• AKT U E LT • J U SS •
rett til å heve leiekontrakten fordi utleier ikke stilte de lokalene som var oppgitt i leiekontrakten til leietakers disposisjon. Utleier tilbød leietaker en annen plassering i lokalet enn den avtalte, og det forelå derfor mislighold med hevingsrett etter § 2-12. I praksis må man vurdere i hvilken grad den faktiske oppfyllelsen avviker fra riktig oppfyllelse, og ved denne vurderingen kan både enkeltstående mangler og mangler sammenholdt med forsinkelser telle med. Forarbeidene til husleieloven gir en anvisning på en totalvurdering, hvor flere enkeltstående mangler som ikke i seg selv er vesentlige kan føre til kravets innfrielse samlet sett. I praksis vil ofte en kumulering av flere mangler være tilfellet. Konflikten starter gjerne med en enkelt mangel, men etter hvert som hevingsdiskusjonene skrider frem vil leietaker også påberope annet for å legge mer tyngde bak kravet. I forarbeidene fremholdes at det vil være avgjørende hva utleier hadde grunn til å regne med var vesentlig for leietaker. Dette vil være av betydning der hvor leietaker har særlige individuelle behov som ikke er å finne hos en standard leietaker. I en sak fra lagmannsretten i 2008 (LB-2008-167438) anførte leietaker at leieobjektet hadde en rekke mangler på overtakelsestidspunktet, blant annet ventilasjon, utvendige markiser, søppelhåndtering og lekkasjer. Lagmannsretten fant at ventilasjonsproblemene var driftsmessig betinget og at lokalene var for dårlig ventilert i forhold til leietakers aktiviteter. Lokalene var derfor uegnet for leietakers særlige formål. Imidlertid kom lagmannsretten frem til at ventilasjonsanlegget ikke utgjorde noen mangel, da det var leietaker som var nærmest til å bære risikoen for lokalenes egnethet. Det var ikke så lett for utleier å skjønne at leietakers internett-cafe-virksomhet krevde såpass omfattende ventilasjon. Derimot er ikke utleier gardert mot heving der hvor utleier «burde hatt kjennskap» til utleiers særlige behov. Har partene uttrykkelig diskutert en spesiell drift i lokalene, kan utleier ikke senere nekte å tilrettelegge for dette. Igjen beror dette på en konkret vurdering av hva som er avtalt mellom partene. Også andre momenter kan tillegges vekt ved en totalvurdering av spørsmålet. Herunder vil et moment kunne være om noen av avtalepartene har utvist noen grad av skyld, og derfor helt eller delvis kan klandres for situasjonen. Har utleier bevisst villedet leietaker, vil dette tale sterkt for at heving må kunne gjennomføres. En lagmannsrettssak fra 2006 (LA-2006-63839) gjaldt spørsmål om heving fordi deler av leieobjektet ikke var godkjent for beboelse. Lagmannsretten fremhever her at utleiers fortielse av at loftet ikke var godkjent for beboelse må regnes som illojal og som et vesentlig brudd på tillitsforholdet mellom utleier og leier. Det forelå derfor et vesentlig mislighold av leieavtalen som ga leier rett til å heve avtalen etter husleieloven § 2-12. Avslutningsvis nevnes at dersom utleier ikke har innhentet de nødvendige offentligrettslige tillatelser til den aktuelle bruken
#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R
54
HENRIK RUDENE TAUBØLL Alder: 30 Stilling: Fast advokat i BA-HR DAs eiendomsavdeling. Han arbeider hovedsakelig med transaksjoner og eiendomsutvikling. Annet: Henrik holder ofte foredrag, og er nestleder i Ung i Næringseiendom.
vil det i praksis ofte foreligge grunnlag for heving. En dom fra Frostating lagmannsrett fra 2011 (LF-2011-85072) kan tjene som illustrasjon. Leietaker hadde planer om å drive kaffebar i lokalene, noe utleier også var klar over. At lokalene manglet den nødvendige tillatelsen til bruksendring fra bygningsmyndighetene ble av lagmannsretten ansett som en vesentlig mangel som ga grunnlag heving av kontrakten. Dette også til tross for at leietaker selv kunne ha undersøkt de offentlig tilgjengelige dokumentene på plan- og bygningsetatens (nå elektronisk tilgjengelige) saksinnsyn. KAN UTLEIER UNNGÅ HEVING VED Å RETTE OPP I FORHOLDENE?
Etter § 2-12 tredje ledd er hevingsadgangen avskåret der hvor det har foreligget en forsinkelse, men leietaker allikevel har valgt å overta leieobjektet. Leietaker kan da i ettertid ikke bli hørt med en hevingsrett basert på denne forsinkelsen. Etter samme ledd har leietaker heller ikke hevingsrett der manglene som utgjør misligholdet har blitt rettet opp etter husleieloven § 2-10. Dette er en naturlig følge av at manglene er utbedret, og det derfor ikke foreligger noe vesentlig mislighold på tidspunktet hvor heving ønskes.