Estate Lokaler 01-16

# 01 JANUAR 2016 estatelokaler.no

Asplan Viak i nye kontorer PP9 – et nybygg med store ambisjoner Aktuelt område: CBD • OPPDATERTE LEIEPRISER | SLIK FLYTTER DU | EIENDOMSOVERSIKTEN | LEIEPRISER OG STATISTIKK •

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE IN NORTHERN EUROPE #0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

02

RING OSS 23 00 31 00 newsec.no

Newsec – The Full Service Property House in Northern Europe – er det største spesialiserte eiendomsselskapet i Nord-Europa. Newsec er den største aktøren som tilbyr samlet tjenester innen forvaltning, transaksjoner, utleie og verdivurderinger

i Nord-Europa. Selskapet har i dag over 700 ansatte på over 20 kontorer og dekker alle områder innen kommersiell eiendomsforvaltning. Vi utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesittere, investorer og eiendomsselskaper i denne regionen.

NEWSEC UTLEIE-TEAMET

JAN W. ROLL Direktør Utleie/Partner 905 33 369 jr@newsec.no

BENT ROAR EKSE Seniorrådgiver 934 92 055 be@newsec.no

VIBECKE FALSTER Næringsmegler 907 84 299 vf@newsec.no

GUDMUND HARLEM Seniorrådgiver 922 27 103 gh@newsec.no 03

CATHRINE THORBERG Markeds-/adm.sekretær 977 49 777 cathrine.thorberg@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

TOPP EKSPONERING PÅ LYSAKER FORNEBUVEIEN 5 285+410 KVM • • • • • • • • •

Sentralt ved Lysaker-lokket Gode lysforhold Bygget har god eksponering mot E18 Meget god og moderne standard Godt egnet for både åpent landskap og cellekontor Eget møterom og kjøkken Garderobe/dusj/badstue i u-etasjen Sykkelparkering God parkeringsdekning #0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

04

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

KONTOR I CBD TORDENSKIOLDS GATE 6B 232-1.432 KVM I Tordenskioldsgate 6 B – midt mellom Rådhuset og Stortinget – har vi ledig fra 232-1432 kvm. Eiendommen ligger innenfor CBD, og er regnet som det mest attraktive området for kontorlokaler i Oslo.

• Lyse fine lokaler i 2., 3. og 5. etasje • Består i dag av åpent landskap og cellekontor, men kan lett tilpasses leietakers behov • God belysning fra gaten og atrium • Kan flyttes rett inn • 3 minutter unna Nationaltheateret stasjon og Aker Brygge (båt) • Innendørs sykkelparkering • Leieperiode fra 3-5 år • Ledig nå

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

05

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Tordenskioldsgate 2

Utvikler:

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

06

820–5760 kvm til leie

Megler/Utleier:

07

• INNH OL D •

18 Kongens gate 1, hvor Asplan Viak har sitt Oslo-kontor og har spilt en viktig rolle i restaureringsarbeidet, er betegnet som Oslos eldste bygg.

38 #0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

28 08

94

# 01

JANUAR 2016

12 Leder: I ny drakt

15 Smått

18 Hovedsak: Kongensgate 1

28 Soap

34 Meglernes beste tips

38 På kjøkkenet

56 Opplevelsen i fokus

68 Gartners topp 10 teknologitrender

74 Nybygg: PP9 – et bygg som tenker nytt

80 Få stilen: Klassisk moderne

82 Facebook at work – sikkert som banken

INNHOLD

Markedet

74 Nybygg

88 Markedspuls: Stabile leier i året som kommer

94 Aktuelt område: CBD

Faste spalter

46 På kontoret til Ellen Arnstad

48 Morgendagens arbeidsplass

52 Juss: Heving av leiekontrakt

60 Utleier har ordet: Christian Ringnes

64 Interiør: Trender 2016

100 Slik finner du nye lokaler

104 Flytteprosessen steg for steg

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: (+47) 2242 4342 info@estatemedia.no REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 9082 9393 silje@estatemedia.no CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 9112 3334 trond@estatemedia.no LAYOUT Estate Reklame: Marion Nævestad, grafisk designer, Tlf: 93239282 marion@estatemedia.no SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 9015 8211 janerik@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 9583 5865 joakim@estatemedia.no Ola Boisen Tlf: 9513 7283 ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 9513 7283 camilla@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 10.000 Copyright: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no Forside: Marianne Lyse NESTE UTGAVE: 13.mars 2016

09

Mustad Eiendom

BROBYGGER MELLOM OSLO OG BÆRUM Mustad Eiendom er en ledende eiendomsutvikler i Lysakerbyen – sentrum for Oslo Vest og Østre Bærum.

Vår visjon er å utvikle Lysakerbyen til et åpent og attraktivt byområde med kontorer, boliger og et bredt handels- og servicetilbud.

Våre eiendommer er sentralt beliggende i forhold til Lysaker stasjon og andre offentlige kommunikasjonsforbindelser.

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

10

www.mustadeiendom.no Tlf. 22 73 63 00

11

• L E DE R • I NY DRAKT •

I NY DRAKT

Nytt år, nye muligheter og ikke minst – nytt design på Estate Lokaler. Det er gøy å kunne presentere et magasin som vi er vanvittig stolte av.

Du tenker kanskje: «hvorfor satser vi på trykte medier?». Vi er inne i en digital revolusjon, der veksten i bruk av webtjenester gjør internett til primærmediet, men til tross for at fremtiden er digital tror hverken vi eller ekspertene at papirpresse vil dø helt ut, ikke for alle – ikke for de som har en konkret målgruppe, slik som oss. Det vil alltid være noe spesielt ved å ta og kjenne på tykt papir, eller nysgjerrighet ved en interessant forside. Kall det gjerne nostalgi, men mange av oss foretrekker å bla i et magasin, fremfor å «sveipe» over nettbrettet.

Innholdet er mye av det samme, vi har fortsatt leietaker og en fornuftig flytteprosess i fokus.

Samtidig som vi tar pulsen på leiemarkedet, gir ekspertråd og inspirasjon til ditt neste kontor.

Det er helt klart noen tydelige forskjeller!

Utover det at vi har fått et stilfullt design, som fremstår appellerende og kan minne litt om en «coffee table bok» – et begrep vi har brukt internt, går vi «tettere» på menneskene. Rådene er tydeligere, mer personlige og temaene aktuelle, uansett om du skal flytte i dag eller om fem år.

Estate Lokaler har blitt et magasin du kan følge gjennom året, vi utfordrer deg til å tenke nytt og du vil lære mye, enten det handler om fremtidsrettede arbeidsformer, teknologi, byutvikling eller kontordesign. Det skal treffe oss som leietakere, og det betyr ulike mennesker innenfor mange bransjer.

Vi har også blitt «lekrere», det nye designet stiller større krav til foto, og vi har fått et nytt format, layout og tykkere papir – ja det er mer eksklusivt, med høyre kvalitet i alle ledd.

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Det betyr ikke at vi ikke skal være på nett, vi er fremtidsrettet. I tiden som kommer vil flere av Estate Lokalers artikler publiseres på våre nyhetsider. Vi tror på en kombinasjon av det trykte og digitale, men det stiller også et vesentlig høyere krav til hva vi leverer, og det er bakgrunnen for at vi har foretatt denne oppgraderingen – vi skal ikke gå ut på dato.

I denne utgaven har vi fokusert på trendbildet 2016. Det er alltid spennende å ta en titt inn i krystallkulen – god lesning!

12

13

Ledige kontorlokaler Höegh Eiendom har ledige kontorlokaler i Oslo sentrum, på Hasle, i Ski, Askim og Moss.

Ta kontakt med våre utleiesjefer for en nærmere prat.

Hasle Linje

Oslo Sentrum W7 – i en klasse for deg!

Ledige arealer fra 531 – 1.125 kontor til leie.

Se fullt prospekt på www.wergelandsveien7.no

HasleLinje – et mangfoldig og moderne utviklingsområde med høy miljøfokus. Vi kan bygge ytterligere 60.000 kvm kontorarealer.

Ta kontakt med: Hans Olav Johannessen, utleiesjef, mob: 952 35 159

Ta kontakt med: Christian Geelmuyden, utleiesjef, mob: 930 96 855

Ski

Moss

Vi er en av de største eiendomutviklerne/besitterne i Ski. Trenger du nye kontorer eller lager?

Vi har ferdig regulert 330.000 kvm med kontorer, bolig, kultur m.m. i en helt ny bydel i Moss sentrum.

Trenger du nye kontorer?

Ta kontakt med: Lennart Svensson, utleiesjef, mob: 977 28 850

Ta kontakt med: Eva Kristin Talberg, utleiesjef, mob: 900 25 774

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Les mer: www.hoegheiendom.no 14

• INT E RIØR • S MÅT T •

Luksus Samarbeid mellom Cassina og Louis Vuitton resulterte i en Limited Edition av den kjente liggestol LC4, som opprinnelig ble tegnet av Le Corbusier, Charlotte Perriand og Pierre i 1927/28.

OVER

P22 Lenestolen P22 fra Cassina er designet av Patrick Norguet, hans intensjon var å designe en avslappende lenestol, som ivaretok gamle tradisjoner, men som også var moderne, og med god komfort. Stolene leveres med forskjellige farger på understell, og kombinasjoner av skinn og tekstil.

EXPO NOVA Expo Nova Møbelgalleri hadde 50 års jubileum i 2015, og flyttet samme år til nye store lokaler i Verkstedveien 1 på Skøyen.

De har møbelbutikk med egen belysningsavdeling, prosjekt avdeling for møbler og lys, og egen avdeling for kjøkken bad og garderobe. foto: produsentene

Fleksibilitet Sofa modulsystemet Bikin Island er designet av Werner Aisslinger for Moroso, og kan med sine hyller, bord og skjermvegger skreddersys etter eget ønske.

OVER

Camilla Svennebye, avdelingsleder for Expo Nova prosjekt møbler. Hun har jobbet 20 år i møbelbransjen, og de siste syv årene i Expo Nova.

15

VINGPARKEN Her er det godt å bo, leve og arbeide!

• • •

Nye lekre kontorbygg skal opp State-of-the-art konferansesenter Moss nye in-sted Restaurant RO

Stolt industrihistorie Vingparken er et resultat av fire års arbeid med å skape et unikt konsept. I Vingparken skal alt ligge til rette for høy livskvalitet for både de som bor her og de som jobber her. Enata Eiendom har allerede investert flere hundre millioner kroner i Vingparken.

Det ble tidlig tatt en beslutning om å bevare mye av den stolte industrihistorien. En beslutning som i dag viser seg å være både viktig og riktig. Flere av fasilitetene som Skofabrikken, peisestua, parken og torget har vært salgsutløsende for mange av dagens leietakere og ikke minst boligkjøpere. #0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

16

EN MODERNE BYDEL VOKSER FREM Vingparken ligger på Høyda i Moss/Rygge. Den gamle TrioVing-eiendommen på 110 mål gjennomgår en transformasjon og er Østfolds mest spennende vekstområde. Transformasjonsmotoren er den gamle VingCard eiendommen på 110 mål.

På Høyda ligger et at Østfolds største handelsområder. 4. Januar åpnet Lilleeng helsepark, Vingparken Konferansesenter og Restaurant Ro. Boligprosjektet Rosenvinge Park har hatt en eventyrlig salgsstart med 44 av 72 solgte leiligheter.

Vingparken kombinerer rekreasjon og aktivitet i et flott parkområde.

• • • •

35 min med bil til Oslo S InterCity i 2023 (29 min med tog) 30 min til Horten/Vestfold 10 min til Syden (Moss Rygge lufthavn)

vingparken.no

17

Espen Klevmark tlf: 900 23 111 espen@enata.no

• LOKAL E R • KONGE NS GAT E 1 •

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

18

1 Asplan Viak har stått for prosjekteringen ved rehabiliteringen av Kongens gate 1, der de også er leietaker i hele huset. Slik har de fått et arbeidsmiljø som er akkurat som de ønsket seg. av: silje rønne foto: are carlsen og chris aadland

19

• LOKAL E R • KONGE NS GAT E 1 •

– Fredningsstatusen ga oss mulighet gjennom samarbeid med Byantikvaren til å kunne sikte mot arkitektoniske løsninger som var kvalitetsmessig forsvarlige og relevante for et bygg av denne art. #0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

20

K

ongens gate 1 er kjent for sin unike arkitektur, og er Oslos eldste påviste bygg med historie tilbake til 1638. Det karakteristiske anlegget har bygningsmasse mot både Kongens gate, Revierstredet og Nedre Slottsgate, og består kun av to etasjer, midt i Oslo sentrum.

– Fasadens enkle, rustikke preg skiller seg ut blant de omkringliggende bygningene. Innvendig består bygningen av godt proporsjonerte rom i ulike størrelser, organisert på rekker langs ytterfasadene, med samlende korridorer som en innbygd klostergang mot en solfylt indre hage, forklarer Bård Helland, kontorleder Asplan Viak Oslo, arkitektur og urbanisme.

møbelelementer) samt en rekke moderne glassdører i gamle døråpninger, forsetter arkitekten.

Deler av bygningsmassen går tilbake til 1600-tallet, men ulike tidsepoker har satt sitt unike preg på bygget.

– Innvendig ser vi et spenn fra de enkle, rene rommene og overflatene til mer historiske romuttrykk. De mer prominente rommene som inngangshall og trappehall har av Arneberg på 1920-tallet fått en romantisk nybarokk stil, deler med hvelvformet himling og rustikk materialbruk: malt, men grovmønstret puss, mørk marmorstein og rød tegl, fortsetter Helland.

På grunn av bygningens alder, har restaureringen vært gjort i tett dialog med Byantikvaren i Oslo om bruk og tillatt grad av inngrep i bygningsmassen.

– Fredningsstatusen ga oss mulighet gjennom samarbeid med Byantikvaren til å kunne sikte mot arkitektoniske løsninger som var kvalitetsmessig forsvarlige og relevante for et bygg av denne art. Oppgaven ble å rense bort ikke-relevante lag og komme tilbake til de rene, enkle romlige grunnformene fra Arnebergs modernisering, i tråd med Byantikvarens direktiv, forklarer han.

For dersom eldre lag ikke ble skadet, kunne nye, reversible, lag og elementer legges til.

– De elementene vi har tilført er særlig den frittstående glassgangen som forbinder de to langfløyene, nye glassdører utenpå de eksisterende garasjedørene mot Nedre Slottsgate, en ny trapp mellom andre etasje og loftsetasje i fløyen mot Revierstredet, en heis mellom alle tre etasjer på samme sted, nye toalettvolumer (artikulert som messingbekledde

PROSESSER OG OPPFØLGING PÅ BYGGEPLASS

21

TEKNISKE LØSNINGER

Anlegget har fått komplett ny infrastruktur; vannbåren varme fra fjernvarme til nye radiatorer i hele bygget, nytt ventilasjonsanlegg, nytt fullsprinklet anlegg for vanntåke, nytt strøm- og IT-nett, nye toaletter, bøttekott, minikjøkkener og nytt proff-kjøkken for kantinen. Skjulte føringsveier er trukket horisontalt over loft, der aggregatene er bygget inn som rom i rommet, og derfra ned gjennom en rekke gamle, ubrukbare piper til 1. etasje.

– Her er synlige, spesialutformete kanalmoduler for innog utluft koblet direkte på pipene i de fleste rommene. I 2. etasje tas luft direkte fra loftet gjennom himlingspunkter, forklarer arkitekten.

Byggearbeidene har vært organisert som delte entrepriser styrt av en prosjektledelse som også var byggherre-representant. Kvaliteter ble forhandlet fram underveis mellom prosjektledelsen og vi som prosjekterende, og med innspill fra og tilpasning til leietakers brukerperspektiv.

– Utførelser og kostnader ble definert etter en først etablert kravspesifikasjon, et forprosjekt og en målsum, men så måtte prosjekteringen følge tett på under hele rive- og byggeperioden, og løsninger ble diskutert og bestemt fortløpende. Tross løpende til dels harde diskusjoner med prosjektledelsen, ble samspillet mellom arkitekt/interiørarkitekt og byggeledelse svært viktig og fungerte bra, ikke minst på grunn av en svært kompetent og motivert byggeleder, forteller Helland.

• LOKAL E R • KONGE NS GAT E 1 •

KONGENSGATE 1 FAKTA OM PROSJEKTET Kongens gate 1 ligger i Kvadraturens sydlige del ved Bankplassen og består av et trefløyet anlegg i mur rundt et indre gårdsrom. Anlegget er Kristianias eldste påviste og representerer en historisk utvikling fra 1600-tallet frem til i dag.

Historien som borgerlig kjøpmannsgård på 1600-tallet, Waisenhus på 1800-tallet, og kontor for Mustad fra 1900-tallet er fortsatt lesbar i bygningene.

HYBRID IDENTITET

I prosjektet har de vektlagt gjenbruk av gamle elementer som innvendige dører og skifersteinen i hagen. Bygget har også fått nye elementer som gulvlister og gerikter, i en stilmessig tilnærmet, men fortolkende form.

– I dette bygget føyer glidende overganger seg godt inn i tradisjonen for hvordan dette bygget har fungert gjennom flere hundre år.

Bygget er rett og slett en komplisert og tidsmessig sammensmeltet struktur, der det er naturlig å bygge videre på en hybrid identitet, understreker arkitekten.

Materialvalg og fargepalett er også styrt av en intensjon om å ha glidende overganger mellom nytt og gammelt, i tråd med Arnebergs metode. De originale tregulvene er slipt og malt i en varm mellomgrå farge. Dører og gerikter er holdt i en tilvarende, men vesentlig mørkere gråtone, korresponderende med Arnebergs steinbruk. Generelt er veggene holdt hvite.

Selv om bygning er i fredningsklasse innfrir den i forhold til å være en funksjonell arbeidsplass.

