Page 1

Informe de Mercado 2018-19 EspaĂąa y Andorra


INFORME DE MERCADO 2018-19 · ESPAÑA Y ANDORRA

ÍNDICE 00

06

08

Coyuntura Internacional

Economía Española

10

Sector Inmobiliario en España

05

Carta editorial

16

Tendencias del Mercado Residencial Español. Compraventa

108

Andorra


EDITORIAL

Juan-Galo Macià El crecimiento del 2,6% del PIB en 2018, aunque ligeramente inferior al del ejercicio precedente, refleja la gran fortaleza de la economía española en un contexto internacional desfavorable. La fuerte subida del precio del petróleo, el resurgimiento del proteccionismo, el menor crecimiento de la zona euro y el regreso al mercado turístico de Turquía, Túnez y Egipto han lastrado la coyuntura económica a nivel global. Pese a todo, España no está a las puertas de una nueva recesión y no tiene ninguna luz roja encendida, sino algunas verdes. En los últimos meses, el mercado de la vivienda ha estado dominado por la demanda de inversión (alrededor del 50% de las transacciones) y la de mejora. La falta del ahorro previo, necesario para la compra de una vivienda, por parte de los jóvenes ha hecho que dicha demanda fuera prácticamente residual, tal y como también lo ha estado la de carácter turístico. Los motores del mercado en 2018 han vuelto a ser las comunidades de Madrid, Cataluña y Baleares. No obstante, la recuperación inmobiliaria comenzó a notarse ya en casi cualquier municipio del país y en la mayoría de las ciudades la subida del precio superó con holgura el importe de la tasa de inflación.

Para 2019 la gran novedad será la progresiva aparición de la demanda de primer acceso a la propiedad y la turística. La primera se concentrará en pisos con precios entre 100.000 y 150.000 euros, la segunda en las localidades más emblemáticas a lo largo de la costa ( Marbella, Calella de Palafrugell, Port Andratx, etc.). A los jóvenes les ayudará mucho en su compra la mayor facilidad para conseguir una hipoteca por el 100% del precio de la vivienda. Los precios subirán alrededor del 10%, las transacciones aproximadamente el 15% y los grandes protagonistas del mercado serán las ciudades medianas (entre 300.000 y 1.000.000 habitantes). En ellas, a diferencia de las dos grandes y Palma, la recuperación del precio ha sido hasta el momento escasa. El pasado año, en muchas de ellas, el descuento del precio respecto a 2007 aún superaba el 25%. En definitiva, un buen año donde el mercado residencial continuará en expansión y las ciudades medianas volverán a ser las protagonistas. Estas zonas han cogido el relevo de las dos mayores urbes del país dando paso a una estabilización de los precios en Barcelona y en la almendra central de Madrid.

Juan-Galo Macià CEO España, Portugal y Andorra Engel & Völkers

4 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Carta Editorial | 5


Coyuntura internacional

Inflación de precios al consumidor 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 -0,5 -1,0 -1,5

Crecimiento global

2013

2014

Economías avanzadas

2015

2016

2017

Jul. 2018

Datos en %. Fuente: FMI

Tipos de interés Crecimiento del PIB

El debilitamiento de la expansión global y la menor sincronización entre países marcará la evolución de la economía mundial durante 2019. El crecimiento será del 3,5%, dos décimas menos que en los últimos ejercicios por los efectos negativos del proteccionismo y la guerra comercial, el debilitamiento de algunos mercados emergentes y de China, y la desaceleración de países europeos como Italia y Alemania. Además, pesarán la subida del precio del petróleo, las tensiones geopolíticas y un empeoramiento de las condiciones de financiación. Los mercados desarrollados notarán en mayor medida la desaceleración, al pasar de un crecimiento del 2,4% en 2018 al 2% en 2019, según las estimaciones del Fondo Monetario Internacional (FMI). Mención especial merece EEUU, que seguirá por encima de su potencial hasta 2020 ayudado por los estímulos fiscales. Este año la economía estadounidense crecerá un 2,5% frente al 1,6% de la zona euro, el 1,5% de Reino Unido y el 1,1% de Japón.

Sin tensiones inflacionistas, las condiciones de financiación se mantienen en niveles acomodaticios y favorecen el crecimiento, aunque los bancos centrales de las principales economías continúan con la normalización de la política monetaria. No obstante, se han rebajado las expectativas de subidas de tipos próximas por el debilitamiento de la economía mundial.

8 7 6 5 4 3

Mercado inmobiliario Las todavía favorables condiciones de financiación configuran un escenario propicio para el sector inmobiliario a nivel internacional. Una de las pautas registradas en este mercado desde que comenzó la recuperación una vez terminada la crisis es la sincronización de la evolución de los precios de la vivienda. Como indica el FMI, se ha observado un incremento de esta sincronización en 40 países y 44 de las principales ciudades de mercados desarrollados y emergentes. Los factores mencionados, más la escasez de oferta y la búsqueda de inversiones rentables mantendrán los precios al alza en los próximos meses, si bien las subidas se irán moderando. Como riesgos que afectarán a la demanda, cabe señalar la normalización de la política monetaria por parte de los bancos centrales, que conllevará un endurecimiento de las condiciones de financiación, el impacto de las guerras comerciales y la desaceleración de algunas grandes economías.

2 1 0

2011

Economías avanzadas

2013

2015

2017

2019

Economías de mercados emergentes y en desarrollo

Fuente: FMI

Este crecimiento menos equilibrado llega con el petróleo más caro en los últimos años. El barril de brent superó el año pasado los 85 dólares, el nivel más alto desde 2014. Tras estabilizarse en torno a los 70 dólares, la desaceleración mundial prevista, y en consecuencia la menor demanda, podría presionar a la baja los precios en los próximos meses.

Los mercados emergentes crecerán el 4,5%, con los países asiáticos a la cabeza. India y China registrarán incre-

De igual manera, la inflación seguirá contenida, situán-

mentos del producto interior bruto (PIB) superiores al 7,5% y al 6,2%, respectivamente. Por su parte, las economías latinoamericanas acusarán las tensiones comerciales, la volatilidad de las materias primas y el endurecimiento de la financiación y crecerán por debajo del 3%.

dose en torno al 1,7% en las economías avanzadas. En Latinoamérica, la hiperinflación podría empeorar en Venezuela como consecuencia de la financiación de los abultados déficits fiscales y de la pérdida de confianza en la divisa.

En Estados Unidos, los tipos se situaron el año pasado por encima del 2% por primera vez en una década por el impulso de la economía -con el menor nivel de desempleo desde el año 2000- y las expectativas de más estímulos fiscales. En Europa, el Banco Central Europeo (BCE) mantiene los tipos en el mínimo histórico del 0% y podría subirlos más tarde de lo esperado dados los signos de desaceleración de países como Italia y Alemania.

Aunque de momento no hay riesgos de nuevas burbujas inmobiliarias, las posibles subidas de los tipos de interés sí aconsejan cautela si se produjera un crecimiento del crédito mayor de lo esperado. Evolución del precio de la vivienda por países Variación interanual en % en el último año -20

-15

-5

0

5

10

15

Hong Kong Irlanda

En el mercado de divisas, el dólar podría mantenerse en los niveles actuales en el primer semestre del año para debilitarse en la segunda mitad como consecuencia

Portugal Holanda Croacia España Canadá

del déficit y la deuda públicos que se generen en EEUU por las medidas fiscales del Gobierno de Trump y las mayores reservas mostradas por la Fed de cara a próximas subidas de tipos.

Luxemburgo Alemania Nueva Zelanda EEUU China Australia Dinamarca

Tipo de cambio euro/dólar

Austria Francia India Reino Unido

1,24

Bélgica

1,22

Japón Italia

1,20

Brasil

1,18

Rusia

1,16

Perú

Emiratos Árabes Unidos Qatar

1,14

Ucrania Fuente: Bloomberg

6 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

-10

Fuente: FMI

Coyuntura Internacional | 7


Economía Española

Situación financiera de los hogares

La riqueza neta de los hogares españoles, que incluye la riqueza financiera neta más la inmobiliaria, se mantiene sólida y aumentó hasta el 551% del PIB en el segundo trimestre de 2018 -últimos datos disponibles al cierre de este informe- frente al 543% de diciembre de 2017.

Coyuntura

La economía española se desacelerará este año, en sintonía con los principales países de su entorno, si bien aún crecerá por encima de la media europea. Las previsiones de organismos nacionales e internacionales apuntan a un incremento del PIB nacional del 2,1%-2,2%, frente al 1,6% previsto para la zona euro. El mejor comportamiento relativo de España se apoya en factores internos positivos como el aumento de la competitividad, la creación de empleo, el desendeudamiento del sector privado y un sector financiero saneado. La demanda interna será el motor del crecimiento por el buen tono de la inversión en bienes de equipo y en residencial así como del consumo privado.

Por último, la normalización de la política monetaria del BCE y las probables subidas de los tipos de interés constituyen otra fuente de vulnerabilidad para una economía que aún tiene un abultado nivel de deuda pública y privada. La tasa interanual de inflación se situaría en diciembre en torno al 1%-1,2%, estable en comparación al 1,2% en que cerró 2018.

Este aumento responde, sobre todo, al incremento de la riqueza inmobiliaria, que se situó en el 432% del PIB, algo más de cinco billones de euros, aunque todavía lejos del máximo registrado en 2007 (584% del PIB). La riqueza financiera neta, que resulta de restar las deudas de los activos financieros totales, quedó en los 1,41 billones de euros, equivalentes al 118,9% del PIB.

familias españolas (Datos en billones de euros) 7 6 5

2,5

El aumento del consumo por encima de la renta bruta disponible ha provocado que la tasa de ahorro caiga al 5,2% al cierre del tercer trimestre. De continuar esta tendencia implicará que siga aumentando el endeudamiento en los próximos meses.

Situación patrimonial de las

8

Evolución anual del IPC

Junto a las compras y la revalorización de los activos inmobiliarios, la menor vulnerabilidad financiera de las familias españolas se explica por el proceso de desendeudamiento. Su deuda bruta ha bajado hasta el 60,8% del PIB desde el máximo del 85% alcanzado en junio de 2010. No obstante, en los últimos meses los indicadores han vuelto a mostrar un repunte del endeudamiento, sobre todo por el alza de los créditos al consumo y, en menor medida, de los destinados a vivienda.

5,2%

Ahorro de los hogares

4

Porcentaje sobre la Renta Disponible Bruta trimestral

3

2,0

2

La desaceleración respecto al crecimiento del 2,5% en 2018 responde al agotamiento de los vientos de cola externos. El principal responsable de esta evolución es el sector exterior, que ya el año pasado redujo su aportación al PIB en parte por el freno del turismo. El deterioro de las perspectivas económicas globales, incluida la pérdida de dina-

1

1,5

0

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

1,0 Riqueza financiera neta

0,5

Riqueza inmobiliaria

Fuente: Engel & Völkers con datos del Banco de España y de Inverco

Fuente: INE

ene feb mar abr may jun jul ago sep oct nov dic 2018

mismo de algunos de los principales mercados de exportación de España como son Italia y Reino Unido, explica la moderación de las exportaciones.

Índice general. Porcentaje Fuente: INE

Evolución del PIB en España 5

0

2007

2008

2009

2010

8 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

T4

T3

T1

T4

T3

T2

T1

T4

T3

T2

T1

T4

T3

T2

T1

T4

T3

T2

T1

T4

T3

T2

T1

T4

T3

T2

T1

T4

T3

T2

T1

T4

T3

T2

T1

T4

T3

T2

T1

T4

T3

T2

T1

T4

T3

T2

T1

T4

T3

2006

T2

Fuente: INE

-5

2018

Economía Española | 9


Sector Inmobiliario en España

Evolución de los precios

Contexto

Los precios de la vivienda mantienen una senda alcista tanto si se toman en consideración las tasaciones como las compraventas. Según el Ministerio de Fomento, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre se situó en 1.589,5 euros en el tercer trimestre de 2018, un 3,2% más que un año antes. El dato supone el decimocuarto trimestre consecutivo de subida después de 26 trimestres de caídas iniciadas a finales de 2008. Desde el mínimo del tercer trimestre de 2014, el precio se ha recuperado un 9,2%, aunque aún sigue siendo un 24,4% inferior al máximo histórico, registrado en 2008.

Financiación

Tasa anual del IPV Índice general, vivienda nueva y de segunda mano (%)

8 7 6 5 4

El sector inmobiliario acumula ya cinco años consecutivos de crecimiento tras el estallido de la burbuja. El clima de confianza entre los consumidores, las buenas condiciones de financiación y la búsqueda de inversiones rentables en un entorno de bajos tipos de interés impulsan a un mercado en el que se mantienen al alza tanto las operaciones de compraventa como los precios.

La normalización de la política monetaria del BCE va a suponer que la financiación se encarezca en los próximos meses, si bien las condiciones no serán restrictivas y los tipos de interés seguirán en niveles acomodaticios. El Euribor, índice al que se referencian la mayor parte de las hipotecas en España, ya ha comenzado a reflejar esta tendencia.

La recuperación, que se prolongará durante 2019, se está produciendo de forma normalizada, con una mejora regular e ininterrumpida de las cifras, que aún están lejos de los máximos históricos registrados en pleno boom. Todo ello aleja el riesgo de una nueva burbuja inmobiliaria a corto y medio plazo.

El índice cerró 2018 en el -0,129%, tras acumular nueve avances mensuales consecutivos. Aunque se mantiene en negativo, la subida ha supuesto que el año pasado las hipotecas se revisaran al alza por primera vez desde 2014 tanto en el caso de las revisiones semestrales como en las anuales.

El mercado residencial sigue siendo el motor. El repunte de la obra nueva, la sólida demanda de la segunda mano y el creciente peso del alquiler anticipan nuevos incrementos de precios y operaciones en los próximos meses.

Así, la cuota mensual a pagar para una hipoteca de 120.000 euros a 20 años con un diferencial del 1% que se revisara con el Euribor de diciembre sería de 544,99 euros, 3,2 euros más que un año antes.

Por CCAA, los precios han aumentado en 11, con Madrid (8,3%), La Rioja (6%), Baleares (5,2%) y Cataluña (4,8%) a la cabeza. Por el contrario, en siete se produjeron caídas, destacando Cantabria (-2,7%), Galicia (-1,7%) y País Vasco (-1,2%).

T1

Índice general

T2

T3

T4

T1

T2

2017

2018

Vivienda nueva

Vivienda de segunda mano

T3

Datos a cierre del tercer trimestre de 2018. Fuente: INE

Los 10 municipios más caros de España

Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios más elevados de la vivienda libre se encuentran en San Sebastián, Sant Cugat del Vallès, Ibiza, Barcelona, Santa Eulalia del Río, Pozuelo de Alarcón y Madrid, todos por encima de los 3.000 euros/m2. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), que toma como referencia las compraventas, el Índice de Precios de Vivienda (IPV) se situó en el 7,2% en el tercer trimestre de 2018. Por tipo de vivienda, la variación anual de vivienda nueva era del 6,1% y del 7,3% en el caso de la segunda mano. Por CCAA, Madrid (10,9%), Cataluña (9,1%) y Baleares (7%) registraban mayores subidas.

(Datos en euros/m2)

San Sebastián

3.356,1

Sant Cugat del Vallès

3.328,4

Ibiza

3.318,3

Barcelona

3.300,1

Santa Eulalia del Río

3.188,5

Pozuelo de Alarcón

3.053,1

Madrid

3.016,0

Getxo

2.928,5

Castelldefels

2.912,6

Majadahonda

2.912,2

Datos a cierre del tercer trimestre de 2018. Fuente: Ministerio de Fomento

Los principales riesgos para el sector serían, por un lado, un endurecimiento mayor de lo previsto en las condiciones de financiación cuando el BCE, como se espera, empiece a subir los tipos de interés en el segundo semestre del año.

Tipo de cambio euro/dólar Precio medio del m 2 de vivienda libre (€/m2)

0,100 0,050

2.200

0,000

2.000

-0,050 -0,100

1.800

-0,150

1.600

-0,200

1.400

-0,250 may 2016

sep

ene

may 2017

Fuente: Engel & Völkers con datos del BCE

10 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

sep

ene

may 2018

sep

1.200 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4

ene

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Datos a cierre del tercer trimestre de 2018. Fuente: Ministerio de Fomento

Sector Inmobiliario en España | 11


Compraventa de viviendas por CCAA

Hipotecas y compraventas Andalucía

Total Nacional

Cataluña Comunitat Valenciana

2014 347.170 2015 383.107 2016 436.574 2017 509.847 2018* 410.883

Comunidad de Madrid

La constitución de hipotecas sobre viviendas es otro de los síntomas del buen estado de salud del mercado inmobiliario. Entre enero y noviembre de 2018, se concedieron un total de 324.253 hipotecas, lo que supone un 12% más que en el mismo periodo de 2017. Son ya cinco los años consecutivos con aumentos en la concesión de hipotecas y dos en los que se contabilizan más de 300.000. No obstante, aún quedan lejos los máximos por encima del millón que se registraron en 2006 y 2007.

Canarias Castilla y León Castilla-La Mancha País Vasco Galicia Región de Murcia Islas Baleares Aragón Principado de Asturias Extremadura Cantabria C. Foral de Navarra La Rioja Ceuta y Melilla

El 60% de las hipotecas se constituye a tipo variable y el 40%, a tipo fijo. Es decir, cuatro de cada 10 hipotecas ya son a plazo fijo, frente a una de cada diez en 2005, como consecuencia de las expectativas de subidas de los tipos de interés en los próximos meses.

10.000

0

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

*Datos a cierre del tercer trimestre. Fuente: Ministerio de Fomento

Compraventas de vivienda registradas según nacionalidad del comprador

Hipotecas constituidas sobre viviendas

Año 2018

1.600.000 Nacionalidades

1.400.000

%

% s/extranjeros

1.200.000

Reino Unido

2,0

15,5

1.000.000

Alemania

1,0

7,5

Francia

0,9

7,4

Bélgica

0,8

6,3

Suecia

0,7

5,8

Rumanía

0,7

5,4

Italia

0,7

5,4

Marruecos

0,6

4,8

China

0,5

3,9

Rusia

0,4

2,9

Holanda

0,3

2,7

Noruega

0,3

2,0

Ucrania

0,2

1,6

Polonia

0,2

1,5

Argelia

0,2

1,3

Irlanda

0,2

1,3

Bulgaria

0,1

1,1

Suiza

0,1

1,0

Dinamarca

0,1

0,9

800.000 600.000 400.000 200.000 0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018*

*Datos hasta noviembre. Fuente: INE

También son positivas las cifras de compraventas, que incluso superan las de hipotecas concedidas lo que se explica porque muchas operaciones se están pagando al contado. Así, entre enero y septiembre de 2018 se habían transmitido 410.883 viviendas, lo que representa un aumento del 11% respecto a un año antes, según los últimos datos del Ministerio de Fomento. Andalucía, Cataluña, Valencia y Madrid son las comunidades autónomas donde más viviendas se vendieron.

Según el INE, entre enero y noviembre de 2018 se habían registrado 481.220 transmisiones de vivienda, cifra un 10,6% superior a la del mismo periodo de 2017. Para 2019, las previsiones apuntan a que se supere el medio millón de unidades vendidas, como ya ocurrió el año pasado.

Resto

2,7

21,6

Extranjeros

12,6%

100,00%

Nacionalidades

87,4%

TOTAL

100,00%

Fuente: Colegio de Registradores de España

12 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Sector Inmobiliario en España | 13


Alquiler

Hogares en régimen de propiedad por CCAA Datos en %

La vivienda en régimen de alquiler sigue ganando adeptos en España y ya alcanza el 16,9% del total, el nivel más alto desde que hay estadísticas. Por su parte, el porcentaje de hogares en propiedad se sitúa por debajo del 77%, mínimo de la serie histórica, que comenzó en 2004 y que alcanzó el máximo en 2005, con el 80,5%. A pesar de esta evolución, los registros aún difieren de Europa, donde los hogares en propiedad suponen, de media, el 69%.

Asturias

Cantabria

País Vasco

Galicia

Navarra La Rioja Castilla y León

Cataluña Aragón

Madrid

El auge del alquiler responde tanto a un cambio de preferencias por el régimen de tendencia de la vivienda como a la opción de compra para invertir y destinarlo al alquiler. La rentabilidad por este concepto oscila entre el 5% y el 8% anual, destacando las grandes capitales y los principales núcleos de costa.

Valencia

Castilla-La Mancha Extremadura

Islas Baleares

Murcia

De cara a los próximos meses, las medidas relativas al mercado del alquiler que se negocian en el marco de los Presupuestos Generales del Estado podrían incorporar un elemento de incertidumbre.

Andalucía

Islas Canarias

Hogares en régimen de propiedad en España Datos en %

67,3 %  -  71,9 %

81

72,0 % -  77,4 %

77,5 %  -  80,6 %

80,7 %  -  83,3 %

83,4 %  -  85,0 %

80 79 78 77 76 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Fuente: INE

14 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Sector Inmobiliario en España | 15


Tendencias del Mercado Residencial Español 18

COMUNIDAD DE MADRID Madrid Alrededores

52

CATALUÑA Barcelona Alrededores Gerona - Costa Brava Tarragona Pirineo Catalán - Gerona y Lérida

62

COMUNIDAD VALENCIANA Valencia Alicante - Costa Blanca

72

ANDALUCÍA Costa del Sol

78

ZONA NOROESTE DE ESPAÑA Galicia Cantabria Asturias Castilla y León

86

ZONA NORESTE DE ESPAÑA País Vasco Navarra

94

ISLAS CANARIAS Tenerife

96

ISLAS BALEARES Mallorca Menorca Ibiza

100

16 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

OBRA NUEVA

Tendencias del Mercado Residencial Español | 17


Distritos de la ciudad de Madrid

Comunidad de Madrid

Fuencarral-El Pardo

Madrid

Hortaleza

3.165.541

36.442 EUR

28.876 €

3.844 €/m²

17%

Población o número de habitantes

Renta bruta media

Renta disponible

Precio medio 2018

Variación interanual

Barajas Tetuán Chamartín Moncloa

Llega la moderación a los precios de la vivienda en la capital. El año 2018 ha supuesto la consolidación de la recuperación del sector inmobiliario en España, superándose las 500.000 operaciones de compraventa. Una cifra que no se alcanzaba desde el año 2008, según la Estadística Registral Inmobiliaria de 2018 publicada por el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Las firmas de compraventa de vivienda usada han supuesto más del 80% del total de las operaciones registradas en 2018, la mayor cuantía desde 2007 y un 14% más que en 2017. Una circunstancia que también se ha producido en la ciudad de Madrid. La capital, además, es el segundo municipio del país que ha registrado una mayor subida de los precios de los inmuebles. En concreto, el coste de la vivienda se incrementó en Madrid un 17% en el último ejercicio, una subida solo superada por la producida en Las Palmas de Gran Canaria (+21,1%).

18 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Chamberí

Aunque el precio del metro cuadrado subió una media de 600 euros en la capital, durante los últimos meses de 2018 el incremento del coste de la vivienda se ralentizó. Las previsiones del Colegio de Registradores apuntan a un crecimiento de la demanda en 2019 motivado por una reducción de la tendencia alcista de los precios, que pasarán de crecer a un ritmo de dos dígitos a un solo dígito. Por barrios, los distritos del centro han acusado una subida moderada de los precios en el último año. Paralelamente, el coste de los inmuebles de los barrios periféricos del sur de la capital se ha incrementado, aunque siguen siendo hasta tres veces más baratos que los de los distritos de Centro, Salamanca o Chamberí, donde el precio del metro cuadrado ya superaba al inicio de 2018 los 4.000 euros, según datos del Ayuntamiento de Madrid. Por otra parte, los municipios madrileños de Pozuelo de Alarcón y Majadahonda siguen siendo dos de las ciudades españolas con la vivienda más cara, con un coste medio de 3.000 euros el metro cuadrado.

Salamanca Centro

Retiro

San Blas Ciudad Lineal Moratalaz

Arganzuela Vicálvaro

Puente de Vallecas

Latina Carabanchel

Usera

Villa de Vallecas Villaverde

Precios en euros/m2

1.000 €  -  1.500 €

1.500 €  -  2.000 €

2.000 €  -  2.500 €

2.500 €  -  3.000 €

3.000 €  -  3.500 €

3.500 €  -  4.000 €

4.000 €  -  4.500 €

4.500 €  -  5.000 €

5.000 €  -  5.500 €

5.500 €  -  6.000 €

6.000 €  -  6.500 €

Salamanca

6.470

Tetuán

3.935

Moratalaz

2.459

Retiro

5.349

Arganzuela

3.900

Villa de Vallecas

2.297

Centro

5.170

Barajas

3.800

Vicálvaro

2.189

Chamartín

4.589

Moncloa - Aravaca

3.643

Carabanchel

2.100

Chamberí

4.505

Fuencarral - El Pardo

3.507

Usera

1.900

Ciudad Lineal

4.190

San Blas

3.090

Puente de Vallecas

1.743

Hortaleza

4.170

Latina

2.650

Tendencias del Mercado Residencial Español | 19


Distrito a distrito

Centro y Arganzuela

El distrito Centro ha sido objeto a lo largo de 2018 de múltiples modificaciones urbanísticas que han creado una expectación de crecimiento de transacciones y precios. El desarrollo de la operación Canalejas junto a la peatonalización de la Gran Vía y la creación de Madrid Central han sido los factores determinantes para un incremento de precios que no se prolongará en 2019. El interés inversor ha provocado una reducción significativa en el tiempo medio de venta en el último año desde 160 a 120 días, destacando el récord de una operación realizada por Engel & Völkers en una hora a través de Facetime. El perfil del comprador de esta zona es mayoritariamente nacional, muchos de ellos expatriados que quieren volver a Madrid para vivir en el centro. El cliente español acapara el 70% de las compras frente al 30% de extranjeros liderados por venezolanos, colombianos, belgas, italianos, ingleses, americanos e israelíes, aunque existe una presencia significativa de libaneses, rusos, noruegos o clientes procedentes de Singapur. El área residencial más cercana a Legazpi es la zona verde por excelencia del distrito. Caracterizada por viviendas de nueva construcción dotadas de servicios comunitarios -piscina y jardines en urbanizaciones cerradas de gran calidad-, esta zona denominada Metales se consolida como una de las más caras de Arganzuela al alcanzar precios de 4.600 €/m2 para viviendas de tres dormitorios con superficies en torno a los 150 m2.

