Estate Magasin 6-2016 by Estate Media

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°6 2016

HANDEL: MER KRESNE FORBRUKERE Og leietakerne krever mer av utleierne PROFIL: Halgrim Thon Konservativ verdiskaping Har aldri vært priset skarpere FOKUS: Logistikkeiendommer MILARIUM BOLIG

Kristian og Roger Adolfsen satser tungt på boligutvikling

SKATT OG JUSS:

• Salg og tilbakeleie av næringseiendom • Avgiftstap ved uttreden fra fellesregistrering? • Forsikring av næringsbygg – en uventet fallgruve

Og: Arkitektur Nytt om navn Nøkkeltall for eiendomsfolk - og mye mer

Bank som fortjent Som nyutdannet siviløkonom bestemte Tiril Haug Villum seg for aldri å jobbe i bank. Nå er hun administrerende direktør i Pareto Bank, som vokser kraftig godt hjulpet av et brennhett boligmarked i Oslo.

w w w. b a s a l e . n o

MED LOKAL TILSTEDEVÆRELSE tilbyr vi en unik Norsk og internasjonal skreddersøm som gjør at vi kan levere forvaltnings- og rådgivningstjenester på høyeste nivå.

Vi er i godt selskap I år markerer Basale kun et 25-årsjubileum, men den soliditet og kvalitet vi har Verdioptimalisering eiendom spesialkompetanse, opparbeidet siden oppstarten i av 1990 viser atkrever vi er mye bygget for fremtiden. Vi har som økonomi, finans, teknisk, jus,avdrift og marked. vokst til åinnen bli en felter av Nordens største uavhengige forvaltere næringseiendom.

Basale har all den kunnskapen du trenger, fordelt på over 235 Med kontorerHos fra Alta Nord tilbyr vi lokal eiendomseksperter. oss ifår du til dittKøbenhavn eget teami sør, av engasjerte tilstedeværelse og høy tverrfaglig kompetanse. Hemmeligheten bak medarbeidere, med ulik fagbakgrunn og felles ambisjon om å vår suksess ligger i 25 år med lidenskap, motiverte medarbeidere levere enog langsiktig og helhetlig strategi for din investering. godt arbeidsmiljø. Ta

Verdioptimalisering av eiendom krever mye spesialkompetanse, innen felter som økonomi, finans, teknisk, jus, drift og marked. Basale kontakt osskunnskapen – det lønner seg. fordelt på over 200 eiendomsharmed all den du trenger, eksperter. Hos oss får du ditt eget team av engasjerte medarbeidere, med ulik fagbakgrunn og felles ambisjon om å levere en langsiktig og helhetlig strategi for din investering.

Er du ute etter å gjøre investeringene dine mer lønnsomme, ta kontakt med Basale – det lønner seg.

les mer >> Basale forvalter over 3 millioner kvadratmeter næringseiendom i Skandinavia. Vi har over 25 års erfaring i bransjen, og leverer både asset management-tjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester. Ring oss på tlf.: 06760 eller kontakt oss på post@basale.no.

Basale forvalter omtrent 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge, Sverige og Danmark. Vi har over 25 års

Den nye byen i byen Kanskje jobber du her og tenker på dette stedet som et arbeidssted. Kanskje pendler du og tenker på det som et stoppested. Kanskje kommer du hit i helgene og har tenkt på det som et shoppingsted. Tenk igjen. Mustad Eiendom bygger nå den nye Lysakerbyen. Etter kjøpet av Granfos i 2013 er visjonen å transformere området til en levende og dynamisk by. Vi planlegger å bygge flere boliger, handlegater, torg og grøntarealer i tillegg til næringsbyggene som er her fra før. Vi legger lokk over Granfostunnelen og oppgraderer turveiene langs vakre Lysakerelven. Vi ønsker at folk skal oppdage hvor flott dette området er og bosette seg her. Det er med stor glede og stolthet vi presenterer våre planer for det som skal bli den nye byen i byen. mustadeiendom.no

M O S S O G RY GGE SA M LES

1 .1. 2020 er Moss og Ry gge é n kommu n e . V i n gp arke n li gge r d e r d e m ø t e s .

Sydsiden Handelspark (Ferdig utviklet, fullt utleid)

Konferansehotell (Under utvikling og utleie)

Aqua Moss Badeland (Under utvikling og utleie)

15.000 m2 + 300 p-pl. med Gmax, Expert, Rema, Vitus, Ford, BMW. Varnaveien på sitt beste.

150-250 rom, utsikt fra Færder via Tofte til Sverige. Integrert med Lilleeng Helsepark og Aqua Moss Badeland.

Det nyeste blir det beste. I forhandlinger med kommunen etter 2. anbudsrunde.

På 5 år har Enata Eiendom etablert en ny bydel i Varnaveien, i kommune-grensen mellom Moss og Rygge. 110 mål og 85.000 m2 handel, helse og bolig og med kontor, hotell og badeland under utvikling.

Lilleeng Helsepark (Ombygget og åpnet, 70 % utleid)

Rosenvinge Boligpark (100 leiligheter under oppføring)

Under utvikling og utleie 20.000 m2 kontor og forretning.

Bygget som kjøpesenter på 15.000 m2 med klinikker som Volvat, Boots, hjerte-, plastikk-, almenog tannlegesentre, sport, trening, basseng, ernæring, velvære, kaffe, konferanse og italiensk restaurant!

20.000 m2, 280 leiligheter i 2–12 etasjer i nydelig grønn park med store trær og historiske omgivelser med peisestue i Portnerboligen, gjeste-bolig i Vakta, sykkelverksted og skistall i kjelleren.

Bilde fra DEG16/Braathen Eiendom Foto: BĂĽrd Gundersen (gundersenogmeg.no)

VI SKAPER SMAKSOPPLEVELSER

Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Kravet om høy kvalitet er uansett ufravikelig. For oss handler det ikke bare om gode råvarer og oppskrifter, men også om å sette gjesten i fokus og å skape lagånd blant de ansatte. Engasjerte kokker skaper fornøyde gjester! Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat under merkenavnet Wilberg.

www.fazer.no

NYHETER

N°6 2016

ANSVARLIG REDAKTØR: Thor Arne Brun, mobil: 95 86 56 56, e-post: thor@estatemedia.no REDAKSJON: Thor Arne Brun, mobil: 958 65 656, e-post: thor@estatemedia.no Torgeir Hagøy, mobil: 997 47 171, e-post: torgeir@estatemedia.no Silje Rønne, mobil: 9082 9393 e-post: silje@estatemedia.no Tore Årdal, mobil: 915 38 544, e-post: tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSE, KONTAKT: Jan Erik Pedersen, mobil : 901 58 211, e-post: janerik@estatemedia.no Joakim Nessem mobil: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Ola Boisen, mobil: + 47 9513 7283 e-post: ola@estatemedia.no Camilla S. Matheson, mobil: + 47 9955 3069 e-post: camilla@estatemedia.no DAGLIG LEDER: Trond Valle, mobil: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON: Blake Marion Nævestad, marion@blake.no TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: André Clemetsen Copyright: Estate Media AS ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, telefon: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, e-post: info@estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

TING FORANDRER SEG RASKT Når dette skrives, har vi så vidt beveget oss inn i desember. Selv om snøen er fraværende her på østlandsområdet, har julen for lengst inntatt forretninger og bysentra, i form av julepynt og lys. Snart er 2016 historie, og med det skriver vi straks 2017 i almanakken. 2016 har vært preget av en rekke endringer, både her til lands og internasjonalt. Året begynte med at vi stålsatte oss for rekordstor innvandring av flyktninger til Norge, basert på flyktningestrømmen året før. Det ble anslått at mellom 30.000 og 40.000 asylsøkere kunne komme til Norge før 2015 var omme, og de høyeste anslagene tilsa over 100.000 flyktninger i 2016. Det ble ikke helt slik, og status nå er at en rekke flyktningemottak er lagt ned. Spåommene slo altså ikke helt stikk. I 2015 opplevde vi et rekordår innen næringseiendom, med et transaksjonsvolum på rundt 130 milliarder kroner. Aldri har det vært omsatt så mye næringseiendom i Norge. Transaksjonsmeglerne som hadde pust igjen ved nyttår, spådde at 2016 også ville bli et kanonår. Nå i begynnelsen av november er registrert transaksjonsvolum rundt 55 milliarder kroner, og de fleste heller mot et endelig 2016-volum på 65 milliarder kroner. Det tilsvarer halvparten av 2015-volumet. 65 milliarder er ikke svakt i historisk sammenheng, men det er ikke et «kanonår» som i 2015. Når det gjelder boligmarkedet, så trodde de fleste på fortsatt prisoppgang i 2016, etter en jevn prisvekst i 2015. Med mindre det skjer noe helt spesielt nå i desember, vil boligprisene i Oslo ha steget med rundt 25 prosent de siste 12 måneder. Det er en helt avsinding prisoppgang, og det var ikke spesielt utbredt med slike prognoser ved årets begynnelse. På to år har boligprisene i Oslo økt med hele 40 prosent. Hadde man kommet med slike prognoser for et par år siden, så hadde man blitt stemplet som sprøyte gal. Og mange mener prisoppgangen er nettopp galskap, mens andre mener veksten kommer som en naturlig konsekvens av at Oslo vokser. Også i Estate Media har det skjedd endringer. Estate Media og NæringsEiendom blir ett selskap, med alle stordriftsfordeler det gir. Vi kan love en sterkere redaksjon og mange nyheter fra nyttår, og vi gleder oss til å ta fatt på alle oppgavene som står på vent. Vi spår at 2017 blir et morsomt år, og vi håper det vil gjelde alle i eiendomsbransjen. Estate Magasin ønsker en god jul og et godt nyttår til alle våre lesere!

ESTATE MEDIA

012

THOR ARNE BRUN

Ansvarlig redaktør

N°6 2016 |

estate magasin

* NYDALEN ER VINNEREN I 2016 Det sier Ragnar Eggen, analysesjef i Akershus Eiendom i rapport om utleiemarkedet i Oslo 3.kv 2016.

NYE TIDER Det var vel bare vi som trodde på det.

25 000

ARBEIDSPLASSER

13 000

STUDENTER

6 000

BEBOERE

At de litt slitne omgivelsene etter det gamle Spikerverket i Nydalen en dag kunne bli et av Oslos mest attraktive områder: For næringsliv. For studenter. Som boligområde. I dag er vi glade vi satset som vi gjorde. Nå blir Nydalen høyt verdsatt*, noe som gir oss mulighet til å realisere nye visjoner for tidene som kommer. Les mer på avantor.no

VI VI SØKER SØKER

L E S M E R PÅ B O N U M.N O E L L E R N Å O S S PÅ KO N TA K T @ B O N U M.N O

innhold

12 Leder Ting forandrer seg raskt

NYHETER 18 22 28

Nestor blir investor Tidligere Höegh-sjef Erik Lund har hendene fulle med utviklingsprosjekter Oslo vokser i rekordfart Og forbrukerne er blitt mer sofistikerte og kresne Den optimale dybden Hvilken dybde i et kontorbygg gir høyest effektivitet og best arbeidsforhold?

34 PROFIL: Hathon Eiendom - Jeg lever ikke av kjøp og salg. Jeg lever av drift og verdiskaping 40 46

Går mot strømmen Castelar Investment satser tungt i Stavanger Lysaker – fremtidens knutepunkt - Det arbeidet kommunene nå legger ned i Lysaker, vil komme eiendomsbesitterne til gode

MARKED 54 56

190 transaksjoner så langt i år Opprettholder årsprognosen på 65 milliarder kroner Tror på et godt transaksjonsår i 2017 - Det er mange aktører som har reist mye kapital som skal plasseres

PORTRETTET 60 Vokser kraftig, men sier ofte nei - Vi sier nei til ganske mange prosjekter, av forskjellige årsaker, sier Tiril Haug Villum, administrerende direktør i Pareto Bank

ARKITEKTUR 74 - Utvendig ser det ut som et Torneroseslott i Disneyland - Bygget er et godt eksempel på en bevisst byutviklingsstrategi hvor sentrale museer utgjør en klynge, sier arkitekt Alv Skogstad Aamo om sitt favorittbygg

N°6 2016 |

estate magasin

015

innhold BOLIG 84 94 98

74 94

Slik blir boligmarkedet i 2017 Dette mener Harald-Magnus Andreassen, Baard Schumann, Jan Ludvig Andreassen, Mathis Grimstad og Christian Vammervold Dreyer Satser stort på bolig Miliarium Bolig er involvert i prosjekter med over 10 milliarder kroner i realisasjonsverdi Fortetting og utnyttelse Tre prosjekter i Oslo hvor man kan tenke miljø, fortetting og utnyttelse i boligprosjekter

FOKUS: Logistikk 102 104 106

108

Greier seg fint uten Rygge lufthavn Flyplassnedleggelsen betyr lite for logistikkaktørene Har aldri blitt priset skarpere Yieldpress i logistikksegmentet Netthandel spiser sentrale logistikkarealer Flere netthandel-aktører etablerer seg med store lager – tett på sentrum

108 PROFIL: Matilda Vinje, direktør for AF Eiendom - Jeg oppfatter at bransjen er i et taktskifte og at kravene til kompetanse endres

SKATT & JUSS 116 120 124 132

Avgiftstap ved uttreden fra fellesregistrering? Omdanning av eiendomsselskap – på tide å kvitte seg med de siste KS/ANS/ANS? Salg og tilbakeleie av næringseiendom Forsikring av næringsbygg – en uventet fallgruve

142 Nytt om navn 152 Nøkkeltall for eiendomsfolk

102

016

N°6 2016 |

estate magasin

Plan. Løsning. Pareto Bank finansierer gode eiendomsprosjekter.

Vi bygger alt arbeid på bred kompetanse, men i hvert enkelt prosjekt er vi først og fremst praktikere. Vi bruker kunnskapen vår til å skreddersy løsninger, og vi får ting til å skje. Raskt, ryddig og tett på. Les mer om effektiv eiendomsfinansiering på paretobank.no

Prosjektbanken

PROFIL : ERIK LUND

NESTOR BLIR INVESTOR Etter 15 år som administrerende direktør i Höegh Eiendom, er Erik Lunds eneste ambisjon å jobbe med utviklingsprosjekter han synes er spennende og å ha det moro. Slikt kan det bli penger av.

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

I april i fjor ble det kjent at Erik Lund skulle gå av som administrerende direktør i Höegh Eiendom. Han fratrådte stillingen ved årsskiftet, men siden har han ikke hatt problemer med å fylle tiden. STYRELEDER I BUNDEGRUPPEN

I september ble Lund utnevnt som styreleder i BundeGruppen, samt datterselskapene BundeBygg og BundeEiendom. - BundeGruppen er et konsern med et veldig godt rennommé som jeg har vært godt kjent med siden vi i Höegh Eiendom kjøpte en entreprise av dem i 2001 på Skøyen. I tillegg kjøpte Höegh Eiendom Hasle Linje sammen med BundeGruppen, som solgte seg ut av prosjektet etter noen år. Jeg har kjent dem lenge og synes det er et spennende konsern, sier Lund. STRATEGISKE VALG

Han vil ikke forskuttere hvilke strategiske valg konsernet skal ta, men forteller at det fremover vil bli mange samtaler på styrerommet. Der skal de blant annet diskutere investeringene som er gjort og om konsernet skal rendyrkes i en bestemt retning. - Konsernet har en sunn økonomi og dyktige fagfolk. Samtidig er det fornuftig å få inn friske øyne i styret som kan vurdere selskapet fra et nytt perspektiv, mener han.

018

N°6 2016 |

estate magasin

- Det er eiendomsutvikling jeg synes er mest moro og spennende og har hatt størst suksess med, og dette ønsker jeg å fortsette med. STORT BOLIGPROSJEKT: Erik Lund har fått med seg investorer og kjøpt det gamle trykkeriet til Dagbladet på Lørenskog. Der håper de å bygge flere hundre boliger. N°6 2016 |

estate magasin

019

PROFIL : ERIK LUND

VIL UTGJØRE EN FORSKJELL

Dette er det eneste eksterne styrevervet Lund ønsker å påta seg. - Jeg har sagt ja til dette styrevervet fordi jeg ønsker å utgjøre en forskjell, sier Lund. Den øvrige tiden skal han bruke på egne prosjekter. - Det er eiendomsutvikling jeg synes er mest moro og spennende og har hatt størst suksess med, og dette ønsker jeg å fortsette med. Min ambisjon etter 15 år i Höegh Eiendom er å finne interessante utviklingsprosjekter hvor jeg investerer sammen med andre fokuserte investorer, sier Lund. KJØPTE TRYKKERI

Han er allerede kommet godt i gang. I fjor fikk Lund en forespørsel om den siste eiendommen som var i besittelse av Berner Gruppen - selskapet som tidligere eide Avishuset Dagbladet. Eiendommen er det gamle trykkeriet i Lørenskog, som Berner Gruppen av ulike årsaker ikke fikk solgt. Lund begynte å sondere denne eiendommen i år, da arbeidsforholdet til Höegh Eiendom var avsluttet. BETALTE 125 MILLIONER

Det endte med at Lund fikk med seg flere andre investorer og kjøpte eiendommen for 125 millioner kroner. Blant de andre investorene er Ragnar Horn (tidligere Berner Gruppen), Nils Thomas Lien (Argentum Invest) og Lars Kristiansen (Lerka Eiendom). Sammen med Erik Lund utgjør de aksjemajoriteten i selskapet Lørenskog Kombiutvikling AS, som eier eiendommen i Lørenskog. Eiendommen ligger ved Lørenskog stasjon, er på 10.000 kvadratmeter og har 6 leietakere. Den største av disse er Megafun Factory, som er Nordens største innendørs aktivitetssenter. I tillegg fulgte det med en egen utskilt tomt på nærmere 30 mål. KONTANTSTRØM I BUNN

- Dette er en type eiendom jeg synes er interessant. Den har en kontantstrøm, samtidig som den kan utvikles. Jeg fikk med meg investorer jeg kjenner, og som kan bidra til utvikling av eiendommen, sier Lund.

020

Planen er å bygge boliger på tomten, samtidig som det eksisterende næringsbygget skal bestå. Like ved har Selvaag Bolig prosjektet Lørenskog Stasjonsby, hvor det allerede er bygget mer enn 200 av de totalt ca. 1.000 boligene som skal oppføres. VIL BYGGE HØYT

Antall boliger på tomten til Lørenskog Kombiutvikling avhenger av hvor offensiv kommunen er når utnyttelsen av tomten skal fastsettes. - Kommunen har uttalt at områdene rundt stasjonen skal utvikles til et kollektivknutepunkt, som skal fortettes med boliger, handel og service. Jeg håper de følger opp det som er vedtatt i kommunestyret, slik at biltrafikken kan reduseres ved å bygge i høyden på dette knutepunktet, sier han. BETYDELIG OPPSIDE

Lund mener at investeringen vil være lønnsom selv om dagens gjennomsnittlige utnyttelse i Lørenskog legges til grunn. Dermed er oppsiden betydelig hvis kommunen gir klarsignal for økt utnyttelse. - Det blir noen hundre boliger, men om tallet begynner på 3 eller 6, vet jeg ikke. Det blir spennende å se om kommunen følger opp signalene den har gitt. Oslo er Europas raskest voksende hovedstad, og det bør Lørenskog ta innover seg, mener han. KJØPESENTER I SVERIGE

Gjennom selskapet Co In Utvikling jakter Lund flere andre interessante eiendommer i nabokommunene til Oslo, hvor han vil få med seg andre investorer. Han skal også gjøre investeringer i egen regi gjennom Co In Eiendom. I tillegg har han ”samlet sparepengene” sine i Co In AS. Der ligger blant annet aksjeposten på 1,31 prosent i Höegh Eiendom og 21,9 prosent i Klara AS. Det sistnevnte selskapet eier kjøpesenteret Långflons på den svenske siden av grensen ved Sälen. - Senteret omsetter for nærmere 200 millioner kroner i året og går veldig bra. Vi ønsker å gjøre senteret mer komplett og jobber derfor med å mer enn doble arealet fra 5.100 til ca. 12.000 kvadratmeter, sier Lund.

N°6 2016 |

estate magasin

- Kommunen har uttalt at områdene rundt stasjonen skal utvikles til et kollektivknutepunkt, som skal fortettes med boliger, handel og service.

“Oslo S Utvikling takker NCM for innsatsen med å få på plass leietakere på bygulvet i Barcode. Vi ser frem til den videre utviklingen og håper mange vil ønske å ta i bruk de nye, flotte spisestedene, butikkene og service tilbudene som kommer i Barcode utover høsten.” Maria Louise Rognerud Direktør Bygulv, OSU

Vi er stolte av å få være med på å legge brikkene på plass i Bjørvika Med oss på laget har vi blant annet Nodee, Espresso House, Joe & The Juice, Bambus sushi, Il Vero, Narvesen, Stock Spiseri & Drikkeri, Vaaghals og Bjørvika Bar.

23 11 89 00 - post@ncmd.no - www.ncmd.no

NYHETER

NORSKE FORBRUKERE ER BLITT MER SOFISTIKERTE OG KRESNE Oslo vokser i rekordfart og byen er i konstant transformasjon. På 1980-tallet var det biltrafikk i fire felt over Rådhusplassen. I dag diskuteres bilfritt sentrum og grønne lunger.

N NYHETER Silje Rønne silje@estatemedia.no Foto: Storebrand og Anton Soggiu

rom i byen som er egnet for aktiviteter, forklarer hun og påpeker at tilbudet innen handel og servering er radikalt endret de siste ti årene. – Utenlandske merkevarer har fått Norge på radaren og stadig flere søker å etablere seg i bysentra og på kjøpesentre. Samtidig har norske forbrukere er blitt mer sofistikerte og kresne, og konkurransen i retail-bransjen har fått en tøff utfordring i digitale plattformer, understreker hun. – LEIETAKERE KREVER MER AV UTLEIER

– Vi er i en enorm utvikling. Nye bydeler, som Sørenga og Barcode er skapt, og bydeler som Vulkan og Nydalen er revitalisert i ny drakt, sier Marit Elisabeth Jensen, som fra nyåret skal lede og bygge opp Retail Services i Cushman & Wakefield Realkapital. Fra nyåret skal hun lede og bygge opp Cushman & Wakefield Realkapitals nysatsning på retail i Norge. – Oslos befolkning øker – flere er villige til å ofre kvadratmetere for å bo sentrumsnært. Vi har begynt å bruke byen på en ny måte, og nye behov har oppstått. Dette kom tydelig frem i Bylivsundersøkelsen av 2014 utført av Gehl Architects. Hovedfunnene i undersøkelsen viste at Oslo har behov for flere steder som er trygge for barn, flere grønne lunger, flere frie sitteplasser og flere

022

– Det er skjedd utrolig mye spennende eiendomsutvikling i Oslo sentrum de siste ti årene, men konseptutviklingen for handelsdestinasjoner har i stor grad vært tuftet på magefølelse og inspirasjon fra den store verden. Noen har hatt helt riktig magefølelse, andre har investert feil og må justere konseptet for å unngå store tap, påpeker Jensen. Andre derimot opplever at en ny gatebruksplan eller nye bestemmelser rundt gateparkering får store konsekvenser for handelseiendommer, og tvinges til å tenke nytt for å opprettholde verdien på eiendommen. Jensen ramser opp butikkdød i Thereses gate og i Kvadraturen som eksempler. – Kvadraturen er dog i ferd med å våkne til liv igjen, takket være aktive gårdeiere, legger hun til.

N°6 2016 |

estate magasin

Felles for mange, ifølge Jensen, er at det ikke lenger er tilstrekkelig å leie ut tak over hodet. Hun mener utleier må tilby leietaker en plattform, der de kan utvikle sin virksomhet i flere kanaler, langsiktig og bærekraftig. – Mathallen på Vulkan er et godt eksempel på at eier investerer i god drift, markedsføring og løpende konseptutvikling. I et slikt miljø kan leietaker bygge opp en bærekraftig forretning over tid, mener hun. Derfor tror Jensen at leietakerne vil kreve mer av utleier. – Kartlegging og innsikt i leietakers behov gir gode kontrakter for eier. Noen eiendomsbesittere har kommet langt på dette området, men mange er ennå ikke rigget for å håndtere skjerpede kundekrav og økt marginpress, understreker hun.

– Oslos befolkning øker – flere er villige til å ofre kvadratmetere for å bo sentrumsnært.

I NY DRAKT: Under rehabiliteringen av Vikaterrassen er det mange av butikkene som er byttet ut, men noen er bevart. Bentestova har vĂŚrt en klesbutikk i Vikaterrassen siden 1964.

NÂ°6 2016 |

estate magasin

023

NYHETER

NORSKE KONSEPTER: Vikaterrassen har ikke satset på kjedebutikker eller luksusmerker, men små butikker og spisesteder, kvalitet og ekte kjærlighet til produktene. Kaffebrenneriet er en av dem.

024

INNSIKT

For å lykkes i utviklingen av handelsdestinasjoner og byrom er innsikt helt avgjørende, ifølge Jensen. – Utvikling av handelseiendom, det være seg kjøpesentre, bysentrum eller butikk-clustere, har lenge handlet om å tiltrekke seg noen tunge, kommersielle dragere, og så «spe på» med små og mellomstore aktører i nabolaget, forklarer hun. Dette var måten man sikret høyt footfall, sikker leieinntekt og at det dryppet litt på de mindre aktørene, ifølge handelsspesialisten. – Så enkelt er det ikke lenger. De retail-konseptene som tidligere ble definert som dragere var tidlig ute på digitale plattformer, og drenerte raskt en betydelig del av omsetningen

N°6 2016 |

estate magasin

ut av de fysiske lokalene, sier hun og påpeker at norske forbrukere ble mer sofistikerte. Zara, H&M og Clahs Ohlsson er ikke lenger tilstrekkelig for at en handelsdestinasjon skal ha suksess. Jensen opplever at moderne forbrukere søker kunnskap, inspirasjon og unike produkter, og forventer en tilnærmet kuratert handleopplevelse. – Retailkonsepter som Bikini Berlin, Corso Como #10 og Eataly i Milano og Colette i Paris er gode eksempler på dette. Her hjemme er det norske designerkollektivet F5 og Dapper på Grunerløkka interessante nykommer i denne kategorien, sier hun. Derfor får ikke Jensen repetert nok ganger at innsikt i forbruksmønstre og preferanser er

blitt et viktig verktøy for eiendomsutviklere, for å klare å etablere byrom og handelsdestinasjoner med et konsept som treffer tiden og menneskene som bor i byen. – Ishockeyspilleren Wayne Gretzky sa en gang; «Jeg skøyter ikke etter pucken der den har vært. Jeg skøyter dit den kommer til å være.» Et relevant sitat for mange av oss. Vi må utvikle for fremtiden, ikke se hen til eksisterende suksessoppskrifter, fastslår eiendomsutvikleren. – Innsikt i form av forbrukerundersøkelser og dybdeintervjuer gir oss et godt bilde av nåsituasjonen, ett nullpunkt. Derfor er det like viktig å ta sjansen å snakke med for eksempel tenåringer, hipstere og teknologinerder for å få en forståelse av hvordan preferansene utvikler seg. Så må man våge å treffe noen valg som appellerer til «first movers», forsetter Jensen. VISJON

Gode ideer i kombinasjon med markedsinnsikt munner ut i god konseptutvikling. Jensen sikter til de som har lykkes med konseptutvikling innenfor eiendomsutvikling. – Det være seg Petter Stordalen med The Thief, eller Carl Erik Krefting med Eger Karl Johan, som begge har en ting til felles – en klar og tydelig visjon! – Da Eger Karl Johan ble utviklet av Søylen Eiendom lå ingen innsikt til grunn, annet enn en sterk tro på at timing og beliggenhet var riktig. Dette i kombinasjon med hardt arbeid gjorde at utvikler traff planken og retail-konseptet kom raskt opp i marsjfart, forklarer Jensen. Ifølge henne er disse aktørene suksessfulle nettopp fordi de ikke kun driver med eiendomsutvikling, men stedsutvikling. – De har en særdeles stor bevissthet rundt

hvor de plasserer seg, og forstår viktigheten av helhetlig utvikling, understreker hun. KONSEPT OG OPPLEVELSE

Kommersielle konsept i handelsområder er viktig av flere grunner, og Jensen understreker at gårdeier må ta helt bevisste valg i forhold til butikksammensetning, og ikke bare selge lokaler til høystbydende. – Når flere butikker og spisesteder får virke i synergi med hverandre, oppnår de raskere resultater og derigjennom en god deal også for utleier, sier hun. I rehabiliteringen av Vikaterassen jobbet hun bevisst med å sette sammen komplementære leietakere innenfor samme segment, for å skape en sterk og tydelig handelsdestinasjon som kan bygge opp lojalitet hos brukerne av området. – For å skape unike handelsopplevelser må man i tillegg tørre å satse på gründere og helt nye butikk- og serveringskonsepter, konstaterer hun. Jensen fremhever nabolagsutvikleren Urban Jungle, som også har tatt aktivt tak i denne problemstillingen. – Nedre del av Frogner og deler av Grünerløkka har fått et nytt og spennende handelsog serveringstilbud fordi Urban Jungle turde være tro mot sin konseptuelle tankegang, sier hun og forsetter: - Handel er ikke bare transaksjoner, det er byliv, sosiale arenaer og underholdning. Det betyr at den samme forbrukeren kan velge high-end shopping og Prosecco på en fredag, og grønn juice og treningstøy på en lørdag. I stadig større grad pendler den samme kunden mellom Grünerløkka, Aker Brygger, Egertorget – alt avhengig av hvilke inntrykk og opplevelser han eller hun ønsker seg akkurat i dag. Jensen opplever at det er knallhard konkur-

NYSATSNING: Marit Elisabeth Jensen, ny leder for Retail Services i Cushman & Wakefield Realkapital (tidligere DTZ Realkapital). Foto: Margrethe Myhrer

NYHETER

VARIERT: Storebrand har skapt en ny destinasjon for handel, mat og opplevelser, som har blitt et godt tilskudd til Oslo by.

ranse om kundene i fysiske og digitale kanaler, samtidig som netthandelen spiser markedsandeler i store jafs hver eneste dag. Hun presiserer at butikker, cafeer og restauranter er i seg selv ikke lenger tilstrekkelig for å tiltrekke seg kunder. – Det ser ut til at folk liker å handle der det er godt å være. Og der det er folk er det godt å være. Det betyr at gode utomhusarealer og byrom blir viktigere. Et pulserende liv, mye å se på, variasjon, følelse av trygghet og intim atmosfære ser ut til å være faktorer som får folk til å trives, forklarer hun. NY FORM FOR MARKEDSFØRING

– Når gårdeier investerer betydelige midler i å få folk til å trives, er det egentlig bare en ny form for markedsføring. Vi begynner å bli immune mot neonlys og skrikende reklame. I

026

N°6 2016 |

estate magasin

en digitalisert verden søker vi gode opplevelser, og det er nettopp her mulighetsrommet ligger for de som utvikler handelseiendom sier hun, og understreker at den en fysiske butikken ikke er død. Det er bare nye spilleregler som gjelder. – Byen oppleves på gateplan, av de gående. God og gjennomtenkt programmering av bygulv er derfor helt nødvendig for at folk skal trives og bruke byen aktivt. Dette handler om fysisk tilstedeværelse i gaten, skape møteplasser som ikke nødvendigvis er kommersielle. Det handler om involvering av folk i nærmiljøet og skape insentiver for folk til å komme tilbake over tid. Slik skaper man et langsiktig og bærekraftig leieforhold i handelseiendom, avslutter Jensen.