– Gjennom moderne, men skånsomt tilpasset infrastruktur er det mulig å kunne ha en vital bruk av flere hundre år gammel arkitektur. Erfaringen ved Kongens gate 1 underbygger det kjente argumentet om at det beste vern er gjennom bruk. Samtidig ser vi at gjenbruk av byens arkitektur også er en bærekraftig strategi, der vi dermed også er med på å vitalisere Oslos historisk kvadratur, avslutter Helland.

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

22

Materialvalg

og fargepalett er ogs책 styrt av en intensjon om 책 ha glidende overganger mellom nytt og gammelt

23

• LOKAL E R • KONGE NS GAT E 1 •

ARKITEKTEN OM PROSESSEN For Asplan Viak var det viktig å tilføre Kongens gate 1 kvaliteter tilpasset moderne behov, både tekniske og funksjonelle, i samspill med byggets kvaliteter og potensial. Ved utforming av funksjonelle kontorer oppstår gjerne et overordnet spørsmål om hvorvidt arealene utnyttes effektivt.

I dette prosjektet har vi 2400 kvm til rådighet, inkludert innvendige vegger. I tillegg kommer kaldloft for fjernlagring og tekniske rom.

Samlet kan bygget gi ca. 70 arbeidsplasser i tillegg til en relativt stor andel ulike fellesarealer, som delvis kan gi tilleggsarbeidsplasser.

Vår erfaring med denne snart 400 år gamle bygningen er at den definitivt ikke er fleksibel; veggene er tykke og rommene ligger fast.

Romformene har derimot en type generalitet, anvendelig for mange typer bruk. Samtidig har bygningen en romsammensetning, med ulike romstørrelser, som gir stor bredde i bruksmuligheter innenfor et helhetlig og enkelt plangrep. Korridorstrukturen rundt hagen, i kombinasjon med det parallelle forbindelsessystemet med alle dørene på linje gjennom hvert rom, gir faktisk svært gode bruksmuligheter.

Romprogrammet for vårt prosjekt er ordnet i ulike funksjonsgrupper; generelle arbeidsplasser, stillerom, mindre og større møterom, seminar-/flerbruksrom, kantine, samt resepsjon og servicefunksjoner som toaletter, garderober, lager og kjøkken. Fellesfunksjonene er plassert strategisk i bygget for å gi disse en samlende funksjon. Totalt sett ser vi at vi har strukturert funksjonene nærmest som i en liten by; det finnes sosiale knutepunkter og det finnes stillere soner.

For arbeidsrommene er belysning løst ved frittstående gulvlamper, med lysretning både opp og ned. Disse er bevegelsesstyrt, dimmbare og justerer seg også etter dagslyset. I tillegg er det bordlamper samt noen spotter i takskinner. Med dette grepet ble det mulig å unngå en fastmontert, generell og ofte grell belysning over det hele med et, for denne arkitekturen, irrelevant kontorpreg.

Universelt tilpassete løsninger har vært gjennomført i den grad det har vært mulig. Siden bygningen har en ikke ubetydelig variasjon av nivåer, både med mange ulike gulvplan og med en rekke bevaringsverdige dører som har til dels svært høye terskler, har vi måttet finne tillempete løsninger. Et nødvendig grep var å definere bakporten som rullestoltilkomst. Sammen med en ny heis, samt en oppbrettbar plattformheis mellom to nivåer i 2. etasje, har vi oppnådd rullestol-tilgjengelighet i de fleste arealene. Dørtersklene er tillempet med adderte kiler i eik der dette var mulig.

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

24

Over: Selv om det er menneskene som bĂŚrer kulturen i en bedrift, er det like viktig at alle trives i omgivelsen og her kan du ogsĂĽ fortsette ĂĽ fortelle om de fine lokalene.

Venstre: Selv om det er menneskene som bĂŚrer kulturen i en bedrift, er det like viktig at alle trives i omgivelsene og sĂĽnn fortsetter det.

25

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

HØVIK SANDVIKSVEIEN 26 150+237 KVM Eiendommen ligger på Høvik i grønne og rolige omgivelser. Nær all kommunikasjon som buss og tog. Enkel adkomst av og på E18.

• I Sandviksveien 26 har vi følgende ledige lokaler - 2. etasje på ca 237 kvm - 1. etasje på ca 150 kvm m/ egen inngang fra bakkeplan • Lokalene i 2. etasje har god standard med meget bralysforhold.

Flott utsikt mot store grønt- og friarealer • Lokalet i 1. etasje passer for kontor / utsalg • Felles kantine i 1. etg med hyggeligspiseplass ute, dusj/garderobe i kjeller • Ca. 10 minutter fra Oslo sentrummed bil • Enkel adkomst av og på E18 #0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

26

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

KONTOR LYSAKER TORG 6-12 190-435 KVM

Lysaker Torg 6-12 er meget sentralt plassert på Lysaker-lokket og tilbyr fleksible lokaler med store vindusflater og hyggelige fellesområder.

Lokalene er godt egnet til både cellekontorer og åpent landskap. Egne terrasser i 5. etg. og hyggelig grøntområde i bakkant av bygget.

• 345 kvm i 2. etg, 435 kvm i 4. etg (kan deles ca 190+ 245 kvm) og 525 kvm i 5. etg • Lokalene leies ut etter å ha blitt totalrenovert etter leietakers behov.

• Lokalet i 5. etasje leies ut as is på kort basis.

• Egen kantine i bygget drevet av Brest AS med lunsj buffet • God parkeringsdekning • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom • Leietaker kan påvirke utforming etter egne behov

27

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

• AKT U E LT • AE S OP •

Prosjektet for det australske hudpleiemerket Aesop ble kåret til vinner av Designers Saturday Awards Best Interior 2015. av: silje rønne foto: aesop

Hver Aesop butikk er designet av et håndplukket arkitektbyrå som får i oppgave å skape et spesialisert, eksperimentelt butikkmiljø i tråd med essensen av merkevaren. Snøhetta har designet Aesops første signaturbutikk i Norge, butikk nummer 100 og én i Berlin. Målet var å gjøre mye ut av lite. Butikken er på 66 kvadratmeter, og arkitektene har lekt med kontraster i både materialer og former – fra moderne til det mer tradisjonelle. De har stått fritt til å velge retning, så lenge lokalet hadde en salgsdisk, en vask med rennende vann, lagerplass, og et sted å sitte.

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

– Interiøret er omformet dramatisk der det var mest frihet til å gjøre det – i taket. Her har en tradisjonell form som minner om en ortodoks kirke og kloster blitt modernisert til ti imponerende kryssende kupler, i matt gips for å fremheve de varierende proporsjonene. Denne dynamiske overflaten skaper ikke bare en følelse av dybde, den tillater også å eksperimenterer med lys- og lydforhold, sier Peter Girgis, arkitekt i Snøhetta og prosjektleder for arbeidet med Aesop-butikken.

28

29

• AKT U E LT • AE S OP •

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

30

KLEDD I HVIT MURSTEIN Under prosessen avdekket arkitektfirmaet materialer og overflater som kunne dateres tilbake til 1800-tallet, og som de valgte å bruke i designet.

Bevegelsen gjennom rommet er bygd opp rundt en overdimensjonert vask. Det er der kundene vasker hende, kan teste produktene og demonstrasjoner kan utføres.

– Vasken reflekterer takkuplene, som en speilvending av formen. De originale gulvflisene har blitt behandlet med en varm og rolig lakk som gir en matt overflate, og komplimenterer de restaurerte, hvitvaskede veggene hvor produktene stilles ut på enkle, rette hyller og i diskrete horisontale nisjer. Messingkraner og metallbeslag står i kontrast til den ellers monokromatiske fargepaletten, forklarer arkitekten.

Til tross for at Aesop er en kjedebutikk er de opptatt av å skape et spennende bybilde. Derfor legger de mye vekt på at alle butikkene skal ha ulikt design, og noe særget for lokalet eller området.

JURYENS BEGRUNNELSE «Vinneren av Designers Saturday Awards Best Interior 2015 har tatt utgangspunkt i oppdragsgivers spesifikke grafiske uttrykk og ønske om lokal identitet, og skapt en interiørarkitektur som løfter fram produktene, men som også har sitt eget uttrykk og en helt egen identitet. Interiørarkitekten har i stor grad valgt å arbeide med og bearbeide materialitet, og med et arkeologisk utgangspunkt vist at eksisterende og varierte overflater kan blottlegges og bearbeides til en helhet.

Nylig åpnet Aesop sin andre signaturbutikk i Berlin, også i samarbeid med Snøhetta. Denne gang med inspirasjon fra det historiske nabolaget Fasanenstraße, vest i byen. Her har arkitektene hentet opp detaljer fra teatrene rundt, og interiøret har pynt fra et teatralsk drama. Dette kommer tydelige frem gjennom eiketre i form av tunge søyler, bord og vegger, med betong- og messingdetaljer som bryter opp.

PETER GIRGIS Snøhetta Aesop Butikklokale Oslo | 2014 | 66 m²

31

Alle overflater er behandlet med hvit farge, men siden de er så forskjellige i utgangspunktet, gir det hele rommet et levende uttrykk. Rommet er på en måte nøytralt, men ikke nøytralisert.

Prosjektet er konsekvent gjennomført, og det finnes ingen detaljer som forstyrrer inntrykket.

At butikken har et særpreg, er hevet over enhver tvil.»

• AKT U E LT • AE S OP •

“At butikken har et særpreg, er hevet over enhver tvil”

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

32

VI FØLGER MARKEDET MED ET ØRNEBLIKK Og markedet følger oss.

Gjennom OsloStudiet* kartlegger Eiendomsspar hvert år tilbuds- og etterspørselssiden i kontormarkedet.

* Eiendomsspar utfører hvert år en undersøkelse for å kartlegge tilbuds- og etterspørselssiden for kontorbygg i Oslo, Asker og Bærum. Tilsvarende studier er gjort siden 1991, og resultatene fra undersøkelsen presenteres i rapporten OsloStudiet i februar hvert år.

Vår nyeste rapport «OsloStudiet 2016» kan lastes ned på www.eiendomsspar.no.

33

• AKT U E LT • 5 ME GL E RE •

SKAL BEDRIFTEN DIN FLYTTE? Her er meglernes beste tips for 2016. av: silje rønne

“En god analyse i forkant er ofte avgjørende”

NAVN: PÅL MAGNUS NYGÅRD STILLING: SENIORRÅDGIVER SELSKAP: REALIST NÆRINGSMEGLING AS

En god analyse i forkant av en flytteprosess er ofte avgjørende for det endelige resultatet. Vi ser at en prosess med å finne nye lokaler ofte ender opp i en ren prisdiskusjon mot slutten av prosjektet.

Leiepris er selvfølgelig viktig og den skal det forhandles om, det er samtidig viktig å være tro mot analysen som er gjort rundt bedriftens behov og ønsker. Verdien av et lokalet som dekker alle virksomhetens behov de neste 5-10 årene, er gjerne verdt mer enn det som ofte bare er en marginal differanse i leiepris.

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

34

NAVN: EIRIK YTTERVIK STILLING: LEDER FOR LEIETAKERRÅDGIVNING SELSKAP: ATRIUM CBRE

Jeg vil som alltid anbefale leietakere å starte tidlig med vurderinger knyttet til mulige endringer i leieforholdet. Ved å starte tidlig vil en leietaker kunne gjøre vurderinger av alternativer, slik at de kan ta den beste beslutningen for fremtidig bosituasjon.

Vi opplever at leietakeren er attraktiv i dagens marked og mange gårdeiere går langt for å kapre nye kontrakter. I et slikt markedet vil jeg anbefale leietakeren å benytte denne posisjonen, i tillegg til å oppnå gode betingelser, også sikre seg fleksibilitet – det kan komme godt med i et litt mer usikkert og urolig marked fremover.

NAVN: FRITHJOF FOSS STILLING: PARTNER OG UTLEIEMEGLER SELSKAP: UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS

Det å miste en ansatt eller ikke få ansatt de riktige menneskene, kan ofte bli dyrt. Som beslutningstaker i et firma bør en alltid ha høy prioritet med å sikre de ansattes ve og vel – trivsel.

Med mye usikkerhet innenfor flere bransjer er «fleksibilitet» i alle former kanskje det nøkkelordet både leietakere og gårdeiere bør være mest opptatt av i de kommende årene.

Som megler som kun representer gårdeiere, ser vi ofte at leietakere dessverre ikke har gjort en grundig nok foranalyse før de går i markedet. Mange har brede geografiske søk og vage spesifikasjoner, i den hensikt å favne over mest mulig. Det er viktig tidlig å få etablert en prosjektgruppe med et forankret mandat om preferert geografisk område(r), størrelsen/kvaliteter på lokalene som tar hensyn til selskapets nåværende og fremtidige organisering, og ikke minst økonomiske rammer. I et tidels konkurranseutsatt utleiemarked vil de fleste meglere og gårdeiere bruker mye tid og ikke minst penger på å gjøre sitt objekt mest mulig attraktivt for leietaker. Har du et klart definert søk med nevnte innhold anser gårdeier sannsynligheten til å vinne frem som større, og du vil motta tilbud med høy kvalitet som en lett kan ta stilling til – rake pucker er ofte den raskeste og beste veien til mål.

35

• AKT U E LT • 5 ME GL E RE •

NAVN: HANS JACOB HARALDSON STILLING: RÅDGIVER UTLEIE SELSKAP: 60 GRADER NÆRINGSMEGLING

Vi opplever god aktivitet i markedet for kontoreiendom, leietakerne har dog mange alternativer som igjen resulterer i et press på leieprisen. Flere leietakere, også de noe mindre leietakerne, bruker lengere tid på kartlegging enn tidligere. Leietakere vil fortsatt ha et sterkt fokus på skreddersøm og beliggenhet i nærheten av kollektive knutepunkt. Det er således svært viktig å følge opp kunden på skikkelig vis og forstå den enkelte kundes behov, for på den måten å synligjøre muligheter for leietaker i det enkelte lokale. Videre vektlegges nybygg og miljøhensyn i større grad.

Det at byen vokser medfører også etablering av nye kontorkluster omkring kollektivknutepunkt. Dette utfordrer de mer etablerte kontorområdene i leietakers økende fokus på nybyggstandard, miljøhensyn og gode fellesfasiliteter.

NAVN: SILJE BOLSTAD STILLING: NÆRINGSMEGLER MNEF / DAGLIG LEDER SELSKAP: AREALPARTNER NÆRINGSMEGLING AS

Bedriften bør på forhånd definere sitt behov for unngå unødvendig mange visninger og bomturer. De må vite hva de er på jakt etter, og bør gjøre en behovsanalyse internt før de går i gang med den eksterne prosessen. Det er viktig at bedriften tenker langsiktig og beregner plass til mulig utvidelse av virksomheten. Prøv å forhandle en opsjonsavtale på leie av ekstra plass på et senere tidspunkt eller lei litt større areal som eventuelt kan fremleies til en liten leietaker, til man har behov for lokalene selv. Å flytte på grunn av plassmangel kan fort bli dyrere enn å leie litt ekstra areal.

Tilgjengelighet er viktig ved leie av nye lokaler. Både for kunder og ansatte er nærhet til kommunikasjonsmidler og veier, samt god fremkommelighet betydningsfullt.

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

36

MYRENS VERKSTED

Nils Bays vei Ka

#

#

#

Blås bor

#

#

# #

#

#

2 4

&

#

#

#

Ul le

&

SAGENE

2 4

s

RING 2

Pilestre de

Co l St Hanshaugen

e

at

SINSEN

#

#

#

#

#

vn

GRÜNERLØKKA #

ich els en sg

& & & &

&

&

& & & &

& &

at e Dæ len en &

&

#

Sofienberggata

#

2 4

&

#

& &

#

o

# #

gg at a

kv

n

HASLE

Ol He lg

#

Hasle

&

&

&

&

#

h Sc laf

&

& &

&

2 4

#

#

1 km

#

#

nM

Sannergata

#

#

Gamle 2 4 Aker

ti a

ag

# #

#

Sandakerveien

S

#

le tts

g

e at

#

#

ta

Ho lte ga

Chr is

#

g

#

rh

s car

RING 3

#

Toftes gate

2 4

Os

Grefsen

TORSHOV

ILA

&

2 4

en

##

# #

Markveien

ate ien s g ve Aall ke Kir cob a Ja at rig nf FAGERBORG ge r a at So ig str u d In

#

#

#

t

#

v ål

#

&

BJØLSEN

ta

e Fay s gt

#

M og a

#

#

#

at a

I midten av en pulserende næringspark

&

e at sg up str

#

#

#

rgg

•

2 4

#

#

ul Th

&

#

&

teb o

God parkeringsdekning

a

Ky rre

#

•

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

#

Gø

Vestre Aker

Sofie s gate

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

#

#

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

n #

0

#

#

gat ger

#

#

#

#

Ås en gt

ULLEVÅL

BLINDERN

#

#

#

#

Fa ge

Meget god teknisk standard

#

#

#

Uelands gate

•

Idyllisk beliggende ved Akerselva

#

ie n sve ien gn ve So

•

#

#

#

#

1. etasje har kantine og møterom

v

Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon

s ch eu

#

#

#

#

g le

•

n

U

#

#

H op Bisk

GREFSEN

#

#

#

va Sta

Ledig fra 01.01.2017

##

#

#

#

#

Ås

•

# #

ien

Enkel adkomst fra Ring 2

#

e Storov

•

Ullevål stadion

a Lillogat

Fra 800 - 5.400 kvm BTA

#

2 4

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

l

•

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & # & & & &

Prob

&

# # #

# #

# #

#

#

tvei en

Tåsen

Berg

us

#

&

•

Be rg sli

Lyse, moderne kontorlokaler

#

#

i

#

Irisveien

a

150

O

#

# # #

# # #

#

#

rg l

Be

& &

#

pps gate

&

2Grefsen 4 #

#

vei j Munks

G re

#

He k

& &

& &

&

SOGN

&

lve pel

&

&

Ka

& #

&

#

&

&

& &

&

# #

a

& &

2 4

&

&

Nydal svn

&

& &

#

& &

&

&

ve i

# #

&

&

&

&

&

&

ata

&

#

&

&

&

#

#

&

&

mg ei

#

&

&

Bygg Golf Sør

Og mu nd

&

&

&

&

& &

&

Ledig areal: 800 - 5.400 kvm BTA

&

&

&

& #

# #

Sandakerveien 24C

esens #

&

Golf Sør

#

#

jo ts v Ei n 2 4

• AKT U E LT • KJ ØKKE NE T •

PÅ KJØKKENET Hos DEG16 får du mer enn et hjemmelaget måltid og en god kopp cappuccino – bedriftsrestauranten har løftet standarden enda et nivå. av: silje rønne foto: espen gees

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

38

“Formålet er at det skal fungere som en uformell møteplass utover lunsjtider.”

