NæringsEiendom #5 2017

• FASADE |

STAVANGER | LEIETAKERE MÅ UTFORDRE | SPACES •

SentrumsnĂŚre nĂŚringslokaler med utsikt over fjorden

1,7 KM. TIL TORGET

3 minutter

8 minutter

7 minutter

ca. 15 minutter

I Byfjordparken, like ved Stavanger sentrum, bygger vi vakre og miljøvennlige næringslokaler med suveren utsikt over fjorden og promenade inn til Torget.

OPAL DIGITAL | 3D-ILLUSTRASJONER: ENSIGN

Næringsbyggene blir bygd som passivhus og er BREEAM-sertifiserte, noe som innebærer høy kvalitet, høy miljøstandard og lavt energiforbruk.

byfjordparken.no

INTERESSERT? KONTAKT: Lars Stangeland, daglig leder i GMC Eiendom AS – lars.stangeland@gmc.no – Mobil 913 40 190

Signalbygg på Lysaker Byggets stilrene og store fasade gir en unik mulighet til å markedsføre din bedrift.

Eiendommen rehabiliteres og vil bli et topp moderne og effektivt kontorbygg.

Rikelig med parkeringsplasser.

Lokaler til leie: 3.250–7.500 m2

Steinar Frøland 982 69 111 steinar.froland@dnb.no

Ingrid Elisabeth Moe 922 82 740 ingrid.elisabeth.moe@dnb.no

STAVANGER: KONTOR MED SJØUTSIKT? 30 - 11.000 m2 ledig i Badehusgata 37 I Badehusgata 37 får du kontor akkurat som du måtte ønske. Vi tilbyr flotte lokaler med sentral beliggenhet og unik sjøutsikt. Lokalene tilpasses etter behov, og vi har både åpne kontorlandskap, cellekontorer og kontorplass i spennende kontorfellesskap.

Vi ønsker deg hjertelig velkommen til et flott kontorbygg med kantineordning, felles resepsjon, møte- og kursrom, auditorium, treningsrom, garderober, sykkelparkering, el-sykkel ladestasjon, egen brygge med spiseplasser og stupebrett.

Ta kontakt for en uforpliktende visning!

Caroline steine

Tel +47 980 88 894 cas@npro.no

Roar Øglænd

Tel +47906 93 731 ro@boca.as

Vi jobber for et levende Skullerud Næringslivet i Skullerud Park blomstrer. Mer enn 200 bedrifter, mange med røtter tilbake til Norsk Data og Tandberg, utgjør i dag et yrende miljø med vekt på innovasjon og kompetanse. Det samarbeides på tvers av bedrifter og bransjer, som igjen skaper grobunn for vekst og nye arbeidsplasser.

Vi er stolte av hva vi har fått til i Skullerud Park. Og vi jobber aktivt for at fasilitetene og området skal fortsette å utvikle seg i fremtiden.

Vår visjon om et kreativt, levende og skapende Skullerud, forankret i historien, er formet. Er du interessert i å bygge Skullerud videre sammen med oss, er vi interessert i deg – uansett om du driver et etablert selskap eller bare har en god idé! Velkommen til oss.

Les mer om oss på skullerudpark.no Eller ta kontakt med eiendomsforvalter Andrea Ansnes for en uforpliktende visning.

T: 419 22 471 andrea@aoe.no

En del av Opsahl Gruppen

Lokaler til leie KONTOR

KVÆRNERBYEN

M2 30.000 KVM

www.obos.no

Lokaler til leie

aker t e i e l er Vi søk 00 kvm 0 fra 5 ntakt for ko – Ta tasjon n e s e r en ­p jektet s o r ­ p av

Freserveien 1 / 30.000 kvm Vi har startet byggingen!

Opp til 30.000 kvm - 5 minutter fra Oslo S • • • • • • • • •

Miljøvennlig og effektivt.

3 kontorbygg med felles 1. og 2. etasje.

Etasjeplan på opp til 3 200 kvm God parkeringsdekning El-Bilutleie El-sykler til leietaker Direkte adkomst til E6 Du kan allerede nå «gå inn i bygget» med VR-briller.

Innflytting 2019/2020

Gå inn på www.freserveien1.no, og test behovskalkulatoren.

Kontakt: Hans Petter Hauge Hans.petter.hauge@obos.no 909 12 267

FORNEBU

Kontor på Lysakerlokket til leie

Lysaker torg 6–12 343–1.445m2 Eiendommen ligger meget sentralt til på Lysakerlokket, der du i løpet av et minutts gange har alt av tilbud for offentlig kommunikasjon og servicetilbud.

Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov.

• • • • • • • • •

1. etasje: 430m2 BTA – kontor/showroom/butikk 2. etasje: 345-1 450 m2 BTA 4. etasje: 343 m2 BTA 5. etasje: 415-1 180 m2 Kantine og god parkeringsdekning innendørs Lokalene oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom Lysaker Torg ligger svært sentralt, kun en trapp ned til Lysaker stasjon En rekke servicetilbud i nærområdet: restauranter, butikker, tannleger, fysioterapi m.m.

• Enkel adkomst til E18

Kontakt: Bjørn Hansen 488 51 990 bjorn@scandinaviegaarden.no

Showroom/kontor i Oslo sentrum til leie

SL OT TS PA R

KE

N

KR GA ISTIA TE N 13 IVS

NA TIO

NA

LTH

EA TR

ET

VIK

A

OS

LO R

ÅD

HU

S

Kristian IVs gate 13 200 - 425 m2 3. ETASJE: 240 m2 BTA 4. ETASJE: 425 m2 BTA (hele etg.)

STILLE

Innenfor kort gangavstand ligger Nationaltheatret stasjon med alt av kollektivtransport: Flytog, NSB, T-bane, trikk, buss etc.

MØTE 8 pers.

P-hus like ved i Ibsenkvartalet.

Showroom/kontor i toppetasjen i Kristian IVs gate 13. Arealet kan deles Lokalet er totalrenovert i 2009 med et moderne ventilasjonsav til to lokaler på ca 220 kvm hver. og kjøleanlegg. Lokalet passer godt til åpne løsninger.

Kontoreiendommen ligger sentralt til like ved Nationaltheatret stasjon, Lokalene kan leies møblert med og beliggenheten er tilgjengelig for moderne hev- og senkepulter. besøkende og ansatte.

Eiendommen kan skilte med et tydelig inngangparti med store inngangsdører, som gir et godt førsteinntrykk

wc STILLE

PLAN 4. Etasje NR 13 38 arbeidsplasser 8 prosjektplasser MØTE 8 pers.

wc

Eiendommene har god adkomst fra Ring 1. Bilen kan parkeres i Sentrum

KOPI / PRINT

STILLE wc

PLAN 4. Etasje NR 13 38 arbeidsplasser 8 prosjektplasser

wc

Kontakt:

KOPI / PRINT

STILLE

Bjørn Hansen 488 51 990 bjorn@scandinaviegaarden.no

Arbeidsplasser Prosjektplasser Sosial sone Møterom Stille Kopi/ Print

NB! AS Scenario Interiørarkitekter MNIL Pilestredet 75C, 0354 Oslo #ARK tlf/fax

ALLE MÅL MÅ KONTROLLERES PÅ STEDET

Tiltakshaver

Making Waves

NB!

Prosjekt nr.

DNB Næringseiendom - Chr. IV gt. 13-15

2015092

Dato opprettet

1:100

20.10.2015

Tegning

Tegn. nr

ALLE MÅL MÅ KONTROLLERES PÅ STEDET

Denne tegning omfattes av åndsverksloven. Den kan ikke reproduseres eller kommuniseres til andre uten skriftlig tillatelse fra AS Scenario.

Møbleringsplan 4. etg.

Tiltak

SKISSE

#ARK tlf/fax

11.11.15 Møblering/arealdisp.

Rev Dato

Tegning staus

####

Tlf

A

DNB Næringseiendom - Chr. IV gt. 13-15

Tlf • fax

Making Waves Arkitekt

Sign.

Mål

SKISSE

Tiltakshaver

Arkitekt

KS

A Rev. TVR __ __ TFS __

Tegning staus

#### #ARK tlf/fax

Arkitekt

AS Scenario Interiørarkitekter MNIL Pilestredet 75C, 0354 Oslo #ARK tlf/fax

Tiltak

44 00 01 01 02 01

Tlf • fax Tlf

Arkitekt

Arbeidsplasser Prosjektplasser Sosial sone 44 Møterom 00 Stille01 01 02 Kopi/ Print 01

Tegning

Beskrivelse

104.1

Prosjekt nr.

TFS

TVR

Sign

Kontr. Filnavn: 2015092 - Kristian IV gt 13-15 DNB.pln

2015092

ØS T LANDETS STØ RSTE H E LSE PA R K 10.000 m2 storsenter av klinikker, helse og velvære åpnet i Moss i 2016.

SE HVO R DET E R LE DIG FO R DIN VIRKSOMHE T (Der det ikke er krysset av)!

Medisinske tjenester

Apotek

Ortopedi

Barnelege

Overvektsklinikk

Bedriftshelsetjeneste

Plastikkirurgi

Brystdiagnose

Psykologfellesskap

Fastlegesenter

Psykiatri

Fysikalsk klinikk

Røntgen

Gynekolog

Sexolog

Hjertesenter

Terapeutgruppe

Hudlege

Tannlegesenter

Jordmorsenter

Volvat

Kreftsenter

ØNH-klinikk

Lungelege

Øyesenter

Andre fasiliteter og velværetjenester

Actic Trening (basseng)

Naprapat Restaurant

Blomster Solsenter Frisør

Lilleeng Helsepark ligger i Vingparken i Moss/Rygge 2 min fra E6.

Web: www.lilleenghelsepark.no Tlf: 917 24 514 Adresse: Lilleeng 8, 1523 Moss

SPA Helsekost Svømmebasseng Hudpleieklinikk m/parfymeri Kaffebar Konferansesenter

Velværesenter

Skøyen

SJØLYST PLASS 1-3 600-7000 KVM

Nå utvikles Sjølyst plass, det nye samlingspunktet på Skøyen. På Sjølyst plass vil du finne 600 - 7000 kvm med topp moderne kontorarealer. Nye restauranter, kafeer, og service-tilbud vil gjøre dette til en inspirerende plass for bedriften din. Ta del i utviklingen på Skøyen. Bli med å skape muligheter på Sjølyst plass nå!

Gudmund Harlem +47 92 22 71 03 gh@newsec.no

Christopher F. Bøhme +47 93 87 37 46 cfb@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Ryen

RYENSVINGEN 1 900 KVM

Midt på Ryen kan vi tilby kontorlokaler i 4. etasje, med tilgang til fin takterrasse. Lokalet befinner seg på toppetasjen og oppleves meget lyse. Lokalet har god teknisk standard som ivaretar leietakers krav til et godt innemiljø. Gode takhøyder og godt med lysinnslipp fra store vinduer gjør lokalene lyse og trivelige. Byggets utforming tilrettelegger for en meget effektiv løsning med både cellekontorer og/eller åpent landskap.

Hva får du: • Tilgang til fin takterrasse • Fleksibelt areal – passer for både kontor og åpent landskap • Eget kjøkken med spiseplass • Heis • Mulighet for å leie p-plasser og lager • Lokaler som kan flyttes rett inn i • God dekning av offentlig kommunikasjon Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Christopher F. Bøhme +47 93 87 37 46 cfb@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Vika

MUNKEDAMSVEIEN 45 OPPTIL 1 950 KVM

Munkedamsveien 45 ligger sentralt i Oslo beste kontorstrøk, Vika. Det er kort vei til Aker Brygge, Nationaltheatret og Solliplassmed et stort tilbud innen servering, handel og service. Eiendommen har god dekning av offentlig kommunikasjon, med Buss (Vika Atrium) rett utenfor døren, samt ca. 5 minutters gange til Nationaltheatret som kan tilby tog, trikk og t-bane.

Hva får du: • Opptil 1 900 m2 kontor lokaler • Fullservicebygg • Egen kantine • Tilgang på felles møteromsenter • Buss i umiddelbar nærhet • Trikk, tog og t-bane kun 5 min. unna • Rask av/påkjørsel til E18 • Aker Brygge i umiddelbar nærhet, som kan tilby et stort utvalg butikker, kaffebarer, restauranter samt treningssenter

Christopher F. Bøhme +47 93 87 37 46 cfb@newsec.no

Gudmund Harlem +47 92 22 71 03 gh@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Nær Rådhuset

ROSENKRANTZ GATE 21 473 KVM TOPPETASJE

De ledige lokalene ligger i 5. etasje (toppetasjen). Lokalene ble rehabilitert ca 2007/2008, har normal god standard, og fremstår som lyse og luftige.

Bakgården slipper også inn mye lys inn i arbeidsområdene.

Hva får du: • Kan tilpasse / oppgradere lokalene etter leietakers ønsker • Alt av offentlig kommunikasjon er i nærheten - trikk, buss, tog, Flytog og båt • Gateparkering eller i omkringliggende parkeringshus • Gård fra 1890 årene, som er betydelig oppgradert de senere år • Nytt ventilasjonsanlegg i 2011 • Elektriske panelovner i lokalene • Sykkelparkering i avlåst rom • Lokalet kan passe for ca 15-30 ansatte, avhengig av romløsning • Etasjen er på 473 kvm, men kan deles opp til enheter fra ca 190-285 kvm BTA Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

28 HOVEDSAK Dronning Mauds gate 15: Et annerledes prosjekt, med en tydelig signatur, «free seating» og «clean desk».

114 MARKEDSPULS Arealstatistikk melder om et stigende volum i ­markedet, og ikke minst leienivåer som er hakket høyere enn de foregående kvartaler.

68 HERMETIKK Etter en omfattende renovering fremstår Hermetikken som en moderne publikums­ vennlig e ­ iendom med både kontorplasser og restaurant.

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | I NNHOLD

20

INNHOLD #5 2017

26 Leder: Invester i ansattes drømmer

28 Hovedsak: Vi treffes på «Torget»

50 To nye luksusbutikker til sentrum

52 Bygningens fasade er gatens tapet

58 Leietakere må tørre å utfordre

68 Tilbake i sin fordums prakt

76 Fremtidens parkeringshus

80 Stavangers gjenreiste perle

84 Snart på norske veier

153 Først i Norden

160 Bryn-Helsfyr

162 IT-gigant flytter til Media City

93 Dag Jørgen har ordet

94 Ny megler i Stavanger

98 Mye å velge mellom på Forus

REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends Yvonne Rystad Ole Horn Lavik Heidi Mittun-Kjos SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Mette Nordtvedt Tlf: 952 57 015 mette@estatemedia.no

MARKED

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 info@estatemedia.no

Ola Boisen Tlf: 951 37 283 ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no

102 Stavanger-markedet snur, men fortsatt tøft

104 Flytter til Badehusgata

106 Konkurrerer med Stavanger sentrum

108 Store innsparinger i nye bygg

112 Lånekassen flytter til Helsfyr

114 Markedspuls: Et skyfritt 2018 for kontormarkedet?

122 Leiepriser

124 Nybygg

Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango Tlf: 901 69 356 michelle@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 12.000 Copyright: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no

FASTE SPALTER

46 Morgendagens medarbeidere

60 Teknologi: Fra dings til intelligens

Forside: Cathrine Holst

64 Utleier har ordet: Odd Torland

128 Juss: Justering til markedsleie ved forlengelse av leieforholdet

NESTE UTGAVE: Desember 2017

134 Et herskapelig interiør i en moderne innpakning

142 Youngstorget 3

21

H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium.

Vi har arealer fra 160 - 600 kvm. ledig.

Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

160 - 600 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold.

Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon.

Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.

Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Finnkode: 96 16 61 43

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kontorer til leie.

Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min.

Ledige arealer: Vi har ledig ca. 650 kvm gode kontorlokaler beliggende i 2. og 3. etasje.

Lokalene kan deles i mindre enheter fra ca. 35 kvm til 650 kvm.

628 K 615 K VM KONTO VM LA R GER U UTLEID TLEID

Kontor

Arealene er ledige pr. d.d. og vil kunne tilpasses leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

Finnkode: 94 82 79 65 NE-nummer: 37076

Konta k t: H ar a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie LILLEAKERVEIEN 31 - PA N O R A M A U T S I K T Kontor Ledige arealer: Toppetasje ca. 417 kvm.

2. etasje: Ca. 270 kvm.

U- etasje : Ca. 120 kvm Lokalene er innredet med dels cellekontorer av forskjellig størrelse og dels åpne arealer. Dete er høy standard med gode materialvalg samt gjennomgående lys gir en tiltalende og flott atmosfære.

417 kvm

Fra lokalene har man fantastisk utsikt mot omkringliggende områder som f. eks. Holmenkollen, marka etc.

Offentlig kommunikasjon som buss og trikk stopper umiddelbart utenfor eiendommen.

Parkering kan leies i tilknytning til kontorarealet.

Finnkode: 103747731

AKERSBAKKEN 10 Lager / kombinasjonslokaler til leie.

Vi har for utleie 401 kvm lager / kombinasjonslokaler beliggende et steinkast fra Vulcan.

Lokalet er ledig pr. d.d.

Arealene har adkomst direkte fra eiendommens lasterampe, eventuelt fra bakkeplan via heis.

401 KVM

Lokalet egner seg godt til lager, showroom, lett produksjon og kombinasjon av kontor/lager.

Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet.

Finnkode: 94 82 81 28 NE-nummer: 47370

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a hn @ fo r tu n a.n o

LILLEAKERVEIEN 23 Kontor / showroom et steinkast fra CC-vest, toppetasje.

Lokalet er inndelt med dels cellekontorer og dels åpent landskap. Planløsningen kan endres etter behov. Eiendommen har felles takterrasse til fri benyttelse. Kun få minutters gange til Lilleaker stasjon / Lysaker stasjon med tog/ flytog, trikk og bussforbindelser. Parkering i tilknytning til leieforholdet.

Godt tilrettelagt for funksjonshemmede.

Finnkode: 103747731

180 – 368 KVM

S O F I E S G AT E 7 Garasjeplasser til leie på Bislett Faste dedikerte plasser.

Vaskeplass til fri benyttelse.

Mulighet for leie av dekkbod.

Fleksibel leieavtale med 1 mnd. oppsigelsestid.

Garasjeplasser

Leie kr. 1400.- eks. mva. pr. mnd.

(Kvartalsvis forskudd).

Finnkode : 105219289

Konta k t: H ar a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie

Vi har k apasitet til flere oppdrag:

For valtning | Utleie | S alg | S øk

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a hn @ fo r tu n a.n o

AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

L Det har akkurat vært Oslo Innovation Week. Der Jack ­Hubbard, grunnleggeren av Propellent, var en av foredrags­ holderne. Ved å fokusere på folks drømmer, lykke og vel­ være, har selskapet gått fra å være et gjennomsnittlig ­digitalt markedsføringsbyråd i Storbritannia, til å bli en anerkjent og prisbelønnet virksomhet, med høy for­tjeneste. De ­siste tre årene har de blant annet blitt tildelt «Best Small UK Workplace» og «Great Place to Work awards».

Hubbards filosofi er enkel – i stedet for å følge pengene, følger han drømmene. I hans virksomhet handler det om å gjøre folk lykkelige. «Will it make life better?», er nøkkel­ spørsmålet hans. Er svaret nei, det vil si blir ikke ­livet b ­ edre for de ansatte eller kundene, gjør han det ikke. Grunn­ tanken er at når du fokuserer på å gjøre livet bedre, k ­ ommer både folkene og pengene. Derimot blir ikke ­resultatet det samme ved å utelukkende fokusere på penger, og det gjør heller ikke livet bedre.

Han forklarer det slik: «Musikk uten mening er en rekke lyder. Bedrifter uten mening er kun administrasjon. Vi er

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEDER

INVESTER I ANSATTES DRØMMER

superhelter. Vi trenger å følge våre drømmer. Vi er ikke her lenge, men vi er her for en bra tid.»

FRA DRØM TIL VIRKELIGHET Når Propellent oppnår et mål, har de en gammel godteri­ maskin, der hver ball inneholder én ansatts drøm. ­Hubbard har allerede sendt folk til Afrika, World Cup, og aktive ­vulkaner – for å nevne noe. Selv har han oppnådd sin drøm, og flyttet til Alpene. Propellents forretningsplan er en «­bucket list» over ansattes drømmer.

Ikke nok med det, men 5 prosent av selskapets bud­ sjett går til egenutvikling. De har faste yoga-, pilates- og meditasjons­klasser hver uke, og de ansatte kan melde seg på kreative kurs på fritiden. Han er opptatt av den ­kreative kraften, og ønsker at alle medarbeiderne skal oppfylle sitt fulle potensial. Og det har gitt han og virksomheten en ­høyere innsikt.

«Vi som mennesker er ikke et verktøy for å betjene ­virksomheten. Virksomheten skal tjene oss.», sier han.

26

Bli med inn i fremtiden Asker Genera er et nytt miljøriktig signaturbygg som skal bygges i Asker. Oxer Eiendoms ambisjon med prosjektet er å tilføre energi til området ved å utvikle et bærekraftig bygg der god miljødesign ikke går på bekostning av god arkitektur.

Asker Genera skal tilby arealeffektive, fleksible og opplevelsesrike rom i en bygningskropp tilpasset omgivelsene, og vil sammen med Asker Panorama utgjøre en helhet som danner Oslo-Drammenaksens nye kvalitetsstandard.

For mer informasjon: Megler Jan W. Roll Mobil: (+47) 905 33 369 Mail: jr@newsec.no

Gårdeier Anniken Haug Mobil: (+47) 970 33 777 Mail: ah@oxer.no

Leietakere i Asker Genera /Asker Panorama: Compass Group, Kongsberg Defence Systems, Kongsberg Digital, Kongsberg Protech Systems, Olympus, Oxer Eiendom, Rac Group, Rac Norway (Avis / Budget), Telecomputing.

Vi har i 2019/2020 ledige kontorlokaler fra 800 til 17.200 kvm BTA Asker Genera vil utgjøre til sammen ca. 23.800 kvm BTA med plass til mellom 800-1 000 arbeidsplasser. Hver kontoretasje består av 3 fløyer med fleksibel oppdeling på ca. 1.600 + 800 + 800 kvm).

www.askergenera.no

Et bygg i Oxer Eiendom

– VI TREFFES PÅ –

Eiendomshuset Malling & Co ønsket en dynamisk bruk av k­ ontorene, fleksibilitet og hjemmekoselige omgivelser. ­Resultatet ble et annerledes prosjekt, med en tydelig signatur, «free seating» og «clean desk».

AV: SILJE RØNNE | FOTO: CATHRINE HOLST

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n d om | DRONNI NG MAUDS GATE 15

28

EN EGEN STUE Hvert møterom er ut– ­formet som en egen stue, med sin egen identitet og særpreg.

Eksklusivt røkt eikegulv lagt i fiskebens­mønster danner en vakker ­ramme. Det hjemlige preget blir understøttet bruken av bølgende tekstiler, tapet og ­dekorative pendler.

29

V

i erkjente for et par år s­ iden at vi både ­hadde et behov for å flytte, og at det var ønskelig fra gårdeier at vi ­ flyttet, grunnet en total ­rehabilitering av bygget vi satt i. Vi b ­ egynte da å vurdere mulig­hetene våre og oppsummere situasjonen vår, sier Nora ­Benedicte ­Brinchmann, senior rådgiver og partner i Malling & Co Leietakerrådgivning.

I august 2017 tok eiendomshuset turen over veien og flyttet til Dronning Mauds gate 15, der de leier 2.800 kvadratmeter. Prosessen derimot s­tartet lenge før. Malling vurderte ulike ­alternative lokasjoner og muligheter i markedet, og en stund var også prosessen knyttet til en vurdering om hvorvidt de skulle tilbake til Dronning Mauds gate 10.

– Vi vurderte om vi skulle ha en midlertidig ­situasjon før vi kom tilbake, men så landet vi. Den midlertidige situasjonen ville ha vart i to år, og det hadde ikke blitt optimalt for de ansatte, og det var heller ikke lønnsomt å legge mye ressurser i en toårig løsning. Å sitte i en ikke optimal løsning i to år, er faktisk ganske lenge, påpeker Brinchmann som har ledet hele flytteprosjektet fra start til slutt, og understreker at det hadde stor betydning for avgjørelsen.

– Det handlet om ikke optimal geografi og ­løsninger – de var gode nok, men ikke optimale.

Ikke minst to flytteprosesser som er en belastning på organisasjonen, som vi også ønsket å unngå, forklarer hun.

På bakgrunn av dette ble det klart for eiendoms­ huset at de ønsket en løsning hvor de kunne etablere seg skikkelig med en gang. Å ­flytte langt fra CBD-området var også uaktuelt, da ­Malling har vært i dette området i 30 år, og har en sterk tilknytning.

– Med den forretningen vi driver er det ­naturlig for oss å være plassert i CBD-området. Vi har vært opptatt av å holde alle ansatte samlet, og ikke skille marked- og forvaltningsmiljøet, slik mange selskaper gjør. Vi ønsket alle i samme hus, og ikke plassere deler av de ansatte på et ­annet sted med lavere leie, sier Anders Berggren, ­administrerende direktør og partner i Eiendomshuset Malling & Co. Videre understreker han at selskapets s­ trategi er å levere tjenester i hele verdikjeden til nærings­ eiendom, og at de observerer synergier knyttet til

SI DET MED NEON «Historien forplikter» er en viktig følgesetning for Malling & Co, som minner om at de har en lang og stolt historikk å forvalte. Her vist på en utradisjonell og dekorativ måte, satt i en moderne kontekst.

Lounge-området på kjøkkenet går i nyanser av grønt og spiller på materialkontraster; velour, marmor, messing og mørkbeiset spile­ himling skaper sammen med neonskiltet en spennende look.

dette. Berggren tror mange av disse synergiene ville vil gå tapt dersom selskapet ble delt på to kontorer.

– Dette er den viktigste grunnen, samtidig som vi internt er opptatt av ikke å lage et A- og B-lag, som gjør at noen sitter på en «prime» ­beliggenhet, og andre ikke. Vi er ett eiendomshus og én gjeng med ansatte, hvor alle er viktige, fremhever han.

«FREE SEATING» OG «CLEAN DESK» I de nye kontorene er det 140 arbeidsplasser, fordelt på 125 ansatte. Kontorene er bygd for vekst, derfor har Malling innført «free seating».

– Tidligere hadde alle faste plasser, nå har vi «free seating» med sonetilhørighet. Noen miljøer har fortsatt faste plasser, dersom det er relevant med tanke på arbeidsoppgaver, slik som regnskaps­ miljøet, kontraktforvalterne og analyse­avdelingen, sier Berggren.

Malling foretok en analyse av fysisk tilstede­ værelse på arbeidsplassen, der de ansatte ble talt tre ganger om dagen, over en periode på tre uker, for å kartlegge hvilke miljøer som brukte arbeidsplassen mest, og hvem som var mye ute. ­Resultatet la grunnlaget for valg av løsning.

– Da prosjektet startet var jeg opptatt av å få en bestilling fra ledelsen – hva dette prosjektet skulle innfri, og at vi skulle sette oss et mål for ­prosjektet. Noen av de tingene vi definerte som viktige var at de nye lokalene skulle fremme samhold, fleksibilitet og samarbeid, men kontorene skulle også ta hensyn til ulike arbeidshverdager.

Det siste er viktig. Det er grunnen til at det er ­ulike løsninger her på huset, forklarer Brinchmann, og fortsetter: – Vi har et utrolig spredt tjenestetilbud, og det innebærer at våre medarbeidere har ulike arbeidshverdager. Å skjære alle over en kam innså vi tidlig at var feil. I en slik prosess blir det mye synsing, men hva er egentlig fakta, og hvem er tjent med hva?

Derfor var det viktig for Malling å få faktaene på bordet tidlig i prosjektet, for da å komme bort fra synsinger om hvem som trengte hva, og det ble bakgrunnen for tilstedeværelseskartleggingen.

– Dette var en interessant øvelse, som ga oss ­andre svar enn vi trodde. Et godt tips til andre som skal flytte er å se på nåsituasjonen sin. Det gir relevant informasjon, sier hun.

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | DRONNI NG MAUDS GATE 15

30

– Å få til endringer i «­daily business» er ­kjempe tungt, men når du skal flytte på deg er alle innstilt på at alt blir ­annerledes...

31

T

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | DRONNI NG MAUDS GATE 15

32

– Tidligere hadde alle faste ­ plasser, nå har vi «free ­seating» med sone­tilhørighet.

På tidspunktet Malling begynte å planlegge flyttingen, var de gamle lokalene overbefolket – de hadde vokst ut av dem. De var allerede vant med åpne løsninger, med unntak av noen få celle­kontorer.

– Det som var det kontroversielle grepet på det nye kontoret, var å ta fra mange en fast plass.

Flere var bekymret i starten, for all ­ ­ endring er ­skummelt, og de fleste av oss reagerer med ­skepsis. Det som hjalp oss var at vi hadde et ­veldig klart budskap om hvorfor vi gjorde det, og vi ­klarte å henge det på et mål, sier Brinchmann.

Malling mente nemlig at dersom selskapet skulle bli bedre på samhandling, og unngå siloer i de ulike enhetene, måtte de jobbe mer på tvers, da kunne de ikke ha den statiske settingen som var i de gamle lokalene.

– Vi så at lokalene jobbet mot oss og det ville vi bort fra. Samtidig hadde vi et ekstremt behov for fleksibilitet. Hver gang vi skulle prøve å gjøre en vurdering av hvor stor denne organisasjonen skulle bli, kom det nye tall. Vi snakker få ukers mellomrom, vi har ulike enheter med ulike planer for sin utvikling og vekst, og det er et mangehodet troll som vokser i ulikt tempo og endrer planene sine innimellom, forklarer hun og påpeker at de hadde behov for en dynamisk bruk av kontorene, og måtte gjøre det så fleksibelt som mulig.

Selv om Malling har «free seating» og u ­ like ­soner, er ikke arealbruken mindre. De har bare fordelt kvadratmeterne på en annen måte, ­tilbudet av rom og funksjoner og møblering er mye større enn det det var, så alle har et velde å velge i.

– Vi har tilrettelagt for vekst. Slik vi har det akkurat nå, hadde det ikke vært nødvendig med «free seating», for vi har flere pulter enn vi har ansatte. Men dette firma vokser fort. Hvis vi fortsetter sånn vi har gjort historisk, er vi mer enn 140

33

mennesker her i løpet av de neste årene. Istedenfor å begynne å innføre «free seating» en gang i fremtiden, gjør vi det nå. Det kan være at noen av de miljøene som har faste plasser etter hvert blir så mange at også de må innføre «free seating», påpeker Berggren.

Det er heller ikke noe forskjell på de som har «free seating» og fast plass, det skal være «­clean desk». Derfor har Malling laget husregler, en kontor­policy som er forankret hos de ansatte.

– Det er fort at ting sklir ut, derfor er det ­viktig at vi følger opp på en hyggelig måte. De som er ­ avdelingsledere går også foran som et godt ­eksempel, legger Brinchmann til.

PAPIRLØST – Så fort du tar en avgjørelse om å bli fleksibel, er det mange dimensjoner å ta hensyn til. Det drar med flere aspekter, som for eksempel ny teknologi. Du må ha mobile verktøy og du må løsrive deg fra papirer, sier Brinchmann.

Dette ga selskapet noen nye utfordringer, og det å løsrive seg fra papir, viste seg å være den tyngste prosessen.

– Neste ledd i «free seating»-prosessen var at vi måtte se på IT-plattformene våre – er de optimale i forhold til den nye arbeidsformen? Dette utløste et IT-prosjekt i tillegg, som ble et parallellprosjekt til dette. Drevet frem av behovet for mer papirløs jobbing. Nå er vi ikke helt papirløse, men vi har løsrevet oss fra papirbasert jobbing, vi er på vei, men ikke i mål, sier prosjektlederen.

