Skatt ved utleie av bolig og fritidseiendom

Skatt ved utleie av bolig og fritidseiendom Av advokatene Øyvind Baldersheim og Tor Øystein Enge ob@stiegler.no og toe@stiegler.no

Øyvind Baldersheim er advokat i Advokatfirma Stiegler i Bergen. Han har blant annet erfaring fra Skatteetaten, hvor han blant annet jobbet med selskapsrett, innfordring og insolvens. Han inngår i Advokatfirma Stiegler sin faggruppe for næringslivsjuss og arbeidsrett.

Tor Øystein Enge (H) er advokat og par tner i Advokatfirma Stiegler. Han bistår bedrifter, privatpersoner og det offentlige innenfor ulike rettsfelt med hovedvekt på kontraktsrett, selskapsrett og arbeidsrett. Tor Øystein Enge har hatt møterett for Høyesterett siden 1999.

1. INNLEDNING Skatteloven § 7-2 nr. 1 bestemmer at dine inntekter ved utleie av egen bolig og fritidseiendom er skattepliktige. Om den utleide delen av egen bolig brukes i ervervsvirksomhet, til boligformål eller til næringsformål, har ingen betydning for vurderingen av om utleieinntektene er skattepliktige eller ikke. Det finnes imidlertid noen praktisk viktige unntak fra skatteplikten som kan spare en utleier for store utgifter.

Som utleier må du være klar over skillet mellom virksomhetsinntekt og kapitalinntekt (dvs. alminnelig inntekt). Hvis utleieaktiviteten anses som virksomhet, skal også inntektene skattlegges på denne måten. Du må da betale trygdeavgift og toppskatt i tillegg til alminnelig inntektsskatt (til sammen ca. 50 %). Skatteetatens tommelfingerregel er at utleie av fem boenheter eller mer regnes som virksomhet. Beskattes inntekten derimot som kapitalinntekt (alminnelig inntekt), er skattesatsen per i dag 24 % (forventes redusert til 23 % i 2018).

40 Skatt ved utleie av bolig og fritidseiendom

2. PRAKTISK VIKTIGE UNNTAK FRA SKATTEPLIKTEN Skatteplikten ved utleie av egen bolig har likevel noen praktisk viktige unntak. Disse vil gjennomgås nedenfor.

2.1. Når eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien Du kan skattefritt leie ut inntil halvparten av boligen du bor i. Vilkåret er at utleieverdien av den delen som du benytter, må være minst like høy som utleieverdien av den utleide delen.

Inntektene er altså skattefrie inntil utleieverdien overstiger 50 % av eiendommens samlede utleieverdi.

Utleieverdien er boligens verdi på det frie utleiemarkedet. Det betyr at arealet i enhetene ikke alltid er avgjørende, men hva markedet vil betale for arealene. Hvis det ikke finnes noen konkrete opplysninger om utleieverdien for enhetene, vil skattekontoret som regel ta utgangspunkt i arealet.

Ved korttidsutleie er det den faktiske utleieverdien ved slik utleie som skal benyttes. Brukes arealet utelukkende til korttidsutleie, kan det være aktuelt å fastsette en stipulert utleieverdi også for perioder hvor boligen ikke er utleid.

til egne barn, er fordelen skattepliktig for barna.

Ved å fylle ut RF-1189 (finnes på skatteetaten. no), kan du i skattemeldingen din føre til fradrag underskudd ved at barnet disponerer boligen vederlagsfritt.

Er utleieobjektet en sekundærbolig hvor du selv ikke bor, er du i utgangspunktet skattepliktig fra første krone. Er det tale om gratis utleie (uten å dekke driftsutgifter) eller under markedspris

Dekker barnet alle løpende driftskostnader med boligen, kan også barnets bruk være skattefri gjennom den såkalte «nærståenderegelen». For å falle inn under dette unntaket, må barnet dekke

Vær også obs på at to hybler skal anses som uselvstendige (hybler) hvis de deler WC. Ved en ofte enkel tilpasning i så måte kan du unngå skatteplikt.

