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Immobilien und  Energie Immobilier et énergie Immobili ed energia

Strategien der Transformation Stratégies de la transformation Strategie di trasformazione

Sonderheft

Hors-série

Edizione speciale

Nr. 3 / N° 3 2020


Mit UnterstĂźtzung von Avec le soutien de Con il sostegno di Mit UnterstĂźtzung von

Avec le soutien de

Con il sostegno di


Inhalt Sommaire Indice Titelbild Mythenquai Zürich: Die Erweiterung

des Hauptsitzes der Zurich Versicherungen hat strenge Nachhaltigkeitsvorgaben zu erfüllen (vgl. S. 12, 45). Couverture Mythenquai Zurich: l'extension du siège social de Zurich Insurance doit répondre à des exigences strictes en matière de durabilité (cf p. 12, 45). Foto di copertina Mythenquai Zurigo: l'ampliamento della sede centrale di Zurich Assicurazioni deve soddisfare severi standards di sostenibilità (cf p. 12, 45).

5 Editorial | éditorial | editoriale  6 Eine Win-win-win-Situation für die Gebäudesanierung La rénovation des bâtiments : le triplé gagnant Win-win-win grazie alla ristrutturazione immobiliare Ivan Anton, Alexander Minor, André Perronet, Robert Radmilovic und Jörg Schläpfer, WüestPartner AG

12 Nachhaltige Immobilien als Einstiegshilfe L’immobilier durable, un tremplin opportun Immobili sostenibili: una rampa di lancio Paul Knüsel, TEC21

18 «Hohes Mass an Marktaufmerksamkeit» « Un niveau élevé d’attention du marché » «Una grande attenzione al mercato» Gespräch mit Christoph König, SwissCanto

20 Schulterschluss unter den Gebäudestandards Ensemble : les normes de construction Supporto reciproco tra standard edilizi Redaktion TEC21

24 Beschränkte Mittel, einfache Tugenden Des moyens limités, des vertus simples Mezzi limitati, semplici virtù Pappelhöfe, Langenthal BE

30 Ein urbaner Pol aus fünf Inseln Un pôle urbain composé de cinq îlots Cinque isole per un polo urbano Oassis, Crissier VD

34 Dichter am Bahnhof Plus dense, près de la gare Più densità nella zona della stazione Cour de Gare, Sitten VS

38 Starker Wandel mit wenig Eile Changement radical et éloge de la lenteur Trasformazione radicale, senza fretta

Bernapark, Stettlen BE

42 Steckbriefe | En bref  |  In breve: Ensemble des Minoteries, Carouge GE – Hochhaussiedlung Telli, Aarau – Istituto agrario cantonale, Coldrerio TI – Quai Zurich Campus, Zürich 46 Vitrine 47 Firmenverzeichnis | Registre d’entreprises | Registro delle imprese 47 Impressum

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EM A M EH R ZU M TH ERGIE» EN D UN N «IM M OB ILIE .C IU M H/ W W W.ESPAZ EN ERGIE IM M OB ILIE N-

1  Kurz vor einer sanften Erneuerung: Hochhaussiedlung Telli, Aarau (vgl. S. 43). Juste avant un assainissement discret : l'imposant quartier résidentiel Telli à Aarau (voir p. 43). Poco prima di una trasformazione discreta: i palazzi del quartiere residenziale Telli, Aarau (cfr. p. 43).

—­—

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TI AL TE M A CO M PLEM EN EN ERGIA» ED I IL «IM M OB IU M .CH/ W W W.ESPAZ RG IA I-E IM M OB IL NE

ÉDITORIAL

EDITORIALE

Strategien der Transformation

Stratégies de la transformation

Strategie di trasformazione

Die Umsetzung der Energiestrategie 2050 des Bundes ist im Gang. Auf gesetzgeberischer Ebene werden neue Vorschriften und Anreize bestimmt, die das klimafreundliche und energieeffiziente Bauen unmittelbar beschleunigen werden. Die übergeordnete Kernvorgabe ist das Zwei-Grad-Ziel des Pariser Klimaabkommens. Bis 2030 ist der inländische Ausstoss an Treibhausgasen auf 50 % des Niveaus von 1990 zu senken. Und ab 2050 soll die Gesellschaft ihren Alltag – beim Wohnen, Arbeiten und in der Freizeit – mit einer Nettonullbilanz bestreiten können. Die Energie, die im Gebäudebereich für Bau, Rückbau und Bereitstellung von Raumwärme, Kühlenergie und Warmwasser erforderlich ist, soll möglichst keine CO2 -Emissionen mehr verursachen, das ist das grosse Ziel. Allerdings warten innovative Kreise in der Immobilien­ wirtschaft und der Baupraxis nicht erst auf strengere Regeln, um die Effizienz im Energiekonsum zu steigern und mehr erneuerbare Energien einzusetzen. Die dritte Ausgabe des espaziumSonderhefts «Immobilien und Energie» thematisiert Strategien, wie der Gebäudepark energetisch transformiert re­ spektive dekarbonisiert werden kann. Dargestellt werden Konzepte, Standards und Beispiele aus der Praxis institutioneller und gemeinnütziger Wohnungsbau-Investoren in der Schweiz. Motive und Umsetzungswege unterscheiden sich jeweils deutlich; nicht überall ­t augen dieselben Rezepte. Dennoch soll die Lektüre aufzeigen, wie eine klima­ f reundliche Transformation in der ­Immobilienentwicklung anzupacken ist.

La Stratégie énergétique 2050 est sur les rails. Le législateur définit de nouvelles réglementations et incitations pour dynamiser la construction respectueuse du climat et l’efficacité énergétique des bâtiments avec, pour ligne de mire, l’« objectif des deux degrés » de l’Accord de Paris sur le climat. D’ici 2030, les émissions de gaz à effet de serre en Suisse doivent être réduites de 50 % par rapport à 1990. Dès 2050, la société devra pouvoir satisfaire ses besoins quotidiens (logement, travail, loisirs) avec un bilan net nul. Dans le secteur du bâtiment, l’objectif est de supprimer les émissions de CO 2 générées par l’énergie nécessaire pour la construction, la déconstruction et la fourniture de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire. Certains milieux innovants du secteur immobilier et de la construction reconnaissent l’utilité d’un renforcement de l’efficacité énergétique et de la part des renouvelables, y compris en l’absence de règles plus strictes. La 3 e édition hors-série d’espazium « Immobilier et énergie » se concentre sur les stratégies de transformation et de ­décarbonisation du parc immobilier sur le plan énergétique. Il présente des concepts, des normes et des exemples tirés de la pratique des investisseurs institutionnels et d’utilité publique en Suisse. Chaque cas présente des partis pris et des mises en œuvre différents en fonction des spécificités. Son but est d’éclairer le lecteur sur la manière d’aborder la transformation respectueuse du climat dans le développement immobilier.

L’attuazione della Strategia energetica 2050 della Confederazione è in corso. Il legislatore definisce nuove norme e incentivi finalizzati ad accelerare un’edilizia a basso impatto climatico e ad alta ­efficienza energetica. La direttiva di riferimento che accomuna queste misure è l’obiettivo due gradi dell’Accordo sul clima di Parigi. Entro il 2030, le emissioni nazionali di gas serra dovranno essere ridotte del 50 % rispetto al 1990 ed entro il 2050 la società dovrà far fronte alle sue esigenze quotidiane di vita, lavoro e tempo libero con un bilancio netto pari a zero. L'energia necessaria per la costruzione, la demolizione e la fornitura di riscaldamento, raffreddamento e acqua calda non dovrebbe più causare emissioni di CO 2: è questo il grande obiettivo. Tuttavia, gruppi all'avanguardia nel settore della gestione immobiliare e delle costruzioni hanno riconosciuto che, anche in assenza di regole rigorose, vale la pena migliorare l'efficienza energetica e incrementare la quota di energie rinnovabili. La terza edizione dello speciale «Immobili ed energia» di espazium affronta il tema delle strategie per la trasformazione energetica e la decarbonizzazione del parco immobiliare. Vengono illustrati concetti, standard ed esempi pratici di investitori istituzionali e di pubblica utilità nel campo dell'edilizia residenziale in Svizzera. Motivazioni e metodi di realizzazione sono molto diversi; non si possono applicare ovunque le stesse ricette. La lettura mostra come affrontare una trasformazione a favore del clima nello sviluppo immobiliare.

CLAUDIO MENN, Bundesamt für Energie BFE, claudio.menn@bfe.admin.ch ALEXANDER MINOR, Senior Consultant, WüestPartner AG, alexander.minor@wuestpartner.com PAUL KNÜSEL, stv. Chefredaktor TEC21, paul.knuesel@tec21.ch

CLAUDIO MENN, Office fédéral de l’énergie OFEN, claudio.menn@bfe.admin.ch ALEXANDER MINOR, senior consultant, WüestPartner AG, alexander.minor@wuestpartner.com PAUL KNÜSEL, rédacteur en chef adjoint TEC21, paul.knuesel@tec21.ch

CLAUDIO MENN, Ufficio federale dell’energia UFE, claudio.menn@bfe.admin.ch ALEXANDER MINOR, Senior Consultant, WüestPartner AG, alexander.minor@wuestpartner.com PAUL KNÜSEL, caporedattore aggiunto TEC21, paul.knuesel@tec21.ch

EDITORIAL

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Angewandte Forschung / Recherche appliqué / Ricerca applicata

Eine Win-win-win-Situation für die Gebäudesanierung La rénovation des bâtiments : le triplé gagnant Win-win-win grazie alla ristrutturazione immobiliare

Bei Gebäudesanierungen gewinnen im Idealfall viele, die Umwelt und die Gesellschaft ebenso wie Eigentümer und Mieter als direkt involvierte Parteien. Umwelt und Gesellschaft profitieren, weil ein energetisch saniertes Gebäude umweltschonender betrieben werden kann. Die Eigentümer steigern derweil den Marktwert ihrer Liegenschaften, wenn sie die Investitionskosten durch höhere Mieterträge finanzieren können. Und die Bestandsmieter gewinnen, wenn die Nebenkosten dank der Sanierung so weit sinken, dass eine erhöhte Nettomiete überkompensiert wird. WüestPartner hat Sanierungsstrategien für zwölf Mehrfamilienhäuser im Deutschschweizer Mittelland erarbeitet und die Auswirkung der energetischen Sanierungen analysiert. Diese Renditeliegenschaften mit einem durchschnittlichen Baujahr von 1973 gibt es wirklich; sie sind im Besitz von Pensionskassen respektive Anlagestiftungen und haben im Schnitt 63 Mietwohnungen. Die Folgen einer Sanierung wurden für diese Studie aber nur theoretisch berechnet, unter der Annahme, dass zumindest die Heizung zu ersetzen ist. Mit dem Einsatz von Wärmepumpen sinken die Heizkosten. Wird der Jahresbedarf an Strom mit eigener Photovoltaikanlage gedeckt, verringert sich der CO2-Ausstoss noch weiter. Hier werden die wichtigsten Resultate des von EnergieSchweiz geförderten Projekts «Sanierungen mit drei Gewinnern» präsentiert.1 6

Tout le monde y gagne ! WüestPartner a étudié différentes stratégies de rénovation de douze immeubles collectifs et analysé leur impact sur l’environnement et les acteurs concernés. Dans le scénario idéal, la rénovation des bâtiments est un triplé gagnant : l’assainissement énergétique contribue à une exploitation plus écologique des bâtiments au profit de l’environnement et de la société en général ; les propriétaires accroissent la valeur marchande de leurs biens en finançant les dépenses d’investissement par des ­r evenus locatifs accrus ; enfin, les locataires en place bénéficient, grâce à la rénovation, d’une réduction des charges telle que la hausse du loyer net est ainsi plus que compensée. WüestPartner a élaboré des stratégies de rénovation pour douze immeubles collectifs du plateau suisse-alémanique et analysé l’impact des mesures d’assainissement énergétique. Ces immeubles de placement, dont l’année de construction moyenne est 1973, existent bel et bien : détenus par des caisses de pension ou des fondations de placement, ils comptent en moyenne 63 appartements locatifs. Toutefois, leur rénovation n’a consisté, à peu de chose près, qu’à remplacer le ­s ystème de chauffage. L’installation de pompes à chaleur permet de réduire la facture de chauffage. Et si l’immeuble est équipé d’une installation photovoltaïque qui lui permet de couvrir sa propre consommation annuelle d’électricité, les émissions de CO2 sont encore plus basses.

Chi non vince? WüestPartner ha studiato varie strategie di ristrutturazione per dodici case plurifamiliari e ha analizzato gli effetti sull'ambiente e sui soggetti interessati. Idealmente nelle ristrutturazioni immobiliari le parti vincenti sono molte: l'ambiente e la società, ma anche i proprietari e gli inquilini in quanto soggetti coinvolti. Ambiente e società ne beneficiano perché un edificio sottoposto a risanamento energetico può essere gestito in modo più ecologico. I proprietari vedono aumentare il valore di mercato dei loro immobili e possono finanziare i costi d’investimento con un aumento delle rendite da locazione. I locatari ne traggono vantaggio perché le spese accessorie, grazie alla ristrutturazione, scendono a tal punto che un aumento della pigione netta risulta più che compensato. WüestPartner ha elaborato strategie di ristrutturazione per dodici case plurifamiliari nell’Altopiano svizzero tedesco e ha analizzato gli effetti dei risanamenti energetici. I dodici immobili a reddito, costruiti attorno al 1973, sono oggetti reali; appartengono a casse pensioni e fondi d’investimento e contano in media 63 appartamenti in affitto. La loro ristrutturazione però è stata solo parziale, ma ha sempre implicato la sostituzione del generatore di calore. L’impiego di pompe di calore riduce le spese di riscaldamento e se il fabbisogno annuale di corrente elettrica può essere coperto da un proprio impianto fotovoltaico, il calo delle emissioni di CO 2 è ancora più cospicuo. Qui


NEUMIETER NEUMIETER BESTANDSMIETERBESTANDSMIETER NOUVEAUX LOCATAIRES NOUVEAUX LOCATAIRES LOCATAIRES EN PLACE LOCATAIRES EN PLACE NUOVI LOCATARI NUOVI LOCATARI LOCATARI ESISTENTI LOCATARI ESISTENTI

Wohnkosten vor Sanierung Coûts de logement avant rénovation Costi abitativi prima della ristrutturazione

1258

Wohnkosten nach Sanierung Coûts de logement après rénovation Wohnkosten Sanierung Costi abitativivor dopo la ristrutturazione Coûts de logement avant rénovation Costi abitativi prima della ristrutturazione Wohnkosten ohne Sanierung Coûts de logement sans rénovation Wohnkosten nach Sanierung Costi senzaaprès la ristrutturazione Coûtsabitativi de logement rénovation Costi abitativi dopo la ristrutturazione Wohnkosten nach Sanierung Coûts de logement après rénovation Wohnkosten Costi abitativiohne dopoSanierung la ristrutturazione Coûts de logement sans rénovation Costi abitativi senza la ristrutturazione

1258

248

72

1258 29 14

248

1492 72 248

248

1492 58 14

248

1492 72

200

NEUMIETER NEUMIETER BESTANDSMIETERBESTANDSMIETER NOUVEAUX LOCATAIRES NOUVEAUX LOCATAIRES LOCATAIRES EN PLACE LOCATAIRES EN PLACE NUOVI LOCATARI NUOVI LOCATARI LOCATARI ESISTENTI LOCATARI ESISTENTI

Nettomiete (vor Sanierung) 200 Loyer net (avant rénovation) Pigione netta (prima della ristrutturazione) NETTOMIETE FÜR BESTANDSMIETER Überwälzung der Investitionen gemäss LOYER NET POUR LES LOCATAIRES ENMietrecht PLACE auf den Bestandsmieter (nach Sanierung) PIGIONE NETTA PER LOCATARI ESISTENTI Répercussion des investissements sur les locataires Nettomiete (vor Sanierung) en place en vertu du droit du bail Loyer net (avant rénovation) Traslazione degli investimenti sui locatari esistenti Pigione netta (prima della ristrutturazione) ai sensi del diritto di locazione Überwälzung der Investitionen gemäss Mietrecht auf den Bestandsmieter (nach Sanierung) Répercussion des investissements sur les locataires en place en vertu du droit du bail Traslazione degli investimenti sui locatari esistenti Erträge vor Sanierung ai sensi del diritto di locazione Revenus avant rénovation Rendite da locazione prima della ristrutturazione Erträge nach Sanierung Revenus après rénovation Erträge vor Sanierung Rendite dopo la ristrutturazione Revenus avant rénovation Rendite da locazione prima della ristrutturazione Erträge ohne Sanierung Revenus sansSanierung rénovation Erträge nach Erträge Revenusohne aprèsSanierung rénovation Rendite dopo la ristrutturazione Erträge nach Sanierung Revenus après rénovation ohne Sanierung Erträge nach Revenus sans rénovation Erträge ohne Sanierung 200 Erträge nach Sanierung Revenus après rénovation MIETERTRAG BEI EINEM BESTANDSMIETER Erträge nach Sanierung REVENU LOCATIF (LOCATAIRES EN PLACE) RENDITA DA LOCAZIONE LOCATARI ESISTENTI

Überwälzung der Investitionen gemäss Mietrecht auf den Bestandsmieter (nach Sanierung) Répercussion des investissements sur les locataires en place en vertu du droit du bail Traslazione degli investimenti sui locatari esistenti ai sensi del diritto di locazione

248

1258 29 14

Wohnkosten nach Sanierung NETTOMIETE FÜRde BESTANDSMIETER Coûts logement après rénovation LOYER NETCosti POURabitativi LES LOCATAIRES EN PLACE dopo la ristrutturazione PIGIONE NETTA PER LOCATARI ESISTENTI

Nettomiete (vor Sanierung) Loyer net (avant rénovation) Pigione netta (prima della ristrutturazione) MIETERTRAG BEI EINEM BESTANDSMIETER Überwälzung der Investitionen gemäss Mietrecht REVENU LOCATIF (LOCATAIRES EN PLACE) auf den Bestandsmieter (nach Sanierung) RENDITA DA LOCAZIONE LOCATARI ESISTENTI Répercussion des investissements sur les locataires Nettomiete (vor Sanierung) en place en vertu du droit du bail Loyer net (avant rénovation) Traslazione degli investimenti sui locatari esistenti Pigione netta (prima della ristrutturazione) ai sensi del diritto di locazione

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200

400

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1800 CHF

MARKTMIETE (NETTO) FÜR NEUMIETER LOYER DU MARCHÉ (NET) POUR LES NOUVEAUX LOCATAIRES PIGIONE DI MERCATO (NETTA) PER NUOVI LOCATARI

NEBENKOSTEN 1492 58 14 CHARGES SPESE ACCESSORIE

Marktmiete (netto) bei hohen Nebenkosten 400 600 800 1000 1200 Loyer du marché (net) avec charges élevées Pigione di mercato (netta) in caso di spese accessorie elevate MARKTMIETE (NETTO) FÜR NEUMIETER Erhöhung Nettomiete tieferen LOYER DUder MARCHÉ (NET)bei POUR LES Nebenkosten NOUVEAUX LOCATAIRES Hausse net avec chargesPER faibles PIGIONEduDIloyer MERCATO (NETTA) NUOVI LOCATARI Aumento della pigione netta in caso di basse spese accessorie Marktmiete (netto) bei hohen Nebenkosten Loyer du marché (net) avec charges élevées Pigione di mercato (netta) in caso di spese accessorie elevate

Heizkosten 1400 1600 1800 CHF Frais de chauffage Spese di riscaldamento NEBENKOSTEN Nebenkosten exkl. Heizkosten CHARGES Autres ACCESSORIE frais excl. chauffage SPESE Spese accessorie escluso riscaldamento Heizkosten Frais de chauffage Spese di riscaldamento 1

Erhöhung der Nettomiete bei tieferen Nebenkosten Hausse du loyer net avec charges faibles Aumento della pigione netta in caso di basse spese accessorie

Nebenkosten exkl. Heizkosten Autres frais excl. chauffage Spese accessorie escluso riscaldamento

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1492 58 7 1492 400

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MIETERTRAG BEI EINEM NEUMIETER REVENU LOCATIF (NOUVEAUX LOCATAIRES) RENDITA DA LOCAZIONE NUOVI LOCATARI 400 600 800 1000 1200 Marktmiete (netto) bei hohen Nebenkosten Loyer du marché (net) avec charges élevées Pigione di mercato (netta) in caso di spese accessorie elevate MIETERTRAG BEI EINEM NEUMIETER Erhöhung der Nettomiete dank tieferen Nebenkosten REVENU LOCATIF (NOUVEAUX LOCATAIRES) Hausse duDA loyer net avec charges RENDITA LOCAZIONE NUOVIfaibles LOCATARI Aumento della pigione netta in caso di basse spese accessorie Marktmiete (netto) bei hohen Nebenkosten Loyer du marché (net) avec charges élevées Pigione di mercato (netta) in caso di spese accessorie elevate

1400

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1800 CHF

7 1492 58ERTRAG WEITERER REVENU SUPPLÉMENTAIRE ALTRA RENDITA 1400 1600Photovoltaik 1800 CHF Netzeinspeisung Injection dans le réseau (PV) Alimentazione rete fotovoltaica WEITERER ERTRAG REVENU SUPPLÉMENTAIRE ALTRA RENDITA

Netzeinspeisung Photovoltaik Injection dans le réseau (PV) Alimentazione rete fotovoltaica

Erhöhung der Nettomiete dank tieferen Nebenkosten Hausse du loyer net avec charges faibles Aumento della pigione netta in caso di basse spese accessorie

1  Durchschnittliche Wohnkosten in einer Liegenschaft (in CHF pro Monat und Wohnung), unterschieden nach Bestandsmietern und Neumietern. Coûts de logement moyens en immeuble (en CHF/mois, par logement), locataire en place vs nouveau locataire. Costi abitativi medi di un immobile (in CHF al mese per appartamento), distinti per locatari esistenti e nuovi locatari..

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2  Durchschnittliche Erträge einer Liegenschaft (in CHF pro Monat und Wohnung), unterschieden nach Bestandsmieter und Neumieter respektive vor und nach Sanierung. Revenus moyens d’un immeuble (en CHF/mois, par logement), locataire en place vs nouveau locataire et avant vs après rénovation. Rendite medie di un immobile (in CHF al mese per appartamento), distinte per locatari esistenti e nuovi locatari rispettivamente prima e dopo la ristrutturazione. 7


6%

100 %

5%

90 %

Linke Skala | à gauche | a sinistra Anstieg des Marktwerts Accroissement de la valeur marchande Aumento del valore di mercatos

4%

80 %

Rückgang der Bruttomiete (Bestandsmiete) Baisse du loyer brut (locataires en place) Calo della pigione lorda (locazione esistente)

3%

70 %

Rechte Skala | à droite | a destra:

2%

60 %

CO₂-Emissionen Émissions de CO₂ Emissioni di CO₂

1%

50 %

0%

40 %

–1%

30 %

–2%

20 %

–3%

10 %

L.1 L.2 L.3 L.4 L.5 L.6 L.7 L.8 L.9 L.10 L.11 L.12

3  Auswirkung einer Gebäudesanierung von zwölf Liegenschaften (L. 1–L. 12) auf Marktwert, Bruttomiete und Umwelt. Impact de la rénovation des bâtiments sur la valeur marchande, le loyer brut et l’environnement à l’exemple de douze immeubles (L. 1-L. 12). Effetto della ristrutturazione di dodici immobili (L. 1-L. 12) su valore di mercato, pigione lorda e ambiente.

Quelle: Wüest Partner

Umwelt: weniger CO2

Die Emissionen aus dem laufenden Betrieb einer Liegenschaft werden bei einer energetischen Sanierung fast immer reduziert. Die Umwelt gewinnt immer dann sehr viel, wenn ein fossiler Wärmeerzeuger substituiert werden kann. Selbst wenn ältere Liegenschaften teilweise schon früher saniert wurden, verursachen deren fossile Heizungsanlagen in der Regel weiterhin hohe CO2-Emissionen. In den untersuchten Liegenschaften erzielen die energetischen Sanierungen jeweils eine CO 2 -Reduktion zwischen 60 % und 90 % (vgl. Abb. 3: grüne Linie).

