Endringer i reglene om forlengelse av festeforhold og innløsning

Endringer i reglene om forlengelse av festeforhold og innløsning Av advokat Hege Mor tensen og advokat Lars Harald Rylandsholm hm@nordialaw.com / lhr@alver.as

Hege Mor tensen er advokat og par tner i Advokatfirmaet Nordia DA i Oslo. Hun har i en årrekke jobbet med og bistått private og offentlige klienter med spørsmål og problemstillinger knyttet til fast eiendoms rettsforhold, med særlig vekt på tomtefeste.

Lars Harald Rylandsholm er advokat og partner i Advokatfirma Alver AS på Lillehammer.

Hans primære fagområder er entrepriserett og fast eiendoms rettsforhold.

1. BAKGRUNNEN FOR ENDRINGENE I TOMTEFESTELOVEN Den 1. januar 2002 trådte ny tomtefestelov i kraft. Loven regulerer blant annet festers rett til forlengelse av festekontrakten utover avtalt festeperiode, og den gir også festere av bolig- og fritidstomter rett til innløsning på visse vilkår.

I tiden etter at loven ble vedtatt, har reglene vært gjenstand for kraftig debatt og omfattende rettslige prosesser. En av tomtefestesakene, den såkalte Lindhjemsaken, endte i Den europeiske menneskerettighetsdomstolen (EMD) hvor Norge ble dømt i 2012. EMD mente at tomtefestelovens regler om forlengelse av festekontrakter utover avtalt kontraktsperiode på samme vilkår, var i strid med bortfesters rett til å nyte sin eiendom i fred. Domstolen konkluderte med at festers rett til forlengelse på samme vilkår ikke ga rimelig balanse (”fair balance”) mellom partenes motstridene interesser knyttet til forlengelse utover avtalt kontraktsperiode.

Som en konsekvens av dommen måtte Stortinget igangsette arbeidet med å endre

tomtefesteloven. Lovarbeidet har tatt mer enn to år, og de nye reglene trådte i kraft 1. juli 2015.

I denne artikkelen vil vi kort gjøre rede for tomtefestelovens regler knyttet til to av de sentrale bestemmelsene i loven – reglene om forlengelse og reglene om innløsning. Begge temaene behandles med den forutsetning at festeforholdet gjelder bolig- eller fritidshus.

2. FORLENGELSE AV FESTEFORHOLD UTOVER AVTALT KONTRAKTSPERIODE Tomtefestelovens § 33 gir fester rett til å kreve festeforholdet forlenget. Lovgiver har med andre ord grepet inn i avtaleforholdet mellom partene og gitt den ene parten en selvstendig rett til å kreve festeforholdet forlenget etter at den avtalte kontraktsperioden er over, uavhengig av hva den annen part mener om det. De nye reglene innebærer imidlertid at bortfester ved en slik forlengelse av kontrakten gis rett til å oppregulere festeavgiften til 2 % av tomtas markedsverdi som råtomt på forlengelsestidspunktet, jf. tomtefesteloven § 15, 4. ledd.

Endringer i reglene om forlengelse av festeforhold og innløsning

1

3. BEREGNING AV FESTEAVGIFTEN VED LOVHJEMLET FORLENGELSE Ved beregningen av en tomts råtomtverdi skal man tenke bort alle de investeringer fester har gjort på tomta. Det gjelder selvsagt bygningene, men det gjelder også opparbeidelse av hage, eventuell bygging av infrastruktur som vei, vann, avløp og strøm og andre investeringer som har betydning for verdifastsettelsen av tomta. Ved verdsettelsen skal man heller ikke ta hensyn til et eventuelt utbyggingspotensial. Dette innebærer at ved verdsettelsen av store tomter skal det ikke tas hensyn til en eventuell mulighet til å skille ut flere tomter.

Høyeste lovlige festeavgift er som tidligere begrenset til kr 9 000 i 2002-kroner per mål tomt, hvilket per 2015 utgjør kr 11 378. Dette betyr at festetomta må ha en råtomtverdi på minst kr 575 000 for at den oppregulerte festeavgiften skal settes til det som gjerne omtales som høyeste lovlige avgift. Dersom tomta er større enn ett mål, blir høyeste lovlige festeavgift proporsjonalt større med tomta. Dersom tomta er mindre enn ett mål, er det fremdeles kr 11 378 som er høyeste lovlige avgift.

Det fremgår av § 15, 5. ledd at begge parter kan kreve regulering etter 4. ledd hvert 30. år.

Tomtefestelovens § 33 gir fester rett til å kreve festeforholdet forlenget, men endringene i loven har gitt bortfester rett til å oppregulere festeavgiften.