De ansatte har redusert personlig opp­ bevaring til et minimum, personalskapene er 40x40 cm store, og de ulike avdelingene har noe ­areal til ­felles oppbevaring. Unntaket er de mer papir­ tungemiljøene som trenger mer tid til over­gangen, slik som regnskap, økonomi og forvaltnings­enhetene.

EN LÆRERIK PROSESS Brinchmann har bistått leietakere i flytte­ prosesser i snart 20 år. Til tross for det, opplevde hun internprosjektet som svært lærerikt.

– Jeg gjør dette på vegne av kunder hele tiden, men å sitte i det selv, og stå i problemstillingene, kall det utfordringene og detaljene som mine kunder står i til daglig var utrolig nyttig, sier hun, og innrømmer at de gikk litt i fellen, ved å tenke at «dette går kjapt og greit, dette kan vi jo» – Det er like viktig med en grundig prosess hos oss som det er hos våre kunder. Vi innså det tidlig nok til at vi har gjort det skikkelig, men det var ikke noe enklere for oss, selv om vi j­obber med eiendom til daglig. Man tenker at det er grei skuring, her vet folk hva som kommer, det er nesten tvert imot, sier hun, og Berggren skyter inn at Eiendomshuset Malling & Co har vært kunden til Malling & Co Leietakerrådgivning.

– Leietakerrådgivning har ledet hele prosjektet på vegne av Eiendomshuset Malling & Co, og selv om alle her på huset driver med eiendom, så kan jeg ikke skjønne hvordan bedrifter tør å gjøre en slik flytteprosess uten å engasjere en profesjonell rådgiver, sier han.

Berggren påpeker at et flytteprosjekt er ­omfattende, og at man står ovenfor mange ulike beslutninger, fra du forhandler leiekontrakt, til gjennomføring og overtakelse.

KRAVSPESIFIKASJON Å få på plass en god kravspesifikasjon er av­ gjørende for et vellykket prosjekt. Interiør­ arkitekter hevder ofte at de bør involveres i ­denne prosessen. Brinchmann mener det i ­mange tilfeller kan være en fordel, men at det ikke er av­ gjørende for utfallet av krav­spesifikasjonen.

MØTEPLASSEN På Torget finner du blant annet et langt, røft trebord. Dette har allerede blitt et yndet møtested for uformelle møter, en pause eller for å ­arbeide. Bo­rdene er på hjul og gjør rommet og bruken fleksibel. Vegg­kunsten kommer fra kunstnerduoen BROSLO og er laget spesielt til Malling & Co.

– Våre kunder gjør begge deler. Vi lager «kravspekker» for kundene våre hele tiden, og sier ikke at de må ha en interiørarkitekt for å få en riktig og god «kravspekk», men har man et klart bilde av et sluttresultat eller ønsker store endringer med ­løsningene sine, kan interiørarkitektbistand i denne fasen være nyttig, sier hun og legger til at i deres prosjekt kom interiørarkitekten inn før de hadde kravspesifikasjonen på plass.

– Vi hadde en avstemming med interiør­ arkitekten når vi lagde den, og ønsket å få ­kvalitetssikret at vi hadde fått med alt, og om ­interiørarkitekten så noen mangler eller h ­ adde noen innspill som var naturlig at de ville ­komme med senere, som vi ikke hadde inkludert, ­forklarer hun.

Berggren legger til at etter de hadde signert leie­kontrakten og hadde kravspesifikasjon klar, var ikke selve romfordelingen lukket – det var noe fleksibilitet.

– Nora i samarbeid med interiørarkitekten og oss i prosjektgruppen gjorde noen endringer i etter­ kant, «kravspekken» beskriver mye ytelse, ikke nødvendigvis hvor en vegg må stå, sier han.

Brinchmann påpeker at en kravspesifikasjon først og fremst er et grunnlag for økonomi, slik at utleier får lagt tak på sine investeringer og leie­ taker får en trygghet i at rammene er store nok til å skape de løsningene som ønskes.

– Det du ikke har tenkt på i «kravspekken» får du ikke, derfor er det viktig å jobbe grundig med den, råder hun.

EN FELLES SOSIAL SONE Når du entrer kontorlokalene til Malling, ­kommer du inn på «Torget», som består av et stort fellesareal, med resepsjonen, langbord, sofagrupper, høybord, kunst, spill, kaffe­ maskin og frukt.

– Våre ansatte møter kunder, ansatte, sam­ arbeidspartnere og andre fra bransjen når de ­henter kaffe eller sitter og skravler på «Torget». Vi fant ut at det er de møtepunktene vi er ute etter.

Det var akkurat den dynamikken vi ønsket. Før oppsto møtene tilfeldig av og til. Kundene hadde ikke så mye tid, og ble sluset inn og ut fra møterommene, men innimellom møtte folk hverandre i døren og ble stående og prate, og det er akkurat

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | DRONNI NG MAUDS GATE 15

det vi vil ha mer av, forteller hun og fortsetter: – Nå hører vi folk si at jeg møtte han på «Torget» hos Malling. Det er sånn det skal være, nemlig en møteplass for bransjen vår. Vi har til og med folk fra bransjen som har kommet og jobbet her mellom møter, for at de skal noe i byen og har en halvtime. «Torget» skal vise hvem bedriften er og våre ansatte.

Brinchmann fremhever at det særlig er viktig for de miljøene som er litt mer tilbake­trukkene, som regnskap og forvaltning. Disse blir også ­trukket ut, frem i lyset, og sett mer av bransjen.

– Våre besøkende får treffe hele selskapet – Malling er jo menneskene, vi ønsker og synes, poengterer hun.

For at området skal fungerer oppfordrer ­ledelsen de ansatte til å ta det i bruk. Dette er også en del av «free seating»-konseptet. Og allerede nå er det flere som benytter «Torget» til uformelle ­møter og som arbeidsplass.

– Det er ingen sosiale soner innover i lokalet.

Vi diskuterte om dette skulle være det eneste

34

–Våre ansatte møter kunder, ­ansatte, sam­arbeidspartnere og andre fra bransjen når de ­henter kaffe eller sitter og ­skravler på «Torget». Vi fant ut at det er de møtepunktene vi er ute etter.

NORA BRINCHMANN Senior rådgiver og partner i Malling & Co Leietakerrådgivning

35

FOTO: MALLING & CO

FRA VENSTRE Nora Brinchmann og Anders Begren, i ­Eiendomshuset Malling & CO.

­ mrådet med kaffemaskin, for der man plasserer o kaffemaskinen styres trafikken. Området hadde vært dødt dersom det var kaffemaskiner innover i bygget. Du må gjøre det verdt å komme dit, sier hun.

For selv om det ble langt å gå for noen, og økt trafikk som kan føre til støy, har Malling opplevd dette utelukkende positivt.

– Vi ser hverandre mer og det at du må passere andre mennesker på veien til noe, er positivt. Jeg har sett flere av mine kollegaer på to uker, enn det jeg har gjort på to år. Jeg ser så mange ansikter jeg aldri har sett før, sier Brinchmann.

Før satt Malling i to etasjer og hadde alle tilbud tilfredsstilt i hver etasje, og det var ingen grunn til å flytte på seg. Det var en interntrapp, men det var ingen dynamikk mellom etasjene. De sitter fortsatt i to etasjer, en full fjerde etasje og litt over en halv i femte, men dynamikken er helt annerledes.

– Alt ekstra, som for eksempel frukt, må ­hentes på «Torget». Lager man lokale kosekroker, «­tryner» konseptet veldig fort, påpeker leietakerrådgiveren.

ET FLYTTEPROSJEKT ER ET ENDRINGSPROSJEKT – Vi prøvde å utnytte at flytting ut­ løser en m ­ulighet, det utløser et moment i organi­ ­ sa­ sjonen, som man bør dra nytte av.

Derfor blir det naturlig å diskutere om man bør ­gjøre ­andre endringer i organisasjonen, fra det rent fysiske, som kommer naturlig. Folk blir ­veldig innstilt på en endring – et flytte­ prosjekt er et endringsprosjekt, uansett hvor du legger ­listen, det er nye kluter i større ­eller mindre grad, forklarer leietakerrådgiveren, ­

som ­mener det er smart og veldig virkningsfullt å gjennomføre endringer i organisasjonen i forbindelse med en flytteprosess.

– Å få til endringer i «daily business» er k ­ jempe tungt, men når du skal flytte på deg er alle innstilt på at alt blir annerledes. Da er det lurt å tenke godt igjennom hva man skal bruke det nye momentet til. Det var derfor vi fant ut at vi skulle ha «free seating», bli papirløse og tenke nytt på IT. Selv om vi kunne drøyd det, ville det blitt vanskeligere å implementere dette senere, mener hun.

–De nye ­ lokalene skulle fremme samhold, fleksibilitet og samarbeid.

For at en slik prosess skal lykkes oppfordrer Brinchmann å involvere de ansatte.

– Involvering er et tveegget sverd. Du har noen verdier i god involvering, ettersom du forankrer premisser og det er bra, samtidig tar det veldig mye tid – det er en balanse man må skaffe seg, råder hun.

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | DRONNI NG MAUDS GATE 15

– Dette var et prosjekt som vi viste ville bli hektisk, tidslinjen var ikke knapp, men heller ikke romslig. Byggeprosjektet ville gå fort frem og beslutninger måtte tas raskt, så vi måtte ha ­involvering, men også være realistiske. Vi hadde noen komiteer som jobbet med ulike temaer, og det var hovedinvolveringen. Vi dro inn ressurser som hadde interesse eller noe å bidra med innenfor sine temaer, særlig interiør- og layoutgruppen, ble den mest tidskrevende og du måtte tenke nøye igjennom hvor mange man ville ha med.

Det er også den delen av prosjektet med mest ­meninger, forklarer hun og legger til at gruppene jobbet raskt, og ble veldig beslutningsdyktige.

De hadde også flere ulike funksjoner og gruppe­inndelinger, blant annet en brukergruppe med representanter fra hver avdeling som ble hørt i de store sakene.

– Jeg er takknemlig for at jeg har hatt en ­styringsgruppe som har vist tillitt, for det trengs i et slikt prosjekt. Vi har tatt en del valg som har vært utenfor boksen, som ikke alle så ville ­komme. Særlig når man tidlig i prosjektet setter seg mål som «utradisjonelt», «komme hjem til» og annerledes. Prosjektet sin oppgave er å oversette dette, sier hun, og er glad for at ledelsen har vært tro mot planen som ble lagt tidlig. Nettopp det var viktig for Brinchmann, og noe hun ønsker å ­trekke frem som en suksessfaktor.

– Jeg opplever jo ofte i andre case jeg er i, at man trekker seg litt, både når man ser ­kostnader og konsekvenser av det man m ­ ente. Å holde seg til planen fra start har vært et v ­ iktig premiss for sluttresultatet, avslutter hun.

36

OSLO SENTRUM

Tollbugata 32 oslo sentrum kontor Sentral hjørneeiendom øverst i Kvadraturen

Kontakt:

/

TOLLBUGATA 32

• 720 kvm kontorlokaler med nær beliggenhet til Stortinget.

• Ny og moderne kontorstandard til­ passet leietakers behov mht. plan­ løsning og valg av kvaliteter • Lokalene ligger i byggets 5. etasje og ligger flott til med tanke på lys og utsyn • Alt av off. kommunikasjon og service­ fasiliteter i umiddelbar nærhet

Jørgen Anker-Rasch

M: 975 20 547

E: jar@akershuseiendom.no

Ole-Jacob Leirskar

M: 934 07 161

E: ojl@akershuseiendom.no

/

720 KVM

/

WWW.TOLLBUGATA32.NO

INTERIØRARKITEKTEN HAR ORDET Da Eiendomshuset Malling & Co skulle flytte til Dronning Mauds gate 15 fikk Metropolis spørsmål om å kvalitetssikre den foreslåtte ­planløsningen fra utbyggeres side. Dette ­endte med store endringer, som tydelige soner for ­eksterne og interne, samhandlingssoner og et raust torg som er navet i Mallings lokaler. I tillegg til planløsning har vi utarbeidet konseptet, ­be­lysning, farger, materialer og fulgt opp med prosjektering og arbeidene byggeplassen.

Som prikken over I’en har vi stylet lokalene.

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | DRONNI NG MAUDS GATE 15

38

– The devil’s in the details, ingenting er overlatt til tilfeldighetene.

OPPLEVELSE I ALLE LEDD Å skape et konsept og en helhetlig plan er helt avgjørende for å få et godt prosjekt. Det er ­viktig å involvere kunden, skape engasjement og gi de eierskap til løsningen. Vi på vår side, skal forstå, tydeliggjøre og formidle kundens DNA i interiørene slik at lokalene blir unike og skaper en helhetlig ramme for bedriften.

Hos Malling, ønsket vi å formidle en h ­ jemlig, hyggelig og nær stemming. De ansatte, fra driftspersonell til meglere i tillegg til alle besøkende skal få en følelse av å komme «hjem til» Malling.

I fellesskap kom vi frem til noen få vel­ overveide ledetråder som har fulgt oss gjennom hele prosessen: - Skape opplevelse i alle ledd: Alle, kunder og ansatte skal bli ledet gjennom de ulike ­sonene, og få en opplevelse, en stemning, ha noe å feste blikket på som er unikt for den sonen. Vi skal spille på alle sansene. Et eksempel på dette er mynte og lime- bedet, eller Mojito-bedet på takterrassen, navnsettingen og den grafiske utformingen av skiltingen på møterommene som er inspirert av spillet Monopol.

- It’s all in the details: Eller The devil’s in the details, ingenting er overlatt til tilfeldig­hetene.

Det være seg møtet mellom to materialer, overganger mellom veggelementer og foliering, eller små detaljer som gir rommene ulike særpreg. Dette skaper særpreg og forteller en historie om dedikasjon, kvalitetsbevissthet og oppmerksomhet i alle ledd i bedriften.

- Ingen hvite vegger: Farger er et sterkt virke­ middel for å oppnå ulike stemninger og opp­ levelser av rom. Hos Malling er det ikke en eneste hvit vegg! Vi har brukt farger og mønstre for å fremheve eller skjule. Taket, ­ som i all hoved­sak er hvitt, skaper kontrast og

39

fremhever fargene og mønstrene på ­veggene.

I arbeidsarealene har vi valgt å jobbe med ulike nyanser av blått for å skape en rolig ­ og ­be­hagelig atmosfære. Velkomstarealene og møterommene i ­ inngangspartiet, er mer ­fargesterke og ekspressive.

VELKOMMEN HJEM Meet’n Greet: Torget er selve «hjertet» i ­prosjektet. Fra du kommer til du går skal du føle deg velkommen og inkludert, på en ­uf­ormell måte. En vert tar deg imot på «­Torget», der du blir en del av livet hos ­Malling. Registreringsskjermer er fjernet. Dette for å skape kontakt mellom Mallings vert og gi de besøkende en varm velkomst, og følelse av å være en del av «familien». Skiltingen, logoen i gulvet, er med på å understreke både eksklusivitet og en ­uformell atmosfære.

På «Torget» har de ansatte feiringer, møter ­eller arbeidsplasser. Der kan du møte kunder av eiendomshuset som også er velkomne til å ­bruke «Torget» som arbeidssone eller møteplass.

«Torget» er delt opp i ulike soner for å skape dynamikk. Det er sofistikerte sitte­ ­ grupper, tilbakelente sofaer og et enormt langbord i ­ robust treverk i tillegg til kaffebar og ­kjøkken. Ulike himlingstyper, beisede ­spiler og ­himlingsplater er med på å ramme inn ­sonene, og bidrar til å skape forskjellige ­atmosfærer. Vi har valgt ­farger, tekstiler, ­tapet, ulike m ­ aterialer og møbler som man ikke umiddelbart assosierer med kontor­ lokaler.

Et eksempel er palme­ tapetet på kjøkkenet og bruk av velur, ull, messing, marmor, røktog beiset treverk. Sammen med møblenes myke og avrundede former dannes en vakker ­balanse mellom eleganse og lunhet, en hjemlig atmosfære. Gulvet på «Torget» er av røft

­ etongciré og lager en balanse til et overdådig b uttrykk. At dette er praktisk sett opp mot drift er også viktig.

IDENTITET OG SÆRPREG Videre innover i lokalet finner man møte­ senteret. Hver av møterommene er utformet som en egen stue, med sin egen identitet og særpreg. I valg av farger og materialer er noen av rommene mer maskuline andre ­feminine.

Her kan man velge rom etter formål med møtet, humør og dagsform. Røkt eikegulv i møteromsavdelingen er lagt i klassisk fiskebeinsmønster og skiller seg fra betonggulvet på «Torget». Kontrasten skjerper sansene og det hjemlige preget blir understøttet av ­bruken av bølgende tekstiler og tapet. Møte­ rommene har ulike dekorative pendler og forskjellige møbler som understreker de sær­ pregede rommene.

Arbeidsarealene er enklere utformet. Her er virkemidlene tonet ned. For å skape d ­ ynamikk mellom arbeidsarealene og dele opp lands­ kapene er det «portaler» mellom dem. ­Portalene inneholder møterom og multi­rom, og rammes inn av mørkere gulv, vegger og himling. Dette står i kontrast til de lyse arbeids­plassene. ­Teppet graderes fra mørkt til lyst og lager en myk overgang mellom arbeidsarealer og portaler. Å gjennomføre et prosjekt, fra A til Å, i d ­ ette tilfelle fra planløsning, prosjektering og til slutt ­stylingen, gjør at lokalene fremstår som komplette.

I et ideelt samarbeid strekker vi kunden ­lenger enn de trodde de var villig til å gå, og vi strekker oss med dem. «Hjemme hos Malling» fikk vi til dette!

FOTO: CATHRINE HOLST

PROFIL INGEBORG WERENSKIOLD Interiørarkitekt MNIL Metropolis arkitektur og design as

HEDDA TORGERSEN Interiørarkitekt MNIL Metropolis arkitektur og design as

KARI IHLE Interiørarkitekt MNIL / partner Metropolis arkitektur og design as

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | DRONNI NG MAUDS GATE 15

40

Indekshuset, Solli Plass 360 kvm servering • Unik plassering midt på Solliplass med mulighet for uteservering med gode solforhold • Et av Oslos mest anerkjente bygg • Alt av off. kommunikasjon i umiddelbar nærhet • www.360solli.no

Indekshuset, Solli Plass 255–510 kvm kontor • Sentralt på Solli Plass, med en av Oslos beste kontoradresser • Ny personalrestaurant i bygget • Lokalene har meget god standard ifht. materialvalg samt godt innemiljø

Wergelandsveien 7, Oslo sentrum 610 kvm kontor • Representativt og profilert bygg med sentral beliggenhet • Arealeffektive lokaler som tilpasses og skreddersys ny leietaker • Personalrestaurant i bygget • Alt av off. kommunikasjon i nærhet

Sørkedalsveien 150, Huseby Inntil 8000 kvm kontor • Moderne kontorarealer • Eiendommen ligger i et frodig område med gode arbeids- og rekreasjonsmuligheter • Som alternativ vurderes muligheten for etablering av helsehus

Ta kontakt for mer informasjon: Hans Olav Johannessen Utleiesjef | M: 952 35 159 | E: hoj@hoegheiendom.no | W: hoegheiendom.no

Bøkkerveien 5 HasleLinje 1600-3200 kvm kontor Ledige toppetasjer • Nybygg med BREEAM «Very Good» og energiklasse A • Vi har ledig byggets to toppetasjer (7. og 8. etg.), hver på 1.600 kvm • Meget gode kvaliteter • HasleLinje er sentralt beliggende med kort vei til tre t-banestasjoner • God kollektivdekning

Karvesvingen 3 HasleLinje 650-1700 kvm kontor Innovativt miljøbygg • Toppetasjer i nybygg med «BREEAM EXCELLENT» og passivhus • Personalrestaurant i toppetasjen (8. etasje) • Ny leietaker har mulighet til å påvirke materialvalg og planløsninger • HasleLinje er sentralt beliggende med god eksponering mot Økernveien og Ring 3 • God kollektivdekning

Les mer på: www.haslelinje.no

Haslevangen 16 HasleLinje 3000 kvm kontor Bedriftens eget bygg?

• Bygget vil være godt egnet for en mindre kontorvirksomhet med ønske om å være «herre i eget hus» • 1. etg. vil egne seg for publikumsrettet virksomhet med enkel adkomst fra torget • Takterrasse i toppetasjen • God kollektivdekning

Bygg01 HasleLinje 8000 kvm handel og service Et møtepunkt i historisk bygg • La de beste konseptene få de lokalene de fortjener • Et originalt og tøft industribygg • I første etasje gjør vi plass til butikker, servicesteder og servicefunksjoner • Boligene i Bygg01 blir noen av Oslos mest spektakulære leiligheter • Handelssenteret åpnes i slutten av 2019

Ta kontakt for mer informasjon: Christian Geelmuyden Utleiesjef | M: 930 96 855 | E: crg@hoegheiendom.no | W: hoegheiendom.no

Glynitveien 21 Ski Næringspark 900 kvm lager • Veletablert næringspark med nærhet til Oslo og hovedtrafikkårene E6/E18 • Eksisterende lagerlokale i 1. etasje på ca. 900 kvm ledig • Ca. 800 kvm av lokalet har fri tak­ høyde på ca. 8 m.

• Ca. 200 kvm ved kjøreporten har takhøyde på ca. 4 m.

• Mulighet for ny leietaker å tilpasse lokalet etter behov • Egen driftstjeneste på området

Ta kontakt for mer informasjon: Carsten Rudolph Solberg Utleiesjef | M: 418 07 320 | E: crs@hoegheiendom.no | W: hoegheiendom.no

Verket: Ankers Hus Moss 500­5000 kvm kontor Den nye urbane bydelen!

• Nytt signalbygg på 10 000 kvm i hjertet av den nye bydelen i Moss sentrum • Flerbrukerbygg, med Skatteetaten som leietaker • Moderne kontorlokaler med alle fasiliteter, passer godt til mellom­ store bedrifter • På Verket skal du få alt, og føle deg vel

Støperiet, Moss 44­405 kvm næring Seks flotte næringslokaler på gateplan • Unike muligheter for virksomheter med forskjellig størrelse og behov • Varierende høyder, design og materialer – noe som gjør at lokalene kan få sin helt egne identitet • Store glassfelter gjør at Støperiet blir et lyst og trivelig sted for beboere, besøkende og de som driver næring • Vi er på jakt etter gode serverings­ tilbud og virksomheter som vil bidra til godt byliv

Ta kontakt for mer informasjon: Jan Erik Kristiansen Direktør Moss | M: 918 89 387 | E: jek@hoegheiendom.no | W: hoegheiendom.no

I hver utgave av NæringsEiendom ­presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ønsker å jobbe.

AV: SILJE RØNNE

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – hva ønsker de?

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE RE

46

FOTO: SATHEESH VARADHARAJAN

PROFIL NAVN: Ekim Safak ALDER: 21 år OM: Han går på UiO, og studerer ­utdanningsvitenskap

47

FOTO: SATHEESH VARADHARAJAN

«Regjeringen er min drømmearbeidsgiver, slik at jeg kan jobbe med ­utdanning på det høyeste nivå, nasjonalt.»

EKIM SAFAK

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og ­hvorfor?

– Regjeringen er min drømmearbeidsgiver, slik at jeg kan jobbe med utdanning på det høyeste nivå, nasjonalt. Jeg drømmer om å bli kunnskapsminister. Senere kunne jeg tenkt meg og jobbet mer internasjonalt, for at alle skal få ut­ danning, uavhengig av økonomi og bakgrunn. Jeg tror også at Stortinget er en spennende arbeidsplass, der du er tett på de som styrer landet, og har en mulighet til å påvirke.

– Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen?

– For meg er det viktigst med dyktige kollegaer, jeg ­ønsker meg en arbeidsplass der jeg kan jobbe med folk som er ledende innenfor sitt felt, slik at jeg hele tiden kan

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE RE

lære og observere hvordan de jobber.

Som kronprins Haakon pleier å si, man må spille ball med de beste for å bli best!

– Hva er den optimale arbeidsformen for deg?

– En 6 timers arbeidsdag der det jobbes beinhardt og ­effektivt, istedenfor 8 timer med for lange pauser. I ­Sverige er det gjort en undersøkelse på dette og utfallet var svært positivt.

– Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år?

– En ting er sikkert, mange jobber vil forsvinne. A ­ rbeidslivet vil nok bli preget av automatisering og ­digitalisering.

48

HENRIK IBSENSGATE 42 Urban og klassisk bygård med moderne kontor til leie mellom Vika og Solli • Arealer fra 300 til 1.800 kvm over 5 plan • Plan U og 1 er velegnet for utadvendt virksomhet • God eksponering • Lett tilgjengelig • Svært sentralt • Overtakelse i 2018 etter nærmere avtale

Ledig areal: Kontor: Ca. 1.800 kvm BTA

Kontakt: Astri Varmo Andresen 909 58 891 ava@60grader.no Håkon Tanberg 901 02 808 ht@60grader.no 60grader.no Gjermund Fossnes Newsec Basale 930 94 891 gjermund.fossnes@newsec.no

FOTO: KAMIKAZE

Kamikaze har åpnet to nye luksuskonsepter i Oslo sentrum.

AV: SILJE RØNNE

To nye luksusbutikker til sentrum Etter mer enn 30 år i Hegdehaugsveien flyttet Kamikaze til Oslo sentrum, og blir en del av Promenaden Fashion District.

– Promenaden er stolt av å ønske Kamikaze ­velkommen inn i Promenaden Fashion District. Kamikaze passer ­perfekt inn i vår langsiktige strategi om å utvikle Norges high-end shopping distrikt, som består av anerkjente inter­ nasjonale retail aktører og merker, sier Annette Lund, ­Chief Commercial Officer i Promenaden.

Kamikaze Men åpnet tidligere denne måneden i Kongens gate. Den luksuriøse herrebutikken er inspirert av internasjo­ nale konseptbutikker og har blant annet integrert Champagne bar og spennende fotokunst på veggene. Butikken befinner seg på historisk grunn i det gamle ærverdige lokalet til Molstad, et lokale som har vært knyttet til luksus siden 1883. Kamikaze herre har enerett på og fører merker som Tom Ford, Balmain, Versace, Dolce & Gabbana, ­Dsquared og Brunello Cucinelli.

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | AKTUELLT

KAMIKAZE for dame har gjen­ oppstått i Prinsens­ gate 21, i de gamle lokalene til urmaker Bjerke, som ­Kamikaze Luxury Shoes.

KAMIKAZE LUXURY SHOES Etter flere år som en ledende multibrand-butikk for ­luksus i Oslo, har Kamikaze for dame har gjenoppstått i Prinsens­ gate 21, i de gamle lokalene til urmaker Bjerke, som ­Kamikaze Luxury Shoes. Kamikaze Luxury Shoes er med denne e ­ tableringen den eneste luksusforretningen for sko og ­vesker med merker som Christian Louboutin, ­Jimmy Choo, Salvatore Ferragamo, Gianvito Rossi; Giuseppe Zanotti og ­Balmain i Oslo.

– Promenaden Management har gjennom flere år ­arbeidet strategisk med å utvikle en shopping ­destinasjon i Oslo sentrum. Området, Promenaden, er Norges ­fremste destinasjon for mote, skjønnhet, livsstil og luksus. ­Distriktet dekker deler av Prinsens gate, Nedre slotts­gate, Øvre Slottsgate, Akersgata, Kongensgate samt Eger og ­Steen & Strøm, sier Lund.

50

ULVENVEIEN 82 Nybygg kontor på Ulven- effektivt, moderne og lyst • Nybygg med moderne preg • Meget lyse og effektive arealer med mulighet for inntil 70 arb.plasser på ett plan.

• Felles kantine i plan 2, pen adkomst og gode servicetilbud i nærområdet.

• Lokalene er innflyttingsklare, og egner seg både for landskapsplasser og mer kontorisert.

• Meget høy teknisk standard • Meget god beliggenhet på Ulven, og svært god adkomst med offentlig transport, bil og sykkel.

Ledig areal: Kontor: 700–1.430 kvm i 3. etg.

Kontakt: Astri Varmo Andresen 909 58 891 ava@60grader.no Håkon Tanberg 901 02 808 ht@60grader.no 60grader.no

BYGNINGENS FASADE ER GATENS TAPET Førsteetasjen er bedriftens utstillingsvindu, så la den være en gave til alles blikk.

AV: SILJE RØNNE

– Folk har ikke forstått hva slags verdi som ­ligger i førsteetasjene, og mange virksom­heter mangler en gjennomtenkt strategi. Her bør gårdeiere også bli strengere på hvem de leier ut til, for dette kan få betydning for hele b ­ ygget, og hvilke leietakere de tiltrekker seg i de resterende etasjene, sier Morten ­Kristiansen, parter i Maverick Concepts.

Han mener skjerming av førsteetasjer og overdrevet bruk av foliering gir motsatt effekt, det skremmer folk bort.

– Åpne førsteetasjer er svært viktig for godt byliv. At enkelte aktører får lov til å skape ­lukkede faser er kritisk for livet i byen, sier

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | FASADE

han og understreker at det det finnes mange måter å skjerme seg på, som allikevel skaper ­interessante vinduer og profilerer bedriften på en god måte, uten å gi direkte innsyn.

Et eksempel er produksjonsselskapet Tangrystan, som produserer reklamefilm. ­ De holder til i Rådhusgata, i Kvadraturen med lokaler på gateplan. Der kan alle forbi­ passerende se rett inn på aktivitetene på ­kontoret. For å skjerme de ansatte har de laget en grønn ­jungel av planter, men de knærs rosa lokalene og virksomhetens identitet kommer allikevel tydelig frem. De ansatte ønsket å få inspirasjon fra livet på gaten, samtidig som de

bruker vinduene til å fortelle hvem de er – som en utstillingsplakat for forbipasserende, som mer enn gjerne titter inn.

BEDRIFTENS ANSIKT UTAD Kristiansen mener at førsteetasjen er en god kanal for markedsføring og identitet, som gir virksomheten mulighet til å vise frem k ­ onseptet og hvem de er. Han bruker ­Kvadraturen som et ­eksempel på det motsatte, der gammel ­ær­verdig arkitektur står side om side, med dekkede og folierte vinduer med logo.

52

53

FOTO: PEXELS

– Enten det er en kafé ­eller et kontor er det fint å legge arbeidsplasser ut mot gate­vinduene. Det gir både ansatte og forbi­ passerende inspirasjon og noe å titte på.

FOTO: SHUTTERSTOCK

V

– Vinduene må brukes på en ­interessant måte, ikke ved å stenge folk ute, ­eller som en ren reklameflate.

– Førsteetasjene må ikke bli for homo­ gene, områdene må være eklektiske, med tydelige kontraster og virkemidler. Bedrifter må se på vinduene som identitetsskapende, men ikke med logo og foliering. De må jobbe med å ­skape åpne og dynamiske rom, vindus­ opplevelser der bedrifter gir noe tilbake til byen, forklarer han og påpeker at det bør være guidelines, der gårdeiere, leietakere og ­arkitekter samarbeider.

– Mange førsteetasjer i moderne bygg frem­ står kalde, med rette linjer, glass og stål. Det gjenspeiler også inntrykket av selskapet, sier han.

– Det er fint mulig å lage spennende første­ etasjer selv i moderne bygg, men man må spille på lag med arkitekturen og benytte virke­midler fra bygget, slik at eiendommens integritet videreføres i førsteetasjen, uten å

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | FASADE

gå på bekostning av god eksponering, bruk av logo og skiltsystem.

Kristiansen oppfordrer gårdeiere og leie­ takere til å utsmykke førsteetasjen, for å til­ trekke seg riktig oppmerksomhet og bidra til å skape en god bymessighet.