Mieter: weniger Nebenkosten

Die Wohnkosten für Bestandsmieter setzen sich aus Nettomiete, Heizkosten und weiteren Nebenkosten zusammen. In der Sanierungsanalyse reduzierten sich diese bei elf der zwölf untersuchten Gebäude (vgl. Abb. 1). Im Durchschnitt betrug der Rückgang 1.5 %. Dank den energe­ tischen Sanierungen sanken die Heizkosten stärker, als sich die Nettomiete erhöhte. Das Mietrecht setzt den Rahmen für die zulässige Überwälzung von Investitionskosten. Der Rückgang der Gesamtkosten ist für Bestandsmieter aber nur verzögert wahrnehmbar: Während sich die Nettomiete nach der Sanierung unmittelbar erhöht, sind die Einsparungen bei den Heizkosten ­weniger rasch ersichtlich. Aufgr und in­d ivi­ dueller Verbrauchsfaktoren ist dieser ­E ffekt zudem mit höheren Unsicherheiten verbunden.

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Les principaux enseignements du projet « Rénovations : le triplé gagnant », soutenu par SuisseEnergie, sont présentés ici .1

sono presentati i principali ­r isultati del progetto «Ristrutturazioni con tre vincitori» promosso da Svizzera­Energia.1

Environnement : moins de CO2

Ambiente: meno CO2

Dans la quasi-totalité des cas, la rénovation énergétique permet de réduire les émissions liées à l’exploitation courante de l’immeuble. Et quand le propriétaire se débarrasse de l’ancien système de chauffage à combustion fossile, l’environnement est gagnant sur toute la ligne. Même dans certains immeubles anciens ayant déjà été rénovés précédemment, les systèmes de chauffage à combustibles fossiles continuent d’émettre énormément de CO2. Dans chacun des objets étudiés, l’assainissement énergétique permet d’obtenir une réduction de CO 2 comprise entre 60 % et 90 % (voir fig. 3 : ligne verte).

Des charges réduites pour les locataires en place

Les coûts de logement pour les locataires en place se composent du loyer net, des coûts de chauffage et des autres charges. Lors de l’étude de rénovation, ces coûts et charges ont baissé pour onze des douze bâtiments analysés (fig. 1). En moyenne, la baisse s’établit à 1,5 %. Grâce aux ­rénovations énergétiques, la baisse des frais de chauffage a été plus forte que la hausse des loyers nets ; le droit du bail fixe le cadre autorisé pour la répercussion des dépenses d’investissement. Mais la baisse des coûts globaux ne se ressent qu’avec un effet de retardement pour les locataires en place : tandis que le loyer net augmente aussitôt après la rénovation, les économies réalisées sur la fac-

Grazie al risanamento energetico, le emissioni degli impianti termici si riducono quasi sempre. Se una fonte di calore fossile può essere sostituita, l’ambiente ci guadagna tantissimo. Anche se gli immobili più datati sono già stati parzialmente ristrutturati in precedenza, i loro impianti di riscaldamento a combustibile fossile di norma generano emissioni di CO2 sempre elevate. Negli immobili esaminati, con i risanamenti energetici si ottiene una riduzione del CO2 tra il 60 % e il 90 % (vedi Figura 3: linea verde).

Locatari: minori spese accessorie

I costi abitativi dei locatari in essere sono composti da pigione netta, spese di riscaldamento e altre spese accessorie. Nell'analisi delle ristrutturazioni, questi costi si sono ridotti in undici dei dodici immobili esaminati (fig. 1) con un calo in media dell’1,5 %. Grazie ai risanamenti energetici le spese di riscaldamento sono diminuite significativamente, mentre è aumentata la pigione netta; il diritto di locazione stabilisce i limiti di ammissibilità della traslazione dei costi degli investimenti. Il calo dei costi totali, però, è percettibile solo con ritardo per i locatari esistenti: mentre la pigione netta aumenta subito dopo la ristrutturazione, i risparmi sulle spese di riscaldamento sono visibili solo successivamente. Inoltre, a questo effetto sono correlate forti incertezze dovute a fattori di consumo individuali.


Eigentümer: höherer Marktwert

Bei zehn Liegenschaften konnte der Marktwert gehalten oder gesteigert werden (vgl. Abb. 2). Ob und wie schnell sich eine Sanierung für den Eigentümer finanziell lohnt, hängt von verschiedenen Parametern ab: – Höhe der Heizkosten vor der Sanierung; – Überwälzbarkeit der wertvermehrenden Investition; – Subventionsleistungen des Kantons und/oder der Gemeinde; – Kosten des neuen Heizsystems: Diese sind umso höher, je komplexer das Heizsystem ist und je kleiner die Liegenschaft, da der Skaleneffekt nicht wirkt. Bei zwei Liegenschaften hatte der Eigentümer eine Einbusse beim Marktwert zu verkraften. Im ersten Fall liegt eine technische Einschränkung zugrunde: Der Einbau einer Wärmepumpe war nicht möglich, weshalb ein Heizungsersatz relativ hohe Kosten verursachen würde. Solche Einschränkungen betreffen häufig Liegenschaften in historischen Siedlungskernen, die auch nicht mit einem Fernwärmenetz erschlossen sind. Zudem waren die Heizkosten in beiden Liegenschaften vor der Sanierung relativ niedrig, daher liessen sich die Mieterträge nur relativ gering erhöhen.

4  Fördermittel aus dem Gebäudeprogramm: Auszahlungen pro Einwohner (grün) nach Massnahmenbereich (2018). Fonds d'encouragement du Programme Bâtiments : les versements par habitant (vert) et par domaine de mesures (2018). Contributo di incentivazione del Programma Edifici: pagamenti pro capite (verde) e per ambito d’intervento (2018). Wärmedämmung  |  Isolation thermique   | Isolamento termico Haustechnik  |  Technique du bâtiment  |   Tecnologie edili Systemsanierung  |  Rénovation du système  |   Risanamenti sistemici Neubau  |  Nouvelle construction  |   Nuove costruzioni Zentrale Wärmeversorgung  |   Approvisionnement en chaleur centralisé  |   Approvvigionamento termico centrale Indirekte Massnahmen  |  Mesures indirectes  |   Interventi indiretti

ture de chauffage n’apparaissent que plus tard. En outre, cet effet engendre des incertitudes accrues liées à des profils de consommation individuels.

Une valeur marchande accrue pour le propriétaire

Pour dix immeubles, la valeur marchande a pu être maintenue ou augmentée (fig. 2). L’intérêt financier d’une rénovation pour le propriétaire dépend de plusieurs paramètres : – niveau des frais de chauffage avant la rénovation – possibilité de répercuter les investissements générateurs de plus-value – subventions du canton et/ou de la commune – coût du nouveau système de chauffage : plus le système de chauffage est complexe et plus l’immeuble est petit, plus ce coût est élevé, dans la mesure où les économies d’échelle sont négligeables. Sur deux immeubles, le propriétaire a subi une perte de valeur marchande. Dans le premier cas, cette dépréciation est due à des restrictions techniques : le remplacement du système de chauffage s’est avéré assez coûteux du fait de l’interdiction d’installer une pompe à chaleur. De telles restrictions peuvent s’appliquer à tous les biens situés dans un cœur de ville historique et non raccordés à un ­réseau de chaleur à distance. Par ailleurs,

Proprietari: valore di mercato più alto

Per dieci immobili il valore di mercato è rimasto inalterato oppure è aumentato (fig. 2). L’eventuale convenienza economica per i proprietari e la rapidità con cui questa si manifesta dipendono da svariati parametri: – ammontare delle spese di riscaldamento prima della ristrutturazione; – possibilità di traslare i costi degli investimenti volti all’aumento del valore; – sovvenzioni del Cantone e/o del Comune; – costi del nuovo impianto di riscaldamento: questi sono tanto più alti quanto più è complesso l’impianto di riscaldamento e quanto più è piccolo l’immobile, poiché non è presente l'effetto scala. In due immobili il proprietario ha dovuto far fronte a un calo del valore di mercato. Nel primo caso, la colpa è di una limitazione tecnica: non era consentita l’installazione di una pompa di calore, per cui la sostituzione dell’impianto di riscaldamento è diventata relativamente costosa. Limitazioni di questo tipo potrebbero presentarsi negli edifici dei centri storici, se non collegati a una rete di teleriscaldamento. Inoltre, in entrambi gli immobili, le spese di riscaldamento prima della ristrutturazione erano relativamente basse, per cui le rendite da locazione sono aumentate solo limitatamente.

GR UR TG BE GL VS TI NW JU BL NE FR SG AI AR SH ZH LU GE VD OW BS SZ SO AG ZG %

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%

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Quelle: BFE


Anteil aus natürlicher Fluktuation

Solche Zusatzerträge sind für einen Eigentümer jedoch bedeutsam, damit sich eine energetische Sanierung positiv auf den Marktwert auswirkt. Die Erkenntnis, unter welchen Bedingungen und in ­w elchem Umfang solche Mehrerträge fliessen, ist deshalb zentral: Ein Anteil stammt aus der mietrechtlichen Überwälzung der Investitionskosten. Weniger bekannt ist, dass auch eine natürliche Mieterf luktuation ihren Beitrag dazu leisten kann. Sobald ein Neumieter einzieht, darf der Eigentümer eine höhere Nettomiete verlangen, wenn das Gebäude saniert wurde. Auch in dieser Situa­ tion kann sich der Eigentümer auf die ­sanierungsbedingten tieferen Heiz- und Nebenkosten berufen. Wechselt die Mieterschaft im Verlauf der Jahre vollständig, darf der Eigentümer die Einsparungen bei den Nebenkosten aufgrund der höheren Erträge durch die Nettomieten vollständig für sich behalten (vgl. Abb. 2). Dadurch wird die Principal-Agent-Pro­ blematik bei fremdgenutztem Eigentum etwas entschärft. Für die Sanierungsanalyse «Sanierungen mit drei Gewinnern» wurden bewusst Liegenschaften mit hohen Heizkosten und Treibhausgasemissionen ausgewählt, deshalb sind die Erkenntnisse nicht generell auf alle Wohngebäude übertragbar. Im Fokus dieser Studie standen zudem Wohnbauten in strukturschwachen Regionen und damit dort, wo die volle Kostenüberwälzung teilweise an der Zahlungsbereitschaft scheitert. Entsprechend sind solche Liegenschaften oft unterdurchschnittlich saniert, und damit ist der Hebel für den Klimaschutz hier am grössten: Werden fossile Wärmeerzeuger bei solchen Liegenschaften vermehrt ersetzt – und die Gebäudehüllen punktuell besser gedämmt –, kann der Beitrag des Gebäudeparks zur Er­reichung der Klimaziele besonders effizient erfolgen.

IVAN ANTON, ALEXANDER MINOR, ANDRÉ PERRONET, ROBERT RADMILOVIC und JÖRG SCHLÄPFER, WüestPartner AG; alexander.minor@wuestpartner.com Quelle: 1 Energetische Sanierungen, Eigentümer, Mieter und Umwelt als Gewinner; WüestPartner AG in Zusammen­ arbeit mit EnergieSchweiz, BS2, BVK, Immobilien Stadt Basel, MPK 2020

dans les deux cas, les frais de chauffage étaient plutôt bas avant la rénovation, les revenus locatifs n’ont donc pu être augmentés que dans des proportions relativement faibles.

La rotation naturelle des locataires

Ce complément de revenu reste pourtant déterminant pour garantir une hausse de la valeur marchande liée à la rénovation énergétique. Il est donc essentiel de connaître le niveau de tels revenus supplémentaires ainsi que les conditions prérequises : ces derniers proviennent en partie de la répercussion des dépenses d’investissement telle que prévue dans le droit du bail. Ce que l’on sait moins, c’est que la rotation naturelle des locataires peut également jouer un rôle. Dès qu’un nouveau locataire emménage dans un bâtiment rénové, le propriétaire peut exiger un loyer net plus élevé. Même dans ce cas, le propriétaire peut invoquer la réduction des frais de chauffage et des charges résultant de la rénovation. En cas de renouvellement complet du parc locatif au fil des années, le propriétaire est en droit de conserver la totalité des économies réalisées sur les charges du fait de revenus de loyers nets accrus (fig. 2). Cela atténue quelque peu la problématique dite « principal-agent » pour les biens occupés par des tiers. Les immeubles avec des frais de chauffage et des émissions de gaz à effet de serre élevés ont été choisis à dessein pour l’étude « Rénovation avec triplé gagnant » ; aussi, ses conclusions ne s’appliquent-elles pas de manière générale à tous les immeubles d’habitation. Cette étude s’est également attardée sur les ­b âtiments résidentiels situés dans des ­r égions structurellement faibles où la qualité des rénovations est souvent in­ férieure à la moyenne. Dans les zones les plus défavorisées, la question de la répercussion des coûts pose problème. En même temps l’effet de levier est le plus puissant pour la protection du ­c limat : en effet, avec la suppression croissante des systèmes de chauffage à combustibles fossiles – conjuguée, ponctuellement, à une meilleure isolation de l’enveloppe des bâtiments –, les parcs immobiliers de ce type peuvent s’avérer particulièrement efficaces pour atteindre les objectifs climatiques fixés IVAN ANTON, ALEXANDER MINOR, ANDRÉ PERRONET, ROBERT RADMILOVIC et JÖRG SCHLÄPFER, WüestPartner AG; alexander.minor@wuestpartner.com Source: 1 Energetische Sanierungen, Eigentümer, Mieter und Umwelt als Gewinner; WüestPartner AG in Zusammen­ arbeit mit EnergieSchweiz, BS2, BVK, Immobilien Stadt Basel, MPK 2020

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La naturale fluttuazione dei locatari

Questi proventi supplementari, però, sono importanti per un proprietario affinché un risanamento energetico possa aumentare il valore di mercato. Per questo è fondamentale sapere in quali condizioni e in quale misura possono arrivare queste maggiori rendite: una quota proviene dalla traslazione dei costi d’investimento prevista dal diritto di locazione. Meno noto è invece il contributo fornito dalla naturale fluttuazione dei locatari. Non appena un nuovo inquilino si trasferisce nell’immobile, se lo stesso è stato ristrutturato, il proprietario può richiedere una pigione netta più alta appellandosi al conseguente calo delle spese di riscaldamento e delle spese accessorie. Se nel corso degli anni si verifica un cambio totale degli inquilini, il proprietario può tenere completamente per sé i risparmi sulle spese accessorie grazie ai maggiori proventi derivanti dalle pigioni nette. Di conseguenza si attenua un po’ il «problema principale-agente» nella proprietà utilizzata da terzi. Per l'analisi «Ristrutturazioni con tre vincitori» sono stati scelti volutamente immobili con spese di riscaldamento ed emissioni di gas serra elevate, per cui le conoscenze acquisite non sono applicabili genericamente a tutti gli edifici residenziali. Questo studio, inoltre, era focalizzato su edifici residenziali in regioni caratterizzate da debolezza strutturale, dove il numero di misure di risanamento su questi immobili è spesso inferiore alla media. Una traslazione dei costi in condizioni più sfavorevoli è problematica. La leva della protezione del clima, però, in questo caso è la più importante: se in questi immobili le fonti di energia fossili saranno progressivamente sostituite e l’isolamento dell’involucro degli edifici sarà puntualmente migliorato, il contributo del parco immobiliare al raggiungimento degli obiettivi climatici può risultare particolarmente efficace. IVAN ANTON, ALEXANDER MINOR, ANDRÉ PERRONET, ROBERT RADMILOVIC e JÖRG SCHLÄPFER, WüestPartner AG; alexander.minor@wuestpartner.com Fonte: 1 Energetische Sanierungen, Eigentümer, Mieter und Umwelt als Gewinner; WüestPartner AG in Zusammen­ arbeit mit EnergieSchweiz, BS2, BVK, Immobilien Stadt Basel, MPK 2020


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Optimierter Pionier Erneuerbaren Energie gehört die Zukunft. Wie können wir sie clever nutzen? Das «sowiso»-Haus in Schwyz macht es vor. Das als Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) organisierte Gebäude bietet den Bewohnern nicht nur Wohnkomfort sondern auch modernes Energiemanagement und – sowiso – erneuerbare Energie.

Strom und Wärme aus eigener Herstellung Der Eigentümer Max-Peter Felchlin hatte sich früh entschlossen einen Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) zu gründen. In einer ZEV schliessen sich der Betreiber einer Solaranlagen mit den Stromnutzern zusammen. Die Mieter profitieren vom günstigeren, lokal produzierten PV-Strom und Felchlin von der beschleunigten Amortisation seiner Investition in die Solarthermie und PV-Anlage. Damit die Energie in einem solchen Zusammenschluss optimal genutzt und transparent verrechnet werden kann, braucht es ein Energiemanagementsystem. Hierfür hat die Schweizer Technologiefirma smart-me eine clevere Gesamtlösung entwickelt. Sie umfasst eigenentwickelte, für Abrechnungszwecke zertifizierte Energiemessgeräte, Optimierungsfunktionen, ein Abrechnungstool und Schnittstellen zu Drittsystemen, beispielsweise Smart Home Anwendungen. “Mich hat das Gesamtpaket mit allen Energiemessungen, Auswertungen und Online-Funktionen überzeugt. ” sagt Max-Peter Felchlin.

Der Eigenverbrauch wird optimiert, indem Verbraucher in Abhängigkeit von der Produktion angesteuert werden.

Wichtig war Felchlin vor allem die Energieeffizienz. “Wir optimieren unser Energiemanagement mit einfachen Programmierfunktionen. Nach unseren Wünschen erstellen wir auch Alarme oder sonstige Meldungen.” sagt Max-Peter Felchlin. Je nachdem wie viel gerade produziert wird, werden Smart Energy Geräte, wie z.B. Wärmepumpen, automatisiert geschalten. Hierfür wurden Wenn/Dann Aktionen im smart-me Portal eingerichtet. Diese können jederzeit angepasst werden, falls neue Geräte hinzukommen oder etwas während der laufenden Betriebsoptimierung auffällt. “Wir betrachten das System als Ganzes und nicht nur die einzelnen Komponenten”, sagt Stefan Fischer, Head of Business Development bei smart-me. Die Steuerung erfolgt in Echtzeit und direkt, denn die smart-me Energiemessgeräten sind über eine WiFi Schnittstelle jederzeit mit der Cloud verbunden.

E-Ladestationen für Mieter und Besucher Die drei E-Ladestationen sind ebenfalls ins Energiemanagementsystem integriert. Denn E-Autos haben enormes ökonomisches und ökologisches Potential, wenn sie mit lokal produzierten Solarstrom geladen werden. Die Stationen stehen auch der Öffentlichkeit zur Verfügung und finden sich auf allen gängigen Lade Apps. Die Abrechnung der Ladungen bringen trotzdem kaum administrativen und keinen finanziellen Mehraufwand, denn die Ladestationen werden mit dem eCarUp Backend betrieben. Dieses ist 100% kompatibel mit smart-me und bringt wichtige Funktionen mit wie Lastmanagement mit. Zwar wird dieses noch nicht gebraucht, sobald aber mehr Stationen installiert werden, ist es enorm wichtig für die Gebäudesicherheit. Neben dem Webportal gibt es auch auch eine App. “Jeder Mieter kann auf dem Smartphone oder PC von seiner Wohnung Energieflüsse, Auswertungen und Energieabrechnungen anschauen.” sagt Max-Peter Felchlin. Genauso transparent ist auch die Energiekostenabrechnung. Sie informiert die Mieter des sowiso Hauses nicht nur über den Rechnungsbetrag. Sie gibt auch Auskunft, wie sich dieser Betrag zusammensetzt. Also welcher Prozentsatz der Energie vom Dach bezogen wurde, was die Ladung des Elektroautos kostete und viele weitere Informationen.

Intelligent und nachhaltig wohnen und arbeiten smart-me ist ein einzigartiges Schweizer System, das mit flexibler Technologie Emissionen und Kosten senkt. Ein Netzwerk mit dutzenden Partnerfirmen in der ganzen Schweiz setzen die Lösung in der Praxis um. Mit über 40’000 Messpunkten ist smart-me die führende Technologielieferantin für Zusammenschlüsse zum Eigenverbrauch.

smart-me AG Lettenstrasse 9 6343 Rotkreuz 041 511 09 99 info@smart-me.com www.smart-me.com

Pico, die von smart-me entwickelte E-Ladestation

Wärme und Strom von der Sonne: Sonnenkollektoren und PV-Module .


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Nachhaltige Immobilien als Einstiegshilfe L’immobilier durable, un tremplin opportun Immobili sostenibili: una rampa di lancio

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1  Ein Neubau aus Glas ergänzt das geschützte Gebäudeensemble am Mythenquai in Zürich. Un nouveau bâtiment en verre complète l'ensemble protégé sur la Mythenquai à Zurich. Un nuovo edificio in vetro completa il complesso di edifici protetti di Mythenquai a Zurigo.


Die Finanzwelt sucht den «Green Deal» und entdeckt nachhaltige Immobilien. Versicherungen und Banken gehen zweigleisig vor: Sich selbst bauen sie einen klimafreund­ lichen Geschäftssitz; für externe Investments sucht man ebensolche Liegenschaften, weil sie ein weniger riskantes Geschäft versprechen.

Le monde de la finance court après le « Pacte vert » et sonde les opportunités de l’immobilier durable. Les compagnies d’assurance et les banques poursuivent une double approche : ils établissent leurs propres sièges dans des immeubles respectueux du climat et investissent à l’extérieur dans le même type de biens dans un souci de moindre exposition au risque.

Il mondo della finanza è alla ricerca del «green deal» e scopre l'edilizia sostenibile. Banche e assicurazioni procedono su un doppio binario: per le loro sedi scelgono edifici a basso impatto climatico e per gli investimenti esterni cercano immobili dello stesso tipo, perché il business appare meno rischioso

Klimakrise und Klimanotstand, NettoNull und 2000-Watt-Gesellschaft: Wofür die junge Fridays-for-Future-Generation demonstriert und worüber die Politik kontrovers debattiert, findet ein Echo an diskreteren Orten: Auch in den Chefetagen grosser Finanzplayer denkt man immer öfter über eine klimagerechte Zukunft nach. Versicherungen, Banken und Pensionskassen gründeten letzten Herbst sogar eine globale Klimaallianz. Die «NetZero Asset Owner Alliance» will unter dem Patronat der Vereinten Nationen mithelfen, die Wirtschaft zu dekarbonisieren, und vor allem dort Geld investieren, wo der CO 2 -Ausstoss bis 2050 auf null zu senken ist. Zu den Klimainves­ toren der ersten Stunde gehören zwei Schweizer Unternehmungen, die Rückversicherungs-Gesellschaft SwissRe und die ­Zurich Versicherungs-Gesellschaft. Der Zufall will, dass beide Konzerne seit der vorletzten Jahrhundertwende am Zürcher Seebecken direkt nebeneinander residieren. Und auch jetzt dürften sie sich kaum abgesprochen haben, ihre eigenen Hauptsitze am Mythenquai zu erweitern und zu verdichten (vgl. «Ein Campus mit Seeblick», S. 45). Die Art und Weise dieser Standorttransfor­m a­t ionen l ä ss t jedoch Pa ra l lelen erken nen , die aktuellen Architekturtrends und dem gemeinsamen Klimaversprechen geschuldet sind. Beide Versicherungskonzerne präsentieren funkelnde und schimmernde Glasbauten, die für ein ­v isuelles Spektakel inmitten der Grün­ derzeit­paläste aus Stein sorgen. Letztere sind schon über 100 Jahre alt und werden nun möglichst ressourcenschonend den heutigen Komfort- und Arbeitsplatzanforderungen angepasst.

Crise climatique, urgence climatique, « zéro émission nette » et « Société à 2000 watts » : les bannières de la génération « Fridays for Future » et les sujets enflammant les débats politiques trouvent un écho dans des lieux plus discrets : jusque dans les hautes sphères de la finance, les réflexions sur un avenir respectueux du climat vont bon train. L’automne dernier, compagnies d’assurance, banques et caisses de pension ont même fondé une alliance mondiale pour le climat. Sous les auspices des Nations unies, Net Zero Asset Owner Alliance entend contribuer à la décarbonisation de l’économie et investir là où l’objectif zéro émission de CO2 doit est atteint d’ici 2050. Parmi les « investisseurs climatiques » de la première heure figurent deux sociétés suisses : SwissRe et Zurich. Le hasard a fait que depuis l’aube du XXe siècle, les deux sociétés ont leur siège l’un à côté de l’autre, sur le bassin du lac de Zurich. Aujourd’hui encore, les projets d’agrandissement et de densification de leurs sièges sur le Mythenquai ne semblent en rien être le fruit d’une concertation. Toutefois, les deux chantiers révèlent certains traits parallèles, que l’on peut aisément attribuer aux tendances architecturales du moment et à un engagement partagé envers la protection du climat. Les palais en pierre Gründerzeit plus que centenaires sont adaptés aux exigences actuelles en matière de confort, d’espace de travail et de préservation maximale des ressources naturelles.