39

• AKT U E LT • KJ ØKKE NE T •

D

Bedriftsrestauranten skal «leve» gjennom arbeidsdagen, og være en plass folk bruker utover lunsjtid. Derfor er det også mulighet for å leie lokalene, og Wilberg som står for driften leverer catering.

et har lenge vært en trend i kontormarkedet at lokalene skal ligne mer på hjemme. Vi ser stadig oftere kjente møbler og innredning fra privatmarkedet som beveger seg inn på kontoret, og at rommene får mer fokus på stemning og atmosfære. Skille mellom jobb og fritid viskes ut, samtidig som arbeidstakerne stiller flere krav til arbeidsplassen. Det skal være moderne og hyggelig, samtidig som maten og kaffen bør holde samme standard som på kafé eller i hjemmet. Med dette i bakhodet bestemte Braathen Eiendom seg for å renovere kantinen, fire år etter at flerbrukerbygget DEG16 i Barcode var ferdigstilt – mange ble overasket.

– Vi følger med i tiden, og ønsket å lage et sosialt midtpunkt i bygget for å beholde våre leietakere. Ser du på fremtidsrettede bygg i utlandet er gjerne kontorpulten nedprioritert, derimot er de sosiale rommene større og ekstra godt ivaretatt, sier administrerende direktør, Leif Arne Røsnes i Braathen Eiendom.

FOKUS PÅ ATMOSFÆRE Utover det å tilby hjemmelaget mat, har Braathen Eiendom brukt en interiørarkitekt som er spesialisert på utforming av restauranter, for å skape den unike stemningen. Radius Design har stått for innredningen, som består av mange spesialløsninger og godt håndverk. Byrådet har flere kjente restauranter på listen: Ekebergrestauranten, Vaaghals, Restaurant Festningen, Alex sushi Tjuvholmen og Litteraturhuset – for å nevne noen. «kjøkkenet» er utformet med ulike sittegrupper, fra enkle mindre bord til sofagrupper, langbord og mer avskjermede områder – slik at det er tilpasset for den enkelte, enten man ønsker å ta med seg PC´en for å jobbe, mindre møter eller en hyggelig lunsj med kollegaer. Interiøret oser kvalitet og bærekraft, og spesielt taket er løst på en spennende måte. Det er dekket med trespiler og meta himling for å ta oppmerksomheten bort fra høyden og skape en lun stemning.

– Vi har vært bevist på at vi ikke skal gjøre det for flott, man er trossalt på jobb, men det er allikevel mulig å gjøre det hyggelig. Det er vel slik at de beste hodene blir enda bedre i omgivelsene som henger med i tiden, avslutter Røsnes.

NESTEN EN RESTAURANT I DEG16 har de valgt å kalle bedriftsrestauranten «kjøkkenet», og mye ligger i navnet. Dette er et ekte konsept, med fokus på sunne råvarer, kvalitet i alle ledd og et hjemmekoselig utrykk.

Her åpner kaffebaren klokken syv, og du kan velge mellom et bredt utvalg kaffevarianter servert av en italiensk barista.

– Formålet er at det skal fungere som en uformell møteplass utover lunsjtider. Slik at det skal ligge til rette for morgenmøter eller samtaler som krever en mer uformell atmosfære – du har gjerne ikke de beste møtene på et sterilt møterom, mener Røsnes.

NESTE SIDE:

Braathen Eiendoms håp er at «kjøkkenet», skal bli byggets midtpunkt og «leve» utover lunsjen.

De ønsker å skape et sted hvor man effektivt kan møtes for uformelle møter, arrangere middag for kunder og ansatte, bespisning eller rett og slett bare nyte en fersk kaffe i fremtidsrettede omgivelser.

TIL VENSTRE:

Administrerende direktør, Leif Arne Røsnes i Braathen Eiendom, er en gårdeier som tenker fremtidsrettet – har kontorbygg som stadig er under utvikling.

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

40

41

• AKT U E LT • KJ ØKKE NE T •

“Interiøret oser kvalitet og bærekraft, og spesielt taket er løst på en spennende måte.”

OVER:

Wilberg står for driften av «kjøkkenet», og er en leverandør med fokus på kvalitet, gode råvarer og matglede.

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

42

Hvordan kan vi hjelpe deg?

Vi gir deg valgmuligheten til å skreddersy leieforholdet etter ditt behov.

• Resepsjonstjenester • Møteromssenter • Renholdstjenester • Parkering

• Sykkelparkering • Møblering og design • IT-tjenester • Videokonferanserom

www.technopolis.no Martin Linges vei 25, 1364 Fornebu

43

• Fasilitetsstyring • Trimrom • Garderobeanlegg • Business lounger

• AKT U E LT • PÅ KONTORE T •

på KONTORET av: silje rønne foto: even schjenken

“

Arkitektur kan jo virkelig få mennesker til å jobbe bedre sammen.

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

”

44

45

• AKT U E LT • PÅ KONTORE T •

ELLEN ARNSTAD Alder: 50 Hvor: Karvesvingen 1, Hasle, Oslo Aktuell: Konsernredaktør i Aller Media AS

SEKS KJAPPE å peke på en ting. Aller-konsernet flyttet til et nytt mediehus på Hasle i april i 2015, så alt er litt nytt. Men jeg var med på å velge ut det fantastiske kunstverket som henger fra taket i atriet og som er laget av Fredrik Raddum. Det er blitt en snakkis blant alle gjester som kommer hit til Hasle. Ja, jeg elsker det virkelig!

– Hvordan representerer kontoret deg?

– Det er minimalistisk, men har også et «fotavtrykk» som er meg og som er noe mer «frodig». Ikke minst så har jeg en hel vegg med bilder av sterke kvinner som på hver sin måte har betydd noe for meg opp igjennom mitt liv. Ja, jeg blir motivert av «Girl Power», men kvinnekraft er ikke et svar, eller en måte å være kvinne på, det er mangfoldet som fasinerer meg.

– Hva savner eller ønsker du deg?

– Jeg savner ingenting i dette fantastiske mediehuset. Det innbyr til samhandling og kommunikasjon. Arkitektur kan jo virkelig få mennesker til å jobbe bedre sammen.

– Hva har du i skrivebordsskuffen?

– Jeg har flere skap med masse dokumenter. Jeg er en «samler» av type og trenger derfor mye skap som kan ivareta ulike faser av mitt jobbliv.

Jeg har printutgaver av HENNE som jeg er ekstra stolt av, magasinet som jeg grunnla i 1994. Jeg har boken «Slik drar du bra damer» som jeg har skrevet sammen med generalsekretæren i Norsk Redaktørforening og som handler om å rekruttere kvinner i mediene, og andre viktige fagbøker fra mitt redaktørliv. Ved PC-en så har jeg alltid små gule lapper som «redder» meg hver dag. Når noen stikker hodet inn med en beskjed – og det haster – så er en liten gul lapp redningen. Når den gule lappen festes på håndbaken, så skal det mye til for at jeg glipper på en viktig oppgave. Kan anbefales!

– Hva bør man absolutt ikke gjøre som gjest på kontoret ditt?

– Rot. Jeg er et ordensmenneske. Så ta med deg kaffekoppen etter et besøk…

– Cellekontor, åpent landskap eller brukertilpasset løsning?

– Jeg kunne gjerne sittet i åpent landskap, men jeg har såpass mange møter hver dag at det er praktisk å ha et eget kontor som også fungerer som et møterom.

Huset på Hasle ivaretar for øvrig muligheten for medarbeidere til og raskt ha et møte på et lite stillerom, eller trekke seg tilbake for en samtale.

Et åpent landskap krever gode lydforhold, som er spesielt ivaretatt i Aller-huset.

– Hva er noe av det smarteste du har klekket ut her?

– Jeg bedriver endringsledelse hele tiden. Det må man i mediebransjen, og derfor er det vanskelig

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

46

47 foto: morten eik

• AKTUELT • MORGE NDAGE NS ARB E IDS P L ASS •

PROFIL JAN KRISTIAN KARLSEN Aktuell: Han har stor kunnskap om den fleksible og effektive arbeidsdagen, samt metoder for utvikling av gode arbeidsplasser, i både private og offentlige virksomheter i inn-og utland.

Arbeid: Daglig leder i analyse- og rådgivingsselskapet Company Pulse AS, og forfatter av boken «Tid til arbeid, tid til overs».

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

48

MORGENDAGENS ARBEIDSPLASS Hvordan ser arbeidslivet ut i 2016 og årene som kommer? av: jan kristian karlsen illustrasjon: shutterstock

Norsk arbeidsliv har definitivt passert gullalderen for denne gang, og hver uke mister flere hundre arbeidstakere jobben. På tross av nedgangstider er mange virksomheter på vei opp og frem, både innenfor nye og eksisterende næringer. Vinnerne preges av gode forretningskonsepter og faglig dyktige medarbeidere som praktiserer arbeidsformer som er godt tilpasset den nye virkeligheten. Det vil si medarbeidere som jobber smartere enn konkurrentene, som forutsetter at virksomheten har lagt til rette med gode rammebetingelser.

For å ikke bli tatt på sengen bør man ha som utgangspunkt at store endringer kan inntreffe, og at det kan skje i nær fremtid. To eksempler på dette er Uber og Airbnb, som med sine nye forretningskonsept på kort tid har «jafset» til seg store markedsandeler på tvers av landegrenser. Det kalles så fint for delingsøkonomi, men den tradisjonelle taxinæringen opplever det som «stjelingsøkonomi» og hotellkjedene mister store markedsandeler.

ferietiden i perioder og heller jobbe mer i andre perioder. Dette er særlig aktuelt i arbeidsforhold som preges av høyt tempo, allestedsnærværende teknologi og forstyrrende omgivelser på kontorarbeidsplassen. Dessuten spiller den private livssituasjonen en stor rolle, og stadig flere søker etter en bedre balanse mellom arbeid og privatliv.

Mange kunnskapsrike medarbeidere vil bryte ut av faste ansettelsesforhold, jobbe mer selvstendig og jobbe for flere arbeidsgivere, i et arbeidsliv som bli stadig mer internasjonalt.

Derigjennom øker også tilgangen på arbeidskraft og arbeidsgivere på tvers av landegrenser. Dette er en utvikling som mange virksomheter i Norge hittil har merket lite til. For dyktige, nysgjerrige og modige organisasjoner og individer åpner det seg et betydelig større arbeidsmarked med muligheter for å skape en mer spennende og lærerik arbeidshverdag.

MER FLEKSIBILITET – ET INTERNASJONAL ARBEIDSLIV

Det kan forventes en videre fortetning av bosettingsmønstre i og omkring byene og byregionene. Det vil stille store krav til smarte løsninger, hvis ikke vil pendlerkøene bli enda større tidstyver enn hva de er i dag. Klima- og miljøutfordringer, kutt i

URBANISERING OG MILJØ

Flere kunnskapsarbeidere med god forhandlingsmakt ovenfor arbeidsgiver, vil gjerne bryte opp arbeidstiden i bolker og utføre jobben på forskjellige steder. Mange ønsker også utvide

DEN GAMLE ARBEIDSHVERDAGEN VERSUS DEN NYE ARBEIDSHVERDAGEN Den gamle arbeidsdagen Jobber «åtte-til-fire» / «ni til fem» Jobber på kontoret Bruker bedriftens IT-utstyr Ordinære møter (ansikt til ansikt) Jobber ikke på reiser Jobber mest alene Klatrer opp karrierestigen i samme bedrift

Den nye arbeidsdagen Jobber «når som helst» Jobber «hvor som helst» Bruker hvilket som helst IT-utstyr (ulikt eierskap) Virtuelle møter Jobber på reiser Jobber mest sammen med andre Skaper sin egen karriere / hyppigere jobbskifter

Tabell fra boken Tid til arbeid – tid til overs, Cappelen Damm Akademisk, 2015 (Jan Kristian Karlsen).

49

• AKTUE LT • F RE MT IDE NS ARB E I DS P L ASS •

unødvendige arbeidsreiser og effektivisering av hensiktsmessige reiser er også noe bedriftene bør legge stor vekt på. Dessuten må organisasjoner redusere kostnader ved å begrense ressurssløsing enten det dreier seg om bygg, IKT eller personell. Medarbeiderne er den desidert største kostnaden i kunnskapsbaserte virksomheter. Derfor må ledere påse at arbeidstiden brukes godt, og mye bedre enn hva som er tilfelle i mange organisasjoner i dagens arbeidsliv.

10 HYPOTESER OM TRENDER I FRAMTIDENS ARBEIDSLIV

TIDSTYVER STJELER ARBEIDSTIDEN

• Færre jobber til samme tider. Det blir mindre viktig når det jobbes, så fremt jobben blir gjort, og samarbeid og kunnskapsdeling fungerer godt.

• Fjernarbeid (i alle former) brer om seg. Det viktigste blir medarbeidernes leveransedyktighet og ikke hvor de jobber.

• Virtuell kommunikasjon øker signifikant. Begrepet møter får en ny dimensjon.

• Mobile arbeidsformer vil fortsette å øke, både eksternt og internt i bygg.

• Arealeffektive kontorbygg. Flere bedrifter vil velge åpne kontorlokaler, på tross av ulempene for brukerne, men det vil bli mer differensierte løsninger.

Mange bedrifter vil velge arealeffektive cellekontorer og teamkontorer.

• Intelligente bygg (teknologi i bygg). Teknologi og dataprogramvare integreres mot brukernes bevegelsesmønster, og varsler om ledige arbeidsplasser og møterom, samt en generell elektronifisering og automatisering i bygg.

• Seniorer forlenger sitt arbeidsliv, men har kortere arbeidsdag og jobber mer fleksibelt.

• Kravstor arbeidsstokk: Foruten god lønn, interessante arbeidsoppgaver og et godt arbeidsmiljø, vil attraktiv arbeidskraft forvente gode fleksible arbeidsavtaler og førsteklasses IT-verktøy og datasystemer, hvor brukerens medbestemmelse og innflytelse er høy.

• Et stadig mer internasjonalt og flerspråklig arbeidsliv, der stadig flere arbeidstakere vil jobbe på tvers av landegrenser.

• Utdanning/kompetanseheving: Læring blir et livslangt prosjekt. Det gjelder ikke kun det faglige, men også kompetanseheving innenfor arbeidsformer og organisering av arbeidsdagen. Formell utdanning effektiviseres og forkortes, fordi det i dag tar for lang tid før de unge bidrar som yrkesaktive. Mer og bedre samarbeid mellom utdanningsinstitusjoner og arbeidslivet.

Mange sysselsatte og særlig mellomledere, opplever at tiden ikke strekker til, og at man derfor lett kommer på etterskudd med arbeidsoppgaver. Den umiddelbare forklaringen på dette er at arbeidsbyrden er for stor. Utvilsomt er det mange som har mye å gjøre, og mange offer for en skjevdeling av arbeidsbyrden internt i organisasjonen. Noen jobber lite og andre jobber veldig mye, også på tross av lik formell arbeidstid.

Lange dager og etterslep på arbeidsoppgaver kan også skyldes at arbeidsmønsteret er lite tilpasset det nye virkeligheten. Med arbeidsmønster menes medarbeidernes måte å jobbe på, tidsbruk i arbeidsdagen og hvordan rammebetingelser i form av IT-løsninger og de fysiske betingelsene i arbeidslokalene fungerer i din arbeidsdag. Det handler også organisering av arbeidsdagene, bruk av tiden og tidstyver. Tidstyver legger i gjennomsnitt beslag på en arbeidstime per dag per medarbeidere, og mer for ledere og mange andre som har lange arbeidsdager. Møter, avbrytelser og IT-problemer er de tre største tidstyvene i Norge, men dette er et gjennomsnitt som skjuler store forskjeller. Derfor bør hver enkelt bedrift kartlegge tidstyvene i organisasjonen.

HVA ER TRENDENE I 2016?

Noen stikkord er ulike former for fleksibilitet, døgnåpne IT-tjenester og en generell utvidelse av åpningstider i samfunnet, og et mer globalt arbeidsliv.

Det vil si mer tidsfleksibilitet, mer fjernarbeid, mer åpne kontorlandskap, samt økt tempo i teknologiutviklingen. Vi kan også forvente et økt innslag av fleksible arbeidsavtaler i forholdet mellom arbeidsgiver og arbeidstaker.

Det vil forekomme store forskjeller mellom ulike bransjer, og i forhold til medarbeidere i samme virksomhet. Mange av oss vil derfor oppleve den nye arbeidshverdagen til fulle, mens andre vil merke lite til endringene på kort sikt, men på noe lengre sikt berøres vi alle - og endringstakten øker.

