Issuu

Magasinet for deg som leier og søker lokaler | Nr 04, april 2015 | www.estatelokaler.no

ESTATE MEDIA

SIDER Ruseløkkveien: NÆRINGSArkitektur i EIENDOM! særklasse Aktuelt område:

Oslo sentrum

KAIBYGG 1:

Ny identitet med gamle klosser

SIDER NÆRINGSEIENDOM!

PLUSS:

Oppdaterte leiepriser Slik flytter du Eiendomsoversikten Leiepriser og statistikk

TIL LEIE - se flere lokaler på www.newsec.no

ATTRAKTIVE KONTORLOKALER

MILJØBYGG BILLINGSTAD

TVETEN PARK

Thorvald Meyers Gate 7 497-996 kvm

Lilleåsen 2 600-3500 kvm

Ole Deviks vei 2/4 132-3800 kvm FORUS FELT F1-2 I BASE PROPERTY

NYBYGG ASKER

SENTRALT I GRENSEN

SENTRALT PÅ SOLLI PLASS

Drengsrudbekken 5-11 600-18000 kvm

Grensen 13 152-1060 kvm

Henrik Ibsens gate 90 200-505 kvm

www.newsec.no

ALEKSANDER KIELLANDS PLASS

NYBYGG LOGISTIKK/KOMBI

LAGER/PLASSKREVENDE HANDEL

Waldemar Thranes gate 84 C 445-1205 kvm

Aurvegen - Gardermoen 5000-25000 kvm

Grini Næringspark 4B 1460 kvm

THE FULL S E RV I C E PROPERTY HOUSE

ERTY

ILLUSTRASJON ALTERNATIV B

29.10.14

I EDER BIESEL ARKITEKTER

Newsec AS har gjennom 43 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie. Newsec utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesitterene, investorer og eiendomsselskaper innen alle typer næringseiendom. Medarbeidere med høy kompetanse, analysekapasitet, lokal markedskunnskap, nære kunderelasjoner og ikke minst grunnleggende tillit skal prege vår virksomhet.

SENTRALT PÅ LYSAKER Lysaker Torg 6-12 250-3000 kvm

KONTAKT: 23 00 31 00

18 000 m2 BRA Asker

- Et unikt signaturbygg skal bygges i Asker Kontor • Planlagt byggestart våren 2016 • Byggetid er beregnet til ca. 2 år • Ca. 18 000 m2 BRA kontor. Etasjeplan på ca. 2 400 m2 med fleksibel oppdeling • Antall arbeidsplasser vil være ca. 800 til 1 000 • Parkeringskjeller i 2 plan • Unike sol og utsiktsforhold • Huset vil bli et kontorbygg med fellesfasiliteter som kantine, kaffebar, resepsjon, shuttlebuss, treningssenter, takterrasse med fantastisk utsikt og hyggelige sosiale soner • Unike profileringsmuligheter mot E18 • Breeam sertifisering • Adressen er Drengsrudbekken vis a vis Asker Panorama Kontakt megler:

Jan W. Roll / (47) 905 33 369 / jr@newsec.no Bent Roar Ekse / (47) 934 92 055 / be@newsec.no www.oxer.no

Megler

Gårdeier

KONTOR LYSAKER TORG 6-12 250-3.000 KVM

Lysaker Torg 6-12 er meget sentralt plassert på Lysakerlokket og tilbyr fleksible lokaler med store vindusflater og hyggelige fellesområder. Lokalene er godt egnet til både cellekontorer og åpent landskap, der leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov. Egne terrasser i 5. etg. og hyggelig grøntområde i bakkant av bygget. • 250-3.000 kvm i 2., 4. og 5. etg • Egen kantine i bygget drevet av Brest AS med lunsj buffet • Lokalene kan leies «as is» eller oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger • God parkeringsdekning • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom

Lysaker Torg ligger svært sentralt, rett ved Lysaker stasjon som er et knutepunkt for all offentlig kommunikasjon med buss i flere retninger, tog, flytog og taxiholdeplass. Enkel adkomst til E18.

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

Lokaler/innhold/april 2015 Intro 08 Leder 10 Nyheter 14 Hovedsak: Ny identitet med gamle klosser 26 Aktuelt: Leietakertilpasning 30 Juss: Leietakertilpasning 32 Teknologi: Vi er slaver av innboksen 36 Aktuelt: Kantine 44 Juss: Manglende fokus på felleskostnader kan koste dyrt 48 Nybygg: Arkitektur i særklasse

Markedet 60 Områder: Markedspuls 64 Aktuelt område: Oslo sentrum

Faste spalter 40 Meglerintervju 42 Interiør: Gulvet bærer interiøret 58 Statistikk: Nybygg

Byggets utforming med diagonale trapper og broer, trappede etasjer og glasstak gjør det unikt.Alle rom har tilgang på naturlig lys.

Niels Torp AS Arkitekter Mnal

32 I Ruseløkkveien kommer et arkitektonisk mesterverk som vil løfte hele området. Det er en unik sammensetning av det urbane byliv, natur og moderne fasiliteter.

6 | Nr. 03–2015/Lokaler

Har du blitt en slave av innboksen? Les hvordan du unngår å drukne i e-post.

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

KONTOR LILLEÅSEN 2 580-3.100 KVM Flott nytt miljøbygg i Lilleåsen 2 på Billingstad/ Slependen, med flotte terrasser og god profilering mot Slependveien. Topp standard med mulighet for skreddersøm av lokalene. • Nybygget kan forventes ferdig ca. 16 måneder etter signert leiekontrakt • Areal fra ca. 580–3.100 kvm kontor, hvorav 1. etg kan være plasskrevende varehandel • Moderne og tidløst bygg med store vindusflater • God parkeringsdekning (70 stk.) og sykkelparkering • Energikarakter A og oppvarmingskarakter Grønn • Bygget får egen brønnpark for geotermisk energi og solcellepanel på taket • Salg kan vurderes

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Daniel Bjørn +47 90 53 33 69 db@newsec.no

KONTOR NYDALSVEIEN 15 CA. 699 KVM I Nydalsveien 15 kan vi tilby kontor / showroom med sentral beliggenhet i Nydalen og rett ved Akerselva helt syd i Nydalen. Kort vei til Gullhaug Torg og bydelens servicefasiliteter. • Ca 699 kvm ledige lokaler i byggets 2. etg • Spennende alternativ for egne skreddersydde lokaler • Like innenfor ring 3 med forbindelse til E6 og E18 • Passer svært godt for leietakere som ønsker seg hovedvekt av åpent landskap • Lokalet kan leies as-is eller ved at utleier foretar tilpasninger etter leietakers ønsker og behov Innflyttingsklart 1Q 2015 etter rehabilitering. Bussforbindelser like ved og gangavstand til Lysaker togstasjon/Flytoget.

Lokaler/03–2015 | 7

Lokaler/leder/april 2015

« ALLE I BEDRIFTEN BØR SE VERDIEN AV

DET Å FLYTTE, SLIK AT PROSESSEN BLIR LYSTBETONT OG IKKE EN JOBB MAN GJØR MED KUN ET FORMÅL OM Å BLI FERDIG.

Silje Rønne/redaktør Lokaler

Alt henger sammen… Ser du verdien av å flytte? En slik prosess kan gi bedriften mange fordeler. Gitt at det gjøres riktig er økt tilfredshet blant ansatte, høyere effektivitet, lavere husleie, bedre synlighet og en sterkere merkevare, goder som kan forventes. I denne utgaven har vi besøkt Grieg Gruppens nye kontor på Aker Brygge. Utover det at lokalene er fortreffelig flotte, er det bruken av dem som fascinerer mest. Grieg Gruppen består av tre selskaper som tidligere hadde lite med hverandre å gjøre, til tross for at de delte lokaler. De ansatte har i dag blitt mye bedre kjent på tvers selskapene. Grunnen er ikke de lekre fargene eller den stilige sofaen, men kontorets utforming. Hver morgen samles de på kjøkkenet. Enten for en kopp kaffe, en hyggelig prat eller for å lese avisen. Kjøkkenet er designet som en kafé og har blitt et viktig samlingspunkt – et sted folk liker å oppholde seg, og gjerne flere ganger i løpet av arbeidsdagen. Det at mennesker som har arbeidet sammen i flere år endrer atferd i løpet av kort tid er interessant, ved at de i større grad begynner å konversere. Dette sier noe om betydningen av rommets utforming, og hvordan vi ved hjelp av enkle grep kan tilrettelegge for samhandling og ulike arbeidssituasjoner. Å tilpasse lokalene etter brukerne er derfor avgjørende. Et brukertilpasset kontor bidrar til økt trivsel og effek-

tivitet blant de ansatte. Leietakertilpasning er derfor et aktuelt tema for bedrifter på flyttefot. For selv om gårdeier og entreprenør står for selve byggingen ligger den største jobben hos leietakeren selv, enten du velger å leie inn ekstern rådgivning eller ikke. Det krever god planlegging, rikelig med tid og en gjennomtenkt kravspesifikasjon for å lykkes. For å finne de gode kontorløsningene, er informasjon om den enkeltes arbeidsmønster nødvendig. Samtidig må man se på forbedringspotensialet – hva fungerer godt i dag og hvor kan vi bli bedre? Feilslåtte prosjekter har vi sett mange av. Der medarbeiderne etter noen måneder krever at veggene bygges opp, siden det åpne landskapet ikke passet for dem. Ved å foreta grundige analyser og involvere de ansatte på et tidlig stadige er mulighetene større for å lykkes. Samtidig bør alle i bedriften se verdien av det å flytte, slik at prosessen blir lystbetont og ikke en jobb man gjør med kun et formål om å bli ferdig. På side 26 skriver vi om leietakertilpasninger. Her gir Arne Knudsen, prosjektutvikler i Seltor Øst AS, gode og konkrete råd til en vellykket kontortilpasning. Det handler om å se det helhetlige bildet. For selv om vi har kommet langt i utviklingen av brukertilpassede kontorløsninger, har kantinen – hjerte i bygget fortsatt stort potensial. Det at de ansatte kun oppholder seg

der i underkant av to timer i lunsjen, er dårlig utnyttelse av byggets fellesareal. Nøkkelen til en fornuftig arealutnyttelse ligger i flerfunksjon. Derfor bør kantinen tilby mange av kontorets funksjoner, slik som ulike møtesoner, sosiale soner og mindre plasser for individuelt arbeid. Med en god porsjon kreativitet og fleksibel innredning er det mulig å kombinere alt dette. Fremtidens kontorlokaler vil også kreve at vi tenker på nye måter. I Sverige blant annet benytter flere bygg kantinen som en bedriftsrestaurant, som også er åpen for allmenheten. Det gir flere kommersielle muligheter der beliggenhet tillater det, og kan dermed bli billigere for brukerne. Samtidig som det tiltrekker seg mennesker og skaper liv i, og rundt bygget. Hans Jacob Haraldson, næringsmegler, GVA CRE Norway kommer med en interessant uttalelse i denne utgaven av Estate Lokaler. På spørsmål om hva som er leietakers største fallgruve, svarer han: « Å starte prosessen med å finne nye lokaler for sent, og ikke forstå hvilke synergier bedriften kan trekke ut av å flytte. De dyktigste ser på det å flytte som mer enn en flytteprosess.» God lesing!

ESTATE MEDIA ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: 2195 1000 info@estatemedia.no REDAKTØR Silje Rønne, Tlf: 9082 9393 silje@estatemedia.no 8 | Nr. 03–2015/Lokaler

JOURNALISTER Hilde Christie Wright, hilde@estatemedia.no Tore Årdal, tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 9112 3334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON Estate Reklame: Marion Nævestad Grafisk Designer, Tlf: 93239282 marion@estatemedia.no

SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 9015 8211 – janerik@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 9583 5865 – joakim@estatemedia.no Ola Boisen Tlf: 9513 7283 – ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 9513 7283 – camilla@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 20.000 COPYRIGHT: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no Forside: Grieg Gruppen Foto: Trond A. Isaksen

NESTE UTGAVE: 13.MAI

NÅ:BYGG

OSLOS FØRSTE PLUSSHUS Eiendomsselskapet Entra utlyste tidligere i år gjennom NAL (Norske Arkitekters Landsforbund) en internasjonal arkitekt- og innovasjonskonkurranse om et nytt miljøvennlig kontorbygg som skal erstatte dagens bygg på Lilletorget 1 i Oslo. Hele 16 forslag var kommet i den gjeve konkurransen ved innleveringsfristens utløp. Det nye kontorbygget vil bli et nytt FutureBuilt-bygg og plusshus med krav om å produsere minimum 2 kWh/m2, noe som er svært ambisiøst å få til midt i Oslo sentrum. Entra har også målsetning om å oppnå sertifiseringen BREEAM NOR Outstanding på bygget. Det er på bakgrunn av de høye miljøambisjonene satt krav i konkurransen om at konkurranse-teamene må være tverrfaglige. Vinnerforslaget i konkurransen Urban + er ventet å bli kåret i juni 2015.

Blås bor

# #

Ullevål stadion

# # #

g le

SAGENE

2 4

RING 2

Co l

GRÜNERLØKKA #

& &

& & & &

ga te Dæ len en &

Sofienberggata

2 4

h Sc laf

& &

# #

gg at a

n kv HASLE

Ol He lg #

rg l

esens #

F3/F4

Haslev

Toftes gate

& & & & & &

2 4

ich els en s

Sannergata

Gamle 2 4 Aker

St Hanshaugen

ti a

Sandakerveien

at a

le tts

# #

SINSEN

rgg

Pilestre de

e at

RING 3

Chr is

1 km

Grefsen

ILA

TORSHOV

Markveien

Ho lte ga

BJØLSEN

& &

M og a

Sofie s gate

2 4

s car Os

# #

2 4

Fa ge

v ål

teb o

Gø

Ul le

e Fay s gt

& & & & & & & & &

ie n sve ien gn ve So

& &

2 4

e at sg up str

# #

Ky rre

ul Th

2 4

• I midten av en pulserende næringspark

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Ås en gt

va Sta

ate ien s g ve Aall e k Kir cob a Ja at rig nf e FAGERBORG rg ta So ga tri s du In

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

vi n g

gat ger

# # #

Ås

ULLEVÅL

BLINDERN

Vestre Aker

Uelands gate

• Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon #

• God parkeringsdekning

# #

a Lillogat

• Meget god teknisk standard

s ch eu

GREFSEN

H op Bisk

ien

Prob

2 4

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

Fra 106 - 380 kvm BTA

• Enkel adkomst fra ring 2

# # #

# #

e Storov

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & # & & & &

tvei en

Tåsen

Berg

# #

Ledig areal:

Be rg sli

Moderne kontorlokaler i flotte omgivelser

Irisveien

150

# # #

# #

vei j Munks

pps gate

SOGN

4Grefsen 2 #

G re

lve pel

Nils Bays vei

& &

He k

& #

& &

Nydal svn

& &

ve i

& &

2 4

ata

# #

Og mu nd sv

mg ei

& &

r s vei

& # #

Bygg F3/F4

Ledig areal: 106 - 380 kvm BTA

MYRENS VERKSTED

Sandakerveien 24D

jo ts v Ei n a 2 4

NÅ: DESIGN

Særegent utrykk

Sputnik lysekronen fra Jonathan Adler er en signaturlampe, som gjør seg godt i resepsjoner og lounger.

Magisk!

