Grensene mellom seksjonene og fellesareal vil fremgå av seksjoneringsbegjæringen. For øvrig vil grensene normalt gå i vegger og etasjeskiller som avgrenser seksjonene, slik at de enkelte sameierne plikter å besørge og bekoste innvendig vedlikehold av sine seksjoner, og fellesskapet plikter å besørge og bekoste vedlikehold av de øvrige bygningsdeler. Vedlikehold av bygningens tak og drenering vil således påhvile fellesskapet og ikke de sameierne som eier seksjoner nederst og øverst i bygningen. 4. HVA ER FORSVARLIG VEDLIKEHOLD? Forsvarlighetsvilkåret gjelder for vedlikeholdet av både bruksenhet og fellesarealer. Men det er nok slik at forsvarligheten vil måtte vurderes annerledes når det gjelder den plikten den enkelte sameier har for sin bruksenhet, og den plikten sameiet som sådan har til å vedlikeholde fellesarealene. Når det gjelder den enkelte sameiers plikt til vedlikehold av egen bruksenhet, må det legges til grunn at sameieren selv bestemmer når og hvordan dette skal gjøres. Etter bestemmelsen er det sameieren selv som beslutter og gjennomfører vedlikehold av egen bruksenhet, og hvordan dette gjøres, er de andre sameiere uvedkommende. Bare hvis vedlikeholdet er så dårlig at det skader andre bruksenheter eller fellesareal, eller medfører ulemper for de øvrige, kan det reageres. Hvis en sameier ikke utfører noe vedlikehold og dette går ut over de andre, kan sameierne ta ut søksmål mot vedkommende og få dom for det vedlikehold sameieren skal utføre, og deretter fullbyrde denne. I praksis er det nok ikke så ofte det oppstår tvister vedrørende den enkelte sameiers plikt til å vedlikeholde egen bruksenhet. Fellesarealene byr på større utfordringer. 34 Vedlikeholdsansvar i eierseksjonssameier
Som nevnt påhviler ansvaret for vedlikehold av fellesarealene alle sameierne. Det er også opplagt at plikten gjelder alle fellesarealer så vel utvendig som innvendig. Selve beslutningen om vedlikehold kan fattes av sameiermøtet med alminnelig flertall, eller av sameiestyret. Styret trenger ingen vedtak fra sameiermøtet for å utføre løpende og forsvarlig vedlikehold. Dette innebærer at det er sameiermøtets simple flertall eller flertallet i styret som definerer hva som er forsvarlig vedlikehold. Kostnadene dekkes som felleskostnad, eventuelt gjennom dugnad. Det skal dog nevnes at et sameie ikke har rett til å innføre dugnadsplikt. Det vil ikke rent sjeldent være uenigheter mellom sameierne om hva som er forsvarlig. Noen ønsker av kostnadsmessige grunner kun å gjøre det mest nødvendige, mens andre ønsker at alt skal være tipp topp til enhver tid. Slike uenigheter har jeg erfart kan være betydelige i små sameier, og spesielt der hvor det kun er to bruksenheter. I sameier med to bruksenheter vil det ved uenighet ikke være mulig å få flertall, og dette kan medføre at vedlikeholdet stopper fullstendig opp, slik at bygningen forfaller. Loven har en løsning på disse utfordringene, selv om løsningen ikke i alle sammenhenger er særlig god. Bestemmelsen i eierseksjonslovens § 20 annet ledd må nemlig oppfattes slik at det er en individualrettighet at vedlikeholdet er forsvarlig. Med dette menes at flertallet i sameiet ikke har rett til å beslutte at vedlikeholdet skal forsømmes. Hvis det likevel forsømmes, kan den enkelte utføre det på egenhånd og kreve regress for utgiftene som overstiger hans del. Regressbestemmelsen følger av eierseksjonslovens § 23 fjerde ledd.