Som din ansvarsfulle samarbeidspartner sørger vi for sikre fasader.

Stolt håndverksentreprenør. Kunnskap og kvalitet levert i 50 år.

kirkestuenas.no

NYHETER

DEN OPTIMALE DYBDEN Hvilken dybde i et kontorbygg gir høyest effektivitet og beste arbeidsforhold?

N NYHETER Silje Rønne silje@estatemedia.no Foto: Paul Paiewonsky

– Vi blir ofte bedt om å gi et raskt svar på den optimale bygningsdybden til et kontorbygg – det finnes ikke. Det er flere parametere som spiller en viktig rolle samtidig, og en del tommelfingerregler og referansetall som kan vise frem til svaret, sier Britt Kornum, interiørarkitekt og partner ZINC AS, og legger til: - Planmessig er det det ønskede arealet og formen på planen, samt kjerneplassering og interne kommunikasjonsveier som er de viktigste parametere å fastsette i tidlig fase. Behovet for dagslys og utsyn på arbeidsplassen setter en viktig begrensning ifølge Kornum. Arbeidsmiljøloven sier at alle arbeidsplasser må ha tilstrekkelig tilgang til dette, og mener det er oppfylt for arbeidsplasser inntil ti meter fra fasaden. – TEK10 henviser til 10-prosent-regelen eller «Svensk standard SS 91 42 01 Byggnadsutformning – dagsljus – förenklad metod för kontroll av erforderlig fönsterglasaria.» For å kunne benytte disse må både gulvareal og vindusstørrelse være gitt. Dessuten har TEK10 ingen dokumentasjonskrav, hvilket i praksis betyr at arbeidsmiljølovens 10-meters-regel er det som benyttes, forklarer Kornum. ØKT SCORE I BREEAM-NOR

Skal man derimot sanke dagslyspoeng i BRE-

028

N°6 2016 |

estate magasin

EAM-NOR har interiørarkitekten en løs tommelfingerregel i tidlig fase – at arbeidsplasser ikke kan være lengere enn cirka 6,5 meter fra fasaden. – Dette må til slutt dokumenteres og avhenger av beslutninger som tas senere i prosessen som vindusstørrelser og innvendige overflater med mer, påpeker hun. – For å få poeng for utsyn i BREEAM-NOR kan det møbleres for arbeidsplasser inntil syv meter fra fasaden, forsetter hun Ønsket kontorløsning spiller også en vesentlig rolle for dybden understreker Kornum. – En kontorplan med 100 prosent cellekontor krever mer fasade og altså smalere bygg for å holde en brukbar arealeffektivitet. Mens 100

– Da er det helt avgjørende å ha tilstrekkelig med rom for ivareta behov for ekstra konsentrasjon og konfidensialitet.

DYBDEEKSPERT: Britt Kornum, interiørarkitekt og partner ZINC AS.

N°6 2016 |

estate magasin

029

Som barn lærte du å sitte stille på stolen. Slutt med det.

Stillesitting på jobb er et økende helseproblem. Vi sitter for mye og for lenge av gangen. Og vi sitter feil. Ja, vi sitter oss rett og slett syke. Vi trenger å reise oss opp, strekke på kroppen og gå litt rundt slik at hjertet får litt ekstra fart på blodomløpet. Men hva med det arbeidet som faktisk krever både fokus og stillesitting? Svaret er enkelt: Ikke sitt stille på stolen. Sørg for at du har en stol som er ergonomisk utformet for å følge alle dine bevegelser. Og ikke minst, varier sittestilling ofte og på så mange ulike måter du klarer. Bevegelse er viktig. Ikke minst når du sitter stille. Kinnarps er Europas største leverandør av helhetlige interiørløsninger for kontor. Vår jobb er å gjøre din arbeidsdag bedre. Les mer på kinnarps.no

prosent åpne løsninger blir mer effektive og gir bedre størrelser på de åpne lommer i et noe dypere bygg, setter dagslysbehovet en klar maksgrense for dybden. Her blir det seks til syv meter forskjell på byggets bredde, alt etter om man går for BREEAM-poeng eller ikke, forklarer hun. ENDRING I BEHOV

ZINC anbefaler ikke å bygge for smalt eller for bredt. Ifølge dem er det viktig å legge mest mulig fleksibilitet i bygget, slik at det tåler flere typer brukere. – Der hvor vi tidligere har sett prosjekter som ønsker dypest mulig bygningskropp

for å oppnå ekstrem god arealeffektivitet ved 100 prosent åpen løsning, ser vi nå at disse i fremtiden blir vanskelige å tilpasse brukere med behov for flere rom, forklarer interiørarkitekten.

TILRETTELAGT: To ganglinjer i planen, gir mulighet for en stille intern fordelingsvei, og en mer trafikkert hovedferdselsvei. Foto: Zinc

Kornum opplever at stadig flere bedrifter ønsker å sitte i åpen løsning for å blant annet øke flyten av kunnskap, men det betyr ikke at behovet for rom forsvinner – tvert i mot mener hun. – Da er det helt avgjørende å ha tilstrekkelig med rom for ivareta behov for ekstra konsentrasjon og konfidensialitet. Det vil si at en bygningskropp bør være noe

N°6 2016 |

estate magasin

031

NYHETER

smalere enn hva som er mulig å få til rent arealeffektivt, sier hun. – Men de helt smale bygningskroppene anbefales heller ikke. Selv om de på planen kan løses til åpne kontorløsninger, vil akustikken i de smale arealene forringes og det blir vanskelig å skjerme lommene fra interntrafikk, forsetter interiørarkitekten. Om bygget engang skal endre bruk til for eksempel bolig eller hotell er det enklere å få til med et smalt bygg, og kanskje umulig med en bred bygningskropp, ifølge Kornum. ØKT FLEKSIBILITET OG LEVETID

– På bakgrunn av plananalyser har vi kommet frem til en enkel formel for å regne ut hvor høy andel cellekontor/åpne plasser en plan vil være egnet til. Basert på andel lyst areal av det totale gulvareal er det et godt verktøy i tidlig fase – enten det er nybygg eller rehabilitering, forklarer hun.

Analysene er gjort på typiske romprogram inntegnet i planer med samme areal, men ulik dybde, og gir da også en pekepinn på hvor mye areal de ulike kontorløsninger krever. – Vi ser tendenser til at brukerens interesser endelig prioriteres høyere enn byggets effektivitet, der har vært et stort fokus på energibesparelse som i flere tilfeller har gått ut over brukerens komfort. Noe som kan virke helt tåpelig siden det jo er mennesker vi bygger for, sier hun oppgitt, og legger til: - Men siden energibruk lettere lar seg måle enn brukerens trivsel er det forståelig at det har vært slik. – Vi anbefaler å holde arbeidsplasser innen syv meter fra fasaden uavhengig om bygget BREEAM-NOR-sertifiseres – det gir både brukeren bedre utsyn og dagslysforhold, og bygget får økt fleksibilitet og levetid, avslutter Kornum.

– Vi ser tendenser til at brukerens interesser endelig prioriteres høyere enn byggets effektivitet, der har vært et stort fokus på energibesparelse som i flere tilfeller har gått ut over brukerens komfort.

SKAP VARIASJON: Utnytt plassen mellom de ulike sonene, enten til møterom, stillesoner eller ulike aktiviteter. Foto: Zinc

032

N°6 2016 |

estate magasin

BO IBY EN

VI SØKER TOMTER BO SCANDINAVIAN OG UTVIKLINGSPROSJEKTER

”Bo i byen” er en nyboligportal som presenterer våre boligprosjekter i sentrale Oslo - kanskje finner du din nye drømmebolig her?

BO BO IBY IBY IBY EN www.boibyen.no EN EN

DEVELOPMENT Eier du en tomt med utviklingspotensiale kjøper vi den av deg eller utvikler den i samarbeid med deg!

BO IBY EN

SCANDINAVIAN

DEVELOPMENT

SCANDINAVIAN Scandinavian Development er en ledende aktør innen eiendomsutvikling. Vi har under utvikling ca. 17 prosjekter DEVELOPMENT med realisasjonsverdi på ca. Kr. 18 milliarder i samarbeid med gode finansielle partnere.

Kontakt oss om du har eiendom du ønsker å selge eller utvikle i fellesskap. SCANDINAVIAN

DEVELOPMENT Kontakt Hans Olav Bjørk, m: 958 30 230 eller Erik Bøhler, 90 08 51 28 | www.scd.no | 24 11 56 56

voice.as

BO IBY EN

PROFIL : HATHON HOLDING AS

KONSERVATIV VERDISKAPING Halgrim Thon er ikke opptatt av bunnlinjen, holder seg unna boligutvikling og har ikke solgt en eneste eiendom fra sin opprinnelige portefølje. I Hathon Holding AS er det konservativ verdiskaping som gjelder.

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

I 2000 sluttet Halgrim Thon i Olav Thon Gruppen, hvor han var administrerende direktør i 18 år. Da hadde han til sammen jobbet 31 år for sin onkel, Olav Thon. - Olav syntes at det gikk bra og ønsket ikke å gjøre noen endringer, men jeg hadde behov for forandring og besluttet å starte for meg selv, sier Halgrim Thon. FOREDLING AV EIENDOMMER

Han hadde da en aksjepost i Olav Thon Gruppen, som ble gjort opp mot noen eiendommer fra gruppens portefølje. Alle disse eiendommene, som er lokalisert i Oslo, er fremdeles i Halgrim Thons eie gjennom selskapene Hathon Holding AS og Øvre Holding AS. - Jeg lever ikke av kjøp og salg. Jeg lever av drift og verdiskaping, og da er foredling av eksisterende eiendommer en del av filosofien. Det blir galt å selge noe du er fornøyd med, for så å kjøpe noe som er enda dyrere, mener han. KORTSIKTIG BUNNLINJE

Dette er også en av grunnene til at Halgrim Thon ikke er så opptatt av bunnlinjen. For ham er bunnlinjen kortsiktig. - Jeg ser at andre er opptatt av å fortelle at det de driver med er lønnsomt, men for meg er det viktige å drive med langsiktig verdiskaping. Hvis jeg var opptatt av bunnlinjen og avisover-

034

N°6 2016 |

estate magasin

skrifter, kunne jeg selge et par eiendommer, og folk ville gispe av beundring. Men det ville bare skape verdiskaping for meglere og skatteetaten. Det skal jo betales skatt av gevinsten også, sier han. SKEPTISK TIL BOLIG

Thon er heller ikke fristet av å drive med boligutvikling i Norge, selv om markedet er brennhett og boligprisene når stadig nye høyder. - Jeg har drevet litt med boligutvikling, men det er relativt vanskelig. Norge er et eierland der de fleste skal eie boligen selv, og da blir de veldig opptatt av detaljer. På grunn av bustadsoppføringsloven kan kjøperne komme tilbake med krav i mange år etter at de har overtatt boligen.

Hvis jeg var opptatt av bunnlinjen og avisoverskrifter, kunne jeg selge et par eiendommer, og folk ville gispe av beundring.

MENTOR: Halgrim Thon har byttet kontor med sønnen Olav Engebret, som nå er hovedaksjonær i Hathon Holding. - Jeg blir mindre og mindre sjef og glir mer og mer inn i mentorrollen, sier Halgrim Thon.

N°6 2016 |

estate magasin

035

PROFIL : HATHON HOLDING AS

KRAV FRA BOLIGKJØPERE

20 PROSENT I SVEANOR

Han påpeker at det med regulering, bygging, salg og oppfølging av kundekrav kan ta 10 år fra du bestemmer deg for et boligprosjekt til du vet om du har tjent penger. - Boligutvikling er primært for store aktører som OBOS og Veidekke. De har et stort nok apparat til å håndtere alle klagene. På den andre siden av skalaen finner vi mange mindre aktører, som slår seg selv konkurs for å slippe krav fra boligkjøpere. Jeg følte at jeg falt mellom disse to stolene og at boligutvikling ikke passer for meg, sier han.

I Sverige satser Hathon stort i kystbyen Lysekil med både kontor, handel og hotell. Her har selskapet også muligheten til å bygge 400 boliger/fritidsboliger. Hathon eier dessuten 20 prosent av aksjene i Sveanor, som er et prosjektutviklingsselskap med en portefølje på 250.000 kvadratmeter i Sveriges storbyregioner. Ifølge Sveanors hjemmeside er antatt markedsverdi på porteføljen 6-7 milliarder SEK. Hovedaksjonær i selskapet er Arve Nyhus. - Nyhus har tatt med seg filosofien fra Sjølyst Utvikling om å drive med kjøp og salg. Selv om dette strider mot mine prinsipper, er det ingen regel uten unntak, smiler Thon.

SATSER I FLERE LAND

Thon er langt mer komfortabel med næringseiendom og har investeringer både i Norge, Sverige, Danmark og Tyskland. - Utover den porteføljen jeg hadde med meg fra Olav Thon Gruppen, har vi ikke kjøpt så mye i Norge. Jeg ser på Norden som ett marked, samtidig som det er viktig å diversifisere porteføljen. Vi har valgt å diversifisere på flere land fremfor ulike eiendomssegmenter i Norge, sier han og legger til: - Da jeg jobbet i Olav Thon Gruppen, satt jeg i styret til Nordic Council of Shopping Centers i 10 år, hvorav 2 år som styreleder. Jeg fikk et innblikk i psykologien i disse markedene, og tenkte at jeg burde bruke noe av denne kunnskapen. TROR PÅ KØBENHAVN

På 50/50-basis eier Hathon Holding blant annet et kontorbygg på 27.500 kvadratmeter inklusive parkering i finansdistriktet i København sammen med Havfonn AS, som er eid av Bergesen-familien. Der er det børsnoterte selskapet SimCorp og den danske verdipapirsentralen blant leietakerne. Den samme eierkonstellasjonen har også en større tomt like ved, hvor det er planer om et kontorbygg på ca. 40.000 kvadratmeter. - Verken jeg eller Bergesen-familien er på den spekulative siden. Vi starter først byggingen når det foreligger leiekontrakter for halvparten av arealene, og vi leier ikke ut til noen som går konkurs etter halvgått leietid. En ting er å sitte med en tomt, noe annet er det å sitte med et tomt bygg.

036

INVESTERER MED TERJE HAUGAN

Hathon Holding eier også 10 prosent av aksjene Utstillingsplassen Eiendom. Denne eierandelen fulgte med fra Olav Thon Gruppen. Terje Haugan er med som aksjonær både i Utstillingsplassen Eiendom og Sveanor. - Jeg har kjent Terje lenge, og for 20 år siden fulgte vi i Nansens spor og gikk på ski over Grønland. Da fikk vi god tid til å snakke sammen, sier han. - Da Terje startet Utstillingsplassen, ville han gjerne ha med Olav Thon Eiendomsselskap. Etter at jeg begynte for meg selv, fulgte noen av disse aksjene meg. Selskapet er etter hvert blitt en betydelig aktør, og jeg ser på Utstillingsplassen som en Olav Thon Gruppe i miniatyr. SØNNEN OVERTAR

Halgrim Thon har nå byttet kontor med sønnen Olav Engebret Thon, som nå er hovedaksjonær i Hathon Holding. - Vi har jobbet sammen i vel 12 år, og jeg opplever det som et godt samarbeid. Jeg blir mindre og mindre sjef og glir mer og mer inn i mentorrollen, mens det er motsatt for Olav Engebret. Dette er en glidende overgang, forteller han.

N°6 2016 |

estate magasin

- Boligutvikling er primært for store aktører som OBOS og Veidekke. De har et stort nok apparat til å håndtere alle klagene. På den andre siden av skalaen finner vi mange mindre aktører, som slår seg selv konkurs for å slippe krav fra boligkjøpere.

VANNFORDRØYNINGSSYSTEM PÅ TAK

CONTROLLING THE FORCES Ekstremvær er den nye normalen, med styrtregn som avløpsnettet ikke klarer å håndtere. Protan BlueProof er et Sintef-godkjent system for nye og eksisterende tak, som gradvis og kontrollert fordrøyer overvann ned i avløpsnettet.

Trygt Bærekraftig Kostnadseffektivt Arealbesparende TG 20541

Les mer på protan.no

Metro Branding

Protan BlueProof

LA REISEN VÆRE EN DEL AV MÅLET

Fly direkte med bransjekollegaer til Cannes og MIPIM 2017. Estate Media g jentar suksessen «Conference in the Sky» og samler nesten to hundre eiendomsledere til faglig påfyll i 10.000 meters høyde. Et privat charterfly tar deg til Cannes mandag 13. mars og hjem ig jen torsdag 17. mars. Start MIPIM allerede på GA-terminalen kl. 12.00 med hyggelig mingling, musikk, god mat og godt drikke. Vi byr også på ekstra rask innsjekking, enkel sikkerhetskontroll og ferske aviser. Hjemreise fra Cannes kl. 13.00 på torsdag. Meld deg på nå for å sikre deg plass! For påmelding og detaljert program: www.estatekonferanse.no

Samarbeidspartnere:

GÅR MOT STRØMMEN

040

N°6 2016 |

estate magasin

CASTELAR INVESTMENT MANAGEMENT AS SATSER TUNGT I ET MARKED DER ANDRE AVVENTER, NÅ SKAL DE SKAPE 900 NYE ARBEIDSPLASSER, ET MODERNE FLERBRUKSBYGG MED «SMART-KONTORER», NÆRSENTER OG LUKSUSLEILIGHETER I GAMLE STATENS HUS I PARADIS, STAVANGER.

agårdsveien 78-80, er eiendommen hvor oljeeventyret startet, og ligger ved Paradis Stasjon i et av Stavangers mest attraktive og sjønære områder, med god offentlig kommunikasjon og gåavstand til sentrum. 70-talls kontorene skal nå rehabiliteres og utvikles til et moderne flerbruksbygg etter internasjonal modell. – Det eksisterende høyhuset skal bygges på med 3 etasjer leiligheter, som vil få sentrums aller beste utsikt. Det legges opp til en «New York-penthouse»-følelse med glassfasader og heis direkte fra parkeringshuset og inn i leilighetene, sier Bjørn Strømsnes, i Castelar Investment Management AS. Konseptet har fått navn «New Energy Stavanger». Gateplanet skal bli et nærsenter og vil huse baker, apotek, servering, kaffebar, kiosk og frisør. Det blir også en stor dagligvareforretning i underetasjen. Første byggetrinn er allerede i gang, og hele prosjektet, inkludert leiligheter på toppen av det eksisterende høyhuset, er planlagt å stå ferdig 2018/2019. – Vi har fulgt godt med på hva som skjer i Stavanger. Mye nytt blir lansert, men så stopper det opp. Vi rehabiliterer et kontorbygg og gjør det om til flerbruksbygg i et område hvor Stavanger by ønsker mer aktivitet, sier Strømsnes, som har stor tro på prosjektet der store deler allerede er utleid. Selskapet forventer at det etableres opptil 900 nye arbeidsplasser i bygningen.

Av: Silje Rønne Illustrasjon: LINK Arkitektur

N°6 2016 |

estate magasin

041

STAVANGER

ETTERSPØR SENTRUMSNÆRE KONTORER

Kommunens plan for Stavanger sentrum muliggjør en fremtidsrettet byutvikling i Paradis med kombinasjon av boliger, kontor og handel. – Alt er ikke bare sorgen i Stavanger. Dette prosjektet er myntet på en ny giv for byen, vår tro på regionen og foredling av det som var. Den nye sentrumsplanen til Stavanger kommune etterspør sentrumsnære kontorer. Vi gir dem det, sier Strømsnes. I Paradis har kommunen planer for park, gater med spisesteder og yrende kulturliv. Det er lagt opp til at folk skal bo, handle og arbeide i moderne bygg med fremtidsrettet miljø. – Vår eiendom er porten til Paradis og blir det første trinnet i en meget spennende utvikling for byen. Beliggenheten er interessant, særlig etter hvert som grensen til

042

N°6 2016 |

sentrum blir utvidet. Vi har tenkt byutvikling og vi tror vi vil lykkes, understreker Strømsnes. Rogalands Avis – Dagsavisen skriver at Kari Raustein (Frp) jubler over boliger, arbeidsplasser og næring i huset rett ved Paradis stasjon. – Vi snakker mye om at Stavanger skal være timinuttersbyen. Når man legger til rette for leiligheter og arbeidsplasser så tett opp til kollektivaksen, kan man nesten snakke om ettminuttsbyen, sier lederen for kommunalstyret for byutvikling (KBU), til Dagsavisen RA. Strømsnes er glad for å ha kommunen med seg og mener de treffer spikeren på hodet med dette prosjektet. – Det vi tilbyr er etterspurt, sier han. LAV LEDIGHET

Stavanger sentrum har ifølge Strømsnes lav kontorledighet,

estate magasin

Samme familie har eiet Karl Johans gate 8 i fire generasjoner. I ĂĽr feirer Scandinaviegaarden 100 ĂĽr. www.sgeiendom.no

STAVANGER

– New Energy Stavanger er myntet på en ny giv for byen, vår tro på regionen, foredling av det som var, grønn energi, moderne fleksible løsninger og miljøfokus

og mangler kontorer med store etasjeflater i nærheten av god offentlig kommunikasjon. – Den største klagen fra bedrifter har vært mangel på funksjonelle og fleksible arealer – prosjektet innfrir disse kravene. New Energy Stavanger dekker behovet for store arealeffektive kontorflater på opptil 1.500 kvadratmeter. Det forventes etablert opptil 900 nye arbeidsplasser i eiendommen. Vi har sterk tro på regionens utvikling og bygget vil bidra positivt til byens vekst. Eiendommen har mulighet for ytterligere utbygging med opptil 9.000 kvadratmeter for leietakere med vekstbehov, forsetter han. MILJØ I FOKUS

I utformingen av «New Energy Stavanger» har «Smart Office» samt miljø- og energieffektive løsninger stått sentralt. – Det satses på Breeam Very Good-standard, og det planlegges blant annet solcellepaneler på det 1.500 kvadratmeter store taket, som kan dekke nesten 10 prosent av energibehovet. Det legges vekt på grønn energi, moderne tekniske løsninger og materialer. Rehabilitering av eksisterende bygg er på alle måter mer miljøvennlig enn nybygg, legger Strømsnes til. – New Energy Stavanger er myntet på en ny giv for byen, vår tro på regionen, foredling av det som var, grønn energi, moderne fleksible løsninger og miljøfokus, avslutter han.

044

SMART OFFICE-LØSNING: Lyse frittliggende lokaler med opp til 1.500 kvadratmeter på et plan, høy kvalitet og miljøstandard skal gi ny giv og harmoni til arbeidsdagen. Illustrasjon: LINK Arkitektur

N°6 2016 |

estate magasin

LEIETAKERTILPASNING?

NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 75 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET. Seltor Byggservice har modernisert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938. Leietakertilpasning i alle typer bygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Vi har god erfaring fra å delta på idéstadiet og tar ansvar for hele prosessen på vei mot nye lokaler. Noe av det vi vektlegger tyngst er samspillet mellom økonomi, design og miljø. I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet. TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO

NYHETER

LYSAK ER F R EM T IDEN S K NU T EP UNK T

– Det arbeidet kommunene nå legger ned i Lysaker vil komme eiendomsbesitterne til gode.

dag er det sentrale Lysaker en trafikkmaskin. Området har store barrierer som E18 og togstasjonen, samtidig som lokalveisystemet er rotete og kun utformet på bilens premisser. Det er mye tung infrastruktur som skal bygges ut i årene som kommer – Fornebubanen, ny bussterminal og senere, utvidelse med to spor for tog. Dette er tilbud som vil gjøre Lysaker mer tilgjengelig, men hvordan blir det for Lysaker som sted?

– Det som er avgjørende er at dette ikke sees på som isolerte infrastrukturprosjekter. Det må sees i sammenheng med hvordan Lysaker skal utvikles som sted, altså hvordan infrastrukturprosjektene kan bli brikker i byutviklingen, sier Henning Sunde, partner i Rodeo arkitekter, som er et tverrfaglig arkitektkontor med spesielt fokus på knutepunktsutvikling. – Det som er viktig når en tenker utviklingen av kollektivknutepunkt generelt er at det ikke trenger å se ut som et kollektivknutepunkt. I praksis betyr det at logistikken til de reisende må selvsagt fungere og utformes optimalt, men det i seg selv er ikke nok. Et knutepunktet bør oppleves som en naturlig og levende del av byen, et sted der du kan gå på tur med hunden, møtes for en kaffe en søndags morgen eller ta en smoothie med ungene, forklarer arkitekten. En slik tanke ligger spesielt godt til rette på Lysaker, ifølge Sunde, ettersom området har nærliggende naturkvaliteter som Oslofjorden og Lysakerelven.

Av: Silje Rønne silje@estatemedia.no Foto: Newsec

046

N°6 2016 |

estate magasin

LYSAKER

I hovedsak handler dette om å gjøre Lysaker mer til en by, Lysakerbyen, med flere urbane kvaliteter.

– Det som er spesielt med Lysaker er at det ligger i «utkanten» av de to kommunene Bærum og Oslo. Tidligere kan det virke som om utviklingen på Lysaker nærmest har holdt på litt i sin egen verden og at man ikke har klart å dyrke fram de urbane mulighetene som ligger her, men nå er dette i endring, påpeker han. SKAL BINDE LYSAKER SAMMEN

Rodeo har nylig jobbet med en større mulighetsstudie for knutepunktet i et tverrfaglig team med i Norconsult, Aas Jacobsen og LPO, for å se hvordan det sentrale Lysaker skal utvikles fremover. Oppdragsgiver har vært Oslo kommune, Bærum kommune og Statens Vegvesen.

gjennom området. Et av de mest avgjørende grepene på sikt mener Sunde, er å omdanne kjøpesenteret CC Vest fra et innadvendt, bilbasert kjøpesenter til et kjøpesenter som henvender seg utad til byområdet det ligger i. Han viser til Aker Brygge, der han mener det er gjort mye riktig i forhold til byutvikling og handel, som kan være relevante for Lysaker i fremtiden. – Man skal ikke glemme at Lysaker har noen fantastiske naturkvaliteter som elven og nærhet til Oslofjorden. Disse kvalitetene må dyrkes frem og forsterkes og det er ingen motsetning til at Lysaker skal bli mer bymessig. Det er bare med på å gi Lysakerbyen en særegenhet, sier han. FLERE BOLIGER PÅ LYSAKER?

– Arbeidet er ikke helt ferdigstilt, derfor må man vente med detaljene, men i hovedsak handler dette om å gjøre Lysaker mer til en by, Lysakerbyen, med flere urbane kvaliteter. Det handler om å løsne opp i barrierene og om å binde Lysaker sammen slik at det blir ett sted, fremfor et stykkevis oppdelt område slik det er nå, forklarer han. Arbeidet med knutepunktet skjer parallelt med utarbeidelsen av en overordnet plan for de offentlige rommene (VPOR), der intensjonen er å skape en sammenhengende bystruktur fra Lilleaker i nord til Lysaker brygge i sør. Og med fokus på hvordan gående og syklende beveger seg

Det planlegges på sikt mer boligutbyggelse på Lysaker. Dette vil også være et viktig bidrag til at Lysaker får mer liv og at det får en mer personlig identitet, mener arkitekten og bruker Skøyen som et eksempel på hva som skjer når det blir flere boliger i et kontorområde. – Skøyen er ikke akkurat et skjønnhetsideal, men området har klart å utvikle seg fra å være et rent kontor- og næringsområde til å bli en noe mer blandet by med flere boliger enn før. Det gir liv til flere timer av døgnet og man kan se hvordan folk også fra nærområdet begynner å benytte seg at tilbud, også etter arbeidstid og i helgene.