InLine er et avansert verktøy for lineær belysning. I stedet for å spre lyset utover hele rommet, ledes det til ønskelige overflater, og styrker båndene mellom arkitektur og belysning. Design: Michel Charlot Foto: Vitra

Edderkoppbord

Marmor er et materiale som er på full fart inn i interiørverden igjen. Eilersen bordet i grønn marmor gjør seg godt i ulike lounge-områder. Foto: Polhem

Multifunksjonell og kul lydboks

Lyd er en av de største utfordringene på arbeidsplassen. En multifunksjonell lydboks løser mye. Materialet i boksen absorberer lyd slik at både de som sitter i den og utenfor blir skjermet. Både skall og stoff kan settes sammen i utallige spennende fargekombinasjoner. Og setter du to lydbokser mot hverandre kan de utmerket benyttes i et møte. Kreo interiørarkitektur brukte disse geniale lydboksene, når de innredet kontorene til Compass Group i Asker Panorama. Foto: Ole Walter Jacobsen

12 | Nr. 03–2015/Lokaler

Ophelis – litt smartere

Ophelis Docks er et nytt spennende konsept på aktivitetsbaserte møbler. Docks inneholder et utall ulike moduler som kan settes sammen i system eller benyttes som separate enheter. Docks ivaretar alle behov for møbleringer til et kontor og tilbyr først og fremst helhetlige løsninger på tvers av avdelinger og organisatoriske strukturer. Docks kommer i et moderne formspråk der enkelhet og brukervennlighet er fremhevet. Foto: Kontorrama

Et sted for alt

Arkitekt: LOF Arkitekter Illustrasjon: RIFT AS

2.000 - 6.000 kvm kontorlokaler ledig i nytt miljøbygg på Hasle Med svært god eksponering mot Økernveien og Ring 3 (Økernkrysset) fører vi opp et passivhus med BREEAM-sertifisering “Excellent”. Bygget blir over åtte plan, der 8. etg. blir felles kantine med utgang til felles takterrasse med utsikt over byen og fjorden. Det ledige arealet utgjør 6.000 kvm fordelt over 5., 6. og 7. etg. (toppetasjene). Én kontoretasje utgjør 2.000 kvm BTA. Bygget ferdigstilles sommer 2015.

Jonas Myhre Mobil: 998 69 900 E-post: jm@akershuseiendom.no

Arealeffektivt – miljøvennlig – god eksponering kollektivknutepunkt (t-bane/buss) – tett på hovedveinettet

Ole Christian Iversen Mobil: 920 46 033 E-post: oci@akershuseiendom.no

Les mer: www.haslelinje.no Ønskes ytterligere informasjon, kontakt utleiesjef: Christian Geelmuyden, mob. 930 96 855 Lokaler/03–2015 | 13

Lekent &med Ny identitet gamle klosser Bærekraftig Kaibygg 1 har fått et realt ansiktsløft og fremstår i dag som et av de -Jeg kunne tenkt meg seks puter i sofaen. Men det skal ikke være for cosy til mest attraktive signalbyggene på Aker Brygge. Vakker arkitektur, å gjøre en real jobb, smiler Per Hagen. Fargerike bibliotek, kjøkken og sosiale spennende miljø og nydelig utsikt gjør at Grieg Gruppen har valgt soner gjør det lett å senke skuldrene i Swecos nye lokaler på Vækerø. å etablere seg her. AV HILDE CHRISTIE WRIGHT FOTO: TROND ISAKSEN AV SILJE RØNNE FOTO: TROND A. ISAKSEN

14 | Nr. 03–2015/Lokaler

n Fine lokaler/GriegGruppen/

Lokaler/03â€“2015 | 15

OVERRASKENDE: : Fra 4. etasje ser du ned på en kunstinstallasjon bestående av en gressmatte med rosa flamingoer. 16 | Nr. 03–2015/Lokaler

n Fine lokaler/GriegGruppen/

«Vi er veldig fornøyd med resultatet, og har allerede fylt opp store deler av bygget, det er kun 280 kvm som gjenstår til utleie.» Silje S. Kragstad, utleiesjef i Norwegian Property

ye har skjedd siden Kaibygg 1 ble oppført i 1986-1988 på Aker Brygge. Det var Niels Torp Arkitekter som tegnet det den gang, og det var også de som fikk muligheten til å ta bygget til nye høyder gjennom en omfattende rehabilitering som startet i 2013. Flere inngrep er gjort, og bygget har foredlet kvaliteter som: lys, utsyn og robuste materialer. – Ombyggingen av Kaibygg 1 omfatter ca. 27 000 kvm over seks etasjer. Fra utsiden har fasaden fortsatt granitt som hovedmateriale, derimot har interiøret fått en tydelig kontrast mellom gammelt og nytt, forteller Silje S. Kragstad, utleiesjef i Norwegian Property. Bygningen fremstår i ny drakt, med nye dekker og broer mellom husene, nye trapper og heiser i kontorinngangen. Glasshallen er likevel godt bevart og gjør bygget rikt på naturlig lys. I kombinasjon av rommets utforming med diagonale trapper og broer blir det veldig interessant, og på bakkeplan trekkes blikket automatisk opp. – Disse grepene har gitt større arealutnyttelse og bedre fleksibilitet i kontoretasjene, sier utleiesjefen. Bygget har lyse farger som reflekterer lys, og kontorinngangen er forskjønnet med en lys

Quartz kompositt i store formater. Trespiler er brukt som dekorelement på enkelte vegger og i himling foran heiser. – Vi er veldig fornøyd med resultatet, og har allerede fylt opp store deler av bygget, det er kun 280 kvm som gjenstår til utleie, understreker Kragstad. I hjerte av bygget Kaibygg 1 har en felles kantine med plass for 350 personer. Kantinen går over to eksisterende bygg med en nybygd mesanin som ligger ute i et åpent atrium med glasstak. – Det er åpent ned til butikklokaler, så lyd, lys og akustikk har hvert viktige kriterier i prosjektet. En akustiker ble tidlig en del av prosjekteringsgruppen for å få til en optimal løsning for et areal som tidligere var et åpent atrium, sier prosjektleder, Lena Axelsson i Metropolis arkitektur og design. Løsningen som ble valgt består av spesialdesignede tepper i kantinen, med lydabsorberende tekstilvegger og benker med integrert belysning. Stolene er tekstiltrukne og bordplatene er i linoleum for å minske lydklangen. – Arealet er stort og åpent, derfor har det hvert viktig å skape intimitet og lunhet. Av den grunn har vi valgt et mørkt og varmt utrykk med tekstiler med forskjellige teksturer, sier Axelsson.

Teppemønsteret er tegnet av Metropolis og det er brukt spesialfarger for å få fram det utrykket som var ønsket. Utsikt til alle! Grieg Gruppen har nylig flyttet inn i 4. etasje i Kaibygg 1. Tidligere holdt selskapet til i Karenslyst Allé 2 på Skøyen, men eier Elisabeth Grieg ønsket å samle de ulike selskapene i gruppen innenfor shipping, skipsmegling, finansiell rådgivning og investeringsvirksomhet, som tidligere hadde vært litt adskilt. – Lokalet var perfekt formet slik at alle selskapene har kontorområder med utsikt, sier en fornøyd Gunhild Skaar Skåttun, i Grieg Star. Det første som møter deg når du entrer resepsjonsområdet er en spennende kombinasjon mellom naturmaterialer, varme farger og designelementer. Det er stilrent, men gir likevel en følelse av å komme hjem. Den solrøde fargen kombinert med komfortable loungemøbler og peis, gir rommet et lunt utrykk. Der den digitale skjermen minner oss på hvor vi er. – Lokalene er lyse og fine, og langs hele ytterveggen er det store vinduer med havutsikt, samt at glassveggene ut mot resten av bygget slipper inn naturlig lys fra byggets glasstak. Soloppgangen her er helt magisk, sier Skåttun.

Lokaler/03–2015 | 17

FARGEGLEDE: Kjøkkenet eller Grieg kafé som det gjerne blir kalt er en populær møteplass blant de ansatte. Her er det brukt LADY Pure Color 5180 Oslo på veggene. 18 | Nr. 03–2015/Lokaler

n Fine lokaler/GriegGruppen/

En dyp blåtone med et svakt grønt hint av magi som skifter uttrykk gjennom døgnets timer. Lokaler/03–2015 | 19

GJENNOMFØRT: Interiørarkitekten har brakt inn den blonde asken. Dette er gjennomgangstemaer i de fleste rom, også i arbeidsplassmøblene. 20 | Nr. 03–2015/Lokaler

n Fine lokaler/GriegGruppen/

LYST: Alle møterommene har ulike farger og temaer, enten fra «havet» eller «solen». Dette gir hvert av dem en god porsjon personlighet og særpreg.

Til tross for den fantastiske havutsikten er det likevel lokalens form som fasinerer henne mest. For når du kommer inn til resepsjonsområdet har du to muligheter. Enten går du til venstre, der du finner både møterom, kontor og kjøkken. Tar du til høyre derimot ligger det møterom, et åpent landskap og noen cellekontor. Til forskjell fra tidligere har de sosiale sonene som loungen og da spesielt kjøkkenet blitt et viktig møtepunkt, og ført de ulike selskapene nærmere. – Etter at vi flyttet hit har vi blitt mye bedre kjent på tvers av selskapene, og det er veldig hyggelig. Alle er flinke til å bruke sofagruppen og barstolene i kafeen, forteller Skåttun, som føler at de nye lokalene har brakt selskapene tettere sammen. Selv liker hun interiøret svært godt, og mener at det representerer selskapet på en god måte. – Bruken av noen få spotfarger sammen med duse hovedfarger gjør interiøret både spennende og tidløst, synes Skåttun. Vi får utrolig mange komplimenter og spørsmål om fargekoder av de besøkende og det er gøy, sier hun.

Et naturpalett AS Scenario Interiørarkitekter MNIL ved prosjektleder Heidi Berg Edbo og medarbeidere Tina Lyche og Marianne Aaen Skaara har stått for interiøret hos Grieg Gruppen. De har kombinert elementer av natur, hav og kunst. Tre stikkord som var viktig for selskapet. – De ønsket et kontor som var annerledes, lunt og overraskende. De ville ikke ha kalde elementer, men den varme hyggen, forteller Edbo. Grieg Gruppen er veldig miljøbevisst, opptatt av natur og hav – det ble også utgangspunktet for interiøret. – Vi gikk for en naturpalett inspirert av soloppgangen, med innspill av gult og oransje fra solen, og blått og grønt fra havet. Vi brakte inn det nordiske lyse treet, ikke den tradisjonelle eika, men den blonde asken. Dette er gjennomgangstemaer i de fleste rom, også i arbeidsplassmøblene. Vi har prøvd å unngå hvite flater, og derfor brukt Jotun Kalk der det er lyse vegger, sier interiørarkitekten. Naturmaterialer som kobber, kalkstein og skinn er materialer som er mye brukt. Kobber er brukt som en gjennomgående detalj og er implementert i mange av de spesialdesignede

Heidi Berg Edbo, prosjektleder ved AS Scenario Interiørarkitekter MNIL.

Lokaler/03–2015 | 21

LUNT: Fargebruk har blitt et viktig grep i Greig Gruppens lokaler. Ingen av veggene er hvite, men inspirert av soloppgangen, med innspill av gult og oransje fra solen, og blått og grønt fra havet. 22 | Nr. 03–2015/Lokaler

n Fine lokaler/GriegGruppen/

Lokaler/03â€“2015 | 23

BRUKERTILPASSET: Mange av rommene har loungemøbler for mer uformelle møter.

elementene, i mye dekor som lamper, bord, skilting, samt foliering på alle glassfronter. – Kobber er et av hovedmaterialene i bygget av Nils Torp Arkitekter, så vi syntes det var naturlig å ta med noe av denne historien videre, sier Edbo.

Lena Axelsson, prosjektleder i Metropolis arkitektur og design.

Silje S. Kragstad, utleiesjef i Norwegian Property. 24 | Nr. 03–2015/Lokaler

Velkommen hjem Grieg Gruppen ønsket ikke at lokalene skulle ha det tradisjonelle resepsjonsområdet, derfor har interiørarkitektene plassert en egendesignet pult der, som er med på å skape hjemmefølelsen, i kombinasjon med varme farger. – Det ser litt mer ut som et sjefskontor, teknologiveggen viser at bedriften tenker fremover. Hyggelige møbler og peis, gjør rommet lunt. Kjerneveggen er malt mørk petroliumsblå og er gjennomgående i hele etasjen. Dette er en kontrast til de ellers lyse veggene. På den mørke veggen er det hengt opp en skjenk og bygget nisje som skjuler kaffestasjonen og garderoben, alt malt i samme farge som vegg for å vær minst mulig fremtredende, forklarer interiørarkitekten. Møterommene har alle litt forskjellige farger, der de går i lysere og mørkere nyanser ut ifra hvilken side du ser til. De ulike avdelingene er samlet i tre forskjellige fløyer. Derfor er kjøkkenet et viktig knutepunkt.

Kjøkkenet ligner mer på en kafé og blant ansatte kalles også rommet Grieg kafé. Grieg kafé er et sted der de ansatte på tvers av ulike avdelinger treffes i løpet av dagen, og gjerne i forbindelse med spesielle anledninger som bursdager og andre feiringer. – Her har vi også dratt inn kobberet. Vi har brukt det som understell til bardisken og i hyllene over kjøkkenbenken. Vi har også brakt inn ask og naturstein i benkeplatene. Her er den generelle fargen en noe mørkere varmgrå enn ellers i lokalet, som skaper en enda lunere atmosfære. Kaféen har også en stor og god sofagruppe, sier Edbo. Kunstens betydning I Samarbeid med Galleri Brandstrup har interiørarkitekten funnet en spennende balanse mellom farger og kunst. –Grieg Gruppen hadde mye kunst fra før av i de gamle lokalene, og vi tok utgangspunkt i det de ville ha med. Vi presenterte konseptet vårt for Galleri Brandstrup, og de klarte å få eksisterende kunst og nyanskaffelser til å harmonere med konseptet. Prikken over i` en for interiøret var å få kunsten opp, avslutter Edbo.

n Fine lokaler/GriegGruppen/

SOSIALE SONER: Kjøkkenet har en hyggelig krok, der ansatte kan ta en kaffe og lese avisen. Dette har blitt en møteplass på tvers av selskapene.

Lokaler/03–2015 | 25

n Aktuelt/Leietakertilpasning/

I ØVERSTE KLASSE: Seltor har gjennomført totalrehabiliteringen av Bogstadveien 1. Et areal på nærmere 2 500 kvadratmeter, som de forvandlet til et «high-end» shoppingsenter. 26 | Nr. 03–2015/Lokaler

På vei mot nye lokaler Da bør du gjennomføre en grundig kravspesifikasjon, det er nemlig nøkkelen til en vellykket kontortilpasning, ifølge Arne Knudsen, prosjektutvikler i Seltor Øst AS. AV SILJE RØNNE FOTO: SELTOR ØST AS

I dag er kontoret mer enn et sted du jobber. Det representerer bedriftens merkevare, og er en avgjørende faktor for trivsel og effektivitet. Derfor er tilpasning av nye lokaler et aktuelt tema for bedrifter på flyttefot. For selv om gårdeier og entreprenør står for selve byggingen, vil leietakers bidrag være betydningsfullt for et vellykket resultat. Høy grad av engasjement hos leietaker kan bidra til en enklere prosess, med mulighet for å spare tid og penger. Ikke minst legge til rette for trivsel, samhandling og gode arbeidsprosesser. Det å flytte er en kostbar handling i seg selv, derfor bør lokalene planlegges med tanke på fremtiden. – Det viktigste momentet for en vellykket leietakertilpasning er en gjennomarbeidet leietakerspesifikasjon, sier Arne Knudsen, prosjektutvikler i Seltor Øst AS. Selskapet har blant annet spesialisert seg på leietakertilpasninger, og har lang erfaring fra idéfase til sluttprodukt. Seltor fokuserer på samspillet mellom design, miljø og økonomi, og har utført ulike tilpas-

ninger innen nybygg, rehabilitering, service og handel. – Vi opplever alt for ofte at leietaker tar utgangspunkt i en generell spesifikasjon som er et «klipp og lim» produkt fra søkemegler, og som ikke er tilpasset de behovene bedriften spesifikt har, eller bygget i seg selv, forteller han og understreker at ingen bygg eller bedrifter er like. Dominoeffekt Kravspesifikasjonen er selve grunnlaget for beslutningsplanen, å jo mer spesifikk og gjennomtenkt den er, jo større er sannsynligheten for et vellykket sluttprodukt. Derfor anbefaler Knudsen alle leietakere å tenke grundig igjennom sitt behov og avklare dette med de ansatte. For endringer underveis vil gjerne koste penger og skape forsinkelser. – Har leietaker behov for spesialrom, som for eksempel datarom, spesialavtrekk eller ekstraordinære krav til skallsikring må dette tas hensyn til tidlig i prosessen. Det gjelder også åpnet landskap og cellekontor, sier han.

