incremento del 7% el pasado año. En 2019, el coste medio se ha situado en 5,6 euros/ m2, algo por debajo de los 6 euros/m2 de Poio.

Sanxenxo El municipio de Sanxenxo basa gran parte de su atractivo en la playa urbana de Silgar. Los precios en esta área registraron una caída del 11% el pasado año hasta situarse en los 1.424 euros/m2. Los compradores buscan apartamentos de 70 a 80 m2 con dos o tres dormitorios situados en el centro por ubicación y en el Paseo Silgar por sus vistas. La demanda aquí está formada por familias y por inversores, el 45% de las compras de viviendas se realizan como inversión y un 50% para segunda residencia.

La demanda de pisos para alquilar en Pontevedra está compuesta por apartamentos de 70 a 80 m2 y de dos a tres habitaciones. Mientras en la ciudad lo más solicitado es el centro por ubicación, en el municipio de Poio las zonas más buscadas son Combarro y San Salvador. Tanto en Pontevedra como en Poio la demanda está compuesta por parejas y por singles.

Comarcas del Salnés y del Morrazo En Salnés y Morrazo la demanda la componen tanto singles como parejas e inversores. En la primera se buscan apartamentos de 70 a 80 m2 y de dos a tres dormitorios ubicados en Vilagarcía y Vilanova. Mientras que en Morrazo lo que se más se solicita son los pisos y casas de 80 a 200 m2 y de dos a cuatro dormitorios. El 20% de la demanda en esta localidad la componen extranjeros que buscan viviendas unifamiliares.

Precio de la vivienda en Pontevedra

Precio del alquiler en Pontevedra y Poio

(Datos en euros/m2)

(Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

906

2.564

1.304

Poio

1.419

1.923

1.671

Sanxenxo

1.354

1.494

1.424

Salnés

1.019

1.384

1.197

739

1.476

1.043

Pontevedra

Morrazo

98 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Mínimo

Máximo

Medio

Pontevedra

4

8,5

5,6

Poio

3

7,7

6


Asturias

Oviedo - Gijón

1.022.800

26.084 €

21.614 €

1.342 €/m²

-1,1 %

Población o número de habitantes

Renta bruta media

Renta disponible

Precio medio 2019

Variación interanual

El Principado de Asturias tiene en Oviedo su capital y en Gijón su municipio más poblado. Con una economía centrada en los servicios, la ciudad ovetense es el centro comercial, religioso, universitario y administrativo del Principado. Gijón, por su parte, guarda un carácter eminentemente industrial en el que ha ido ganando mayor protagonismo el turismo en los últimos años. Las zonas comercializadas por Engel & Völkers en Asturias han registrado importantes incrementos de precios en 2019 que han oscilado entre el 30% registrado en el centro de Gijón y Somió y el 21% del centro de Oviedo. El centro de las dos grandes ciudades presentan los precios más elevados. En Gijón se alcanzan máximos de 3.000 euros/m2 debido a que la elevada demanda de viviendas en el corazón de la ciudad unida a una baja oferta, tanto de segunda mano como de obra nueva en construcción, presiona al alza los precios. La tipología más demandada son los apartamentos de algo más de 100 m2 y tres habitaciones, preferiblemente cerca de la calle Begoña, el Náutico y la Playa San Lorenzo.

La zona de mayor demanda en el término municipal de Gijón es Somió, uno de los barrios más exclusivos de la ciudad. Este área residencial cuenta con numerosos parques e instalaciones donde practicar deportes y es donde mayor volumen de operaciones por valor se han realizado el pasado año, si bien el precio medio por m2 es más contenido debido a que las viviendas son de mayor superficie. Lo más buscado son las casas de 480 m2 y cuatro habitaciones con parcela. Por lo que respecta a la capital, Oviedo tiene una oferta viviendas de mayor superficie que en Gijón, donde lo más solicitado son los apartamentos de 195 m2 y tres habitaciones ubicados en el centro o en el Campo de San Francisco. La demanda está compuesta por familias que en el 80% buscan su residencia habitual y en un 20% realizan la compra como inversión.

Precio de la vivienda en Asturias (Datos en euros/m2)

Gijón Centro Somió Oviedo Centro

Mínimo

Máximo

Medio

1.156

3.026

1.872

682

2.049

1.304

1.221

3.978

1.788

Tendencias del Mercado · Noroeste de España | 99


Castilla y León

Valladolid

298.412

27.420 €

22.700 €

1.492 €/m²

+1,3 %

Población o número de habitantes

Renta bruta media

Renta disponible

Precio medio 2019

Variación interanual

Capital de Castilla y León, Valladolid tiene excelentes comunicaciones a través de su aeropuerto, el AVE y una importante red de autovías y autopistas. También conocida como Pucela, alberga las sedes de las Cortes y la Junta de Castilla y León. Es la ciudad más poblada de la región, con cerca de 300.000 habitantes, si bien su área de influencia socioeconómica alcanza a más de 600.000 habitantes.

Según los datos de Engel & Völkers, los precios de los inmuebles el pasado año en Valladolid se movieron desde los 2.491 euros/m2 que alcanzaron en la zona Centro, un 6% más que en 2018, a los 1.550 euros/m2 de San Juan-Batallas-Circular-Vadillos. La oferta de ‘superviviendas’ en el Centro se ha disparado con inmuebles que llegan a superar los 4.000 euros/m2 en el entorno de la Acera Recoletos y Miguel Íscar. Este distrito es demandado por singles que buscan apartamentos de 85 m2 con dos habitaciones y el 65% adquiere su vivienda habitual aunque un 25% realiza la compra como inversión. El mayor incremento de los precios se dió en Villa del Prado donde aumentaron un 12,1% hasta situarse en los 2.298 euros/m2. Esta zona se ha consolidado como uno de los distritos más de moda de la ciudad solo superado en precio por el Centro. Un barrio joven, tranquilo y de calidad, con espacios ajardinados, parques y grandes viales. En el sentido contrario, el coste de la vivienda se redujo un 8% en San Juan-Batallas-Circular-Vadillos, debido a un descenso de la demanda directamente proporcional al aumento de la oferta de obra nueva en otros barrios de la capital.

100 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra


En zonas como Santa Ana, Covaresa y Parquesol, destaca la bajada del precio mínimo debido al alto volumen de viviendas unifamiliares en stock y su estancamiento provocado por una falta de demanda. Solamente los dos últimos logran contener la tendencia bajista por el incremento de oferta en obra nueva y el aumento de precio en las plurifamiliares. La tipología de vivienda más demandada es la de un apartamento entre los 65 m2 a los 110 m2 y de dos a cuatro habitaciones. Únicamente en el barrio de Las Villas-Santa Ana la propiedad más solicitada es una vivienda unifamiliar de 250 m2 y cuatro habitaciones.

Alquiler El coste más elevado para el alquiler en Valladolid se alcanzó en 2019 en el barrio de Santa Ana, con un precio medio en torno a los 8,87 euros/m2, una cifra que supone un incremento del 10,7% respecto al ejercicio anterior. Los precios del alquiler aumentaron en toda la ciudad salvo en Covaresa, donde descendieron un 10,8% y donde registraron además el mínimo en los 3 euros/m2. Los apartamentos de 65 a 85 m2 con dos o tres habitaciones son lo más demandado para alquilar en la ciudad pucelana. Los singles optan por la zona Centro y Santa Ana para arrendar una vivienda mientras que los estudiantes copan gran parte de la demanda en San Juan debido a su cercanía a la universidad.

Precio del alquiler en Valladolid (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Centro

5

17

9

Covaresa

3

8

5

Santa Ana

8

9

9

4,5

11,5

7

Parquesol

5

12

7

San Juan

6

8

7

7,5

10

8

Paseo Zorrilla

Villa del Prado

Precio de la vivienda en Valladolid (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Centro

1.930

4.485

2.491

Covaresa/ Parque Alameda

1.215

2.942

1.703

Las Villas/Santa Ana

1.451

2.362

1.788

Pº Zorrilla/Cuatro de Marzo/C.Grande

1.425

3.579

1.706

Parquesol

1.150

2.984

1.735

S.Juan/ Batallas/ Circular/Vadillos

1.043

2.418

1.550

Villa del Prado

1.651

3.512

2.298

Tendencias del Mercado · Noroeste de España | 101


Noreste de España

Hondarribia - Irún

Bilbao

San Sebastian

País Vasco Vitoria - Gasteiz Pamplona

Navarra

País Vasco Navarra

102 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra


País Vasco

Vitoria - Gasteiz

251.774

20.643 €

17.245 €

2.232 €/m²

+6,7 %

Población o número de habitantes

Renta bruta media

Renta disponible

Precio medio 2019

Variación interanual

Capital administrativa del País Vasco y sede de su Parlamento, Vitoria se caracteriza por ser una ciudad diseñada para vivir cómodamente. Repleta de espacios naturales que conforman el anillo verde, cuenta con uno de los cascos medievales mejor conservados de la península. Los precios mínimos y medios de las propiedades en Vitoria registraron a lo largo del pasado año ligeras subidas si bien los máximos se mantuvieron estables. La zona Centro anotó el mayor incremento del coste medio de la vivienda, un 12,5% hasta situarse en los 3.200 euros/m2, seguida de un alza del 9% en Avenida-San Martín y del 5% en Lovaina-Aranzabal. En este último distrito es donde las propiedades alcanzaron el precio medio más elevado, 4.000 euros/m2.

La única zona en la que descendieron los precios fue Armentia, un 7% hasta situarse en 2.800 euros. Una caída debida a que la escasez de demanda no cubre la amplia oferta. Las propiedades procedentes de herencias componen buena parte de los pisos en venta. En el perfil de los vendedores destacan también las personas mayores que se desprenden de su casa para hacerse con otra de menores dimensiones o quienes buscan cambiar de ubicación. Los pisos altos con orientación sur u oeste entre los 130 y 150 m2 y un mínimo de tres habitaciones son lo más demandado en la zona Centro de Vitoria y en Desamparados. Las calles Prado, Manuel Iradier y los primeros números de la calle Florida, junto con las plazas de Amárica y Fueros son lo más buscado en el corazón de la ciudad mientras que la Plaza de Santa Bárbara es lo más solicitado en Desamparados. En ambas zonas la demanda la componen familias con hijos en edad escolar o personas mayores que quieren contar con todos los servicios cerca.