20 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Retiro

Salamanca

La excelente ubicación del distrito lo convierte en la opción elegida por familias españolas de clase mediaalta para comprar una primera residencia hasta acaparar el 90% de las compras. El 10% restante de las compras realizadas en Retiro en el último año ha sido realizado por clientes internacionales.

Sinónimo de exclusividad, es el distrito más emblemático de Madrid y donde se ubican los barrios más prime de la capital. En Recoletos y Castellana se pueden encontrar elegantes viviendas en aristocráticos edificios del siglo XIX junto a propiedades de obra nueva muy apreciadas por los clientes internacionales. Lo más solicitado en estas zonas son amplias viviendas de superficies entre 200 m2 y 400 m2, cuyos precios pueden superar los 10.000 euros/m2. Muy cerca se sitúan otros barrios del distrito, como Goya y Lista, que a lo largo de 2018 han registrado un repunte de precios hasta alcanzar los 9.000 euros/m2.

El Nuevo Brooklyn madrileño La altísima demanda del cliente joven en la zona más cercana al Matadero ha permitido denominar al área como el ‘Nuevo Brooklyn’. La excelente comunicación y dotación de servicios en Puerta del Ángel hasta Madrid Río es un reclamo para familias y parejas jóvenes que solicitan viviendas de dos o tres dormitorios por debajo de los 300.000 euros junto al perfil más buscado de pisos de 80 m2 a un precio en torno a los 3.500 euros/m2.

Precio de la vivienda en Centro y Arganzuela

Si en 2017 protagonizaron estas operaciones los latinoamericanos, principalmente mexicanos, colombianos y venezolanos, en 2018 se ha observado un creciente interés de otras nacionalidades como los filipinos o estadounidenses, así como alguna operación realizada por chinos, portugueses y croatas.

(Datos en euros/m2)

El señorial barrio de Jerónimos sigue siendo el más demandado por los extranjeros que, por traslado laboral o como segunda residencia para pasar largas temporadas, quieren residir cerca del parque del Retiro y rodeados de los monumentos más representativos de la capital. Precisamente, Alfonso XII es la calle más cara del distrito con un precio medio de 5.876 euros/m2.

Mínimo

Máximo

Medio

Palacio

4.100

5.900

5.000

Embajadores

3.200

5.620

4.410

Cortes

4.700

6.300

5.500

Justicia

5.100

7.100

6.100

Universidad

4.500

5.700

5.100

Sol

4.200

5.600

4.900

Imperial

3.500

4.600

4.050

Precio de la vivienda en Retiro

Acacias

3.900

4.300

4.100

(Datos en euros/m2)

Chopera

3.100

3.900

3.500

Legazpi

4.000

4.900

4.450

Delicias

3.900

4.000

3.950

Palos de Moguer

3.800

4.600

4.200

Madrid Río

2.300

3.300

2.800

Mínimo

Máximo

Medio

Jerónimos

4.500

10.500

7.000

Ibiza

3.853

6.729

5.140

Niño Jesús

4.178

4.950

4.540

Adelfas

4.023

4.850

4.437

Pacifico

2.980

4.500

3.731

El principal demandante de este tipo de propiedades continúa siendo el español de clase media-alta junto a un nuevo comprador que ha surgido en los últimos años con un perfil más senior que busca una vivienda de reposición. En este sentido, el rango de edad ha subido significativamente en la última década hasta acaparar el 50% de las compras, el cliente entre 36 y 60 años. Serrano, Velázquez, Alcalá y Recoletos son las vías más caras del distrito con precios medios que superan los 7.000 euros/m2 frente a los 6.800 euros/m2 de media en 2017.

Precio de la vivienda en Salamanca (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Recoletos

4.934

11.029

7.060

Castellana

4.125

10.200

6.500

Goya

3.959

9.355

5.876

Lista

3.478

9.230

5.806

Guindalera

2.900

5.638

4.730

Fuente del Berro

2.712

8.000

4.697

Tendencias del Mercado Residencial Español | 21


Chamartín y Tetuán

El distrito donde se ubica el centro neurálgico económico-financiero de la capital es el elegido por parejas de profesionales de mediana edad que valoran vivir en algunas de las zonas residenciales más codiciadas del centro de la ciudad como El Viso o Castilla.

Orense, Capitán Haya, General Perón y Edgar Neville son las calles con los precios más elevados del distrito, en torno a los 4.600 euro/m2.

Precio de la vivienda

Ambos son los barrios con el perfil de cliente más internacional frente al marcado carácter nacional del resto. Los extranjeros más habituales son venezolanos y jordanos que prefieren amplias viviendas de superficies en torno a los 300 m2 con piscina, garajes y trastero, y los chinos cuyo objetivo es obtener la Golden Visa con la compra de pisos hasta los 200 m2 cerca de los colegios de Padre Damián. El Paseo de la Castellana, Serrano o Doctor Arce son las calles más caras de Chamartín al alcanzar un precio medio de 7.500 euros/m2. La tímida demanda de cliente inversor es acaparada en un 98% por españoles conocedores de la zona que buscan pisos de dos dormitorios, principalmente en Prosperidad, con los que obtienen la rentabilidad esperada. En el colindante distrito de Tetuán, barrio de Cuatro Caminos, tiene un perfil de cliente de marcado carácter nacional, donde el 100% de las operaciones gestionadas por Engel & Völkers se han realizado con clientes españoles.. La tipología de vivienda más solicitada se divide en pisos de:

en Chamartín y Tetuán

Chamberí

Fuencarral

El distrito más castizo de Madrid puede presumir de tener la mayor herencia arquitectónica de la aristocracia de los siglos XIX y XX. Los palacios que fueron sus residencias son ahora viviendas fácilmente segregables y objeto de deseo para los clientes internacionales, que acaparan el 15% de las compras frente al 85% de los nacionales.

Este distrito del noroeste de Madrid aúna varias zonas residenciales muy demandadas entre familias españolas de clase media-alta que trabajan en compañías cuya sede se ubica en las inmediaciones. Solicitan principalmente pisos, especialmente áticos, bajos y adosados. También son muy demandados los unifamiliares de Mirasierra, asentados en parcelas de entre 700 y 1.500 m2 y con precios de entre 1,1 y 2 millones de euros.

(Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

El Viso

3.435

7.692

5.703

Nueva España

3.675

6.035

5.200

Hispanoamérica

3.604

5.938

5.000

Prosperidad

2.500

3.250

4.344

Castilla

3.049

5.397

4.313

Ciudad Jardín

3.780

4.320

4.321

Almenara

2.742

3.817

3.173

Castillejos

3.223

4.250

3.972

Cuatro Caminos

3.114

4.439

4.115

Valdeacederas

2.657

4.318

3.054

Bellas Vistas

2.581

3.654

3.354

El perfil del comprador del distrito varía mucho en función de los barrios y abarca desde familias nacionales de clase media-alta interesadas en residir en Almagro o Ríos Rosas, hasta ciudadanos extranjeros que buscan una casa por traslado laboral o para invertir. En este último caso, Gaztambide y Vallehermoso, por su cercanía a Ciudad Universitaria, son las zonas más buscadas para comprar y alquilar posteriormente a estudiantes. Entre los compradores internacionales destacan los latinoamericanos que buscan viviendas altas con vistas -preferiblemente áticos- y de amplio metraje -entre 180 y 250 m2- en Trafalgar, Almagro y Ríos Rosas. Venezolanos y mexicanos son los más habituales, seguidos por filipinos, italianos, franceses y portugueses. El precio medio de venta en Chamberí supera los 4.000 euros/m2 en todos los barrios del distrito y para 2019 se prevé una subida del 10%. Fortuny y Zurbano son las calles más solicitadas y caras del distrito hasta alcanzar un precio medio de 8.000 euros/m2.

· Dos dormitorios hasta los 100 m2 de precios entre 400.000 y 500.000 euros; · Tres dormitorios con parking y metraje entre los 100 y 150 m2 con precios hasta los 800.000 euros · Cuatro dormitorios o más, de superficies hasta los 200 m2 con precios entre los 800.000 euros y 1,2 millones de euros.

22 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Al tradicional comprador de Mirasierra se han unido muchos extranjeros en los últimos años, principalmente alemanes que viven en Madrid y que eligen esta zona desde que el Colegio Alemán se trasladó a Montecarmelo, con el que existe una conexión directa. Este barrio de menos de 20 años de antigüedad, además de la comunidad germana atrae a un comprador más joven, con hijos pequeños, que busca una zona residencial tranquila, con muchas zonas verdes.

Precio de la vivienda en Chamberí (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Almagro

4.200

7.432

6.175

RiosRosas

4.416

7.134

5.048

Trafalgar

3.885

6.079

5.128

Vallehermoso

3.515

5.280

4.373

Arapiles

2.989

5.450

4.835

Gaztambide

2.443

5.350

4.664

Tendencias del Mercado Residencial Español | 23


Son precisamente Mirasierra y Montecarmelo las zonas donde se ubican las calles más caras. Con precios máximos en el entorno de los 5.000 euros/m2, La Masó y la calle Nuria se convierten en las direcciones más exclusivas junto a Monasterio del Paular y la avenida de Montecarmelo. Precios que contrastan con los de otros barrios del distrito como Peñagrande que, tras una profunda renovación, ofrece aún algunas viviendas -adosados y unifamiliares- a un coste muy atractivo dentro del perímetro de la M-40.

Precio de la vivienda en Fuencarral y Montecarmelo (Datos en euros/m2) Mínimo

Máximo

Medio

Mirasierra

2.650

4.259

3.384

Montecarmelo

4.192

4.606

4.405

Peñagrande

2.261

4.500

3.265

Fuentelarreina

2.727

3.292

3.091

Arroyofresno

2.261

4.579

La Paz

2.632

4.663

2.900 3.549

Moncloa - Aravaca

Ciudad Lineal

Hortaleza

El perfil del cliente del distrito, marcadamente nacional, es muy variado y abarca desde familias de clase mediaalta con hijos en edad escolar o universitaria, parejas de mediana edad residentes hasta ahora en la zona de Pozuelo-Majadahonda interesadas en volver a Madrid y parejas jóvenes que han vivido siempre en la zona.

Con una demanda estable y muy consolidada en todos los barrios que componen el distrito, Ciudad Lineal puede dividirse en dos zonas muy diferenciadas, según tipología de vivienda y perfil de comprador.

Hortaleza es el distrito de Madrid donde se observa un mayor contraste tanto en tipología de vivienda como en el perfil del inversor. En este sentido, el rango de precios oscila desde los mínimos de 1.400 euros/m2 que pueden encontrarse en Canillas hasta los 9.000 euros/m2 que se pagan en La Piovera.

Argüelles se mantiene como la zona más premium de Moncloa, con las calles Pintor Rosales, Paseo de Moret y el tramo de Ferraz con vistas al tempo de Debot como las más exclusivas del barrio. Los clientes, tanto particulares como inversores, que eligen estas zonas buscan amplios pisos en edificios señoriales. En Aravaca, la Avenida Valdemarín sigue consolidada como la zona más exclusiva, junto con El Plantio y el Barrial, considerándose una de las mejores zonas de alto standing. El perfil del comprador es de un nivel adquisitivo medio y alto, y suelen ser familias jóvenes con dos o tres hijos. La tipología más demandada y la que dispara el precio de la zona son los áticos y los dúplex. Una vivienda similar a la solicitada en Puerta de Hierro, una urbanización emblemática del distrito con más de 40 años, que alberga varias embajadas así como las residencias privadas de muchos embajadores y personal diplomático. Es el lugar elegido por muchas personalidades que buscan absoluta discreción en un entorno muy próximo al Monte de El Pardo y al centro de la ciudad.

En la segunda, formada por los barrios situados más al sur (Concepción, Quintana, Ventas y Pueblo Nuevo), los precios bajan hasta mínimos de 1.000-1.200 euros/ m2 en Pueblo Nuevo y Concepción. Pese a estas diferencias de precios, en todos los barrios destaca como la zona más cara aquella que se sitúa cerca de Arturo Soria, sin duda la arteria principal del distrito, alrededor de la cual se demandan viviendas en comunidades totalmente equipadas y bien comunicadas con el centro.

Precio de la vivienda en Ciudad Lineal (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Costillares

2.000

5.700

4.000

en Moncloa y Aravaca

Atalaya

2.800

5.500

4.450

(Datos en euros/m2)

Colina

2.300

7.000

4.500

Precio de la vivienda

24 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

En la primera, formada por los barrios del norte (Costillares, Atalaya, Colina, San Juan Bautista y Pascual) cercanos a Chamartín, lo más solicitado son pisos de 3-4 dormitorios con equipamientos comunes como piscina, zonas ajardinadas que se mueven dentro de un amplio rango de precios entre los 2.000 y 6.000 euros/m2.

San Juan Bautista

2.500

5.700

4.100

Mínimo

Máximo

Medio

San Pascual

2.200

6.000

3.800

Argüelles

3.801

4.281

4.806

Concepción

1.200

5.600

3.300

Puerta de Hierro

1.751

3.785

2.900

Quintana

1.600

5.000

3.000

Ciudad Universitaria

3.831

3.840

3.849

Ventas

1.700

4.500

2.800

Valdemarín

1.802

7.917

4.301

Pueblo Nuevo

1.000

4.600

2.600

Aravaca

1.785

7.058

3.867

El Plantío – La Florida

1.124

7.886

2.748

Este último incluye el prestigioso Parque Conde Orgaz, donde se encuentran las comunidades más exclusivas de viviendas unifamiliares que conviven con una zona de chalets adosados y pareados más económicos que bajan el precio medio del Parque hasta los 4.400 euros/m2. Junto a esta zona, destacan también las nuevas construcciones en Palomas. En el resto de barrios del distrito las edificaciones más antiguas se van sustituyendo por otras más grandes y modernas donde destacan las ubicadas en la Gran Vía de Hortaleza, con todas las comodidades y espectaculares áticos.

Precio de la vivienda en Hortaleza (Datos en euros/m2) Mínimo

Máximo

Medio

Apostol Santiago

1.700

5.000

3.100

Pinar del Rey

1.500

5.000

3.100

Canillas

1.400

6.000

3.500

Piovera/Conde Orgaz

2.000

9.000

4.400

Palomas

1.800

7.700

3.600

Tendencias del Mercado Residencial Español | 25


Sanchinarro, Las Tablas y Valdebebas

Situados en el norte de Madrid, son barrios muy jóvenes, cuya construcción comenzó a principios de la década de 2000. Son zonas mayoritariamente residenciales y familiares, en las que se encuentra la sede de importantes empresas españolas como Telefónica o BBVA, y extranjeras, como Renault o BMW. Al tratarse de un barrio residencial de familias jóvenes y nivel adquisitivo medio, la demanda se centra principalmente en inmuebles de dos a tres dormitorios. De hecho, escasean los que cuentan con cuatro dormitorios a pesar de que también existe demanda. Las zonas más solicitadas son Sanchinarro, donde se encuentran El Corte Inglés y el Hospital de Sanitas La Moraleja, y Las Tablas, con las sedes de BBVA y Telefónica. Valdebebas, de momento, no tiene la misma demanda especialmente por la limitación en cuanto a transporte público y la falta de servicios como colegios, restaurantes, farmacias… No obstante, es un barrio en pleno crecimiento donde prima la obra nueva y la compra sobre plano.

Barajas - San Blas

Alquiler

Estos distritos situados alrededor del aeropuerto de Madrid presentan una opción para aquellas familias españolas de clase media que buscan viviendas en edificios residenciales cercanos a Madrid y equipados con piscina y zonas comunes. La amplia oferta de esta tipología de propiedades se centra en dos grandes zonas: · La compuesta por Alameda de Osuna, Campo de las Naciones-Corralejo, con precios más elevados, donde destacan los 4.500 euros/m2 de precio medio en el Paseo de la Alameda. · Las Rosas y el Salvador están muy solicitadas por familias que buscan su primera vivienda y buscan casas nuevas de 2-3 dormitorios con todas las prestaciones. La avenida Niza y la calle Tampico se consolidan como las más caras de ambos barrios.

Precio de la vivienda en Barajas y San Blas

Existen dos perfiles de compradores. Por un lado, inversores españoles que adquieren viviendas de un dormitorio; y por otro, familias que buscan al menos dos dormitorios, normalmente alquilados que trabajan en las compañías con sede en la zona. Las calles más demandadas de Sanchinarro son Vicente Blasco Ibañez y Americo Castro, mientras que Cebreiros y Luis Martínez Feduchi son las más caras de Las Tablas y Valdebebas, respectivamente.

Precio de la vivienda en Sanchinarro,

(Datos en euros/m2)

Alameda de Osuna

Piso exterior reformado, en torno a los 100-120 m2, con dos dormitorios y dos baños, bien ubicado y con un precio entre los 1.400-1.600 euros mensuales. Aunque esta es la descripción de la vivienda estrella para alquilar en Madrid, la tipología de vivienda más demandada varía mucho según las zonas. Mientras en los barrios céntricos de la capital los clientes buscan pisos de dos dormitorios, reformados y sin amueblar, al salir de la almendra central rodeada por la M-30, nos encontramos con más solicitudes de viviendas, tanto unifamiliares como pisos, que incluyan jardín, piscina e instalaciones deportivas.

Pero lo más destacado de 2018 ha sido el denominado ‘fenómeno Airbnb’, que ha impulsado el coste de las viviendas situadas en barrios muy céntricos como Sol. La fuerte demanda de turistas en estas zonas ha disparado un 90% la comercialización de viviendas a inversores cuyo objetivo es el uso del alquiler de corta estancia.

Por precio, la demanda de alquiler se centra en propiedades por debajo de los 2.000 euros de renta mensual con buena ubicación o, al menos, bien comunicados con transporte público, y que cuenten con una amplia oferta comercial, de servicios y zonas verdes.

El precio se dispara en los distritos de Salamanca, Centro y Chamberí, donde se alcanzan los 30 euros/m2. En estas zonas, las calles de Serrano o las plazas de las Salesas y Olavide, respectivamente, acaparan los precios más elevados.

La tarta del alquiler en Madrid se reparte entre el 59% de españoles y el 41% de extranjeros. De estos últimos, los norteamericanos acaparan el 7% de los arrendamientos, seguidos por los franceses (6,3%) y los venezolanos (5%).

Durante el pasado año, Engel & Völkers ha visto como el tiempo medio que permanecen las viviendas en cartera varía en función de esa barrera. En este sentido, aquellas que tenían un coste por debajo de los 2.000 euros se alquilaron en menos de un mes.

Precio por metro cuadrado (Datos en euros) Mínimo

Máximo

Medio

Mínimo

Máximo

Medio

Centro

8,48

30,00

20,70

1.900

5.000

3.300

Salamanca

8,47

29,17

19,65

Chamartín

9,00

29,41

17,53

Campo de las Naciones/Corralejo

1.550

5.600

3.300

Chamberí

7,47

28,95

19,44

San Blas/Rosas

2.100

4.250

3.000

Moncloa

4,32

22,43

14,18

San Blas/El Salvador

2.400

5.300

3.500

Hortaleza

5,81

18,57

12,62

Tetuán

8,15

19,14

14,80

Retiro

10,80

26,32

16,72

Noroeste

3,60

19,83

10,75

Norte

3,40

9,34

7,34

Las Tablas y Valdebebas (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Sanchinarro

2.354

4.678

3.795

Las Tablas

3.888

3.910

3.899

Valdebebas

4.300

4.429

4.365

26 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Tendencias del Mercado Residencial Español | 27


Alrededores de Madrid Alrededores de Madrid

Pozuelo - Boadilla del Monte

Algete (Zona Norte)

San Sebastián de los Reyes (Zona Norte) Las Rozas

Cobeña (Zona Norte)

La Moraleja Paracuellos (Zona Norte)

Majadahonda

Boadilla del Monte

Madrid Pozuelo

Pozuelo de Alarcón y Boadilla del Monte son, junto con Las Rozas de Madrid, los municipios con mayor renta media anual per cápita de España, según los Indicadores Urbanos para municipios de más de 20.000 habitantes que publicó el INE en 2018. El primero de ellos forma un continuo urbano con Madrid a través de Aravaca, con el que parece formar un único núcleo, mientras que los dos restantes están más alejados de la capital. Pozuelo de Alarcón se puede dividir en dos partes bien diferenciadas: la Estación, junto a la estación de tren, y el Pueblo, centro real del municipio y donde se encuentran la mayor parte de los servicios. Ambos están rodeados de urbanizaciones como Somosaguas, Montealina, Montegancedo o Monteclaro, e importantes parques empresariales, como Ática o La Finca. Estos grandes desarrollos de unifamiliares de la periferia, así como la

Avenida de Europa, caracterizada por bloques de vivienda colectiva de hasta cinco plantas, se consideran como las zonas habitadas por la población de mayor poder adquisitivo del municipio. La oferta en la zona noroeste de Madrid se compone de viviendas de buena calidad y diseño en urbanizaciones de lujo, con fuertes medidas de seguridad y excelentes servicios. La vivienda tipo podría ser un chalet de más de 200 m2 distribuidos en cuatro dormitorios, con jardín y piscina, con precios en el entorno del millón de euros. El precio medio de la vivienda en Pozuelo de Alarcón se situó en los 3.208 euros/m2 en 2018, mientras que en Boadilla del Monte lo hizo en 2.349 euros/m2 y en Villaviciosa de Odón, en 1.837 euros/m2.

Pozuelo - Boadilla del Monte Las Rozas - Majadahonda La Moraleja Zona Norte

28 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Tendencias del Mercado Residencial Español | 29


Las Rozas - Majadahonda

Precio de la vivienda en Pozuelo de Alarcón

Precio de la vivienda en Boadilla del Monte

(Datos en euros/m2)

(Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Mínimo

Máximo

Medio

Montealina

1.414

4.818

2.688

Parque Boadilla

827

2.643

1.737

Prado Largo

1.565

5.000

2.797

Las Lomas

829

8.000

2.235

La Cabaña

1.574

4.091

2.422

Bonanza

1.140

3.371

2.127

Monteclaro-Urb. Las Encinas

1.792

6.133

2.949

Valdecabaña

1.179

3.477

2.357

La Finca

2.340

7.600

3.560

Valdepastores-Las Encinas

773

4.118

2.684

Prado De Somosaguas

1.986

4.530

3.538

Viñas Viejas

1.454

3.833

2.359

Somosaguas

1.219

6.203

2.996

El Olivar

915

3.438

2.003

Zona Norte

2.185

7.091

3.308

Sector B

1.274

4.000

2.612

Zona Estacion

1.689

8.476

3.194

Sector S

1.592

3.890

2.676

Zona Pueblo

1.511

5.467

2.998

Centro

1.708

4.178

2.976

Zona Avenida De Europa

1.307

6.071

3.864

Monteprincipe

1.072

4.172

2.178

El perfil del cliente lo dibujan familias españolas de alto poder adquisitivo que buscan unifamiliares en urbanizaciones con seguridad y cercanas a colegios internacionales, hasta acapara el 99% de las compras. El 1% restante de los compradores son extranjeros liderados por los sudamericanos (venezolanos, argentinos, mexicanos y colombianos), seguidos de europeos y norteamericanos, con alguna operación realizada en 2018 con clientes llegados de Líbano y Tailandia.

El tercer municipio con mayor renta por habitante de España concentra una tipología de vivienda y perfil de comprador muy similar a los dos anteriores. Lo más destacado de 2018 ha sido el alza de precios del 18% que no deja margen de subida para 2019 e, incluso, podría reducirse en algunas zonas debido a la gran oferta existente. En Las Rozas y Majadahonda la demanda se centra en áticos y apartamentos en el centro, principalmente por parte de familias españolas, y en pisos de más de 200 m2 y grandes chalets independientes solicitados por extranjeros o nacionales que salen del centro de la ciudad buscando amplitud. Aquí, a diferencia de otras zonas del noroeste de Madrid los clientes internacionales acaparan el 30% de las compras liderados por sudamericanos, que prefieren casas independientes con parcelas en torno a los 2.000 m2, y asiáticos que buscan chalets de más de 500 m2 o pisos de gran metraje en los que la seguridad 24 horas es imprescindible.

Precio de la vivienda en Villaviciosa de Odón (Datos en euros/m2)

Precios de las viviendas en Las Rozas Mínimo

Máximo

Medio

El Bosque

824

3.871

1.787

Centro

497

4.808

2.388

Castillo - Campodon

612

3.667

1.623

A lo largo de 2018 se ha observado una reducción del tiempo medio de venta en estas zonas. Mientras en Las Rozas las viviendas de grandes dimensiones e importes superiores al millón de euros han reducido el periodo de venta de 12 meses a 8-9 meses, en Majadahonda lo han hecho las viviendas con precios inferiores a 500.000 euros desde los seis meses de media de 2017 a cuatro meses.

