Resolucion N° 512-2020-SUNARP-TR-T

Página 1 de 10

TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN N.° 512-2020-SUNARP-TR-T Trujillo, 02 de noviembre de dos mil veinte APELANTE TITULO INGRESO PROCEDENCIA REGISTRO ACTO(S)

: : : : : :

SUMILLA(S)

:

CÉSAR MARLO HEREDIA ZÚÑIGA 311055 – 2020 del 4.2.2020 H.D.T. 09 01 – 2020 – 017954 del 28.8.2020 ZONA REGISTRAL N.° IX – SEDE LIMA DE PREDIOS DE LIMA AMPLIACIÓN DE FÁBRICA

Pertinencia de verificación ad hoc No corresponde a las instancias registrales exigir el informe técnico de verificación ad hoc respecto de una edificación, en los supuestos previstos en el artículo 11 del Reglamento de la Ley 27157, modificado por el Decreto Supremo 008-2019-VIVIENDA, por cuanto dicho procedimiento resulta de competencia y responsabilidad exclusiva del verificador.

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA: Mediante el título venido en grado de apelación se solicitó, en vía de regularización al amparo de la Ley 27157, la inscripción de la ampliación de fábrica referida al inmueble inscrito en la partida matriz 45321541 del Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto, se adjuntó la siguiente documentación: —

Formulario registral 1 –Ley 27157– suscrito por Rosa Liliana Castro Prado, en representación de Inmobiliaria & Constructora World SAC, y por el verificador responsable Eder Segundo Muñoz Pérez, con sus firmas certificadas por la notaria de Lima Rulbi Vela Velásquez el 30.1.2020.

—

Dos declaraciones juradas formuladas por el verificador responsable Eder Segundo Muñoz Pérez, con su firma certificada por la notaria de Lima Rulbi Vela Velásquez el 30.1.2020.

Página 2 de 10

RESOLUCIÓN N.°512-2020-SUNARP-TR-T —

Informe técnico de verificación formulado por el verificador responsable Eder Segundo Muñoz Pérez, con su firma certificada por la notaria de Lima Rulbi Vela Velásquez el 30.1.2020.

—

Planos de ubicación y localización (U-01), fábrica (A-01) por el verificador responsable Eder Segundo Muñoz Pérez, con su firma certificada por la notaria de Lima Rulbi Vela Velásquez el 30.1.2020.

Con el reingreso del 13.8.2020 se presentó la siguiente documentación:

II.

—

Declaración jurada formulada por el verificador responsable Eder Segundo Muñoz Pérez, con su firma certificada por la notaria de Lima Rulbi Vela Velásquez el 9.3.2020.

—

Informe técnico de verificación formulado por el verificador responsable Eder Segundo Muñoz Pérez, con su firma certificada por la notaria de Lima Rulbi Vela Velásquez 9.3.2020.

DECISIÓN IMPUGNADA: El título fue observado en dos oportunidades por la registradora pública Karina Soledad Figueroa Almengor. La esquela del 21.8.2020, materia del presente recurso, fue expedida bajo los fundamentos que se reproducen cabalmente a continuación (parte pertinente): «[…]

AMPLIACIÓN DE FÁBRICA: Mediante el presente título, se solicita la inscripción de la Ampliación y Modificación de Fábrica referida al predio inscrito en la partida N°13866158, advirtiéndose de la documentación presentada.

Visto el reingreso presentado, se reitera la siguiente observación formulada en la esquela de fecha 25/02/2020 pues no se ha presentado la documentación exigida: 3.- Revisado el expediente de regularización de declaratoria de fábrica, se aprecia que la edificación se realiza sobre los aires reservados del quinto piso, es decir constituye un sexto piso, por lo que se requiere adjunte informe técnico de verificador ad hoc.

De conformidad con el artículo 11º del Reglamento de La Ley N° 27157, se establece que dentro de las entidades rectoras se encuentran los Verificadores Ad hoc del Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú y el Instituto Nacional de Defensa Civil (hoy a cargo CENEPRED o el último de los nombrados, según convenio), para cautelar la seguridad de edificaciones de más de cinco pisos.