I neste utgave av Estate Lokaler vil Jan Kristian Karlsen skrive om: Effektiv arbeidsdag og kampen mot tidstyvene. Har du spørsmål om temaet send disse til jan@ companypulse.no, og han vil besvare de i neste utgave.

Fra boken Tid til arbeid – Tid til overs, Cappelen Damm (Jan Kristian Karlsen).

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

50

2-8 SHOWROOM • LAGER DATAHALL • LETT PRODUKSJON KONTOR

NR. 6

MELLOMBYGG

NR. 8

7.936 KVM

1.011 KVM

3.819 KVM

LEDIGE AREALER:

ASTRI VARMO ANDRESEN T: + 47 909 58 891 E: ava@60grader.no

HANS JACOB HARALDSON T: + 47 934 41 541 E: hjh@60grader.no

LAGER, SHOWROOM OG KONTOR

W:60grader.no SOV Eiendomsinvest ved:

51

• AKT U E LT • J U SS •

HEVING AV LEIEKONTRAKT GRUNNET UTLEIERS MISLIGHOLD

Advokatfirmaet BA-HR DA får ofte henvendelser fra frustrerte leietakere som ønsker å fortelle utleier at «nok er nok» og at leiekontrakten skal heves.

Det er imidlertid en relativt høy terskel for å kunne si opp leieforholdet fra leietakers side ved heving.

av: henrik rudene taubøll, fast advokat i ba-hr da

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

52

Vi får ofte henvendelser fra frustrerte leietakere som ønsker å fortelle utleier at «nok er nok» og at leiekontrakten skal heves. Det er imidlertid en relativt høy terskel for å kunne si opp leieforholdet fra leietakers side ved heving.

N

oen leieforhold ender i konflikt, og det kan være ulike årsaker til at en leietaker ønsker å avslutte leieforholdet. Leietaker kan for eksempel mene at de leide lokalene ikke samsvarer med det som følger av leiekontrakten, i større eller mindre grad. I andre tilfeller kan det hende at utleier har tatt noen «snarveier» og rett og slett ikke har de nødvendige offentligrettslige tillatelser for å drive den type utleie som fremgår av leiekontrakten.

HVA ER HEVING OG NÅR ER DET ØNSKELIG Å HEVE?

Når leieforholdet heves vil leieavtalen umiddelbart bortfalle, slik at utleiers og leietakers forpliktelser opphører. I all hovedsak innebærer heving at leietaker slipper å si opp avtalen, og følgelig slipper også leietaker å betale husleie ut oppsigelsestiden. Betalingsforpliktelsen opphører således umiddelbart etter utleiers mottakelse av hevingserklæring. Dette er derfor en foretrukket løsning der forholdet til utleier har blitt såpass dårlig at leietaker vil kutte relasjonen med utleier og begynne et leieforhold et annet sted.

Alle fremtidige betalingsforpliktelser vil således opphøre fra og med hevingen, men det er greit å huske at leietaker fortsatt er ansvarlig for betaling av utestående leie for tiden før hevingserklæring ble mottatt.

HVA ER DEN VANLIGE REGULERING AV HEVINGSRETT FOR LEIETAKER I NÆRINGSLEIEFORHOLD?

For leie av næringseiendom er husleielovens bestemmelser i hovedsak fravikelige. Dette gjelder også for bestemmelsen om leietakers hevingsrett i husleieloven §2-12.

Partene står derfor i utgangspunktet fritt til å avtale det de ønsker om hevingsadgangen, men likevel slik at husleieloven regulerer forholdet fullt ut dersom ingenting er avtalt. I praksis vil de fleste nye næringsleieforhold i dag inngås med basis i Standard leieav-

tale for næringslokaler 4. utgave 03/13 utarbeidet av Huseiernes Landsforbund mfl. («Standardavtalen»). Av Standardavtalens punkt 18 (3) fremgår det at: «Dersom leietaker ønsker å påberope vedvarende eller gjentatt mislighold fra utleiers side som grunnlag for heving, krever dette skriftlig forhåndsvarsling om at avtalen kan bli hevet dersom misligholdet ikke opphører. For øvrig gjelder husleieloven § 2-12.»

Det er derfor husleieloven § 2-12, med tillegg av et krav om forhåndsvarsling, som blir den praktiske hovedregel for leietakers hevingsrett.

NÅR KAN LEIETAKER HEVE AVTALEN?

Husleieloven § 2-12 lyder som følger: «Leieren kan heve leieavtalen dersom forsinkelsen eller mangelen medfører vesentlig mislighold.

Er det klart at det vil inntre mislighold som gir leieren hevingsrett, kan leieren heve allerede før tidspunktet for overlevering. Hevingen kan avverges dersom utleieren straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.

Leieren kan ikke heve avtalen på grunn av forsinkelse etter at husrommet er overtatt, eller på grunn av mangler når disse er rettet etter bestemmelsene i § 2-10.»

Heving kan altså gjennomføres dersom det kan sies å foreligge et «vesentlig mislighold» fra utleiers side gjennom forsinkelse eller mangel. Det gis ikke nærmere anvisninger på typetilfeller eller lignende i bestemmelsen. Hva som er «vesentlig» beror på en konkret skjønnsmessig totalvurdering. Ordlyden «vesentlig» peker likevel på en høy terskel for heving.

Helt klare brudd på avtalen, slik som at leietaker ikke får tilgang til de avtalte lokaler, vil som regel gi en hevingsrett. I en sak fra Borgarting lagmannsrett i 2004 (LB-2004-2520) ga retten leietaker

53

• AKT U E LT • J U SS •

rett til å heve leiekontrakten fordi utleier ikke stilte de lokalene som var oppgitt i leiekontrakten til leietakers disposisjon. Utleier tilbød leietaker en annen plassering i lokalet enn den avtalte, og det forelå derfor mislighold med hevingsrett etter § 2-12.

I praksis må man vurdere i hvilken grad den faktiske oppfyllelsen avviker fra riktig oppfyllelse, og ved denne vurderingen kan både enkeltstående mangler og mangler sammenholdt med forsinkelser telle med. Forarbeidene til husleieloven gir en anvisning på en totalvurdering, hvor flere enkeltstående mangler som ikke i seg selv er vesentlige kan føre til kravets innfrielse samlet sett.

I praksis vil ofte en kumulering av flere mangler være tilfellet.

Konflikten starter gjerne med en enkelt mangel, men etter hvert som hevingsdiskusjonene skrider frem vil leietaker også påberope annet for å legge mer tyngde bak kravet.

I forarbeidene fremholdes at det vil være avgjørende hva utleier hadde grunn til å regne med var vesentlig for leietaker. Dette vil være av betydning der hvor leietaker har særlige individuelle behov som ikke er å finne hos en standard leietaker. I en sak fra lagmannsretten i 2008 (LB-2008-167438) anførte leietaker at leieobjektet hadde en rekke mangler på overtakelsestidspunktet, blant annet ventilasjon, utvendige markiser, søppelhåndtering og lekkasjer.

Lagmannsretten fant at ventilasjonsproblemene var driftsmessig betinget og at lokalene var for dårlig ventilert i forhold til leietakers aktiviteter. Lokalene var derfor uegnet for leietakers særlige formål.

Imidlertid kom lagmannsretten frem til at ventilasjonsanlegget ikke utgjorde noen mangel, da det var leietaker som var nærmest til å bære risikoen for lokalenes egnethet. Det var ikke så lett for utleier å skjønne at leietakers internett-cafe-virksomhet krevde såpass omfattende ventilasjon.

Derimot er ikke utleier gardert mot heving der hvor utleier «burde hatt kjennskap» til utleiers særlige behov. Har partene uttrykkelig diskutert en spesiell drift i lokalene, kan utleier ikke senere nekte å tilrettelegge for dette. Igjen beror dette på en konkret vurdering av hva som er avtalt mellom partene.

Også andre momenter kan tillegges vekt ved en totalvurdering av spørsmålet. Herunder vil et moment kunne være om noen av avtalepartene har utvist noen grad av skyld, og derfor helt eller delvis kan klandres for situasjonen. Har utleier bevisst villedet leietaker, vil dette tale sterkt for at heving må kunne gjennomføres.

En lagmannsrettssak fra 2006 (LA-2006-63839) gjaldt spørsmål om heving fordi deler av leieobjektet ikke var godkjent for beboelse.

Lagmannsretten fremhever her at utleiers fortielse av at loftet ikke var godkjent for beboelse må regnes som illojal og som et vesentlig brudd på tillitsforholdet mellom utleier og leier. Det forelå derfor et vesentlig mislighold av leieavtalen som ga leier rett til å heve avtalen etter husleieloven § 2-12.

Avslutningsvis nevnes at dersom utleier ikke har innhentet de nødvendige offentligrettslige tillatelser til den aktuelle bruken

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

54

HENRIK RUDENE TAUBØLL Alder: 30 Stilling: Fast advokat i BA-HR DAs eiendomsavdeling. Han arbeider hovedsakelig med transaksjoner og eiendomsutvikling.

Annet: Henrik holder ofte foredrag, og er nestleder i Ung i Næringseiendom.

vil det i praksis ofte foreligge grunnlag for heving. En dom fra Frostating lagmannsrett fra 2011 (LF-2011-85072) kan tjene som illustrasjon. Leietaker hadde planer om å drive kaffebar i lokalene, noe utleier også var klar over. At lokalene manglet den nødvendige tillatelsen til bruksendring fra bygningsmyndighetene ble av lagmannsretten ansett som en vesentlig mangel som ga grunnlag heving av kontrakten. Dette også til tross for at leietaker selv kunne ha undersøkt de offentlig tilgjengelige dokumentene på plan- og bygningsetatens (nå elektronisk tilgjengelige) saksinnsyn.

KAN UTLEIER UNNGÅ HEVING VED Å RETTE OPP I FORHOLDENE?

Etter § 2-12 tredje ledd er hevingsadgangen avskåret der hvor det har foreligget en forsinkelse, men leietaker allikevel har valgt å overta leieobjektet. Leietaker kan da i ettertid ikke bli hørt med en hevingsrett basert på denne forsinkelsen. Etter samme ledd har leietaker heller ikke hevingsrett der manglene som utgjør misligholdet har blitt rettet opp etter husleieloven § 2-10. Dette er en naturlig følge av at manglene er utbedret, og det derfor ikke foreligger noe vesentlig mislighold på tidspunktet hvor heving ønskes.

www.portalen-lillestrom.no

LEDIG NÅ:

12 750 m2

Tenk stort, tenk smart– tenk Lillestrøm 17 000 m2 fordelt over 10 etasjer

Velkommen til Portalen Lillestrøm. Et topp moderne næringsbygg som skal bygges med tanke på gode arbeidsforhold, tilgjengelighet, lys og luft. Pluss litt til.

Den en gang søvnige småbyen Lillestrøm har vokst til noe helt unikt på Østlandsområdet i kraft av sin gode beliggenhet.

Lillestrøm er et knutepunkt og innfallsporten til Oslo fra nord. På Lillestrøms mest sentrale tomt, rett ved siden av Lillestrøm jernbanestasjon bygger vi Portalen Lillestrøm. Her kommer hotell, flotte leiligheter, forretninger og et kontorbygg på ca 17 000 kvm på hele 10 etasjer. Her er det plass til både store og mindre bedrifter. Kanskje din bedrift er en av de nye leietakerne. Beliggenhet er viktigere enn noen gang. Reisetiden skal være så kort som mulig, og det skal være enkelt å komme fra A til B. Toget fra Lillestrøm til Oslo S bruker 11 minutter! Til Gardermoen bruker du 14 minutter.

Lillestrøm - Oslo S 11 min.

Lillestrøm - Gardermoen 14 min.

Kontaktinfo: Markedssjef Hans Petter Hauge, Mobil: 909 12 267 Epost: hans.petter.hauge@obos.no Eiendomssjef Carl Magnus Hegde Næss, Mobil: 934 31 838 Epost: carl.magnus.hegde.naess@obos.no

Portalen Lillestrøm – i umiddelbar nærhet.

55

• BIT • OP P L E V E L S E N I FOKU S •

– Vi skal ta matopplevelsen til et nytt nivå

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

56

OPPLEVELSEN I FOKUS BIT er imot homogeniseringen av bybildet, og redesigner alle sine filialer. I en verden av masseproduksjon ønsker de å heve nivået gjennom håndverk og unike løsninger, slik at alle restaurantene skal være ulike og bestå av håndlagede elementer og skreddersøm – et lite bidrag i en standardisert verden. av: silje rønne foto: paul paiewonsky

BIT UNION er en videreutvikling av BIT, konseptet som har servert salater, baguetter og bakervarer siden 1998. Den første BIT UNION-butikken åpnet i Entras nye kontorbygg i Akersgata i januar i år. Men det er allerede flere på vei. BIT UNION er ett av konseptene som har vunnet kontrakt på Oslo Lufthavn, i hard konkurranse med de største selskapene i inn- og utland.

– For oss er det en «fjær i hatten» at vårt lille familiedrevne selskap har klart å hamle opp med noen av de største i bransjen.

Det viser at vårt fokus på kvalitet, service og design lønner seg, sier Jonas Grønvold, daglig leder i BIT A/S. Alle de syv BIT-butikkene skal redesignes som BIT UNION i løpet av 2016-2017. BIT UNION er et svar på en stadig større interesse og engasjement rundt mat og matopplevelser i Norge.

– Vi skal ta matopplevelsen til et nytt nivå, sier Grønvold, og legger til: « Vi vil tilby best mulig kvalitet, variasjon og valgmuligheter, kunnskap og service, og invitere kundene våre til å dele sine opplevelser med oss og hverandre. Derfor er butikkopplevelsen så utrolig viktig for oss. Det er kjernen i virksomheten. Folk skal elske butikkene våre. De skal være en stimulerende møteplass som reflekterer hvordan folk ønsker å leve livene sine.»

HVA ER FORMELEN?

BIT UNION satser sterkt på samarbeid. De har etablert et fast team som fungerer veldig god.

– Maverick Concepts er vår hovedpartner. Axel Hartvig-Larsen og Morten Kristiansen har jobbet med oss i en årrekke, Axel tegnet faktisk den første restauranten i Universitetsgata i 1998.

Det er han som har utviklet navnet også. Maverick er overordnet ansvarlig for å utvikle design og konsept. Vi mener de er de beste i Norge på akkurat dette, forteller Grønvold.

Sammen med BIT har de knyttet til seg svært dyktige samarbeidspartnere. Montaag, ved Karoline Bommen på prosjektledelse, industri- og interiørdesign, og Interiørverkstedet ved Florian Bohner.

– Vi kaller dette samarbeidet UNION MADE. Det synliggjør vår ambisjon og vår forpliktelse om å satse på ekte håndverk og skape unike løsninger i en verden av masseproduksjon og standardiserte løsninger. Sammen prøver vi hele tiden å heve nivået for håndverk og design, forsetter han.

På mange måter har BIT alltid vært en anti-kjede og dette skal forsterkes i det nye konseptet. De liker ikke homogeniseringen av bybildet som skjer når kjedene med deres standardiserte opplevelse overtar. I BIT UNION er alle restauranter ulike, og nærmest alt er håndlaget og skreddersøm.

– For oss handler dette om å skape noe med varig verdi, for våre kunder, men også for byen. Vi ønsker å bidra til å heve opplevelsen og verdien av bygninger og gateløp. Vår erfaring er at merkevaren øker verdien på eiendommer og får nabolaget til å fremstå mer attraktivt, sier Grønvold.

57

• BIT • OP P L E V E L S E N I FOKU S •

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

58

En opplevelse preget av kvalitet

Et eksempel er BIT Solli Plass, der de har jobbet iherdig med å «ta tilbake det gamle hjørnet» av Frognerveien / Sommerrogata.

DESIGNGREP

Hver butikk skal oppleves ulik, men med noen fellestrekk.

– I Akersgata som er et nybygg, ønsker vi nettopp å få frem noe tradisjonelt/historisk, det vil si å passe på og unngå et sterilt og kaldt «nybygg-utrykk». Organiske og menneskelige former, varierte materialer og overflater som skaper en eklektisk frodighet og dynamikk.

Marmor, skinn, messing, treverk, keramikk og Corian benyttes og mikses, sier Morten Kristiansen, partner i Maverick Concepts.

Få maksimalt ut av dine ansatte.

Flytt dem til Frogner.

Der det klassiske møter moderniteten i utformingen av de ulike møbler og objekter oppstår det alltid en fin spenning ifølge han.

– Det er i dette «rommet» vi ønsker at folk skal oppleve og begeistres av BIT UNION. Alle elementer i butikken er tegnet og utviklet for denne merkevaren og finnes ikke som standard, forklarer Kristiansen.

– Noen detaljer er fremtredende og gir andre kun en assosiasjon eller et nikk til en strømning. I sum mener vi at lokalet blir en opplevelse preget av kvalitet og det unike, noe kunder vet å verdsette mer og mer. En detaljrikdom som oppdages litt etter litt, og et snev av humor for ikke å bli for pretensiøse, sier Axel Hartvig-Larsen, partner i Maverick Concepts..

Folk som sover godt, jobber bedre. Frogner House Apartments har de 300 fineste leilighetene på de 10 beste adressene i Oslo.

Alle med høyhastighets internett og en skreddersydd bedriftsavtale som gir deg god nattesøvn også: Jo lengre du leier, desto bedre priser får du.

Vi er tilgjengelige 24 timer i døgnet, og du får din egen personlige kontaktperson. Flytt rett inn i fullt møblerte leiligheter, for en natt, en uke eller for et år.

Så enkelt er det å få fornøyde ansatte.

Bare send dem hjem til oss.

Hartvig-Larsen ønsker at objektene, lampene, møblene, i tillegg til mattilbudet, skal kunne være en del av konversasjonen, et lite bidrag i en standardisert verden.

