Eurojuris Informerer nr. 1 2017 by Eurojuris Norge AS

EUROJURIS

INFORMERER Juss for borettslag og sameier

Nr. 1/2017 - 23. Ã¥rgang

Eurojuris Informerer Eurojuris Norge AS er en sammenslutning av 15 norske advokatkontorer. Kontorenes hovedfokus er leveranse av advokattjenester av høy kvalitet. Gjennom tilslutning til det internasjonale nettverket i Eurojuris International sikres de norske kontorene tilgang til det største advokatnettverket i Europa samt til advokater i utvalgte byer og regioner i resten av verden. Mange bor i borettslag og sameier. Et borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett eller borett til egen bolig i foretakets eiendom. I borettslag er det altså laget som har eiendomsretten til den faste eiendommen. Andelseierne eier bare indirekte sin egen bolig ved at de eier en andel i borettslaget og har rett og plikt til å bruke den boligen som andelen er knyttet til. I eierseksjonssameier er dette litt annerledes. Seksjonseieren eier her en ideell del av hele eiendommen og har således en enerett til å bruke én eller flere bruksenheter. Å eie sin bolig og betydelige verdier sammen med andre, og særlig med fremmede, kan være krevende. Eiendommene skal forvaltes og vedlikeholdes. Enkeltpersoners ønsker må bøye seg for fler tallets regler og beslutninger. For at borettslag og sameier skal fungere, er det gitt detaljer te lover og bestemmelser som regulerer typiske og relevante problemstillinger. Men det er også skjønnsmessige vurderinger, hvor ulike tolkinger kan utløse konflikter. Advokatene i Eurojuris rådgir og bistår både borettslag, sameier, styrer og beboere. Gjennom dette arbeidet høstes erfaringer som deles i nettverket, og som benyttes til ytterligere å øke kvaliteten på våre tjenester. Tekstene i dette heftet er skrevet av advokater med særlig kompetanse på området, og fremstillingene gir en dypere innføring i noen relevante temaer. Vi håper tekstene skaper forståelse og kommer til nytte. Ved spørsmål til ar tiklene eller annet kan advokatene i Eurojuris kontaktes for ytterligere og utdypende informasjon. Avslutningsvis er det gledelig å kunne opplyse om at advokatkontorene i Eurojuris Norge er valgt som samarbeidspar tner av If Skadeforsikring. Vi har inngått en samarbeidsavtale hvor Ifs privatkunder over hele landet sikres god kvalitet, hur tig saksbehandling og rimeligere priser når de trenger juridisk bistand i rettshjelpssaker. Mer informasjon om avtalen finner du på eurojuris.no. God lesing! Bjarte Røyrvik Styreleder i Eurojuris Norge AS

Besøk vår hjemmeside

www.eurojuris.no Utgivelsesdato: Mars 2017 2 Eurojuris Informerer

Innhold

Side

Forslag til ny eierseksjonslov Advokat Jarran Dolve

Krav om innsyn i og opplysninger om styresaker Advokat Kristine Andersen Aasgaard

Styreansvar i eierseksjonssameier og borettslag Advokat Heidi Nergård

Saker mot utbygger som gjelder mangler ved fellesareal Advokat Sindre Meling og advokat Trond Bjørnsen

Vedlikehold av fellesareal – hvem bestemmer? Advokat Thor Einar Kristiansen og advokat Kristine Andersen Aasgaard

Vedlikeholdsansvar i eierseksjonssameier 32 Advokat Fredrik Edvardsen Oppløsning av borettslag 36 Advokat Ole-Jacob Martinsen Advokatfirma Ytterbøl & Co

Innhold 3

Forslag til ny eierseksjonslov Av advokat Jarran Dolve jarran.dolve@nordialaw.com

Jarran Dolve er advokat og nylig tiltrådt par tner i Advokatfirmaet NORDIA DA i Oslo. Han arbeider hovedsakelig med fast eiendoms rettsforhold og kontraktsrett hvor han bistår både privatpersoner og næringslivskunder. Han holder også foredrag innen tomtefeste og andre eiendomsfag.

1. INNLEDNING Eierseksjonsloven av 1997 er lagt under lupen. Et lovutvalg med Christian Fr Wyller i spissen utkom i 2014 med NOU 2014: 6 som inneholdt flere forslag til endringer. Etter at høringsinstanser og Kommunal- og moderniseringsdepartementet har fått sagt sitt i Prop. 39 L (2016-2017), er det ikke lenger snakk om en lovendring, men om en helt ny lov. Jeg skal ta for meg noen av de viktigste delene av forslaget med hovedvekt på de reglene som avviker fra gjeldende rett. Gjennomgangen er av pedagogiske hensyn ikke uttømmende. 2. FOR DET UTRENTE ØYE 2.1 Modernisering En av fordelene med å lage en helt ny lov, er at den kan lages i en moderne, gjenkjennelig form. Forslaget til ny eierseksjonslov har blant annet fått en formålsbestemmelse – § 1 – som synliggjør hvilke interesser loven skal ivareta, og som blir en nyttig påminnelse når rettsreglene skal tolkes. Den kanskje mest praktiske delen av forslaget er en definisjonsparagraf som er inntatt som § 4. Den vil gjøre det vesentlig enklere for brukerne å forstå hva slags «dyr» eierseksjonssameiet er. Vedtas denne paragrafen, kan man snart lese rett ut av loven at en eierseksjon er en «eierandel i en bebygd … og seksjonert eiendom, med enerett 4 Forslag til ny eierseksjonslov

til å bruke en bestemt bruksenhet i eiendommen» og at seksjonering er «å dele en eiendom i flere bruksenheter etter reglene i loven her». Lurer du på hva en «tilleggsdel» er, stiller lovforslaget med en definisjon av det også. Ettersom ordet «tilleggsdel» ikke engang står skrevet i gjeldende lov, må dette sies å være en betraktelig forbedring. 2.2 Vedlikehold Dagens regler om vedlikehold i eierseksjonssameier er ikke spesielt utfyllende. Av disse fremgår det i praksis kun at seksjonseier skal holde sin bruksenhet (seksjon) forsvarlig ved like, og at det motsetningsvis er fellesskapet som skal holde fellesarealene ved like. Mangelen på en presis avgrensning av hvor bruksenheten slutter og fellesarealene begynner, har forårsaket mang en tvist, og spesielt interesserte kan boltre seg i rettspraksis hvor avgrensningen langt på vei er trukket opp. Selve lovteksten er imidlertid fortsatt lite brukervennlig, og som følge av dette er det foreslått endring av reglene om vedlikehold. Forslaget tar utgangspunkt i tilsvarende regler i borettslagsloven. De nye vedlikeholdsreglene står i forslagets § 32 og § 33 og gjelder henholdsvis seksjonseiers og sameiets vedlikeholdsplikt. Fordelingsprinsippet for vedlikehold er videreført slik at seksjonseier

vedlikeholder bruksenheten, mens fellesskapet vedlikeholder alt annet. Grensen for hvor bruksenheten går (i vedlikeholdsmessig forstand), er imidlertid detaljert angitt. Reglene vil dermed, i likhet med annen ny boliglovgivning, i større grad kunne brukes som en håndbok av seksjonseiere og styrer. Hjemmelen for å vedtektsfeste at en samtykkende seksjonseier skal vedlikeholde en del av fellesarealet, videreføres. Det er i tillegg tatt inn

en bestemmelse om at et vedlikeholdsansvar som i loven ligger til seksjonseier, kan legges over på fellesskapet i vedtektene. 3. FOR UTBYGGEREN 3.1 Tidspunktet for seksjonering Etter gjeldende rett kan en utbygger tidligst seksjonere en planlagt, ny bygning når det er gitt igangsettingstillatelse til byggearbeidene. Ved å foreta en slik «seksjonering på tegning» kan seksjonene dermed opprettes før de er bygd.

Mangelen på en presis avgrensning av hvor bruksenheten slutter og fellesarealene begynner, har forårsaket mang en tvist.

Forslag til ny eierseksjonslov 5

For seksjonering av bestående bygninger er reglene annerledes. Her kan seksjonering først skje når bygningen er ferdig utbygd. Både lovutvalget og departementet går inn for en forenkling av disse reglene, ved at tidspunktet for seksjonering settes likt for planlagte og bestående bygninger. På dette punktet harmonerer lovforslaget godt med reglene om sameiers seksjoneringsrett, som omtales under. Tidspunktet for når en bygning kan seksjoneres, fremskyndes dessuten til tidspunktet når rammetillatelse foreligger. Dette er ett av flere utslag av at utbyggernes interesser ivaretas i lovforslaget. 3.2 Standardkrav til boligseksjoner Dagens krav til at boligseksjoner skal ha eget kjøkken, bad og WC, videreføres. Det er relativt kurant og lite ressurskrevende å avklare om disse kravene er oppfylt. Det samme kan ikke sies om kravet til «formålstjenlig avgrensning» av seksjoner. Under en seksjoneringsprosess har jeg selv blitt møtt med at dette kravet ikke var oppfylt, uten at den kommunale saksbehandleren egentlig kunne sette fingeren på hva som var «feil». Flere av høringsuttalelsene trekker i samme retning, nemlig at innholdet av en slik regel kan bero på smak og behag hos saksbehandler, noe som igjen kan oppleves som at det tas utenforliggende hensyn. Departementet treffer etter mitt syn godt når det legger til grunn at kommunen ikke trenger å ta denne vurderingen – det vil boligmarkedet gjøre for dem. En utfordring boligmarkedet ikke får bukt med, er det stadig økende antallet lovlighetsmangelsaker. I korte trekk er dette konflikter som oppstår mellom kjøper og selger av en bolig som er lovlig 6 Forslag til ny eierseksjonslov

seksjonert, men som ikke er en lovlig boenhet i plan- og bygningsrettslig forstand. Departementet foreslår et tillegg til standardkravene til boligseksjoner for å komme disse mangelsakene til livs. Hver boligseksjon må etter forslaget være en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven for at det skal kunne gis seksjoneringstillatelse. 3.3 Særskilte regler om parkering Fordeling av parkeringsplasser skaper, etter min erfaring, alltid hodebry ved seksjonering. I proposisjonen fremgår det i tillegg at kommunene praktiserer gjeldende regler forskjellig. Om alle seksjonene må ha egen parkeringsplass som tilleggsdel, om ingen kan ha det, eller om det kun er plasser ut over det som følger av offentlige krav som kan tilhøre en seksjon, kan ofte fremstå som litt bingo. Forslag til nye regler vil gjøre det enklere og gi større fleksibilitet. Man foreslår å la det være opp til utbygger selv å fordele parkeringsplassene. Kommunens oppgave blir å kontrollere at antall plasser er i samsvar med byggetillatelsen. At en nybygd seksjon ikke «må» ha parkeringsplass, er også til fordel for forbrukerne. Ikke alle som kjøper en toroms leilighet i sentrale strøk, vil trenge, eller ønske å betale for, en parkeringsplass. 3.4 Kjøperetten bortfaller Gjeldende eierseksjonslov gir boligleiere, med enkelte unntak, kjøperett til leieobjektet dersom bygningen seksjoneres. Man får attpåtil 20 % lovbestemt rabatt (som man uten hindring i loven kan løse ut i kontanter ved å selge seksjonen til markedspris dagen etter).