Tendencias del Mercado · Noreste de España | 103


Las viviendas de tres habitaciones de 100 a 120 m2 con garaje con acceso directo, buena orientación y altura, constituyen la tipología de propiedad más buscada en Lovaina-Aranzabal, Avenida-San Martín y Txagorritxu. La cercanía a colegios y proximidad al centro de la ciudad junto con sus grandes parques son lo más valorado de estas zonas, muy solicitadas por familias con hijos en edad escolar y personas mayores. En Batán-Mendizorroza, Armentia, Zabalgana y Aretxabaleta lo más buscado son las casas en urbanizaciones con zonas verdes de tres a cuatro habitaciones y con garaje que dispongan de una superficie de 100 m2 a 160 m2. Las familias con hijos, personas mayores e inversores constituyen la principal demanda en Batán-Mendizorroza que tiene su mayor reclamo en su cercanía al parque del Prado. Armentia, por su parte, destaca por ser una zona residencial de prestigio. Zabalgana dispone de viviendas seminuevas de gran calidad y es muy demandada por personas entre los 25 y los 40 años. Una franja de edad similar compone la tipología del comprador en Aretxabaleta, un área residencial de nueva construcción con amplias terrazas y a 10 minutos del centro de la ciudad.

104 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Precio de la vivienda en Vitoria (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Centro

2.400

5.000

3.200

Desamparados

2.050

4.000

2.700

Lovaina-Aranzabal

2.500

6.000

4.000

Avenida-San Martín

2.500

4.200

3.300

Batán-Mendizorroza

1.900

5.500

3.200

Armentia

1.900

3.900

2.800

Txagorritxu

2.200

2.800

2.500

Zabalgana

2.700

3.200

2.900

Aretxabaleta

3.000

4.500

3.800


San Sebastián

187.415

25.141 €

20.486 €

4.540 €/m²

+6,2 %

Población o número de habitantes

Renta bruta media

Renta disponible

Precio medio 2019

Variación interanual

Donostia cuenta con un enclave geográfico privilegiado y buenas infraestructuras de comunicaciones, a las que se sumarán en poco tiempo el tren de alta velocidad que unirá Madrid con París. A ello une el auge y el posicionamiento que la gastronomía vasca ha adquirido a nivel mundial, lo que ha dado lugar en la última década a la creación de un centro referente de innovación e investigación, el Basque Culinary Center (BCC). Como resultado, San Sebastián ha pasado a ser la ciudad con más estrellas Michelin por habitante. La gran belleza de la ciudad radica en su naturaleza, una combinación perfecta de mar y montaña, y en su arquitectura de tradición y vanguardia. También resulta atractiva por su tamaño, unos 187.000 habitantes, lo que la convierte en una urbe cómoda, limpia y segura. Importantes eventos culturales como el Festival Internacional de Jazz o el Festival Internacional de cine, han hecho que el turismo internacional de lujo vaya en aumento. Donostia-San Sebastián se ha convertido en una ciudad turística de primer orden. Prueba de ello ha sido la urgencia con la que se ha regulado la legislación en relación con los pisos turísticos y el incremento exponencial de la construcción de nuevos hoteles, superando la decena entre 2018 y 2019 y cuya tendencia previsiblemente siga dándose este 2020.

Este incremento ocupacional turístico, que ha superado el 80% de media anual, junto con el impulso de la industria guipuzcoana de los dos últimos años ha generado un alojamiento a más largo plazo y, en consecuencia, un incremento del alquiler y de la adquisición de inmuebles. Todo ello hace que la adquisición de un inmueble en San Sebastián, suponga una inversión muy rentable con tendencia al alza de los precios, lo que ha repercutido en el incremento de ventas, en la recuperación y estabilidad de valores en el sector. Los precios de los inmuebles aumentaron en todos los barrios de San Sebastián en 2019, desde el 8,6% que registra Ondarreta-Igueldo hasta el 1% de Miramón.

Tendencias del Mercado · Noreste de España | 105


Las zonas con más valor/m2 son las que abarcan todo el perímetro de la bahía de San Sebastián. El precio medio máximo se alcanzó en Zubieta-Miraconcha con 10.200 euros/m2, un 2% más que en 2018. Tras ella se sitúa el Centro con un coste medio de 8.325 euros/m2, un 4% más. A medida que nos desplazamos hacia el interior el precio de las viviendas es inferior. Sin embargo, por tratarse de una de las áreas más caras de España, este descenso no es del todo significativo. El perfil del comprador lo componen familias españolas, la mayor presencia de extranjeros se da en los barrios de Centro y Gros donde llegan a representar el 20% de los clientes. La mayoría de los compradores adquiere su residencia habitual, las zonas elegidas por quienes buscan una propiedad para invertir son Miraconcha, Centro, Gros y la Parte Vieja. En estos barrios los apartamentos son lo más solicitado y su tipología varía desde los 150 a 300 m2 con tres a cuatro habitaciones que se demandan en Miraconcha a los pisos de 70 a 130 m2 de dos a cuatro habitaciones del resto.

106 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Las casas constituyen la tipología de propiedad más demandada en Ondarreta, Miramón, Berio y Aiete. Se buscan viviendas unifamiliares de un mínimo de 90 m2 y tres habitaciones en Aiete y de hasta un máximo de 350 m2 y cuatro habitaciones en Miramón.

Precio de la vivienda en San Sebastián (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Zubieta-Miraconcha

9.200

11.200

10.200

Centro-Área Romantica

6.150

10.500

8.325

Ondarreta-Igueldo

4.300

7.650

5.975

Gros

6.400

8.300

7.350

Parte Vieja

5.900

7.500

6.700

Miramón

4.000

7.100

5.550

Berio

5.200

7.000

6.100

Aiete

4.730

6.165

5.448

Aretxabaleta

3.000

4.500

3.800


Hondarribia - Irún

A menos de 25 km de la capital de Guipúzcoa, San Sebastián, y cercanas a la frontera con Francia, Hondarribia e Irún son dos municipios cargados de historia. Hondarribia ha sabido preservar su gran patrimonio natural e histórico y es un destino vacacional por excelencia. A orillas del río Bidasoa, Irún es uno de los principales pasos fronterizos de España con Francia, lo que le confiere una importancia indudable como nudo comercial, ferroviario, de carreteras y logístico. Tanto el mercado inmobiliario de Hondarribia como el de Irún son muy homogéneos y estables en lo que respecta a precios. En general, los precios entre 2019 y 2018 únicamente se han ajustado algo. Un mercado invariable que supone una magnífica oportunidad de inversión, al generar altas rentabilidades y seguridad. Las propiedades más valoradas de Hondarribia son aquellas cercanas al mar, preferiblemente con vistas. La orografía del pueblo ofrece pocas posibilidades de construir en estas zonas de costa por lo que la oferta se circunscribe a lo disponible. Así, el centro con vistas al mar es donde se alcanza el precio medio más elevado, 5.500 euros/m2. Las áreas más buscadas son el Paseo Miramar y el Paseo Butrón así como las urbanizaciones privadas. En ellas, las familias buscan casas o apartamentos de 60 a 170 m2, de dos a tres habitaciones. Lo más demandado en Irún son las propiedades de calidad cómodas para las familias, apartamentos de 80 a 110 m2 de dos a tres habitaciones ubicados en Mendibil, el centro o Palmera-Montero. El 90% realiza la compra de su vivienda habitual. El perfil de los compradores tanto en Hondarribia como Irún es el de familias de tamaño reducido (dos-cuatro miembros), que valoran y tienen necesidades diferentes pero complementarias (ubicación, cerca de servicios, playa, etc).

Precio de la vivienda en Hondarribia e Irún (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Hondarribia Norte

3.000

4.500

3.500

Hondarribia Centro (Vista Mar)

5.000

6.500

5.500

Hondarribia Centro

3.000

4.600

3.800

Hondarribia Sur

2.500

3.700

2.800

Golf Jaizubia

1.800

4.900

2.600

Irún

1.800

4.900

2.700

Alquiler La oferta de propiedades de alquiler de larga estancia es limitada en Hondarribia. Enfocado al turismo, el pueblo tiene en los meses de verano una alta demanda de veraneantes dispuestos a desembolsar altas sumas de dinero por alquilar propiedades tanto cerca de la playa como villas de lujo en la zona de Golf y la Campiña. Familias y singles buscan apartamentos de 80 a 120 m2 de dos o tres habitaciones en Hondarribia. El mercado del alquiler es más variado en demanda con algún cliente americano y suizo. En Irún la situación es diferente, y el alquiler está más enfocado a clientes que buscan su vivienda habitual. La oferta es mucho menor que las solicitudes, ya que existe una demanda muy elevada de pisos de rango medio bajo para trabajadores. Destaca aquí además que el 40% de las operaciones las realizan extranjeros.

Precio del alquiler en Hondarribia e Irún (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Hondarribia

9

13

11

Irún

7

11

8

Tendencias del Mercado · Noreste de España | 107


Bilbao

346.843

21.245 €

17.556 €

2.931 €/m²

+2,5 %

Población o número de habitantes

Renta bruta media

Renta disponible

Precio medio 2019

Variación interanual

La capital de la provincia de Vizcaya cuenta con una superficie de 41.6 km2 y posee una importante infraestructura de transportes que la conecta con las principales capitales de Europa. La ciudad es el corazón de un área metropolitana de más de un millón de habitantes, la sexta más grande de España, es el eje principal del desarrollo económico-social y de la modernización de la provincia. El mercado inmobiliario bilbaíno ha sido y es muy estable. Si bien es cierto que entre los años 2000 y 2008 los precios sufrieron un notable incremento, desde entonces y tras una disminución de aproximadamente un 20%, no se han registrado variaciones significativas. El coste medio de una vivienda en la capital vizcaína se movió en 2019 entre el máximo registrado en Abandoibarra de 5.500 euros/m2 a los 3.700 euros/m2 que se alcanzaron en Indautxu. Esta última es la única de las zonas que registró un descenso de precios en 2019, en concreto del 3,8%. El mayor incremento lo anotó el distrito Centro, con una subida del 6,9%. Las parejas entre los 40 y los 50 años con hijos que buscan pisos amplios de 120 a 180 m2 se decantan por los barrios de Indautxu y Ensanche. Los edificios más emblemáticos de la ciudad, propiedades singulares e históricas, constituyen el principal reclamo del Ensanche bilbaíno, donde buena parte de las viviendas en venta proceden de herencias y en el que la zona más demandada es la plaza Jado. En Indautxu, que destaca por su oferta comercial y de servicios, lo más solicitado es la calle Estraunza.