– Man skal kunne ta del i historien til et gitt møbel, og dermed få innblikk i unionen. Provenience på godt norsk, eller opprinnelse. Det vet vi folk liker, avslutter Hartvig-Larsen.

www.frognerhouse.no Tel: 930 10 009 post@frognerhouse.no

59

• UTLEI ER H AR ORDE T • C H RI ST IAN RI NGNE S •

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

60

«Leietageren er solen, månen og alle stjernene» Christian Ringnes, administrerende direktør i Eiendomsspar AS er klar i sin tale, leietakeren er selve fundamentet for selskapets eksistens, og bestemmer hvorvidt de lykkes eller ikke. av: silje rønne

- foto: even schjenken

61

• UTLEI ER H AR ORDE T • C H RI ST IAN RI NGNE S •

– Hvordan er det å være leietaker i et av dine bygg? Hvordan skiller Eiendomsspar seg ut fra andre gårdeiere?

– Vi bestreber det lille ekstra for leietakerne våre, det har vi alltid gjort. Helt fra å ha ekstra fine innganger, selv om andre etterhvert har kommet etter, til å yte god service og rask kundeoppfølging. Dette gjør vi blant annet gjennom vår omfattende leietakerundersøkelse som vi har hvert år, en spørreundersøkelse der 70 prosent av våre leietakere svarer på 26 spørsmål om hvor fornøyde de er på ulike aspekter, der vi hele tiden jobber for å forbedre oss.

– Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot?

– Ikke flytt bare for å flytte, har dere det bra der dere er – bli! Er det likevel nødvendig å fornye lokalene legg vekt på at organisasjonen får optimale arbeidsforhold. Personlig synes jeg det er for mange åpne kontorløsninger, og flere lydige arbeidstakere gir utrykk for at de ofte blir forstyrret og ikke får vært like effektive som ønskelig. Jeg hadde investert i litt ekstra areal, slik at alle har fast plass uten forstyrrende elementer – det er ikke arealene som koster, men effektiviteten av arealbruken.

Det er også mye penger å spare ved å unngå dyre kravspesifiseringer fra rådgivere. Luker man bort noen av disse er det mange gårdeiere som er villige til å gi leietaker en bedre avtale.

Dette betyr ikke at det skal gå på bekostning av inneklima, det handler om å bruke sunn fornuft.

Finn noe som passer for den man er, og signaliserer det bedriften står for – kontorjåleri er aldri en god idé. Man sier gjerne at når selskap bygger et nytt stort hovedkontor – selg aksjene. Folk kler å være nøkterne!

– Hvilke kriterier og rekkefølge bør en leietaker gå etter i valg av kontorbygg?

– Hvor skal dere bo, hvordan og hvor skal dere – det må være mulighet for forandring. Beliggenhet er viktig. Mange velger gjerne noe som passer sjefen, men se på hvor de ansatte bor og vurder hvor viktig beliggenheten er for dine kunder og besøkende.

Finn ut hva som er mest funksjonelt for din bedrift, ett eller flere plan. Hvordan ønsker dere å ha det – definer hverdagen. Å flytte er litt som et ekteskapsmarked, mange forelsker seg i et bygg selv om det er helt mot spesifikasjonene. Vi lar oss styre av begeistring, det er viktig å ha det hyggelig, men bygget må også fungere. I en verden der alt forandrer seg raskere og raskere, bør det være rom for endring – enten bedriften vokser eller endrer arbeidsform.

– Hva er den største fallgruven for leietakere?

– At gårdeier ikke klarer å levere lokalet i tide. Det er flere eksempler på bedrifter som plutselig må finne seg noe midlertidig eller flytte inn i noe halvferdig. Følg med i prosessen – klarer de å levere det lover.

Som regler er ting oversiktlig og fleksibelt, men det kan være fint å tegne lengre leiekontrakter med en velrenovert

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

gårdeier, som kan hjelpe deg å vokse og krympe – du har mer å spille på.

– Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste medarbeiderne?

– Beliggenheten er avgjørende, nærheten til Oslo S eller Nasjonalteateret – alt i ti minutters gange. Enten Oslo sentrum blir bilfritt eller ikke, vil vi bruke mindre bil, spesielt de unge – folk tar i mindre grad sertifikatet, for det har de ikke behov for lenger. Tilknytning til kollektivknutepunkter blir stadig viktigere, og beliggenheten handler om hvor behagelig eller ubehagelig du gjør det for de ansatte.

Måten lokalene er utformet på er også avgjørende – hyggelige kontorer der man kan jobbe konsertert. Det vil også variere mye fra bransje til bransje. Min drøm da jeg var liten var å få eget kontor, det tror jeg ikke er like viktig lenger. Jeg tror fortsatt at noe av det viktigste for ansatte er å like sjefen og arbeidsoppgavene.

– Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden?

– Oslo sentrum, både på transaksjonsiden og leiemarkedet – det har det i prinsippet alltid vært og vil alltid være. Fra tid til annen er det utflytninger til omkringliggende områder, og det vil være til de som har god kommunikasjon og liv, folk er avhengig av symbiose med andre.

– Dersom Eiendomsspar skulle flyttet nå, hvor hadde det blitt?

– Hvor som helst i innen for Ring 1, det er et valg vi har tatt flere ganger. Vi har lekt med tanken om å bo vestover, som Majorstuen og Skøyen, dit er det enkelt å komme kollektivt, gå eller med bil.

Likevel er det mest gunstig for oss å bo i bykjernen, det er her vi har flest av våre leietakere, samtidig som våre ansatte kommer fra øst og vest, sentrum er i midten og det gjør det enklere å rekruttere fra alle leire.

Vi har jo mange fine eiendommer, og vi kunne hatt vårt eget hus og skapt den stemningen vi ønsker på Skøyen, men da tror jeg ikke de ansatte hadde blitt fornøyde. De ville jo blitt med, men ikke med glede…

62

PROFIL CHRISTIAN RINGNES Christian Ringnes, administrerende direktør i Eiendomsspar AS. Udannet siviløkonom fra Université de Lausanne i Sveits og MBA ved Harvard Business School i USA. Han har siden 1984 vært en aktiv eiendomsinvestor og er i dag største eier i eiendomsselskapene Eiendomsspar og Victoria Eiendom.

Bor på Ris i Oslo.

63

• INT E RIØR • T RE NDE R 201 6 •

INTERIØR 2016 Det vil alltid være mange meninger om hvilke trender som gjelder, men en ting er sikkert og det er at vi for all fremtid vil ha et høyt fokus og en bevissthet til alt vi omgir oss med – ethvert produsert element vil ha betydning i forhold til vårt miljø.

Pedrali Malmö 390 stol Miljøklassifisering av bygg og Breeam-sertifisering stiller krav til materialbruk og dette påvirker trender. Bruken av treverk både som byggemateriale og i møbler er en spennende klassiker. Foto: Pedrali

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

64

TIL HØYRE:

Tropiske vibber Tradisjonelt håndverk i nye former.

Spennende bruk av naturmaterialer.

Foto: Bloomingville UNDER:

Nordisk Norske sterke tradisjoner og håndverk i frisk fornyelse. Våre vevtradisjoner og strukturer i ulltekstiler, er fornyet og supplert med et større spenn i farger og i barskere fargesammensetninger. Foto: GU

OVER OG UNDER:

Naturlig Naturmaterialer og planter er populært. Stadig flere spennende planteprodukter tilpasses kontormiljøet.

Natur har en positiv innvirkning på de fleste av oss og det er gjennomført mange studier som viser den gode effekten plantene har på innemiljøet.

Forskning viser også at vi ikke vil kunne trives uten kontakt med naturen over tid.

Foto: Tropisk Design

OVER

Tre på topp!

Mer heltre, flere tresorter og spennende overflatebehandlinger skaper variasjoner innenfor kjente materialer.

Heltre bringer naturen inn og en følelse av soliditet. Varmen i treverket sørger på en enkel måte varierte stemninger inn i ofte litt institusjonelle kontormiljøer. Foto: Viccarbe, og møbeldesigner John Pawson.

TIL VENSTRE OG UNDER:

Til inspirasjon Friske ullstoffer og møbeldesign fra Italia. Uhøytidelige former, som gir uventede opplevelser, litt humor og poesi. Av disse fine overraskelser får man energi og skaperlyst. Foto: Moroso

#0 1/2 0 16 | estate LOKALER

65

• INT E RIØR • T RE NDE R 201 6 •

INTERIØRARKITEKTEN OM TRENDER: Heide har jobbet mye tverrfaglig og synes det er spennende når teamet kommer sammen på et tidlig tidspunkt, og får bygget opp prosjektet sammen.

Hun har både arbeidet som interiørarkitekt, møbeldesigner og arkitekt.

«Vi tilbringer så mye tid på arbeidsplassen og innendørs, at jeg synes det er spennende å få inn planter og gjerne trær i interiøret.

Videre er jeg ikke bare opptatt av å skape noe eget og nytt hele tiden, men også bistå til å bevare det som er bevaringsverdig. Vi må ikke miste vår historie og ofte viner man en ekstra stemning og kvaliteter i de prosjektene der man har klart å ta vare på disse på en god måte.»

HEIDE TJØM Alder: 52 Aktuell: Partner i IARK Utdannelse: Diplom fra Kunsthøyskolen i Oslo, Masters Advanced Architecture University of North London, Masters i arkitekturvern fra Arkitekthøyskolen i Oslo.

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

66

Mosevegger & Mosebilder

- bli inspirert

Skab et kreativt miljø med mosevægge Vælg selv størrelse og ramme

67

Kontakt oss på 22 00 66 03 Eller besøk ambius.no

• AKT U E LT • T E KNOLOGI •

GARTNERS

TEKNOLOGITRENDER

Gartner presenterer årlig sin oversikt over topp 10 teknologitrender som vil være strategiske for de fleste organisasjoner. Med strategiske teknologitrender mener Gartner teknologitrender som potensielt kan ha betydelig konsekvenser for en organisasjon, det være seg forretning, brukere, IT, investeringer, eller risikoen for å være for sent ute med å tilpasse seg, og som påvirker organisasjonens langsiktige planer og initiativer. av: vidar evensen, administrerende direktør i visma consulting as

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

68

Navn: Vidar Evensen Stilling: Administrerende direktør i Visma Consulting AS

DE STRATEGISKE TEKNOLOGITRENDENE FOR 2016 ER: THE DEVICE MESH

«The Device Mesh», eller nettet av enheter, referer til det økende omfanget av enheter som vi bruker til å aksessere applikasjoner og informasjon, eller til å samhandle med mennesker, sosiale samfunn, myndigheter og virksomheter. Dette inkluderer mobile enheter, kroppsnære enheter (såkalte “wearables”), elektriske forbruks-/hjemmeartikler, og enheter i alle tenkelige faste og bevegelige inntretninger slik som i Internet of Things (IoT).

I takt med at nettet av enheter utvikler seg vil vi trolig se nye modeller for samhandling, og større grad av samhandling direkte mellom enheter, i stedet for den tradisjonelle modellen med enheter koplet til backend-systemer gjennom forskjellige nettverk.

RIKERE BRUKEROPPLEVELSER

Nettet av enheter etablerer grunnlaget for en ny og rikere brukeropplevelse, som sikrer kontinuitet på tvers av alle enheter, tid og rom. Brukeropplevelsen flyter sømløst på tvers av alle enheter og samhandlingskanaler i takt med at brukeren forflytter seg fra et sted til et annet. For software-leverandører og IT-drevne virksomheter vil kompetanse til å designe avanserte brukeropplevelser som flyter på tvers av, og som utnytter

forskjellige enheter (slik som IoT, biler, bygninger osv.) være en betydelig differensiator innen 2018.

3D-PRINTBARE MATERIALER

Rask utvikling innenfor 3D-printing har allerede muliggjort 3D-printing av en rekke forskjellige materialer, for eksempel legeringer, karbonfibre, glass, elektronikk, farmasøytiske og biologiske materialer. Denne utviklingen trigger nye brukerbehov i takt med at den praktiske anvendelsen av 3D-printing brer seg til stadig nye sektorer.

Over de neste 20 årene vil vi se en betydelig utvikling av materialer som kan 3D-printes, printhastigheten vil øke, samt utvikling av nye modeller for print og montering av kompositter. Dette vil kreve nytekning innenfor produksjonslinjer og logistikkprosesser for å kunne utnytte det fulle potensialet av 3D-printing.

INFORMASJON I ALT

Alle enheter og duppedingser i det det digitale nettet produserer, bruker og overfører informasjon. Dette kan eksempelvis være tekst, lyd og video, men også sanselig og kontekstuell informasjon. Utvikling innenfor semantiske verktøy som grafdatabaser og andre framvoksende teknikker for dataklassifisering og informasjonsanalyser

69

• AKT U E LT • T E KNOLOGI •

«Gartner anbefaler at IT-ledere følger med på mulighetene som smarte maskiner og enheter kan utgjøre innenfor automatisering av den type oppgaver som bare mennesker kan gjøre i dag.»

på å identifisere og reagere på trusler, i tillegg til de mer tradisjonelle sikkerhetsmekanismene basert på blokkering av angrep. Utvikling av selvbeskyttende applikasjoner, samt analyser av brukeratferd, vil bidra til å oppfylle den tilpasningsdyktige sikkerhetsarkitekturen.

AVANSERT SYSTEMARKITEKTUR

Det digitale nettet av ting og smarte maskiner stiller svært høye krav til prosesseringskapasitet for at de skal skape verdi for virksomheter. Med såkalte FPGAs (field-programmable gate arrays) som underliggende teknologi er det mulig å skape en høyeffektiv prosesseringskapasitet, og systemer basert på GPUs og FPGAs vil kunne fungere mer som en menneskehjerne. FPGA-basert arkitektur vil muliggjøre maskinlærende egenskaper i alle IoT-enheter, slik som husholdningsartikler, biler, smartklokker, etc.

MESH-ORIENTERT APPOG TJENESTEARKITEKTUR

vil gjøre at informasjon som har vært isolert, ufullstendig, utilgjengelig eller uforståelig, kan nyttiggjøres. Information of Everything, eller «informasjon i alt», adresserer denne tilgangen på informasjon med strategier og teknologier, som gjør at informasjon fra alle disse forskjellige datakildene kan koples sammen.

AVANSERT MASKINLÆRING

Innenfor maskinlæring vil vi se en utvikling av intelligente systemer som er lærende, og som basert på input vil lære seg å oppfatte og forstå problemstillinger. Den eksplosive økningen av antall datakilder fører til enorme informasjonsmengder med stadig større kompleksitet. Å skulle gjennomføre manuelle klassifiseringer og analyser av denne informasjonen er i praksis umulig, og det vil være svært tidkrevende og kostbart. Med utviklingen innenfor maskinlæring vil denne typen oppgaver kunne bli automatisert. Dette er et område i rask utvikling, og virksomheter må vurdere hvordan slik teknologi kan anvendes for å skape seg konkurransemessige fortrinn.

AUTONOME AGENTER OG TING

Maskinlæring legger til rette for et bredt spekter av smarte maskiner og enheter, f.eks. roboter, selvstyrende kjøretøy, virtuelle personlige assistenter og rådgivere. Selv om utviklingen innenfor fysisk smarte maskiner som roboter

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

får mye oppmerksomhet, vil de software-baserte maskinene ha en mye større innvirkning på kort sikt. Virtuelle personlige assistenter som Google Now, Cortona fra Microsoft og Siri fra Apple blir stadig smartere, og er bare indikasjoner på hva framtiden vil bringe. I den framtidige totale brukeropplevelsen vil virtuelle personlige assistenter bli en vanlig del av hverdagen, hvor man i stedet for å forholde seg til knapper, menyer og skjemaer heller snakker til en app, som i virkeligheten er en smart maskin.

Gartner anbefaler at IT-ledere følger med på mulighetene som smarte maskiner og enheter kan utgjøre innenfor automatisering av den type oppgaver som bare mennesker kan gjøre i dag, og som på den måten kan frigjøre ressurser. Samtidig er det viktig å være klar over at dette er teknologi som kun er i startfasen, og at teknologien vil utvikle seg mye gjennom de kommende 20 årene.

TILPASNINGSDYKTIG SIKKERHETSARKITEKTUR

Kompleksiteten i den digitale økonomien, kombinert med en framvoksende hacker-industri, øker trusselbildet mot virksomheter betydelig. Dagens sikkerhetsmekanismer blir utilstrekkelig, særlig for organisasjoner som benytter sky-tjenester og åpne API’er for at kunder og samarbeidspartnere skal kunne integrere mot sine systemer. Det vil derfor bli nødvendig med en mer tilpasningsdyktig sikkerhetsarkitektur, og IT-ledere må fokusere

70

Mesh-orientert app- og tjenestearkitektur er en ny tilnærming som muliggjør webskalerende ytelse, fleksibilitet og smidighet. Her er Microservice-arkitektur er et framvoksende mønster for å bygge distribuerte applikasjoner som støtter smidig leveranser og skalerbar deployment, både for on-premises applikasjoner og for skytjenester.

Containere vokser fram som en kritisk teknologi for å muliggjøre smidig utvikling og Microservice-arkitektur.

INTERNET OF THINGS ARKITEKTURER OG PLATTFORMER

IoT plattformer utfyller den mesh-orienterte app- og tjenestearkitekturen. IoT er en integrert del av det digitale nettet av enheter og den totale brukeropplevelsen, og det er det framvoksende mangfoldet av IoT plattformer som gjør dette mulig. Gartner sier at alle virksomheter som vil utnytte IoT trenger en plattformstrategi for IoT, men mange ulike og konkurrerende leverandørtilnærminger gjør standardisering vanskelig på kort sikt.

VI GRATULERER TV2 MED VALGET AV NYE LOKALER DTZ Realkapital har Norges største og mest erfarne team av leietakerrådgivere. Vi er stolte av å ha vært rådgiver/megler for TV 2 i forbindelse med deres planlagte flytting til nytt og flott bygg i Bjørvika.