Ønsket med regelen var å tilrettelegge for at «alle» skulle ha mulighet til å eie sin egen bolig (boligsosiale hensyn), noe regelen nok har bidratt til. Den har imidlertid også undergravd boligsosiale hensyn, idet enkelte gårdeiere og eiendomsutviklere har gått langt i å avslutte leieforhold der leietaker egentlig sto til å få kjøperett ved en senere seksjonering. Departementet foreslår nå å fjerne kjøperetten. I tillegg til at rabatten innebærer et stort inngrep

i eiendomsretten, vektlegges det at regelen egentlig ikke oppfyller sin intensjon: Kjøperetten innebærer ikke at flere blir eiere av egen bolig, kun at flere leietakere blir det. Seksjonen omsettes jo normalt uansett. Det man derimot oppnår, er at flere leieforhold som ellers ville løpt videre, blir avsluttet, noe man anser som uheldig. Departementet vurderer at heller ikke en kjøperett til full pris har noe for seg, og reglene om kjøperett fjernes dermed helt.

Fordeling av parkeringsplasser skaper alltid hodebry ved seksjonering.

Forslag til ny eierseksjonslov 7

4. FOR DEN SOM HAR MYE OG VIL HA MER 4.1 Bruksrettshavers rett til å få seksjonert et sameie Det finnes en del tilfeller av at boligbygg har flere boenheter og eiere med tilhørende bruksrett, uten at sameiet formelt er opprettet som et eierseksjonssameie. Et praktisk om enn stemoderlig eksempel er generasjonsboliger der barna overtar hovedetasjen, mens foreldrene viker plass og flytter opp på loftet. Er bygget gammelt, kan det hende det er sambruk av enkelte funksjoner, og bygningens standard, samt at eierne har et langt perspektiv og (kanskje) sammenfallende 8 Forslag til ny eierseksjonslov

interesser i bosituasjonen, gjør at seksjonering fremstår som en dyr og unødvendig prosess. Spoler man 15 år frem i tid, vil ofte eierkonstellasjonen ha endret seg. «Loftsleiligheten» er gjerne overtatt ved arv av et tredje familiemedlem, som enten ønsker å selge eller å pantsette sin del av boligen. Ettersom det kan oppstå store utfordringer med å få pantsatt og/eller overdratt en useksjonert eierandel, vil da seksjonering være den beste veien å gå for å kunne realisere verdien av arven. Etter gjeldende rett må imidlertid partene være enige om at seksjonering skal skje.

Både lovutvalget og departementet åpner nå for at enighet ikke er nødvendig, og at én enkelt sameier på visse vilkår kan kreve at bygningen blir seksjonert, jf. lovforslagets § 9. Bygningene som i praksis blir gjenstand for «tvungen seksjonering», er gjerne av en viss alder. Skal man oppfylle alle krav som stilles til en ny seksjon, kan det bli en stor økonomisk byrde for en sameier som ikke ønsker, men som likevel blir pålagt, å seksjonere. Også hensynet til disse sameierne er ivaretatt ved at seksjonering kan gjennomføres uten at lovens tilstandskrav er oppfylt. Når seksjonen omsettes, må imidlertid neste seksjonseier, innen ett år, sørge for at kravene oppfylles. En sameier kan dessuten motsette seg seksjonering dersom vedkommende vil bli påført urimelige kostnader, eller har andre tungtveiende grunner til å motsette seg seksjoneringskravet. Av proposisjonen fremgår det at sistnevnte bestemmelse er en meget snever unntaksregel (men som sikkert kommer til å brødfø advokater i årevis, red. anm.). 4.2 Eksklusiv rett til bruk av fellesareal Gjeldende lov gir anledning til å gi én eller flere seksjonseiere eksklusiv bruksrett til deler av fellesarealet. Det er da et vilkår at retten er midlertidig, og at den vedtektsfestes. I proposisjonen foreslås regelen justert slik at det maksimalt kan gis en slik rett for 10 år. Ønsker seksjonseier å få en rett av lengre varighet, må han få reseksjonert det aktuelle arealet som sin tilleggsdel.

Det kan fortsatt ikke vedtektsfestes rettigheter over fellesareal som er nødvendig for bruken til de øvrige sameierne. For eksempel kan man ikke vedtektsfeste en rett til parkering som kommer i konflikt med eiendommens adkomst, eller gi en seksjonseier eksklusiv bruksrett til en del av trappen som går opp til loftsbodene. 4.3 Forbudet mot å erverve mer enn to boligseksjoner Begrunnelsen for forbudet mot å erverve flere enn to boligseksjoner i ett sameie, er at ingen skal kunne skaffe seg en dominerende posisjon i sameiet. Man har altså ønsket å ha en fungerende form for boligdemokrati også i sameiene. Forbudet, som gjelder i dag, ble foreslått fjernet av utvalget, men etter, blant annet, å ha mottatt et representantforslag fra fire stortingsrepresentanter med Jan Bøhler i spissen, er regelen foreslått videreført av departementet. Henvendelsen fra Stortinget kan nok leses slik at forbudet vil havne i loven uansett, og at departement derfor like gjerne kan ta det med nå. Departementet på sin side begrunner opprettholdelsen av forbudet med at en fjerning vil bidra til ytterligere frislipp i et allerede hett boligmarked i byene, og at det harmonerer dårlig med gjeldende boligpolitikk. Departementet er kjent med at det finnes måter å omgå forbudet på, nemlig ved erverv gjennom selskap som også eies av en seksjonseier. Her er det fortsatt ikke foreslått noen begrensning, slik at én og samme person i realiteten kan erverve alle seksjonene i et sameie gjennom en rekke selskap.

I sameier som inneholder næringsseksjoner, åpnes det i tillegg for at to eller flere seksjonseiere sammen kan få en vedtektsfestet eksklusiv bruksrett uten tidsbegrensning. Forslag til ny eierseksjonslov 9

5. FOR KOMMUNEN 5.1 Kommunen får rett til å kreve reseksjonering I forlengelsen av at seksjoneringstidspunktet fremskyndes til tidspunktet når rammetillatelse foreligger, antas det at man i enda større grad enn i dag vil få avvik mellom det som er seksjonert, og det som er bygget. I proposisjonen foreslås det derfor at kommunen der eiendommen er seksjonert før den er ferdig utbygd, får hjemmel til å pålegge de berørte seksjonseierne å reseksjonere. Hensikten er selvsagt at man ønsker at formelle og faktiske forhold stemmer overens. Vilkåret for å pålegge reseksjonering er at det foreligger et «avvik av betydning» og skjæringstidspunktet for vurderingen er når ferdigtillatelse er utstedt, eller 5 år etter seksjoneringen. Departementet skisserer at et avvik vil være av betydning når seksjonens formål er endret, eller seksjonen ikke er bygd (ferdig). Også et arealavvik på 10 % vil, etter omstendighetene, kunne være av betydning. Kommunen kan videre slette sameier der to eller flere bruksenheter ikke er utbygd innen 5 år etter at seksjoneringen ble tinglyst. Den får også en mer generell rett til å kreve reseksjonering der eiendommen bruksendres. 6. FOR DEN USKIKKELIGE SAMEIER 6.1 Erstatningsansvar ved manglende vedlikehold I gjeldende lov er det ingen bestemmelser om erstatningsansvar ved manglende vedlikehold. Man har dermed måttet falle tilbake på alminnelig erstatningsrett. For seksjonseier har det normalt betydd at han må ha handlet uaktsomt for å komme i ansvar. For sameiet har ansvaret vært nært objektivt. 10 Forslag til ny eierseksjonslov

I § 34 og § 35 fremmer departementet forslag om å lovfeste erstatningsregler ved manglende vedlikehold. Ansvarsgrunnlaget er som i nyere forbrukerlovgivning, kontrollansvar med en utvidelse av erstatningsplikten dersom det er utvist uaktsomhet. Da risikerer man også å måtte erstatte indirekte tap. Ansvarsgrunnlaget er det samme for seksjonseier som for fellesskapet, og innebærer, i alle fall i teorien, et skjerpet ansvar for seksjonseier. 6.2 Salgspålegg og utkastelse Reglene som gir adgang til å gi seksjonseier salgspålegg ved vesentlig mislighold av hans forpliktelser, videreføres. Det samme gjelder adgangen til å få seksjonseier selv eller annen beboer kastet ut dersom vedkommende utviser oppførsel som enten er til fare for ødeleggelse av eiendommen, eller til sjenanse for de øvrige beboerne. Beslutning om salgspålegg eller utkastelse ligger til styret og treffes ved flertallsvedtak. For eierseksjonssameier med kun to seksjoner er det i proposisjonen foreslått en forenkling av prosedyren ved salgspålegg og utkastelse. Forenklingen innebærer at en seksjonseier i slike sameier kan rette et pålegg direkte til den andre, altså uten å måtte gå veien om en styrebehandling. Forenklingen er begrunnet med at i slike sameier vil oftest begge seksjonseierne sitte i styret og i tillegg være inhabile. Det vil dermed være bortimot umulig å treffe et flertallsvedtak om salgspålegg eller fravikelse i styret. Ved å fjerne kravet til styrebehandling sikrer man at de omtalte virkemidler også er tilgjengelige i sameier med to seksjoner.

7. FOR ADVOKATEN 7.1 Sameiets partsevne overfor utbygger I nyoppførte seksjonssameier der fellesareal leveres for sent eller med mangler, må seksjonseierne i dag fremme krav hver for seg. Både utvalget og departementet oppfatter dette som en tungvint løsning, og foreslår at sameiet som sådan skal kunne fremme slike krav på vegne av sameierne. Sameiet som sådan kan da også gå til sak mot utbygger.

Det er presisert i forarbeidene at likeartede mangler ved seksjonene ikke kan likestilles med fellesareal. Dersom utbygger for eksempel har levert defekte blandebatterier til alle seksjonene, er det opp til den enkelte seksjonseier å kreve omlevering selv. 8. FOR STORTINGET Loven skal etter planen til førstegangsbehandling i Stortinget 09.05.2017. Det kan medføre at ny lov trer i kraft allerede andre halvår 2017.

