Oppløsning av sameier

Oppløsning av sameier Av advokat Heidi Nergård heidi@adnor.no

Heidi Nergård er advokat hos Adnor Advokat AS i Trondheim.

Hun driver allmennpraksis med hovedvekt på fast eiendoms rettsforhold, obligasjonsrett, selskapsrett, samt ar v og skifte.

1. INNLEDNING Sameier oppstår når to eller flere personer eier noe sammen, som oftest som følge av avtale ved at flere erverver noe sammen, for eksempel ved at samboere kjøper en eiendom sammen.

Sameie kan også oppstå på andre måter, blant annet ved arv, typisk ved at søsken arver bolig eller fritidsbolig, for praktiske formål gjerne kalt familiesameie.

Uavhengig av hvordan sameiet er etablert, kan det oppstå situasjoner der en sameier av ulike årsaker ønsker å komme seg ut av sameiet. Dette kan for eksempel være for å frigjøre kapital til andre formål, eller det kan være for å komme seg ut av et sameie som er konfliktfylt som følge av uenighet om bruk, vedlikehold, fordeling av kostnader osv. Et annet eksempel er at man har kommet inn i et sameie ved at flere slektninger har arvet en eiendom sammen som man ikke har noe ønske om å dele bruken av.

I utgangspunktet står en sameier fritt til å selge sin sameieandel. I praksis kan det imidlertid være vanskelig å få solgt en sameieandel til en akseptabel pris fordi kjøpere flest ikke har noe ønske om å dele sameietingen med ukjente mennesker, enten det være seg fast eiendom eller andre formuesgoder. Som alternativ til å komme seg ut av sameiet, har en sameier derfor anledning til å kreve sameiet oppløst på visse vilkår.

Oppløsning av sameier

Rettsforhold i sameier reguleres av sameieloven av 18. juni 1965 nr. 6, heretter «sameieloven».

Sameieloven omfatter tradisjonelle sameier.

Noen former for sameier faller utenfor loven, blant annet eierseksjonssameier som reguleres av en egen lov.

Sameieloven er deklaratorisk, dvs. at den skal legges til grunn med mindre annet følger av avtale eller «serlege rettshøve», jf. sameieloven § 1.

2. OPPLØSNINGSRETTEN En sameiers rett til oppløsning av sameiet følger av sameieloven § 15, som fastsetter at en sameier, etter varsel med rimelig frist, har «rett til å få sameiga oppløyst». Når det gjelder eiendom, skal den i så fall selges etter reglene for tvangssalg, og en sameier har forkjøpsrett under ellers like vilkår.

Den ensidige oppløsningsretten etter § 15 gjelder altså bare dersom annet ikke er bestemt.

I den sammenhengen oppstår det spørsmål om hva som kreves av avtalegrunnlaget for at retten til å kreve oppløsning kan anses fraveket, enten ved avtale eller «særlege rettshøve». Denne problemstillingen ble avklart i Høyesteretts dom HR-2016-386, som er gjenstand for behandling i denne artikkelen.

1

Tvisten i ovennevnte dom gjaldt oppløsning av et familiesameie. Foreldrene overdro en hytteeiendom til sine tre barn i 1973 og opprettet en avtale som regulerte pris og forkjøpsrett ved eventuell overdragelse av barnas sameieandel.

Denne avtalen ble avløst av en mer omfattende avtale i 1994, hvor det fremgikk at hensikten med avtalen var å legge forholdene til rette for at eiendommen kunne fortsette å være eiet av familien. Ingen av avtalene hadde bestemmelser som direkte avskar oppløsningsretten etter § 15.

Etter årenes løp gikk sameieandelene i arv til nye generasjoner, og på tvistetidspunkt var det ti sameiere. En av disse ønsket å selge sin andel til en bror, og det oppsto uenighet om tolkningen av avtalen fra 1994, som førte til at det ble fremsatt begjæring om oppløsning i 2013.

Det Høyesterett vurderte og tok stilling til, var hvorvidt avtalen fra 1994 var til hinder for å gjøre oppløsningsrett etter sameieloven § 15 gjeldende.

I utgangspunktet står en sameier fritt til å selge sin sameieandel.