108 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Ubicada junto a la ría y emplazamiento del Museo Guggenheim, Abandoibarra se distingue por haberse convertido en el eje de la regeneración urbana de la ciudad con construcciones de calidad con una década de vida. Las familias de alto poder adquisitivo, deportistas, abogados, médicos… componen aquí el perfil del comprador, que busca viviendas de 140 m2 y tres habitaciones.


Una amplia oferta de ocio y la tradición de la ciudad constituyen el punto fuerte del Casco Viejo de Bilbao donde la demanda está compuesta por parejas jóvenes sin hijos que buscan pisos de 100 m2 y dos habitaciones. La plaza Nueva es la zona estrella de este barrio.

Precio de la vivienda en Bilbao (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Abandoibarra

4.900

6.800

5.500

Indautxu

3.300

4.200

3.700

Ensanche

3.900

4.900

4.100

Casco Viejo

2.000

3.500

2.500

Alquiler Bilbao ha vivido una transformación urbana que comenzó en los años 90 mudando su piel industrial y rehabilitando zonas emblemáticas de la ciudad, recuperando la zona de la Ría y creando nuevas infraestructuras como el metro. Uno de los grandes emblemas de este ‘Nuevo Bilbao’ es el Museo Guggenheim y precisamente en esta zona, en Abandoibarra se registra el precio de alquiler más elevado de la ciudad que alcanzó el pasado año 16 euros/m2, un 6,6% más que en 2018. Lo más solicitado en este barrio es la Plaza Euskadi y al igual que en la compra, las propiedades con mayor demanda para arrendar son los pisos de 140 m2 y tres habitaciones. El Ensanche fue el distrito que registró una mayor subida de precios en 2019, un 25% hasta situarse en los 15 euros/ m2. Mientras que el coste permaneció invariable en el Casco Viejo y en Indautxu, en esta última es donde se alcanza el menor precio, 12 euros/m2.

Tendencias del Mercado · Noreste de España | 109


Navarra

Pamplona

Capital de la Comunidad Foral de Navarra, Pamplona ha sido una histórica puerta de entrada a la península y un cruce de caminos culturales, históricos y económicos. Situada en el Camino de Santiago y conocida mundialmente por las fiestas de San Fermín su conjunto amurallado renacentista es toda una referencia europea. A todo ello se une su gastronomía tradicional, basada en la alta calidad de su producto local y que, junto con una oferta cultural variada y extensa, hacen de Pamplona una ciudad receptora de turismo nacional e internacional. Pamplona es el centro financiero, comercial y administrativo de Navarra, sede de las instituciones de la administración autonómica y de la administración territorial del Estado. La ciudad cuenta con un importante núcleo de actividad industrial y dispone de dos importantes universidades: la Universidad Pública de Navarra y la Universidad de Navarra. El precio medio de una vivienda en Pamplona fue de 198.000 euros en 2019. El coste medio de las propiedades comercializadas por Engel & Völkers alcanzó el pasado año los 2.411 €/m2, lo que supone un incremento del 25,7% sobre 2018. Todos los distritos de la ciudad registraron subidas de precios, liderados por Soto Lezcairu, donde el precio medio alcanzó los 2.800 €/m2. El menor incremento se registró en Mendebaldea, que subió hasta los 2.700 €/m2. La calle Roncesvalles en el 1º Ensanche es donde las propiedades alcanzaron el precio más elevado, 3.700 €/ m2. Tras ellas se colocan el Paseo Sarasate en el Casco Viejo con un coste medio de 3.400 €/m2 y Monte Monjardín en el 2º Ensanche, con 3.300 €/m2.

110 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

En el caso de los pisos, la propiedad tipo comercializada por Engel & Völkers en la ciudad cuenta con entre 120 y 200 m2, de tres a cuatro habitaciones, dos baños, una ubicación excelente, garaje y trastero. Su precio medio se sitúa entre los 300.000 y los 550.000 euros. Por su parte, las viviendas unifamiliares, en su mayoría chalets ubicados en las afueras, tienen un precio medio comprendido entre los 350.000 y los 600.000 euros, superficies entre 300 y 350 m2 y una parcela de hasta 900 m2. El 90% de los compradores es nacional frente a un 10% de extranjeros, donde destacan franceses, británicos y alemanes.

Precio de la vivienda en Pamplona (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Casco Viejo

1.500

4.500

2.200

1º Ensanche

2.200

4.500

2.900

2º Ensanche

1.800

3.500

2.500

Soto Lezcairu

2.200

3.800

2.800

Iturrama

2.200

4.000

2.900

Mendebaldea

2.300

3.300

2.700

Barañain

1.800

2.800

2.400

San Juan

1.700

3.000

2.200

Berrioplano / Artica

1.500

2.300

1.700


Islas Canarias

Islas Canarias

Tenerife

Tenerife

112 | Informe de Mercado 2019-20 EspaĂąa y Andorra


Tenerife

Costa Adeje

47.869

21.912 €

18.429 €

2.573 €/m²

+0,8 %

Población o número de habitantes

Renta bruta media

Renta disponible

Precio medio 2019

Variación interanual

Situado en el suroeste de la isla de Tenerife, Costa Adeje es uno de los destinos turísticos más visitados de toda Europa gracias a sus más de 26 km de costa en la que se distribuyen sus 17 playas. Está equipado con una de las redes hoteleras más modernas de Europa y algunos de los parques temáticos más reconocidos de Canarias como Siam Park así como grandes centros comerciales. El precio medio de las viviendas comercializadas por Engel & Völkers en Costa Adeje va desde los 2.100 euros/ m2 que registra la zona de Los Gigantes-Puerto Santiago hasta los 6.000 euros/m2 alcanzados en Golf Costa Adeje.

Abama Resort, un residencial de lujo que cuenta con servicio hotelero, es otra de las áreas más cotizadas del Sur de Tenerife. Los precios alcanzaron aquí el pasado año los 6.500 euros/m2, un 13% más que en 2018. Los apartamentos de 150 m2 y dos dormitorios son los más solicitados, también son los extranjeros la práctica totalidad de los compradores y vendedores de viviendas. En un 70% la propiedad se adquiere como segunda residencia y en un 30% como inversión. Abama tiene en marcha varios proyectos como Los Jardines de Abama, Villas del Tenis y Las Atalayas.

Golf Costa Adeje es una de las zonas más exclusivas del sur de Tenerife y la que anotó la mayor subida de precios en los últimos tres años con un incremento del aproximadamente 20%. La avenida de Macaronesia y de Las Palmitas, junto a la calle Samarin, son las áreas más demandadas en el sector de alto standing. La totalidad de los compradores en esta área son familias extranjeras, el 90% adquiere una segunda residencia mientras que el 10% realiza la compra como inversión y buscan casas de 250 m2 aproximadamente con un mínimo de cuatro habitaciones.

Tendencias del Mercado · Islas Canarias | 113


La demanda en Costa Adeje, donde el precio de la vivienda comercializada por Engel & Völkers subió un 8,5%, se centra en apartamentos de aproximadamente 100 m2 y dos dormitorios, con los distritos de Playa del Duque, Jardines del Duque y La Caleta como los más buscados. Las familias extranjeras acaparan aquí el 90% de las compras con una mayor presencia de las nacionalidades belga, alemana, austriaca y suiza, con un fuerte crecimiento de la polaca en el último año. Los pisos de un mínimo de 80 m2 de uno a dos dormitorios constituyen la principal demanda en Adeje, Los Cristianos y Palm Mar. Estas últimas dos con interés comprador tanto por extranjeros residentes como por nacionales. El 20% de los compradores adquieren su residencia habitual en estas zonas, mientras en Playa de las Américas, una zona más turística, es donde más compras se realizan como inversión y en apartamentos de vacaciones. Lo más solicitado en San Eugenio-Caldera del Rey, Roque del Conde-El Madroñal, Los Gigantes-Puerto Santiago y Callao Salvaje-Playa Paraíso son las viviendas adosadas y unifamiliares a partir de aproximadamente 100 m2 de dos a tres dormitorios.

114 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Precio de la vivienda en Costa Adeje (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Costa Adeje

2.100

6.684

3.800

Golf Costa Adeje

4.500

8.000

6.000

Roque del Conde/ El Madroñal

1.700

4.400

2.800

Palm Mar

1.600

4.000

2.300

San Eugenio/ Caldera del Rey

2.000

5.000

2.500

Abama Resort

5.600

7.800

6.500

Los Gigantes/ Puerto Santiago

1.600

4.600

2.100

Callao Salvaje/ Playa Paraíso

1.900

3.900

2.500

Playa de Las Américas

2.400

5.000

3.400

Los Cristianos

2.100

8.000

3.400


Islas Baleares

Menorca

Mallorca

Islas Baleares Ibiza

Islas Baleares

116 | Informe de Mercado 2019-20 EspaĂąa y Andorra


Islas Baleares

Islas Baleares

El mercado inmobiliario de Baleares ha mantenido su evolución positiva y estable. Una estabilidad subrayada por el equilibrio entre la oferta y la demanda. En las mejores ubicaciones, la demanda supera con frecuencia a la oferta en cuanto a propiedades de alta calidad, modernas y con un precio razonable. Las Islas Baleares atraen a clientes de elevado poder adquisitivo y en Mallorca se observa un creciente interés por parte de compradores adinerados. Así, de acuerdo con el Ministerio de Fomento, el volumen de ventas total en 2019 en las Islas alcanzó el resultado previsto de unos 4.000 millones de euros, en línea con las cifras de los tres últimos años.