MER ENN ET KNUTEPUNKT: Nye Lysaker skal fortsette å utvikle kollektivtrafikken, men området skal bli mer levende slik at folk vil ønske å oppholde seg der, utover å vente på bussen.

048

N°6 2016 |

estate magasin

FREMTIDENS KONTOR: Et aktivt sted med eventer, caféer, subkulturer og frokostmøter

N°6 2016 |

estate magasin

049

LYSAKER

– Å være en del av et felleskap vil bli enda viktigere i tiden som kommer, at man er en del av en kultur, særlig i arbeidslivet.

EKSPERT PÅ KNUTEPUNKTUTVIKLING: Henning Sunde, partner i Rodeo arkitekter.

Skøyen har mye igjen for å oppleves som et hyggelig bydelssentrum, men det er interessant å se hvor raskt endringene har skjedd i positiv retning i de senere år, sier arkitekten. – Det samme spår jeg kommer til å skje på Lysaker, bare at det blir enda finere. Lysaker har elven og Oslofjorden, kort vei til Fornebu og egentlig kort vei til det meste med de nye kollektivtilbudene, forsetter han. PÅ TVERS AV KOMMUNER

Oslo og Bærum kommune arbeider nå med å ferdigstille en Veiledende plan for offentlig rom (VPOR) på Lysaker som skal sees i sammenheng med mulighetsstudien. Sunde, som også har erfaring som eiendomsutvikler, mener det arbeidet kommunene nå legger ned i Lysaker vil komme eiendomsbesitterene til gode. – Det er stor kunnskap og dyktige folk i begge kommunene, og slik jeg oppfatter det, samarbeides det godt om å se Lysaker som en helhet. Det å skape et sammenhengende Lysaker er bra for alle parter og jeg spår Lysaker en lys fremtid, påpeker Sunde.

050

N°6 2016 |

Statens Vegvesen skal straks i gang med planprogram for den nye bussterminalen som ferdigstilles i 2023, og Fornebubanen skal etter planen stå ferdig i 2023/24. Reguleringen er allerede godkjent i Bærum og forventes å bli vedtatt i 2017 for Oslodelen ifølge Sunde. Planlagt byggestart på deler av banen er i 2018. – Det blir mye tung bygging fremover, men jeg spår at boniteten på Lysaker kommer til å øke for hver bit som faller på plass. Gevinsten er at Lysaker vil bli et av de viktigste knutepunktene her i landet og forhåpentligvis også et byområde der det blir superfint å bo og jobbe, understreker han og avslutter: «Nå gjelder det bare for de sentrale aktørene å spille kortene riktig, så blir dette riktig så bra.» * En VPOR er en politisk forankret plan som styrer utviklingen av et større område med flere grunneiere og flere reguleringsplaner, og er et planverktøy utviklet av Oslo kommune. Hensikten bak en slik plan er å sikre et helhetlig perspektiv i den videre utviklingen.

estate magasin

Grundige og langsiktige siden 1923 I grensesnittet mellom juridiske og kommersielle muligheter og problemstillinger, finner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum.

Vår kultur er preget av langsiktighet, tålmodighet, korte beslutningsveier og tydelighet. Både internt, og for våre klienter.

Vårt fokus er alltid høy juridisk ekspertise og grundig forståelse av klientenes virksomheter.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi oﬀentlige etater på en rekke oppdrag. Stavanger:

stavanger@kluge.no

Oslo:

oslo@kluge.no

Bergen:

bergen@kluge.no

Hamar:

hamar@kluge.no

NYHETER

NYE REDAKTØRER I ESTATE Dette er den nye redaktør-sammensetningen etter sammenslåingen av Estate Media og NæringsEiendom. NYHETER Redaksjonen

FORLAGSREDAKTØR: Thor Arne Brun

I oktober ble det kjent at Norges to ledende mediehus for næringseiendom, Estate Media og NæringsEiendom, går sammen og lager Norges sterkeste kommunikasjonsmiljø innen eiendom. Selskapene driver i dag tre magasiner, to nyhetsnettsteder, to digitale markedsplasser og arrangerer årlig nærmere 30 konferanser og eventer. De har også begge satset tungt på design- og byråtjenester og analyse- og bransjeverktøy. Blant produktene finner man blant annet Estate Magasin, bladet NæringsEiendom, NE nyheter, Eiendomsdagene og Citykonferansen. MER KRAFT

ANSVARLIG REDAKTØR: Dag-Jørgen Saltnes

Det er mange i eiendomsbransjen som har vist interesse for hvordan selskapet og produktene vil bli organisert fremover, og dette er nå avklart. Thor Arne Brun, ansvarlig redaktør for magasinet du holder i hånden, går over i ny rolle som forlagsredaktør, med særlig ansvar for nye redaksjonelle produkter. Ny ansvarlig redaktør av Estate Magasin blir Dag-Jørgen Saltnes, som frem til nå har vært redaktør av NæringsEiendom og NE nyheter. Saltnes blir også ansvarlig redaktør av nettstedet Estate Nyheter. NæringsEiendom og Estate Lokaler skal slås sammen til ett magasin, og navnet på dette produktet blir NæringsEiendom. Silje Rønne, som fra før er ansvarlig redaktør for Estate Lokaler, blir ansvarlig redaktør for NæringsEiendom. Hun vil også være ansvarlig redaktør for Estates nysatsning mot leietakere på nett. Leietakerne får nå

ANSVARLIG REDAKTØR: Silje Rønne 052

N°6 2016 |

estate magasin

et helt nytt magasin, nyhetsbrev og daglige nyheter på nett. I tillegg til egne flater vil det aktivt søkes mot leietakerne digitalt. Som tidligere vil det være slik at alle de redaksjonelle medarbeiderne vil arbeide på tvers av produktene med leveranser og ansvar for redaksjonelt innhold. Alle mediene blir gjenstand for et redaksjonelt løft, i tillegg til at det vil bli lansert nye produkter. Det kan blant annet røpes at det arbeides med et større redaksjonelt produkt som tar for seg historien i næringseiendom. - Det nye selskapet skal tilføre mer kraft og kvalitet i redaksjonen. Eiendomsbransjen skal på alle måter merke at de to mediehusene vil levere både bedre og bredere nå som vi er samlet under ett tak, sier daglig leder Trond Valle i Estate Media. OM SELSKAPET

Det nye mediehuset vil omsette for nesten 70 millioner i 2016. I tillegg eier Estate Media 56 prosent av Estate Media Danmark som vil omsette for NOK 14 millioner, 34 prosent av digitalbyrået ADWISER som vil omsette for 3 millioner, og 16 prosent av 3D-visualiseringsselskapet Facilius som vil omsette for 2 millioner i 2016. Estate Media eies 75 prosent av Valle Media AS og 25 prosent av Brokelandsheia Eiendom AS.

Det er ikke rakettforskning. Det er Active Life Cycle Management.

IKT og AV

Ventilasjon og klimaanlegg

Kjøling

Active Life Cycle Management er vår metode for å øke den langsiktige verdien av dine eiendommer, tekniske anlegg og industriprosesser. Uansett om du skal bygge nytt, eller trenger en driftspartner, kan Caverion ta ansvar for fremtidens løsninger….Langt inn i fremtiden. Finn ut mer på caverion.no/Csaga

#Csaga

190 TRANSAKSJONER HAR SÅ LANGT GÅTT GJENNOM KVERNEN I antall transaksjoner er volumet høyt, men når det kommer til kroner og øre er det mye å gå på.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Nå, i slutten av november, har vi registrert 190 transaksjoner med en samlet verdi på 54 milliarder kroner, sier analysesjef i DNB Næringsmegling, Gunnar Selbyg. Næringsmegleren opprettholder sin prognose for året på 65 milliarder kroner. Det betyr at 11 milliarder skal bankes igjennom den siste måneden før jul. HALVPARTEN ER KONTOR

OPPRETTHOLDER PROGNOSE: nalysesjef Gunnar Selbyg i DNB Næringsmegling har registrert 190 transaksjoner med en samlet verdi på 54 milliarder kroner så langt i år. Næringsmegleren opprettholder sin prognose på 65 milliarder kroner før året er omme.

054

Transaksjonene fordeler seg over alle segmenter, men det klart største er kontoreiendommer. Nesten halvparten av alle transaksjonene så langt i år er kontoreiendommer. Ifølge tall fra DNB har det så langt blitt solgt hele 73 kontoreiendommer med en verdi på over 50 millioner kroner. Samlet verdi på disse er 25,4 milliarder kroner. Det betyr at snitteiendommen har kostet cirka 348 millioner kroner. Det nest største segmentet er handel. Her har det så langt blitt solgt 38 eiendommer for en samlet verdi på 9,8 millioner kroner. Snittverdien på disse ligger betydelig lavere enn for kontor. For handel er den nemlig på 258 millioner kroner. Lager og logistikk er på tredje plass med 31 solgte eiendommer for en samlet verdi på 7,8 millioner kroner. Snittverdien på disse har vært på 251 millioner kroner, bare ørlite lavere enn for handelseiendommene altså.

N°6 2016 |

estate magasin

Ni hotell og restauranter har blitt solgt for en samlet pris på 2,7 milliarder. Seks samfunnsbygg har blitt solgt. Her er samlet pris 2,5 milliarder kroner. I tillegg har 22 boligeiendommer blitt solgt for en samlet pris på 4,2 milliarder kroner. UTLENDINGENE ER HER FORTSATT

Utlendingene sto i 2015 for en betydelig del av kjøpene. Da var de involvert i 32 transaksjoner med en samlet pris på 47 milliarder kroner. Snittverdien på eiendommene som utlendingene kjøpte var altså nesten 1,5 milliarder kroner. I år er situasjonen en helt annen. DNB Næringsmegling har registrert 15 omsetninger så langt i år med internasjonale investorer på kjøpersiden. - Disse kjøpene summerer seg til 7,3 milliarder kroner, sier Selbyg. I år har altså snittstørrelsen på utlendingenes transaksjoner gått ned med en milliard sammenlignet med i fjor. Snittstørrelsen i år ligger så langt i år på 486 millioner kroner, mot altså 1,5 milliarder kroner i fjor.

Reflection Kvalitetsserien i rustfritt stål Med Reflection hygieneprodukter, kan man redusere fravær blant ansatte på en elegant måte. Med vår komplette serviceløsning vil dere alltid ha en høy hygienestandard der det er størst behov for det.

Kontakt oss på 22 79 79 70 Eller besøk Initial.no

NYHETER

UTLENDINGENE VIL HANDLE FOR 1 MILLIARD I MÅNEDEN DNB Næringsmegling tror på nok et godt transaksjonsår i 2017.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Våre forventninger til 2017 innebærer at vi skal få nok et år med mange transaksjoner og over 200 omsetninger. Det er mange aktører som har reist mye kapital som skal plasseres, sier Gunnar Selbyg i DNB Næringsmegling. TROR PÅ ØKT ENGASJEMENT FRA UTLENDINGENE

Han forteller at de nylig gjorde en undersøkelse mot utvalgte internasjonale og norske fondsaktører. - Svarene derfra tyder på at de alene kan kjøpe for 1 milliard per måned om de finner riktig objekter i Norge, sier Selbyg. Dersom dette slår til, og utlendingene finner objektene de ønsker seg, så vil de altså handle for rundt 12 milliarder kroner neste år. Så langt i år har de handlet for 7,3 milliarder kroner. Dersom Selbyg får rett i sine antagelser vil med andre ord utlendingenes andel ta seg opp til neste år sammenlignet med i år. i 2015 var imidlertid det utenlandske volumet betydelig høyere. Da handlet de i snitt for 1,5 milliarder kroner i tilsammen hele 32 transaksjoner. Det ga et samlet utenlandsk volum på 47 milliarder kroner. PRESS PÅ YIELDEN

Han peker i tillegg på at flere av egenkapitalaktørene også skal kjøpe eiendom neste år.

056

N°6 2016 |

estate magasin

- Syndikeringsaktørene opplever god interesse fra private investorer og kommer til å være offensive også i 2017. Med andre ord vil nok markedet fortsatt være veldig kjøperdrevet, sier Selbyg. Dette har resultert i stadig skarpere yielder. I følge DNB Næringsmeglings siste markedsrapport har dette i Oslo resultert i en yield helt nede på 3,85 prosent for de skarpest prisede objektene. Til og med i mer regionale byer, som Elverum, Lillehammer og i Haugesund har det vært et press. Her har det blitt solgt eiendommer for en yield på mellom 5 og 5,5 prosent. DNB tror at yielden for normaleiendommer kan fortsette noe nedover i 2017, men for prime eiendommer tror de at utviklingen flater ut og at den i 2018 vil peke svakt oppover igjen. VIL HA UTVIKLINGSPOTENSIAL

Hva er det så som står på ønskelisten til eiendomsaktørene for 2017? I følge Selbyg er det for de fleste eiendommer med utviklingspotensial. - Vi venter fortsatt mange transaksjoner knyttet til at aktørene spisser porteføljene, sier Selbyg.

www.svw.no

Skal man nå toppen må man først til bunns i utfordringene Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig bistår parter i eiendomssektoren i hele verdikjeden, med særskilt fokus på transaksjoner, prosjektfinansiering, utviklingsprosjekter og regulatoriske spørsmål. Vi søker alltid å finne kommersielle løsninger som er verdiskapende for våre klienter.

Pål Brudvik

Transaksjoner T: 915 20 180 pbr@svw.no

Bjørn H. Kise Utvikling T: 21 95 55 00 bhk@svw.no

Jørgen Lindboe Transaksjoner T: 918 03 814 jli@svw.no

Peter Simonsen Entreprise T: 934 90 653 psi@svw.no

Advokatfirmaet Haavind AS’ “top-notch practice has a skill set and market knowledge that are second to none”. It advises on matters across the board with a focus on major transactions and international investments - The Legal 500, Real Estate, Tier 1 2016

Advokatfirmaet Haavind AS www.haavind.no Løsninger finnes

PORTRETTET : TIRIL HAUG VILLUM

BANK SOM FORTJENT Som nyutdannet siviløkonom bestemte Tiril Haug Villum seg for aldri å jobbe i bank. Nå er hun administrerende direktør i Pareto Bank, som vokser kraftig godt hjulpet av et brennhett boligmarked i Oslo.. Tekst: Tore Årdal, tore@estatemedia.no Foto: André Clemetsen

TIRIL HAUG VILLUM • Født i 1969, oppvokst på Kjelsås i Oslo • Administrerende direktør i Pareto Bank siden juni 2010 • Finansdirektør Pareto Bank, 2007-2010 • Finansdirektør SEB Privatbanken, 2000-2007 • Finanssjef ABB Industri AS, 1999-2000 • Finanssjef ABB AS, 1997-1999 • ABB Financial Services, 1993-1997 • Trainee ABB Financial Services, 1992-1993 • Utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøyskole i 1992

060

N°6 2016 |

estate magasin

NÂ°6 2016 |

estate magasin

061

PORTRETT

PORTRETTET : TIRIL HAUG VILLUM

062

NÂ°6 2016 |

estate magasin

DET ER IKKE SÅ OFTE MAN STÅR PÅ BØRSEN OG RINGER MED EN BJELLE.

Det er bare noen dager siden børsnoterte Pareto Bank la frem tallene for tredje kvartal. De viste et resultat etter skatt på rekordsterke 68,4 millioner kroner. I tillegg har banken hatt en kraftig vekst, og hele denne veksten er kommet innenfor eiendom. VEKSTAMBISJONER. Administrerende direktør Tiril Haug

Villum er fornøyd med tallene og resultatfremleggelsen, men samtidig er flere av aksjonærene kritiske til hvordan banken skal oppfylle Finanstilsynets nye kapitalkrav innen årsskiftet. Blant de største kritikerne er investor Øystein Stray Spetalen. - Pareto Bank har et samlet kapitalkrav på 18 prosent, og diskusjonen har dreid seg om hva slags type kapital som skal benyttes for å oppfylle det samlede kravet. Vi har både profilerte og aktive eiere, og det er bra for en bank med vekstambisjoner, sier Villum.

Magasin i møterom J – nesten hele alfabetet er tatt i bruk for å navngi alle møterommene som ligger i den langstrakte korridoren. Da Villum var ferdig utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøyskole (NHH) 1992, var det én ting hun var sikker på: Hun skulle aldri jobbe i bank. Men her sitter hun altså, som administrerende direktør i Pareto Bank. STARTET I INDUSTRIEN. - Jeg ønsket å jobbe i industrien, i et selskap som produserte noe håndfast, sier Villum. Hun begynte som trainee i ABB i 1992 og jobbet totalt i 8 år for industrikonsernet, deriblant som finanssjef i ABB AS og ABB Industri AS. - Jeg var så heldig å få jobbe under konsernsjef Kjell Almskog, og det var veldig spennende. Etter hvert fikk jeg også muligheten til å delta på lederutviklingsprogrammet på Solstrand, og det satte i gang en del prosesser i meg. Jeg følte etter hvert et behov for å gjøre noe annet.

ENDRET MENING. Pareto Bank holder til i åttende etasje i

Dronning Mauds gate 3, et bygg som inngår i porteføljen til Pecunia. Sistnevnte er også nest største aksjonær i Pareto Bank med en eierandel på 10 prosent. Villum møter Estate

N°6 2016 |

SOLSTRANDPROGRAMMET. En av de andre deltakerne som Villum ble kjent med på Solstrandprogrammet, var Sven Erik Klepp.

estate magasin

063

PORTRETTET : TIRIL HAUG VILLUM

- Sammen med Karl Moursund var han i ferd med å etablere Privatbanken. Jeg syntes dette hørtes spennende ut og tok kontakt med Moursund for å høre om jeg kunne være aktuell for stillingen som finansdirektør, forteller hun. Villum var finansdirektør i Privatbanken i 7 år. I 2005 ble banken kjøpt opp av SEB og gikk da fra å være en liten enhet til å bli en del av et stort konsern. I 2007 kontaktet derfor en gruppering bestående av Villum, Klepp og noen andre ansatte Pareto for å høre om de kunne være interessert i å etablere en forretningsbank. TETT PÅ. Villum startet som finansdirektør i Pareto Bank, og ble

i juni 2010 utnevnt til administrerende direktør. - Det er en kompakt og liten bank. Jeg er tett på de 35 ansatte, ledergruppen, styret, aksjonærene og kundene. Jeg har stor variasjon i arbeidsoppgavene og spennende dager. Samtidig ser jeg at lederoppgaven er viktigere enn jeg trodde initielt. Min opplevelse

er at lederoppgaven vokser på en, og jeg har blitt mer bevisst på at en leder ikke bare skal tenke strategisk og ta beslutninger, men også være en god motivator. BØRSNOTERING. De ansatte fikk en skikkelig motivasjonsinn-

sprøytning da Pareto Bank ble tatt opp til notering på Oslo Axess i mai. Alle de ansatte fikk være med på frokost på Oslo Børs, og Villum fikk æren av å ringe i børsbjellen. - Det er ikke så ofte man står på børsen og ringer med en bjelle, og det er heller ikke mange kvinner som har gjort det, derfor var det morsomt. Det var en spennende og krevende øvelse frem mot børsnoteringen, og samtidig hentet vi inn ny kapital. Med dette tok Pareto Bank et stort steg videre. Vi hadde ikke kommet hit uten god innsats fra alle i banken. BOLIGUTVIKLING. Ved utgangen av tredje kvartal var bankens ek-

sponering mot eiendom på 58 prosent. Av utlånsporteføljen innen

STERK VEKST: Tiril Haug Villum leder en prosjektbank i sterk vekst. I tredje kvartal kom hele veksten innen eiendom.

064

N°6 2016 |

estate magasin

eiendom utgjør boligutvikling hele 70 prosent. Et typisk boligprosjekt er 30-80 millioner kroner i lån, avhengig av om det er småhus eller leiligheter som skal bygges. Pareto Bank finansierer alt fra 2 eneboliger i en hage på Oslo vest til 10 eller flere leiligheter på Oslo øst. - Boligprosjektene løper ganske kort, vanligvis i 18-36 måneder, dermed har vi ikke den langhalede risikoen som er mer typisk for bank. Vi prøver også å redusere markedsrisikoen ved å sette krav til forhåndssalget, forteller hun. VURDERER KJØPERNE. Som hovedregel stiller Pareto Bank krav

om at de usolgte enhetene, hvis de halveres i pris, skal dekke bankens lån. - I tillegg gjør vi en vurdering av hver enkelt kjøper. Vi nøyer oss ikke bare med en liste, men undersøker at kjøperne faktisk har evne til å gjøre opp for seg. Det er viktig å sjekke dette, slik at vi er trygge på at det er reelle kjøpere i prosjektet, sier hun. SPISSKOMPETANSE. Pareto Bank er en prosjektbank med spisskompetanse innen eiendom, selskaper, verdipapirer, shipping og offshore. Innenfor eiendom er Oslo og Østlandsområdet det viktigste nedslagsfeltet, og målgruppen er små og mellomstore aktører. - Vi er veldig lokale. Det er Oslo og deler av Østlandet vi kan. Det hender at vi følger kunden ut i andre områder, men det er sjelden, sier hun. Av nesten 5 milliarder kroner som Pareto Bank har ytt i finansiering til eiendomsprosjekter ved utgangen av tredje kvartal, er 55 prosent av engasjementene i Oslo.

VI ER VELDIG LOKALE. DET ER OSLO OG DELER AV ØSTLANDET VI KAN.

BROKETE BRANSJE. - Vi har også finansiert en del eiendomsprosjekter i Drammen, hvor det skjer mye. I tillegg kommer aksen fra Oslo til Gardermoen med blant annet Lillestrøm og Ski. Det handler om å ha kunnskap om det lokale markedet og om å kjenne aktørene, sier Villum, som påpeker at eiendom er en ”brokete bransje som tiltrekker seg enda flere aktører i gode tider”. Derfor er det viktigere enn noen gang å følge opp prosjektene som finansieres. God risikostyring og grundighet er avgjørende for ikke å gå på en smell. BYGGEKONTROLLØRER. Pareto Bank har byggekontrollører som opptrer på vegne av banken og følger opp prosjektene. - Kontrollørene er blant annet ute på byggeplassene, og det er vi selv også. Det er viktig å se at det er reell verdiskapning og orden der. Hvis ikke, stiller vi krav, forteller hun. - Fakturaene for prosjektet går jo til banken, og da må vi passe på at pantet utvikler seg slik det skal. I noen prosjekter må vi engasjere oss mer enn i andre. TOTALENTREPRISE. Det stilles også krav til valg av entreprenør i prosjektene som Pareto Bank finansierer. I utgangspunktet skal det ligge til grunn en totalentreprise. - Delentrepriser øker kompleksiteten i prosjektet. Det blir flere å forholde seg til og økt risiko, påpeker hun. - Vi stiller ikke nødvendigvis krav til hvilken entreprenør som skal velges, men vi har en erfaringsliste og har flere

N°6 2016 |

estate magasin

065

- MIN OPPLEVELSE ER AT LEDEROPPGAVEN VOKSER PÅ EN, OG JEG HAR BLITT MER BEVISST PÅ AT EN LEDER IKKE BARE SKAL TENKE STRATEGISK OG TA BESLUTNINGER, MEN OGSÅ VÆRE EN GOD MOTIVATOR

066

N°6 2016 |

estate magasin

MOTIVATOR: - Min opplevelse er at lederoppgaven vokser på en, og jeg har blitt mer bevisst på at en leder ikke bare skal tenke strategisk og ta beslutninger, men også være en god motivator, sier Villum.

N°6 2016 |

estate magasin

067

PORTRETT

PORTRETTET : TIRIL HAUG VILLUM

068

NÂ°6 2016 |

estate magasin

ganger gitt beskjed om at visse entreprenører ikke kan brukes. SETTER KRAV. Dette kan for eksempel gjelde en ny aktør som ikke har tilstrekkelig med prosjekter å vise til eller ikke har nødvendig soliditet. Hvis entreprenøren går konkurs, er byggherren og banken i samme båt. Villum tror kundene setter pris på at Pareto Bank setter krav og stiller spørsmål. - Vi sier nei til ganske mange prosjekter. Årsaker til dette kan være at byggherren ikke kan vise til en god gjennomføringsevne, at de ikke er kjent eller at vi rett og slett ikke tror på prosjektet eller kalkylene de presenterer.

VI SIER NEI TIL GANSKE MANGE PROSJEKTER.

BARE ETT TAP. Med god prosjektoppfølging og strenge krav

har Pareto Bank bare ett konstatert tap opp gjennom årene. Det skjedde i 2012/2013. - Jeg tror de fleste kundene er interessert i en god dialog hvis de får problemer. Vi går tidlig i dialog med kunden og er løsningsorienterte, sier hun. SOLON BLANT KUNDENE. Solon Eiendom er blant kundene som har vært med Pareto Bank siden starten. Selskapet, som tidligere eiendomsmegler Simen Thorsen etablerte sammen med investor Tore Aksel Voldberg, er nå en betydelig eiendomsutvikler i Oslo og Akershus. - Det er en spennende kunde som nå bruker flere banker, deriblant oss. De stiller krav til oss, og det er bra, for det bidrar til at Pareto Bank utvikler seg til å bli enda bedre. RASKE OG GRUNDIGE. Vekstambisjonene for 2017 blir først

uttalt når Pareto Bank legger frem tallene for fjerde kvartal. Det er likevel ingen tvil om at boligmarkedet i hovedstaden er særdeles viktig for den videre veksten. - Vi står i et fantastisk marked i Oslo drevet av lav rente og en ubalanse mellom tilbud og etterspørsel etter boliger. Nyboligsalget er bra, og da ruller prosjektene. Det er et godt grunnlag for god vekst, og vi har kapasitet til et større volum. Vi liker å beskrive oss som raske, grundige og tett på, sier hun. STRESSTEST. Med den sterke veksten som har vært i bo-

ligprisene de siste årene, synes Villum det ville være sunt om prisene hadde flatet ut. Og hun blir ikke bekymret om boligprisene begynner å falle. Hvert halvår stresstester Pareto Bank boligengasjementene mot et fall i prisene på henholdsvis 10, 20, 30 og 40 prosent. - Dette gjøres for å se om det er under- eller overdekning. Den siste stresstesten viste at porteføljen vår er robust og god ved et prisfall på 25 prosent, og det er jo ikke slik at prisene faller så mye over natta. NEI TIL MEDISIN. Ifølge Villum var det et slags ungdomsopp-

rør at hun begynte på siviløkonomstudiet ved NHH. Faren var professor i medisin, nærmere bestemt i hormonlære, samtidig som moren hadde jobbet store deler av sitt liv i helsevesenet.

TOK GREP: Da Privatbanken ble kjøpt opp av SEB, kontaktet Villum og noen andre ansatte Pareto for å høre om de kunne være interessert i å etablere en forretningsbank.

N°6 2016 |

estate magasin

069

PORTRETTET : TIRIL HAUG VILLUM

PROSJEKTENE RULLER: - Vi står i et fantastisk marked i Oslo drevet av lav rente og en ubalanse mellom tilbud og etterspørsel etter boliger. Nyboligsalget er bra, og da ruller prosjektene, sier hun.

ÅTTE RASKE Hva var din første jobb? - Sommerjobb i Den norske Amerikalinje da jeg studerte i Bergen. Din første eiendom? - En leilighet i Industrigata sammen med min mann. Hva hører du på? - Jeg er litt altetende og skulle gjerne hatt mer tid til musikk, men nå for tiden går det blant annet i Kygo, R.E.M. og St. Germain. Hva leser du? - Jeg er glad i å lese, og akkurat nå holder jeg på med ”Udødelighetens elixir” av Gabi Gleichmann. Før det leste jeg Vetle Lid Larssens ”Hvordan elske sin far – og overleve” og Linn Ullmanns ”De urolige”. Jeg har et Kindle-lesebrett, og det fungerer utmerket.

- Det ble lagt et kjærlig press på meg om at jeg burde studere medisin, sier hun. Villum hadde også interesse for naturfag, og på videregående skole skrev hun en oppgave om prolaktin – et hormon som stimulerer produksjonen av morsmelk. Hun vant endog en ”Unge forskere”-pris for oppgaven og fikk beskjed om at den tilsvarte en kvart doktorgrad.

Hva gjør du på fritiden? - Den tilbringer jeg sammen med min mann og våre barn, og så blir det en del styrketrening og yoga. Jeg må også legge til at jeg møtte min mann da vi begge studerte på Handelshøyskolen i Bergen, og han er veldig viktig for meg. Han er min viktigste støttespiller og samtalepartner.

ARBEIDSGLEDE . Likevel valgte hun å gå en helt annen

vei. Med særdeles gode karakterer fra videregående kunne hun velge og vrake blant studietilbudene. - Jeg hadde behov for å gjøre min helt egen greie, og begynte derfor på NHH. Samtidig må jeg si at jeg har fått med meg arbeidsgleden hjemmefra. Både mine foreldre og besteforeldre var glade i å arbeide, derfor er det nok litt familiært. Jeg er blitt oppdratt til å gjøre mitt beste, stå i det og være en stayer.

Hva irriterer deg? - Jeg prøver å ikke bli så irritert. Hva blir du i godt humør av? - Mannen min sier at jeg alltid er i så godt humør når jeg har trent. I tillegg blir jeg glad av å være på jobb. Hva er favoritt-appen din? - Jeg er en enkel bruker av apper, men jeg hygger meg med Instragram.

070

N°6 2016 |

estate magasin

Logg deg inn i kundeportalen

Din kundekontakt hjelper deg godt i gang

jegvilhakundeportal@gk.no

Som servicekunde hos GK får du nå enkelt oversikt over alle servicearbeider på dine tekniske anlegg.

Bestill når det passer deg, enten du er på kontoret eller i teknisk rom. Gjerne rett fra mobilen.