– For å få til dette er det avgjørende med et samarbeid, og nye måter å tenke på, for å lage aktive fasader. Vinduene må brukes på en ­ interessant måte, ikke ved å stenge folk ute, ­eller som en ren reklameflate, sier han og ­trekker frem Steen & Strøm Magasinet, som han mener er et godt eksempel på noen som er dyktige på vindusutstillinger.

Sentralen, i gamle Christiania Sparebank er et annet ifølge Kristiansen. Sentralen ­restaurant har skapt en vindusrekke hvor folk kan jobbe eller drikke kaffe å se på folk.

– Enten det er en kafé eller et kontor er

det fint å legge arbeidsplasser ut mot gate­ vinduene. Det gir både ansatte og forbi­ passerende inspirasjon og noe å titte på. Et annet interessant aspekt er at gjennomsnitts­ farten til forbipasserende går ned, ved å skape liv og ting som skjer i vinduene fører det til at folk senker farten i bymiljøet, forklarer han.

Kristiansen henviser til urbanist og arkitekt, Jan Gehl, som har bevist at type aktivitet og ­interessante fasader demper folks fart i by­ bildet. Hans undersøkelser viser blant ­annet at flere elementer å feste blikket på, mer gjennomsiktighet og flere nisjer i fasaden gir mer aktivitet på fortau og foran fasaden. Folk ­bruker rett og slett mer tid i området.

– I moderne områder som Fornebu, Barcode og Skøyen hadde det vært spennende og gjort

54

Brynsalléen 4

ABW Kontorer innenfor Ring 3 500 - 10.000 m2

Vi vil at alle som skal besøke din bedrift får det beste inntrykket av din merkevare. Det grønne møter dine besøkende og følger dem inn i bygget, hvor det skaper en lun atmosfære rundt de sosiale sonene. Oslo Øst har lange industritradisjoner og er i dag fortsatt en av Oslos viktigste næringsområder. ØSTs ambisjon er å tilrettelegge for moderne virksomheter som ønsker fremtidsrettede aktivitetsbaserte kontorer.

Besøk bra4.no for mer informasjon.

200 M

300 M

300

MEGLER

Håkon Tanberg +47 901 02 808 | ht@60grader.no

EIER/FORVALTER

FOTO: PEXELS

ET UTSTILLINGSVINDU Fasaden er virksom­ hetens utstillings­ vindu, og forteller hvem de er og hva de kan tilby.

mer med fasadene, og laget flere lag, materialitet og dimensjoner. Byrommet i ­ ­slike områder trenger forstyrrelser som gjør at folk vil benytte mer tid der, ikke bare rase igjennom, men senke farten og benytte seg av til­ budene. Det ville økt handelen, men også b ­ idratt til bedre trivsel, at folk roer ned ­tempoet, sier han.

Kristiansen viser til at menneskets fysiologi gjør at vi sjeldent hever blikket når vi går på gaten, at vi ser halvveis nedover, og må være spesielt interessert i arkitektur for å heve ­blikket.

– Dette er enda et argument for å heve ­standarden på førsteetasjene, sier han og for­ slår at leietakere og gårdeiere kan samarbeide med designskoler og ulike kreative miljøer som kan bistå til å utforme interessante miljø­ er på gateplan, avslutter han.

BEDRE FØR – Tidligere var en påkostet fasade forbundet med en huseiers ære – det skulle være en gave

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | FASADE

til alles blikk. Dette ga anseelse, men ingen økonomisk gevinst, slik er det ikke lenger, sier Daniel Johansen, stipendiat i kunsthistorie på NTNU, og understreker at mange gårdeiere i dag ikke verdsetter gleden av å gi en påkostet fasade, til fordel for det offentlige rom.

– Dersom en fasade gis en estetisk utforming på tross av at dette er økonomisk unyttig for byggherren understrekes en verdsetting av det offentlige rom. Det er derfor det er godt å bevege seg forbi påkostede bygninger. De tilfredsstiller et av menneskets mest basale behov: Det å bli gledet bare fordi man er til.

Denne formen for estetikk i våre omgivelser er ikke bare underholdning eller luksus. Vi ­trenger vakre, uegennyttige omgivelser for å bli lykkelige, forklarer han.

Førsteetasjen bidrar til å danne et viktig inn­ trykk av byrommet, men ifølge Johansen har det skjedd en stor endring fra 1930-tallet og frem til i dag.

– Næringsdriften i førsteetasjene har siden slutten av 1800-tallet åpnet seg mot gaten

gjennom store utstillingsvinduer. Disse ble tidligere rammet inn av ornamenterte lister og annen dekor som forbandt førsteetasjen med ­ etasjene over. Dette skapte helhetlige fasader, og rammet inn den nødvendige, men egen­ nyttige næringsdriften med uegennyttig ­arkitektur, forklarer han.

Derimot startet den brutale praksisen på 1930-tallet, der glassflater i førsteetasjen ­kløvde husene på midten.

– Frem til i dag er dette forsterket med ut­ stikkende baldakiner som bærer reklameskilt og hindrer forbipasserende å se det som er igjen av fasaden i de øvre etasjene, sier han, og klager over dagens utstillingsvinduer som mange steder er klistret igjen med reklame­ folie for å skape mer veggplass i butikkene.

– Vi er med det både hindret i å se inn i ­butikken og oppleve arkitekturen. I første­ etasjene er det offentlige rom mange steder helt privatisert, og ingenting er igjen som kun er for å glede vårt øye, understreker ­Johansen.

56

Akersgata 49 TILHØRENDE CITYPASSASJEN Midt i byen med alt tilgjengelig

CA. 1.100- 2.130 KVM BTA

Lysaker Torg 45 LYSAKERS KANSKJE BESTE BELIGGENHET Lysaker stasjon ligger vis a vis, god parkeringsdekning

CA. 960 - 6.202 KVM BTA — — — — — — —

— — — — — — — — —

2 ledige lokaler i 5. og 6. etg.

Bygg med sjel og varme Lyse og effektive lokaler Stor kantine med varme og kalde retter Treningsrom med garderobe Innendørs sykkelparkering God parkeringsdekning Yrende byliv utenfor Alt du trenger rett i nærheten

Effektive og moderne lokaler God utsikt Nedgang til Lysaker stasjon Møteromssenter Sykkelparkering med dusj/garderobe Flott personalrestaurant “Green building” klassifisert bygg

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

WWW.KLPEIENDOM.NO

– Å selge en tiårs leiekontrakt på et stort areal, er ingen match mellom det leie­takere ønsker, dette er utrolig arrogant av gård­eierne.

AV: SILJE RØNNE

Leietakere må tørre å utfordre John O. Solberg, administrerende direktør i CBRE Norway, mener leietakere bør bli mer bevisste.

– Eiendom har igjen verdi uten brukere.

Leie­ takere må forstå at de som kunde kan være premissgivere, det forutsetter da at man er proaktiv inne i noe. Har du allerede havnet i en skvis, har du et dårlig utgangspunkt for å forhandle, sier han, og fortsetter: – Det alle store virksomheter spør etter er fleksibilitet. Grunnen til det er helt åpenbar, for verden de står i er like omskiftelig som den vi selv står og ser på. Det er de som d ­ ikterer forutsetningen, for eiendom trenger en ­bruker. Det er brukeren, kundens etterspørsel man må forstå og lytte til, og tiden med ti-års­ leiekontrakter, kall det arrogansen, den er det ikke rom for, understreker han.

At endringer vil fortsette å tvinge seg frem, er Solberg skråsikker på. Han opp­ lever at brukerne ikke er interessert i dagens leiekontrakter, og det er grunnen til at vi får nye konsepter, slik som Mesh, Spaces og WeWork–innholdsleverandører.

– Store virksomheter eller alle virksom­ heter vil ha fleksibilitet, og de vil gjerne betale for faktisk bruk, når de trenger det. De vil ha

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | AKTUELLT

«­fixed price» for alt, og da slipper de variabler, de vet hva det koster, og de tilpasser kostnaden etter uttak, forklarer han.

MÅ UTFORDRE TRADISJONELLE T ­ ANKER Det er ikke nok med korte leiekontrakter og fleksibilitet ifølge Solberg, bedrifter må også utfordre egen tankegang.

– Du kan ikke få i pose og sekk, det b ­ etyr at bedriften ikke kan forvente spesial­tilpassede arealer og en kort leiekontrakt. Det er ­urealistisk å tro at noen skal investere store penger på et areal og gi leietakeren masse fri­ het på toppen av det, påpeker han.

Solberg oppfordrer leietakere til å utfordre den tradisjonelle tanken om bruk av kontor­ arealer, og hvordan man kan profitere på både kulturbygging og økonomisk, ved å snevre inn rammene for hva som er ens eget og heller se på merverdier av å dele.

– Delingsøkonomien har ikke kommet for å forsvinne. Det handler om å utnytte r­ essursene bedre enn det vi gjør i dag, sier han.

Med dette mener Solberg at kontorarealene kun bør inneholde det helt nødvendige som ­arbeidsplasser og mindre møteplasser. Slik at arealer som kantine, store møterom, trenings­

rom og andre fasiliteter ligger i fellesarealene, som alle leietakere har tilgang på. Alt dette vil inngå i en såkalt «funskjonspool», som ­fungerer som et medlemskap på et t­ reningssenter.

– 30–40 prosent av kontorlokalene utnyttes i kjernetiden, resten står tomme, og effektivt bruk gjennom hele døgnet er mellom 10–15 prosent. Leietakerne betaler for 100 prosent, sier han og gjentar at man ikke må ha egne møte­rom eller kantine.

– I et vanlig kontorbygg har tradisjonelt kantinen utgjort mellom 5–10 prosent av ­ ­arealet. Tar man bort denne, og lar de a ­ nsatte spise ute, sparer man arealer og bidrar til at ­restaurantene i område lever, sier han.

Andre muligheter er å legge restauranten i førsteetasje av bygget, og la det være en ut­ adrettetvirksomhet, der brukere fra bygget og gjester kan benytte seg av tilbudet.

– Leietakere er ikke per definisjon gode på å utforme lokaler, drifte dem, eller å ­starte interne synergier med andre som sitter på ­ ­huset. Dette skal de få presentert, og det er heller ikke gitt at en innholdsleverandør vil ha den beste løsningen, men leietakere må tørre å utfordre og ikke forvente at det skal være en risikofri reise, avslutter Solberg.

58

FOTO: MARTE GJÆRDE

30–40 % – 30–40 prosent av kontorlokalene utnyttes i ­kjernetiden, resten står tomme, og effektivt bruk gjennom hele døgnet er mellom 10–15 prosent. ­Leietakerne betaler for 100 prosent.

JOHN O. SOLBERG, administrerende direktør i CBRE Norway.

59

– Fremtidens arbeidsprosesser vil kreve å se alle dingsene i en sammenheng og understøtte arbeidsprosessene og oppgavene som skal gjøres.

AV: ALEXANDER SALVESON NOSSUM

Fra dings til intelligens Steinar våkner av seg selv – med lett hjelp fra sengen som vet hvordan Steinar liker å stå opp, og når han må stå opp for å rekke avtalene og arbeidsoppgavene sine. Under frokosten leser NorBot opp de tre aller viktigste oppgavene i dag. Steinar svarer NorBot: «Du har rett ­NorBot – vi takker nei til forslaget. Skriv et for­ slag til ny kontrakt og med prismatriser basert på intelligensen din. Send det til meg før jeg er på jobben.»

NorBot: «Leser du også igjennom standard­ kontraktene og regelverket og ser om det er noen motsigelser?»

Steinar blir kjørt av sin selvkjørende bil som vet hvor det er minst trafikk og best vei­forhold.

Når han kommer til jobben er han selv­følgelig automatisk logget inn på ­ maskinene sine og NorBot ønsker han velkommen. Steinar jobber som eiendomsutvikler, primært med ­ utleie og forvaltning av næringslokaler.

Han spør NorBot: «Noen smarte forretnings­­­ muligheter i dag?», som svarer: «Leie­takerne i XFirm i 3. etasje bruker ikke celle­kontorene sine mer enn 10 prosent av tiden. De fleste av de ansatte pendler også fra en annen by­ del som kommer til å få stor trafikk fremover.

En ­ reguleringsplan har nettopp ­ åpnet for nærings­ utvikling og tomteeieren vil gjerne selge. Jeg sender deg et forslag til ­størrelse på kontorbygg i bydelen og et tilbudsforslag til XFirm om å flytte dit.»

I 2021 vil 1 million nye dingser selges og kobles på nett. Hver time. Hele året. Svært mange av disse enhetene vil være ­ sensorer

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | TEKNOLOGI

som fanger data og sender data videre.

Arbeids­ hverdagen vår preges allerede av ­denne ­teknologien – fremover vil vi i større og større grad endre måten vi jobber på ved å utnytte sensorteknologi, automatisering og robotisering av arbeidsprosesser. Historien ­ over er ikke en fremtidsvisjon som er tiår frem i tid. Det er en fremtid vi faktisk allerede i dag ser konturene av er realistisk. Stemme­ styring finnes i millioner av hjem og enheter, ­roboter som forenkler hverdagen er i ­økende grad hverdags­ kost. Vi ser også fremkomsten av ­ roboter som skriver mye av standard­ formularer i nærings­livsoppgaver. Det som gjør alt dette mulig er tilgangen til analysering på tvers av data­strømmer og åpne ­offentlige data – ­kombinert med en rivende utvikling og enkel tilgang til kunstig i­ ntelligens og massiv kapasitet i nettskyer. Med noen få dollar får man tekno­ logi og kapasitet som langt overgår det som for få år siden var forbeholdt u ­ niversitet og tung­ regningsmiljøer. Dette endrer mulighetene!

Vi har jobbet tett på utviklingen i flere år.

Gjennom vår digitale plattform opp­ daterer vi kontinuerlig hundrevis av datasett og gjør analyser på tvers av datasett og ­ ­ strømmer.

Vi har nå økende satsinger på kunstig intelligens, robotisering og selv­ ­ betjening og opplever sterk vekst i etterspørsel rundt ­dette. ­Informasjonen er tilgjengelig gjennom automatiske analyse­ ­ rapporter, integrert til­ gang til oppdatert ­ beslutningsstøtte og til juridisk korrekt ­ ­ informasjon i eiendoms­ utvikling og eiendomsmegling.

PROFIL: Alexander Salveson Nossum er CTO i Norkart AS og leder teknologiavdelingen. Han har en PhD fra NTNU Gløs­ haugen rundt visualisering av innendørsomgivelser. Nossum har jobbet som prosjekt­ leder, systemarkitekt, rådgiver og utvikler på svært mange varierte prosjekt og tekno­ logier innenfor privat, stat og kommunalt. Han er i tillegg engasjert i rekruttering og innovasjon i bransjen gjennom ulike bransjeorganisasjoner.

60

Stortorvet 10 UMIDDELBAR NÆRHET TIL ALT Ledige arealer i kjente Glasmagasinet med egen kontorinngang

Biskop Gunnerusgt. 6 RÅLOKALE MED STORT POTENSIAL MIDT PÅ OSLO S Her kan du gå tørrskodd helt til Gardermoen CA. 1.300 - 2.700 KVM BTA — — — — — —

Midt i byens store kollektivknutepunkt Lyse og effektive lokaler, alt på ett plan Parkeringshus Meget god tilgjengelighet for kunder og ansatte Alt du trenger rett i nærheten Bredt utvalg av servicetilbud i umiddelbar nærhet

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

CA. 1.860 KVM BTA — — — — — — — —

Midt i sentrum 3 min til Oslo S med trikk, t-bane, tog og buss 3 minutter til Stortinget t-banestasjon Stortorvet og Domkirken som nærmeste nabo Ny kantine, sykkelparkering, dusj/garderobe Bygg med sjel og moderne kontorlokaler Flott tilgjengelighet for kunder og ansatte Glasmagasinet kjøpesenter er totalt rehablitert

WWW.KLPEIENDOM.NO

LOKALER TIL LEIE

VIKA / CBD

TIL LEIE

Arbins gate 2 Ca. 203 m2 Moderne kontorlokaler i CBD - Representative og moderne kontorlokaler med høy standard - Kan tilpasses leietakers behov og ønsker - Sykkelparkering i beplantet gårdsrom - Enkel adkomst med bil via E18 og effektiv kommunikasjon - God parkeringsdekning i nærliggende parkeringshus - Felles garderobe og dusj i byggets kjeller - Meget godt serveringstilbud i umiddelbar nærhet

Son André Hval sah@tigereiendom.no +47 4008 0789

MAJORSTUEN

TIL LEIE

Majorstuveien 36 290 – 1.080 m² kombinasjonslokaler: Kontorer / showroom / butikk / lager - Moderne, tiltalende og representative kontor- og/eller forretningslokale - Meget sentral beliggenhet rett ved kollektivknutepunktet på Majorstuen - Alle tenkelige fasiliteter innen kort rekkevidde - Stort potensiale for mange forskjellige virksomheter - Fleksibelt lokale med mange muligheter - Kan tilpasses leietakers behov og ønsker - Eiendommen har både innendørs- og utendørsparkering

Christoffer Skaarud Berntzen csb@tigereiendom.no +47 9845 3130

www.tigereiendom.no

Michael Færden mf@tigereiendom.no +47 9222 4777

NYDALEN

TIL LEIE

Gullhaug Torg 1 473 m2 Kontorlokaler i hjertet av Nydalen - Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet - Felles kantine i bygget - Felles møterom / auditorium for leie i bygget - Treningsrom med tilhørende dame- og herregarderobe - God parkeringsdekning for bil og sykkel - Gunstig leie

Petter Bjørge pb@tigereiendom.no +47 4811 2972

Michael Færden mf@tigereiendom.no +47 9222 4777

ASKER SENTRUM

TIL LEIE

Knud Askers vei 20 430-905 m2 moderne kontorer Trekanten senter - To lyse og topp moderne kontorlokaler i toppetasjen på Trekanten senter på hhv. 430 og 905 m2 - Lokalene og eiendommen er godt vedlikeholdt og holder en høy standard - Lokalene kan tilpasses etter leietakers ønsker og behov - Offentlig kommunikasjon rett ved eiendommen - Enkel adkomst fra E18 - Rikelig med servicetilbud i området

Michael Færden mf@tigereiendom.no +47 9222 4777

www.tigereiendom.no

Petter Bjørge pb@tigereiendom.no +47 4811 2972

U UTLEIER HAR ORDET:

Utleier med fokus på forutsigbarhet – Velg en langsiktig byggeier som er villig til å gi deg ­nødvendig fleksibilitet.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: SMEDVIG.

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

64

FOTO: SMEDVIG

PROFIL NAVN: Odd Torland STILLING: Administrerende direktør i Smedvig UTDANNET: Statsautorisert Revisor fra NHH TIDLIGERE ARBEIDSPLASSER: ­Revisor i KPMG, direktør Peder Smedvig AS, og konsernsjef i Scana Industrier ASA BOR: på Engøy i Stavanger

– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hvordan skiller Smedvig seg fra andre gårdeiere?

– Det skal være forutsigbart å være leietaker hos Smedvig. Vi eier og drifter våre egne bygg og ­ ­legger vekt på høy ­kvalitet gjennom hele byggets levetid. Dette kommer leie­takerne til gode form av gjennomtenkte og bærekraftige løsninger. Vi kan ­justere løpende leiekontrakter i henhold til leie­ takers endrede behov.

– Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot?

– Start prosessen tidlig. Vurder helheten i alterna­ tivene. Årene går fort og det er mange brikker som skal falle på plass før endelig kontrakt og inn­ flytting i nye lokaler.

65

– Hvilke kriterier og rekkefølge bør en leietaker gå etter i valg av kontorbygg?

– Start med ønsket beliggenhet. Utarbeid der­ etter en ­kravspesifikasjon med ønsket innhold og ­kvalitet. Velg en langsiktig byggeier som er villig til å gi deg nødvendig ­fleksibilitet.

– Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leie­taker stille til utleier på miljøsertifisering?

– Huseier må legge stor vekt på miljø og sørge for å ha ­bærekraftige løsninger for både drift og ­forvaltning av ­ eksisterende bygg og utviklingen av nybygg.

Som leie­taker vil dette også gi besparelser gjennom

– Vi ser en trend hvor vi som huseier i stadig større grad må vektlegge miljø, service og tjenesteyting. Det holder ikke lengre nok med utleie av rene kontorlokaler. ­­Fasilitetene på bygget og ikke minst et konsept som kan gi leietakere merverdi vil være viktig.

ODD TORLAND, administrerende direktør Smedvig

lavere ­energi- og drifts­kostnader. I Smedvig bygger vi nå i henhold til ­Breeam Excellent normen.

– Hva er den største fallgruven for leietakere?

– Å inngå leiekontrakt med en huseier som ikke kan ­levere fleksibilitet og de tjenester du som leietaker ­trenger.

– Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste medarbeiderne?

– Attraktive medarbeidere søker attraktive arbeids­ givere. Bedrifter lokalisert i attraktive bygg på gode, sentrale adresser med god kollektivtilknytning vil ha en fordel.

– Hvor i Stavanger er leiemarkedet mest vibrerende for ­tiden?

– Stavanger sentrum er nok det mest vibrerende. Her har leienivået holdt seg stabilt. Det spørsmål vi stiller oss nå er om det er politiske ambisjoner til å videreutvikle ­Stavanger sentrum. Forus, som har blitt hardt rammet av «olje­ nedturen», er nok det området som sliter mest.

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

– Hva er fremtidens kontor og hvordan jobber dere med ­dette?

– Vi ser en trend hvor vi som huseier i stadig større grad må vektlegge miljø, service og tjenesteyting. Det holder ikke lengre nok med utleie av rene kontorlokaler. ­Fasilitetene på bygget og ikke minst et konsept som kan gi leietakere merverdi vil være viktig.

Vi jobber målrettet for å ligge langt fremme i ut­viklingen av nye arbeidsplasser og da gjerne gjennom område­ utvikling. I Stavangerregionen driver vi Ipark Innovasjons­ park Stavanger som er en innovasjonspark skreddersydd for selskaper som har ­aktivitet knyttet opp mot forskning og ­utvikling. Ipark ­ligger ­strategisk plassert mellom ­Universitet i ­Stavanger og det kommende nye regionale sykehuset.

Et av de tydeligste konseptene vi har for område­utvikling er under oppseiling. Site 4016 er navnet vi har gitt til et område like utenfor Stavanger sentrum. Dette skal bli en klynge for bygg- og anleggsnæringen i regionen. Ved å tilby klyngesynergier, samhandling og relevante fellesressurser kan vi skape merverdi for våre leietakere.

66

Bilde fra DEG16/Braathen Eiendom Foto: Bård Gundersen (gundersenogmeg.no)

VI SKAPER SMAKSOPPLEVELSER Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Kravet om høy kvalitet er uansett ufravikelig.

For oss handler det ikke bare om gode råvarer og oppskrifter, men også om å sette gjesten i fokus og å skape lagånd blant de ansatte. Engasjerte kokker skaper fornøyde gjester! Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.

www.fazer.no

Etter en omfattende renovering fremstår ­Hermetikken som en moderne publikumsvennlig eiendom med både kontorplasser og restaurant.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: DANIEL HANSEN

Tilbake i sin fordums prakt – Hermetikken består av to eiendommer, Hermetikk­ industriens Laboratorium og Norges Hermetikkfag­skole.

Laboratoriet inneholder i dag kontorer og restaurant i ­første etasje. Bygget er fullt utleid med unntak av to mindre cellekontor, sier Jan Christian Drarvik, markedsansvarlig i Base Property.

Han forteller at hermetikkindustriens røtter går helt til­ bake til 1840-tallet, og det var teknologien som ble frem­ stilt i disse byggene som ble brukt i hele Europa. ­Stavanger var hermetikkens hovedstad. Hermetikkindustriens ­Laboratorium ble ferdigstill i 1931, og det andre bygget, Norges Hermetikkfagskole sto klart i 1952. I 2006 ­solgte Norconserv eiendommen til Stavanger kommune, og ­forfallet startet.

– Vi gjennomførte en totalrenovering da vi tok over ­bygget i 2016. Det hadde stått tomt og nesten vært uten drift i 10 år, sier Drarvik.

Etter at Base Property overtok bygget er det foretatt noen mindre fasadeendringer, blant annet er det montert

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

nye dører i første etasje. I fjerde etasje er det bygget ut fire arker, for å kunne utnytte arealene bedre. Tidligere lå ett av flere biblioteker der, resten av etasjen var kaldloft. I dag er alt kontorlokaler.

– Renoveringen er foretatt i samarbeid med b ­ yantikvaren, og vi har bevart alt som ble pålagt og mye mer, slik som ­dører, vinduer, trapper, lamper og gamle elektriske t­ avler.

Interiøret er preget av matte og duse farger, med en ­moderne standard, sier han og understreker at ­laboratoriet ble bygd som et monument i Stavanger, der det ikke var spart på noe.

Dette kommer tydelig frem i materialbruken som består av marmor, heltre og stein.

– I utformingen av restauranten har vi hentet dører og vinduer som sto andre steder i bygget. Alle fargene er slik som de var på 30-tallet. Arkitekten har brukt tre ­forskjellige farger, som går igjen i alle kontorene på huset, forklarer han.

68

69

1

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

70

2

– Renoveringen er foretatt i ­samarbeid med ­byantikvaren, og vi har bevart alt som ble pålagt og mye mer, slik som dører, vinduer, trapper, lamper og gamle elektriske tavler.

Interiøret er preget av matte og duse farger, med en ­moderne standard.

3

1. INNVENDIG Det ­tidligere Hermetikk­laboratoriet har blitt en moderne kontorbygning.

2. KVALITET Det har vært fokus på gode materialer i hele renoverings­ prosessen.

3. REHABILITERING Fasaden er pusset opp ved bruk av sand og stein fra Danmark og Sverige.

71

MATMAGASINET Kafeen i Hermetikken er blitt et populært samlingssted for hele byen.

Noe av det mest symbolske som er bevart er de så­kalte «Barcelonafiskerne». Det er to karer som står på sokkel utenfor inngangen i Niels Juels gate. De var ­opprinnelig av gips og ble laget i 1928, til bruk i markedsføring av den norske hermetikkindustrien ved en større ut­ stilling i ­Barcelona.

FOR ALLE Base Property ønsket at Hermetikken s­kulle være en ­eiendom for byens innbyggere, derfor er Laboratoriet etåpent bygg, med virksom­ heter publikum kan besøke. I dag ­huser eien­ dommen på 2.500 ­ kvadratmeter: advokat­ kontoret ­ Torstrup, Eie Eiendomsmegling, ­EiendomsMegler 1 E ­ iganes, Edge Petroleum og Matmagasinet. Base G ­ ruppen sitter selv i halve tredje og fjerde etasje.

– Først og fremst hadde vi fine lokaler fra før, men vi vokste ut av dem og hadde behov

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

for større fasiliteter. Da vi gikk inn i d ­ ette prosjektet, og så alle kvalitetene var det ­ ­meningsløst å ikke sitte der selv, sier han.

Alle virksomhetene til Base Gruppen flyttet inn i mai i år, og de resterende leietakerne har kommet etter.

– Vi har vært opptatt av å ivareta sjelen i bygget, samtidig som vi ønsket å ha areal­ ­ effektive ­ løsninger, og kontorer som opprett­ holdt en ­ moderne standard, selvfølgelig ikke som i et nybygg, men opp mot det, forklarer Drarvik, og fortsetter: – Vi har selv tatt i bruk de ­lokalene der vi hadde problemer areal­effektiviteten. Dette er også den fineste delen av bygget med det ­gamle biblioteket, som vi nå bruker som møterom samt det originale styre­ rommet som igjen ­pryder bygget. Takopplett har gitt ­muligheter

72

Din kundekontakt hjelper deg godt i gang

Det er slett ikke vanskelig å drifte dagens bygg!

Du trenger bare et par ventilasjonsingeniører, et rørleggerteam, en håndfull elektrikere og en spesialist i energioptimalisering.

Mer skal det ikke til for å sikre trygg og økonomisk drift av bygget ditt!

Vesentlig enklere er det å benytte den nye digitale driftssentralen til GK som kontinuerlig kartlegger driften i ditt bygg

Ventilasjon

Byggautomasjon

Kulde

Rør

Elektro

Les mer på: driftssentral@gk.no gjennom tilgjengelig informasjon fra eksisterende byggautomasjon.

Og dessuten kan feil utbedres før de skaper driftsproblemer og eventuelle havarier oppstår.

Vi tar hånd om all teknikk i bygget

Sikkerhet - Tlf: 22 97 47 00

gk.no

GK er Skandinavias ledende tekniske entreprenør og servicepartner med ekspertise innen elektro, ventilasjon, rør, byggautomasjon, energi, kulde og sikkerhet. Våre mer enn 3000 ansatte i Norge, Sverige og Danmark tar hånd om alt av teknikk i bygg, fra prosjektutvikling og installasjon til drift og vedlikehold. GK Gruppen har en omsetning på over 5 milliarder kroner. www.gk.no

Vi har vært opptatt av å ivareta ­sjelen i ­bygget, samtidig som vi ­ønsket å ha areal­effektive ­løsninger, og ­kontorer som opprettholdt en ­moderne standard, selvfølgelig ikke som i et nybygg, men opp mot det.

JAN CHRISTIAN DRARVIK markedsansvarlig i Base Property.

for kontorer i hele 4. ­etasje. Dette er nærmest den eneste fasade/tak­endringen som er gjort på bygget.

– I inngangspartiet er det en liten ut­stilling fra hermetikkindustriens historie, i sam­arbeid med Norsk Hermetikkmuseum, for å la ­besøkende og ansatte i bygget bli kjent med historien, sier han.

TREDOBLET OMSETNINGEN Hermetikken har blitt et populært sted. I ­første etasje holder Matmagasinet til, en r­ estaurant og kafé som gjennom flere år har bygget opp en solid posisjon i de tidligere ­ lokalene i ­Eigansveien 1.

– Matmagasinet er veletablert, og valgte å ­satse på bygget vårt. De har leid et lokale som

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

er litt større enn det de hadde fra før, og har mer en triplet omsetning. De nye lokalene har en fantastisk utsikt mot Ledaal Park, der ­kongen har residens når han er i Stavanger, sier han.

Drarvik innrømmer at det er v ­anskelig å ­ holde seg borte fra god mat, og at alle i ­selskapet bruker restauranten flittig.

– Alle leietakerne har en avtale med Mat­ magasinet, og får mat til redusert pris. De har også mulighet til å låne møterom og andre rom i bygget til arrangementer og ­lignende.

Da ­ leverer Matmagasinet mat til de ulike ­arrangementene, sier han og påpeker at dette er noe leietakerne verdsetter, og at mange også spiser varm lunsj hver dag.

74

På jakt etter nye og rimelige lokaler?

2020park har kontorlokaler med høy kvalitet, lave priser og topp beliggenhet.

Lokalisert på Forus øst med unik kollektivdekning, og bygg som er BREEAM Excellent sertifisert.

2020park scorer meget høyt på kundetilfredshet og jobber hele tiden for at leietakere skal trives i våre lokaler.

EFFEKTIVE LOKALER => LAVE KOSTNADER Kontakt oss i dag for en uforpliktende visning og lunsj!

99 73 77 58 / jee@ruinvest.no 2020park.no

FREMTIDENS PARKERINGSHUS Forus Parkering ønsker å skape en «mobilitets-hub».

AV: SILJE RØNNE

Forus Parkering AS har fått tilskudd fra ­ENOVA til å gjennomføre en konseptstudie for å undersøke nærmere muligheten for å bygge om et bygg på Forus, fra å være et tradisjonelt parkeringshus til å bli en «mobilitets-hub», der man høster og leverer lokalprodusert fornybar kraft til ladbare motorvogner. Parkeringshuset går over 7 plan, og Forus Parkering vurderer å bygge ut en hel etasje med smarte ladere som kan betjene 200 parkerte ladbare motor­ vogner. Anlegget kan også bygges ut med flere etasjer ved behov.

