Hva gjør du når naboen bygger «Sannerbua»?

Hva gjør du når naboen bygger “Sannerbua”?

Av advokat Per Kristian Haaland pk.haaland@projure.no

Per Kristian Haaland er advokat i Projure Advokatfirma, der han i hovedsak arbeider innen fagområdene bygg og anlegg og arbeidsrett. Haaland har opparbeidet seg særlig kompetanse innenfor HMS-regelverket for maritime, sokkelog landbaser te virksomheter.

1. KORT OM “SANNERBUA” Fra 1. juli 2015 er det mulig å bygge enkelte tiltak på egen eiendom uten å søke kommunen.

Eksempel på tiltak som kan oppføres uten søknad, er den såkalte ”Sannerbua”, jf. plan- og bygningsloven § 20-5, jf. byggesaksforskriften § 4-1 første ledd bokstav a. ”Sannerbua” (ja, kalt opp etter statsråden) er en frittliggende bygning på bebygd eiendom på inntil 50 m2 med avstand minimum 1,0 meter fra nabogrensen, som kan bygges uten søknad, men det forutsetter at: • Maksimal mønehøyde er 4,0 meter og gesimshøyde er 3,0 meter målt fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.

• Bygningen må være i én etasje og kan ikke underbygges med kjeller.

• Bygningen brukes som for eksempel garasje, uthus, verksted, hobbybod, skrivestue, veksthus eller dukkestue.

• Bygningen kan ikke inneholde beboelsesrom som kjøkken, stue, soverom eller våtrom eller brukes til overnatting. Bygningen må heller ikke plasseres over vann- og avløpsledninger.

Tiltakshaver skal informere kommunen om bygningens plassering med koordinater når den er ferdigstilt, slik at plasseringen kan føres inn i kommunens kartgrunnlag.

Der hvor naboen oppfører “Sannerbua” riktig plassert på eiendommen, skal det nok mye til for at selve plasseringen vil komme i konflikt med dine rettigheter som nabo, men unntak kan tenkes som eksempelvis skygge- og utsiktsproblematikk og lignende.

Hva gjør du når naboen bygger “Sannerbua”? 1

2. FORMÅL

4. PRIVATRETTSLIGE BEGRENSNINGER

”Sannerbua” er et resultat av endringene i planog bygningsloven med tilhørende forskrifter.

Formålet med endringene er forenkling av regelverket, mindre byråkrati og økt tillit til den enkelte tiltakshaver.

Tiltaket kan komme i konflikt med naboloven og negative servitutter (heftelser), for eksempel delvis byggeforbud.

3. OFFENTLIGRETTSLIGE BEGRENSNINGER

Uten søknad – ikke nabovarsel. Uten vedtak – ingen klagerett.

Tiltakshaver har selv ansvar for at ”Sannerbua” ikke strider mot plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel, reguleringsplan og gitte tillatelser, herunder dispensasjoner. Tiltaket må heller ikke komme i konflikt med annet regelverk som veiloven, jernbaneloven og kulturminneloven. For eksempel fastsetter veiloven i utgangspunktet en byggegrense på 50 meter fra riks- og fylkesvei, og 15 meter fra kommunal vei og gang- og sykkelvei.

I tillegg kan veimyndigheten, der den finner det nødvendig, fastsette særlige frisiktlinjer mellom avkjørselen og den offentlige veien som ytterligere begrenser byggegrensen.

2 Hva gjør du når naboen bygger “Sannerbua”?

5. HVA KAN DU GJØRE NÅR NABOEN BYGGER “SANNERBUA”?

Rettigheter og plikter mellom naboer er regulert i naboloven (grannelova) av 1961. Nabolovens hovedbestemmelse er § 2 som sier at: ”Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom”.

Dette er den generelle norm for hva en kan tillate seg basert på en interesseavveining.

Naboens subjektive oppfatning er ikke avgjørende.

Det må gjøres en objektiv vurdering.

Som nabo må man akseptere en god del, særlig etter de nye byggereglene, men når man etter en konkret vurdering kommer til at man er påført en skade eller ulempe som er urimelig eller unødvendig, er den såkalte tålegrensen passert.

Innunder ulempe regnes også at noe må regnes som farlig. Både positive handlinger og unnlatelser omfattes. Det overlates til domstolene å sette grensene i den enkelte konkrete sak. De vanligste sanksjoner ved brudd på naboloven er pålegg om retting eller erstatning.

Der hvor naboen oppfører ”Sannerbua” riktig plassert på eiendommen, skal det nok mye til for at selve plasseringen vil komme i konflikt med dine rettigheter som nabo, men unntak kan tenkes som eksempelvis skygge- og utsiktsproblematikk og lignende. I slike tilfeller må du bringe saken inn for retten dersom du ikke kommer til en løsning med naboen.

I det tilfellet at naboen ikke plasserer bygget i henhold til byggereglene og/eller bygger for stort eller høyt i forhold til byggereglene, eller at oppføringen strider mot eiendommens utnyttelsesgrad (BYA = bebygd areal, dette er arealet i kvadratmeter som bygninger, overbygde åpne areal og konstruksjoner over bakken opptar av terrenget, altså ”fotavtrykket” til tiltaket) eller byggelinjer i reguleringsplan mv., kan du som nabo varsle kommunen skriftlig om dette. Kommunen har en plikt etter plan- og bygningslovens kapittel 32 til å forfølge ulovligheter. I dette arbeidet har kommunen en rekke virkemidler, som pålegg om stans og retting

(eksempelvis ved riving), og tvangsmulkt for å tvinge gjennomføring av gitte pålegg innen en særskilt fastsatt frist. I tillegg kan kommunen ilegge overtredelsesgebyr eller i de alvorligste tilfellene anmelde forholdet til politiet.

Også bruken av ”Sannerbua” kan komme i konflikt med dine naborettigheter. Som nevnt forutsettes det i de nye byggereglene at bygget brukes som garasje, uthus, verksted, bod eller lekestue og lignende. Bygningen skal ikke inneholde beboelsesrom eller brukes til overnatting.

Ved bruk i strid med dette, eksempelvis at bygningen blir innredet og utleid som hybel, kan du som nabo varsle kommunen skriftlig om dette, og kommunen plikter å følge opp.

Det kan også tenkes at bruken av lovlig innredet bygning kan overstige tålegrensen i naboloven § 2. Et praktisk eksempel er støy fra bygget brukt som verksted eller garasje hvor denne blir brukt til reparasjon av motorvogner. § 2 gjelder også for kortvarige ulemper, men ved vurderingen av hva som er urimelig (når tålegrensen skal fastlegges), må det legges betydelig vekt på varigheten av ulempen og selvsagt nivået på støyen.

Også her må du ta saken til retten dersom du ikke kommer til en løsning med naboen.

Dersom det oppstår en tvist etter naboloven, vil ofte rettshjelpsforsikring dekke hoveddelen av dine utgifter til juridisk bistand. Om dette også gjelder utgifter til advokat i forbindelse med varsling til kommunen, må avklares med ditt forsikringsselskap.

Hva gjør du når naboen bygger “Sannerbua”? 3