2 Oppløsning av sameier

3. GENERELLE KRAV FOR Å FRAVIKE LOVENS NORMALORDNING Som grunnlag for sin vurdering redegjør Høyesterett innledningsvis for hvilke krav som generelt stilles til avtalegrunnlaget for at lovens bestemmelse skal settes til side. Under henvisning til en rekke rettskilder, med særlig vekt på forarbeider og juridisk teori, konkluderer Høyesterett med at det kreves klare holdepunkter for at lovens deklaratoriske regel om oppløsning skal kunne fravikes, men ikke så mye at det må fremgå uttrykkelig.

I begrunnelsen for sitt synspunkt viser Høyesterett til at oppløsningsretten er en grunnleggende og nøye overveid regel hvor lovgiver har funnet at hensynet til å komme seg ut av et sameie uten å lide unødig tap, veier tyngre enn ulempene dette medfører for de øvrige sameierne. Det fremholdes videre at oppløsningsretten er en sikkerhetsventil. Høyesterett viser til at: «Et vesentlig hensyn er at en sameier skal kunne komme ut av sameiet og få frigjort sin kapital, i situasjoner hvor ingen vil kjøpe sameieandelen, eller bare til en urimelig lav pris. Men oppløsningsretten skal også være en sikkerhetsventil «mot mangt gale som kan koma på i ei sameige», for eksempel når samarbeidet mellom sameierne skjærer seg. Et oppløsningsforbud kan derfor være et sterkt inngrep i sameiernes handlefrihet og deres mulighet for å finne rasjonelle løsninger i konfliktsituasjoner.»

Når det gjelder forholdet mellom alternativene «avtale» og «særlege rettshøve» i lovens § 1 som grunnlag for å sette loven til side, peker Høyesterett på at det kan være glidende overganger og dermed en smakssak om vurderingen henføres under det ene eller andre alternativet.

Videre drøfter Høyesterett om det skal foretas

en rimelighetsbasert interesseavveining mellom partene, ved å vurdere hvilke konsekvenser det vil få for partene dersom lovens deklaratoriske regel settes til side. Bakgrunnen for dette var at det ble foretatt en slik interesseavveining i Kjeller Bil-dommen i Rt-1998-1933 hvor førstvoterende uttalte følgende: «I vurderingen av om forbeholdet i § 1 annet ledd kommer til anvendelse, er det også aktuelt å foreta en avveining av partenes interesser. Jeg viser her til forarbeidene til sameieloven, der det er uttalt at når det er tvil om hvor langt det er gjort avvik fra sameielovens regler, kan det legges vekt på om den ene eller den andre løsningen vil virke urimelig etter omstendighetene i den konkrete sak. (Se Sivillovbokutvalets uttalelse referert i Ot.prp.nr.13 (1964-65 ) side 19.)»

Uttalelsen er uklar og Høyesterett deler ikke denne oppfatningen dersom den tolkes i den forstand at en interesseavveining skal være et selvstendig vilkår ved vurderingen av om oppløsningsretten er avskåret. Dette synspunktet underbygges ved henvisning til at lovgiver har foretatt et bevisst valg av hvorvidt det skal oppstilles et rimelighetsvilkår etter nøye overveielse. Dette fremgår av forarbeidene, Rådsegn 4 side 20 hvor det heter: «Men ei oppløysing riv sundt så mykje, at ho lett vert til skade for medeigarane. Den sida av saka veg meir etter kvart som fleire og fleire varige sameiger kjem til. I mange av desse sameigene er det beint fram i strid med føremålet at eigedomen vert gjord i pengar. Med dette for auga har Utvalet drøft spørsmålet om å setja vilkår som kunne gjeva høve til ei avgrensing i retten til oppløysing. Vilkåret laut i så fall vera det, at den som krev oppløysing, Oppløsning av sameier 3

legg fram opplysningar som viser at han har rimeleg grunn for kravet. Men ein slik regel er nok ikkje tilrådeleg: Vilkåret kunne i mange tilfelle verta det same som at søkjaren fekk valet mellom å gjeva opp retten sin til oppløysing eller å openberra slikt som folk har rett til å halda for seg sjølve. I andre tilfelle kunne grunngjevinga berre tena til å setja vondt blod hjå medeigarar eller andre.»

