Vedlikeholdsansvar i eierseksjonssameier

Vedlikeholdsansvar i eierseksjonssameier Av advokat Fredrik Edvardsen fedvardsen@eurojuris.no

Fredrik Edvardsen er advokat og partner i Svensson Nøkleby Advokatfirma i Drammen. Hans spesialområder er fast eiendoms rettsforhold, bygg og entreprise og tvisteløsning og prosedyre. Han har hatt møterett for Høyesterett siden 2011, og han prosederer jevnlig eiendomssaker for retten.

1. INNLEDNING En stor del av norske boliger er i dag leiligheter, og de er stort sett organisert som borettslag eller som selveierleiligheter. Selveierleiligheter er ikke en rettslig betegnelse, men benyttes i dagligtalen. De såkalte selveierleilighetene er leiligheter i en bygning med flere boenheter, som er organisert og regulert etter reglene i lov om eierseksjoner av 23. mai 1997.

Eierseksjonslovens § 1 har følgende definisjon av en eierseksjon (selveierleilighet): «Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen.»

Man ser av denne definisjonen at den dagligdagse betegnelsen selveierleilighet rettslig sett ikke treffer særlig godt. Den som er innehaver av en slik leilighet, eier ikke leiligheten isolert sett. Man har en sameieandel i hele eiendommen og en tilknyttet enerett til å bruke den aktuelle boligen.

Det faktum at man har å gjøre med et sameie, innebærer at vedlikeholdsansvaret nødvendigvis i større eller mindre grad må påhvile sameierne i fellesskap.

Denne artikkelen fokuserer på de rettigheter og forpliktelser sameierne har når det gjelder 32 Vedlikeholdsansvar i eierseksjonssameier

vedlikehold av den eiendommen (bygningsmasse og utearealer) sameierne eier sammen. Det er verdt å være klar over at et eierseksjonssameie kan bestå av alt fra to boliger til flere hundre boliger. Det innebærer at lovens bestemmelser kan komme til anvendelse på alt fra en tomannsbolig til en stor bygård, selvsagt forutsatt at bygningen er organisert etter de retningslinjene som følger av loven. Med hensyn til vedlikehold er det dog opplagt at utfordringene i en tomannsbolig vil være ganske annerledes enn i en stor boligblokk.

Vedlikehold må avgrenses mot «ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen».

Slike tiltak må vedtas på sameiermøtet med andre flertallskrav enn alminnelig vedlikehold.

Vedlikehold er således arbeid for å holde eiendommen i opprinnelig god stand. En viss oppgradering vil dog ligge innenfor begrepet vedlikehold.

2. HOVEDREGEL OG UTGANGSPUNKT Den sentrale bestemmelsen om vedlikehold i et eierseksjonssameie er eierseksjonslovens § 20.

Bestemmelsen lyder slik: «§ 20. Vedlikehold Den enkelte sameier skal holde bruksenheten forsvarlig ved like slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne.

Fellesarealer skal holdes forsvarlig ved like. Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like.»

Bestemmelsen fastslår at den enkelte sameier skal holde sin bruksenhet (leilighet) forsvarlig ved like. Med forsvarlig vedlikehold sier bestemmelsen at dette er vedlikehold av et slikt omfang og av en slik karakter at det ikke oppstår skade eller ulempe for de øvrige sameierne. Videre sier bestemmelsen at fellesarealer skal holdes forsvarlig ved like. Bestemmelsen sier faktisk ikke hvem som er ansvarlig for at fellesarealene blir holdt forsvarlig ved like, men det må innfortolkes at plikten påhviler sameiet (fellesskapet).

Bestemmelsen oppstiller således en fordeling når det gjelder plikten til vedlikehold. Den enkelte bruksenhet skal vedlikeholdes av den som har enerett til å bruke bruksenheten, mens fellesarealene skal vedlikeholdes av sameiet som sådan (fellesskapet).

I det vesentlige er det to forhold som må avklares. For det første må man finne grensesnittet mellom bruksenhetene og fellesarealene, og for det andre må man klargjøre omfanget av vedlikeholdsplikten. Når det gjelder det siste, bruker loven betegnelsen forsvarlig. Spørsmålet blir da simpelthen hva som ligger i forsvarlig vedlikehold. Det er ingen hemmelighet at begge disse forholdene er egnet til å skape uenigheter og tvister, og det er nok slik at hyppigheten av tvister er større jo mindre eierseksjonssameiet er.

3. GRENSESNITTET MELLOM BRUKSENHET (LEILIGHET) OG FELLESAREAL Eierseksjonslovens § 6 har en enkel og grei definisjon på hva som er fellesareal. Definisjonen lyder slik: «Med fellesareal forstås deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter.»

Dette høres greit ut, men grensesnittet er ikke alltid like enkelt å fastslå. Regelen innebærer at alt som ikke inngår i bruksenhetene som de enkelte sameierne har enerett til å benytte, er fellesareal.

Vedlikeholdsansvar i eierseksjonssameier 33

Grensene mellom seksjonene og fellesareal vil fremgå av seksjoneringsbegjæringen. For øvrig vil grensene normalt gå i vegger og etasjeskiller som avgrenser seksjonene, slik at de enkelte sameierne plikter å besørge og bekoste innvendig vedlikehold av sine seksjoner, og fellesskapet plikter å besørge og bekoste vedlikehold av de øvrige bygningsdeler. Vedlikehold av bygningens tak og drenering vil således påhvile fellesskapet og ikke de sameierne som eier seksjoner nederst og øverst i bygningen.

