Informe de mercado Barcelona 2014
Recuperación inmobiliaria en Barcelona interesantes precios que presentan las propiedades tras 5 años en caída continuada, así como por su condición turística, climatológica y por el gran peso que la marca Barcelona tiene en el mundo. Todo ello, sin olvidar, los efectos de la nueva Ley de Emprendedores que otorga permiso de residencia en España a los extranjeros extracomunitarios por la compra de inmuebles en el país que superen los 500.000 €, y que ya ha despertado el interés de comunidades como la rusa o la china”. Para los expertos invertir en propiedades inmobiliarias en Barcelona a los precios actuales se ha convertido en un valor más interesante que la bolsa. La rentabilidad que se le puede sacar a una vivienda de alquiler va del 4% al 9%; una cifra que puede crecer exponencialmente si se destina a apartamento turístico.
Según Joan-Galo Macià, Director General de Engel & Völkers MMC Barcelona, nos encontramos en un momento óptimo para invertir en Barcelona y explica los motivos que han convertido a la ciudad en una de las preferidas para invertir entre los compradores internacionales. ”La capital catalana despierta un gran interés entre el cliente internacional, atraído por los
A pesar de que la economía española todavía se encuentra en una situación delicada, el año 2013 ha marcado el inicio de una cierta inflexión en el sector inmobiliario. Lo demuestran los resultados obtenidos por Engel & Völkers que durante el año pasado creció un 48,5% en España respecto al 2012, con un total de 603 propiedades vendidas por un precio medio de 719.759 €, y 435 alquiladas a un promedio de 2.496 €. La ciudad de Barcelona es donde la compañía ha realizado más del 14% de sus ventas, con un total de 87 propiedades vendidas por un precio medio de 601.841 €, y 184 alquiladas a un promedio de 1.683,42 €.
Zonas de trabajo de MMC Barcelona El Masnou Sant Cugat del Vallès
Mas Ram
Santa Coloma de Gramenet
Badalona
Sagrera
Horta-Guinardò Gracia
Diagonal Mar Zona Alta Sarria Sant Gervasi
Cornellà de Llobregat
L‘Hospitalet de Llobregat
Eixample
Les Corts
Barcelona
Perfil de los compradores El perfil de los compradores de propiedades inmobiliarias en Barcelona corresponde a familias nacionales y extranjeras, procedentes de países como Alemania, Italia, Francia, Reino Unido, Rusia y China, entre otros, que buscan una bonita casa para vivir, una segunda residencia para pasar periodos vacacionales o bien hacer una buena inversión a medio plazo.
Target internacional por zonas
Zona Alta
Eixample
72 % Españoles - 28 % Extranjeros
32 % Españoles - 68 % Extranjeros
14% Otros
22% Otros
Bulgaria, Siria, USA, Venezuela, etc.
USA, Canada, China, Marruecos, Méjico, Alemania, etc.
7% Rusia
32% España
6% Inglaterra
7% Francia
6% Rusia 72% España
6% India
16% Francia
6% Suecia 6% Suiza
Gracia
Badalona - Sagrera
47 % Españoles - 53 % Extranjeros
60 % Españoles - 40 % Extranjeros
11% Otros Israel, China, etc.
5% Australia
20% Francia
5% Libia 11% USA
21% Francia
47% España
20% Luxemburgo 60% España
Tendencias del mercado por zonas
Zona Alta y Les Corts Barrio La Zona Alta de Barcelona se compone de los barrios de Pedralbes, Sarrià-Sant Gervasi, Bonanova y Tres Torres, ubicados al noroeste de la ciudad y rodeados por las colinas del Tibidabo y Collserola. Considerada la zona residencial más prestigiosa de la ciudad, contiene las propiedades más exclusivas de la capital catalana y es el refugio idóneo de aquellas personas que quieren vivir en un ambiente exclusivo y tranquilo, aunque a tan sólo 10 minutos del centro. Los barrios de Pedralbes, Sarrià y Bonanova son los de los pocos en la ciudad en los que es posible adquirir grandes y lujosas casas aisladas con jardín y piscina. Los apartamentos suelen ser más grandes que en otras partes de la ciudad – a partir de los 150 m2 en adelantey disponen de parking en el mismo edificio, así como zonas comunitarias ajardinadas provistas de piscina o pistas de tenis, entre otras comodidades. Otro de los valores diferenciales de la Zona Alta es que cuenta con los mejores colegios internacionales de la ciudad; algo muy valorado por las familias extranjeras residentes. En los barrios de Tres Torres y Les Corts – ubicado al sur de Pedralbes y conocido por albergar el estadio Camp Nou del F.C. Barcelona - son más comunes los pisos de 4 habitaciones con zonas comunitarias ajardinadas. Precio Medio El precio del metro cuadrado en la zona Alta oscila entre los 4.800 € y los 5.500 €, dependiendo del barrio y el tipo de propiedad, siendo Pedralbes y Sarrià los que contienen los inmuebles más caros. Es una de las zonas de la ciudad donde ya se han estabilizado los precios e, incluso, han empezado a aumentar. Son muchos los inversores nacionales e internacionales que están aprovechando la oportunidad para invertir en la zona. El precio promedio de los inmuebles que