Precios de las viviendas en Majadahonda-Villafranca del Castillo (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Monte del Pilar

1.650

5.500

3.400

Centro

1.700

4.200

2.997

Golf

1.882

4.400

3.400

Norte

1.450

4.200

2.600

Carretera del Plantío

1.350

4.200

2.500

750

3.400

1.850

Villafranca del Castillo

(Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Club de Golf

850

3.500

1.700

Molino de la Hoz

975

3.375

1.800

Punta Galea

925

4.100

2.350

1.200

4.150

2.850

675

5.000

2.650

1.650

4.300

2.500

945

2.900

1.900

Centro La Marazuela El Burgo Monte Rozas

Majadahonda es una de las ubicaciones más demandadas de la zona noroeste de la capital, donde sobresalen la zona Monte del Pilar, que concentra las casas más modernas y las mejores urbanizaciones, y el área del Golf, muy solicitada por parte de personal sanitario debido a su cercanía al hospital Puerta de Hierro.

30 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Tendencias del Mercado Residencial Español | 31


La Moraleja

Situada en el norte del área metropolitana de Madrid, la zona está subdividida en tres urbanizaciones: La Moraleja, El Soto de la Moraleja y el Encinar de los Reyes. Cercana a Arroyo de la Vega, donde han establecido sus sedes gran cantidad de multinacionales, las propiedades más demandadas son pisos, especialmente áticos y bajos, entre 150 y 250 m2, y pareados, si bien existe un creciente interés de unifamiliares en urbanizaciones cerradas con zonas comunes, una tipología muy escasa en La Moraleja. El perfil de cliente es alguien que busca un entorno multicultural para vivir cerca de algunos de los mejores centros educativos privados e internacionales de España y a 15 minutos del centro de Madrid. Estos son los factores determinantes para que muchos expatriados elijan La Moraleja para vivir, inicialmente de alquiler para adquirir posteriormente. En torno al 19% de los propietarios son extranjeros y en los últimos años se ha producido un incremento de clientes latinoamericanos, especialmente venezolanos y mexicanos. Precisamente en 2018, Engel & Völkers ha realizado una compraventa de

32 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Zona Norte

un unifamiliar en La Moraleja a un cliente extranjero por valor de más de 10 millones de euros, una cifra récord alcanzada muy pocas veces en los últimos años. Por debajo de ese nivel, en el entorno de los seis millones de euros, se encuentra el precio medio de comercialización de dos calles emblemáticas: Camino Sur y Paseo Marquesa Viuda de Aldama. Los unifamiliares en amplias parcelas -en algunos casos pueden alcanzar hasta una hectárea de terreno- es la tipología característica de ambas vías.

Precios de las viviendas en La Moraleja (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

La Moraleja

4.368

5.127

4.748

Soto de La Moraleja

2.820

4.545

3.325

El Encinar de los Reyes

4.000

5.639

4.900

Arroyo de la Vega

3.236

4.144

3.632

En la zona más al norte de la capital se distinguen tres áreas muy diferentes entre sí. La primera, ubicada en torno a la Nacional I (Fuente del Fresno, Ciudalcampo y Santo Domingo), está formada por viviendas unifamiliares en parcelas de unos 3.000 m2 dentro de urbanizaciones residenciales de lujo. El perfil de comprador lo dibujan familias españolas y extranjeras de gran poder adquisitivo, normalmente empresarios o ejecutivos de multinacionales con una media de tres hijos que buscan casas de grandes dimensiones con piscina y jardín. Los precios pueden alcanzar los 5.000 euros/m2 como en el caso de la urbanización Ciudalcampo. La segunda la forman municipios como San Sebastián de los Reyes y Algete, donde familias españolas de nivel medio que buscan un chalet a las afueras de Madrid y no pueden acceder a los precios de las zonas anteriores, pueden escoger entre pequeñas viviendas en el casco urbano a 900 euros/m2 y propiedades de nueva construcción. Estas últimas, tanto en edificios como en adosados, se sitúan a precios en torno a los 4.000 euros/m2 que incluyen garaje, piscina y zonas comunes ajardinadas.

Por último, la zona de Cobeña y Paracuellos del Jarama, presenta una amplia oferta de propiedades con zonas comunes cuyo precio medio se sitúa en unos 1.800 euros/m2.

Precios de las viviendas en la zona norte de Madrid (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

1.200

4.500

2.600

800

3.000

1.600

1.175

2.600

1.800

Ciudalcampo/Santo Domingo

600

4.600

2.190

Paracuellos

780

3.200

1.800

San Sebastián de los Reyes Algete Cobeña

Tendencias del Mercado Residencial Español | 33


Distritos de la ciudad de Barcelona

Barcelonés

Barcelona

Horta-Guinardó Sarrià-Sant Gervasi

1.608.746

34.669 EUR

27.558 €

4.515 €/m²

2%

Población o número de habitantes

Renta bruta media

Renta disponible

Precio medio 2018

Variación interanual

Nou Barris

Les Corts Sant Andreu

Gràcia

En 2018, el precio de la vivienda en Barcelona subió un 2% y superó el 12% en la periferia. Un cambio de tendencia respecto a los ejercicios anteriores y que continuará a lo largo de 2019 debido a tres factores: los diferentes niveles de precios, los distintos tipos de compradores y la progresiva conversión de inquilinos a propietarios.

El mercado de alquiler se vio afectado en 2018 por dos motivos: un creciente número de inquilinos de zonas céntricas se han trasladado a la periferia tanto de alquiler como de compra y la disminución del número de extranjeros que buscaban alquilar una vivienda durante el primer semestre y su recuperación durante el segundo semestre.

A lo largo de este ejercicio 2019 es previsible que el precio de la vivienda en Barcelona registre un ligero descenso en las zonas más premium en un contexto en el que puede producirse un menor número de transacciones, lo que supondrá una oportunidad de compra y convertirá a la capital catalana en una ciudad muy atractiva frente a otras europeas. El aumento de la estabilidad económica y política provocará la vuelta masiva de inversores extranjeros atraídos por las condiciones favorables para los negocios, el clima y la incomparable calidad de vida de la ciudad. A

Para 2019, el mercado inmobiliario se tomará un año de pausa en Barcelona capital, si bien en los alrededores se volverán a registrar crecimientos de doble dígito. Aunque en 2019 el precio caiga en la capital catalana, dicha bajada será puntual y en ningún caso debería considerarse que ha explotado una burbuja inmobiliaria. Ni hay crisis ni se

su vez, la continuidad de los bajos tipos de interés, la subida de los salarios, el aumento del empleo y la facilidad de los bancos en conceder hipotecas provocará a medio plazo un incremento de las compras del cliente nacional.  Por lo que respecta a la periferia de la ciudad, la previsión es de continuidad en el crecimiento de precios y transacciones. En muchas localidades la subida del precio superará incluso el 15% y en el conjunto de la periferia de Barcelona se situará alrededor del 10%. 

34 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Eixample Eixample Dreta Sant Martí Ciutat Vella Sants-Montjuïc

espera que la haya en el futuro próximo. Precios en euros/m2

1.000 €  -  1.500 €

1.500 €  -  2.000 €

2.000 €  -  2.500 €

2.500 €  -  3.000 €

3.000 €  -  3.500 €

3.500 €  -  4.000 €

4.000 €  -  4.500 €

4.500 €  -  5.000 €

5.000 €  -  5.500 €

5.500 €  -  6.000 €

6.000 €  -  6.500 €

Les Corts

6.330

Sant Martí

4.500

Sant Andreu

3.840

Sarrià-Sant Gervasi

5.950

Sants-Montjuïc

4.090

Nou Barris

3.510

Eixample

5.400

Gràcia

3.980

Horta-Guinardó

3.020

Ciutat Vella

5.200

Tendencias del Mercado Residencial Español | 35


Barcelona por distritos

Ciutat Vella

La cercanía al mar y la gran oferta cultural de Ciutat Vella sitúan al distrito en el objetivo de inversores interesados en una segunda vivienda tanto para uso vacacional como para alquilar. Estos inversores son, junto a las parejas jóvenes, los principales compradores en los barrios más trendy y demandados como el Born o el Gótico, donde la tipología más buscada es la de pisos de dos dormitorios y dos baños con terraza. No obstante, lo más valorado en las viviendas de este distrito es que conserven elementos originales en buen estado como mosaicos hidráulicos o carpinterías originales y se sitúen en una finca regia con detalles modernistas. Destaca el repunte de la demanda familiar en la zona del Gótico y del Born y de inversores en el Raval y Barceloneta.   El reajuste de precios sufrido en el último año en las zonas más prime de Ciutat Vella se sitúa en torno al 15%. Para 2019 se espera una estabilidad en los precios con un incremento en el número de operaciones con el cliente nacional y un estancamiento con el internacional.

Precio de la vivienda en Ciutat Vella (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Raval

2.000

4.500

3.000

Gótico

2.500

5.100

3.800

Barceloneta

3.500

5.500

4.500

Sant Pere, Santa Caterina i Ribera

3.500

6.500

5.000

En 2018, los clientes internacionales lideraron las compras en el distrito hasta acaparar el 58% de las operaciones frente al 42% de nacionales. A la cabeza de los extranjeros se situaron los franceses, con un 20% de las adquisiciones, seguidos de un 12% de chinos, italianos (8%), suecos (8%) y el resto fueron holandeses, austriacos, belgas, alemanes y americanos.

Eixample

Sants-Montjuïc

Passeig de Gràcia, Rambla de Catalunya, Enric Granados y Passeig Sant Joan son las calles más demandadas del elegante Eixample. El prestigio de la primera, históricamente la más señorial de Barcelona, compite con la agradable Rambla y la tranquila y semipeatonal Enric Granados. La última, perfecta para pasear y bien comunicada, es elegida por tener unos precios más asequibles que las anteriores.

Este distrito ha mantenido el importante crecimiento de la actividad inmobiliaria iniciado en 2017 con un incremento en la demanda y los precios. Este repunte ha situado a las calles Miquel Bleach y Salvà, ubicadas en los barrios de Hostafrancs y Poble Sec, respectivamente, como las más caras del distrito tras alcanzar precios medios en el entorno de los 5.800 euros/m2.

No en vano, el precio medio de los pisos en Passeig de Gràcia ha alcanzado en 2018 los 10.410 euros/m2, doblando los 5.038 euros/m2 del Passeig Sant Joan. La zona del distrito donde más operaciones se han cerrado en 2018, hasta acaparar el 40% de las compras, ha sido Eixample Dret, seguido de Eixample Esquerra, con un 23% de las transacciones. La situación en el centro neurálgico de la ciudad sitúa a Eixample en el punto de mira de los clientes internacionales, que acaparan el 52% de las compras del distrito frente al 48% de los nacionales. Los chinos han sido los protagonistas del 15% de las compras realizadas por extranjeros en 2018, seguidos por los franceses y estadounidenses (12%) y los polacos (10%). El 12% son de otros países europeos y el 39% del resto del mundo. Las tipologías de propiedades más vendidas han sido áticos y principales, viviendas de grandes dimensiones, con techos altos artesonados, elementos originales como mosaicos hidráulicos o de noia y grandes terrazas.

El cambio urbanístico, cuyo objetivo es recuperar su arquitectura tradicional, junto a su céntrica ubicación y la variada oferta lúdica y gastronómica atraen tanto a clientes nacionales como internacionales. Los primeros, que acaparan el 85% de las compras, son parejas jóvenes o singles que buscan una primera vivienda entre los 50 y 80 m2 e inversores que adquieren la propiedad para alquilar. Por otra parte, el 15% de las compras realizadas por extranjeros liderados por los asiáticos se centran en pied-à-terre ubicados en fincas clásicas que conservan elementos originales. Precio de la vivienda en Sants-Montjuïc (Datos en euros/m2)

Precio de la vivienda en Eixample (Datos en euros/m2)

36 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Mínimo

Máximo

Medio

Hostafrancs

4.120

5.880

4.710

Mínimo

Máximo

Medio

La Bordeta

3.500

4.420

4.000

Eixample Esquerra

3.990

6.960

5.410

Sants-Sants

3.170

4.880

3.990

Eixample Dret

3.770

11.760

5.650

Sants-Badal

2.940

2.940

2.940

Sagrada Familia y Fort Pienc

3.380

8.190

4.750

Font de la Guatlla

3.310

4.660

3.930

Nova Esquerra y Sant Antoni

Poble Sec

2.540

5.810

4.360

3.360

7.650

4.650

La Marina del Port

3.470

4.290

3.760

Tendencias del Mercado Residencial Español | 37


Sarrià – Sant Gervasi

Les Corts

El barrio más premium del distrito es el sofisticado Pedralbes que, enmarcado entre las colinas de Collserola y la Avenida Diagonal, concentra las viviendas más cotizadas de la ciudad. La Avenida Pearson se mantiene como una de las direcciones más caras de Barcelona al alcanzar un precio medio de 10.000 euros/m2.

Sarrià, Sant Gervasi o Turó Park congregan una amplia oferta de propiedades que abarca desde áticos a casas unifamiliares con jardines, pasando por pisos de gran metraje. Todas ellas con unos precios medios que superan los 4.700 euros/m2. El perfil del comprador, de alto nivel adquisitivo, continúa siendo mayoritariamente local, si bien destaca un cliente internacional surgido en 2018 que ve en las propiedades de la zona alta con precios por encima de los 3 millones de euros un refugio, seguro para su inversión.

Los unifamiliares de 700 m2, como mínimo distribuidas al menos en seis dormitorios, en parcelas de más de 1.500 m2 con amplio jardín y que otorguen una absoluta privacidad y vistas sobre la ciudad es la tipología demandada en la prestigiosa avenida. El perfil de comprador de estas viviendas es mayoritariamente extranjero de nacionalidades diversas como rusa, ucraniana, suiza, americana y rumana, muchos de ellos empresarios o deportistas.

Turó Park y Tres Torres se mantienen como las zonas premium más demandadas.

Precio de la vivienda en Sarrià – Sant Gervasi (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Sant Gervasi – Galvany

4.210

6.530

5.330

El Putxet i el Farró

2.950

7.320

4.720

Sant Gervasi – La Bonanova

3.300

8.300

5.350

Sarrià (Santa Amèlia – Casco Antiguo)

4.710

8.160

6.370

Les Tres Torres

5.830

6.440

6.040

Vallvidrera

2.520

4.170

3.290

Balmes

4.400

5.380

5.000

Turó Park

4.980

10.050

6.990

Durante el pasado ejercicio se ha ralentizado el tiempo medio de venta de las viviendas en cartera hasta un promedio de ocho meses. De cara a 2019 prevemos una regularización paulatina de los precios a la baja para dar respuesta a la demanda del cliente nacional. El resto del distrito, que combina a la perfección el carácter residencial con el bullicio que otorga una fuerte presencia de servicios, tiene una elevada demanda de clientes nacionales. Con un precio medio en torno a los 4.500 euros/m2, los compradores más habituales de la zona son familias con hijos que buscan pisos con un mínimo de tres dormitorios que superen los 100 m2 o casas pareadas. Les Corts ha entrado en 2018 en un periodo de maduración en el que sigue habiendo transacciones, pero no se registran incrementos de precios significativos.

Precio de la vivienda en Les Corts (Datos en euros/m2)

38 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Mínimo

Máximo

Medio

Pedralbes

5.130

7.920

6.330

Pearson

7.090

13.880

10.490

Les Corts

3.740

5.880

4.860

Maternitat i Sant Ramon

3.390

5.500

4.380

Tendencias del Mercado Residencial Español | 39


Gràcia y Horta-Guinardó

El encanto del distrito de Gràcia sigue atrayendo al cliente internacional que muestra una clara preferencia por el barrio bohemio por excelencia de la ciudad. La amplia y variada oferta gastronómica y cultural, que le ha valido el calificativo de ‘Brooklyn’ o ‘Soho’ barcelonés junto a la fuerte dotación de equipamientos y servicios, consolida esta zona como una de las más atractivas.

Por su parte, en el colindante distrito de Horta-Guinardó los compradores eligen residir en una de las zonas más emblemáticas de Barcelona. El oasis que supone Font d’en Fargas donde la demanda, principalmente de compradores nacionales, se centra en casas con jardín, unifamiliares o adosadas, se une a la de otras zonas del distrito donde se solicitan pisos de dos o tres habitaciones.

Vila de Gràcia, que concentra las cinco direcciones más caras lideradas por Bonavista, con un precio medio de 6.250 euros/m2, seguida por Rambla del Prat, Verdi, Torrent de l’Olla y Gran de Gràcia, ha alcanzado una madurez que hace prever la estabilización de precios en 2019. Mientras franceses, italianos o ingleses buscan pisos de uno o dos dormitorios con encanto para alquilar, los brasileños, serbios, austriacos, argentinos o españoles prefieren viviendas más amplias o lofts para vivir con la familia.

Nou Barris y Sant Andreu

Sant Martí

Los cambios urbanísticos vinculados a la llegada de la nueva estación del AVE son la clave del resurgir de Sant Andreu, un distrito que ve como los precios máximos de las viviendas han alcanzado en 2018 los 5.790 euros/ m2. La nueva estación de La Sagrera, en lo que será la segunda parada del tren de alta velocidad en Barcelona, está significando un antes y un después para el distrito.

El perfil del cliente del creciente distrito de Barcelona es de marcado carácter nacional. Los compradores españoles copan el 80% de las operaciones frente al 20% de los extranjeros, liderados por los chinos, rusos y nórdicos que buscan viviendas altas en modernos edificios.

Precio de la vivienda en Gràcia y Horta-Guinardó (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Gràcia Nova

3.200

5.490

4.530

La Salut

2.860

4.290

3.120

Vallcarca-Penitents

1.370

4.510

3.110

Vila de Gràcia

2.710

7.660

5.170

Font d'en Fargas

3.360

4.030

3.780

Guinardó

2.190

3.710

3.020

Montbau

2.010

2.750

2.260

Diagonal Mar, la zona industrial que se ha transformado en los últimos años en una de las áreas más premium de Barcelona, es la más solicitada por estos clientes internacionales que han acaparado en 2018 el 40% de las compras. Al lado de la playa de Llevant y bien comunicadas con el centro de la ciudad mediante transporte público, las viviendas son amplias, luminosas y cuentan con equipamientos y espectaculares vistas al mar o al parque. El precio de las viviendas de Diagonal Mar, muy demandadas por inversores, oscila dentro de un amplio y elevado rango entre los 5.000 y los 12.000 euros/m2, un máximo que supera el de los barrios más exclusivos de la ciudad.

Esta zona, donde se funde el carácter más moderno e innovador de Barcelona con la presencia del núcleo antiguo, provocará profundas transformaciones en la parte baja de los barrios de la Sagrera y de Sant Andreu. Nou Barris, sin embargo, aún tiene margen de subidas ante el nuevo escenario de mejor acceso a la financiación bancaria, la mejora del mercado laboral y ser percibido como un distrito donde existen oportunidades de inversión con las que se puede obtener una gran plusvalía y una importante rentabilidad a través del alquiler.

Precio de la vivienda en Nou Barris y Sant Andreu

Mucho más accesibles, en el entorno de los 4.500-5.500 euros/m2 de precio medio se mueve la vivienda de otras zonas del distrito que se encuentran en el punto de mira de los clientes, como son Vila Olímpica, Poblenou o El Clot, ésta última cada vez más demandada. En Vila Olímpica, la demanda se centra en pisos grandes de unos 150 m2 con zonas comunitarias y garaje, mientras en Poblenou familias españolas configuran el perfil de comprador de pisos de tres dormitorios y dos baños, cada vez más demandados. Precio de la vivienda en Sant Martí (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Vila Olímpica

3.200

5.500

4.500

Parc i la Llacuna del Poblenou

3.800

5.000

4.500

Poblenou

5.100

6.000

5.550

(Datos en euros/m2)

40 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Mínimo

Máximo

Medio

Provençals del Poblenou

3.000

4.000

3.500

Nou Barris

1.870

4.760

3.510

Clot

3.800

5.000

4.300

Sant Andreu

2.260

5.790

3.840

Diagonal Mar i Front Marítim

5.000

11.000

7.000

Tendencias del Mercado Residencial Español | 41


Alquiler

En 2018, el mercado del alquiler en Barcelona ha conseguido la ansiada estabilidad en los precios. Aunque se ha equilibrado la oferta y la demanda, los precios necesitarian aún una corrección a la baja para cubrir las peticiones del cliente nacional. No obstante, la aprobación del nuevo decreto ley podría dibujar un escenario en el que se produzca una reducción de la oferta que no otorgaría margen a dicha bajada de precios. En este sentido, se espera que a lo largo de 2019 en las localizaciones más céntricas podría haber estabilidad de precios mientras que en los barrios más asequibles o zonas de la periferia puede observarse una ligera tendencia al alza.

Las zonas más demandadas Engel & Völkers centra sus operaciones de alquiler en los distritos más demandados de Barcelona: Ciutat Vella, Sarrià-Sant Gervasi, Eixample, Les Corts, Gràcia y Sant Martí. No obstante, se mantiene la creciente demanda en el Vallès, principalmente en Sant Cugat, y Badalona, observada en ejercicios anteriores. Las calles más demandadas en 2018 se han concentrado en las vías perpendiculares a Passeig de Gràcia, entre el Passeig Sant Joan y Urgell, donde los precios medios se sitúan en torno a los 20 euros/m2. • Ciutat Vella: La constante demanda de viviendas en alquiler dentro del casco antiguo de la ciudad ha mantenido el precio medio en los 20 euros/m2 de 2017, el más alto de Barcelona junto al de Eixample. Lo más buscado son pisos entre 50-80 m2 bien ubicados. • Eixample: Propiedades amuebladas y bien ubicadas en las calles más emblemáticas de la ciudad, con especial interés en las fincas de arquitectura modernista con encanto, son lo más buscado en un distrito donde el precio medio iguala al de Ciutat Vella en los 20 euros/m2. El alquiler mensual se sitúa en 1.670 euros de media.

• Les Corts, Gràcia y Sant Martí: En estas zonas existe una fuerte demanda tanto nacional (por su carácter de barrio, los residentes que siempre han vivido en Gràcia, Les Corts, Poblenou quieren seguir viviendo allí) como internacional, atraída por la proximidad al centro de la ciudad y por su singularidad. Destaca Diagonal Mar, escogida por el cliente internacional por la tipología de sus propiedades modernas con vistas al mar y a pie de playa.  Las viviendas más demandadas en estos distritos oscilan entre los 50 m2 y los 90 m2, con unos precios medios que se sitúan en 16,5 euros/m2 en Les Corts y Gràcia y los 19 euros/m2 en Sant Martí. Dos serán los principales motores que expliquen el incremento de la demanda: por un lado, el aumento del número de jóvenes emancipados beneficiados por la creación de empleo y, por otro, la demanda internacional que continuará con fuerza en la ciudad. Desde el punto de vista de la oferta, cabe destacar que cada vez más el portfolio del producto en alquiler está formado por viviendas de calidad, debido a que algunas de las viviendas más antiguas destinadas tradicionalmente al alquiler se han trasladado al mercado de venta a lo que hay que sumar las viviendas compradas por inversores con el objetivo de arrendar tras una reforma en busca de una rentabilidad.

• Sarrià-Sant Gervasi: Familias extranjeras que buscan inmuebles de más de 150 m2 en las zonas más exclusivas configuran el perfil del arrendatario en un distrito donde se valora especialmente la cercanía a los exclusivos colegios internacionales de la zona. La renta media que pagan los inquilinos en esta zona supera los 2.300 euros mensuales.

42 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Precio del alquiler por zonas (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Sarrià-Sant Gervasi

14

20

17

Eixample

14

30

20

Ciutat Vella

16

25

20

Les Corts

14

20

16,5

Gràcia

14

20

16,5

Sant Martí

15

30

19

Tendencias del Mercado Residencial Español | 43


Badalona y Hospitalet

Santa Coloma de Gramanet

Badalona

Sant Adrià de Besòs

Badalona

Hospitalet

La construcción del canal del puerto y la reurbanización de la zona del frente marítimo suponen un antes y un después para el mercado inmobiliario de esta ciudad de la periferia de Barcelona. El incremento de la demanda en Badalona mantendrá la inercia alcista de los precios a lo largo de 2019 desde la media de 2.560 euros/m2 actual que, en zonas como la de Sant Adrià de Besòs, alcanza ya los 3.720 euros/m2.

Este municipio que forma parte del área metropolitana de Barcelona, al estar a tan sólo a 8 km del centro de la ciudad, es la zona elegida por familias o parejas jóvenes para comprar su primera vivienda. El mercado inmobiliario de Hospitalet tiene un perfil de marcado carácter nacional. El 90% de los compradores son españoles frente al 10% restante de extranjeros que están liderados por los clientes chinos.

Con un perfil de comprador marcadamente nacional, el 90% de las operaciones realizadas en Badalona en 2018 fueron pisos bien ubicados -cerca del centro o próximos al mar-, de unos 100 m2 distribuidos en tres dormitorios y con garaje.

Los pisos seminuevos de unos 90 m2 de superficie son los más demandados a precios en el entorno de los 3.000 euros/m2.

Precio de la vivienda en Badalona

Precio de la vivienda en Hospitalet

(Datos en euros/m2)

(Datos en euros/m2)

Barcelona Badalona

Mínimo

Máximo

Medio

2.010

3.070

2.560

Hospitalet

Mínimo

Máximo

Medio

2.580

3.780

3.180

Hospitalet

Badalona Hospitalet

44 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Tendencias del Mercado Residencial Español | 45


Alrededores de Barcelona Alrededores de Barcelona

Vallès Oriental y Occidental

Vallès Oriental

El Vallès es una opción cada vez más demandada entre las familias que buscan una primera residencia bien comunicada, con una amplia oferta de servicios y zonas verdes. La tipología más demandada son las unifamiliares y casas adosadas con superficies entre los 250 y 300 m2.

Vallès Occidental

En 2018, ha caído un 50% el inversor que compraba una vivienda en la zona para alquilar. En el Vallès Occidental el cliente extranjero representó un 20% de las transacciones y en el Vallès Oriental un 10%.