Vi logger hva som er gjort, viser hva som er planlagt og foreslår mulige forbedringer. Du får full servicehistorikk og kostnadsoversikt på ett sted.

GK Kundeportal dekker alle våre fagdisipliner og er inkludert i din serviceavtale. Det er bare å logge inn og komme i gang. Effektivt for deg – effektivt for oss.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Ventilasjon

Byggautomasjon

Kulde

Rør

Elektro - Tlf: 22 97 47 00

gk.no/kundeportal

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, med en omsetning på over 4,6 milliarder kroner. Det gir deg fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no

VI FORTSETTER Å VOKSE Som eiendomskonsulenter elsker vi hver m² vi kan få bistå med. Enten du er eiendomsbesitter, investor eller leietaker kan du forvente deg pågangsmot og engasjement fra våre eksperter innen transaksjon, utleie, leietakerrådgivning og eiendomsforvaltning. www.colliers.no

Transaksjonsvolum 4 mrd. 1. halvår 2016

Forvaltning 500 000 kvm.

Drift 450 000 kvm.

Butikketableringer 70 stk. siste 12 mnd.

VERDENS VAKRESTE BYGG : RIJKSMUSEUM REINVENTED

Foto: John Lewis Marshall 074

NÂ°6 2016 |

estate magasin

R R E S TA U R E R I N G O G A D D I S J O N :

RIJKSMUSEUM REINVENTED – Bygget er et godt eksempel på en bevisst byutviklingsstrategi hvor sentrale museer utgjør en klynge, «cluster»-prinsippet – hvor Van Gogh og Stedelijk sammen med Rijksmuseum er samlet omkring Museumsplein. Et offentlig parkog plassrom som utgjør et flott rekreasjonsområde og «eventspace» med ulike arrangementer.

ARKITEKTUR Av: Silje Rønne

N°6 2016 |

estate magasin

– I Amsterdam sykler man, også som turist. Og som turist er det noen målpunkter som er viktigere enn andre. Noen styrer mot coffee-shops eller røde lamper, men kommer man fra møblerte hjem, har samlingen av kunst og kultur i museene ved Museumplein en sterk gravitasjonskraft, sier Alv Skogstad Aamo, urbanist og arkitekt i tegn_3, som nylig kommer fra en inspirasjonstur i Amsterdam. – Fra sentrum ser man den markerte silhuetten til Rijksmuseum på god avstand og venter å finne inngangen sentralt i det symmetriske bygget. Overraskelsen var stor når vi for første gang syklet opp mot bygget og oppdaget at gata vi syklet i, fortsatte tvers gjennom bygget, sier han opprømt. Skogstad Aamo opplevde bygget som noe mer enn et monumentalt fondmotiv, det er også en portal ut til en annen verden ifølge han. – Fra den tette byen, med de smale gatene og kanalene, står man plutselig ute i en park med grønne sletter og vannspeil. En dramatisk og effektfull start på museumsbesøket, samtidig som gaten gir en offensiv og sømløs dialog mellom bygg og offentlighet, påpeker han.

075

VERDENS VAKRESTE BYGG : RIJKSMUSEUM REINVENTED

Offentlig passasje og innerom: Bygget er organisert omkring to innvendige gårdsrom med en offentlig gate i en overbygget passasje mellom de to «kvartalene». Fra gaten er det store vinduer inn til museet. I dag er trafikken begrenset til sykkel og gående, men gaten bidrar fortsatt til å åpne museet mot byen og bylivet.

076

Rijksmuseum Amsterdam ble åpnet i 1885, og er en bygning tegnet av den nederlandske arkitekten Pierre Cuypers, som også har tegnet sentralbanestasjonen i Amsterdam. Bygget ble rehabilitert og bygd om fra 2004 til 2013, av arkitektkontoret Cruz y Ortiz fra Sevilla. FRA TO TIL ETT

– Bygget er utvendig som et Torneroseslott i Disneyland. En overdådig slottslignende hildring i enden av parkdraget. Tårn, spir, ornamentikk

N°6 2016 |

estate magasin

og pynt som ref lekteres i vannspeilet i enden av parken. Et monumentalt uttrykk for hvordan et lite land erobret de syv hav og samlet rikdommene i hovedstaden, forklarer Skogstad Aamo. – Kanskje som et resultat av at rikdommen ikke ble eksponert i private palasser, handelsborgerskapet bodde langs kanalene i bygg som var relativt beskjedne å se til utenfra, lot man de offentlige monumentalbyggene bli overdådige, forsetter han. Det er likevel ikke den overdådige behandlingen av fasader og bygningens form som gir han den

Foto: ErikSmits

største estetiske og visuelle opplevelsen, eller forsvarer plassering blant verdens vakre bygg. Det er i første rekke de to innvendige gårdsrommene som har kvaliteter langt utover det ordinære, han verdsetter. – Her har man i ombygging av Rijksmuseum lykkes i å transformere de opprinnelige gårdsrommene til offentlige innerom, med materialitet, proporsjoner, lys og akustikk som gir en sublim helhet. Det er tydelig kontrast mellom de ornamenterte historiske fasadene og de nye rene f latene i det nye «bakkeplanet» i atriet, beskriver han.

N°6 2016 |

estate magasin

077

VERDENS VAKRESTE BYGG : RIJKSMUSEUM REINVENTED

SØML ØS DIALOG MELLOM BYGG OG OFFENTLIGHE T 078

N°6 2016 |

estate magasin

Foto: ErikSmits

De tilbudene som de gamle utstillingssalene ikke rommet, har fått en et kontemporært uttrykk – informasjon, cafe, heistårn, trapper, butikker, garderober med mer. – Gjennom en felles materialitet og valører, oppnås et harmonisk samspill. Sollys og akustikk håndteres gjennom en installasjon montert hengende sentralt i det store, åpne rommet, påker han. RESPEKTFULL RESTAURERING

– Rijksmuseum er fascinerende og interessant på f lere plan. På bygningsnivå viser Rijksmuseum hvordan det er mulig å kombinere en meget grundig og respektfull restaurering av et viktig historisk byggverk, med addisjoner og inngrep utført med et formuttrykk og en detaljering fra vår tid, forklarer arkitekten, og legger til: - De historiske utstillingsrommene tilbakeføres og restaureres, mens nye programmer gis rom gjennom klimatisering av de tidligere gårdsrommene. Samtidig opplever Aamo at enkelte nye utstillingsarealer adderes til bygningskroppen, med helt andre romlige kvaliteter enn de klassiske romforløpene i den historiske delen. – Samme strategi anvendes på utviklingen av uteområder: dels en omsorgsfull restaurering av et klassisk, stramt parkparti og dels nye lekemuligheter med fontener og ny serveringskiosk – med to tilbud: espresso og champagne, sier han med et smil. I tillegg til å være et godt organisert museum med interessante samlinger, skiftende utstil-

Restaurering og fornyelse: Bygget viser en kombinasjon av svært nitid og grundig restaureringsarbeid og tilbakeføring til opprinnelige kvaliteter, samtidig som man har tilført nye bygningselementer i kontemporær utforming.

Unikt: Samlet representerer Rijksmuseum «state of the art» i restaurering, samtidig som det er oppnådd tidsmessige og gode supplerende arealer i et formspråk som tydelig skiller seg fra den historiske bygningsmassen, men gjennom sin kvalitet og materialitet oppnår et vakkert samspill. Foto: shutterstock

Foto: ErikSmits

N°6 2016 |

estate magasin

079

VERDENS VAKRESTE BYGG : RIJKSMUSEUM REINVENTED

Foto: Philips Wing CyO Tilleman

Rom for utstilling: I de store atriene har man hengt inn en installasjon under glasstaket som gir god akustikk og demper direkte solinsstråling. Dels har man addert nye volum/bygg som gir nye fleksible, moderne arealer egnet for skiftende utstillinger – et supplement til de historiske utstillingssalene som for en stor del huser historiske samlinger.

Foto: Philips Wing CyO Tilleman

080

N°6 2016 |

estate magasin

linger og en vel tilrettelagt bevegelse gjennom museet, er det spesielt interaksjonen med byen og offentligheten som fasinerer urbanisten. – Den symmetriske bygningskroppen er organisert omkring en sentralakse som deler første etasjen i to – i dette gjennomgående åpne hvelvet løper rett og slett en offentlig gate! Opprinnelig åpne for vanlig trafikk, i dag forbeholdt fotgjengere og syklister, men fortsatt en helt offentlig passasje hvor fotgjengerne ser direkte inn i de åpne atriene gjennom store vinduer langs fortauet – og like fascinerende er det for publikum i museet som ser syklister og fotgjengerne bevege seg forbi, forklarer han. Offentligheten er også gitt full tilgang til de to store atriene. Med glasstaket som er spent over med lette konstruksjoner, gir det en visuell og romlige opplevelse i seg selv, men det er også bokhandel, museumsbutikk og cafe tilgjengelig, uten at man må løse billett. «CLUSTER»-TANKEGANGEN

– På et overordnet nivå, er Museumplein med Rijksmuseum, Van Gogh museet og Stedelijkmuseum et godt eksempel på hvordan «cluster»-tankegangen gir positive effekter ved at samlokalisering omkring parkdraget utvikler en sterk destinasjon i byen, som har åpenbare fordeler for tilreisende, men også gir tydelige ringvirkninger til omgivende handelsområder i form av kunst- og kulturprofil, mener arkitekten. Spesielt godt liker Aamo det pulserende livet gjennom dagen og utover kvelden.

– Lang åpningstid (også dager med senkveldsarrangementer) og utadvendte serveringssteder, fører til at det er et vitalt byliv og stor aktivitet i området. De store parkområdene rommer både uformell lek og rekreasjon, men har tilbud som supplerer «finkulturen» som loppemarked og matmarked, sier han. OFFENTLIGE VAKRE INNEROM

Muligheten til å oppleve alternative offentlige sfærer, rom som ikke er helt innerom, men heller ikke helt uterom, forskjellig både fra byens gate- og plassrom og fra kjøpesentrenes introverte kvasi-offentlighet, har vært tilstede i f lere planprosjekter Skogstad Aamo har jobbet med. I planen for «Meierikvartalet» i Lillestrøm blir det åpne gårdsrommet supplert av et stort indre glassoverdekket areal, med ambisjoner om å tilføre attraksjoner – vegetasjon, vann, kunst – samtidig som det ikke er tillagt spesifikk kommersielle eller andre programmer. – En attraksjon som skal være prosjektets «gave til byen» og kanskje kunne kompensere for dårlig vær og høyhusene slagskygge, sier han. Norsk og nederlandsk klima byr på mye høst og vinter, mye regn, vind og usikre somre. Derfor var det inspirerende for Aamo å se offentlige vakre innerom, som løfter deg ut av regn og slaps og inn i en vennlig og passelig temperert virkelighet. – Rijksmuseum har noen av de samme kvaliteter som Glyptoteket i København; begge er museum med sine samlinger og sin formidlingsoppgave, men de er også et stående tilbud til allmenheten om å komme inn, forlate byens trafikk og bråk, kontemplere under det beskyttende glasstaket, beskriver urbanisten, og legger til: Nyte stilheten og en «damned good coffee» som Cooper i Twin Peaks ville sagt i Rijksmuseum. Nederlendere er de eneste i verden som drikker mer kaffe i snitt enn nordmenn, og på Rijksmuseum er de også seriøse på kvaliteten, avslutter urbanisten.

N°6 2016 |

estate magasin

NAVN: ALV SKOGSTAD AAMO ALDER: 58 SELSKAP/STILLING: Leder urbanismesatsingen i tegn_3 – 60 arkitekter, landskapsarkitekter og interiørarkitekter i Oslo og Trondheim. UTDANNING: Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo Bosted: Berg PRISER OG PROSJEKTER: «Med gode team har jeg vært med på å vinne noen konkurranser og lage noen gode planer, spesielt prosesser hvor elementer av urbanitet og offentlige rom har fått sette premissene for organisering av bygg eller områder finner jeg interessante. Områderegulering av Føyka-området utvider Asker sentrum med en god programmix, bymessig bebyggelse og byrom tilrettelagt for fysisk aktivitet og et bredt spekter brukergrupper. Billingstadsletta hvor visjonen er å tilføre et typisk «big-boxes»/mellomlandsområde kvaliteter i arkitektur og landskap som kan skape gode byrom, fram for restarealer. Generelt er det givende når arbeidet med store og komplekse prosjekter finner sin løsning i tydelige og robuste konsepter – slik vi håper vi skal få til i den kommende konkurransen om Regjeringskvartalet, sammen med flinke folk i Lund Hagem og Atelier Oslo!

081

God nordisk form LINK arkitektur er blant de ledende arkitektkontorene i Skandinavia, både når det gjelder omsetning, antall ansatte og antall årlige gjennomførte prosjekter. Det at vi har kontorer geografisk nær deg gir mange muligheter, samtidig som all kompetanse i firmaet alltid er tilgjengelig. LINK har tilstedeværelse i alle de viktigste byene og regionene i Norge, Sverige og Danmark, og gir deg kreativ kraft i hele Skandinavia.

veis i prosessen. God arkitektur skal ta hensyn til både prosjektøkonomi, miljø, sosial bærekraft, fleksible og universelle løsninger og tanke for gjenbruk og god design. Vi setter sammen sterke, flerfaglige team som sikrer at alle disse elementene i faget blir godt ivaretatt. Ta gjerne kontakt med oss om du har et prosjekt du vil diskutere!

Som kunde vil du oppleve oss som en samarbeidspartner som driver prosjekter framover og utfordrer deg under-

Med 350 ansatte fordelt på 14 kontorer i tre land, gir vi deg kreativ kraft i hele Skandinavia.

Vi tror på en bærekraftig, samfunnsnyttig arkitektur.

Vi tilbyr tjenester innen urbanisme, interiør, arkitektur, plan og landskap.

BOLIG

SLIK BLIR BOLIGMARKEDET 2017 Under Eiendomsdagen til Sem & Johnsen i november møttes Harald-Magnus Andreassen, Baard Schumann, Jan Ludvig Andreassen og Mathis Grimstad til debatt for å diskutere utviklingen i boligmarkedet og hvilke tiltak Oslo kommune kan skape for å bedre tilbud og etterspørsel etter bolig. Samtalen ble ledet av Christian Vammervold Dreyer. Under har vi stilt dem spørsmålene på nytt – og svarene viser hva disse aktørene mener om utviklingen i boligmarkedet 2017.

N BOLIG Silje Rønne

084

MATHIS GRIMSTAD ADMINISTRERENDE DIREKTØR I STOR-OSLO EIENDOM AS

– Hvor går boligprisene? – Det er vel liten tvil om at de vil gå oppover. Vi tror på en prisvekst gjennom 2017 og inn 2018 – etter det er det vanskelig å spå. Når det gjelder spørsmålet om det er en boligboble eller ikke, så er det mer nyansert. Det er ikke en boligboble på landsbasis, siden det kun er i fem fylker at det er mulig å selge boliger til høyere pris enn de koster å bygge (generelt sett). Disse fem fylkene har også store variasjoner og det er i tettstedene/byene det er et reelt marked – Trondheim, Bergen, Kristiansand, Oslo og Akershus som helhet et godt marked. I fire av disse regionene fungerer markedet godt med en balanse mellom tilbud og etterspørsel. Det er kun i Oslo indre by at markedet er i ubalanse.

- Hvorvidt det er en boligboble i Oslo, er jeg litt uenig med meg selv. I det internasjonale bildet er det riktig at vi får en priskorreksjon for de som ønsker å bo meget sentralt i Oslo sentrum. Det kan relateres til urbaniseringen vi ser i alle storbyene i Europa. I det perspektivet er det riktig at vi får en prisvekst på de sentrale urbane tomtene – og det tror jeg vi tåler. - Dette underbygges med at det ikke bygges i Oslo i Søndre Nordstrand og på Furuset fordi folk ikke vil bo der – da er det ikke en reell boligboble. - Allikevel, hvis vi legger tilbake ett år med 18-20 prosent prisvekst i 2016, og samtidig spår en prisvekst i 2017 på 20-25 prosent blir jeg betenkelig. Over 40 prosent vekst på to år vil jeg per definisjon kalle en prisboble og noe som ikke er levedyktig. - På bakgrunn av dette mener jeg at det er feil av regjeringen og Siv Jensen og begynne å regulere markedet for lånefinansiering og legge restriksjoner på låneutmåling til privatpersoner. Det vil straffe

N°6 2016 |

estate magasin

MATHIS GRIMSTAD, administrerende direktør i Stor-Oslo Eiendom AS

N°6 2016 |

estate magasin

085

BOLIG

HARALD-MAGNUS ANDREASSEN, sjefsøkonom i Swedbank Foto: CF-Wesenberg/ kolonihaven.no

hele den norske befolkningen, noe som prinsipielt er urettferdig. Det jeg håper på er at Oslo kommune i samarbeid med de private utbyggerne kan legge til rette for tilstrekkelig boligtomter slik at vi får en utflating av prisbildet og ikke et dramatisk fall. – Hvordan forklarer man utviklingen i boligmarkedet det siste året? – For lite tomter, sterk økonomi generelt i Oslo, for stor selvtillit blant privatmarkedet og en lav rente. – Hvor går utviklingen videre og hvilke tiltak må Oslo kommune gjennomføre for å skape bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel? – Jeg mener at Oslo kommune må samarbeide tettere med de private aktørene for å løse de akutte boligproblemene i Oslo. Løsningen finnes ikke i å sette ned et boligvekstutvalg, men heller i å ta konkrete steg og pålegge PBE og kommunen generelt å behandle reguleringssaker raskere.

086

N°6 2016 |

estate magasin

- Et av de beste tiltakene vil være å tilrettelegge for en mer kommersiell utbygging i flere store områder. Vi må ha flere aktører på banen for å få raskere utbygging. Kommunen kunne jo innført føringer på at det skal være flere utbyggingsaktører på banen i de store utbyggingsområdene, noe som ville øket utbyggingstakten. Jeg tror alle de mellomstore aktørene ville satt pris på det, med unntak av OBOS og Selvaag, men det må de tåle. - Poenget mitt er at Oslo kommune må gjøre noen radikale grep for å få kontroll med boligprisveksten i sentrale Oslo. De forslagene som fremkommer i boligvekstutvalget hadde man ikke behøvd et utvalg for å se – It’s not rocket science! – Er vi nær pristoppen i boligmarkedet når halvparten av prosjekterte boliger innenfor ring 2 kjøpes av spekulanter? – Nei, det vil stige ut 2017 og inn i 2018. Imidlertid er

– Lav rente i en økonomi som har vært helt grei, utenom oljekysten. God tilgang på kreditt fra utlånsvillige banker. Det er verre å forklare spretthoppet i prisen i Oslo de siste kvartalene.

det ikke «spekulanter» som er problemet. Vi ser en relativ balanse i utleiemarkedet i Oslo. Det tilsier at de som kjøper bolig for utleie får leid ut og er fornøyd. Det er sannsynligvis en god investering og tilbudet er stort. Dette sikrer at de som ikke har mulighet til å kjøpe bolig kan leie en bolig – og det er bra. Den dagen boligprisene synker vil sannsynligvis mange av disse kjøpe bolig istedenfor å leie, og da kommer sannsynligvis markedet i balanse igjen. HARALD-MAGNUS ANDREASSEN SJEFØKONOM I SWEDBANK

– Hvor går boligprisene? – På kort sikt er momentet sterk på Østlandet, særlig i og rundt Oslo. Det er få boliger for salg, renten er lav og folk flest er ikke bekymret for økonomien. I tillegg er det åpenbart mange «investorer» på markedet, som venter videre prisvekst. - Men boligbyggingen er meget høy og befolkningsveksten dempes, selv om innflytting fra resten av landet til Akershus har vært høy de siste kvartalene. På sikt ser jeg ikke for meg at vi beholder kombinasjonen av en grei økonomi og en rekordlav rente. Og mitt syn på utsiktene for boligprisene er selvsagt sterkt påvirket av at prisene har steget svært mye de siste 15 årene og er milevidt over nivået vi har hatt tidligere. Prisen er høye også i noen andre land, men Norge ligger nær eller på toppen – og mange land har helt normale priser sammenlignet med historien. - I Oslo og nok i mange andre byer er prisene på boliger nå langt høyere enn prisene på næringsbygg enn normalt. Det fører til rekordstor konvertering fra næringsbruk til bolig, selvsagt – og tilbudet av boliger øker enda mer enn nybyggingen alene tilsier. Det er heller ingen åpenbar boligmangel, da hadde jo leiene steget langt kraftigere. Leienivået er nå uvanlig lavt vs. prisene på boligene, «yielden» er rekordlav, som på næringsbygg. Åpenbart sterkt på virket av at renten er svært lav.

“You’re always in extremely great hands and fairly treated when it’s handling a matter. The lawyers have an excellent grasp of the legislation and are expedient in coming to conclusions.” Chambers Europe, spring edition 2015

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

BOLIG

BAARD SCHUMANN, administrerende direktør i Selvaag Bolig

– Hvordan forklarer man utviklingen i boligmarkedet det siste året? – Lav rente i en økonomi som har vært helt grei, utenom oljekysten. God tilgang på kreditt fra utlånsvillige banker. Det er verre å forklare spretthoppet i prisen i Oslo de siste kvartalene. Frem til for kort siden var det ikke noe spesielt med prisveksten i Oslo, den har fulgt resten av landet i tiår. Befolkningsveksten dempes og det bygger mye mer enn normalt og det er ikke noe press på leiemarkedet, det er jo ingen boligmangel! Men forestillingen om at det ikke kan bygges mer, har kanskje skapt et eufori blant boligkjøperne, særlig «investorene», hvor mange nok ikke er erfarne investorer med dyp kunnskap om det markedet de nå kaster pengene inn i. – Hvor går utviklingen videre og hvilke tiltak må Oslo kommune gjennomføre for å skape bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel? – Nå bygges det mer enn på årtier i Oslo og Akershus og

088

N°6 2016 |

estate magasin

trolig mer enn nok til å dekke etterspørselen over tid. Så jeg er ikke sikker på hvor alvorlig «proppen» er, langsiktig vurdert. Oslo og omegnskommunene kan likevel revurdere sine utbyggingspolitikk, gjerne i en bedre dialog med utbyggerne. Noen av de lokale kravene til romnormer og standard er trolig ikke hensiktsmessige. Høyere og tettere utbygging kan sikkert skje flere steder enn i dag. Regulerings- og planprosessene kan ganske sikkert forenkles. Men det viktige er at kommunene har gode langtidsplaner for fremtidig utbygging, at de har klart for seg hvilke tomtearealer som er tilgjengelige for boligbygging. – Er vi nær pristoppen i boligmarkedet når halvparten av prosjekterte boliger innenfor ring 2 kjøpes av spekulanter? – Jeg vet ikke hvor stor andelen investorer er for nyboligprosjekter, men den er ifølge aktører i markedet ganske høy. Nå er det i utgangspunktet bra om kapitalsterke og risikovillige investorer går inn i

Det er viktig å huske på at ingen boliger i Oslo som står tomme, så det er ikke nødvendigvis «spekulanter» som bidrar til prisvekst. Slik vi ser det er det er mangel på boligbygging som er utfordringen.

nyboligprosjekter. Det bidrar til nødvendig finansiering for utbyggerne og reduseres deres risiko og det gjør det mulig for bankene å bidra med finansering. Om de senere velger å leie ut eller selge videre er ikke så viktig, boligene blir jo bygget og blir brukt. - På den annen side er det like åpenbart at mange som nå går inn i markedet kan ha urealistiske forventninger om fremtidig prisutvikling, hvor god avkastningen på utleie faktisk er eller ikke har en klar formening om risikoen for fremtidig renteutvikling. Den sterke kjøpsinteressen, som ikke skyldes at utleiemarkedet er stramt og at direkteavkastningen ved utleie er god, er nok ganske utsatt for små endringer i renter eller i forventninger om fremtidig prisvekst. Så «spekulantetterspørselen» er nok et faresignal.

BAARD SCHUMANN ADMINISTRERENDE DIREKTØR I SELVAAG BOLIG

– Hvor går boligprisene? – Det er alltid vanskelig å spå boligprisutviklingen fordi den påvirkes av markedspsykologi, mediebildet og så videre. Det som imidlertid er klart, er at markedsutviklingen er mer delt enn tidligere. Prisveksten kommer i de store byene, spesielt Oslo, fordi mange ønsker å bo der og fordi kapitalen samles der. Det er en global trend som også treffer Norge med full styrke og som vil fortsette. Det skaper enormt press på byene, og når det da ikke bygges nok vil prisene fortsette å øke. Alt ligger til rette for at prisene i Oslo vil fortsette å øke i årene som kommer. Byen vokser i rekordfart og det bygges ikke nok. Bolig i Oslo er dyrt, men likevel billigere enn i for eksempel Helsinki og Stockholm. Justerer man for kjøpekraft er Oslo ganske billig. Det er med andre ord mer å gå på. Skal jeg gjette på 2017 så vil jeg si 15 prosent i Oslo og 5 prosent i resten av landet.

“Ro Sommernes Advokatfirma DA provides a ‘commercial and responsive service’ on insolvencies, restructurings and distressed transactions.” Sitat fra Legal 500

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

BOLIG

–

Poenget mitt er at Oslo kommune må gjøre noen radikale grep for å få kontroll med boligprisveksten i sentrale Oslo. De forslagene som fremkommer i boligvekst-

kommunen som kjøper boliger til folk som har behov for hjelp. - Det er viktig å huske på at ingen boliger i Oslo som står tomme, så det er ikke nødvendigvis «spekulanter» som bidrar til prisvekst. Slik vi ser det er det er mangel på boligbygging som er utfordringen. Da er alt boligsalg positivt fordi det fører til at det bygges flere boliger som fører til økt tilbudsside. En innstramming på finansieringssiden, som regjeringen nå vurderer, vil føre til at det bygges færre boliger. Dette vil øke presset i markedet ytterligere.

utvalget hadde man ikke behøvd et utvalg for å se – It’s not rocket science!

Hvordan forklarer man utviklingen i boligmarkedet det siste året? – Det handler om tilbud, etterspørsel og disponibel inntekt. Situasjonen i Oslo er imidlertid ikke sammenlignbar med resten av landet. I Oslo mangler det både tomter og boliger samtidig som befolkningsveksten er høy.

JAN LUDVIG ANDREASSEN SJEFØKONOM I EIKA GRUPPEN

– Hvor går boligprisene? – Boligprisene på landsbasis vil stige med 2-4 prosent neste år. De geografiske variasjonene blir betydelige, med om lag 6 prosent pluss i hovedstadsområdet og nær null i Agderfylkene, Rogaland og Hordaland. Trøndelag og Nord Norge vil ligge på om lag 4 prosent vekst. – Hvordan forklarer man utviklingen i boligmarkedet det siste året? – Året 2016 tror jeg blir husket som året da folk fikk troen på evigvarende lave renter. Derfor

– Hvor går utviklingen videre og hvilke tiltak må Oslo kommune gjennomføre for å skape bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel? – Det er viktig å huske på at over halvparten av boligene i et prosjekt skal selges før bygging starter og at det er svært få områder der det er mulig å selge mer enn 200-300 boliger per år, uavhengig av hvor mange boliger som er regulert. Det må reguleres flere boligtomter på flere steder, utnyttelsen må bli høyere slik at det kan bygges by, og store prosjekter som monner må prioriteres. – Er vi nær pristoppen i boligmarkedet når halvparten av prosjekterte boliger innenfor ring 2 kjøpes av spekulanter? – Jeg kjenner meg ikke helt igjen i de tallene, ca. 20 prosent av våre boliger selges til det vi definerer som investorer. Det er også viktig å skille mellom profesjonelle investorer, de som kjøper leilighet til barn, de som sparer i en ekstra bolig for utleie, og

090

JAN LUDVIG ANDREASSEN, sjeføkonom i Eika Gruppen

N°6 2016 |

estate magasin

jaget de investeringene som ville tjene på dette. Og gitt samtlige politikeres fasinasjon med å utbygge Oslo til en forgylt hovedstad, er småleiligheter i hovedstaden den sikreste investering som er å oppdrive her til lands. – Hvor går utviklingen videre og hvilke tiltak må Oslo kommune gjennomføre for å skape bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel? – Vel, her er elefanten i rommet. Politikerne må slutte å lokke folke fra hele Norge og hele verden til Tigerstaden. Flytt Storting, Norges Bank og Finanstilsyn ut av byen. Slutt å ta imot flyktninger. Seil vikingskipene fra Bygdøy til Larvik, også videre… – Er vi nær pristoppen i boligmarkedet når halvparten av prosjekterte boliger innenfor Ring 2 kjøpes av spekulanter? – Nei, ikke så lenge som samfunnets satsinger på hovedstaden sikrer at det er kontinuerlig mangel på boliger her. Boligprisene vil fortsette å stige i en årlig takt på om lag det samme som lønnsveksten.

Huseiernes Landsforbund (HL) er en landsomfattende interesseorganisasjon for boligeiere, sameier/borettslag og bolig-/eiendomsselskaper. HL har hatt en sterk vekst og har i dag ca. 222 000 medlemmer og nærmere 35 ansatte og 24 distriktsledere. Vi ivaretar medlemmenes bolig- og eiendomsinteresser og yter juridisk, teknisk og økonomisk rådgivning. Se www.huseierne.no.

Generalsekretær Vil du kjempe for våre medlemmers bolig- og eiendomsinteresser? Vår leder gjennom alle år skal gå av i 2017, og vi søker hans etterfølger. Som generalsekretær har du det overordnede ansvaret for å lede administrasjonen og arbeidet ute i vårt distriktsapparat. En viktig del av stillingen innebærer å være vår talsperson og vårt ansikt utad.