Crisi del clima ed emergenza climatica, zero emissioni nette e società a 2000 Watt: gli obiettivi, per cui la giovane generazione dei Fridays for Future scende in piazza e per i quali la politica è protagonista di un controverso dibattito, trovano risonanza anche in luoghi più ­d iscreti. Ai piani alti, i grandi protagonisti della finanza riflettono sempre più spesso su un futuro che sia rispettoso del clima. Assicurazioni, banche e casse pensioni lo scorso autunno hanno addirittura fondato un'alleanza globale per il clima. La «Net-Zero Asset Owner Alliance», patrocinata dalle Nazioni Unite, si propone di contribuire alla decarbonizzazione dell'economia e soprattutto a investire denaro laddove le emissioni di CO2 devono essere ridotte a zero entro il 2050. Tra i climate investor della prima ora ci sono due aziende svizzere, la società di riassicurazione SwissRe e la compagnia di assicurazione Zürich. Il caso vuole che i due gruppi, già a cavallo del XIX e del XX secolo, risedessero proprio uno accanto all’altro sul Lago di Zurigo, e di certo non si sono accordati nel momento in cui hanno deciso di procedere all’ampliamento e alla densificazione delle rispettive sedi centrali sul Mythenquai. In queste grandi riqualificazioni si riconoscono tipologie e modalità, ascrivibili alle attuali tendenze architettoniche e all’impegno comune nel confronti del clima. Entrambi i gruppi assicurativi presentano costruzioni in vetro brillanti e sfavillanti, uno spettacolo per gli occhi. Gli ultracentenari palazzi in pietra di fine Ottocento sono stati adeguati alle attuali esigenze di comfort ed ergonomia, con un impiego delle risorse il più possibile parsimonioso.

Une source d’énergie non fossile

« Zurich » vise pas moins de trois normes de durabilité : le bâtiment historique transformé est candidat aux certifications suisses Minergie-P-Eco et « Sites 2000 watts » et à la certification améri-

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41,2

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20,3 2008

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Fonds 2  Entwicklung nachhaltiger Anlagefonds in der Schweiz, Angaben in Mia CHF. Fonds Développement des fonds de placement durables en Suisse, en Mia CHF. Fonds Sviluppo di fondi d'investimento sostenibili in Svizzera, in Mia CHF.

Fossilfreie Hauptenergiequelle

Die «Zurich» strebt gleich drei Nachhaltigkeitsstandards an: Neubau und Historie sollen mit den nationalen Marken «Mi nergie-P-Eco» und «2000-Wat tAreal» sowie dem US-amerikanischen Pendant «Leed» ausgezeichnet werden. Zusätzlich wird für die Gebäudekühlung und -heizung neu Seewasser als fossil­ freie Hauptenergiequelle genutzt. Diese lokale, erneuerbare Versorgungsvariante bezieht auch der Nachbar SwissRe, der seinen Standort ebenfalls 2000-Watt-tauglich transformieren will. Dafür muss der Fussabdruck der insgesamt acht Bürohäuser in den Kategorien Bau, Betrieb und Mobilität der Mitarbeitenden aber beträchtlich schrumpfen. Der Umbau der SwissRe-Zentrale wird an hohen Vorgaben gemessen, die in den Kategorien Energieef­fi­zienz, Anbindung an öffentliche ­Verkehrsmittel, Einsatz nachhaltiger Materialien und Wohlbefinden der Nutzer zu erfüllen sind. Zweck dieser Efforts ist nicht etwa ein «Greenwashing». «Klimafreundliche Gebäude- und Arealstandards sind Teil unserer langfristigen Wertschöpfungsstrategie», bestätigt Claudia Bolli, Head Responsible Investing beim SwissReKonzern. Immobilien, selbst genutzt oder als Anlagevermögen verwaltet, werden konsequent auf einschlägig bekannte Nachhaltigkeitskriterien überprüft.

Beliebteste Investitionskategorie

In Sachen Ökologie kann der Südquai von Zürich in vielem punkten. Dennoch ist der Standort nur einer unter mehreren, von denen einige weit ambitionierter sind. Was er am wichtigsten Finanzplatz der Schweiz allerdings manifestiert, wirkt gut platziert und einzigartig: Institutionelle Investoren finden Gefallen am Nachhaltigkeitsthema und entdecken den 14

caine Leed. La principale source d’énergie pour le refroidissement et le chauffage du bâtiment sera l’eau du lac. Cette source d’approvisionnement locale et ­r enouvelable est également utilisée SwissRe, qui souhaite elle aussi faire de son siège un « site 2000 watts ». Pour y parvenir, il lui faudra toutefois réduire considérablement l’empreinte de ses huit immeubles de bureaux pour être en phase avec les exigences de construction, d’exploitation et de mobilité. La transformation du siège de SwissRe est conçue pour remplir des critères rigoureux en termes d’efficacité énergétique, de raccordement aux transports publics, d’utilisation de matériaux durables et de bienêtre des usagers. Le but de tous ces efforts n’est pas le « green washing ». « Les normes des bâtiments et des sites respectueux du climat s’inscrivent dans notre stratégie de création de valeur à long terme », affirme Claudia Bolli, directrice de l’Investissement responsable au sein du groupe SwissRe. Les biens immobiliers, qu’ils soient occupés par leur propriétaire ou gérés en tant qu’actifs immobilisés, sont contrôlés en fonction de critères de durabilité établis et bien précis.

Catégorie d’investissement préférée

En matière d’écologie, le quartier Südquai de Zurich se distingue à plusieurs égards. Néanmoins, ce site n’est qu’un parmi d’autres et certains sont beaucoup plus ambitieux. Les investisseurs institutionnels s’intéressent au développement durable et découvrent la valeur de l’immobilier vert. « Avec une part de 24,2 %, il s’agit de la catégorie la plus plébiscitée pour les investissements durables en Suisse », comme l’atteste une étude de Swiss Sustainable Finance.1

Energia senza combustibili fossili

La «Zurich» persegue ben tre standard di sostenibilità: il nuovo immobile e la parte storica puntano alla certificazione con i marchi nazionali Minergie-P-Eco e «Area 2000 Watt» e con il loro omologo statunitense Leed. Quale fonte energetica principale per il riscaldamento e il raffrescamento dell’edificio è stata scelta l’acqua del lago, rinunciando ai combustibili fossili. Questa variante di approvvigionamento locale e rinnovabile è stata scelta anche dalla vicina SwissRe, che è ugualmente intenzionata a trasformare la sua sede in linea con i criteri della «società a 2000 Watt». Questo, però, richiede una notevole riduzione dell’impatto degli otto immobili che ospitano gli uffici nelle categorie costruzione, gestione e mobilità del personale. La ristrutturazione della sede centrale di SwissRe è concepita in modo tale da soddisfare severi requisiti in termini di efficienza energetica, collegamento ai mezzi di trasporto pubblici, impiego di materiali sostenibili e benessere degli utenti. L'obiettivo di questi sforzi non è un «greenwashing». «L’applicazione di standard ecologici per i nostri edifici e i nostri siti è un elemento della nostra strategia di creazione del valore aggiunto a lungo termine», conferma Claudia Bolli, Head Responsible Investing del Gruppo SwissRe. Gli immobili d'investimento o ad uso proprio vengono esaminati in funzione di specifici e noti criteri di sostenibilità.

La categoria d’investimento preferita

In tema di ecologia, il quartiere Südquai di Zurigo ha un grande potenziale e si confronta con alcuni siti anche più ambiziosi. Ciò che esprime nella più importante area finanziaria della Svizzera, però, lo fa apparire ben posizionato e unico nel suo genere: gli investitori istituzionali


Wert grüner Immobilien. «Mit einem Anteil von 24,2 % sind sie die beliebteste Kategorie für nachhaltige Anlagen in der Schweiz», bestätigt eine Studie des Branchenverbands Swiss Sustainable Finance.1 Zwar gehen Schätzungen bei der ­A nlagesumme von deutlich unter 10 Mrd. Franken aus; doch ständig kommen ­weitere grüne Gebäude dazu. Ökonomen der Hochschule Luzern bezeichnen Immobilien sogar als ideale Einstiegshilfe für eine nachhaltige Anlagestrategie. Denn hier können Investoren selbst Einfluss nehmen, etwa indem sie das Klima schützen und so den Marktwert erhöhen (vgl. «‹Hohes Mass an Marktaufmerk­ samkeit›», S. 18). Als zusätzlichen Vorteil nennt das Luzerner Institut für Finanzdienstleistungen: «Der Erfolg der angeordneten Massnahmen lässt sich direkt überprüfen.»2

Das Risiko minimieren

Investitionen in das nachhaltige Bauen sollen sich aus weiteren Gründen lohnen. Finanzanalysten der Zürcher Rating­ firma Inrate3 sprechen von gesellschaftlicher Verantwortung und Risikominimierung. Investoren dürften regulatorische Risiken und die eigene Reputation im Immobiliengeschäft nicht länger ignorieren. Vielmehr sei die Energiestrategie des Bundes oder das Klimaabkommen von Paris aktiv in Betracht zu ziehen. Allerdings ist noch zu klären, was der Finanzsektor dafür leisten kann. Weil ein übergeordneter Konsens fehlt, weiss niemand so genau, wie eine handelbare,

UMWELT

SOZIALES

ENVIRONNEMENT

SOCIÉTÉ

AMBIENTE

SOCIETA

Selon les estimations, le montant total des placements reste sensiblement inférieur à 10 milliards de francs : moins d’un bien immobilier sur dix investi en fonds de pension ne mérite le qualificatif « durable ». La liste s’allonge constamment et les économistes de la Haute école spécialisée de Lucerne considèrent même cette catégorie d’ouvrages comme tremplin idéal pour une stratégie de placement durable. Les investisseurs pourraient influencer la qualité de la lutte pour la protection du climat tout en augmentant la valeur du capital investi, explique l’Institut des services financiers de Lucerne dans un rapport sur la situation actuelle de la branche.2 Le succès des mesures ordonnées peut ainsi être mesuré en direct.

Minimiser le risque

Investir dans les bâtiments durables est également rentable à d’autres titres. Les analystes financiers de la société de notation zurichoise Inrate 3 parlent de responsabilité sociale et d’atténuation des risques. Les investisseurs ne peuvent plus ignorer les risques réglementaires, ni leur propre réputation dans le secteur de l’immobilier. Ils sont invités à réfléchir activement à la stratégie énergétique de la Confédération ou à l’Accord de Paris sur le climat. Reste à clarifier la contribution possible du secteur financier. En l’absence d’un consensus général, personne ne sait à quoi peut ressembler un investissement immobilier durable et négociable. Certes, le secteur de la construction dispose d’un

GUTE UNTERNEHMENSFÜHRUNG

KONTROVERSEN

BON GOUVERNANCE D'ENTREPRISE

CONTROVERSIE

CONTROVERSES

BUONO GOVERNANCE AZIENDALE

apprezzano il tema della sostenibilità e scoprono il valore degli immobili «verdi». «Con una quota del 24,2 % sono la categoria preferita per gli investimenti sostenibili in Svizzera», come conferma uno studio dell'associazione di settore Swiss Sustainable Finance.1 Le stime relative al totale degli investimenti sono ben al di sotto dei 10 miliardi di franchi; neanche un immobile su dieci tra quelli delle casse pensioni, pertanto, può essere definito sostenibile. Ma continuano ad aggiungersene altri. Gli economisti della SUP di Lucerna ritengono addirittura che questa categoria di immobili sia la rampa d’accesso ideale per la strategia d’investimento a lungo termine. Qui sono gli stessi investitori a poter influire sulla qualità della protezione del clima e al contempo su come debba essere aumentato il valore del capitale investito (vedi intervista König), spiega il Luzerner Insti­ tut für Finanzdienstleistungen in un rapporto aggiornato sul settore.2 Un vantaggio determinante consiste nella possibilità di verificare direttamente il successo degli interventi previsti.

Minimizzare il rischio

Gli investimenti nell'edilizia sostenibile sono opportuni anche per altri motivi. A questo proposito, gli analisti finanziari dell'agenzia di rating zurighese Inrate 3 parlano di responsabilità sociale e minimizzazione del rischio (elenco delle fonti). Nel business immobiliare gli investitori non possono ignorare a lungo i rischi normativi e quelli per la propria reputazione .

EFFEKTE VON PRODUKTEN/ SERVICES

ESG-RISIKOMANAGEMENT

EFFETS DES PRODUITS/ SERVICES

GESTIONE DEL RISCHIO ESG

GESTION DES RISQUES ESG

EFFETTI DEI PRODOTTI/ SERVIZI

Luftverschmutzung Pollution de l'air Inquinamento atmosferica

Arbeitssicherheit Sécurité du travail Sicurezza sul lavoro

Gewaltenteilung Séparation des pouvoirs Separazione dei poteri

Verletzung von Gesetzen Violation des lois Violazione delle leggi

Ökobilanz über Lebenszyklus Analyse du cycle de vie Valutazione del ciclo di vita

Management von ESG-Risiken Gestion des risques ESG Gestione dei rischi ESG

Wasserverbrauch Consommation de l'eau Consumo dell'aqua

Gesundheitsstandards Normes sanitaires Norme sanitarie

Managementvergütung Rémunération de la gestion Remunerazione del gestione

Verstoss gegen Standards Violation des normes Violazione delle norme

Wirkung auf Gesellschaft Impact sur la société Impatto sulla società

Richtlinien für ESG-Probleme Lignes directrices pour les questions ESG Linee guida per le questioni ESG

CO₂-Ausstoss Émissions de CO₂ Emissioni di CO₂

Menschenrechtspolitik Politique des droits de l'homme Politica dei diritti umani

Ownership und Controlling Propriété et contrôle Ownership e Controlling

Kontroverse Produkte Produits controversés Prodotti controversi

Negative Externalitäten Effets externes négatifs Esternalità negative

ESG-Leistungsmessgrössen (KPIs) Paramètres de mesure de la puissance ESG (KPIs) Parametri di misura della potenza ESG (KPIs)

Erneuerbare Energien Énergie renouvelable Energia rinnovabile

Mitarbeitervielfalt Diversité des employés Diversità dei dipendenti

Antikorruptionspolitik Politique en matière de corruption Politica di corruzione

Verletzung von Menschenrechten Violation des droits de l'homme Violazione dei diritti umani

Lösungen für Umweltprobleme Solutions aux problèmes environnementaux Soluzioni ai problemi ambientali

Überwachung von ESG-Risiken Surveillance des questions ESG Monitoraggio delle questioni ESG

Umweltbezogene Strafzahlungen Amendes environnementales Multe ambientali

Entlohnung und Arbeitszeit Conditions de travail Condizioni di lavoro

Unabhängigkeit von Gremien Indépendance par rapport aux comités Indipendenza dai comitati

Verstoss gegen Embargos Violation des embargos Violazione dell'embargo

Produktrecycling/Entsorgung Recyclage des produits/Élimination Riciclaggio dei prodotti/Smaltimento

Steuerung von Umweltrisiken Gestion des risques environnementaux Gestione dei rischi ambientali

eine Auswahl häufiger ESG-Kriterien und -Indikatoren (ESG – Environmental Social Governance). Tabelle 1:

Tableau 1 : Une selection des critères et indicateurs ESG communs (ESG – Environmental Social Governance).

Tabella 1: una selezione dei criteri e degli indicatori ESG più utilizzati (ESG – Environmental Social Governance). 15


nachhaltige Immobilienanlage aussehen soll. Der Bausektor verfügt zwar über eine Reihe von Standards (vgl. «Schulterschluss unter Gebäudestandards», S. 20), doch deren Vielfalt und Detaillierungsgrad schrecken einige Investoren ab. Deshalb stellt die Finanzbranche derzeit lieber eigene Regeln auf, um die von ihr verwalteten Immobilien hinsichtlich der Nachhaltigkeit zu beurteilen. Auf europäischer Ebene sind der «Global Real Estate Sustainability Benchmark GRESB» und die «Sustainability Reporting Guidelines» beispielhaft dafür, wobei sich diese Bewertungsinstrumente auch als Ergänzung zu einem Gebäudezertifikat verstehen. Aber auch in der Schweiz werden die Lücken zwischen Finanzwelt und Bauwirtschaft geschlossen: So stellt der inländische Pensionskassenverband einen Nachhaltigkeitsleitfaden zur Verfügung; zudem sind einzelne Fondsanbieter daran, eigene Ratingtools zu entwickeln.

Klimatest für Pensionskassen

In den meisten Fällen leiten sich solche Beurteilungswerkzeuge aber von einem ESG-Modell ab. Es liefert Standards für Klima und Umwelt (Environmental), Gesellschaft (Social) und Governance, um bislang einseitig auf Finanzkriterien ausgerichtete Entscheidungsgrundlagen zu erweitern (vgl. Tab. 1). Diesbezüglich ist

certain nombre de labels, mais leur niveau de détail dissuade plus d’un investisseur. Le monde de la finance préfère actuellement développer ses propres outils d’évaluation, tels que le « Global Real Estate Sustainability Benchmark » (GRESB) ou les « Sustainability Reporting Guidelines » au niveau européen. L’Association suisse des caisses de pension fournit déjà un guide de durabilité, tandis que certains fournisseurs de fonds ont développé leur propre outil de notation.

Test de compatibilité climatique

Un dénominateur commun majeur : le modèle ESG, qui fournit des normes pour le climat et l’Environnement, la Société et la Gouvernance, comme extension des bases de décision, auparavant fondées uniquement sur des critères financiers (cf. tab. 1). L’Office fédéral de l’environnement encourage l’initiative personnelle du secteur de l’investissement et propose à toutes les caisses de pension, les assurances, les banques et les gérants de fortune un test de compatibilité climatique pour leurs portefeuilles immobiliers (cf. p. 22).4 L’Union européenne fait un pas de plus dans cette direction. Au début de l’année, elle a présenté une taxonomie qui prévoit que seules seront réputées « écologiquement durables » les opérations d’investissement qui atténuent le change-

Vengono invece considerati attivamente la strategia energetica della Confederazione o l’Accordo sul clima di Parigi. Tuttavia, si deve ancora chiarire cosa possa fare in tal senso il settore finanziario. Dato che manca un consenso a un livello più alto, nessuno sa esattamente come debba presentarsi un investimento immobiliare sostenibile e negoziabile. Il settore dell'edilizia si fregia infatti di una serie di marchi per gli immobili (vedi pag. 20), ma questi ultimi spaventano molti investitori per il loro grado di dettaglio. Perciò il settore finanziario preferisce attualmente sviluppare propri strumenti di valutazione, come il «Global Real Estate Sustainability Benchmark GRESB» o le «Sustainability Reporting Guidelines» a livello europeo. Anche l’Associazione svizzera degli istituti di previdenza mette già a disposizione una guida alla sostenibilità, mentre alcuni offerenti di fondi hanno sviluppato autonomamente uno strumento di rating di questo tipo.

Test di compatibilità climatica

Un comune denominatore importante è costituito dal modello ESG, che fornisce standard climatici e ambientali (Environmental), sociali (Social) e di Go­ vernance, i quali vanno ad ampliare i principi decisionali, in precedenza orientati unicamente su criteri finanziari (cfr. tab. 1).

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nun auch die Politik hellhörig geworden: Das Bundesamt für Umwelt fördert die Eigeninitia­t ive der Investmentbranche und bietet allen Pensionskassen, Ver­ sicherungen, Banken und Vermögensverwaltern einen Klimaverträglichkeitstest für ihre Immobilienportfolios 4 an (vgl. Kasten S. 22). Einen Schritt weiter geht die Europäische Union. Anfang Jahr hat sie eine ­e inheitliche Taxonomie verabschiedet. Demnach darf ein Anlagegeschäft unter anderem nur dann als «ökologisch nachhaltig» gelten, wenn die Investition den Klimawandel mindert und sich an soziale Mindeststandards hält. Dies ist gedacht als eine Massnahme des «Green Deal»-Pakets der EU, das aus Europa bis 2050 den ersten klimaneutralen Kontinent machen soll.

ment climatique et satisfont aux normes sociales minimales. Cette mesure s’inscrit dans le cadre du « Pacte vert » européen, qui entend faire de l’Europe le premier continent climatiquement neutre à l’horizon 2050. PAUL KNÜSEL, rédaction TEC21 Sources et informations supplémentaires: 1 Swiss Sustainable Investment Market Study, Swiss Sustainable Finance, UZH 2019 2 IFZ Sustainable Investments Studie, Differenzierung nachhaltiger Anlagen bei Investoren, IFZ HSLU 2018 3 Sector Analysis: Housing; Inrate 2019 4 Éclairage sur la cohérence climatique du portefeuille des assureurs et des caisses de pension suisses, OFEN 2017 Le développement durable dans le secteur financier en Suisse; état des lieux et positionnement focalisés sur les aspects environnementaux, Rapport du Conseil fédéral 2020

PAUL KNÜSEL, Redaktion TEC21

A questo proposito, la politica ha alzato la soglia di attenzione: l’Ufficio federale dell'ambiente promuove l’iniziativa autonoma del settore degli investimenti e ­offre a tutte le casse pensioni, le compagnie di assicurazione, le banche è i gestori di patrimoni un test di compatibilità climatica per i rispettivi portafogli immobiliari (cfr. p. 22). 4 L’Unione Europea ha fatto un ulteriore passo avanti: all’inizio dell'anno, ­i nfatti, ha presentato una ­t assonomia unificata, secondo cui un investimento può essere considerato «ecologicamente sostenibile» solo se l’investimento attenua i mutamenti climatici e rispetta standard sociali ­m inimi. Questa misura è concepita come parte del pacchetto del «Green Deal» europeo, che entro il 2050 intende fare dell’Europa il primo continente a impatto climatico zero. PAUL KNÜSEL, redazione TEC21

Quellen und weiterführende Informationen:

Fonti ed informazioni supplementari:

1 Schweizer Marktstudie Nachhaltige Anlagen, Swiss Sustainable Finance, UZH 2019

1 Swiss Sustainable Investment Market Study, Swiss Sustainable Finance, UZH 2019

2 IFZ Sustainable Investments Studie, Differenzierung

2 IFZ Sustainable Investments Studie, Differenzierung

nachhaltiger Anlagen bei Investoren, IFZ HSLU 2018

nachhaltiger Anlagen bei Investoren, IFZ HSLU 2018

3 Sector Analysis: Housing; Inrate 2019

3 Sector Analysis: Housing; Inrate 2019

4 Der Weg aus dem Nebel; Klimaverträglichkeitsanalyse von Schweizer Pensionskassen- und Versicherungsport­ folien, Bafu 2017

4 Éclairage sur la cohérence climatique du portefeuilles des assureurs et des caisses de pension suisses», OFEN 2017

Nachhaltigkeit im Finanzsektor Schweiz; eine Auslege­ ordnung und Positionierung mit Fokus auf Umweltaspekte, Bericht des Bundesrats 2020

Sostenibilità nel settore finanziario svizzero; Analisi sistematica e posizionamento incentrati su aspetti ambientali, Rapporto del Consiglio federale 2020

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Fachgespräch

«Hohes Mass an Marktaufmerksamkeit» « Un niveau élevé d’attention du marché » «Una grande attenzione al mercato»

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1  Ab Mitte 2021 bezugsbereit: Gewerbeliegenschaft «Manufakt 8048» in Zürich Altstetten. Prêt à être occupé à partir de mi 2021 : le bâtiment commercial « Manufakt 8048 » à Zurich Altstetten. Pronto per la consegna da metà 2021: immobile commerciale «Manufakt 8048) a Zurigo Altstetten.


Den Marktpreis für eine Immo­ bilie zu schätzen gehört für institutionelle Investoren zum Alltag. Dass sie sich auch mit Klimaschutz und der Nachhaltigkeitsbewertung befassen, ist hingegen neu. Christoph König von SwissCanto erklärt das Wie und Warum.