Vi er klare for å hjelpe flere leietakere ved reforhandling eller flytting.

Kontakt Anne Bruun-Olsen mob: 91 78 65 15

Realkapital AS

www.dtz.no tel.: +47 23 11 68 68

Verdiskapningshus for smart og bærekraftig eiendom

CAPITAL MARKETS – LEIETAKERRÅDGIVNING- VERDIVURDERING-ANALYSE-EIENDOMSUTVIKLING-CORPORATE FINANCE 71

PP9 • NYE LOKAL E R • P H IL IP P E DE RS E NS V E I 9 •

ET BYGG SOM TENKER NYTT

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

72

73

• NYE LOKAL E R • P H IL IP P E DE RS E NS V E I 9 •

Stammen i midten danner hjertet i bygget

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

74

PP9 FAKTA OM PROSJEKTET

PP9 Det moderne kontoret er like mye et møtested som en arbeidsplass – velkommen til et kontor som tenker nytt. av: silje rønne illustrasjon: henning larsen arkitekter

Morgendagens kontor måles ikke bare i kvadratmeter, men hvordan det realiserer dine visjoner, får folk til å føle seg vel og bidrar i kampen om talentene og markedsandelene. Det er inspirerende og funksjonelt, og beliggenhet, materialvalg og form signaliserer omtanke for miljø og medarbeidere. Det virkeliggjør visjoner og bidrar til bedre forretninger. Dette er også grunntankene til PP9, et kontorbygg som utvikles av NCC Property Development og er tegnet av Henning Larsen Architects.

– Et prosjekt er allerede «gammelt» når det er ferdigstilt, derfor har vi et ønske om å skape et moderne bygg i dag og om 10 år. PP9 har høye miljøambisjoner, og oppfyller dagens krav og litt til, sier Christian Hvass, utviklingssjef i NCC Property Development.

Målet med prosjektet har vært å utvikle et bygg som fungerer optimalt for brukeren og som er tilpasset fremtidens krav til arbeidsplasser, fleksibilitet og effektivitet.

– Arkitekturen og de grønne omgivelsene på baksiden av bygget med fotballbane og et vernet område legger til rette for at bygget fremstår innbydende og vil bli et trivelig sted å være for alle ansatte og besøkende. PP9 er også siste ledd i utbyggingen av profileringstomtene langs E18 ved Lysaker, forsetter han.

MELLOM VEI OG SKOG

PP9 har E18 på den ene siden, med over 90 000 passerende biler hver dag, noe som legger til rette for god synlighet og merkevarebygging.

Skogen på baksiden av bygget inviterer til stillhet, rekreasjon, spaserturer og aktiviteter. Denne kombinasjonen gir en fin dynamikk ifølge Hvass.

Som en grønn forlengelse av arbeidsdagen blir det anlagt løpebane, utendørs treningsapparater og fotballbane i området bak kontorbygget.

– Kontrasten mellom synlighet og det grønne er unikt i denne sammenhengen. Bygget har en forsterket miljøprofil i bunn, der en aktiv fasade fungerer som solskjerming for varme og energi, samtidig som fasadens spesielle utforming bidrar til at bygget skifter karakter i løpet av dagen.

Materialet på fasaden fanger lyset og reflekterer et fargespill som varierer i takt med dagslys og årstidene, forklarer utviklingssjefen.

ROM FOR TRIVSEL

Inspirasjonskilden til PP9 er et tre. Stammen i midten er byggets åpne rom der trappene snor seg oppover etasjene forbi torg med sosiale soner og forgrener seg i lyse, effektive og fleksible kontorlandskap. De kan enkelt skilles til ulike avdelinger eller deles på flere leietakere.

– Stammen i midten som danner hjertet i bygget, med en trapp som snor seg oppover etasjene og forbi torgene som utgjør de sosiale sonene i hver etasje. Ut fra stammene forgrener effektive og fleksible kontorlandskap seg, sier Marthe Utmo, utleiesjef, NCC Property Development.

Måten vinduene er plassert kombinert med byggets dybde gjør lysinnsiget optimalt, slik

75

Profileringsbygg med fasade mot E18 i etablert kontorområde Effektive planløsninger Kantine og felles møteromssenter Treningsrom og utendørs treningsmuligheter Grøntområde for rekreasjon på baksiden av bygget Takterrasse Parkering i kjeller Svært god kollektivdekning med hyppige bussavganger og gangavstand til Lysaker Stasjon med tog og flytog 1 minutt gange til bussholdeplass BREEAM NOR Excellent

PP9 • NYE LOKAL E R • P H IL IP P E DE RS E NS V E I 9 •

at planene blir enkle og fleksible å innrede eller dele mellom flere leietakere eller avdelinger.

– Hurtige endringer i markeder kan gjøre at bedrifter er avhengig av å skifte arbeidsformer eller ha ulik størrelse på prosjektområder, og PP9 legger godt til rette for fremtiden og gir fleksibilitet for leietaker, sier hun.

I hjerteroten som er hovedinngangen med resepsjon og kantine blir man tatt imot av et lyst, åpent rom med utsikt til det grønne uteområdet.

Det ligger også et treningsrom i byggets første etasje.

– Det legges til rette for et høystandard fullservicekonsept i PP9. I første etasje, i byggets bedriftsrestaurant, kan du få servert sunne og gode måltider i arbeidstiden. I tillegg til den daglige service til frokost og lunsj, kan restauranten i forbindelse med arrangementer holde åpent på kveldstid, forklarer Utmo.

Det blir også en hyggelig takterrasse i 7. etasje som har sol til sent på kvelden, der man kan nyte en god lunsj eller kopp kaffe.

– Det blir lagt stor vekt på at trivsel handler om mer enn arbeidssituasjonen. De sosiale torgene i hver etasje er konsentrert i kjerner av bygget og legger til rette for sosialt samvær og små avbrekk i arbeidet, dette for å skille støyende soner fra arbeidssonene, understreker hun.

Helse er ikke bare vektlagt i matveien og i inneklimaet, men det velutstyrte treningsrommet, sykkelparkeringen med sykkelvask og utendørs treningsapparater legger til rette for en aktiv og sunn livsstil.

Miljøtilpassede, fleksible og arbeidseffektive kontorlokaler sparer miljøet og gir lavere kostnader for bedriften. At driftskostnadene går ned merker du fra dag én. PP9 legger til rette for en smart og miljøvennlig virksomhet og for å sikre en god miljøstandard har vi valgt å benytte det internasjonale sertifiseringssystemet BREEAM med ambisjon om klassifisering BREEAM NOR Excellent. Det betyr at bygget skal møte strenge krav innen blant annet energibruk, inneklima, materialvalg, forurensing, avfallshåndtering og forvaltning.

KONTORET ER MER ENN ET FLOTT BYGG IFØLGE UTLEIESJEFEN.

– Hva forteller kontoret om din bedrift? Hvordan klarer man å få varemerke, visjoner og verdier til å sette seg i veggene?

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

76

Bærekraftig tenkning handler ikke bare om energiytelse og valg av byggematerialer, men like mye om å skape et arbeidsmiljø som er fleksibelt og får folk til å føle seg vel. I PP9 blir alt dette ivaretatt, avslutter Utmo.

FAKTA

Future Office by NCC er et nysgjerrig, forskningsbasert konsept for å omsette det du ønsker at bedriften skal stå for, i plass, form og funksjon. Konseptet støtter visjonene og bidrar til både menneskelig vekst og økt lønnsomhet.

77

• INT E RIØR • S MÅT T •

lady

6325 balanse

Elegant

lady

Bordlampen «Elenor», fra den engelsk leverandøren Heatfield gjør seg godt i resepsjonen, eller på mindre bord for å skape en lun stemning.

7163 minty breeze

FÅ STILEN:

KLASSISK MORDERNE La myke tekstiler og lune farger skape rammene for sosiale soner.

Rom for komfort Elementer fra hjemmet gjør seg bemerket på kontoret.

Lenestolen «Bergen», er fra den spanske leverandøren Manuel Larraga.

Fargen mintgrønn sammen med naturtoner som beige, grått og hvitt gir en frisk, lun og tidløs stemming. Vi liker å kombinere forskjellige materialer, som glass og marmor i detaljer, naturmaterialer som lin sammen med ulike metaller, gjerne messing og krom.

OVER

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

78

Colline Design er et interiør design firma som drives av Janneke Tandberg Pracek og Anniken Oulie-Kjoss.

Foto: Catharina Caprino

Du får ikke røde tall av å tenke grønt.

Det er mye god økonomi i et bærekraftig kontormiljø. Å investere i god møbeldesign handler ikke bare om å skape et vakkert arbeidsmiljø. God design er bærekraftig og tar hensyn til miljøet i alle ledd av produksjonsprosessen. Den har en kvalitet og fleksibilitet som gjør at møblene varer ekstra lenge. Den er ergonomisk utformet for å holde folk friske. Og ikke minst, den gir økt trivsel og velvære, som igjen fører til en mer kreativ og effektiv arbeidsplass. Kort sagt: God møbeldesign er en vinn-vinn-vinn-vinn-situasjon.

Kinnarps er Europas største leverandør av helhetlige interiørløsninger for kontor. Vår jobb er å gjøre din arbeidsdag bedre. Les mer på kinnarps.no.

79

• AKT U E LT • S OS IAL E ME DIE R •

FAKTA HANS-PETTER Hans-Petter ble ikke født med ski på bena, men med et tastatur i hånden. Fra tidlig alder ble det bestemt – det var «data» han skulle jobbe med.

Han er en populær foredragsholder og for mange er Hans-Petter først og fremst kjent som @hpnhansen. Du finner Hans-Petter stort sett i alle store og små sosiale nettverk.

Etter 16 år i IT-bransjen, de fleste i Cisco, flyttet Hans-Petter seg over til PR- og kommunikasjonsbransjen hvor han jobbet mellom 2011 og 2014 hos Gambit Hill + Knowlton Strategies og Geelmuyden Kiese. Juni 2014 forlot Hans-Petter derimot Geelmuyden Kiese og ble gründer av kommunikasjonsbyrået KommFrem.

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

80

FACEBOOK AT WORK – SIKKERT SOM BANKEN DNB og Royal Bank of Scotland er to av mange virksomheter som har tatt i bruk Facebook at Work som sitt nye Intranett.

Men er det sikkert nok? av: hans-petter nygard-hansen foto: ingar næss

N

ærmere 1,5 milliarder mennesker bruker Facebook. Til jobb og privat. Flere virksomheter har tatt i bruk lukkede og hemmelige Facebook-grupper som benyttes som selskapets Intranett. Av flere årsaker, men ikke minst fordi Facebook allerede benyttes av «de fleste» allerede. Det er derimot ikke en optimal løsning, og kan være kilde til at intern informasjon kommer på avveie. Derfor lanserte Facebook et separat initiativ for snart ett år tilbake som de kaller Facebook at Work. Facebook sitt Intranett-initiativ vil ta opp konkurransen med andre Intranett-løsninger, som for eksempel Slack, Microsoft Sharepoint og Yammer, for å nevne noen. Men er det trygt? Vil Facebook kunne bruke og ikke minst misbruke brukernes informasjon og data i kommersielle sammenhenger?

SIKKERT SOM BANKEN

DNB har inngått en avtale med Facebook om å ta i bruk Facebook at Work, og at så mange som 60 000 andre virksomheter står i kø for å gjøre det samme. I Scotland har Royal Bank of Scotland gjort som DNB, og tilbyr Facebook at Work til samtlige av sine 100 000 ansatte.

Facebook at Work vil fungere helt adskilt fra personlige Facebook-profiler, noe som betyr at informasjonen som deles mellom ansatte kun er tilgjengelig for andre kolleger i banken. Informasjon delt på intranettet vil være trygg, sikker og konfidensiell, skriver RBS på sine egne hjemmesider, og legger til:

81

• NY H E T • S OS I AL E ME DIE R •

– RBS har testet Facebook at Work og vi fant raskt ut at personalet var i stand til å jobbe mer effektivt sammen, svare på spørsmål fra kunder raskere, oppdatere andre kolleger på sitt arbeid på en mye mer engasjerende måte og har blitt kilden til et langt bredere spekter av ideer for pågående prosjekter. Med tanke på hvor mange av våre ansatte som allerede bruker Facebook i hverdagen, ble Facebook at Work raskt plukket opp av de som var med på piloten, og det hele krevde minimalt med opplæring.

Ifølge RBS, har 90 prosent av de ansatte som har testet Facebook at Work forblitt aktive brukere, noe som har imponert RBS-ledelsen, siden Facebook at Work ikke er påkrevet å bruke.

Videre fremover vil RBS «rulle ut» Facebook at Work ved å motivere ansatte til å ta det i bruk, fremfor å kreve det.

Brukere som registrerer seg for Facebook at Work vil ikke oppleve overlapping mellom deres personlige og profesjonelle konto, og det vil ikke være noe innhold som vil bli delt i mellom Facebook og Facebook at Work. Det er heller ikke et krav at ansatte har en Facebook-konto fra før av heller, ansatte kan registrere seg via selskapets epost-adresse.

REKORDSTORT ENGASJEMENT MED FACEBOOK AT WORK SOM INTRANETT

Kommunikasjonsdirektør Thomas Midteide i DNB skriver følgende til meg via en samtale på Facebook: – Vi opplever sikkerheten som god. Facebook at Work er et helt lukket univers hvor DNB eier alle data i løsningen. Når en ansatt slutter blir vedkommendes data værende igjen hos oss (men innlegg blir grå), og det flyter ingen data mellom @ work og vanlig Facebook. Sikkerheten er like god som på vanlig Facebook, men vi har likevel valgt å legge @work bak vår egen «Single Sign On»-løsning. Det vil si at jeg bare kan logge meg på fra autoriserte DNB-enheter, som mobil, nettbrett eller PC. Dette gjør kommunikasjonen via @Work like sikker som mail eller annen elektronisk kommunikasjon.

– Vi er i full operativ fase. Over 3 000 ansatte har tatt @Work i bruk nå, og resten av våre ansatte vil være pålogget i januar.

60 prosent bruker appen på mobil, noe som sterkt bidrar til at de kan være en del av DNB-samtalene selv om de er på reise. Vi opplever et helt annet nivå hva gjelder engasjement sammenlignet med hva vi hadde på vårt tradisjonelle Intranett.

SIKKERHET, TILLIT, INNSIKT OG ENGASJEMENT

Jeg har også forhørt meg litt med Facebook sin Norges-sjef, Rune Paulseth, som understreker at sikkerheten står i høysetet og at Facebook er fullstendig avhengig av brukernes tillit. Skal Facebook at Work bli en suksess, må de kunne garantere for sikkerheten og personvernet. Derfor er også brukerdata på Facebook at Work totalt separert fra Facebook. Det er nok heller ingen tilfeldighet at Facebook har valgt å starte med store banker og virksomheter som DNB og RBS, da dette vil være med på å etablere Facebook at Work som en trygg Intranett-plattform. Er det godt nok for verdens største banker, er det nok også godt nok for de fleste virksomheter.

– Vi sender ikke personopplysninger på mail, og gjør heller ikke det via @work. Sikkerhetsbristene sitter mellom hodet på folk, og ikke i teknologien mener jeg. Registrering til @Work blir gjort med en @dnb.no-adresse. Mange er på Facebook for aller første gang, og kommer ikke til å være det privat, skriver Thomas Midteide.

FACEBOOK AT WORK I 2016?

Ifølge Rune Paulseth i Facebook, er planen at Facebook at Work vil «rulles ut» til deg og meg i løpet av 2016, og at løsningen vil bli tilgjengelige for små og mellomstore virksomheter i en «freemium«-utgave, hvor virksomheten selv vil håndtere og betjene Facebook at Work.

Stoler du på at Facebook at Work vil være tilstrekkelig trygg og sikker som Intranett for din virksomhet?

– Vi opplever sikkerheten som god. Facebook at Work er et helt lukket univers hvor DNB eier alle data i løsningen.

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

82

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

SENTRALT PÅ TØYEN KJØLBERGGATA 31 500-1261 KVM Kjølberggata 31 har meget sentral beliggenhet med særdeles god offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet. Samtlige T-bane linjer stopper ved Tøyen stasjon, som ligger 2 min fra eiendommen. I tillegg er det flere busser som stopper rett utenfor eiendommen. Eiendommen ligger i umiddelbar nærhet til Tøyensenteret med alt av servicetilbud og Kampen park.

• Ledig fra 1. kvartal 2016 • Meget gode profileringsmuligheter mot Ring 2 • Gode adkomstforhold direkte til Ring 2 • Mulighet for leie av innendørs parkering • Tøyen har hatt en stor oppblomstring av cafeer og spisesteder de siste årene • Tøyen torg, Tøyensenteret og T-banestasjon pusses opp og området får et stort løft 83

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Ole 31 år - selger De nye lokalene har optimalt inneklima med god ventilasjon og akustikk.

Mona 33 år - sekretær I de nye lokalene er det deilig lunsj og en kaffebar på høyde med byens beste!

Heidi 40 år - regnskap Flyttegjennomføringen gikk knirkefritt, ingen driftsforstyrrelser for de ansatte!

TRIVSEL OG ENTUSIASME PÅ ARBEIDSPLASSEN BIDRAR TIL GOD LØNNSOMHET! Det er enkelt å flytte en bedrift fra et sted til et annet, men det viktigeste er resultatet av flyttingen. Ingen bedrifter er like og vi mener derfor at de ikke skal behandles likt. Vi skaper morgendagens arbeidsplass utfra hvilken bedrift det er, hvilken kultur de har, hvordan selskapet arbeider og bruker lokalene.

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

84

Nina 30 år - prosjektleder Det er motiverende med et interiørdesign som bygger opp under vår kultur og som ser skikkelig fint ut!