Det er presiser t i forarbeidene at likear tede mangler ved seksjonene ikke kan likestilles med fellesareal.

Forslag til ny eierseksjonslov 11

Krav om innsyn i og opplysninger om styresaker Av advokat Kristine Andersen Aasgaard kaasgaard@eurojuris.no

Kristine Andersen Aasgaard er advokat i Svensson Nøkleby Advokatfirma i Drammen. Hun har spesialiser t seg på borettslags- og eierseksjonsrett, og hun jobber også med generell kontraktsrett og bygg- og entrepriserett.

1. INNLEDNING Boligselskaper, dvs. både borettslag og eierseksjonssameier, opplever fra tid til annen at beboere krever innsyn i eller opplysninger om saker behandlet av styret. Det kan tenkes at Larsen i 10 C krever å få se avtalen styret har inngått med rengjøringsselskapet, fordi hun mener trappevasken er dårlig. Eller det kan hende at Hansen i 6 A mener styret må fortelle hva det «feiler» naboen rett over gangen, siden styret ga naboen lov til å ha hund, mens han selv fikk avslag på sin søknad. I borettslagsloven § 7-9 og eierseksjonsloven § 36 finnes det regler om beboers rett til innsyn i protokoll fra generalforsamlingen, men det er ingen regler som gir beboer rett til innsyn i protokoll fra styremøter. Borettslagsloven § 13-1 har derimot en regel om styremedlemmers taushetsplikt. Opplysninger som er taushetsbelagt, kan styret selvfølgelig ikke gi beboerne innsyn i. Der opplysningene ikke er taushetsbelagt, er det i stor grad opp til styret å velge om de vil gi opplysninger. I det videre gis derfor først en fremstilling av hvilke opplysninger som er underlagt taushetsplikt. Deretter oppstilles noen utgangspunkter og råd for styrets håndtering av beboers krav om innsyn i saker som ikke er underlagt taushetsplikt.

12 Krav om innsyn i og opplysninger om styresaker

2. OPPLYSNINGER SOM ER UNDERLAGT TAUSHETSPLIKT Det følger av borettslagsloven § 13-1 at tillitsvalgte, dvs. styremedlemmer, har taushetsplikt om personlige forhold som styremedlemmene har fått kjennskap til gjennom lagets virksomhet. Forsettlig brudd på taushetsplikten kan straffes med bøter og kan også føre til erstatningsansvar. Typiske personlige forhold vil være helse og sosiale problemer, slektskap, familieforhold og økonomi. Som i eksemplet innledningsvis skal styret derfor avstå fra å gi Hansen i 6 A opplysninger om at hans nabo fikk innvilget søknad om å ha hund fordi han hadde legeerklæring som viste til et sosialt behov. Taushetsplikten gjelder bare de opplysninger styremedlemmet får gjennom lagets virksomhet, og ikke det vedkommende får kjennskap til på andre måter, for eksempel i et privat selskap. Selv om det ikke vil være brudd på taushetsplikten å dele slik informasjon, er det viktig å være klar over at styremedlemskap er et tillitsverv. Dette innebærer at styremedlemmet bør utvise forsiktighet med å dele den informasjonen som han eller hun får kjennskap til i mer uformelle sammenhenger. Hvis ingen berettiget interesse tilsier at opplysningene skal holdes hemmelige, er de heller ikke underlagt taushetsplikt. For eksempel kan

den personen det gjelder, ha gitt samtykke til at opplysningene gis. Eierseksjonsloven har ingen tilsvarende bestemmelse om taushetsplikt. Det må derfor legges til grunn at styremedlemmer i eierseksjonssameier ikke har en alminnelig taushetsplikt om den informasjonen de får i egenskap av å være styremedlemmer. Det skal likevel utvises varsomhet. For eksempel kan misbruk av opplysninger til skade for andre sameiere føre til erstatningsansvar. Som nevnt over, er vervet som styre-

medlem et tillitsverv, og det anbefales derfor at bestemmelsen om taushetsplikt praktiseres også i eierseksjonssameier. Dreier det seg om innsyn i en avtale, må styret være oppmerksom på at enkelte avtaler har bestemmelser om at innholdet i avtalen skal holdes hemmelig. I så fall skal andre ikke gis innsyn i avtalen. Undersøk derfor om avtalen inneholder slike bestemmelser, før beboer ukritisk gis innsyn i avtalen.

I saker der styremedlemmene ikke har taushetsplikt, står styret fritt til å dele informasjonen med beboer.

Krav om innsyn i og opplysninger om styresaker 13

3. SAKER OG OPPLYSNINGER SOM IKKE ER UNDERLAGT TAUSHETSPLIKT I saker der styremedlemmene ikke har taushetsplikt, står styret fritt til å dele informasjonen med beboer. I eksemplet med avtalen om renhold, kan styret altså velge å la Larsen få innsyn i avtalen, forutsatt at det ikke følger av avtalen at innholdet i den skal holdes hemmelig for andre. Styret kan også velge ikke å gi beboer innsyn og opplysninger, eller i det minste be beboer gi en begrunnelse for hvorfor innsyn ønskes. Nekter styret beboer innsyn, kan det være at beboer krever en begrunnelse fra styret. Da er det tilstrekkelig for styret å henvise til at saken anses som et styreanliggende. Beboer som gjentatte ganger krever innsyn i en sak som styret ikke ønsker å gi innsyn i, kan også anmodes om å melde saken til den ordinære generalforsamlingen/sameiermøtet. Generalforsamlingen/sameiermøtet er øverste myndighet i boligselskapet og kan fatte vedtak med instruks om at styret gir opplysninger om en konkret sak. Styret vil da være pliktig til å gi 14 Krav om innsyn i og opplysninger om styresaker

opplysninger, forutsatt at opplysningene ikke er underlagt styremedlemmenes taushetsplikt. Styret vil også være pliktig til å avholde ekstraordinær(t) generalforsamling/sameiermøte hvis minst to sameiere/andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Dette følger av borettslagsloven § 7-5 og eierseksjonsloven § 33. Krav om innsyn eller opplysninger kan være en slik sak. 4. OPPSUMMERING Som det fremgår over, er det i mange saker opp til styrets skjønn å avgjøre om beboer skal gis innsyn og opplysninger. Styret bør avveie beboers behov for informasjon opp mot hensynet til effektivt styrearbeid. Hvis styret har grunn til å tro at Larsen vil lage merarbeid for styret ved å få innsyn i avtalen med rengjøringsselskapet, kan hun nektes innsyn. Mener hun at styrets avgjørelse er feil, kan styret henvise henne til å ta saken opp på ordinær eller eventuelt ekstraordinær(t) generalforsamling/sameiermøte.

Styreansvar i eierseksjonssameier og borettslag Av advokat Heidi Nergård heidi@adnor.no

Heidi Nergård er advokat hos Adnor Advokat AS i Trondheim. Hun driver allmennpraksis med hovedvekt på fast eiendoms rettsforhold, obligasjonsrett, selskapsrett, samt ar v og skifte.

1. INNLEDNING Med få unntak har alle borettslag, andelslag og eierseksjonssameier, heretter kalt boligselskap, en lovpålagt plikt til å ha et styre og en styreleder. Styret velges av sameiermøtet/generalforsamlingen i boligselskapet. Sentrale oppgaver i styret er daglig drift og vedlikehold av boligselskapets eiendom, økonomi og forvaltning av fellesskapets øvrige anliggender i samsvar med vedtak i sameiermøtet/generalforsamlingen samt tilsyn med tanke på HMS, brannsikkerhet o.l. Styret har en omfattende myndighet ved at de kan treffe alle beslutninger som etter lov eller vedtekter er lagt til andre organ i samme utstrekning som sameiermøtet/ generalforsamlingen kan gjøre med simpelt fler tall. Styret har dermed vide fullmakter til å treffe beslutninger på vegne av fellesskapet, og det oppstår i den forbindelse spørsmål om hvilket erstatningsansvar styret og dets medlemmer er underlagt i utøvelsen av sine verv. Foruten et alminnelig erstatningsansvar er styret for boligselskap pålagt et gårdeieransvar, og dersom det har ansatte, et arbeidsgiveransvar. Et styre kan også bli strafferettslig ansvarlig etter reglene om foretaksansvar, men det er

heldigvis så sjeldent at det ikke vil bli behandlet i denne ar tikkelen. Arbeidsgiveransvaret er heller ikke særlig praktisk og utelates derfor. Denne ar tikkelen er begrenset til å omhandle styrets erstatningsansvar. Det vil bli avgrenset mot andre organers ansvar, dvs. ansvar for forretningsfører, revisor osv. 2. ANSVARSGRUNNLAG For at et styre skal bli erstatningsrettslig ansvarlig må det, i samsvar med alminnelige erstatningsrettslige prinsipper, foreligge et ansvarsgrunnlag og et økonomisk tap. I tillegg må det være årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og det økonomiske tapet. I eierseksjonsloven er det ingen bestemmelse som regulerer erstatningsansvar for styret, men det er fastslått i rettspraksis og juridisk teori at bedømmelsen skal skje etter samme prinsipp som følger av borettslagsloven § 12-1 som regulerer ansvar for styret i borettslag. Denne bestemmelsen har følgende ordlyd: «Den som i eigenskap av styremedlem, forretningsførar, granskar eller andelseigar valdar tap forsettleg eller aktlaust for laget, andelseigarar eller andre under utføringa av oppgåva si, har plikt til å bøte tapet. Det same gjeld for medlem av andre organ som er skipa etter vedtektene.»

Styreansvar i eierseksjonssameier og borettslag 15

Bestemmelsen gir uttrykk for et ordinær t uaktsomhetsansvar, hvor aktsomhetsvurderingen skal foretas med utgangspunkt i hva en vanlig aktsom person ville gjor t i en tilsvarende situasjon. Det følger av rettspraksis at terskelen for å ilegge styreansvar er høy. Årsaken er at boligselskapenes styrer ofte består av personer som normalt ikke har samme kompetanse og erfaringsbakgrunn som næringslivets styremedlemmer. Om dette er det uttalt følgende i Oslo Byretts dom inntatt i RG 1997-1308: Når det gjelder styret og de enkelte styremedlemmer, bemerker retten at det må tas hensyn til virksomhetens art - nemlig at det her er tale om et borettslag - og at det gjelder ansvar innad overfor borettslaget selv og ikke mot utenforstående juridiske personer. Videre bemerker retten at aktsomhetskravet er mindre strengt enn hva som gjelder styret i et aksjeselskap, hvor andre og særegne/reelle hensyn og interesser gjør seg gjeldende. I næringslivet er styret normalt betalt for det ansvar det påtar seg. Dette i motsetning til borettslag, hvor styrevervet er

et tillitsverv man påtar seg som medlem av laget. Styremedlemmene hentes fra en snever krets, og godtgjørelsen er beskjeden. De har normalt ikke styreerfaring, og er normalt ikke forretningskyndige og besitter heller ikke juridisk og/eller regnskapsmessig kompetanse. En for streng aktsomhetsnorm vil kunne avholde de mest innsiktsfulle fra å påta seg slike styreverv, og det må konstateres at det allerede i dag er vanskelig å finne beboere som er villige til å påta seg slike tillitsverv. Også den enkelte borettshaver har et ansvar for styrets virksomhet gjennom valg av tillitsmenn, og gjennom den mulighet som gis til å engasjere seg i enkeltsaker. Hovedregelen er imidlertid at det er styret, innenfor sitt myndighetsområde, som disponerer på vegne av borettslaget. Det er sistnevnte som oppnår gevinst ved heldige styredisposisjoner og tilsvarende tap ved uheldige disposisjoner. Når styremedlemmer har handlet etter eget beste skjønn og gjort så godt de har kunnet for å ivareta lagets interesser, skal det mye til for å holde dem erstatningsansvarlige. Hvert enkelt styremedlem må vurderes individuelt, ref. borettslagsloven § 87a tredje ledd.