Skatt ved utleie av bolig og fritidseiendom 41

samtlige driftskostnader, slik som felleskostnader til sameie/borettslag, vedlikeholdskostnader og strøm. I slike tilfeller kan også barnet leie ut inntil halvparten av boligen (regnet etter utleieverdi) uten at det oppstår skatteplikt. Forutsetningen er at barnet mottar utleieinntekten.

En enebolig består av én hovedboenhet, gjerne kalt familieleilighet. I tillegg kan bygningen bestå av én eller flere hybler (selvstendige eller uselvstendige). Er utleieverdien for den delen som du bruker, lik eller høyere enn utleieverdien på den utleide delen, er utleieinntektene skattefrie.

En familieleilighet må som et utgangspunkt ha et boareal på mer enn 60 m2.

En tomannsbolig er en bolig som består av to familieleiligheter. I tillegg kan bygningen bestå av én eller flere uselvstendige hybler. Boligtypen inngår i listen over hvilke typer boliger som omfattes av skattefritaket for eierens egen bruk.

Hvis du bor i den ene delen av tomannsboligen, kan du skattefritt leie ut den andre delen hvis du selv bruker minst halvparten av tomannsboligen regnet etter utleieverdien. Begrepet «tomannsbolig» har betydning for avgrensningen mot flermannsbolig som ikke omfattes av skattefritaket. Er leilighetene seksjonert, skal hver seksjon behandles som en enebolig.

Inneholder eiendommen tre familieleiligheter (eller flere) eller to familieleiligheter og én eller flere selvstendige hybler, regnes eiendommen som en flermannsbolig. Utleieinntekter av flermannsbolig er som utgangspunkt alltid skattepliktige. En hybel er selvstendig når den har egen inngang og eget toalett. Skatteteknisk vurderes selvstendige hybler som leiligheter. Er hybelen uselvstendig, vil bygningen i dette eksempelet bli

42 Skatt ved utleie av bolig og fritidseiendom

skattemessig vurdert som tomannsbolig. Grensen mellom selvstendig og uselvstendig hybel har altså betydning ved vurderingen av om boligen skal anses som en tomannsbolig eller flermannsbolig.

Det er mulig å komme seg unna karakteristikken flermannsbolig ved å bruke flere boenheter under ett til egen bolig. Eksempelvis vil en bygning med tre familieleiligheter hvor du benytter to av familieleilighetene under ett, bli betraktet som tomannsbolig. Du kan da ha skattefrie inntekter fra den tredje, hvis utleieverdien for den delen som du bruker, er lik eller høyere enn utleieverdien på den utleide delen. Vær også obs på at to hybler skal anses som uselvstendige (hybler) hvis de deler WC. Ved en ofte enkel tilpasning i så måte kan du unngå skatteplikt.

Hvis en bygning er delt opp i eierseksjoner, skal hver enkelt seksjon vurderes for seg og regnes som «bolig» i skattelovens forstand (som «enebolig» – se over). Dette innebærer at hvis det er to boenheter i en seksjon og du selv bor i enheten med høyest utleieverdi, vil utleieinntektene fra den andre enheten være skattefrie. Bor du i en seksjon og leier ut en annen seksjon, vil utleieinntekten du mottar, være skattepliktig.

Er det flere frittstående bygninger på boligeiendommen, skal de i utgangspunktet vurderes hver for seg. Hvis bygningene etter sin karakter har en mer eller mindre nødvendig tjenende funksjon til boligen, vurderes bygningen under ett med hovedbygningen, uavhengig av om boligen er en enebolig, tomannsbolig eller flermannsbolig.

Eksempler kan være en bod, båthus eller garasje.

Leier du for eksempel ut en hybel over garasjen, vil utleien derfor være skattefri.

Over tid kan en bygning miste sin tjenende funksjon. Brukes bygningen både til boligformål og annet formål, må det foretas en samlet vurdering av totalbruken.