Vi søker en inspirerende og motiverende leder som kan være en pådriver i arbeidet med å utvikle organisasjonen, medlemstilbudet og påvirkningsarbeidet vårt, slik at vi er sikret best mulig gjennomslag i viktige saker. For å få til det, må du være trygg, uredd og raus.

Eventuelle spørsmål rettes til Visindi ved Siri Skauge på tlf. 900 91 224 eller Hilde Heines Bachmann, tlf. 408 51 957. Alle henvendelser behandles konfidensielt i innledende fase, om ønskelig også ovenfor vår oppdragsgiver. Vi oppfordrer kandidater til å søke snarest via «Stillinger» på www.visindi.no, der du også finner full utlysningstekst.

– kloke ledervalg

BOLIG

CHRISTIAN VAMMERVOLD DREYER, administrerende direktør i Eiendom Norge

CHRISTIAN VAMMERVOLD DREYER ADMINISTRERENDE DIREKTØR EIENDOM NORGE

– Hvor går boligprisene? – Den tydelig trenden vi har sett de siste årene med store regionale forskjeller vil nok fortsette. På store deler av Østlandet har vi rekordfå boliger til salgs, noe som vil prege også prisutviklingen i første del av 2017. Dette blir spesielt drevet frem av Oslo-området. På Sørlandet og Vestlandet ser det ut til at markedet er mer i balanse, og vi forventer nok at den moderate pristrenden vil fortsette. I Midt-Norge ser vi at prisveksten har økt de siste månedene, og vi forventer at prisveksten i denne regionen blir sterke enn for eksempel på Vestlandet. I Nord-Norge er det høy aktivitet i mange av de store byene, og det er optimisme på vei inn i et nytt år. I sum blir det fortsatt solid prisvekst i boligmarkedet også i 2017.

092

– Hvordan forklarer man utviklingen i boligmarkedet det siste året? – Kjøpekraften har nok aldri vært sterkere. Når befolkningsvekst, solid lønnsvekst over mange år og lavere renter enn vi noen sinne har hatt kombineres, så er etterspørselen svært stor. Hvordan denne store etterspørsel slår ut avhenger av mange forhold selvfølgelig, men her er boligbyggingen sentral i å forklare de store prisforskjellene i boligmarkedet. – Hvor går utviklingen videre og hvilke tiltak må Oslo kommune gjennomføre for å skape bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel? – Vi forventer sterk prisvekst i Oslo også i 2017, men sannsynligvis vesentlig lavere enn det vi ser ut til å få i 2016. Oslo kommunes oppgave er primært å sørge for mange ferdigregulerte tomteareal over hele

N°6 2016 |

estate magasin

byen, slik at man kan bedre tilbudssiden i mange ulike segmenter samtidig. Dessuten er effektive saksbehandlingsprosesser og regelverksforenklinger nødvendig for å øke volumet. Fjerningen av leilighetsnormen vil for eksempel være et positivt tiltak. – Er vi nær pristoppen i boligmarkedet når halvparten av prosjekterte boliger innenfor ring 2 kjøpes av spekulanter? – Andelen investorer i boligmarkedet har nok økt, men vi er også avhengig av disse for å ha et fungerende leiemarked og for å sikre rask igangsetting i prosjektene. Jeg tror overhodet ikke at vi har nådd pristoppen, men en årlig vekst vi har lagt bak oss er ikke bærekraftig over tid. Vi håper og tror dette vil roe seg utover i 2017. Spørsmålet er bare, hvor mye?

SNAKK MED OSS OM EIENDOM

Eiendomsutvikling handler først og fremst om helheten – alt fra dialogen med kommunen, til markedsanalyser, reguleringer og planprosesser. Det handler også om entrepriseforhold og forhandlinger rundt avtaler, drift, husleie, og transaksjoner.

DU HAR UTFORDRINGENE, SAMMEN LØSER VI DEM

Føyen Torkildsen kjenner utfordringene i eiendomsmarkedet. Vi har lang erfaring og bred kompetanse innenfor eiendomsjuss. Vi bistår gjennom hele prosessen fra idé og visjon til ferdig bygg. Vår spesialisering og forretningsforståelse sikrer deg best mulig sluttresultat. Vi har alltid fokus på samspillet med våre oppdragsgivere. Les mer på foyentorkildsen.no

NYHETER

SATSER STORT PÅ BOLIG Brødrene Kristian og Roger Adolfsen satser tungt på boligutvikling sammen med Peder Stavnes Karlsen (34). Gjennom selskapet Miliarium Bolig er de involvert i prosjekter med over 10 milliarder kroner i realisasjonsverdi.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

eder Stavnes Karlsen var superstudenten som ble best av 500 studenter fra 80 land på den franske eliteskolen INSEAD i 2012. Nå er han administrerende direktør og aksjonær i Miliarium Bolig AS. De øvrige aksjene eies av de driftige brødrene Kristian og Roger Adolfsen, som har bygget opp en mangslungen virksomhet gjennom Adolfsen-Gruppen, samt Even Carlsen og Benn Harald Eidissen.

endomsprosjekter med over 10 milliarder kroner i estimert realisasjonsverdi. - Vi har et godt forretningsgrunnlag med dagens portefølje. Nå skal vi videreutvikle denne og få opp en organisasjon som kan få mest mulig ut av porteføljen. Det åpner seg gode muligheter der vi er til stede, og det er opp til de lokale teamene å gripe de mulighetene som er lokalt, sier han. INVESTERER I BERGEN

BYGGET EGEN PORTEFØLJE

Miliarium Bolig ble etablert i 2015 og er hovedsatsingen til Adolfsen-Gruppen innenfor boligutvikling. Forløperen til selskapet var Miliarium AS, som ble startet av Peder Stavnes Karlsen og nevnte partnere. - Vi hadde bygget opp en egen portefølje av prosjekter i Stor-Oslo, og jeg ble spurt om å lede en samlet satsing på bolig for Adolfsen-Gruppen. Dette var et så spennende tilbud at jeg takket ja, sier Karlsen. LOKALE TEAM

Selskapet er nå involvert i utvikling av ei-

094

N°6 2016 |

estate magasin

Virksomheten drives sentralt fra Oslo, men har i tillegg eget kontor i Tromsø, hvor Miliarium Bolig blant annet bygger ca. 350 leiligheter på Bjerkaker/Lille Lanes ved Strandkanten sammen med Barlindhaug Eiendom. Selskapet skal også etablere eget kontor i Bergen. - Bergen er en nysatsing for oss, og vi har allerede signert de to første prosjektene, hvorav det ene er et utviklingsprosjekt tilknyttet Bybanen. Vi har stor tro på det sentrale Bergen og områder knyttet til kommunikasjonsknutepunkter, sier han.

STORE AMBISJONER: Administrerende direktør Peder Stavnes Karlsen, salgs- og markedsdirektør Eileen Vammervold Dreyer og eierne i Miliarium Bolig har store ambisjoner. Om noen år skal selskapet realisere flere hundre boliger årlig.

N°6 2016 |

estate magasin

095

NYHETER

STORE I BODØ

- De skal ikke vokse i eiendom for enhver pris. Det er bra for oss at våre prosjekter må konkurrere med andre investeringsmuligheter, for da må vi være ekstra skjerpet med å komme opp med gode prosjekter.

Miliarium Bolig er også involvert i flere boligprosjekter i Bodø. Blant disse er Bryggerikvartalet med 142 leiligheter og Bodøsjøen Park, hvor 100 boliger er ferdigstilt og like mange er under planlegging. Begge disse prosjektene er i regi av selskapet Corponor, som ledes av Roy Bjarne Nilssen - en barndomskamerat av Adolfsen-brødrene. - Investeringene i Bodø blir litt mer passive fra vår side, ettersom det allerede er en autonom organisasjon der. Samtidig er vi opptatt av å skape synergier, sier Karlsen.

KONKURRANSE OM KAPITALEN ØKT RISIKO I OSLO

Oslo karakteriserer han som ”i en klasse for seg”. - Det er et helt annet marked her, både når det gjelder priser og muligheter, derfor kommer vi til å ha et stort fokus på Oslo fremover, sier han. Karlsen liker imidlertid ikke den kraftige økningen i boligprisene. - Man må ha mye mer kapital inn i prosjektet uten at det kommer ut mer i den andre enden, og det øker risikoen. Det er også mange grunneiere som tror de sitter på større verdier enn de faktisk har, og dermed får de urealistiske forventninger, sier han og legger til: - I enkelte budprosesser konkurrerer vi også med aktører som legger til grunn en kraftig prisvekst. Når slike kalkyler legges til grunn, er nedsiden større når smellen kommer. Og den kommer før eller senere. Se bare på Stavanger. Det var mange som investerte der rett før det stoppet opp. Og det var få som forutså finanskrisen for en del år tilbake. 51,5 MÅL PÅ MONTEBELLO

Miliarium Bolig ser primært etter større prosjekter i lokalmarkeder som også

096

holder seg i vanskelige tider. Det største prosjektet i Oslo er på Montebello, hvor selskapet eier en tomt på 51,5 mål sammen med JM Norge. Tomten er beliggende ved T-banestasjonen på Montebello, noe som er et godt argument for relativt høy utnyttelse. - Vi har nettopp startet reguleringen, derfor er det for tidlig å si noe om antall boliger. Dette er en perle av et sted med fantastisk utsikt og gode solforhold. Vi har store ambisjoner for dette prosjektet med blant annet handel og service i tillegg til boligene, sier han.

N°6 2016 |

estate magasin

Selv om Miliarium Bolig har ambisiøse eiere, påpeker Karlsen at det er konkurranse om kapitalen i Adolfsen-Gruppen. - De skal ikke vokse i eiendom for enhver pris. Det er bra for oss at våre prosjekter må konkurrere med andre investeringsmuligheter, for da må vi være ekstra skjerpet med å komme opp med gode prosjekter. - Om noen år bør vi være der at vi realiserer flere hundre boliger årlig.

E EN B UI L D

N O RWE GI A

U NC I L

M ME DL M LEEM

SMÅSTOFF

RIVE, REHABILITERE ELLER TETTE HULL? Ombygging og rehabilitering står på agendaen – Oslo by rustes opp. I populære områder, der alle vil bo, blir utbyggerne mer kreative. I skillet Fagerborg/Majorstuen er det tre gode eksempler på hvordan man kan tenke miljø, fortetting og utnyttelse i boligprosjekter.

AV: Silje Rønne silje@estatemedia.no

098

N°6 2016 |

estate magasin

NYBYGG PÅ FAGERBORG Aspelin Ramm kjøpte Pilestredet 77-79 sommeren 2015, og eksisterende helsebygg skal rives. Planen er å bygge 62 nye leiligheter ved Stensparken, og rammesøknaden er nå sendt til Plan- og bygningsetaten. Reiulf Ramstad Arkitekter er valgt til å tegne nybyggene på eiendommen, som er fordelt på 3 frittstående bygg. Byggene får god standard og blir 4-5 etasjer høye. Ut ifra tegningene ser det ut til at byggene passer godt inn med eksisterende bebyggelse. Foto: Reiulf Ramstad Arkitekter/Aspelin Ramm Eiendom

N°6 2016 |

estate magasin

099

SMÅSTOFF

FUTUREBUILT-PROSJEKT Boligprosjekt i Bergsliens gate 12b-c er ferdigstilt. Det er rehabilitert etter antikvariske prinsipper og med testing av ny metode for etterisolering. Prosjektet er en rehabilitering av en verneverdig stallbygning i en bakgård på Majorstua. Bygningen ble bygget som stall i 1889, og ombygget til to leiligheter i 1989. Det er utarbeidet en SIMIEN rapport i prosjekteringsfasen som viser at energibehov og klimautslipp vil reduseres med over 50 prosent i forhold til dagens situasjon. Foto: Eivind Røhne

100

N°6 2016 |

estate magasin

INFILL I VINDEN Cura Eiendom AS ønsker å bygge et infill-prosjekt i Pilestredet, og Grape Architects har vunnet konkurransen om å tegne boligprosjektet. Konkurranseforslaget er tilpasset omkringliggende bebyggelse i volum og fotavtrykk. Det planlegges for fellesarealer som sykkelparkering og mulighet for utadrettet virksomhet på bakkeplan, med boliger over. Felles takterrasser blir skåret inn i den skrå takflaten. Utformingen er tenkt som en moderne tolkning av gavl-motivet som et svar på de to gavlene bygget står mellom. Variasjon i fasaden skapes av en skiftende vindusplassering og størrelse. Det vil bli lagt stor vekt på kvalitet og estetikk i den videre bearbeidingen av volum og materialitet. Illustrasjon: Grape Architects

N°6 2016 |

estate magasin

101

LOGISTIKK

FLYPLASSNEDLEGGELSEN BETYR LITE FOR LOGISTIKKAKTØRENE Sørkorridoren langs E6 og i tilknytning til Rygge lufthavn er en stor logistikk-hub. Det kommer den trolig til å forbli - selv om Rygge nå er lagt ned.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

”Takk for følget” står det å lese på Rygge Moss Lufthavns hjemmeside. Trolig vil ikke dette gjelde for logistikkselskapene som holder til i området. - Jeg tror ikke dette vil føre til noe jordskjelv. Dette området er attraktivt av andre årsaker enn flyplassen, nemlig nærheten til Sverige, E6 går rett forbi, samt at man er ganske tett på havnen i Moss, sier investeringsdirektør i Colliers, Carl Fredrik Marti. BETYR IKKE SÅ MYE

Han tror med andre ord ikke at logistikkselskapene som ligger langs E6 mellom Oslo og Moss kommer til å vurdere å se seg om etter et annet sted å være, bare fordi flyplassen har blitt lagt ned. Han får støtte fra konserndirektør i ColliCare, et av landets store logistikkselskaper, som er lokalisert i dette området. - Jeg tviler på at denne nedleggelsen har så stor betydning for oss at vi kommer til å relokalisere, sier konserndirektør i Collicare, Knut Sollund. - SOM PRIVATPERSON SYNES JEG DETTE ER TRAGISK

ColliCare er en betydelig logistikkleverandør i det norske markedet. De hadde i 2015 en om-

102

N°6 2016 |

estate magasin

setning på 870 millioner kroner og har avdelingskontor flere steder, blant annet i nærheten av Moss og på Skedsmokorset. - En konsekvens er at det kommer til å bli vanskeligere for oss å komme oss til våre kunder og samarbeidspartnere. Det blir altså både mer tungvint og dyrere, men ut over det vil det ikke få særlige konsekvenser tror jeg, sier Sollund, som legger til at dersom Rygge Moss Lufthavn hadde vært en flyfrakt-lufthavn i større grad, så ville også konsekvensene vært større. - Som privatperson synes jeg imidlertid at dette er helt tragisk, sier Sollund. IKKE BERØRT

Hos DHL, som er en internasjonal logistikkgigant, tror de heller ikke at konsekvensene kommer til å bli så store. - For oss som logistikkselskap betyr det lite eller ingenting at Rygge legges ned. Vår flyfrakt går via Gardermoen og blir derfor ikke berørt av nedleggelsen, sier direktør for corporate real estate i DHL, Øyvind Berg.

UANFEKTET: Rygge Moss Lufthavn er historie, i hvert fall inntil videre. De mange aktørene i logistikk i regionen har i liten grad latt seg berøre av flyplassnedleggelsen.

N°6 2016 |

estate magasin

103

LOGISTIKK

LOGISTIKKEIENDOMMER HAR ALDRI BLITT PRISET SKARPERE Yield langt nede på 5-tallet har vanligvis blitt forbeholdt kontoreiendommer, men også logistikkeiendommer prises stadig skarpere.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Jeg kjenner ikke til at yielden har vært så lav på gode logistikkeiendommer, sier investeringsdirektør hos Colliers, Carl Fredrik Marti. Kampen om de gode investeringsobjektene har de siste årene blitt stadig tøffere, noe som har medført et yieldpress på nesten alle typer eiendommer. - Vi ser nå yielder langt nede på 5-tallet og vi har til og med hørt om tilfeller helt nede på 4-tallet, men dette har vi ikke fått bekreftet. Disse rekordlave yieldnivåene skyldes blant annet mangelen på andre gode investeringsalternativer. Yieldnivåene presses i de fleste segmenter og også i logistikk, sier Marti. GODE INVESTERINGSOBJEKT

YIELDPRESS: - De rekordlave yieldnivåene i logistikk skyldes blant annet mangelen på andre gode investeringsalternativer. Yieldnivåene presses i de fleste segmenter og også i logistikk, sier Carl Fredrik Marti, investeringsdirektør hos Colliers.

Colliers-direktøren mener at logistikk-eiendommer i mange tilfeller kan fremstå som svært gode investeringsobjekter. - Dette er en type eiendommer som ofte har lange leiekontrakter, samtidig som det er få konkurser i dette segmentet. Når man derfor først har fått signert en leietaker er det som regel gode cash flow-eiendommer, sier Marti.

SOLGTE LOGISTIKKEIENDOMMER Stokkamyrveien 15-17 Kongsberg Næringspark Luramyrveien 64 Falkenborgveien 32-37 NLI – Norge Fløisbonnveien 2- 4 Oppegård Haraldrudveien 11 Raufoss Business park Bjørnstjerne Bjørnsons gt. 80/88/932 Fjellboevegen etc. Havnegata 20 A og B, Stjørdal Totalt:

104

N°6 2016 |

Han peker også på at det sjelden er mye oppussing forbundet med å få inn nye leietakere i denne typen bygg. - I et kontorbygg må man ofte ut med all innmat. Gode logistikk-eiendommer er ofte svært fleksible og ofte slipper man de store oppussingskostnadene som man har i forbindelse med kontorbygg, sier Marti. HAR BLITT OMSATT MYE

Så langt i år har Colliers registrert i overkant av 5 milliarder i eiendomsverdier som har skiftet hender i det norske logistikkmarkedet. Dette er fordelt på 16 transaksjoner. - Dette er i tråd med våre estimater om et volum på mellom 6 og 8 milliarder kroner. Dette var noe vi spådde i vinter, og vi er allerede må på nivå med det totale volumet logistikkeiendom fra 2015, sier analysesjef hos Colliers, Aleksander Gukild. Han forteller at året ser ut til å gå mot et samlet transaksjonsvolum på rundt 60 milliarder kroner. - Det tilsier at andelen logistikkeiendommer har gått vesentlig opp sammenlignet med 2015, sier Gukild.

PRIS 250 mill. 600 mill. 275 mill. 70 mill. 700 mill. 150 mill. 200 mill. 1.300 mill. 270 mill. 250 mill. 175 mill. 4.240 mill.

estate magasin

KJØPER Ferd eiendom H.I.G. Capital Ferd Eiendom Sør Trøndelag Fylke Round Hill Capital Loe Utvikling Fabritius Eiendom NRP Aberdeen NREP Forbo Gruppen:

ILLUSTRASJON: NARUD STOKKE WIIG OG RIFT

ROM Eiendom utvikler Drammen stasjon Utviklingsplanen omfatter et moderne konferansehotell, tidsriktige kontorlokaler og utadrettet virksomhet på gateplan.

Utviklingsområdet omfatter flere tomter og ligger vakkert til ved elven. Hotellet er planlagt med cirka 230 rom og konferansekapasitet til 500-600 personer. Intensjonsavtale for drift av hotellet er inngått med Nordic Choice Hotels. Kontorbyggene vil til sammen utgjøre 20.000 – 25.000 kvadratmeter inkludert utadrettet virksomhet som restaurant/café, treningssenter og servicefunksjoner. Fremtidsrettet arkitektur og gode miljøløsninger skal prege de nye byggene. Narud Stokke Wiig er prosjektets reguleringsarkitekt. Planlagt byggestart for hotellet er første halvår 2017 dersom reguleringsplanen blir vedtatt i begynnelsen av 2017.

Forvalter og utvikler eiendommer på og rundt knutepunkt | romeiendom.no

LOGISTIKK

NETTHANDEL SPISER SENTRALE LOGISTIKKAREALER Kortere leveringsfrister gjør at flere netthandel-aktører den siste tiden har etablert seg med store lager, tett på sentrum.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Marked.no og Godtlevert.no har etablert seg med henholdsvis 10.000 og 6700 kvadratmeter i to UNION-eiendommer i Groruddalen. I tillegg har Kolonial.no etablert nytt hovedlager på totalt 13.000 kvadratmeter i Solheimveien 3 på Lørenskog, sier Robert Nystad, analytiker i UNION. STORT UTBUD

Et stadig sterkere boligmarkedet bidrar til at flere næringsbygg presses ut av Oslo, samtidig ser man altså tegn til en ny type netthandel der kort leveringstid blir stadig viktigere. - Disse aktørene er i større grad er avhengig av en beliggenhet i kort avstand til byen enn det tradisjonelle hovedlagre er, sier Nystad. Han minner om at det er et stort tilbud av logistikktomter utenfor bygrensen. Langs motorveiene inn mot Oslo er det flere hundre tusen meter tilgjenglig i prosjekterte nybygg. - Det store utbudet av prosjekter vil bidra til å dempe leieprisveksten, ettersom flere leietakere vil velge attraktive nybygg i Akershus dersom gapet i leienivå mot Oslo blir for stort. INVESTORENE ETTERSPØR LOGISTIKKEIENDOM

TROR PÅ DEMPING AV PRISVEKSTEN - Det store utbudet av logistikkprosjekter vil bidra til å dempe leieprisveksten, ettersom flere leietakere vil velge attraktive nybygg i Akershus dersom gapet i leienivå mot Oslo blir for stort, sier analytiker Robert Nystad i UNION.

106

Det er høy etterspørsel etter investeringer i logistikk- og industrieiendom, og internasjonale investorer er viktige kjøpere også i dette segmentet. Ifølge UNION har det vært omsatt logistikk- og industrieiendom for 7,5 milliarder kroner hittil i år. De siste årene har internasjonale investorer for alvor markert seg som en viktig kjøpergruppe i det norske eiendomsmarkedet med store investeringer i handelsog kontoreiendom, men de har også investert et betydelig volum i andre segmenter. N°6 2016 |

estate magasin

- Internasjonale investorer har stått bak syv logistikk- og industritransaksjoner for til sammen 3,8 milliarder kroner siden starten av 2015. H.I.G. Capital har kjøpt to større industriparker, NREP har kjøpt tre logistikkeiendommer og Round Hill Capital har kjøpt en logistikkportefølje av NLI for 1,7 milliarder kroner, hvorav eiendommer for anslagsvis 600 millioner var lokalisert i Norge, sier Nystad. SKARPERE PRISING

Interessen for næringseiendom som aktivaklasse og lavrenteregime har selvsagt påvirket prisingen av logistikkeiendom. - Vi anslår at prime yield på logistikkeiendom er 5,50 prosent, men eiendommer med ekstraordinært lange leiekontakter kan gå enda lavere enn dette. Yielden for de beste logistikkbyggene har falt med ett prosentpoeng siden starten av 2014. Dette er en signifikant yieldkompresjon, men gapet mot de beste kontoreiendommene har likevel økt i perioden, sier Nystad. Han påpeker at lengden på leiekontraktene er enda viktigere for prisingen av logistikkbygg sammenlignet med andre segmenter. At logistikkbygg ofte selges med lange leiekontrakter appellerer særlig til syndikatørene. - Syndikatørene har i mange år vært viktigste kjøpergruppe av denne type eiendom, og var klart største netto kjøper i perioden 2010 til 2015. Hittil i år har de imidlertid solgt dobbelt så mye som de har kjøpt. Vi har sett flere eksempler på at syndikatørene har brukt det gunstige markedet til å ta gevinst på prosjekter som ble satt opp for noen år siden, avslutter Nystad.

VI SØKER DEG SOM VIL INVESTERE I GRØNN EIENDOMSUTVIKLING Skap varige verdier gjennom lavere energikostnader og styrket miljøprofil. Enten det gjelder utvikling av eksisterende eiendom eller nybygg – vi har støtteprogrammene som øker din konkurransekraft. Ta kontakt med våre rådgivere på 08049, eller les mer på enova.no

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

Foto: BERRE

Kristin Haug Lund, direktør prosjekt og teknisk, Entra ASA, er bare en av mange eiendomsutviklere som har benyttet seg av våre støtteprogram med stor suksess.

PROFIL : MATILDA VINJE

- STORE SKO Å FYLLE AF Gruppen har et godt rykte for talentutvikling, og det har vist seg å stemme.

P PROFIL Silje Rønne silje@estatemedia.no Foto: AF Gruppen

Matilda Vinje (30) har siden 1. august ledet AF Eiendom etter drøye tre år i AF Gruppen. Hun kommer fra stillingen som direktør for kvalitet og risikostyring i konsernet der hun var ansvarlig for risikostyring av AFs samlede virksomhet, samt strategi-og forbedringsprosjekter i konsernet. – Jeg har et langt perspektiv på den rollen jeg er i nå. Jeg har tro på AF Gruppen som konsern, og jeg er fornøyd med måten selskapet drives på, sier en positiv Vinje. Vinje er utdannet sivilingeniør i industriell økonomi og teknologiledelse. På venstre

108

hånd bærer hun ”NTH-ringen” som man får etter endt sivilingeniørutdanning fra NTNU, tidligere NTH. Ringene er nummerert og Vinje forteller at hun er eier av ring nummer 35469. – Jeg bryr meg egentlig ikke om sånt, men den kan i noen situasjoner score noen gratispoeng. Det er kultur både her i AF Gruppen og blant mine venninner fra studiet at ringen brukes, sier hun og legger til: - Ringen minner meg egentlig mest om farfar som også studerte på NTH. Årsaken til studievalget var Vinjes begeistring for realfag. – Ettersom jeg liker realfag følte jeg et slags ansvar for å utnytte denne interessen, sier hun. Etter videregående studerte Vinje ett år psykologi. Til tross for at det var et spennende år, ble hun enda mer bevisst på hvor godt hun trivdes med realfagdynamikken. – Industriell økonomi er muligens den bredeste linjen man kan gå på NTNU, og det motiverte meg at jeg kunne holde mange dører åpne. Industriell økonomi har videre rykte på seg å være attraktivt blant arbeidsgivere, noe som styrket min motivasjon for studiene, påpeker Vinje.

N°6 2016 |

estate magasin

– Min begeistring for eiendom har kommet relativt nylig. Det var ikke avgjørende i valg av studier, og heller ikke i valget av min første arbeidsgiver, fortsetter hun. Vinjes første jobb etter studiene var som konsulent i Boston Consulting Group (BCG), hvor hun arbeidet som konsulent i to år. Dette valget var også motivert ut i fra et ønske om å lære mest mulig og holde mange dører åpne. I BCG fikk hun jobbe innenfor de fleste fagfelt og bransjer –fra kraft- til bilmekanikertjenester, med oppkjøpsvurderinger og reorganisering. LEDERAMBISJONER

Etter to lærerike og spennende år ønsket Vinje å snevre inn fokus, og ønsket å se konkrete resultat av arbeidet hun la ned.

PORFIL Navn: Matilda Vinje Alder: 30 Utdannet: Sivilingeniør i industriell økonomi og teknologiledelse Aktuell: Direktør for AF Eiendom

BONUM UTVIKLING: Salman Saeed og Kjell Kristian Olstad

NÂ°6 2016 |

estate magasin

109

PROFIL : MATILDA VINJE

– I studietiden var jeg alltid litt misunnelig på byggvenninnene mine. Jeg tenkte at det måtte være fint å kunne skape håndfaste verdier. Med bakgrunn i det falt jeg for AF Gruppen som entreprenør og industriselskap, som i aller høyeste grad skaper håndfaste verdier, både innenfor bygg, anlegg, offshore, miljø, energi og eiendom, konstaterer Vinje. – En annen grunn til at jeg søkte meg til AF Gruppen er at de har et godt rykte for talentutvikling. Jeg tenkte at det var et godt sted å begynne når jeg hadde lederambisjoner, legger hun til. Da hun begynte i AF Gruppen i 2013, skjønte hun tidlig at ryktet stemte. – Jeg så mange eksempler rundt meg på folk som fikk spennende muligheter og store utfordringer. Det var veldig motiverende å se at folk ble møtt på sine ambisjoner og ble pushet til å ta på seg tyngre roller enn de selv trodde var mulig, påpeker hun. Allerede etter to år i AF Gruppen ble hun selv tilbudt å overta stillingen som direktør for kvalitet og risikostyring, en lederrolle i konsernstaben. – Som direktør for kvalitet og risikostyring arbeidet jeg med forretningsmessig risikostyring – og det handler i bunn og grunn om å forstå det økonomiske utfallsrommet i prosjekter. Gjennom denne jobben ble jeg godt kjent med hele konsernet, inkludert eiendomsvirksomheten, forklarer hun. Etter nok et år i konsernet kom muligheten om å overta som leder for AF Eiendom. For trettiåringen har det vært veldig motiverende å få enda en lederutfordring på kort tid. – Jeg har og har hatt inspirerende og proaktive ledere, som har vært tydelige på å spørre meg om hvor jeg vil og hva som er mine lederambisjoner, sier hun. – I AF Eiendom er vår virksomhet fokusert på eiendomsutvikling fremfor forvaltning – vi jobber med å skape håndfaste verdier hver dag. Slik sett er jeg fortsatt tro mot min opprinnelige motivasjon for å søke meg til AF Gruppen, forsetter Vinje. BRATT LÆRINGSKURVE

– Jeg vil si at jeg fortsatt befinner meg midt i læringskurven. Jeg har kun hatt stillingen i tre måneder og lært ekstremt mye på den tiden, men det er fortsatt mye igjen, poengterer hun.