Estimer le prix du marché d’un bien immobilier fait partie du quotidien des investisseurs institutionnels. La protection du climat et l’évaluation de la durabilité comptent néanmoins parmi leurs nouvelles tâches. Christoph König de Swiss­canto nous explique en quoi ces dernières consistent.

Stimare il prezzo di mercato di un immobile è una prassi degli investitori istituzionali. Occuparsi anche della protezione del clima e della valutazione della sostenibilità, invece, è una novità. Christoph König di SwissCanto ne spiega motivazioni e modalità.

Christoph König, wie wichtig ist Klimaschutz im Anlagegeschäft der Kantonalbanken? Christoph König: SwissCanto peilt die Ziele der 2000-Watt-Gesellschaft und das Zwei-Grad-Ziel des Pariser K ­ lima­abkommens an. Dafür sind die Immo­ bilien in unserem Anlagever­mögen energetisch stetig zu verbessern. Die neu­ esten Zahlen zeigen: Wir sind auf Kurs.

Christoph König, quelle est l’importance de la protection du climat pour les fonds de placement des Banques Cantonales ? Christoph König : Swisscanto Invest est le 1er fournisseur de fonds suisse à viser l’« objectif des 2 degrés » de l’Accord de Paris pour tous ses produits. Pour les biens immobiliers gérés en tant qu’actifs immobilisés, nous suivons les Objectifs de performance énergétique SIA, dont les valeurs cibles sont conformes à la vision de la Société à 2000 watts. Les derniers chiffres des améliorations énergétiques prouvent que nous sommes sur la bonne voie.

Christoph König, quanto è importante la protezione del clima nell’attività di investimento delle banche cantonali? Christoph König: Swisscanto Invest, prima offerente di fondi svizzera, per­ segue l’obiettivo «due gradi» dell’Accordo sul clima di Parigi per l’intera gamma di prodotti attiva. Per gli immobili del patrimonio d’investimento ci basiamo su «la via SIA verso l'efficienza energetica», i cui valori obiettivo coincidono con la visione della società a 2000 Watt. I risultati più recenti in termini di miglioramento energetico dimostrano che siamo sulla strada giusta.

Quel est le bilan énergétique de votre portefeuille immobilier ? En 2016, nous avons lancé un programme de gestion sur 5 ans. Grâce au controlling énergétique et à l’optimisation des installations techniques du bâtiment, nous visons une réduction d’environ 2 % par an de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre. Dans 2 ans, nous prévoyons une réduction encore plus élevée.

Com’è il bilancio energetico del portafoglio immobiliare? Nel 2016 abbiamo lanciato un programma di gestione quinquennale. Con l’ausilio del controlling energetico e l’ottimizzazione degli impianti tecnici degli immobili vogliamo ridurre il consumo di energia e le emissioni di gas serra dei nostri edifici del 2 % circa all'anno. Da qui al termine del programma, tra due anni, ci aspettiamo tassi di riduzione anche superiori.

Wie gut ist die Energiebilanz des Immobilienportfolios? Wir haben 2018 ein Bewirtschaftungsprogramm für fünf Jahre lanciert. Dabei wollen wir mithilfe eines Energiecontrollings und einer Optimierung der Gebäudetechnikanlagen den Energieverbrauch und die Treibhausgasemis­ sionen unserer Gebäude um etwa zwei Prozent jährlich senken. Bis zum Programmende in zwei Jahren erwarten wir noch höhere Reduktionsraten. Die Bi­lan­ zierung orientiert sich an Branchen­ standards wie dem Effizienzpfad Energie gemäss Norm SIA 2040. Was tun Sie dafür, die Ziele zu erreichen? Wir verwalten ein Portfolio aus rund 370 Liegenschaften, das etwa zur Hälfte aus Wohnhäusern und Geschäftsbauten besteht. Um deren Energieverbrauch zu senken, gehen wir pragmatisch vor und unterscheiden drei Stufen. Zuerst intervenieren wir möglichst ohne grosse In­vestitionen. Wir beziehen zum Beispiel Ökostrom für die allgemeinen Nutzungsbereiche wie Beleuchtung oder Liftanlagen. Oder wir optimieren den Betrieb der Heizung und der weiteren Energietechnik. Solche Massnahmen rechnen wir jeweils über das reguläre Unterhaltsbudget ab. Wird auch spezifisch in Reduktionsmassnahmen investiert? Ja, ab der zweiten Eingriffsstufe darf es etwas kosten. Bei der Haustechnik lässt sich einiges verbessern, das inner-

« LES OPTIMISATIONS DU SYSTÈME DE CHAUFFAGE ET DES AUTRES INSTALLATIONS ÉNERGÉTIQUES AMÉLIORENT UN CERTAIN NOMBRE DE CHOSES AVEC UN AMORTISSEMENT SUR DEUX ANS » Que faites-vous pour atteindre les objectifs ? Nous possédons 370 immeubles : la moitié est à usage résidentiel, l’autre est dédiée au tertiaire. Pour réduire leur consommation d’énergie, nous adoptons une approche pragmatique en 3 étapes. Nos mesures ne requièrent ni modifications structurelles du bâti, ni investissements supplémentaires. Nous vérifions

Cosa fate per raggiungere gli obiettivi? Gestiamo un portafoglio di circa 370 immobili, costituito per circa la metà da edifici residenziali e per l'altra metà da edifici commerciali. Per ridurne il consumo energetico procediamo in modo pragmatico e distinguiamo tre livelli. Innanzitutto mettiamo in atto provvedimenti che non richiedono modifiche costruttive e la necessità di investimenti supplementari, ad esempio controlliamo il funzionamento degli impianti tecnici o passiamo alla corrente ecologica per l’illuminazione o gli ascensori. Investite in modo specifico anche in misure di riduzione? Sì, ma il secondo livello d’intervento può comportare costi. Con l’ottimizzazione del funzionamento degli impianti 19


halb zweier Jahre finanziell amortisiert werden kann. So ersetzen wir zum Beispiel Sensoren und Pumpen durch sparsamere Produkte, selbst wenn diese ihr Lebensende noch nicht erreicht haben. Und folgt eine Stufe drei? Die gibt es tatsächlich. Sobald ein Gebäude, ein einzelnes Bauteil oder ein technisches Gewerk ans Ende des Lebenszyklus gelangt, nehmen wir jeweils eine tief greifende Analyse mit Variantenstudium vor. Je nach Objekt fassen wir eine Instandsetzung, eine Gesamtsanierung oder ein kombiniertes Erneuerungskonzept ins Auge. Bei solchen Ent-

Investissez-vous aussi spécifiquement dans des mesures de réduction ? Oui, à partir de la 2ème phase d’intervention. Les optimisations du système de chauffage et des autres installations énergétiques améliorent un certain nombre de choses avec un amortissement sur deux ans. Ainsi, nous remplaçons les capteurs et les pompes par des appareils avec une meilleure efficacité énergétique.

di riscaldamento e di altri impianti di alimentazione si possono apportare alcune migliorie, che dal punto di vista finanziario si ammortizzano nell'arco di due anni. Ad esempio sostituiamo sensori e pompe con dispositivi a più alta efficienza energetica, anche se non hanno ancora raggiunto la fine della loro vita utile. Poi c’è un terzo livello? In effetti sì. Non appena un immobile, singole parti di una costruzione o un’opera tecnica giungono al termine del ciclo di vita, procediamo a un'analisi approfondita. Per questo vengono stu-

SCHULTERSCHLUSS UNTER DEN GEBÄUDESTANDARDS

ENSEMBLE: LES NORMES DE CONSTRUCTION

SUPPORTO RECIPROCO TRA STANDARD EDILIZI

Da s Net z werk Nach ha lt iges Bauen Schweiz (NNBS) zählt nach: Die Familie der Standards und Zertifikate ist zwei Dutzend Mitglieder gross. Auf so viele unterschiedliche Arten lassen sich Gebäude sowie Wohn- und Geschäftsareale öko­ logisch, sozial und/oder ökonomisch bewerten. Inländischer Herkunft ist etwa die Hälfte der Nachhaltigkeitslabels. Die Labels made in Switzerland stützen sich auf einige gemeinsame Nenner: Trotz unterschiedlichen thematischen Gewichtungen bildet die Empfehlung SIA 112/1 «Nachhaltiges Bauen Hochbau» den einheitlichen Fundus für relevante Nachhaltigkeitsaspekte. Auch die Berechnungsverfahren lehnen sich den üblichen Normen und Richtlinien aus Bauund Energiewirtschaft an. Und zu guter Letzt hat die öffentliche Hand bei Minergie, SNBS 2.0 und Co. jeweils zusammen mit der Privatwirtschaft an der technischen Entwicklung und am organisatorischen Aufbau mitgewirkt.

Le Réseau Construction durable Suisse (NNBS) fait ses comptes : la famille des normes et des certificats compte deux douzaines de membres et résume à elle seule toute la panoplie des possibilités d’évaluation des sites résidentiels et commerciaux sur la base des critères écologiques, sociaux et/ou économiques. Près de la moitié des labels de durabilité sont d’origine nationale. Les labels « made in Switzerland » ont plusieurs dénominateurs communs : malgré des pondérations thématiques différentes, la recommandation SIA 112/1 « Construction durable Bâtiment » constitue le socle commun pour l’évaluation des différents aspects de la durabilité. Les méthodes de calcul sont également basées sur les normes et directives usuelles des secteurs de la construction et de l’énergie. Enfin, le secteur public a participé main dans la main avec le privé au développement technique et à la structure organisationnelle des certificats Minergie, SNBS 2.0, etc.

La Network Costruzione Sostenibile Svizzera (NNBS) ha fatto i conti: la famiglia degli standard e delle certificazioni comprende due dozzine di membri. Tanti e diversi sono i modi in cui si possono valutare gli immobili e le aree residenziali e commerciali secondo principi ecologici, sociali e/o economici. Circa la metà dei marchi di sostenibilità è di origine nazionale. Quelli «Made in Switzerland» si basano su un denominatore comune: malgrado il diverso peso attribuito alle varie tematiche, la raccomandazione SIA 112/1 «Costruzione sostenibile – Edilizia» costituisce la base fondante unica per gli aspetti attinenti alla sostenibilità. Anche i metodi di calcolo si ispirano alle norme e alle direttive in uso nel settore delle costruzioni e dell'energia. Infine, il settore pubblico ha collaborato con quello privato allo sviluppo tecnico e alla definizione della struttura organizzativa con Minergie, SNBS 2.0 ecc.

Charte ouverte à tous

Da questa affinità dovrebbe nascere una collaborazione ancora più stretta. L’Ufficio federale dell'energia e le organizzazioni promotrici dei quattro marchi svizzeri più importanti (Minergie, SNBS 2.0, Certificato Energetico Cantonale degli Edifici CECE, Area 2000 Watt) vogliono sfruttare maggiormente le sinergie e armonizzare ulteriormente i principi di valutazione. In una dichiarazione d’intenti sottolineano i loro sforzi per gli obiettivi climatici nazionali e la strategia di sviluppo sostenibile; a questo reciproco supporto potrebbero aggiungersi altri stakeholder del settore edile e immobiliare.

Charta offen für Interessierte

Aus der Verwandtschaft soll eine noch engere Zusammenarbeit entstehen. Das Bundesamt für Energie und die Trägerorganisationen der vier wichtigsten Labels in der Schweiz (Minergie, SNBS 2.0, GEAK, 2000-Watt-Areal) wollen vermehrt Synergien nutzen und die Bewertungsgrundlagen weiter harmonisieren. In ­e iner Absichtserklärung betonen sie ihre Anstrengungen für die nationalen Klimaziele und die Strategie der Nach­ haltigen Entwicklung; diesem Schul­ terschluss dürfen sich jedoch weitere ­Stakeholder im Bau- und Immobiliensektor anschliessen.

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par exemple le fonctionnement des installations techniques ou adoptons l’électricité verte pour l’éclairage.

Ces liens de parenté doivent permettre de faire émerger une coopération encore plus étroite. L’Office fédéral de l’énergie et les organisations faîtières des quatre principaux labels suisses (Minergie, SNBS 2.0, Certificat énergétique cantonal des bâtiments CECB, « Site 2000 watts ») entendent renforcer les synergies et l’harmonisation des bases d’évaluation. Dans une déclaration d’intention, ils confirment leurs efforts en vue d’atteindre les objectifs climatiques nationaux et soutiennent la stratégie de développement durable ; d’autres acteurs des secteurs de la construction et de l’immobilier sont invités à les rejoindre dans cet effort.

Apertura agli interessati


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2 SwissCanto-Immobilie auf dem Zwicky-Areal in Dübendorf ZH. Un immeuble neuf de SwissCanto sur le site Zwicky à Dübendorf. Un immobile nuovo di SwissCanto sull'area Zwicky a Dübendorf.

scheiden evaluieren wir zudem, ob eine energetische Erneuerung der Gebäudesubstanz oder ein Wechsel in der Wärmeversorgung zu erneuerbarer Energie die bessere Option ist.

«BEI DER HAUSTECHNIK LÄSST SICH EINIGES VERBESSERN, DAS INNERHALB ZWEIER JAHRE FINANZIELL AMORTISIERT WERDEN KANN.» Als institutioneller Investor denken Sie allerdings auch an die Wirtschaftlichkeit? Die ist auf jeden Fall gegeben. So­ lange unsere Ausgaben innerhalb des ordentlichen Unterhaltsbudgets liegen, verändern sich die Zinsen der Nettomiete nicht. Nur die Energie- und Nebenkosten sinken. Unsere Massnahmen haben

Y a-t-il une troisième étape ? Oui, dès qu’un bâtiment, des éléments de construction individuels ou un ouvrage technique atteint la fin de son cycle de vie, nous procédons à une analyse approfondie. Nous étudions différentes variantes : quelle est la source d’énergie optimale et quel est le cycle d’assainissement ? Selon la situation, nous remettons le bien en état, optons pour une rénovation complète ou appliquons un concept de rénovation combiné. Les objectifs de durabilité sont intégrés dans les projets et les rénovations générales avant la phase de planification. En tant qu’investisseur institutionnel, vous pensez aussi à la rentabilité, n’est-ce pas ? La rentabilité est une chose acquise. Si nos dépenses évoluent dans la fourchette du budget d’entretien, les intérêts sur le loyer net ne changent pas. Seuls les coûts énergétiques et les charges diminuent. Nos mesures ont aussi un impact économique indirect : les locataires peuvent économiser de l’argent et sont heureux de rester chez nous. Cette fidélité est importante car les locataires sont sensibles aux variations des prix.

diate diverse varianti: qual è la fonte di energia ottimale? Come si presenta il ciclo di ristrutturazione? A seconda dell’immobile procediamo a un risanamento, a una ristrutturazione totale o a un programma di rinnovamento combinato. Gli obiettivi di sostenibilità, pertanto, confluiscono nello sviluppo di progetti e ristrutturazioni totali fin dall’inizio della pianificazione.

«CON L’OTTIMIZZAZIONE DEL FUNZIONAMENTO DEGLI IMPIANTI DI RISCALDAMENTO E DI ALTRI IMPIANTI DI ALIMENTAZIONE SI POSSONO APPORTARE ALCUNE MIGLIORIE, CHE DAL PUNTO DI VISTA FINANZIARIO SI AMMORTIZZANO NELL'ARCO DI DUE ANNI.» In qualità di investitore istituzionale, pensate anche alla convenienza economica? Certamente. Se le nostre spese rientrano nel budget ordinario di manutenzione, gli interessi non pesano sulla 21


dadurch einen indirekten wirtschaft­ lichen Einfluss: Die Mieterschaft kann Geld sparen und bleibt gern bei uns. Diese Kundenbindung ist uns wichtig, denn Mieter reagieren sensibel auf Preisänderungen. Und der Markt ist transparent. Nachhaltige Immobilien werden aber nicht nur energetisch geprüft, sondern haben weitere Ansprüche zu erfüllen. Wie gehen Sie dabei vor? Die Bewertung von Immobilienanlagen basiert auf dem ESG-Prinzip. Die Themen der «Environmental Social Governance» basieren auf Grundlagen, die wir auf Basis unabhängiger Standards für unsere eigenen Bedürfnisse erar­ beiten liessen. Daraus ist eine Liste mit 13 Kriterien entstanden, die dem Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz angelehnt sind. Dieser Themenraster hilft uns bei Akquisition, Bestandsanalyse und Sanierungsstudien, neben den Finanzkenngrössen auch die Nachhaltigkeit zu bewerten.

« L’IMMOBILIER DURABLE BÉNÉFICIE ÉGALEMENT D’UNE ATTENTION TOUTE PARTICULIÈRE DE LA PART DU MARCHÉ. »

pigione netta. Diminuiscono solo i costi energetici e le spese accessorie. Le nostre misure, pertanto, hanno anche un influsso economico indiretto: gli inquilini possono risparmiare e restano volentieri con noi. Questa fidelizzazione dei clienti per noi è importante: gli inquilini sono sensibili alle variazioni dei prezzi e il mercato è trasparente. Gli immobili sostenibili, però, non vengono esaminati solo sotto l’aspetto energetico, devono soddisfare anche altri requisiti. Come procedete? Valutiamo gli investimenti immobiliari secondo i criteri ESG. La «Environmental Social Governance» si basa su principi che abbiamo fatto elaborare per le nostre specifiche esigenze sulla base di standard indipendenti. Ne è scaturita una lista di 13 criteri ispirati allo Standard Costruzione Sostenibile Svizzera (SNBS). Per le acquisizioni, le analisi del patrimonio esistente e dei risanamenti, questa lista di criteri ci aiuta a valutare anche la sostenibilità, oltre ai parametri finanziari.

Warum benötigen Sie dafür ein eigenes Tool und nicht bereits am Markt erprobte Standardverfahren? Was wir brauchen, gab es bislang nicht. Die verfügbaren Bewertungs­ instrumente sind entweder zu fachspezifisch, oder sie sind zu umfassend, sodass wir auf externe Hilfe angewiesen wären. Wenn wir eine Liegenschaft akquirieren wollen, muss es aber schnell gehen: Unsere Experten müssen die Qualitäten vor Ort selbst mit einem einfachen und nachvollziehbaren Instrument erfassen können. Müssten wir auf externe Gutachten warten, ist der Handel längst über die Bühne gegangen. Das von uns

Pourquoi avez-vous besoin de votre propre outil et n’utilisez-vous pas les procédures standard déjà établies ? Les outils disponibles sont soit trop spécifiques, soit trop généraux. Lorsque nous voulons acquérir un bien, nos experts doivent pouvoir évaluer eux-mêmes ses qualités selon des procédures simples et claires. Ce type de négociation ne laisse pas de temps pour des expertises externes. Notre propre outil de notation est actuellement en phase de test.

DER BUND SUCHT INVESTOREN, DIE SICH FREIWILLIG ENGAGIEREN WOLLEN

LA CONFÉDÉRATION RECHERCHE DES INVESTISSEURS SOUHAITANT S’ENGAGER SUR UNE BASE VOLONTAIRE

LA CONFEDERAZIONE CERCA INVESTITORI DESIDEROSI DI IMPEGNARSI SU BASE VOLONTARIA

Das Bundesamt für Umwelt arbeitet mit der Finanzbranche zusammen. Der Freiwillige Klimaverträglichkeitstest wird 2020 zum zweiten Mal durchgeführt: Institutionelle Investoren und Vermögensverwalter können erstmals auch Immobilien- und Hypothekarportfolios testen. Anfragen und Kontakt: silvia.ruprecht@bafu.admin.ch

L’Office fédéral de l’environnement travaille en collaboration avec le secteur financier. Le test volontaire de compatibilité climatique, qui se produit en 2020 pour la deuxième fois, considère aussi les portefeuilles immobiliers des investisseurs institutionnels et des gérants de fortune. Questions et contact : silvia.ruprecht@bafu.admin.ch

L’Ufficio federale dell'ambiente collabora con il settore finanziario. 2020 esegue per la seconda volta il test volontario di compatibilità climatica considerando per la prima volta i portafogli immobiliari di investitori istituzionali e di gestori di patrimoni. Richieste e contatto: silvia.ruprecht@bafu.admin.ch

Das Bundesamt für Energie und das Programm EnergieSchweiz laden private Bauträgerschaften, Organisationen und Unternehmen dazu ein, die Charta Gebäudelabels Schweiz zu unterzeichnen und so die Gebäudelabels weiter zu stärken. Anfragen und Kontakt: gebaeude@bfe.admin.ch

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Le contrôle des biens immobiliers durables ne porte pas seulement sur l’efficacité énergétique, mais aussi sur d’autres ­critères d’exigences. Quelle est votre approche à cet égard ? Nous évaluons les investissements immobiliers selon les critères ESG. La « gouvernance sociale et environnementale » est basée sur des principes développés pour nos propres besoins sur la base de normes indépendantes. Il en est ressortie une liste de 13 critères basés sur le Standard Construction durable Suisse Bâtiment. Ces derniers nous aident à évaluer la durabilité et les indicateurs financiers lors des acquisitions, de l’analyse de la situation et des études de rénovation.

L’Office fédéral de l’énergie et le programme EnergieSuisse invitent les maîtres d’ouvrage privés, les investisseurs et les entreprises à signer la « Charte des labels du bâtiment en Suisse » et de poursuivre ainsi le renforcement des labels du bâtiment. Questions et contact : gebaeude@bfe.admin.ch

Perché vi serve uno strumento apposito e non i metodi standard già collaudati sul mercato? Non esiste nulla di ciò che ci necessita. Gli strumenti di valutazione disponibili sono troppo specifici o troppo ampi. Se ad esempio vogliamo acquisire un immobile, i nostri esperti devono poterne valutare autonomamente le qualità sul posto, con semplicità e chiarezza. In questo business non c’è tempo per attendere le perizie esterne. Lo strumento di rating che abbiamo sviluppato è attualmente in fase di test.

L’Ufficio federale dell'energia e il programma SvizzeraEnergia invitano costruttori privati, investitori e imprese a sottoscrivere una «carta dei label svizzeri per gli edifici» e, così facendo, a rafforzare ulteriormente questi ultimi. Richieste e contatto: gebaeude@bfe.admin.ch


selbst entwickelte Ratingtool testen wir nun aus und möchten es in spätestens drei Jahren für alle Liegenschaften verwenden. Damit wollen wir ein internes Benchmarking für das gesamte Immo­ bilienportfolio durchführen. Wie wichtig ist die Nachhaltigkeit eigentlich für den gesamten Immobilienmarkt? Weiterhin ist die Lage der wichtigste Qualitätsfaktor für eine Immobilie. Im Vergleich dazu ist die Nachhaltigkeit allerdings eine Grösse, die man selbst ändern und sogar verbessern kann. Deshalb ist die ESG-Bewertung bei einer Akquisition derart wichtig: So analysieren wir das qualitative Potenzial und können abschätzen, wie sich dieses im Lebenszyklus ausschöpfen lässt. Und zudem bieten nachhaltige Immobilien ein hohes Mass an Marktaufmerksamkeit. Eine weniger günstige Lage lässt sich mit hohen ökologischen Standards durchaus kompensieren.