Det følger av rettspraksis at terskelen for å ilegge styreansvar er høy. Årsaken er at boligselskapenes styrer ofte består av personer som normalt ikke har samme kompetanse og erfaringsbakgrunn som næringslivets styremedlemmer. 16 Styreansvar i eierseksjonssameier og borettslag

Ovennevnte vurdering av aktsomhetsnormen for styremedlemmer i boligselskap er lagt til grunn i senere rettsavgjørelser, senest i en dom fra Agder lagmannsrett, LA-2016-51745, hvor det understrekes at man ikke kan forvente «perfekt opptreden fra styremedlemmer i borettslag. Ansvaret må ses i lys av at det er tale om et frivillig verv, som utøves av mennesker uten spesialkompetanse innenfor økonomi eller juss.» Det skal altså mye til for å ilegge erstatningsansvar forutsatt at styret treffer sine beslutninger på grunnlag av en forsvarlig saksbehandling baser t på eget beste skjønn. Forsvarlig saksbehandling tilsier at styret søker råd og veiledning i den grad de anser nødvendig, og at deres avgjørelser treffes på grunnlag av en forsvarlig vurdering av de råd som gis. En annen side av kravet til forsvarlig saksbehandling er at styret sørger for å føre protokoller hvor det fremgår hvilke saker styret har hatt til behandling, gjerne med en begrunnelse for de beslutninger som tas i forbindelse med styrearbeidet.

Praktiske eksempler på vurderinger styret må ta, er om det skal utføres større eller mindre vedlikeholdstiltak, herunder valg av entreprenører og leverandører. Dersom det dreier seg om kostnadskrevende oppgaver som krever særlig fagkunnskap, vil styret være ansvarsfritt dersom det treffer sin beslutning etter innhenting av fagkyndig vurdering. Større vedlikeholdsoppgaver bør også vurderes satt ut på anbud. Det er imidler tid ikke tilstrekkelig for å stadfeste ansvar at en oppgave ville vær t mer gunstig med en annen enn den valgte løsningen. Dette følger av praksis fra Høyesterett, Rt 1991, s. 119. Her fremholdes det at det ikke er nok til å utløse ansvar for styret at det er valgt et mer ugunstig alternativ, selv om en annen løsning hadde vær t å foretrekke. Det avgjørende er, i henhold til premissene, at styret har foretatt en forsvarlig vurdering av de ulike alternativene. At det skal mye til for å stadfeste erstatningsansvar for styremedlemmer i boligselskap, er også fremhevet av juridisk teori, blant annet i Wyllers Boligrett, der det heter :

Styreansvar i eierseksjonssameier og borettslag 17

«For at styremedlemmer skal kunne pådra seg ansvar, må det dreie seg om et klart og utvilsomt avvik fra hva man forvente av styremedlemmer i et borettslag.»

vedtaket innebærer en erstatningsbetingende handling eller unnlatelse. Man kan heller ikke holdes ansvarlig dersom man ikke var til stede på det aktuelle styremøtet.

Det er altså ikke tilstrekkelig at man i etter tid ser at ting kunne vær t håndter t på en bedre måte. Derimot skal det ikke så mye til dersom det dreier seg om en handling som tilgodeser én eller flere medlemmer av styret på bekostning av fellesskapet.

Selv om det i utgangspunktet dreier seg om et kollektivt ansvar, skal det foretas en individuell vurdering med hensyn til det enkelte styremedlem, da det dreier seg om et personlig økonomisk ansvar for hver t enkelt styremedlem.

3. STYRETS SOLIDARANSVAR VED ERSTATNING

4. STYREMEDLEMMERS INDIVIDUELLE FORUTSETNINGER

Dersom et styre har opptrådt på en måte som medfører erstatningsansvar, dreier det seg i utgangspunktet om et kollektivt ansvar ved at det fattes fler tallsvedtak. Dersom hele styret har sluttet seg til et vedtak, kan ansvar gjøres gjeldende overfor alle styremedlemmene. Dersom man er uenig i et vedtak, bør dette fremgå ved at man sørger for å få protokollfør t uenighet eller stemme aktivt imot forslaget som man er uenig i. I så fall vil man ikke kunne holdes ansvarlig dersom det viser seg at 18 Styreansvar i eierseksjonssameier og borettslag

Medlemmer av styrer i næringslivets aksjeselskap kan vanligvis ikke unndra seg ansvar fordi de ikke hadde forutsetninger for å forstå innholdet i de sakene det skal tas stilling til. Dersom det er tilfellet, bør vedkommende frasi seg sitt verv. Det kan naturligvis ikke stilles like strenge krav til styremedlemmer i boligselskap, men det må kreves en viss innsikt og interesse i forhold som vedrører selskapet. I tillegg må

styremedlemmer være seg bevisst det ansvaret et styreverv i boligselskap faktisk innebærer. Ansvaret må imidler tid ses i sammenheng med aktsomhetsnormen til styremedlemmer i boligselskap, hvor andre hensyn enn ellers gjør seg gjeldende. Styremedlemmene i et boligselskap hentes normalt fra en snever krets av beboere, og godtgjørelsen er vanligvis beskjeden. En for streng aktsomhetsnorm vil kunne føre til at det blir vanskelig å få beboere til å påta seg styreverv. Dersom det ikke er mulig å rekruttere beboere til styreverv, er boligselskapet henvist til å rekruttere styreleder eller øvrige styremedlemmer eksternt. Det er ikke uvanlig at boligselskap engasjerer advokat til slike verv, særlig til styreledervervet. Dette kan være en god løsning for boligselskap med god økonomi, men for andre kan det innebære en uforholdsmessig kostbar løsning som man ønsker å unngå.

5. STYREFORSIKRING Som ar tikkelen viser, skal det ganske mye til for at styremedlemmer i boligselskap blir holdt erstatningsrettslig ansvarlige. Det er likevel en kjensgjerning at beboere i enkelte boligselskap kvier seg for å påta seg det personlige og økonomiske ansvaret som et styreverv tross alt innebærer. I slike tilfeller kan det være avgjørende for motivasjonen at man kan forsikre seg mot eventuelle erstatningskrav ved at boligselskapet tegner en styreansvarsforsikring. Styreansvarsforsikringer er etter hver t blitt svær t vanlige, og de fleste boligselskap har en slik forsikring omfattet av sin alminnelige huseierforsikring. Med en slik forsikring bør beboer i boligselskap med en viss innsikt og interesse for styrearbeid ikke ha for store betenkeligheter med å påta seg styreverv.

Dersom et styre har opptrådt på en måte som medfører erstatningsansvar, dreier det seg i utgangspunktet om et kollektivt ansvar ved at det fattes fler tallsvedtak.

Styreansvar i eierseksjonssameier og borettslag 19

Saker mot utbygger som gjelder mangler ved fellesareal Av advokatene Sindre Meling og Trond Bjørnsen sindre.meling@projure.no / trond.bjornsen@projure.no

Sindre Meling er advokat i Projure Advokatfirma, med spesialkompetanse innen arbeidsrettslige temaer. I tillegg jobber han med et bredt spekter av problemstillinger vedrørende fast eiendoms rettsforhold.

Trond Bjørnsen er advokat og par tner i Projure Advokatfirma. Han arbeider primær t med rådgivning for eiendomsutviklere, byggherrer, entreprenører og rådgivere innenfor bygg- og anleggsbransjen. Han bistår i alle faser av utbyggingsprosjekter, herunder ved kontraktsinngåelse, offentlige anskaffelser, entrepriseavtaler, rådgiverkontrakter samt tvisteløsning.

1. INNLEDNING Et spørsmål som ofte dukker opp i praksis, er hvilken adgang styret i et eierseksjonssameie eller borettslag har til å ta ut søksmål på vegne av andelseierne. Spørsmålet har særlig vært aktuelt for krav som gjelder mangler ved fellesarealene. Her har det lenge vært en forskjell mellom eierseksjonssameiets kompetanse og borettslagets kompetanse. Vi vil i denne artikkelen først ta for oss hvordan søksmålskompetansen til eierseksjonssameier og borettslag er regulert i dag. I den sammenheng vil vi særlig se nærmere på kompetansen til å ta ut søksmål i saker som gjelder mangler ved fellesarealene.

§ 43 siste ledd. Her fremgår det at styrets leder kan saksøke og saksøkes med bindende virkning for alle sameierne i saker som gjelder «sameiernes felles rettigheter og plikter», jf. eiersl. § 43 første ledd. Eierseksjonsloven bygger på at sameierne i fellesskap (sameiet) ikke er en juridisk person, og at styret bare kan opptre på sameiernes vegne når dette er uttrykkelig bestemt. Det klare utgangspunktet er derfor at sameiet ikke har såkalt partsevne, og at det er den enkelte sameier som selv må stå som saksøker hvis det oppstår en rettslig tvist. Regelen i eiersl. § 43 siste ledd representerer et lovfestet unntak fra dette.

2. SØKSMÅLSKOMPETANSEN I DAG

Hva som ligger i begrepet «sameiernes felles rettigheter og plikter», har i praksis ofte blitt problematisert i forbindelse med søksmål mot utbygger av nyetablerte sameier. Et særlig praktisk spørsmål i denne sammenheng har vært om krav pga. mangler ved sameiets fellesarealer kan sies å gjelde «sameiernes felles rettigheter og plikter».

Eierseksjonssameiets søksmålskompetanse er i dag regulert i eierseksjonslovens (eiersl.)

