Oppløsning av borettslag

Oppløsning av borettslag Av advokat Ole-Jacob Mar tinsen ole-jacob.mar tinsen@ytterbol.com

Ole-Jacob Mar tinsen er advokat og par tner hos Advokatfirmaet Ytterbøl & Co AS. Han arbeider hovedsakelig med fast eiendoms rettsforhold, blant annet entrepriserett og offentlige anskaffelser, kontraktsrett, spørsmål og rådgivning omkring borettslag/boligsameier og tomtefeste.

1. HVORFOR OPPLØSNING? Det kan være flere grunner til å oppløse et borettslag. Vi har eksempler på at det skapes verdier for eierne når borettslag omdannes til selveierboliger i et eierseksjonssameie fordi leilighetenes salgsverdi øker. I enkelte tilfeller kan dette føre til at det blir mulig å selge leiligheter som tidligere var uselgelige. I andre tilfeller er eneboliger bygd og organisert som borettslag, og etter en tid har kanskje beboernes behov for fellesskapsløsninger kommet i skyggen av ønsket om å eie eneboligen selv.

2. LITT HISTORIE Et borettslag er et selskap som har til formål å gi andelseiere bruksrett til egen bolig i selskapets eiendom. De første kooperative boligselskapene ble etablert på Ullevål Hageby og i Fredrikstad og Sarpsborg for 100 år siden, og borettslagsmodellen har vært et viktig instrument for sosial boligbygging i Norge.

Dagens borettslagsordning gir boliger som ligner mer på selveierboliger enn på utleieboliger.

Gjennom første halvdel av 2000-tallet utviklet private utbyggere en rekke bolig- og fritidsleiligheter gjennom borettslagsmodellen i de store byene og på fjellet. Felles for mange av disse var høy kvadratmeterpris og høy andel fellesgjeld. Lav rente og mange års avdragsfrihet på borettslagets fellesgjeld var et nytt konsept i 36 Oppløsning av borettslag

markedet. Ettersom forholdet mellom fellesgjeld og innskudd ikke var lovregulert, kunne kostbare leiligheter finansieres og kjøpes for et minimalt innskudd. En periode sov boligkjøpere i kø på gata i Oslo og på fjellet for å kjøpe billige leiligheter dyrt. Bak utbyggerne stod bankene i kø for å finansiere de nye borettslagene.

Etter en periode med godt salg startet pressens dekning av de mest ekstreme prosjektene. Vår erfaring er at denne dekningen etter hvert også gikk ut over markedets prising av «sunne» borettslag med en fornuftig kvadratmeterpris etablert i den samme perioden. Disse borettslagsleilighetene gikk ikke bare glipp av ordinær prisstigning i markedet, men eierne kunne også oppleve det vanskelig å få omsatt andelen til opprinnelig verdi av innskuddet. Enkelte andelsleiligheter var ganske enkelt ikke omsettelige overhodet. Som en konsekvens av dette, valgte etter hvert en rekke andelseiere å si opp boretten og levere tilbake nøkkel og leilighet til borettslaget for å komme ut av forpliktelsen til å dekke de månedlige fellesutgiftene (borettslagsloven § 6-21).

Mange borettslag har tatt konsekvensen av at markedet har rammet verdiutviklingen av lagets boliger negativt, og de har gått aktivt til verks for å utrede hvilke muligheter som finnes.

Advokatfirmaet Ytterbøl & Co har de siste 6-7 årene vært involvert med en rekke borettslag i typetilfellene vi har beskrevet over, enten som borettslagets rådgiver i gjeldsforhandlinger med banken, som bostyrer i borettslagskonkurser, eller som styrets advokat og rådgiver i forbindelse med konvertering av eiermodell fra borettsandel til selveier. Til sammen dreier det seg i denne perioden om flere hundre borettslagsleiligheter.

Konvertering av eiermodell og oppløsning av borettslaget har vist seg å være god medisin for å reparere tapt markedsverdi og gjenskape verdier for eierne.