«NACHHALTIGE IMMOBILIEN BIETEN EIN HOHES MASS AN MARKTAUFMERKSAMKEIT.» Steigt die Nachfrage nach solchen Immobilien? Ja, auf jeden Fall. Wenn man inter­ national tätige Unternehmen als Mieter will, werden diesbezüglich hohe Ansprüche gestellt. Gleichzeitig ist auch der Finanzmarkt im Wandel: Von in­ stitutionellen Investoren werden nachhaltige Anlagen verlangt. Zum einen aus gesellschaftlicher Verantwortung: Wir müssen das Klima aktiv schützen. Zum anderen geht es um den Schutz von Anlagevermögen: Nachhaltige ­Immobilien sind ein Mittel, um die Geschäftsrisiken zu minimieren. Nimmt die Schweiz eine Sonderrolle ein? Trotz der nationalen Energiestrategie und absehbaren Verschärfungen im CO2 -Gesetz sind wir noch nicht auf Kurs. Also wird die Immobilienbranche Zusätzliches leisten müssen, um im internationalen Umfeld wettbewerbsfähig zu bleiben. Ich denke, grosse Vermögensverwalter werden hierfür eine Vorreiterrolle einnehmen. Doch es zeigt sich auch, dass die Politik weitere Anreize für Investitionen in energetische Massnahmen bei Gebäuden setzen muss. Ein national einheitlicher Ansatz würde schon helfen, anstelle der vielen unterschiedlichen und schwerfälligen kantonalen Sonderlösungen. Das Gespräch führte PAUL KNÜSEL, Redaktion TEC21

Quelle place prend le développement durable sur le marché immobilier ? L’emplacement et la durabilité restent les facteurs de qualité les plus importants pour un bien immobilier. Cependant, de nombreux paramètres de durabilité peuvent être directement influencés ou améliorés. C’est pourquoi l’évaluation ESG est importante lors d’une acquisition : elle permet d’analyser le potentiel qualitatif et d’estimer comment il peut être exploité tout au long de son cycle de vie. L’immobilier durable bénéficie également d’une attention toute particulière de la part du marché. Un emplacement moins favorable peut être compensé par des normes écologiques élevées. La demande pour de tels biens est-elle en hausse ? Oui, les entreprises opérant à l’international ont de grandes exigences pour leurs locataires dans ce domaine. Le marché financier évolue : les investisseurs institutionnels veulent des investissements durables. Nous devons prendre des mesures actives pour la protection du climat et sécuriser les actifs immobilisés. L’immobilier durable est un moyen de minimiser les risques des entreprises. La Suisse joue-t-elle un rôle particulier en la matière ? Malgré notre stratégie énergétique et la loi sur le CO2 , nous n’avons pas encore trouvé le bon cap. Le secteur immobilier devra en faire plus pour rester compétitif dans le contexte international. Les grands gestionnaires de fortunes auront un rôle de pionnier à cet égard et les acteurs politiques devront prévoir des incitations supplémentaires en faveur de l’investissement dans des mesures d’efficacité énergétique des bâtiments. Un arsenal national de normes et de règles de subvention uniques serait préférable à la lourdeur et à la diversification des solutions cantonales actuelles. L'entretien a été mené par PAUL KNÜSEL, rédaction TEC21

Quanto è importante la sostenibilità per l’intero mercato immobiliare? La posizione è sempre il fattore di qualità più importante per un immobile, anche per la sua sostenibilità. È però possibile influire direttamente su molti parametri di sostenibilità e addirittura migliorarli. Ecco perché la valutazione ESG è così importante in un’acquisizione: ci permette di analizzare il potenziale qualitativo e di valutare come può essere sfruttato nel ciclo di vita. Inoltre, gli immobili sostenibili godono di grande attenzione sul mercato. Una posizione meno favorevole può essere ampiamente compensata da standard ecologici elevati. La domanda di immobili di questo tipo è in aumento? Sì, assolutamente. A questo proposito, le imprese che operano a livello internazionale hanno esigenze elevate. Allo stesso tempo il mercato finanziario sta cambiando. Agli investitori istituzionali si richiedono investimenti sostenibili. Da una parte si parla di responsabilità sociale: dobbiamo proteggere attivamente il clima. Dall’altra si deve tutelare il patrimonio degli investitori: gli immo­ bili sostenibili sono un mezzo per minimizzare i rischi.

«GLI IMMOBILI SOSTENIBILI GODONO DI GRANDE ATTENZIONE SUL MERCATO.» La Svizzera ha un ruolo particolare? Malgrado la strategia energetica e la legge sul CO2 , non siamo ancora sulla buona strada. Pertanto, il settore immobiliare deve fare qualcosa in più per ­restare competitivo nel contesto internazionale. Penso che i grandi gestori patrimoniali assumeranno il ruolo di pionieri. La politica, però, deve dare nuovi stimoli per gli investimenti negli interventi energetici sugli immobili. Norme e regole di incentivazione standardizzate a livello nazionale sarebbero dunque preferibili alle attuali specifiche soluzioni dei Cantoni, tutte differenti e complicate. L'intervista e stata condotta da PAUL KNÜSEL, redazione TEC21

Christoph König ist dipl. Wirt-

schaftstechniker PHW Zürich, dipl. Techniker Heizung-Kälte und ESG-Fachverantwortlicher für den Immobilienbereich bei Swisscanto Invest.

Christoph König est Asset Manager chez SwissCanto Invest et sujet responsable de ESG. Christoph König e Asset Manager da SwissCanto Invest è soggetto responsabile per ESG.

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Gute Beispiele / Bons exemples / Buoni esempi

Beschränkte Mittel, einfache Tugenden Des moyens limités, des vertus simples Mezzi limitati, semplici virtù

Verdichtung Pappelhöfe, Langenthal BE Densification Pappelhöfe, Langenthal BE

1  Vier von zehn Wohnhäusern werden ersetzt, drei ergänzt. Quatre maisons d'habitation sur dix vont être remplacées, trois seront rajoutées. Quattro delle dieci case residenziali vengono sostituite, tre ampliate.

Densificazione edilizia Pappelhöfe, Langenthal BE

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Hochwertige Baukultur zu erhalten und bezahlbaren Wohnraum zu wahren sind öffentliche Anliegen an die Immobilienwirtschaft. Die Wohnbaugesellschaft Langeten kombiniert diesen Spagat mit einer leichten Verdichtung.

La préservation d’une culture du bâti de qualité et le maintien de logements abordables sont des préoccupations sociales pour le secteur immobilier. La société de logement Langeten combine ce grand écart avec une légère densification.

Mantenere una cultura della costruzione di alta qualità e salvaguardare uno spazio abitativo accessibile sono le richieste che la società pone al settore immobiliare. La società edilizia di Langeten abbina questa dicotomia a una densificazione «light».

Erschwerende Umstände bilden den Rahmen für die geplante Verdichtung eines über 70-jährigen Gartenstadtquartiers in Langenthal BE. Teile der gemeinschaftlichen Wohnsiedlung sind denkmalpflegerisch relevant und deshalb vor dem Abbruch geschützt. Der Standort selbst besitzt zwar hohe Wohnqualitäten, doch das Ertragspotenzial im Berner Mittelland wird von Immobilienökonomen als eher schwach beurteilt. Für neue Wohnungen werden Mietmaxima unter 200 Fr./m2 HNF geschätzt. Trotzdem machen sich die lokale Bauherrschaft, die WBG Langeten, und der Berner Architekt Rolf Mühlethaler gemeinsam daran, das nicht ganz 1 ha grosse Wohnareal sorgfältig und in hoher Qualität zu transformieren.

Le projet de densification d’une cité-jardin de Langenthal BE créée il y a plus de 70 ans doit composer avec des contraintes particulières. Certaines parties de cette coopérative de logements sont protégées au titre du patrimoine et leur démolition est donc exclue. En dépit de la qualité résidentielle du site, les économistes de l’immobilier jugent assez faible le potentiel de revenus dans le Mittelland bernois. Le plafond des loyers des nouveaux logements devrait être inférieur à 200 Fr./m2 SUP. Néanmoins, le client WBG Langeten et l’architecte bernois Rolf Mühlethaler travaillent de concert pour transformer le lotissement d’à peine 1 hectare en une zone résidentielle de qualité. Le parti pris en termes de limitation des moyens a un impact sur l’organisation de la planification : l’élaboration et l’exécution du projet sont menées en parallèle, ce qui n’est pas sans risque. Mais les prestations liminaires ont pour but de fournir un meilleur éclairage sur la fiabilité des coûts. Le plafonnement des coûts a également un impact sur l’urbanisme et l’architecture : la simplicité des structures bâties, avec très peu de murs extérieurs, conjuguée à la répétition d’un nombre limité d’éléments de construction durables, contribue largement à la stratégie d’optimisation. En l’état initial, le lotissement collectif comprend 10 immeubles d’habitation, dont 4 doivent être remplacés par des constructions nouvelles plus grandes. Le nombre de logements passera ainsi de 24 à 32. Entre ces paires d’immeubles, qui resteront en place, s’inséreront 3 autres bâtiments longs en bois qui accueilleront 14 studios et petits appartements, chacun sur 2 étages. Grâce à cette densification prudente sur le plan architectural et urbanistique, le nombre de logements va

Il progetto di densificazione di un quartiere verde di oltre settant'anni a Langenthal si inserisce in un quadro di complessità. Alcune parti della cooperativa residenziale sono soggette a vincolo monumentale e pertanto sono protette dalla demolizione. Il sito di per sé vanta buone qualità sotto l'aspetto residenziale, ma gli economisti esperti in questioni immobiliari ritengono che il potenziale di reddito nel Mittelland bernese sia alquanto ridotto. Per i nuovi appartamenti si stima una pigione massima inferiore a 200 franchi per ogni m2 di superficie utile principale. Ciononostante, la committente locale WBG Langeten e l'architetto bernese Rolf Mühle­t haler hanno intrapreso insieme una trasformazione accurata e di alta qualità per quest'area residenziale di quasi 1 ha. La scarsa disponibilità di mezzi in­ fluisce da una parte sull’organizzazione delle prestazioni nelle fasi di progetto: progettazione ed esecuzione procedono in parallelo, il che implica un certo rischio. Scopo dell’attività preliminare è ottenere maggiori certezze sui costi. D’altra parte, il limite di costo incide anche sull’aspetto urbanistico e architettonico: edifici semplici con una quota minima di pareti esterne e l’impiego il più ripetitivo possibile di pochi elementi costruttivi durevoli sono essenziali nella strategia di ottimizzazione. Allo stato iniziale l’insediamento collettivo comprende dieci case plurifamiliari, di cui quattro devono essere sostituite con quattro nuovi immobili più grandi. Il numero di appartamenti aumenta da 24 a 32. Tra le coppie di case mantenute vengono inserite tre nuove costruzioni lunghe in legno, al cui interno trovano spazio 14 laboratori e piccoli appartamenti duplex. Con questa densificazione, accurata

«DIE MIETLIMITE VON 195 CHF/M2 HNF ERREICHEN WIR NUR, WEIL DIE WOHNBAUGESELLSCHAFT BEI DER GESAMTKAPITAL­ VERZINSUNG VON 1 % AUF DIE VERZINSUNG DES GRUNDSTÜCKWERTS VERZICHTET. DAS HEISST, DAS GRUNDSTÜCK IST MIT NULL FRANKEN VERBUCHT.» Samuel Gerber

Die Wahl der beschränkten Mittel beeinflusst zum einen die Organisation der planerischen Leistung: Projektierung und Ausführung laufen parallel an, was ein gewisses Risiko birgt. Zweck der Vorleistung ist aber, bessere Aussagen über die Kostensicherheit zu erhalten. Zum anderen prägt die Kostenlimite auch

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Städtebau und Architektur: Einfache Baukörper mit minimalem Aussenwand­ anteil und wenige, beständige Bauteile so repetitiv wie möglich einzusetzen sind wesentliche Elemente der Optimierungsstrategie. Im Ausgangszustand umfasst die Wohnsiedlung zehn Mehrfamilienhäuser, wovon vier durch grössere Neubauten ersetzt werden sollen. Die Zahl der Wohnungen wird von 24 auf 32 erhöht. Zwischen diejenigen Häuserpaare, die erhalten bleiben, werden zusätzlich drei Langbauten aus Holz eingefügt. Darin finden 14 Atelier- und Kleinwohnungen Platz, die jeweils zwei Stockwerke belegen. Mit dieser architektonisch und städtebaulich sorgsamen Verdichtung wird die Zahl der Wohneinheiten um ein Drittel erhöht; die Ausnützungsziffer im weiterhin durchgrünten Areal soll sich von heute 0,34 auf fast 0,7 verdoppeln. Samuel Gerber, was will die Wohnbaugesellschaft mit der Transformation der Gartensiedlung erreichen? Samuel Gerber: Der Standort soll zusätzlichen Wohnraum erhalten, in einem einfachen, relativ preisgünstigen Segment. Wir denken an einen Mix an Wohneinheiten mit kinder- und ­a ltersfreundlichem Angebot in ansprechender Umgebung, kombiniert mit einem ökologischen Umgang mit Ressourcen. Wie erreichen Sie das? Zum einen realisieren wir neue Holzbauten. Zum anderen sind eine Energieversorgung mit Holzschnitzel-Zentralheizung und die lokale Stromproduktion mit Photovoltaik vorgesehen. 26

croître d’un tiers ; avec un taux d’occupation qui devrait doubler (0,7 vs 0,34), le lotissement continuera néanmoins de « respirer » grâce à la présence d’espaces verts.

« SI NOUS ATTEIGNONS LE PLAFOND DE LOYER DE 195 CHF./M2 SUP., C’EST UNIQUEMENT PARCE QUE LA COOPÉRATIVE A RENONCÉ AUX INTÉRÊTS SUR LA VALEUR DU TERRAIN POUR UN RENDEMENT TOTAL DU CAPITAL DE 1 %. EN D’AUTRES TERMES, LE TERRAIN EST COMPTABILISÉ À 0 FRANC. » Samuel Gerber

Samuel Gerber, quel but la société d’habitation vise-t-elle avec la transformation de la cité-jardin ? Samuel Gerber : Le site est censé offrir un surcroît d’espace résidentiel sur un segment simple et assez abordable. Nous pensons à une offre de logements mixte à destination des familles et des personnes âgées dans un environnement attrayant, combinée avec une gestion écologique des ressources. Comment vous y prenez-vous ? Primo, nous réalisons des constructions neuves en bois. Secundo, nous prévoyons l’installation d’un chauffage central aux copeaux de bois, couplé à une production locale de courant photovoltaïque.

sotto l'aspetto architettonico e urbanistico, il numero di unità residenziali aumenta di un terzo; l’indice di sfruttamento dell'area, che resta verde e modestamente edificata, raddoppierà dall'attuale 0,34 allo 0,7, quasi il doppio. Samuel Gerber, quali risultati si propone di ottenere l'investitore con la trasformazione del quartiere giardino? Samuel Gerber: Il sito guadagnerà ulteriore spazio abitativo in un segmento semplice e relativamente conveniente. Pensiamo a un mix di unità residenziali con un’offerta adatta ai bambini e agli anziani in un ambiente gradevole, abbinato a una gestione ecologica delle risorse. Come ci riuscirete? In primo luogo realizzando nuove costruzioni in legno. In secondo luogo sono previsti un approvvigionamento energetico con riscaldamento centralizzato a cippato e la produzione locale di corrente elettrica con il fotovoltaico. Come si è realizzata questa proposta di trasformazione dell’insediamento? L’architetto ha ricevuto un mandato diretto per il progetto di massima mirato al rinnovamento dell’insediamento, in parte protetto da vincolo monumentale. Un’altra richiesta della committenza era la realizzazione di appartamenti economici. Il risultato ha soddisfatto in egual misura la committenza, le autorità della sovrintendenza ai monumenti storici del Cantone e la Città di Langenthal. Per questo si è rinunciato a una procedura di selezione aperta; al suo posto il consorzio ha affiancato all'architetto un progettista generale.


Comment cette idée de transformation du lotissement est-elle née ? L’architecte a reçu un mandat direct pour une planification expérimentale en vue de la rénovation du lotissement, dont certaines parties sont protégées. Le client exigeait par ailleurs la construc­ tion de logements à prix raisonnables. Le résultat a satisfait le client au même titre que les autorités des services cantonaux de conservation des monuments historiques et la ville de Langenthal. C’est pourquoi la coopérative a renoncé à une procédure de sélection ouverte et a préféré fournir à l’architecte un planificateur général.

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Wie ist es zu diesem Vorschlag für die Siedlungstransformation gekommen? Der Architekt erhielt einen Direktauftrag für eine Testplanung zur Erneuerung der teilweise denkmalgeschützten Siedlung. Eine weitere Vorgabe der Bauherrschaft war die Erstellung preisgünstiger Wohnungen. Das Resultat dieser Testplanung hat Bauherrschaft und die Behörden der kantonalen Denkmal­ pflege und der Stadt Langenthal gleichermassen zufriedengestellt. Deshalb wurde auf ein offenes Auswahlverfahren verzichtet; stattdessen hat die ­Genossenschaft dem Architekten nun einen Generalplaner zur Seite gestellt. Eine Vorgabe ist das Budget von 25 Mio. Franken. Ist das Projekt auf Kurs? Ja, nach Abschluss der Bauprojektphase liegen die Kosten darunter. Eine Toleranz gibt es jedoch nicht, weil die Ermittlung der maximalen Investitionskosten sehr sorgfältig analysiert und kalkuliert wurde. Die Mietlimite von 195 Fr./m2 HNF ist aber nur erreichbar, weil die Wohnbaugesellschaft das Gesamtkapital mit 1 % verzinst. Dazu wird der Wert des Grundstücks allerdings mit null Franken verbucht.

L’objectif budgétaire a été fixé à 25 millions de francs. Le projet tient-il le cap ? Après l’achèvement de la phase de construction, les coûts sont inférieurs à la limite. Le projet ne peut souffrir d'aucun surcoût car le calcul du plafond maximum des dépenses d’investissement est basé sur des analyses et des calculs très pointus. Si nous atteignons le plafond de loyer de 195 Fr./m2 sup., c’est uniquement parce que la coopérative a renoncé aux intérêts sur la valeur du terrain pour un rendement total du capital de 1 %. En d’autres termes, le terrain est comptabilisé à 0 franc. Construire à Langenthal revient-il si cher ? Le prix n’a pas grand-chose à voir avec les coûts de construction, malgré les contraintes liées à la protection du patrimoine bâti et la faible échelle du projet. C’est plutôt l’emplacement qui pose problème sur le plan économique : à l’échelle du pays, Langenthal est un site à très faible rendement dans le résidentiel. Il est clair que seule une coopérative

Una delle direttive è il budget di 25 milioni di franchi. Il progetto è in linea con questa indicazione? Al termine della fase del progetto di costruzione, i costi sono inferiori al limite. Non c’è margine di tolleranza per maggiori costi, perché il calcolo dei ­massimi costi d’investimento possibili si basa su analisi e calcoli molto accurati. Raggiungeremo il limite di pigione di 195 franchi al m2 di superficie utile princi­pale solo perché la società immobiliare, relativamente alla remunerazione dell’1% del capitale totale, rinuncia ad applicare l'aliquota sul valore del terreno. Ciò significa che il terreno è contabilizzato a zero franchi.

«RAGGIUNGEREMO IL LIMITE DI PIGIONE DI 195 CHF AL M2 DI SUPERFICIE UTILE PRINCI­ PALE   SOLO PERCHÉ LA SOCIETÀ IMMOBILIARE, RELATIVAMENTE ALLA REMUNERAZIONE DELL’1% DEL CAPITALE TOTALE, RINUNCIA AD APPLICARE L'ALIQUOTA SUL VALORE DEL TERRENO. CIÒ SIGNIFICA CHE IL TERRENO È REGISTRATO CON 0 FRANCHI.» Samuel Gerber

Costruire a Langenthal è così costoso? Questo non ha tanto a che fare con i costi di costruzione, anche se dobbiamo tenere conto del vincolo di tutela monumentale e costruire su piccola scala. Il sito rappresenta piuttosto un problema economico: nella prospettiva dell’intera

2 Modell mit den ergänzten Langhäusern. Modèle avec les longues maisons d'habitation achevées. Modello con le case lunghe completate. 3 Blick in das bestehende Wohnquartier. Vue du quartier residentiel de Langenthal. Vista sul quartiere residenziale di Langenthal. 3

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Ist Bauen in Langenthal so teuer? Weder die Denkmalpflege noch das kleinmassstäbliche Bauen sind relevante Hürden. Der Standort ist das Problem: Wohnraum in Langenthal ist gesamtschweizerisch ein äusserst ertragsschwacher Business-Case. Nur gemeinnützige Wohnbauträger können hier zu solchen Konditionen investieren. Für institutionelle Anleger wäre das Projekt viel zu unrentabel. Wäre ein kompletter Ersatz wirtschaftlich und qualitativ einfacher gewesen? Grundsätzlich kann man im Betrieb sparen, wenn die Erschliessung der Wohnhäuser effizienter wäre oder man grösser gebaut hätte. Trotzdem haben wir so etwas nie erwogen, weil wir die mit der Stadt und der Denkmalpflege vereinbarte Überbauungsordnung akzeptieren. Sie passt zu diesem Standort. Doch die Helden des Projekts sind nicht der Kanton Bern oder die Stadt Langen­ thal, sondern die WBG Langeten und der Architekt Rolf Mühlethaler. Vor allem die Planer nahmen die herausfordernde Umsetzung positiv an. Architekten und Ingenieure haben die Baukommission immer wieder mit kreativen Vorschlägen überzeugt, wie die Qualität ver­bessert und gleichzeitig die Kosten reduziert werden konnten.

de logements à but non lucratif peut investir dans de telles conditions. Pour un investisseur institutionnel, ce projet serait beaucoup trop peu rentable du fait de son emplacement. Un remplacement total aurait-il été plus simple en termes de coût et de qualité ? En principe, on aurait pu construire plus grand. Nous pourrions aussi économiser des frais d’exploitation si certains détail comme l’accès des logements avaient pu être mieux planifiés. Mais nous n’avons jamais envisagé cette option, car nous acquiesçons au plan de quartier issu de la concertation avec la ville et les autorités de conservation des monuments historiques. Ce plan est compatible avec le site. Les énormes contraintes d’exécution sont également bien accueillies par les planificateurs. Lors des réunions de la commission des constructions, architectes et ingénieurs proposent des solutions créatives et séduisantes qui font rimer amélioration de la qualité et réduction des coûts. L'entretien a été mené par PAUL KNÜSEL, rédaction TEC21

Svizzera, Langenthal è una zona asso­ lutamente poco redditizia sotto l’aspetto residenziale. È chiaro che solo una società immobiliare di interesse collettivo può investire a tali condizioni. Per un investitore istituzionale, questo progetto in questo luogo non sarebbe redditizio. Una sostituzione completa sarebbe stata più semplice sotto l'aspetto economico e qualitativo? Fondamentalmente avremmo potuto realizzare costruzioni più grandi. Inoltre avremmo potuto risparmiare denaro anche nella gestione degli immobili perché avremmo potuto progettare in modo più efficiente alcuni dettagli, come l'accessibilità delle case. Ciononostante, non abbiamo mai valutato una tale possibilità perché accettiamo il regolamento edilizio concordato con la città e con la sovrintendenza ai monumenti storici. È adatto a questo sito. L’immane sfida della realizzazione è stata accettata positivamente anche dai progettisti. Nella riunione della commissione edilizia, architetti e ingegneri riescono ogni volta a convincere con migliorie creative di qualità che ci permettono al contempo di ridurre i costi. L'intervista e stata condotta da PAUL KNÜSEL, redazione TEC21

Das Gespräch führte PAUL KNÜSEL, Redaktion TEC21

Samuel Gerber ist Projektleiter der Bauherrin, WBG Langeten AG, und Inhaber der samuel-gerber.ch AG, Raumbewältigung. Samuel Gerber est chef du projet du propriétaire, WBG Langeten, et propriétaire de samuel-gerber.ch AG, Raumbewältigung. Samuel Gerber e responsabile del progetto WBG Langeten e proprietario di samuel-gerber.ch AG, Raumbewältigung.