Engel & Völkers vendió en la zona durante el pasado año fue de 980.000 €. La Zona Alta también presenta los precios más elevados de alquiler de la capital catalana. El precio medio de alquiler de un piso de 150 m2 con zona comunitaria ajardinada es de 1.700 € en localizaciones como Pedrables o Sarrià Sant-Gervasi y de entre 2.500 y 3.000 € mensuales para una casa unifamiliar, dependiendo de las características y ubicación de la misma. En el barrio de Les Corts el precio del metro cuadrado de venta se sitúa en los 3.100 €, mientras que el precio medio de alquiler para un piso de 4 habitaciones es de 1.200 €. Perfil residentes Residen en la zona personas de alto poder adquisitivo de perfil nacional e internacional. Sobre todo, familias de directivos y de empresarios que por motivos laborales se trasladan a la ciudad. Servicios A pesar de que se caracterizan por ser zonas residenciales, todos los barrios disponen de una gran variedad de restaurantes, tiendas, gimnasios y mercados. También goza de infinidad de espacios verdes como, por ejemplo el Turó Park, y está perfectamente conectada a nivel de transporte público con el resto de la ciudad. Otro de los puntos fuertes de la zona es su proximidad a algunos de los colegios internacionales más reputados de Barcelona, y escuelas de negocio como ESADE o IESE. En la zona se concentran también algunos de las mejores clínicas y hospitales de la ciudad como, por ejemplo, el centro médico Teknon o el prestigioso instituto oftalmológico Barraquer.
Eixample Barrio Ubicado en el corazón de Barcelona, el distrito del Eixample es uno de los más valorados entre las familias extranjeras, al albergar edificios emblemáticos como La Pedrera y la Casa Batlló. El barrio está dotado de amplias avenidas como Enrique Granados, la Rambla Catalunya o el Paseo de Gracia y tranquilas zonas verdes como los jardines Joan Miró. En la privilegiada zona se pueden encontrar inmuebles de todos los precios y tamaños: desde pequeños estudios de 35 m2 hasta pisos señoriales que superan los 500 m2. Las fincas esquineras son las más demandadas, por su luminosidad, vistas y amplitud de espacios, así como los pisos de la época modernista provistos de techos altos, suelos hidráulicos y mosaicos en los cristales, balcones o las fachadas. Precio medio Actualmente el precio medio del metro cuadrado en el Eixample se sitúa alrededor de los 3.500 €/m2, pudiendo superar los 10.000 €/m2 en ubicaciones prime como el denominado Cuadrado de Oro, conformado por el Paseo de Gracia, la Rambla
Catalunya y la avenida Enrique Granados. El precio medio de alquiler para un piso de 3 habitaciones es de 1.200 €, aunque variará en función de la ubicación. Perfil residentes El Eixample es una zona residencial, habitada en su mayoría por familias de clase media-alta. También hay un grupo de compradores internacionales que buscan una segunda residencia o hacer una inversión a medio plazo. El precio de las propiedades inmobiliarias en el distrito ha empezado a notar un ligero ascenso. Servicios El distrito cuenta con una amplia oferta comercial y de restauración. En calles como Paseo de Gracia o la Rambla de Catalunya se localizan algunas de las firmas de moda más exclusivas del mundo. También dispone de una extensa red de centros educativos, como la escuela de negocios internacional EADA, y el Hospital Clínico de Barcelona, considerado uno de los más punteros de Europa.
Ciutat Vella Barrio El distrito de Ciutat Vella alberga históricos barrios barceloneses como el Raval, el Gótico, el Borne o la marinera Barceloneta. Presenta una amplia variedad de inmuebles que van desde pequeños lofts reformados en base a antiguas fábricas textiles por debajo de los 1.500 €/m2, palacetes rehabilitados de principios del siglo XIX, o áticos con vistas al mar que pueden superar el millón de euros, muy demandados por parte de los compradores de origen internacional. Precio medio El precio del metro cuadrado varía mucho en función del barrio en el que esté ubicado el inmueble. En el barrio Gótico el precio se sitúa en los 3.100 €/m2, en la Barceloneta y el Borne en 3.250 €, mientras que en el Raval en 2.600 €. El mercado de alquiler también presenta un amplio abanico de precios, teniendo que pagar por un piso de 3 habitaciones ubicado en el Gótico un promedio de 1.240 € mensuales, y alrededor de 900 € por uno de características similares en el Raval. Debido a la nueva Ley de Emprendedores (Golden Visa), la demanda de clientes internacionales en esta zona ha aumentado.