Vi mener at det er viktig at lokalene tilpasses bedriften – over hele leieperioden. Trivsel og entusiasme på arbeidsplassen bidrar til god lønnsomhet. Det er målet hver gang vi flytter en bedrift. Vi har flyttet flere bedrifter enn noen andre i vår bransje, vi har løst alle utfordringer minst en gang tidligere, og er desidert markedsleder.

Derfor kan vi trygt si Totalreform utgjør den store forskjellen.

Utgjør den store forskjellen

85

Jan 45 år - daglig leder De nye lokalene har fremtidsrettede teknologiske løsninger noe som gjør oss mere effektive i vårt daglige arbeid.

• NY BYGG • STAT I ST IKK •

2016: REDUKSJON I ANTALL NYBYGG Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viste at 573 000 kvm sto ledig i 2015, hvilket er en nedgang på 91 000 kvm fra 2014. Arealledigheten utgjør ved dette 5,8 prosent av den totale massen av kontorbygg, mot 6,7 prosent i 2014.

Her er noen av konklusjonene i rapporten: Absorbsjonen av arealer var i 2014 på samme nivå som i 2013 og utgjorde 184 000 kvm mot 186 000 kvm i 2013.

Antall prosjekter som ble ferdigstilt i 2015 er 218 000 kvm, en betydelig økning fra 2014 hvor det kun ble ferdigstilt 93 000 kvm (+134 prosent). Dette innebar økt arealledighet.

I 2016 og 2017 forventes noe reduksjon i ferdigstilte arealer sammenlignet med 2015 og nivåene vil trolig ikke være høyere enn at arealbalansen isolert sett vil kunne forbli rimelig konstant. Det er imidlertid grunn til å frykte at svekket oljepris vil kunne innebære svekkelse av arealabsorbsjonen, hvilket vil innebære økt arealledighet i flere år fremover.

Nye større kontorbygg i Oslo 2015-2018 Adresse/prosjektnavn

Størrrelse (kontor)

Område

År ferdig

Utbygger

Bruker

Ledig?

Fridtjof Nansens vei 16

8 600

Majorstuen

2015

Reimers-familien

POD

Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje

16 000

Økern

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten

Ja

Lysaker Polaris BT 1

18 000

Lysaker

2015

NCC

Technip

Ja

Munkedamsveien 62

5 000

Sentrum Vika-Aker Brygge

2015

RS Platou & Fabritius

RS Platou

Nei

Nesøyveien 4-6

20 000

Slependen-Bil-

2015

Varner Gruppen

Varner Gruppen

Nei

lingstad USAs Ambassade Huseby

5 000

Oslo ytre vest

2015

Amerikas Forente Stater

USA

Nei

Fornebuporten bygg A

29 500

Fornebu

2016

Aker

AKSO+Kværner

Nei

Veritasveien 1

30 000

Høvik

2016

Det Norske Veritas

Veritas

Ja

Schweigaardsgate 16

12 900

Sentrum øst

2015

Entra Eiendom

Statoil Fuel & Retail

Nei

Drammensveien 134

26 000

Skøyen

2015

Norwegian Property ASA

Statens Pensjonskasse

Minimalt

Silurveien 2

18 000

Ullern

2015

Selvaag

Selvaag +

Ja

Fornebuporten, trinn 1

30 000

Fornebu

2015

Fornebuporten AS

Ullernchausseen 56

20 000

Ullern

2015

Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Ja

Aller Media

10 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Frontbygget

16 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten +

Ja

Portalbygget

13 000

Hasle

2016

Höegh Eiendom

Cowi

Ja

Fornebuporten, trinn 2

29 500

Fornebu

2016

Fornebuporten AS

Storgata 12-14

8 500

Sentrum

2016

Olav Thon Gruppen

Riksrevisjonen

Ja

Diagonale

12 000

Sentrum øst

2018

Hav Eiendom/ Olav Thon Gruppen

TV2

Ja

Philip Pedersens vei 9, PP9

11 000

Lysaker

2017

NCC

HasleLinje - Bøkkerveien 5, Lamell B

15 000

Hasle

2018

Höegh Eiendom

Eufemia

30 000

Bjørvika

Youngstorget 3

3 925

Sentrum

2018

Kilde: Akershus Eiendom

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

86

Ja

Ja

Ja Securitas

Ja

Oslo S Utvikling

Ja

Olav Thon Gruppen

Ja

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

BI-BYGGET SANDAKERVEIEN 116 1.563 KVM

Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser, her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen.

• 5.etg. 760 kvm BTA • 6.etg. 803 kvm BTA • Takterrasse og felles kantine • Lokalene holder høy teknisk standard • Kort vei til all offentlig kommunikasjon • Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum • BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m.

87

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

• MARK E DS P U L S • L E IE MARKE D •

foto: hilde kvivik kavli

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

/ emergence projects

88

STABILE LEIER I ÅRET SOM KOMMER Konverteringer, liten tilførsel av nybygg og asylmottak gjør at ledigheten mest sannsynlig vil holde seg stabil i 2016, med forventinger om en liten nedgang. av: aleksander gukild

L

eiemarkedet den siste tiden har vært preget av stabilitet med tanke på leiepriser og ledighetsrate. Fallet vi så ved kontorledigheten i stor-Oslo området for 1 år tilbake har stoppet opp og vi ser nå en liten nedgang i ledighetsraten. Leieprisene har i enkelte områder, spesielt de som har vært sterkest preget av nedturen i oljesektoren, gått noe ned. Likevel har leieprisene foruten «Vestkorridoren» fra Lysaker til Asker holdt seg godt og vi tror at enkelte områder i 2016 vil se en svak vekst.

I dag kan vi være glade for at de gode årene i 2012 – 2014 ikke medførte mer nybygging enn det som ble tilfellet og som historisk sett hadde vært sannsynlig. Svært lav netto tilførsel av nye kontorlokaler som følge av både lav nybygging og mange konverteringsprosjekter fra kontor til bolig og annet har sørget for lav vekst av kontorlokalene i en periode med lav sysselsetting. Selv om vi i løpet av de siste to årene har sett en økning i kontorledigheten ser vi at denne økningen nå har stagnert og viser en synkende tendens, på tross av fremdeles lav sysselsetting og utsikter til høyere arbeidsledighet.

Tilførselen av nybygg har både i 2014 og 2015 vært lav etter den høye tilførselen vi så i 2012 og 2013. For tiden ser vi også ledighet i flere av de nyere byggene i form av

fremleie, der spesielt flere av olje og offshore bedriftene som har nylig anskaffet seg nye lokaler, har sett seg tvunget til å leie ut lokaler som tidligere var blinket ut til fremtidig vekst eller som har blitt ledig etter oppsigelser innad i bedriften.

NY KONVERTERINGSBØLGE – ASYLMOTTAK

Nå ser vi også enkelte større kontorbygg som blir utleid i kraft av å bli asylmottak. Vi har sett at dette skjer både i Philip Pedersens vei 20 på Lysaker og Statnett sine gamle lokaler i Noreveien. I tillegg har vi sett dette på Forus i Stavanger.

Avhengig av videre storpolitisk utvikling, er dette noe vi antar vil fortsette i 2016 og bidra til at ledigheten vil gå noe ned.

Selv om dette mest sannsynlig er en kortsiktig løsning for de byggene de gjelder, bidrar denne utviklingen i enkelte områder sterkt til at arealledigheten faller, for eksempel i Noreveien som ligger i Oslo ytre vest som er et av områdene med minst kontorareal, har et slikt leieforhold enorm betydning for hvor mange prosentpoeng arealledigheten

89

• M ARK E DS P U L S • L E I E MARKE D •

ligger på. Selv for Lysaker er det merkbart på arealledigheten når drøye 7 000 m² forsvinner fra markedet.

Det at ledigheten i Oslo beveger seg lite kan også tilskrives at det for flere bransjer går godt.

Utenfor den såkalte «vestkorridoren» fra Lysaker til Asker ser vi at det er stabile ledighetstall og leier og det er også flere bransjer som virker motsyklisk av oljenæringen og som går godt.

Disse næringene, spesielt innenfor eksport får nå stor drahjelp av den rekordsvake norske kronen, og flere andre sektorer som for eksempel fiskeoppdrett og eiendom er svært sterkt.

I 2015 var det et svært lavt utløp av store kontrakter på over 5000 m² spesielt og kontorlokaler generelt. Utløpene vokser noe i 2016, men vi må over i 2017 og 2018 før det i utgangspunktet vil vokse. Fremtidige reforhandlinger for disse årene vil sannsynligvis endre bildet noe.

FORVENTER NEDGANG I LEDIGHETEN OG STABILE LEIER

På tross av et krevende makromarked i store deler av økonomien med lav sysselsettingsvekst

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

PROFIL ALEKSANDER GUKILD Analysesjef i Colliers International AS

90

som en veldig viktig variabel, ser vi fremdeles på det som mest sannsynlig at 2016 vil by på en liten nedgang i arealledigheten. Lav tilførsel av nye kontorarealer, konvertering av andre til både private boliger og asylmottak samt et noe motsyklisk makrobilde. Ledigheten er per i dag på 8,3 prosent, ned fra 8,8 prosent for 6 måneder siden.

I enkelte av de mest populære områdene, spesielt i CBD og i sentrum, som begge er områder med lav ledighet, forventer vi en forsiktig oppgang i leieprisene. I disse populære områdene er det leietagere som enten blir mindre påvirket av oljekrisen eller så er det bedrifter som uansett ser det som nært utenkelig å ligge andre steder.

Toppleienivåene vi ser for eksempel i CBD vil kunne bli utfordret og det vil bli signert kontrakter rundt rekordnivåer i 2016.

Skal du trykke magasin, brosjyre, bok eller kalender?

UnitedPress trykkeri ligger i Latvias hovedstad Riga. Vi har topp moderne utstyr, dyktige fagfolk, spennende tekniske og manuelle løsninger, og velutviklet logistikknettverk. Vi garanterer lavere priser både på store og små opplag, topp kvalitet og levering til Norge i løpet av et par dager!

Bladet du holder i hånden, er ett eksempel!

Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon. artur@unitedpress.no tlf: 40 40 34 22 91

• OMRÅDE • KART •

ASKER OG BÆRUM

CBD

Topp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1250 kr/kvm Arealledighet: 6,6 % + Opplever en positiv utvikling som kontorområde. En høyt utdannet befolkning, Billingstad og Sandvika skal fornyes. God togdekning og flytoget stopper i Asker og Sandvika. Bransjekluster for oljenæringen. ÷ Kan oppleves usentralt, fragmentert. Store leietakere: Kongsberg Gruppen, Aibel, Asplan Viak, Norconsult, Telecomputing.

FORNEBU Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1350 kr/kvm Arealledighet: 10,1 % (inkl. Lysaker)

Aker Brygge · Tjuvholmen · Vika Topp standard/beliggenhet: 4500 kr/kvm Normalt god standard: 3400 - 3900 kr/kvm Arealledighet: 8,7 % Prestisjeområde preget av en del mindre leietakere og lokaler på opp til 1500 kvm. Lav nybyggaktivitet i området, men noen store rehabiliteringsprosjekter er igangsatt. + Alle fasiliteter i umiddelbar nærhet.

Mange representative lokaler. ÷ Lite og dyr parkering. Høyt leieprisnivå.

Store leietakere: Arctic Securities, Blystad Gruppen, Handelsbanken, BA-HR, Danske Bank, Wiersholm.

Vil ha rundt 25.000 arbeidsplasser og mellom 12 og 15.000 beboere innen 2020. + Nytt kjøpesenter åpnet høsten 2014. Hotell med konferansefasiliteter. Kort avstand til Lysaker Stasjon og hyppige bussavganger. Fine omgivelser. Bransjekluster. ÷ Mye frem og tilbake rundt den planlagte t-banen. Rushtidstrafikk. Store leietakere: Statoil, Telenor, Aker Solutions, Accenture, HP.

LYSAKER Topp standard/beliggenhet: 2300 kr/kvm Normalt god standard: 1600 kr/kvm Arealledighet: 10-11 % (inkl. Fornebu) I en radius på 800 meter fra Lysaker stasjon ligger rundt 2.000 bedrifter og 25.000 arbeidsplasser.

Ytterligere 5.000 arbeidsplasser er planlagt. + God adkomst og meget god kollektivdekning.

Flytog. Bransjekluster. ÷ Homogent kontorområde som mangler puls etter kontortid. Store Leietakere: Microsoft, Oracle, Statkraft, Wilh. Wilhelmsen, Storebrand, Petroleum Geo-Services.

DRAMMEN Topp standard/beliggenhet: 2000 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 12 % + Logistikknutepunkt for Buskerud. Revitalisert sentrum og moderne Kunnskapspark på Papirbredden. God kollektivdekning og flytog. ÷ Lav ledighet i sentrumsnære lokaler med god standard. Store leietakere: Toyota Norge, Eltek, Nofas, ABB Kraft, Aas Bryggeri. Leiemarkedet preges av lokale aktører.

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

OSLO VEST

OSLO SENTRUM

Skøyen · Ullern · Frogner · Majorstuen Topp standard/beliggenhet: 2650 kr/kvm Normalt god standard: 1950 kr/kvm Arealledighet: 10,7 % (eks. Skøyen) Leiepriser Skøyen: 3100/2750

Sentrum · Kvadraturen · Bjørvika Topp standard/beliggenhet: 3300 kr/kvm Normalt god standard: 2650 kr/kvm Arealledighet: 6,1 %

+ Sentralt. Byliv med handel, serverings- og spisesteder. Meget god kollektivdekning. Flytoget stopper på Skøyen. Over 10.000 arbeider i umiddelbar nærhet til stasjonsområdet på Skøyen. ÷ Lav ledighet og press på de beste lokalene Store leietakere: Orkla, Yara, KPMG, NHO, Politidirektoratet, Dark Arkitekter, Rambøll, Multiconsult.

92

Flere nybygg reises nær Oslo S. Bjørvika har flere store hovedkontor og boliger. 30.000 vil bo eller jobber her når utbyggingen er ferdig i 2025. Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid. + Adkomst og kollektivdekning. Alle byfunksjoner i umiddelbar nærhet. ÷ Lite parkering. Få store lokaler. Stigende leiepriser. Store leietakere: Tine, YS, NSB, PWC, DNB, KLP, Norges Bank, SSB, Oslo Børs og flere departementer.

ROMERIKE Romerike/Gardermoen Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1100 kr/kvm Tendens: Utflating De fleste kontorarbeidsplassene ligger i Lillestrøm, Lørenskog og Jessheim. På Gardermoen er store utviklingsprosjekter i støpeskjeen og i Lillestrøm er flere nye kontorbygg på planleggingsstadiet. + Attraktivt for bedrifter med lager- og produksjonsvirksomhet. God togdekning og nærhet til flyplass. ÷ Kan oppleves usentralt. Store leietakere: DHL Express, TNT Norge, Coca Cola Norge, Norges Varemesse.

CBD

OSLO NORD Økern · Hasle · Ulven · Løren Topp standard/beliggenhet: 2150 kr/kvm Normalt god standard: 1500 - 1700 kr/kvm + Infrastrukturen utbedres og ny t-banelinje åpner i 2017. Store utviklingsplaner i områdene Hasle, Økern og Groruddalen. Godt tilbud av kombinasjonsbygg. ÷Mange bygg med dårlig standard. Store deler av området vil preges av høy byggeaktivitet fremover.

Store leietakere: Siemens Norge, Nets, Lånekassen, Tele2, Miljødirektoratet, Statens vegvesen.

OSLO SYD

OSLO ØST Gamlebyen · Tøyen Topp standard/beliggenhet: 2200 kr/kvm Normalt god standard: 1150 kr/kvm Arealledighet: 8,8 % Flere bygg i Gamlebyen og på Tøyen står foran større oppgraderinger. + Byutviklingsgrep knytter nå området bedre sammen med resten av sentrum. God kollektivdekning med buss og t-bane. ÷ Mange opplever området som belastet.

Store leietakere: NAV, SV, Skattedirektoratet.

Ryen · Oppegård · Skullerud · Ski Topp standard/beliggenhet: 1650 kr/kvm Normalt god standard: 1450 kr/kvm Arealledighet: 8 % Ryen har blitt tilført flere nye kontorbygg hvor leiekontrakter har blitt inngått på gunstige avtaler. Arbeidet med å legge dobbelt jernbanespor til Ski har begynt. Dette åpner nye muligheter for regionen. + Ryen har enkel tilgang fra E6 og Ring 3. Bussog T-banedekning. Godt tilbud av kombinasjons-lokaler og mange logistikkvirksomheter. ÷ Utspredt område, Siggerud – Ski uten bykvaliteter. Store leietakere: GK Norge, Schneider Electrics, Canon Norge, IBM.

93

NYDALEN Topp standard/beliggenhet: 2300 kr/kvm Normalt god standard: 1750 kr/kvm Arealledighet: 8,3% Rundt 200 bedrifter holder til i Nydalen, og ca.

18.000 mennesker har sitt daglige virke her.

Halvparten er tilknyttet BI som student eller ansatt. Flere byggeprosjekter er planlagt. + God infrastruktur med tog, t-bane og buss. Kontor- og bransjekluster. Bygges flere boliger. ÷ Mangler bylivet man får ellers i sentrum. Store leietakere: BI, Egmont, Tv2, TvNorge, Get, NetCom, PST, Statnett.

• NYE LOKAL E R • KONGE NS GAT E 1 •

Aker Brygge, Tjuvholmen og Vika

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

94

Oslos indrefilet Det tradisjonelle CBD er og forblir populært blant kontorbrukere, handel og servering.