Los precios medios de alta gama, aunque se encuentren entre los más altos de toda España, se mantienen elevados y estables. Esto, de nuevo, enfatiza la solidez del mercado inmobiliario de las Islas Baleares y también se asocia con su crecimiento económico. Muchos factores, como las continuas inversiones, indican que las Islas mantendrán su atractivo para los clientes internacionales.

Tendencias del Mercado · Islas Baleares | 117


Palma de Mallorca

Palma de Mallorca está en auge. El mercado de los apartamentos se mantiene al alza. El Casco Antiguo y Génova son las ubicaciones principales, con precios medios de 800.000 euros (Génova) y entre 700.000 y 800.000 euros (Casco Antiguo). Alrededor de la Playa de Palma, los apartamentos cuestan de media 400.000 euros. Los apartamentos son muy demandados si bien las casas urbanas gozan de popularidad y Portixol, Es Molinar y Ciudad Jardín ofrecen interesantes oportunidades para invertir, con precios medios entre 1,5 y 2 millones de euros. Engel & Völkers tiene una amplia gama de clientes: familias, parejas y empresarios. Principalmente buscan áticos y apartamentos con terraza y balcón, y están interesados en construcciones nuevas e inmuebles renovados. Los compradores valoran cada vez más las soluciones basadas en una arquitectura sostenible y respetuosa con el medio ambiente.

Palma Alrededores & Son Vida Son Vida se asocia a exclusividad, seguridad y tranquilidad. En los alrededores se encuentran pueblos tradicionales como Establiments, Esporles y Puigpunyent, cada vez más demandados por compradores internacionales. El perfil del cliente de Engel & Völkers en esta zona lo constituyen familias y personas apasionadas por el deporte. La mayoría provienen de países de habla alemana, seguidos por británicos, escandinavos y españoles. En la zona se construyen villas de gran calidad y arquitectura de vanguardia, que se venden en seis meses. Tienen una especial aceptación las ubicaciones en el campo de golf o las que disponen de vistas al mar. Son Vida es el distrito más codiciado de Palma para adquirir una villa, cuyo precio medio se eleva a 4,7 millones de euros. En las zonas circundantes, como Puigpunyent, Establiments y Esporles, los precios medios para las villas y fincas bajan hasta los 2 y 2,5 millones de euros.

Mallorca Suroeste Esta parte de la isla, cerca de Palma, cuenta con una infraestructura única. Port Andratx ha desarrollado una dinámica especial entre los clientes de alto poder adquisitivo, estableciendo un nivel de precios medios altos muy estable, sobre los 4,3 millones de euros para las villas. El coste medio de villas y casas en Camp de Mar, Portals y Bendinat está entre los 2,8 y 4 millones, mientras que los precios en Santa Ponsa se mantienen estables, entre 1,8 y 2,8 millones. En las áreas rurales como Es Capdellà, las propiedades cuestan entre 1,4 y 1,8 millones de euros. Las principales zonas del suroeste para los compradores de pisos y apartamentos son Bendinat y Port Andratx. En Bendinat los precios medios se mantienen en 800.000 euros.

118 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra


Mallorca Oeste Autenticidad, cultura y carácter tradicional atraen a los compradores en Mallorca Oeste. Los clientes de Engel & Völkers en esta zona son en su mayoría británicos y aumentan los de alto poder adquisitivo. Las propiedades con instalaciones en el exterior, piscina y vistas son las más demandadas. Los precios de las villas y las fincas se mantienen estables. Entre George Sand, Deià y Port de Sóller predominan precios medios de 3,5 millones de euros. Valldemossa, Estellencs y Banyalbufar (para propiedades con mucho terreno y vistas) los precios medios van de 2,5 a 3 millones de euros. En Fornalutx, Biniaraix y Sóller, las casas y fincas alcanzan precios entre 1,3 y 2,5 millones de euros y hay oportunidades por debajo del millón en Valldemossa. Los apartamentos en Puerto de Sóller son los más caros de la zona, con precios medios de 450.000 euros, mientras que los más asequibles están en Valldemossa, a partir de 310.000 euros.

Mallorca Norte

Mallorca Noreste

Las poblaciones costeras y los pueblos históricos contrastan con las montañas y el parque natural de S’Albufera. Las fincas tradicionales mallorquinas con instalaciones modernas, así como los apartamentos y villas en primera línea de mar, lideran la demanda. Las propiedades con licencia de alquiler turístico son muy demandadas por los inversores.

Los compradores en esta parte de la isla buscan paisajes y tranquilidad. Parejas y familias adquieren propiedades entre la Colònia de Sant Pere y Porto Cristo, tanto para uso vacacional como para estancias prolongadas. Hay una particular demanda de inmuebles modernos con precios más elevados y un exceso de demanda de áticos de alta calidad.

La zona ofrece una amplia gama de villas y fincas. En Formentor, debido a las pocas propiedades disponibles en el mercado, los precios medios llegan hasta 5.7 millones de euros, sin embargo algunas casas son más caras. Las zonas alrededor de Alcúdia y Pollensa tienen unos precios muy estables, entre 1,5 y 2,5 millones de euros. Las áreas rurales como Búger y Campanet ofrecen una buena y estable relación calidad/precio, con precios entre los 1,1 y los 1,5 millones de euros. El mercado de apartamentos en Puerto de Pollença, Alcanada y Puerto de Alcúdia permanece a un nivel estable con precios desde 400.000 euros.

En las mejores ubicaciones, alrededor de la Colònia de Sant Pere y Artà, los precios medios de las casas están en torno a 1,7 millones de euros, con posibilidades de que suban. Lo mismo es aplicable en la zona costera entre Cala Mesquida y Canyamel, así como en Manacor; aquí los precios medios se sitúan entre 1,5 y 1,7 millones de euros. Los compradores pueden encontrar apartamentos, incluso en las mejores ubicaciones, como la Colònia de Sant Pere o el pueblo de Artà a precios medios de 350.000 euros.

Tendencias del Mercado · Islas Baleares | 119


Mallorca Central

Mallorca Sur

La proximidad a Palma, las vistas a la Sierra de Tramuntana y la mezcla de un estilo de vida rústico y moderno son los principales atractivos de esta zona, en la que los clientes son alemanes y buscan una segunda residencia. Gozan de una especial demanda los inmuebles de obra nueva de arquitectura moderna, con buenas vistas y altas calidades de construcción.

Mallorca Sur aprovecha su cercanía al aeropuerto de Palma y al centro de la ciudad. Debido al mayor atractivo de la zona, se han elevado los precios y hay una clientela con un poder adquisitivo cada vez más elevado.

La zona de Santa Maria es la más popular por su proximidad a Palma con un precio medio de las casas de 1,8 millones de euros. Los pueblos del interior en las zonas, como Binissalem, ofrecen una buena relación calidad precio con costes medios entre 1,2 y 1,6 millones de euros.

Las ubicaciones preferidas siguen estando al lado del mar, cerca de Cala Blava y Son Verí Nou, donde las villas pueden adquirirse a un precio medio de 1,85 millones de euros. En las zonas adyacentes a Maioris Décima y Puig d’en Ros se espera que los precios suban respecto a los precios medios actuales que se sitúan entre 1,4 y 1,5 millones de euros. En otros lugares de la costa, como Cala Pi, se pueden adquirir inmuebles por un precio medio alrededor de 1,4 millones de euros.

Alquiler

Mallorca Sureste

La modificación de la ley de alquiler turístico ha tenido un efecto positivo en los alquileres a largo plazo. De nuevo, se ofrecen cada vez más inmuebles para alquilar a largo plazo, lo que frena el aumento constante de los precios, equilibrando oferta y la demanda. El interés por propiedades para alquilar por parte de compradores e inversores ha aumentado notablemente. En muchas zonas, los compradores extranjeros buscan propiedades con licencia de alquiler turístico con la intención de obtener ingresos y, a la vez, utilizar ellos mismos esas viviendas. Engel & Völkers ofrece estas propiedades principalmente en el norte y suroeste de la isla.

Paisajes de ensueño, puertos pesqueros, buenas conexiones a Palma y al aeropuerto componen la oferta del sureste de Mallorca. La mayoría de los compradores utilizan aquí sus propiedades para las vacaciones. En el sureste, el mercado de las fincas y las villas está a un alto nivel. Entre Cala Llombards y Portocolom, con Santanyí en el centro, los precios medios continúan por encima de 1,6 millones de euros. En otros lugares de la costa (Sa Ràpita, Colonia de Sant Jordi, Ses Salines y Cala Murada) los precios fluctúan entre 1,4 y 1,6 millones de euros y en el interior están alrededor de 1,35 millones de euros. En cuanto a los apartamentos, hay una gran demanda a lo largo de la costa, desde Cala Murada hasta Cala Llombards, con un precio de 350.000 euros de media.

120 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

En cuanto a propiedades para alquilar a largo plazo, los precios de Engel & Völkers en distintas regiones dependen del tamaño, la ubicación y las instalaciones. Estos precios oscilan entre 2.000 y 15.000 euros mensuales para las casas y entre 1.200 y 7.000 euros para los apartamentos. El mercado del alquiler de inmuebles muestra que los inversores están convencidos del ‘triángulo mágico’ del mercado inmobiliario de Mallorca, que ofrece los tres elementos: seguridad, liquidez y rentabilidad.


Menorca

Ibiza

El turismo tranquilo y sostenible de Menorca garantiza su atractivo duradero. Las mejoras incluyen la carretera principal de la isla, la cual actualmente está siendo rehabilitada y en el puerto de la capital, Mahón, podrán amarrar yates todavía más grandes.

La segunda isla por número de habitantes del archipiélago Balear es siempre estimulante, reinventándose en línea con las tendencias mundiales, pero no solo en los sectores de la gastronomía y del entretenimiento. Los expertos en la isla conocen los rincones más tranquilos, especialmente en el norte. Ibiza también atrae a una clientela internacional muy heterogénea en busca de inmuebles. Tienen una especial demanda las propiedades modernas con vistas al mar, la zona que circunda la ciudad de Ibiza, el suroeste, con sus famosas puestas de sol; y el rústico interior, con Santa Gertrudis, un lugar de moda que goza de gran demanda. Los precios de los inmuebles permanecen altos y estables. Las villas y las fincas en los mejores emplazamientos pueden adquirirse por unos 3 millones de euros. Los proyectos de obra nueva en ubicaciones codiciadas tienen un diseño moderno, algunos ofrecen nuevos conceptos de vivienda y una amplia gama de instalaciones opcionales. Muchas mejoras en las vías de comunicación finalizarán en 2020 lo que tendrá un efecto duradero, sostenible y positivo en las infraestructuras.