– Mange tenker gjerne at det er en liten jobb å omdanne noe av det åpne landskapet til cellekontor underveis i byggingen, men disse rommene stiller andre krav til blant annet ventilasjon. Å sette opp noen vegger er enkelt, men å forandre på ventilasjonssystemet er mer krevende og tar tid, fortsetter Knudsen. Enkelte varer har også lenger bestillingstid, og for å unngå forsinkelser i prosjektet bør alt av innkjøp avklares ved prosjektstart. Forandringer og nye behov underveis kan bremse arbeidet, som igjen vil gå på akkord med ferdigstillingsdatoen.

TIPS TIL EN VELLYKKET TILPASNING:

1. Lag en god kravspesifikasjon 2. Sett av nok tid til bygging 3. Vær involvert i prosessen

Lokaler/03–2015 | 27

n Aktuelt/Leietakertilpasning/

JURIDISKE FORHOLD «Ved en leietakertilpasning har leietaker som oftest kontrakt med byggherre, som igjen har kontrakt med entreprenør. Det er således ikke et kontraktsforhold mellom leietaker og entreprenør. Det betyr at leietaker og entreprenør må forholde seg til to separate kontrakter til byggherre. Dersom leietaker ønsker tilpasninger utover det som står i kontakten må dette avtales gjennom byggherre». Arne Knudsen, prosjektutvikler i Seltor Øst AS.

28 | Nr. 03–2015/Lokaler

Engasjer deg Få endringer er tegn på et vellykket prosjekt ifølge Knudsen, og det er ønskelig for alle parter mener han. – Mange tror at entreprenører tjener penger på endringer, men det er helt feil og noe vi ønsker sterkt å unngå, påpeker han igjen. Det er derfor en god kravspesifikasjon er viktig. For er den tydelig og gjennomtenkt unngår man de store justeringene underveis. Det handler om å forstå viktigheten av de ulike elementene og at alt henger sammen. Slik som for eksempel plassering av lys og stikkontakter, det gir igjen utslag i møbleringsplanen. Som leietaker forventes det ikke at du skal ha byggteknisk kompetanse, likevel anbefaler Knudsen at det avsettes god tid til planlegging i forkant av prosjektstart, gjerne i samarbeidd med entreprenør. – I Seltor har vi tidligfasemøter der vi ser på plankrav til arealbruk, plassering, arkitektonisk utforming, visuelle kvaliteter, materielle krav til sikkerhet, miljø og helse, forteller Knudsen. I disse møtene avgjør leietaker i samarbeid med entreprenør hvordan lokalene skal utformes. Seltor bistår også med rådgiving. Det betyr at alle krav i plan- og bygningsloven, herunder byggteknisk forskrift (TEK10), ivaretas. I et møte med entreprenør går man gjennom: layout og romplassering, gulvbelegg, himling og belysning, veggbehandling og spesialinnredning.

– I gjennomføringsfasen må det foreligge en omforent beslutningsplan. Det er således viktig at leietaker setter av interne ressurser og tid til å følge denne planen underveis i byggeprosessen, sier Knudsen. Tid er også en avgjørende faktor for et vellykket prosjekt. – Å ha et realistisk tidsperspektiv anbefales. Blir det for kort tid til ferdigstilling, øker sannsynligheten for feil og mangler, som først og fremst kommer av trege beslutninger, og at leietaker ønske forandringer sent i prosessen, påpeker han. Avslutningsvis råder Knudsen alle bedrifter til å ta en titt inn i ”krystallkulen”, og vurdere hvorvidt de kommer til å ekspandere i årene som kommer. Da bør lokalene tilpasses slik at bedriften har muligheten til å vokse.

Lokaler til leie

HAMMERSBORGGATEN 9

Sentralt beliggende i et av byens travleste handelsstrøk

• 2.200 kvm kontorlokaler på ett plan • Meget god beliggenhet i Oslo sentrum • Topp moderne kantine med felles møterom og auditorium • Alt av offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet • Bygget er rehabilitert i 2014 med hyggelig uteplass i lysgård • Mulighet for parkering i byggets parkeringsanlegg

Utleie ved Colliers International: Joakim Kaspersen - Mobil: 481 95 150 Christian Prebe - Mobil: 958 71 039

Randi Haeselich, Sparebank 1 Eiendom. Tlf: 954 23 553. randi.haeselich@sparebank1.no

www.sparebank1eiendom.no

Lokaler/03–2015 | 29

n Juss/Leietakertilpasning/

Utforming av leiekontrakten ved

leietakertilpasninger Et lokale kan enten leies «as – is», eller det gjøres tilpasninger av lokalene for å dekke leietakers behov. Dette kan være alt fra enkle tiltak som innvending maling til fullstendig ombygging og oppgradering. Hvordan dette gjøres, og hvem som betaler hva, blir gjerne en forhandlingssak mellom utleier og leietaker AV: INGER ERIKSEN, KONSERNADVOKAT I OBOS BASALE AS | BASALE NÆRINGSMEGLING AS

Ved inngåelse av leieforhold der det skal foretas større leietakertilpasninger foreligger det en større risiko enn ved leieforhold «as – is». Dette stiller særlige krav til en god leiekontrakt. Nedenfor følger en kort oversikt over typiske risikoelementer i leiekontrakter med større leietakertilpasninger, sett fra et leietakersynspunkt. Det er her tatt utgangspunkt i de tilfeller hvor utleier påtar seg kostnadene ved leietakertilpasninger mot en høyere husleie:

Inger Eriksen, konsernadvokat i OBOS Basale AS Basale Næringsmegling AS.

Forsinkelse Det sier seg selv at det kan ha stor betydning for en leietaker om overtakelse og innflytting i lokalene må utsettes. Hvem har ansvaret for eventuelle forsinkelser, og hvem har risikoen? Fra et leietakersynspunkt er det viktig å skaffe seg best mulig forutberegnelighet med henholdt til ferdigstillelse og overtakelse. For utleier er det viktig med tilstrekkelig fleksibilitet. Overtakelsesklausulen bør derfor skreddersys på en måte som ivaretar begge parters behov. Dersom det er mulig bør leietaker også vurdere tiltak for å sikre fleksibilitet på annen måte, for eksempel overlappingsperiode i gammelt og nytt leieforhold. Kostnadsoverskridelser Risikoen for at kostnadsestimatet holder hviler nor-

30 | Nr. 03–2015/Lokaler

malt på utleier, med unntak av endringsforslag og tilleggsarbeider initiert av leietaker mens prosjektet pågår. Det bør reguleres i kontrakten hvilken betydning slike endringer vil få for husleien. Det er viktig å dokumentere endringer og tillegg underveis, i form av endringsordre eller lignende. Der endringsarbeidene skal pågå over en lengre periode – for eksempel ved en total ombygging – kan det være at utleier ønsker mulighet for å regulere leienivået. Her bør man i tilfelle se hen til entrepriseavtalens vilkår for prisregulering, som et sammenligningsgrunnlag. Mangler Også denne risikoen hviler normalt på utleier, dersom ikke annet er avtalt. Det er utleier som bærer den økonomiske risikoen for utbedring, forutsatt at det er konstatert at det foreligger en kontraktsmessig mangel. Det er kravspesifikasjonen som er utgangspunktet for mangelsvurderingen. Betydningen av en god kravspesifikasjon kan ikke understrekes nok. For å minimere risikoen for mangler bør leietaker involvere seg tett i prosessen og de avgjørelser som tas underveis. Samarbeidsformen i prosjektet bør reguleres i leiekontrakten. Ved større prosjekter bør leietaker vurdere å engasjere fagkyndig bistand som kan ivareta

Foto: Shutterstock

leietakers interesser underveis i byggeprosessen, samt ved overtakelse og senere befaringer.

utleier da ikke vil få fradragsrett for inngående merverdiavgift på prosjektkostnadene.

Beregning av merleie Det er vanlig at leietaker betaler hele eller deler av investeringen gjennom en høyere leiekostnad for hele eller deler av leieperioden. Dette blir en forhandlingssak mellom utleier og leietaker. I bunn for beregningen ligger markedsleie og prosjektkostnader. Utleier ønsker gjerne en avkastning på investeringen i form av en renteberegning på kostnadene. I tillegg til avkastningskrav tas også gjerne inflasjon, avskrivningstid og andre skatte- og avgiftsmessige forhold med ved beregningen av merleie. Imidlertid er det utleier som blir eier av endringsarbeidene, og oppgraderinger vil kunne gi en verdiøkning på eiendommen. Dette bør komme med som et fradrag i beregningen av merleien. Det er forskjell på den skattemessige behandlingen ettersom det er utleier eller leietaker som bekoster leietakertilpasningene. Dette kan medføre at netto skattebelastning for begge parter sett under ett reduseres dersom leietaker tar kostnaden. Dette er også et moment som bør vurderes i forhandlingene, og hvor partene eventuelt kan fordele besparelsen. Leietakere som driver ikke-merverdiavgiftspliktig virksomhet må påregne et større påslag i leien, ettersom

Tilbakelevering av lokalene Det er ikke uvanlig at utleier krever at leiekontrakten skal inneholde en rett for utleier til å kreve at leietaker besørger tilbakestillelse av lokalene til opprinnelig stand ved leiekontraktens opphør. Spesialtilpasninger kan ha liten generell verdi, og det kan bli kostbart å fjerne spesialinnredning for å gjøre klart for en ny leietaker. For leietaker er det viktig å være oppmerksom på hvilke kostnader en tilbakestillelse av lokalene kan medføre. Oppsummering Det ovennevnte er selvsagt ikke noen uttømmende gjennomgang av alle relevante risikomomenter ved leietakertilpasninger. Det er videre kun tatt utgangspunkt i de tilfeller hvor utleier tar kostnaden ved leietakertilpasningene. Dersom leietaker tar kostnadene vil det være andre momenter å ta hensyn til. Det er viktig å være konkret og presis i kontraktsutformingen. Det finnes etter hvert flere standard leiekontrakter og kravspesifikasjoner, som er gode til sitt bruk, men i leieforhold hvor det skal gjøres større leietakertilpasninger vil det alltid være behov for å skreddersy leiekontrakten. En må derfor være varsom med ukritisk bruk av standardkontrakter.

n Aktuelt/Teknologi/

32 | Nr. 03â€“2015/Lokaler

Vi er slaver av

innboksen Innboksen har blitt en tidstyv, som styrer mye av arbeidsdagen vår. For å unngå å drukne i e-post skal Bjørn O. Hopland, i Smart Endring, lære oss å ta kontrollen over innboksen.

AV SILJE RØNNE

ftenposten skrev for noen år tilbake om hvordan innboksen legger føring for arbeidsdagen. De viste til et studie gjort av forsker Anette Grønning ved Syddansk Universitetet, der hun blant annet hadde fulgt en arbeidsgruppe på syv personer i to måneder. I løpet av perioden håndterte disse syv personene mer enn 10 000 e-poster, der 95 prosent av e-postene var interne. Resultatet av forskningen ga gode indikatorer på at e-post sjeler mye av vår arbeidstid og virker stressfremkallende. – Teknologien har gitt oss mange muligheter til å arbeide hvor og når som helst, men den har også skapt store utfordringer der mange føler at de aldri har fri, drukner i e-post og ikke får prioritert viktige arbeidsoppgaver, sier Bjørn O. Hopland, i Smart Endring. Dette er et typisk scenario ifølge Hopland: Du kommer på jobb, henter deg en kopp kaffe, åpner PC’en og sjekker e-post. Du begynner på toppen, leser litt og tenker at den må jeg svare på, men ikke akkurat nå – for straks er det et møte. Likevel begynner du å lese neste. Viktig, den må jeg gjøre noe med senere i dag – det må jeg huske. Du har fortsatt litt tid så du åpner én til, og skumleser de første linjene. Før du bestemmer deg for at svaret kan drøye til neste

dag. Slik fortsetter du og plutselig er det 8-10 halvleste e-poster. Du går i møte og vel tilbake, begynner du på nytt. De gamle e-postene er fortsatt ikke besvart, i tillegg er det kommet en del nye på toppen! – I en hektisk hverdag med møter og oppgaver er det vanskelig å holde tritt og listen over e-post blir bare lenger. På denne måten bygger du et isfjell der det du ser på skjermen bare er toppen og under vann ligger det en ukjent antall timer med arbeid, forklarer han. Problemet ifølge Hopland er at innboksen ender med å bli en lang, uprioritert huskeliste. Hver gang du har litt tid forsøker du å få unna noe av dette. Du må lese overskriftene flere ganger for å plukke ut en du tror du kan svare på. For så å kanskje konkludere med at det vil ta for lang tid. – Du ender med å åpne e-postene mange ganger før du endelig får gjort noen med dem og det er veldig lite effektivt, understreker sivilingeniøren. Bli mer ego! Hopland opplever at noe av problemet er vår samvittighet. Nordmenn er såpass samvittighetsfulle at de behandler forespørsler fra andre før de går løs på egne oppgaver. Det kan lett føre til at det ikke blir mye tid igjen.

– Dette, kombinert med at vi skal holde oss oppdatert på all slags informasjon og nyhetsstrøm på sosiale media gjør at vi blir presset tilbake i kontorstolen. Da blir det ofte lite tid igjen til å jobbe med våre egne ansvarsområder, forklarer han. For å få skaffe oss tid og energi til egne oppgaver, oppfordrer Hopland oss til å «presse tilbake og skaffe oss handlingsrom.» – Likevel kan vi ikke si nei til andre. Mange er også avhengige av oss for å lykkes i sitt arbeid. Slik tar du kontroll over innboksen: Først må du få kontroll på alt som kommer inn. Klarer du å jobbe mer effektivt vil du frigjøre tid og energi til å arbeide med egne aktiviteter som fører til at du når dine mål. Beste praksis for E-postbehandling er å ikke gå videre i innboksen, før du har bestemt deg for når du vil behandle den. Det er bare fire ting du kan gjøre med en e-post. Dette omtaler vi som de fire D’er. Den første er Do now – eller gjør nå. Du får en e-post som sier « Jeg tenkte vi skulle gjøre slik og slik. Er det ok for deg?» Du tenker « Ja, det er det vel», trykker på svar, ok og send. Vi får gjerne en del slike som er enkle og raske å besvare. Da er den ferdig behandlet. Hva gjør du da med e-posten som fremdeles ligger i innboksen? Du kan trygt slette e-posten

Lokaler/03–2015 | 33

n Aktuelt/Teknologi/

DE FIRE D´ER:

Do now – gjør nå. Dersom det tar kort tid å svare er det mest effektive å gjøre det med en gang.

Delegate – Bestem deg med en gang om noen andre skal gjøre denne oppgaven og send den videre.

3 4

Delete – Slett e-post som ikke er relevant.

Do later – Gjør senere. Basert på hvor viktig den er og hvor mye det haster, bestem når du skal behandle den og sett den på oppgavelisten.