2.2 Når hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret Skattefritaket innebærer at du skattefritt kan leie ut en større del av boligen enn det som er beskrevet over. Beløpsgrensen for skattefritak er i midlertid kun kr 20 000 og omfatter inntekter som er opptjent gjennom hele inntektsåret.

Overskrider du beløpsgrensen, blir du skattepliktig for hele inntektsåret. Du vil beholde skattefritaket om du foretar utleien over et årsskifte og sørger for at du ikke mottar mer enn kr 20 000 i utleieinntekter før og etter nyttår.

2.3 Unntak for fritidseiendom Med fritidseiendom mener skatteetaten eiendom som helt eller delvis er brukt til fritidsformål.

Det er et viktig skille mellom fritidseiendom og utleiehytter. Avgjørende for om det er fritidseiendom eller ikke, er om du som eier bruker

eiendommen selv. Bruken må være av et visst omfang. Leieinntekter fra utleiehytter er skattepliktig fra første krone.

For fritidseiendom er utleieinntekter inntil 10 000 kroner skattefrie. Av det overskytende regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt.

3. HVA HVIS UTLEIEN ER SKATTEPLIKTIG? Hvis utleien er skattepliktig, kan du få fradrag for driftsutgiftene som knytter seg til utleieobjektet.

Du må altså skatte for den nettoinntekt som utleien innbringer. Inntekten beskattes som kapitalinntekt og skattesatsen er per i dag 24 % (forventes redusert til 23 % i 2018).

Etter skatteetatens tommelfingerregel vil utleie av fem boenheter eller mer regnes som virksomhet. Du blir da ikke beskattet for kapitalinntekt (24 %), men som virksomhetsinntekt med trygdeavgift og toppskatt i tillegg til alminnelig inntektsskatt (til sammen ca. 50 %). Hvis du leier ut fire boenheter og vurderer å skaffe en femte enhet for utleie, bør denne siste enheten derfor legges i et selskap. Du vil da beholde skatteSkatt ved utleie av bolig og fritidseiendom 43

Skatt ved realisasjon av bolig og fritidseiendom fritaket for de fire enhetene og la selskapet ta virksomhetsbeskatningen for den siste enheten.

4. DE VIKTIGSTE FRADRAGENE VED SKATTEPLIKT Du kan få fradrag for vedlikehold av utleieobjektet.

Fradraget omfatter kostnader og arbeid som utføres for å bringe eiendommen tilbake i den stand den var som ny. I praksis innebærer dette å sette utleieobjektet i samme relative stand som før (lav, middels, høy). Du kan altså erstatte et vindu av standard kvalitet fra 1960 med et vindu av standard kvalitet fra 2017.

Vedlikeholdskostnadene må relatere seg til utleieobjektet. Omfatter vedlikeholdet både din og leietakers del, skal det skje en forholdsmessig fordeling av kostnadene basert på utleieverdien av egen boligdel og utleid del.

Du får ikke fradrag for påkostninger. Dette er kostnader som du pådrar for å forbedre eller sette utleieobjektet i en annen stand enn som ny. Du får altså ikke fradrag når du erstatter lavkvalitetsvinduet fra 1960 med et nytt høykvalitetsvindu fra 2017.

Du kan få fradrag for faste kostnader. Faste kostnader omfatter forsikringer, kommunale avgifter, husleie/fellesutgifter til sameie og lignende. I likhet med vedlikehold må kostnaden knytte seg til utleieobjektet. Omfatter de faste kostnadene både din og leietakers del, skal det skje en forholdsmessig fordeling. Du får altså ikke fradrag for kostnader knyttet til din del. Fradraget omfatter heller ikke kostnader for den tiden boligen ikke er leid eller forsøkt leid ut.

Er du avhengig av å reise til og fra utleieobjektet, kan du også få fradrag for reiseutgiftene.