Dado que la isla ha sido declarada reserva de la biosfera por la UNESCO, no se pueden construir más edificaciones turísticas. Aquellos que quieran comprar una propiedad pueden prever un coste de entre 900.000 y 3 millones de euros por una villa, las casas urbanas en Mahón o en Ciutadella están disponibles por precios comprendidos entre 300.000 y 1,5 millones de euros. Menorca es especialmente popular entre los franceses.

Tendencias del Mercado · Islas Baleares | 121


Obra Nueva

Madrid

El perfil de comprador de obra nueva se ha mantenido sin cambios en 2019 respecto a los últimos ejercicios. Desde 2018, al demandante joven que compraba para satisfacer la necesidad de ampliar su hogar en zonas de expansión se ha unido un cliente de alto poder adquisitivo que busca viviendas con todo tipo de prestaciones en las zonas prime de la ciudad. Esta modificación impulsó los precios en las promociones más premium de Madrid, una tendencia alcista que ha remitido en 2019 en emblemáticos distritos como Salamanca, Centro y Chamartín. No así en Chamberí o Retiro, donde los precios han registrado ligeros incrementos en el último año. En la actualidad, seis distritos madrileños mantienen el precio medio de obra nueva por encima de los 5.000 euros/m2, con Chamberí a la cabeza rozando los 8.000 euros/m2. Por detrás se sitúan Salamanca, Retiro, Chamartín, Moncloa y Centro. Además de los proyectos más exclusivos de estos distritos, la demanda se concentra en pequeñas promociones de viviendas de 50-80 m2 en zonas como Tetuán o algo más amplias en Latina. También en la zona norte de Madrid, donde se puede acceder a amplias viviendas que superan los 200 m2 en proyectos de Pozuelo, Boadilla del Monte o Las Rozas a precios en torno a los 3.0003.500 euros/m2.

122 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Las promociones más significativas de Engel & Völkers en Madrid (Datos en euros/m2)

Proyecto residencial Distrito o zona

Mínimo Máximo Medio

General Oraa 9

Salamanca

9.777

13.691

11.612

Fuencarral 142

Chamberi

5.558

11.655

7.961

Bailen 37

Centro

5.094

7.462

6.559

Zorrilla 19

Centro

8.097

12.309

9.857

Dulcinea 45

Tetuan

5.141

6.577

5.773

Cantueso 93

Tetuan

3.169

4.722

3.838

Manuel Marañon 4 Ciudad Lineal

6.611

8.972

7.536

Cuevas Del Valle 26 Aravaca

2.762

2.779

2.768

Calvo Sotelo 44

Pozuelo

3.131

3.364

3.218

Valdemarin 5

Valdemarin

3.494

3.965

3.802

Reyes Catolicos 6

Boadilla del Monte

3.227

3.703

3.403


Barcelona

El precio medio de la obra nueva en Barcelona alcanzó en 2019 los 5.485 euros/m2. El precio de la obra nueva ha aumentado a lo largo del pasado año en distritos como Sarrià-Sant Gervasi, Eixample, Sant Martí, Gràcia, Horta-Guinardó y Sants-Montjuïc, mientras que ha bajado en Ciutat Vella y Les Corts.

La periferia acapara la actividad promotora La actividad de los promotores se ha trasladado a las afueras y se prevé un importante incremento del número de operaciones en los alrededores de Barcelona debido a la reducción de un 30% de las licencias solicitadas en la Ciudad Condal. Este escenario de incertidumbre política ha impulsado al comprador de obra nueva al producto terminado o rehabilitado a punto de ser entregado. Tras alcanzar los 3.470 euros/m2, las previsiones apuntan a que el precio medio de la obra nueva en la periferia se mantenga estable con una ligera tendencia al alza en 2020.

Las promociones más significativas de Engel & Völkers en Barcelona y alrededores (Datos en euros/m2)

El 62% de los compradores son nacionales frente a un 38% internacionales, entre los que destacan franceses, alemanes y británicos. La mayor parte de las compras, un 69%, se hace para adquirir la vivienda habitual y un 30% para segunda residencia. Se ha notado un descenso de los clientes inversores, que únicamente supusieron un 1% el pasado año. El 80% de los vendedores son nacionales, entre los internacionales destaca una mayoría de israelíes. Las plantas bajas y áticos con terraza entre los 70 y los 90 m2 de tres habitaciones son las propiedades más solicitadas y la mayor demanda se concentra en Eixample, Horta-Guinardó, Sants-Montjuïc y Gràcia. Muy destacada es la mayor rehabilitación de edificios donde los compradores siguen apostando por zonas premium como Eixample, si bien en 2020 será la periferia la gran protagonista de la obra nueva.

Proyecto residencial Distrito o zona

Mínimo Máximo Medio

Jacint Esteve Fontanet Pedralbes

5.340

7.980

6.980

Ausias Marc

Eixample

11.500

13.320

12.570

Girona

Eixample

8.145

14.240

10.155

Gran Via

Eixample

5.165

5.535

5.420

Piquer

Sants - Montjuïc

3.730

5.660

4.800

Valldonzella

Ciutat Vella

5.670

7.933

6.850

Mare de Deu del Coll Gràcia - Vallcarca

4.695

5.790

4.965

Diagonal Mar

Front Marítim

5.320

7.910

5.490

Taulat

Poblenou

6.490

7.030

6.740

Caldes de Montbui

Caldes de Montbui

2.640

2.990

2.850

Bonavista Beach

Gavà Mar

5.390

6.585

6.260

Residencial Marianao Park

Sant Boi de Llobregat

2.525

3.605

2.860

Tendencias del Mercado · Obra Nueva | 123


Cataluña

Sitges

Costa Brava Sur

Engel & Völkers comercializa en Sitges una promoción de obra nueva en el Centro: Sant Antoni. Se trata de apartamentos de 90 m2, con un precio medio de 5.500 euros/m2, que tienen su punto fuerte en la cercanía al centro de la villa y al mar. La mayor parte de la demanda de la vivienda de obra nueva la componen extranjeros, únicamente el 20% son nacionales. Las compras se realizan tanto para primera como para segunda residencia.

En el sur de la Costa Brava, la mitad de las compras de obra nueva van destinadas a segunda residencia, principalmente en pueblos como Lloret de Mar y Platja d’Aro, mientras que entre el 20% y el 30% de las compras se realizan como inversión. Engel & Völkers comercializa tres promociones de obra nueva en diferentes localidades del sur de la Costa Brava, con precios que alcanzan máximos de 7.000 euros/m2 en Lloret de Mar.

La promoción más significativa de Engel & Völkers en Sitges (Datos en euros/m2)

Sant Antoni. Centro

Mínimo

Máximo

Medio

5.000

6.000

5.500

En Lloret de Mar, Infinity es un proyecto en primera línea de mar compuesto por apartamentos de 80 m2 distribuidos en dos y tres habitaciones, donde los clientes se reparten a partes iguales entre españoles y extranjeros. Con un perfil más nacional y también con apartamentos de 80 m2 con dos o tres habitaciones se comercializan Marina Port d’Aro, en Platja d’Aro, y Metropol, en el centro de Sant Feliu de Guixols, donde destaca que el 70% de las compras son para primera residencia.

Las promociones más significativas de Engel & Völkers en el sur de la Costa Brava (Datos en euros/m2)

124 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Mínimo

Máximo

Medio

Lloret de Mar

2.100

7.000

5.000

Tossa de Mar

2.300

2.700

2.500

Blanes

2.000

4.000

2.500

Platja d'Aro

2.800

3.700

3.300

Sant Feliu de Guixols

2.500

3.000

2.800

Palamós

2.500

3.200

2.800


Cerdaña Durante el pasado año, Engel & Völkers comercializó en Cerdaña diferentes promociones de obra nueva, con un precio medio de 3.600 €/m2. Las tres promociones que comercializa la inmobiliaria son: Mas Barrera, Mas Sallent y Pleta de Ger, y tienen precios medios que se sitúan en un rango entre los 3.000 euros/m2 y los 4.400 euros/m2. Mas Barrera es el primer pueblo amurallado de la Cerdaña y se trata de un proyecto mixto de obra nueva y rehabilitación, compuesto por 18 viviendas todas ellas ubicadas en un recinto privado, que cuentan con 90 m2 y dos o tres dormitorios, zona para el esquiador y taquillas.

La urbanización de Mas Sallent, en Bolvir, mantiene la esencia de las casas de montaña definiendo un nuevo estándar de calidad y modernidad. Todas las viviendas son únicas y están construidas en piedra de Llívia. Se trata de casas de un mínimo de 200 m2 y cuatro habitaciones que disponen de instalaciones comunes como club social, piscina y pistas de pádel. Por último, el nuevo proyecto de la Pleta de Ger consta de 50 casas unifamiliares a partir de 150 m2 y cuatro habitaciones con acabados y materiales de primera calidad en estilo ceretano. Hay que destacar la tecnología de estas casas para obtener la máxima eficiencia energética y reducir al mínimo los costes de mantenimiento.

Tendencias del Mercado · Obra Nueva | 125


Costa Blanca

Benidorm

Las promociones más significativas de Engel & Völkers en Benidorm

Engel & Völkers comercializa cinco promociones de obra nueva en Benidorm y Finestrat. La más cara es la exclusiva promoción de Azure Sky. Ubicada en Rincón de Loix, se trata de una comunidad privada con viviendas a partir de cuatro dormitorios y 437 m2 donde los compradores son familias en un 90% extranjeras. También en Rincón de Loix, se encuentran las Villas de Estocolmo, viviendas unifamiliares de 400 m2 de cinco dormitorios con piscina individual. En este proyecto, el 70% de los demandantes son nacionales mientras que entre el 30% de los extranjeros destacan los ingleses. En la Playa de Poniente se encuentra la promoción de InTempo, un edificio único de 200 metros de altura con apartamentos de dos a cuatro dormitorios con superficies de 75 a 300 m2. La promoción está equipada con spa, piscina infinity, piscina climatizada, sky lounge y terraza chillout con jacuzzis y camas balinesas. El 65% de los compradores es extranjero mientras que el 50% de los compradores realiza la adquisición como inversión y un 45% como segunda residencia. Ya en Finestrat se encuentra la promoción con casas de dos a cinco dormitorios, tanto adosados como unifamiliares, que cuentan con piscina y gimnasio. El 80% de los compradores es extranjero, con un aumento de la demanda de ciudadanos rusos, y una clara preferencia por los chalets. El 45% de los compradores adquiere la vivienda para segunda residencia y el 30% como inversión.

(Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Rincón de Loix - Villas Estocolmo

2.067

2.222

2.135

Rincón de Loix - Azure Sky

4.411

5.432

4.950

Playa de Poniente - InTempo

2.044

6.371

4.200

Finestrat

1.715

4.195

2.848

Alfaz del Pi Engel & Völkers comercializa cinco promociones de obra nueva en Alfaz del Pi en tres zonas: Playa del Albir, La Nucia y Polop, donde la gran mayoría de compradores de vivienda nueva en esta zona son extranjeros que buscan una primera residencia. La zona que cuenta con una mayor demanda es la Playa del Albir si bien se trata de un enclave con poca oferta de obra nueva en el que las promociones son pequeñas y alcanzan un precio elevado, por lo que las solicitudes se han trasladado a la ciudad de Alfaz del Pi y sus alrededores. La oferta sobrepasa la demanda en estos momentos en la zona de La Nucia y Polop, donde se venden casas de 100 a 195 m2 de tres habitaciones. Por su parte, en la Playa del Albir la tipología es de viviendas unifamiliares de 236 a 536 m2 con cuatro habitaciones. Las promociones más significativas de Engel & Völkers en Alfaz del Pi (Datos en euros/m2)

126 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Mínimo

Máximo

Medio

Playa del Albir

2.500

3.200

2.850

La Nucia

1.980

2.400

2.190

Polop

1.800

2.400

2.100


Moraira

Jávea

Las promociones que comercializa Engel & Völkers en Moraira son proyectos de casas de 238 a 280 m2 de cuatro habitaciones equipadas con piscina particular. La posibilidad de ir andando a Moraira y las vistas al mar son los principales reclamos de ambas. El perfil del comprador de estas viviendas está compuesto por familias extranjeras en busca de una segunda residencia.

La obra nueva en Jávea alcanza precios de hasta 6.000 euros/m2 en las zonas más solicitadas. Las villas de grandes dimensiones, entre 400 y 500 metros cuadrados, son lo más demandado por parte de familias e inversores no residentes en las urbanizaciones como Balcón al mar, Costa Nova, La Corona o Jávea Golf, entre otras.

Las promociones más significativas de Engel & Völkers en Moraira

Los residentes, por su parte, prefiere Tosalet con villas mediterráneas tradicionales, además de Cap Martí o Adsubia, donde los precios no superan los 4.000 euros/m2.

(Datos en euros/m2)

Las promociones más significativas Moraira

Mínimo

Máximo

Medio

de Engel & Völkers en Jávea

2.606

2.615

2.610

(Datos en euros/m2)

Denia La obra nueva en Denia se concentra en tres zonas: Las Marinas, Las Rotas y El Montgó, si bien existe una amplia oferta de proyectos de casas individuales de nueva construcción muy demandadas en las dos últimas zonas mencionadas.

Mínimo

Máximo

Medio

Balcón al Mar /Costa Nova/Portixol

4.000

6.000

5.000

Jávea Golf

3.900

4.550

4.225

La Corona/Puchol/ San Antonio

5.500

6.000

5.750

Tosalet /Cap Martí / Adsubia

3.800

3.960

3.880

Tanto en Las Rotas como El Montgó se buscan villas cercanas y con vistas al mar de superficies entre 250-300 metros cuadrados, mientras que la mayor demanda en Las Marinas se centra en apartamentos de unos 100 metros cuadrados en primera línea de mar. El perfil de comprador es familiar y mayoritariamente español en Las Rotas hasta acaparar el 80% de las adquisiciones, mientras que en las dos zonas restantes este porcentaje baja hasta el 60% frente al 40% de extranjeros. Las promociones más significativas de Engel & Völkers en Denia (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Las Marinas

1.800

2.000

1.900

Las Rotas

2.800

3.000

2.900

El Montgó

2.200

2.500

2.350

Tendencias del Mercado · Obra Nueva | 127


Galicia

La Coruña

Vigo

De cara al presente año se espera un gran incremento de la obra nueva unifamiliar en las zonas residenciales de Oleiros y una ligera bajada de la construcción en la ciudad. De hecho, Engel & Völkers comercializa cinco promociones de obra nueva en La Coruña, tres de las cuales se encuentran en Oleiros: Jardines de Santa Cruz, Oleiros Village y Urbanización Club de Tenis, todas ellas urbanizaciones de alto standing.

Engel & Völkers comercializa cuatro promociones de obra nueva en Vigo. Alameda 1, situada en la Plaza de Compostela a escasos metros del puerto deportivo, club náutico y del centro comercial A Laxe, está compuesta por pisos y apartamentos a partir de los 45 m2 y de uno a dos dormitorios. La mitad de los compradores de estas viviendas lo hace como inversión mientras que la otra mitad las compra para primera residencia.

Jardines de Santa Cruz está situada a 50 metros del paseo marítimo y de la playa. Las viviendas cuentan con uno a cuatro dormitorios. El perfil de los compradores está compuesto en un 70% por familias que buscan su vivienda habitual si bien un 20% realiza la adquisición como inversión. Las urbanizaciones Oleiros Village y Club de Tenis están compuestas por viviendas unifamiliares de tres a cinco dormitorios.

En el centro de la ciudad se comercializan Ecuador, 73 y el edificio Balandrón. El primer proyecto está compuesta por pisos de dos a tres dormitorios mientras que en Balandrón las viviendas cuentan con tres dormitorios. Los compradores son en su totalidad españoles y también en su mayoría buscan su residencia principal. Por su parte, la promoción de Luis Taboada 6 está compuesta por 12 viviendas de uno a cuatro dormitorios en una ubicación privilegiada en el entorno más noble de la ciudad, en la confluencia de las calles Luis Taboada y Castelar.

En la ciudad de La Coruña, Engel & Völkers comercializa Residencial Naútica, ubicada en la principal zona urbana de obra nueva, Riazor. Esta promoción está formada por apartamentos de uno a cuatro dormitorios y el 30% de sus compradores ha realizado la compra como inversión. En la zona premium de la capital herculina, en el Ensanche, se encuentra el edificio Artium con apartamentos de uno a tres dormitorios donde el 25% de las compras las realizan inversores.

Las promociones más significativas de Engel & Völkers en La Coruña (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Jardines de Santa Cruz

3.712

3.952

3.832

Edificio Artium

2.769

3.673

3.221

Residencial Náutica

4.112

7.500

5.806

Oleiros Village

2.206

2.377

2.291

-

-

2.179

Urbanización Club de Tenis

128 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Las promociones más significativas de Engel & Völkers en Vigo (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Centro - Luis Taboada

3.200

5.000

3.500

Centro - Alameda 1

1.700

2.100

2.000

Casablanca - Corte Inglés, Ecuador 73

1.800

2.300

2.000

Centro - Edificio Baladrón

2.300

2.800

2.500


Asturias

Pontevedra La promoción de Casas da Nova Pedra está ubicada en el centro de la ciudad de Pontevedra. Se trata de pisos entre los 100 y 130 m2 de dos a tres dormitorios con plaza de garaje, trastero y salón social de uso común, sala de juegos y zona ajardinada. La demanda la componen parejas y singles nacionales que adquieren su residencia habitual.

El mercado de obra nueva en Asturias ha vivido un ejercicio con dos partes claramente diferenciadas: un primer semestre muy activo, en particular durante el primer trimestre y una segunda parte donde se ha detectado un parón generalizado. Entre las promociones de obra nueva que comercializa Engel & Völkers en Asturias destaca La Quinta de Luanco, en Luanco. Se trata de 18 viviendas diseñadas por el arquitecto Joaquín Torres con vistas al mar Cantábrico y con piscina individual que la inmobiliaria comercializa en exclusiva. En el centro de Gijón, el proyecto ubicado en Emilio Tuya 40 está compuesto por 12 viviendas con un precio medio en torno a los 2.584 euros/m2. A un paso de la playa de San Lorenzo, los pisos cuentan con dos y tres dormitorios, trastero y plaza de garaje.

La promoción más significativa de Engel & Völkers en Pontevedra (Datos en euros/m2)

Casas da Nova Pedra

Mínimo

Máximo

Medio

1.414

2.100

1.873

En plena naturaleza y a las afueras de Gijón se ubica el residencial Parque de Viesques, que dispone de apartamentos de uno a tres dormitorios de hasta 127 m2 con parking y trastero. La urbanización está equipada con piscina y jardín. Por último, la promoción de Playa de la Espasa, situada entre las localidades de Ribadesella y Colunga, está formada por viviendas con vistas directas al mar. Se trata de chalets de 174 m2 con tres habitaciones con porche y terraza.

Las promociones más significativas de Engel & Völkers en Asturias (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Centro

2.424

3.125

2.584

Viesques

1.206

2.486

1.945

Quinta de Luanco

2.271

3.395

3.347

Playa de La Espasa - Colunga

2.031

2.363

2.139

Tendencias del Mercado · Obra Nueva | 129


Castilla y León

Andalucía

Valladolid

Mijas

Engel & Völkers comercializa cuatro promociones de obra nueva en Valladolid. Al igual que en la vivienda usada destaca el auge del barrio de Villa del Prado. En este distrito, el nuevo residencial Monasterio, ubicado en la calle Santo Domingo de Silos, cuenta con 96 viviendas de 112 m2 de media, entre dos y cuatro habitaciones con garaje y trastero en una urbanización exclusiva con zonas ajardinadas, área de juegos infantiles, piscina y pista de pádel.

