Forslag til ny eierseksjonslov

Forslag til ny eierseksjonslov Av advokat Jarran Dolve jarran.dolve@nordialaw.com

Jarran Dolve er advokat og nylig tiltrådt par tner i Advokatfirmaet NORDIA DA i Oslo. Han arbeider hovedsakelig med fast eiendoms rettsforhold og kontraktsrett hvor han bistår både privatpersoner og næringslivskunder. Han holder også foredrag innen tomtefeste og andre eiendomsfag.

1. INNLEDNING Eierseksjonsloven av 1997 er lagt under lupen.

Et lovutvalg med Christian Fr Wyller i spissen utkom i 2014 med NOU 2014: 6 som inneholdt flere forslag til endringer. Etter at høringsinstanser og Kommunal- og moderniseringsdepartementet har fått sagt sitt i Prop. 39 L (2016-2017), er det ikke lenger snakk om en lovendring, men om en helt ny lov. Jeg skal ta for meg noen av de viktigste delene av forslaget med hovedvekt på de reglene som avviker fra gjeldende rett.

Gjennomgangen er av pedagogiske hensyn ikke uttømmende.

2. FOR DET UTRENTE ØYE 2.1 Modernisering En av fordelene med å lage en helt ny lov, er at den kan lages i en moderne, gjenkjennelig form. Forslaget til ny eierseksjonslov har blant annet fått en formålsbestemmelse – § 1 – som synliggjør hvilke interesser loven skal ivareta, og som blir en nyttig påminnelse når rettsreglene skal tolkes.

Den kanskje mest praktiske delen av forslaget er en definisjonsparagraf som er inntatt som § 4.

Den vil gjøre det vesentlig enklere for brukerne å forstå hva slags «dyr» eierseksjonssameiet er.

Vedtas denne paragrafen, kan man snart lese rett ut av loven at en eierseksjon er en «eierandel i en bebygd … og seksjonert eiendom, med enerett 4 Forslag til ny eierseksjonslov

til å bruke en bestemt bruksenhet i eiendommen» og at seksjonering er «å dele en eiendom i flere bruksenheter etter reglene i loven her».

Lurer du på hva en «tilleggsdel» er, stiller lovforslaget med en definisjon av det også. Ettersom ordet «tilleggsdel» ikke engang står skrevet i gjeldende lov, må dette sies å være en betraktelig forbedring.

2.2 Vedlikehold Dagens regler om vedlikehold i eierseksjonssameier er ikke spesielt utfyllende. Av disse fremgår det i praksis kun at seksjonseier skal holde sin bruksenhet (seksjon) forsvarlig ved like, og at det motsetningsvis er fellesskapet som skal holde fellesarealene ved like. Mangelen på en presis avgrensning av hvor bruksenheten slutter og fellesarealene begynner, har forårsaket mang en tvist, og spesielt interesserte kan boltre seg i rettspraksis hvor avgrensningen langt på vei er trukket opp. Selve lovteksten er imidlertid fortsatt lite brukervennlig, og som følge av dette er det foreslått endring av reglene om vedlikehold.

Forslaget tar utgangspunkt i tilsvarende regler i borettslagsloven.

De nye vedlikeholdsreglene står i forslagets § 32 og § 33 og gjelder henholdsvis seksjonseiers og sameiets vedlikeholdsplikt. Fordelingsprinsippet for vedlikehold er videreført slik at seksjonseier

vedlikeholder bruksenheten, mens fellesskapet vedlikeholder alt annet. Grensen for hvor bruksenheten går (i vedlikeholdsmessig forstand), er imidlertid detaljert angitt. Reglene vil dermed, i likhet med annen ny boliglovgivning, i større grad kunne brukes som en håndbok av seksjonseiere og styrer.

Hjemmelen for å vedtektsfeste at en samtykkende seksjonseier skal vedlikeholde en del av fellesarealet, videreføres. Det er i tillegg tatt inn

en bestemmelse om at et vedlikeholdsansvar som i loven ligger til seksjonseier, kan legges over på fellesskapet i vedtektene.

3. FOR UTBYGGEREN 3.1 Tidspunktet for seksjonering Etter gjeldende rett kan en utbygger tidligst seksjonere en planlagt, ny bygning når det er gitt igangsettingstillatelse til byggearbeidene. Ved å foreta en slik «seksjonering på tegning» kan seksjonene dermed opprettes før de er bygd.

Mangelen på en presis avgrensning av hvor bruksenheten slutter og fellesarealene begynner, har forårsaket mang en tvist.

Forslag til ny eierseksjonslov 5

For seksjonering av bestående bygninger er reglene annerledes. Her kan seksjonering først skje når bygningen er ferdig utbygd.