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

De planlegger å utvikle et nytt produkt, «fly­ plass-parkering», for både ­ konvensjon­ elle og ladbare motorvogner for å styrke sin markeds­ posisjon i en virkelighet med ø ­kende fore­ komst av ny transportteknologi og mobilitets­ løsninger. Forus Næringspark ­ligger 6 kilometer fra Stavanger Lufthavn, og det a ­ rbeider cirka 40.000 mennesker i området, der et stort antall bruker veinettet mellom Forus og flyplassen i forbindelse med forretnings­reiser.

– I dette parkeringshuset kan man ­komme reisende med privatbil, ladbar eller ikke,

s­ ette fra seg bilen, og reise videre til lufthavn ­eller andre steder med drosje, buss, el-sykkel ­eller førerløse småbusser, sier Eirik Bergjord, ­daglig leder i Malling & Co Vågen AS, som for­ valter eiendom, med Q-Park som parkerings­ operatør.

Mobilitet mellom parkeringsanlegg og luft­ havn løses med shuttle-buss, og er inkludert i produktet.

76

–Når man henter privatbilen, vil den være fulladet med garantert fornybar kraft.

EIRIK BERGJORD, daglig leder i Malling & Co Vågen AS

INFO: Studien gjennomføres i regi universitetene i Stavanger og Tromsø, samt flere norske og inter­nasjonale selskaper (Delta ­Electronics, Saga Energy, Meshcrafts & Greenflux).

77 7

FORUS PARKERING AS fra et tradisjonelt parkeringshus til en «mobilitets-hub».

– Når man henter privatbilen, vil den være fulladet med garantert fornybar kraft.

På uteområdet foran bygget er ideen å bygge høyeffekts hurtiglading for e ­ ­lektriske drosjer, busser og privatbiler. Fremtidens ­ hurtig­ ladestasjon med effekter på 350 kw, induksjonslading med mer er inkludert i ­ ­studien, forklarer han.

ET FULLVERDIG LADESTED Konseptstudiet vil kartlegge muligheter for smart lading og innovative ­ ladeteknologier for både sakte og hurtig lading, lading av ­busser og lading av autonome kjøretøy, slik at parkerings­anlegget i fremtiden går fra å være

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

et parkeringshus for konvensjonelle biler til å bli et fullverdig ladested for motorvogner i alle kategorier, og en «mobilitetshub» ­drevet av egenprodusert og innkjøpt for­nybar strøm. ­Visjonen er et anlegg som høster energi fra både sol, vind og biogass i tillegg til vannkraft­ magasinene. Det kan være at ­ økonomiske realiteter gjør at enkelte ­ ­ a mbisjoner blir noe redusert i hovedprosjektet, men i u tgangspunktet ønsker Forus ­ ­ P arkering å lage noe som er unikt og skaper positiv opp­ merksomhet, ikke bare for selskapet, men også ­fungere utviklende for næringsliv og samfunn på det største industriområdet i Norge, Forus ­N æringspark.

78

Et regionalt kraftsenter for næringseiendom BERGEN - STAVANGER - KRISTIANSAND

915 02070 - Næringseiendom

Stavangers gjenreiste perle Nå blir det lys i vinduene og arbeidsplasser i Norges Bank-bygget.

AV: SILJE RØNNE

– Planen er å få bygget tilbake til god stand, men beholde de klassiske linjene. Bygget er fredet i første, andre og femte etasje, men det vil allikevel fremstå tidsriktig, med et restaurantkonsept og kontorer, sier Øyvind ­ Mikalsen, i Camar Eiendom AS. Selskapet har som målsetning at bygget skal være inn­ flytningsklart høsten 2018.

Norges Banks tidligere avdelingskontor karakteriseres som et av høydepunktene fra ­ 1960-tallets arkitektur, og er tegnet av a ­ rkitekt Louis Kloster. Bygget ligger mitt i S ­tavanger ­sentrum, med Domkirken og torget som nær­ meste nabo. Riksantikvaren beskriver b ­ ygningen

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

som: «inspirert av internasjonal modernisme.

Store glassflater, aluminium og håndmeislet betong utgjør store deler av material­ bruken. ­Åpenhet og mest mulig lys­innslipp var v ­ iktige prinsipper for arkitekten. I tillegg er massiv ­Japaneik brukt i all fast innredning, alt sammen spesialtegnet og laget til formålet.»

TA TILBAKE LIVET Bygget har stått tomt i flere år, og Camar ­Eiendom ønsker å skape publikums aktivitet og liv i bygget.

– Med den beliggenheten fortjener det å bli brukt. Det har stått med mørke vinduer i lang

tid, derfor blir det positivt med lys i lokalene.

Dette vil også gi gledelige ringvirkninger til dette området, sier han og påpeker at det er et bygg som alle ser.

Bygget består i alt syv etasjer, der to av dem er under gatenivå, og inneholder opprinnelig hvelv, arkiver, garderober og tekniske rom.

– Vi har en leieavtale med Ostehuset, et lokalt mathus som har vært i Stavanger i ­ snart 20 år, og driver restauranter rundt om i ­sentrum. De har sentrale tanker for de to nederste etasjene, sier han.

80

FOTO: OSTEHUSET

FOTO: PEXELS

FOTO: OSTEHUSET

OSTEHUSET Restauranten Ostehuset skal fylle første etasje og mesaninen i Norges Bank-bygget.

81 81

FOTO: CAMAR EIENDOM

NYTT LIV Camar Eiendom skal sammen med Ostehuset gi det gamle Norges Bank-bygget på Domkirkeplassen et helt nytt liv.

Foruten restaurantlokalene vil Camar ­ iendom bygge om de øverste etasjene til E kontor­l okaler.

– I 3. til 5. etasje blir det kontor. Vi er veldig tett på å få leid ut disse lokalene, men vi kan foreløpig ikke si noe mer, sier Mikalsen.

RESTAURANT, UTSALG OG UTESERVERING

Hanne N. Berentzen, eier av Ostehusgruppen forteller at de skal laget et matkonsept som skal fylle først etasje og mesaninen.

– Det blir Ostehuset som skal fylle hele ­arealet. Per i dag har vi laget en skisse som skal bearbeides av arkitektene, og sendes til riksantikvaren for godkjenning. Det er fort­ satt mange ubesvarte spørsmål siden bygget er

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

f­ redet, derfor kan vi foreløpig ikke dannet oss et klart bilde. Da alt står og faller på hva vi for lov å gjøre, sier hun, og legger til at de ønsker å ivareta bygget så langt det lar seg gjøre.

– Det må også bli en lønnsom bedrift og et sted folk vil trives. Vi kan ikke lage et museum, men transformere historien til bygget inn til vår tid og fremtiden, understreker restaurant eieren.

Ostehuset har som mål at Norges Bank-­bygget skal bli et sted hvor folk som er interessert i mat føler seg hjemme, og har lyst å være og komme tilbake til.

– Vi håper at dette kan bli en stolthet for byen og et naturlig samlingssted for mange, ­avslutter hun.

82

EIENDOMMEN SOM HAR ALT DU BEHØVER Kanalsletta 3 på Forus i Stavanger har alle fasiliteter du forventer å finne i et moderne kontorbygg, pluss litt til.

F rukth a ge n 4 . etg.

Eiendommen byr på arealeffektive kontorlokaler i Norges viktigste næringspark. Her finner du en rekke sosiale soner, med blant annet kaffebar, en solrik og stor takterrasse, eget treningsrom, samt et eget Vaffelhus hvor kantinepersonell disker opp med rykende ferske vafler. I tillegg har bygget en egen frukthage med fersk frukt.

Ka f feb a r 2. etg.

Vi har fleksible arealer for bedrifter mellom 50 og 800 ansatte.

F

U OR

S S -

A TA V

NG

ER

J a rle H o lm en ( M ) 4 81 3 6 3 7 7 (E) j a rle.h o lm en @ em 1 .n o

Va f felhu set 3. etg .

Tr en in g sr o m 1. etg .

AV: SILJE RØNNE

FOTO: KOLUMBUS

Snart på norske veier

Forus kan bli først ut med selv­ kjørende busser på offentlig vei.

FØRST I LANDET Norges første selvkjørende busser testes på Forus.

Autonome busser (selvkjørende) er en inn­ ovativ teknologi som ikke lenger er en vag fremtidsvisjon, men i ferd med å bli til­ gjengelig. Flere norske byer ser for seg at teknologien kan bidra til å løse fremtidens ­ transportutfordringer, men så langt er den i liten grad testet. Unntaket er Forus, som snart kan bli landets første område med selv­ kjørende busser i ordinær trafikk.

– Vi er svært stolte av å ha Norges første selvkjørende buss rullet ut i test. På en lukket bane har vi i et år testet ut bussens tekno­logi og pålitelighet, for å sikre at den trygt kan

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

transportere folk, sier prosjektleder Linn ­Terese Marken i Forus PRT. Det er iverksatt et offentlig-privat pilot­ prosjekt mellom Forus Næringspark, kollektiv­selskapet Kolumbus og teknologi- og transportselskapet Forus PRT. To førerløse elbusser er grundig testet i 300 timer på et ­lukket bussanlegg.

– For Forus Næringspark er det sentralt å levere fremtidens løsninger for den høy­ kompetente arbeidsstyrken som jobber i området. Derfor vil vi bidra til enkle og funksjonelle jobbreiser. Små selvkjørende

shuttle­busser blir en tilbringertjeneste til og fra hoved­stasjonene og vil løse utfordringene med dagens kollektivtilbud, sier Stein Racin Grødem, administrerende direktør i Forus Næringspark.

På bare noen få tiår har Forus vokst frem som Norges største næringsområde. I dag er Forus lokasjon for rundt 2.500 virksom­heter, men kollektivtilbudet har blitt frakjørt av ­veksten. Hele 80 prosent av de rundt 40.000 ansatte bruker bilen til og fra jobb.

84

Fremtidens lekegrind for neste generasjon byggere.

Site 4016 blir byggbransjens nye sentrum i regionen. Ambisjonene for området er å skape en smartklynge med alle fasiliteter og verktøy som kreves av moderne bedrifter og arbeidstakere. Site 4016 ligger på Åsen, midt i hovedtraseene Stavanger-Forus-Sandnes og Auglendsveien, og ikke lenger fra Stavanger sentrum enn en god gravemaskin kan kaste.

Følg utviklingen på site4016.no. For ytterligere informasjon kontakt Geir Østerhus, tlf. 900 23 592, go@smedvig.no

–Vi ønsker at de selvkjørende bussene skal bli det ­naturlige valget for første og siste del av jobbreisen. På den måten vil flere sette bilen igjen hjemme.

ET SØMLØST KOLLEKTIVTILBUD Målet er å få bussene i ordinær trafikk i en ringrute på F ­ orus.

Da kan de 40.000 ansatte bruke den selvkjørende bussen til og fra møter eller komme seg til nærmeste busstopp for å ta bussen hjem. En app skal knytte de førerløse bussene opp mot øvrig kollektivtilbud i regionen slik at man kan reise sømløst med tog, el-sykler, buss og ferjer.

– Vi ønsker at de selvkjørende bussene skal bli det ­naturlige valget for første og siste del av jobbreisen. På den måten vil flere sette bilen igjen hjemme, sier hun, og er ­tydelig på at førerløse busser ikke skal ta over for ­vanlige busser, men være et supplement. De skal bidra til et søm­ løst kollektivtilbud som gjør det enklere for folk å velge kollektiv­reiser, fordi de går omtrent fra dør til dør.

300 TIMER TESTING – Testen på Forus er ferdig med den første av to faser i ­prosjektet, som innebærer 300 timer med testing. Det er utspilt flere scenarioer uten inngripen av fører, opplyser Marken. Under testingen er det fremprovosert situasjoner som involverer gående, syklister, biler og andre busser.

Neste fase er videre testing på offentlig vei, hvis myndig­ hetene gir klarsignal. Et nytt lovforslag fra Samferdsels­ departementet åpner for at selskaper og kommuner kan

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

søke om tillatelse til å teste selvkjørende kjøretøy på ­offentlig vei. Lovforslaget har nylig vært på høring og skal nå behandles.

– Vi må få ta bussen inn i en tilpasset trasé med normal ­trafikk, slik at vi får erfaringer og observasjoner å bygge videre på. Først når lovforslaget er vedtatt i Stortinget, vil fase to av prosjektet kunne settes i verk. Neste fase blir ­testing i åpen trafikk, med en pilot om bord, sier Marken.

Ifølge henne viser erfaring at folks sikkerhet og trygghet er på plass. Utfordringene ligger i værforholdene. Særlig om det er tett tåke og mye regn.

– Nå jobber vi med leverandøren for å løse det. Bussen må kunne fungere godt med de krav og behov vi har her til lands med tanke på lovverk, vær, vind og avstander, sier hun.

NASJONAL INTERESSE – Vi merker stor interesse fra hele landet og bistår med vår erfaring for trasevalg og tilrettelegging. Klepp kommune har vedtatt å sette flere selvkjørende busser mellom tog­ stasjon og sentrum, jeg tror dette prosjektet vil starte opp i løpet av høsten. Avinor vurderer selvkjørende busser for å frakte flyreisende til og fra parkeringsområder, hoteller og terminaler. Det er en spennende fremtid, avslutter Marken.

86

GRUNDIGE OG LANGSIKTIGE, SIDEN 1923

I grensesnittet mellom juridiske og kommersielle muligheter og problemstillinger, finner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum.

I tillegg til å være en strategisk rådgiver, er vårt mål å bidra til trygghet og kvalitet i vurderingene som gir raske og gode forretningsbeslutninger.

Vi kjenner eiendomsmarkedet i Stavanger, og vår avdeling for fast eiendom har betydelig juridisk kompetanse innen eiendomsutvikling og eiendomstransaksjoner. Vi tilbyr et bredt spekter av tjenester til ulike eiendomsaktører, og er samlet blant landets største avdelinger innenfor fagfeltet. Til beste for våre klienter.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar.

Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger | Oslo | Bergen | Hamar

Rådhuskvartalet

BUSINESS CENTER

LYST Å Å LEIE KONTOR HER?

7.500 m2

Totalt 2.500 m2 (5 - 6 - 7. etasje) Se kontaktinfo

SHOPPING CENTER 12.500 m2

DESTINO

Vi bygger for fremtiden.

For å bevare for ettertiden.

Et nytt Stavanger Sentrum skal ta form. Med byggingen av Herbarium i Rådhuskvartalet, tar Øgreid Eiendom ansvaret for det største byutviklingsprosjektet i Stavanger sentrum på over 50 år.

Dette er en spennende oppgave som vi gleder oss til å ta fatt på.

Herbarium kommer midt i Stavangers CBD (Central Business District) og skal markere seg som et unikt sted for næringsvirksomhet. I tillegg kan hverdagshandelen og litt shopping gjøres unna enkelt og effektivt. Sentral beliggenhet, rett ved kommunikasjonsknutepunktet for buss, tog og båt sørger også for at du kommer raskt hjem.

LYST Å LEIE TOPPEN I HERBARIUM BUSINESS CENTER? Akkurat nå har du en unik mulighet til å leie 5., 6. og 7. etasje i bygget – totalt 2.500 m2. Åpent landskap eller cellekontorer – det er opp til deg – bygget har full fleksibilitet!

Kontakt daglig leder i Øgreid Eiendom, Kjetil Thulin, Tlf. 975 24 211 / kt@ogreideiendom.no

HERBARIUM.NO

I info

TOG

KANALPIREN

500 – 8.000 KVM KONTOR­L OKALER MED ­FANTASTISK ­B ELIGGENHET I HINNA PARK Kanalpiren er et moderne bygg med fleksible ­løsninger, kantine og god parkeringsdekning. ­Kontorene består av celler og åpent landskap.

Eiendommen er en del av Hinna Park, et ­ mråde med kontorlokaler, caféer, shopping og o gode kollektiv­tilbud i fantastiske naturomgivelser – kun åtte minutter fra Stavanger sentrum.

Stavanger - 8 min Sandnes - 10 min Tog hvert 15. min i begge retninger

BUSS Høyfrekvente busstilbud til og fra hele regionen.

BIL OG PARKERING • Parkeringskjeller • Soneparkering • Gjesteparkering

SHOPPING

KONTAKT Karl Andre Strandborg Megler, Eiendomsmegler 1

2 minutter til Stadionparken kjøpesenter med ca. 25 butikker.

E: karl.andre.strandborg@em1.no T: 907 35 935

SYKKEL

WWW.OSLOAREAL.NO

Det er sykkelstier langs fjorden, og Sykkelverksted på Hinna.

E39

STAVANGER SENTRUM

509

44

510

HINNA PARK

FORUS STAVANGER LUFTHAVN SOLA

SANDNES

BEDRIFTER ER MENNESKER, SOM HAR ULIKE BEHOV. SPØR OSS OM LEIETAKERTILPASNING.

Seltor er spesialister på leietakertilpasning og fleksibilitet i alle typer bygg.

Vi har levert krevende løsninger innen anlegg og bygg siden 1938, og har egne håndverkere som fokuserer på sikkerhet, gjennomføring og slutt­ resultat. Derfor er både byggherre og leietaker garantert en god prosess.

Lokalene blir levert som avtalt. seltor.no

98

102

114

124

Mye å velge mellom på Forus

Leiemarkedet Stavanger

Markedspuls

Oversikt Nybygg

MARKED Effektivitet og ­produktivitet

93

avtale på fem eller ti år, blir det ren lotto å gjette hva slags behov for lokaler man har ved utløpet av leiekontrakten. Og siden man som regel er forsiktig når det gjelder å dra på seg ekstra kostnader, så tar man ikke ­sjansen på å leie for store lokaler ved kontrakts­ inngåelsen (med mindre det er helt sikkert at man er mange flere mennesker om kort tid). Når man senere øker antall ansatte, så blir det ­trangere og mindre boltreplass for de ­ansatte. En ­løsning kan fort være at det ene stillerommet ryker. Så ryker det et møterom for å få plass til ­ytterligere vekst, og da har man fort et p ­ roblem med at de ansatte s­ itter altfor trangt og uten rom man kan få litt ­arbeidsro.

Noe av det viktigste når man sitter i åpne landskap i svært effektive lokaler, er at det er nok stillerom og møterom. Dersom de tas bort, vil produktiviteten til de ansatte gå nedover i takt med at det blir trangere og ­trangere.

Det er derfor helt avgjørende at man ikke fjerner disse rommene når man skal ha plass til nye kolleger. På et tidspunkt krysser man grensen hvor gevinstene og inn­ sparingene ved å sitte mer effektivt blir mindre enn kostnadene ved mindre produktivitet. Når ­ møte­ rommene og stillerommene blir tatt bort, da har man passert den grensen, og det er på tide å tenke nytt.

Kanskje se seg om etter noen nye lokaler?

Dag Jørgen Saltnes

FOTO: CHRIS AADLAND

D

et blir stadig mer fokus på areal­ effektive lokaler. Selv i staten skal det nå strammes inn, og retnings­ linjene for nye leiekontrakter for statlige ­aktører sier at man ikke skal bruke mer enn 23 kvadratmeter per ansatt. Sløsingen med areal (og penger) skal bort.

I mange av de private virksomhetene har det vært en langvarig trend hvor det skal brukes stadig mindre areal per ansatt. Det er kanskje ikke så rart når det fort kan koste 5060 000 kroner per ansatt å leie lokaler. Å få de ansatte ned i arealbruk fra 35 kvadrat­meter per ansatt til 20 vil gi enorme inn­sparinger.

Og den økte bruken av hjemmekontor og aktivitetsbasert kontor (med færre arbeids­ stasjoner enn antall ansatte) har bidratt til at leietakerne sitter stadig mer effektivt.

Men arealeffektiviseringen har en slag­ side som det er viktig å huske på. Og det er de ­negative effektene av at man sitter trangt og effektivt. Særlig dersom det ikke er nok møte­ rom, stillerom eller andre rom hvor man kan jobbe i fred og ro, eventuelt ta ­enkelte typer samtaler. Det kan gå ut over både trivsel, ­effektivitet og produktivitet der­ som de ansatte over et lengre tidsrom sitter altfor trangt.

Et problem som oppstår når en m ­ indre bedrift skal tegne en leiekontrakt er at ­ ­ledelsen ofte ikke aner hvor mange ansatte de er om tre år. Dersom det tegnes en leie­

LAV LEDIGHET I ­SENTRUM: Stavanger er et delt kontormarked, med lav ledighet i sentrum.

STAVANGER

FOTO: SHUTTERSTOCK

Ny megler i Stavanger AV: TORGEIR HÅGØY OG DAG JØRGEN SALTNES

Colliers International åpner næringsmeglerkontor i Stavanger og har hentet Thomas J. Middelthon fra Øgreid Eiendom til å bygge opp kontoret.

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

C

olliers International vurderte også å starte opp i Bergen, men gikk altså for Stavanger.

– Grunnen til at vi valgte Stavanger foran Bergen, har å gjøre med at vi allerede har gjort og gjør mye der. Vi opplever dette markedet som det mest internasjonale utenfor Oslo, og da passer det godt med vår profil å åpne et kontor der, sier Thor Bjørdal i Colliers.

SKAL BLI LEDENDE – Vi har de siste årene vært rådgiver for leietakere som søker nye lokaler eller ­ reforhandling. For oss er en etablering i ­ ­Stavanger et naturlig neste skritt for å kunne tilby enda bedre tjenester til alle våre kunder, både lokalt og internasjonalt, sier Bjørdal.

Med etableringen av eget kontor i byen ­legger han listen høyt for hvilken posisjon selskapet skal opparbeide seg.

– Vi skal bli den ledende megleren i ­tavanger både på utleie, transaksjoner S og syndikering. Syndikeringsmarkedet i ­Stavanger er aktivt, men mange investorer som er interessert. Vi har tro på at vi skal ­klare å få til mange dealer der, sier Bjørdal.

SKAL ANSETTE FLERE Kontoret åpner dørene første ­november, med Thomas J. Middelthon ved roret.

M iddelthon kommer fra stillingen som ­ markeds­sjef i Øgreid Eiendom.

– Markedet i Stavanger-regionen er på mange måter et naturlig nummer to-­ ­marked etter Oslo–området. Det har bety­ delig ­størrelse, god aktivitet og vies stadig større interesse fra både nasjonale og inter­ nasjonale eiendomsaktører. Vi har stor tro på

94

FLEKSIBEL OPPBEVARING

ALT FOR EN LETTERE ARBEIDSDAG

Når skap og hyller er satt sammen etter dine behov forenkler det hele arbeidsdagen.

Oppbevar tingene dine i fleksible skap og hyller som har plass til alt og litt til - uansett om det er permer, papirer eller personlige eiendeler du skal oppbevare. Oppdag praktiske innredningsløsninger for kontor, skole, lager og industri på ajprodukter.no.

67 02 42 00

ajprodukter.no

Besøk vår utstilling på KLøFtA – mellom gardermoen og oslo

OLJEINDUSTRI: Ordrereserven øker igjen for flere av virksom­ hetene i Stavanger som leverer til oljeindustrien.

FOTO: STATOIL

kombinasjonen av lokal markedskunnskap og lokal tilstedeværelse, kombinert med til­ knytning til både Oslo-miljøet og vårt inter­ nasjonale nettverk. Vi er derfor av den opp­ fatning at det er marked for våre tjenester i Stavanger. Nå ser vi med glede og spenning frem til å komme i gang fra første november, sier Middelthon.

Kontoret i Stavanger blir et full­ servicekontor hvor Colliers, i samarbeide med Oslo­ kontoret ønsker å tilby alle tjenester.

– Vi planlegger over noe tid å bygge opp et lokalkontor med flere ansatte som vil ­levere tjenester i samarbeid med kontoret i Oslo og Colliers International systemet. Vi skal ansette en til i løpet av kort tid, så vil vi nok etterhvert være rundt fire personer på ­kontoret, sier Bjørdal.

ET DELT STAVANGER-MARKED Thomas J. Middelthon forteller om at Stavanger-marked som er delt mellom særlig sentrum og Forus.

– Det er stor forskjell på de ulike leie­ markedene i Stavanger-området. Kontor­ markedet i Stavanger sentrum er et marked som er nær balanse med en ledighet på rundt 5 prosent. Så har vi Forus, hvor det dessverre er en ikke helt ubetydelig ledighet. Forus har noen utfordringer med flere eldre bygg som står tomme, det er et krevende marked der, sier Middelthon.

OPTIMISME Middelthon forteller om en stemning som har snudd i Stavanger den seneste tiden.

– Det er generelt en helt annen opti­ misme i byen nå enn det var for ett år siden.

Jeg s­nakker med mange selskaper i ­mange bransjer som ser lysere på ting. De opp­ ­ lever økt ordrereserve, samtidig som noen oppbemanner igjen, sier lederen av det nye Colliers­-kontoret.

Han tror imidlertid ikke på noen snarlig fall i kontorledigheten og en økning i leie­ prisene.

– De fleste tror bunnen er passert, og det vil smitte over på kontormarkedet. Men det vil ta tid på grunn av at det er en del slakk i systemet. Selskapene som ansetter folk igjen har litt å gå på i lokalene sine, så det er for tidlig for dem å jakte på større lokaler, sier Middelthon.

Han tror like fullt at timingen er svært god for å etablere næringsmeglingsvirksomhet i Stavanger nå.

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

96

STAVANGER

MYE Å VELGE MELLOM PÅ FORUS AV: DAG JØRGEN SALTNES

Med rundt 15 prosent ledige kontorlokaler på Forus, kan leietakerne der velge og vrake i ­lokaler.

M

ens kontormarkedet i S ­tavanger sentrum er i balanse, er ­situasjonen på Forus en helt annen. Nærings­ meglerne opererer med ledighets­ tall på rundt 15 prosent, og det er mange eldre eiendommer som har stått ­ ­ tomme lenge.

Bare på Finn.no markedsføres det nå rundt 100 eiendommer med ledig areal av for­ skjellig størrelse på Forus.

Og verre kan det bli på Forus. Statoil har ikke like stort behov for lokaler som før.

Olje­ giganten har allerede flyttet fra flere bygg på Forus, noe som bidrar til ledigheten.

Fra ­slutten av 2018 vil Statoil også flytte fra to bygg på Forus som er på henholdsvis 31 000 og 36 000 kvadratmeter. Selskapets an­ satte i de to byggene vil flytte inn i byggene som Statoil har på Forus Øst og Forus Vest. ­Statoil hadde også planer om å sette opp et

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

nybygg på Forus, men de planene ble droppet ­tidligere i våres.

VURDERER KONVERTERING Norwegian Property har flere bygg på ­Forus som mangler leietakere. Ifølge ­ selskapets resultat­ rapport for andre kvartal sto Forusbeen 35, Grenseveien 19 og Grense­ ­ veien 21 helt tomme ved utgangen av ­kvartalet. De tre eiendommene har et samlet areal på 52 500 kvadratmeter kontor­areal.

I Grenseveien 19/21 har Statoil flyttet fra lokalene, og Forusbeen 35 har huset BP og Telenor, samt et asylmottak i ett år. Nå har Norwegian Property gått sammen med Base Property for å se på en mulig boligutvikling på Forusbeen 35.

De to partnerne, som var sammen om et asylmottak i ett år på eiendommen, jobber

98

FOTO: FORUS NÆRINGSPARK

FORUS Det er fortsatt høy kontorledighet på Forus.

nå med regulering av eiendommen. Planen er å bygge boliger og leiligheter til ­familier, senior­ boliger, utleieleiligheter og ulike service­ tjenester. Det skal også bli kontor­ arealer tilrettelagt for neste generasjon arbeids­plasser, med blant annet coworking og kontorfellesskap. Eiendommen er på 23 mål, og det kan bli 250 boliger og et samlet utbyggingsvolum på 38 000 kvadratmeter.

I tiden frem til en eventuell utbygging, er det inngått en kortsiktig leiekontrakt med Stavanger Montessoriskole. 27 elever flyttet i september inn i helt nyoppussede lokaler helt i nordfløyen.

– Det ligger litt frem i tid, i mellomtiden har vi et tilbud til leietakere der tids­horisonten er begrenset, sier Andreas Poulsson, prosjekt­ leder for Base Property.

Samtidig er Norwegian Property i ­markedet

99

og markedsfører Grenseveien 19, som er på 5451 kvadratmeter. Grenseveien 21 har ­selskapet valgt å ikke markedsføre. Målet er å fylle opp Grenseveien 19 først, før man går i gang med den neste eiendommen.

LYS I SIKTE? Selv om markedet på Forus er tøft, så tegnes det en del leiekontrakter på området som er ­ Norges største næringspark. Teknologi­ selskapet Cyviz, som leverer møte- og kontrollroms­teknologi over hele verden, for­ lenget nylig leie­ kontrakten med Seabrokers Eiendom i Vestre Svanholmen 6 på F ­ ­orus.

Cyviz har selskaper som NATO, Boeing, ­ NASA, Chevron, BP og Statoil på kunde­listen.

Det er også noe mer optimisme blant ­selskapene på Forus. Riggselskaper har vært ekstremt hardt rammet av oljeprisfallet, men

nå ser det ut til at aktiviteten har passert bunnen. Flere oljeselskaper er ute og ber om tilbud på riggoppdrag, og særlig er markedet for rigger som går på grunt vann kommet i balanse. Riggselskapet COSL, som holder til på i Vestre Svanholmen 4 på Forus, vant nylig to kontrakter med henholdsvis Nexen Petroleum og Lundin Norway. Det gjør at ­selskapet vil ansette 250 nye medarbeidere fra årsskiftet.

Også andre bedrifter på Forus melder om økt ordreinngang.

LOKALE KJENNINGER KJØPER Noen av de lokale eiendomsaktørene har be­ nyttet det tøffe markedet til å kjøpe kombi­ nasjonseiendommer på Forus.

15 % FOTO: BASE PROPERTY

Ledige kontorlokaler på Forus.

BILDE OVER: I påvente av at ­Forusbeen 35 skal utvikles, vil ­Stavanger Montessori­skole leie lokaler i bygget på kortsiktig kontrakt.

Her er prosjektleder Anders Poulsson i Base Property (t.v) med rektor Salim Øndes (t.h).

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

Tjelta ­ Eiendom kjøpte Luramyrveien 51 og 53 av det internasjonale fondet Round Hill ­Capital. Med en rekke eiendommer på ­Forus fra før og et kjent navn hos ­bedriftene på ­Forus, har Tjelta Eiendom bedre for­ut­ setninger for å eie disse eiendommene enn fond som setter bort forvaltningen.

– Vi har tro på markedet her på Forus. Vi har vært gjennom krisen, og nå kommer det nye kontrakter til oljeserviceselskapene. Når det kommer eiendom med leietakere, da er det veldig interessant for oss. Dette er gode kombinasjonseiendommer, uttalte daglig ­leder Jostein Tjelta i Tjelta Eiendom til ­Estate Nyheter da nyheten om kjøpet ble kjent.

Tjelta Eiendom markedsfører nå ­kontorog lagerlokaler i Lyramyrveien 51 på til sammen 820 kvadratmeter. Det er snakk om en kontordel på 356 kvadratmeter og et lager på 468 kvadratmeter.

I Lagerveien har Tjelta Eiendom to ­arallelle kombinasjonsbygg, hvor det er p ­ledig inntil 6550 kvadratmeter fra oktober, etter at leietakeren NOHA Norway flyttet ut i sommer. NOHA Norway flyttet inn i et helt nytt og moderne industrilokale på 2500 kvadrat­meter på Orstad på Klepp.

– Grude & Klingsheim bygger fabrikken slik vi vil ha den. Prisen er lavere enn i et gammelt bygg på Forus, som var alternativet.

I nybygget får vi mer effektive løsninger for produksjon, materialflyt, lagring og organi­ sering, uttalte adm. direktør Frode Lemvik i forbindelse med tegningen av kontrakten for det nye bygget.