PAPPELHÖFE, LANGENTHAL BE

PAPPELHÖFE, LANGENTHAL BE

PAPPELHÖFE, LANGENTHAL BE

Nutzung: 10 Wohnhäuser, 94 Wohneinheiten

Type : 13 bâtiments (dont 7 neufs),

(4 Ersatzneubauten, 3 neue Langhäuser) Eigentümer: Wohnbaugesellschaft WBG Langeten, Langenthal Projektleiter: Samuel Gerber, Raumbewältigung, Herzogenbuchsee BE Architektur: Rolf Mühlethaler Architekten, Bern Realisierung: 2017 –2022

94 unités de logement Porteurs : Wohnbaugesellschaft WBG Langeten, Langenthal Gérant du projet : Samuel Gerber, Raumbewältigung Herzogenbuchsee BE Architectes : Rolf Mühlethaler Architekten, Berne Réalisation : 2017-2022

Tipologia : 13 edifici (7 nuovi), 94 appartamenti Ente titolare : Wohnbaugesellschaft WBG Langeten,

Arealfläche: 11 095 m2 Bruttogeschossfläche: 7462 m2 Kosten: 25 Mio CHF Auftragsvergabe: Testplanung; Auswahlverfahren

Surface du site : 11 095 m2 Surface de plancher : 7462 m2 Procédure :  Planification test;

für Generalplanerteam Energieversorgung Wärme: Holzschnitzel-Zentralheizung Strom: Photovoltaik

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concours pour planification générale Coûts : 25 Mio CHF Approvisionnement en énergie Chaleur : chauffage central avec plaquettes de bois Électricité : Photovoltaïque

Langenthal Responsabile del progetto : Samuel Gerber Raumbewältigung Herzogenbuchsee BE Architetti : Rolf Mühlethaler Architekten Berna Realizzazione : 2017-2022 Superficie area : 11 095 m2 Superficie riscaldate : 7462 m2 Procedura di aggiudicazione : progetto di massima;

concorso per pianificazione generale Costi : 25 Mio CHF Approvvigionamento energetico Calore : Riscaldamento con cippato di legna Elettricità : fotovoltaico


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Gute Beispiele / Bons exemples / Buoni esempi

Ein urbaner Pol aus fünf Inseln Un pôle urbain composé de cinq îlots Cinque isole per un polo urbano

Arealentwicklung Oassis, Crissier VD Développement du quartier Oassis, Crissier VD Sviluppo dell'area Oassis, Crissier VD

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1  Blick auf den neuen Wohnstandort im Westen von Lausanne. Vue sur le nouveau site résidentiel dans l'ouest de Lausanne. Vista sul luogo nuovo per abitare all'ovest di Losanna.


Die nachhaltige Siedlungs­ entwicklung benötigt zusätz­ liche Akzente, beispielsweise mit einer Konzentration von Nutzungsformen: Das neue Quartier Oassis vereint die urbane Dichte mit vielfältiger Aufenthaltsqualität.

Le développement durable du milieu bâti nécessite des efforts supplémentaires, par exemple, une concentration des formes d'utilisation : Le nouveau quartier d'Oassis allie la densité urbaine à la mixité et la qualité de vie.

Lo sviluppo insediativo sostenibile richiede ulteriori azioni di valorizzazione, ad esempio con una concentrazione di forme di utilizzo: il nuovo quartiere Oassis coniuga la densità urbana con una qualità di vita dalle molte sfaccettature.

Die Agglomeration im Westen von Lau­ sanne wandelt sich stark und rasch. Um dieser Entwicklung eine Identität zu geben und Räume mit hoher Lebensqualität zu schaffen, sind dichte, durchmischte Quartiere gesucht, die auf verschiedene Arten, unter anderem zu Fuss und per Velo, erreichbar sind. Einen derartigen Pol soll die Grosssiedlung «Oassis» in Crissier bilden, die auf der Achse zwischen dem Stadtzentrum von Lausanne und dem Vor­ort Morges liegt. Die Neuüber­bauung besteht aus acht unterschiedlich geformten Baukörpern; städtebaulich teilen sie das Areal in fünf Einheiten auf, in ­offene Wohninseln, ein Dienstleistungszentrum und einen öffentlichen Garten. Gemeinsam unterstreichen sie den diversifizierten Charakter und die funktionale Transformation der neuen Adresse. Realisiert wurde die Arealentwicklung auf einer Baulücke, umgeben von Strassen und unstrukturiertem Siedlungsrand. Die Erwartung an den jungen Siedlungspol ist, den bislang von Zersiedlung geprägten Standort aufzuwerten und zu gliedern. Die drei blockrandförmigen Wohnbaupaare beherbergen 450 Wohneinheiten mit 1 ½ bis 4 ½ Zimmern. Ein Charakteristikum der geknickten Riegel ist ihr deutlicher Kontrast zwischen aussen und innen. Die Schaufassaden sind mineralisch geprägt, mithilfe von Beton­fertig­ teilelementen. Die Innenhöfe sind von Metallfassaden mit leichterem Ausdruck eingefasst. Der seitlich davon gesetzte Bürokomplex folgt der umgekehrten ­L ogik: Aussen dominiert eine leicht wirkende Verglasung; das Atrium im Gebäudekern ist mineralisch eingefasst.

Dans ce secteur de l’Ouest lausannois en pleine mutation, il s’agit de créer un nouveau quartier dense, mixte et interconnecté par les différents types de mobilité. Offrant une identité forte et une qualité de vie élevée, celui-ci constitue une nouvelle polarité à proximité immédiate d’un arrêt de la nouvelle ligne de bus à haut niveau de services (BHNS) reliant Bussigny à Lutry en passant par le centreville de Lausanne, qui représente une des liaisons majeures de l’agglomération Lausanne-Morges. Dans cette optique, le parti retenu repose sur la valorisation du statut d’articulation que revêt le site, tant au niveau des axes routiers qui le bordent que des différents tissus bâtis (actuels et futurs) qui l’entourent. La définition précise de cinq entités – trois îlots ouverts, un pôle tertiaire et un jardin public – permet de souligner la présence d’un nouveau lieu de vie dans le territoire, dont le caractère diversifié répond à la nouvelle mixité fonctionnelle du lieu. En termes d’expression architec­ turale, les îlots mettent en scène un contraste explicite entre des façades extérieures au caractère minéral (éléments préfabriqués en béton) et des façades intérieures se revendiquant d’un caractère plus léger (revêtements métalliques). Le concept du pôle tertiaire inverse pour sa part cette logique, le bâtiment étant ­v itré à l’extérieur et organisé autour d’un atrium minéral en son cœur.

L’agglomerato a ovest di Losanna sta cambiando molto e rapidamente. Per dare un’identità a questo sviluppo e creare spazi con un’alta qualità di vita, si cercano quartieri densi e promiscui raggiungibili in vari modi, come a piedi e in bicicletta. Il nuovo grande insediamento «Oassis» di Crissier, situato sull’asse tra il centro cittadino di Losanna e il sobborgo di Morges, si propone di costituire un polo di questo tipo. Il nuovo progetto è composto da otto edifici dalle forme diverse, che dal punto di vista urbanistico suddividono l’area in cinque unità: isole residenziali aperte, un centro servizi e un giardino pubblico, che insieme sottolineano il carattere diversificato e la trasformazione funzionale del nuovo sito. Lo sviluppo dell’area è stato realizzato in uno spazio non edificato circondato da strade e da una periferia caotica. Dal giovane polo residenziale ci si aspetta una rivalutazione e un’articolazione del sito, precedentemente caratterizzato da un’espansione non strutturata. Le tre coppie di edifici residenziali a corte ospitano 450 unità di alloggio con un minimo di 1 ½ e un massimo di 4 ½ vani. Una caratteristica della struttura, che evoca la forma di una barra piegata, è il marcato contrasto tra l’esterno e l’interno. Le facciate a vista riproducono un effetto minerale con l’ausilio di elementi prefabbricati in calcestruzzo. I cortili interni sono racchiusi da facciate metalliche dall’aspetto più leggero. Il complesso di uffici, situato a lato, segue una logica inversa: all’esterno è dominato da vetri che trasmettono leggerezza, mentre la corte del complesso è incorniciato da elementi minerali.

Dichte und Durchlässigkeit

Die Gebäudeblocks folgen der Geometrie der umlaufenden Strassen und halten sich in der Vertikalen an die Dimension der Nachbarbauten. So schützen sie z­ um einen das Siedlungszentrum vor Lärm­ immissionen und definieren zum anderen eine städtische Allee. Die Höhe der Neubauten schwindet nach Süden, der

Densité, perméabilité et qualité de vie

Suivants le long des axes routiers, les bâtiments reprennent la géométrie des voies. Ils contribuent ainsi à définir des avenues urbaines, tout en protégeant le cœur du site des émissions sonores. La hauteur des bâtiments décroît ensuite progressivement en direction du sud, tout en suivant la pente naturelle du ­terrain. Cette stratégie urbaine permet d'offrir un dégagement optimal pour les logements et de valoriser l'exposition privilégiée des façades selon leur orientation.

Densità, permeabilità e qualità di vita

Gli edifici seguono la geometria delle strade circostanti e rispettano la dimensione verticale degli edifici adiacenti. Così proteggono il centro residenziale dal rumore e definiscono un viale urbano. L’altezza dei nuovi immobili degrada verso sud, seguendo la pendenza naturale del terreno. Questa strategia offre spazi liberi ottimali 31


natürlichen Neigung des Geländes folgend. Diese Strategie verstärkt die privilegierte Exposition der Fassaden entsprechend ihrer Ausrichtung. Ebenso sind die Blockrandbauten und ihre Innenhöfe Teil eines urbanen Gefüges, das für die übergeordneten Verbindungswege durchlässig bleibt. So findet das Herz des Neubauviertels über öffent­ liche Fussgängerzonen und -passerellen Anschluss an den Siedlungsraum von Crissier im Norden des Oassis-Quartiers. Eine ÖV-Haltestelle befindet sich am Südrand des urbanen Standorts. Direkt daneben bleibt ein grosszügiger Raum für den öffentlich zugänglichen Garten ausgespart. Dieser Freiraum beherbergt auch das Nachbarschaftshaus, in dem eine Mediathek, ein Jugendzentrum und ein Mehrzweckraum eingemietet sind. Kombiniert mit der externen Nutzung aller Erdgeschosse trägt diese Mischung zur positiven Dynamik des öffentlichen und halböffentlichen Siedlungsraums bei. Das neue Stadtquartier unterscheidet angemessen zwischen verschiedenen Arten von gestalteten Freiflächen. Dies erhöht die Vielfalt der miteinander verbundenen öffentlichen Räume und dient als zusätzlicher Puffer für halbprivate Siedlungsbereiche. Die Innenhöfe der Blockrandbauten weisen jeweils voneinander unterscheidbare Parks auf, mit öffentlich zugänglichen Zonen und siedlungsinternen Rückzugsbereichen. Die Bepflanzung bedient sich des Angebots an einheimischer Vegetation. Auch die Flachdächer sind dem Aussenraum zuzurechnen; auf fast allen Gebäuden stehen Flächen für Urban Gardening zur Verfügung.

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Le positionnement des différentes pièces urbaines offre une perméabilité entre les connexions avec les réseaux extérieurs reliant les lieux majeurs de Crissier et le maillage des nouveaux espaces publics piétonniers situés au cœur du nouveau quartier. Le positionnement des accroches, alternant continuité des parcours et perspective sur les façades, favorise une appropriation du site à l'échelle de l'usager. La valorisation des rez-dechaussée par des programmes tertiaires contribue à dynamiser ces espaces publics. Au cœur du site, un jardin public est également créé. Cet espace vert offre un espace de détente connecté aux autres espaces publics environnants et accueille par ailleurs la maison de quartier, comprenant une médiathèque municipale, un centre de jeunesse et une salle polyvalente. Le nouveau quartier permet une distinction claire et adaptée entre les différents types d'espaces non bâtis. Cette stratégie permet à la fois une grande richesse d'espaces publics interconnectés et de cœur d'îlots plus protégés pour les logements. L'ensemble de ces espaces est relié par la présence de végétation indigène, à l'entretien simple et aisé. Les cœurs d'îlots sont des parcs à caractère commun et d'ordre semi-privatif. Un aménagement végétal spécif ique à chaque îlot, bénéficiant d'une plantation en pleine terre, permet de caractériser chacun de ces espaces protégés. Les aménagements extérieurs se prolongent sur les toitures des bâtiments avec de vastes surfaces de jardins potagers favorisant une production maraichère locale pour les habitants du quartier.

e rafforza l’esposizione privilegiata delle facciate. Gli edifici e le loro corti sono parte di una struttura urbana che resta permeabile alle vie di collegamento. Tramite zone e passerelle pedonali pubbliche, il cuore del nuovo quartiere si collega all’insediamento preesistente di Crissier, a nord del quartiere Oassis. All’estremità sud del sito urbano si trova la fermata di una linea di autobus regionali. Subito accanto si trova un ampio parco pubblico. Questo ­s pazio libero ospita anche la Nachbar­ schafts­haus con una mediateca, un centro giovanile e una sala polifunzionale. Abbinato all’utilizzo pubblico di tutti i pianterreni, questo mix contribuisce al dinamismo positivo di spazio pubblico e semi-pubblico.

Spazi pubblici e tetti produttivi

Il nuovo quartiere urbano distingue adeguatamente i vari tipi di superfici libere progettate. Questo aumenta la varietà degli spazi pubblici collegati e funge da «tampone» supplementare per le aree d’insediamento semi-private. I cortili interni degli edifici a blocco chiuso presentano parchi ben distinti gli uni dagli altri, con zone comuni e aree tranquille. La piantumazione è costituita da vegetazione locale. Anche i tetti piani fanno parte dello spazio esterno; in cima a quasi tutti gli edifici sono disponibili superfici che si prestano alla realizzazione di «giardini urbani».

2 Situation mit Grundriss einer Wohninsel, Mst. 1 : 1000. Situation et plan d'étage d'un îlot d'habitations, échelle 1 : 1000. Situazione e pianta di una isola d'abitazione, scala 1 : 1000. 3 Die Innenhöfe der Blockrandbauten weisen vielfältige Parks auf, mit gemeinsamen Zonen und Rückzugsbereichen. Les cœurs d'îlots comportent des jardins, avec des espaces partagés et d'autres semi-public. I cortili interni degli edifici a blocco chiuso presentano parchi con zone comuni e aree tranquille.

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Ein energetisches Microgrid

Bereits in der Wettbewerbsphase wurde ein Nachhaltigkeitsprogramm definiert, das in den Quartierentwurf zu integrieren war. Die Morphologie der Baukörper und die thermische Qualität der Gebäudehülle tragen deshalb dazu bei, den Wärmebedarf zu begrenzen und die passiven Solargewinne zu steigern. Das neue Quartier bezieht Fernwärme aus einem regionalen Biomasse-Kraftwerk, wofür jährlich etwa 10 000 t Holzabfälle verwertet werden. Zusätzlich wurde, verteilt auf vier Dächer, eine riesige Photovoltaikanlage mit 1650 Photovoltaikmodulen und einer Fläche von fast 2600 m2 installiert. Sie soll gemäss Planungsprognose jährlich fast 0.5 Mio. kWh Strom erzeugen. Haushalte und Gewerbemieter des Quartiers Oassis sind zu einem privaten «Microgrid» zusammengefasst, das vom regionalen Energieversorger betrieben und auf die Optimierung des Eigenverbrauchs ausgerichtet wird. EMMANUEL REY, YORICK RINGEISEN, Bauart

Énergies renouvelables

Les enjeux de durabilité ont été intégrés à la conception du quartier dès la phase de concours. La morphologie des bâtiments, de même que la qualité thermique de l’enveloppe, contribue à limiter les besoins de chaleur et à favoriser les apports solaires. L’ensemble du quartier est intégralement chauffée à la biomasse, grâce au chauffage à distance publique, qui valorise chaque année environ 10 000 tonnes de déchets de bois issu de déchetteries, de chantiers ou de la grande distribution. Les toitures des bâtiments accueillent par ailleurs une vaste centrale photovoltaïque d’environ 1650 panneaux solaires couvrant une surface de près de 2600 m 2 répartis sur quatre bâtiments, pro­dui­ sa nt a n nuel lement l’équiva lent de 493 500 kWh. Grâce à un partenariat avec Romande Energie, un microgrid (microréseau privé d’électricité) a été réalisé à l’échelle quartier, ce qui permet aux habitants de bénéficier de courant renouvelable avantageux en autoconsommation.

Energie rinnovabili

Fin dalla fase di concorso è stato definito un programma di sostenibilità orientato al progetto del quartiere. La morfologia e la qualità termica dell’involucro degli edifici contribuiscono a limitare il fabbisogno termico e ad aumentare l’apporto solare passivo. Il nuovo quartiere acquista teleriscaldamento da una centrale a biomassa della regione, per cui ogni anno vengono valorizzate circa 10 000 tonnellate di scarti di legno provenienti da discariche e cantieri. Inoltre, ripartito su quattro tetti, è presente un gigantesco impianto con 1650 moduli fotovoltaici e una superficie di quasi 2600 m2. Secondo le previsioni del progetto dovrebbe produrre ogni anno quasi mezzo milione di kWh. Famiglie e locatari commerciali del quartiere Oassis sono anche riuniti in una «microgrid» privata gestita dal fornitore di energia regionale e finalizzata all’ottimizzazione dell'autoconsumo. .

EMMANUEL REY, YORICK RINGEISEN, Bauart

EMMANUEL REY, YORICK RINGEISEN, Bauart

OASSIS, CRISSIER VD

OASSIS, CRISSIER VD

OASSIS, CRISSIER VD

Nutzung: 8 Gebäude, 610 Wohneinheiten, Ge-

Type : 8 bâtiments, 610 appartements, services et

Tipologia : 8 edifici, 610 appartamenti,

schäftsflächen Bauherrschaft: Patrimonium, Crissier (Einheiten A, B, C, D), Gemeinde Crissier (Einheit E) Totalunternehmer: Losinger Marazzi, Crissier Masterplan Areal: Bauart Architekten und Planer Bern, Neuenburg, Zürich Architektur: Bauart (Einheiten A, B, D, E), KCAP Zürich (Einheit C) Tragwerksplanung: MP Ingénieurs Conseils /  CSD Ingénieurs /sd ingénierie Landschaftsarchitektur: Hüsler & Associés, Lausanne Verfahren: Parallelstudien 2012 Realisierung: 2017 –2021 Kosten: ca. 200 Mio CHF

commerces

amministrazione, commercio Ente titolare : Patrimonium, Crissier (blocchi A, B, C, D), Comune de Crissier (blocco E) Sviluppo dell’area : Losinger Marazzi, Crissier Masterplan dell’area : Bauart Architectes et Urbanistes, Berna, Neuchâtel, Zurigo Architetti : Bauart Architectes et Urbanistes (blocchi A, B, D, E), KCAP Zurigo (blocco C) Ingegneria civile : MP Ingénieurs Conseils /  CSD Ingénieurs /sd ingénierie Architetto paesaggisto : Hüsler & Associés, Losanna Procedura di aggiudicazione : mandato di studio parallelo 2012 Realizzazione : 2017-2021 Costi : appr. 200 Mio CHF

Bruttogeschossfläche: 76 700 m2 Wärme: Fernwärme aus Biomasse Strom: Photovoltaik

Maîtres de l'ouvrage : Patrimonium, Crissier (Unités A,

B, C, D), Commune de Crissier (Unité E) Entreprise totale : Losinger Marazzi, Crissier Masterplan de site : Bauart Architectes et Urbanistes SA, Berne, Neuchâtel et Zurich Architecte : Bauart Architectes et Urbanistes (Unités A, B, D, E), KCAP Zurich (Unité C) Ingénieur civil : MP Ingénieurs Conseils /  CSD Ingénieurs /sd ingénierie Architecture du paysage : Hüsler & Associés, Lausanne Procédure : Mandat d'études parallèles 2012 Réalisation : 2017-2021 Coûts : env. 200 Mio CHF Surface de plancher : 76 700 m2 Chaleur : chaleur à distance (biomasse) Électricité : photovoltaïque

Superficie riscaldate : 76 700 m2 Calore : teleriscaldamento (biomassa) Elettricità : fotovoltaico 33


Gute Beispiele / Bons exemples / Buoni esempi

Dichter am Bahnhof Plus dense, près de la gare Più densità nella zona della stazione

Umnutzung Gewerbebrache Cour de Gare, Sitten VS Conversion de la friche Cour de Gare, Sion VS Conversione dell'area dismessa Cour de Gare, Sion VS

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1  Visualisierung der künftigen Ankunfts­ situation am Bahnhof Sitten. Visualisation de la future situation d'arrivée à la gare de Sion. Visualizzazione della futura situazione di arrivo alla stazione di Sion.


Siedlung und Verkehr zu koordinieren ist für die hochwertige Verdichtung essenziell. In Sitten nutzt man die Gunst einer Gewerbebrache direkt beim Bahnhof: Das Areal wird zur neuen Visitenkarte des Walliser Kantonshauptorts.

Coordonner l’urbanisation et le trafic est essentiel pour une densification de qualité. À Sion, une friche industrielle juste à côté de la gare est mise à profit : le site deviendra la nouvelle carte de visite du chef-lieu du canton du Valais.

Coordinare insediamento e traffico è fondamentale per una densificazione di qualità. A Sion si trae profitto da un terreno abbandonato nelle vicinanze della stazione ferroviaria: l'area diventerà il nuovo biglietto da visita del capo­ luogo del Canton Vallese.

Von 1950 bis 1970 hat sich die Bevölkerung von Sitten mehr als verdoppelt; seither nahm sie nochmals um ein Drittel zu. Trotz zentraler Lage direkt am Bahnhof blieb das knapp 2 ha weite Areal «Cour de gare» von diesem enormen Besiedlungsdruck verschont. Über viele Jahre standen darauf Lagerhäuser, die hauptsächlich der Landwirtschaft dienten. Im hinteren Bereich des Grundstücks fanden derweil die ersten Fabriken im Walliser Kantonshauptort Platz; nach deren Stilllegung in den 1980er-Jahren wichen sie zunächst einem riesigen Autoparkplatz unter freiem Himmel. Nun endlich steht eine Eingliederung in das urbane Siedlungsgebiet bevor. Die Bauarbeiten haben in diesem Sommer begonnen; bis in gut drei Jahren werden mehrere Gebäudezeilen realisiert. In sechs Baukörpern werden über 300 Wohneinheiten im Mietsegment bzw. für Studierende entstehen. Zwei weitere Komplexe sollen als Geschäfts- respektive Veranstaltungshäuser dienen. Der Aussenraum ist zu weiten Teilen mit dem Zugang zum Bahnhof identisch; insofern lässt sich der Standort bestens mit einer kommerziellen Nutzung der Erdgeschosse kombinieren. Bei der Vermietung wird grosser Wert auf eine hohe Vielfalt an Angeboten für die Passanten gelegt. Der Untergrund ist derweil für ein zweigeschossiges öffentliches Parkhaus mit über 600 Stellplätzen reserviert.

Le site de « Cour de gare » fait partie de ces lieux qui ont échappé à la formidable expansion de la ville de Sion dont la population a plus que doublé entre 1950 et 1970. Situé à l’est de la gare, il a hébergé durant de nombreuses années des entrepôts principalement liés à l’agriculture. Autrefois première zone industrielle de la ville, les parcelles de cette friche d’arrière-gare ont été désaffectées dans les années quatre-vingt pour laisser à la vue de tous un immense parking à ciel ouvert. Le projet de sa mutation est issu d’un très long processus qui aboutit en 2012 avec la pro­p osition des architectes valaisans ­B onnard + Wœffray, retenus pour en développer l’image directrice. Le projet comprend une série de six bâtiments dont la plupart sont destinés aux logements collectifs. Implantés sur un rez-dechaussée artificiel – comprenant deux niveaux de parking pour un total de plus de six cent places – les volumes offrent une grande surface commerciale en rapport avec la gare et le sud de la ville de Sion. En tête de quartier se dresse un immeuble de bureaux qui articule le lieu par son expression architecturale différenciée. Les autres volumes mettent en place des éléments horizontaux sous forme de marquises, balcons, corniches et garde-corps continus selon les directives urbanistiques.

Dal 1950 al 1970 la popolazione di Sion è più che raddoppiata; da allora è cresciuta di un ulteriore terzo. Malgrado la posizione centrale in prossimità della stazione, i quasi 2 ettari della «Cour de gare» sono stati risparmiati da questa enorme pressione insediativa. Per molti anni l’area ha ospitato magazzini a uso prevalentemente agricolo. Al lato opposto della stazione si sono insediate le prime fabbriche della capitale del Canton Vallese; dopo la loro chiusura, negli anni Ottanta, sono state sostituite da un gigantesco parcheggio a cielo aperto. L'integrazione nell’area residenziale urbana è ormai imminente. I lavori sono cominciati quest’estate ed entro tre anni saranno realizzate le diverse stecche di edifici. In sei edifici sorgeranno più di 300 alloggi destinati alla locazione o agli studenti. Saranno realizzati anche due ulteriori complessi che ospiteranno negozi o attività per il tempo libero. Lo spazio esterno sarà in gran parte identico all’accesso alla stazione; inoltre il sito si concilia in maniera ottimale con un utilizzo commerciale dei pianterreni. Nella scelta dei locatari si attribuirà grande importanza alla varietà di offerta per il pubblico. La parte sotterranea è riservata a un parcheggio pubblico a due piani con più di 600 posti auto.