En este sentido, se requiere adjunte Informes Técnico emitido por verificador Ad hoc (CENEPRED o INDECI).

Cabe indicar que la fábrica inscrita se realizó a través de procedimiento administrativo municipal, que autorizó la construcción de cinco pisos.

Página 3 de 10

RESOLUCIÓN N.°512-2020-SUNARP-TR-T BASE LEGAL: art. 2011 del Código Civil, Numeral V del Título Preliminar y Art. 31, 32 y 40 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, Ley N° 27157 aprobado mediante D.S. N° 035-2006-VIVIENDA y Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Derechos Pendientes de Pago S/ 0.00 Lima, 21 de Agosto de 2020.»

III.

FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN: El señor Heredia interpuso recurso de apelación presentado por la Oficina Registral de Lima el 28.8.2020, señalando en resumen lo siguiente:

IV.

—

El ingeniero que suscribe la declaratoria declara bajo su responsabilidad que la edificación materia de calificación no está bajo los supuestos que indica el artículo 11 del Reglamento de la Ley 27157, modificado por el Decreto Supremo 008-2009-VIVIENDA.

—

Cita la resolución n.° 2234-2019-SUNARP-TR-L.

ANTECEDENTE REGISTRAL: La partida directamente vinculada con el presente título es la partida matriz 45321541 del Registro de Predios de Lima, en cuyo asiento B00005 se encuentra inscrita la declaratoria de fábrica cuya ampliación se solicita.

V.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES: Interviene como ponente el vocal (s) Rafael Humberto Pérez Silva quien expresa el parecer de la Sala.

La primera instancia denegó la inscripción señalando que la fábrica materia de regularización recae sobre el sexto piso de la edificación, por lo que requiere se adjunte el informe técnico de verificador ad hoc, de conformidad con el artículo 11 del reglamento de la Ley 27157. El recurrente rechaza dicha exigencia alegando que dicho informe es de exclusiva responsabilidad del verificador.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: ¿Corresponde a las instancias registrales exigir que el verificador responsable haya solicitado el informe técnico de verificación ad hoc respecto de una edificación, en los supuestos previstos en el artículo 11 del

Página 4 de 10

RESOLUCIÓN N.°512-2020-SUNARP-TR-T reglamento de la Ley 27157?

VI.

ANÁLISIS:

1.

El procedimiento simplificado para la regularización de edificaciones, previsto en la Ley 27157 y su reglamento cuyo TUO fue aprobado por el Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, parte de la premisa que la declaratoria de fábrica es el reconocimiento legal de la existencia de una edificación, pues la construcción preexiste a dicha declaración, cuenta con entidad física y sólo resta seguir los procedimientos legalmente establecidos para conocer sus características y naturaleza, es decir, para hacer constar en el Registro cuáles son las características físicas de la edificación, y si ésta ha sido levantada observando la legislación sobre la materia. Este procedimiento se encuentra a cargo de un profesional, a quien se le ha denominado verificador responsable 1.

En ese orden, la construcción tiene relevancia jurídica y económica, y puede ser objeto de actos jurídicos, siendo de exclusiva responsabilidad del verificador responsable la constatación del cumplimiento de los aspectos técnicos, toda vez que dicho profesional es el principal actor del procedimiento.

2.

Por su parte, el artículo 7.2 del TUO del Reglamento de la Ley 27157 señala que de acuerdo a sus funciones el verificador tendrá la clase de verificador responsable y/o verificador ad hoc. En cuanto a las funciones del verificador responsable, el artículo 9 señala que éste será quien organice la documentación que se acompaña al FOR y, bajo su responsabilidad, emitirá el informe técnico de verificación, declarando que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad física existente, dejando constancia de las observaciones que formula.

Asimismo, el numeral 9.2 2 del referido artículo dispone que cuando la 1

El numeral 2.2 del artículo 2 del TUO del Reglamento de la Ley 27157 define al verificador como: «El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el Índice de Verificadores a cargo de la SUNARP; quien, bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularización, constata la existencia y características de la edificación, el cumplimiento de las normas y parámetros urbanísticos y edificatorios, confirma que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad física del terreno y la edificación; y, verifica que los predios que correspondan a habilitaciones semirústicas cumplan con las condiciones y requisitos respectivos para su actualización registral».