Han illustrerer dermed utfordringen ved noen av de gamle byggene på Forus: ­L eie­takere kan spare penger på å flytte inn i nye bygg med mer effektive areal­ løsninger.

100

Utleie Utleie Utleie Utleie Utleie

Forus Forus Forus Forus Forus

Moseidveien Moseidveien 35 35

Moseidveien 35 ligger i første rekke mot Solasplitten, og har således en svært sentral beliggenhet, mend enkel aksess til Stavanger Moseidveien 35 ligger i første rekke og har enfasiliteter. svært sentral beliggenhet, enkel aksesstakterrasse, til Stavanger Lufthavn og E-39.

Eiendommen harmot høy Solasplitten, teknisk standard, ogsåledes en rekke Kantine, trimrom, mend garderobeanlegg, Lufthavn ogDet E-39.

Eiendommen har høy teknisk standard, og en rekke fasiliteter. Kantine, trimrom, garderobeanlegg, takterrasse, klasserom. er parkering for bil/EL-bil/sykkel. klasserom. Det er parkering for bil/EL-bil/sykkel.

Moseidveien 35 ligger i første rekke mot Solasplitten, og har således en svært sentral beliggenhet, mend enkel aksess til Stavanger De ledigeog lokalene er i toppetasjen, og ønske.

Kan stilles til disposisjon på kort varsel.

Andre fornøyde selskap på Lufthavn E-39.

Eiendommen harmot høytilpasses teknisk leietakers standard, og en rekke fasiliteter.

Kantine, trimrom, garderobeanlegg, takterrasse, Moseidveien 35 ligger første rekke Solasplitten, og har således svært beliggenhet, mend enkel til Stavanger De ledige lokalene er i iAS, toppetasjen, og ønske.

Kanen stilles til sentral disposisjon på kort varsel.

Andreaksess fornøyde selskap på bygget er D.Danielsen Quinterra ogtilpasses Consult leietakers 1.. klasserom.

Det er parkering for bil/EL-bil/sykkel.

Lufthavn og E-39.

Eiendommen har høy teknisk 1.. standard, og en rekke fasiliteter. Kantine, trimrom, garderobeanlegg, takterrasse, bygget er D.Danielsen AS, Quinterra og Consult Kontakt oss gjerne for en visning.

Moseidveien 35 ligger i første rekke mot Solasplitten, og har således en svært sentral beliggenhet, mend enkel aksess til Stavanger klasserom. er parkering for bil/EL-bil/sykkel.

Kontakt ossDet gjerne for en visning.

Lufthavn E-39. Eiendommen harog høytilpasses teknisk leietakers standard, og en rekke fasiliteter.

Kantine, trimrom, garderobeanlegg, takterrasse, De ledigeog lokalene er i toppetasjen, ønske.

Kan stilles til disposisjon på kort varsel.

Andre fornøyde selskap på klasserom.

Det er Kontakt parkering for bil/EL-bil/sykkel. bygget er D.Danielsen AS, Quinterra ogtilpasses Consult leietakers 1..

Jarle Holmen De ledige lokalene er i toppetasjen, og ønske. Kan stilles til disposisjon på kort varsel. Andre fornøyde selskap på Kontakt Jarle Holmen Kontakt oss gjerne for en visning. bygget er D.Danielsen og Consult 1..

EmailAS, Quinterra jarle.holmen@em1.no De ledige lokaleneEmail er i toppetasjen, og tilpasses leietakers ønske. Kan stilles til disposisjon på kort varsel. Andre fornøyde selskap på jarle.holmen@em1.no Kontakt oss gjerneTelefon for en visning.

481 36 377 bygget er D.Danielsen AS, Quinterra og Consult 1..

Telefon 481 36 377 Kontakt Jarle Holmen Kontakt oss gjerne for en visning.

Moseidveien 35 Moseidveien 35 Moseidveien 35

www. bla ke. no

Eiendomstype Eiendomstype BTA BTA Ref. nr Ref. nr Overtakelse Eiendomstype Overtakelse Parkering BTA Eiendomstype Parkering Ref. BTA nr Eiendomstype Overtakelse Ref. nr BTA Parkering Overtakelse Ref. nr Parkering Overtakelse Parkering

Næring - kontorlokaler Næring - kontorlokaler 300 - 950 kvm.

300 - 950 kvm.

11170028 11170028 Etter avtale.

Næring - kontorlokaler Etter avtale.

Parkering rundt 300 - 950 kvm. bygget for bil/ElNæring - kontorlokaler Parkering rundt bygget for bil/Elbil sykkel.

11170028 300og- 950 kvm. bil og sykkel.

Næring - kontorlokaler Etter avtale.

11170028 300 - 950 kvm.

Parkering rundt bygget for bil/ElEtter avtale.

11170028 bil og sykkel.

Parkering rundt bygget for bil/ElEtter avtale. bil og sykkel.

Parkering rundt bygget for bil/Elbil og sykkel.

FOTO: EIENDOMSMEGLER 1

Stavangermarkedet snur, men fortsatt tøft

Jan Inge Røyland, EiendomsMegler 1 Nærings­ eiendom Stavanger.

Bunnen er nådd i ­kontormarkedet i Stavanger. Men det vil fortsatt ta tid å fylle opp de tomme byggene utenfor sentrum.

AV: DAG JØRGEN SALTNES

D

et mener avdelingsleder for nærings­eiendom Jan Inge Røyland i ­EiendomsMegler 1 Nærings­eiendom Stavanger. Han viser til økt optimisme hos det lokale næringslivet, nye kontrakter i olje­ relaterte virksomheter og en fallende arbeids­ledighet som noen av grunnene til at det verste er over i oljehovedstaden.

– Eiendomsmarkedet i Stavanger er i ferd med å snu. 2017 har vært et mye bedre år enn 2016, og det er en trend som vi ser fort­ setter. Flere bedrifter er ute og tegner leie­ kontrakter nå, sier Jan Inge Røyland.

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

ØKER IKKE AREALET Det er fortsatt en del bedrifter som leier ­s­tørre lokaler enn de trenger, noe som gir mindre arealabsorpsjon.

– Foreløpig er det nok mange som for­ lenger i eksisterende lokaler. Det er ikke så mange som vokser og trenger større areal.

Mange har vært gjennom en nedbemanning og effektivisering som gjør at de fortsatt har plass til sine ansatte, sier Røyland.

Han legger til at det heller ikke er mange nye bedrifter som tar lokaler i ­ ­Stavanger-markedet. Det kan derfor ta noe tid

før arealledigheten faller.

– Et annet poeng er at leietakerne har fått mer effektive bygg i denne nedgangen samtidig med at leieprisene har falt, sier ­ ­Røyland.

Det har med andre ord vært gode tider for bedrifter som har reforhandlet leieavtalene i denne perioden.

FLERE SØK – Det har vært en del offentlige søk i markedet. Både NAV og Hjelpemiddel­ ­ sentralen har vært ute etter lokaler. Det har

102

FOTO: ØGREID EIENDOM

lav kontor­ ledighet gjennom hele ­ denne perioden. Vi ser at tilbudet i sentrum er ­ ­mindre, samtidig som det har en del ­offentlige leie­takere, sier Røyland.

Han heller samtidig litt kaldt vann i ­blodet til de som måtte tro at et bedre marked b ­ etyr at arealledigheten på Forus nå har nådd ­bunnen.

– Det går bedre i økonomien her i Stavanger-området, men det er ikke til å ­ ­stikke under en stol at Statoil ikke vil for­ lenge to store bygg på Forus. Det betyr at ledigheten på Forus vil øke kraftig igjen til neste sommer, sier Røyland.

OPTIMISME I NÆRINGSLIVET Med overskriften Optimismen fester seg, er SpareBank 1 SR Bank ute med sitt konjunktur­ barometer for høsten 2017. Baro­meteret ­viser at optimismen nå setter seg. Bedriftene på Sørvestlandet tror på flere ­ansettelser, ­høyere omsetning og flere oppdrag.

– Den nedturen vi har vært gjennom har vært krevende men samtidig bidratt til å øke omstillingsevnen og redusere kostnadsnivået i virksomhetene. Landsdelens næringsliv står derfor igjen med en konkurransekraft som er sterkere nå enn ved inngangen til 2015, sier administrerende direktør i SpareBank 1 SRBank, Arne Austreid.

Konjunkturbarometeret til SpareBank 1 SR Bank viser at 59 prosent av bedriftene vil øke antall ansatte de neste 12 m ­ ånedene. I Rogaland er det 58 prosent som vil øke a ­ ntall ansatte, mens tallene for Hordaland og Agder er henholdsvis 59 og 58 prosent. Sam­tidig venter 69 prosent høyere omsetning og 63 prosent bedre lønnsomhet.

også vært en del private søkere etter lokaler.

Både organiserte søk gjennom meglere, men det kommer også bedrifter til oss og ber oss kartlegge hva som er av ledige lokaler, sier Røyland.

Et annet søk i markedet er det nye ting­ huset i Stavanger. Der er det aktuelt med nybygg, og syv forskjellige aktører er blitt prekvalifisert til å være med i konkurransen om prosjektet.

Røyland melder om et Stavanger sentrum som klarer seg bra, til tross for noen tøffe år.

– Sentrum har holdt seg godt med

STAVANGER ­SENTRUM: Det er lite ledige ­lokaler i Stavanger sentrum, blant annet som følge av at til­ budet har vært lavt og en større andel offentlige leietakere der enn utenfor sentrum.

103

DE MED OLJE MEST POSITIVE De seneste ukene har oljeprisen skutt fart oppover. Nordsjøolje (Brent) handles nå til 57-58 dollar fatet.

For første gang siden oljeprisfallet ­begynte i 2014, er bedriftene med oljeeksponering mer positive enn de bedriftene som ikke har oljeeksponering.

– Oljenedgangen er bak oss. ­ Bedriftene med høy oljeeksponering har hatt veldig krevende tider, men nå er det tegn til at ­ bunnen er nådd. Nåsituasjonen har gått ­ fra fallende i april til stabil i august, og ut­ siktene for det kommende året har bedret seg ­markert, sier Kyrre M. Knudsen, sjeføkonom i SpareBank 1 SR-Bank.

FOTO: NORWEGIAN PROPERTY

Flere leietakere har flyttet til Norwegian Propertys kontorbygg i Badehusgata. Nå er kontorbygget, som nesten sto tomt etter at Aker Solutions flyttet ut, snart ferdig utleid.

Det tegnes leie­ kontrakter i Badehus­ gata 33-39.

Flytter til Badehusgata AV: DAG JØRGEN SALTNES

F

or to år siden skrev NæringsEiendom om Norwegian Propertys blytunge situasjon i Stavanger. Selskapet var ­ ikke godt kjent som et utleier hos b ­ edrifter i byen, og ledigheten var skyhøy. Roar Øglænd, som har ansvaret for utleiearbeidet i ­Stavanger, fortalte at hovedprioriteten var å få leid ut Bade­husgata 33-39. Eiendommen hadde tidligere vært et enbrukerbygg for Aker ­Solutions før det ble totalrehabilitert, og har et samlet areal på 21 100 kvadrat­meter, hvorav kontorarealet utgjør 18 900 kvadratmeter.

Nå begynner eiendommen å fylles opp.

Ifølge den seneste kvartalsrapporten til Norwegian Property signerte Stavanger ­ kommune med Helsehuset nylig en leie­ ­ kontrakt på 1093 kvadratmeter. Før det ble det tegnet en leiekontrakt på 2023 kvadrat­

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

meter for Faroe Petroleum i bygget.

Nå melder Norwegian Property at Bade­ husgata 33-39 har en utleiegrad på rundt 70 prosent, når man tar hensyn til leie­kontrakter som skal begynne i tiden fremover.

REBRANDING Eiendommen er blitt rebrandet til ­Svanketorget, og Norwegian Property ­jobber hardt sammen med gårdeiere i o ­mrådet for å skape levende omgivelser rundt eiendommen. Målet er å ta ut potensialet ­ som ligger i Østre bydel i Stavanger, med til­ gang til sjøen.

Området er blitt sett på som noe røft, og det jobbes derfor med å skape mer trygghet på kveldstid, blant annet ved belysning og ved å få mer liv til bydelen.

104

1

2 S p r e r

Renere l u f t Reduserer forurensning

g l e d e Minsker s t r e s s

3

DESIGN Ø k e r velværet

BRIDGE Bridge er vår nye designlampe. Dette er en unik og kreativ måte å kombinere lys og planter på, og det gir grønne omgivelser som skaper et lunt miljø.

De nye LED-lampene har lang levetid, som gir betydelige energibesparelser.

Opplev ambius selv Hvis du har spørsmål kan du ringe 23 00 66 03 For ytterligere informasjon besøk ambius.no

FOTO: EDEL BIESEL ARKITEKTER

KONKURRERER MED STAVANGER SENTRUM Det er mye ledig kontorareal på Hinna Park, som nå får økt konkurranse om leietakerne fra Stavanger sentrum.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

BILDE OVER: Hinna Park AS ut­ vikler flere nærings­ eiendommer i Jåttåvågen. Her er Oseberg-prosjektet.

M

ens Stavanger sentrum har hatt få store arealer tilgjengelig for leie­ takerne, har Hinna Park kunnet sette opp det ene nybygget etter det andre og fylle det med leietakere. Men så kom olje­ prisfallet som sendte arealledigheten i Hinna Park kraftig oppover. Store fremleie­arealer fra Aker Solutions har også bidratt til at ­Hinna Park nå har den største kontorledig­ heten ­etter Forus.

– På Hinna Park er det fortsatt høy ledighet. Mens Forus er det klare olje- og ­ gass­ clusteret i regionen, så konkurrerer ­Hinna Park mer med Stavanger sentrum om leietakerne. Det er en blanding av bedrifter som holder til i Hinna Park. Blant ­selskapene er ­ Kluge ­ Advokatfirma, Aker BP, energi­ selskapet Wintershall og flere av s­ elskapene som er knyttet til Hitecvision-systemet, sier avdelings­ leder for næringseiendom Jan Inge Røyland i EiendomsMegler 1 Nærings­ eiendom.

FLERE NYBYGG Hinna Park består av flere nye bygg. Totalt forvalter Hinna Park AS næringseiendom på 100 000 kvadratmeter, fordelt på både noen bygg fra 2006 til 2009 og noen helt nye bygg.

De nyeste byggene har fått navn etter oljefelt på norsk sokkel.

Eiendommen Troll sto ferdig i 2014. Med et totalt areal på 9200 kvadratmeter, huser

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

Troll en rekke forskjellige leietakere i de to bygnings­ kroppene på henholdsvis fem og åtte etasjer. Blant leietakerne er bedrifter som Edison Norge, IF, Altibox, Kongsberg, Visma Unique og Unitech Power Systems.

Nå jobber Hinna Park AS med utviklingen av Ormen Lange, et kontorbygg på 19 000 kvadratmeter. Det er Eder Biesel ­Arkitekter som har tegnet bygget, og ambisjonen er å få inn leietakere slik at byggingen kan ­begynne enten i 2018 eller 2019. Bygget skal bestå av tre tårn som bindes sammen av en gangbro i ­ byggets fjerde etasje. Det plan­ legges 80 p ­ rosent åpne lokaler og 20 prosent celle­kontor, noe som gir rom for inntil 920 arbeids­plasser.

Hinna Park jobber også med å finne leie­takere til Oseberg-prosjektet på 18 000 kvadrat­meter. Øgreid Eiendom ønsker å utvikle et kombi­ nert kontor- og boligbygg på Hinna Park.

Tomten i Jåttåvågen kan bygges ut med 23 800 kvadratmeter næringslokaler og 15 800 kvadratmeter boliger.

WINTERSHALL I fjor høst sto Jåttåflaten 27 ferdig. Bygget er på 17 800 kvadratmeter, og huser energi­ selskapet Wintershall. Eiendommen ble opp­ rinnelig markedsført under navnet Gullfaks, men leietaker Wintershall ønsket å bytte navn til JF27 etter at de kjøpte eiendommen fra Hinna Park AS.

106

GOD FORVALTNING SKAPER VERDIER

WWW.SKAGEN-EIENDOMSFORVALTNING.NO

Forvaltning | RÃ¥dgivning | Utvikling

STORE INNSPARINGER I NYE BYGG AV: DAG JØRGEN SALTNES

Leietakerne kan spare store beløp på å flytte inn i nye og arealeffektive kontorbygg.

I

Stavanger-området (utenfor sentrum) er det en knallhard konkurranse om leietakerne innenfor kontormarkedet. Det har ført til at forskjellen i leiepris mellom de beste og mest moderne nybyggene og eldre og mindre moderne bygg er blitt mindre. For deg som skal leie lokaler gir det store muligheter.

LEIEPRISENE Ifølge EiendomsMegler 1 Næringseiendom er leieprisen for kontorbygg med normal ­standard på Forus mellom 700 og 950 kroner per kvadratmeter. Samtidig er leieprisen for kontorbygg med høy standard i samme område mellom 1100 g 1500 kroner per kvadratmeter.

I Stavanger sentrum er leieprisene for kontorbygg med høy standard 1500 til 2600 kroner meteren, mens den er 1200 til 1500 kroner meteren for kontorer med normalt standard. I randsonen av Stavanger må leietaker betale 1300 til 1600 kroner meteren for høy standard og 800 til 1300 kroner meteren for såkalt normal standard.

Men det er ikke alltid at det lønner seg å leie lokalene med lave priser og normal stan-

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

dard fremfor eiendommer med høyere leiepriser og høy standard.

EFFEKTIVITET I NYE BYGG Leietakere fokuserer ofte på den oppgitte leieprisen per kvadratmeter når de ser etter lokaler. Men det kan ofte være et dårlig utgangspunkt. Det er mye viktigere å se på leiekostnadene per ansatt.

Eldre kontorbygg ble ofte bygd for celle­ kontorer, med bærevegger som har v ­ anskelige plasseringer og mye areal som ikke blir brukt.

Det er ikke uvanlig at leietakere i eldre bygg bruker 30 til 35 kvadratmeter per ansatt, noe som trekker bokostnadene per ansatt opp­ over.

I nye kontorbygg er gjerne byggene satt opp svært effektivt med opplegg for åpne kontorløsninger, slik at leietaker bruker ­vesentlig mindre areal per ansatt. I flere av de nye byggene er det snakk om at man t­ renger 20 kvadratmeter per ansatt, inkludert ­flere møte­rom og stillerom. I enkelte bygg ­kommer man langt under 20 kvadratmeter per ansatt. Jarl Endre Egeland i 2020park

108

KOST NADE R VE D Å LE IE

Fornebu Leiepris

Stavanger Sentrum 950

1 500

m2 per ansatt

30

20

Antall ansatte

40

40

300

300

Leiekostnader

1 1400 00

1 200 000

Fellskostnader

360 000

240 000

Felleskost per m2

Stavanger randsone Leiepris

Leiepris

1 500

2 200

m2 per ansatt

30

20

Antall ansatte

40

40

300

300

Leiekostnader

1 800 000

1 760 000

Fellskostnader

360 000

240 000

1 200

1 800

Felleskost per m2

Sandnes 1 200

1 600

m2 per ansatt

30

20

m2 per ansatt

30

20

Antall ansatte

40

40

Antall ansatte

40

40

300

300

300

300

Leiekostnader

1 440 000

1280000

Leiekostnader

1 440 000

1 440 000

Fellskostnader

360 000

240 000

Fellskostnader

360 000

240 000

1 400

1 900

m2 per ansatt

30

20

Antall ansatte

40

40

300

300

Leiekostnader

1 680 000

1 520 000

Fellskostnader

360 000

240 000

Felleskost per m2

Leiepris

Felleskost per m2

Hinna park Leiepris

Felleskost per m2

109

Tallene er eksempler på leiepriser i helt vanlige bygg og de mest moderne byggene i det gjeldende o ­ mrådet.

Vi har lagt til grunn at hver ansatt bruker ­ henholdsvis 30 og 20 kvadratmeter. Felleskostnader er satt til 250 kroner per kvadratmeter for å illustrere f­ orskjellen.

FOTO: 2020PARK

AREALEFFEKTIVITET De nye byggene har høy arealeffektivitet.

Her fra 2020park på Forus.

har tidligere i N ­ æringsEiendom fortalt om en av leie­takerne i hans bygg som brukte 12,94 ­kvadratmeter per arbeidsplass!

De totale kostnadene for en leietaker kan bli like store i et ­gammelt bygg med lav husleie som i et nytt bygg med ­vesentlig høyere husleie.

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | STAVANGER

LEIEKOSTNADENE PER ANSATT For en bedrift med 40 ansatte som skal ha kontor på Forus, blir det viktig å se på hvor effektivt de ansatte kan sitte. Dersom ett av alternativene er topp moderne kontorbygg med en leiepris på 1500 kroner per kvadratmeter, og man kun trenger 20 kvadratmeter per ansatt, blir den direkte leiekostnaden 1,2 millioner kroner, tilsvarende 30 000 kroner per ansatt. I tillegg kommer felleskostnader, som er lavere i nye bygg enn i eldre.

Flytter man inn i et eldre bygg hvor man må ha 30 kvadratmeter per ansatt og leie­ prisen er 950 kroner kvadratmeteren, så blir direkte leiekostnad 1,14 millioner k ­roner.

Man ­ betaler med andre ord kun 60 000 ­kroner mer i leieforholdet hvor leie­prisen er mer enn 50 prosent høyere. Dersom felles­kostnader var 250 kroner per kvadrat­ meter i ­begge byggene, vil felleskostnadene

bli 100 000 kroner lavere i det nye bygget på grunn av a ­ realeffektiviteten. Det er med andre ord b ­ ­ illigere å «bo» i nye og areal­ effektive bygg med høyere leiepriser enn ­eldre bygg med l­ avere l­­eieprisen og dårlig ut­ nyttelse av ­arealet.

UTFORDRINGER I GAMLE BYGG Regnestykkene over viser den store ut­ fordringen til de noe eldre byggene på Forus.

De totale kostnadene for en leietaker kan bli like store i et gammelt bygg med lav husleie som i et nytt bygg med vesentlig høyere husleie. Og med den store ledigheten i området, er det mange relativt nye og moderne bygg som er tilgjengelig for leietakere.

Mye tyder på at en del av de eldre ­byggene kommer til å stå tomme lenge. Det gjelder særlig bygg som tidligere har hatt leiet­akere inne på lange kontrakter, og som nå må ­pusses opp for å få inn nye leietakere. Det er ikke regningssvarende for gårdeier å pusse opp disse gamle byggene på grunn av at leie­ prisene er lave.

110

S TA V A N G E R Lagårdsveien 78-80

Paradis er under sterk utvikling og blir sentrums nye bydel

HER KOMMER PARADIS’ EGET NÆRSENTER: MAGASINET 3000 kvm butikklokaler til leie på gateplan og i underetasje

1000 - 9000 kvm kontorer til leie på store flater Grønn Energi

Kontakt:

Arne Tårup

Energiklasse B

BREEAM Very Good

| Kaph Næringsmegling | T: 959 89 231 | E: arne@kaph.no

Bjørn Strømsnes | NJORD Real Estate AS | T: 922 09 420 | E: bs@njordrealestate.no

ILLU.: KRISTIN JARMUND ARKITEKTER/ESTATE 3D

Lånekassen flytter til Helsfyr Statens Lånekasse for ­Utdanning flytter fra Økern til Helsfyr.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

FYSTIKKALLÉEN 1 blir den nye adressen til Statens Lånekasse for Utdanning.

D

et var i mars i år at det ble kjent at Statens Lånekasse for utdanning var ­ på jakt etter nye kontorlokaler i Oslo, i kort gangavstand fra kollektivknutepunkt. S ­ øket var på mellom 4200 og 4900 kvadratmeter, og ­lokalene måtte legge til rette for høy grad av åpne, fleksible og digitale arbeidsplassløsninger.

FYRSTIKKALLÉEN 1 Nå er det klart at Lånekassen har valgt ny­ bygget til JB Ugland Eiendom i Fyrstikk­alléen 1 på Helsfyr. Lånekassen følger dermed etter Arbeids- og velferdsdirektoratet, som har tegnet leiekontrakt på 20 000 kvadrat­meter i det nye kontorbygget Fyrstikkalléen 1 på Helsfyr.

– Kontraktene viser at Helsfyr er en god kontorbeliggenhet, og et attraktivt område for offentlige og private aktører. Vi ser frem til å

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

samarbeide med dem om å skape et moderne og godt kontorprosjekt, sier administrerende ­direktør i JB Ugland Eiendom, Bjørn Vedal.

Hovedeier for eiendommen er JB Ugland Eiendom AS. Vedal er hyret inn for utvikling og gjennomføring av prosjektet, som er tegnet av Kristin Jarmund Arkitekter. Thomas Bagn, ­partner og rådgiver i Malling & Co Nærings­ megling, er rådgiver for utleie av eiendommen.

TRE NYE BYGG Fyrstikkalléen 1 består av tre nye, sammen­ vevde kontorbygg med innholdsrike, frem­ tidsrettede fellesarealer. Lånekassen og ­Arbeids- og velferdsdirektoratet skal bruke til sammen to av de tre byggene. Ifølge JB ­Ugland Eiendom er det fortsatt ledige ­lokaler til nye leietakere i ett énbruker-bygg eller ­deler av det gjenstående nybygget.

112

Parketten brupark.no

- Et handelshus på 8.200 kvm sentralt beliggende i Brumunddal.

Lokalenes størrelse og standard leveres etter deres ønsker og behov.

1. etasje: 4.000 kvm 2. etasje: 4.200 kvm Kontakt Henriette Høva på tlf: 121 21 322 eller epost: hh@brupark.no.

MARKEDSPULS

E T SKYFRI T T 2 018 FO R KO NTORMAR K E D E T ?

AV: RAGNAR EGGEN, PARTNER / ANALYSESJEF, AKERSHUS EIENDOM

Høsten 2017 er kontormarkedet i Oslo preget av mange senkede s­ kuldre blant gårdeiere og meglere. De økonomiske pilene peker oppover, og ­oljebransjens nedtur hadde en begrenset effekt på markedet som helhet.

Arealstatistikk melder om et stigende volum i markedet, og ikke minst leienivåer som er hakket høyere enn de foregående kvartaler.

2

017 har slik sett blitt akkurat som vi, og mange andre, forventet – stabil ­ledighet, svakt stigende volum, svakt stigende leienivåer. Analytikere og meglere er nå gan­ ske enige i at leienivåene skal opp i løpet av høsten og videre gjennom hele 2018. Frem til august har alle makro-analytikere meldt om stigende optimisme og tiltagende vekst i syssel­ setting og BNP-vekst, og selv i olje­ bransjen føler ­mange nå at om man ikke har passert aktivitets­bunnen, så er den i alle fall nær. Det eneste usikkerhetsmomentet i s­ eptember 2017 er bolig­markedet – vi vet at prisene skal ned, og at byggevolumet skal ned, men hvor mye?

Uansett vil effektene av en tiltagende bolig­ brems ha begrenset innvirkning på kontor­markedet de nærmeste 12 månedene.

Nå ved utgangen av 3. kvartal 2017 er det en del trender vi ser tydelig i utleie av kontor i Oslo, og de tre/fire/fem sterkeste som vil ­forme utleiemarkedet i 2018 er de følgende:

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

1: FORTSATT FALLENDE LEDIGHET: Som grafen viser, nådde kontorledigheten en topp i midten av 2015, med 8,4%, og har siden falt svakt. I 2018 vil dette fortsette, og vi skal oppleve at ledigheten for Oslo som helhet går under 6% i løpet av året. Vi tror dette er en ganske sikker utvikling, mest på grunn av en ganske begrenset tilbuds­ side; vi har de siste par årene stadig ned­ justert våre estimater for nybygg­volumet i 2018 og 2019. De som leier ut bra kontor­ eiendommer nå, setter også pris på at noen av de største l­edige eien­ dommene har middels eller ugunstig kollektiv­trafikkbeliggenhet (se tabell neste side), og at flere av de f­ raflyttede b ­ yggene blir konvertert til andre formål. Både i 2017 og 2018 er ­netto tilført areal ganske nær null, og dette er hyggelig for gård­eierne.

114

2 0

HI STO R IS K KO N TO R L E DIGH ET I OS LO

%

Okt 05

Okt 06

Okt 07

Okt 08

Okt 09

Okt 10

Okt 11

SUM OSLO SENTRUM

SUM OSLO INKL LYSAKER/FORNEBU

14 12 10 1000000

8

900000 800000

6

700000 600000

4

500000 400000

2

300000 200000

0

100000 Okt 04

Okt 05

Okt 06

Okt 07

Okt 08

Okt 09

0

2002

OSLOOS INKLE LYSAKER/FORNEBU L E D I GH E TS P RSUM O GN FO R OS LO

2003

Okt 10 2004

2005

Okt 11 2006

2007

Okt 12

2008

2009

LEDIGHET VED STARTEN AV ÅRET SUM OSLO SENTRUM

2010

Okt 13 2011

Okt 14

2012

2013

2014

Okt 15 2015

Okt 16

2016

2017

2018

2019E 2020E 2021E

ENDRING I ETTERSPØRSEL

NETTO NYTT KONTORLOKALE LAGT TIL

1000000 900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

LEDIGHET VED STARTEN AV ÅRET NYTT KONTORLOKALE LAGT TIL D E 2 0 STØ R ST E L E DIGE ARE ALE R, NETTO 3. KVARTAL 2017

Adresse

Ledig areal

Østre Aker vei 90

27 000

2016

2017

2018

2019E 2020E 2021E

ENDRING I ETTERSPØRSEL

Beliggenhet

Har stått ledig siden

Oslo ytre øst

mai 2014 april 2017

Snarøyveien 36

20 000

Fornebu

Snarøyveien 30

15 000

Fornebu

april 2014

Lørenfaret 3

12 000

Hasle-Økern

april 2013 oktober 2015

Drammensveien 264

11 842

Lysaker

Professor Kohts vei 9

9 889

Lysaker

april 2010

Drammensveien 260

9 569

Lysaker

oktober 2014

Brynsalléen 4

9 282

Helsfyr-Bryn

januar 2017

Lilleakerveien 2A

8 388

Lysaker

april 2014 januar 2016

Rolfsbuktveien 4

7 759

Fornebu

Sjølyst Plass 2

7 500

Skøyen

januar 2017

Henrik Ibsens gate 60A

7 000

Sentrum vest, Solli plass

januar 2015

Drammensveien 211

6 500

Skøyen

juli 2011

Oksenøyveien 8

6 300

Fornebu

august 2017

Widerøeveien 1

6 089

Fornebu

oktober 2014

Sørkedalsveien 150

6 014

Oslo ytre vest

april 2017

Sven Oftedals vei 6

5 600

Oslo ytre øst

januar 2017 august 2017

Philip Pedersens vei 20

5 164

Lysaker

Schweigaards gate 10

5 158

Sentrum øst: Bjørvika-Oslo S

april 2015

Oksenøyveien 10

5 100

Fornebu

januar 2017

115

Okt 12

Okt 13 KILDE: AKERSHUS EIENDOM

Okt 04

Okt 14

KILDE: AKERSHUS EIENDOM

LEIEMARKEDET FOR KONTOR I OSLO

KO N TORL E DI GH E T OS LO : 7,1 % P E R JU LI 2017

Ledighet for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Ullevål

Leiepris / NOK / m2 Ledighet for kontor i Oslo

Oslo ytre øst

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Alna/Ulven Hasle/ Økern Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

Indre Oslo nord

Helsfyr-Bryn

CBD

> 20,0 %

< 10,0 %

< 20,0 %

<

7,5 %

< 17,5 %

<

5,0 %

< 15,0 %

<

2,5 %

Indre Oslo øst

< 12,5 % Lysaker

Ryen Bygdøy

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (September 2017).