Det er nærliggende å anse sameiets styre som den naturlige representant for fellesinteressene

Deretter vil vi gjøre rede for hvilke endringer av eierseksjonssameiets søksmålskompetanse som er foreslått i forslaget til ny eierseksjonslov. Avslutningsvis vil vi gi noen tips om hvordan slike saker kan håndteres i praksis.

20 Saker mot utbygger som gjelder mangler ved fellesareal

i et sameie. Følgelig vil det også være nærliggende å anse mangelskrav pga. mangler ved fellesarealene i sameiet som en «felles rettighet» for sameierne. Høyesterett har imidlertid i en rekke avgjørelser lagt til grunn at mangelskrav, også de som knytter seg til fellesarealene, er kontraktsmessige krav som tilhører den enkelte sameier. I den sammenheng er det særlig påpekt at den kontraktsrettslige situasjonen ikke nødvendigvis er identisk for alle

sameierne. Sameierne kan f.eks. ha hatt forskjellig grad av kunnskap om de påberopte manglene ved fellesarealene før den enkelte kjøpsavtale ble inngått. Og hvis mangelen skyldes manglende eller uriktige opplysninger, må det vurderes individuelt og konkret hvilken betydning opplysningssvikten har hatt for den enkelte sameier. Det er følgelig ikke gitt at samtlige sameiere vil være i samme posisjon til å kreve utbedring eller prisavslag/erstatning for den aktuelle mangelen.

Høyesterett har i en rekke avgjørelser lagt til grunn at mangelskrav, også de som knytter seg til fellesarealene, er kontraktmessige krav som tilhører den enkelte sameier.

Saker mot utbygger som gjelder mangler ved fellesareal 21

Høyesteretts vurdering av eierseksjonssameiets søksmålskompetanse når det gjelder mangler ved fellesareal er godt oppsummert i Rt. 2005 s. 1382, avsnitt 22: «Det er helt på det rene at hver enkelt sameier kan reise søksmål mot den vedkommende kjøpte seksjonen av, med krav om erstatning for mangler. At dette også gjelder mangler ved sameiets fellesareal, er avgjort i Rt. 2003 s. 387. Slike krav kan ikke anses som krav som sameierne har i fellesskap i kraft av å være sameiere. Selv om kravene gjelder samme feil eller mangel, vil den erstatningsrettslige situasjon måtte vurderes i relasjon til den enkelte kjøpsavtale som er inngått. Noen av kjøperne kan eksempelvis ha vært gjort kjent med feilen, slik at den er i avtalen om pris. Hvorvidt det rent faktisk er ulikheter i den enkeltes erstatningsrettslige posisjon i relasjon til de erstatningskrav som denne saken gjelder, kan ikke ha betydning ved vurderingen av søksmålskompetansen etter § 43». Sameiet vil derimot kunne ta ut søksmål mot utbygger pga. mangler ved fellesarealene hvis grunnlaget er avtale som er inngått av sameiets styre på vegne av sameierne. Situasjonen kan f.eks. være at det inngås en avtale mellom

sameiet og utbygger om hvordan manglene ved fellesarealet skal utbedres. Hvis utbygger ikke oppfyller sine forpliktelser iht. avtalen, vil sameiets styre kunne ta ut søksmål og kreve oppfyllelse. I dette tilfellet er det ikke den enkelte sameiers kjøpskontrakt, men styrets avtale med utbygger, som er grunnlag for kravet. For borettslag er løsningen annerledes enn det som følger av eiersl. § 43, slik bestemmelsen er tolket av Høyesterett. I henhold til bustadoppføringslovas § 1a tredje ledd kan et borettslag «gjere gjeldande krav som knyter seg til fellesareal eller felles rettar og plikter elles». Det innebærer at styret i borettslaget kan ta ut søksmål mot utbygger hvis det foreligger mangler ved fellesarealene, uavhengig av den enkelte andelseiers kontraktsrettslige situasjon overfor utbygger. Bestemmelsen er begrunnet slik i forarbeidene (NOU 2000:17 s. 172): «[Det] kan […] oppstå mange spørsmål som vedkjem alle andelseigarane eller dei fleste av dei, typisk slikt som setningsskadar, dårleg takkonstruksjon, fukt i kjellar eller uventa hefte på eigedommen. Det einaste praktiske er at burettslaget gjer slike manglar gjeldande, sjølv

Når styret er pålagt plikten til å vedlikeholde fellesarealene, er det rimelig at styret også skal ha myndighet til å kreve utbedring av mangler ved fellesarealene.

22 Saker mot utbygger som gjelder mangler ved fellesareal

om det er dei einskilde forbrukarane som har avtale med utbyggjaren. Situasjonen er den same i seksjonssameiger. Styret kan representere sameigarane i saker som gjeld felles rettar og plikter, og det kan femne om reklamasjoner i høve til ein utbyggjar.» Henvisningen i uttalelsen om hva som gjelder for eierseksjonssameier, er som vi har sett over, ikke korrekt. Som begrunnelse for at borettslaget skal ha kompetanse til å ta ut søksmål for mangler ved fellesarealene, er det vist til at dette er den eneste praktiske løsningen. Slik kunne man også begrunnet en løsning om at også eierseksjonssameier skulle kunne ta ut søksmål pga. mangler ved fellesareal. Forarbeidenes begrunnelse for bestemmelsen i bustadoppføringlovas § 1a tredje ledd gir følgelig ingen forklaring på hvorfor borettslagets søksmålskompetanse er mer vidtrekkende enn hva som gjelder for eierseksjonssameiet. 3. LØSNING I FORSLAGET TIL NY EIERSEKSJONSLOV I forslaget til ny eierseksjonslov er styrets representasjonsadgang og søksmålskompetanse foreslått regulert slik:

«Styret har rett til å representere seksjonseierne og forplikte dem med sin underskrift i saker som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter. Dette omfatter å gjennomføre beslutninger truffet av årsmøtet eller styret, og rettigheter og plikter som ellers angår fellesareal og fast eiendom. Styret kan også gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av disse.» Forslaget innebærer at eierseksjonssameier vil ha tilsvarende kompetanse som borettslag til å ta ut søksmål om mangelskrav som knytter seg til fellesareal. Som begrunnelse for forslaget er det blant annet vist til de mange praktiske likhetene mellom borettslag og eierseksjonssameier, og at det i denne sammenheng også vil være praktisk at begges søksmålskompetanse strekker seg like langt. Endringsforslaget er også begrunnet med at den enkelte sameieren ofte vil ha langt mindre interesse for tilstanden på fellesarealene enn i egen bruksenhet. Av den grunn vil en enkelt sameier sjelden påta seg risikoen med å ta ut søksmål om krav som gjelder et fellesareal, hvilket igjen Saker mot utbygger som gjelder mangler ved fellesareal 23

innebærer at denne typen feil ikke vil bli tatt tak i. I praksis innebærer endringsforslaget at det blir enklere for sameiet å følge opp mangler som knytter seg til fellesarealene. Forslaget til endring harmonerer godt med at det er styret som råder over fellesarealene, og som har vedlikeholdsplikten for disse delene av sameiet. Når styret er pålagt plikten til å vedlikeholde fellesarealene, er det rimelig at styret også skal ha myndighet til å kreve utbedring av mangler ved fellesarealene.

mangelen. Kreves det utbedring av mangelen, vil utbyggerens utbedring i praksis innebære en full kompensasjon også for de av sameierne som ikke har et berettiget krav mot utbygger. I et slikt tilfelle kan utbyggeren trolig påberope seg bustadoppføringslovas § 32 (1) første punktum. I henhold til denne bestemmelsen kan utbygger avslå krav om utbedring hvis rettingen vil føre til kostnader eller ulemper som «ikkje står i rimeleg forhold til det forbrukaren oppnår». I så fall må styret trolig nøye seg med å fremme krav om prisavslag.

En mulig innvending mot forslaget er at regelen gir styret større rett til å fremme mangelskrav mot utbygger enn hva den enkelte sameier har etter sin kjøpsavtale.

Hvis det fremsettes krav om prisavslag, skal dette ifølge forarbeidene til lovforslaget kun svare til den forholdsmessige verdireduksjonen for den enkelte sameier.

Som nevnt over, er det ikke gitt at alle sameierne har et selvstendig mangelskrav i henhold til sin avtale med utbygger. Hvis ingen av sameierne har et slikt krav mot utbygger, vil det være lite rimelig om styret, som utbygger jo ikke har noen avtale med, likevel skulle kunne gjøre krav gjeldende som følge av mangler ved fellesarealene. Dette er løst slik at styret kun kan ta ut søksmål mot utbygger hvis minst én av sameierne har et selvstendig krav mot utbygger som knytter seg til mangler ved fellesarealene. Styret kan altså velge å tre inn i én eller flere av enkeltsameiernes krav. Dette følger direkte av ordlyden i den foreslåtte lovteksten. Gjenstand for styrets søksmålskompetanse er her definert som «krav seksjonseierne har mot utbyggeren dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene». Kravet som styret kan fremsette, kan aldri bli større enn kravet som den enkelte sameier kunne ha fremsatt. Dette kan også få betydning for hvilke krav styret kan fremme som følge av 24 Saker mot utbygger som gjelder mangler ved fellesareal

4. PRAKTISKE TIPS TIL SAMEIER OG BORETTSLAG Inntil forslaget til ny eierseksjonslov eventuelt vedtas, er situasjonen fortsatt at styret i et eierseksjonssameie ikke kan opptre på vegne av sameierne i saker som gjelder mangler ved fellesarealene. Som nevnt over er det imidlertid veldig praktisk at slike forhold håndteres av styret. Selv om styret ikke har representasjonseller søksmålskompetanse i denne typen saker, er det ingenting i veien for at styret håndterer mangelskravene i henhold til fullmakt fra den enkelte sameier. På denne måten kan oppfølging av mangler ved fellesarealene plasseres der den naturlig hører hjemme. Hvis styret skal håndtere slike mangelskrav på vegne av den enkelte sameier, er det viktig at fullmakten til styret formuleres på en slik måte at denne omfatter retten til å reklamere over mangler ved fellesarealene, og eventuelt til å ta ut søksmål. Dette er for at styret skal kunne håndtere mangelskravene på vegne av den enkelte

sameier helt fra kravene oppstår, og frem til disse bringes inn til domstolen for rettslig prøving. Hvis forslaget til ny eierseksjonslov vedtas, vil dette innebære en harmonering av reglene om søksmålskompetanse for styret i henholdsvis borettslaget og eierseksjonssameiet. Justeringen vil ha stor praktisk betydning fordi det er vanlig at styret i eierseksjonssameier fronter og tar

ut søksmål for mangelskrav som formelt sett tilhører den enkelte sameier. Som nevnt over, er det ingenting i veien for en slik praksis så lenge dette skjer i henhold til fullmakt til styret fra den enkelte sameier. Hvis fullmakt ikke foreligger, kan imidlertid dette få store konsekvenser i form av at den enkeltes reklamasjons- og foreldelsesfrist ikke blir avbrutt, og at krav på utbedring/prisavslag mv. derved kan gå tapt.