Etter flere år som internasjonal HR-leder i Microsoft med medarbeidere i mange land, har Hopland startet SmartEndring. Han er utdannet sivilingeniør, med tilleggsutdannelse innen HR og coaching. Hopland har bred bakgrunn fra Hewlett-Packard, Oracle og Microsoft.

fra innboksen fordi du har den i sendte elementer mappen sammen med det du har svart. Den dokumenterer hva du gjorde med e-posten i tilfelle det skulle bli spørsmål om dette senere. Den neste er Deleger – du får en e-post og begynner å lese den. Men, denne skal ikke jeg ha! Den delegerer jeg til noen andre. Hvordan delegerer du? Jo du videresender den med en liten påskrift der du ber en annen om å følge opp oppgaven. Denne kan også slettes. Den enkleste og raskeste er Delete – slett. Vi får en del e-post som ikke er relevant, bli kvitt den med en gang. Ellers kommer du til å lese overskriften hver gang du går igjennom innboksen. Den siste og vanskeligste er Do later – gjør senere. Det er e-post vi ikke kan besvare med en gang, eller som inneholder oppgaver vi ikke kan utføre umiddelbart. Det vil si vi må gjøre noe med dem, men ikke akkurat nå. Det som er viktig nå er å ikke gå videre til neste e-post før du har bestemt deg for når du skal gjøre denne oppgaven. Basert på hvor viktig den er og hvor mye det haster, bestem når du skal behandle den. Behold kontrollen Det er to ting du bør gjøre nå for å beholde kontrollen over innboksen og ikke la den vokse med et stadig større isfjell av ubehandlet e-post under vann. Start med å plasser oppgaven på din elektroniske oppgaveliste i e-post/kalenderprogrammet for den dagen du vil besvare e-posten, eller behandle oppgavene som er beskrevet i e-posten. På den måten lager du flere små oppgavelister i istedenfor å ha en lang liste. Lange lister blir normalt ikke fulgt opp, fordi vi slutter å se på listen når den overstiger 10-15 oppgaver. Da begynner vi gjerne å skrive en huske-

34 | Nr. 03–2015/Lokaler

liste på papir ved siden av PC’en med de viktigste oppgavene. En kort liste virker mer overkommelig og er lettere å forholde seg til. Når du har plassert oppfølgingen av e-posten på oppgavelisten bør du flytte e-posten ut av innboksen. Grunnen til dette er at du ikke skal gjøre oppgaven i e-posten før neste uke, og da er det hensiktsmessig å fjerne den. Slik at du slipper å lese overskriften flere ganger. De som har tatt i bruk fire D’er mener de sparer i gjennomsnitt 20 minutter om dagen. For at du skal kunne bruke tiden du sparer til å prioritere egne oppgaver må du gjøre dem synlige. Det gjør jeg ved å lage en ukeplan. Hver fredag bruker jeg litt tid til å tenke igjennom min neste uke. Jeg ser på målene mine og vurderer hvilke aktiviteter jeg må igangsette, gjennomføre, eller følge opp. Det noterer jeg samme sted som jeg har de oppgavene som kommer på e-post. Når mine egne oppgaver er synlige er det enklere å lage en ukeplan, der jeg sikrer at jeg ikke jobber for mye med inngående arbeid, men skyver litt tilbake og gjør plass til mine strategiske oppgaver. Det viktigste du må gjøre for å ta kontroll over egen hverdag og prioritere arbeid som gir resultater er å beherske e-post, ved å behandle dem kun én gang i innboks og ved bruk av de fire D’ene. Skriv så ned dine egne aktiviteter og oppgaver, og balanser det du gjør for andre med det du må gjøre for å nå dine mål. Til slutt, lær å bruke de IT-verktøyene du allerede har for planlegging og prioritering. Papir går for langsomt i en digital verden!

LEDIGE KONTORLOKALER MIDT I OSLO SENTRUM

LEDIGE KONTORLOKALER

AKERSGATA 34-36 FRA 854 - 988 KVM

Akersgata 34-36 består av et eksisterende bygg som rehabiliteres og et nybygg som knyttes sammen med åpne etasjeplaner og felles heiser. Bygget får stor kantine og sykkelparkering.

KONTAKT EIENDOMSSJEF: Siv Lena Rishaug | 481 32 811 | slr@entra.no Les mer om eiendommen på entra.no

Det er ledige kontorlokaler i 4. etasje for inntil 55 arbeidsplasser med innflytting i oktober 2015. Største leietaker er Amedia.

Lokaler/03–2015 | 35

n Aktuelt/Kantine/

Merverdi for brukerne En bedre utnyttelse av kantinen, kan gi mer effektiv bruk av fellesarealene og lavere felleskostnader. AV SILJE RØNNE FOTO: HELGE EEK

Effektiv arealutnyttelse bidrar til å skape gode og smarte rom. Vi har kommet langt i utviklingen av brukertilpassede kontorløsninger. Derimot har kantinen –hjerte i bygget fortsatt stort potensial. Det at de ansatte kun oppholder seg der i underkant av to timer i lunsjen, er dårlig utnyttelse av byggets fellesarealer. Nøkkelen til bedre arealutnyttelse ligger i flerfunksjon. – Denne merverdien går i retning av trivsel, kulturbygning, flere hyggelige møtesteder for leietakere, og en arena for uformelle møter, sier Kirsti McCarthy, prosjektleder i Kreo. De har sett på hvordan man kan skape liv i kantinen utover lunsj. – For å få kantinen til å leve gjennom hele arbeidsdagen, må den tiltrekke seg folk. Gjerne gjennom ulike samlingspunkter som en skjerm, peis og sofagruppe eller ved å tilby kaffe og småmat, slik at den fungerer som en sosial sone der ansatte kan ta seg en pust i bakken og snakke med kollegaer, forklarer hun. Flere funksjoner utover lunsj, kan være frokost og overtidsmat. Det passer godt for bedrifter der de ansatte har lang dager, slik som i et advokatkontor. Gode møtepunkter i form av behagelige og funksjonelle møbler er også avgjørende. Der ulike sittegrupper tilrettelegger for samhandling eller individuelt arbeid. Mer som på kafé – Kantinen bør tilby mange av kontorets funksjoner. Møtesoner kan utformes på ulike måter og avlaste utleiearealer. En lounge for uformelle møter og bespisning er gode grep,

36 | Nr. 03–2015/Lokaler

samt mulighet for utleie av lokalene til ulike arrangementer. Vi tenker alltid merverdi – hvordan kan vi få mer ut av hver kvm, understreker hun. Logistikk er viktig. Kreo jobber mye med å skape soner for å unngå følelsen av et stort rom. Er det en felles kantine, må det være fleksibilitet i innredningen, slik at den er tilrettelagt for både små og store firmaer. McCarthy tror at fremtidens kantine vil ligne mer på en kafé. Et aktivt møteareal Rasmus Sandnes, Driftsdirektør i Fazer Food Services AS, har for lengst begravd kantinebegrepet. Det er gammeldags og forbundet med brunost og matpakke, mener han. De skreddersyr tjenester og tilbud for personalrestauranter. – Vi tror at fremtidens kantinedrift vil gå fra å levere til å servere, med stort fokus på gjesteopplevelsen, service, trivsel og atmosfære. Hos oss er maten på full på høyde med restauranter og hoteller, sier han stolt. Tradisjonelt har både gårdeier og kunde vært ensidig opptatt av lunsjen, og dermed at arealet til personalrestaurant og tilliggende områder kun skal planlegges med det for øyet. Enkelt, effektivt og gjerne stramt i formen. Et areal som ikke innbyr eller legge til rette for at du skal oppholde deg der utenom kjernetiden for lunsjservering. – Vi ser en trend der kundene ønsker et bredere tilbud i leveransen og samtidig et ønske om i større grad å kunne ha tilgjengelighet «sosialt areal» hele arbeidsdagen, sier han. For å skape merverdi for gjesten, fokuserer Fazer Food Services på hvordan arealet kan bli mer effektivt.

– De må omdannes til aktive møteareal. I Sverige ser vi at i flere bygg benytter restauranten både av ansatte og gjester utenfra. Det gir flere kommersielle muligheter der beliggenhet tillater det, og kan dermed bli billigere for brukerne. Her må en imidlertid ta hensyn til særnorske momsregler. Gjennom et slikt tilbud har de fokus på gjestens behov gjennom hele dagen – ikke bare til lunsj. – Bedre utnyttelse av restauranten hele dagen vil bidra til å redusere felleskostnadene, påpeker han. Gir økt attraksjonsverdi For mer effektiv utnyttelse av kantinen må planleggingsprosessen starte i god tid. – Dette bør ivaretas gjennom at gårdeier sammen med arkitekt tidlig i prosessen definerer brukernes behov i større grad inn i planleggingen. I denne fasen bør potensielle restaurantoperatører inviteres til å komme med ideer, løsninger og konsept basert på en lett kravspesifikasjon fra kunde, mener Sandnes. Men, først og fremst må kjøper i større grad erkjenne merverdien dette kan skape for bygget, kunden og brukerne for at dette skal bli realistisk ifølge Sandnes. – En kan altså både oppnå lavere felleskostnader gjennom mer effektiv utnyttelse av arealet og øke både attraksjonsverdi for potensielle leietagere og tilfredsheten hos eksiterende leietager og brukere. Både gårdeier og innkjøper må vise litt mer innovasjon og mot for å kunne gjøre dette. Heldigvis er det flere som allerede gjør det, avslutter han.

Få maksimalt ut av dine ansatte. Flytt dem til Frogner. Folk som sover godt, jobber bedre. Frogner House Apartments har de 300 fineste leilighetene på de 10 beste adressene i Oslo. Alle med høyhastighets internett og en skreddersydd bedriftsavtale som gir deg god nattesøvn også: Jo lengre du leier, desto bedre priser får du. Vi er tilgjengelige 24 timer i døgnet, og du får din egen personlige kontaktperson. Flytt rett inn i fullt møblerte leiligheter, for en natt, en uke eller for et år. Så enkelt er det å få fornøyde ansatte. Bare send dem hjem til oss.

www.frognerhouse.no Tel: 930 10 009 post@frognerhouse.no Lokaler/03–2015 | 37

n Aktuelt/Kantine/

RØD TRÅD: Det bankende hjerte i Roede-huset – kjøkkenet er designet av Kreo. Her kombineres ulike sittegrupper, kjøkken og møterom.

Råd til kombinasjonsløsninger og design: · Dele inn i ulike soner som gir rom for ulik bruk, men alt må egne seg til selve lunsjbespisningen. · Planlegge vennlige sosiale soner som innbyr til bruk for sosial omgang, uformelle samtaler, småmøter og lignende. · Muligheter for å kunne dele av arealer til bruk for småmøter. Eventuelt legge til rette for prosjektering, TV- skjermer og lignende.

· I større grad tenke multifunksjoner – å slå sammen roller for å gi grunnlag for utvidet leveranse på mindre og mellomstore steder. Det vil si «bundle» softservicefunksjoner som resepsjon, kaffebar, møteromsfunksjoner med noen serviceoppgaver for selve lunsjen. · Fokus på selve vertskapsrollen. Stille større krav til operatør om at de skal legge servicekompetanse til grunn i leveransen, det vil si nøkkelpersoner med erfaring fra gjestesiden.

· Forskjellige lysscenarier til ulike tider på dagen, avhengig av bruk.

Kilde: Rasmus Sandnes, Driftsdirektør i Fazer Food Services AS 38 | Nr. 03–2015/Lokaler

VELKOMMEN TIL NYBYGG I OLE DEVIKSVEI 6! Nybygget ble ferdigstilt sommeren 2012. Leietakerne i parken tilbys felleskantine med stor takterrasse med flott utsikt over Oslo. Kantinen benyttes av leietakerne til aktiviteter som seminarer, møter og sosiale aktiviteter utenom kantinens kjernetid. I tillegg har Tveten Park en av Norges beste Rema 1000 butikker, treningsmuligheter via leietaker i bygget.

[ ODV6 ] > God parkeringsdekning > Sykkelparkering inne/ute > Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 > Buss og T-bane rett ved

> Felles kantine > Stor takterrasse med utsikt > Nybygg > Mulighet for lager

> Arealeffektive arbeidsplasser > Både landskap og cellekontor > Store og gode vindusflater > Ca. 400 m til 3 100 m 2

Kontakt Malling: Øyvind O. Meisingset l +47 907 54 597 l om@malling.no • Kontakt SPG: Nina Sillibakken l nina@spgroup.no l +47 454 53 762 Lokaler/03–2015 | 39

n Meglerintervjuet/Hans Jacob Haraldson/GVA CRE Norway

«Mer enn en flytteprosess» – Vurder flyttingen som et endringsprosjekt fremfor et flytteprosjekt! – Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden? – Det har alltid vært og vil alltid være mest «trøkk» rundt de kollektive knutepunktene. Når det er sagt opplever vi også god aktivitet i andre områder som har dårligere kollektiv dekning, som for eksempel områdene langs Akerselva opp til Mølla. – I hvilket området av Oslo får du mest for pengene? – Mest for pengene handler ikke bare om kvadratmeter pris. Leietakere bør være opptatt av kost per ansatt per år. Totaløkonomien har en tendens til å følge arealledighet, men det er absolutt ikke nødvendigvis alltid slik. Arealeffektivitet påvirker i stor grad regnestykket. Når det er sagt er det mulig å gjøre gode avtaler både på Lysaker og Fornebu i forhold til standard og arealeffektivitet. – Hva slags lokaler er lettest å få tak i nå? – Det følger av arealledigheten på makro og mikro nivå, hvor vi ser et tidvis skifte. Men generelt kan vi si at arealledigheten er størst i randsonene, hvilket innebærer at det er enklere for leietakere å finne lokaler i disse områdene. Asker, som en følge av utviklingen i oljesektoren er et eksempel på et slikt skifte. Der vi ser at leieprisene er under press på grunn av økende arealledighet. – Og hvilket lokaler er det vanskeligst å få leid ut? – Eiendommer og lokaler med et for stort vedlikeholdsetterslep kan vise seg å være umulig å leie ut. – Hva er den største fallgruven for leietakere? – Å starte prosessen med å finne nye lokaler for sent, og ikke forstå hvilke synergier bedriften kan trekke ut av å flytte. De dyktigste ser på det å flytte som mer enn en flytteprosess. – Hva bør leietakere være opptatt av? – Det er flere ting leietakere bør være opptatt av, men et viktig punkt er at lokalene løser bedriftens behov både på kort og lang sikt – Hvor fleksible er utleierne når det gjelder å møte leietakers behov? – Dette er veldig forskjellig, men vårt inntrykk er at de fleste gårdeiere er fleksible nok til at de kan inngå en leieavtale. Med tanke på hvordan oljesektoren utvikler seg i kombinasjon av få utløp de neste par årene kan det nok tenkes at gårdeiere generelt må vise enda større fleksibilitet i tiden som kommer i de områdene med størst ledighet. – Og hva kan de kreve av utleier? – Jeg er opptatt av at partene i utgangspunktet ikke kan kreve noe av hverandre, vi er avhengige av en balanse i forholdet for å få til en god avtale.

40 | Nr. 03–2015/Lokaler

– Er det mange større lokaler på markedet? – Ja, vi har registrert at det nå er 33 forskjellige lokaler på 5 000 kvm eller mer tilgjengelige på markedet. – Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering? – En leietaker bør forvente at gårdeieren tar energimerking og miljøsertifisering på alvor, samtidig er det slik at leietakeren ikke nødvendigvis vil være med å betale for denne merkostnaden. Selv om merkostnaden fører til lavere kostnader for leietaker i den daglige driften. – Hva bør være avgjørende kriterier for valg av lokaler? – Valg av lokaler er behovsprøvet og mye ligger i de vanlige kriteriene som, totaløkonomi, beliggenhet, funksjonskrav og fleksibilitet. Når det er sagt kan det være hensiktsmessig å vurdere flyttingen som et endringsprosjekt kontra et flytteprosjekt. Således vil kriteriene kunne vurderes vidt forskjellig. – Hva bør leietaker forvente av en næringsmegler i jakten på nye butikklokaler? – En megler har opplysningsplikt og skal opptre som en mellommann, utover det bør megleren være engasjert og kunnskapsrik i forhold til det håndverket han utfører. – Hva er det første du ville gjort som næringsmegler hvis du skulle ut på leiemarkedet? – Det første jeg ville gjort er å sette opp en behovsanalyse som omhandler de kravene virksomheten har på kort og lang sikt. I tillegg ville jeg vurdert rammene for totaløkonomien i prosjektet. Dernest ville jeg alliert meg med miljøer som besitter den kompetansen jeg selv ikke har.