El Chaparral y la Cala de Mijas concentran la oferta de obra nueva con precios que se sitúan en un amplio rango entre los 2.000 y 6.000 euros/m2. Las tipologías más solicitadas son los apartamentos y áticos de más de 100 m2 y con dos o tres dormitorios, así como los pareados o adosados de cuatro dormitorios distribuidos en 150 m2, en ambos casos con jardines y piscina. En obra nueva el porcentaje de compradores extranjeros sube hasta el 70% frente al 30% de españoles.

También en Villa del Prado se encuentra el residencial Las Eras formado por viviendas unifamiliares de cuatro habitaciones, con superficies de 250 m2. Ambas promociones se benefician de una realidad del municipio donde la demanda de viviendas de cuatro dormitorios por encima de los 100 m2 está por encima de la oferta. En el Centro de Valladolid está ubicada la promoción Colmenares compuesta por 14 viviendas. Se trata de un proyecto singular de obra nueva que mantiene la fachada del edificio de principios del siglo XX. Cuenta con una sala de amenities con gimnasio, sauna finlandesa y ducha bi-térmica, parking y trastero. Las viviendas disponen de media de 105 m2 entre dos y cuatro dormitorios. Por su parte, la obra nueva de Bajada de la Libertad, situada también en el Centro, la conforma un edificio en pleno casco histórico, que fue rehabilitado para crear viviendas de 100 m2 y tres habitaciones. En el distrito Centro se percibe un incremento del perfil del inversor, representando ya alrededor del 30% de los compradores, no tanto por la rentabilidad neta sino por la revaloración del inmueble.

Los clientes de Engel & Völkers que compran obra nueva en estas localidades la destinan principalmente para segunda residencia (65%), si bien hay un 30% que compra por inversión y tan sólo un 5% adquiere la propiedad para vivienda habitual.

Las promociones más significativas de Engel & Völkers en Mijas

Las promociones más significativas

(Datos en euros/m2)

de Engel & Völkers en Valladolid Proyecto residencial Zona

(Datos en euros/m2)

Villa del Prado - El Monasterio

Mínimo

Máximo

Medio

2.209

3.488

2.662

Eden by Kronos

El Chaparral

2.479

5.148

4.180

Aria by the Beach

El Chaparral

3.215

5.123

4.522

El Chaparral

2.394

6.038

2.750

Cala de Mijas

2.174

3.212

2.736

Villa del Prado - Las Eras

1.928

2.050

1.980

Residencial Mediterraneo

Centro - Colmenares

3.180

5.415

3.705

One Residences

Centro - Bajada de la Libertad

3.360

4.605

3.593

130 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Mínimo Máximo Medio


Marbella

Estepona

La obra nueva en Marbella tiene una excelente acogida por parte de los extranjeros, que acaparan el 70% de las compras frente al 30% de nacionales.

Engel & Völkers comercializa viviendas de obra nueva en más de cincuenta proyectos en toda la zona, muy demandados por familias donde el 70% de los compradores son extranjeros frente al 30% de españoles. Las solicitudes están muy divididas entre los clientes que adquieren la vivienda para una segunda residencia, que acaparan el 48% de las compras, y los que la destinan a primera (40%), frente al 12% que realizan la compra por inversión.

Engel & Völkers Marbella ofrece unas 45 promociones de obra nueva de las cuales ha seleccionado cuidadosamente las seis mejores para comercializar de forma exclusiva. Debido al limitado espacio disponible y la poca garantía de nuevas licencias, al poco tiempo de iniciarse la construcción se registran incrementos de precios de 10%, para posteriormente llegar a subidas del 20% en las reventas. Hasta ahora, para poder adquirir una villa de obra nueva en un complejo privado, había que buscar en Sierra Blanca o Nueva Andalucía, motivo por el que era tan esperado el nuevo proyecto La Fuente. La Fuente es un complejo de villas de concepto ecológico que incluye las últimas tecnologías, dentro de una comunidad privada en un enclave privilegiado, a pocos metros andando del casco antiguo, la playa o Puente Romano.

Podemos destacar a modo representativo, cuatro de las promociones comercializadas: The Edge, The View, Terrazas de Cortesín y Darya Estepona. La tipología más buscada en The View, promoción ubicada en el área de Selwo, es la tipología de cuatro dormitorios, mientras que en The Edge by Kronos, en Costa Natura, y Las Terrazas de Cortesin, situada en Casares, la preferencia se centra en apartamentos de tres dormitorios. En Darya Estepona, construcción situada en la avenida principal frente a la playa, las viviendas de dos y tres dormitorios son las más demandadas.

Las promociones más significativas

Las promociones más significativas

de Engel & Völkers en Marbella

de Engel & Völkers en Estepona

(Datos en euros/m2)

(Datos en euros/m2)

Proyecto residencial Zona The Collection

Milla de Oro

Mínimo Máximo Medio 3.144

4.854

Proyecto residencial Zona

Mínimo Máximo Medio

3.548

The Edge by Kronos

Costa Natura

5.937

9.452

7.260

Las Terrazas de Cortesin

Casares

3.245

4.215

3.760

The View

Selwo

3.237

3.448

3.356

Darya Estepona

Centro

3.285

8.250

5.767

Benalus

Milla de Oro

3.626

5.235

4.430

Grand View

Nueva Andalucía

4.466

5.882

5.174

La Fuente

Milla de Oro

2.850

3.352

3.286

Tendencias del Mercado · Obra Nueva | 131


Andorra

Andorra

España

Andorra

132 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra


Andorra

Contexto del País

76.177

35.996 €

26.291 €

3.989 €/m²

+4 %

Población o número de habitantes

Renta bruta media

Renta disponible

Precio medio 2019

Variación interanual

Ubicado en plena cordillera pirenaica, el Principado de Andorra se caracteriza por su gran estabilidad institucional y política, sus altos niveles de seguridad ciudadana y una fiscalidad moderada. A todo ello suma su alta calidad de vida y una gran cohesión social. Así, en las siete parroquias que dividen el territorio conviven personas de más de cien nacionalidades diferentes y no existen bolsas de exclusión ni problemas de convivencia.

La economía andorrana experimenta desde 2012 un ritmo sostenido de recuperación, acompañado de tasas de crecimiento positivas a partir del cuarto trimestre de 2014. Las previsiones del Departamento de Estadística del Gobierno del Principado apuntan a una ralentización en el crecimiento económico del país este año. El Producto Interior Bruto (PIB) alcanzará en 2019 un incremento del 2,4%, una cifra que se irá reduciendo progresivamente hasta situarse en el 1,9% en 2022.

El sector servicios, con el comercio y el turismo a la cabeza, es la base de la economía andorrana. El Principado es un importante núcleo turístico que recibe más de ocho millones de visitantes al año. Especializado en los deportes de invierno, Gobierno y empresarios han emprendido una serie de medidas destinadas a reforzar el espacio natural y convertir al país es un referente para actividades como el senderismo, los deportes de riesgo, el turismo de aventura, la gastronomía y la cultura. El país cuenta con 65 picos de más de 2.500 m2 de altitud, unos 60 lagos y un 36% de su superficie es considerada parque natural protegido.

PIB nominal de Andorra 2500

2,3% 1,9%

2000 1.843

1.885

1.901

1.937

1,7% 1.970

1,6% 2.002

0,8% 0,4% 1500

2013

2014

los datos en millones de euros.

2015

2016

2017

2018

%

Fuente: Departament D’estadística Gobern de Andorra

Tendencias del Mercado · Andorra | 133


Mercado inmobiliario y tendencias

Principales magnitudes de la economía de Andorra 2014

2015

2016

2017

2018

PIB nominal per capita (euros)

35.786

35.342

35.580

35.753

35.996

IPC

0,4%

2,6%

0,7%

-0,1%

-0,9%

Deuda Pública (% PIB)

41%

40,6%

40%

37,6%

36,1%

Empresas

7.557

7.929

8.347

8.837

9.170

Fuente: Departament D’estadística Gobern de Andorra

La crisis y la recuperación económica han cambiado los pilares de la economía andorrana. El Principado ha pasado en una década de ser una economía sin impuestos indirectos y prácticamente cerrada a la inversión extranjera, a desplegar un nuevo modelo impositivo y en la que la inversión extranjera ya supone cerca del 6% del PIB. Esta apertura se consolidará con la firma de un acuerdo de cooperación con la Unión Europea, que permitirá al Principado formar parte del mercado interior sin necesidad de ser miembro de la Unión y preservando algunas de sus características propias como país de reducida dimensión. Canillo

Residencial La ralentización del crecimiento del mercado inmobiliario se dejará notar a lo largo del presente ejercicio. Engel & Völkers Andorra espera alcanzar un incremento del número de inmuebles comercializados en este ejercicio de algo más del 5% frente al 10% que ha alcanzado en 2019. Por otra parte, el 45% de los compradores de viviendas de Engel & Völkers Andorra consiguieron la residencia pasiva en 2019 a través de la compra de un inmueble, cinco puntos menos que el ejercicio anterior. El número de bienes inmuebles transmitidos -pisos, viviendas unifamiliares, plazas de parking, locales comerciales, almacenes…- en el Principado en el tercer trimestre del pasado año alcanzó las 402 unidades, lo que supone un descenso del 9,9% respecto al mismo periodo del año anterior y del 6,9% para el acumulado, según los datos del Departamento de Estadística del Gobierno de Andorra. A pesar de la caída, esta cifra es la mejor de las registradas en los últimos siete años, sólo superada por la alcanzada en 2018.

Ordino

La Massana Encamp Escaldes-Engordany Andorra la Vella Sant Julià de Lòria

Altitudes

Metros

Canillo

1.526

Encamp

1.238

Ordino

1.298

La Massana

1.230

Andorra la Vella

1.013

Sant Julià de Lòria

908

Escaldes-Engordany

1.050

Fuente: Atlas de Andorra (1989).

134 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

El Principado de Andorra es uno de los países más pequeños del mundo, con menos de 500 km2 de un relieve montañoso y abrupto típico de las zonas de alta montaña. Si bien su población es casi el doble que la de otros pequeños estados europeos como Mónaco, Liechtenstein o San Marino. Su territorio está estructurado en siete parroquias: Canillo, Encamp, Ordino, La Massana, Andorra la Vella, Sant Julià de Lòria y Escaldes-Engordany.