Selv om styret ikke har representasjonseller søksmålskompetanse i denne typen saker, er det ingenting i veien for at styret håndterer mangelskravene i henhold til fullmakt fra den enkelte sameier. Saker mot utbygger som gjelder mangler ved fellesareal 25

En hyggelig tvist for alle med forsikring hos If

If Skadeforsikring har inngått samarbeidsavtale med advokatkontorene i Eurojuris Norge. Dette sikrer Ifs privatkunder over hele landet god kvalitet, hurtig saksbehandling og rimeligere priser når de trenger juridisk bistand i rettshjelpssaker. Rettshjelpsforsikring inngår i villa-, hjem-, hytte-, bil- og båtforsikring, og forsikringen dekker utgifter til advokatbistand for en rekke nærmere spesifiserte tvister. Les mer på eurojuris.no

Vedlikehold av fellesareal – hvem bestemmer? Av advokatene Thor Einar Kristiansen og Kristine Andersen Aasgaard tekristiansen@eurojuris.no / kaasgaard@eurojuris.no

Thor Einar Kristiansen er advokat og par tner i Svensson Nøkleby Advokatfirma i Drammen. Han har bred erfaring innen fast eiendom og bistår jevnlig eiendomsutviklere, borettslag og eierseksjonssameier med rådgivning og tvisteløsning.

Kristine Andersen Aasgaard er advokat i Svensson Nøkleby Advokatfirma. Hun har spesialiser t seg på borettslags- og eierseksjonsrett, og jobber også med generell kontraktsrett og bygg- og entrepriserett.

1. INNLEDNING I boligselskaper, dvs. borettslag og eierseksjonssameier, kreves det jevnlig vedlikehold av både den enkeltes bolig og av fellesarealene, slik som bygningskroppen, felles rørsystem, uteområder, parkeringsplass, avfallsrom m.m. Med mindre vedtektene i boligselskapet har en avvikende regulering, er det boligselskapet ved styret som skal sørge for å vedlikeholde det som defineres som fellesarealer i boligselskapet. Enkelte vedlikeholdsprosjekter som styret ønsker å gjennomføre, kan være omfattende både i kroner og øre og rent faktisk. I denne artikkelen skal vi se nærmere på kompetansebestemmelsene om vedlikehold av fellesarealer. Det vil si hvilke vedlikeholdstiltak styret kan beslutte alene, og når styret må forelegge spørsmålet om tiltaket skal gjennomføres for generalforsamlingen/sameiermøtet. 2. STYRETS MYNDIGHET I utgangspunktet kan styret fatte alle vedtak som sameiermøtet eller generalforsamlingen kan fatte med alminnelig flertall, og som ikke i lov eller 28 Vedlikehold av fellesareal – hvem bestemmer?

vedtekter er lagt til andre organ. Dette følger av borettslagsloven § 8-8 og eierseksjonsloven § 31. De aller fleste vedlikeholdstiltak som boligselskapet ønsker gjennomført i fellesarealer, vil ligge innenfor styrets kompetanse å vedta. Terskelen for når et tiltak må forelegges generalforsamlingen/ sameiermøtet er høy, jf. punkt 3 nedenfor. Forsvarlig vedlikehold av fellesarealer er en viktig del av den daglige virksomheten i boligselskapet. Styret må selv kunne beslutte nødvendige vedlikeholdstiltak uten først å måtte innhente generalforsamlingens/sameiermøtets samtykke. Et krav om at styret også ved nødvendig vedlikehold måtte innhente samtykke fra generalforsamlingen/sameiermøtet, ville kunne hindre og trenere utførelsen av nødvendig vedlikehold, noe som igjen kunne føre til skader på eiendommen. Styret har slik vid kompetanse selv om tiltaket fører med seg et stort økonomisk ansvar for boligselskapet og beboerne. Som vi skal se under punkt 3, er det imidlertid en økonomisk grense for når styret må innhente generalforsamlingens/ sameiermøtets samtykke i enkelte saker.

Styret har imidlertid alltid muligheten til å fremlegge et vedlikeholdsforslag for generalforsamlingen/sameiermøtet, også i de tilfeller der loven i utgangspunktet ikke krever det. Det kan være lurt at styret benytter seg av denne muligheten for å forankre gjennomføringen av et tiltak sterkere hos beboerne. 3. NÅR KREVES GENERALFORSAMLINGENS/ SAMEIERMØTETS SAMTYKKE? 3.1 Rettslig utgangspunkt Enkelte tiltak i boligselskaper krever vedtak på generalforsamlingen/sameiermøtet. Eierseksjonsloven § 30 annet ledd og borettslagsloven § 8-9 lister opp de typer vedtak dette gjelder, og bestemmelsene gjør seg gjeldende for vedlikeholdsprosjekter. Det kreves samtykke fra generalforsamlingen/ sameiermøtet hvis et vedlikeholdsprosjekt (1) innebærer ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i boligselskapet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, eller

(2) går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold og fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for boligselskapet på mer enn 5 prosent av de årlige felleskostnadene. Denne typen vedtak krever dessuten to tredjedeler av de avgitte stemmene. I punkt 3.2 ser vi nærmere på hva innholdet i disse to alternativene er. 3.2 Ombygging, påbygging mv. ut over vanlig vedlikehold For at et vedlikeholdsprosjekt skal rammes av denne bestemmelsen i eierseksjonsloven § 30 annet ledd eller borettslagsloven § 8-9, er det to vilkår som må være oppfylt. For det første må tiltaket innebære en endring av bebyggelsen eller grunnen. Dette kan være både en fysisk endring i bygg eller grunn, men også endret bruk vil anses som en endring etter loven. Det følgende er et eksempel som innebærer både endring av grunn og endret bruk: Ved vedlikehold av avfallsrom ønsker boligselskapet at tidligere parkeringsplass i boligselskapet i stedet skal benyttes til nedgravde avfallskonteinere. Vedlikehold av fellesareal – hvem bestemmer? 29

Et eksempel på at det ikke skjer en endring i bygg eller grunn, kan være at boligselskapet river gamle boder i fellesrom og etablerer tilsvarende nye boder. Og skjer det ingen endring, så er det heller ikke nødvendig å forelegge tiltaket for generalforsamlingen/sameiermøtet (med mindre tiltaket faller inn under den økonomiske grensen på 5 %). Det andre vilkåret er at vedlikeholdstiltaket må være noe mer enn det som kan karakteriseres som vanlig vedlikehold i boligselskapet. Her kan det stille seg forskjellig avhengig av boligselskapets størrelse. Tanken bak vilkåret er at bestemmelsen kun skal ramme de mer omfattende vedlikeholdstiltakene, og det er ikke mulig å definere en eksakt grense for når et tiltak skal anses å være noe mer enn vanlig vedlikehold. Vurderingen beror til syvende og sist på et skjønn. Vi lister i det videre opp noen relevante momenter og spørsmål i vurderingen som må gjøres: • Er alle deler av vedlikeholdsprosjektet nødvendig? Hvis alt karakteriseres som nødvendig vedlikehold, er vedlikeholdet også mest sannsynlig et vanlig vedlikehold, og det vil dermed ikke kreve samtykke fra generalforsamlingen/sameiermøtet. • I nødvendig vedlikehold er det rom for en nøktern standardheving i samsvar med tiden og forholdene. Selv om man tidligere har benyttet linoleum på et gulv, vil det kunne ligge innenfor det nødvendige og vanlige vedlikeholdet å heve standarden til parkett. • Kan vedlikeholdet gjennomføres med andre og mindre inngripende alternativer enn det tiltaket som planlegges? I så fall vil det som 30 Vedlikehold av fellesareal – hvem bestemmer?

planlegges, fort anses å være noe mer enn vanlig vedlikehold. • Hva er de totale kostnadene ved prosjektet? Er totalkostnadene høye, er det i teorien tatt til orde for at dette kan medføre at vedlikeholdsprosjektet anses for noe mer enn vanlig vedlikehold, men dette er omdiskutert da nødvendig vedlikehold kan føre med seg store kostander. Som vi skal se nedenfor vil også vedlikeholdstiltak som faller utenfor de tilfeller vi nå ha gått gjennom, også kunne kreve samtykke fra generalforsamlingen/sameiermøtet på grunn av de økonomiske følger tiltaket gir i selskapet. 3.3 Økonomisk ansvar eller utlegg på over 5 prosent av årlige felleskostnader Eierseksjonsloven § 30 annet ledd og borettslagsloven § 8-9 krever også at generalforsamlingen/ sameiermøtet gir sitt samtykke til forvaltnings-/ vedlikeholdstiltak som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige felleskostnadene. Så lenge tiltaket ligger innenfor vanlig forvaltning og vedlikehold, gjelder bestemmelsen ikke. Hvordan man avgjør om tiltaket er å anse som vanlig forvaltning og vedlikehold, er omtalt i punkt 3.2. Bestemmelsene gjelder imidlertid ved siden av det som er omhandlet i punkt 3.2. Tiltakene i punkt 3.2 krever i prinsippet samtykke uten hensyn til tiltakets økonomiske rammer. For å avgjøre om den økonomiske grensen er overskredet, må boligselskapet først fastlegge de samlede årlige felleskostnadene. Både kapitalkostnader og driftskostnader skal regnes med. I praksis vil det være felleskostnadene for det foregående regnskapsåret man vil sammenligne med, fordi kostnadene for det

året hvor tiltaket blir vedtatt, vil være ukjente på vedtakstidspunktet. Deretter beregner man 5 prosent av dette og foretar en sammenligning med kostnadene ved det planlagte tiltaket. For det planlagte tiltaket skal man også legge til grunn de samlede kostnadene ved tiltaket. Noen tiltak kan pågå over flere år, men det er ikke kostnadene for det enkelte år tiltaket gjennomføres i, man skal se hen til (jf. «ansvar eller utlegg»). Dette gjelder dessuten enten tiltaket lånefinansieres eller innebærer løpende forpliktelser. Rammen på 5 prosent gjelder for det enkelte tiltak. Styret kan derfor uten samtykke fra generalforsamlingen/sameiermøtet gjennomføre flere ulike tiltak som ligger under denne grensen, selv om de til sammen fører med seg ansvar på mer enn 5 prosent av årlige felleskostnader. Forutsetningen er imidlertid at det virkelig

dreier seg om tiltak av ulik karakter – ikke et prosjekt som deles opp for å styre unna denne bestemmelsen. Hvis det kan oppstå tvil om det er ett samlet prosjekt eller flere enkeltprosjekter det er tale om, kan det altså være lurt av styret å forelegge spørsmålet om gjennomføring for generalforsamlingen/sameiermøtet. 4. AVSLUTNING Som det fremgår ovenfor, har styret i boligselskaper relativt vide fullmakter til å iverksette og gjennomføre vedlikeholdstiltak på boligselskapenes fellesarealer. Styret er derfor i utgangspunktet godt rustet til å ivareta eiendommens løpende behov. Styret må imidlertid spille på lag med generalforsamlingen/sameiermøtet og vil ofte være tjent med å involvere boligselskapets øverste organer også i saker hvor det strengt tatt ikke er nødvendig.