HANS JACOB HARALDSON, NÆRINGSMEGLER, GVA CRE NORWAY Tidligere eiendomsforvalter i Gaustadbekken AS og John Holm Forvaltning AS. Har Bachelor i økonomi og administrasjon ved Handelshøyskolen BI. Bor i Nils Juels gate på Frogner

Utendørsmiljøer Uteplanter – ditt ansikt ut mot verden Du får ikke en ny sjanse til å gjøre et godt førsteinntrykk. Skap et innbydende og ryddig inngangsparti. La oss hjelpe deg! Få en gratis konsultasjon. Ring 23 00 66 03 eller besøk ambius.no

n INTERIØR/ Gulvet bærer interiøret

Thon Conference Vika Atrium:

Gulvet bærer interiøret Et konferansesenter skal alltid legge til rette for gode og målrettede møter. Da vi designet Thon Conference Vika Atrium valgte vi en nøktern linje. Hvite vegger, sorte plater, møbler med strenge linjer og glassvegger ut mot fellesarealene bringer tanken til et kontorlandskap. Det understrekes at man er på jobb også når møtene er lagt utenfor eget hus. Kravet til effektivitet er det samme. Det er gulvet som gir lokalene karakterer og særpreg. Glassveggene gjør det mulig å se inn i flere møterom samtidig, og man registrerer til sin overraskelse at gulvfargen veksler. Inntrykket er friskt og lekende, nesten Lego-aktig. Mørke dører og lister forsterker effekten. Kontrasten til det strenge uttrykket er tilsiktet – gulvet virker dempende og skaper dynamikk.

42 | Nr. 03–2015/Lokaler

Møterommenes nøkterne linje er forlatt i konferansesenterets øvrige soner. Serveringsarealene har vegger med klare og sterke farger, og buffeene har gulldekor. I pausene skal man spise godt, koble av og ha det hyggelig sammen med andre møtedeltakere. Trivsel utenfor møterommet bidrar til resultater inne i møterommet, tror vi. Målet var derfor å gi møtedeltakerne en følelse av hverdagsluksus – kall det gjerne en følelse av å være på restaurant. Signaturen til vår er fargebruken. Det er i toalettsonene at vi har gått lengst. Disse fremstår som energibomber i henholdsvis solgult og turkis. De fleste blir oppkvikket av å fikse på frisyren og rette på sminken – knallfargene bidrar ytterligere til en glad dag. Flisene er rimelige standardfliser. Mørkt treverk forsterker fargeeffekten. Det skal være enkelt å orientere seg. Funksjonell merking og skiltbruk var derfor en hovedsak for oss. Møterommene har både navn og nummer. Begge deler er angitt med store typer på innsiden så vel som på utsiden av dørene. Store piler viser vei – til møterom, buffeer, pausearealer og alt annet som gjestene har behov for å finne.

Av Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

Lokaler/03–2015 | 43

n Aktuelt/Juss/

Manglende fokus på felleskostnader kan koste dyrt Jacob Solheim, som er advokat og partner i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS, holdt nylig innlegg på Estate Medias seminar om fellesareal og felleskostnader. Med 70 deltakere og mange spørsmål fra salen var dette åpenbart et tema som fenget stor interesse. Vi har kontaktet Solheim for å høre mer om temaet og for å få noen tips om hva en leietaker bør fokusere på.

44 | Nr. 03–2015/Lokaler

– Hvorfor tror du temaet vekket så stor interesse? – Vi har lang og bred erfaring med næringsleieforhold og vår erfaring er at særlig de siste 2-3 årene har det vært økende fokus på felleskostnader. Mange leietakere reagerer på at felleskostnadene, og særlig felleskostnadene i kjøpesentre, er blitt svært høye og at kostnadene er økende. I tillegg opplever vi at det ofte oppstår uklarheter og diskusjoner mellom partene relatert til felleskostnader og fellesareal. – Hva karakteriserer felleskostnader? – Det er viktig for partene i en leiekontrakt å være klar over at det finnes ingen rettslig definisjon av begrepet felleskostnader. Partene må selv bli enige om hva som skal anses som felleskostnader og vil som den klare hovedregel bli bundet av hva man avtaler i leiekontrakten. Vi ser til stadighet at partene med fordel kunne hatt bedre fokus og brukt noe mer tid på leiekontraktens regulering av felleskostnader. I stedet oppstår ofte uklarheter og diskusjoner. Et annet generelt trekk ved felleskostnader er at dette er kostnader som kom-

mer i tillegg til husleien og de kostnadene leietaker selv skal dekke direkte for egen regning. Med unntak av administrasjonsgebyr, skal det ikke være noen økonomisk gevinst eller påslag for noen av partene i leieforholdet ved felleskostnader. – Hva er situasjonen hvis leiekontrakten er uklar? – I all hovedsak har alle næringsleiekontrakter bestemmelser om felleskostnader. Imidlertid ser vi tidvis at enkelte leiekontrakter har uklar eller mangelfull regulering av hvilke kostnader som skal anses som felleskostnader og hvorledes felleskostnadene skal fordeles. I slike tilfeller vil husleieloven supplere leiekontrakten. Det er viktig for begge parter å være klar over at husleielovens utgangspunkt er at man må uttrykkelig avtale at leietaker skal betale utgifter som forbruk av strøm, vedlikehold etc. og at uten avvikende avtale anses kostnadene inkludert i leien. Det er utleier som har bevisbyrden for at felleskostnadene ikke inngår i leien. Videre legger loven opp til at det kun er forbruk av strøm etc. som kan kreves dekket. Utleier må således ha tydelig hjemmel for å

kunne kreve betalt for oppgradering eller vedlikehold av eiendommens tekniske anlegg. I den såkalte meglerstandarden som utgis av Norsk Eiendom m.fl. er det i punkt 8 inntatt hjemmel for å kreve at leietaker betaler en andel av eiendommens felleskostnader. I tillegg er det vist til et bilag med et eksempel på kostnader som inngår i felleskostnadene. Etter mitt syn er det en fornuftig måte å regulere felleskostnadsspørsmålet på. En utleier bør alltid gjøre det på denne måten fordi det vil begrense risikoen for uenighet og for uteglemte poster. Mitt råd til utleiere er å gjennomgå bilaget nøye og eventuelt tilpasse bilaget til den konkrete eiendom. Utleier må også passe på at prosentsatsen for administrasjonspåslag fylles inn. Hvis ikke risikerer man at manglende utfylling tolkes som at utleier ikke skal ha rett til administrasjonspåslag. I en lagmannsrettsdom fra 2009 bestemte retten at utleier ikke kunne kreve administrasjonspåslag fordi utleier ikke hadde sørget for å ha hjemmel for dette i leiekontrakten som ble inngått.

n Aktuelt/Juss/

Enkelte leietaker klarer å fremforhandle begrensninger i felleskostnadene enten ved at felleskostnadsoppramsingen i bilaget anses uttømmende angitt, ved at det settes tak på felleskostnadene eller ved at leietaker skal betale en lavere andel av felleskostnadene. Utleier må i tilfelle dekke det overskytende. Etter vårt syn bør en utleier tenke seg godt om før man inngår slike særordninger.

PROFIL: Jacob Solheim er advokat og partner i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS, et spesialistfirma som er særlig rettet mot eiendomsbransjen. Solheim har bred erfaring når det gjelder bolig- og næringseiendom, herunder eiendomstransaksjoner, eiendomsutvikling, entrepriserett, leieforhold og øvrige spørsmål relatert til fast eiendoms rettsforhold. Han holder jevnlig kurs om temaer innenfor sine kjerneområder.

– Plikter utleier å dokumenterer kostnadene? – Ja. Etter husleieloven kan leieren kreve at utleierne hvert år legger frem regnskap som viser at kostnadene foreligger, kostnadsnivået og kostnadsfordelingen. Materialet må overleveres i en form som gjør det mulig for leietaker å kontrollere tilleggsregninger uten uforholdsmessige anstrengelser. Partene bør merke seg at husleielovens bestemmelser om felleskostnader og dokumentasjon kan fravikes i næringsleieforhold, slik at dersom partene ønsker at dokumentasjon skal skje på en annen måte enn det som følger loven, må dette avtales i leiekontrakten. Vi har sett enkelte eksempler på leiekontrakter hvor det er inntatt at utleier ikke skal dokumentere felleskostnadene og fordelingen av disse. Etter vårt syn bør man ved felleskostnader, regnskap og avregning holde fast ved et åpenbok-prinsipp. – Hva baseres fordeling av felleskostnader seg på? – I alle etablerte standard leiekontrakter er det lagt opp til at felleskostnader skal fordeles etter eiendommens fordelingsnøkkel. I meglerstandardens siste reviderte versjon, som ble lagt ut rett etter påske, er det nå tatt inn at fordelingsnøkkelen skal inntas som bilag til leiekontrakten. Det vil være særlig viktig å vedlegge denne der fordelingsnøkkelen er basert på andre parametre enn en ren arealfordeling som er det vanlige. Videre er det i siste versjon fastsatt at fordelingsnøkkelen skal justeres forholdsmessig ved eventuelle endringer i grunnlaget for fordelingsnøkkelen. Tidligere versjoner og mange andre leiekontrakter har ikke hatt en tilsvarende regulering, noe som har åpnet for diskusjoner mellom partene når man har ønsket å endre fordelingsnøkkelen. Det er mange eksempler på diskusjoner som har oppstått fordi det har vist seg å være avvik mellom arealet oppgitt i leiekontrakten og arealets reelle størrelse eller dersom byggets totalareal endret seg i leietiden for eksempel ved reduksjon av fellesareal for å utvide eksklusivt areal. Vårt råd til utleiere vil være å passe på at kontrakten åpner for nødvendige endringer av fordelingsnøkkelen. Dette kan for eksempel gjøres som i meglerstandarden eller ved å føye til at felleskostnadene fordeles etter

46 | Nr. 07–2014/Lokaler

eiendommens fordelingsnøkkel ”slik denne er til enhver tid”. – Hvor viktig er felleskostnadene for partene i et leieforhold? – Felleskostnadene i dag blitt en vesentlig del av de totale bokostnadene for en leietaker og andelen er økende. Etter vårt syn bør partene derfor ikke bare fokusere på leien, men også på felleskostnadene. Det er viktig å merke seg at felleskostnadene aldri kan fastslås på forhånd. Felleskostnadene vil variere avhengig av strømspris og forbruk, vedlikeholdstiltak i eiendommen, og en rekke andre faktorer. Videre må man ikke glemme at det er forskjell på et leieobjekt i et nytt bygg med lave felleskostnader og et gammelt bygg med høyt energiforbruk og høye kostnader til drift og vedlikehold av tekniske anlegg. – Hvilket råd vil du gi til partene dersom det blir uenighet om felleskostnader? – Vårt råd til begge parter vil være å ha en pragmatisk tilnærming og forsøke å fremhandle en minnelig løsning. En rettslig prøving av felleskostnader vil ofte være tid- og kostnadskrevende og ofte med en betydelig usikkerhet knyttet til jus, faktum og tekniske forhold. I mange sammenhenger bør man heller fokusere på den totale størrelsen på felleskostnader enn på de enkelte postene. Videre bør partene fokusere på hvilke fellestjenester som skal kjøpes inn, hvordan de kjøpes inn og standarden på tjenestene. Omfanget på tjenester knyttet til renhold og vakthold kan eksempelvis være høyere enn det partene egentlig har behov for, noe som i tilfelle bør korrigeres og for å oppnå en besparelse for leietakerne. Et løpende samarbeid mellom partene, hvor eksempelvis en senterforening kan bidra, kan være en fornuftig måte å avklare hvilke tjenester som skal leveres, og hvorledes tjenestene skal kjøpes.

Design: lemon.no

VÆR SMART - TENK NYTT! Kontorer fra 600 kvm og opp til 2200 kvm ledig i Sandstuveien 68 på Ryen. • • • • • • • • •

Innflyttningsklart nybygg. Høy standard med sterkt miljøfokus. Ledige lokaler i hhv 5. og 7. etasje (som også er toppetasjen). Energiklasse A / Passivhus-standard BREEAM Excellent Personalrestaurant og møteromssenter Innendørs og utendørs parkering Sykkelparkering Enkel adkomst fra E6 og Ring 3

Vol. 1

by Linstow

Linstow AS står for utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann204x128-2013nov.indd 1

05/11/13 10:40

n Nybygg/Ruseløkkveien 26/

Arkitektur i særklasse Det danske arkitektkontoret schmidt hammer lassen architects har tegnet et bærekraftig signalbygg midt i Oslo sentrum, med formål om å skape et nytt forhold mellom bygning og det urbane liv. AV SILJE RØNNE ILLUSTRASJONER/3D: SCHMIDT HAMMER LASSEN ARCHITECTS

DEG 42 blir Oslos neste ikon «Bygget utrykker noe veldig sterkt, det satt opp mot de andre blir som David og Goliat. Alle småbedriftene i enden vil faktisk få det mest eksponerte bygget, hvor alle de «store» komme etter». Geir Haaversen, partner i A-lab. AV SILJE RØNNE

48 | Nr. 03–2015/Lokaler

ILLUSTRASJONER/3D: DARK ARKITEKTER OG ZINC AS.

DEG 42

Lokaler/03â€“2015 | 49

n Nybygg/Ruseløkkveien 26/

GRØNN OASE: I det nye bygget på Vika, kombineres det urbane bylivet med innslag av høystrakte furutrær – det gir en god balanse mellom natur og bymiljø.

50 | Nr. 03–2015/Lokaler

et skal de gjøre ved hjelp av synergier mellom bygningens daglige brukere, besøkende og mennesker som bare passerer gjennom kvartalet. Arbeidet med rehabilitering av gateløpet og butikker i Vika Terrassen er godt i gang. Nå planlegger Storebrand Eiendom AS et helt nytt bygg i Ruseløkkveien 26, hvor House of Oslo ligger i dag. 2017 er forventet byggestart på et spennende konsept bestående av kontor, butikker og restauranter. – Vi har designet en bygning av arkitektonisk særklasse, som skaper en helt ny offentlig møteplass sentralt i Oslo. Bygningen åpner seg aktivt på gateplan og inviterer borgere helt inn i huset, til det offentlige gårdsrommet eller bare for å ta en snarvei gjennom bygningen. Det er et urbant hus, som samtidig trekker naturen inn i byen og skaper en ny emosjonell plass, sier Kristian Lars Ahlmark, senior partner i schmidt hammer lassen architects. Bygget har høye miljøambisjoner og det legges stor vekt på bærekraft med et ønske om å oppnå BREEAMsertifisering Excellent. Storebrand Eiendom AS vurderte først en totalrehabilitering av bygget, men bestemte seg for å bygge nytt. Bygningsmassen er i dårlig teknisk stand og har svak arealutnyttelse. Derfor kom de frem til at et nybygg vil gi byen et mer estetisk og miljøvennlig bygg, samt at det vil skape et bedre byrom. For sentralt i kvartalsstrukturen anlegges en åpen plass, et bylandskap, som blir en grønn oase med høye slanke furutrær, som skal spille på lag med fasadens vertikale motiv.

Lokaler/03–2015 | 51

n Nybygg/Ruseløkkveien 26/

– Her har vi skapt et nytt offentlig byrom, en møteplass, med mange rekreasjons muligheter for Osloborgere. Gjennom et sterkt sammenhengende grep kombinerer vi både high-end kontorplasser, handel og byens «flow», sier Ahlmark. Nytt tilskudd Arkitektkontoret skal designe et 50 000 kvadratmeter shopping- og kontorkompleks i sentrum av Oslo. Bygget vil bestå av en sammenhengende bygningsstruktur, som i de øverste etasjer deles opp i mindre deler. Prosjektet fremstår utvendig som en stringent skulptur, som tilpasser seg stedets forskjellige skalaer og byens

52 | Nr. 03–2015/Lokaler

gateprofil. Bygningens funksjoner og stedets komplekse topografi har blitt selve prosjektets nav. Brede sittetrapper, skrånede flater, åpenhet mellom etasjer, gjennomskjæringer, bylandskap og atrier vil skape nye sammenhenger mellom bygning og byliv, og vil tilføre en helt ny dynamikk til en historisk del av Oslo. – Skalaen, volumen og det ytre uttrykket er i utgangspunktet inspirert av selve stedet. Bygningens gavlmotiv spiller sammen med gatestrukturen sett fra fjorden, og den sentrale kvartalsstrukturen matcher områdets øvrige gateprofil. Bygningens indre gårdsrom danner en kontrast til dette. Materialene er holdt i varme

naturlige farger, skifer, stein, kobber og tre, forklarer arkitekten. Mangfold og muligheter Det nye bygningskomplekset består av om lag 10 000 kvadratmeter butikk- og forretningslokaler i de nederste etasjene, mens de øverste etasjene består av nærmere 40 000 kvadratmeter kontorlokaler. Kontorarealene er organisert slik at det kan være et bredt utvalg av utleiealternativer på de enkelte etasjene, hvor flere kontornivåer har tilgang til utendørs takterrasse med visuell kontakt med byen. – Rommene har fleksibelt design, det vil si at de kan utvides og endres.