Barcelonés Baix Llobregat

Garraf

Sant Cugat se mantiene como la zona más premium, con un precio medio de 3.320 euros/m2. Las zonas más caras de esta localidad, situada a 12 kilómetros de Barcelona, son el Eixample/Torreblanca, donde se alcanzan los precios más elevados de Sant Cugat (5.280 euros/m2), seguido por Parc Central/Can Matas y Mirasol, donde oscilan entre 4.770 y 4.500 euros m2, respectivamente. La afianzada pero creciente demanda en Sant Cugat se une al progresivo aumento en Sabadell, donde se prevé

que continúe la tendencia al alza de los precios en 2019, aunque de forma más sostenida. En Sabadell, donde la demanda se reparte entre casas adosadas tipo inglés y pisos con terrazas, preferiblemente ubicados en el centro, el precio medio de la vivienda se ha situado en 1.900 euros/m2, un coste más elevado que en dos de las poblaciones más destacadas del Vallès Oriental: Cardedeu y Caldes de Montbui. En estas dos poblaciones donde las unifamiliares próximas a centros urbanos y a conexiones por carretera con Barcelona es la tipología más solicitada, los precios han alcanzado los 1.880 euros/m2 y 1.320 euros/m2, respectivamente.

Precio de la vivienda por zonas (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Vallès Occidental

700

5.280

2.790

Vallès Oriental

600

2.990

1.640

Vallès Oriental y Occidental Baix Llobregat Garraf

46 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Tendencias del Mercado Residencial Español | 47


Baix Llobregat

Matadepera

Alquiler

En la comarca del Vallès Occidental destaca un municipio situado a los pies de la montaña de Sant Llorenç del Munt que está a solo 35 minutos de Barcelona. Matadepera ofrece viviendas a un coste más económico que otras localidades más próximas a la ciudad Condal en un entorno natural y tranquilo muy valorado por las familias jóvenes de clase media con hijos pequeños.

Las propiedades más demandadas son los pisos de tres dormitorios y los adosados que dispongan de zonas comunes. En las urbanizaciones lo que más se solicita son las casas aisladas con jardín, sobre todo por parte de parte de inquilinos entre 35 y 45 años con hijos. En los pisos del centro, el perfil del arrendatario se reparte principalmente entre parejas jóvenes y personas a partir de los 60 años.

En 2018, el precio medio de la vivienda aumentó un 5% respecto al año anterior, idéntico incremento al esperado para 2019. El aumento de nuevas promociones o construcciones a título particular, a través de la compra de una parcela y la edificación de la vivienda, impulsará el mercado residencial un 15%-20% respecto al ejercicio anterior. Las alzas de precios se han registrado principalmente en el centro y las zonas de Golf-Can Vinyers y Verge de Montserrat, donde se ubican las direcciones más caras de Matadepera. Destaca el Passeig Àngel Guimerà, donde se aprecia el coste medio más elevado entre los 3.000 y 2.500 euros/m2. La mayoría de los compradores son de la comarca del Vallès Occidental, una parte menor provienen de Barcelona y proximidades y finalmente, en pequeña proporción, extranjeros de la Unión Europa.

En 2018, el precio medio del alquiler en Matadepera se situó entre los 6 y 9 euros/m2. En un mercado con escasa oferta se prevé que los precios podrían aumentar en 2019 en el entorno del 5% en las zonas más demandadas.

A pocos minutos de Barcelona se ubica una zona de marcado carácter residencial y con una oferta muy completa de equipamientos y servicios que se divide en norte y sur. Martorell, Corbera, Cervelló y El Papiol son las zonas con más demanda del norte, mientras que Molins de Rei, Sant Boi, Viladecans y Cornellà son los núcleos urbanos que concentran la mayor parte de la población de Baix Llobregat Sur. Las casas unifamiliares o en complejos residenciales con zonas ajardinadas son las tipologías más buscadas por familias con hijos o parejas jóvenes que eligen una vivienda en esta área metropolitana bien comunicada mediante transporte público.

Precios del alquiler en Matadepera (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Centro

7

11

9

Verge de Montserrat

8

11

9

Golf/Can Vinyers

8

11

9

Can Prat/La Plana

7

11

9

Cavall Bernat/Can Robert

5

6

6

Can Solá del Racó/Pla de Sant Llorenç

5

6

6

Les Pedritxes/Rourets

5

6

6

La mayor parte de los compradores son nacionales, hasta acaparar el 95% de las compras, frente al 5% de expatriados que fijan su residencia en España, liderados por clientes chinos y europeos. Por su parte, en las comarcas de Anoia y Bages el 100% de los clientes son nacionales.

Para 2019 se prevé que los precios registren incrementos superiores al 10% en las zonas más céntricas y un mayor número de transacciones con unos precios más moderados en las zonas más alejadas.

Precios de las viviendas en Baix Llobregat (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Castellbisbal, Martorell i Papiol

990

1.860

1.260

Vallirana, Cervelló

1.170

1.690

1.240

Corbera, Pallejà

1.160

1.650

1.350

Molins de Rei

1.750

3.350

2.650

Torrelles, Sant Viçenç dels horts

1.180

1.810

1.490

Sant Boi, Viladecans

1.660

2.360

2.060

Cornellà

2.580

3.780

3.150

Precio de la vivienda en Matadepera (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Golf

2.300

2.900

2.600

Cavall Bernat/Can robert

1.400

2.300

1.850

Centro

2.150

3.700

2.925

Drac parc

1.650

2.600

2.125

La plana/Can prat

1.900

2.800

2.350

Pedritxes/Rourets

1.250

1.900

1.575

Verge de Montserrat

2.350

2.900

2.625

48 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Tendencias del Mercado Residencial Español | 49


Garraf

Sant Just

Alquiler

Es el municipio más caro del Baix Llobregat, donde los precios medios se han situado en 2018 entre los 3.400 y los 3.900 euros/m2, un 7% más que el año anterior.

El precio de la vivienda para alquilar se situó en 2017 en los 15 euros/m2, lo que supone un estancamiento respecto al año anterior. Los pisos más demandados están entre los 100 y 130 m2 y los chalés de entre 250 y 350 m2. Los ejecutivos de multinacionales centran los alquileres de la zona y en un 70% de los casos son extranjeros.

La tipología de viviendas más demandadas son los adosados y los chalés de alrededor de entre 250 m2 y 350 m2 en Sant Just y San Joan Despí, zonas donde los compradores, en su mayoría familias, buscan la cercanía a los colegios internacionales. También valoran la comodidad y el fácil acceso a Barcelona y el aeropuerto.

Precios de las viviendas en Sant Just (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Sant Just Desvern

3.200

4.500

3.700

Esplugues de Llobregat

2.900

4.400

3.500

Sant Joan Despí

2.700

3.000

2.800

Sant Feliu de Llobregat

2.500

2.900

2.700

50 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Alquiler

Situada en la comarca del Garraf, Sitges es una localidad costera muy cosmopolita que goza de vida todo el año. A 38 km de Barcelona, cuenta con una gran infraestructura turística y es una ciudad muy solicitada tanto para primera residencia como para segunda vivienda.

Las viviendas más demandadas para alquilar son los apartamentos de 80 m2 y las casas de unos 300 m2 en el centro, Vinyet y Terramar por su cercanía al pueblo y al mar y por su tranquilidad. Los inquilinos se reparten a partes iguales entre clientes nacionales e internacionales.

Las viviendas más demandadas son los áticos de 100 m2 y apartamentos entre 80-110 m2 con terraza y vistas al mar. El perfil de comprador es mayoritariamente extranjero hasta acaparar el 65% de las adquisiciones frente al 35% de los clientes nacionales. Dentro de los internacionales, el 30% de los compradores son ingleses, el 20% son franceses y los holandeses y estadounidenses acaparan un 10% respectivamente. El resto se reparte entre belgas, alemanes y otras nacionales de Europa del Este.

El precio medio del alquiler en Sitges subió hasta un rango entre 15 y 17 euros/m2 en 2018 frente a los 13 euros/m2 de media del año anterior.

Precios del alquiler en Sant Just (Datos en euros/m2)

Los españoles acaparan el 70% de las compras frente al 30% de extranjeros en una zona que ha vivido un aumento de la adquisición de vivienda con el objetivo de invertir.

Sitges

Sant Just Desvern

Mínimo

Máximo

Medio

12

18

15

Precios de las viviendas en Sitges (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Primera linea

6.000

9.000

7.000

Vinyet

5.000

7.000

5.500

Terramar

5.000

7.000

5.500

Centro

4.000

5.000

4.500

Precios del alquiler en Sitges (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Primera linea

15

20

17

Vinyet

14

18

16

Terramar

14

18

16

Centro

13

17

15

Tendencias del Mercado Residencial Español | 51


Gerona - Costa Brava Gerona - Costa Brava

Gerona Cadaqués Roses Empuria Brava

Gerona Gerona

La cercanía de Gerona al mar y a la montaña junto a su proximidad a la frontera francesa y a Barcelona, con las que cuenta con una excelente comunicación por autopista y AVE, son factores decisivos a la hora de elegir esta cómoda ciudad como residencia.

En Gerona, el 65% de las compras las realizan los españoles y el resto son clientes extranjeros liderados por franceses, holandeses e ingleses, muchos de ellos con gran interés en masías.

Las viviendas más demandadas en la capital son pisos de 2-3 habitaciones distribuidos en superficies de entre 70 y 100 m2 y cercanos a áreas de servicios asistenciales, educativos y comerciales, valorando muy especialmente la proximidad a la estación de tren de alta velocidad.

Precio de la vivienda en Gerona

En la zona del Barri Vell, la demanda se centra en apartamentos con menos superficie, para estancias puntuales en la ciudad. Tras convertirse en el barrio de moda de Gerona, es una zona muy demandada por inversores con interés en licencias de alojamiento turístico, por compradores extranjeros y por estudiantes. El perfil de otras zonas del centro como Eixample, Devesa

Lloret de Mar Blanes

Gerona Costa Brava

52 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

y Montilivi lo dibujan familias de la ciudad con acceso a financiación, y en el último año se ha observado un aumento de clientes de Barcelona que, gracias a la buena comunicación y los precios de las viviendas, optan por instalarse en Gerona.

(Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Centre-Barri Vell

2.666

2.866

2.766

Eixample

2.171

3.020

2.531

Montjuïc

1.650

1.650

1.650

La Selva

1.015

1.560

1.287

Pla de l’Estany

1.630

2.179

1.904

Existe una demanda muy alta de propiedades en alquiler, pero la oferta en general es muy baja, lo que ha provocado un aumento de los precios y de las condiciones de acceso a la vivienda.

Eixample es la zona con los precios más altos de la ciudad, principalmente en la zona norte, donde el coste medio del m2 supera los 3.000 euros, con La Salle como la dirección más solicitada. Si bien, la calle Aragó, en Palau, alcanza un precio medio de 3.755 euros/m2.

Tendencias del Mercado Residencial Español | 53


Costa Brava

Cadaqués

Roses

El pueblo más oriental de la península ibérica, que pertenece a la comarca del Alto Ampurdán, fundamenta su economía en el turismo, motor de un encantador enclave bohemio y muy exclusivo. La cercanía a Barcelona y a Francia convierte a Cadaqués en un lugar elegido para adquirir una segunda residencia que otorga prestigio, desconexión e, incluso, una excelente inversión.

Este municipio de la comarca del Alto Ampurdán, conocido por ser un gran centro turístico, cuenta también con el puerto pesquero más destacado de la costa norte de Cataluña.

Precisamente la francesa es la nacionalidad que lidera las compras de los extranjeros, que acaparan el 53% de las mismas, frente al 26% de los catalanes y 21% de los belgas, ingleses, alemanes y otros países fuera de Europa.

Las viviendas más demandadas son los unifamiliares entre 400.000 euros y 700.000 euros con vistas al mar y los apartamentos de entre 70 y 90 m2 con buena orientación y grandes terrazas cuyo precio se sitúe entre los 250.000 y 450.000 euros. En ambas tipologías el perfil de comprador es mayoritariamente extranjero, hasta llegar a acaparar el 85% de las adquisiciones en 2018. No obstante, en el último año se ha observado un interés creciente de los clientes nacionales. Entre los foráneos destacan los franceses (50%), alemanes (20%) y belgas (15%), seguidos de compradores ingleses y rusos.

Precios de las viviendas en Roses (Datos en euros/m2)

Las viviendas más demandadas son las villas de lujo con vistas al mar a partir del millón de euros, que pueden alcanzar precios superiores a los 10.000 euros/m2 en las zonas más exclusivas, así como los apartamentos en el centro del pueblo en torno a los 350.000 euros.

Precios de las viviendas en Cadaqués (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Primera línea

4.000

10.500

7.000

Centro

2.500

6.500

4.000

Port Lligat/Parque Natural

3.500

7.500

S'Aguarda

2.750

Caials Sa Conca/Es Quers

Empuriabrava

Lloret de Mar - Blanes

En lo alto del Ampurdán, en pleno golfo de Roses, a 50 minutos en AVE de Barcelona y a solo 60 km en coche de Francia, Empuriabrava destaca por ser la marina más grande de Europa con más de 30 km de canales navegables que hacen posible el amarre delante de casa.

El Sur de la Costa Brava, a tan solo una hora de Barcelona y a 20 min de Gerona, tiene alguna de las zonas más solicitadas del litoral catalán, como la Cala San Francesc en Blanes, Martossa, en Tossa de Mar y la Mongoda, en Lloret. Por su parte, la zona interior de los parques nacionales del Montseny y les Guilleries, permite disfrutar de la naturaleza con una gran privacidad para los clientes más exclusivos y exigentes, sin renunciar a las buenas comunicaciones y a las cercanas playas de la Costa Brava.

Precisamente las viviendas con canal, las más cercanas al mar, así como las propiedades que cuentan con amarre propio son las más solicitadas. La preferencia se centra en aquellos canales que hacen las maniobras con el barco más sencillas o bien los que se encuentran antes de los puentes para quienes cuentan con un velero o barcos más altos. La vivienda estrella de Empuriabrava sería una casa individual de unos 200 m2 distribuidos en 3-4 dormitorios, con un terreno 500 m2 y con amarre en el canal ancho después de los puentes, donde solo pasan barcos hasta 2,80 metros. Esta tipología tendría un precio en torno a los 650.000 euros, mientras que en las zonas al canal delante de los puentes, donde se puede amarrar veleros o grandes yates de motor, los precios alcanzan los 4.500 y 5.500 euros/m2. El 68% de los compradores es extranjero con los franceses a la cabeza, quienes concentran el 64% de las transacciones internacionales, seguidos de los alemanes (20%). El resto se reparte entre belgas, holandeses e ingleses.

• La franja marítima, donde la demanda se centra en unifamiliares dentro de urbanizaciones cercanas al mar y con precios entre 450.000 a 750.000 euros, y apartamentos en el centro o en primera línea costera que oscilan entre 150.000 y 300.000 euros. Es aquí donde se ubica la zona más cara: Blanes Sant Francesc, una de las urbanizaciones más prestigiosas de la Costa Brava, en la que el precio puede alcanzar los 8.000 euros/m2. • La zona norte, Montseny-Guilleries, donde la demanda es sobre todo de masías o casas rurales y los precios bajan hasta máximos de 2.500 euros/m2. • La zona interior, que cuenta con viviendas unifamiliares y pisos mucho más económicos.

Mínimo

Máximo

Medio

956

2.800

1.878

Canyelles

2.300

3.190

2.744

Almadrava

2.060

3.500

2.780

Puig Rom

3.055

3.508

2.181

Pau

2.219

2.219

2.219

Palau Savardera

885

1.465

1.400

Santa Margarita

164

2.164

2.164

Precios de las viviendas en Empuriabrava

de la Costa Brava

Mas Fumats

1.647

1.719

1.683

(Datos en euros/m2)

(Datos en euros/m2)

Mas Buscà

1.320

1.393

1.357

Roses pueblo

Como en el resto de la Costa Brava, el porcentaje de clientes extranjeros supera al de nacionales hasta acaparar el 60% de las compras liderados por franceses (50%) y rusos (20%).

Precios de las viviendas en el sur

Mínimo

Máximo

Medio

Canal ancho

2.500

4.000

3.300

5.500

Canal estrecho

2.200

3.900

5.000

3.250

Anteriores a los puentes

3.500

2.000

3.250

2.500

Sin canal

2.500

6.500

5.250

Castelló d´Empuries

54 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

La zona se puede subdividir en tres:

Mínimo

Máximo

Medio

Lloret

1.250

6.000

2.800

3.410

Tossa

1.500

6.000

3.000

5.500

4.500

Blanes

1.250

8.000

2.500

2.000

3.300

2.400

Montseny - Guilleries

800

2.500

1.300

990

1.500

1.200

La selva interior

600

2.300

1.300

Tendencias del Mercado Residencial Español | 55


Tarragona Tarragona

Tarragona

Con 14 kilómetros de litoral y Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO, Tarragona cuenta con todas las comodidades de una ciudad mediana para vivir. El despertar del mercado inmobiliario ha registrado un retraso respecto a otras provincias debido al importante stock de vivienda existente tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Tarragona

Tarragona

En 2018, el precio medio se ha situado en un rango entre los 1.166 euros/m2 de los barrios marítimos y los 1.847 euros/m2 de Eixample, si bien en zonas como la calle Limonium, en Tamarit, Vía Augusta o el Paseo de Rafael de Casanova, alcanzan niveles por encima de los 2.000 euros/m2.

Precio de la vivienda en Tarragona (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Part Alta

587

1.871

1.248

Eixample

1.181

2.481

1.847

Nou Eixample Nord i Sud

658

1.651

1.390

Barrios Martítimos

621

1.547

1.166

Via Augusta – Músics - Vall de l’Arrabassada - Antibes

1.466

2.727

1.790

Urb. Cala Romana – Boscos – La Mora - Tamarit

1.071

2.208

1.441

Precisamente estas dos últimas direcciones se encuentran entre las zonas más demandadas junto al barrio de Rambla Nova, que se mantiene como la ubicación de mayor prestigio. Por su parte, la proximidad a la playa d’Arrabasada y al centro de la ciudad es lo más apreciado de Vía Augusta, donde priman los unifamiliares. La demanda de vivienda en Tarragona es eminentemente nacional, donde el 80% de los compradores son nacionales frente al 20% de internacionales. Dentro de los extranjeros, principalmente franceses y suizos, la demanda se centra en La Mora y Tamarit, donde los clientes buscan viviendas unifamiliares cerca de la playa como segunda residencia.

Tarragona

56 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

El impulso del mercado llegará cuando se aprecie de forma significativa la inversión en vivienda que no se limite a la reposición con la compra de segunda mano.

Tendencias del Mercado Residencial Español | 57


Pirineo Catalán - Gerona y Lérida Pirineo Catalán - Gerona y Lérida

Valle de Arán

Valle de Arán Cerdaña

Este privilegiado entorno del Pirineo leridano, formado por 33 pueblos, conforma uno de los valles más ricos de Cataluña gracias a la estación de Baqueira, auténtico motor del Valle de Arán.

Cataluña

El mercado inmobiliario aranés empezó a recuperarse en el invierno de 2015/16 después de cuatro años sin apenas actividad. En 2017, la tendencia ascendente permitió un incremento de los precios y las transacciones hasta llegar a 2018, ejercicio en el que la compraventa de viviendas se ha consolidado entre el cliente nacional, que acapara ya el 80% de las adquisiciones. Entre los españoles destacan los madrileños, valencianos y vascos, mientras que entre los extranjeros, las nacionalidades predominantes son la francesa e inglesa.

Por su parte, Bagergue es el pueblo más alto del valle a 1.419 metros de altura y a 4 km de Baqueira, mientras que Arties es uno de los núcleos con más demanda del Valle de Arán gracias a su emplazamiento -a medio camino entre Baqueira y Vielha-, su gastronomía y su exclusiva vida nocturna.

Las zonas más cotizadas se centran en Baqueira, principalmente en las cotas de 1.500-1.700 metros como la urbanización Val de Ruda, así como en los pueblos cercanos a las pistas como Bagergue, Salardú y Arties, donde los precios han repuntado de media un 12% respecto al año anterior, sobre todo en aquellos inmuebles seminuevos o singulares.

Valle de Arán

La Urbanización Val de Ruda, a pie de pistas de la estación de esquí de Baqueira-Beret, es un complejo de 500 viviendas, tres hoteles, galerías comerciales con escuelas de esquí, tiendas de alquiler de material y restaurantes y además lugar de salida del telesilla, lo que la convirtierte en el principal punto de acceso a la estación.

Cerdaña

58 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Tendencias del Mercado Residencial Español | 59


Vielha

Precios de las viviendas en Valle de Arán

Cerdaña

(Datos en euros/m2)

Capital del Valle de Arán, es el centro neurálgico de la comarca. Tiene vida todo el año y ofrece todo tipo de propiedades, desde casas unifamiliares con jardín, hasta pequeños apartamentos. En Vielha se ubican dos de las urbanizaciones más prestigiosas de la zona: La Solana y Santa Gemma, ambas con villas aisladas de construcción típica aranesa. Su comercio, su amplia oferta gastronómica y su zona de bares son perfectos para todo aquél que quiera disfrutar del mejor apré ski.

Mínimo

Máximo

Medio

Baqueira

3.100

7.000

4.700

Unha - Bagergue Salardú

2.800

4.400

3.250

Arties

2.611

4.800

3.000

Vielha y Mijaran

1.500

2.800

2.100

Bajo Arán

1.200

1.850

1.575

Pallars Sobirà Esterri d’Àneu

1.500

2.000

1.850

Ubicada en un largo valle al este de los Pirineos por el que discurre el río Segre y paso fronterizo natural entre Cataluña, Francia y Andorra, Cerdaña es el destino escogido por los catalanes de clase alta para tener su segunda o tercera residencia. Su situación estratégica, la buena comunicación desde Barcelona y Gerona y la gran cantidad de días soleados durante el año la convierten en objeto de deseo para vivir o pasar temporadas en vacaciones tanto en verano como en invierno. De hecho, la práctica totalidad (98%) de los compradores son nacionales, de los que más del 90% son catalanes llegados de Barcelona y Gerona. Las prestigiosas estaciones de esquí de la Cerdaña cuentan con diferentes actividades a lo largo del año que incluyen desde el snowboard, esquí en todas sus modalidades así como rutas para realizar senderismo, trekking, paseos a caballo, en bicicleta de montaña, etc. A esta variedad de actividades se unen las realizadas en el aeródromo y en los magníficos campos de golf. Las propiedades más demandas son los adosados, que copan el 40% de las operaciones realizadas, seguidas de los unifamiliares y apartamentos (27%) y las parcelas (5%). Las vistas panorámicas al valle y a las montañas, con orientación sur y en urbanizaciones con zonas ajardinadas son las características más solicitadas.

60 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Un mínimo de tres habitaciones, dos baños más aseo de cortesía, con una sala polivalente y garaje en superficies entre los 150 y 200 m2 y con precios por debajo de los 500.000 euros dibuja la vivienda más vendida por Engel & Völkers en 2018, si bien un 21% de las mismas se ha realizado en propiedades con precios entre los 500.000 y 2 millones de euros frente al 36% de aquellas con un coste inferior a los 300.000 euros. A pesar de la dificultad de realizar previsiones para un mercado de segundas y terceras residencias que depende casi en su totalidad de clientes catalanes, Engel & Völkers estima un crecimiento en el volumen de transacciones del 10% en 2019 con un mantenimiento de los precios registrados el pasado ejercicio. La zona con los precios más elevados sigue siendo Bolvir, donde se ubican algunas de las urbanizaciones más prestigiosas de la Cerdaña, como el Real Club de Golf Cerdaña, donde se alcanzan precios medios de 3.800 euros/m2. Precios de las viviendas en Cerdaña (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Alp

1.650

2.570

1.830

Das

1.800

2.500

2.325

Fontantals

1.430

2.330

1.880

Bolvir, Real Club de Golf Cerdaña

3.000

4.000

3.800

Bolvir

2.500

3.500

2.900

Prats, urbanización El Pla

2.000

2.900

2.225

Llívia

1.900

2.300

2.150

Puigcerdà

1.325

2.300

1.800

Bellver

1.580

1.750

1.690

Ger

1.425

1.875

1.650

Guils de Cerdanya

1.670

2.225

2.050

Tendencias del Mercado Residencial Español | 61


Distritos de la ciudad de Valencia

Comunidad Valenciana

Pobles del Nord

Pobles de l'Oest

Valencia

Rascanya

Benicalap

790.201

28.181 EUR

22.922 €

1.942 €/m²

16,4%

Población o número de habitantes

Renta bruta media

Renta disponible

Precio medio 2018

Variación interanual

Benimaclet

La Saïdia

Campanar

Algirós Ciutat Vella

El Pla del Real Poblats Marítims

L'Olivereta

Extramurs Eixample

La Comunidad lidera el ranking de la compraventa de viviendas de segunda mano. Valencia fue durante años sinónimo de obra nueva. Ahora, en cambio, la Comunidad Valenciana lidera el ranking de España de compraventa de viviendas de segunda mano. El 87% del total de inmuebles vendidos en esa región ya habían tenido algún propietario antes, según la Estadística Registral inmobiliaria del Colegio de Registradores correspondiente al ejercicio 2018. El precio medio del metro cuadrado de esos inmuebles fue de 1.589,5 euros, según el Ministerio de Fomento. Una cifra inferior a la registrada en la capital valenciana, que destacó en el pasado ejercicio por el importante incremento que experimentó el precio de la vivienda. En concreto, la ciudad del Turia vio elevarse el coste de sus inmuebles un 16,4%, pasando de un precio medio del metro cuadrado de 1.668 euros a 1.942 euros. La demanda extranjera continuará siendo uno de los puntales de la actividad inmobiliaria en la Comunidad Valenciana en 2019. Los inversores internacionales acapararon el 26% del total de las compras de vivienda en la Comunidad Valenciana en 2018 hasta convertirse en la tercera región más atractiva para los extranjeros solamente superada por las islas, Baleares y Canarias.