Entwicklung mit hoher Dichte

Une densité de l’ensemble élevée

Die Gesamtüberbauung ist von hoher baulicher Dichte – die Ausnützungsziffer erreicht beinahe 3. Darin bildet sich zum einen das quantitative Entwicklungsziel für diesen Standort ab. Ebenso spiegelt sich darin die lang gezogene, enge Dimensionierung des Grundstücks wider. Leitbild, Richtlinien und Masterplan sind das Ergebnis eines langen städte­ planerischen Prozesses. Die Arealtrans­ formation wurde anfänglich mit aktiver Beteiligung der Stadtbehörde vorangetrieben. 2012 wurde der städtebauliche

La densité de l’ensemble du quartier est proche de 3.0, et implique des rapports de proximité qui sont un des enjeux de la recherche typologique. Cette dernière a dû prendre en considération les contraintes quantitatives du maître d’ouvrage et celles de la parcelle, pour que les quelques trois-cents appartements offrent des espaces domestiques de qualité tout en s’adaptant à la morphologie urbaine et aux impositions normatives. La question de l’unité du lieu est prise en considération dès le début du processus de projet,

Sviluppo ad alta densità

Il progetto complessivo prevede una densità edilizia elevata: l’indice di sfruttamento è prossimo a 3. Questo costituisce l’obiettivo di sviluppo quantitativo per il sito e riflette la forma lunga e stretta del lotto. Modello di riferimento, direttive e masterplan sono il risultato di un lungo processo urbanistico. Inizialmente la trasformazione dell’area è stata portata avanti con la partecipazione attiva delle autorità cittadine. Nel 2012, nel quadro di una procedura di selezione, la proposta urbanistica dello studio vallesano Bonnard + Wœffray è stata definita come modello di base per un ulteriore sviluppo. L’obiettivo è quello di creare uno spazio 35


2

3

2 Situationsplan mit Grundriss, Mst. 1 : 1000. Plan d'un étage type (logements et bureaux), échelle 1 : 1000. Pianti situazione e piano tipo, scala 1 : 1000.

3 Querschnitt, Mst. 1 : 750. Coupe transversale, échelle 1 : 750. Sezione trasversale, scala 1 : 750.

4

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4 Das ehemalige Gewerbeareal. L'ancienne friche près de la gare. L'area industriale in passato.

5 Visualisierter Bahnhofsplatz. Vue depuis la place de la gare. La piazza stazione in futuro.

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Vorschlag der Walliser Architekten Bonnard + Wœffray – im Rahmen eines Auswahlverfahrens – als Grundmuster für die Weiterentwicklung bestimmt. Das Ziel ist, qualitativ hochwertigen Wohnraum zu schaffen und das zentrale Neubauareal an die bestehende städtische Morphologie anzupassen. Die Einheit des Standorts wird aus derselben Perspektive angestrebt, die bis heute eine Stadt des 19. Jahrhunderts prägt: ein städtisches Ganzes, das durch feine Variationen an den Einzelbauten nuanciert werden kann. Die unmittelbare Nähe der Neubauten erzeugt eine Nachbarschaftsbeziehung, die sich in e ­ iner eigenen Architekturtypologie abbilden wird. Das künftige «Cour de gare»-Viertel soll deshalb zum Inbegriff für die gegenseitige Zugehörigkeit werden. Der äussere Ausdruck der Wohnzeilen wiederholt sich in horizontalen Elementen wie Vordächern, Balkonen, Gesimsen und durchgehenden ­Geländern. Die Individualisierung wird derweil als Gestaltungsaufgabe für Sockel, Türen oder bestimmte Bereiche an der Aussenhülle definiert. Am Ostende markiert ein Bürogebäude den Stadtauftakt.

Hohe Vielfalt angestrebt

Das Nutzungsprogramm ist bereits definiert: Neben 302 Mietwohneinheiten werden ein Hotel, eine Veranstaltungslokalität sowie Flächen für Dienstleistung und Kommerz realisiert. Bei den Geschäftslokalen auf EG-Niveau werde eine hohe Vielfalt angestrebt, bestätigt Zinédine Hamoudi, Projektleiter beim Totalunternehmer HRS. Für die Energieversorgung wird ein Arealnetz aufgebaut, wofür das Rhonewasser als emissionsarme, thermische Quelle verwendet wird. Die Einzelge­ bäude sollen den Gebäudestandard Minergie-P erfüllen. Und eine Begrünung der Dachflächen wird den Abfluss von Meteorwasser puffern.

avec un même regard que celui qu’on peut poser, avec recul, sur la ville du dixneuvième, à savoir : une unité urbaine qui se nuance dans une deuxième lecture, celle que procurent les variations fines de chaque assiette foncière. Dans le quartier de Cour de gare, la notion d’appartenance est assumée par des éléments répétitifs horizontaux sous forme de marquises, balcons, corniches et garde-corps continus. L’affirmation de l’individualité se niche dans le dessin des socles, des portes, des éléments particuliers de l’enveloppe en fonction de l’orientation, etc.

Des commerces variés sont cherchées

Le programme typologique a été fixé comme suit : 302 logements locatifs et à l'est du quartier un hôtel standard de 3 étoiles et une salle de spectacle de 800 personnes. Pour les commerces et les bureaux: leur nombre peut varier en fonction des preneurs et du cloisonnement. « On ne cherche pas un seul gros locataire, mais plutôt plusieurs commerces variés », confirme Zinédine ­H amoudi responsable du projet chez l'entreprise HRS. La production énergétique s'effectue à distance à partir de l’eau du Rhône pour tout le quartier. L'ensemble est régi par le label Minergie-P. Une réinfiltration des eaux de toiture dans la nappe phréatique est rendue possible grâce à une ­rétention des toitures végétalisées semiintensives. PAUL KNÜSEL, rédaction TEC21

residenziale di alta qualità nel centro cittadino e adattare alla morfologia urbana preesistente l’area di nuova costruzione. Nella stessa prospettiva è stata perseguita l’unità del sito, che ancora oggi caratterizza una città del XIX secolo: un insieme urbano che può essere sfumato con fini variazioni nelle singole costruzioni. La diretta vicinanza dei nuovi edifici crea un rapporto di prossimità che si ripro­ durrà in una tipologia architettonica specifica. Il futuro quartiere della «Cour de gare», pertanto, diventerà la quintessenza della reciproca appartenenza. L’espressione esterna dei blocchi residenziali lineari si ripete in elementi orizzontali come pensiline, balconi, cornicioni e balaustre continue. La personalizzazione sarà de­ finita in sede di progettazione per ba­ samenti, porte o determinati elementi dell’involucro esterno. All’estremità orientale, l’immobile destinato agli uffici crea una differenziazione architettonica nella struttura della nuova zona della ­città.

Preferenza per la varietà

Il programma funzionale è già definito: oltre a 302 appartamenti in affitto, sono in fase di realizzazione un hotel, una sala per eventi e aree per servizi e commercio. Zinédine Hamoudi, responsabile del progetto per HRS, conferma che per gli spazi commerciali sarà privilegiata la varietà dell'offerta. La piantumazione delle superfici dei tetti gestirà i picchi di deflusso dell’acqua piovana. Per l’approvvigionamento energetico sarà realizzata una rete destinata all’area, che utilizzerà l’acqua del Rodano come fonte di energia termica a basse emissioni. I singoli edifici dovranno soddisfare lo standard Minergie-P. PAUL KNÜSEL, redazione TEC21

PAUL KNÜSEL, Redaktion TEC21

COUR DE GARE, SITTEN VS

COUR DE GARE, SION VS

COUR DE GARE, SION VS

Nutzung: 8 Gebäude, 302 Wohneinheiten,

Type : 8 bâtiments, 302 unités de logement,

Tipologia : 8 edifici, 302 appartamenti,

Büro- und Geschäftsflächen Eigentümer: Credit Suisse Anlagestiftungen, Zürich Totalunternehmer: HRS Real Estate, Sitten Architektur/Städtebau: Bonnard + Wœffray architectes, Monthey; GACDG (meier + associés architectes, Genf, und Cagna + Wenger Architectes, Sitten) Realisierung: 2019 –2023 Gesamtkosten: ca. 130 Mio CHF

bureaux, commerces Porteurs : Credit Suisse Anlagestiftungen, Zurich Développement : HRS Real Estate, Sion Architectes : Bonnard + Wœffray architectes, Monthey; GACDG (meier + associés architectes, Genève, et Cagna + Wenger Architectes, Sion) Réalisation : 2019-2023 Couts : env. 130 Mio CHF

­amministrazione, commercio Committenza : Credit Suisse Anlagestiftungen, Zurigo Sviluppo dell’area : HRS Real Estate, Sion Architettura e urbanistica : Bonnard + Wœffray   architectes, Monthey; GACDG (meier + associés architectes, Ginevra, e Cagna + Wenger Architectes, Sion) Realizzazione : 2019-2023 Costi : appr. 130 Mio CHF

Bruttogeschossfläche: 82 600 m2 Energiestandard: Minergie-P (angestrebt)

Surface de plancher : 82 600 m2 Standard énergétique : Minergie-P (prévue)

Entwicklung/Auswahlverfahren 2012: Internationaler Städtebau- und Architektur-

Développement/procédure d'attribution 2012 : Concours Europan et mandat d'études

wettbewerb (Europan) und Studienauftrag 2017: Verkauf des Entwicklungsprojekts von Cour de gare SA, SBB, Stadt Sitten an Credit Suisse

parallèles 2017 : Vente du site par Cour de gare SA, CFF et Ville de Sion à Credit Suisse

Superficie riscaldate : 82 600 m2 Standard energetico : Minergie-P (previsto) Tempistica/Procedura di aggiudicazione 2012 : concorso internazionale d'architettura

e urbanistica (europan) e studio di progetto 2017 : cessione dell'area di Cour de gare SA, FFS e Città di Sion a Credit Suisse 37


Gute Beispiele / Bons exemples / Buoni esempi

Starker Wandel mit wenig Eile Changement radical et éloge de la lenteur Trasformazione radicale, senza fretta Umnutzung der Industriebrache Bernapark, Stettlen BE Conversion de la friche industrielle Bernapark, Stettlen BE Conversione dell'area dismessa Bernapark, Stettlen BE

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1  Neuer Inhalt, fast identische Gestalt: aufgestockte Fabrikfront (visualisiert). Nouveau contenu, forme presque identique : façade d'usine surélevée (visualisation). Nuovo contenuto, forma quasi identica: la sopraelevazione della fabbrica (visualizzazione).


Was gilt es beim Übergang von alt zu neu zu beachten? Im Osten der Hauptstadt Bern demonstriert ein privater Investor, wie ein ehemaliges Industrieareal zur Matrix eines dichten und vielfältig nutzbaren Siedlungsstandorts wird.

Que faut-il prendre en compte lors de la transition de l’ancien au nouveau ? À l’est de la capitale suisse, un investisseur privé montre comment une ancienne zone industrielle devient une matrice pour des espaces urbains denses et polyvalents.

Quali sono gli aspetti da considerare nella transizione dal vecchio al nuovo? A est della capitale, un investitore privato dimostra come trasformare un’ex area industriale nella matrice per un insediamento vario e denso.

1876 begann die Karton- und Papierproduktion in der Berner Landgemeinde Stettlen, am Ostrand der heutigen Hauptstadtregion. Nun, fast 150 Jahre später, ist die daraus entstandene Grossfabrik in Deisswil – mit mehreren hundert Arbeitern und einer Tagesproduktion von 500 t Pappe – bereits Geschichte. 8 ha des Industriegeländes befinden sich im Wandel: Aus der ehemaligen Kartonfabrik wird ein Quartier für Wohnen, Arbeiten, Bildung und Freizeit. Die Arealtransformation setzt auf eine differenzierte Kombination aus Zwischennutzung, Umbau alter Fabrikhallen und baulicher Ergänzung in mehreren Etappen. Der Entwicklungsrahmen für den ersten Teil ist in ­einer kommunalen «Bestandeszone» definiert, die unter anderem den Erhalt von Baudenkmälern, eine hohe ortsbauliche und architektonische Qualität sowie ein Mobilitätskonzept verlangt. Die prägende, fast 300 m lange, mehrmals erwei­ terte Fabrikfront muss deshalb stehen bleiben. Aktuell wird dieser Bestand in Holzbauweise aufgestockt. Das Nutzungsprogramm dafür umfasst 173 Mietwohnungen sowie Dienstleistungs- und Gewerbebereiche. Die Projektträgerin, die Bernapark AG, erarbeitet die Grundlagen für die Arealentwicklung gemeinsam mit dem Architekturbüro Aebi & Vincent, Fachplanern und einer Soziologin. Das langfristige Richtprojekt entsteht in einem zusätzlichen Workshop-Verfahren, das von einem internationalen Gremium begleitet wird. Neben der Aufwertung des Aussenraums und verkehrsarmer Nutzung ist eine emissionsarme Energieversorgung des Areals geplant. Realisiert werden soll dies mit einer thermischen Nutzung des Grundwassers vor Ort. Das Areal mit weiteren 10 ha grossen Reserveflächen ist Eigentum des privaten Investors Hans-Ulrich Müller und seiner Familie; er engagiert sich seit Stilllegung der Kartonfabrik finanziell und treibt die Umnutzung zum durchmischten Siedlungsquartier langfristig voran.

La production de carton et de papier dans la commune rurale de Stettlen, située à l’extrémité est de la région de Berne, ­r emonte à 1876. Aujourd’hui, près de 150 ans plus tard, l’usine de Deisswil et ses quelques centaines d’ouvriers, qui produisaient 500 tonnes de carton par jour, appartiennent déjà au passé. 8 hectares du site industriel sont en pleine ­mutation : l’ancienne fabrique de carton est transformée en un quartier dédié à l’habitat, au travail, à l’éducation et aux loisirs. Le projet en plusieurs étapes repose sur un mix entre affectations temporaires, transformation d’anciens ateliers et extension du bâti existant. Le cadre du projet a été défini par la commune dans une « zone bâtie existante », avec les contraintes associées : préservation des bâtiments classés, concept de mobilité et exigence de qualité urbanistique et architecturale. La façade de l’usine, de près de 300 m de long et plusieurs fois agrandie, est donc sauvée. Le bâti actuel va être rehaussé de superstructures en bois. Le plan d’affectation du projet prévoit environ 173 logements locatifs ainsi que des surfaces tertiaires et commerciales. Le promoteur du projet, Bernapark AG, élabore les bases de la transfor­ mation en collaboration avec le bureau d'architecture Aebi & Vincent, des urbanistes spécialisés et une sociologue. Le projet directif à long terme sera développé dans le cadre d'une procédure d'atelier supplémentaire, accompagnée par un comité international. Outre la valorisation de l’espace extérieur, notamment grâce à la limitation du trafic, le projet prévoit également un approvisionnement énergétique à faible émission sur l’ensemble du site, par l’exploitation de l’énergie thermique de la nappe phréatique. Le site, qui compte également dix hectares supplémentaires de surfaces de réserve, appartient à un investisseur privé qui, depuis l’abandon de l’usine, souhaite s’impliquer financièrement dans le projet tout en y associant des perspectives à long terme.

La produzione di carta e cartone nel comune rurale bernese di Stettlen, all'estremità orientale dell’attuale regione della capitale, ha avuto inizio nel 1876. Oggi, quasi 150 anni dopo, la grande fabbrica di Deisswil, con varie centinaia di operai e una produzione giornaliera di 500 tonnellate di cartone, appartiene ormai alla storia. 8 ettari di questa area industriale sono in fase di trasformazione: dall’ex fabbrica di cartone sorgerà un quartiere in cui si potrà vivere, lavorare, studiare e trascorrere il tempo libero. La trasformazione punta sulla combinazione di: utilizzo temporaneo, riconversione dei vecchi capannoni industriali e integrazioni strutturali in parecchie fasi. Il Comune ha definito il contesto di sviluppo in una zona già urbanizzata, in cui fra l'altro sono richiesti la conservazione degli edifici protetti, un’alta qualità architettonica e un piano per la mobilità. La caratteristica facciata della fabbrica, lunga quasi 300 metri e più volte ampliata, pertanto resterà. Attualmente questa struttura esistente è oggetto di una sopraelevazione con una costruzione in legno. Il programma funzionale comprende 173 appartamenti destinati alla locazione, zone destinate a servizi e attività commerciali. Il promotore del progetto, Bernapark AG, sta elaborando le basi per la trasformazione insieme allo studio di architettura Aebi & Vincent, a specialisti e a una sociologa. Il masterplan a lungo termine sarà sviluppato in un'ulteriore procedura di workshop, che sarà accompagnata da un gruppo inter­n azionale di esperti. Oltre alla valorizzazione dello spazio esterno e alla scarsa presenza di traffico veicolare, per l’intera area è previsto anche un approv vigionamento energe­t ico a basse emissioni. L’area, che comprende anche ulteriori 10 ettari di superfici di riserva, è di proprietà di un investitore privato che fin dalla chiusura della fabbrica di cartone si è impegnato finanziariamente ed è intenzionato a vincolarsi a lungo termine.

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2 Visualisierung des künftigen Quartierlebens im Bernapark. Visualisation de la vie urbaine dans le quartier transformé de Bernapark. Visualizzazione della vita urbane nel quartiere trasformto di Bernapark. 3 Dimension und Bebauungsstruktur des ehemaligen Fabrikareals sollen erhalten bleiben. Les dimensions et la structure des bâtiments de l'ancien site vont être préservées. Le dimensione e la struttura del sviluppo dell'area industriale precedente sono rispettate.

2

Hans-Ulrich Müller, lei sta trasformando la fabbrica di cartone in un quartiere urbano densamente abitato. Gli edifici industriali non sono d’intralcio? Hans-Ulrich Müller: Sì e no. La struttura a scatole cinesi del complesso in­ dustriale storico di certo non facilita la riconversione. Tuttavia, sono proprio le strutture della fabbrica a conferire all'area il suo fascino caratteristico. Una tale simbiosi tra vecchio e nuovo è molto rara. In nessun altro luogo, oggi, troveremmo spazi con queste altezze o queste configurazioni. Bisogna sempre consi­ derare anche il progresso, ma senza perdere di vista i valori della tradizione. 3

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Hans-Ulrich Müller, Sie wandeln die Kartonfabrik in ein dichtes, urbanes Quartier um. Stehen die Industriebauten da nicht im Weg? Hans-Ulrich Müller: Ja und nein. Die verschachtelte Bauweise des gewachsenen Industriekomplexes erleichtert die Umwandlung sicher nicht. Allerdings sind es genau diese Fabrikbauten, die dem Areal seinen Charme verschaffen. Eine derartige Symbiose zwischen alt und neu trifft man selten an. Wo sonst finden Sie heute noch solche Raumhöhen oder Raumgestaltungen? Den Fortschritt muss man immer mitberücksichtigen. Dabei darf man jedoch die Werte der Tradition nicht aus den Augen verlieren.

Hans-Ulrich Müller, vous transformez l’usine de carton en un quartier urbain dense. Les bâtiments industriels existants ne sont-ils pas un obstacle ? Hans-Ulrich Müller : Oui et non. Le mode de construction imbriqué du complexe industriel qui s’est développé au fil du temps ne facilite certes pas la transformation. Mais ce sont précisément ces bâtiments d’usine qui font le charme de la région. Une telle symbiose entre l’ancien et le nouveau est rare. Où trouve-ton aujourd’hui encore de telles hauteurs de locaux ou de tels aménagements intérieurs ? Il faut toujours aller dans le sens du progrès, sans toutefois perdre de vue les valeurs traditionnelles.

Wäre eine Tabula rasa nicht einfacher gewesen, um einen nachhaltigen Standort von Grund auf zu realisieren? Aus Sicht von Expertinnen und Experten würde ein solches Vorgehen effektiver und finanziell attraktiver beurteilt werden. Persönlich bin ich aber sehr mit der Tradition verbunden. Deshalb haben wir intern viel darüber diskutiert, ob wir Bausubstanz vernichten wollen und damit in Kauf nehmen, das Ambiente zu verlieren. Der Bestand und seine Geschichte strahlen mehr Wärme aus als elegante und hochmoderne Bauten.

Faire table rase du passé n’aurait-il pas été plus simple pour repenser un site durable de A à Z ? Les expertes et les experts estiment qu’une telle approche serait perçue comme plus efficace et plus attrayante financièrement. Mais personnellement, je reste très attaché à la tradition. Nous avons beaucoup débattu entre nous pour savoir si nous devions détruire le patrimoine bâti et faire ainsi une croix sur l’atmosphère des lieux. Parce qu’il est chargé d’histoire, le bâti existant dégage plus de chaleur que les constructions

Non sarebbe stato più semplice fare tabula rasa per realizzare ex novo un sito sostenibile? Dal punto di vista degli esperti, questo tipo di procedura sarebbe giudicata più efficace e finanziariamente interessante. Personalmente, però, sono molto legato alla tradizione. Abbiamo quindi discusso molto, internamente, per deci­ dere se demolire gli edifici esistenti, accettando così di perdere l'atmosfera. Il patrimonio immobiliare preesistente e la sua storia emanano più calore rispetto a costruzioni eleganti e ultra moderne. Molte costruzioni della fabbrica di cartone saranno mantenute; confidiamo in una richiesta adeguata per poter sfruttare questo patrimonio in modo sostenibile e innovativo. Non mi interessa tanto massimizzare il valore, quanto creare qualcosa che le persone apprezzino. Quali sono gli ostacoli da superare per la trasformazione definitiva? Ci sono alcune cose da fare e abbiamo tante idee. Entro due anni la prima fase dovrebbe essere conclusa e questa parte dell'area dovrebbe funzionare come un piccolo quartiere autonomo. La pianificazione della fase successiva è già iniziata: ad esempio, vorremmo deviare il torrente Mühlebach attraverso l'area; un corso d’acqua creerebbe un'atmosfera naturale nel quartiere. Riguardo allo sviluppo del sito, però, è importante dialogare con gli abi-


Viele Bauten der Kartonfabrik bleiben stehen; wir hoffen auf entsprechende Nachfrage, um diesen Bestand nachhaltig und innovativ nutzen zu können. Mir geht es nicht darum, den Wert zu maximieren, sondern etwas zu schaffen, das die Menschen schätzen. Welche Hürden sind für die endgültige Transformation noch zu meistern? Es gibt einiges zu tun, und wir haben viele Ideen. Bis in zwei Jahren soll die erste Etappe abgeschlossen sein und dieser Teil des Areals als eigenes kleines Quartier funktionieren. Die Planung der nächsten Etappe hat bereits begonnen: Beispielsweise möchten wir gern den Mühlebach durch das Areal hindurchlenken; ein Wasserlauf würde dem Quartier eine natürliche Atmosphäre verleihen. Wichtig ist aber der Dialog mit der Bevölkerung, den Behörden und Fachleuten zur geplanten Ortsentwicklung. Deshalb ist besonders erfreulich, dass die Bevölkerung die Umwandlung des Baurechts einstimmig angenommen hat. Und woran könnte das Entwicklungs­ vorhaben scheitern? An das Scheitern denke ich nicht. Aber mit unerwarteten Verzögerungen ist immer zu rechnen. In den letzten zwei Jahren hatten wir einen Brandfall zu beklagen, und die Pandemie hat das Terminprogramm ebenfalls durchein­ andergebracht. Doch wir haben es nicht eilig. Das Engagement als Investor ist langfristig aufgegleist. Meine Familie teilt die Begeisterung für den Bernapark und wirkt aktiv mit. Auch die Nachfolge ist geregelt. Das Gespräch führte PAUL KNÜSEL, Redaktion TEC21