Vedlikehold av fellesareal – hvem bestemmer? 31

Vedlikeholdsansvar i eierseksjonssameier Av advokat Fredrik Edvardsen fedvardsen@eurojuris.no

Fredrik Edvardsen er advokat og partner i Svensson Nøkleby Advokatfirma i Drammen. Hans spesialområder er fast eiendoms rettsforhold, bygg og entreprise og tvisteløsning og prosedyre. Han har hatt møterett for Høyesterett siden 2011, og han prosederer jevnlig eiendomssaker for retten.

1. INNLEDNING En stor del av norske boliger er i dag leiligheter, og de er stort sett organisert som borettslag eller som selveierleiligheter. Selveierleiligheter er ikke en rettslig betegnelse, men benyttes i dagligtalen. De såkalte selveierleilighetene er leiligheter i en bygning med flere boenheter, som er organisert og regulert etter reglene i lov om eierseksjoner av 23. mai 1997. Eierseksjonslovens § 1 har følgende definisjon av en eierseksjon (selveierleilighet): «Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen.» Man ser av denne definisjonen at den dagligdagse betegnelsen selveierleilighet rettslig sett ikke treffer særlig godt. Den som er innehaver av en slik leilighet, eier ikke leiligheten isolert sett. Man har en sameieandel i hele eiendommen og en tilknyttet enerett til å bruke den aktuelle boligen. Det faktum at man har å gjøre med et sameie, innebærer at vedlikeholdsansvaret nødvendigvis i større eller mindre grad må påhvile sameierne i fellesskap. Denne artikkelen fokuserer på de rettigheter og forpliktelser sameierne har når det gjelder 32 Vedlikeholdsansvar i eierseksjonssameier

vedlikehold av den eiendommen (bygningsmasse og utearealer) sameierne eier sammen. Det er verdt å være klar over at et eierseksjonssameie kan bestå av alt fra to boliger til flere hundre boliger. Det innebærer at lovens bestemmelser kan komme til anvendelse på alt fra en tomannsbolig til en stor bygård, selvsagt forutsatt at bygningen er organisert etter de retningslinjene som følger av loven. Med hensyn til vedlikehold er det dog opplagt at utfordringene i en tomannsbolig vil være ganske annerledes enn i en stor boligblokk. Vedlikehold må avgrenses mot «ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen». Slike tiltak må vedtas på sameiermøtet med andre flertallskrav enn alminnelig vedlikehold. Vedlikehold er således arbeid for å holde eiendommen i opprinnelig god stand. En viss oppgradering vil dog ligge innenfor begrepet vedlikehold. 2. HOVEDREGEL OG UTGANGSPUNKT Den sentrale bestemmelsen om vedlikehold i et eierseksjonssameie er eierseksjonslovens § 20. Bestemmelsen lyder slik: «§ 20. Vedlikehold Den enkelte sameier skal holde bruksenheten forsvarlig ved like slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne.

Fellesarealer skal holdes forsvarlig ved like. Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like.» Bestemmelsen fastslår at den enkelte sameier skal holde sin bruksenhet (leilighet) forsvarlig ved like. Med forsvarlig vedlikehold sier bestemmelsen at dette er vedlikehold av et slikt omfang og av en slik karakter at det ikke oppstår skade eller ulempe for de øvrige sameierne. Videre sier bestemmelsen at fellesarealer skal holdes forsvarlig ved like. Bestemmelsen sier faktisk ikke hvem som er ansvarlig for at fellesarealene blir holdt forsvarlig ved like, men det må innfortolkes at plikten påhviler sameiet (fellesskapet). Bestemmelsen oppstiller således en fordeling når det gjelder plikten til vedlikehold. Den enkelte bruksenhet skal vedlikeholdes av den som har enerett til å bruke bruksenheten, mens fellesarealene skal vedlikeholdes av sameiet som sådan (fellesskapet).

I det vesentlige er det to forhold som må avklares. For det første må man finne grensesnittet mellom bruksenhetene og fellesarealene, og for det andre må man klargjøre omfanget av vedlikeholdsplikten. Når det gjelder det siste, bruker loven betegnelsen forsvarlig. Spørsmålet blir da simpelthen hva som ligger i forsvarlig vedlikehold. Det er ingen hemmelighet at begge disse forholdene er egnet til å skape uenigheter og tvister, og det er nok slik at hyppigheten av tvister er større jo mindre eierseksjonssameiet er. 3. GRENSESNITTET MELLOM BRUKSENHET (LEILIGHET) OG FELLESAREAL Eierseksjonslovens § 6 har en enkel og grei definisjon på hva som er fellesareal. Definisjonen lyder slik: «Med fellesareal forstås deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter.» Dette høres greit ut, men grensesnittet er ikke alltid like enkelt å fastslå. Regelen innebærer at alt som ikke inngår i bruksenhetene som de enkelte sameierne har enerett til å benytte, er fellesareal. Vedlikeholdsansvar i eierseksjonssameier 33

Grensene mellom seksjonene og fellesareal vil fremgå av seksjoneringsbegjæringen. For øvrig vil grensene normalt gå i vegger og etasjeskiller som avgrenser seksjonene, slik at de enkelte sameierne plikter å besørge og bekoste innvendig vedlikehold av sine seksjoner, og fellesskapet plikter å besørge og bekoste vedlikehold av de øvrige bygningsdeler. Vedlikehold av bygningens tak og drenering vil således påhvile fellesskapet og ikke de sameierne som eier seksjoner nederst og øverst i bygningen. 4. HVA ER FORSVARLIG VEDLIKEHOLD? Forsvarlighetsvilkåret gjelder for vedlikeholdet av både bruksenhet og fellesarealer. Men det er nok slik at forsvarligheten vil måtte vurderes annerledes når det gjelder den plikten den enkelte sameier har for sin bruksenhet, og den plikten sameiet som sådan har til å vedlikeholde fellesarealene. Når det gjelder den enkelte sameiers plikt til vedlikehold av egen bruksenhet, må det legges til grunn at sameieren selv bestemmer når og hvordan dette skal gjøres. Etter bestemmelsen er det sameieren selv som beslutter og gjennomfører vedlikehold av egen bruksenhet, og hvordan dette gjøres, er de andre sameiere uvedkommende. Bare hvis vedlikeholdet er så dårlig at det skader andre bruksenheter eller fellesareal, eller medfører ulemper for de øvrige, kan det reageres. Hvis en sameier ikke utfører noe vedlikehold og dette går ut over de andre, kan sameierne ta ut søksmål mot vedkommende og få dom for det vedlikehold sameieren skal utføre, og deretter fullbyrde denne. I praksis er det nok ikke så ofte det oppstår tvister vedrørende den enkelte sameiers plikt til å vedlikeholde egen bruksenhet. Fellesarealene byr på større utfordringer. 34 Vedlikeholdsansvar i eierseksjonssameier

Som nevnt påhviler ansvaret for vedlikehold av fellesarealene alle sameierne. Det er også opplagt at plikten gjelder alle fellesarealer så vel utvendig som innvendig. Selve beslutningen om vedlikehold kan fattes av sameiermøtet med alminnelig flertall, eller av sameiestyret. Styret trenger ingen vedtak fra sameiermøtet for å utføre løpende og forsvarlig vedlikehold. Dette innebærer at det er sameiermøtets simple flertall eller flertallet i styret som definerer hva som er forsvarlig vedlikehold. Kostnadene dekkes som felleskostnad, eventuelt gjennom dugnad. Det skal dog nevnes at et sameie ikke har rett til å innføre dugnadsplikt. Det vil ikke rent sjeldent være uenigheter mellom sameierne om hva som er forsvarlig. Noen ønsker av kostnadsmessige grunner kun å gjøre det mest nødvendige, mens andre ønsker at alt skal være tipp topp til enhver tid. Slike uenigheter har jeg erfart kan være betydelige i små sameier, og spesielt der hvor det kun er to bruksenheter. I sameier med to bruksenheter vil det ved uenighet ikke være mulig å få flertall, og dette kan medføre at vedlikeholdet stopper fullstendig opp, slik at bygningen forfaller. Loven har en løsning på disse utfordringene, selv om løsningen ikke i alle sammenhenger er særlig god. Bestemmelsen i eierseksjonslovens § 20 annet ledd må nemlig oppfattes slik at det er en individualrettighet at vedlikeholdet er forsvarlig. Med dette menes at flertallet i sameiet ikke har rett til å beslutte at vedlikeholdet skal forsømmes. Hvis det likevel forsømmes, kan den enkelte utføre det på egenhånd og kreve regress for utgiftene som overstiger hans del. Regressbestemmelsen følger av eierseksjonslovens § 23 fjerde ledd.

Dette er jo vel og bra, men hva hvis den sameier som mener vedlikeholdet forsømmes, ikke har økonomisk mulighet til forskuttere utgiftene. Må han da innfinne seg med at fellesarealene forfaller? Svaret på dette må være nei. I et slikt tilfelle må det gå an å bringe saken inn for domstolene og få en dom som avklarer om det vedlikeholdet som er vedtatt av flertallet, er forsvarlig og dermed i tråd med lovens regel. 5. OPPSUMMERING Reglene om vedlikehold i eierseksjonssameier fungerer veldig godt i større sameier som er godt organisert. Der hvor man har et velfungerende styre, er det stort sett ikke store utfordringer når det gjelder vedlikehold. Det skjer selvsagt at sameierne mener styret enten gjør for lite når det gjelder vedlikehold, eller at de går ut over sine fullmakter og gjennomfører arbeider som går ut over det som ligger i begrepet vedlikehold. I disse tilfellene har man sameiermøtet som det øverste organet som kan gjøre endringer i styrets beslutninger.

Lovverket fungerer ofte ikke særlig godt i små sameier, og spesielt i tomannssameiene. I sameier med kun to seksjoner kan man risikere at det er store uenigheter om hva som faktisk skal gjøres, og det vil aldri være mulig å få flertall for en eneste beslutning. Etter min mening er eierseksjonslovens nåværende regler ikke egnet for de små sameiene. En anbefaling for de små sameiene er at man benytter den adgangen som følger av eierseksjonslovens § 20 annet ledd til å fastsette at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like. Denne bestemmelsen åpner for at man kan fastsette ganske eksakt hvordan fordelingen mellom eierne skal være. Det kan være en fordel å benytte denne adgangen for å unngå tvister om hva som er forsvarlig vedlikehold og fordelingen mellom sameierne.