2 «Artículo 9.- Funciones del Verificador Responsable […]

9.2 Cuando la naturaleza de la edificación en proceso de regularización lo requiera, el Verificador Responsable comunicará a la entidad rectora correspondiente que se requiere de un Informe Técnico de Verificación Ad Hoc, y cancelará los derechos que esta

Página 5 de 10

RESOLUCIÓN N.°512-2020-SUNARP-TR-T naturaleza de la edificación en proceso de regularización lo requiera, comunicará a la entidad rectora correspondiente que se necesita de un informe técnico de verificación ad hoc.

En esa misma línea, el artículo 10.3 se refiere al informe del verificador ad hoc señalando que el informe técnico de verificación ad hoc se presenta directamente al Registro correspondiente, dentro de los sesenta (60) días hábiles posteriores a la comunicación efectuada por el verificador responsable según el antedicho numeral 9.2 del reglamento en cuestión.

Por tanto, una primera conclusión que se extrae de lo reseñado anteriormente es que corresponde al verificador responsable determinar si se requiere de informe técnico de verificación ad hoc y comunicarlo a la entidad rectora correspondiente.

3.

Ahora bien, el artículo 11.1 del mencionado reglamento, de acuerdo a la modificación introducida por el Decreto Supremo 008-2019-VIVIENDA establece: «Las entidades rectoras que podrán acreditar Verificadores Ad hoc son: el Ministerio de Cultura, para la preservación y conservación de bienes inmuebles que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación, declarada por dicho Ministerio; el Servicio Nacional de Áreas Naturales Protegidas por el Estado - SERNANP, para los efectos de la preservación y conservación de las áreas naturales protegidas; el Centro Nacional de Estimación, Prevención y Reducción del Riesgo de Desastres - CENEPRED, para cautelar la seguridad de edificaciones de más de cinco pisos, los centros y galerías comerciales, los campos feriales, los establecimientos de hospedaje, los edificios de concentración masiva de público; y el Ministerio de Defensa en las zonas de frontera y otras sometidas a su competencia conforme a ley. No requieren pronunciamiento del CENEPRED, las edificaciones de vivienda de seis pisos en las cuales el quinto y sexto piso constituyan unidades inmobiliarias tipo dúplex, siempre que la circulación común sea sólo hasta el quinto piso». (El resaltado es nuestro)

En ese sentido, corresponde al verificador responsable comunicar a la entidad rectora pertinente que se requiere un informe técnico de verificación ad hoc, cuando la naturaleza de la edificación en proceso de regularización lo requiera, asumiendo la responsabilidad por el incumplimiento de tal disposición, pues es este verificador el que determinará si deben requerirse tales pronunciamientos especializados; entre ellos si se requiere el informe del CENEPRED (Centro Nacional de Estimación Prevención y Reducción

verificación especializada requiera, con base en las tarifas que se señalen para el efecto en la resolución ministerial a la que se refiere la Tercera Disposición Transitoria del presente Reglamento. Las constancias del cumplimiento de este trámite y de su pago, se anotarán en el formulario del Informe Técnico de verificación. […]».

Página 6 de 10

RESOLUCIÓN N.°512-2020-SUNARP-TR-T del Riesgo de Desastres) o no.

4.

La modificación se realizó, pues, para actualizar las entidades que acreditan a los verificadores ad hoc, teniendo en cuenta las funciones y competencias sobre las materias previstas en la norma, siendo que en el caso de la seguridad de las edificaciones de más de cinco pisos, los centros y galerías comerciales, los campos feriales, los establecimientos de hospedaje, los edificios de concentración masiva de público, cuya competencia era del Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú (CGBVP) y el Instituto Nacional de Defensa Civil (INDECI), ahora las asume el CENEPRED; manteniéndose inalterable la redacción del artículo 9.2 y del artículo 10.3 del TUO del Reglamento de la Ley 27157 que faculta al verificador la posibilidad de comunicar a la entidad rectora correspondiente que se requiere de un informe técnico de verificación ad hoc, si la naturaleza de la edificación en proceso de regularización así lo requiere, asumiendo la responsabilidad por el incumplimiento de tal disposición.