62 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Y si a nivel nacional el número de transacciones de viviendas escrituradas experimentó un incremento interanual superior al 11% en el segundo trimestre de 2018 -superándose las 160.000 operaciones en un trimestre, según datos del Observatorio de Vivienda y Suelo dependiente del Ministerio de Fomento-; en la región valenciana ese incremento llegó hasta el 19%, uno de los mayores de toda España.

Patraix

Quatre Carreres

Jesús

Pobles del Sud

Valencia también destaca en cuanto a la tasa de compraventas respecto al número de habitantes, siendo la región de España con mayor actividad inmobiliaria relativa con 4,09 compraventas por cada mil habitantes a finales de 2018. Otro dato que hace prever la continuidad de la tendencia alcista del mercado en Valencia es que el tiempo medio que se tarda en vender un inmueble en la capital valenciana es un punto y medio inferior al resto de España, 6,5 meses frente a los casi ocho meses del resto del país, según datos de la sociedad de tasación Tinsa.

Camins al Grau

Precios en euros/m2

1.000 €  -  1.500 €

1.500 €  -  2.000 €

2.000 €  -  2.500 €

2.500 €  -  3.000 €

3.000 €  -  3.500 €

3.500 €  -  4.000 €

4.000 €  -  4.500 €

4.500 €  -  5.000 €

5.000 €  -  5.500 €

5.500 €  -  6.000 €

6.000 €  -  6.500 €

El Pla del Real

4.823

Camins al Grau

2.571

Rascanya

1.869

Poblats Marítims

3.266

La Saïda

2.343

Algirós

1.787

L’Eixample

3.054

Quatre Carreres

2.080

Benicalap

1.691

Campanar

2.878

Extramurs

2.051

Jesús

1.166

Ciutat Vella

2.877

L’Olivereta

1.920

Pobles de l’Oest

1.000

Benimaclet

2.845

Patraix

1.897

Tendencias del Mercado Residencial Español | 63


La ciudad de Valencia se distribuye en 19 distritos, subdivididos a su vez en 89 barrios y pedanías. Engel & Völkers cubre las mejores localizaciones de la capital y de la provincia, agrupándolas en tres grandes zonas: Centro - Ciutat Vella, Eixample, Extramurs y La Saïdia.

Playa - Pla del Real, Ciudad de las Artes y las Ciencias, Patacona, Malvarrosa, Alboraya, Puig, El Saler así como los municipios de Puzol y Cullera, entre otros. Alrededores - Paterna, Rocafort, Godella, El Vedat, Bosque, La Eliana o Betera.

Centro

Es la zona más demandada de la ciudad. En particular, las propiedades en zonas señoriales con metraje generoso distribuido en tres o más dormitorios; las viviendas con techos altos, molduras y suelos de mosaico artesanal y los áticos. Los primeros, especialmente entre familias valencianas en su mayoría y los últimos, entre los extranjeros y jóvenes de alto poder adquisitivo. Precisamente en 2018, la propiedad más cara vendida por Engel & Völkers Valencia ha sido un ático ubicado en el Eixample, cuya operación se ha cerrado en cuatro millones de euros. Los foráneos que más propiedades demandan en la zona son franceses, alemanes, estadounidenses y chinos, a los que se suman otras nacionalidades como italianos, holandeses, belgas y rusos. Europeos y americanos buscan viviendas reformadas con encanto con las que obtener rentabilidad, bien por las expectativas de revalorización o bien por la facilidad para alquilarla. En el centro de Valencia se distinguen tres zonas muy bien diferenciadas: • Eixample, la zona más exclusiva de Valencia. Es la zona de la clase alta valenciana. Con precios que oscilan entre los 1.733 euros/m2 y los 4.100 euros/m2, se distribuye en tres barrios: Pla de Remei, Gran Via y Ruzafa. En los dos primeros se sitúan las calles más caras de la ciudad con precios medios superiores a los 3.200 euros/m2 como Jacinto Benavente, Cirilo Amorós o Gran Vía del Maqués del Turia.

64 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

• El casco antiguo, Ciutat Vella. Es el centro histórico, cultural y político de la ciudad. En él se ubican joyas arquitectónicas como la Catedral, la plaza de la Reina y el Miguelete. En esta zona se observa una consolidación de los precios, con La Xerea como el barrio con el metro cuadrado más caro al superar los 3.000 euros/m2 de media. • Extramurs, un perfil muy familiar. En una de las zonas más asequibles del centro de la ciudad se demandan los pisos familiares de unos 100 m2 con dos baños con precios en torno a los 150.000 euros en viviendas a reformar y a los 250.000 euros en las ya reformadas.

Alameda - Costa

En esta amplia y heterogénea zona de Valencia coexisten apartamentos o casas en primera línea de playa con pisos en la ciudad. Se trata de una circunscripción en pleno auge donde se ha registrado un importante crecimiento, tanto en servicios como en precios. La tipología de vivienda más demandada son los pisos de tres dormitorios y dos baños en una superficie en torno a los 110 m2, seguidos por los apartamentos y áticos. En la playa, el comprador opta por apartamentos de más de 80 m2 y dos habitaciones o casas con un mínimo de 180 m2 y tres habitaciones con piscina.

Zonas más demandadas • La zona de playas está formada por los barrios de Patacona, Cabanyal y Malvarrosa. La proximidad a la playa mantiene el distrito de Cabanyal-Canyamelar en una de las zonas de moda de la ciudad para residir. • Zona de Pla del Real se caracteriza por su cercanía a los jardines del Turia así como al centro de la urbe. La Plaza de la legión española se ha convertido en la dirección más cara con un precio medio de 3.900 euros/m2.

Precio de la vivienda en el Centro

Precio de la vivienda en Alameda - Costa

(Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Gran Via

2.419

3.688

3.098

Pla del Remei

2.448

4.069

3.258

Ruzafa

1.733

3.145

2.428

El Pilar

2.390

3.298

2.500

El Carmen

2.212

2.745

2.475

La Seu

1.790

3.448

2.761

El Mercat

1.564

2.784

2.050

La Xerea

2.190

3.500

3.011

Sant Francesc

1.094

3.342

2.200

Extramurs

1.229

2.543

1.891

• La Ciudad de las Ciencias como la zona más moderna y vanguardista de la ciudad sobresale por su imagen internacional y es la elegida para residir entre los clientes foráneos y los directivos y funcionarios de alto poder adquisitivo.

Perfil del comprador El 75% de los compradores son nacionales frente a un 25% de internacionales, liderados por franceses, rusos, ingleses e italianos. La mayoría de los extranjeros buscan apartamentos como segunda residencia en zonas de playa con una clara preferencia por los áticos.

(Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Trinital, Orriols, Torrefiel, Ayora

1.100

2.900

1.900

Albors, Algirós o la Vega Baixa

1.850

3.700

2.700

Pla del Real, Ciudad de las Ciencias o Patacona

1.600

6.400

3.400

Poblaciones de Costa Norte de Valencia

1.000

4.600

2.000

Poblaciones de Costa Sur de Valencia

1.000

4.000

1.800

Urbanizaciones de alto standing

1.600

4.800

2.200

600

2.600

1.000

Poblaciones no costeras

Tendencias del Mercado Residencial Español | 65


Alrededores de Valencia

Alquiler

Este extenso territorio hacia el interior de la provincia destaca sobre el resto de las áreas que cubre Engel & Völkers Valencia por contar con un emplazamiento logístico y empresarial único gracias a su cercanía al puerto y a la carretera que conecta con Madrid, así como a todo el arco Mediterráneo.

El mercado del alquiler en Valencia se mantiene a pleno rendimiento, pero a la expectativa del plan de vivienda en materia de alquiler. El precio medio del metro cuadrado de los pisos para alquilar se sitúa en 10 euros, aunque oscila entre un máximo de 14 euros/m2 en Eixample y Ciutat Vella hasta el mínimo de 7 euros/m2 que se puede encontrar en zonas como La Eliana.

El denominador común de los clientes que compran vivienda urbana en la zona metropolitana del primer cinturón es que esté bien comunicada y con acceso a múltiples servicios. El perfil lo componen familias nacionales con hijos que buscan una vivienda de reposición más grande, e incluso independiente en exclusivas urbanizaciones.

En este sentido, Engel & Völkers prevé un crecimiento del mercado del alquiler en Valencia del 20% en 2019, un crecimiento significativo pero más moderado que el aumento del 30% registrado en el número de operaciones durante 2018. En Valencia, el plazo medio de duración de los contratos de alquiler se sitúa entre uno o dos años, siendo muy pocos los inquilinos que están arrendados tres años en la misma vivienda.

Los no residentes buscan viviendas tranquilas, sin la contaminación acústica de los grandes edificios, con piscina, servicios cercanos y bien comunicadas con ciudad, aeropuerto y playa. En la circunscripción urbana se buscan dos tipos de viviendas. Aquellas que cuentan con zona residencial, amplias, con tres habitaciones y bien comunicadas. Y las requeridas por inversores con deseos de patrimonializar parte de sus ahorros financieros vía arrendamientos, que solicitan viviendas funcionales entre los 80 y 100 m2, con buenas vías de comunicación, dos o tres dormitorios y en buen estado. En una zona tan extensa, con propiedades muy heterogéneas en función de los municipios, el abanico de precios se amplía hasta conformar un rango que oscila entre los poco más de 1.000 euros/m2 en Alzira y los 3.000 euros/m2 de Nou Campanar. Campanar, uno de los barrios fuera del centro más demandados, destaca por tener todas sus construcciones con una edad inferior a los 20 años que cuentan con zonas comunes como piscina, club social, pistas deportivas y demás comodidades.

66 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Tipología más demadanda La vivienda estrella para alquilar en Valencia la dibuja un piso de 3-4 dormitorios y dos baños distribuida en 140 m2, ubicada en Eixample y con un coste mensual en torno a los 2.000 euros. Preferiblemente en las últimas alturas del edificio, con terraza o balcones, con una preferencia absoluta por los áticos. A lo largo de 2018 se ha observado un aumento de la demanda en edificios residenciales del centro de viviendas entre dos y cuatro dormitorios en superficies desde 90 m2 hasta 150 m2, si bien el 25% de los clientes de Engel & Völkers han solicitado unifamiliares independientes con jardín y piscina privadas con un mínimo de 200 m2.

Precios del alquiler en Valencia (Datos en euros/m2)

La distribución entre compradores nacionales e internacionales se ha invertido en 2018 hasta acaparar los primeros un 68% frente al 32% de extranjeros, con los americanos y alemanes, a la cabeza seguidos por italianos, belgas, franceses, chinos, ingleses, rumanos y holandeses.

Se distinguen tres perfiles bien diferenciados: las familias con hijos de poder adquisitivo medio-alto, extranjeros con poder adquisitivo alto que residen en España por trabajo un tiempo limitado y las parejas sin hijos o solteros.

Precio de la vivienda en los alrededores

Es reseñable el aumento de arrendatarios extranjeros con un nivel adquisitivo muy alto, en gran parte directivos de

Perfil del arrendatario

grandes multinacionales, hasta llegar a acaparar el 56% de los alquileres de la ciudad. En su mayoría son franceses, italianos, británicos y norteamericanos.

de Valencia (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Nou Campanar

2.400

3.000

2.700

L’Eliana

1.700

2.300

2.000

Betera

1.800

2.600

2.200

Vedat-Torrent

1.650

2.250

1.950

Urb. El Bosque

1.900

2.600

2.250

Alzira

1.050

1.300

1.175

La Pobla de Vallbona

1.450

1.950

1.700

Mislata

1.600

2.200

1.900

Mínimo

Máximo

Medio

Eixample

9

14

11

Ciudad de las Ciencias

8

12

10

Ciutat Vella

8

14

11

Pla del Real

9

13

11

Extramurs

8

11

9

Playa de valencia

8

13

10

Betera (Mas camarena – T. Conill)

8

14

11

Eliana

7

11

9

Godella - Campolivar

8

13

11

Rocafort – Sta. Barbara

9

14

11

Las zonas con más demanda de alquiler en Valencia son cinco: La Ciudad de las Ciencias, las Cortes Valencianas, la playa de Valencia, Eixample y Campolivar y Santa Bárbara. La playa de Valencia, impulsada por el nuevo proyecto urbanístico de la ciudad, que despierta el interés de clientes extranjeros e inversores ya registró un importante incremento de precios y demanda en 2017 que se ha mantenido durante el pasado ejercicio.

Tendencias del Mercado Residencial Español | 67


Alicante - Costa Blanca Alicante y Costa Blanca

Alicante

Alfaz del Pi Benidorm

Alicante

Alicante

Alicante es mucho más que uno de los destinos turísticos más importantes de España. El repunte económico vivido al calor de sus buenas infraestructuras de comunicación -cuenta con aeropuerto internacional y AVE- y los atractivos precios en relación a otras ciudades de la Comunidad, la han situado en una de las opciones preferidas para la inversión inmobiliaria hasta convertirse en la primera provincia en número de transacciones por delante de Valencia y Castellón. Este dinamismo, impulsado a partes iguales por el comprador nacional e internacional, se concentra en propiedades con un mínimo de tres dormitorios y dos baños con vistas al mar. La tipología más demandada en la ciudad son los áticos y pisos frente al mar o al puerto con terraza al igual que ocurre en playas como la de San Juan, Almadrava o Muchavista. Por su parte, en las zonas costeras como Cabo Huertas, El Campello, Covetá Fumá, lo más solicitado son las villas.

Precio de la vivienda en Alicante (Datos en euros/m2)

Es precisamente, en Cabo Huertas, donde se registra el precio más elevado hasta alcanzar máximos de 5.000 euros/m2, seguido de Playa San Juan (4.500 euros/m2) y El Campello (4.150 euros/m2). Todos ellos precios en viviendas muy exclusivas que duplican la media del resto de las zonas.

Alicante Costa Blanca

68 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

En Alicante conviven diversas nacionalidades que dotan a la ciudad de un aire cosmopolita y multicultural. Entre los países con mayor número de compradores de vivienda destacan Alemania, Francia, Reino Unido, Bélgica, Suiza, Holanda, Países Escandinavos y EEUU.

Mínimo

Máximo

Medio

Alicante Centro

1.800

4.000

2.625

Alicante casco antiguo

1.650

2.640

1.950

Alicante Cabo Huertas

1.300

5.000

3.150

Alicante Golf

1.000

2.750

1.875

Playa San Juan

1.600

4.500

3.050

Vistahermosa

1.000

2.500

1.750

La Font

1.000

2.300

1.650

El Campello – Playas

1.000

4.150

2.575

El Campello – Coveta – La Nuza

1.500

3.000

2.250

Tendencias del Mercado Residencial Español | 69


Costa Blanca

Alquiler El dinamismo inmobiliario de Alicante en el último año también se ha notado en el segmento del alquiler donde los precios medios se han situado en un rango entre los 8 y 10,75 euros/m2. Al igual que ocurre en el mercado de compraventa, las direcciones más caras se ubican en Cabo Huertas y Playa San Juan, si bien existe una fuerte demanda con precios que pueden alcanzar los 20 euros/m2 en el centro de la ciudad, concretamente en la Explanada de España y la Avenida Doctor Ramón y Cajal.

Precio del alquiler en Alicante (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Alicante Centro

7,70

15,00

10,50

Cabo Huertas

4,50

11,60

8,00

Alicante Golf

4,50

11,60

8,00

Playa San Juan

9,00

12,50

10,75

El Campello Playas

4,50

11,60

8,00

El Campello Coveta

4,50

11,60

8,00

Alfaz del Pi Uno de los municipios alicantinos más turísticos de la Costa Blanca. El coste medio de la vivienda se sitúa en torno a los 1.875 euros/m2, con un incremento de forma continua desde el año 2015 de en torno al 4% anual.

Benidorm Conocida también como la Nueva York del Mediterráneo es la ciudad con más rascacielos por habitante del mundo y la tercera con más plazas hoteleras de España tras Madrid y Barcelona. Por todo ello, es considerada como la capital de la Costa Blanca.

El mercado principal se divide en dos tipologías de vivienda: casas individuales con una antigüedad de unos 10 años y apartamentos de dos o tres habitaciones con una edad media de 15 años. Las primeras tienen por destino primera residencia, mientras que los apartamentos son para alquiler vacacional.

Las propiedades más solicitadas en Benidorm son las situadas en primera línea de playa, áticos, con buenas vistas, de obra nueva o reformadas y complejos residenciales con zonas comunes. Mientras la demanda de pisos se centra en primera o segunda línea de playa, la de más alto standing la acaparan las villas de lujo con vistas al mar que otorguen al propietario privacidad. La propia ciudad de Benidorm es una de las localizaciones más solicitadas con propiedades en primera línea de playa cuyas direcciones más caras se concentran en la playa de Poniente, exactamente en la calle Vicente Llorca Alós donde los precios medios alcanzan los 4.100 euros/ m2, y en las calles Madrid y Alcoy de la playa de Levante. El 65% de los compradores son extranjeros, repartido en un 50% entre los ciudadanos de Bélgica, Luxemburgo y Países Bajos y el otro 50% entre alemanes, suizos, escandinavos y rusos. Por el contrario, el 80% de los vendedores son españoles. Los principales compradores son jubilados que quieren una segunda residencia, pero también familias y singles.

Las zonas más demandadas son El Albir, La Nucía y Alfaz del Pi, sobre todo en las urbanizaciones de los alrededores bien conectadas y de alto standing. En todas ellas, los jubilados extranjeros junto a parejas y familias dibujan el perfil de los compradores. Por su parte, Polop es considerada como una ciudad dormitorio de Benidorm en la zona de costa. Precios de las viviendas en Benidorm (Datos en euros/m2) Mínimo

Máximo

Medio

Playa de Levante

1.590

4.150

2.870

Rincón de Loix

1.309

3.195

2.394

Playa de Poniente

1.497

4.400

2.660

Villajoyosa Playas y Puerto

1.416

2.727

2.200

993

2.982

2.106

Finestrat Urbanizaciones

El 15% de españoles buscan viviendas unifamiliares o adosados de nueva construcción, preferentemente en la playa de El Albir, donde se encuentran las direcciones más caras de Alfaz del Pi. Concretamente el Bulevar de los músicos y Camí Vell del Far registran precios superiores a los 4.500 euros/m2.

Finestrat y Villajoyosa, a precios más económicos La urbanización de Sierra Cortina en Finestrat es una de

Precios de las viviendas en Alfaz del Pi

las ubicaciones de moda gracias a su oferta de obra nueva de chalés, su cercanía al mar y a la montaña y sus campos de golf. Aunque también es vacacional, es muy demandada por familias que buscan primera vivienda.

(Datos en euros/m2)

Por su parte, Villajoyosa ofrece primera línea de playa, un centro urbano y un gran puerto y club náutico. Por el lado de la oferta, predominan las promociones de obra nueva. Por el de la demanda, buscan propiedades jubilados extranjeros que desean una segunda vivienda.

70 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

El 85% de los compradores son extranjeros, con una importante presencia de noruegos y holandeses que demandan viviendas unifamiliares aisladas y de nueva construcción, completada por otras nacionalidades como ingleses, franceses, belgas y suizos.

Mínimo

Máximo

Medio

Playa El Albir

2.000

4.200

3.100

Alfaz del Pi/La Nucía

1.450

2.500

1.875

Polop

1.450

1.950

1.700

Tendencias del Mercado Residencial Español | 71


Andalucía - Costa del Sol Andalucía - Costa del Sol

Málaga

Málaga Málaga

La capital de la Costa del Sol ha sido una de las grandes revelaciones de 2018, tal como adelantaba el informe de mercado de Engel & Völkers. Su amplia oferta cultural, una innovación constante, un fuerte tejido empresarial y una sólida red de infraestructuras han situado a Málaga en el objetivo de muchos inversores inmobiliarios.

Entre los extranjeros, cabe destacar que no existe una nacionalidad que se imponga sobre las demás, si bien los nórdicos, holandeses, belgas, franceses, ingleses, irlandeses y alemanes predominan a la presencia, en menor medida, de iraníes, brasileños, suizos o norteamericanos.

En un mercado donde los extranjeros copan el 60% de las compras, los precios han alcanzado en 2018 una media superior a los 3.000 euros/m2 en La Malagueta, el centro histórico y Limonar, las zonas más solicitadas de la ciudad. Esta llegada masiva del inversor internacional en busca de una segunda residencia ha disparado el precio máximo en zonas del centro hasta los 8.000 euros/m2. Pero es en La Malagueta donde se alcanza el coste más elevado con máximos de 9.000 euros/m2. Su ubicación en primera línea de playa y la escasez de suelo provoca un desajuste entre oferta y demanda que dispara el precio, principalmente en las direcciones más demandadas como los paseos de la Farola, de Reding y el Paseo marítimo Ciudad de Melilla.

Precio de la vivienda en Málaga (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Oeste

1.800

5.000

2.500

Centro histórico/Soho

2.800

8.000

3.800

Malagueta

3.000

9.000

3.900

Limonar

2.200

6.500

3.200

Cerrado de Calderón

2.000

3.800

2.600

Pedregalejo

2.000

4.200

3.000

---

4.000

2.000

Palo

Benalmádena Puerto Banús y Valle del Golf

Aunque el crecimiento de precios se observa en toda la

Milla de Oro Mijas Marbella

Costa del Sol

72 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

ciudad y las previsiones para 2019 apuntan a un incremento más moderado tanto en precios como en volumen de transacciones en el entorno del 7-10%, existen aún zonas en el entorno de los 2.000-2.600 euros/m2 como el Cerrado de Calderón o Palo. La tipología más demandada en Málaga se divide en dos según la nacionalidad del comprador. Mientras los extranjeros prefieren áticos, pisos con terrazas y unifamiliares, los españoles escogen pisos y adosados.

Tendencias del Mercado Residencial Español | 73


Alquiler

Precios del alquiler en Málaga

Benalmádena

Mijas

Engel & Völkers ha comenzado a operar en 2018 en este municipio ubicado en el corazón de la Costa del Sol por su gran potencial inmobiliario. La variada oferta con un amplio abanico de precios y la calidad de sus infraestructuras e inmuebles han situado a Benalmádena en uno de los pueblos más solicitados como destino vacacional del litoral malagueño.

Este municipio de la Costa del Sol occidental nace en la falda de Sierra Blanca, a unos 450 metros sobre el nivel del mar. Es allí donde se ubica Mijas Pueblo, cuyo centro declarado como conjunto histórico artístico, es un privilegiado balcón sobre el Mediterráneo entre las costas de Fuengirola y Marbella.

(Datos en euros/m2)

El mercado del alquiler registró un fuerte impulso en la ciudad gracias a una oferta muy por debajo de la demanda que, para 2019, se prevé que aumente. La razón de esta mayor oferta se encuentra en que muchos propietarios vuelven a arrendar sus casas por largas temporadas en lugar de optar por el alquiler vacacional. El precio medio de una vivienda para alquilar se sitúa en un rango entre los 9 y 12 euros/m2, si bien y tal como ocurre en la compraventa, hay direcciones en el centro y La Malagueta como la calle Larios y el Paseo marítimo Ciudad de Melilla, respectivamente, que alcanzan los 15 euros/m2. El mercado del alquiler también se reparte entre el 60% de extranjeros frente a un 40% de españoles.

Mínimo

Máximo

Medio

Oeste

7

17

10

Centro histórico/Soho

9

18

12

Malagueta

9

20

10

Limonar

9

18

11

Cerrado de Calderón

8

12

10

Pedregalejo

8

15

11

Palo

7

15

9

Los áticos y las casas cercanas a la playa o con vistas al mar es la tipología más demandada, principalmente entre los compradores internacionales que son los principales inversores en la zona, liderados por los nórdicos, alemanes, franceses, belgas e ingleses. Por su parte, los españoles se decantan por pisos de dos dormitorios y dos baños ubicados en zonas bien comunicadas, con servicios de calidad y que ofrezcan amplias zonas de ocio. Puerto Marina y El Higuerón configuran la oferta más exclusiva de Benalmádena, donde se ubican las direcciones más valoradas por los compradores con precios medios superiores a los 3.000 euros/m2.

Precios de las viviendas en Benalmádena (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

1.100

6.400

2.500

Arroyo de la Miel y Santángelo

900

4.400

1.800

Montealto y Benalmádena Pueblo

960

5.100

2.100

Capellanía-Higuerón

1.000

6.100

2.600

Torrequebrada, Puerto Marina, Parque de la Paloma y Torremuelle

74 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

La zona costera cuenta con 14 kilómetros de litoral muy demandada tanto por compradores internacionales como nacionales. El apetito inversor en esta localidad, que ha doblado su población en la última década, ha disparado los precios hasta niveles de 8.000-9.000 euros/m2 en las localidades de Calahonda, Atalaya y Cala de Mijas. Las tipologías más demandadas se dividen en dos. Por un lado, ático o pisos de dos o tres dormitorios cercanos a la playa con un coste entre los 350.000 y 400.000 euros y, por otro, unifamiliares hasta 650.000 euros, muy solicitados entre los extranjeros.

Precios de las viviendas en Mijas (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Calahonda-Atalaya

700

9.000

2.100

Riviera del Sol

700

5.400

1.800

El Faro/Calaburra

800

7.800

2.500

La Cala de Mijas

950

8.100

2.400

Tendencias del Mercado Residencial Español | 75


Marbella

Conocida como la California europea, Marbella es un oasis inmobiliario sinónimo de lujo internacional, no sólo por ser una de las ciudades más turísticas de Andalucía sino por tener una elevada ocupación todo el año. Tras unos años de parálisis, la ciudad ha resurgido como destino de inversión para europeos y clientes de países árabes. Entre los primeros, el ‘boom’ de compradores rusos ha dado paso a más clientes españoles, alemanes, suizos, belgas, holandeses, franceses y de países escandinavos con un perfil rejuvenecido que sitúa el rango de edad entre los 35 y 55 años.

