n Juss/Leietakertilpasning/
Utforming av leiekontrakten ved
leietakertilpasninger Et lokale kan enten leies «as – is», eller det gjøres tilpasninger av lokalene for å dekke leietakers behov. Dette kan være alt fra enkle tiltak som innvending maling til fullstendig ombygging og oppgradering. Hvordan dette gjøres, og hvem som betaler hva, blir gjerne en forhandlingssak mellom utleier og leietaker AV: INGER ERIKSEN, KONSERNADVOKAT I OBOS BASALE AS | BASALE NÆRINGSMEGLING AS
Ved inngåelse av leieforhold der det skal foretas større leietakertilpasninger foreligger det en større risiko enn ved leieforhold «as – is». Dette stiller særlige krav til en god leiekontrakt. Nedenfor følger en kort oversikt over typiske risikoelementer i leiekontrakter med større leietakertilpasninger, sett fra et leietakersynspunkt. Det er her tatt utgangspunkt i de tilfeller hvor utleier påtar seg kostnadene ved leietakertilpasninger mot en høyere husleie:
Inger Eriksen, konsernadvokat i OBOS Basale AS Basale Næringsmegling AS.
Forsinkelse Det sier seg selv at det kan ha stor betydning for en leietaker om overtakelse og innflytting i lokalene må utsettes. Hvem har ansvaret for eventuelle forsinkelser, og hvem har risikoen? Fra et leietakersynspunkt er det viktig å skaffe seg best mulig forutberegnelighet med henholdt til ferdigstillelse og overtakelse. For utleier er det viktig med tilstrekkelig fleksibilitet. Overtakelsesklausulen bør derfor skreddersys på en måte som ivaretar begge parters behov. Dersom det er mulig bør leietaker også vurdere tiltak for å sikre fleksibilitet på annen måte, for eksempel overlappingsperiode i gammelt og nytt leieforhold. Kostnadsoverskridelser Risikoen for at kostnadsestimatet holder hviler nor-
30 | Nr. 03–2015/Lokaler
malt på utleier, med unntak av endringsforslag og tilleggsarbeider initiert av leietaker mens prosjektet pågår. Det bør reguleres i kontrakten hvilken betydning slike endringer vil få for husleien. Det er viktig å dokumentere endringer og tillegg underveis, i form av endringsordre eller lignende. Der endringsarbeidene skal pågå over en lengre periode – for eksempel ved en total ombygging – kan det være at utleier ønsker mulighet for å regulere leienivået. Her bør man i tilfelle se hen til entrepriseavtalens vilkår for prisregulering, som et sammenligningsgrunnlag. Mangler Også denne risikoen hviler normalt på utleier, dersom ikke annet er avtalt. Det er utleier som bærer den økonomiske risikoen for utbedring, forutsatt at det er konstatert at det foreligger en kontraktsmessig mangel. Det er kravspesifikasjonen som er utgangspunktet for mangelsvurderingen. Betydningen av en god kravspesifikasjon kan ikke understrekes nok. For å minimere risikoen for mangler bør leietaker involvere seg tett i prosessen og de avgjørelser som tas underveis. Samarbeidsformen i prosjektet bør reguleres i leiekontrakten. Ved større prosjekter bør leietaker vurdere å engasjere fagkyndig bistand som kan ivareta