5.

Por otro lado, la primera disposición complementaria de la Ley 30830 introdujo la siguiente norma como causal de improcedencia del proceso de regularización al amparo de la Ley 27157.

«PRIMERA. Improcedencia de la regularización No puede aplicarse el procedimiento de regularización establecido en la presente ley para las edificaciones levantadas en zonas arqueológicas, zonas de protección ecológica, zonas de riesgo para la salud e integridad física, riberas de ríos, lagos o mares, así como en edificaciones en las que resulte evidente la contravención a los elementos básicos de seguridad, lo cual ponga en riesgo la vida humana».

A su vez, el artículo 12 del Reglamento de la Ley 27157, con el párrafo incorporado por el Decreto Supremo 008-2019-VIVIENDA, señala: «Artículo 12. Contenido del Informe Técnico de Verificación El Verificador Responsable emite el Informe Técnico de Verificación, según el formato que se aprueba conjuntamente con el presente Reglamento, que contiene la constatación de: - La ubicación del terreno.

- El área, linderos y medidas perimétricas del terreno.

- El cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edificatorios aplicables al predio.

- Las características arquitectónicas, estructurales y de las instalaciones.

- De ser el caso, la identificación de las secciones de propiedad exclusiva y sus áreas.

El Verificador Responsable, así como el Verificador Ad hoc adjuntan a sus Informes Técnicos de Verificación respectivos, una declaración jurada con firma certificada por notario, en la que consigna expresamente que el predio materia de regularización no se encuentra comprendido dentro de los supuestos de improcedencia que establece la Primera Disposición

Página 7 de 10

RESOLUCIÓN N.°512-2020-SUNARP-TR-T Complementaria Final de la Ley N.º 30830. El Verificador Responsable y el Verificador Ad hoc asumen la responsabilidad exclusiva por la veracidad del contenido de dicha declaración jurada; los Registradores Públicos no pueden exigir, bajo responsabilidad, otros requisitos para acreditar dicha circunstancia».

Conforme a estas normas, el verificador responsable, o el verificador ad hoc en su caso, adjuntará a su informe técnico de verificación respectivo, una declaración jurada con firma certificada notarial en la que consigne expresamente que el predio materia de regularización no se encuentra comprendido dentro de los supuestos de improcedencia que establece la primera disposición complementaria final de la Ley 30830.

6.

En cuanto a la acreditación del verificador ad hoc, al momento de inscribirse la regularización, en el vigésimo precedente de observancia obligatoria aprobado en el 10° Pleno del Tribunal Registral 3 realizado el 8 y 9 de abril del 2005, se señaló lo siguiente: «Intervención de verificadores ad hoc Corresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de solicitar el Informe Técnico de Verificación Ad-Hoc, en los supuestos previstos en el artículo 11 del Reglamento de la Ley Nº 27157. Sin embargo, el registrador podrá exigir la constancia del cumplimiento de la comunicación a la entidad rectora y el pago respectivo, en los casos en los que, de la partida registral o del título presentado, se evidencie la existencia de alguna de las condiciones señaladas en el precitado artículo». 4

Del tenor del criterio jurisprudencial antes expuesto, se estableció la posibilidad que las instancias registrales puedan cuestionar el actuar del verificador responsable exigiendo la participación del verificador ad hoc; sin embargo, el citado precedente fue dejado sin efecto en el 69º Pleno del Tribunal Registral realizado el 17.12.2010, habiéndose adoptado el siguiente acuerdo: «Alcances del segundo párrafo del artículo 50L del RIRP 5 En la regularización de fábrica al amparo de la Ley 27157, el verificador responsable reemplaza a la municipalidad en la verificación de la adecuación de la edificación a la normativa urbanística y edificatoria, razón por la que no puede ser objeto de observación las discrepancias entre el informe y el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios o la omisión de consignar alguna trasgresión y demás aspectos técnicos, por cuanto estos aspectos son de exclusiva responsabilidad del verificador».