3. HJEMMEL – BORETTSLAGSLOVEN KAPITTEL 11 Reglene om oppløsning av borettslag er lovregulert i borettslagsloven kapittel 11. Reglene er balanserte og fornuftige, men som ofte ellers har Stortinget overlatt til den praktiske verden å finne den endelige veien.

Oppløsning av borettslaget betyr litt forenklet at borettslaget opphører å eksistere, og at den enkelte andelseier overtar sin bolig som selveier, mot å overta ansvaret for den del av fellesgjelden som hører til andelen.

Borettslagsmodellen er på mange måter bedre egnet for finansiering og drift av boligfellesskap enn en selveierstruktur (eierseksjonssameier).

Oppløsning av borettslag 37

Grunnprinsippet bygger på at borettslaget er et selskap som eier eiendommen, og de som bor i leilighetene eier selskapet, men ikke eiendommen. Mange reflekterer ikke over dette helt enkle og prinsipielle utgangspunktet; forskjellen mellom å eie eiendommen og å eie selskapet som eier eiendommen.

Når et borettslag oppløses, er utgangspunktet at beboernes eiertilknytning går fra å eie selskapet til å eie eiendommen, det vil si fra andelseier til selveier.

Reglene gjelder både frie og tilknyttede borettslag.

4. GJENNOMFØRING OG PRAKTISKE UTFORDRINGER En beslutning om å oppløse borettslaget må besluttes av generalforsamlingen med minst 2/3 av andelseierne i borettslaget. Beslutningen må tas av to generalforsamlinger med minst fire ukers mellomrom, hvorav den ene skal være lagets ordinære generalforsamling. Borettslaget vil deretter være «under avvikling», og beslutningen må meldes til foretaksregisteret.

Formålet med avviklingen er at borettslaget skal realisere alle sine aktive og gjøre opp all gjeld.

Avviklingsstyret er ansvarlig for prosessen, og det er avgjørende viktig å planlegge likviditet og oppgjørsevne, slik at man sikrer en solvent gjennomføring av prosessen.

Normalt vil det være en sammenheng mellom kompleksiteten i gjennomføringen og antallet andelseiere i borettslaget. Flere involverte vil normalt gi flere utfordringer. Dersom alle andelseierne i borettslaget vil overta sin bolig og både kan og vil finansiere sin andel av felles-

38 Oppløsning av borettslag

gjelden, ligger det godt til rette for en forutsigbar prosess. Dersom én eller flere ikke kan eller ikke vil, må avviklingsstyret finne løsninger for disse andelseierne parallelt som man planlegger for de som skal overta egen bolig. Det er mange fallgruver, og for å lykkes er det avgjørende at dialogen mellom avviklingsstyret, lagets bankforbindelse og andelseierne er god.

5. SKATTERETTSLIGE VIRKNINGER Normalt vil en oppløsning av borettslaget der andelseierne overtar egen bolig og en forholdsmessig andel av øvrige eiendeler og gjeld, kunne skje med skattemessig kontinuitet.

Det vil si at oppløsningen etter omstendighetene ikke er å anse som realisasjon (salg) som utløser skattemessig gevinst eller tap. Dette gjelder også for andelseiere som ikke oppfyller kravene for skattefritak som følge av bo- og eiertid. Andelseiernes historiske kjøpesum for borettsandelen videreføres som inngangsverdi, og spørsmålet om skattemessig gevinst eller tap avgjøres på et senere tidspunktet ved salg av selveierboligen.

6. SKAL, SKAL IKKE? Det er ikke mulig å gi noe generelt råd om hvilken organisering man bør velge. Dette er noe som må vurderes konkret i det enkelte tilfellet, og hva som er den beste løsningen, kan også forandre seg over tid.

Borettslagsmodellen er på mange måter bedre egnet for finansiering og drift av boligfellesskap enn en selveierstruktur (eierseksjonssameier).

På tross av dette oppstår det av og til hendelser som til en viss grad snur opp ned på det som ellers fremstår som rasjonelt. Slik har det også vært i boligmarkedet.

En fullverdig partner — når det gjelder med kontorer i Sarpsborg, Fredrikstad, Moss og Halden. Vi bistår næringslivet,

høyt nivå, god service og kompetansebygging for å

39