Betingelsen er at reiseutgiftene må ha en naturlig 44 Skatt ved utleie av bolig og fritidseiendom

sammenheng med utleieobjektet, eksempelvis for vedlikehold, tilsyn og ved visninger. Du får ikke fradrag om du regelmessig reiser til utleieobjektet for å bruke parkeringsplassen i forbindelse med andre ærend.

Du kan også kreve fradrag for betalt eiendomsskatt på utleieboligen. Senere års utvikling viser at flere kommuner innfører eiendomsskatt, så dette fradraget vil bli stadig mer aktuelt. I likhet med de andre fradragene må det skje en forholdsmessig fordeling når du også bor i boligen.

Inngår møbler i utleien, kan du også få fradrag for kostnader du har hatt til møblene. Møbler med en kostpris på under 15 000 kroner kan utgiftsføres i ervervsåret. Øvrig innbo saldoavskrives med en sats på 20 prosent.

Er møblene brukt privat både før og etter utleieforholdet, kan du kreve et skjønnsmessig fradrag for møbler som settes til 15 prosent av brutto leieinntekt. I all hovedsak er fradraget begrenset til de tilfeller hvor utleieperioden er tre år eller mindre.

5. KONKLUSJON I det foregående har vi gjort rede for de viktigste reglene som gjelder utleie. Grensegangen mellom fritak og skatteplikt kan i noen tilfeller være vanskelig å trekke og samtidig gi store utslag i utleiers økonomi. Hvis du som utleier er i tvil om skatterettslige forhold knyttet til din utleie, anbefaler vi at du kontakter en advokat for å få råd. Dette bør du gjøre så tidlig som mulig slik at du får tilrettelagt din situasjon optimalt med hensyn til skattereglene.

Av advokat Hans-Jacob Reinlund Sæther hjsaether@eurojuris.no

Hans-Jacob Reinlund Sæther er advokat i Advokatfirmaet Eurojuris Haugesund AS. Han jobber primær t med saker innen alminnelig forretningsjuss, med hovedvekt på skatt og mer verdiavgift, selskapsrett, omstrukturering av virksomhet og transaksjoner.

1. INNLEDNING Ifølge Statistisk sentralbyrå finnes det ca.

2,5 millioner boliger i Norge. I første kvar tal 2017 ble det tinglyst omsatt ca. 42 000 eiendommer i hele landet, og av disse er nesten 28 000 boligeiendommer og 7 000 fritidseiendommer. Hensikten med denne ar tikkelen er å gi en oversikt over skattemessige forhold ved realisasjon av brukte boliger og fritidseiendommer. Vi opplever stadig at kunder har spørsmål knyttet til dette, og også at manglende kunnskap om reglene i skatteloven medfører en ekstra skatteregning.

Skattelovens store hovedregel er at det er skatteplikt på gevinst ved realisasjon av bolig- og fritidseiendom, jf. skatteloven (sktl.) § 5-1 annet

ledd. Dette gjelder også for boliger og fritidseiendommer i utlandet. Tap ved realisasjon av bolig eller fritidseiendom er bare fradragsberettiget hvis en eventuell gevinst ville vær t skattepliktig, jf. sktl. § 9-4 første ledd. De fleste brukte boliger blir imidler tid solgt uten skattlegging, da skatteloven har skattefritak som er relativt vidtrekkende.

Vi vil i det følgende først og fremst behandle hovedreglene vedrørende disse skattefritakene, og vi gjør oppmerksom på at ar tikkelen ikke tar mål av seg til å behandle alle spørsmål som kan oppstå. Vi anbefaler derfor at alle som skal – eller planlegger å – selge fast eiendom vurderer de skattemessige sidene av dette, og om nødvendig kontakter oss for bistand.

Skattelovens store hovedregel er at det er skatteplikt på gevinst ved realisasjon av bolig- og fritidseiendom, jf. skatteloven (sktl.) § 5-1 annet ledd.

Skatt ved realisasjon av bolig og fritidseiendom 45