4. HVA ER FORSVARLIG VEDLIKEHOLD? Forsvarlighetsvilkåret gjelder for vedlikeholdet av både bruksenhet og fellesarealer. Men det er nok slik at forsvarligheten vil måtte vurderes annerledes når det gjelder den plikten den enkelte sameier har for sin bruksenhet, og den plikten sameiet som sådan har til å vedlikeholde fellesarealene.

Når det gjelder den enkelte sameiers plikt til vedlikehold av egen bruksenhet, må det legges til grunn at sameieren selv bestemmer når og hvordan dette skal gjøres. Etter bestemmelsen er det sameieren selv som beslutter og gjennomfører vedlikehold av egen bruksenhet, og hvordan dette gjøres, er de andre sameiere uvedkommende. Bare hvis vedlikeholdet er så dårlig at det skader andre bruksenheter eller fellesareal, eller medfører ulemper for de øvrige, kan det reageres. Hvis en sameier ikke utfører noe vedlikehold og dette går ut over de andre, kan sameierne ta ut søksmål mot vedkommende og få dom for det vedlikehold sameieren skal utføre, og deretter fullbyrde denne.

I praksis er det nok ikke så ofte det oppstår tvister vedrørende den enkelte sameiers plikt til å vedlikeholde egen bruksenhet. Fellesarealene byr på større utfordringer.

34 Vedlikeholdsansvar i eierseksjonssameier

Som nevnt påhviler ansvaret for vedlikehold av fellesarealene alle sameierne. Det er også opplagt at plikten gjelder alle fellesarealer så vel utvendig som innvendig. Selve beslutningen om vedlikehold kan fattes av sameiermøtet med alminnelig flertall, eller av sameiestyret. Styret trenger ingen vedtak fra sameiermøtet for å utføre løpende og forsvarlig vedlikehold. Dette innebærer at det er sameiermøtets simple flertall eller flertallet i styret som definerer hva som er forsvarlig vedlikehold. Kostnadene dekkes som felleskostnad, eventuelt gjennom dugnad. Det skal dog nevnes at et sameie ikke har rett til å innføre dugnadsplikt.

Det vil ikke rent sjeldent være uenigheter mellom sameierne om hva som er forsvarlig.

Noen ønsker av kostnadsmessige grunner kun å gjøre det mest nødvendige, mens andre ønsker at alt skal være tipp topp til enhver tid. Slike uenigheter har jeg erfart kan være betydelige i små sameier, og spesielt der hvor det kun er to bruksenheter. I sameier med to bruksenheter vil det ved uenighet ikke være mulig å få flertall, og dette kan medføre at vedlikeholdet stopper fullstendig opp, slik at bygningen forfaller.

Loven har en løsning på disse utfordringene, selv om løsningen ikke i alle sammenhenger er særlig god. Bestemmelsen i eierseksjonslovens § 20 annet ledd må nemlig oppfattes slik at det er en individualrettighet at vedlikeholdet er forsvarlig. Med dette menes at flertallet i sameiet ikke har rett til å beslutte at vedlikeholdet skal forsømmes. Hvis det likevel forsømmes, kan den enkelte utføre det på egenhånd og kreve regress for utgiftene som overstiger hans del.

Regressbestemmelsen følger av eierseksjonslovens § 23 fjerde ledd.

Dette er jo vel og bra, men hva hvis den sameier som mener vedlikeholdet forsømmes, ikke har økonomisk mulighet til forskuttere utgiftene.

Må han da innfinne seg med at fellesarealene forfaller? Svaret på dette må være nei. I et slikt tilfelle må det gå an å bringe saken inn for domstolene og få en dom som avklarer om det vedlikeholdet som er vedtatt av flertallet, er forsvarlig og dermed i tråd med lovens regel.

5. OPPSUMMERING Reglene om vedlikehold i eierseksjonssameier fungerer veldig godt i større sameier som er godt organisert. Der hvor man har et velfungerende styre, er det stort sett ikke store utfordringer når det gjelder vedlikehold. Det skjer selvsagt at sameierne mener styret enten gjør for lite når det gjelder vedlikehold, eller at de går ut over sine fullmakter og gjennomfører arbeider som går ut over det som ligger i begrepet vedlikehold.

I disse tilfellene har man sameiermøtet som det øverste organet som kan gjøre endringer i styrets beslutninger.

Lovverket fungerer ofte ikke særlig godt i små sameier, og spesielt i tomannssameiene. I sameier med kun to seksjoner kan man risikere at det er store uenigheter om hva som faktisk skal gjøres, og det vil aldri være mulig å få flertall for en eneste beslutning. Etter min mening er eierseksjonslovens nåværende regler ikke egnet for de små sameiene.

En anbefaling for de små sameiene er at man benytter den adgangen som følger av eierseksjonslovens § 20 annet ledd til å fastsette at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like. Denne bestemmelsen åpner for at man kan fastsette ganske eksakt hvordan fordelingen mellom eierne skal være. Det kan være en fordel å benytte denne adgangen for å unngå tvister om hva som er forsvarlig vedlikehold og fordelingen mellom sameierne.

Ansvaret for vedlikehold av fellesarealene påhviler alle sameierne. Det er også opplagt at plikten gjelder alle fellesarealer så vel utvendig som innvendig.

Vedlikeholdsansvar i eierseksjonssameier 35