Ansvaret for vedlikehold av fellesarealene påhviler alle sameierne. Det er også opplagt at plikten gjelder alle fellesarealer så vel utvendig som innvendig.

Vedlikeholdsansvar i eierseksjonssameier 35

Oppløsning av borettslag Av advokat Ole-Jacob Mar tinsen ole-jacob.mar tinsen@ytterbol.com

Ole-Jacob Mar tinsen er advokat og par tner hos Advokatfirmaet Ytterbøl & Co AS. Han arbeider hovedsakelig med fast eiendoms rettsforhold, blant annet entrepriserett og offentlige anskaffelser, kontraktsrett, spørsmål og rådgivning omkring borettslag/boligsameier og tomtefeste.

1. HVORFOR OPPLØSNING? Det kan være flere grunner til å oppløse et borettslag. Vi har eksempler på at det skapes verdier for eierne når borettslag omdannes til selveierboliger i et eierseksjonssameie fordi leilighetenes salgsverdi øker. I enkelte tilfeller kan dette føre til at det blir mulig å selge leiligheter som tidligere var uselgelige. I andre tilfeller er eneboliger bygd og organisert som borettslag, og etter en tid har kanskje beboernes behov for fellesskapsløsninger kommet i skyggen av ønsket om å eie eneboligen selv. 2. LITT HISTORIE Et borettslag er et selskap som har til formål å gi andelseiere bruksrett til egen bolig i selskapets eiendom. De første kooperative boligselskapene ble etablert på Ullevål Hageby og i Fredrikstad og Sarpsborg for 100 år siden, og borettslagsmodellen har vært et viktig instrument for sosial boligbygging i Norge. Dagens borettslagsordning gir boliger som ligner mer på selveierboliger enn på utleieboliger. Gjennom første halvdel av 2000-tallet utviklet private utbyggere en rekke bolig- og fritidsleiligheter gjennom borettslagsmodellen i de store byene og på fjellet. Felles for mange av disse var høy kvadratmeterpris og høy andel fellesgjeld. Lav rente og mange års avdragsfrihet på borettslagets fellesgjeld var et nytt konsept i 36 Oppløsning av borettslag

markedet. Ettersom forholdet mellom fellesgjeld og innskudd ikke var lovregulert, kunne kostbare leiligheter finansieres og kjøpes for et minimalt innskudd. En periode sov boligkjøpere i kø på gata i Oslo og på fjellet for å kjøpe billige leiligheter dyrt. Bak utbyggerne stod bankene i kø for å finansiere de nye borettslagene. Etter en periode med godt salg startet pressens dekning av de mest ekstreme prosjektene. Vår erfaring er at denne dekningen etter hvert også gikk ut over markedets prising av «sunne» borettslag med en fornuftig kvadratmeterpris etablert i den samme perioden. Disse borettslagsleilighetene gikk ikke bare glipp av ordinær prisstigning i markedet, men eierne kunne også oppleve det vanskelig å få omsatt andelen til opprinnelig verdi av innskuddet. Enkelte andelsleiligheter var ganske enkelt ikke omsettelige overhodet. Som en konsekvens av dette, valgte etter hvert en rekke andelseiere å si opp boretten og levere tilbake nøkkel og leilighet til borettslaget for å komme ut av forpliktelsen til å dekke de månedlige fellesutgiftene (borettslagsloven § 6-21). Mange borettslag har tatt konsekvensen av at markedet har rammet verdiutviklingen av lagets boliger negativt, og de har gått aktivt til verks for å utrede hvilke muligheter som finnes.

Advokatfirmaet Ytterbøl & Co har de siste 6-7 årene vært involvert med en rekke borettslag i typetilfellene vi har beskrevet over, enten som borettslagets rådgiver i gjeldsforhandlinger med banken, som bostyrer i borettslagskonkurser, eller som styrets advokat og rådgiver i forbindelse med konvertering av eiermodell fra borettsandel til selveier. Til sammen dreier det seg i denne perioden om flere hundre borettslagsleiligheter. Konvertering av eiermodell og oppløsning av borettslaget har vist seg å være god medisin for å reparere tapt markedsverdi og gjenskape verdier for eierne.

3. HJEMMEL – BORETTSLAGSLOVEN KAPITTEL 11 Reglene om oppløsning av borettslag er lovregulert i borettslagsloven kapittel 11. Reglene er balanserte og fornuftige, men som ofte ellers har Stortinget overlatt til den praktiske verden å finne den endelige veien. Oppløsning av borettslaget betyr litt forenklet at borettslaget opphører å eksistere, og at den enkelte andelseier overtar sin bolig som selveier, mot å overta ansvaret for den del av fellesgjelden som hører til andelen.

Borettslagsmodellen er på mange måter bedre egnet for finansiering og drift av boligfellesskap enn en selveierstruktur (eierseksjonssameier).

Oppløsning av borettslag 37

Grunnprinsippet bygger på at borettslaget er et selskap som eier eiendommen, og de som bor i leilighetene eier selskapet, men ikke eiendommen. Mange reflekterer ikke over dette helt enkle og prinsipielle utgangspunktet; forskjellen mellom å eie eiendommen og å eie selskapet som eier eiendommen. Når et borettslag oppløses, er utgangspunktet at beboernes eiertilknytning går fra å eie selskapet til å eie eiendommen, det vil si fra andelseier til selveier. Reglene gjelder både frie og tilknyttede borettslag. 4. GJENNOMFØRING OG PRAKTISKE UTFORDRINGER En beslutning om å oppløse borettslaget må besluttes av generalforsamlingen med minst 2/3 av andelseierne i borettslaget. Beslutningen må tas av to generalforsamlinger med minst fire ukers mellomrom, hvorav den ene skal være lagets ordinære generalforsamling. Borettslaget vil deretter være «under avvikling», og beslutningen må meldes til foretaksregisteret. Formålet med avviklingen er at borettslaget skal realisere alle sine aktive og gjøre opp all gjeld. Avviklingsstyret er ansvarlig for prosessen, og det er avgjørende viktig å planlegge likviditet og oppgjørsevne, slik at man sikrer en solvent gjennomføring av prosessen. Normalt vil det være en sammenheng mellom kompleksiteten i gjennomføringen og antallet andelseiere i borettslaget. Flere involverte vil normalt gi flere utfordringer. Dersom alle andelseierne i borettslaget vil overta sin bolig og både kan og vil finansiere sin andel av felles-

38 Oppløsning av borettslag

gjelden, ligger det godt til rette for en forutsigbar prosess. Dersom én eller flere ikke kan eller ikke vil, må avviklingsstyret finne løsninger for disse andelseierne parallelt som man planlegger for de som skal overta egen bolig. Det er mange fallgruver, og for å lykkes er det avgjørende at dialogen mellom avviklingsstyret, lagets bankforbindelse og andelseierne er god. 5. SKATTERETTSLIGE VIRKNINGER Normalt vil en oppløsning av borettslaget der andelseierne overtar egen bolig og en forholdsmessig andel av øvrige eiendeler og gjeld, kunne skje med skattemessig kontinuitet. Det vil si at oppløsningen etter omstendighetene ikke er å anse som realisasjon (salg) som utløser skattemessig gevinst eller tap. Dette gjelder også for andelseiere som ikke oppfyller kravene for skattefritak som følge av bo- og eiertid. Andelseiernes historiske kjøpesum for borettsandelen videreføres som inngangsverdi, og spørsmålet om skattemessig gevinst eller tap avgjøres på et senere tidspunktet ved salg av selveierboligen. 6. SKAL, SKAL IKKE? Det er ikke mulig å gi noe generelt råd om hvilken organisering man bør velge. Dette er noe som må vurderes konkret i det enkelte tilfellet, og hva som er den beste løsningen, kan også forandre seg over tid. Borettslagsmodellen er på mange måter bedre egnet for finansiering og drift av boligfellesskap enn en selveierstruktur (eierseksjonssameier). På tross av dette oppstår det av og til hendelser som til en viss grad snur opp ned på det som ellers fremstår som rasjonelt. Slik har det også vært i boligmarkedet.

En fullverdig partner — når det gjelder med kontorer i Sarpsborg, Fredrikstad, Moss og Halden. Vi bistår næringslivet,

høyt nivå, god service og kompetansebygging for å

Finn ditt lokale Eurojuris-kontor Advokatfirmaet Eurojuris Harstad Telefon: 77 00 21 00 E-post: harstad@eurojuris.no

Advokatfirmaet Tollefsen Sogndal Telefon: 57 62 88 50 E-post: post@advokat-tollefsen.no

Advokatfirmaet Alver Lillehammer/Gjøvik Telefon: 61 26 87 00 E-post: firmapost@alver.as

Advokatfirma Eurojuris Narvik Telefon: 75 80 34 00 E-post: narvik@eurojuris.no

Advokatfirmaet Stiegler Bergen Telefon: 55 21 54 00 E-post: bergen@stiegler.no

Advokatfirmaet Nordia Oslo Telefon: 23 10 30 00 E-post: oslo@nordialaw.com

Angell Advokatfirma Bodø Telefon: 75 54 45 00 E-post: angell-co@angell-co.no

Advokatfirmaet Eurojuris Haugesund Telefon: 52 70 10 30 E-post: haugesund@eurojuris.no

ADNOR Advokat Trondheim Telefon: 73 99 09 00 E-post: advokat@adnor.no

Projure Advokatfirma Stavanger/Bryne Telefon: 51 85 84 00 E-post: stavanger@projure.no

Svensson Nøkleby Advokatfirma Drammen Telefon: 32 25 55 00 E-post: drammen@eurojuris.no

Larhammer Aarseth Advokatfirma Molde Telefon: 71 19 16 00 E-post: molde@eurojuris.no

Advokatfirma Tofte Kristiansand Telefon: 38 17 70 00 E-post: post@advtofte.no

Advokatfirmaet Frøstrup Løitegaard Porsgrunn Telefon: 35 93 19 00 E-post: firmapost@lov.as

www.eurojuris.no Returadresse: Eurojuris Norge AS Postboks 294 Bragernes, 3001 Drammen

Foto: Dreamstime - Produksjon: kveldsskiftet

Advokatfirmaet Ytterbøl & Co Sarpsborg Telefon: 69 16 18 00 E-post: sarpsborg@ytterbol.com Fredrikstad Telefon: 69 36 60 00 E-post: fredrikstad@ytterbol.com