élégantes et ultramodernes. De nombreuses constructions de la fabrique de carton resteront debout ; nous espérons pouvoir utiliser ce bâti de manière durable et innovante. Mon ambition n’est pas de maximiser la valeur, mais de créer quelque chose que les gens ­apprécieront. Quels sont les derniers obstacles à la transformation finale ? Il reste beaucoup à faire et nous avons beaucoup d’idées. La première étape devrait être achevée dans deux ans ; et cette partie du site devrait fonctionner comme un petit quartier à part entière. La planification de la prochaine étape a déjà commencé : par exemple, nous aimerions rediriger le cours du Mühlebach pour qu’il traverse le site ; la présence d’un cours d’eau donnerait au quartier une atmosphère naturelle. Mais j’aimerais souligner l’importance d’un débat avec la population locale, les autorités et les experts autour du projet de développement du site. Je me réjouis donc que la population ait accepté à l’unanimité l’adaptation du droit de la construction. Qu’est-ce qui pourrait faire échouer le projet ? Je ne pense pas à l’échec. Mais on peut toujours s’attendre à des contretemps. Ces deux dernières années, nous avons subi un incendie, et la pandémie a également bouleversé le calendrier. Mais nous ne sommes pas pressés. Notre engagement en tant qu’investisseur est un engagement sur le long terme. Ma famille partage mon enthousiasme pour le Bernapark et y apporte une contribution active. La succession a également été réglée. L'entretien a été mené par PAUL KNÜSEL, rédaction TEC21

Hans-Ulrich Müller ist Verwaltungsratspräsident und Inhaber Bernapark AG. Hans-Ulrich Müller est président du conseil d'administration et propriétaire de Bernapark AG. Hans-Ulrich Müller e presidente del consiglio amministrazione e proprietario di Bernapark AG.

tanti, con le autorità e con gli esperti. Per questo è particolarmente positivo che la popolazione abbia accettato all’unanimità la modifica del diritto delle costruzioni. Cosa potrebbe causare il fallimento del progetto di sviluppo? Non penso al fallimento, ma si devono sempre considerare i ritardi imprevisti. Negli ultimi due anni abbiamo subito un incendio e la pandemia ha scombussolato il programma delle scadenze. Ma noi non abbiamo fretta. Il mio impegno in qualità di investitore è a lungo termine. La mia famiglia condivide l’entusiasmo per il Bernapark e collabora attivamente. È stato già disposto il necessario anche per la successione. L'intervista e stata condotta da PAUL KNÜSEL, redazione TEC21

BERNAPARK, STETTLEN BE

BERNAPARK, STETTLEN BE

BERNAPARK, STETTLEN BE

Nutzung: 11 Gebäudekomplexe für Wohnen, Arbeiten,

Type : 11 bâtiments, 173 unités de logement, adminis-

Tipologia : 11 edifici per abitazione, amministrazione,

Einkauf und Kultur (1. Etappe); 173 Wohneinheiten (Lofts, Maisonette- und Studiowohnungen) Eigentümer: Bernapark AG, Stettlen Architektur: GHZ Architekten, Bern/Belp Energieplanung: ibe Institut bau + energie, Bern Realisierung: ab 2015 Entwicklungsplanung; 2018–2022 1. Bauetappe

trations, commerces et équipement culturel Porteur : Bernapark AG, Stettlen Architecte : GHZ Architekten AG, Berne/Belp Technique du bâtiment : ibe Institut bau + energie, Berne Réalisation : 2015 planification du développement; 2018-2022 (1. étape)

negozi e cultura; 173 appartamenti Committenza : Bernapark AG, Stettlen Architettura : GHZ Architekten, Bern/Belp Impiantistica : ibe Institut bau + energie, Bern Realizzazione : 2015 pianificazione; 2018-2022 (1. tappa)

Surface du site (1. étape) : 81 000 m2 Surface de plancher : 65 000 m2

Superficie dell'area : 81 000 m2 Superficie dei piani: 65 000 m2

Développement / procédure d'attribution  2010: Achat du site 2016: Changement d'affectation de zone 1. étape

Tempistiche / Procedura di aggiudicazione  2010: acquisizione dell'area industriale dismessa 2016: cambiamento di destinazione della zona dal 2019: workshop di progettazione

Areal (1. Etappe): 81 000 m2 Bruttogeschossfläche: 65 000 m2 Entwicklung / Planungsverfahren 2010: Erwerb Fabrikareal 2016: Umzonung 1. Etappe durch Gemeinde ab 2019: Workshops für Entwicklungsplanung

par la commune dès 2019: ateliers pour la planification du développement

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EN BREF

Vers le zéro émission Rénovation de l’Ensemble des Minoteries, Carouge GE L’ensemble des bâtiments de la rue de ­ arouge et de la rue des Minoteries bénéC ficie de qualités architecturales évidentes. Sa construction a été néanmoins réalisée dans un mode en cohérence avec les idéologies architecturales du début des ­a nnées septante. Il était donc important de garder en référence le concept originel des intentions urbaines et d’éviter un changement radical dans sa lecture. La rénovation s'est focalisée en outre sur le point suivant : une nouvelle enveloppe thermique performante pour réduire la surface de l'actuelle enveloppe thermique. Le nouveau concept façade prévoyait de ne pas modifier les anciens éléments­ en béton de celle existante. Les fenêtres ont toutes été changées; une isolation et une nouvelle couche de finition vers l’extérieur ont été rajouté. L'isolation en laine minérale d’une épaisseur de 20 cm

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est adjointe sur toutes les zones opaques. Une ­finition minérale sur l’extérieur est finalement la référence à l’ancienne matérialisation ; il s'agit des éléments en fibre de béton. La seconde mesure efficace concerne l’isolation thermique des balcons en créant des loggias. En été, cette façade peut s’ouvrir largement. Les hautes performances de l’enveloppe garantissent de faibles besoins en chaleur pour le chauffage soit 15.4 KWh/m². Ces besoins sont assurés par une solution de chauffage ­hybride: un système basse-température par la récupération des rejets de chaleur des eaux usées avec une pompe à chaleur (PAC). Afin de compenser l’électricité nécessaire au fonctionnement des pompes à chaleur, une centrale solaire d’une puissance d’environ 257 kWp couvrant une surface de près de 1300 m2 a été construite. Les toitures des deux bâtiments principaux sont équipées de capteurs solaires thermiques pour la production de l’eau chaude sanitaire du site. Cette installation permettra une couverture de 29 % des besoins en eau chaude sanitaire.

Le site est équipé de systèmes de ventilation à double flux avec récupération de chaleur à haut rendement (93,5 %), sans système de post chauffage. (PD)

RÉNOVATION DE L’ENSEMBLE DES MINOTERIES, CAROUGE GE Type : 2 groupes d’immeubles de 10 étages avec 329 appartements, des ateliers d’artistes, une école et une crèche Années de construction : 1970 Surface de plancher : 41 048 m2 Maître d'ouvrage : Ville de Genève Architectes : Itten + Brechbühl SA, Lausanne Ingénieur : MDB, Petit-Lancy GE CVC : Tecnoservice et SRG Engineering Coût du projet : 60 Mio CHF Planification : 2010 (Concours)-2015 Réalisation: 2016-2019 Standard énergétique :

Efficacité énergétique A (CECB) Approvisionnement en énergie Chaleur : PAC avec récuperation des rejets de

chaleur des eaux usées


STECKBRIEF

Nachhaltiger und lebendiger Hochhaussiedlung Telli, Aarau, Gebäudezeilen B und C Die beiden Gebäudezeilen B und C erhalten eine komplett neue Hülle aus Fassade, Fenstern und Dach. Innen werden die Heizungs- und Lüftungsanlagen ersetzt, die Bodenbeläge ausgetauscht und die Westbalkone vergrössert. Treppenhäuser und Lifte werden saniert und an die heutigen Bestimmungen in Bezug auf Brandschutz und Erdbebensicherheit angepasst. Die Sanierung findet im bewohnten ­Zustand statt, was bei 581 Wohnungen eine logistische Herausforderung ist. Zur Überbrückung beim Ersatz der Liftanlagen wird ein temporärer Einkaufs- und ­W äscheservice angeboten; die Mieterschaft erhält zudem eine Entschädigung dafür, dass die einzelnen Wohnungen für knapp zwei Wochen unbewohnbar sind. Durch die Sanierung soll der Energieverbrauch der beiden Gebäude erheblich gesenkt werden. Die Umstellung von ­e inem fossilen auf einen erneuerbaren Energieträger (von Gas auf GrundwasserAnergienetz) kann jährlich rund 1000 t CO2 einsparen. Die beiden Gebäude werden nach Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) zertifiziert, was auch eine bedeutende soziale Aufwertung mit sich bringen wird: Gemeinsam mit der Bewohnerschaft werden bereits in der Bauzeit Zwischennutzungen ausprobiert. Ziel ist, insbesondere den Park rund um die Überbauung auch langfristig mit ­neuen Angeboten zu beleben. Zusammen mit lokalen Institutionen und der Mieterschaft erarbeitet man gemeinschaftliche Nutzungen. So sind Sport- und Spielplätze für Kinder, Orte zum Verweilen, aber auch naturnahe Erlebnisse für alle Generationen geplant. (PD)

Bauliche Veränderungen in den Wohnungen (Auszug) 1 Der Ostbalkon wird aufgrund der dickeren Fassade kleiner. Die Schlafzimmer Ost erhalten eine blickdichte Balkontür.

1

2 Eine durchgehende Fensterfront macht die Wohnungen hell.

Schlafzimmer Ost

Schlafzimmer Ost

3 Der Westbalkon wird um 90 cm tiefer. Die Brüstung wird um 10 cm angehoben. Bad und WC

4 Ein Teil des Abstellraums auf dem Balkon wird für die Technik der neuen Lüftung benötigt.

Entrée

WC

7

Wohnzimmer & Küche

Schlafzimmer West

2

5

5 Die Heizkörper hängen neu an der Wand. 6 Das Schlafzimmer West erhält ebenfalls eine Balkontür. 7 Ein Lüftungskanal verbindet die Bäder mit der Technik auf dem Balkon.

6 4

Grosser Balkon

-

3

ENERGETISCHE SANIERUNG HOCHHAUSSIEDLUNG TELLI, AARAU

Generalplaner: Drees & Sommer Schweiz, Zürich Landschaftsarchitektur: Müller Illien Landschafts­

Nutzung: Wohnen Geschossfläche: ca. 600 Wohneinheiten

architekten, Zürich Tragwerkplanung: Nänny + Partner, St. Gallen Gebäudetechnik: Ernst Basler & Partner, Zürich Bauphysik: Gartenmann Engineering, Luzern Sanierung: 2020–2023 (geplant) Investition: keine Angaben Geplante Zertifikate: Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz SNBS 2.0

(Gebäudezeilen B und C) Baujahr: 1971–1991 Bauherrschaft : Axa Anlagestiftung, Winterthur Architektur: Meili, Peter & Partner Architekten, Zürich

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IN BREVE

Trasformazione in due fasi Ristrutturazione dell'Istituto agrario cantonale, Coldrerio TI Enologo, contadino, maestro di cantina, cantiniere o giardiniere: queste sono solo alcune delle p ­ rofessioni che si possono apprendere presso l'Istituto agrario cantonale a Coldrerio. Le origini dell'attuale struttura – l'Azienda agraria cantonale di Mezzana – risalgono all'inizio del XX secolo. Costruita come fattoria è ora diventata anche un centro di formazione. L'ampliamento più recente è stato appena completato; esso com­p rende misure strutturali ed energetiche. Così la stalla originaria è oggi un edificio polifunzionale con sala e mensa, quest'ultima con accesso diretto al cortile e al giardino. La cucina si trova nel seminterrato, così come il locale tecnico. Al piano superiore del vecchio fienile, l'imponente struttura in legno rimane visibile allo stato originale: le aperture originali sono state restaurate; le finestre sono protette da ­pareti a graticcio di mattoni di cotto a vista. In tal modo è preservata l'immagine agricola dell'edificio. L'ampliamento, che può essere utilizzato per l'insegnamento e come dormitorio, conserva la tipologia della corte esterna. Le scale esterne collegano il cortile con le aule. Al piano terra ci sono due aule e una sala comune. Il primo piano ospita alloggi di varie dimensioni.

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Chi persevera vince: anche se il complesso è stato rinnovato e ampliato già nel 2016, dal punto di vista energetico la ristrutturazione diventa efficiente solo ora. Nel 2020 il complesso ha raggiunto la certificazione finale secondo lo standard Minergie. La base è la rete di riscaldamento a legna, che si estende sull'area e rende anche la scuola Agraria Cantonale Mezzana un luogo rispettoso del clima. Per il riscaldamento si dispone di legna locale. La centrale di teleriscaldamento a cippato è integrata nell’angolo sud-est della corte, fiancheggiata dal nuovo dormitorio e dalla stalla ristrutturata. (PD)

ISTITUTO AGRARIO CANTONALE (IAC) DI MEZZANA, COLDRERIO TI Tipologia : Abitazione collettiva, sala multiuso e mensa Ente titolare : Repubblica e Cantone Ticino Architetti : Bardelli Architetti associati, Locarno Realizzazione : 2016 Certificazione Minergie: 2020 Superfici riscaldate : ca. 2000 m2 Standard energetico : Minergie

(ristrutturazione e nuova costruzione) Indice di fabbisogno energetico: 31.4 kWh/m2 Approvvigionamento energetico Calore : teleriscaldamento a cippato; gas

naturale


STECKBRIEF

Hauptsitz mit Seeblick Erweiterung «Quai Zurich Campus» Der globale Hauptsitz der Zurich Insu­ rance Group am Mythenquai in Zürich, wo die Gesellschaft seit über 120 Jahren ansässig ist, wird neu gestaltet. Die Erweiterung zum «Quai Zurich Campus» soll im Jahr 2021 fertiggestellt sein. Neben der Konzentration von Arbeitsplätzen gilt das Hauptaugenmerk der Ausrichtung zur Nachhaltigkeit. Für den Neubau und den Umbau der historischen Bauten, ebenso wie für das gesamte

­ real, werden hochwertige GebäudestanA dards angestrebt. Die verwendeten Baumaterialien werden nach ökologischen Kriterien ausgewählt. Und für die Energieversorgung werden ausschliesslich klimafreundliche Quellen angezapft. Ein Anteil des Strombedarfs wird mit Photovoltaikmodulen auf dem Dach ­a bgedeckt; der Rest wird zu 100 % aus ­e rneuerbarer Herkunft bezogen. Die Grund­energie für die Bereitstellung von Heizwärme und für die Kühlung stammt derweil aus dem Seewasser. Ein Mobi­ litätskonzept und Ladestationen für elektrische Fahrzeuge runden das Nachhaltigkeitsspektrum am Quai Zurich Campus ab. (PD)

ERWEITERUNG HAUPTSITZ ZURICH VERSICHERUNG Nutzung: Verwaltung, Gastronomie Geschossfläche: ca. 23 000 m2 Arealfläche: 9560 m2 Bauherrschaft : Zurich Versicherung, Zürich Architektur: Krischanitz Architekten Totalunternehmer: Implenia Schweiz Tragwerkplanung: Henauer Gugler HLKKS: Polke, Ziege, von Moos Elektro: R + B Engineering Realisierung: 2017–2021 (geplant) Investitionen: ca. 100 Mio CHF Standards, Zertifikate: 2000-Watt-Areal in

Entwicklung, Minergie-P-Eco (Neubau), Umbau (Minergie-Eco), LEED Platinum (angestrebt)

Förderprogramm Wärmeverbünde der Stiftung KliK Für Bau, Erweiterung und Umstellung auf Abwärme oder erneuerbare Energien.

100 Franken pro reduzierte Tonne CO₂ www.waermeverbuende.klik.ch www.klik.ch

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Vitrine FLUMROC

Energieeffizent sanieren mit Polyroc Das neue, vorgehängte Fassadensystem Polyroc von Flumroc kann direkt verputzt werden. Polyroc eignet sich besonders für energieeffiziente Sanierungen von komplexen Fassaden. Das mehrschichtige System wird mit Konsolen in den Untergrund verankert und mit der Flumroc-Dämmplatte 1 oder Solo ausgedämmt. Nach der Montage der Traggrundplatte, wird die FlumrocDämmplatte Lenio mittels Breitrücken­ klammern mechanisch angebracht. Im Anschluss wird die Fassade verputzt. www.flumroc.ch STIFTUNG KLIK FÖRDERT WÄRMEVERBÜNDE

Interessen verbinden

IN DER VITRINE PRÄSENTIERT Die Angaben zu Firmen, Produkten und Dienstleistungen basieren auf Firmeninformationen. Die Redaktion behält sich Kürzungen vor.

Qualitätssicherung im Bau mit «MQS Bau geprüft» Die Wohnberbauung mit sieben Gebäuden in Uitikon-Waldegg ZH wurde im Minergie-P-Baustandard gebaut und mit «MQS Bau» ausgezeichnet. Die Ausführenden haben die Qualitätssicherung als ausgebildete MQS-Bauverantwortliche selbst vorgenommen. Und waren überzeugt: «Das MQS Verfahren hat uns auf Dinge aufmerksam gemacht, denen wir sonst zu wenig Beachtung schenken.» Jährlich müssen über 1.6 Mrd. Fr. für die Behebung von Baumängeln aufgewendet werden. Davon gehen etwa 60 % auf Ausführungsfehler zurück, 25 % auf Planungsfehler und 15 % auf Bauleitungs- und sonstige Fehler. Hier 46

Vom «Schloss» in Rheinfelden kommt gutes Bier – doch die Bierbrauerei produziert noch andere wertvolle Güter: Die Bierherstellung benötigt viel thermische Energie, was trotz effizientem Prozess viel Abwärme bedeutet. Seit zwei Jahren wird diese ­Wärme mittels Wärmepumpe «veredelt» und über einen Wärmeverbund vielen ­Wohnungen und Gewerbebetrieben in Rheinfelden zugeführt. Aufgrund hoher Investitionskosten war die Wirtschaftlichkeit nicht garantiert. Erst durch das Engagement der Stiftung KliK konnten Rheinfelden, AEW Energie AG und die Brauerei Feldschlösschen diese nachhaltige Wärmeversorgung realisieren.

setzt MQS Bau an. Das Minergie-Qualitätssystem Bau, kurz MQS Bau, wurde zusammen mit der QualiCasa AG entwickelt und überzeugt vor allem durch drei Leistungen: Prävention von teuren Baumängeln, lückenlose Dokumentation des Gebäudes und eine sorgfältige Inbetriebnahme der Gebäudetechnik. Mit MQS Bau wird eine systematische Kontrolle und Dokumentation der Minergierelevanten Bauteile im Bauprozess vorgenommen. MQS Bau steht in zwei Varianten zur Verfügung. MQS Bau Check gibt Planenden, Minergie-Fachpartnern und Ausführenden mit entsprechender Ausbildung die Möglichkeit, die Bauausführungen selbst nach dem standardisierten Minergie-Qualitätssystem zu überprüfen und so die Auszeichnung «MQS Bau-geprüft» zu erlangen. Mit MQS Bau Selection sind Bau-

Viele Gemeinden, Industrie- und Forst­ betriebe profitieren vom Förderprogramm der Stiftung KliK. Rund 50 Projekte stehen in der Planung oder sind bereits in Betrieb, darunter zahlreiche Wärmeverbünde, die erneuerbare Energien wie Biomasse (Holzschnitzel, Pellets) oder Abwärme aus Industrie und Gewerbe verwerten. Eines haben alle Wärmelösungen gemeinsam: ein Energieangebot, das sich nur über einen Wärmeverbund effizient und umweltfreundlich nutzen lässt. Für jede anrechenbare Tonne CO2-Reduktion zahlt die Stiftung KliK 100   Franken, was etwa 2 Rp. je kWh produzierter Wärme entspricht – übrigens auch für Planer von grossen Infrastrukturen eine interessante Option.

Stiftung Klimaschutz und CO2-Kompensation KliK; www.klik.ch

herren und gesamtverantwortliche Aus­ führende von komplexen Projekten angesprochen. Die Prüfungen werden durch einen vom Bauprojekt unabhängigen MQS-Bauexperten des Vereins Minergie durchgeführt. Beim Mehrfamilienhaus in Uitikon wurde MQS Bau Check gewählt. www.minergie.ch/de/zertifizieren/mqs-bau/


Firmenverzeichnis | Registre d’entreprises | Registro delle imprese

Energie 360° AG, Aargauerstrasse 182, Postfach 805, 8010 Zürich www.energie360.ch

Eternit (Schweiz) AG 8867 Niederurnen www.eternit.ch

ewz – Elektrizitätswerk der Stadt Zürich, Tramstrasse 35, 8050 Zürich www.ewz.ch

Flumroc AG, Industriestrasse 8, 8890 Flums www.flumroc.ch

smart-me AG, Lettenstrasse 9 6343 Rotkreuz www.smart-me.com

Impressum Sonderpublikation von espazium – Der Verlag für Baukultur Beilage zu TEC21 Nr. 28/2020, zu TRACÉS octobre 2020 und zu Archi Nr. 5/2020 Cahier spécial de espazium – Les éditions pour la culture du bâti Supplément à TEC21 no 28/2020 à TRACÉS octobre 2020 et à Archi no 5/2020 Inserto speciale di espazium – Edizioni per la cultura della costruzione Allegato a TEC21 n. 28/2020, TRACÉS octobre 2020 e Archi n. 5/2020 Konzept und Redaktion | Conception et rédaction | Concetto e redazione: Judit Solt (TEC21), Chefredaktorin | Rédactrice en chef | Direttrice Paul Knüsel (TEC21), Projektleitung | Responsable de projet | Responsabile del progetto Marc Frochaux (TRACÉS), Andrea Roscetti (Archi), Stefano Milan (Archi), ­ Redaktion | Rédaction | Redazione Christof Rostert (TEC21), Abschlussredaktor | Secrétaire de rédaction | Segretario di redazione Anna-Lena Walther (TEC21), Katrin Köller (TEC21), Valérie Bovay (TRACÉS), grafische Gestaltung und Layout | Conception graphique et mise en page | Progetto grafico e impaginazione Übersetzung | Traduction | Traduzioni: Zieltext Adresse der Redaktion | Adresse de la rédaction | Indirizzo della redazione: TEC21 – Schweizerische Bauzeitung, Zweierstrasse 100, Postfach, 8036 Zürich Telefon 044 288 90 60, redaktion@tec21.ch, www.tec21.ch Herausgeber | Éditeur | Editore: espazium – Der Verlag für Baukultur espazium – Les éditions pour la culture du bâti espazium – Edizioni per la cultura della costruzione Zweierstrasse 100, 8003 Zürich, Telefon 044 380 21 55 Katharina Schober, Verlagsleiterin | Directrice des éditions | Direttrice delle edizioni Ariane Nübling, Assistentin | Assistante | Assistente

Inserate | Publicité | Pubblicità: Fachmedien – Zürichsee Werbe AG, Laubisrütistrasse 44, 8712 Stäfa, info@fachmedien.ch Druck | Impression | Stampa: Stämpfli AG, Bern Nachdruck von Bild und Text, auch auszugsweise, nur mit schriftlicher Genehmigung der Redaktion und mit genauer Quellenangabe. | La reproduction d’illustrations ou de textes, même sous forme d’extraits, est soumise à l’autorisation écrite de la rédaction et à l’indication exacte de la source. | La riproduzione delle immagini o dei testi, anche in forma parziale, richiede l’autorizzazione scritta della redazione e l’indicazione esatta della fonte. Abbildungen | Illustrations | Illustrazioni Quellen | Sources | Fonti: Cover: Zurich Versicherungen Seite | page | pagina 4: AXA Winterthur Seite | page | pagina 7/8: WüestPartner, BS2, GEAK Seite | page | pagina 9: Bundesamt für Energie Seite | page | pagina 12: Zurich Versicherungen Seite | page | pagina 14: Swiss Sustainable Finance Seite | page | pagina 15: Hochschule Luzern Seite | page | pagina 18: SwissCanto Seite | page | pagina 21: Roger Frei Seite | page | pagina 24/26/27: Rolf Mühlethaler Architekten Seite | page | pagina 30: Tom Doan Seite | page | pagina 32: Bauart Architekten und Planer Seite | page | pagina 33: Yves André Seite | page | pagina 34/36: HRS Real Estate Seite | page | pagina 36: maa Seite | page | pagina 38/40: Bernapark Seite | page | pagina 42: Itten + Brechbühl Seite | page | pagina 43: AXA Winterthur, Meili Peter & Partner Architekten Seite | page | pagina 44: Bardelli Architetti associati Seite | page | pagina 45: Zurich Versicherungen

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Des solutions individuelles pour un chauffage et une climatisation écologiques et rentables Pour des bâtiments de toutes tailles: des solutions énergétiques issues de ressources locales. Site de référence: le regroupement énergétique de Zurich-Altstetten. ewz.ch/solutionsenergetiques.ch

Office fédéral de l’énergie Étude 2018, secteur chaleur