MULIGHETER: Åpne store flater, rikt på naturlig lys og fleksible løsninger. Lokaler/03–2015 | 53

n Nybygg/Ruseløkkveien 26/

54 | Nr. 03–2015/Lokaler

n Nybygg/Ruseløkkveien 26/

MANGFOLD: Kontorlokalene egner seg både til åpne landskap og cellekontor. De er tegnet svært fleksibelt, for å tiltrekke seg ulike leietakere fra forskjellige bransjer. Dette blir et spennende ste då arbeide.

Det gir leietakerne mange muligheter til å tilpasset det ut i fra sitt behov i dag og fremover, sier han. Kontorarealene har en moderne, robust design, høy kvalitet og tilbyr optimale dagslysforhold og en fantastisk utsikt over Oslo skyline og bukten. Nå bygget står klart tror Ahlmark at du vil finne alt fra advokater, revisorer, IT-virksomheter til Newbiz i bygningen. Byggets fleksibilitet legger opp til et stort spekter blant leietakere, og det er et av byggets store styrker ifølge arkitekten.

Kristian Lars Ahlmark, senior partner i schmidt hammer lassen architects.

56 | Nr. 03–2015/Lokaler

– En typisk dag i bygningen vil være preget av aktivitet ute som inne, da det er mange muligheter for å jobbe, shoppe, spise, ta en kaffepause og sitte utenfor eller bare ta en snarvei gjennom bygningen. Dette gir en flow av mennesker nesten hele døgnet rundt, avslutter Ahlmark.

SURREALISTISK: Vinduene går fra gulv til tak og gir lokalene en praktfull utsikt samt gode lyse rom.

Lokaler/03–2015 | 57

n Nybygg/statistikk/

Schneiderbygget. Foto: Trond Isaksen

58 | Nr. 03â€“2015/Lokaler

Økt nybygg fremover Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 573 000 kvm står ledig, hvilket er en nedgang på 91 000 kvm fra i fjor. Arealledigheten utgjør ved dette 5,8 prosent av den totale massen av kontorbygg, mot 6,7 prosent i fjor. Her er noen av konklusjonene i rapporten: Absorbsjonen av arealer var i 2014 på samme nivå som i 2013 og utgjorde 184 000 kvm mot 186 000 kvm i 2013. Antall prosjekter som blir ferdigstilt i 2015 er 218 000 kvm, en betydelig økning fra 2014 hvor det kun ble ferdigstilt 93 000 kvm (+134 prosent). Dette vil innebære økt arealledighet. I 2016 og 2017 forventes noe reduksjon i ferdigstilte arealer sammenlignet med 2015 og nivåene vil trolig ikke være høyere enn at arealbalansen isolert sett vil kunne forbli rimelig konstant. Det er imidlertid grunn til å frykte at svekket oljepris vil kunne innebære svekkelse av arealabsorbsjonen, hvilket vil innebære økt arealledighet i flere år fremover.

Nye større kontorbygg i Oslo 2014-2016 Adresse/prosjektnavn

Størrrelse Område (kontor)

År ferdig Utbygger

Bruker

Ledig?

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 9 400

Økern

2014

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Fridtjof Nansens vei 16

Majorstuen

2015

Reimers-familien

POD

Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 16 000

Økern

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten

Lysaker Polaris BT 1

18 000

NCC

2015

Lysaker

Technip

Munkedamsveien 62

5 000

RS Platou & Fabritius

2015

Sentrum Vika-Aker Brygge

RS Platou

Nei

Nesøyveien 4-6

20 000

Varner Gruppen

2015

Slependen-Billingstad

Varner Gruppen

Nei

USAs Ambassade Huseby

5 000

Amerikas Forente Stater

2015

Oslo ytre vest

USA

Nei

Fornebuporten bygg A

29 500

Aker

2016

Fornebu

AKSO+Kværner

Nei

Veritasveien 1

30 000

Det Norske Veritas 2016

Høvik

Veritas

Drammensveien 131

10 800

Skøyen

2014

Berner Gruppen

Yara

Nei

Drammensveien 134

26 000

Skøyen

2015

Norwegian Property ASA

Statens Pensjonskasse Minimalt

Akersveien 26

16 500

Aker

2014

KS v/Pareto

SSB

Nei

Eilert Smiths vei 2

10 000

Kalbakken

2014

Brick AS

NG Data

Minimalt

Ullernchausseen 56

20 000

Ullern

2015

Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Aller Media

10 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Frontbygget

16 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten +

Silurveien 2

18 000

Ullern

2015

Selvaag

Selvaag +

Fornebuporten, trinn 1

30 000

Fornebu

2015

Fornebuporten AS

Schweigaardsgate 16

12 900

Sentrum øst

2015

Entra Eiendom

Diagonale

12 000

Sentrum øst

2016

Hav Eiendom/ Olav Thon Gruppen

8 600

Portalbygget

13 000

Hasle

2016

Höegh Eiendom

Fornebuporten, trinn 2

29 500

Fornebu

2016

Fornebuporten AS

Storgata 12-14

8 500

Sentrum

2016

Olav Thon Gruppen

Ja Statoil Fuel & Retail

Nei Ja

Cowi

Ja Ja

Riksrevisjonen

Nei

Kilde: Akershus Eiendom Lokaler/03–2015 | 59

n Områder / MARKEDSPULS

Et skifte i markedet «Høyt tilbud av kontorlokaler kombinert med økende økonomisk uro, bidrar nå til at leieprisene tenderer nedover.» AV SILJE RØNNE

Fastlandsøkonomien vokste med 2,3 % i 2014. Oljebremsen ble imidlertid stadig mer tydelig mot slutten av fjoråret og DNB Markets anslår at BNP for Fastlands-Norge kun vil stige med 1,2 % i år. Sysselsettingen økte med 31 000 personer (+1,2 %) i fjor. – I typiske kontorintensive næringer steg sysselsettingen med 9 000 personer, mot 6 700 personer året før. Med lavere veksttakt for norsk økonomi, vil imidlertid veksten i sysselsettingen avta fremover, sier Ingrid Elisabeth Moe, analytiker i DNB Næringsmegling. Ledighetsutvikling Etter å ha vokst med om lag 200 000 kvm fra høsten 2012 til høsten 2014, har ledigheten nå flatet ut på 841 000 kvm innen et 12 måneders perspektiv. Det er en økning på kun 1 000 kvm fra 3. kvartal 2014, viser tall fra DNB Næringsmegling. – Ledigheten er dermed på 8,9%, altså fortsatt på et høyt nivå. Utflatingen var ventet, av flere årsaker. Først og fremst fordi effekten av den store nybyggboomen i 2012 og 2013 nå er tatt ut. De store arealene som ble fraflyttet i denne perioden er absorbert av nye leietakere, eller var allerede kommet med i ledighetsstatistikken, forteller hun. En annen årsak til at ledigheten ikke har økt mer ifølge Moe, er at det i fjor ble ferdigstilt kun 75 000 kvm nye kontorbygg, et

60 | Nr. 03–2015/Lokaler

nivå som er langt lavere enn snittet de siste ti årene på 112 000 kvm per år. – Den tredje årsaken er at vi nå ser at flere utrangerte kontorbygg besluttes konvertert til bolig, og dermed trekkes fra tilbudssiden, fortsetter hun. Historisk høy ledighet – Selv om ledigheten nå har flatet ut, er den på et historisk høyt nivå, og det er stor konkurranse om å kapre leietakerne på søk. Det har vært et lavt signeringsvolum i 2014, noe som henger sammen med at utløpsvolumene de nærmeste årene, og spesielt i 2015, er lave, påpeker Moe. Tall fra Arealstatistikk viser at volumene for 4. kvartal er de laveste 4. kvartalsvolumene signert siden begynnelsen av tidsserien i 2008, både målt i kvadratmeter (144 070 kvm), og antall (198 signerte kontrakter). – Markedet oppfattes tungt i mange områder. Oljesektoren, som bidro til å smøre markedet i flere år, har nå negativ innvirkning både direkte på egen sektor, men også indirekte på andre bransjer, som blir mer forsiktige og avventende. Sektoren er sterkt representert fra sentrum vest og ut til Asker, og ledigheten er høyere på Lysaker og Fornebu enn andre steder. – Utbyggingen av Johan Sverdrup-feltet kan imidlertid virke som en støtdemper på nedturen. Aktørene som blir tildelt kontrakter her, vil kunne komme i ekspansjonsmodus,

og igjen øke arealbruken, legger hun til. DNB Næringsmegling har registrert en økende grad av skjult ledighet i markedet. Det vil si at flere har god kapasitet, og kan i realiteten sitte trangere. – Om utviklingen skulle bli verre enn forventet, vil dette kunne bidra til at flere arealer blir tilgjengelig som fremleieobjekter, sier analytikeren. Beskjeden etterspørsel DN’s Konjunkturbarometer for 4. kvartal 2014 viser flere som planlegger å øke bemanningen, men differansen mellom de som vil oppbemanne og de som vil nedbemanne er på beskjedne 9%. – Forventningene til netto sysselsetting tenderer altså nedover, og stemningen er på sitt laveste siden finanskrisen, understreker Moe. Kontormarkedet i Stor-Oslo består imidlertid av langt mer enn oljeselskaper. Blant øvrige store kontorbrukere, som offentlig sektor, konsulentbransjen, advokatfirmaene, bank og finans, og IT-bransjen, opplever DNB Næringsmegling at etterspørselen etter kontorarealer er stabilt god. Halvoffentlige virksomheter, samt foreninger, og ikke minst undervisningsvirksomhet, bidrar også til å holde etterspørselen oppe. Derimot antar de at media og kreative bransjer, samt rådgivningsbedrifter rettet mot oljesektoren, er mer sårbare for økt usikkerhet hos bedriftene.

– At bedriftenes forventning til vekst er fallende, gjenspeiles også i snittarealene i kontraktene, sier hun. Ifølge arealstatistikk var snittstørrelsen i 4. kvartal 2014 på 740 kvm, basert på 162 kontrakter. Tendensen har vært fallende gjennom hele 2014, og utsiktene tilsier fortsatt lavt snittareal. I 2015 og 2016 er svakere økonomiske utsikter ventet å slå ut i lavere sysselsettingsvekst. – Først og fremst er det leverandørene til petroleumsvirksomheten som får størst nedgang i etterspørselen, men også mange andre virksomheter, som kontorintensive næringer, vil merke tilbakeslaget. Sysselsettingsveksten antas å ta seg opp igjen fra 2017, opplyser Moe. Noe av kontorarealet forsvinner også ut av markedet hvert år fordi det konverteres til annen bruk. Grunnen ifølge Moe er at en del fraflyttede kontorbygg har en beliggenhet som er lite attraktiv for kontorbrukere, eller dårlige egnede løsninger for kontorbrukere.

Pulsen på leiemarke det NÅ

Fremtidsutsiktene Den viktigste kilde til etterspørsel etter nye kontorlokaler, er utløp av eksisterende leiekontrakt. Arealstatistikk sin oversikt over utløp frem i tid viser at volumene er svært lave i de nærmeste tre årene. 872 kontrakter på i underkant av 600 000 kvm løper ut i 2015, og utviklingen for 2016 og 2017 er enda svakere. For de store kontraktene er utviklingen enda svakere, og konkurransen om de store leietakerne er hard. – I takt med svakere utsikter for norsk økonomi, venter vi kun svak positiv arealabsorbsjon. Det er fortsatt høy ledighet i kontormarkedet, og vi antar at denne vil øke noe videre i 2015 og 2016, grunnet svakere etterspørsel og noe høyere nybyggingsvolumer. Vi venter at kontorledigheten stiger langsomt og topper ut på 9,6% i 2016. I 2017 antar vi at aktiviteten i markedet er på vei opp, både hva gjelder etterspørselen og nybyggingsvolumene, sier analytikeren. Til tross for at ledigheten i Stor-Oslo har økt fra 2012 til 2014, har leieprisene tilbakelagt en solid vekst i samme periode. Grunnen ifølge Moe er leietakernes økende krav til standard. Fra høsten 2014 har det imidlertid skjedd et skifte i markedet. Høyt tilbud av kontorlokaler kombinert med økende økonomisk uro, bidrar nå til at leieprisene tenderer nedover. – Vi skrev i vår forrige rapport i fjor høst at det særlig var as-is-leiene som var under press, og at gårdeierne var i ferd med å bli mer mørne. Dette ser vi i enda større grad i dag. Vår oppfatning er at leiene faller mest ved reforhandlinger, hvor gårdeierne strekker seg lenger for å unngå tomme lokaler i et marked med høy ledighet. Hva gjelder nysigneringer i arealer som skal rehabiliteres, vil leienivåene være mer stabile, da gårdeier nødvendigvis må få betalt for oppussingen, avslutter Moe.

Lokaler/03–2015 | 61

n Områder / MARKEDSPULS

Standarden heves i flere av Oslos handelsområder I 2014 ble standarden hevet i flere av Oslos handelsområder – Aker Brygge og Paléet gjenåpnet etter en lenger rehabilitering og Bogstadveien ble offisielt åpnet etter omfattende gravearbeider. I tillegg åpnet to nye kjøpesentre – verdens mest miljøvennlige kjøpesenter på Fornebu og tyskeide Bekkestua senter. Nylig åpnet også Østbanehallen igjen, med flere spisesteder og butikker. AV: ANN KRISTIN AURE, ANALYTIKER I MALLING & CO

Ann Kristin Aure, analytiker i Malling & Co

Internasjonale motehus fortsetter å etablere seg i Oslo Forbruksveksten i 2014 var moderat, på samme nivå som året før. Til tross for dette opplevde handelsstanden i Oslo en god utvikling, med flere internasjonale motehus som etablerte seg i området rundt Egertorget. Nyetablerte luksusbutikker som Gucci, Bottega Veneta og Marc by Marc Jacobs har nå fått selskap av blant annet Burberry, Michael Kors og The Kooples. Det er høy betalingsvillighet for lokaler med riktig utforming og høy «footfall», noe som gjenspeiles i leieprisene i de beste og nest beste områdene. Toppleiene for de aller beste arealene har gjennom 2014 ligget på rekordhøye 25 000 NOK/m/år, nesten dobbelt så høyt som toppleiene i Stockholm. Dette vitner om hvor attraktiv nordmenns kjøpekraft er. Høye krav til standard For å møte leietakernes krav til lokaler kreves det betydelige investeringer i bygningsmassen. Internasjonale aktører er de som stiller høyest krav til lokalene og til hvilke butikker som ligger i nærheten. Med stadig flere motehus innenfor luksussegmentet i Oslos handlegater, vil det bli mer attraktivt for nye internasjonale merker å etablere seg her. Dette vil forhåpentligvis bidra til at standarden i Oslos handlegater vil heve seg ytterligere. Storebrand er i full gang med å totalrehabilitere hele Vika Terrassen med nytt bilfritt gateløp, butikker og spisesteder. Fortsatt god utvikling i 2015 Rekordhøye oljeinvesteringer har bidratt til å trekke opp veksten i fastlandsøkonomien de siste årene. Vi går nå

62 | Nr. 03–2015/Lokaler

inn i en periode med redusert reallønnsvekst, lavere sysselsettingsvekst og mer usikkerhet i økonomien, noe som isolert sett gir dårligere utsikter for handelsnæringen. Forventninger om vedvarende lave utlånsrenter trekker imidlertid kjøpekraften i positiv retning. Handelsorganisasjonen Virke har tatt dette innover seg, men venter likevel samme vekst som fjoråret – det vil si en samlet vekst i norsk handel på 4 %. Det norske markedet er høyaktuelt for flere internasjonale aktører, så vi ser ingen grunn til leieprisene skal avta i 2015.