110

Stillingen som leder av AF Eiendom innebærer at Vinje har det overordnede ansvaret for AF Gruppens eiendomsvirksomhet i Norge. Per i dag er denne virksomheten sentrert i Stor-Oslo, og strekker seg fra Lillestrøm i nord til Sandefjord og Moss i sør. – Vi er også i dialog med vårt søsterselskap, LAB, i Bergen om å samordne deres eiendomsportefølje med vår, sier eiendomssjefen. Under seg har Vinje et team på 15 personer som rapporterer direkte til henne. Teamet består hovedsakelig av prosjektledere og en liten, men effektiv stab på økonomi og markedsføring. I denne gruppen er Vinje den yngste, og hun er helt åpen om at de har mer kunnskap om eiendomsbransjen enn hun selv har. – Som ny leder tror jeg det har vært en fordel at jeg kjente de fleste medarbeiderne fra før. Gjennom min tidligere stilling hadde jeg jobbet mye med ledergruppen i eiendom, sier hun, og fortsetter: - Jeg ble positivt overrasket over den varme velkomsten. De var veldig positive da det ble lansert at det var jeg som skulle overta som ny leder og de har vært veldig imøtekommende nå som jeg har begynt. Jeg har fått utrolig god hjelp og «backing» fra alle. – Jeg har forsøkt å gå inn i stillingen som leder i AF Eiendom med en stor grad av ydmykhet. Jeg hadde ikke bransjeekspertise med meg inn i denne rollen. Jeg har i større grad med meg en systemtankegang og en måte å tilnærme meg problemstillinger på. I tillegg kjenner jeg konsernet godt, noe jeg tror er positivt. Spesielt at jeg kjenner byggsiden, som er en viktig leverandør og samarbeidspartner for oss i eiendom. Videre har jeg en interesse for å lære – det er utrolig spennende med eiendomsvirksomhet, det er et mangefasettert fag. Ettersom Vinje fortsatt er fersk i stillingen, har de største utfordringene til nå vært å bli godt kjent med organisasjonen og forstå menneskene som jobber der; hva deres ønsker og visjoner er, og hvordan hun best kan støtte dem i deres utvikling – har vært et viktig fokusområde for Vinje. – Når det kommer til det rent forretningsmessige handler det mye om å bli kjent med prosjektene og partnerne våre og forstå hvor skoen trykker. Forstå hvor det er behov for å sette inn tiltak, og hvor det går av seg selv, forklarer hun.

N°6 2016 |

estate magasin

PÅGÅENDE STRATEGIPROSESS

Tydelighet er viktig for Vinje, og i tiden som kommer skal hun fokusere enda mer på at AF Eiendom som selskap blir tydeligere på hvem de skal være, og hva som skal være deres identitet. – Jeg tror AF som konsern har en tydelig merkevare, men AF Eiendom kan med fordel bygge en sterkere identitet. Når man tenker på AF er det nok mange som automatisk tenker på entreprenører, dermed har vi en oppgave i å synliggjøre oss som eiendomsaktør, mener hun. Andre viktige fokusområder er valg av investeringsstrategi og å identifisere hvilke kompetanseområder som blir viktig å styrke fremover. – Jeg oppfatter at bransjen er i et taktskifte og kravene til kompetanse endres. Det innebærer at vi som selskap må bygge ny kompetanse internt og være årvåkne på utviklingen som skjer rundt oss, sier hun. SKAL ALLTID SAMARBEIDE

Vinje er tydelig på at AF Eiendom alltid ønsker å samarbeide med andre aktører. – Vi er en del et stort børsnotert selskap, og vi blir målt på vår avkastning på investert kapital. Det vil derfor være fordelaktig for oss å ha mindre enn 50 prosent eierandel i prosjektene våre. Optimalt sett har vi en tredjedels eierandel og samarbeider med gode partnere. Vi har per i dag en god base med partnere som vi samarbeider godt med, men vi er alltid på jakt etter nye gode samarbeidsrelasjoner, sier hun. AF Eiendom jobber primært med store prosjekter. Idealprosjektet for dem ifølge Vinje er når de kan bygge opp mot 400-500 boliger i flere byggetrinn. De har dog prosjekter ned i 50-100 boliger. De foretrekker å bruke sine interne entreprenører i byggeprosjekter, men ikke for enhver pris. – Vi tegner en samarbeidsavtale når vi inngår partnerskap og da har vi en klausul som går ut på at vår entreprenør har fortrinnsrett til å bygge, gitt markedsmessige vilkår, sier hun.

FORANDRING:Vinje oppfatter at bransjen er i et taktskifte og kravene til kompetanse endres.

NÂ°6 2016 |

estate magasin

111

PROFIL : MATILDA VINJE

– Det er en viktig presisering at de må møte våre forventninger på markedsmessige vilkår, og gjør de ikke det så har vi en åpning å gå ut til andre aktører, forsetter Vinje. I den porteføljen AF Eiendom har i dag av prosjekt i byggefase, bruker de andre entreprenører i to av syv prosjekt. I Rolfsbukta Terrasse på Fornebu hvor Vedal bygger, samt Losjeplassen i Drammen hvor NCC er entreprenør. – Vi ser helt klart fordelen av å bruke våre interne entreprenører, særlig den muligheten det gir oss til å utvikle prosjektet i felleskap og den tryggheten det gir oss på kvalitet, fremdrift og HMS. Jeg tror også at AF Eiendom ofte blir valgt som partner fordi vi har intern entreprenør, fremhever hun. TALENTFORVALTER

– Når jeg fikk tilbudet om å være leder i AF Eiendom tenkte jeg at den aller største utfordringen med jobben er ledelsesaspek-

tet. Det å ha personalansvar for 15 ulike individer. Jeg føler et stort ansvar for det å forvalte så mye talent, kunnskap og erfaring. Det handler jo i bunn og grunn om å se hver enkelt, forklarer Vinje – Jeg har et system hvor jeg har en dedikert samtale med den enkelte om hvordan de trives på jobb, hvordan de opplever egne resultater og hvilke forbedringsområder de selv ser og hvor de ønsker støtte, forklarer hun. Selv om Vinje kun har vært leder i knappe tre måneder har hun allerede rukket å ha to slike samtaler med sine ansatte. – Jeg prøver å etterligne de lederne jeg selv har hatt som jeg synes er gode. Jeg synes generelt at jeg har hatt veldig gode ledere i AF Gruppen. Spesielt vil jeg trekke frem Morten Grongstad som nå er konsernsjef. Han har bidratt sterkt til min utvikling gjennom å proaktivt utfordre mine ambisjoner og peke ut mål som jeg selv ikke trodde var innenfor rekkevidde. Han

er god til å se andre og har han en positiv lederstil, dette er noe jeg forsøker å leve opp til selv, forklarer hun. Som leder tror Vinje det er viktig å være trygg på seg selv, slik at man fremstår som trygg ovenfor andre. Hjemme har hun alltid blitt møtt med en holdning om at ”dette får du til”, og det tror hun har preget henne positivt. – Det betyr ikke at jeg aldri er redd eller tvilende, men jeg har nok med meg en grunnleggende trygghet på at jeg gjør en god jobb, avslutter Vinje.

HASLELINJE: På Hasle i Oslo utvikler AF Eiendom i samarbeid med Höegh Eiendom det nye urbane knutepunktet HasleLinje. Her har flere førnøyde boligkjøpere og kontorleietakere allerede etablert seg og det er plass til flere i årene som kommer.

112

N°6 2016 |

estate magasin

ETTER Å HA TRÅK KET OP P L Ø Y PER I OVER FEMTI ÅR, S ETTER VI F REM DEL ES NYE SP OR ETT ER OSS

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer. I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 140 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

Samarbeidspartnere for Eiendomsdagene 2017

VELKOMMEN TIL EIENDOMSDAGENE 2017 19.—20. januar 2017 • Norefjell Ski & Spa

Skatt & Juss Avgiftstap ved uttreden fra fellesregistrering? side: 116 Omdanning av eiendomsselskap – på tide å kvitte seg med de siste KS/IS/ANS? side: 120 Salg og tilbakeleie av næringseiendom side: 124 Forsikring av næringsbygg – en uventet fallgruve side: 132

Blir spraymaling sittende på veggen, kan den forårsake store bygningsmessige skader. Graffiti er altså ikke bare forurensing av det visuelle miljøet. -- Ved gjentatte overmalinger av graffitien, kan dette medføre at fuktighet som har samlet seg i veggen, ikke kommer ut. Ved for eksempel kulde kan sprekkdannelser forekomme i tegl og murpuss dersom graffitien har blitt overmalt flere ganger.

Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd oghjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 120 år. Gjennom sammenhengende drift i mer enn 120 år, fra vi het «Gaardeierforeningen av 1894», har Huseiernes Landsforbund (HL) gitt juridisk bistand til sine medlemmermed næringseiendom. Mange har nytte av foreningens kontrakter og skjemaer for utleie, og i bransjen er Standard leieavtale for næringslokaler (brukte/«som de er» lokaler) særlig godt kjent. Denne har i mange år vært utarbeidet i et samarbeid mellomHuseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom, Norges Eiendomsmeglerforbund og Forum for Næringsmegling. Den juridiske staben i HL sitter klar hver dag fra 0830 til 1600 og svarer på spørsmål. For dem som trengeren advokat til skriftlige arbeider, eller til å føre en sak for retten, har foreningen samarbeidsadvokater sommedlemmene kan benytte til sterkt reduserte priser.Les mer og meld deg inn på huseierne.no. Les mer og meld deg inn på huseierne.no.

SKATT

IKKE RELEVANT: - Etter vår vurdering er det ikke relevant å se uttreden fra fellesregistrering som en i seg selv avgiftsutløsende begivenhet. Derfor blir også vilkåret feil om at utleie må ha tatt til før uttreden fra fellesregistreringen for å unngå avgiftstap, skriver artikkelforfatterne.

118

N°6 2016 |

estate magasin

AVGIFTSTAP VED UTTREDEN FRA FELLESREGISTRERING? I rekken av merverdiavgiftsspørsmål (avgiftsrot) relatert til fast eiendom, er ett av de siste skuddene på stammen spørsmål om avgiftstap ved uttreden fra fellesregistrering.

J JUSS Trond Larsen og Morten Sandli

Situasjonen er typisk at et eiendomsselskap utvikler og bebygger en næringseiendom, hvor planen er å selge eiendomsselskapet når bygget er ferdig. Eiendomsselskapet blir frivillig registrert og innlemmet i fellesregistrering når selskapet inngår leiekontrakt med avgiftspliktig(e) leietaker(e). Eiendomsselskapet gjør tilbakegående avgiftsoppgjør for inngående merverdiavgift pådratt før registreringen. I bindende forhåndsuttalelse (BFU) 2/2015 uttaler Skattedirektoratet at ved beslutning om aksjesalg med den konsekvens at selskapet trer ut av fellesregistrering – før avgiftspliktig leietaker er tilstede – plikter eiendomsselskapet å reversere fradragsført merverdiavgift. Videre at reglene om overføring av tilbakeføringsplikt ikke får

N°6 2016 |

anvendelse. Ved ny registrering av eiendomsselskapet etter uttreden fra fellesregistreringen vil eiendomsselskapet ha rett til årlig positiv justering, hvilket er en mager trøst. Avgjørende for Skattedirektoratets konklusjon synes å være at «[b]eslutningen om aksjesalg, som har som konsekvens at byggene trer ut av fellesregistreringen, innebærer en omdisponering i forhold til antakelsen om utleie, som bryter forutsetningen for fradragsrett.» I en nylig avgitt upublisert BFU kom Skatt vest til at uttreden fra fellesregistrering ikke medførte plikt til tilbakeføring av fradragsført merverdiavgift. Skatt vest uttaler at det «[a]vgjørende for om næringsbygget omfattes av den frivillige registrering er at det gjennomføres tilstrekkelig utleie innad i fellesregistre-

estate magasin

ringen, slik at det ikke er grunnlag for å tilbakeføre fradragsført inngående merverdiavgift«. I en tidligere upublisert BFU fra Skatt vest ble resultatet motsatt – plikt til å reversere fradragsført inngående merverdiavgift – fordi utleien først ville ta til etter uttreden fra fellesregistreringen, dvs. samme resultat som i BFU 2/2015 fra Skattedirektoratet. OPPFØRING FOR SALG ELLER IKKE?

Vi er uenige i den avgiftsjussen myndigheten praktiserer. Problemstillingen i disse sakene er etter vår vurdering om det skjer oppføring for salg, eller ikke. Ved oppføring for salg foreligger ikke grunnlag for frivillig registrering av utleier, og således ikke rett til fradrag for inngående merverdiavgift. I slike tilfeller er kjøper av bygget henvist

119

SKATT

Etter vår vurdering er det ikke relevant å se uttreden fra fellesregistrering som en i seg selv avgiftsutløsende begivenhet.

til å kreve årlig positiv justering. Oppføring for salg-tilfellene er imidlertid begrenset til de tilfellene det skjer salg av eiendommen som sådan, og er ikke relevant i de tilfellene det skjer salg av aksjer i et eiendomsselskap som utvikler og bebygger en eiendom. Det forhold at eiendomsselskapet inngår i fellesregistrering, endrer ikke dette. Uttreden fra fellesregistrering er således ikke en relevant begivenhet i denne sammenheng; det er fortsatt eiendomsselskapet som er byggherre og eier av eiendommen, og denne overdras ikke fra eiendomsselskapet. Forholdet kan også sees som et spørsmål om det er den fellesregistrerte enheten som sådan eller byggherren/utleieren/eiendomsselskapet som i relasjon til reglene om frivillig registrering er avgiftssubjektet (og derved byggherre i relasjon til avgiftsreglene). Myndighetene synes å mene at det er den fellesregistrerte enheten som er avgiftssubjektet (byggherre), og at det skjer en overdragelse av eiendommen fra dette subjektet til eiendomsselskapet (den privatrettslige eieren) når eiendomsselskapet trer ut av fellesregistrering. – IKKE RIKTIG MÅTE Å SE FORHOLDET PÅ

Etter vår vurdering er det klart at dette ikke kan være riktig måte å se forholdet på; fradragsretten må vurderes på eiendomsselskapets hånd, selv om selskapet inngår i en fellesregistrering. For eiendomsselskapet skjer ingen relevant avgiftsrettslig omdisponering. Det er eiendomsselskapet som eier grunnen og som har inngått alle avtaler relatert til oppføring av

120

N°6 2016 |

bygget, leiekontrakt med leietaker(ne) og som er «[n]æringsdrivende … som leier ut bygg eller anlegg, ….[som] brukes i virksomhet som er registrert etter denne loven«, jf. mval. § 2-3 (1). Fellesregistrering av samarbeidende selskaper innebærer riktignok at selskapene, i forhold til rapportering og innberetning, blir «ett avgiftssubjekt«, jf. mval. § 2-2 (3). Det leveres én omsetningsoppgave og foretas ett samlet avgiftsoppgjør. Selv om selskapene inngår i en fellesregistrering vil det enkelte selskap være (selvstendig) avgiftssubjekt i flere andre relasjoner. Eksempelvis fremgår det av mval. § 15-10 (2) at «[a]vgiftssubjektet skal beregne utgående merverdiavgift» og av mval. § 15-11 (1) at den som er «registrert avgiftssubjekt» kan oppgi merverdiavgiftsbeløp i salgsdokumentasjon. Begrepet i denne sammenheng forstås som det enkelte avgiftspliktige selskap i fellesregistreringen, ikke fellesregistreringen som sådan. Vårt syn har også støtte i justeringsreglene. Justering kan være aktuelt ved inn- og uttreden av fellesregistrering, noe som fordrer endret bruk. Av merverdiavgiftsforskriften § 9-3-7 (2) fremgår at «[n]år et avgiftssubjekt trer ut av en slik fellesregistrering, overføres justeringsplikten og -retten til avgiftssubjektet for avgiftssubjektets egne kapitalvarer.» [vår understrekning]. Her omtales den respektive deltaker i fellesregistrering som avgiftssubjektet. I forhold til vilkårene for frivillig registrering er det også eiendomsselskaper som oppfyller disse, ikke fellesregistreringen eller den rapporterende enheten i denne.

estate magasin

At aksjene i eiendomsselskapet selges og eiendomsselskapet derved trer ut av fellesregistreringen, fører ikke til at bygget blir tatt i bruk i utleievirksomheten av et annet rettssubjekt enn det som er byggherre og utleier. Privatrettslig skjer ingen overdragelse, omdisponering eller bruksendring på eiendomsselskapets hånd. Etter vår vurdering er det derfor ikke relevant å se uttreden fra fellesregistrering som en i seg selv avgiftsutløsende begivenhet. Derfor blir også vilkåret om at utleie må ha tatt til før uttreden fra fellesregistreringen for å unngå avgiftstap, feil.

! Trond Larsen og Morten Sandli er begge advokater i advokatfirmaet Schjødt og har henholdsvis merverdiavgift og person- og selskapsbeskatning og selskapsrett som spesialkompetanse.

ESTATE REKLAME. FOTO: NADIA FRANTSEN

Driftstekniker Philip Pedersens vei 1

Gledesspreder til tjeneste. En dør som ikke lar seg åpne. En termostat som viser feil. Eller et ventilasjonsanlegg som blåser for kald luft. Det er når noe går galt, at du merker Marius’ tilstedeværelse. Med sin serviceinnstilling og kompetanse omdanner han nervøsitet og bekymring til lettelse og glede. Jobben hans er rett og slett å få deg og dine leietakere 100 % fornøyd. Derfor går han aldri hjem fra jobb før arbeidet er fullført. Med glans. neasdrift.no

Teknisk drift

Energiledelse

Beredskapsvakt

Landscaping

Snø og istappfjerning

Fasadevask

JUSS

OMDANNING AV EIENDOMSSELSKAP – på tide å kvitte seg med de siste KS/IS/ANS? Det har den senere tid blitt mindre attraktivt å eie eiendom gjennom såkalt deltakerlignede selskap (DLS) som KS, IS, ANS og DA. Sammen med innført dokumentavgiftsfritak ved skattefri omdanning fra DLS til AS, har dette ført til en rekke slike omdanninger i 2016. For de som planlegger omdanninger i 2017, er det gode grunner for å sette i gang med forberedelsene tidlig.

J JUSS Ole Andreas Dimmen og Andreas Gustavson

Flere regelendringer i senere tid har gjort det mindre attraktivt å eie DLS. Særlig når selskapene er (indirekte) heleid i samme konsern, er det f lere argumenter i disfavør av slik selskapsform:

i IS likestilles med intern gjeld. Også ANS og DA rammes dersom en deltaker eier/kontrollerer minst 50 % – ANS rammes fullt ut og DA for en andel tilsvarende deltakernes ansvar for gjelden.

• Fjernet adgang til underskuddssamordning for stille deltaker i IS og kommandittist i KS medfører at underskudd fra selskapet kun kan føres mot senere overskudd fra samme selskap, eller mot gevinst ved salg av andelene. Det siste er normalt ikke til hjelp, da fritaksmetoden ofte fritar gevinst fra beskatning.

• Ved utdeling fra DLS til deltaker omfattet av fritaksmetoden, beregnes skatt på tre prosent av utdelingen selv om eierforholdene ville oppfylt kravet til skattekonsern for aksjeselskap.

• En uttalelse fra Finansdepartementet legger til grunn at all ekstern gjeld i KS anses sikret av nærstående, og følgelig rammes av rentebegrensningsregelen som intern gjeld, dersom komplementaren har den alminnelige beslutningsmyndighet i selskapet. Tilsvarende må antas å gjelde for IS, slik at all ekstern gjeld

122

N°6 2016 |

• Kravet til minst to deltakere sammenholdt med ønske om full ansvarsbegrensning medfører at mange har et ekstra deltakerselskap per DLS, noe som skaper en unødvendig komplisert selskapsstruktur. Omdanning fra DLS til AS kan etter særlige regler i skatteloven gjennomføres uten beskatning (med skattemessig kontinuitet). Når det i tillegg fra 2016 ble innført doku-

estate magasin

LEIETAKERTILPASNING?

NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 75 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET.

Ny pizzaresturant på Frogner før Villa Paradiso. Prosjektet ble gjennomført med fokus på byggetekniske detaljer og krav til finish. Levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.

Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938. Leietakertilpasning i alle typer bygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Vi har god erfaring fra å delta på idéstadiet og tar ansvar for hele prosessen på vei mot nye lokaler. Noe av det vi vektlegger tyngst er samspillet mellom økonomi, design og miljø. I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet. TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO

JUSS

– Det er også verdt å nevne at det ikke er noen endringer i den nye leiestandarden som tilsier at man ville kommet til et annet resultat etter den nye standarden

124

mentavgiftsfritak for slike omdanninger, opplevde vi en rekke henvendelser knyttet til slike omdanninger, og mange omdanninger har blitt gjennomført i 2016. OMDANNINGER I 2017 – DETTE BØR TENKES PÅ ALLEREDE NÅ

Om omdanning fra DLS til AS skal gis virkning fra 1. januar det aktuelle år, må ASet være sendt til registrering senest 30. juni. Omdanning i annet halvår skaper mange praktiske utfordringer, og anbefales normalt ikke. Ettersom regnskap og ligningspapirer for forrige år må være klart før arbeidet med omdanning kan gjennomføres, fører fristen 30. juni til at det er et begrenset tidsrom hvor omdanningen kan gjennomføres. Så mye som mulig bør derfor forberedes i forkant. Reglene om omdanning gjelder den skattemessige behandlingen. Det finnes ingen selskapsrettslige regler om omdanning, og omdanningen gjennomføres normalt ved tingsinnskudd av virksomheten i nytt aksjeselskap og etterfølgende sletting av DLSet. Dette medfører blant annet at det ved omdanning ikke er privatrettslig kontinuitet, slik at kreditorer og kontraktsparter normalt må samtykke. For leieavtaler følger det imidlertid av husleieloven at disse er fritt overførbare, med mindre annet er avtalt. Omdanningen kan også medføre at for eksempel forkjøpsretter utløses. Det bør derfor gjøres en nøye gjennomgåelse av selskapets posisjoner. For å kunne gjennomføre omdanning er det krav om at selskapet driver «virksomhet» i skattemessig forstand,

N°6 2016 |

noe som blant annet utelukker såkalte hjemmelsselskaper og selskaper som kun eier andeler i andre DLS. Om noen har eiendom og hjemmel i to selskap med samme selskapsform, for eksempel til KS, vil det imidlertid normalt være mulig å først fusjonere de to og deretter omdanne. Også for slik fusjon er det innført dokumentavgiftsfritak. KRAV TIL DEKNING AV EGENKAPITAL

Videre er det for å gjennomføre omdanning krav til dekning for aksjekapitalen i både regnskapsmessig egenkapital og det som gjerne omtales som «skattemessig egenkapital». Dette bør kontrolleres allerede nå, da eiendomsselskap med høy gjeldsgrad og lave saldoverdier ofte kan ha negativ skattemessig egenkapital. Dette kan være mulig å løse ved forutgående transaksjoner, men for å være sikker på at de får ønsket effekt, bør disse aller helst gjøres før nyttår. Også flere andre vilkår må være oppfylt for å gjennomføre omdanning, og arbeidet viser seg normalt å være mer tidkrevende enn først antatt. Vi anbefaler derfor å allerede nå kartlegge hvilke selskaper det kan være aktuelt å omdanne, og om det må gjøres forberedende disposisjoner. Det kan også være en fordel at det allerede nå vurderes hvilke samtykker som må innhentes mv. Disse selskapene bør også prioriteres ved utarbeidelse av regnskap og ligningspapirer. Deretter bør nødvendig dokumentasjon utarbeides i god tid før omdanningen må vedtas for å sikre gjennomføring før 1. juli.

estate magasin

! Ole Andreas Dimmen er advokat og Andreas Gustavson er advokatfullmektig, begge arbeider i advokatfirmaet BA-HR.

“Market leading” practice that provides “reliable, timely and professional advice”. Legal 500 2016

STIG L. BECH PARTNER

ANNE SOFIE BJØRKHOLT PARTNER

SAM E. HARRIS PARTNER

ERIK LANGSETH PARTNER

LARS KRISTIAN SANDE PARTNER

+47 913 72 668 slb@bahr.no

+47 970 22 193 asb@bahr.no

+47 928 81 426 seh@bahr.no

+47 412 16 634 ela@bahr.no

+47 908 58 464 lks@bahr.no

JAN EINAR BARBO PARTNER

STIG K. ENGELHART PARTNER

ØYSTEIN MYRE BREMSET ADVOKAT

CAMILLA H. SOLHEIM ADVOKAT

OLE ANDREAS DIMMEN ADVOKAT

+47 928 81 408 jeb@bahr.no

+47 470 11 112 skl@bahr.no

+47 415 62 122 oybre@bahr.no

+47 932 19 017 chs@bahr.no

+47 414 38 821 oadim@bahr.no

HENRIK B. TAUBØLL ADVOKAT

SVEN M. RIVERTZ ADVOKAT

ANNE ELLINGSGÅRD FULLMEKTIG

MARTIN ASPAAS FULLMEKTIG

SOFIE KOMISSAR FULLMEKTIG

+47 988 60 810 hetau@bahr.no

+47 908 44 840 sveri@bahr.no

+47 454 37 589 anell@bahr.no

+47 41 52 58 94 maasp@bahr.no

+47 928 89 698 sokom@bahr.no

ANDREAS GUSTAVSON FULLMEKTIG

HENRIETTE S. BROCHMANN FULLMEKTIG

MARTHE M. ØKSNES FULLMEKTIG

HALVOR MATHISEN FULLMEKTIG

VICTORIA MEYER FULLMEKTIG

+47 910 03 800 angus@bahr.no

+47 414 63 366 henst@bahr.no

+47 464 14 342 marmo@bahr.no

+47 918 42 451 halma@bahr.no

+47 986 54 451 vicme@bahr.no

Advokatfirmaet BA-HR DA Tjuvholmen allé 16, NO-0252 Oslo | PO Box 1524 Vika, NO-0117 Oslo T: +47 21 00 00 50 | F: +47 21 00 00 51 | E: post@bahr.no | www.bahr.no

JUSS

SALG OG TILBAKELEIE AV NÆRINGSEIENDOM Salg og tilbakeleie-transaksjoner er en tydelig tendens i dagens marked, og stadig flere selskaper som eier egen eiendom, realiserer denne og leier tilbake. Dermed frigjøres kapital og det trekkes veksler på et godt eiendomsmarked, samtidig som selskapet beholder råderetten over eiendommen gjennom tilbakeleieforholdet. I denne artikkelen trekker vi hovedlinjer for en slik transaksjon.

J JUSS Ingrid K. Høstmælingen og Gøran Mjelde Aarvik

Salg og tilbakeleie forekommer i flere ulike varianter. Den mest rendyrkede er en to-parts transaksjon der et selskap selger sin faste eiendom for så å leie den tilbake. Imidlertid ser vi nok like ofte transaksjoner med tre eller flere parter, typisk der et konsernselskap selger aksjene i et eiendomsselskap med ett eller flere andre konsernselskap som leietaker(e), eventuelt at leiekontrakt inngås i forbindelse med transaksjonen. I det førstnevnte tilfellet vil selger og leietaker være samme juridiske person, mens kontraktspartene i det sistnevnte tilfellet vil være ulike juridiske personer. Felles for denne typen transaksjoner er imidlertid at det er et konsernslektskap mellom selgerselskapet og leietakerselskapet. KOMMERSIELLE MOTIVER

Det kommersielle motivet for å gjennomføre en transaksjon med salg og tilbakeleie kan variere, men svært

126

N°6 2016 |

ofte er motivet for transaksjonen på selgersiden å få frigjort kapital til kjernevirksomheten eller til andre investeringer. Det å eie en næringseiendom binder opp betydelig med kapital, i tillegg til at man ved å eie eget bygg på sett og vis er dobbelt eksponert mot virksomheten ettersom selskapet/konsernet både er avhengig av inntekter fra driftsselskapet i tillegg til at eiendomsinvesteringen er betinget av at driftsselskapet kan betjene leieforpliktelsene. Et annet moment er at avkastningen av kapitalen som er bundet opp i eiendommen, gjerne er lavere enn avkastningen på den egenkapital som ligger i kjernevirksomheten. Ved å frigjøre kapital slik at denne kan tilføres kjernevirksomheten, legges det også til rette for at selgeren kan få en bedre avkastning på sin samlede kapital. Salg og tilbakeleie forekommer også i situasjoner der en aktør "må

estate magasin

SALE LEASE-BACK: Stadig flere selskaper som eier egen eiendom, realiserer denne og leier tilbake, også kjent som salg og tilbakeleie-transaksjoner. Motivet for slike transaksjonerpå selgersiden er ofte å få frigjort kapital til kjernevirksomheten eller til andre investeringer.

N°6 2016 |

estate magasin

127

SKATT

Det kommersielle motivet for å gjennomføre en transaksjon med salg og tilbakeleie kan variere, men svært ofte er motivet for transaksjonen på selgersiden å få frigjort kapital til kjernevirksomheten eller til andre investeringer

128

selge" for å frigjøre kapital til nedbetaling av gjeld eller for å kunne betjene andre forpliktelser. I krevende tider, slik man nå opplever særlig innen olje- og offshorenæringen, er dette en aktuell problemstilling og dette gir seg ofte utslag i mer kjøpervennlige kjøpekontrakter og mer utleiervennlige leiekontrakter.

nomført transaksjon være leietaker og den fremtidige bruken og utnyttelsen av eiendommen vil bli regulert av leiekontrakten. Det er derfor sentralt at selgersiden har klart for seg hvilke forhold som er av betydning for fremtidig drift og at dette kommuniseres til interessenter/tilretteleggere i forkant av transaksjonen.