Precios del alquiler en Marbella Oeste (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Guadalmina Baja

2.500

10.000

4.675

Guadalmina Alta

2.000

4.000

1.955

San Pedro de Alcántara

2.000

5.000

3.000

Los Flamingos

1.800

5.500

3.000

Marbella Este - El Rosario Marbella Oeste Los servicios de los que dispone junto con las infraestructuras, las escuelas internacionales asentadas en la zona y la seguridad de la que goza convierten a esta zona en una de las más cotizadas. El 82% de los compradores son extranjeros, liderados por los alemanes, británicos y de países nórdicos que buscan una villa moderna unifamiliar, preferiblemente de nueva construcción que incluya las últimas tecnologías en domótica, con suelos radiantes, en superficies de unos 400 m2 construidos y jardines de mínimo de 1.200 m2. Valoran especialmente la orientación suroeste con vistas al mar y la cercanía a campos de golf.

Las propiedades más demandadas son las villas de nueva construcción y las zonas más solicitadas, Los Monteros, Río Real Playa y las urbanizaciones de Las Chapas y Marbesa. También destaca Elviria, donde la calle Acacias registra un precio medio de 7.000 euros/m2, muy por debajo de los 25.000 y 10.000 euros/m2 de las dos primeras zonas mencionadas. La mayor parte de los clientes son extranjeros, hasta acaparar el 93% de las compras frente al 7% de españoles. Entre los internacionales, destacan también los británicos, alemanes, nórdicos, franceses y de los Países Bajos.

Precios de las viviendas en Marbella

Todas estas características unidas a otras comodidades

En los últimos años ha aumentado la compra por inversión, donde los compradores buscan propiedades con necesidad de reforma en buenas ubicaciones para venderla tras su puesta a punto.

76 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Puerto Banús y Valle del Golf

El territorio que forma la Milla de Oro de Marbella comprende cinco kilómetros de franja costera. Símbolo del lujo, se trata de una los mercados inmobiliarios más exclusivos y solicitados de Europa, lo que se ha dejado notar en el incremento de las compras de viviendas por parte de inversores.

Situado entre la ciudad de Marbella y San Pedro de Alcántara, está considerada como la mayor zona de lujo del sur de España. Las áreas más solicitadas y exclusivas son Puerto Banús, Nueva Andalucía y La Zagaleta, todas ellas con precios medios por encima de los 5.000 euros/m2.

Las zonas con los precios más elevados son Puente Romano, Sierra Blanca y Marbella Club, donde el perfil del comprador lo dibujan inversores y familias que buscan una segunda vivienda, con preferencia por villas o apartamentos cerca de la playa que sean de nueva construcción y modernos. El 80% de los compradores son extranjeros, destacando un interés creciente en los últimos años por parte de belgas, suizos y noruegos.

Precios de las viviendas en la Milla de Oro (Datos en euros/m2)

Este – El Rosario

como ascensor, sala de cine, spa y cocina de planta abierta sitúan los precios de las citadas villas entre los 2 millones y 2,5 millones de euros.

Milla de Oro

(Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Nagüeles

1.500

5.500

3.200

Casablanca

1.500

6.000

4.000

Puerto Romano

1.800

6.000

3.800

Alto de Puente Romano

1.800

5.400

3.125

Sierra Blanca

2.800

9.000

6.200

Camajan

2.500

8.000

5.500

La Carolina

3.300

5.500

4.000

Más del 80% de los compradores son extranjeros, con un incremento de los llegados del norte de Europa. En Nueva Andalucía la mayoría son británicos y escandinavos. Los primeros prefieren casas adosadas y apartamentos, mientras que los compradores del norte de Europa buscan villas. En Puerto Banús, es muy elevada la demanda de árabes y de franceses. Engel & Völkers prevé un incremento de las operaciones en 2019 del 25%.

Mínimo

Máximo

Medio

Loma de Marbella Club

1.500

3.650

2.700

Precios de las viviendas en Puerto Banús

Rio Real

2.500

10.000

4.000

Río Verde Bajo

2.500

4.150

3.300

y Valle del Golf

Altos de Los Monteros

2.500

5.500

4.000

Bahia de Marbella

3.500

8.000

5.000

Los Monteros

4.500

25.000

6.500

Costabella

2.000

8.000

2.750

Chapas Playa

2.500

8.500

4.000

El Rosario

2.000

5.700

3.500

Elviria

2.000

7.950

3.750

Hcd las Chapas

3.500

15.000

4.500

Cabopino

2.500

5.000

3.500

(Datos en euros/m2) Mínimo

Máximo

Medio

Puerto Banús

2.000

9.000

4.000

Nueva Andalucía

1.300

8.000

3.100

Benahavís

1.200

9.000

2.200

La Quinta

1.800

5.000

3.000

La Zagaleta

3.500

9.000

5.000

El Madronal

2.500

4.500

3.000

Tendencias del Mercado Residencial Español | 77


Galicia Noroeste de España

Gijón

Santander

La Coruña

Oviedo

La Coruña

Asturias

Cantabria La Coruña concentra la mitad de toda la riqueza empresarial de Galicia. Muy vinculada a la industria de la moda, la ciudad herculina cuenta además con uno de los puertos más importantes de España.

Galicia Pontevedra Vigo

Valladolid

Castilla y León

El mercado inmobiliario coruñés comenzó su recuperación en 2017 con un crecimiento de los precios que ha sido progresivo durante todo el pasado año y que se espera exponencial a lo largo de 2019 impulsado por el aumento de la demanda. Un incremento protagonizado por la variedad en la tipología de las propiedades, centrándose en la ciudad en apartamentos y pisos, y en el municipio de Oleiros, en las afueras, en viviendas unifamiliares tanto independientes como adosados en urbanizaciones. El Ensanche y el centro de La Coruña es donde las propiedades alcanzan el precio medio más alto con un máximo que llega a los 4.000 euros. El perfil del comprador es el de un inversor que busca una propiedad para reformar y alquilar posteriormente, así como familias

Las calles más caras para comprar una vivienda en La Coruña están en la Ciudad Vieja: Tabernas, la plaza de Azcárraga y el Parrote, con un precio medio de 3.300 euros/m2, así como en la zona del Ensanche, en las calles de Juan Flórez y Federico Tapia, donde las propiedades alcanzan un coste medio de 2.700 euros/m2. En esta última zona, en la que las calles están muy próximas entre sí, se ha notado una subida lenta pero progresiva de los precios con respecto a 2017. Se trata de un área al alza, fundamentalmente por la gran demanda y la escasa oferta.

Precio de la vivienda en La Coruña (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Ensanche/Centro

2.000

4.000

2.600

Ciudad Vieja/Pescadería

1.900

3.700

2.300

753

1.369

1.150

Oleiros/Alrededores

con alto nivel adquisitivo. Lo más demandado por todos ellos son los áticos con terraza y pisos de 120 a 160 m2.

Galicia Cantabria Asturias Castilla y León

78 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

La propiedad estrella en la Ciudad Vieja y Pescadería es aquella que dispone de 150 m2, reformada con grandes calidades, con vistas a la dársena y un coste que varia de los 350.000 a 380.000 euros. Esta zona es la preferida por personas o parejas jóvenes con solvencia económica que valoran el encanto y singularidad del área. La mayor demanda de propiedades se concentra en pisos situados en edificios con alto valor histórico de un mínimo de 100 m2, tres dormitorios y sin barreras arquitectónicas.

Tendencias del Mercado Residencial Español | 79


Oleiros, a solo ocho kilómetros de La Coruña, es un municipio residencial con numerosas viviendas unifamiliares. Cuenta con una amplia oferta de servicios e instalaciones públicas y un entorno natural privilegiado que, junto con su excelente conexión con la ciudad herculina, convierte a esta zona en el lugar preferido por muchas parejas con hijos que optan por chalets de tres a cuatro dormitorios, con unos 300 m2 y un precio de entre 300.000 a 375.000 euros.

Alquiler El incremento de los precios de las viviendas para el alquiler en La Coruña ha sido notable en 2018. Una subida que ha ido de la mano de un alza exponencial de la demanda, con cada vez más mercado extranjero y familias jóvenes que optan por el alquiler ante la posibilidad de ser trasladados por sus empresas. Los extranjeros realizan ya cerca del 25% de los alquileres, con los ingleses y alemanes a la cabeza. Por otro lado, el tiempo medio que tarda una propiedad en ser alquilada se ha reducido de un mes a tres semanas.

La zona con los precios de alquiler más elevados es la Ciudad Vieja donde las propiedades tienen un coste medio de 8,90 euros/m2 y las calles más demandadas son las mejor comunicadas y con más servicios. El Ensanche está más enfocado a familias y Ciudad Vieja/ Pescadería a gente joven. En cuanto a Oleiros, se busca la comodidad de las urbanizaciones, con seguridad privada, transporte escolar e instalaciones deportivas. La mayor parte de la demanda se centra en casas unifamiliares de 250 m2, cuatro dormitorios y con buena comunicación con la ciudad.

Precios del alquiler en La Coruña (Datos en euros/m2)

Ensanche/Centro Ciudad Vieja/Pescadería Oleiros/Alrededores

Mínimo

Máximo

Medio

7

9,2

8,72

6,5

9,5

8,90

4

7,2

5,51

Vigo

La ciudad más poblada de Galicia destaca por su carácter industrial, así como por ser un destino turístico de primer orden gracias a un clima privilegiado y a su reconocida gastronomía. Las zonas más demandadas para la compra de vivienda se concentran en la Plaza de Compostela, Arenal, Casco Vello y la Plaza Independencia, si bien la tipología solicitada es diferente. Mientras la vivienda estrella en la primera zona es un piso de más de 200 m2, con un mínimo de cuatro dormitorios; en Arenal, la búsqueda se centra en pisos de más de 100 m2, con tres dormitorios y garaje. Por su parte, los apartamentos y áticos de entre 100 y 150 m2 son lo más solicitado en el Casco Vello y en Independencia son los pisos de tres dormitorios con garaje para familias con niños. La Plaza de Compostela, donde el precio medio de las viviendas alcanza los 3.800 euros/m2, es una de las calles más representativas y donde los pisos alcanzan los precios más altos en la ciudad. El 90% de los compradores son españoles frente a un 10% de extranjeros, entre los que destacan las nacionalidades alemana, inglesa y sueca.

Precios de las viviendas en Vigo (Datos en euros/m2)

80 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Mínimo

Máximo

Medio

Plaza de Compostela

3.500

4.200

3.800

Arenal-García Barbón

2.000

2.500

2.400

Venezuela-Corte Inglés

2.300

2.800

2.500

Progreso

1.800

2.200

2.000

Casco Vello

1.800

2.000

2.000

Plaza Independencia

2.200

2.700

2.500

Alquiler La propiedad más valorada para alquilar en Vigo cuenta con unos 50 m2, un dormitorio independiente y un precio de 450 euros al mes. El distrito centro es el más caro para alquilar una propiedad en Vigo. Al igual que ocurre en la compraventa, la Plaza de Compostela es la que registra los costes más elevados, con un precio medio de 11 euros/m2, y una elevada demanda de apartamentos de 90 m2 y dos dormitorios. Por su parte, en Alcabre, Coruxo, Oia y Saiáns la demanda se concentra en chalés con piscina y jardín de 200 m2 a un precio medio de 9 euros/m2, y en las zonas de Nigrán y Baiona, donde los precios medios se sitúan en 8 euros/m2, se solicitan pisos de tres dormitorios y casas unifamiliares de 120 m2.

Precios del alquiler en Vigo (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Centro

7

15,38

9,5

Alcabre -Coruxo-Oia-Saiáns

6

12

9

Nigrán

5

11

8

Baiona

5

11

8

Tendencias del Mercado Residencial Español | 81


Cantabria Pontevedra

Pontevedra, considerada como la ciudad más cómoda para vivir en Europa, ha sido galardonada con el Premio Internacional de Dubai de la ONU que reconoce las mejores prácticas para mejorar las condiciones de vida de sus habitantes. También la neoyorquina Fundación Bloomberg ha alabado su modelo urbano.

Santander

Las viviendas más demandadas en Pontevedra son los pisos de dos a tres dormitorios, con dos baños, plaza de garaje, trastero y bien situados, con un coste que oscila entre los 150.000 y los 250.000 euros. La gran parte de los compradores de viviendas en la urbe son parejas jóvenes.

Santander es una las ciudades más señoriales y elegantes de la costa norte del país. Ordenada en torno a su puerto natural, abarca una superficie de 34 km2 sobre la que se asienta una población cercana a los 185.000 habitantes. Los edificios decimonónicos, su espectacular bahía y las actividades relacionadas con la cultura, el ocio y el turismo son los grandes atractivos de la ciudad y la base de su economía.

El precio medio de las viviendas en la ciudad es de 1.275 euros/m2, al igual que en Poio, zona de costa separada de Pontevedra por la ría. En Sanxenxo, situada a unos 20 km de la capital, el coste alcanza los 1.600 euros/ m2. El perfil del comprador tanto en Sanxenxo como en Poio es el de una persona que busca una vivienda como segunda residencia o como inversión, en su mayoría parejas a partir de los 45 años con un nivel económico medio alto. Alquiler

Mínimo

Máximo

Medio

Poio

1.050

1.500

1.275

El perfil de la demanda del alquiler en Pontevedra lo dibujan pisos con dos o más dormitorios, dos baños, próximos al centro y un coste entre los 450 y 700 euros. Un precio que se incrementa si la vivienda se sitúa en la zona de Barcelos que, con un precio medio de 7,5

Pontevedra capital

1.275

1.275

1.275

euros/m2, es el área más cara.

Sanxenxo

1.103

1.900

1.600

Precios de las viviendas en Pontevedra (Datos en euros/m2)

82 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

El Paseo de Pereda, por su parte, es un barrio muy solicitado por el comprador de alto poder adquisitivo, mientras que el área de crecimiento natural de la ciudad de Valdenoja cuenta con viviendas de nueva construcción e infraestructuras residenciales dentro de urbanizaciones.

Precios del alquiler en Pontevedra

La zona de costa es lo más cotizado en Pontevedra y donde se concentran las calles más caras para adquirir una vivienda. Concretamente Sanxenxo, en la primera línea de playa de Silgar, y O Grove, en la Toja, son las direcciones donde se alcanza un precio medio de 2.500 euros/m2.

Las zonas más demandadas de la ciudad para adquirir una vivienda son cuatro: el centro, Sardinero, Paseo de Pereda y Valdenoja. El centro es el distrito más solicitado, con viviendas antiguas que precisan en su mayoría reforma. Mientras que Sardinero, cerca de las mejores playas, es una zona muy demandada por foráneos y turistas y donde se alcanza el precio medio más alto de la ciudad que llega a máximos de 6.000 euros/m2 en calles como Reina Victoria, la más cotizada.

(Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Zona Barcelos (Pontevedra)

6

9

7,50

La Parda

5

6

5,50

El perfil del comprador en Santander se puede dividir en dos. Por un lado, las parejas entre los 40 y 55 años que acaparan el 80% de la demanda y, por otro, los singles que solicitan inmuebles con un precio de rango bajo. La mayoría de las adquisiciones las realizan nacionales y la demanda de extranjeros se centra en mexicanos, norteamericanos, alemanes e ingleses. La propiedad más demandada es aquella que cuenta con tres o cuatro dormitorios con un precio en torno a los 400.000700.000 euros. El cliente mayoritario es el nacional, que acapara el 96% frente al 4% de internacionales liderados por mexicanos, estadounidenses, ingleses y alemanes.

Precio de la vivienda en Santander (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

900

2.600

1.700

Paseo de Pereda/Castelar

1.800

5.900

2.345

Sardinero

1.900

6.000

3.980

San Martín Menéndez Pelayo

1.080

2.880

1.550

Camilo Alonso Vega - Cisneros

800

1.550

1.200

C. Burgos - C. Alta

600

1.400

1.160

C. Castilla Marqués de la Hermida

900

1.550

1.330

1.000

2.500

2.100

Centro

Valdenoja

Tendencias del Mercado Residencial Español | 83


Asturias

Castilla y León

Oviedo - Gijón

El Principado de Asturias, que cuenta en su territorio con siete reservas de la bioesfera, tiene en Oviedo su capital y en Gijón a su municipio más poblado. La primera es el centro comercial, universitario y administrativo del principado con una economía centrada en los servicios; mientras que la segunda es una ciudad eminentemente industrial, que ha dado en los últimos años un mayor protagonismo al turismo.

Valladolid

Aunque el precio medio de las viviendas en las dos principales ciudades asturianas no llega a los 2.000 euros/ m2, cabe destacar que en las calles más exclusivas como Juan Benito Argüelles, en Oviedo, y Profesor Pérez Pimentel, en Gijón, superan los 4.000 euros/m2.

Precio de la vivienda en Asturias (Datos en euros/m2)

El 84% de los compradores de viviendas en ambos municipios es nacional. Los extranjeros, entre los que no destaca ninguna nacionalidad, se han decantado por adquirir viviendas unifamiliares como segunda residencia. La vivienda estrella en Oviedo es aquella que está ubicada en el centro y cuenta entre 150 y 200 m2, tres dormitorios, dos baños y plaza de garaje de acceso directo. El perfil del comprador es el de familias jóvenes de la ciudad si bien a medida que nos adentramos en el casco antiguo, el perfil es más el de un inversor. En Gijón, la propiedad más valorada la vivienda unifamiliar en la zona de Somió con un precio entre los 400.000 y 500.000 euros, de 250 m2 distribuidos en cuatro habitaciones y tres baños, todo en la misma planta y en una parcela de 1.000 m2. En el Paseo del Muro existe demanda de todo tipo de propiedades entre 250.000 y 500.000 euros siempre que tengan vistas al mar y un poco de altura. Mientras que en calles perpendiculares al mar el rango de precios va de los 140.000 a los 200.000 euros dependiendo del tamaño.

84 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Mínimo

Máximo

Medio

Oviedo

1.474

1.641

1.625

Gijón

1.000

2.706

1.559

Llanes

1.454

1.677

1.517

Alrededores Situada al oriente del principado, Llanes disfruta de su cercanía a los Picos de Europa y de numerosas playas que, unido a la buena conservación de su patrimonio monumental propicia un incipiente turismo. La vivienda unifamiliar entre los 250.000 y 300.000 euros, que podría alcanzar el medio millón de euros si tiene vistas al mar, de 200 m2 distribuidos en tres dormitorios, dos baños y ubicada en una parcela de 500 a 1.000 m2, es la propiedad estrella en Llanes demandada, principalmente, para una segunda o tercera residencia.

La capital de Castilla y León, con algo más de 300.000 habitantes, concentra cerca del 60% de la población de la provincia, si bien en los últimos años se está produciendo un trasvase continuado a los 24 municipios de su alfoz que hacen que en conjunto acaparen cerca del 80% del total de la provincia. La tendencia del mercado inmobiliario en Valladolid es claramente alcista con incrementos de los precios entorno al 5% en 2018. No obstante, en un mercado 100% nacional, la recuperación está centrada en viviendas de reposición entre clientes de cierta edad y en menor medida en una primera vivienda para jóvenes.

Precio de la vivienda en Valladolid (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Centro

1.910

3.150

2.350

Covaresa/Parque Alameda

1.325

2.150

1.653

Las Villas/Santa Ana

1.475

2.420

1.845

Pº Zorrilla - Cuatro de Marzo - Campo Grande

1.376

3.000

1.716

Parquesol

1.350

2.190

1.680

San Juan - Batallas Circular - Vadillos

1.350

2.290

1.685

Villa del Prado

1.640

2.700

2.050

En este sentido, la tipología más demandada en Valladolid se divide, por un lado, en viviendas de tres o cuatro dormitorios para familias con hijos que buscan mayor amplitud y mejor ubicación, servicios y equipamientos. Y, por otro, en pisos de uno o dos dormitorios solicitados por propietarios de chalets en las afueras que quieren volver al centro y por inversores que quieren alquilarlos. La vivienda estrella de Valladolid sería un piso alto o ático, de tres dormitorios y dos baños, con garaje y trastero, sin barreras arquitectónicas y un precio entorno a los 240.000 euros. Un coste que subiría en la zona centro, la más cotizada de la ciudad con precios que superan los 3.000 euros/m2, principalmente en las calles Santiago, Miguel Íscar, Acera Recoletos, el paseo de Isabel la Católica y el paseo de Zorrilla.

Tendencias del Mercado Residencial Español | 85


País Vasco Noreste de España

Hondarribia - Irún

Bilbao - Getxo

Vitoria – Gasteiz

San Sebastian

País Vasco Vitoria - Gasteiz Pamplona

Navarra

Capital administrativa del País Vasco y sede de su Parlamento, Vitoria se caracteriza por ser una ciudad amable y diseñada para vivir cómodamente. Repleta de espacios naturales que conforman el Anillo Verde, en 2018 ha continuado el éxodo hacia zonas céntricas de la ciudad por parte de un perfil de comprador asentado económicamente. En su mayoría familias que buscan pisos con tres habitaciones y garaje directo en zonas cercanas al centro. Más allá del demandado centro, existen barrios muy solicitados como Batán - Mendizorroza donde se pueden encontrar todo tipo de viviendas desde unifamiliares, adosados y pisos con áreas comunes a un precio medio de 3.400 euros/ m2. No obstante, las viviendas más exclusivas del Residencial Areitio alcanzan los 5.500 euros/m2, un precio que compite muy de cerca con el céntrico Paseo de la Música. Otras direcciones de la ciudad con precios máximos de 4.500 euros/m2 son las plazas de Santa Bárbara y del Renacimiento, ubicadas ambas en Desamparados. También en el entorno de los 4.000 euros/m2 se encuentran la avenida de Gasteiz y calles adyacentes como Adriano VI, los Pintores, Paseo de la Música, así como el Paseo Cervantes, la calle San Prudencio y Paseo del Batán.

País Vasco Navarra

86 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

En Engel & Völkers detectamos una gran demanda de áticos de unos 130 m2, con amplias terrazas, orientación suroeste, garaje de acceso directo y todas las zonas comunes renovadas. El 98% de los compradores son nacionales frente al 2% de extranjeros que llegan de la Unión Europea, mientras que el 100% de los vendedores es nacional, en su mayoría vitoriano.

Tendencias del Mercado Residencial Español | 87


San Sebastián

Alquiler

Precio de la vivienda en Vitoria (Datos en euros/m2) Mínimo

Máximo

Medio

Centro

1.750

5.000

2.800

Desamparados

1.600

4.500

2.700

Lovaina/Aranzabal

2.200

6.000

3.800

Avenida/San Martín

2.300

4.000

3.000

Batán/Mendizorroza

1.750

5.500

3.400

Armentia

2.400

4.200

3.000

Vitoria, además de ser la sede del Parlamento Vasco y de todas las instituciones tiene un fuerte tejido industrial que genera una gran rotación de trabajadores de elevado nivel socioeconómico. No obstante, la mayor parte de ellos opta por la compra de la vivienda debido, por un lado, a la baja oferta en el mercado del alquiler y, en segundo lugar, porque la mayor parte de las viviendas que se arriendan no están reformadas. La mayor demanda se centra en pisos con un mínimo de dos dormitorios, estética actual, y por un precio de 850-900 euros al mes. Un coste que se sitúa en la media de la ciudad entre el máximo de 1.500 euros de los chalets en zonas residenciales y el mínimo de unos 650 euros mensuales que se pagan por un estudio en la zona del casco viejo.

Reconocida internacionalmente por la elegancia de su bahía, su festival de cine, el encanto de sus playas y la gastronomía, la capital de la provincia de Guipúzcoa mantiene un tamaño reducido que hace muy fácil desenvolverse en sus calles que cuentan con infraestructuras de gran ciudad. Las zonas más solicitadas para comprar vivienda son el Área Romántica, Miraconcha, Ondarreta, Casco histórico, Gros y Aiete. San Sebastián, siempre presente entre las ciudades más caras de España, concentra sus direcciones más exclusivas en el Centro y Miraconcha, donde se superan los 10.000 euros/m2. Las viviendas ubicadas en las céntricas calles de Hernani y Peñaflorida, en el corazón de la ciudad y con vistas al mar, alcanzan los 12.000 euros/m2; mientras que en las calles ubicadas frente a la bahía de La Concha, Miraconcha y Zubieta rondan los 10.000 euros/m2. Pese a ser una ciudad cosmopolita, sólo el 6% de los compradores de vivienda en San Sebastián son extranjeros, en su mayoría estadounidenses, franceses, británicos, alemanes, árabes, suizos y rusos.

Precio de la vivienda en San Sebastián (Datos en euros/m2)

88 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Mínimo

Máximo

Medio

Miramón

4.000

7.000

5.500

Gros

6.000

8.000

7.000

Berio

5.000

7.000

6.000

Miraconcha

9.000

11.000

10.000

Centro/Área Romántica

6.000

10.000

8.000

Ondarreta

4.000

7.000

5.500

Parte Vieja

5.500

7.000

6.250

Aiete

4.500

6.000

5.250

Intxaurrondo

3.500

4.500

4.000

Alquiler La vivienda estrella para alquilar en San Sebastián se centra en dos tipologías: apartamentos de unos 50 m2 y pisos de dos dormitorios entre 80 y 100 m2. Ambos son demandados por parejas jóvenes o profesionales temporales así como familias o matrimonios mayores que buscan las zonas más llanas de la ciudad. El 98% de los alquileres lo acaparan los clientes nacionales frente a un 2% de internacionales.

Precio del alquiler en San Sebastián (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Centro

16

27,7

21,5

Ondarreta

15

24

19,5

Tendencias del Mercado Residencial Español | 89


Hondarribia – Irún

Situados a menos de 25 km de San Sebastián y cargados de historia y episodios bélicos por su ubicación fronteriza con Francia estos dos municipios presentan un atractivo sector inmobilario, motivo por el que Engel & Völkers ha comenzado a operar en ellos.