ØKT TRIVSEL OG EFFEKTIVITET MED NYTT KONTORDESIGN Bedriftseiere har merket en markant økning i både trivsel, arbeidskvalitet og effektivitet når kontorene er designet i tråd med bedriftens behov. Dette er noe utleiere begynner å forstå nytten av.

Et nytt kontordesign er ikke bare penere å se på, men gir også betydelig økt trivsel blant ansatte.

Trond Ramsøskar Interiørarkitekt MNIL

Vi i Ramsøskar Interiørarkitekter har mer enn 15 års erfaring med innbydende interiørarkitektur og jobber tett sammen med store kunder som Thon Gruppen, Randstad og Røde Kors.

Ved riktig bruk av farger og materialer skaper vi en attraktiv og innbydende arbeidsplass som både ansatte og bedriftseiere trives med.

Vi vet hvor stor effekt det kan ha med et optimalt kontormiljø. Trivselen blant de ansatte øker drastisk, effektiviteten forbedres og dette gir utslag på bedriftens overskudd. Et ferdigdesignet kontor gjør jobben enklere, også for utleier.

Ramsøskar Interiørarkitekter er klare for å hjelpe deg - enten du er bedriftseier eller utleier”

Vi hjelper bedrifter og utleiere med akkurat dette, vi skaper et interiør som speiler både bedriftens profil og identitet.

Kontakt oss i dag for en helt uforpliktende samtale og se hva vi kan gjøre for deg. Kontakt oss på telefon: 459 11 251 eller besøk: lokaler.ramsoskar.no

Lokaler/03–2015 | 63

n Områder / OSLO OG OMEGN

ASKER OG BÆRUM Topp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1250 kr/kvm Arealledighet: 6,6 %

OSLO SENTRUM*

+ Opplever en positiv utvikling som kontorområde. En høyt utdannet befolkning, Billingstad og Sandvika skal fornyes. God togdekning og flytoget stopper i Asker og Sandvika. Bransjekluster for oljenæringen. ÷ Kan oppleves usentralt, fragmentert. Store leietakere: Kongsberg Gruppen, Aibel, Asplan Viak, Norconsult, Telecomputing.

Topp standard/beliggenhet: 3300 kr/kvm Normalt god standard: 2650 kr/kvm Arealledighet: 6,1 %

OSLO VEST Skøyen · Ullern · Frogner · Majorstuen Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 3,7 % (eks. Skøyen) Leiepriser Skøyen: 2850/1850

Sentrum · Kvadraturen · Bjørvika

Flere nybygg reises nær Oslo S. Bjørvika har flere store hovedkontor og boliger. 30.000 vil bo eller jobber her når utbyggingen er ferdig i 2025.Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid. + Adkomst og kollektivdekning. Alle byfunksjoner i umiddelbar nærhet. ÷ Lite parkering. Få store lokaler. Stigende leiepriser. Store leietakere: Tine, YS, NSB, PWC, DNB, KLP, Norges Bank, SSB, Oslo Børs og flere departementer. * Egen sak om Oslo sentrum følger over de neste sidene

Skøyen

+ Sentralt. Byliv med handel, serverings- og spisesteder. Meget god kollektivdekning. Flytoget stopper på Skøyen. Over 10.000 arbeider i umiddelbar nærhet til stasjonsområdet på Skøyen. ÷ Lav ledighet og press på de beste lokalene Store leietakere: Orkla, Yara, KPMG, NHO, Politidirektoratet, Dark Arkitekter, Rambøll, Multiconsult.

FORNEBU

Lysaker

Fornebu Sandvika

Høvik

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1350 kr/kvm Arealledighet: 10,1 % (inkl. Lysaker) Vil ha rundt 25.000 arbeidsplasser og mellom 12 og 15.000 beboere innen 2020. + Nytt kjøpesenter åpnet høsten 2014. Hotell med konferansefasiliteter. Kort avstand til Lysaker Stasjon og hyppige bussavganger. Fine omgivelser. Bransjekluster. ÷ Mye frem og tilbake rundt den planlagte tbanen. Rushtidstrafikk. Store leietakere: Statoil, Telenor, Aker Solutions, Accenture, HP.

DRAMMEN Topp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvm Normalt god standard: 1300 kr/kvm Tendens: Utflating

+ Logistikknutepunkt for Buskerud. Revitalisert sentrum og moderne Kunnskapspark på Papirbredden. God kollektivdekning og flytog. ÷ Lav ledighet i sentrumsnære lokaler med god standard. Store leietakere: Toyota Norge, Eltek, Nofas, ABB Kraft, Aas Bryggeri. Leiemarkedet preges av lokale aktører. 64 | Nr. 03–2015/Lokaler

Drammen

NYDALEN Topp standard/beliggenhet: 2000 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 9,5 % Rundt 200 bedrifter holder til i Nydalen, og ca. 18.000 mennesker har sitt daglige virke her.Halvparten er tilknyttet BI som student eller ansatt. Flere byggeprosjekter er planlagt. + God infrastruktur med tog, t-bane og buss. Kontor- og bransjekluster. Bygges flere boliger. ÷ Mangler bylivet man får ellers i sentrum. Store leietakere: BI, Egmont, Tv2, TvNorge, Get, NetCom, PST, Statnett.

CBD Aker Brygge · Tjuvholmen · Vika Topp standard/beliggenhet: 4100 kr/kvm Normalt god standard: 2550 kr/kvm Arealledighet: 6,7 % Prestisjeområde preget av en del mindre leietakere og lokaler på opp til 1500 kvm. Lav nybyggaktivitet i området, men flere store rehabiliteringsprosjekter er igangsatt og på trappene. + Alle fasiliteter i umiddelbar nærhet. Mange representative lokaler. ÷ Lite og dyr parkering. Høyt leieprisnivå. Store leietakere: Arctic Securities, Blystad Grup- pen, Handelsbanken, BA-HR, Danske Bank, Wiersholm.

OSLO ØST

Romerike/ Gardermoen

Bryn · Helsfyr · Gamlebyen · Tøyen Topp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvm Normalt god standard: 1300 kr/kvm Arealledighet: 8,4 %

Stovner Ullevåll

Nydalen Bjerke

Majorstuen

Alna

Økern Carl Berner

ROMERIKE Romerike/Gardermoen

Helsfyr CBD

Bryn og Helsfyr har fått et kvalitetsløft med flere nybygg og store rehabiliteringer. 5.000 bedrifter holder til her og mellom 15 og 20.000 er sysselsatte i området. Flere bygg i Gamlebyen og på Tøyen står foran større oppgraderinger. + Byutviklingsgrep knytter nå området bedre sammen med resten av sentrum. God kollektivdekning med buss og t-bane. ÷ Enkelte områder mangler byliv og oppfattes som rene kontorkluster. Flere lokaler trenger modernisering. Store leietakere: Statens Vegvesen, ISS, NCC, AF Gruppen, Atea, Skattedirektoratet.

Sentrum

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1100 kr/kvm Tendens: Utflating

Bryn

Gamle Oslo Ryen/Manglerud Østensjø

Nordstrand

De fleste kontorarbeidsplassene ligger i Lillestrøm, Lørenskog og Jessheim. På Gardermoen er store utviklingsprosjekter i støpeskjeen og i Lillestrøm er flere nye kontorbygg på planleggingsstadiet. + Attraktivt for bedrifter med lager- og produksjonsvirksomhet. God togdekning og nærhet til flyplass. ÷ Kan oppleves usentralt. Store leietakere: DHL Express, TNT Norge, Coca Cola Norge, Norges Varemesse.

LYSAKER

Illustrasjon: Bjørn Ivar Thommasen

Topp standard/beliggenhet: 2300 kr/kvm Normalt god standard: 1600 kr/kvm Arealledighet: 10-11 % (inkl. Fornebu)

OSLO NORD

OSLO SYD

Økern · Hasle · Ulven · Groruddalen

Ryen · Oppegård · Skullerud · Ski

Topp standard/beliggenhet: 1750 kr/kvm Normalt god standard: 1200 kr/kvm Arealledighet: 11,7 %

Topp standard/beliggenhet: 1650 kr/kvm Normalt god standard: 1450 kr/kvm Arealledighet: 8 %

+ Infrastrukturen utbedres og ny t-banelinje åpner i 2017. Store utviklingsplaner i områdene Hasle, Økern og Groruddalen. Godt tilbud av kombinasjonsbygg. ÷ Mange bygg med dårlig standard. Store deler av området vil preges av høy byggeaktivitet fremover. Store leietakere: Siemens Norge, Nets, Lånekassen.

Ryen har blitt tilført flere nye kontorbygg hvor leiekontrakter har blitt inngått på gunstige avtaler. Arbeidet med å legge dobbelt jernbanespor til Ski har begynt. Dette åpner nye muligheter for regionen. + Ryen har enkel tilgang fra E6 og Ring 3. Buss- og T-banedekning. Godt tilbud av kombinasjons-lokaler og mange logistikkvirksomheter. ÷ Utspredt område, Siggerud – Ski uten bykvaliteter. Store leietakere: GK Norge, Schneider Electrics, Canon Norge, IBM.

I en radius på 800 meter fra Lysaker stasjon ligger rundt 2.000 bedrifter og 25.000 arbeidsplasser. Ytterligere 5.000 arbeidsplasser er planlagt. + God adkomst og meget god kollektivdekning. Flytog. Bransjekluster. ÷ Homogent kontorområde som mangler puls etter kontortid. Store Leietakere: Microsoft, Oracle, Statkraft, Wilh. Wilhelmsen, Storebrand, Petroleum Geo-Services.

**Leiepriser og ledighetstall er hentet fra UNION Gruppens siste markedsrapport eller fra meglerintervju. Lokaler/03–2015 | 65

n Aktuelt område /Oslo sentrum

«Sentrum flyttes østover» Oslo er godt på vei til å bli en vibrerende storby, som stadig knyttes tettere sammen. Bjørvika – siste brikken i puslespillet, vil få stor betydning for bybildet. AV SILJE RØNNE

66 | Nr. 03–2015/Lokaler

jørvika er basert på en politisk visjon – fjordbyvisjon – der politikerne hadde et ønske om å gi fjorden tilbake til byen og folket. Tidligere var byen skilt fra de aller flotteste områdene i sentrum av tog, veier og industri som lå langs kaikanten. Målet var et helhetlig Oslo, der blant annet Bjørvika skulle bli mer integrert i, og tilgjengelig for resten av byen, sier Rolf Thorsen, administrerende direktør for Oslo S Utvikling AS. Siden reguleringsplanen i 2003 har det skjedd mye i Bjørvika, som er godt på vei til å bli Oslos nye kulturområde. En spennende bydel er under utvikling, bestående av en god kombinasjon med bolig, kontor, servering og kulturtilbud. – Bjørvika vil tilby både Operaen, det nye Deichmanske bibliotek og Munchmuseet. I dag har Operaen allerede to millioner besøkende og kulturinstitusjonene vil tiltrekke seg mange fler. Disse tre vil utgjøre et kulturelt tyngdepunkt i Norge, mener Thorsen. Vibrerende bydel I dag er det bygd 180 000 kvm kontorer i Barcode, pluss 80 000 kvm kjeller som består av tre etasjer, der det foregår alt fra varelevering til parkering. Ved å legge en del virksomhet under bakken, kan bygulvet forbeholdes det gående publikum. ¬– Mens kontorbyggene er solgt, kontrollerer vi fortsatt alle førsteetasjene, slik at vi kan tilrettelegge for publikumsrettet virksomhet, innen handel, servering, service og kultur, sier han. Barcode vil alene få 400 boliger, der de siste 70 ferdigstilles i løpet av et par år. Det skal også oppføres en barnehage for de som bor og jobber der. I Bispevika, som er det neste store utviklingsområdet i Bjørvika, vil det komme 1 800 boliger til, med tillegg av et stort kontorbygg og publikumsrettede lokaler på gateplan. – Det vi gjør er å bygge en helt ny bydel, som gir noe til resten av byen, fortsetter han. Publikum vil få en fantastisk tilgang til fjorden og en ny havnepromenade som starter ved Sørenga og strekker seg vestover mot Akershus Festning.

Lokaler/03–2015 | 67

n Aktuelt område /Oslo sentrum

Nøkkeltall

3300 Leie kr/kvm nybygg høy standard /beliggenhet

3000 Leie kr/kvm Topp standard og beliggenhet

2650 Leie kr/kvm Normal standard og beliggenhet

6,1% Arealledighet:

Rolf Thorsen, administrerende direktør for Oslo S Utvikling AS.

– I slutten av juni 2015 åpner byens flotteste sjøbad på enden av Sørenga. Dette blir en flytende park på rundt fem dekar der publikum har tilgang på et 8 700 kvadratmeter stort sjøbad, forteller Thorsen. «Bygulvarealene» i bygningene som ligger ut mot havnepromenaden og fjorden settes av til mye servering, men også noe butikker. Dette for å skape liv og en vibrerende bydel. Bjørvika har også fått en praktfull paradegate. Den 43 meter brede og 700 meter lange avenyen som utgjør Dronning Eufemias gate inkluderer trikketrasé, kjørefelt, kollektivfelt og sykkelfelt. Mellom fjorden og Barcodebyggene fremstår den som en grønn og frodig allé. – Dette vil bli en viktig bydel, der folk vil bo, arbeide og ferdes på fritiden, mener Thorsen. Oslo sentrum rustes opp Oslo S er Norges travleste knutepunkt, og en viktig del av bydelsutviklingen. Rehabiliteringen av Østbanehallen knytter også Bjørvika tettere sammen med sentrum. – Sentrum i ferd med å bevege seg østover, utviklingen som har skjedd på Grünerløkka tror jeg også kommer til å skje i Grønlandskvartalet og med Bjørvika vil sentrum trekkes mer i denne retningen. 10 000 mennesker vil jobbe her og vi skal bygge flere tusen boliger, sier han. Og Thorsen har helt rett. Samfunnsforsker og trendanalytiker Gunn-Helen Øye sa nylig til Nettavisen at «Grünerløkka er mettet ». Torggata som tidligere var en gate mange har unngått har nå blitt byens nye «Hot-spot» etter at Thon Eiendom i samarbeid med kommunen har foretatt en kraftig forskjønning.

68 | Nr. 03–2015/Lokaler

– Vi håper beboere og næringslivet i området ser den samme positive utviklingen som oss. Hele den nedre delen av gaten er revitalisert, og vi opplever stor entusiasme for det som allerede er gjort, sier Halvor Østerli, Eiendomssjef i Thon Eiendom, i en pressemelding. I løpet av de siste fem årene har flere av de store eiendomsaktørene rettet øyne ned mot sentrum. En påbegynt rehabilitering har gitt området et realt løft. Thon Eiendom har forvandlet sitt nye handelsområde i Karl Johan-kvartalet, bestående av Dronningens gate 32, Dronningens gate 34, Karl Johans gate 6b og Skippergata 25. Union Eiendomskapital har også vært på hugget, og har flere rehabiliteringsprosjekter på gang. Deriblant bygården Kirkegata 34 og store deler av bygården Karl Johans gate 12, som huser Lindex flagship-store, og snart Nordic Choice Hotels. Nå revitalisere de også de bevaringsverdige byggene Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 25. Prinsens gate og Tollbugata skal også få et kraftig ansiktsløft. De trafikkerte enveiskjørte gatene er i dag hyppig i bruk av både buss og trikk. Planen er å gjøre Prinsensgate om til en trikkegate, som vil bidra til å løfte Kvadraturen. Etter 2020 er det også planlagt en festningsallmenning, som vil gå som en grønn forbindelse fra Kvadraturen til Bjørvika og fjorden. Den vil utformes som en parkmessig forlengelse av Grev Wedels Plass og Festningen. Nye gangforbindelser gjennom byområdet vil oppstå, som bidrar til å forsterke forbindelsen. Allmenningen skal skape et brudd mot fergeterminalanlegget, og utgjøre en overgangen mellom Bjørvika og Revierhavna. – Vår ambisjon er å utvikle Bjørvika til å bli Norges mest attraktive nærings- og boligområde, avslutter Thorsen.