Oslo ytre sør Fornebu

CBD: Sentrale business distrikt

L E I EN I VÅ ER I OS LO, AU GU ST 2 01 7

Leiepriser for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Ullevål

Leie i NOK / m2 for normalt bra standard / topp standard

Oslo ytre øst

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Alna/Ulven

3200

/

4200

2600

/

3500

2250

/

2900

1800

/

2400

1600

/

2100

1400

/

1950

1000

/

1650

Økern Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

Indre Oslo nord

Helsfyr-Bryn

CBD Indre Oslo øst

Lysaker

Ryen Bygdøy

Kartet viser leiepriser på kontorer

Oslo ytre sør

over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (September 2017).

Fornebu

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

CBD: Sentrale business distrikt

116

– I vår siste telling av kontor­ ledigheten har ­sentrum samlet nå en l­ edighet på såvidt over 5%.

2: KONKURRANSE OM LOKALENE I SENTRUM: I vår siste telling av kontorledigheten har sentrum samlet nå en ledighet på såvidt ­ over 5%, og dette er et nivå der gårdeier skal ­begynne å senke skuldrene, mens leie­ taker må være fremoverlent for å sikre seg den beliggenheten. Spørsmålet er hvor mye leie­takerne verdsetter sentrum foran rand­ sonene, for prisforskjellen er økende. Noen skal prises ut av sentrum i et slikt ­scenario, slik det allerede har skjedd med Helse­ direktoratet, Toll­direktoratet, Omsorgs­ bygg og Oslo Kemnerkontor. A ­ realer som blir ­ledige etter disse og flere a ­ ndre vil ikke komme på markedet før om 3-4 år, og inn­ til da er det et moderat antall bygg som blir innflyttings­klare.

3: PRISKONKURRANSE I RAND­SONENE: Vi merker oss at det stort sett er stabile leie­ nivåer i randsonene i 2017, både vest og øst for sentrum. Dette er logisk da ledigheten varier mellom 8-9% og 15%. Vi har sett en hel del signaturer i nybygg-prosjekter, spesielt i nord- og østlige randsoner. Disse er i hoved­ sak gjort i prosjekter som er ferdige om 2-3 år. Med visse unntak noterer vi oss at nivå­

117

ene er litt lavere enn forventet, og litt lavere enn nivåene vi så for ett år siden. Dette tyder på at en av våre spådommer fra et par år til­ bake – at yield-nedgangen ville gi ut­byggerne mer rom for å konkurrere på pris – nå er i ferd med å bli en realitet. Muligens skjer dette ­fordi noen utbyggere vil være sikre på at de kan selge et utleid bygg før en mulig yield-oppgang, selv om det ikke er tegn til sistnevnte i dagens marked.

De forskjellige områdene i byen har ganske forskjellige forutsetninger og utviklingstrekk for å møte et overveiende positivt 2018.

Nedenfor går vi gjennom hvert enkelt om­ råde, og legger vekt på å belyse de trekkene som gjør at hvert område skiller seg litt ut fra hovedtrenden.

Vika-Aker Brygge: Prestisjeområdet er inne i en lang p ­ eriode der eldre kontorbygg total-rehabiliteres eller moderniseres på andre måter; dette gjelder blant annet nå nesten alle byggene i ­Ruseløkkveien. Dette har gitt et jevnt tilsig av nye gode arealer på markedet, og de ­fleste leie­takerne som signerer på disse flytter ikke

– Etter noen litt «tørre» år har ­Bjørvika ­kommet inn i sin andre store nybyggbølge.

så langt – noe som har satt i gang en kjede­ reaksjon som «rammer» arealene etter blant andre BA-HR, Wiersholm, Wikborg Rein og flere lignende leietakere. Området har holdt leienivået bra gjennom denne ­perioden, men har ikke klart å trekke til seg særlig m ­ ange nye aktører. Vi tror likevel på vekst, for i topp­ segmentet er det flere som vurderer flytting, og de fleste aktørene i området vil merke ­bedringen i økonomien tydelig, både i inn­ tjening og antall ansatte. Om den øko­nomiske veksten holder seg, vil leieveksten bli bedre i 2019 enn i 2018.

Bjørvika: Etter noen litt «tørre» år har Bjørvika kommet inn i sin andre store nybyggbølge ­ med ­Diagonale, Eufemia, DEG6b og en serie nye leietakere, store som små. Denne dyna­ mikken, og det faktum at mye nytt bygulv og kulturelle destinasjoner blir ferdige de nærmeste årene, åpner for at området blir enda mer attraktivt for et bredt spekter av leie­takere. Vi er nå spent på høstens utleie­ prosjekter, både angående hvem som signerer og hvilket prisnivå – men det vil høyst sann­ synlig bli høyere enn i fjor.

Resten av sentrum: Den generelle bedringen i næringslivet, og en veldig begrenset tilbudsside, sikrer at ­ledigheten holder seg lav og at det er utleiers marked også her. Det er flere konverterings­ prosjekter på gang, både til handels-, bolig-, hotell- og skoleformål, noe som gir netto ­avgang av areal de nærmeste tre-fire årene. Vi

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

har merket en tendens til at snittprisen stiger mer enn prisen for de beste arealene – det kan både bety at sentrumsbeliggenheten betyr så mye at kvalitet er blitt litt mindre viktig, og (mer sannsynlig) at de fleste gårdeierne til­ byr bedre kvalitet enn for 1-2 år siden. Leie­ nivåene vil stige, men prisforskjellen til rand­ sonene vil begrense oppside-potensialet, og vi er i tvil om veksten vil overgå 10% i året.

Skøyen: Området har lenge hatt en solid plassering som nummer to etter sentrum. Det er et av de få områdene som har færre signerte kontrak­ ter de siste fire kvartaler enn de seks foregå­ ende, så her er det litt lite data å forholde seg til, men leienivåene har holdt seg. Den største nyheten er Hafslund sin leiekontrakt i Harbitz Torg på 10.000 m2.

Dette området har nå en veldig stor tilgang på prosjekter – helt opp mot 200.000 m2, ­faktisk uten båtopplagstomta i Bestumilen, og er et om­ råde der man kan se flere tilflyttinger og på sikt flere delvis spekulative nybygg. I de nærmeste par årene tror vi på fallende ledighet og moderat leieoppgang – dog litt svakere enn i sentrum.

Lysaker og Fornebu: Fortsatt høy ledighet vil gi stabile leienivåer gjennom året. En del leietakere vil flytte til Lysaker fra andre områder, både østfra og vestfra, fordi man får gode arealer til bra pris i et område som tross alt har en veldig god kollektivdekning. Vi tror ledigheten vil falle gjennom 2018, men at den ved årsslutt vil ligge på 10-12% på grunn av noen store enkeltbygg

med spesielle utfordringer. Disse byggene vil ikke nødvendigvis hindre leievekst fra 2019, når ledigheten i de beste beliggenheter vil ha gått ned en del.

Helsfyr-Bryn: Vi har spådd leievekst, men er nå mer usikre på det enn før sommeren. Grunnen er både priskonkurranse-trenden nevnt i tidligere ­ ­kapittel, og det faktum at de bekreftede nybygg­ prosjektene fortsatt har en del ledige ­arealer, og disse vil markere seg i konkurransen de nær­ meste to årene. Slik sett vil oppside-­potensialet på leie­ nivåene være mer begrenset enn for ­Nydalen og Skøyen; vi tror at veksten vil komme i det kvalitetsmessige ­mellomsegmentet.

Nydalen: Dette er, utenfor sentrum, det mest «skyfrie» området i hele byen sett fra gårdeiers ståsted: lav ledighet, grei tilflytting, lite nybygg og få leie­takere som skal ut av sine lokaler. Dette har også gitt den sterkeste leieutviklingen for et randsone-område, slik vi tolker A ­ realstatistikk og våre egne tall. Området n ­ yter godt av å være aktuelt for leietakere som flytter både østfra, vestfra og fra sentrum – dette er ganske unikt.

En stadig forbedring av bygulvet og et stort antall nye boliger trekker også inntrykket opp – leietakerne vil betale litt ekstra for å være her.

Vi forventer at noen eksisterende leietakere vil prises ut av området og flytte til Ullevål, Storo eller Helsfyr-Bryn, men at prisene likevel vil øke mer enn snittet for byen.

118

KILDE: AKERSHUS EIENDOM

PROGNOSE FOR BYGGEVOLUM

N YE KO NTO R BYGG I OS LO, BRU T TO, M 2 PE R ÅR

350 300

TUSEN M2

250 200 150 100 50 0 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2012

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019E

2020E

PROGNOSE FOR LEIENIVÅER PROGNOSE 2017

PROGNOSE 2018 Nydalen

Nydalen

Oslo ytre vest

Ullevål

Indre Oslo vest Skøyen

Alna/Ulven

+10 – + 20,0 %

Majorstua

Sinsen Storo Majorstua Kjelsås Grefsen

Oslo ytre øst

Indre Oslo nord

Helsfyr-Bryn

Alna/Ulven

+5 – + 10,0 %

-5 – -5,0 % -5 – -10,0 %

Indre Oslo vest Skøyen

nord

Helsfyr-Bryn

CBD Indre Oslo øst

-10 – -20,0 %

Lysaker

Bygdøy

Bygdøy

Fornebu

Oslo ytre sør Fornebu

CBD: Sentrale business distrikt

Helsfyr-Bryn

CBD

-10 – -20,0 %

Ryen

Oslo ytre sør

Hasle/ Økern

Indre Oslo øst Årlig nominell vekst Leienivåene for høy standard Ryen

Helsfyr-Bryn

+5 – + 10,0 % -5 – -5,0 %

+10 – + 20,0 %

-5 – -10,0 %

+5 – + 10,0 %

-10 – -20,0 %

-5 – -5,0 % -5 – -10,0 %

Indre Oslo øst

+10 – + 20,0 %

Oslo ytre sør

-10 – -20,0 %

Ryen

+5 – + 10,0 % -5 – -5,0 % Oslo ytre sør

-5 – -5,0 % -5 – -10,0 %

Årlig nominell vekst Leienivåene for høy standard +10 – + 20,0 %

Ryen

Alna/Ulven Indre Oslo vest

+10 – + 20,0 %

Indre Oslo nord

+5 – + 10,0 %

Hasle/ Økern

Årlig nominell veks Leienivåene for høy

Hasle/ Økern

Indre Oslo øst

Lysaker

gdøy

Ullevål

Hasle/ Økern

CBD

alen

Oslo ytre øst

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Årlig nominell vekst Leienivåene for høy standard

Oslo ytre øst Alna/Ulven

Sinsen Storo Majorstua KjelsåsIndre Oslo nord Grefsen

Ullevål

Nydalen

Årlig nominell vekst Leienivåene for vest høy standard Oslo ytre

Oslo ytre øst

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

CBD: Sentrale business distrikt 119

CBD: Sentrale busines

KILDE: AKERSHUS EIENDOM

RAGNAR EGGEN Analysesjef og partner i Akershus eiendom.

Indre by: Områdene mellom sentrumskjernen og ring 3 er de deler av byen der det er flest aktuelle prosjekter for konvertering eller riving. D ­ ette gir mindre areal, men vi tror at flere leie­ takere vil flytte vekk til sentrum eller steder som har god t-bane-tilknytning.

Ytre bydeler mot vest, nordøst og sør: Disse vil oppleve noen av de samme ­trendene som Indre by. Ledigheten vil være stabil og leienivåene stagnerer videre. Enkelte pro­ sjekter vil fortsatt kunne realiseres, og noen bedrifter med lokal tilknytning eller spesielle behov vil bli værende.

USIKKERHETSMOMENTENE Det er mange ting som kan endres de nær­ meste månedene, men for kontormarkedet er det ikke så mange variabler som opp­fattes å være i spill. Fortetting og ­effektivise­ring vil fortsette, men effekten av dette er

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

­ egrenset, sammenlignet med den generelle b ­økonomien.

Svekket nyboligsalg og fallende priser i boligmarkedet har ført til at flere analytikere stiller spørsmål ved om konverterings-bølgen skal fortsette – vi tror at den vil det, kanskje uten å akselerere, mest fordi konvertering skjer til flere formål, og fordi de ­eiendommene som ligger an til konvertering heller blir lagt i «møllposen» fremfor å total-rehabiliteres til konkurransedyktig konto­rareal.

Den store usikkerheten ligger på makro-­ siden – kort fortalt, hvorvidt den veksten som er spådd, faktisk materialiserer seg. Fra tidligere perioder har vi sett at kontoretter­ spørselen er noe av det første som snur, hvis makro-stemningen blir markant bedre eller dårligere. Så langt rir vi en positiv bølge, men både globale og nasjonale hendelser kan gjøre seg gjeldende – det største usikkerhets­ momentet er om avkjølingen i boligmarkedet vil smitte over på den generelle økonomien.

120

Mitie is the outsourcing partner of choice.

Our focus is on delivering services that help clients be more efficent today and tomorrow.

Weâ&#x20AC;&#x2122;re all about developing people to excel at what they do, challenge how things are done and inspire change.

INSPIRE TO CHANGE

John Wuya

DELIVERING TODAY INSPIRE TOMORROW

400 11 773 John.wuya@mitie.com

Jonas Ebbestad

948 33 125 Jonas.Ebbestad@mitie.com

STQ DESIGN

Leieprisoversikt Oppdaterte leiepriser for næringseiendom i Stor-Oslo.

KILDE: UNION

L E I EP RI STA B E L L

Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Ledighet %

6mnd

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4 800

4 000

3 500

2 600

8,5 %

- 0,3 %

Bjørvika

3 400

2 900

2 500

2 200

4,1 %

+ 1,4 %

Øvrige sentrum

3 400

3 000

2 500

1 900

6,4 %

- 2,0 %

Indre vest

3 100

2 600

2 000

1 700

3,4 %

- 0,1 %

Indre nord

2 200

1 900

1 700

1 400

7,0 %

+ 3,5 %

Indre øst

2 700

2 000

1 700

1 300

2,1 %

- 0,3 %

Skøyen

3 300

2 700

2 300

1 850

9,1 %

- 2,2 %

Lysaker

2 250

1 800

1 600

1 400

14,0 %

+ 0,8 %

Fornebu

1 900

1 600

1 300

1 200

14,9 %

- 1,0 %

Nydalen

2 400

2 200

1 800

1 450

4,4 %

+ 0,8 %

Bryn / Helsfyr

2 250

1 900

1 600

1 300

10,6 %

- 0,4 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

2 250

1 700

1 500

1 200

17,3 %

- 1,4 %

Ytre vest

1 800

1 600

1 400

1 350

2,7 %

- 0,7 %

Ytre nord og øst

1 700

1 600

1 350

1 150

9,0 %

- 0,6 %

Ytre syd

1 700

1 550

1 300

1 150

5,7 %

- 0,5 %

1 900

1 600

1 400

1 200

7,9 %

+ 0,0 %

Asker & Bærum

KILDE: UNION

Høy standard

%

Kontorledighet

12

2400

10

2000

8

1600

6

1200

4

800

2

400

0 2000

2002

2004

2006

0 5/2 01 7 | N ærin g sEiendom | LEI EPRI SER

2008

2010

2012

2014

2016

2018

122

2020

0

Nominell leiepris (h.a.)

Flotte lokaler til leie sentralt på Bryn

Opp til 1800 kvm til leie i Østensjøveien 32.

Svært sentral beliggenhet på Bryn med fem minutter til Brynseng T-bane (4 linjer), nær busslinjer på Helsfyr og Bryn togstasjon.

Eiendommen har mange fasiliteter som kantine, kaffebar, auditorium, treningssenter, sykkelparkering, garderobe og dusj. God parkeringsdekning.

Christian Høgebøl • 90 77 52 77 • christian.hogebol@cbre.com Siri Helene Taugbøl • 41 45 97 01 • sirihelene.taugbol@cbre.com

www.cbre.no

Nybygg Eiendomsspar har listet opp de største ­ prosjektene som forventes ferdigstillelse i 2017, 2018 og 2019.

KILDE: EIENDOMSSPAR

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

124

I G A N G SAT T E P ROS JEKTER S O M ­F O RV E N T E S F E RD IGSTILT I 2 017:

Adresse

Utbygger

Vitaminveien 4

Skanska

15.000

Schweigaards gate 33

Rom Eiendom

15.000

Ferd Eiendom

14.000

Drammensveien 149/151

Orkla Eiendom

14.000

Dronning Mauds gate 11

Vestre Vika

10.500

Diagonale

Hav Eiendom

10.500

Kirkegaten 15

Vestre Vika

10.000

Bøkkerveien 5

Høegh Eiendom

9.500

Brobekkveien 80, Bygg 18

Fabritius Eiendom

9.500

Persveien 26

Obos

7.700

Ulvenveien 88, (Ulven)

Obos

7.700

Henrik Ibsens gate 4

Fram Eiendom

6.500

Youngs gate 7/Torggaten 13

Fagforb. Industri Energi

6.500

Øvre Vollgate 9

Anthon B Nilsen

6.000

Cort Adelers gate 33

Winta Eiendom

6.000

Totalt

Øvrige prosjekter

-

Adresse

Utbygger

Areal m2

Nydalsveien 16-26

Avantor

20.000

Nils Hansens vei 25

Pecunia

Hagaløkkveien 26

46.200

Totalt

Areal m2 20.000

83.800

Ca. 48% av disse prosjektene er forhåndsutleid.

145.400

Ca. 74% av disse prosjektene er forhåndsutleid.

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM ­ FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2019:

I K K E I G A N G SATTE P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S F E RD IGSTILT I 2 018:

Adresse

Utbygger

Areal m2

Adresse

Utbygger

Philip Pedersens vei 11

NCC Property Dev

Akersgaten 35/39

6.000

Freserveien 1,Felt A3

Obos Forr.bygg

29.000

Storebrand

5.700

Harbitzalleen 3-7

Møller Eiendom

26.000

Trygve Lies plass 1

Oslo Kommune

5.500

Asker Genera

Oxer Eiendom

24.000

Youngstorget 3

Olav Thon Gruppen

3.900

Drammensveien 145-147

Schage Eiendom

20.000

Øvrige prosjekter

Vestre Vika

5.600

Lørenveien 55-65

Stor-Oslo Eiendom

15.000

Dronning Mauds gate 10

Vestre Vika

13.000

Østensjøveien 44 “Eskalator”

Pecunia

10.000

Grenseveien 80

Bunde Eiendom

6.500

Youngstorget 3

Thon Eiendom

6.800

Øvrige prosjekter

Fram Eiendom

42.000

Totalt

26.600

I G A N G SAT T E P ROS JEKTER S O M ­F O RV E N T E S F ­ E R D IGSTILT I 2 019 :

Adresse

Utbygger

Areal m2

Bispevika “Eufemia”

Oslo S Utvikling

Nye Deichmanske bibliotek

Oslo K

7.500

Vestbanetomten, Felt D

Statsbygg

2.500

Totalt

192.300

22.000

32.000

125

Totalt

Areal m2

KVA DR ATMETER TOTA LT:

261.200

KILDE:EIENDOMSSPAR

I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM ­F ORVEN TES FER DI GSTI LT I 2018:

BETYDELIG PROSJEKTPOTENSIALE FRA 2018 OG UTOVER Re a li st i sk p rosj ekt p o tens ialet f ra o g med 2 017 u tg j ør n å vel 3 , 3 mill. kvm s o m er p å s a mm e n i vå s om i f j or. P ro s jekter s o m antas fe rdi g st i l t i å ren e 2 017- 2019 utg jø r i s um 5 00.0 0 0 kv m , ­p ros j ekter med leng re tid s ­ h o rison t er a n g i t t n e d enfo r. (P ro s jekter s o m i kke få r i n nv i r kning p å ­k o nto rmarked et i pe ri od en , f.eks . ­r end yrked e ­k jø p es entre/ va re h u s , m ess eh a l l er, stats byg d e ­s ko ler etc., e r ik ke m ed t at t ) .

Adresse

Utbygger

Areal m2

Fyrstikkalléen 1

Oslo Areal

30.000

Urtegaten 9

Eiendomsspar

20.000

Schweigaards gate 15

Entra Eiendom

17.600

Økernveien 144-147

Økern Sentrum

15.000

Øvrige prosjekter

-

44.400

Totalt

127.000

MU LI GE PR OSJ EKTER ETTER 2019: Adresse

Utbygger

Persveien 2+4+4b & ­Ulvenveien 91

Ulven (Obos)

85.000

Østre Aker vei 90

Winta Eiendom

75.000

Bøkkerveien/Karvesvingen

Høegh Eiendom

65.000

Vålerenga Stadion

NCC Property Dev

55.000

Lørenfaret 1A/B

Oslo Pensjonsforsikring

48.000

Ruseløkkveien 26

Storebrand Eiendom

42.000

Rådmann Halmrasts vei 7, 9 & 18

Andenæs Eiendom

25.000

Ensjøveien 17

Kolberg Motors

22.000

Universitetsgaten 7-9

Entra Eiendom

20.000

Fyrstikkalléen

JB Ugland Eiendom

32.000

Øvrige prosjekter

-

Totalt

Areal m2

190.000 659.000

TI LDELS U SI KR E PR OSJ EKTER ETTER 2019:

G RA N D TOTA L P R OS JEKTER E TTER 2 019

3.156.000 0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

Adresse

Areal m2

Ulven Senterområde

104.000

Regjeringskvartalet

100.000

Filipstad “Hans Jæger Kvartal”

100.000

Ulvenveien 84 “Økern S”

100.000

Fornebu “Technoport”

80.000

Strømsveien 221-223

60.000

Billingstadsletta 30

60.000

Øvrige prosjekter

1.766.000

Totalt

2.370.000

126

KILDE:EIENDOMSSPAR

SA N N SYN LI GE PR OSJ EKTER FER DI GSTI LT ETTER 201 9:

LEDIGE LOKALER 2017 Q3

SALG, UTLEIE OG FREMLEIE AV NÃ&#x2020;RINGSEIENDOM | OSLO OG DRAMMEN

REALIST REALIST | 1| 1

OMRÅDE OSLO KOMBINASJONSLOKALER | 600 – 4.000 KVM. | HØYTLAGER PÅ SKYTTA INDUSTRIOMRÅDE

INDUSTRIVEIEN 25 Skytta, Nittedal | 600 – 4.000 kvm.

• Høytlager (6 m) med direkte innkjøring • Egen kontoretasje, i tilknytning til lageret • Kantine og garderobe med dusj • God parkeringsdekning • Mulighet for tilbygget høytlager (8 m) på inntil 2.000 kvm.

• Ledig omgående • Lager 800 – 3.000 kvm.

• Kontor 200 – 800 kvm.

KONTAKT Pål Magnus Nygård M - 40 21 09 00 E - pm@realist.no

2 | UTLEIEMAGASINET

KONTOR | 500 – 1.117 KVM. | ATTRAKTIVE KONTORLOKALER, RETT VED SOLLI PLASS

DRAMMENSVEI 60 Oslo Sentrum | 500 – 1.117 kvm.

• Ledig fra 1.9.18 • Hele eiendommen totalrenoveres til overtakelse • Fantastisk utsikt over Oslo • Kantine i toppetasjen • Møteromsavdeling, garderobe og resepsjon • Mye naturlig lys, med vindusrekker på alle vegger • Kort vei til Solli plass og Tjuvholmen

KONTAKT Pål Magnus Nygård M - 40 21 09 00 E - pm@realist.no

REALIST | 3

OMRÅDE OSLO KONTOR | 200 – 993 KVM. | AREALEFFEKTIV TOPPETASJE PÅ HASLE/LØREN, MULIGHET FOR LAGER

EIKENGA 31 A Hasle/Løren | 200 – 993 kvm.

• Hel toppetasje, godt med naturlig lys • Arealeffektiv for både cellekontor og åpent landskap • Mulighet for lager, enten betjent eller eget • God parkeringsdekning • Rimelig leie de neste 3 år, i tilknytning til fremleie • God dekning av offentlig kommunikasjon • Område i utvikling

KONTAKT Pål Magnus Nygård

Johan Gaupås

M - 40 21 09 00 E - pm@realist.no

M - 924 30 377 E - jog@realist.no

4 | UTLEIEMAGASINET

KONTOR | 200 – 1.040 KVM. | LYSE OG EFFEKTIVE LOKALER, TIL EN HYGGELIG PRIS

ØSTENSJØVEIEN 39/41 Bryn | 200 – 1.040 kvm.

• Eiendommen ligger «på» Brynseng t-banestasjon, med 4 av 5 t-banelinjer • Gangavstand til tog (Bryn) og god bussdekning • Lokalene er godt egnet til både cellekontorer og åpent landskap • Et attraktivt alternativ utenfor Oslo Sentrum • Kort vei til rekreasjonsområder og flere nye torg/møteplasser • Garderober, dusj, sykkelparkering og mulighet for kantine • Renoveres dersom ønskelig

KONTAKT Pål Magnus Nygård M - 40 21 09 00 E - pm@realist.no

REALIST | 5

OMRÅDE OSLO KONTOR | 150 – 1.500 KVM. | LYSE KONTORLOKALER SENTRALT PÅ KALBAKKEN I GRORUDDALEN

ØSTRE AKER VEI 215 Kalbakken | 150 – 1.500 kvm.

• Lyse og fleksible lokaler • Lokalene skreddersys leietagers ønsker og behov • God parkeringsdekning • Vareheis • Gode eksponeringsmuligheter ut mot Østre Aker vei • Lager

KONTAKT Robert Andersen

Johan Gaupås

M - 459 05 322 E - ra@realist.no

M - 924 30 377 E - jog@realist.no

KONTOR OG LAGER | 300 – 610 KVM. | KOMBINASJONSLOKALE MED SENTRAL BELIGGENHET

ØSTRE AKER VEI 213 Kalbakken | 300 – 610 kvm.

• 250 kvm. kontor, 300 kvm. lager • Lokalene tilpasses leietagers ønsker og behov • God parkeringsdekning • Kjøreport • Enkel adkomst via E6, Riksvei 4 og Østre Aker vei

KONTAKT Robert Andersen

Johan Gaupås

M - 459 05 322 E - ra@realist.no

M - 924 30 377 E - jog@realist.no

6 | UTLEIEMAGASINET

KONTOR | 400 – 4.602 KVM. | GUNSTIGE KONTORLOKALER SENTRALT PÅ SKØYEN

HOVFARET 11 Skøyen | 400 – 4.602 kvm.

• Kontorlokaler med god standard • Mulig å leie hele eller deler av bygningen • Gunstig leie grunnet fremleie • Lyse og luftige lokaler med tilgang til kantine • Umiddelbar nærhet til buss, trikk og tog

KONTAKT Robert Andersen

Johan Gaupås

M - 459 05 322 E - nf@realist.no

M - 924 30 377 E - jog@realist.no

REALIST | 7

OMRÅDE OSLO KONTOR OG LAGER | 185 – 2.100 KVM. | EFFEKTIVE OG MODERNE KONTOR- OG LAGERLOKALER TIL LEIE

NEDRE KALBAKKVEI 88 Oslo - Alfaset / Furuset | 185 – 2.100 kvm.

• Velholdt kombinasjonseiendom • Sentral beliggenhet • Lyse og effektive kontorlokaler • Lager av varierende størrelse • God eksponering og enkel adkomst • Standard og planløsning kan tilpasses • God parkeringsdekning • Lett tilgjengelig fra E6, Ring 3, Riksvei 163 og Riksvei 4

KONTAKT Joachim Moltke-Hansen

Pål Magnus Nygård

M - 92 62 86 07 E - jmh@realist.no

M - 40 21 09 00 E - pm@realist.no

8 | UTLEIEMAGASINET

KONTOR | 227 KVM. | INNREDET MED CELLEKONTORER FOR 5 – 7 PERSONER

BRYNSVEIEN 5 Bryn | 227 kvm.

• Praktisk innredet med cellekontorer og høy standard • Store vindusflater • Kantine, nyoppussede garderober med dusj, sykkelparkering • Kan overtas med kort frist • Kan leies ferdig innredet • Hyggelig leie ved rask avgjørelse

KONTAKT Pål Magnus Nygård M - 40 21 09 00 E - pm@realist.no

KONTOR | 150 KVM. | NYOPPUSSET KONTORLOKALE FOR 5 – 10 PERSONER

BRYNSVEIEN 2-4 Bryn | 150 kvm.

• Effektivt lokale, med plass til inntil 10 personer • Renoveres for leietaker • Store vindusflater • God parkeringsdekning • Hyggelig leie ved rask avgjørelse

KONTAKT Pål Magnus Nygård M - 40 21 09 00 E - pm@realist.no

REALIST | 9

OMRÅDE OSLO KONTOR | 300 – 2.560 KVM. | KONTORLOKALER MED GOD STANDARD PÅ ALNABRU

OLE DEVIKS VEI 35 Oslo - Alfaset / Furuset | 300 – 2.560 kvm.

• Store etasjeflater, inntil 1.500 kvm. på ett plan • Arealeffektivt og mulighet for både cellekontorer og åpent landskap • God parkeringsdekning • Smal bygningskropp gir mye naturlig lys • Ferdig oppussede lokaler holder en høy standard • Tilpasses leietaker dersom ønskelig

KONTAKT Pål Magnus Nygård M - 40 21 09 00 E - pm@realist.no

10 | UTLEIEMAGASINET

KONTOR, SHOWROOM, LAGER | 374 – 717 KVM. | KONTOR, SHOWROOM OG LAGER PÅ RYEN

ENEBAKKVEIEN 117 Ryen | 374 – 717 kvm.

• Toppetasje med egen balkong og utsikt over hele Oslo • Lokalene er betydelig påkostet og gir et unikt inntrykk • Selv om det er fremleie kan vi tilby lang leiekontrakt og lokale kan tilpasses • Gode lysforhold og høyt buet innvendig tak gjør at lokalene egner seg godt til både showroom og kontor • Muligheter for leie av lager

KONTAKT Robert Andersen

Johan Gaupås

M - 45 90 53 22 E - ra@realist.no

M - 92 43 03 77 E - jog@realist.no

REALIST | 11

OMRÅDE DRAMMEN NÆRINGSTOMTER | 8.000 – 23.000 KVM. | NÆRINGSTOMTER MED ATTRAKTIV BELIGGENHET I LIER TIL SALGS

RINGVEIEN 2 Lier | 8.000 – 23.000 kvm.

• Næringstomter i spennende område på Tranby i Lier til salgs • Nærliggende bedrifter er blant annet Aker Solutions og Bauhaus, samt kort vei til Liertoppen kjøpesenter • Selger kan vurdere å selge ut tomter fra ca. 8.000 kvm.

• Kort vei til av/påkjøring E-18 • Avstand til Drammen sentrum ca. 13 km • Avstand til Asker ca. 12 km • Pris etter nærmere avtale

KONTAKT Jan Gurrik M - 90 09 01 61 E - jg@realist.no

12 | UTLEIEMAGASINET

DigitalbyrĂĽet med fokus pĂĽ eiendomsbransjen

Vi skaper verdi gjennom digital kommunikasjon, produksjon og distribusjon.

Kontakt | www.adwiser.no Leo A. J. Brunvoll | leo@adwiser.no

JUSTERING TIL MARKEDSLEIE VED FORLENGELSE AV LEIEFORHOLDET

Ved inngåelse av leieavtale i næringsforhold ønsker gjerne leie­ taker opsjon på forlengelse av leieforholdet ved utløpet av leie­ perioden. Stadig vekk oppstår det uenighet mellom ­utleier og leietaker om partenes rettigheter ved en eventuell ­forlengelse.

Ved å innarbeide gjennomtenkte forlengelsesklausuler ved inn­ gåelse av leieavtalen kan forutberegneligheten økes og ressurs­ krevende tvister i etterkant forhindres.