2

Endringer i reglene om forlengelse av festeforhold og innløsning

4. OVERGANGSREGLER

5. AKTUELLE PROBLEMSTILLINGER

Lov om endringer i tomtefesteloven har flere bestemmelser som regulerer hvordan partene skal håndtere de festeforholdene hvor partene allerede har forlenget festeforholdet med hjemmel i tomtefestelovens § 33 slik bestemmelsen var utformet før endringene.

Basert på vårt arbeid med disse problemstillingene er det særlig to forhold vi ønsker å trekke frem:

Bortfester er gitt en rett til å fremsette krav om oppjustert festeavgift frem til 1. januar 2018.

Dersom reguleringen av festeavgiften etter § 15, 4. ledd innebærer at festeavgiften øker med mer enn kr 8 000, kan bortfester ikke kreve inn det fulle beløpet for festeavgift som forfaller før 1. januar 2017. Dersom man tenker seg at opprinnelig festeavgift var kr 1 500, og ny oppregulert festeavgift er kr 11 378, kan grunneier ikke kreve inn mer enn kr 9 500 for festeavgift som forfaller før 1. januar 2017. Det er forfallstidspunktet som her vil være avgjørende. I og med at mange kontrakter har bestemmelser om at festeavgiften skal betales forskuddsvis, vil mange bortfestere ikke nyte godt av lovendringene fullt ut før ved innbetalingen av festeavgiften for 2018 (som i mange tilfeller forfaller til betaling høsten 2017).

• Regulering av festeavgiften etter § 15, 4. ledd forutsetter at den opprinnelige avtalte festeperioden er slutt, og at fester har krevd festeforholdet forlenget med hjemmel i tomtefestelovens § 33. Det er med andre ord ikke slik at alle bortfestere nå kan fremsette krav om økt festeavgift uavhengig av hvor i avtaleperioden partene befinner seg.

• Reguleringsbestemmelsen i § 15, 4. ledd kommer kun til anvendelse i de tilfeller hvor kontrakten selv ikke har bestemmelser som regulerer partenes rettigheter ved forlengelse utover opprinnelig avtalt festeperiode. I de tilfeller hvor festekontrakten selv regulerer forholdet mellom partene ved forlengelse, er partene bundet av kontraktens egne bestemmelser.

6. INNLØSNING AV FESTEFORHOLD Endringene i tomtefesteloven har også betydning for innløsning av festetomt til bolighus og

Endringer i reglene om forlengelse av festeforhold og innløsning

3

fritidshus. De endrede reglene gjelder for de som har innløsningstid 1. juli 2016 eller senere.

7. VILKÅRENE FOR INNLØSNING Når det er gått 30 år av festetiden, har en fester rett til å kreve innløsning av feste. Fester av tomt til bolighus kan kreve innløsning hvert andre år etter denne tid, mens tomt til fritidsbolig kan kreve innløsning hvert 10 år, jf. tomtefesteloven § 32.

delen av det å være eier kontra fester relativt høyt. I mange tilfeller ville fester komme bedre ut økonomisk ved å fortsette å være fester snarere enn å innløse.

8.1 25 ganger årlig regulert festeavgift

Krav om innløsning må være fremsatt overfor bortfester senest ett år før innløsningstiden, jf. lovens § 36.

Hovedregelen ved fastsettelse av innløsningsbeløpet er 25 ganger årlig festeavgift. Festeavgiften skal reguleres i forbindelse med innløsningen. Vanligvis blir dette en justering basert på endringer i konsumprisindeksen fra forrige regulering. Denne justeringen har vært relativt beskjeden i Norge basert på lav prisvekst i en lengre periode.

Det foreligger noen unntak fra retten til innløsning der tomta hører til en bygdeallmenning, statsallmenning eller inngår som en sentral del av inntekstgrunnlaget til en landbrukseiendom. Vi går ikke nærmere inn på disse unntakene i denne artikkelen.

Etter overgangsreglene vil de som har inngått festeavtaler før 2002, og som ikke har tatt ”engangsløftet”, også ha muligheten til å kreve justert festeavgiften basert på tomteverdi dersom festekontrakten har fastsatt denne reguleringsmetoden.

8. REGLER FOR FASTSETTELSE AV INNLØSNINGSBELØP

Det som er nytt fra 1. juli 2015, er at grunneier ved innløsning i forbindelse med utløpet av festetiden kan kreve festeavgiften fastsatt basert på tomteverdien og en avkastningsrente på 2 %.

Denne regelen gjelder også der det er 10 år eller mindre igjen av festetiden.