Både lovutvalget og departementet går inn for en forenkling av disse reglene, ved at tidspunktet for seksjonering settes likt for planlagte og bestående bygninger. På dette punktet harmonerer lovforslaget godt med reglene om sameiers seksjoneringsrett, som omtales under.

Tidspunktet for når en bygning kan seksjoneres, fremskyndes dessuten til tidspunktet når rammetillatelse foreligger. Dette er ett av flere utslag av at utbyggernes interesser ivaretas i lovforslaget.

3.2 Standardkrav til boligseksjoner Dagens krav til at boligseksjoner skal ha eget kjøkken, bad og WC, videreføres. Det er relativt kurant og lite ressurskrevende å avklare om disse kravene er oppfylt.

Det samme kan ikke sies om kravet til «formålstjenlig avgrensning» av seksjoner. Under en seksjoneringsprosess har jeg selv blitt møtt med at dette kravet ikke var oppfylt, uten at den kommunale saksbehandleren egentlig kunne sette fingeren på hva som var «feil».

Flere av høringsuttalelsene trekker i samme retning, nemlig at innholdet av en slik regel kan bero på smak og behag hos saksbehandler, noe som igjen kan oppleves som at det tas utenforliggende hensyn. Departementet treffer etter mitt syn godt når det legger til grunn at kommunen ikke trenger å ta denne vurderingen – det vil boligmarkedet gjøre for dem.

En utfordring boligmarkedet ikke får bukt med, er det stadig økende antallet lovlighetsmangelsaker.

I korte trekk er dette konflikter som oppstår mellom kjøper og selger av en bolig som er lovlig 6 Forslag til ny eierseksjonslov

seksjonert, men som ikke er en lovlig boenhet i plan- og bygningsrettslig forstand.

Departementet foreslår et tillegg til standardkravene til boligseksjoner for å komme disse mangelsakene til livs. Hver boligseksjon må etter forslaget være en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven for at det skal kunne gis seksjoneringstillatelse.

3.3 Særskilte regler om parkering Fordeling av parkeringsplasser skaper, etter min erfaring, alltid hodebry ved seksjonering. I proposisjonen fremgår det i tillegg at kommunene praktiserer gjeldende regler forskjellig. Om alle seksjonene må ha egen parkeringsplass som tilleggsdel, om ingen kan ha det, eller om det kun er plasser ut over det som følger av offentlige krav som kan tilhøre en seksjon, kan ofte fremstå som litt bingo.

Forslag til nye regler vil gjøre det enklere og gi større fleksibilitet. Man foreslår å la det være opp til utbygger selv å fordele parkeringsplassene.

Kommunens oppgave blir å kontrollere at antall plasser er i samsvar med byggetillatelsen.

At en nybygd seksjon ikke «må» ha parkeringsplass, er også til fordel for forbrukerne. Ikke alle som kjøper en toroms leilighet i sentrale strøk, vil trenge, eller ønske å betale for, en parkeringsplass.

3.4 Kjøperetten bortfaller Gjeldende eierseksjonslov gir boligleiere, med enkelte unntak, kjøperett til leieobjektet dersom bygningen seksjoneres. Man får attpåtil 20 % lovbestemt rabatt (som man uten hindring i loven kan løse ut i kontanter ved å selge seksjonen til markedspris dagen etter).

Ønsket med regelen var å tilrettelegge for at «alle» skulle ha mulighet til å eie sin egen bolig (boligsosiale hensyn), noe regelen nok har bidratt til. Den har imidlertid også undergravd boligsosiale hensyn, idet enkelte gårdeiere og eiendomsutviklere har gått langt i å avslutte leieforhold der leietaker egentlig sto til å få kjøperett ved en senere seksjonering.

Departementet foreslår nå å fjerne kjøperetten.

I tillegg til at rabatten innebærer et stort inngrep

i eiendomsretten, vektlegges det at regelen egentlig ikke oppfyller sin intensjon: Kjøperetten innebærer ikke at flere blir eiere av egen bolig, kun at flere leietakere blir det. Seksjonen omsettes jo normalt uansett. Det man derimot oppnår, er at flere leieforhold som ellers ville løpt videre, blir avsluttet, noe man anser som uheldig.

Departementet vurderer at heller ikke en kjøperett til full pris har noe for seg, og reglene om kjøperett fjernes dermed helt.

Fordeling av parkeringsplasser skaper alltid hodebry ved seksjonering.

Forslag til ny eierseksjonslov 7

Både lovutvalget og departementet åpner nå for at enighet ikke er nødvendig, og at én enkelt sameier på visse vilkår kan kreve at bygningen blir seksjonert, jf. lovforslagets § 9.