PARTSFORHOLDENE

SAMSPILLET MELLOM LEIEKONTRAKTEN OG KJØPEKONTRAKTEN

Som nevnt innledningsvis kan man i denne typen transaksjoner ha to parter som begge innehar to ulike partsposisjoner. Men man kan også inneha flere parter på selger/leietakersiden avhengig av selskapsstrukturen på selgersiden. På generelt plan taler man imidlertid om "to sider" – selger/ leietaker og kjøper/utleier. Det er viktig å huske på at det på selger/leietakersiden er ulike interesser som skal ivaretas, og det kan oppstå motsetninger internt på denne siden i transaksjonen. Dette kan særlig komme til syne dersom selger/leietaker har organisert seg med en egen eiendomsavdeling som typisk vil bli målt på resultat fra eiendomsdriften, herunder oppnådd kjøpesum ved salg. Det bør derfor foretas en grundig analyse av hva som er driftsavdelingens mest sentrale behov og interesser slik at man på selgersiden har avklart hvilke interesser som må ivaretas. For selgersiden er det viktig å tenke langt frem i tid. Fra å ha en situasjon der man som eier (eller som leietaker hos et konsernselskap) har hatt tilnærmet full kontroll på bruk, utnyttelse og utvikling av eiendommen, vil man etter gjen-

N°6 2016 |

For de klassiske salg og tilbakeleietransaksjonene gjelder det som regel et overordnet prinsipp om at feil og mangler ved eiendommen enten er selgerens ansvar under kjøpekontrakten eller leietakers ansvar under leiekontrakten. Bakgrunnen for dette er at det er selger som har vært eier og har vært og skal forbli bruker. Leietakeren må derfor overta lokalene med de feil og mangler som eksisterer. Kjøperen på sin side kjøper en kontantstrøm under leiekontrakten, og forutsetningen er at denne skal være stabil og uendret. Når man regulerer ansvar og risiko knyttet til eiendommen, er det også viktig å huske på at kjøpekontrakten vil ha en avgrenset reklamasjonsperiode, typisk 12 – 18 måneder for "vanlige" krav, og gjerne noe lenger periode for skatt/ avgift, mens leiekontrakten gjerne kan være inngått for en leieperiode på 15 år med tillegg av opsjonsperioder. Sett fra kjøpers ståsted er det derfor ofte viktig at leiekontrakten legger ansvar og risiko for enkelte forhold, særlig de som gjelder eiendommens tekniske beskaffenhet, på leietaker.

estate magasin

NÆRMERE OM LEIEKONTRAKTEN

I de klassiske salg og tilbakeleietransaksjonene med enbrukerbygg er det vanlig å ha leiekontrakter på bare house-vilkår. Dette innebærer at leietaker er ansvarlig for alt vedlikehold, alle utskiftninger, betaling av eiendomsskatt og forsikring, mens utleiers forpliktelser er begrenset til egne administrasjonskostnader (og eventuelle finansieringskostnader). Leietakeren vil dermed også beholde kontrollen over eiendommen i stor utstrekning, noe som kan bidra til at leietakeren i enda større grad kan sikre at det er "business as usual" i den un-

! Ingrid K. Høstmælingen er partner ved Wikborg Reins Oslo-kontor og leder av firmaets fagområde for næringseiendom. Gøran Mjelde Aarvik er partner i Wikborg Rein og nestleder av firmaets fagområde for næringseiendom.

www.blake.n o

JUSS

Selv om også kjøpekontrakten i mange salg og tilbakeleietransaksjoner er skreddersøm, er det mindre avvik fra standardkontrakten enn tilfellet er med leiekontrakten.

derliggende driften også etter gjennomført salg. Et generelt trekk i leiekontraktene i denne sammenheng er at leietaker ofte påtar seg en større risiko og flere forpliktelser enn det som følger av standardkontraktene, fordi leietaker allerede har denne risikoen som eier og slik sett ikke eksponerer seg ytterligere ved inngåelse av leiekontrakten. Blant annet vil leietaker gjennomgående overta lokalene på rent "som den er" grunnlag, og leietaker vil ha ansvar og risiko for oppfyllelse av offentligrettslige bygningstekniske krav mv. På den annen side er det noen bestemmelser som det i salg og tilbakeleietransaksjonene er vanlig å gjøre mer leietakervennlige. Med økt ansvar og risiko kommer også et økt behov for fleksibilitet for å håndtere dette. For eksempel gis gjerne leietakeren adgang til å endre bruken av leieobjektet. Dette har sammenheng med at leietaker har ansvaret og risikoen for offentligrettslige byggtekniske krav og også for regelendringer, reguleringsendringer osv. Videre bidrar dette til å gi rom for leietaker til å utvikle sin kjernevirksomhet videre, noe som gjerne er en del av formålet med hele transaksjonen for selger/leietaker. Salg og tilbakeleietransaksjoner kan også muliggjøre oppgraderinger eller påbygninger som eieren ellers ikke hadde hatt mulighet til å løfte finansielt. Gjennom økt leie eller investeringsleie kan påbygget la seg gjennomføre. Det kan være tale om prosjekter som allerede på transaksjonstidspunktet er planlagt, eller

det kan være opsjoner for leietaker til å kreve prosjekter gjennomført i løpet av leieperioden. I sistnevnte tilfeller kan det i leiekontrakten inntas modeller for beregning av ny leie eller investeringsleie basert på byggekostnadene som vil påløpe, slik at partene på forhånd vil ha klarlagt premissene for et byggeprosjekt. Økt leie kombineres gjerne med en forlengelse av leieperioden fra prosjektets ferdigstillelse. Er leieperioden i utgangspunktet 15 år, vil man typisk avtale at leieperioden forlenges slik at det løper en ny 15 års periode fra og med ferdigstillelsen, alternativt at det skal minst være 10 års leie etter ferdigstillelse. På denne måten vil et byggeprosjekt som finansieres av utleieren også sikre at utleieren får forlenget sin kontantstrøm. Et annet punkt som ofte blir et tema for denne typen transaksjoner er partenes rettigheter og forpliktelser i forbindelse med brann/destruksjon som normalt gir leietaker rett til å fri seg fra kontrakten. I salg og tilbakeleietilfellene er det imidlertid ofte inntatt en gjeninnflyttingsrett og -plikt. Dette gjelder særlig i de tilfeller der det er spesialtilpassede lokaler. Ved å innta en gjeninnflyttingsrett vil selger/leietaker være sikret tilgang til lokalene selv om det skulle oppstå brann eller større ulykker, og gjennom gjeninnflyttingsplikten vil utleier være sikret kontantstrømmen gjennom avtalt leieperiode. Det siste poenget er også noe bankene er opptatt av, og vi har flere ganger sett at banker stiller som vilkår for finansieringen at leietaker skal ha en slik plikt. Denne typen

bestemmelser stiller i tillegg krav til de forsikringer partene tegner, særlig med hensyn til avbruddsdekning, og det er svært viktig at det er en sammenheng mellom de reguleringer som inntas i leiekontrakten og den forsikringsdekning partene har. Leiekontraktene er ofte svært langsiktige, og det vil være vanskelig å forutse hvordan utleier best kan skaffe seg en sikkerhet for leieforpliktelsen som vedvarer hele leieperioden. Er transaksjonen foranlediget av at selger har finansielle utfordringer, eller selgeren i forbindelse med transaksjonen foretar utdeling av salgsprovenyet, vil en morselskapsgaranti sjelden være egnet til å gi utleieren en tilfredsstillende sikkerhet. På den annen side vil en bankgaranti ofte være begrenset, enten det er seks måneders leie eller ett års leie, mens en morselskapsgaranti ofte er en garanti for leiekontrakten som sådan. Når spørsmålet om sikkerhetsstillelse skal vurderes, er det derfor viktig for utleier at det er gjennomført en grundig og god kommersiell due diligence av leietakeren slik at utleier er klar over de mest fremtredende risikofaktorene knyttet til leietakerens drift og dermed den kontantstrøm leietaker skal generere. NÆRMERE OM KJØPEKONTRAKTEN

Selv om også kjøpekontrakten i mange salg og tilbakeleietransaksjoner er skreddersøm, er det mindre avvik fra standardkontrakten enn tilfellet er med leiekontrakten. Dette har sammenheng med at det er leiekontrakten som skal vedvare gjennom leietiden,

Det stilles store krav til brannsikkerheten og evnen til å dokumentere at brannsikkerheten er i henhold til gjeldende lover og forskrifter. ISS kan bidra til brannvernledelse slik at dine eiendommer er i henhold til gjeldende regelverk. Vi sørger for jevnlige kontroller, ettersyn og vedlikehold av installasjoner og utstyr, som hindrer teknisk forfall som reduserer brannsikkerheten. Vi sikrer vedlikehold av brannseksjonering, utdatert nødutstyr, dårlige rømningsveier og feildimensjonerte slukkesystemer for våre kunder. Lær mer om hvordan vi kan ta vare på eiendommen din på issworld.com eller ring 815 55 155.

JUSS

Man ser av og til at det også inntas spesifikke garantier som gjelder leiekontrakten, for eksempel garantier for leienivå, vedlikeholdsforpliktelser etc. Det siste vil strengt tatt være unødvendig ettersom det fanges opp av leiekontrakten

mens kjøpekontrakten har begrenset levetid til utløp av garantiperioden. Kjøpekontrakten vil ofte være mer kjøpervennlig enn standarden, først og fremst ved at man fraviker det grunnleggende "som den er-prinsippet". Bakgrunnen for dette er at det er selger/leietaker som forutsettes å kjenne eiendommen best, og selger/leietaker er eksponert mot eiendommens iboende risikofaktorer allerede forut for transaksjonen. Som nevnt over er det derfor ofte et overordnet prinsipp for transaksjonen at en mangel enten er selgers ansvar under kjøpekontrakten eller leietakers ansvar under leiekontrakten. Ettersom selger har vært eksponert (enten direkte eller indirekte) mot den virksomhet som er drevet/drives på eiendommen, er selger ofte mer villig enn ellers til å avgi garantier knyttet til forurensning og miljø, samt offentligrettslige regler knyttet til leietakerens bruk og utnyttelse av eiendommen. Man ser av og til at det også inntas spesifikke garantier som gjelder leiekontrakten, for eksempel garantier for leienivå, vedlikeholdsforpliktelser etc. Det siste vil strengt tatt være unødvendig ettersom det fanges opp av leiekontrakten, men det kan gi større trygghet for kjøper samtidig som det koster relativt lite for selger/leietaker. En gjennomgående regulering vil også kunne benyttes som et tolkningsargument i tilfelle tvil. SKILLET FINANSIELLE OG OPERASJONELLE LEIEAVTALER OG ENDRINGER I IFRS

I transaksjoner med lange leieavtaler der leietakeren har ved-

132

N°6 2016 |

likeholds- og utskiftningsansvar (bare house) er det spørsmål om leieavtalen kan gå fra å være en operasjonell leieavtale til en finansiell leieavtale (finansiell leasing). Dersom en leieavtale blir ansett for å være en finansiell leieavtale vil leieforholdet regnskapsrettslig sett bli betraktet som et finansieringsarrangement der, forenklet sagt, leietaker vil få eiendommen på sin balanse og leien vil være nedbetaling av en selgerkreditt. Vurderingen av om en leieavtale er finansiell eller operasjonell er en konkret vurdering der sentrale vurderingstema er om (i) leietaker har rett til å bli eier etter endt leieperiode, (ii) om det foreligger en kjøpsopsjon til svært lav pris, og (iii) om leietaker har rett til å forlenge leieforholdet til svært lav leie. Kjerneområdet for finansielle leieavtaler er leie av objekter der leieperioden strekker seg over det meste av leieobjektets levetid, og konstruksjonen passer derfor ikke særlig på fast eiendom, der leieobjektet vanligvis vil ha en betydelig residualverdi ved utløp av leieperioden. Med virkning fra 1. januar 2019 vil det tre i kraft en ny standard for selskaper som fører regnskaper i IFRS – IFRS 16 Leieavtaler. Kjernen i endringene er at de nye reglene tar sikte på å synliggjøre den restleieforpliktelsen en leietaker til enhver tid har under en leiekontrakt, og dette kommer til uttrykk ved at en nåverdi av restleieforpliktelsen vil bli tatt inn som en forpliktelse i balansen hos leietaker. Samtidig vil verdien av leieretten komme inn som en eiendel i balansen.

estate magasin

Hva gjelder salg og tilbakeleietransaksjonene vil endringene få betydelig innvirkning for selger/leietaker som fører regnskap etter IFRS. Som nevnt ovenfor vil det kommersielle motivet for salg og tilbakeleie gjerne være et ønske om å slanke balansen ved at man tar ut eiendommen som eiendel og også tar ut tilhørende gjeld fra forpliktelsene i balansen. Når de nye IRFS-reglene legger opp til at restleieforpliktelsen skal inn på balansen antas en del av denne "slankeeffekten" å falle bort. Dette vil være en faktor som selgersiden må ta i betraktning når man skal analysere effekten av en salg og tilbakeleietransaksjon.

VISUALISERING og tydelig design skaper bedre forståelse av ditt prosjekt Vi liker utfordringer i prosjektene og har lang erfaring med komplekse og krevende prosesser. Sammen med vårt datterselskap Blår AS viser vi hvordan det ferdige resultatet kan bli, både for utvikler og fremtidige brukere. Snakk med oss om: • • • • •

Reguleringsplaner Næringseiendom Boliger Design og Interiør Visualisering i 3D

Vi bidrar gjerne med visualisering av dine prosjekter også!

ARCASA

arkitekter as

Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo. Telefon 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no. www.arcasa.no.

Kilenkollen, Selvaag Bolig

N°6 2016 |

estate magasin

www.blaar.no

133

JUSS

LITEN SKRIFT: Det er viktig å lese det som står med liten skrift i forsikringspapirene i polisen til næringsbygget. Det er ikke alle kostnader og skadetyper som dekkes av en fullverdiforsikring.

134

N°6 2016 |

estate magasin

Forsikring av næringsbygg – en uventet fallgruve Det er vår erfaring at mange eiere av næringsbygg tror at fullverdiforsikringen deres dekker mer enn den faktisk gjør, sier advokat Lise Sofie Stene i BA-HR.

J JUSS Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Stene er en av eiendomsadvokatene som har jobbet mye med forsikring av næringsbygg, både i forbindelse med utvikling og transaksjoner. - Det høres kanskje banalt ut, men det er viktig at eiere av næringsbygg leser forsikringspolisen og standardvilkårene nøye før de tegner fullverdiforsikring, slik at de unngår uforutsette tap ved skade på bygget, sier Stene. - Hva dekkes normalt av en fullverdiforsikring? - Under en fullverdiforsikring er bygget forsikret for gjenoppføringsprisen. Det vil si at eier får erstattet kostnaden ved å reparere skaden eller gjenoppføre tilsvarende bygning på skadestedet. Det altså ingen øvre grense for erstatningen. Ved førsterisikoforsikring er det motsetningsvis kun skade opp

N°6 2016 |

til den avtalte forsikringssummen som erstattes. DETTE DEKKES IKKE

- Og på den andre siden, hva dekkes normalt ikke av en fullverdiforsikring? - Det er her vi ser en del viktige utfordringer. Det er, litt i strid med begrepet «fullverdi», ikke alle kostnader og skadetyper som dekkes av en fullverdiforsikring. Det er viktig for eiere å være klar over de viktigste unntakene fra fullverdidekningen, slik at de kan vurdere hvorvidt det er behov for å utvide byggets forsikringsdekning på enkelte punkter, forklarer Stene. - Fullverdiforsikringer omfatter vanligvis ikke utgifter til rivning og rydding, herunder utgifter til lagring og destruksjon av miljøfiendtlig avfall.

estate magasin

Behovet for tilleggsdekning for slike kostnader bør derfor vurderes, spesielt hvis bygget ligger i et område hvor rivning og rydding kan bli krevende. - Forsikringen dekker som regel heller ikke merkostnader fordi utbedringen/gjenoppføringen blir mer kostbar enn tidligere på grunn av lov eller påbud fra offentlig myndighet. Slike offentlige påbud kan være svært kostnadskrevende, spesielt dersom bygget som helhet må tilpasses dagens tekniske krav. Dette er tilfellet dersom bygget må gjenoppføres eller utbedringen er så omfattende at den anses som en hovedombygging. Vi ser derfor ofte at eiere ber om utvidet dekning på dette punktet, sier Stene. - Fullverdiforsikringer omfatter normalt heller ikke produksjonsutstyr for næringsvirksom-

135

JUSS

Det er viktig for eiere å være klar over de viktigste unntakene fra fullverdidekningen, slik at de kan vurdere hvorvidt det er behov for å utvide byggets forsikringsdekning på enkelte punkter

het. Eiere av produksjonslokaler bør derfor vurdere om slikt utstyr dekkes av en eventuell leietakers forsikring eller om det er behov for tilleggsdekning. - Hva med tekniske installasjoner? - I den senere tid har vi sett eksempler på at enkelte fullverdiforsikringer ikke dekker tekniske installasjoner, slik som for eksempel heiser og ventilasjonsanlegg. Tekniske installasjoner anses normalt som en del av et bygg, og et slikt unntak er derfor en vesentlig innskrenkning av fullverdidekningen som ikke bør godtas. UNNTAK

- Gjøres det også unntak for ulike skadetyper? - Det er vanlig at fullverdiforsikringer gjør unntak for en del ulike skadetyper, sier Stene. Eksempelvis gjelder forsikringen som regel ikke for skader som skyldes utilstrekkelig eller sviktende drenering, skader som skyldes setninger i grunnen, sviktende fundamentering og feilaktig konstruksjon eller skade som skyldes dyr, insekter, bakterier og sopp/råte. - Hva med terrorhandlinger? - Fullverdiforsikringer har ofte unntak for skader som følge av jordskjelv, krig, atomskade, terrorhandlinger og lignende. Eiere av bygg som er eksponert for terrorhandlinger bør derfor vurdere om det er nødvendig med tilleggsdekning for terror. Vi ser at særlig utenlandske investorer er opptatt av dette. - Det er viktig å være klar over en vanlig begrensning i forsikringsselskapenes tilleggsdekning for terror. Ved terror

er hvert forsikringsselskaps samlede ansvar overfor alle selskapets kunder begrenset til et maksbeløp, ofte 1 milliard kroner. Maksbeløpet gjelder både per terrorhandling og per år for alle terrorhandlinger. Dette betyr at dersom en terrorhandling fører til at kundene til ett forsikringsselskap samlet sett får tap som overstiger maksbeløpet, så vil alle erstatningene fra det aktuelle forsikringsselskapet reduseres forholdsmessig. ØKT OPPDRAGSMENGDE

- Er disse forholdene også god advokatmat? - Tja, alle komplekse reguleringer kan være advokatmat, svarer Stene. Men generelt sett er norske forsikringsdokumenter ganske så forståelige. Jeg opplever likevel en viss økning i oppdrag knyttet til etablering eller fornyelse av forsikringer, særlig i forbindelse med transaksjoner. Da er det ofte vår oppgave å vurdere om dekningen er markedsmessig og å komme med forslag til endringer i forsikringstilbudet eller de eksisterende forsikringene. - Er det nødvendig med andre forsikringer enn fullverdiforsikring? - Det viktigste er nokså selvsagt - dekning knyttet til tapte leieinntekter. I dag legges det ofte opp til 36 måneders leietapsdekning, sier Stene. - De fleste er også bevisste at eiere kan bli erstatningsansvarlige for skade på miljø, personer og andres eiendeler, og sørger for å ha ansvarsforsikring som dekker huseieransvar. Dersom bygget skal rehabiliteres, må

boliger.

136

N°6 2016 |

estate magasin

eiere også huske å tegne forsikring for byggherreansvar. Vi ser at flere forsikringsselskaper i dag tilbyr kombinasjonsforsikringer som dekker alle disse behovene. - Aner vi bankene som kilde til flere av disse ønskene om risikoavlastning? - Det er vår erfaring at banker og finansinstitusjoner stiller økte krav til byggets forsikringsdekning ved finansiering av kjøp av næringseiendom. Tidligere var det vanligvis tilstrekkelig å dokumentere at det forelå fullverdiforsikring av bygget, mens flere banker nå vurderer hvorvidt omfanget av forsikringen er tilstrekkelig. Ikke rent sjelden ser vi at bankene krever at den gjeldende forsikringsdekningen utvides, særlig når det gjelder terror, avslutter Stene.

ØKTE KRAV TIL FORSIKRINGSDEKNING: - Banker og finansinstitusjoner stiller økte krav til byggets forsikringsdekning ved finansiering av kjøp av næringseiendom. Tidligere var det tilstrekkelig å dokumentere at det forelå fullverdiforsikring av bygget, mens flere banker nå vurderer hvorvidt omfanget av forsikringen er tilstrekkelig, sier BA-HR-advokat Lise Sofie Stene.

ITâ&#x20AC;&#x2122;S ALL ABOUT HUMAN TOUCH (AND ROCK-SOLID URBAN INSIGHT) Liveable cities put people first. See how on www.ramboll.no

SKATT

ADVOKATENS TIPS – standardvilkår det er viktig å være oppmerksom på

J JUSS Thor Arne Brun

Forsikringsselskapenes standardvilkår er forskjellige, og disse bør derfor alltid leses nøye. Eiere av næringsbygg bør særlig være oppmerksom på følgende alminnelige bestemmelser: • Melding om standardheving: For å få full betaling under forsikringen må det gis melding til forsikringsselskapet dersom det oppføres påbygg eller gjøres andre standardhevinger. Dersom slik melding ikke gis, er erstatningen begrenset til byggets gjenoppføringspris uten standardhevingen. Dette innebærer med andre ord at bygget er underforsikret. • Erstatningsberegning: Erstatningen beregnes etter prisene på skadedagen, med mindre det avtales tilleggsdekning for eventuell prisstigning etter skaden. Videre dekker ikke erstatningen meromkostninger ved byggemåte og utstyr som er urasjonelle etter dagens byggeskikk. Med urasjonell byggemåte menes byggemåter som ble benyttet tidligere og som er fordyrende i forhold til metodene som normalt brukes i dag. Opprinnelig byggemåte anses imidlertid ikke som urasjonell hvis den er nødvendig for å ivareta spesielle kvaliteter ved bygningen, for eksempel estetikk eller funksjonalitet. • Økt omsetningsverdi: Dersom omsetningsverdien av den nye eller reparerte bygningen overstiger byggets omsetningsverdi før skaden, gjør forsikringsselskapet

138

N°6 2016 |

estate magasin

fradrag for den økningen som overstiger 40 % av omsetningsverdien før skaden. Dersom eier velger å oppføre bygget på et annet sted eller til et annet formål enn tidligere, gjøres det fradrag for hele økningen i omsetningsverdien. Ved fastsettelse av omsetningsverdien tas det hensyn til mulige endringer i avkastning, beliggenhet og andre forhold. • Aldersfradrag: Det gjøres ofte et aldersfradrag for skade på enkelte bygningskomponenter, slik som utvendige ledninger og tanker, elektriske maskiner, varmepumper og annen type bygningsoppvarming/kjøling. Det trekkes da fra en fast prosentsats for hvert av bygningskomponentenes leveår. • Sikkerhetsforskrifter: Alle forsikringsselskaper stiller krav til at eier skal sørge for bestemte sikkerhetstiltak, særlig for å sikre bygget mot brann, tyveri, vann-, snø og bygningsskade. Et eksempel på en slik sikkerhetsforskrift er krav om at bygget må ha godkjent sprinkleranlegg. De gjeldende sikkerhetsforskriftene fremgår av forsikringspolisen og standardvilkårene. Det er viktig at sikkerhetsforskriftene følges, da overtredelse av disse kan medføre at erstatningen reduseres eller bortfaller. • Egenandel: Forsikringsselskapene krever normalt en egenandel ved erstatningsutbetaling. Den avtalte egenandelen fremgår av forsikringspolisen.

A broader perspective The solution to your challenges lies in our combined knowledge and experience. Deloitte has a broader perspective that makes the difference.

Auditor of some of Norway’s largest real estate business groups

Optimizing and structuring real estate projects

Planning and executing successful transactions

Valuation and financial advisory

Real estate lawyers in more than 50 countries

Among Norway’s leading real estate lawyers

One of the world’s largest supplier of professional services. 225 000 employees in over 150 countries, with a global network within the Real Estate industry.

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee (“DTTL”), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as “Deloitte Global”) does not provide services to clients. Please see www. deloitte.no for a more detailed description of DTTL and its member firms. © 2016 Deloitte Advokatfirma AS N°6 2016 |

estate magasin

139

PROPERTY

Realkapital AS

UiN takker samarbeidspartnere og medlemmer for gode samlinger i 2016 â&#x20AC;&#x201C; og ser frem til nye treff i 2017! Med vennlig hilsen styret

Torsdag 30. mars, kl. 13.00—18.00 Ballroom – Nedre Vollgate 11, Oslo * Et innholdsrikt program * After Work – mingling & business * Middag og kåring «10 på vei opp!»

Nytt om navn HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL info@estatemedia.no, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

ENTREPRISETEAMET I BA-HR: F.v. Gunnar Sørlie, Halvor Mathisen, Sofie Komissar, Martin Aspaas, Øystein Myre Bremset, Sam E. Harris og Jan Einar Barbo. (Foto: Ole Walter Jacobsen)

Utvider innenfor entreprise DEN ØKTE BOLIGBYGGINGEN, OG OPPGANGEN I ANTALL ENTREPRISETVISTER, HAR FØRT TIL AT ADVOKATFIRMAET BA-HR NÅ UTVIDER KAPASITETEN INNENFOR ENTREPRISE.

ket «Høyesterettsingeniør» som en betegnelse på slike prosjektledere som befatter seg med juridiske spørsmål. Det er et paradoks at når tvisten mellom partene er et faktum, da går begge parter gjerne til landets dyreste advokater med de samme juridiske spørsmålene man overlot til ingeniører underveis i prosjektet, sier Barbo. – Hva tror dere om utviklingen videre? – Et sannsynlig utviklingstrekk er nok at rettsliggjøringen innenfor byggenæringen vil fortsette. Entreprenørene har jo for lengst innsett behovet for juridisk spisskompetanse i byggeprosjekter. De blir mer og mer profesjonelle når det gjelder å utforme sine krav på en juridisk holdbar måte. Entreprenørene har interne advokater, og de bruker også eksterne advokater stadig tidligere i prosjektene. Byggherrene derimot henger ikke helt med i timen. De bruker fremdeles i stor utstrekning ingeniører som advokater i prosjektene helt til det smeller. Så vi tror at også byggherrene snart vil innse at juridisk kompetanse underveis i prosjektet er en helt nødvendig motvekt mot entreprenørens juridiske avdeling, sier Bremset. ØKENDE OPPDRAGSMENGDE

– Vi anser entreprise for å være et marked i stor vekst, og vil derfor utvide kapasiteten for å kunne håndtere oppdragsmengden fremover, sier advokat Øystein Myre Bremset, som leder BA-HRs entreprisegruppe. – For det første er antallet entreprisetvister økende, antakelig som en følge av økonomiske nedgangstider. Som rådgiver for byggherrene ser vi også et økt behov for løpende juridisk rådgivning underveis mens byggeprosjektene pågår, fortsetter han.

142

«HØYESTERETTSINGENIØRER»

– Hvorfor er det et økt behov for slik løpende rådgivning? – Behovet har nok egentlig vært der lenge, men av en eller annen grunn har det vært vanlig i bransjen at både byggherren og entreprenøren lar sine prosjektledere, som er ingeniører, håndtere kompliserte juridiske spørsmål underveis i byggeprosjektene, sier advokat Jan Einar Barbo. – I bransjen bruker man det ironiske uttryk-

N°6 2016 |

estate magasin

– Har dere nok å gjøre fremover? – Ja, oppdragsmengden hos oss innenfor entreprise er sterkt økende. Vi har i en årrekke vært topprangert innenfor entreprise i alle internasjonale rangeringer, og det er en fordel når byggherrene skal velge advokat i de store tvistesakene.Vi merker også betydelige synergieffekter fra vår eiendomsavdeling. Vi er altså ikke bekymret for fremtiden, snarere tvert om, sier Barbo.

Nye partnere. Ny eiendomskompetanse. Nye tanker. Nye ansatte.

Jens Aas, partner

Christian Hartmann, partner

Det skjer mye i Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange for tiden. Vi har det siste året hatt gleden av å få noen av Norges høyest rangerte advokater med på laget. Mer enn 40 nye kloke hoder er ansatt - det betyr at vi nå har mer enn 130 dyktige advokater i selskapet, og flere skal vi bli. Vi har et av landets største eiendoms- og entrepriseteam og er totalleverandør av juridiske tjenester til hele eiendomsbransjen. Med tung faglig tyngde og høy grad av partneroppmerksomhet setter vi hver enkelt klient i høysetet. Vårt mål er at du til enhver tid opplever å ha en juridisk rådgiver som bryr seg og som gir deg trygghet. En samarbeidspartner som er i forkant og er tilgjengelig når du trenger det. Ta gjerne kontakt med oss for en uformell prat.

Eva Hagen går til Hammervoll Pind - Jeg vil gjøre noe nytt, sa Eva Hagen da hun sluttet som administrerende direktør i HAV Eiendom AS i september. Nå er det klart at den øverste sjefen for eiendomsutviklingen i Bjørvika går til advokatfirmaet Hammervoll Pind.