Ved festers vurdering om han/hun skal kreve innløsning, vil de økonomiske konsekvenser i utgangspunktet være sentrale. Vår erfaring er at mange festere verdsetter den ikke-økonomiske

Når det er gått 30 år av festetiden, har en fester rett til å kreve innløsning av feste.

4

Endringer i reglene om forlengelse av festeforhold og innløsning

Avkastningsrenten har tidligere ikke vært lovregulert, men vært fastsatt basert på rentenivået på tidspunktet for reguleringen. I praksis har spennet stort sett vært mellom 4 og 8 % avhengig av høyt og lavt rentenivå. Den nye fastsettelsen av avkastningsrenten skal skape en balanse mellom fester og bortfester ved at rentesatsen er lavere enn den har vært i praksis, men bortfester har fått en mer omfattende rett til å oppregulere festeavgiften basert på tomteverdi, med virkning både ved forlengelse av feste og ved innløsning.

Når vi anvender de nye reglene, vil det ved en råtomtverdi på kr 300 000 gi årlig festeavgift på kr 6 000, med 2 % avkastningsrente. Ved 25 ganger den årlige festeavgiften vil dette gi en innløsningssum på kr 150 000 (kr 300 000 x 2 % x 25 = kr 150 000).

Dersom råtomtprisen er kr 1 000 000, ville dette i utgangspunktet medført en festeavgift på kr 20 000, som dermed ville gi kr 500 000 i innløsningssum. Her vil likevel begrensninger i høyeste lovlige festeavgift få anvendelse. Høyeste lovlige festeavgift per 2015 er kr 11 378 per

dekar, og innløsningsbeløpet etter denne regelen vil være kr 284 450.

Dette medfører at høyeste innløsningsbeløp ved ikke-tidsbestemt festekontrakt vil være kr 284 450 for festetomter på 1 dekar eller mindre. For større tomter vil begrensningen gjelde forholdsmessig. En tomt på 2 dekar vil dermed ha en begrensning på kr 568 900.

8.2 40 %-regelen Ved tidsbestemte festekontrakter har bortfester alene rett til å kreve innløsningsbeløpet fastsatt til 40 % av råtomtverdien. Normalt vil bortfester kreve det beløp som gir han/hun den høyeste innløsningssummen.

Bruker vi eksemplene overfor, ser vi at grunneier ved å nytte 40 %-regelen kun vil få innløsningssum på kr 120 000 der råtomtverdien er kr 300 000 (kr 300 000 x 40 % = kr 120 000), mot kr 150 000 der man fastsatte beløpet basert på 25 ganger årlig oppregulert festeavgift.

Derimot vil bortfester der råtomta er verdt kr 1 000 000, få kr 400 000 i innløsningssum ved bruk av 40 %-regelen, mot kr 284 450 etter

Gjennom lovarbeidet i etterkant av dommen fra Den europeiske menneskerettighetsdomstolen har lovgiver naturlig nok vært svært opptatt av at de endrede reglene ikke skal komme i konflikt med Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen.

Endringer i reglene om forlengelse av festeforhold og innløsning

5

regelen om 25 ganger årlig festeavgift. Dette er fordi det ikke foreligger begrensninger i hvor stort innløsningsbeløpet kan være, i motsetning til festeavgiften.

festelovens § 15, 9. ledd gir mulighet til å sette festeavgiften høyere enn høyeste lovlige festeavgift i den grad det er nødvendig for å ivareta bortfesters rettigheter etter EMK.

Bortfester vil også ha økonomisk fordel av å anvende 40 %-regelen der det er lenger tid enn 10 år til utløpet av festetiden og festeavgiften ikke kan reguleres etter tomteverdien.

Lovgiver var ved lovarbeidet opptatt av å skape større balanse mellom bortfester og fester. Lovendringen vil medføre at grunneiere i større grad får nytte tomteverdien som beregningsgrunnlag for festeavgiften, men med en lavere avkastningsrente enn tidligere. Dette får betydning både ved forlengelse av feste og ved innløsning. Utenom de tilfeller som omfattes av overgangsreglene, vil verdiene av festetomta nå fordeles mer likt mellom fester og bortfester. Det vil ikke i samme grad være en taper og en vinner avhengig av kontraktens utforming.

9. AVSLUTNING Gjennom lovarbeidet i etterkant av dommen fra Den europeiske menneskerettighetsdomstolen har lovgiver naturlig nok vært svært opptatt av at de endrede reglene ikke skal komme i konflikt med Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK). Det har medført at tomte6

Endringer i reglene om forlengelse av festeforhold og innløsning