Perfil residentes La centralidad del distrito, sumado a la cantidad de joyas turísticas y arquitectónicas que alberga y su extenso entramado comercial, de restauración y de ocio, han convertido a Ciutat Vella en una de las zonas más buscadas por el cliente internacional, a la vez de familias locales que quieren pasar temporadas en esta zona de la ciudad. También se han incrementado el número de inversores y promotores que compran pisos o edificios antiguos para reformar y volverlos a vender generando interesantes plusvalías. Es uno de los distritos en el que los precios han empezado a aumentar ligeramente en los últimos meses. Servicios Ciutat Vella dispone de un entramado comercial, de restauración y de ocio y cuenta con mercados alimentarios de primer nivel como el de la Boquería o el de Santa Caterina. Otro de sus puntos más valorados es su proximidad al mar y su buena conexión de transporte público.
Gracia Barrio Gracia se encuentra a pocos metros del Paseo de Gracia y se extiende hacia la parte alta de la ciudad, rodeado de parques como el Parc Güell de Antoni Gaudí y bonitas plazas como la del Diamant o la de la Virreina. Una de las localizaciones más cotizadas del distrito es la Font d’en Fargues, poblada de casas unifamiliares provistas de piscina y pistas de tenis. Precio medio En el distrito de Gracia se pueden encontrar inmuebles de un amplio abanico de precios que oscilan entre los 1.100 €/m2 para aquellos situados en localizaciones como el barrio del Carmelo o la Vall d’Hebrón, hasta los 3.400 €/m2 en zonas prime como la Vila de Gracia o la Font d’en Fargues. La Zona también presenta diversidad de precios en el
mercado de alquiler, siendo el precio medio de un piso de 4 habitaciones de alquiler en el barrio de Gracia de 1.050 €, y de 860 € en Horta. Perfil residentes La zona está habitada por familias, así como jóvenes artistas y bohemios. También hay una gran cantidad de extranjeros que buscan una segunda residencia o bien adquirir una propiedad para alquilar. Servicios El distrito cuenta con una agitada vida comercial y restaurantes internacionales, así como amplias zonas ajardinadas. También ofrece una buena red de centros hospitalarios como el Hospital Vall d’Hebron o la Clínica Quirón, entre otros.
Sagrada Familia Barrio Es uno de los barrios que mayor atención recibe por parte de los extranjeros porque contiene el templo de la Sagrada Familia de Antoni Gaudí. Otra de la localizaciones más codiciadas es la Avenida Gaudí, donde se ubican el Hospital de la Santa Creu y Sant Pau - ambos edificios declarados Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO - e infinidad de pisos de estilo modernista, dotados de grandes espacios e inmensos ventanales que aportan mucha luz a la vivienda. Precio medio El precio del metro cuadrado de los inmuebles en la zona se sitúa en los 3.015 €/m2. El precio medio de alquiler de un piso de 100 m2 en la zona es de 1.100 €.
Perfil residentes Se trata de un barrio de carácter residencial, habitado en su mayoría por familias nacionales de poder adquisitivo medio, que valoran su proximidad al centro de la ciudad y su ambiente relajado. En los últimos años, se han trasladado al barrio muchas parejas jóvenes. Servicios La zona cuenta con un animado ambiente comercial y de restauración. Alberga el mercado alimentario de la Sagrada Familia - uno de los más antiguos de la ciudad - así como el nuevo Mercat dels Encants. Está perfectamente conectada por transporte público.
Sagrera Barrio La Sagrera es un barrio residencial, que cuenta con un bonito casco antiguo y zonas verdes como el Parque del Pegaso. Se encuentra en las inmediaciones del centro de la ciudad. Precio medio El precio medio del metro cuadrado en la zona se sitúa entre los 2.200 € y los 2.500 €. En cuanto al mercado de alquiler, el precio medio en el distrito de Sant Andreu de un piso de 90 m2 , de 3-4 habitaciones, es de 800 € y de 600 € para un estudio de 50 m2. Perfil residentes El barrio de la Sagrera se ha popularizado en los últimos
años entre las familias jóvenes que buscan una primera residencia para vivir, por su proximidad con el centro de la ciudad y sus precios más modestos en comparación con otros vecindarios más céntricos como el Eixample o Ciutat Vella. En la zona se pueden encontrar desde pequeños pisos de 50 m2, hasta casitas de una planta, o pisos del siglo XIX con grandes ventanales y suelos hidráulicos. Servicios El barrio dispone de una amplia oferta comercial y de restauración y está muy bien comunicado con el resto de la ciudad. En un futuro se inaugurará la estación del tren de Alta Velocidad (AVE).