AV: ADVOKAT LENA DRØNNESUND OG ADVOKAT VEYSEL INCE, INDEM ADVOKATFIRMA AS

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | J USS

128

129

FOTO: SHUTTERSTOCK

§ 3-1

Dersom leiens størrelse ikke er avtalt, «kan utleier kreve en leie som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende ­husrom på liknende avtalevilkår».

Avtale om leie av næringslokale inngås normalt for en bestemt periode. Leieavtalen opphører uten oppsigelse ved utløpet av leieperioden, og det gjelder ingen lovbestemt fornyelsesadgang. Det er derimot vanlig å avtale at leier har rett til forlengelse i et ytterligere antall år.

Ved utleie til næring står partene fritt til å avtale hvordan leieprisen skal reguleres ved forlengelse. Det er sjeldent at langvarige leieforhold forlenges på like vilkår. Det n ­ ormale er at leien avtales justert til markedsleie. En avtale om forlengelse til markedsleie innebærer i utgangspunktet at leieren kun kan kreve leien justert uten å berøre de øvrige avtalevilkårene.

Justering til markedsleie oppleves ofte som rimelig og partene kommer som regel enkelt til enighet om en slik forlengelsesklausul. Utfordringen oppstår når leieprisen på tidspunktet for forlengelse skal fastsettes. Å komme frem til hva som er markedsleie er en utpreget skjønnsmessig øvelse som beror på flere faktorer. Det kan derfor oppstå en rekke problemstillinger som partene ved inngåelsen av kontrakten ikke hadde tenkt gjennom.

HVA ER MARKEDSLEIE Hva som er markedsleie på reforhandlingstidspunktet vil normalt bero på en tolkning av leieavtalen. Dersom en felles partsforståelse av markedsleie ikke kan avdekkes, ­ vil markedsleie fastsettes ut i fra en objektiv tolkning av avtalens bestemmelser. Her vil partenes forutsetninger, ­ bakgrunnen for avtalen, forhold forut for avtaleinngåelsen og partenes etterfølgende opptreden være av betydning.

Dersom tolkning av kontrakten ikke gir nærmere ­før­inger, vil det være naturlig å tolke markedsleie i lys av husleielovens bestemmelser. Det følger av husleieloven § 3-1 annet ledd at dersom leiens størrelse ikke er avtalt, «kan utleier kreve en leie som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende ­husrom på liknende avtalevilkår». At enkelte leietakere ut fra særskilt tilknytning til eller interesse i et lokale er villige til å betale en høyere leiepris enn andre, er ikke relevant i vurderingen av hva som er markedsleie.

Hva en potensiell leietaker i samme marked er villig til å betale for et lokale kan imidlertid være vanskelig å fastsette

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | J USS

i praksis. Det opereres med ulike prismekanismer a­ vhengig av type lokaler og hvilken virksomhet det er egnet for, herunder fastleieavtaler, omsetningsbaserte avtaler og en ­kombinasjon av omsetningsbaserte avtaler med minimums­ leie eventuelt maksimumsleie. Leieprisen kan også variere for ellers ganske like lokaler i samme ­område. ­Videre kan det være vanskelig å få innsikt i den reelle leieprisen i markedet på grunn av manglende tilgang til til­svarende av­taler, ofte begrunnet i at de er underlagt konfidensialitet.

TYDELIGE AVTALEVILKÅR GIR MINDRE ROM FOR UENIGHET Det er av sentral betydning at leiekontrakten inneholder grundig gjennomtenkte avtalevilkår for hvordan markeds­ leie skal fastsettes på forlengelsestidspunktet. Leie­ kontrakten bør tydelig angi hvilke rettigheter partene har knyttet til regulering av leien ved forlengelse, herunder når regulering kan kreves og hvordan uenighet om leiefast­ settelsen skal løses ved tolkningstvil.

Leien kan blant annet avtales fastsatt ved at det inn­ hentes markedsleievurdering fra meglere med ­kompetanse på leienivået i det geografiske området knyttet til den ­aktuelle virksomhetstypen. Leien kan avtales fastsatt ved at det sees hen til nylig inngåtte sammenlignbare k ­ ontrakter, samt data­ baser med erfaringstall og markedsrapporter. ­Eventuelt kan leien avtales fastsatt av en partsoppnevnt takstnemnd, noe som medfører at partene lettere kan ­aksepterer utfallet av vurderingen.

Norges Eiendomsmeglerforbund, Forum for Næringsmegling, Huseiernes Landsforbund og Norsk Eiendom har i fellesskap utviklet standardleiekontrakter i nærings­ forhold. Standardene ansees å reflektere markeds­praksis.

De kan videre være både kostnads- og tidseffektive å ­bruke ettersom de er velkjente og således gir en viss for­­ut­ beregnelighet ved tvister. Forlengelsesklausuler er ikke innarbeidet i standardene, og må derfor tilføyes. Forslagene til tilføyelser i standardene kan gi en viss veiledning.

Partene bør ved formulering av forlengelsesklausuler også regulere mulige fremtidige forhold som på kontrakts-

130

… det er mer der det kommer fra.

Kaffen på kontoret er den viktigste, men ikke alltid den beste.

Vi i Magnat Kaffehus har ingen planer om å bli størst. Nei, tvert imot. Vi skal samarbeide tett med de kundene som tenker som oss. Som deler vår lidenskap og som verdsetter gode råvarer, smak og punktlighet. Den samme repsekten vi har for god kaffe, har vi også for våre kunder.

www.magnatkaffehus.no | Kongens gate 6 (Inngang fra kirkegata), 0153 Oslo | salg@magnatkaffehus.no

FOTO: INDEM ADVOKATFIRMA.

FRA VENSTRE: Veysel Ince, advokat i Indem Advokatfirma AS. Lena Drønnesund, advokat i Indem Advokatfirma AS.

tidspunktet fremstår som lite relevant.

Eksempelvis kan partene ta høyde for ­ ­hvordan leietakers eventuelle investeringer i lokalene skal reflekteres i fastsettelsen av hva som er riktig markedsleie ved forlengelse.

NÅR TVIST OPPSTÅR Kommer ikke partene til enighet om hva som er å anse som riktig markedsleie på regulerings­ tidpunktet, kan hver av partene i henhold til husleieloven § 12-2 kreve tvisten avgjort av en takstnemnd bestående av tre medlemmer oppnevnt av tingretten. Av­gjørelsen fra takstnemnden kan bringes inn for dom­stolene, men dette kan bli en tid­krevende og dyr p ­ rosess for partene.

Det er imidlertid vanlig i næringsforhold at partene i kontrakten avtaler seg vekk fra husleieloven § 12 2, og for eksempel avtaler at markedsleie avgjøres ved voldgift i henhold til voldgiftsklausul. Voldgift kan medføre en mer effektiv prosess, men er ofte svært kostbart og gir ingen ankemuligheter.

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | J USS

NYE TRENDER Utviklingen i samfunnet som følge av blant annet delingsøkonomien og bedre utnyttelse ­ av r­essursene påvirker også eiendoms­bransjen.

Leie­takere finner stadig nye måter å organisere og drive sin virksomhet på. Ut­vikling og anvendelse av ny teknologi bidrar også til endrede ­behov.

Leietakere forventer økt fleksibilitet, og ­viser tendenser til å bli stadig flinkere til å utfordre de etablerte leievilkårene som utleier tradisjonelt har anvendt. En tiårs leiekontrakt er ikke nødvendigvis like attraktivt for leietakere nå som tidligere. Leietakere etterspør oftere kortvarige leiekontrakter, gjerne med forlengelsesmuligheter. Alternativt etterspør leietakere en lengre leiekontrakt med exit-­ mulighet etter et gitt antall år.

Det blir spennende å følge utviklingen i årene som kommer. Behovet for økt fleksi­ bilitet og tendensene til å benytte leieavtaler med kortere tidshorisont kan bidra til å endre ønske om å innta forlengelsesklausuler slik de tradisjonelt har vært utformet.

132

HOS OSS BLIR KUNDEN HUSKET OG IVARETATT

Det blir lagt merke til.

Eiendomsspar er et av Norges ledende eiendomsselskaper og gjenkjennes ved høy kvalitet på eiendommene og første­ klasses beliggenhet. Kundetilfredshet er vår største fokus og leietakerne er våre viktigste samarbeidspartnere. Vi har over 30 års erfaring og arbeider kontinuerlig med å tilby den beste service og profesjonalitet i alle ledd.

www.eiendomsspar.no

ET HERSKAPELIG INTERIØR I EN MODERNE INNPAKNING Cellekontor blir ofte assosiert med noe traust og ­kjedelig. Kontorlokalet til Zeiner Gruppen i ­Tønsberg er beviset på det motsatte. Der er cellekontoret løftet til nye høyder, i et praktfullt interiør.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

134

– Kontoret er en reise i ­ selskapets h ­ istorie med innslag av antikke ­møbler, memorabilia og p ­ ortretter på veggene.

Med skreddersøm, rene linjer og smarte ­løsninger har GOVERNATOdesign skapt et profesjonelt og funksjonelt, men samtidig lunt og hyggelig kontor­landskap forankret i bedriftens historie.

– Kontoret er en reise i selskapets historie med innslag av antikke møbler, memorabilia og portretter på veggene, sier Angela Z. Governato, daglig leder og interiørdesigner i GOVERNATO­ design.

Hun forteller at utgangspunktet for ­lokalene var et typisk nybygg fra 2006, med spar­ sommelig innredning, og lav takhøyde.

Kontoret er på cirka 330 kvadratmeter, og ­ ­ligger i 2. etasje på Kaldnes Brygge, med ut­ gang til eget uteområde i byggets atrium.

– Dette er en familiebedrift med ambisjoner om å vokse. Derfor stilte de krav om fleksi­bilitet, samtidig som de ønsket å få frem selskapets ­historie, som har røtter helt tilbake til 1902, sier hun. De ansatte jobber lange dager og av den grunn ønsket seg et kontor de også kunne benytte på kveldstid, med et tydelig hjemmekoselig preg.

BUSINESS & PLEASURE Den sosiale sonen er iøynefallende når du ­entrer kontoret, med en god sofagruppe og et

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

barbord. Den ligger som en langstrakt tarm i midten av lokalet, med cellekontor og møte­ rom på hver side. Himlingen i den s­osiale ­sonen er senket noe, og kledd med metall­ spiler med integrerte lydinstillasjoner.

– Den sosiale sonen er det første du ser, og vi har vært opptatte av at den skal skape en lun atmosfære med tepper på gulv, ulike ­tekstiler, hjemmekoselig interiør og en litt spenstig ­himling med dempet belysning, forklarer hun.

Derimot er belysningen på arbeids­rommene en helt annen. Alle cellekontorene er roms­ lige, har tregulv og glassvegger. Med tanke på vekst er det lagt opp til at kontorene kan deles opp i to ved hjelp av en lettvegg på et senere tidspunkt. Det er også mulighet for å gjøre den ene sonen om til åpent landskap.

– Barbordet blir også mye brukt, særlig når de skal vurdere arbeidstegninger, trekkes de ut for å jobbe der, sier hun.

Generelt er det få gipsvegger i lokalene, som enten består av glassvegger eller en enkel mønstret romdeler i den sosiale sonen. Dette for å skape en luftig følelse, og gi rommene

136

DEN SOSIALE SONEN ønsker gjestene velkommen til en lun atmosfære.

137

ZEINER GRUPPEN er et fremtids­ rettet eiendoms- og ­investeringskonsern med fokus på tre forretningsområder, Zeiner Eiendom, Zeiner Bolig og Zeiner Invest.

tilgang på naturlig lys. Lampene er fra Anour og Gallotti&Radice, og spesialbestilt fra Italia – lys spiller en stor rolle, og lampene er helt unike.

– Alt av møbler er innbygd og skreddersydd, og dørene er spesiallagd fra Danmark.

Dørene i karbonisert eik er ikke malt, men de har ligget i vann i flere måneder for å få den mørke brunfargen. Det er originalt heltre, ­farget i vann, forklarer Governato.

Mellom de to møterommene, har interiør­ designeren satt inn en foldevegg, med trekkspillfunksjon. Slik at man kan velge ­mellom to små eller ett stort møterom, med

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

plass til rundt 20 stykker. Skjult i enden av ­lokalet er det kopirom og arkiv.

TYDELIG IDENTITET For Zeiner Gruppen var det viktig at sel­skapets historie kom tydelig frem i interiøret, sam­ tidig som de ønsket å vise frem den ­moderne ­bedriften de er i dag.

– Dette er en familiebedrift gjennom fl ­ ere generasjoner, og mye av deres historie er integrert i innredningen. Virksomhetens to ­ første biler er printet på metall, fra den gang de drev en byggevarebutikk. Arbeidspulten tilhører en tippoldefar og de har beholdt de

originale stolene, forklarer hun.

I den sosiale sonen, der sofagruppen står, er det plassert et uttrekkbart salongbord i glass, som også fungerer som et minimuseum, med gamle arkiver og stempler.

– Vi har spilt mye på det gamle, med ­malerier av de tidligere generasjonene på v ­ eggene. Vel så viktig er innslag av elementer fra dagens virksomhet, derfor har vi prøvd å kombinere gammelt og nytt. Samtidig som det er et på­ kostet prosjekt med fokus på kvalitet i hver kvadrat­meter, påpeker hun og understreker

138

MØLLERGATA 8 Kontorlokaler sentralt beliggende et par kvartal fra Stortorget/Grensen.

Ca 475kvm/580 kvm BTA nyoppusset - cellekontorer/teamløsning.

Eget kjøkken m/spiseplass.

Marianne Nielsen Landvik Newsec Basale AS +47 922 63 130

SE ANNONSEN PÅ FINN.NO

– Et cellekontor ­trenger ­ absolutt ikke å være traust og kjedelig. Det kan ­fremstå ­personlig, ­moderne og hjemme­­koselig, med effektive ­arbeids­løsninger.

at Zeiner Gruppen er opptatt av kvalitet som varer. Derfor har de prioritert gode materialer og et interiør som er tidløst.

– Kontoret har mye mørkt tre, skinn, s­ olide materialer, marmor og stål, noe som gir et maskulint uttrykk. Derfor har vi balansert med friske blomster og tekstiler i materialer man ikke forbinder med et kontor. D ­ etaljene

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

myker opp inntrykket, og gir f­ellesområdene et ­hjemme­koselig tilsnitt. Farge­valgene ­følger b ­ edriftens profil og skaper et helhet­ lig inntrykk, sier hun og avslutter: – Et celle­ kontor trenger absolutt ikke å være traust og ­kjedelig. Det kan fremstå personlig, m ­ oderne og hjemme­ koselig, med effektive arbeids­ løsninger.

140

TRONDHEIMSVEIEN 184

SENTRALT PÅ SINSEN

• • • •

Nyoppussede lyse lokaler Ved Torshov parken God offentlig kommunikasjon Parkeringsmuligheter i garasje

3.ETG 190 kvm kontor: 7 kontorer,

konferanserom, kjøkken med sosial sone

3.ETG 610 kvm kontor: 16-22 kontorer,

konferanserom, store sosiale soner

KONTAKT: FRODE WAALER | 406 03 907 | FGW@AURISFORVALTNING.NO

WWW.AURIS.AS

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | YOUNGSTORGET 3

142

YOUNGS– TORGET 3 Et moderne miljøbygg midt i sentrum.

­AV: SILJE RØNNE | FOTO: KRISTOFFER MYHRE | ILL: HILLE MELBYE ARKITEKTER

143

y 3 Youngstorget 3 er revet, og nå bygger Olav Thon G ­ ruppen det som skal bli et moderne og tidsriktig kontorbygg på seks etasjer, som strekker seg cirka over 6.800 kvadrat­ meter. Bygget vil inneholde kontorer fra 2. til 6. etasje, og et serverings­konsept i 1. etasje og i deler av underetasjen.

Dette betyr rundt 250 nye arbeidsplasser i sentrum.

– Vi har ønsket å få til et meget fleksibelt kontorbygg der flatene kan brukes som tradisjonelle kontorlandskap eller lett kan fungere som åpne landskap, sier Randi Hernes Gåsvær, eiendomssjef i Thon Eiendom.

Bygget skal stå ferdig innen våren 2019, der målet er å oppføre et bygg i henhold til BREEAM-NOR «Very Good».

DAGSLYS TIL ALLE Kontorbygget vil bli formet rundt et atrium; en glass­ overdekket lysgård. Dette vil gi dagslys til alle arealer og gjennom­lys i lokalene som har størst dybde.

– Hovedkommunikasjon i bygget skal ha direkte k ­ ontakt med atriet og er lagt inntil dette. Det understøtter god oversikt og lett tilgang til alle deler av bygget, forklarer hun.

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | YOUNGSTORGET 3

144

YONGSTORGET 3 Kontorbygget vil bli formet rundt en glassoverdekket lysgĂĽrd som vil gi dagslys til alle.

145

FOTO: THON EIENDOM

– Det er ikke mange nye kontorbygg med disse ­kvalitetene i denne delen av byen, der det er lagt vekt på miljø, tilgjengelighet og høy standard.

Byggherren har også et ønske om at det å bevege seg i bygningen skal gi en positiv opplevelse. Det samme g­ jelder for hovedinngangen når man ankommer eller forlater kontor­bygget.

– Du møter gjennomgående lyskilder og mye glass, som gjør bygget åpent og luftig, sier hun.

Hovedtrappen med heis er plassert med adkomst fra ­Pløens gate. Denne gir også tilgang til de ulike etasjene i Pløens gate 1.

På spørsmål om hvilket planer de har for gateplan, svarer Gåsvær at disse ikke er klare enda.

– Her må man fortsette dialogen med kommunen på hva som er ønskelig og hva man får til, sier hun.

UNIKT I SENTRUM Bygget er allerede fullt utleid, med to store leietakere.

– Kulturhuset kommer tilbake og skal inn i første- og under­etasjen med et serveringskonsept. Bring Dialog ­Norge skal ha resten av etasjene fra andre til og med sjette etasje.

Vi er meget fornøyde med disse to leietakerne sammen i dette bygget, da vi tror synergien mellom disse blir veldig god, sier eiendomssjefen.

Youngstorget 3 ligger rett ved Norges største kollektiv­

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | YOUNGSTORGET 3

MIDT I SENTRUM Youngstorget 3 ­ligger i et o ­ mråde fullt av ­kultur, ­service, ­shopping og med kort vei til alt av kollektivtilbud.

knutepunkt, og med kort vei til alle servicetilbud i Oslo sentrum.

– Her får man ekstrem nærhet til det aller meste, det være seg kollektivknutepunkter, servicetilbud, kultur, flotte spise­steder, shopping og ikke minst er det lett for kunder og samarbeidspartnere å komme på besøk. Vi vil også anta at plasseringen er en stor fordel når man skal rekruttere nye ansatte, påpeker hun.

Det som gjør bygget unikt ifølge Gåsvær, er at du får et topp moderne kontorbygg med høy miljøstandard.

– Det er ikke mange nye kontorbygg med disse k ­ valitetene i denne delen av byen, der det er lagt vekt på miljø, til­ gjengelighet og høy standard, avslutter hun.

146

ØSTENSTADODDEN

VO L L E N M A RI N A

VOLLEN

SJØSTRAND

BJERKÅS

DJUPTREKKODDEN

BJERKÅSHOLMEN

Slemmestad Handelspark

1. E TG : 1. 2 3 0 K V M BTA 2 . E TG : 1.450 K V M BTA

Slemmestad Handelspark

SLEMMESTAD

Slemmestad Handelspark står klar til innflytning Q1 2018.

RO RT U N E T KJ Ø P E S E N T E R

Med 170 p-plasser tilbyr handelsparken meget god parkeringsdekning til sine besøkende.

Området er i sterk vekst og handelsparken vil ytterligere styrke Slemmestad som handelssentrum.

LEIETA K E R E

KO N TAK T Christopher W. Felix M: 930 56 181 E: Christopher@wahl-eiendom.no

WAHL- E I E N D OM . N O

HILLE MELBYE ARKITEKTER

ARKITEKTEN HAR

ORDET

Youngstorget 3 har en prominent beliggenhet ut mot ­Youngstorget og en spesiell plassering ved siden av den markante Folketeater-bygningen. Bygget blir et fremtids­ rettet og funksjonelt bygg for både kontor, forretnings- og bevertnings lokaler. Fem etasjer fleksible kontorarealer ­ligger rundt et naturlig belyst atrium. Atriets plassering og utforming sikrer effektiv bruk og utnyttelse av etasjene, samt gode lysforhold og kontakt for hele bygget. I første etasje åpner fasaden seg mot Youngstorget og tilrettelegger for utadvendte funksjoner som forretning, bevertning og kultur.

Youngstorget ble etablert i 1846 og har siden vært et ­sentralt samlingsrom i Oslo by. Torgets nære beliggenhet til Regjeringskvartalet har trukket til seg hoved­kontorene til flere store politiske partier, og sammen med Folke­

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | YOUNGSTORGET 3

teatret har dette gjort Youngstorget til en av Oslos viktigste ­kulturelle og politiske arenaer. Området betegnes som «den gamle murbyen» der typiske volumer og karaktertrekk er skråtak med båndtekking og pussfasader. Fasadene har symmetriske trekk og både horisontale som vertikale linjer er tydelige, og har varme farger som terrakotta, rød, rosa og gult.

Fasadematerialet for Youngstorget 3 blir i hovedsak en middels lys tegl med fuger i lignende valør. Sammen med vindusstrukturen vil dette gi en helhetlig og rolig flate som harmonerer med omgivelsene. Bygningsvolumet får en subtil oppdeling ved at deler av fasadene trekkes tilbake i forhold til hovedfasadens veggliv. Dette vil gi en harmonisk tilpasning til øvrige eiendommers fasadelengder i Pløens gate og mot Folketeaterbygningen.

148

Trosterud/Furuset/Alna

TEVLINGVEIEN 23 200-4.100 KVM

Eiendommen ligger inntil E6 og med fleksibel og enkel adkomst inn og ut av veinettet uavhengig av om du kommer fra sør eller fra nord. Trosterud T – bane ligger 270 m fra bygget (3 min gange). Det tar 8-9 minutter med bil til Oslo Sentralbanestasjon eller Flytoget på Lillestrøm. Buss og Flybussen stopper i umiddelbar nærhet.

Hva får du: • Bedriftsrestaurant • Møtesenter med moderne AV utstyr • Lounge - Chill-out sone • Innendørs sykkel- og bilparkering • El-bil parkering • Takterrasse • Aircondition/Ventilasjon • Alarm • Bredbåndstilknytning (Cat 6) • Heis x 3 Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Christopher F. Bøhme +47 93 87 37 46 cfb@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Tveten Park

OLE DEVIKS VEI 2 408-2475 KVM

Tveten Park er en næringspark beståede av 4 bygg, henholdsvis Ole Deviks vei 2, 4, 6A og 6 B/C. Området rundt Tveten Park er primært et område for næringsbygg, hvor flere store og velkjente selskaper holder til. Det er svært enkel adkomst med bil fra både E6 og Ring 3. I umiddelbar nærhet er det buss direkte til Helsfyr, hvor det er et rikelig tilbud av offentlig kommunikasjon, og kort avstand til byens sentrum, E6 mot Gardermoen, flybuss, taxi og kollektivtrafikk.

Hva får du: • Heis • Sykkelparkering.

• Dusj/garderobe i kjeller • Parkeringsplasser ute og inne • Gjesteparkering • Mulighet for tilknytning til lunsjservering/kantine • Mulighet for lagerplass i kjeller Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Christopher F. Bøhme +47 93 87 37 46 cfb@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Tveten Park

OLE DEVIKS VEI 6 1070-2600 KVM

Tveten Park er en næringspark beståede av 4 bygg, henholdsvis Ole Deviks vei 2, 4, 6A og 6 B/C. Området rundt Tveten Park er primært et område for næringsbygg, hvor flere store og velkjente selskaper holder til. Det er svært enkel adkomst med bil fra både E6 og Ring 3. I umiddelbar nærhet er det buss direkte til Helsfyr, hvor det er et rikelig tilbud av offentlig kommunikasjon, og kort avstand til byens sentrum, E6 mot Gardermoen, flybuss, taxi og kollektivtrafikk.

Hva får du: • Areal 2. etasje 1525 kvm + 3. etasje 1073 kvm • Fremtidsrettede arbeidsplasser • Fleksible løsninger • Et spennende og attraktivt totalmiljø for ansatte og kunder • Store og gode vindusflater • Flott kantine • Stor takterrasse • Garderobe og dusjfasiliteter • Parkering • Sykkelparkering inne og ute Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Christopher F. Bøhme +47 93 87 37 46 cfb@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Flyt

™

Fast plass i fast bygg til fast tid. Begrensninger vi må forholde oss til, men ikke godta. Nå utfordrer vi rammene. Vi utfordrer tid og rom.

Vi introduserer Flyt™.

En annen standard.

FØRST I NORDEN Spaces Kvadraturen er først i Norden med nytt kontorkonsept.

AV: SILJE RØNNE | FOTO: ESPEN GEES

Som første by i Norden blir Oslo pioner for de nye fleksible kontorene til International Workplace Group (IWG). I helt nye lokaler i Tollbugata 8, i Kvadraturen får bedrifter tilbud om medlemskap i et av verdens største nettverk for fleksible arbeidsplasser.

– Oslo var et naturlig valg, sier grunn­ leggeren av Spaces, Martijn Roordink.

1. august åpnet de nye kontorene til ­Spaces i Oslo. Lokalet er satt sammen av to ny­ oppussede eiendommer i hjertet av Oslo. ­Kontoret har moderne tekniske løsninger, et eget trimrom og en takterrasse med utsikt over byen. Lokalene passer for alle – fra enkelt­ mannsforetak til etablerte bedrifter. Det er

153

Scenario Interiørarkitekter som har designet lokalene og stått for interiøret.

– Spaces representerer en ny måte å t­enke kontorer på. Vi tilbyr medlemskap til alt fra ­ ­etablerte bedrifter, til de i scale-up fasen og enkeltmannsforetak. Det som er felles for våre brukere er at de har ambisjoner, er b ­ evisste det fysiske og sosiale miljøet rundt seg, og at de tenker digitalt, sier Thomas Weeden, Norges­sjef i Spaces.

Han er opptatt av den rollen senteret vil ha for fremveksten av nye selskaper i Norge, og vektlegger det voksende entreprenør-miljøet i hovedstaden.

–Spaces Oslo skal være det stedet du vil være, uansett om du er en liten bedrift, en gründer eller en etablert virksomhet – det handler om menneskene og «killer coffee».

ANNETHE THORSRUD

1

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | SPACES

154

1. SPACES Spaces går over flere etasjer med inngang fra gateplan.

2. ET STED FOR ALLE Spaces er et sted for gründere, frilansere, ­prosjektgrupper, start-ups og veletablerte selskaper.

3. ­MER ENN ET KONTOR 350 kvadratmeter med moderne kontorlokaler som inkluderer trenings­ rom, spillerom, sosiale soner, sykkelparkering og garderobe.

2

3

– Oslo er en spennende by, som vil fort­sette å vokse fremover. Det er en utvikling vi ­ønsker å være en del av, og tilrettelegge for. I tillegg har Oslo en stor base av entre­prenører og mindre bedrifter som trenger kontor­ lokaler. ­Dessverre er prisene fortsatt for dyre i ­sentrum. Da kan vi være bindeleddet mellom gårdeiere og m ­ indre bedrifter Dermed bidrar vi til økt vekst i hovedstaden, sier Weeden.

DEL AV EN STØRRE SATSNING Spaces Kvadraturen er først ut i en større satsning IWG-konsernet har i Norden, og ­Roordink ønsker å fortsette å vokse i Norge og resten av Norden.

– Spaces redefinerer måten vi arbeider på ved å gi bedriftene et midlertidig, sosialt og inspirerende miljø å jobbe i. Her kan like­ ­ sinnede møtes og dra nytte av hverandres nettverk og kunnskap. Oslo er en dynamisk by i vekst, med mange spennende selskaper som passer godt inn i et slikt miljø. Byen var et ­ naturlig utgangspunkt for vår Nordiske ­satsning, sier Roordink.

Medlemmene i Spaces-fellesskapet får tilgang til et internasjonalt nettverk av fl ­ eksible arbeidsplasser. Er man medlem har man til-

155

gang til de andre Spaces-kontorene rundt om i verden, blant annet i Nederland, USA, Singapore, Australia, Israel og Stor­britannia.

Senere i høst åpner også Spaces Bergen i ­lokalene til Media City Bergen.

PÅ INNSIDEN Tollbugata 8A og B, er et gammelt bygg bestående av to bygningskropper, som til sammen utgjør et lite kvartal.

– Det har flotte detaljer fra 1880–1890, og vi har tatt vare på mange av dem, men vi har også strippet mye, sier Annethe Thorsrud, interiør­ arkitekt MNIL i Scenario, og ler. Huset var ­tidligere Diamond Go Go Bar. Heishjulet eksisterer og fortsatt er synlig i bygget, det samme med rosettene, og tegl­ steinen.

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | SPACES

– Vi synes det var viktig med referanser til hvor bygget kom fra. Vi skulle ikke lage et super­ moderne kontor. Dette var et bygg med h ­ istorie, og det ønsket vi å beholde. Visse ting var fredet, og byantikvaren har uttalt seg om v ­ isse områder i bygget, forteller interiør­arkitekten.

Spaces er en følelse, men Spaces sin «­design guideline» er veldig teoretiske. For å sikre at man forstod konseptet og fanget følelsen som var viktig for Spaces-konseptet, reiste ­Scenario til Nederland for å besøke tre ulike kontor der.

– Vi skulle lage et konsept, som også s­ kulle skape følelser, derfor måtte vi kjenne den på kroppen og hvordan det fungerte, sier Thorsrud.

FASILITETER Spaces har et bredt ­spekter av ulike type rom og ­fasiliteter, som understøtter alt du trenger til en arbeids­ dag.

156

MYRENS VERKSTED &

&

&

Nils Bays vei Ka

#

#

#

Blås bor

Be rg sli

#

v

##

n

g le

a gat ger

#

n

va Sta

#

ul Th

&

#

#

Ul le

&

ta

SAGENE

2 4

s

RING 2

Pilestre de

vn

#

Co l St Hanshaugen

e at

SINSEN

#

#

#

#

#

GRÜNERLØKKA #

ich els en s

& &

& & & & &

&

&

& & & &

&

ga te Dæ len en &

&

&

&

#

#

Sofienberggata

#

&

2 4

#

o

Hasl

gg at a

k

vn

HASLE

Ol He lg

#

# #

rg l

esens #

&

h Sc

#

&

&

laf

&

&

&

&

2 4

#

#

1 km

#

#

nM

Sannergata

#

#

Gamle 2 4 Aker

ti a

S

#

#

Sandakerveien

ag

# #

le tts

g

e at

#

ta

Ho lte ga

Chr is

#

rs g

#

#

Toftes gate

2 4

ca Os

RING 3

TORSHOV

ILA

&

2 4

Grefsen

rh

Enkel adkomst fra Ring 2

##

# #

Markveien

ate ien lls g a ve ke b A r i K co a Ja at rig nf e FAGERBORG g r a at So ig str u d In

#

#

#

#

t

#

v ål

#

BJØLSEN

& &

at a

#

#

2 4

&

#

&

#

rgg

#

&

M og a

#

teb o

#

&

#

Gø

#

&

e at sg up r t s

&

& & & & & & & & & & & & & & &

e Fay s gt

#

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

#

Fa ge

•

#

2 4

#

Sofie s gate

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

#

Ky rre

#

Midt i en pulserende næringspark God teknisk standard

&

&

#

•

0

# #

Ås en gt

ULLEVÅL

Vestre Aker

#

#

#

#

#

God parkeringsdekning

#

#

#

#

#

•

#

#

#

#

#

•

s ch eu

#

#

#

#

U

#

#

H op Bisk

GREFSEN

#

#

#

Ås

Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon BLINDERN

ie n sve ien gn ve So

Golf Nord: 2. etasje, 200–1.188 kvm

Prob

&

#

ien

Bygg F: 3. etasje, 30-200 kvm

# #

Uelands gate

Bygg B: 5. og 6. etasje, 900–2.214 kvm

#

a Lillogat

•

Ullevål stadion

l

Bygg A: 1. etasje, 260 kvm

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

#

e Storov

&

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & # & & & &

#

us

#

# #

# #

# #

2 4

# #

#

#

#

Tåsen

Berg

O

#

tvei en

i

#

#

#

Irisveien

a

#

#

150

Be

#

#

#

#

#

#

#

#

pps gate

&

&

#

He k

&

&

2Grefsen 4 #

#

vei j Munks

G re

#

a

&

&

Nydal svn

&

&

&

lve pel

&

SOGN

&

Ka

&

&

#

&

#

&

&

&

&

&

# #

ve i

&

&

&

&

&

&

&

2 4

&

&

&

ata

&

#

#

#

#

&

&

&

Og mu

&

&

&

#

#

&

&

mg ei

#

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

#

#

#

#

#

jo ts v Ei 2 4

EN STOR FORVANDLING Bygget dateres tilbake til 1880-1890, og er forvandlet til et moderne lokale.