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt. ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten. Se www.confidon.no for referanser.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

REKLAMEBYRÅET FOR EIENDOMSBRANSJEN Det er mange gode grunner til å velge Estate Reklame som bedriftens reklamebyrå. Den beste grunnen er at vi kan eiendomsbransjen bedre enn noe annet byrå – og vi deler gjerne vår viten, kompetanse og kreativitet. Ta kontakt med oss dersom det er ønskelig med en presentasjon av hva vi kan gjøre for ditt selskap, eller om det er en konkret oppgave som skal løses.

www.estatereklame.no Eksempler på noe av det vi har jobbet med i det siste

Lokaler/03–2015 | 69

LEIEPRISER OG STATISTIKK På disse sidene bringer Estate Lokaler oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

Kontorleiepriser.

Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012

Kontorleiepriser Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012 Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

6 000

5 000

Oslo (prestisjelokaler)

Oslo (sentralt, høy standard)

Oslo (sentralt, god standard)

Kristiansand

Stavanger (sentralt)

Tromsø

Bergen

Trondheim

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

1985

1988

1991

1994

1997

2000

2003

2006

2009

2012

Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm) 90 000

80 000

70 000

Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm)

Kvadratmeter

60 000

50 000

40 000 Oslo Sentrum Oslo Vest

30 000

Oslo Øst

Kilde: Estate Realinform

Oslo Nord 20 000

Oslo Syd

Bærum 10 000

0 2010

2011

2012 År

70 | Nr. 03–2015/Lokaler

2013 Kilde: Estate Realinform

LEIEPRISER Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg

Normalt god standard typisk nivå

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen

4100

2550

6,7 %

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3100

1750

6,2 %

Oslo vest inkl. Majorstuen

2250

1500

5,8 %

Indre nord inkl. Ullevaall Stadion

1900

1250

5,0 %

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

Arealledighet: per sept 2014

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1750

1150

3,7 %

Skøyen

2900

1850

11,2 %

Lysaker

2250

1550

10,1 % *

Fornebu

1800

1350

10,1 % *

Nydalen

2000

1500

9,5 %

Bryn / Helsfyr

1900

1300

9,1 %

Ytre vest inkl. Ullern og Smestad

1750

1350

4,2 %

Økern - Hasle - Løren

1750

1200

Ytre nord og øst inkl. Økern

1600

1150

Ytre syd inkl. Ryen

1600

1200

6,2 %

Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

1850

1250

6,6 %

11,9 % **

*Tallene gjelder for det samme området Lysaker-Fornebu **Tallene gjelder for ytre nord inkludert Økern-Hasle-Løren-Ulven Kilde: Union Norsk Næringsmegling

STORE UTVIKLINGSPROSJEKTER I OSLO - kontor Eiendomstype

Prosjekt, Sted, Eier/utvikler

Str. (m2)

Kontor

Silurveien 2, Selvaag Eiendom

18.000

Kontor

Lilleakerveien 4, Mustad Eiendom (PGS)

20.000

Kontor

Akersveien 24-26, Akersveien 24-26 AS

14.500

Kontor

Drammensveien 131 (Yaria), Bernergruppen

10.000

Kontor

Haslevangen 16-18, Høegh Eiendom

10.000

Kontor

Fredrik Selmers vei 4, Entra (Skattedir.)

36.000

Kontor

Schweigaardsgt21-23, Rom (Gjensidige/NSB)

31.000

Kontor

Dr. Eufemias gt. 20-24, Oslo S Utvikling (DnB)

22.000

Kontor

Drengsrudbekken 1-15, Oxer

21.000

Kontor

Østre Aker vei 90, Winta Eiendom (Siemens)

15.000

Kontor

Dr. Eufemias gt. 14, Oslo S Utvikling (DnB)

15.000

Kilde: Eiendomsspar

Leiepriser per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

Leiepris per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

5 000

Oslo Prestisje, sentralt

4 000

Oslo God standard, sentralt Oslo Høy standard, sentralt

3 000

Oslo Eldre, utradisjonelle lokaler

2 000

1 000

Oslo Prestisje sentralt Kilde: Dagens Næringsliv Oslo God standard sentralt Kilde: Dagens Næringsliv

Oslo Høy standard sentralt Oslo Eldre, urasjonelle lokaler

Lokaler/03–2015 | 71

n Flyttehjelp/Råd for valg av lokaler/

Slik finner du

nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du? TORE ÅRDAL tore@estatemedia.no

Foto: Shutterstock

72 | Nr. 03–2015/Lokaler

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

Positive endringer? Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

Involver de ansatte. Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten. Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt. – Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

Tenk på signaleffekten. Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig kommunikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbudet i nærområdet? Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult. For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun.

Ha god tid. Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibilitet å være tidlig ute. Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun. Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene. I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris. En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Dette sjekker du på visning: • Lokalenes fleksibilitet Det er dyrt å legge inn en

buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

• Akustikk Still riktige krav til de ulike rommene. Du

skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et auditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

• Inneklima Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere

trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

• Lys

Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

• Energisparing Er det lagt opp til et system for ener-

gisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

• Elektrisitet/data Finnes det tilstrekkelig med el-

punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

• Sikkerhet Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsanalyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

«Den alvorligste feilen

som gjøres er at prosessen starter for sent» Ina Grieg Eide, Multiconsult

Lokaler/03–2015 | 73

n Flyttehjelp/Råd for vellykket flytting/

Foto: Shutterstock

En god

flytteprosess En mellomstor bedrift som skal flytte, må i gjennomsnitt utføre 700 arbeidsoppgaver før jobben er gjort. Den største feilen er å starte planleggingen for sent. Her er en guide til de viktigste oppgavene som må gjøres for en vellykket flytting. HILDE CHRISTIE WRIGHT hilde@estatemedia.no

I følge Relokator AS kan en flytteprosess deles opp i åtte fagområder; prosjekt, informasjon, bygg, interiør, driftsavtaler, IKT, flytting, og avvikling. -Det er viktig å beregne nok kapasitet og ressurser til en flytteprosess, og holde totalbudsjettet. Lag et budsjett så tidlig som mulig og vær klar over at det ikke er selve flyttingen som koster mest. Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som generer de største kostnadene, sier Eric Øverby, senior prosjektleder hos Relokator AS.

1: Prosjekt • Ethvert flytteprosjekt bør organiseres med en prosjektleder som har arbeidsoppgaver med klare tidsfrister, uansett størrelse på bedriften. Det er alltid fare for at man kommer på oppgaver for sent til å løse dem før flytting. Dermed mistes dyrebar produksjonstid for de ansatte, noe som kan gi store økonomiske tap.

74 | Nr. 03–2015/Lokaler

2: Informasjon • Ekstern info - Lag liste over alle eksterne som skal få informasjon om flyttingen • Intern involvering og informasjon • Engasjer de ansatte. Lag en informasjonsplan og involver medarbeidere med befaringer og brukergrupper for å markedsføre prosjektet og skape internt engasjement

3: Bygg – Rehabilitering/ tilpasning av lokaler til leietaker • Overtagelse - Avtal tidspunkt for befaringer før overtagelse - Avtal nøyaktig tidspunkt for overtagelse, ofte skal møbler og andre leveranser inn så snart formell overtagelse er gjennomført

• Beslutningsplan - Forbered en beslutningsplan til utbygger i forbindelse med materialvalg og tekniske tilpasninger. Noen eksempler på beslutninger som må tas; • Gulvplan, hvor skal det være parkett, tepper eller annet belegg • Fargevalg vegger • Plassering av nettverk og strømuttak i henhold til møbleringsplan • Økonomi byggeprosjekt - Det må føres et regnskap på tillegg og fratrekk i henhold til tilpasning av lokaler utover det som er beskrevet i kravspesifikasjonen. Av erfaring blir ofte løsningene og behovet noe endret etter hvert som man kommer i gang med prosjektet.

4: Interiør • Interiørprosjekt - Registrer alle gamle møbler, kunst og AV-utstyr, som det første som blir gjort - Definer behovet i nye lokaler og finn netto avviket som må kjøpes inn - Lag en kravspesifikasjon som gjør det mulig å sammenligne epler og epler. Legg møbelinnkjøpet ut på konkurranse

5: Driftsavtaler • Kartlegg alle driftsavtaler for eksisterende lokaler og vurder hvilke avtaler som skal flyttes eller sies opp. Flytting er en god anledning til å konkurranseutsette driftsavtaler på nytt.

6: IKT • Datarom - Datarommet må tilpasses av byggherre i forhold til varme, brann og el-infrastruktur - Hardware må flyttes eller kjøpes inn nytt • Møterom - For AV-utstyr som ikke tas med, må det lages en kravspesifikasjon. Be om anbud fra konkurrerende leverandører - Byggherre må få tilbakemeldinger om AV-utstyrets behov for strøm, nettverk og føringsveier • Arbeidsplass IKT - Planlegg ned- og oppkobling av brukerutstyr til arbeidsplasser og fellesområder - Vurder satellitt for strøm og nettverk som monteres i hver arbeidsplass, ofte nødvendig for landskapsplasser - Vurder om det skal investeres i nytt brukerutstyr, telefon, data, nettverk

7. Flytting

leveranser som skal inn i bygget etter overtagelse • Sett av nøyaktig tidspunkt for flytting, ofte er fredag ettermiddag et godt tidspunkt for å unngå nedetid for organisasjonen • Sørg for avtale med flyttebyrå i god tid før selve gjennomføringen, et profesjonelt flyttebyrå skal sørge for alle praktiske forhold i forbindelse med flytting: - Logistikksystem - Emballasje - Flyttemateriell - Parkeringstillatelse ved behov - Heisberedskap - Sikkerhet • Flyttegjennomføring - Vurder om det er noe som kan flyttes på forhånd, for eksempel kunst, arkiver, safer og brannskap - Hovedflytting gjennomføres gjerne fra fredag kl.1700 til lørdag formiddag • Første arbeidsdag - Sørg for å ha organisert henting av brukt flytteemballasje - Vurdere en ekstra oppmerksomhet i lunsjen eller allerede når ansatte kommer på jobb

8. Avvikling og tilbakestillelse av fraflyttede lokaler • Inventar - Kartlegg inventar og løsøre som ikke skal flyttes - Kontakte oppkjøper av bruktmøbler • Kontrakt - Kontakt utleier og avtale forhold rundt tilbakelevering • Tilbakelevering av lokaler - Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold avtalt med utleier.

« Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som genererer de største kostnadene. » Eric Øverby, senior prosjektleder hos Relokator AS

• Forberedelser - Tidsplan • Husk å sette av nok tid fra overtagelse av bygg til innflytting. Det bør planlegges med 1 – 3 uker med leveranser av møbler og andre leveranser før innflytting. Lengde på leveranseperiode avhenger av størrelse på bedrift og omfang av

Lokaler/03–2015 | 75

76 | Nr. 03â€“2015/Lokaler

Oversikt over eiendomsaktører Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

Lokaler/03–2015 | 77

eiendomsaktører

ADVOKATER Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

arntzenlegal

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

EY AS

BRYN EIENDOM AS Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no Største utleier på Bryn!

DNB Næringseiendom AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Advokatfirmaet Grette DA Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

EiendomsInvestor AS

Fast eiendom er et viktig område for Grette. Vi har et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og ulike offentlige organer. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. 24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

78 | Nr. 03–2015/Lokaler

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

eiendomsaktører

Ferd Eiendom

Myren Eiendom AS

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med SOSIALE ansvar for ENTREPENØRER all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

FORTIN AS

NCC Property Development AS

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Fram Eiendom Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

OXER Eiendom Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Höegh Eiendom

Rom Eiendom AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

Loe Utvikling AS Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-mail: post@loeutvikling.no www.loe.no -skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Scandinavian Development AS Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Lokaler/03–2015 | 79

eiendomsaktører

EIENDOMSFORVALTERE Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Stor-Oslo Eiendom

Basale AS Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Braathen Eiendom

Professor Kohts vei 9 1327 Lysaker Tlf: 93 48 05 33 E-mail: eiendom@storebrand.no www.storebrand.no/eiendom

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mer enn eiendom!

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2 bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

80 | Nr. 03–2015/Lokaler

Fazenda Asset Management AS Stranden 3A, 0250 Oslo Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

eiendomsaktører

NÆRINGSMEGELERE ForvaltningsCompagniet AS Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

Hvem leverer hva til leietaker

ON Property AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no

ANSKAFFELSESBISTAND

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag. CONFIDON AS

Bleikerhaugen 62, 1387 Asker. Tlf. 4735 4845. post@confidon.no www.confidon.no

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

BRANNVERN FIRESAFE AS

UNION Gruppen

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom. Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

NÆRINGSMEGELERE Basale Næringsmegling AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

EIENDOMSRÅDGIVERE HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

Lokaler/03–2015 | 81

eiendomsaktører

EIENDOMSSERVICE

Hvem leverer hva til leietaker

NEAS

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

Norges ledende facility management selskap!

FLYTTETJENESTER

EIENDOMSSERVICE RELOKATOR AS

Gårdpass AS Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo EIENDOMS SERVICE Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no • SNØRYDDING - STRØING www.gaardpass.no • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER

• GRESS - GRØNTANLEGG • CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE VAKTMESTERTJENESTER Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge•hender året rundt...

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport… Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

HÅNDVERKSTJENESTER

Tlf. 982 83 605

www.gaardpass.no

ISS Kundesenter 05155 Sentralbord 815 55 155 www.isst.no ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

Alliero Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no Totalleverandør av kvalitetshåndverk

HØYDEN AS

ÅNGTVÄTTBILEN

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

82 | Nr. 03–2015/Lokaler

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

eiendomsaktører

ENERGIRÅDGIVNING

MERKEVAREBYGGING

HJELLNES CONSULT AS

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING REJLERS NORGE AS

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring. Innredning til møterom og sosiale soner.

Hamar, Halden, Kristiansand Telefonnummer + 47 958 23 000 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no Rejlers er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, VVS-rådgivning, energidesign, energimerking og energivurdering av tekniske anlegg.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

TAKSERING MODULVEGGER OSLO AS

NITO TAKST SERVICE AS

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR

NORSK GJENVINNING INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming hello@kubik.no tel: 480 03 181

www.kubik.no

RELOKATOR AS Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport… Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

EnviroPac AS Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse. Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

Lokaler/03–2015 | 83

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

Det har blitt ordentlig by. På bygulvet er det liv og røre, smaker, lukter og stemmer. I høyden jobber 10 000 mennesker i bedrifter som PwC, Cermaq, DnB, KLP og Deloitte. Vaaghals har åpnet. Kulturtilbudene er her. Det er i gang. Som det eneste flerbrukerbygget er Dronning Eufemias gate 16 (DEG16) unikt i Barcode. 17 ulike bedrifter med over 1 200 mennesker skaper tilsammen et pulserende og spennende forretningsmiljø. 10. og 11. etasje står ledig for umiddelbar innflytting, her kan du leie inntil 2 460 kvm. En sjelden mulighet til å bli en del av DEG16-miljøet. Et fullservice kontorkonsept med egen quality manager. Les mer på braatheneiendom.no eller kontakt: Akershus Eiendom v/seniorrådgiver Rune Arvesen ra@akershuseiendom.no / 915 35 567 Braathen Eiendom v/adm. direktør Leif Arne Røsnes lar@braatheneiendom.no / 916 94 007

BåL Mining reklamebyrå - Foto: Jarle Nyttingnes

Barcode har fått puls