3

Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 9.6.2005.

Criterio adoptado en las resoluciones n.°s 225-2003-SUNARP-TR-L del 11.4.2003, 5882004-SUNARP-TR-L del 4.10.2004 y 167-2005-SUNARP-TR-L del 23.3.2005.

5 El anterior artículo 50L ahora corresponde al artículo 80 del actual RIRP, aprobado mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos n.º 0972013-SUNARP/SN, publicada en el diario oficial “El Peruano” el 4.5.2013.

4

Página 8 de 10

RESOLUCIÓN N.°512-2020-SUNARP-TR-T Si bien el acuerdo interpretó el artículo 50L del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios derogado, lo importante es que se señaló que la Ley 27157 y su reglamento han reconocido que la evaluación de los documentos técnicos en el procedimiento de regularización corresponde única y exclusivamente al verificador, respondiendo por la veracidad del informe que emite y por la correspondencia entre los planos y la realidad física del predio, y asumiendo responsabilidad respecto a la veracidad de la información técnica que verifica así como su conformidad con las normas técnicas y urbanas correspondientes (artículo 2 de la Ley 27333).

Existe un régimen de responsabilidades en cabeza del verificador, que es coherente con la función que este ejerce, y que se centra en la evaluación técnica de la edificación, la cual efectuará en forma personal y directa, apreciando sensorialmente sus características físicas; mientras tanto, el examen registral y catastral de la SUNARP no es personal, directo e inmediato, sino impersonal (a través de lo declarado por el verificador), indirecto (a través de documentos técnicos y no sensorialmente) y mediato (a través de la realidad documental, y no de la realidad física) 6 Por ello, el verificador que sí desempeña labor de campo, tiene una idea cabal de la edificación, de sus circunstancias y de la implicancia de la normativa urbanística y edificatoria aplicable. En una perspectiva lógica, ese conocimiento, completo y directo, no puede ser cuestionado a través de la idea meramente referencial y documental que de la edificación se forman las instancias registrales.

Además, si bien el verificador es un ingeniero civil o arquitecto que ejerce su profesión de manera independiente; sin embargo, en este caso, asume una labor de colaboración con un órgano estatal, que en virtud a su título profesional le delega la función pública de verificar la realidad de determinados aspectos técnicos de su competencia. Se trata pues, de un profesional liberal que ejerce función pública por delegación 7.

6 7

Resolución 944-2019-SUNARP-TR-L.

"Este fenómeno de delegación se produce también fuera del campo de la concesión de servicios públicos con los mismos efectos. El delegado (que puede ser otra Administración Pública o incluso, un simple sujeto privado) actúa en el ámbito de la delegación como si fuera la propia Administración Pública delegante. Dentro de este concreto ámbito, las relaciones jurídicas que se traben entre los particulares y el delegado serán, también administrativas; aunque este último sea formalmente un sujeto privado”. García de Enterría, Eduardo y Fernández, Tomas Ramón. Curso de Derecho Administrativo. Tomo 1. Thomson Civitas. Madrid. 2004. página 47.

‘Que, si bien la Universidad (…) constituye una persona jurídica de derecho privado, ello no obsta que, de conformidad con la citada disposición (se refiere al artículo I, numeral 8, del Título Preliminar de la Ley del Procedimiento Administrativo General), las que tienen tal condición, pero que prestan un servicio público, estén consideradas como “entidades” de la “administración pública” o, simplemente, como administración pública’.

Página 9 de 10

RESOLUCIÓN N.°512-2020-SUNARP-TR-T Por consiguiente, las instancias registrales no podrán formular observaciones respecto a la labor realizada por dicho profesional dentro del procedimiento de regularización de fábrica, quien asume plena responsabilidad por el contenido de sus declaraciones. Acuerdo que se encuentra plenamente vigente, por cuanto la facultad del verificador responsable de solicitar los informes técnicos de verificación ad hoc cuando considere pertinente se mantiene en las normas.