Til tross for det, var det vel så viktig å få frem den nordiske inntrykket, og at huset skulle representere Oslo-området. Det skulle være varmt, inviterende og hyggelig. Samtidig lyst, lett og taktilt.

– Vi ønsket et rent utrykk, men med mye teks­ turer, det ga bygget oss uansett. Det skulle være friskt, men ikke trendbasert, det ­skulle vare. Det skulle være varmt, ikke tungt og mørkt, sier hun.

Pulsen i bygget er i fellesarealene. Når du kommer ned i fellesarealene skal de gi deg en annen opplevelse enn på kontorene. Thorsrud hadde et ønske om å skape et sted som ­engasjerer og inspirerer, men også et sted for

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | SPACES

å koble av i en uformell atmosfære.

– Bygget skal gi en ny opplevelse, og nye inntrykk som gjør at en skal kunne velge seg det rette arbeidstedet, som passer akkurat for deg, sier hun.

Konseptet fokuserer på å fremheve byggets egenart, og å skape et sted der omgivelsene gir deg troen på at et hvert mål er oppnåelig, og hver gal idé er tenkelig.

– Spaces Oslo skal være det stedet du vil være, uansett om du er en liten bedrift, en gründer eller en etablert virksomhet – det handler om menneskene og «killer coffee», ­avslutter hun.

158

En unik mulighet på toppen av Kvadraturen

Øvre Vollgate 15 Illustrasjon

Ca. 2.950 kvm BTA kontorlokaler til leie

Ta kontakt for mer informasjon STIAN KORNELIUSSEN Abel Eiendomsforvaltning

SIRI JORDFALD DNB Næringsmegling

KENT BRUNVOLL DNB Næringsmegling

t 979 67 450 e stian@abeleiendom.no

t 918 89 225 e siri.jordfald@dnb.no

t 920 39 426 e kent.brunvoll@dnb.no

Det mest eksponerte bygget i Kvadraturen.

Bygget fremstår som et signalbygg i bybildet med klassisk arkitektur og unik fasade.

Bygget skal totalrehabiliteres.

FOTO: BRYN-HELSFYR-SAMARBEIDET

Bryn-Helsfyr satser på bærekraft.

AKTUELLT

Bryn-Helsfyr Over 500 nye boliger, to nye skoler, ny kulturog idrettspark, nye servicetilbud og en rekke ­spennende kontorbygg er under oppføring. Og det tegnes store, nye leieavtaler.

AV: STIG JENSEN

Bryn-Helsfyr-området har startet en storstilt for­vandling til en mer levende, bærekraftig del av Oslo og Hovin­ byen. Eiendomsaktørene i området samarbeider om å ­kommunisere neste kapittel av områdeutviklingen for et bredere lag av Oslos befolkning.

Bryn-Helsfyr har en stolt historie som et av hovedstadens viktigste næringsområder. Nærheten til sentrum, Alnaelva og Norges første jernbane trakk industri, arbeidsplasser og mennesker hit allerede i 1850-årene. Siden det har det gradvis utviklet seg til et av Oslos største kontorområder, med byens beste tilgjengelighet via kollektivt, sykkel og vei og tusenvis av kunnskapsbaserte virksomheter og ansatte.

Nå jobber byplanleggere og private utviklere med å videre­ utvikle Bryn-Helsfyr til en levende del av Oslo og Hovin­ byen – der man kan både jobbe, bo, leve og oppleve.

ET OMRÅDET I VEKST I august åpnet både Brynseng skole og Valle Hovin Videre­ gående skole, to nye og moderne skoler i Bryn-Helsfyr-­ området, sine dører for elevene. Nye Vålerenga kultur- og idrettspark sto også ferdig i slutten av august. Foruten nye Valle Hovin videregående skole omfatter den blant annet fotballstadion for over 17.000 tilskuere der de første topp-

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | AKTUELLT

og eliteseriekampene ble spilt 9. og 10. september, et stort utvendig publikumstorg og nye servicetilbud – og en ny barnehage som åpnes på nyåret 2018.

Like ved Vålerenga kultur- og idrettspark utvikler Selvaag Bolig boligprosjektet Hovinenga med totalt cirka 355 ­boliger i fire blokkhus. De første byggetrinnene er utsolgt og under oppføring. Hele prosjektet med fire blokker skal ­etter planen stå ferdig i 2020, og vi huse cirka 800 beboere.

Samtidig er flere andre boligprosjekter på det som ­totalt kan bli over 500 nye boliger under bygging, planlegging ­eller regulering i Bryn-Helsfyr-området.

NYE NÆRINGSBYGG Eiendomsaktørene i Bryn-Helsfyr-samarbeidet bygger og planlegger for tiden en rekke nye, topp moderne eien­ dommer på Bryn og Helsfyr – med totalt over 150.000 ­kvadratmeter nye kontor- og servicearealer.

Det er den s­iste tiden inngått store leieavtaler i, og ­igangsatt bygging av, flere av de nye prosjektene. En felles­ nevner ved mange av prosjektene er at de utvikles for å bidra til et mer ­levende og publikumsvennlig område med flere servicetilbud, ­ grønne fellesområder og mer liv på ­gateplan.

160

LO K A L E R T I L L E I E

HASLEVEIEN 28 C A . 45 0 M 2 B TA P R O D U K S J O N / KO M B I N A S J O N S ­ LO K A L E T I L L E I E

U

D I E TL

• • • • •

Lyse arealer - full vindusrekke på den ene siden Beliggende i 1. etg. med atkomst til lasterampe m/ bl.a. løftebord m.v.

Kan tilpasses etter behov Mulighet for leie av parkeringsplasser Ledig fra og med 01.01.2018

HASLEVEIEN 28

U

D I E TL

C A . 27 0 M 2 B TA L AG E R A R E A L T I L L E I E • • •

Bakkeplan med mulighet for direkte innkjøring God takhøyde, inntil 4,5 m Ledig oktober 2017

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

IT-GIGANT FLYTTER INN I MEDIA CITY IT-giganten IBM har signert en leiekontrakt med Media City og med det har det nye medieclusteret også blitt et IT-cluster.

AV: TORGEIR HÅGØY

Media City Bergen har ikke bare fått på plass en rekke mediebedrifter, også flere teknologi­ selskaper har flyttet inn og flere er på vei.

Teknologiselskapet Vizrt, mest kjent for ­grafikkløsninger til alle verdens tv-selskaper, er allerede på plass. Også Deloitte, som er mest kjent for som en revisor og juridisk rådgiver, men som også har en fot godt plantet i teknologibeddet, er på vei inn.

Nå rykker altså også IBM inn som teknologi­ partner. 60 av deres ansatte skal flytte inn i bygget som åpnet dørene i august.

Sigvald Sveinbjørnsson er redaktør for

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | AKTUELLT

Bergens­avisen. De er allede på plass i bygget.

Han sier til Digi.no at den nye medieklyngen kan bli en døråpner for IT-bransjen og oppstartselskap i vestlandshovedstaden.

– Forhåpentligvis vil det gi mange flere muligheter til å finne nye markeder og til å ­ ­komme opp med nye løsninger. Klyngen vil g­ jøre det enklere både for oppstartselskap og ­etablerte å finne muligheter og innsmett som kan bli ­lukrative. I Bergen opplever jeg at det er et godt miljø for å samarbeide på tvers av industrier. Og det er mye små selskap. Ofte kan det vært kort vei fra idé til utførelse, sier ­Sveinbjørnsson.

162

VELGER DU ET TAK FRA PROTAN, TAR DU ET VALG FOR FREMTIDEN Vi leverer miljøvennlige og brannsikre takløsninger som varer lenge og beskytter de verdiene som betyr noe for deg – og alle oss andre. Derfor gir vi deg 20 års garanti på utvalgte eksponerte takbelegg.

Nyhet

20 ÅRS TAKGARANTI E T TA K F O R M I L J Ø E T

Les mer om garantiordningen på protan.no

INNOVATIVE ROOFING SOLUTIONS SINCE 1939

Blake utvikler alle former for reklame, design og digitale ­løsninger.

IDÉ – REKLAME – DESIGN – DIGITAL

www.blake.n o

Mjåvannsvegen FRA 2.200-13.100 KVM BTA HØYTLAGER/LOGISTIKK/KONTOR

Vennesla

STRAI Sogndalen

Mjåvann HELLEMYR Næringsområde Brennåsen

E18 9

E39

E39

KRISTIANSAND 456 HIR

> LS D HA AN TS NS TIA RI S <K

Vågsbygd Andøya Søgne

TANGVALL

Til leie: Moderne lager/logistikkbygg Høsten 2017 ledigstilles eiendommen for nye leietakere.

Bygget kan deles opp. Gode adkomstarealer for varelevering.

Lokalene: Eiet tomt på ca. 29.000 kvm.

Total bygningsmasse er på ca. 13.100 kvm BTA, hvorav: • 9.000 kvm lagerareal (takhøyde: 12 m./7 ramper + 2 porter) • 2.200 kvm lager/pakkeareal (takhøyde: 6 m./6 ramper + 1 port) • 1.900 kvm kontorarealer (3 etasjer à 630 kvm).

Parkering: Rikelig med utvendige p-plasser og uteareal.

Kontakt:

Lunde Holdning Invest AS v/ Ole Lunde Tlf. 913 86 486 E-post: ole@lhinvest.no

Standard: Moderne bygg med god standard. Kantine i 1. etg med plass til ca. 100 personer. Lokalene vil kunne Flekkerøy tilpasses leietakers behov.

Beliggenhet: Sentralt beliggende ved E39 ca. 8 km vest for Kristiansand sentrum. Et etablert lager- og industriområde med flere anerkjente aktører, herunder bl.a. Bertel O. Steen, Cameron Sense AS, Mesta, National Oilwell Varco, NCC, Neumann Bygg, Sørlandschips, Netthandelen/Brandsdal Group mm.

Prime Management AS v/ Gunnar Kapstad Tlf. 900 67 202 E-post: gk@prime-management.no

Birkenes

Slik finner du nye lokaler

SØRLANDSPARKEN

E18

Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye ­lokaler?

Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store ­muligheter. Hva gjør du?

AV: TORE ARDAL

167

Se vårt eiendomsmagasin Real-nytt i denne utgaven av NæringsEiendom.

017 Nr.05.2

l a e R t t y n

g r salg o mer fo å Romerike m o d n p Eie ie for utle lokaler Nord. lo og i Os

Avinor

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

/Sune

fthavn

Oslo lu

n

Erikse

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent INA GRIEG EIDE, Multiconsult

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor ­ ­ begynner administrerende direktør å sjekke ­ alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren ­ gjøre avtaler med næringsmeglere slik at ­ han kan få komme på visning. I løpet av en ­hektisk ettermiddag flyr direktøren på ­visning sammen med ­sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er ­kontrakten signert.

POSITIVE ENDRINGER? – Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytte­prosess. Men det fornuftige er å tenke på fl ­yttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør M ­argrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte fl ­ yttingen opp mot ­organisatoriske endringer, for ­eksempel ved at ­organisasjonen skal ­slankes ­eller ­utvides. Noen fokuserer også på at fl ­ yttingen til nye ­lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, ­eksempelvis at det skal ­satses mer på teamwork. Dette kan blant ­annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent ­landskap.

INVOLVER DE ANSATTE – Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere

169

de ­ ansatte. Sett sammen en b ­rukergruppe med personer som er knyttet til kjerne­ virksomheten. Få med både typiske JA-­ mennesker og folk som er mer s­ keptiske av natur for å få spennvidde i s­ ynspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun ­erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler.

Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnads­krevende.

Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal ­ flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil ­ trives.

Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig k ­ommunikasjon? Finnes det parkerings­ muligheter? ­ Hvordan er service­ tilbudet i nærområdet?

– Det er også bra hvis lokalene gir n ­ ærhet til ­kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over ­hvilken signal­effekt det gir at bedriften fl ­ ytter til et bestemt område, sier ­ sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med ­Margrethe Foss i ­Multiconsult.

– For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være

hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt ­område, sier hun.

HA GOD TID Grieg Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før ­leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksi­ bilitet å være tidlig ute.

– Hvis man er sent ute, blir det for e ­ ksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at ­påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, ­påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å f­ inne frem til ­korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt ­ konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye ­lokaler, mens andre føler de har k ­ ompetansen ­inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk k ­ ompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige s­ pørsmålene.

I tillegg kan ­ vedkommende b ­ idra til ­vurderingen om man får rett ­produkt til rett pris.

– En viktig oppgave er å bringe på det rehva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Modulvegger Modulvegger – din komplette innredningsleverandør fra A til Å

–- en din innredningsleverandør fra Avegger til Å og himlinger avkomplette de ledende produsentene i Norge innen fleksible MV-Panorama Alu

MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu

Kontaktoss oss på telefon 73 82 40 10 Kontakt 73 82 40 10 Kontakt osspå påtelefon telefon 23 24 22 00 Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no eller mvo@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no Modulvegger avav NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

ModulveggerAS ASererMiljøfyrtårn Miljøfyrtårnsertifisert sertifisertogogmedlem medlem NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten.

Se www.confidon.no for referanser.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

MV-Trespiler

MV-Trespiler MV-Trespiler

Dette sjekker du på visning LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er ­heller opptatt av arealeffektivitet, ­spesielt ­etter finanskrisen inntraff. Ofte er det ­mulig med en fortetning på rundt ti prosent i l­okalene.

Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av ­kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. ­Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for ­ eksempel en projektor i et a ­uditorium. ­Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere ­trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

171

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energi­sparing?

Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere m ­ omenter som må vurderes.

ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? ­Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent.

Er det tilrettelagt for et eget datarom med ­servere etc?

SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhets­ analyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

F LYTTEPROSESSEN

Steg for steg 1

3 ÅR FØR FLYTTING

Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og ­kommer på toppen av andre primæroppgaver.

Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter.

AV: SILJE RØNNE KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

2

1,5 ÅR FØR FLYTTING

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt ­virk­somheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte.

Hvilket behov har dere?

Signer ny leiekontrakt

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil ­legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor?

Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften ­behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov.

IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Bestem layout av kontorlokalene Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet.

Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensikts­ messig måte.

Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gård­ eier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte.

Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest.

Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt.

Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris.

Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme.

Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ­ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken ­kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og mål­settingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister.

Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

3

9 MÅNEDER FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle ­avdelinger er plassert.

Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for t­ ilbakestillinger og hovedrenhold.

172

4

6 MÅNEDER FØR FLYTTING

5

5 MÅNEDER FØR FLYTTING

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–­løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring

6

1-3 UKER FØR FLYTTING

Leveranseperioden: Levering og montering av nytt utstyr.

Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

Kast og rydd i egne lokaler

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

7

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt.

Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag.

Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet.

Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

9

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status.

Tips: avtal denne ved overtagelse.

8

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN: 1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse.

2. Kommer for sent i gang med prosessen

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte ­løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder.

Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

173

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

AKTØRER I EIENDOMSBRANSJEN ADVOKAT ARNTZEN LEGAL P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

ADVOKAT

arntzenlegal

ADVOKATFIRMAET FØYEN TORKILDSEN AS C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo, Postboks 7086 St. Olavs plass, NO-0130 Oslo Tlf: +47 21 93 10 00, Faks: +47 21 93 10 01 E-post: pch@foyentorkildsen.no www.foyentorkildsen.no

Et av spesialområdene til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom, hvor vi er en sentral a ­ ktør i markedet. Vi besitter for øvrig den nødvendige byggfaglige ­kompetansen som er en f­ orutsetning for å sikre en ­optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessig behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

ADVOKAT

ADVOKAT

EY AS

HAMMERVOLL PIND

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Besøksadresse Wergelandsveien 7 0167 Oslo

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på ­utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

E-post: post@hammervollpind.no www.hammervollpind.no

ADVOKAT

ADVOKAT

ADVOKATFIRMAET GRETTE DA

ADVOKATFIRMAET HJORT DA

Besøksadresse: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf: 22 34 00 00 E-post: firmapost@grette.no www.grette.no

Besøksadresse: Akersgata 51, 0180 Oslo Post: Postboks 471 Sentrum 0105 Oslo Tlf: 22 47 18 00 E-post: advokatfirmaet@hjort.no hjort.no

Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Advokatfirmaet Hjort tar oppdrag fra de fleste aktører innenfor eiendomssektoren, og bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosjekter. Våre advokater har lang bransjeerfaring og kompetanse, med særskilt styrke innenfor planog bygningsrett og tomtefeste, hvor vårt fagmiljø er av Norges sterkeste og best ansette.

ADVOKAT STEENSTRUP STORDRANGE Haakon VIIS gate 5, 0161 Oslo Tlf: 22 81 45 00 E-post: post@steenstrup.no www.steenstrup.no

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor ­næringseiendomsfeltet.

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

Postadresse Postboks 6613, St. Olavs Plass 0129 Oslo

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

BANK

Dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering.

De får mye mer enn det.

174

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger.

Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Tlf: 24 02 81 20 • post@paretobank.no

Prosjektbanken

Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å ­orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER AVANTOR AS

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER EIENDOMSSPAR

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no

Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen f­ orvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom. Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdi­skapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

Fridtjof Nansens plass 4 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-post: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRAATHEN EIENDOM

FABRITIUS GRUPPEN AS

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-post: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo Tlf: 23 17 24 50 E-post: post@fabritius.no www.fabritius.no

En annen standard

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRYN EIENDOM AS

FERD EIENDOM

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-post: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-post: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

SOSIALE ENTREPENØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

DNB NÆRINGSEIENDOM AS

FORTIN AS

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-post: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-post: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Din suksess er vår suksess

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

175

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FRAM EIENDOM

JOTNE EIENDOM

Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 E-post: post@fram.no www.fram.no

Grenseveien 107, 0663 Oslo Tlf: 23 17 15 19 E-post: eiendom@jotne.com www.jotneeiendom.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Kompetent bolig- og næringsutvikler i Oslo og Østfold

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

HÖEGH EIENDOM

MYREN EIENDOM AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-post: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 a ­ nsatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

KLP EIENDOM

MUSTAD EIENDOM

Dronning Eufemias gate 10 0191 Oslo Tlf: 05554 www.klpeiendom.no

Mustads vei 10, 0283 Oslo Tlf: 22 73 63 00 E-post:firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse: Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

En av Norges største eiendomsbesitter og utleier av næringseiendom. Vertskap for bevisste leietakere

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

LOE UTVIKLING AS

OSLO AREAL

Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-post: post@loeutvikling.no www.loe.no

osloareal.no

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på ­tomteutvikling og ­transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Oslo Areal har som mål å være en ­miljøbevisst utleier for dagens og ­morgendagens leietakere

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

176

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

OXER EIENDOM

BANE NOR EIENDOM AS

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 05280

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Bane NOR Eiendom er Norges ledende knutepunktutvikler

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

STOR-OSLO EIENDOM

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-post: info@scd.no www.scd.no

Kirkegata 17, 0153 Oslo Pb: Postboks 606, Sentrum, 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 - Faks: 21 60 52 21 E-post: post@soeiendom.no

E-post: eiendom@banenor.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig og partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner.

Selskapet har gjennom 16 år utviklet og gjennomført mer enn 600.000 kvm kontor og 2.000 boliger. Selskapet forvalter og utvikler i dag 25 eiendomsutviklingsprosjekter med en samlet realisasjonsverdi på NOK 16,3 milliarder. Stor-Oslo Eiendom har sin primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Selskapet har i dag 27 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SKULLERUD PARK

TELENOR EIENDOM HOLDING AS

Olaf Helsets vei 5 0694 Oslo

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Tlf: 22 62 80 00 www.skullerudpark.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

THON EIENDOM Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-post: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 E-post: post.eiendom@sparebank1.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

177

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2016 var på 5,2 milliarder kroner.

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi næringseiendom for 11 milliarder kroner.

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsensgate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-post: post.norway@aberdeen-asset.com

Vi skaper verdier av eiendom

Aberdeen Asset Management er et Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med over 2800 ansatte i 25 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdrags­givere.

Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

NEWSEC BASALE AS

AVANTOR AS

Tlf 06760 www.newsecbasale.no

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no

Newsec er Nord-Europas ledende selskap innen eiendomsforvaltning og er en komplett ­tjenesteleverandør innen rådgivning og forvaltning av eiendom, med ca. 1000 medarbeidere og ca. 260 mrd. NOK under forvaltning.

Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdiskapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

BRAATHEN EIENDOM

MALLING & CO FORVALTNING

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-post: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

En annen standard

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og nærings­lokaler. Selskapet forvalter en eiendoms­portefølje på 2,3 mill. kvm. på vegne av våre kunder.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

MUSTAD EIENDOM

Adr til: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo Mail til: jorn.larsen@colliers.com Tlf til: 90217161 Web: colliers.com

Mustads vei 10, 0283 Oslo Tlf: 22 73 63 00 E-post: firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring.

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

178

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSFORVALTER

NÆRINGSMEGLER

ON PROPERTY AS

MALLING & CO MARKETS

Bragernes Torg 12, 3017 Drammen Tlf: 401 68 619 E-post: post@on.no www.on.no

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig

Eiendomshuset Malling & Co er blant landets ledende rådgivere innen næringseiendom. Vår kunnskap og erfaring er bygget opp gjennom mer enn 50 år i bransjen. Våre selskaper i Malling & Co Markets, samt søsterselskaper, tilbyr kjøpsrådgivning og salgsrådgivning, utleie, leietakerrådgivning og analyse knyttet til alle typer næringseiendom.

EIENDOMSFORVALTER

NÆRINGSMEGLER

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

NEWSEC AS

Stranden 3A, 0250 Oslo E-post: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no

Tlf: 23 00 31 00 www.newsec.no

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

Newsec er Nord Europas ledende rådgiver innen næringseiendom med 1000 ansatte, og over 32 kontor i 7 land. Newsec har gjennom over 45 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie. Newsec er i dag Norges største verdivurderer av næringseiendom med de fleste av de større markedsaktørene som kunder.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

OXER EIENDOM

TOTALPLAN

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Sandakerveien 24D 0473 Oslo Tlf: 900 24 448 E-post: info@totalplan.no www.totalplan.no

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike

NÆRINGSMEGLER

EIENDOMSFORVALTER

AKERSHUS EIENDOM

SCANDINAVIEGAARDEN

Haakon VIIS gate 5, 0161 Oslo Tlf: 22 41 48 00 E-post: post@akershuseiendom.no akershuseiendom.no

Karl Johans gate 8 0154, Oslo Tlf: (+47) 488 51 990 E-post: bjorn@scandinaviegaarden.no www.scandinaviegaarden.no

Norges ledende næringsmelger

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietagere.

179

Hvem leverer hva?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med ola@estatemedia.no

NÆRINGSMEGLER

EIENDOMSRÅDGIVERE

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

HJELLNES CONSULT AS

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi nærings­ eiendom for 11 milliarder kroner.

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no E-post: post@hjellnesconsult.no

Vi skaper verdier av eiendom

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

ANSKAFFELSESBISTAND

EIENDOMSSERVICE

CONFIDON AS Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 E-post: post@confidon.no www.confidon.no

GK GRUPPEN AS

Besparende mellomledd

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 E-post: post@gk.no www.gk.no

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

BRANNVERN

EIENDOMSSERVICE

FIRESAFE AS

CAVERION NORGE

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 E-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

CATERINGTJENESTER FAZER FOOD SERVICES AS Filipstad Brygge 1 0252 Oslo E-post: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com «Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og ­drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer ­eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og ­omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

EIENDOMSSERVICE GÅRDPASS AS Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 E-post: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

EIENDOMS SERVICE

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER • GRESS - GRØNTANLEGG CONTAINERUTLEIE • FEIING SPYLING CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping VAKTMESTERTJENESTER • ­Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge hender året•rundt...

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605 0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

180

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

www.gaardpass.no

Hvem leverer hva?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med ola@estatemedia.no

EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING

ISS

HJELLNES CONSULT AS

Kundesenter: 05155 Sentralbord: 815 55 155 www.isst.no

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no E-post: post@hjellnesconsult.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

EIENDOMSSERVICE

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

OSLO STILLAS & FASADE AS

DATEK INSTALLASJON AS

Smalvolveien 44 0677 Oslo Tlf: 22 35 35 95 E-post: post@stillasbygging.no www.stillas-fasade.no

Sinsenveien 53A E-post: datek@datek-inst.no Telefon: 22886600 www.datek-inst.no

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører.

Din ekspert og samarbeidspartner på stillas i Oslo

OSLO STILLAS & FASADE AS

- Prosjektering og levering av Elbillading - Intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere

ENERGIRÅDGIVNING

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

GK GRUPPEN AS

WENNEVOLDS ELEKTRO AS

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 E-post: post@gk.no www.gk.no

Pottemakerveien 2 0903 OSLO Postboks: 167/Kalbakken Tlf: 23 06 87 50 E-post: info@wennevolds.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

TOTALLEVERANDØR AV ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ENERGIRÅDGIVNING

ENTREPRENØR

CAVERION NORGE

MOELVEN MODUS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63.

2051 JESSHEIM E-post: post.modus@moelven.no www.moelven.no

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 ­lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, ­industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og ­omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

181

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Hvem leverer hva?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med ola@estatemedia.no

FACILITY SERVICE

INTERIØRARKITEKT

4SERVICE

RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS

Sandviksveien 26 1363 Høvik

Pilestredet 15A, 0164 Oslo Tlf: 459 11 251 E-post: info@ramsoskar.no www.ramsoskar.no

E-post: marius.pedersen@4service.no www.4service.no Vi skal være kjent som Norges mest veldrevne og ettertraktede leverandør av Facility ­Service og forpleiningstjenester til offshore installasjoner, anleggsleirer, private og offentlige ­bedrifter: BILLIGERE, SMARTERE, SMIDIGERE, BEDRE. 4Service har løsninger som passer dine ­nåværende og fremtidens behov.

Ramsøskar Interiørarkitekter AS designer funksjonelle lokaler som skiller seg ut og blir lagt merke til. Vi designer og innreder kontor, restaurant, hotell og bolig. Noen av våre næringskunder: Thon Eiendom, Thon Hotels, Norges Vel, Røde kors, Ranstad, Suburbia, Fremskrittspartiet, Norges Varemesse, The Scotsman og Brasserie Paleo.

Smarte løsninger aktiverer fremtidens tjenester.

HÅNDVERKSTJENESTER

MILJØTILTAK

KIRKESTUEN AS Huk aveny 25 0287 Oslo Telefon: 02678 E-post: ole@kirkestuenas.no www.kirkestuenas.no Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverks­entreprenører innen rehabilitering/restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

www.radontiltak.org E-post: post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Gaustadalléen 23 D, 0373 Oslo

avd. Radontiltak

Avdeling Radontiltak utfører de fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Dersom det foreligger en tiltaksplan for et bygg, kan avdeling Radontiltak utføre tiltakene. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for befaring og pristilbud.

HÅNDVERKSTJENESTER

IT-LØSNINGER

KR. STENSRUD & SØN VEDLIKEHOLD AS

NORCONSULT

Adr: Marstrandgata 9 A, 0566 Oslo Tlf. 22 80 74 70 E-post: post@ssv.no www.ssv.no

Kjørboveien 29, 1337 Sandvika Tlf: 67 57 15 00 E-post: post@nois.no www.isy.no

Vi ønsker å være din foretrukne entreprenør og tilbyr alt av tjenester innen fornying av ­kontorlokaler, rehabilitering og vedlikehold av næringsbygg. Vi er opptatt av å skape en enklere hverdag for våre kunder og vi har fokus på langsiktige kunderelasjoner. Vi sørger for profesjonell prosjektledelse og koordinerer fagkunnskapen til alle håndverksdisipliner. I tillegg til å ha en stab av dyktige arbeidsledere har selskapet egne tømrere og vi har tatt på oss ansvaret som opplæringsbedrift.Ta gjerne kontakt om dere har behov for servicetjenester, vi har flere dyktige servicesnekkere med fullt utstyrt bil.

Norconsult Informasjonssystemer tilbyr ledende bransjeløsninger for prosjektstyring, forvaltning og utvikling av eiendom

KANTINETJENESTER

KANTINETJENESTER

KAFFEKNAPPEN

FAZER FOOD SERVICES AS

Hoffsveien 1A 0275 Oslo Tlf: 22 51 10 10 E-post: kaffeknappen@ne.nestle.no www.kaffeknappen.no

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo E-post: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

Gi et godt førsteinntrykk!

Din bedrift smaker som den kaffen du byr på. Har du et behov har vi maskinen

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og ­drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer ­eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

0 5/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

182

Hvem leverer hva?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med ola@estatemedia.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

RENHOLD REN PLUSS

MOELVEN MODUS

Gladengveien 14 0661 Oslo

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63.

2051 JESSHEIM E-post: post.modus@moelven.no www.moelven.no

Telefon: 02517 E-post: post@renpluss.no www.renpluss.no Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder.

Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

RENHOLD

AMBIUS En del av Rentokil Initial Norge AS

2CLEAN AS Oslo | Bergen Telefon: 480 80 400 www.2clean.no

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf: 23 00 66 00 E-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no

Profesjonelt renhold for næringslivet Våre 250 profesjonelle medarbeidere ønsker seg flere nye oppdragssteder. Ønsker du at dine kollegaer skal få et rent innemiljø? Da er 2clean løsningen for deg! Vi er en seriøs renhold­ sentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte. For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi ønsker deg velkommen som kunde!

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

2clean er etablert i 1985, medlem av NHO Service, miljøsertifisert etter ISO 14001, medlem av Grønt Punkt og har tariffavtale med NAF.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

PERSONALRESTAURANT

MODULVEGGER OSLO AS

DE 3 STUER

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-post: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

E-post: de3stuer@de3stuer.no www.de3stuer.no

Vi driver personalrestauranter i privat og offentlig sektor etter et gjennomarbeidet og kvalitetssikret driftskonsept. De 3 Stuer AS har i over 30 år levert kvalitet og matglede til sine 25 000 daglige bespisende. Vi har en sterk hjemmelaget matprofil, og har som ambisjon at gjestene skal oppleve en sunn og variert meny. Vi bidrar til en energiboost i hverdagen!

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

De 3 Stuer er en del av 4Service Gruppen.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

TAKSERING

MK ILLUMINATION

NITO TAKST SERVICE AS

Grenseveien 91 0662 Oslo Tlf: 48 09 02 70 E-post: info@mk-illumination.no www.mk-illumination.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no

NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

Vi er Norges ledende leverandør av lys og dekorkonsept for det offentlige rom.

Se referanseprosjekter på hjemmeside

183

Med over 5 000 eiendommer er vi med pĂĽ ĂĽ forme mer enn infrastruktur Les mer pĂĽ telenoreiendom.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created