Det betyr ikke at bydelen ligger på latsiden av den grunn. I fjor ble endelig Aker Brygge ferdigstilt etter flere år med omfattende oppgraderinger. I dag fremstår området levende med en god miks av næring og lokalbefolkning, med 12 millioner besøkende gjester hvert år. Norwegian Property (NPRO) har klart å skape gode bygater med innganger til butikker og serveringssteder på gateplan. Gater og torg er fylt med kunst- og kulturopplevelser som skaper en pulserende atmosfære og et spennende mangfold.

– På Aker Brygger har du tradisjonelt funnet leietakere innen finans, advokater, shipping og corporate-miljøer, men vi ser nå at både reklamehus og medie- og teknologibedrifter også begynner å bli interessert i å flytte hit – Google blant annet. I dag er området aktuelt for mange flere bransjer, og det er større variasjon blant publikum og brukere, sier Herman Dyrø, markedssjef i NPRO. IFØLGE DYRØ ER «KONTRAST» ET GODT STIKKORD FOR AKER BRYGGE.

– Området har utfyllende kontraster mellom historie og modernitet, både med tanke på arkitektur, atmosfære og ikke minst teknologi. Vi opplever at de gamle Verkstedhallene står og speiler seg i det moderne Terminalbygget.

På den måten får både det moderne og det historiske en økt estetisk verdi.

Det fremstår solid og med tydelig kvalitet, uten at det er ekskluderende, forklarer han.

APP

Selv om de største investeringene er foretatt blir NPRO aldri ferdig med Aker Brygge, det vil alltid være justeringer på gateplan.

– Vi har jobbet mye med butikkmiksen og har fortsatt flere merkevarer vi vil ha inn, men på grunn av lange kontrakter må vi ta det litt etter hvert.

Bryggetorget gjenstår også, og det skal oppgraderes dette året. Vi har et ønske

av: silje rønne

95

Foto: Hilde Kvivik Kavli / Emergence Projects og NPRO

• OMRÅDE • C B D •

Det skal være Bondens marked, hyggelige innslag og en festplass.

Sommeren 2016 gjenoppstår Vikaterrassen som et nytt, sosialt og bilfritt byrom med spennende småbutikker og gode spisesteder. De første nykommerne åpner allerede høsten 2015.

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

96

Nye spiseog drikkesteder er p책 vei til Vika.

09 97

• OMRÅDE • C B D •

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

98

Nye møteplasser om å skape en plass der folk vil oppholde seg, i stedet for en stor forblåst plass som folk haster over. Det skal være Bondens marked, hyggelige innslag og en festplass, sier markedssjefen.

«Din Aker brygge» er en ny app, som skal gi både besøkende, ansatte og beboere nye og bedre opplevelser og tjenester, enten det er praktisk informasjon som ledig sykkelparkering eller tilbud rett på mobilen når butikken passeres.

– Vi har løftet Aker Brygge inn i en digital fremtid, der mobilen er selvet navet i hverdagen. Vi ønsker at appen skal være et viktig kommunikasjonsverktøy der vi kan ha dialog med de som oppholder seg her. Det blir to utgaver i samme app, en til leietakere og en annen til besøkende.

Dette skal være en enkel kommunikasjonskilde, en bydelsapp slik at du til en hver tid er oppdatert om hva som skjer, får gode tilbud eller har mulighet til å gi tilbakemeldinger til oss, understreker Dyrø.

Nå er prosjektet godt i gang og VikaTerassen skal stå ferdig i august.

Storebrand Eiendom oppgraderer også Ruseløkkveien 14 og Haakon VIIs gate 10.

– Vår ambisjon er å skape en ny møteplass sentralt plassert i byen.

Vika Terrassen befinner seg tett opp til knutepunktet Nationaltheatret og det bor 136 000 mennesker i området rundt, i tillegg til de 47 000 som jobber i området, sier Jensen.

Videre har Storebrand Eiendom søkt Oslo Kommune om å rive Ruseløkkveien 26 og bygge et helt nytt og moderne bygg med flotte kontorer, handel og byliv på gateplan.

– Det blir fase to i vår utvikling av Vika, forsetter hun.

OSLOS NYE «ADVOKATGATE»

Vika har lenge vært hovedsete for advokatkontorer og finansielle bedrifter i Oslo. Dette er bedrifter som tradisjonelt sett liker å ligge i nærheten av hverandre, ettersom de ofte enten er kunder eller samarbeidspartnere.

Beliggenheten med nærhet til bussholdeplasser, tog, trikk og T-bane gjør det også attraktivt for både ansatte og kunder, da tilgjengeligheten er svært god.

Det er høy aktivitet på Vika. Våren 2017 flytter Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange inn i nye lokaler i Cort Adlersgate 33.

– Vika Eiendomsforvaltning er i full gang med å oppgradere Dronning Maudsgate 11 og Platou er allerede på plass i «eget hus» i Munkedamsveien 62 C. Ruseløkkveien blir Oslos nye «advokatgate» med navn som Thommessen, Kvale & Co, Schjødt, Wikborg Rein, Brækhus Dege, sier Ole-Jacob Leirskar i Akershus Eiendom AS

NYE VIKA – FOR HVEM?

Storebrand Eiendom hadde noen klare tanker rundt hva slags omgivelser de ønsket å skape, men bestemte seg for å spørre beboere, besøkende og forretningsfolk om hva de faktisk ønsket seg.

– Magefølelse og selvtester har stått sterkt når eiendomsbransjen har utviklet nye handlemiljøer og bygget kjøpesentre rundt om i Norge. Da Storebrand Eiendom skulle rehabilitere området rundt Vika Terrasse, tok vi antagelsene med oss til TNS Gallup, understreker hun.

– Vi hadde i utgangspunktet en idé om at et markedssegment man kaller Lifestyles of Health and Sustainability (LOHAS) var noe som ville være relevant i fremtiden. Dette er et sterkt voksende segment og man anslår at 20 prosent av den voksne befolkning i USA hører til under dette segment, forsetter eiendomssjefen.

Undersøkelsen utført av TNS Gallup viste at folk i Oslo lengter etter et mer urbant liv på gateplan. De ville ha noe ekte, spesialkunnskap, mennesker som «brenner for» den forretninger de driver, uterom som lever – de ønsker seg lave skuldre. Derfor bestemte Storebrand Eiendom seg for å ta en tydelig, men annerledes posisjon i byen. De lager et byrom med et handelskonsept med småforretninger og nisjebutikker som treffer tiden og menneskene som bor i byen.

– Wayne Gretzky sa en gang: «Jeg løper ikke etter pucken der den har vært. Jeg løper dit den kommer til å være.» Et relevant sitat for mange av oss, vi må utvikle for fremtiden, ikke se hen til eksisterende suksessoppskrifter, avslutter Jensen, som er sikker på at dette vil bli et spennende område for de som både bor, jobber og oppholder seg i Vika.

NYTT LIV

Da Ruseløkkveien ble stengt for trafikk i 2013 bestemte Storebrand Eiendom seg for å blåse liv i det en gang så folksomme handelskvartalet.

Området hadde over flere år latt seg forfalle.

– Byrommene som omgir disse vakre byggene hadde blitt ganske stusselige. Vika Terassen var helt frem til 90-tallet en av de mest elegante handlegatene i Oslo. Kombinasjon av vedlikeholdsetterslep og utdatert butikkmiks gjorde at vi mistet vår relevans som en handelsdestinasjon, forteller eiendomssjef Marit Elisabeth Jensen.

Og mens VikaTerassen forfalt endret byen seg. Oslofolket begynte å bruke hovedstaden på nye måter, de endret fokus og andre behov oppsto: de ble mer opptatt av grønne lunger, arenaer for aktiviteter for hele familien og gratis sitteplasser. I takt med dette endret det profesjonelle liv seg til å bli mer fleksibelt: flere frilansere og «frie yrker» innebar et økt behov for cafebord med WiFi-tilgang og alternative møteplasser – gapet ble større.

09 99

• S L IK F INNE R DU • T IP S •

SLIK FINNER DU NYE LOKALER

Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler?

Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du? av: tore årdal

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

100

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent I NA GRI E G E I D E , MU LT I CON S U LT

D

et nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

i forhold til offentlig kommunikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbudet i nærområdet?

Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene.

I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult.

For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun.

POSITIVE ENDRINGER?

Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

HA GOD TID.

Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibilitet å være tidlig ute.

Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen.

Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene.

I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris.

En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

INVOLVER DE ANSATTE.

Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten. Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss.

Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN.

Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert

101

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten.

Se www.confidon.no for referanser.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

MV-Trespiler

• S L IK F INNE R DU • T I P S •

Dette sjekker du på visning: LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst.

Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et auditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere trivsel og lavere effektivitet.

Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsanalyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

103

FLYTTEPROSESSEN STEG FOR STEG Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og kommer på toppen av andre primæroppgaver. Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter. av: silje rønne, kilde: andreas irgens i totalreform

01

3 ÅR FØR LØFT BLIKKET

02

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt virksomheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte. Hvilket behov har dere?

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesi-

1,5 ÅR FØR signer ny leiekontrakt

Signer ny leiekontrakt

fikasjon.

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse Bestem layout av kontorlokalene

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor?

Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet.

Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensiktsmessig måte.

Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften behov for?

Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov.

Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gårdeier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte.

Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest.

Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt.

Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris.

Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme.

03

Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og målsettingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister.

9 MND FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle avdelinger

er plassert.

Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan.

Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre

med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for tilbakestillinger og hovedrenhold.

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

104

04

05

6 MÅNEDER FØR INNFLYTTING

3 MÅNEDER FØR INNFLYTTING

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Kast og rydd i egne lokaler Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen

er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

06

1-3 UKER FØR INNFLYTTING

07

Leveranseperioden: Levring og montering av nytt utstyr.

Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt.

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag.

Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet.

Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

09

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status.

Tips: avtal denne ved overtagelse.

08

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold.

Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN:

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder.

Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

2. Kommer for sent i gang med prosessen

1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

105

VI SERVERER DEG LEDIGE LOKALER VI SERVERER DEG LEDIGE LOKALER PÅ ET SØLVFAT. PÅ ET SØLVFAT. GRATIS. GRATIS. Å finne ledige lokaler er tidkrevende og legger beslag på bedriftens interne ressurser. Registrer deg kostnadsfritt i vår database, så vil utleiere som har passende lokaler kontakte degbeslag direkte. Å finne ledige lokaler er tidkrevende og legger på bedriftens interne ressurser. Registrer deg kostnadsfritt i vår database, så vil Ønsker anonym oppføring er det mulig. deg direkte. utleieredu som har passende lokaler kontakte For merdu informasjon, kontakt Per Haaheim Ønsker anonym oppføring er det mulig. på 90 55 87 05 For mer informasjon, kontakt Per Haaheim på 90 55 87 05

ESTATE REALINFORM www.realinform.no ESTATE REALINFORM www.realinform.no #0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

106

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

107

EIENDOMSAKTØRER BANK

ADVOKAT

ARNTZEN LEGAL P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det.

arntzenlegal

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.

24 02 81 20 • post@paretobank.no

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EY AS

BRAATHEN EIENDOM

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører.

Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

ADVOKAT ADVOKATFIRMAET GRETTE DA

BRYN EIENDOM AS

Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet.

Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Største utleier på Bryn!

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

HAMMERVOLL PIND Oslo Holbergs gate 19, 0166 Oslo Sentralbord 22 94 40 00

DNB NÆRINGSEIENDOM AS Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

Bergen Bryggen 3-5, 5003 Bergen Postboks 343 Sentrum, 5804 Bergen Sentralbord 55 69 99 50

Din suksess er vår suksess

post@hammervollpind.no - www.hammervollpind.no Kunnskap. Engasjement. Resultater.

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

108

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER EIENDOMSINVESTOR AS

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSINVESTOR

FORTIN AS

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSPAR AS

FRAM EIENDOM

Fridtjof Nansens plass 4 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FABRITIUS GRUPPEN AS

HÖEGH EIENDOM

Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 E-mail: post@fabritius.no www.fabritius.no

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FERD EIENDOM

LOE UTVIKLING AS

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-mail: post@loeutvikling.no www.loe.no -skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirkSOSIALE ENTREPENØRER somhet i Ferd-konsernet.

109

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MYREN EIENDOM AS

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MUSTAD EIENDOM

STOR-OSLO EIENDOM

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

TELENOR EIENDOM HOLDING AS

OXER EIENDOM

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER ROM EIENDOM AS

THON EIENDOM

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes.

Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2014 var på kr 4,6 milliarder kroner.

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

110

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

BRAATHEN EIENDOM

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet.

På vegne av investorer forvalter vi næringseiendom for 11 milliarder kroner.

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Vi skaper verdier av eiendom

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Stranden 3A, 0250 Oslo Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

BASALE AS

FORVALTNINGSCOMPAGNIET AS

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

111

EIENDOMSAKTØRER

Hvem Leverer Hva

EIENDOMSFORVALTER

ANSKAFFELSESBISTAND

MUSTAD EIENDOM

CONFIDON AS

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 post@confidon.no www.confidon.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

EIENDOMSFORVALTER

BRANNVERN

Besparende mellomledd

FIRESAFE AS Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

ON PROPERTY AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

NÆRINGSMEGLER

EIENDOMSRÅDGIVERE HJELLNES CONSULT AS

BASALE NÆRINGSMEGLING AS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

NÆRINGSMEGLERE

EIENDOMSSERVICE

UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS

GK NORGE AS

UNION Norsk Næringsmegling ble etablert i 1984, og er en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom.

Siden 2002 har vi omsatt eiendom for 52 milliarder kroner, og de seks siste årene har vi leid ut 700 000 m2.

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

Vi skaper verdier av eiendom

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

112

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

GÅRDPASS AS

NEAS

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

EIENDOMS SERVICE

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER • GRESS - GRØNTANLEGG Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • CONTAINERUTLEIE - SPYLING CONTAINERUTLEIE • Containerutleie • VaktmestertjenesterFEIING • I trygge hender året rundt...

• VAKTMESTERTJENESTER

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

EIENDOMSSERVICE

VAKTMESTERTJENESTER

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk Norges ledende facility management selskap!

www.gaardpass.no

Tlf. 982 83 605

www.gaardpass.no

ENERGIRÅDGIVNING

ISS

GK NORGE AS

Kundesenter 05155 Sentralbord 815 55 155 www.isst.no

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING HJELLNES CONSULT AS

HØYDEN AS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

EIENDOMSSERVICE

FLYTTETJENESTER

ÅNGTVÄTTBILEN

RELOKATOR AS

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…

Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene.

Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

113

Du får ikke røde tall av å tenke grønt.

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

HÅNDVERKSTJENESTER

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

ALLIERO

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

PLASSMANGEL? PLASSMANGEL?

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no

Totalleverandør av kvalitetshåndverk

PLASSMANGEL?

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

HÅNDVERKSTJENESTER HØYDEN AS Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

HÅNDVERKSTJENESTER

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

RADONTILTAK AS

KINNARPS AS

www.radontiltak.org Det er mye god økonomi i et bærekraftig kontormiljø. Å investere P.B. 93, 1332 Østerås post@radontiltak.org i god møbeldesign handler ikke bare om å skape et vakkert arbeids- Grinidammen 4, 1359 Eiksmarka Tlf: 22699200 miljø. God design er bærekraftig og tar hensyn til miljøet i alle ledd Tel: 67 16 71 00 Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo av produksjonsprosessen.

Den har en kvalitet og fleksibilitet som firmapost@kinnarps.no

gjør at møblene varer ekstra lenge. Den er ergonomisk utformet

Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i forlandet. å holde folk friske.

Og ikke gir økt trivsel og velvære, Vi gjør arbeidsdagen lettere store deler av Tiltak med maksimal effektminst, utføresden i eksisterende bygg, nybygg Vi går gjennom alle punktene i tilbudet steg for steg. Sammen med deg gjør vi en som igjenekter. førerVitiltilbyr en mer og effektiv arbeidsplass.

Kort også kreativ ulike produkter og service.

Ta kontakt for og rehabiliteringsprosj grundig analyse av dine behov og skaper effektive og inspirerende miljøer. sagt: God møbeldesign er en vinn-vinn-vinn-vinn-situasjon. befaring og pristilbud.

Grunnlaget for en god dag på jobben.

Kinnarps er Europas største leverandør av helhetlige interiørløsninger for kontor. Vår jobb er å gjøre din arbeidsdag bedre. Les mer på kinnarps.no.

HÅNDVERKSTJENESTER

LA OSS HJELPE DEG å LOKALER. å FINNE FINNENYE NYE LOKALER.

ÅNGTVÄTTBILEN

Ser du etter nye lokaler? Estate Realinform er Norges ledende nøytrale leietakerbase.

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Ser du etterdeg nye på lokaler?

Estate Realinform er Registrer realinform.no såRealinform vil gårdeiere Ser du etter nye lokaler?

Estate er Norges ledende nøytrale leietakerbase. kontakte deg direkte med leietakerbase. egnede arealer Norges ledende nøytrale Registrer deg på realinform.no så vil gårdeiere Registrer deg på realinform.no så vil gårdeiere kontakte deg direkte med egnede arealer

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

LA OSS HJELPE DEG å NYE LOKALER. LAFINNE OSS HJELPE DEG

kontakte deg direkte med egnede arealer

114

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

TAKSERING

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

NITO TAKST SERVICE AS

MODULVEGGER OSLO AS

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

MILJØTILTAK

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

RADONLAB AS www.radonlab.com post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kartlegging eller tiltak i deres bygg!

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming hello@kubik.no tel: 480 03 181

www.kubik.no

MILJØTILTAK

MERKEVAREBYGGING

ENVIROPAC AS Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

MERKEVAREBYGGING

MILJØTILTAK

RELOKATOR AS

NORSK GJENVINNING

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…

Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene.

Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

115

Returadresse Estate Media R책dhusgata 26 0151 Oslo

B WHY OSLO

ANNONSE

En annen standard

#0 1 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

116