Bygningene som i praksis blir gjenstand for «tvungen seksjonering», er gjerne av en viss alder.

Skal man oppfylle alle krav som stilles til en ny seksjon, kan det bli en stor økonomisk byrde for en sameier som ikke ønsker, men som likevel blir pålagt, å seksjonere. Også hensynet til disse sameierne er ivaretatt ved at seksjonering kan gjennomføres uten at lovens tilstandskrav er oppfylt. Når seksjonen omsettes, må imidlertid neste seksjonseier, innen ett år, sørge for at kravene oppfylles.

En sameier kan dessuten motsette seg seksjonering dersom vedkommende vil bli påført urimelige kostnader, eller har andre tungtveiende grunner til å motsette seg seksjoneringskravet. Av proposisjonen fremgår det at sistnevnte bestemmelse er en meget snever unntaksregel (men som sikkert kommer til å brødfø advokater i årevis, red. anm.).

4. FOR DEN SOM HAR MYE OG VIL HA MER 4.1 Bruksrettshavers rett til å få seksjonert et sameie Det finnes en del tilfeller av at boligbygg har flere boenheter og eiere med tilhørende bruksrett, uten at sameiet formelt er opprettet som et eierseksjonssameie. Et praktisk om enn stemoderlig eksempel er generasjonsboliger der barna overtar hovedetasjen, mens foreldrene viker plass og flytter opp på loftet. Er bygget gammelt, kan det hende det er sambruk av enkelte funksjoner, og bygningens standard, samt at eierne har et langt perspektiv og (kanskje) sammenfallende 8 Forslag til ny eierseksjonslov

interesser i bosituasjonen, gjør at seksjonering fremstår som en dyr og unødvendig prosess.

Spoler man 15 år frem i tid, vil ofte eierkonstellasjonen ha endret seg. «Loftsleiligheten» er gjerne overtatt ved arv av et tredje familiemedlem, som enten ønsker å selge eller å pantsette sin del av boligen. Ettersom det kan oppstå store utfordringer med å få pantsatt og/eller overdratt en useksjonert eierandel, vil da seksjonering være den beste veien å gå for å kunne realisere verdien av arven. Etter gjeldende rett må imidlertid partene være enige om at seksjonering skal skje.

4.2 Eksklusiv rett til bruk av fellesareal Gjeldende lov gir anledning til å gi én eller flere seksjonseiere eksklusiv bruksrett til deler av fellesarealet. Det er da et vilkår at retten er midlertidig, og at den vedtektsfestes.

I proposisjonen foreslås regelen justert slik at det maksimalt kan gis en slik rett for 10 år. Ønsker seksjonseier å få en rett av lengre varighet, må han få reseksjonert det aktuelle arealet som sin tilleggsdel.

Det kan fortsatt ikke vedtektsfestes rettigheter over fellesareal som er nødvendig for bruken til de øvrige sameierne. For eksempel kan man ikke vedtektsfeste en rett til parkering som kommer i konflikt med eiendommens adkomst, eller gi en seksjonseier eksklusiv bruksrett til en del av trappen som går opp til loftsbodene.

4.3 Forbudet mot å erverve mer enn to boligseksjoner Begrunnelsen for forbudet mot å erverve flere enn to boligseksjoner i ett sameie, er at ingen skal kunne skaffe seg en dominerende posisjon i sameiet. Man har altså ønsket å ha en fungerende form for boligdemokrati også i sameiene.

Forbudet, som gjelder i dag, ble foreslått fjernet av utvalget, men etter, blant annet, å ha mottatt et representantforslag fra fire stortingsrepresentanter med Jan Bøhler i spissen, er regelen foreslått videreført av departementet. Henvendelsen fra Stortinget kan nok leses slik at forbudet vil havne i loven uansett, og at departement derfor like gjerne kan ta det med nå. Departementet på sin side begrunner opprettholdelsen av forbudet med at en fjerning vil bidra til ytterligere frislipp i et allerede hett boligmarked i byene, og at det harmonerer dårlig med gjeldende boligpolitikk.

Departementet er kjent med at det finnes måter å omgå forbudet på, nemlig ved erverv gjennom selskap som også eies av en seksjonseier. Her er det fortsatt ikke foreslått noen begrensning, slik at én og samme person i realiteten kan erverve alle seksjonene i et sameie gjennom en rekke selskap.

I sameier som inneholder næringsseksjoner, åpnes det i tillegg for at to eller flere seksjonseiere sammen kan få en vedtektsfestet eksklusiv bruksrett uten tidsbegrensning.

