Vi får ofte henvendelser fra frustrerte leietakere som ønsker å fortelle utleier at «nok er nok» og at leiekontrakten skal heves. Det er imidlertid en relativt høy terskel for å kunne si opp leieforholdet fra leietakers side ved heving.
N
oen leieforhold ender i konflikt, og det kan være ulike årsaker til at en leietaker ønsker å avslutte leieforholdet. Leietaker kan for eksempel mene at de leide lokalene ikke samsvarer med det som følger av leiekontrakten, i større eller mindre grad. I andre tilfeller kan det hende at utleier har tatt noen «snarveier» og rett og slett ikke har de nødvendige offentligrettslige tillatelser for å drive den type utleie som fremgår av leiekontrakten. HVA ER HEVING OG NÅR ER DET ØNSKELIG Å HEVE?
Når leieforholdet heves vil leieavtalen umiddelbart bortfalle, slik at utleiers og leietakers forpliktelser opphører. I all hovedsak innebærer heving at leietaker slipper å si opp avtalen, og følgelig slipper også leietaker å betale husleie ut oppsigelsestiden. Betalingsforpliktelsen opphører således umiddelbart etter utleiers mottakelse av hevingserklæring. Dette er derfor en foretrukket løsning der forholdet til utleier har blitt såpass dårlig at leietaker vil kutte relasjonen med utleier og begynne et leieforhold et annet sted. Alle fremtidige betalingsforpliktelser vil således opphøre fra og med hevingen, men det er greit å huske at leietaker fortsatt er ansvarlig for betaling av utestående leie for tiden før hevingserklæring ble mottatt. HVA ER DEN VANLIGE REGULERING AV HEVINGSRETT FOR LEIETAKER I NÆRINGSLEIEFORHOLD?
For leie av næringseiendom er husleielovens bestemmelser i hovedsak fravikelige. Dette gjelder også for bestemmelsen om leietakers hevingsrett i husleieloven §2-12. Partene står derfor i utgangspunktet fritt til å avtale det de ønsker om hevingsadgangen, men likevel slik at husleieloven regulerer forholdet fullt ut dersom ingenting er avtalt. I praksis vil de fleste nye næringsleieforhold i dag inngås med basis i Standard leieav-
tale for næringslokaler 4. utgave 03/13 utarbeidet av Huseiernes Landsforbund mfl. («Standardavtalen»). Av Standardavtalens punkt 18 (3) fremgår det at: «Dersom leietaker ønsker å påberope vedvarende eller gjentatt mislighold fra utleiers side som grunnlag for heving, krever dette skriftlig forhåndsvarsling om at avtalen kan bli hevet dersom misligholdet ikke opphører. For øvrig gjelder husleieloven § 2-12.» Det er derfor husleieloven § 2-12, med tillegg av et krav om forhåndsvarsling, som blir den praktiske hovedregel for leietakers hevingsrett. NÅR KAN LEIETAKER HEVE AVTALEN?
Husleieloven § 2-12 lyder som følger: «Leieren kan heve leieavtalen dersom forsinkelsen eller mangelen medfører vesentlig mislighold. Er det klart at det vil inntre mislighold som gir leieren hevingsrett, kan leieren heve allerede før tidspunktet for overlevering. Hevingen kan avverges dersom utleieren straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt. Leieren kan ikke heve avtalen på grunn av forsinkelse etter at husrommet er overtatt, eller på grunn av mangler når disse er rettet etter bestemmelsene i § 2-10.» Heving kan altså gjennomføres dersom det kan sies å foreligge et «vesentlig mislighold» fra utleiers side gjennom forsinkelse eller mangel. Det gis ikke nærmere anvisninger på typetilfeller eller lignende i bestemmelsen. Hva som er «vesentlig» beror på en konkret skjønnsmessig totalvurdering. Ordlyden «vesentlig» peker likevel på en høy terskel for heving. Helt klare brudd på avtalen, slik som at leietaker ikke får tilgang til de avtalte lokaler, vil som regel gi en hevingsrett. I en sak fra Borgarting lagmannsrett i 2004 (LB-2004-2520) ga retten leietaker
53