Bilbao - Getxo

Por su parte, Irún es un importante nudo de comunicaciones con Europa que destaca también por su comercio, turismo y gastronomía, en el que Engel & Völkers trabaja de momento las zonas más prime como Mendibil, con un precio medio de 4.200 euros/m2.

Precios de la vivienda en Hondarrabia e Irún (Datos en euros/m2)

Hondarribia es conocido por ser uno de los pueblos más bonitos de España. Destino vacacional por excelencia, el mercado inmobiliario es muy estacional tanto en tipología como en perfil de cliente. Aunque la demanda se centra en propiedades cercanas al mar de unos 100 m2 distribuidos en tres dormitorios y un coste máximo de 600.000 euros, bien podría dividirse en cuatro en función del comprador: • Pisos frente al mar en la zona más premium que pueden alcanzar el millón de euros. Los compradores son clientes extranjeros o españoles que veranean habitualmente en Hondarribia y deciden instalarse en el municipio. • Pisos en la parte vieja como inversión por parte de pare-

Mínimo

Máximo

Medio

Hondarribia Norte

2.800

4.400

3.500

Hondarribia Centro

2.900

5.100

3.900

Hondarribia Sur/Parte Vieja

2.600

3.600

3.152

Irún

1.727

4.500

2.654

Alquiler El mercado del alquiler en estos municipios se divide a partes iguales entre clientes nacionales e internacionales, si bien en Hondarribia es muy vacacional. La demanda varía más en función del precio que de la tipología de la vivienda. Así, los españoles que buscan casa para vivir como primera residencia y los extranjeros que la solicitan por trabajo, prefieren pisos de dos o tres dormitorios por unos 700-800 euros mensuales.

jas nacionales o extranjeras.

Nombrada mejor ciudad europea en 2018 por la británica Academy of Urbanism, Bilbao es una referencia urbanística reconocida internacionalmente por unir la fuerza de un vanguardismo liderado por el Museo Guggenheim con un pasado industrial base de su economía. Tras unos años de parálisis del mercado inmobiliario, en 2018 se ha registrado una consolidación que está dando paso a la promoción y construcción de nuevos edificios en el escaso suelo disponible en la ciudad. Un alto porcentaje de los compradores demandan pisos en el centro de una superficie superior a los 120m2 distribuida en tres dormitorios y con garaje. Aunque existe una clara preferencia por propiedades con menos de 10 años de antigüedad, existen clientes que valoran la estética del edificio por encima de aspectos más prácticos, sacrificando cierta comodidad por la singularidad y los espacios amplios. Destaca también la elevada demanda de áticos y terrazas, muy complicada de satisfacer por la poca oferta. El perfil del comprador de la vivienda en Bilbao es el de una familia con hijos y una edad entre los 45-55 años. Por su parte, los clientes que solicitan las propiedades más singulares (en edificios históricos, sobre todo ubicados en el Ensanche bilbaíno) son profesionales independientes o deportistas profesionales, todos con gran poder adquisitivo y en la mayoría de los casos para ser

Precio de la vivienda en Bilbao y Getxo (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Abandoibarra

5.000

6.500

5.300

Indautxu

3.700

4.000

3.850

Ensanche

3.790

4.480

3.900

Casco Viejo

2.125

3.400

2.300

Neguri

4.800

8.450

5.900

Las Arenas

2.500

5.100

3.200

Algorta

2.500

3.050

2.900

Zona de costa cercana

3.125

4.800

3.300

La plaza Euskadi sufrió una importante transformación entre los años 2005 y 2009, pasando de ser una zona no urbanizada a una de las más modernas y demandadas de la ciudad, con precios en el momento de la construcción que en algunos casos superaron los 8.000 euros/m2. En la actualidad se mantiene como la dirección más cara de la ciudad con precios medios en 6.500 euros/m2, seguida de la Gran Vía (5.500 euros/m2). Precios que compiten con las direcciones más exclusivas de Getxo como son la Avenida de Neguri, Churruca y la avenida Zugazarte. Precisamente Neguri es la zona premium por excelencia donde abunda la oferta de pisos de amplio metraje, por encima de los 300 m2.

ocupadas por dos personas. Sin embargo, entre los alquileres vacacionales de lujo,

• Caseríos vascos, muy demandados por inversores o emprendedores que quieren convertirlos en casas rurales o restaurantes.

el mayor requerimiento es que la propiedad, en muchos casos villas con bastante terreno, se sitúe cerca del mar.

• Villas Golf, acaparadas por los extranjeros con alto poder adquisitivo y clientes nacionales que buscan una zona residencial tranquila.

Precio del alquiler en Hondarrabia e Irún

Con un precio medio de 3.500 euros/m2, en Hondarribia existen dos direcciones muy exclusivas que superan con creces este coste: Paseo Butrón e Higuer Bidea con precios que superan los 5.500€/m2.

90 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

(Datos en euros/m2)

Hondarribia Irún

Mínimo

Máximo

Medio

9

19

13

9,38

17,56

11,67

Tendencias del Mercado Residencial Español | 91


Navarra Alquiler

Precio del alquiler en Bilbao y Getxo (Datos en euros/m2)

La demanda de alquiler en Bilbao se centra en las zonas del Ensanche y Abandoibarra. El 90% de los clientes buscan pisos de reciente construcción sin amueblar, excepto aquellos que se trasladan a la ciudad por un tiempo determinado, y valoran la plaza de aparcamiento y la cercanía con el centro. El 95% del mercado lo copan españoles frente a un escaso 5% de extranjeros, principalmente británicos y alemanes trasladados a Bilbao por la reciente compra de Gamesa por parte de Siemens. La vivienda estrella para el alquiler sería un piso de unos 200 m2 en la Plaza Euskadi distribuido en 4 habitaciones, 3 baños y salón con vistas al museo Gugenheim, en un edificio de 10 años de antigüedad y con todo tipo de equipamiento y servicios. El coste de este piso con plaza de garaje estaría en unos 2.850 euros.

Mínimo

Máximo

Medio

Abandoibarra

11

13

12

Indautxu

11

19

17

Ensanche

14

18

17

Casco Viejo

11

13

11

Neguri

14

20

16

Las Arenas

12

15

13

Algorta

10

12

11

En Getxo, la tarta del alquiler se reparte entre el 80% de españoles y 20% de extranjeros de idénticas nacionalidades que en Bilbao. En ambos casos demandan apartamentos de menos de 150 m2, cerca del mar y plaza de garaje.

Pamplona

Mundialmente conocida por los Sanfermines, la capital de la Comunidad Foral de Navarra es una ciudad moderna y acogedora repleta de historia que goza de unos prestigiosos servicios sanitarios y educativos. Situada en un estratégico enclave que forma parte del camino de Santiago, Pamplona está a tan sólo una hora de las playas de San Sebastián o de algunas de las más emblemáticas de la costa francesa como Biarritz o San Juan de Luz. El mercado inmobiliario navarro comenzó en 2017 una fuerte reactivación hasta convertirse en una de las comunidades autónomas que más creció en número de transacciones, con Pamplona a la cabeza.

Precio de la vivienda en Pamplona (Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Casco Viejo

1.200

3.500

1.500

1º Ensanche

2.100

3.800

2.430

2º Ensanche

1.800

3.500

2.080

Milagrosa

1.250

2.200

1.470

Iturrama

2.100

3.200

2.600

Mendebaldea

2.100

3.000

2.340

Barañain

1.650

2.100

1.860

San Juan

1.550

1.900

1.730

Berrioplano/Artica

1.350

1.900

1.580

Los clientes nacionales acaparan el 80% de las compras realizadas por Engel & Völkers en Pamplona frente al 20% de los internacionales liderados por los franceses, británicos, alemanes y sudamericanos. Ambos perfiles demandan dos tipos de viviendas: • Pisos entre 170-200 m2 distribuidos en tres o cuatro dormitorios, dos baños y en una excelente ubicación, por un precio entre 350.000 y 500.000 euros. • Chalets en los alrededores de la ciudad de 300-350 m2 construidos, ubicados en parcelas entre 500 y 700 m2, por un coste máximo de 550.000 euros. Carlos III y Monte Monjardín, ambas ubicadas en el segundo ensanche, son las direcciones más caras de la ciudad con precios medios superiores a los 2.500 euros/ m2, seguidas por el Paseo Sarasate del casco viejo y la calle Roncesvalles del primer ensanche.

92 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Tendencias del Mercado Residencial Español | 93


Tenerife Islas Canarias

Adeje

Islas Canarias

Tenerife

Situado en el suroeste de Tenerife, Adeje se ha convertido en uno de los destinos vacacionales preferidos de Europa. El turismo es la base de la economía de este municipio con más de 26 kilómetros de costa donde el 82% de los clientes de Engel & Völkers que buscaban una propiedad en 2018 fueron extranjeros. De ellos, el 55% eran alemanes, suizos y austriacos, frente al 20% de británicos y el 10% de belgas, holandeses y franceses. El resto procedían de otros países. Las zonas más demandadas por los compradores internacionales son Costa Adeje, La Caleta y Golf Costa Adeje, donde los precios han subido entre el 20-30% en los dos últimos años y continúan al alza. Precisamente en Golf Costa Adeje se ubican las direcciones más caras del litoral con precios medios entre 5.000 y 6.000 euros/m2.

• Casas unifamiliares o Villas con piscina privada, jardín, vistas al mar, cerca del Golf a partir de los 150 m2, con precios entre uno y dos millones de euros y un perfil familiar de marcado carácter internacional. • Adosados de unos 100 m2 en la zona de Costa Adeje, con precios entre los 300.000 y 600.000 euros para residentes de la isla. • Por último, destacan las propiedades bajo el precio del mercado para reformar y reventa o las fincas con terreno y licencia de vivienda vacacional, muy demandados por los inversores.

Precio de la vivienda en Tenerife Sur (Datos en euros/m2)

En cuanto a las tipologías más solicitadas, cabe destacar la distinción en función del perfil del comprador: • Apartamentos de unos 80 m2 con uno o dos dormitorios, dos baños y terraza con vistas al mar y cerca de los centros turísticos, con precios en torno entre los 300.000 euros a los 500.000 euros, muy solicitados por parejas de jubilados que buscan una residencia para los meses entre octubre y abril.

Mínimo

Máximo

Medio

Costa Adeje

1.800

5.000

3.500

Golf Costa Adeje

3.500

6.000

5.000

Madroñal/Roque del Conde

1.500

2.700

2.500

Palm Mar

1.400

4.000

2.000

San Eugenio alto

1.600

3.100

2.500

Guia de Isora/Abama Resort

4.000

6.000

5.000

Callao Salvaje/Playa Paraiso

1.700

2.500

2.200

225

462

360

Los Gigantes

1.500

3.000

1.800

La Caleta

2.200

5.000

3.500

Golf Costa Adeje Terrenos

Canarias

94 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Tendencias del Mercado Residencial Español | 95


Islas Baleares Islas Baleares

El mercado inmobiliario de las Islas Baleares siempre ha sido un objeto de deseo para los inversores europeos que buscan tanto una primera residencia como una vivienda vacacional. Engel & Völkers cuenta con 22 tiendas en el archipiélago desde las que controla aproximadamente el

Menorca

30% de las operaciones inmobiliarias realizadas por los extranjeros en las islas. En 2018, el 56% de las compras fueron acaparadas por los alemanes, seguidos de los británicos (13%) y de españoles y escandinavos, que coparon el 9% de las adquisiciones de vivienda.

Mallorca

Palma de Mallorca

Palma Alrededores & Son Vida

La capital de Mallorca, una de las ciudades mediterráneas mejor conectadas, es el principal foco de inversión extranjera donde el volumen de las operaciones intermediadas por Engel & Völkers en los últimos cinco años se ha duplicado hasta alcanzar cerca de los 1.200 millones de euros en 2018.

Tres campos de golf, una escuela internacional, los mejores hoteles y la proximidad al centro de la ciudad y al aeropuerto caracterizan Palma, donde Son Vida es la zona más exclusiva. Las casas cercanas a los campos de golf y/o con vistas al mar son las más demandadas por los compradores internacionales, principalmente alemanes, británicos y suizos, que solicitan propiedades de lujo en la zona. El precio medio de una villa en Son Vida ha vuelto a subir hasta los 4,7 millones de euros.

Mallorca

Islas Baleares Ibiza

Las viviendas más demandadas son los áticos y los apartamentos con terraza o balcón ubicados en el casco antiguo y Portixol, donde el precio medio se sitúa en 800.000 euros. Existe una demanda de propiedades por debajo de los 500.000 euros y entre el millón y 1,5 millones de euros, que no puede cubrirse por la escasa oferta en estos rangos de precios. No obstante, en Playa de Palma, donde el precio medio se sitúa en torno a los 500.000 euros existen interesantes oportunidades de compra.

Baleares

96 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Mallorca Oeste La parte occidental de Mallorca es una de las preferidas por los británicos para comprar una vivienda vacacional. Pero también los alemanes, daneses y austríacos compran cada vez más en el oeste de la isla. Salpicada de pintorescos pueblos en el corazón de la Sierra de Tramontana, los clientes buscan casas espaciosas, con piscina y con buenas vistas. El precio medio en las mejores localizaciones como Deià y sus alrededores ronda los 3,5 millones de euros, mientras que en los alrededores de pueblos genuinos y tradicionales como Fornalutx, Biniaraix y Sóller los precios medios se sitúan entre los 1,5 y 2,5 millones de euros.

Tendencias del Mercado Residencial Español | 97


Mallorca Suroeste Las calas tranquilas, los abruptos paisajes y los complejos turísticos caracterizan el suroeste de Mallorca, donde los compradores procedentes principalmente de Alemania, Gran Bretaña, Suiza y España demandan viviendas en edificios nuevos con vistas al mar y una alta calidad arquitectónica y técnica. También son muy solicitadas las exclusivas villas en el Puerto de Andratx y en Bendinat, donde el precio medio alcanza los cuatro millones de euros.

Mallorca Sur En el sur de la isla se pueden encontrar tanto villas de lujo en primera línea de mar con vistas a la bahía de Palma, como propiedades rurales próximas al mar, pero que otorgan a sus propietarios una absoluta privacidad. Esta variedad de tipología de vivienda amplía el abanico de compradores que, aunque provienen principalmente de Alemania, también llegan de Francia, España y los Países Bajos. Las villas junto al mar en los alrededores de Cala Blava tienen un precio medio de 1,9 millones de euros, mientras que en el interior de LLucmajor, las fincas con grandes extensiones de terreno tienen un coste medio de 1,4 millones de euros.

Mallorca Sureste

Los pueblos tradicionales se alternan con elegantes puertos deportivos en el sureste de Mallorca, donde se observa un desarrollo estable del mercado inmobiliario entre un perfil de cliente mayoritariamente alemán que se centra en pro-

piedades seminuevas y modernas, con mucha luz y amplios espacios. En la zona más solicitada entre Cala LLombards y Porto Colom, así como en los alrededores de Santanyí, el precio medio se sitúa en torno a 1,6 millones de euros.

Mallorca Central El corazón de la isla plagado de viñedos, campos de almendros y olivos y con una vista panorámica de la Sierra de Tramontana, es una de las zonas preferidas por los alemanes, que volvieron a acaparar la mayor parte de las compras en 2018 en un ejercicio donde se ha observado un creciente interés por parte del comprador francés. La mayor popularidad de la región ha tenido un impacto directo en volumen de operaciones, que casi se ha triplicado desde 2014 hasta alcanzar los 300 millones de euros. En las mejores ubicaciones como Santa Maria y Alaró el precio medio de las fincas con modernos equipamientos asciende a 1,8 millones de euros.

Mallorca Noreste En el noreste de Mallorca, entre Colònia Sant Pere y Porto Cristo, se pueden encontrar aún calas recónditas y pequeños puertos en zonas de naturaleza virgen que son un auténtico reclamo para los compradores de habla alemana. Las villas junto al mar y las fincas en el interior son las propiedades más apreciadas que, en las mejores ubicaciones alrededor de Colònia Sant Pere y Artá, presentan un precio medio en torno a 1,7 millones de euros.

Menorca

Declarada Reserva de la Biosfera por la Unesco, la isla más oriental de Baleares apenas cuenta con inmuebles de nueva construcción y el 95% de las viviendas en venta son de segunda mano. Las propiedades más solicitadas son las situadas en primera línea de mar y las ubicadas en el interior de la isla, principalmente las casas de campo típicamente menorquinas en amplias fincas con vistas panorámicas. El precio de las villas en poblaciones costeras oscila dentro de un rango entre los 900.000 euros y los tres millones de euros, mientras que las casas de campo tienen un precio medio de 2,4 millones de euros. Por su parte, el coste de las casas urbanas en las dos principales ciudades de la isla, Mahón y Ciudadela, se mueve dentro de una horquilla muy amplia que va desde los 300.000 euros al 1,5 millón de euros. El perfil del cliente de Engel & Völkers en Menorca es el de una persona de alto poder adquisitivo que busca tranquilidad, seguridad, naturaleza y, sobre todo, una menor aglomeración que en otras islas de archipiélago. Las nacionalidades de los compradores están cambiando desde una mayoritaria presencia británica a una cada vez más elevada de clientes de franceses y alemanes.

Ibiza

La tercera isla más grande de Baleares, conocida por su vida nocturna y sus tranquilas calas, mantiene la tendencia alcista de precios en todos los segmentos del mercado inmobiliario debido a la falta de propiedades de calidad. Las obras de renovación en la carretera principal entre Ibiza y Santa Eulalia, cuya finalización está prevista antes de que comience la temporada de verano de 2019, atraerán a nuevos compradores hacia los nuevos proyectos que se están construyendo en urbanizaciones de alto standing con múltiples servicios. El comprador internacional sigue acaparando el mercado ibicenco, liderado por los alemanes, junto a un perfil de cliente español muy acomodado que sigue siendo habitual en la isla. Las tipologías más apreciadas son las villas y fincas que, en las mejores ubicaciones de la zona sur, alcanzan un precio medio de 3,8 millones de euros. En las zonas premium de la ciudad de Ibiza se pueden encontrar apartamentos por un millón de euros.

Mallorca Norte Los pueblos típicamente mallorquinos en espectaculares enclaves de montaña y preciosas localidades costeras con playas y marinas conforman un mercado cada vez más atractivo para los compradores de Alemania, Gran Bretaña y España. Las fincas tradicionales, las villas modernas y minimalistas, los apartamentos y las propiedades con licencia de alquiler en los alrededores de Alcúdia y Pollensa son las más codiciadas. El rango de precios en estas zonas, aunque varía mucho en función de las vistas al mar y el equipamiento, se sitúa en un rango entre 1,2 y 2,5 millones de euros.

98 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Tendencias del Mercado Residencial Español | 99


Obra Nueva Barcelona

Los elevados precios alcanzados en la obra nueva, junto a un descenso de compra de este tipo de propiedades por parte de extranjeros han provocado una moderada caída de las ventas de propiedades nuevas. Una reducción que también ha tenido su origen en la menor demanda de inversión de este tipo de producto.

Madrid

El mercado de obra nueva vive un periodo de crecimiento donde se observa un cambio significativo en el perfil del comprador. Si el demandante de este tipo de vivienda lo formaban en su mayoría parejas jóvenes o familias que compraban para satisfacer la necesidad de ampliar su hogar en zonas de expansión, en la actualidad se aprecia un aumento de clientes de alto nivel adquisitivo que buscan viviendas en zonas prime con prestaciones tecnológicas (domótica, conectividad, etc) que incluyan servicios como gimnasio, piscina, etc, que no son habituales en el centro de la ciudad. Esta modificación junto al creciente interés por la obra nueva entre los extranjeros (latinoamericanos, centroeuropeos...) ha impulsado los precios en las promociones más premium de Madrid como las ubicadas en los barrios de Salamanca, Recoletos o Cortes. Esta tendencia alcista remitirá debido a la estabilización en la demanda de viviendas de superficies superiores a los 150 m2. No obstante, la demanda se mantendrá en estas zonas pero en metrajes inferiores, entre los 50 y 100 m2, donde los precios medios se sitúan en 5.000-6.000 euros/m2. También continuará el buen momento en pequeñas promociones de viviendas de 50-80 m2 en otras zonas como Tetuán, con precios de 3.500 euros/m2, así como en la zona sur y de expansión de Madrid, donde se buscan viviendas de 90-120 m2 con precios alrededor de 2.500-3.000 €/m2. En este sentido, cabe destacar que más de una tercera parte de la obra nueva actual en Madrid Capital se concentra en barrios del sur como Vicálvaro, Vallecas, Carabanchel o Villaverde.

100 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

De cara a 2019, es previsible que en el primer semestre los precios se mantengan estables, y en el cómputo general del año se produzca un crecimiento del precio medio inferior al 5%, siempre que los factores externos que amenazan el fortalecimiento de la recuperación se disipen durante el primer semestre del año.

Las promociones más significativas de Engel & Völkers en Madrid (Datos en euros/m2) Proyecto residencial

Distrito o zona

Barrio

Carranza 15

Centro

Malasaña

6.900

8.400

7.449

Deyanira 59

San Blas

Rejas

3.350

3.350

3.350

Esquina Becquer

Salamanca Castellana

9.800

13.700

11.900

Mínimo Máximo Medio

Fuencarral 142 Chamberí

Trafalgar

6.800

9.400

7.500

Los Madrazo

Centro

Cortes

7.670

8.670

8.170

Zorrilla19

Centro

Cortes

7.637

12.308

9.881

Carlota O'Neill 42

Ciudad Lineal

San Pascual

A medio plazo, si no cambia el escenario, el verdadero problema de la obra nueva será la escasez de oferta derivada de la modificación del Plan General Metropolitano de Barcelona. La reforma obliga a reservar un 30% de las nuevas promociones y grandes rehabilitaciones para destinarlo a vivienda protegida. Con este nuevo escenario, los promotores tendrán más facilidades para construir en localizaciones de la periferia donde obtendrán también una mayor rentabilidad, lo que reducirá la oferta de proyectos de la capital, con la consiguiente subida de precios.

Una vivienda de 100 m2 por 580.000 euros El precio medio de una propiedad de obra nueva en Barcelona comercializada por Engel & Völkers es de 580.000 euros, para una vivienda de casi 100 m2 con dos o tres habitaciones. Los áticos mantienen su posición como vivienda estrella de estas promociones seguidas de las plantas bajas con jardín y los pisos intermedios con amplias terrazas. El 48% de los clientes acuden a la financiación por las condiciones favorables de los créditos y en muchas ocasiones pueden subrogarse a las hipotecas que los promotores solicitan a las entidades financieras. El 61% de los compradores de nueva construcción en Barcelona es nacional frente al 39% extranjero. Entre los foráneos destaca la presencia de ciudadanos franceses, que realizan el 26% de las operaciones, seguidos de los suizos que firman un 13% de las compras, turcos un 10%, norteamericanos un 8%, mientras que el resto se reparte entre británicos, belgas y demás nacionalidades.   En la actualidad Engel & Völkers cuenta con 164 promociones de obra nueva activas en Barcelona, con un total de 626 viviendas a la venta. 

Las promociones más significativas de Engel & Völkers en Barcelona

7.060

7.862

(Datos en euros/m2)

7.543

Proyecto residencial Barrio

Mínimo Máximo Medio

Sant Gervasi

Turó Park

6.860

13.510

10.190

Eixample

Fort Pienc

5.820

7.160

6.490

Horta-Guinardó

Horta

2.900

3.290

3.100

Sants-Montjuïc

Poble Sec

6.060

6.130

6.090

Gràcia

Gràcia

7.550

7.900

7.730

Tendencias del Mercado Residencial Español | 101


Cataluña

Costa Blanca

Sitges

Costa Brava - Lloret de Mar

Benidorm - Villajoyosa

Alfaz del Pi

La vivienda de obra nueva con mayor demanda en Sitges son apartamentos de dos a tres dormitorios, con dos baños, 75 m2 y una terraza mínima de 10 m2 y los áticos de 100 m2 con un precio de 450.000 euros. El 65% de los compradores de viviendas de nueva construcción en Sitges es extranjero, de los que el 30% son británicos, un 20% franceses, un 10% holandeses y norteamericanos. Los ingleses y galos buscan apartamentos entre los 70 y 80 m2 mientras que los holandeses y estadounidenses demandan casas grandes de 250 m2.

La oferta de obra nueva en el sur de la Costa Brava es muy inferior a la demanda, donde únicamente existen tres promociones en la actualidad. Una de ellas, en pleno Paseo martítimo de Lloret de Mar, la comercializa Engel & Völkers a un precio medio de 5.500 euros/m2, dentro del rango entre los 4.000 y los 6.000 euros/m2 del coste de los apartamentos de la zona en primera línea de mar.

En Benidorm apenas existe obra nueva debido a la falta de suelo. En la actualidad, los únicos desarrollos están realizándose en la zona de Poniente donde la oferta no cubre la demanda e impulsa los precios al alza. Esta situación dirige la demanda a las promociones en curso de Villajoyosa, donde aún existe suelo, incluso en primera línea de playa que es la ubicación más demandada por un perfil de comprador extranjero que acapara el 65% de las compras frente al 35% de españoles.

La zona residencial de Playa El Albir se mantiene como la más solicitada, si bien en estos momentos la oferta supera la demanda, ya que a los cuatro proyectos actuales se unirán ocho nuevos a lo largo de este año.

El 70% de los compradores de la vivienda de nueva construcción en este litoral es nacional frente a un 30% de extranjeros, en su mayoría rusos, alemanes y franceses.