Forslag til ny eierseksjonslov 9

5. FOR KOMMUNEN 5.1 Kommunen får rett til å kreve reseksjonering I forlengelsen av at seksjoneringstidspunktet fremskyndes til tidspunktet når rammetillatelse foreligger, antas det at man i enda større grad enn i dag vil få avvik mellom det som er seksjonert, og det som er bygget. I proposisjonen foreslås det derfor at kommunen der eiendommen er seksjonert før den er ferdig utbygd, får hjemmel til å pålegge de berørte seksjonseierne å reseksjonere. Hensikten er selvsagt at man ønsker at formelle og faktiske forhold stemmer overens. Vilkåret for å pålegge reseksjonering er at det foreligger et «avvik av betydning» og skjæringstidspunktet for vurderingen er når ferdigtillatelse er utstedt, eller 5 år etter seksjoneringen.

Departementet skisserer at et avvik vil være av betydning når seksjonens formål er endret, eller seksjonen ikke er bygd (ferdig). Også et arealavvik på 10 % vil, etter omstendighetene, kunne være av betydning.

Kommunen kan videre slette sameier der to eller flere bruksenheter ikke er utbygd innen 5 år etter at seksjoneringen ble tinglyst. Den får også en mer generell rett til å kreve reseksjonering der eiendommen bruksendres.

6. FOR DEN USKIKKELIGE SAMEIER 6.1 Erstatningsansvar ved manglende vedlikehold I gjeldende lov er det ingen bestemmelser om erstatningsansvar ved manglende vedlikehold.

Man har dermed måttet falle tilbake på alminnelig erstatningsrett. For seksjonseier har det normalt betydd at han må ha handlet uaktsomt for å komme i ansvar. For sameiet har ansvaret vært nært objektivt.

10 Forslag til ny eierseksjonslov

I § 34 og § 35 fremmer departementet forslag om å lovfeste erstatningsregler ved manglende vedlikehold. Ansvarsgrunnlaget er som i nyere forbrukerlovgivning, kontrollansvar med en utvidelse av erstatningsplikten dersom det er utvist uaktsomhet. Da risikerer man også å måtte erstatte indirekte tap.

Ansvarsgrunnlaget er det samme for seksjonseier som for fellesskapet, og innebærer, i alle fall i teorien, et skjerpet ansvar for seksjonseier.

6.2 Salgspålegg og utkastelse Reglene som gir adgang til å gi seksjonseier salgspålegg ved vesentlig mislighold av hans forpliktelser, videreføres. Det samme gjelder adgangen til å få seksjonseier selv eller annen beboer kastet ut dersom vedkommende utviser oppførsel som enten er til fare for ødeleggelse av eiendommen, eller til sjenanse for de øvrige beboerne. Beslutning om salgspålegg eller utkastelse ligger til styret og treffes ved flertallsvedtak.

For eierseksjonssameier med kun to seksjoner er det i proposisjonen foreslått en forenkling av prosedyren ved salgspålegg og utkastelse.

Forenklingen innebærer at en seksjonseier i slike sameier kan rette et pålegg direkte til den andre, altså uten å måtte gå veien om en styrebehandling.

Forenklingen er begrunnet med at i slike sameier vil oftest begge seksjonseierne sitte i styret og i tillegg være inhabile. Det vil dermed være bortimot umulig å treffe et flertallsvedtak om salgspålegg eller fravikelse i styret. Ved å fjerne kravet til styrebehandling sikrer man at de omtalte virkemidler også er tilgjengelige i sameier med to seksjoner.

7. FOR ADVOKATEN 7.1 Sameiets partsevne overfor utbygger I nyoppførte seksjonssameier der fellesareal leveres for sent eller med mangler, må seksjonseierne i dag fremme krav hver for seg. Både utvalget og departementet oppfatter dette som en tungvint løsning, og foreslår at sameiet som sådan skal kunne fremme slike krav på vegne av sameierne. Sameiet som sådan kan da også gå til sak mot utbygger.

Det er presisert i forarbeidene at likeartede mangler ved seksjonene ikke kan likestilles med fellesareal. Dersom utbygger for eksempel har levert defekte blandebatterier til alle seksjonene, er det opp til den enkelte seksjonseier å kreve omlevering selv.

8. FOR STORTINGET Loven skal etter planen til førstegangsbehandling i Stortinget 09.05.2017. Det kan medføre at ny lov trer i kraft allerede andre halvår 2017.

Det er presiser t i forarbeidene at likear tede mangler ved seksjonene ikke kan likestilles med fellesareal.

Forslag til ny eierseksjonslov 11