7.

En el caso bajo análisis, de la documentación presentada en el expediente de regularización se advierte claramente que estamos frente a una edificación de más de cinco (05) pisos (la ampliación de fábrica se efectuará en el sexto piso de la edificación). Y, a tenor de lo dispuesto en las normas glosadas, la competencia para determinar si se requiere de un informe técnico de verificación ad hoc la tiene el verificador responsable y no las instancias registrales, por la elemental razón que ha sido dicho profesional quien ha evaluado in situ la naturaleza de la edificación 8.

Bajo esa premisa, el verificador responsable Eder Segundo Muñoz Pérez declaró bajo juramento con su firma legalizada notarialmente que el predio materia de regularización no se encuentra comprendido dentro de los supuestos de improcedencia que establece la primera disposición complementaria final de la Ley 30830, siendo uno de estos supuestos que la edificación objeto de regularización no contravenga los elementos básicos de seguridad.

En tal sentido, en sede registral no resulta cuestionable la actuación del referido verificador responsable dentro del procedimiento de regularización de fábrica en virtud de lo establecido en la Ley 27157.

Ahora, en el supuesto que el verificador considere que los informes de verificadores ad hoc son necesarios y lo consigna así en su informe técnico (lo cual no se da en el presente caso), el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios prevé en el segundo párrafo del artículo 79 que: «(c)uando se encuentre pendiente la emisión del informe de verificación ad hoc se extenderá, en el rubro de cargas y gravámenes, una anotación en la que se deje constancia de tal circunstancia, la que se cancelará con la presentación de dicho informe ante el Registro».

De esta manera, siendo facultad del verificador responsable solicitar los (…) La Universidad demandada constituye una persona jurídica de derecho privado, pero desempeña un servicio público. Se trata del servicio público educativo y, por ello, en relación a esta específica función, la Universidad detenta la condición de entidad pública (…).

EXP. N. 3241-2007-PC/TC (entre paréntesis y en negrita nuestro).

8

Bajo similares términos se pronunciado esta instancia en múltiples resoluciones (véase en este caso la resolución n.° 1736-2020-SUNARP-TR-L)

Página 10 de 10

RESOLUCIÓN N.°512-2020-SUNARP-TR-T informes de verificación ad hoc cuando lo considere pertinente, resulta innecesaria la presentación de dichos informes, pues el verificador que autoriza los instrumentos de regularización de la ampliación de fábrica no ha consignado en su informe técnico ni en sus declaraciones juradas que se encuentre pendiente la emisión de informe técnico de verificación ad hoc. En consecuencia, corresponde revocar la observación de la primera instancia.

8.

Finalmente, se advierte que el Registrador no ha efectuado la anotación del recurso de apelación en la partida 45321541 del Registro de Predios de Lima, conforme lo establece el artículo 152 del RGRP, por lo que en ejecución de la presente resolución debería regularizarse dicha omisión.

Intervienen como vocales (s) Rafael Humberto Pérez Silva y Andrea Paola Gotuzzo Vásquez, autorizados mediante la resolución n.° 117-2020SUNARP/SN del 17.8.2020 y la resolución n.° 174-2020-SUNARP/PT del 27.10.2020, respectivamente.

Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente decisión:

VII.

RESOLUCIÓN: PRIMERO: REVOCAR la observación formulada por la primera instancia al título venido en grado, y ORDENAR SU INSCRIPCIÓN, previo pago de los derechos registrales que correspondan, de conformidad con los fundamentos desarrollados en la presente resolución.

SEGUNDO: DISPONER que el Registrador proceda a extender la anotación del presente recurso de apelación en la partida 45321541 del Registro de Predios de Lima, de acuerdo a los fundamentos desarrollados en la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

WALTER EDUARDO MORGAN PLAZA Presidenta de la Cuarta Sala del Tribunal Registral

RAFAEL HUMBERTO PÉREZ SILVA Vocal del Tribunal Registral

ANDREA PAOLA GOTUZZO VÁQUEZ Vocal (s) del Tribunal Registral