Diagonal Mar Barrio El barrio de Diagonal Mar, muy próximo al mar y al distrito tecnológico 22@Barcelona, es uno en los que más ha subido el precio de la vivienda. En la zona se encuentran grandes edificios de obra semi-nueva, con zonas ajardinadas comunes y, muchos de ellos, con vistas al mar. Precio medio El precio del metro cuadrado en la zona se sitúa en los 4.500 €. El precio medio del alquiler varia según la tipología y ubicación. Un piso de 150 m2 ubicado en primera línea de mar, con piscina y zona ajardinada cuesta 2.500 € mensuales, mientras que uno de 4 habitaciones alejado del mar y sin zonas comunes se alquilará aproximadamente a la mitad de precio.
Perfil residentes El perfil de gente que reside en Diagonal Mar son familias jóvenes, nacionales y extranjeras, de perfil medio-alto, atraídos por la idea de vivir en una zona bien comunicada con el centro de la ciudad y próxima al mar. Es una de las zonas de la ciudad que mayor interés ha despertado entre los compradores rusos, debido a su cercanía al mar. Servicios En la zona se encuentra el centro comercial Diagonal Mar, el recinto ferial Fórum y el Centro de Convenciones de Catalunya.
Badalona Barrio La ciudad de Badalona se encuentra a solo 10 kilómetros de Barcelona y perfectamente conectada vía tren, metro y autobús. Tiene un casco histórico urbano muy bonito, que concentra una nutrida red de restaurantes, comercios y locales de ocio. El centro es las zona más cotizada de la ciudad, donde se pueden encontrar desde casas adosadas, bonitos áticos con vistas al mar o pequeños lofts reformados.
Perfil residentes En el centro de Badalona son familias de nivel adquisitivo medio, atraídas por la idea de vivir cerca del mar, en una ciudad que presenta un alta calidad de vida por su tamaño, buenas comunicaciones con la capital catalana, y donde los precios de la vivienda son algo más bajos que en Barcelona. También son muchas las familias extranjeras que han mostrado predilección por la zona. Se ha notado el interés del mercado ruso que valora mucho el hecho de que tenga un bonito paseo Marítimo.
Precio medio El precio del metro cuadrado en Badalona se sitúa en los 2.100 €, pudiendo llegar a los 3.000 € si hablamos de propiedades en la zona prime y con vistas al mar. El mercado de alquiler en el centro de Badalona para un piso de 3 habitaciones se sitúa en los 800 € mensuales, aunque depende mucho de la ubicación exacta del mismo y de si cuenta con vistas al litoral.
Servicios Badalona también cuenta con diversos hospitales de referencia como Can Ruti o el Instituto Guttman, reconocido a nivel mundial, instalaciones deportivas como el Palau Olímpic de Badalona y centros comerciales como el Magic de Badalona.
Precio medio de venta por zonas 6.000 € / m2
5.150 €
5.000 € / m
2
4.500 € 3.900 €
4.000 € / m2
2.980 €
3.000 € / m
2
3.400 €
3.015 €
2.550 €
2.350 €
2.000 € / m2 1.000 € / m2
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Precio medio de alquiler por zonas 3.000 €
2.750 € 2.500 €
2.500 € 2.000 € 1.500 €
1.200 €
1.240 €
1.000 €
1.100 €
1.050 €
800 €
700 €
500 €
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Óptimo momento para invertir La capital catalana es mundialmente conocida por sus joyas arquitectónicas y es referente en el mundo empresarial y de la moda con grandes eventos y firmas de referencia. Es capital de diseño, tecnología e innovación y cuenta también con grandes referentes en el mundo de la medicina y de la formación. Barcelona se ha consolidado como una de las ciudades europeas con un alto nivel de
calidad de vida que atrae cada año a un elevado número de turistas, muchos de los cuales aprovechan para invertir en activos inmobiliarios. Por este motivo, Barcelona siempre se encuentra inmersa en una gran transformación urbanística, con importantes inversiones públicas y grandes oportunidades para la iniciativa privada.
ENGEL & VĂ–LKERS MMC Barcelona Avenida Diagonal, 640, 6th Floor E-08017 Barcelona Phone: + 34 93 515 44 44 / +34 627 92 99 13 Facsimile: +34 93 515 44 66 Website: www.engelvoelkers.es