Høyesterett viser videre til at Utvalgets vurdering var at medeiernes interesse kan ivaretas ved at de har forkjøpsrett når sameietingen selges.

En interesseavveining ville etter Høyesteretts oppfatning dessuten føre til uforutsigbarhet og være tvisteskapende på et område som berører mange.

Med dette må det anses endelig klarlagt at det skal klare holdepunkter til for å fravike lovens normalordning om oppløsning av sameier. I vurderingen av om det foreligger tilstrekkelig klare holdepunkter for å fravike loven, skal det ikke foretas noen interesseavveining. Dette innebærer at en sameier kan kreve oppløsning 4 Oppløsning av sameier

etter bestemmelsen i § 15 uten hensyn til hvilke konsekvenser dette vil få for medeierne. Det stilles derfor heller ingen krav til begrunnelse for å kreve et sameie oppløst.

4. KONKRET VURDERING AV DEN AKTUELLE SAKEN I den konkrete saken som var til behandling, kom Høyesterett til at avtalen som var inngått i 1994, ikke oppfylte kravene til å sette lovens bestemmelse til side.

Under henvisning til avtalens ordlyd tar Høyesterett utgangspunkt i at det ikke var inntatt noen bestemmelser i avtalen som direkte avskjærer oppløsningsretten. Ett av avtalepunktene inneholdt imidlertid adgang til oppløsning ved salg av andel av eiendommen. Ordlyden i det aktuelle avtalepunktet var følgende: «Salget skal være avgjort innen 6 måneder efter at selger har varslet ønsket salg. Dersom en av de to andre parter i denne perioden finner at hun eller han ikke ønsker å delta i kjøpet av den

tilbudte tredjedel, forlenges fristen med 3 måneder, slik at det maksimalt kan gå 12 måneder fra det første salgstilbud blir fremsatt og til kjøp blir bestemt. Betaling må være gjennomført senest 1 måned efter den aktuelle frists utløp. Hvis ingen av de andre parter ønsker å kjøpe ut selger(ne) s andel(er), skal eiendommen i sin helhet utbys til salg på det åpne marked. Salgssum, fratrukket alle omkostninger ved salget, skal i så fall deles likt på de 3 parter.»

Høyesterett anså ikke oppløsningsretten uttømmende regulert med denne bestemmelsen, da den ikke regulerer det tilfellet at det er konflikt i sameiet samtidig som alle ønsker å fortsette å være eier. I en slik situasjon vil sameiet være uoppløselig, og den sameieren som holder ut lengst, favoriseres.

Det var heller ikke avgjørende at det fremgikk av avtalen at dens intensjon var å bevare eiendommen i familien, da dette bare måtte anses som et ønske, og dermed ingen betingelse om at eiendommen skulle ligge i sameie mellom familiemedlemmene til evig tid.

Avslutningsvis peker Høyesterett på at oppløsning etter sameielovens bestemmelse dessuten ikke er til hinder for at avtalens intensjon oppfylles. Ved salg etter reglene for tvangssalg, har sameierne anledning til å by på eiendommen under ellers like vilkår. Slik legger lovens normalordning nettopp til rette for at eiendommen fortsatt kan bli eiet av en del av familien.

5. AVSLUTNING Denne saken er et typisk eksempel på hva som kan skje når familieeiendom går i arv i flere generasjoner, slik at antallet sameiere øker. Sameieandelene reduseres og kan i enkelte tilfeller bli så lave at eiendommen bare har en begrenset økonomisk verdi for den enkelte sameier. I dette eksemplet var de minste sameie-andelene på 1/72-del. Når det dreier seg om en så liten eierandel, ligger det nærmest i sakens natur at eierinteressen reduseres og dermed også motivasjonen for å bidra til påkostning og vedlikehold.

Sameiers rett til oppløsing er derfor en viktig bestemmelse som bidrar til å hindre økonomisk tap for en sameier som ellers ikke har mulighet for å selge sin andel til en akseptabel pris.

Med dette må det anses endelig klarlagt at det skal klare holdepunkter til for å fravike lovens normalordning om oppløsning av sameier.

Oppløsning av sameier 5