– Vi advokater skal helst ikke sprette for mye champagne på kontoret, men i går gjorde vi et unntak. Eva Hagen er en av Norges dyktigste og mest erfarne eiendomsutviklere, nå blir hun en av Norges beste eiendomsadvokater, sier Anders Pind, managing partner i Hammervoll Pind. Eva Hagen gikk rett fra juss-studiet til Oslo havnevesens eiendomsseksjon i 1998. Hun startet som juridisk konsulent og fortsatte som juridisk rådgiver før hun ble eiendomssjef i Oslo Havn KF hvor hun fikk ansvaret for regulering, salg og byutvikling på Filipstad og Tjuvholmen. 35 år gammel ble hun i 2007 administrerende direktør i HAV Eiendom AS med ansvar for Bjørvika-utviklingen. – Eva har vært en pådriver i utviklingen og utbyggingen som har tatt Bjørvika fra et noe utilgjengelig havne- og trafikkområde til en fantastisk fjordby med boliger, kultur og næringsliv. Hun tok HAV Eiendom AS fra å være en tomtebesitter til en eiendoms- og byutvikler. Hun ankommer advokatkontoret vårt med tung erfaring innen eiendomsutvikling – og et unikt kundeperspektiv på bransjen vår, sier Pind. EFFEKTIVT MELLOMLEDD

Eva Hagen og Anders Pind gikk sammen på jusstudiet i Bergen. Nå skal de løfte Hammervoll Pind videre som et av Norges ledende advokatfirma innen eiendom og entreprise. – Lenge før jeg begynte på Førde Gymnas var planen å bli advokat. Nå er jeg tilbake på sporet sammen med et fantastisk team i et advokatfirma med en rendyrket profil innenfor bransjen jeg har tilbrakt de siste 18 årene. Det føles naturlig, og jeg gleder meg til allerede til første arbeidsdag i februar. Juss er teoretisk, byutvikling og eiendom er veldig konkret, jeg tror at jeg med min bakgrunn kan komme inn som en effektiv katalysator, sier Eva Hagen.

– Eva har aldri vært redd for hjelmsveis fra anleggsplassen eller timer på overtidsskjemaet – og jeg er glad for at hun nå skal få seg et ordentlig kontor med utsikt til slottet. Der andre blir frustrerte av politiske omkamper, tungrodde saksganger og nysgjerrige journalister, snur Eva det andre kinnet til. Med hennes myndighetskontakt fra Bjørvika, bakkekontakt fra Førde, gjennomføringskraft fra jobben som administrerende direktør – og helt egne evne til å se etter nye muligheter og annerledes inngangsvinkler, er hun utvilsomt årets rekruttering i eiendomsadvokatbransjen, sier Anders Pind, managing partner i Hammervoll Pind. FREMOVERLENT PROFIL

Nylig fusjonerte Hammervoll Pind med Ryger Advokatfirma i Stavanger og skapte et av landets største juridiske fagmiljøer innen eiendoms- og entreprisesektoren. Advokatfirmaet med kontorer i Oslo, Stavanger, Halden og Bergen er i stadig vekst og vil ha over 80 ansatte når nyttårsrakettene lander på nyåret. – Jeg gleder meg til å være med på å videreutvikle et av de største advokatselskapene rettet mot eiendomsbransjen. Det blir spennende å endelig kunne kombinere min juridiske utdannelse med erfaringene fra 18 år på utviklersiden i bransjen. Hammervoll Pind er et advokatfirma med en fremoverlent profil og et ønske om bidra til at jussen får en fremtredende rolle i byutviklingen, det som passer meg godt, sier Eva Hagen.

UNIK BAKGRUNN

Det ble mediaomtale av at Hagen, som øverste sjef, ledet de første årene av milliardutviklingen i Bjørvika fra en brakke i anleggsområdet. I februar flytter hun inn i Hammervoll Pinds nye kontorer i Wergelandsveien. TIL HAMMERVOLL PIND:: Eva Hagen

144

N°6 2016 |

estate magasin

NYSLÅTT KONSERNDIREKTØR: Thorbjørn Brevik

NY SJEF FOR SKANSKA EIENDOMSUTVIKLING Fra 1.januar 2017 overtar Thorbjørn Brevik (47) stillingen som konserndirektør i Skanska Eiendomsutvikling og inngår samtidig i konsernledelsen i Skanska Norge.

Thorbjørn Brevik kommer fra stillingen leder av forretningsutvikling og transaksjoner i Skanska Eiendomsutvikling, og var sentral i arbeidet med å utarbeide Skanskas nye eiendomsstrategi. Han kjenner ifølge Skanska eiendomsmarkedet svært godt både gjennom sin posisjon i Skanska Eiendomsutvikling de siste fire årene, og fra tidligere år i Aberdeen Asset Management. Brevik er utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøyskole i 1996. Han overtar stillingen etter Arne Brovold som sluttet i selskapet i oktober. – Jeg er veldig glad for at vi funnet lederen internt til denne viktige stillingen i selskapet. Skanska har gjort betydelige investeringer i utviklingseiendommer det siste året og det er viktig for oss at vi har en konserndirektør for dette forretningsområdet som kjenner markedet og vår egen portefølje svært godt. Jeg ser frem til å få Thorbjørn som en del av, og bidragsyter i, selskapets toppledelse, sier administrerende direktør i Skanska, Ståle Rød.

TYDELIGE RÅD FRA BUDGIVNING TIL CLOSING

Å KJENNE BYEN TAR TID. Å FORME DEN KREVER TALENT. Vi får eiendomstransaksjonene i mål. Uten omveier. Uten snarveier.

KONTAKT OSLO Advokat Christian Müller | cmu@thommessen.no KONTAKT BERGEN Advokat Vidar Havsgård | vha@thommessen.no Advokatfirmaet Thommessen AS | www.thommessen.no

Profilannonse Estate Magasin halvside utg 6 -16.indd 1

Thommessen er det sikre valget. 150 års erfaring. 300 medarbeidere.

16.11.2016 12:48:20

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

MV-Trespiler

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

N°6 2016 |

estate magasin

145

KAPRER RETAILTOPP MARIT E. JENSEN SKAL BYGGE OPP RETAIL SERVICES FOR DTZ REALKAPITAL/ CUSHMAN & WAKEFIELD I NORGE.

STYRKER ENTREPRISEAVDELINGEN ADVOKATFULLMEKTIG TONE HELEN BRODAL ER ANSATT I HAMMERVOLD PIND, OG VIL VÆRE TILKNYTTET SELSKAPETS ENTREPRISE- OG OFFENTLIG ANSKAFFELSESAVDELING. Tone Helen Brodal har lang erfaring med rådgivning knyttet til fast eiendom og offentlige anskaffelser, herunder med arbeidserfaring fra blant annet Dovre Group, HR Prosjekt, Vann- og avløpsetaten, Selvaag Forvaltning, Forvaltnings Compagniet og Oslo kommune (innleie- og utleieportefølje Kulturog kontorbygg Oslo KF/EBY). Hun har inngående erfaring med rådgivning til offentlige byggherrer og private leverandører i forbindelse med gjennomføring av større, komplekse bygge- og anleggsentrepriser. I tillegg har hun lang erfaring med næringsleiekontrakter, utleie og innleie for både private og offentlige eiere og leietakere. Brodal har også betydelig erfaring som kursholder først og fremst innenfor offentlige anskaffelser med fokus på store anleggsprosjekter.

NYSATSNING: 15. desember går Marit E. Jensen fra stillingen som eiendomssjef for handelsportefølje i Storebrand Asset Management AS til det nye selskapet Cushman & Wakefield Realkapital, der hun skal lede TILServices. CUSHMAN: Håvard Bjorå. Retail

– Retail Services er et nytt strategisk satsningsområde for oss i Norge, og vil bli etablert som en egen avdeling, på lik linje med Capital Markets, leietakerrådgivning, verdivurdering og analyse. Etablering av Retail Services er et av flere strategiske grep vi foretar i forbindelse med at DTZ Realkapital ble valgt til å representere Cushman & Wakefield i Norge. Etter at DTZ og Cushman & Wakefield internasjonalt er slått sammen og utgjør et av verdens største og ledende næringsmeglerhus, sier Anne Bruun-Olsen, administrerende direktør i DTZ Realkapital Eiendomsmegling AS. Avdelingen skal omfatte strategisk rådgivning innenfor utvikling av handelseiendom samt alle tjenester for innleie og utleie for norske og internasjonale kunder. – Vi skal bli ledende i Norge innenfor dette segmentet, slik Retail Services er det world wide i Cushman & Wakefield, sier Bruun-Olsen. 146

SOLID KOMPETANSE

– For å lede denne spennende satsningen er vi glade for å ha fått Marit Elisabeth Jensen om bord. Hun er en av bransjens mest erfarne aktører innenfor utvikling av retaileiendom. Hun har verdifull erfaring fra gårdeiersiden, og vet hva som skal til for å gjennomføre store utviklingsprosjekt, sier Bruun-Olsen. Marit E. Jensen kommer fra stillingen som eiendomssjef for handelsportefølje i Storebrand Asset Management AS, der hun blant annet har jobbet med konseptutvikling og rehabilitering av Vikaterassen. Hun er utdannet jurist og har en bred erfaring innen retail. Hun har jobbet flere år med high-end fashion, før hun ble ansatt hos Søylen Eiendom, og var sentral i oppbyggingen av Eger Karl Johan. Etter dette har hun jobbet med retail både for Sektor Eiendomsutvikling og som etableringssjef i NorgesGruppen.

N°6 2016 |

estate magasin

TIL HAMMERVOLD PIND: Tone Helen Brodal.

Hvorledes håndterer dere de strenge dokumentasjonskravene som gjelder i skatteretten?

Korrekt behandling av skatt er lønnsomt og det er vårt fag. Kontakt skatteekspert og advokat Petter Dragvold, Tlf: 982 07 111

arntzenlegal Arntzenlegal | Lille Grensen 7 | 0159 OSLO

Vi skal gi mennesker en bedre arbeidsdag Toma Gruppen er den eneste norskeide totalleverandøren av Facility Management tjenester i Norge. Vi lever av gode kundeopplevelser og våre 3000 dyktige servicemedarbeidere leverer hver dag tjenester i form av en totalleveranse eller enkelttjenester innenfor områdene renhold, kantine, kontorstøtte, vakthold og eiendomsdrift. Har du eller noen du kjenner behov for våre tjenester – ta kontakt med oss og vi skal hjelpe deg. Les mer om oss på www.toma.no

N°6 2016 |

estate magasin

147

GÅR FRA MEGLING TIL KOMMUNALT EIENDOMSFORETAK

TIL PANGEA: Kristina Picard.

STYRET I MOLDE EIENDOM KF HAR TILSATT MONA HELEN SØRENSEN SOM DAGLIG LEDER.. – Mona Helen Sørensen kjenner eiendomsmarkedet i byen og regionen godt. I tillegg har hun god kjennskap til politiske prosesser. Slik vil hun ha de beste forutsetninger til å kommunisere godt både innad i Molde kommune og med eksterne aktører, sier styreleder i Molde eiendom KF, Thorbjørn Myhre. Sørensen kommer fra stillingen som daglig leder i Møre Eiendomsmegling. Hun er utdannet ved BI og har lang erfaring som leder. Sørensen vil tilføre Molde Eiendom KF ny og ønsket kompetanse, sier styrelederen. Molde Eiendom er et kommunalt foretak for utvikling, drift og forvaltning av Molde kommunes utleieboliger og formålsbygg. Selskapet forvalter i dag omtrent 600 utleieboliger. Åsmund Vestad, nåværende daglig leder i Molde Eiendom KF, går over til å bli virksomhetsleder for selskapets avdeling for utleieboliger.

KRISTINA PICARD TIL PANGEA PROPERTY PARTNERS PANGEA PROPERTY PARTNERS HAR ANSATT KRISTINA PICARD (38) SOM KOMMUNIKASJONS- OG MARKEDSSJEF. STILLINGEN ER NYOPPRETTET.

Kristina Picard vil få et overordnet ansvar for hele selskapets kommunikasjonsarbeid, markedsføring, posisjonering og merkevarebygging. Picard, som begynner på nyåret, kommer fra Storebrand der hun de siste fem årene har hatt flere sentrale stillinger innenfor kommunikasjonsområdet, senest som Storebrands forbrukerøkonom. Picard er utdannet siviløkonom fra NHH og har i tillegg journalistutdannelsen fra Høyskolen i Oslo og Akershus. – Vi er veldig glade for ansettelsen av Kristina Picard. Vi fikk et enormt stort antall svært kompetente søkere til denne nyopprettede stillingen, og Kristina pekte seg tidlig ut som den vi ble mest imponert over. Hennes brede økonomi-

148

og kommunikasjonskompetanse, kombinert med personlige kvaliteter, gjorde valget enkelt. Vi gleder oss til å få henne ombord, sier Bård Bjølgerud, administrerende direktør og partner i Pangea Property Partners. – Det var ikke et lett valg å slutte i Storebrand, men dette er en mulighet jeg må gripe. Jeg gleder meg veldig til å jobbe med de menneskene som til sammen utgjør et av Nordens ledende analyse- og rådgivningsmiljøer innenfor eiendom og finans. Nå skal jeg bruke min kompetanse til å gjøre Pangea Property Partners’ posisjon enda tydeligere og selskapet mer synlig i markedet, sier Kristina Picard. SJEF FOR MOLDE EIENDOM KF: Mona Helen Sørensen slutter som daglig leder i Møre Eiendomsmegling for å bli daglig leder i Molde Eiendom KF.

N°6 2016 |

estate magasin

FOTO: Ilja Hendel

Faglig bredde og dybde Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom. Vi er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører.

Kontakt

Vårt team består av 20 advokater med sterk fag- og bransjekunnskap om eiendomstransaksjoner, leiekontrakter, eiendomsutvikling, entreprise, skatt og avgift, finansiering, tvisteløsning og forurensnings- og miljøforhold.

Gøran Mjelde Aarvik Tlf. 908 45 263 GLA@wr.no

Ingrid K. Høstmælingen Tlf. 922 43 964 IKH@wr.no

www.wr.no

STOR-OSLO EIENDOM TAR OPP NYE PARTNERE I OKTOBER BLE DET KLART AT PARTNERSKAPET I STOR-OSLO EIENDOM ØNSKET Å UTVIDE MED TRE NYE PARTNERE.

MØLLER EIENDOM VOKSER METTE BJERKE STARTER I NYOPPRETTET STILLING SOM MARKEDSSJEF I MØLLER EIENDOM. Bjerke har 17 års bred erfaring fra eiendomsbransjen innenfor megling, utleie, drift og forvaltning av bolig og næringseiendom. Hun slutter som daglig leder i familieselskapet Bendixen Holding AS der hun blant annet hadde ansvaret for forvaltning og salget av den sentrale Oslo-eiendommen Hieronymus Heyerdahlsgate 1. – Porteføljen til Møller Eiendom er i vekst og består i stadig større grad av kontoreiendommer og flerbrukerbygg. Med Mette på laget får vi bedre kapasitet til å følge opp eksisterende og nye leietakere, sier markedsdirektør Pål Bøe i Møller Eiendom. Bjerke ser frem til å starte i Møllerfamiliens eiendomsselskap. – Når jeg hører «Møller», tenker jeg kvalitet. Jeg ser frem til å være en del av et svært kompetent team som forvalter eiendomsverdier med omtanke for miljø, arkitektur og med tydelig mål om å være en bidragsyter i et langsiktig perspektiv, sier Bjerke.

NYE PARTNERE I STOR-OSLO: F.v. Kathinka Lien Augustine, Lars Eirik Heramb Fjeld og Carl Henrik Graff.

De nye partnerne er Kathinka Lien Augustine, Carl Henrik Graff og Lars Eirik Heramb Fjeld. De tre tiltrer som partnere fra 1. januar 2017. Kathinka Lien Augustine er sivilingeniør fra NTNU med MBA fra James Cook Universitetet i Australia. Hun har mer enn 14 års erfaring fra eiendom innen rådgivning/ verdivurdering, prosjektledelse og eiendomsutvikling. Augustine beskrives som en grundig og nøyaktig prosjektleder, med et bredt og allsidig register.

Carl Henrik Graff er sivilarkitekt og innehar en master i eiendomsutvikling og -forvaltning. Har 9 års erfaring fra arealplanlegging/arkitekturprosjektering, prosjektledelse og eiendomsutvikling. Graff sies å ha stor arbeidskapasitet og har spisskompetanse i tidlig fase av prosjekter. Lars Eirik Heramb Fjeld er den mest rutinerte av de tre. Han har mer enn 30 års erfaring fra entreprenør og arkitektsiden med prosjektering-, prosjekt- og byggeledelse. Fjeld karakteriseres som en viktig gjennomfører med bred erfaring fra store, tunge og komplekse prosjekter.

PEAB EIENDOMSUTVIKLING ØKER STABEN – JEG FIKK EN MULIGHET INNENFOR EIENDOMSUTVIKLING JEG IKKE KUNNE SI NEI TIL. Casper Mathiesen vil jobbe med marked og akkvisisjon i Peab Eiendomsutvikling og er allerede godt i gang med flere spennende prosjekter. Han tiltro stillingen 15. august.

giver i NEAS (nå Totalreform). Av utdannelse har han en bachelor i Real Estate Management fra Heriot-Watt University i Edinburgh.

Mathiesen kommer fra stillingen som rådgiver innen utleie av næringseiendom i CBRE, der han har vært de seneste fire årene. Før det jobbet han som leietakerråd-

HARD KONKURRANSE

– De første tre månedene i Peab Eiendomsutvikling har vært veldig bra. Jeg har blitt tatt godt imot, og kastet rett inn i mange spennende arbeidsoppga-

ver og prosjekter. Det er hard konkurranse om de beste eiendommene, men vi jobber med en del spennende prosjekter for tiden. Mitt primære hovedfokus vil være å identifisere og analysere prosjektmuligheter, og utføre hele akkvisjonsfasen, avslutter han.

JOBBYTTE: Casper Mathiesen.

NY I MØLLER: Mette Bjerke.

Evnen, viljen og erfaringen til å finne din løsning

Wiersholm er et av Norges ledende advokatfirmaer innen næringseiendom. Vi kjenner markedet og gir deg rådene ditt selskap trenger.

Les mer på wiersholm.no

Advokatfirmaet Wiersholm AS Dokkveien 1 | PO Box 1400 Vika, NO-0115 Oslo | T. +47 210 210 00 | wiersholm.no

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER

På disse sidene bringer Estate Magasin oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

LÅNEFINANSIERINGSRENTE 6%

0% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q3 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 2015 2016 2016

Gjelder for nye 5-års lån til kjøp av kontoreiendom sentralt beliggende i Oslo, med full rentesikring, 65 % belåningsgrad og 7 års snittdurasjon på leien.

KILDE: UNION

*Ekstraordinær bankundersøkelse Bankmargin nytt 5-års lån

5-års swap

TRANSAKSJONSVOLUM Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. - Kun transaksjoner fra MNOK 50 er inkludert

140 120

128

100 80 60

20 0

2003

2005

2007

2009

2011

KILDE: UNION

152

N°6 2016 |

estate magasin

2013

2015

LEIEPRISER Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4 500

Ledighet i % 2 500

10,4 %

Bjørvika

3 200

N/A

3,9 %

Øvrige sentrum

3 000

1 750

6,6 %

Oslo Vest

2 900

1 500

3,9 %

Indre Nord

2 200

1 250

3,5 %

Indre øst

2 400

1 150

5,9 %

Skøyen

2 900

1 850

7,2 %

Lysaker

2 100

1 400

13,3 %*

Fornebu

1 900

1 200

13,6 %

Nydalen

2 300

1 450

7,0 %

Bryn / Helsfyr

2 100

1 300

11,2 %

Ytre Vest

2 100

1 200

17,4 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

1 800

1 350

4,0 %

Ytre Nord og øst

1 700

1 150

8,6 %

Ytre syd

1 700

1 150

7,1 %

Asker & Bærum

1 900

1 200

7,8 %

KILDE: UNION

KONTORLEDIGHET OG LEIEPRIS

12 %

2 400

10 %

2 000

1 600

1 200

800

400 Kontorledighet

0 2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

2017E

Nominell leiepris (høyre akse)

2019E

KILDE: UNION

ESTATE MAGASIN | N°5 2013 N°6 2016 | estate magasin

153 153

NÅ VARSLER VI DEG HVER GANG NOEN MATCHER DITT SØK Vi vet om 500 bedrifter som skal flytte. Vi vet når kontrakten deres løper ut, og vi vet hvor store lokaler de trenger. Nå får du også varsel fra oss når nye bedrifter legges inn i Real Inform som matcher dine søk.

ESTATE REALINFORM www.realinform.no

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

N°6 2016 |

estate magasin

155

EIENDOMSAKTØRER ADVOKAT

ARNTZEN LEGAL P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

ADVOKAT HAMMERVOLL PIND Oslo Holbergs gate 19, 0166 Oslo Sentralbord 22 94 40 00

arntzenlegal

Bergen Bryggen 3-5, 5003 Bergen Postboks 343 Sentrum, 5804 Bergen Sentralbord 55 69 99 50

Et av spesialområdene til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom, hvor vi er en sentral aktør i markedet. Vi besitter for øvrig den nødvendige byggfaglige kompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessig behandling.

post@hammervollpind.no - www.hammervollpind.no Kunnskap. Engasjement. Resultater.

ADVOKAT

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det.

EY AS Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

ADVOKATFIRMAET GRETTE DA Besøksadresse: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. 24 02 81 20 • post@paretobank.no

BRAATHEN EIENDOM Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

ADVOKATFIRMAET FØYEN TORKILDSEN AS C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo, Postboks 7086 St. Olavs plass, NO-0130 Oslo Tlf: +47 21 93 10 00, Faks +47 21 93 10 01 E-post: pch@foyentorkildsen.no www.foyentorkildsen.no

BRYN EIENDOM AS

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet

Største utleier på Bryn!

156

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

N°6 2016 |

estate magasin

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

DNB NÆRINGSEIENDOM AS

FORTIN AS

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Din suksess er vår suksess

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER FRAM EIENDOM

EIENDOMSSPAR AS

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

Fridtjof Nansens plass 4 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FABRITIUS GRUPPEN AS

HÖEGH EIENDOM

Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo Tlf: 23 17 24 50 E-mail: post@fabritius.no www.fabritius.no

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER LOE UTVIKLING AS

FERD EIENDOM

Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-mail: post@loeutvikling.no www.loe.no

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvarSOSIALE for all eiendomsvirkENTREPENØRER somhet i Ferd-konsernet.

N°6 2016 |

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

estate magasin

157

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MYREN EIENDOM AS

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MUSTAD EIENDOM

STOR-OSLO EIENDOM

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Kirkegata 17, 0153 Oslo Pb: Postboks 606, Sentrum, 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 - Fax: 21 60 52 21 post@soeiendom.no Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig og partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner. Selskapet har gjennom 15 år utviklet og gjennomført mer enn 600.000 kvm kontor og 1.500 boliger. Selskapet forvalter og utvikler i dag 25 eiendomsutviklingsprosjekter med en samlet realisasjonsverdi på NOK 15 milliarder. Stor-Oslo Eiendom har sin primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Selskapet har i dag 23 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER TELENOR EIENDOM HOLDING AS

OXER EIENDOM

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

ROM EIENDOM AS

THON EIENDOM

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2015 var på 4,9 milliarder kroner.

158

N°6 2016 |

estate magasin

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

BRAATHEN EIENDOM

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi næringseiendom for 11 milliarder kroner.

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Vi skaper verdier av eiendom

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Adr til: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo Mail til: jorn.larsen@colliers.com Tlf til: 90217161 Web: colliers.com Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

EIENDOMSFORVALTER

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsensgate 100, 0230 Oslo Tlf: 22012700 Epost: post.norway@aberdeen-asset.com

Stranden 3A, 0250 Oslo

Aberdeen Asset Management er et Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med over 2800 ansatte i 25 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTER

BASALE AS

AVANTOR AS

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom. Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdiskapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

N°6 2016 |

estate magasin

159

EIENDOMSAKTØRER

Hvem Leverer Hva

EIENDOMSFORVALTER

ANSKAFFELSESBISTAND

MUSTAD EIENDOM

CONFIDON AS

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 post@confidon.no www.confidon.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

EIENDOMSFORVALTER

BRANNVERN

Besparende mellomledd

FIRESAFE AS Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

ON PROPERTY AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

NÆRINGSMEGLER

EIENDOMSRÅDGIVERE HJELLNES CONSULT AS

BASALE NÆRINGSMEGLING AS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

NÆRINGSMEGLERE

EIENDOMSSERVICE

UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS

GK GRUPPEN AS

UNION Norsk Næringsmegling ble etablert i 1984, og er en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Siden 2002 har vi omsatt eiendom for 52 milliarder kroner, og de seks siste årene har vi leid ut 700 000 m2.

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

Vi skaper verdier av eiendom

160

N°6 2016 |

estate magasin

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

EIENDOMSSERVICE

CATERINGTJENESTER FAZER FOOD SERVICES AS

HØYDEN AS

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo Epost: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com «Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

EIENDOMSSERVICE

CAVERION NORGE

NEAS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk

EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING

GÅRDPASS AS

GK GRUPPEN AS

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no

Norges ledende facility management selskap!

EIENDOMS SERVICE

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER GRESS - GRØNTANLEGG Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av •grøntanlegg • Gressklipping GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, CONTAINERUTLEIE • - SPYLING CONTAINERUTLEIE • Containerutleie • Vaktmestertjenester FEIING • I trygge hender året rundt... elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon • VAKTMESTERTJENESTER

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

EIENDOMSSERVICE

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

ENERGIRÅDGIVNING

ISS

HJELLNES CONSULT AS

Kundesenter 05155 Sentralbord 815 55 155 www.isst.no

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

N°6 2016 |

estate magasin

161

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

ENERGIRÅDGIVNING

HÅNDVERKSTJENESTER

CAVERION NORGE

RADONTILTAK AS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

www.radontiltak.org post@radontiltak.org Tlf: 22699200 Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo

Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak med maksimal effekt utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for

ENTREPRENØR

INTERIØRARKITEKT

MOELVEN MODUS

RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63. 2051 JESSHEIM post.modus@moelven.no www.moelven.no

Pilestredet 15A, 0164 Oslo Tlf: 459 11 251 Epost: info@ramsoskar.no www.ramsoskar.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

befaring og pristilbud.

Ramsøskar Interiørarkitekter AS designer funksjonelle lokaler som skiller seg ut og blir lagt merke til. Vi designer og innreder kontor, restaurant, hotell og bolig. Noen av våre næringskunder: Thon Eiendom, Thon Hotels, Norges Vel, Røde kors, Ranstad, Suburbia, Fremskrittspartiet, Norges Varemesse, The Scotsman og Brasserie Paleo.

HÅNDVERKSTJENESTER

KANTINETJENESTER

KIRKESTUEN AS

FAZER FOOD SERVICES AS

Huk aveny 25 0287 Oslo Telefon: 02678 E-post: ole@kirkestuenas.no

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo Epost: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

www.kirkestuenas.no Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

HÅNDVERKSTJENESTER

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

KR STENSRUD & SØN VEDLIKEHOLD AS

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

Adr.: Marstrandgata 9 A, 0566 Oslo Tlf. 22 80 74 70 E-post: post@ssv.no www.ssv.no Vi ønsker å være din foretrukne entreprenør og tilbyr alt av tjenester innen fornying av kontorlokaler, rehabilitering og vedlikehold av næringsbygg. Vi er opptatt av å skape en enklere hverdag for våre kunder og vi har fokus på langsiktige kunderelasjoner. Vi sørger for profesjonell prosjektledelse og koordinerer fagkunnskapen til alle håndverksdisipliner. I tillegg til å ha en stab av dyktige arbeidsledere har selskapet egne tømrere og vi har tatt på oss ansvaret som opplæringsbedrift. Ta gjerne kontakt om dere har behov for servicetjenester, vi har flere dyktige servicesnekkere med fullt utstyrt bil.

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

miljø. Å investere t vakkert arbeidsmiljøet i alle ledd eksibilitet som misk utformet ivsel og velvære, dsplass. Kort situasjon.

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

TAKSERING

KINNARPS AS

NITO TAKST SERVICE AS

P.B. 93, 1332 Østerås Grinidammen 4, 1359 Eiksmarka Tel: 67 16 71 00 firmapost@kinnarps.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no

Vi gjør arbeidsdagen lettere Vi går gjennom alle punktene i tilbudet steg for steg. Sammen med deg gjør vi en grundig analyse av dine behov og skaper effektive og inspirerende miljøer. Grunnlaget for en god dag på jobben.

NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

eriørløsninger for r på kinnarps.no.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

MILJØTILTAK

MODULVEGGER OSLO AS

RADONLAB AS

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

www.radonlab.com post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kartlegging eller tiltak i deres bygg!

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

MILJØTILTAK

MOELVEN MODUS

ENVIROPAC AS

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63. 2051 JESSHEIM post.modus@moelven.no www.moelven.no

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

MERKEVAREBYGGING

MILJØTILTAK

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

NORSK GJENVINNING

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

VI REALISERER BYGG Effektivitet i alle ledd er et suksesskriterium for bygg- og eiendomssektoren. Fra idéskisse og planarbeid til solgt eller utleid bygg. Vår lange erfaring og løsningsorienterte tilnærming, kombinert med dyp forståelse for juridiske, politiske og byråkratiske problemstillinger, sikrer effektivitet og høy grad av måloppnåelse for våre kunder. Det har gjort oss til en naturlig samarbeidspartner for mange eiendomsbesittere, byggherrer, arkitekter og entreprenører. Advokatfirma Ræder bidrar til å realisere bygg. TA KONTAKT MED OSS I DAG: Anders Utne, aut@raeder.no Andreas Frislid, afr@raeder.no Audun Ludvig Bollerud, alb@raeder.no Jøran Kallmyr, jka@raeder.no Thomas Smedal, tsm@raeder.no Raeder.no