Las promociones más significativas de Engel & Völkers en Sitges

Las promociones más significativas

(Datos en euros/m2)

de Engel & Völkers en Lloret de Mar (Datos en euros/m2)

Proyecto residencial Zona

Mínimo Máximo Medio Proyecto residencial Zona

Proyecto Sant Antoni

2º Linea

5.500

6.500

6.000

Proyecto Plana EST

Plana Est

4.000

4.500

4.300

4.000

4.500

4.300

Proyecto Vallpineda Vallpineda

Infinity

Primera Linea

Mínimo Máximo Medio 4.600

6.700

Engel & Völkers comercializa dos promociones en exclusiva: Villas Estocolmo y Varadero. La primera, ubicada en el centro de Benidorm, consta de cuatro villas de lujo independientes equipadas con piscina privada, garaje, jardín y domótica a un precio medio de 815.000 euros. La segunda, en primera línea de la playa de Varadero de Villajoyosa, ofrece siete apartamentos con precios entre los 290.000 y los 595.000 euros.

Las promociones más significativas de Engel & Völkers en Alfaz de Pi (Datos en euros/m2) Proyecto residencial

Distrito o zona

Sion sol inter.

Polop La Marina Polop

1.550

1.800

1.645

Larcosta

Polop La Marina Polop

1.800

2.100

1.923

Dimalbir

Albir

Albir

2.100

2.500

2.200

de Engel & Völkers en Benidorm - Villajoyosa

Europasol

Albir

Albir

1.500

1.850

1.600

(Datos en euros/m2)

Llobarro

Albir

Albir

2.200

2.500

2.250

Saga S.L.

Albir

Albir

2.720

2.950

2.820

5.500

Las promociones más significativas

Pirineo. Lérida y Gerona - Valle de Arán Al contrario de lo que ocurre en las grandes ciudades, los proyectos de obra nueva de la zona se venden una vez terminados. Engel & Völkers comercializa un edificio de nueva construcción en Vielha de pisos y apar-

El 80% de los compradores son extranjeros proccedentes de Reino Unido, Alemania, Noruega y Holanda, mientras que solo el 20% de las adquisiciones son realizadas por españoles, principalmente en la zona de Polop.

Proyecto residencial Zona

Barrio

Mínimo Máximo Medio

Mínimo Máximo Medio

Villas Estocolmo

Rincon de Loix

1.829

2.047

1.938

Varadero

Villajoyosa

1.853

2.207

2.030

tamentos de dos, tres y cuatro habitaciones. El precio medio de la obra nueva en la promoción de 5éh en Vielha es de 3.300 euros/m2.

Las promociones más significativas de Engel & Völkers en Valle de Arán (Datos en euros/m2)

102 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Proyecto residencial

Zona

Barrio

Medio

5éh

Vielha

Sobernedo

3.300

Tendencias del Mercado Residencial Español | 103


Galicia

Asturias

Pontevedra Son tres las promociones de obra nueva que en la actualidad comercializa Engel & Völkers en Pontevedra con la previsión de alcanzar las ocho en los próximos meses. En el centro de la ciudad, la vivienda estrella de nueva construcción son los pisos de tres dormitorios y hasta 130 m2. En la costa, lo más buscado son las propiedades de dos dormitorios próximas a la playa.

La Coruña Engel & Völkers tiene en activo tres proyectos de obra nueva residencial a los que se sumarán dos más en los próximos meses. En todos ellos se ofrece un producto similar de viviendas de uno a cuatro dormitorios, con altas calidades, plaza de garaje y trastero, cuyo perfil de comprador se puede distinguir en tres. Estos son parejas jóvenes con hijos menores de cinco años, inversores que adquieren la vivienda para alquilarla y personas que residen en otras ciudades de la provincia y buscan una segunda vivienda.

La promoción Rosalía de Castro en el centro de la ciudad de Pontevedra es la que alcanza el mayor precio medio, con 2.896 euros/m2, mientras que en Sanxenxo se comercializa El Mirador de Seixalvo, una promoción de seis chales de unos 290 m2 con piscina individual y altas calidades a un precio medio de 1.600 euros/m2.

El centro de las ciudades es la zona con mayor demanda de obra nueva en la comunidad asturiana. Todo lo que se construye en estas zonas se vende sobre plano, como las 12 que comercializa Engel & Völkers en la actualidad en el centro de Gijón con precios que van de los 3.208 a los 3.973 euros/m2 y los tres proyectos del centro de Oviedo con un coste medio entre 2.010 y 3.713 euros/m2. Fuera de las dos grandes urbes, destaca La Quinta de Luanco, una promoción de 20 viviendas diseñadas por el arquitecto Joaquín Torres con vistas al mar Cantábrico y con piscina individual que Engel & Völkers comercializa en exclusiva.

Las promociones más significativas

Las promociones más significativas

de Engel & Völkers en La Coruña

de Engel & Völkers en Pontevedra

Las promociones más significativas

(Datos en euros/m2)

(Datos en euros/m2)

de Engel & Völkers en Asturias

Proyecto residencial Zona Náutica

Riazor

Proyecto residencial

Mínimo Máximo Medio 2.479

3.247

2.863

Vigo

Jardines de Santa Cruz

Oleiros

2.957

3.547

3252

Edificio Artium

Ensanche

3.673

2.073

2.873

En total, Engel & Völkers comercializa en la ciudad de Vigo 39 viviendas de obra nueva, con un precio medio que oscila entre los 2.500 y los 3.000 euros m2. La vivienda más buscada de nueva construcción es aquella que cuenta con tres dormitorios, garaje y trastero, y cuyo precio está en alrededor de los 300.000 euros.

Distrito o zona

(Datos en euros/m2) Barrio

Mínimo Máximo Medio

Casas da Nova Pedra Pontevedra La Parda

1.400

1.800

1.600

Mirador de Seixalvo

Sanxenxo

1.361

1.460

1.411

Rosalía de Castro

Pontevedra Centro

2.749

3.042

2.896

Veiga Mariño

Pontevedra San Blas

1.895

1.945

1.945

Seixalvo

Proyecto residencial

Distrito o zona

Barrio

Mínimo Máximo Medio

Emilio Tuya 40 Gijón

La Arena

2.777

3.200

2.962

La Quinta de Luanco

Luanco

2.374

3.262

2.815

Luanco

Las promociones más significativas de Engel & Völkers en Vigo (Datos en euros/m2)

Proyecto residencial Zona

104 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Mínimo Máximo Medio

Calle Ecuador

Centro

3.000

3.700

3.500

Edificio Cervantes

Centro

2.700

3.000

2.800

Tendencias del Mercado Residencial Español | 105


País Vasco

Las promociones más significativas

Andalucía

Canarias

de Engel & Völkers en Marbella Este (Datos en euros/m2) Proyecto residencial Zona

Bilbao - Getxo

Marbella

En este momento apenas hay obra nueva en Bilbao y las escasas promociones son comercializadas directamente por la empresa promotora, en la mayoría de los casos en régimen de cooperativa. Se trata de edificios de gran altura, equipadas con garajes y trasteros en zonas alejadas del centro.

La obra nueva ha resurgido con fuerza en los últimos años en Marbella y Engel & Völkers es un actor principal en la comercialización de unas viviendas solicitadas en su mayoría por parte de los compradores extranjeros.

Milla de Oro Algo similar ocurre en Getxo, donde el número de proyectos de obra nueva en la zona es muy bajo y aún hay stock de viviendas que se terminaron hace más de dos años. Engel & Völkers comercializa en exclusiva dos edificios rehabilitados, entre los que destaca la reforma integral de un inmueble emblemático diseñado en 1906 por el arquitecto Manuel Smith en el que se ofrecen 10 viviendas de lujo en Avenida de Leioa, 2.

Las promociones más significativas de Engel & Völkers en Bilbao - Getxo

Símbolo del lujo, la Milla de Oro de Marbella comprende 5 kilómetros de franja costera a lo largo de los cuales se ubica uno de los mercados inmobiliarios más exclusivos y solicitados de Europa. Las zonas con los precios más elevados son Puente Romano, Marbella Club y Sierra Blanca, donde el perfil del comprador lo dibujan inversores y familias que buscan una segunda vivienda, con preferencia por villas o apartamentos cerca de la playa de nueva construcción. El 80% de los compradores son extranjeros, destacando un interés creciente en los últimos años por parte de suecos, belgas, suizos y noruegos.

(Datos en euros/m2)

Proyecto residencial Zona

Las promociones más significativas

Mínimo Máximo Medio

Avenida de Leioa

Neguri

6.800

8.500

7.000

de Engel & Völkers en Milla de Oro

Aiboa 38

Neguri

5.000

5.000

5.000

(Datos en euros/m2)

Mínimo Máximo Medio

Los Monteros

Marbella Este

2.628

7.000

3.006

Río Real

Marbella Este

3.125

4.862

4.230

Cabopino

Marbella Este

3.187

3.773

3.259

Marbella Oeste La oferta de obra nueva en la zona de Marbella Oeste y Benahavís, donde se ubican algunos de los clubs de campo de golf más exclusivos de Europa, tales como La Zagaleta y Los Flamingos, combinan el diseño moderno de apartamentos, áticos y villas de última generación, con unas vistas únicas sobre la costa. Las propiedades de entre 80 y 90 m2 tienen un precio medio de 270.000 euros, si bien las más exclusivas se sitúan en un coste medio de 320.000 euros. Por su parte, un apartamento de tres dormitorios de unos 130 m2 en Benahavís puede alcanzar los 600.000 euros. Las promociones más significativas de Engel & Völkers en Marbella Oeste (Datos en euros/m2) Proyecto residencial

Zona

Guadalmina Baja

Marbella Oeste

2.500

5.500

4.675

Guadalmina Alta

Marbella Oeste

1.955

4.000

2.000

San Pedro de Alcántara Marbella Oeste

2.000

5.000

3.000

Los Flamingos

1.800

5.500

3.000

Marbella Oeste

Mínimo Máximo Medio

Tenerife - Costa Adeje Los precios de la obra nueva en Tenerife oscilan de un máximo de 8.000 euros/m2 que se alcanzan en las Villas de Tenis en Abama Resort al mínimo de 1.500 euros/m2 de la promoción Sotavento, en Grandadilla de Abona. La primera es una de las promociones más características de las comercializadas por Engel & Völkers en Tenerife. Ubicada en la pendiente del Teide y con vistas al Océano Atlántico, este resort hotelero ofrece varios proyectos de nueva construcción, de exclusivas villas a apartamentos de lujo llave en mano. Desde 2012 Abama Resort ofrece varios proyectos como Las Terrazas, Casa del Lago y Belleveneu y en la primera mitad de 2018 se presentó el nuevo proyecto Phase IV de Abama con las Arcadias y las Villas de Tenis. Entre la obra nueva de la isla también destaca Aqua Suites, un nuevo proyecto situado en una de las mejores zonas de la isla, en Los Gigantes. Se trata de una comunidad muy pequeña, de solo 20 unidades. Los precios de las propiedades dependen de la ubicación y del tamaño y oscilan entre 550.000 y 685.000 euros. Se espera que su construcción esté finalizada a mediados del año 2020.

Las promociones más significativas de Engel & Völkers en Tenerife - Costa Adeje

Proyecto residencial Zona

Mínimo Máximo Medio

The Collection

Milla de Oro

3.144

4.854

3.548

Benalús

Milla de Oro

3.664

6.013

4.666

La Meridiana Suites Milla de Oro

4.290

5.870

4.442

Marbella Este Las propiedades más demandadas son las villas y las zonas más solicitadas son Los Monteros, Río Real y las urbanizaciones de Las Chapas y Marbesa. También muy demandada y a precios más asequibles, destaca Cabopino, con su pintoresco puerto deportivo y precios medios de 3.259 euros/m2.

106 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Puerto Banús y Valle del Golf

(Datos en euros/m2)

En la zona situada entre la ciudad de Marbella y San Pedro de Alcántara, las áreas más solicitadas son Puerto Banús y Nueva Andalucía, denominada el Valle del Golf. Exclusividad es el común denominador de todas las promociones de obra nueva que alcanzan precios medios por encima de los 5.000 euros/m2. Las promociones más significativas de Engel & Völkers en Puerto Banús y Valle del Golf (Datos en euros/m2) Proyecto residencial Zona

Mínimo Máximo Medio

Nueva Andalucía

Valle del Golf

3.500

4.800

4.150

Puerto Banús

Marina Puerto Banús

5.300

5.800

5.550

Proyecto residencial

Distrito o zona

Barrio

Abama – Las Arcadias

Guia de Isora

Abama

5.000

6.100

5.500

Abama- Villas de Tenis

Guia de Isora

Abama

5.500

8.000

6.000

Abama- Las Terrazas

Guia de Isora

Abama

4.000

7.000

5.500

Aqua Suites

Santiago del Teide

Los Gigantes

3.200

3.400

3.300

Infinty

Arona

Palm Mar

3.200

4.500

4.000

Colinas de Menceyes

Arona

Palm Mar

1.800

2.500

2.000

Sotavento

Granadilla de Abona Sotavento

1.500

2.200

2.000

Insigne

Adeje

Rokabella

3.100

4.100

3.500

Playa Paraíso

2.300

3.000

2.500

Ocean Garden Adeje

Mínimo Máximo Medio

Tendencias del Mercado Residencial Español | 107


Andorra Andorra

Contexto del País

Andorra

España

El Principado de Andorra se caracteriza por ser una sociedad y una economía dinámica que dispone de un sistema político e institucional muy estable. Con 468 kilómetros cuadrados y 75.000 habitantes, en el país conviven más de 100 nacionalidades. La economía andorrana está orientada a los servicios, con el turismo y el comercio como sus dos pilares fundamentales. Con una oferta especializada en las actividades de invierno, aunque también con una elevada afluencia de visitantes a lo largo de todo el año, el turismo constituye la principal fuente de recursos económicos del país. Más de ocho millones de personas visitan cada año el Principado.

PIB nominal de Andorra 3000

2,6% 2,2% 2.553 2.471

2500

2.601

2.525

0,4% 2000

2,8%

2.674

0,4%

2013

2014

los datos en millones de euros.

2015

2016

2017

%

Fuente: Departament D’estadística Gobern de Andorra

La economía de Andorra mantiene la senda del crecimiento y las previsiones apuntan a que 2019 será su sexto año consecutivo de crecimiento. El Departamento de Estadística del Gobierno de Andorra sitúa la progresión del Producto Interior Bruto (PIB) real en un 2,3% en el pasado año, si bien las previsiones realizadas de cara a los próximos ejercicios reflejan cierta ralentización con crecimientos del PIB real del 1,8% en 2019, del 1,5% en 2020 y del 1,1% en 2021.

Principales magnitudes de la economía de Andorra 2014

2015

2016

2017

PIB nominal per capita (euros)

35.786

35.342

35.580

35.753

IPC

0,4%

2,6%

-0,1%

-0,9%

Deuda Pública (% PIB)

41%

40,6%

40%

37,6%

Empresas

7.216

7.666

8.051

8.408

Fuente: Departament D’estadística Gobern de Andorra

Andorra

108 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

El Principado está en proceso de modernizar su economía y se ha abierto a la inversión extranjera. Un desarrollo que comenzó en 2012 con la entrada en vigor de la Ley de inversión extranjera. Desde entonces, ha recibido un total de 3.481 solicitudes de empresarios extranjeros para invertir, de las que se han formalizado 2.831 que han dejado 361 millones en el país. Según el informe del

Andorra | 109


departamento de estadística, con la entrada en vigor de esta Ley el país ha pasado de recibir 60 solicitudes anuales de empresas interesadas en invertir en el principado a las 609 de 2017. Por países, los empresarios españoles capitalizan el 46% del total de la inversión, seguidos por los franceses, con un 25%.

Por otra parte, la Unión Europea eliminó a Andorra de la lista de paraísos fiscales en diciembre de 2018 culminando así un proceso comenzado en 2009. Aunque la economía andorrana mantiene todavía una fuerte dependencia del sector financiero, se estima que representa algo menos del 20% del PIB.

Mercado Inmobliario y Tendencias

Evolución de los precios La parroquia de Escaldes-Engordany, centro financiero y comercial del Principado, se mantiene como la zona más cara de Andorra. El precio medio de los inmuebles comercializados por Engel & Völkers en esta área se sitúa en los 5.720 euros/m2 y el máximo en 9.355 euros/m2. Tras ella, muy de cerca, se coloca la capital del país y la zona más poblada y pequeña del Principado, Andorra la Vella, donde las propiedades tienen un precio medio de 5.550 euros/m2. En el otro lado de la balanza está Encamp con un coste medio de 2.900 euros/m2.

Residencial Precio de la vivienda en Andorra

El número de transacciones inmobiliarias realizadas en 2018 registró un incremento del 5% hasta situarse en un total de 2.003 operaciones, según datos del Departamento de Estadística del Gobierno de Andorra. La Massana y Andorra la Vella son las parroquias donde más aumentaron en términos relativos las transacciones inmobiliarias, mientras que Escaldes-Engordany es la única en registrar un descenso.

como Grandvalira y Vallnord. Andorra cuenta también con Naturlandia, el parque temático de los Pirineos. La población del Principado se concentra mayoritariamente en las parroquias centrales del país, siendo la más poblada Andorra la Vella.

El volumen de bienes inmuebles transmitidos -pisos, viviendas unifamiliares, plazas de aparcamiento, locales comerciales, almacenes…- durante el pasado ejercicio creció un 9,4% respecto al año anterior hasta los 5.537. Atendiendo al tipo de obra, el total de bienes inmuebles de obra nueva transmitidos en 2018 disminuyó un 79% mientras que los bienes inmuebles de segunda mano aumentaron un 20,7%. El montante total de las propiedades trasmitidas durante 2018 experimentó un aumento

La tipología de la vivienda estrella en el país cuenta con 165 m2 distribuidos en cuatro habitaciones, tres cuartos de baño, dos plazas de garaje, terraza de 30 m2 y trastero, con energía geotérmica y vistas a la montaña. Mientras que los áticos con terraza, las casas unifamiliares de 200350 m2 y los apartamentos con superficies entre 100 y 180 m2 en cotas altas, son las viviendas más demandadas. Las propiedades unifamiliares de dos a cuatro dormitorios son solicitadas por deportistas de élite que necesitan entrenar en altura, así como por jubilados que buscan además propiedades con terraza y parking. También las familias de alto poder adquisitivo, que requieren de un

del 23,8% respecto al año anterior hasta alcanzar los 806 millones de euros.

lugar seguro para educar a sus hijos, demandan este tipo de viviendas.

El territorio del Principado de Andorra está organizado en siete parroquias, Canillo, Encamp, Ordino, La Massana, Andorra La Vella, Sant Julià de Lòria y Escaldes-Engordany. En todas ellas existe un elevado nivel de calidad de vida gracias a una alta seguridad ciudadana, un sector comercial dinámico y diverso, una fiscalidad competitiva y un sistema financiero sólido e internacional. Características que se completan con unos paisajes naturales y los mejores dominios esquiables del Pirineo

Por último, los apartamentos es la tipología más demandada como segunda residencia por españoles y franceses, así como por los andorranos que buscan su primera vivienda.

110 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

(Datos en euros/m2)

Mínimo

Máximo

Medio

Canillo

1.800

4.650

3.000

Encamp

1.400

4.400

2.900

Ordino

2.400

5.550

3.900

La Massana

2.050

5.600

3.850

Andorra la Vella

2.200

8.900

5.550

Sant Julià de Lòria

1.549

4.400

3.000

Escaldes-Engordany

2.100

9.355

5.720

Perfil del comprador Escaldes-Engordany cuenta con dos de las calles más caras del Principado. Una de ellas, la avenida Carlemany, registra el más elevado de con un precio medio de 6.000 euros/m2. También en esta parroquia encontramos viviendas en zona de Can Diumenge con un coste medio de 5.500 euros/m2. La tercera dirección es la avenida de Meritxell que, ubicada en el centro de Andorra, alcanza los 5.000 euros/m2.

El 70% de los compradores de Andorra son extranjeros (europeos) y el 30% restante es local y residente. Dentro de los primeros, los españoles e ingleses acaparan la mayoría de las compras de las viviendas en el Principado. Concretamente, el 30% de las operaciones las firman españoles que demandan apartamentos como segunda residencia, cerca de las pistas de esquí, que dispongan de una a tres habitaciones y con un precio que oscila de los 250.000 a los 400.000 euros. Por su parte, los británicos concentran otro 30% de las compras y su búsqueda se centra en casas y chalés situados en zonas premium con un precio que puede variar entre los 500.000 euros y 1,5 millón de euros. Los franceses, que copan el 20% de la demanda, solicitan chalés adosados con un tamaño mediano y con un coste que oscila entre los 500.000 euros y el millón de euros.

Andorra | 111


Alquiler

Obra Nueva

La vivienda unifamiliar entre 150 y 250 m2, cuatro habitaciones, tres baños y con un coste medio de 3.500 euros al mes es la propiedad estrella para alquilar en Andorra. El tiempo medio que tarda una casa en ser arrendada es de tres a cuatro semanas, mientras que la duración de los contratos alcanza de media los cinco años.

Las zonas más demandadas son la parroquia de La Massana, Escaldes-Engordany y Andorra la Vella. Se trata de zonas de residencia habitual, con servicios a pie de calle y céntricos. Can Guem, donde el precio alcanza los 13 euros/m2, es una zona premium tranquila y segura cerca del centro.

Las tipologías de viviendas más demandadas para alquilar en Andorra son cuatro: chalés independientes, áticos, pisos y apartamentos. Las villas independientes y adosados con un precio medio de 4.000 euros al mes son las más solicitadas por las familias de alto poder adquisitivo, mientras que los áticos y dúplex entre 1.800 a 2.500 euros mensuales son los preferidos por youtubers, influencers y profesionales liberales. Los pisos son alquilados por familias como vivienda habitual y por emprendedores.

El 70% de las personas que buscan una propiedad para alquilar es extranjera. De este porcentaje, un 60% son españoles, en su mayoría personas que buscan una vivienda por motivos de trabajo. El resto la conforman en un 10% los ingleses que buscan residencias pasivas, chales o pisos y un 5% franceses que buscan apartamentos.

Precio del alquiler en Andorra (Datos en euros/m2)

La zona más cara para alquilar una vivienda en Andorra varía en función de la temporada. Andorra la Vella es la más costosa para arrendar con precios medios de 15 euros/m2, en la época de esquí Canillo, donde se concentran la mayor parte de la oferta de apartamentos de invierno, sube drásticamente el precio hasta alcanzar los 17 euros/m2.

112 | Informe de Mercado 2018-19 España y Andorra

Mínimo

Máximo

Medio

Canillo

9

15

12

Encamp

8

13

8

Ordino

9

15

12

La Massana

9

12

10

Andorra la Vella

8

22

15

Sant Julià de Lòria

8

19

13

Escaldes-Engordany

8

20

14

Engel & Völkers cuenta en la actualidad con 10 proyectos de obra nueva en Andorra a los que se sumarán tres mas en los próximos meses. La demanda de este tipo de propiedades supera con creces la oferta existente en el país lo que impulsa los precios al alza indistintamente de la zona de la que se trate. Si bien, se observa un encarecimiento cuanto más céntrica sea la obra o más cerca este de las pistas de esquí.

A diferencia de la vivienda de segunda mano, las promociones de obra nueva cuentan con una mayor demanda por parte del comprador nacional. Así, el perfil del comprador este tipo de viviendas está formado en un 40% por extranjeros y en un 60% por nacionales.

Las promociones más significativas de Engel & Völkers en Andorra

Las parroquias con mayor número de solicitudes de vivienda de nueva construcción son Canillo, La Massana y Escaldes-Engordany. La primera, la más extensa del Principado, es un centro turístico contemporáneo y de montaña que ofrece tranquilidad. La propiedad de obra nueva estrella en Canillo es una vivienda a pie de pistas con 337 m2, cuatro habitaciones, cuatro baños, doble plaza de parking, terraza de 150 m2, situada a pie de pistas con un precio de 1.025.000 euros. Por su parte, en La Massana se encuentran viviendas de 121 m2, tres habitaciones, dos baños, doble plaza de garaje con un coste de 525.594 euros.

(Datos en euros/m2)

Proyecto residencial Zona

Mínimo Máximo Medio

D-000ATK

Ordino

4.400

4.700

4.550

D-000AS9

La Massana

3.200

4.500

3.850

D-000AD1

Canillo

2.200

4.300

3.250

D-0009GO

Andorra la Vella

5.200

6.230

5.720

D-000B44

Canillo

3.190

3.235

3.200

Andorra | 113


Créditos Editor Engel & Völkers Spain S.L. Avenida Diagonal, 640 6ª planta E-08017 Barcelona España Redacción Stakeholders PR Maquetación Vänster and Lei Coordinación Paula Cruells Silke Dittrich Fuentes Para la elaboración de este informe se han utilizado informes y estadísticas de las siguientes entidades y organismos: Agencia Tributaria (AET), Banco Central Europeo (BCE), Banco de España, Bloomberg, Colegio de Registradores de la Propiedad, Fondo Monetario Internacional (FMI), Inverco, Idealista, Instituto Nacional de Estadística (INE), Ministerio de Fomento, Observatorio de Vivienda y Suelo, Organización para la Cooperación y Desarrollo Económicos (OCDE) y Tinsa.

Toda la información ha sido rigurosamente investigada. Para la integridad y veracidad de la misma no puede asumirse ninguna responsabilidad. La reproducción de contenido protegido por derechos de autor solo está permitida con el consentimiento de Engel & Völkers Spain S.L. siempre que se haga una referencia apropiada a la fuente.


Profile for Engel & Völkers Iberia

Informe de Mercado de España y Andorra 2018-19  

Engel & Völkers España y Andorra presenta su estudio de mercado con los resultados de la marca en 2018 en la península. Haciendo también una...

Informe de Mercado de España y Andorra 2018-19  

Engel & Völkers España y Andorra presenta su estudio de mercado con los resultados de la marca en 2018 en la península. Haciendo también una...

Profile for evspain