Nærmere om endringene i de oppdaterte malene
1. GENERELT Dersom man lager en sammenligning mot forrige utgave kan det tilsynelatende se ut som om det er gjort svært mange endringer i malene. De fleste av endringene er imidlertid av teknisk og språklig karakter, uten at innholdet er endret. Det er blant annet foretatt en språklig oppstramming og samkjøring av begrepsbruken mellom de ulike malene. Det er også innført definisjoner av sentrale b egreper som «utleier», «leietaker», «eiendommen» og «leieobjektet». I malene for lokaler er også «fellesareal» og «eksklusivt areal» definert.
2. EIENDOMSSKATT Den største nyheten i de nye utgavene er at det legges opp til at eventuell e iendomsskatt dekkes av leietaker over felles kostnadene. Et spørsmål som har vært tema i bransjen er hvorvidt leietakere bør akseptere å d ekke eiendomsskatt slik malen nå legger opp til. Hvis man først ser på kommuner der eiendomsskatt allerede er innført – kan en slik plassering være en fordel for leietaker, ettersom eiendomsskatt ellers normalt vil bakes inn i leien. I sistnevnte tilfeller får ikke leie taker fordelen av at eiendomsskatten reduseres eller eventuelt fjernes igjen. Noe av det samme gjør seg gjeldende i kommuner der det ikke er innført eiendomsskatt, hvor man ser at risikoen for slik skatt ofte prises inn i leien. Ved at eiendomsskatten inngår i felles kostnadene blir dette et nullsumspill, i likhet med øvrige felleskostnader. Vi er av den oppfatning at reguleringen
01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | J USS
av eiendomsskatt er godt tilpasset markeds utviklingen, som i sitt innhold er en fornuftig tilnærming til markedssituasjonen i etterkant av at landets største kommune (Oslo) har innført eiendomsskatt. Samtidig er nok dette et viktig kommersielt punkt som det fortsatt vil forhandles konkret om, malene er på dette området som på andre kun et utgangspunkt. 3. OFFENTLIGRETTSLIGE KRAV Bestemmelsene om offentligrettslige krav er tydeliggjorte i samsvar med praksis, ved at det i standarden nå er presisert at utleier per over takelse er ansvarlig for at leietakers virksomhet i leieobjektet er tillatt i henhold til den regule ring som gjelder for eiendommen. Presisering innebærer ingen realitetsendring fra tidligere praksis, men er inntatt som en klargjøring i de nye malene. Det er her viktig å ha klart for seg at det ikke bare er reguleringsplanen for tidspunk tet for inngåelse av leieavtalen som kan åpne for den avtalte bruken av leieobjektet – også tidligere reguleringsplaner som er erstattet av nye vil kunne gi grunnlag for den avtalte bruk, dersom tilsvarende bruk har vært etablert på eiendommen siden tidligere reguleringsplan gjaldt. Videre er den såkalte «rønneklausulen» blitt et sekundært alternativ B. Rønneklausulen innebærer at utleier ikke har ansvar for offentligrettslige bygningstekniske krav per overtakelse. I praksis er det en mer f orpliktende regulering for utleier som b enyttes (nå alternativ A), slik at utleier er ansvarlig for opp fyllelse av o ffentligrettslige bygningstekniske krav per o vertakelse som følge av avtalt bruk av
l okalene/bygget og for at leietakers virksomhet i leieobjektet er tillatt i henhold til gjeldende reguleringsplan. Bestemmelsen om at kostnader i f orbindelse med offentlige krav om forhøyet teknisk standard kan krevet dekkes hos leietaker er fjernet, da denne er ansett overflødig ved s iden av de øvrige bestemmelsene om offentlig rettslige krav. 4. MERVERDIAVGIFT Merverdiavgiftsbestemmelsen er tilpasset de nye reglene for frivillig registrering som ble innført fra og med 1. juli 2014. Reguleringen fanger nå opp at virksomhet som er registrert for annen mva-pliktig virksomhet ikke trenger en egen frivillig registrering i tillegg ved eventuell fremleie. Den andelen av leieobjektet som skal omfattes av utleiers frivillige registrering skal fortsatt angis i bestemmelsens avsnitt (1). Leietaker innestår for at vilkårene for frivillig registrering er oppfylt for denne andelen i hele leieperioden, og blir erstatningsansvarlig for utleiers tap som følge av bruksendringer, frem leie, regelendringer for leietakers virksomhet mv. som gjør at andelen blir mindre. Det som er nytt fra forrige utgave er at dersom andelen økes fra det fastsatte utgangspunktet, kan ikke utleier ensidig beslutte å la den økte andelen omfattes av sin frivillige registrering og legge mva på leien. Dette hindrer at en leietaker som for eksempel går over fra å drive helt unntatt virksomhet til å få en liten andel mva-pliktig
126