Andorra la Vella y Escaldes-Engordany

Sant Julià de Lòria

Son las dos demarcaciones menos extensas del Principado y las más pobladas. Andorra la Vella destaca por ser la capital del país, además de su centro financiero y comercial. Mientras que Escaldes-Engordany, situada en pleno centro del país, es reconocida por sus aguas termales. De hecho, dispone del centro termolúdico más importante del país, Caldea.

La parroquia con la menor altitud del Principado destaca por ser una zona residencial tranquila con muchos servicios para las familias locales y un ambiente interesante para los inversores extranjeros debido a la proximidad de la aduana española. El perfil del comprador en esta zona es el de un residente nacional que quiere adquirir su vivienda principal. Buscan apartamentos y casas a partir de los 100 m2 con dos o tres habitaciones.

En ambas parroquias la propiedad más demandada es una vivienda destinada a ser primera residencia, con más de 100 m2, tres habitaciones y parking. El perfil del comprador es el de un residente nacional y únicamente el 20% es extranjero.

Encamp Se distingue por ser una zona residencial con precios ligeramente inferiores a otras áreas (3.020 euros/m2 el precio medio). La tipología de propiedad más demandada en Encamp cuenta con entre 70 y 100 m2, dos o tres habitaciones y se busca como primera residencia. El 80% de los compradores son de nacionalidad andorrana. El vendedor, por su parte, es también en su práctica totalidad local.

Ordino Ordino es considerado como el centro cultural andorrano. Un núcleo típicamente pirenaico que destaca por su oferta de deportes de nieve. La zona más solicitada es Ordino pueblo debido a su cercanía a la capital del país, un área muy demandada por familias. Lo más buscado son las viviendas destinadas a ser primera residencia, entre los 100 y 120 m2 y tres habitaciones. El perfil del comprador es un residente de clase media alta, el 65% de los cuales es nacional y lo que más reclama es un apartamento y una casa o chalet.

Canillo

Ofrece algunas de las mejores ofertas hoteleras y de restauración del país y buena parte de su actividad está centrada en la estación de esquí de Vallnord. Las zonas más

Es la parroquia más extensa del Principado y considerada como la cima de Andorra. Su distrito de mayor éxito es el pueblo de Tarter, el más cercano al dominio esquiable más extenso del Pirineo, Grandvalira. La propiedad más buscada es una segunda residencia a pie de pista con unos

demandadas son La Massana, Aldosa, Anyós y Escàs mientras que la tipología de vivienda más buscada es variada: de apartamentos de 80 a 120 m2 a casas de 250 a 500 m2, de dos a cinco habitaciones destinadas tanto a primera como segunda residencia. El perfil del comprador y del vendedor se reparte a partes iguales entre extranjeros y nacionales.

80 m2 y dos habitaciones. Los inversores extranjeros son mayoritarios en esta zona, constituyen el 70% de compradores. El vendedor también es en su gran mayoría extranjero, sólo un 30% son nacionales que buscan una vivienda más amplía mientras que el foráneo vende para volver a su país. En los últimos meses de 2019 se dejó notar un fuerte aumento de vendedores argentinos.

La Massana

Tendencias del Mercado · Andorra | 135


Precios

Alquiler

Las propiedades alcanzan su valor más alto en la parroquia de Escaldes-Engordany y en Andorra la Vella. El precio se sitúa en Escaldes-Engordany en un máximo de 9.400 euros/m2, si bien la media anota 4.900 euros/ m2. Por su parte, las viviendas en la capital del país alcanzan un coste medio de 4.700 euros/m2.

El coste del alquiler permaneció prácticamente invariable el pasado año en Andorra, con ligeros incrementos en Encamp, Ordino y La Massana. El 90% de quienes buscan una propiedad para alquilar en el principado lo hacen para convertirla en su residencia habitual, sólo el 10% quiere una segunda casa.

Por otra parte, Encamp, Canillo y Sant Julià de Lòria son las zonas más baratas para adquirir una vivienda en Andorra, con precios medios de 2.700 y 3.000 euros/ m2, respectivamente. El coste mínimo de todo el Principado, 1.500 euros/m2, se encuentra en Encamp.

Precio de la vivienda en Andorra (Datos en euros/m2)

Parroquías

Mínimo

Máximo

Medio

Canillo

1.850

5.000

3.000

Encamp

1.500

4.400

2.700

Ordino

2.500

5.555

3.850

La Massana

2.100

5.600

3.700

Andorra la Vella

2.300

8.900

4.700

Sant Julià de Lòria

1.600

4.200

3.000

Escaldes-Engordany

2.300

9.400

4.900

Las características de las viviendas más demandadas para arrendar varían según la zona si bien se centran en dos tipologías, los apartamentos y los chalets. Los primeros son lo más buscado en Canillo, Encamp, Andorra la Vella, Escaldes-Engordany y Sant Julià de Lòria. Por su parte, en Ordino y La Massana, aunque también existe demanda de apartamentos, buena parte de lo que se busca se centra en chalets a partir de los 200 m2 con tres a cinco estancias.

Precio del alquiler en Andorra (Datos en euros/m2)

136 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Mínimo

Máximo

Medio

Canillo

7

15

11

Encamp

6

12

8,5

Ordino

8

15

11

La Massana

8

14

11

Andorra la Vella

8

20

13

Sant Julià de Lòria

7

13

10

Escaldes-Engordany

8

20

14,5


Obra Nueva

Engel & Völkers Andorra comercializa en estos momentos seis proyectos de obra nueva. A pie de pista de la exclusiva estación de esquí Grandvalira ubicada en el pueblo de El Tarter se encuentra la promoción Isard Homes. Estas propiedades ya han comenzado a comercializarse y tienen prevista su entrega para finales de 2021. Con un precio medio de 5.000 euros/m2 esta urbanización cuenta con viviendas de dos a cuatro dormitorios, de 80 hasta 180 m2 con zonas comunes que incluyen, entre otros servicios, lobby de entrada con espacios abiertos; área de aguas con vistas directas a la estación de esquí; ski room y un box cerrado para uno o dos coches por hogar. El 90% de los compradores de estas casas las adquieren para convertirlas en su segunda residencia y un 50% además lo hace como inversión. La promoción Lloser en la parroquia de Ordino está compuesta por viviendas de dos a tres dormitorios y entre los 165 a los 235 m2. El comprador es, a partes iguales, tanto nacional como extranjero. De igual manera, un 50% compra la vivienda como residencia habitual y otro 50% como segunda vivienda. The White Angel, en la capital del país, dispone de 160 viviendas de dos a cinco dormitorios desde los 80 a los 220 m2. Se trata de una urbanización privada con zonas ajardinadas, parking subterráneo, servicios de concierge & lifestyle, spa y gimnasio. El 80% de los compradores de estas viviendas las adquieren como residencia habitual. Situada en la parroquia de Escaldes - Engordany, la promoción A-Tower cuenta con el precio medio más elevado, 6.000 euros/m2. Se trata de viviendas de 165 a 235 m2 de tres a cuatro dormitorios. El perfil del comprador de estos inmuebles se reparte a partes iguales entre locales y extranjeros.

En el mismo distrito se encuentran los residenciales de lujo Terrasses d’Emprivat y Escala. El primero, ubicado en la avenida comercial más importante de Andorra, es una torre de 20 plantas compuesta por viviendas de 70 a hasta 140m2 y de dos a cuatro dormitorios. Escala es también un proyecto singular que contará con viviendas de 237 a 603 m2 con dos a seis dormitorios y que estará equipado con zona wellness y gimnasio. El 80% de los compradores destina la compra de esta vivienda a su primera residencia y un 20% a segunda. En una de las zonas residenciales más exclusivas y cotizadas de La Massana, se encuentra la promoción de casa adosadas y chalets Luxe Residencial Escàs. 8 casa adosadas-pareadas más 3 chalets componen esta singular promoción donde se mezcla el lujo de la calidad de los materiales y su ubicación inmejorable con vistas espectaculares y tranquilidad absoluta. Las casas se componen de amplios espacios funcionales y hasta 4 habitaciones y, en el caso de los chalets, hasta 5. La mayoría de los compradores optarán por esta solución como residencia principal siendo su perfil bastante compartido entre clientela nacional y extranjera.

Promociones signicativas comerzializadas por Engel & Völkers en Andorra (Datos en euros/m2)

Promoción

Zona

Mínimo Máximo

Isard Homes

El Tarter/Canillo

Medio

3.800

5.500

4.300

The White Angel Andorra la Vella

4.700

6.800

5.500

Lloser d'Ordino Ordino

3.800

4.400

4.200

A-Tower

Escaldes-Engordany

5.500

8.800

6.000

Terrasses d'Emprivat

Escaldes-Engordany

4.000

5.500

5.000

Luxe Residencial Escàs La Massana

3.000

3.250

3.500

Escala

4.650

5.500

5.000

Escaldes-Engordany

Tendencias del Mercado · Andorra | 137


Créditos Editor Engel & Völkers Spain S.L. Avenida Diagonal, 640 6ª planta E-08017 Barcelona España Redacción Stakeholders PR Maquetación Vänster and Lei Coordinación Déborah Newton Fuentes Para la elaboración de este informe se han utilizado informes y estadísticas de las siguientes entidades y organismos: Agencia Tributaria (AET), Banco Central Europeo (BCE), Banco de España, Bloomberg, Colegio de Registradores de la Propiedad, Fondo Monetario Internacional (FMI), Inverco, Idealista, Instituto Nacional de Estadística (INE), Ministerio de Fomento, Observatorio de Vivienda y Suelo, Organización para la Cooperación y Desarrollo Económicos (OCDE) y Tinsa. Este informe se finalizó antes de que se decretara el estado de alarma en España, por lo que las previsiones que aparecen en algunos de los apartados del mismo referentes a 2020 puede sufrir variaciones significativas tanto en pronósticos de precios como de transacciones. Toda la información ha sido rigurosamente investigada. Para la integridad y veracidad de la misma no puede asumirse ninguna responsabilidad. La reproducción de contenido protegido por derechos de autor sólo está permitida con el consentimiento de Engel & Völkers Spain S.L. siempre que se haga una referencia apropiada a la fuente.


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