文林苑拼圖關鍵三
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陳情書，二億，五億 以價逼退的緩衝？ 願意配合政府都更,但不願意配合政府讓建商謀取暴利, 希望樂揚做善事,王家犧牲打來獲得全體最大利益是異議 書上的重點
但是王家提出的條件,大大的超出都更案中分配比例的規劃. 依照「都市更新條例」規定,實施者在進行都更時,可以收取其投入的資本、 管理技術等成本的十二％做為利潤,也就是所謂的「風險管理費」 王家如果認為建商有暴利,就應該向法院控告都更審議會的審核委員瀆職, 以拿回應得持分下的條件加入都更. 這樣會不會比提出二億，五億的要 求較為合理.
如果王家加入都更..5房5車位 來源丁致成先生的 FaceBook
http://www.facebook.com/photo.php?fbid=340663842661401&set=a.115763518484769.15174.100001533652004&type=1&theater
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都更案通過後 98年6月都更案通過後,王家開始向市府提出異議, 其中包含二億賠償選項
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二００九年六月，文林苑通過更新事業權利變換計畫 書核定發佈的同時，市府依法要求王家必須在二個月 內，提出異議的書面理由。王家卻在白紙黑字的異議 書中，要求約二億元的賠償金。
王廣樹解釋，因為規定提出異議，必須列出金額數字， 他們才會寫下這樣的要求。「二億只是緩衝，不然真 的沒步了，」他說。 但都更處官員表示，並沒有提出異議，就必須提出數 字這樣的規定。 “藍字內容”摘自 : 文林苑背後的４大都更迷思(天下雜誌) http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5031655&idSubChannel=11
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都更案通過後
事實王家在都更申請的兩年期間，知道土地在都更範圍內， 也在談價，在2年反對的有效日期內沒有正式提出退出。在都更通 過後，才開始提出反對，反對內容有包括「權利價值」的異議和 “沒被排除都更不知情”，兩項訴求經訴訟被駁回。 為目前社會大眾關切之文林苑案，臺北市都市更新處提出相關說明 發稿單位：臺北市都市更新處 日 期：101年4月3日 (http://www.uro.taipei.gov.tw/ct.asp?xItem=21870607&ctNode=12856&mp=118011)
都市更新審議程序完備，不同意戶所提相關質疑經最高行政法院裁定駁回 都市更新法定程序分為都市更新事業概要、事業計畫及權利變換計畫三階段，本案於 96.5.01核准事業概要後，實施者於97.6.11提出事業計畫及權利變換計畫申請市府審 議，期間經過公開展覽、公聽會及都市更新審議會之程序後，市府於98.6.16准予核定 實施。本案核定前，並未接獲王家表示反對之意見。 本案市府核定公文載明利害關係人可提起二種救濟程序，其一，對於「權利價值」有 異議，應依都市更新條例32條提請審議核復，其二，認為「行政處分有違法或不當」， 亦得提請訴願及行政訴訟，上述兩種救濟程序，不同意戶均提出救濟。針對權利價值 之異議(98.7.13提出)，業經都市更新審議會98.11.02決議維持原核定計畫內容(即認 為核定之價值並無不當無須調整)；針對不服原處分之訴願(亦於98.7.13提出)及訴訟， 經內政部訴願委員會98.10.27訴願決定訴願駁回、臺北高等行政法院99.05.26判決原 告之訴駁回、最高行政法院100.07.04裁定上訴駁回。
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解讀陳情書
網友的分析都更案通過後
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意思就是: 希望樂揚做善事, 王家犧牲打來獲得全體最大利益 願意配合政府都更,但不願意配合政府讓建商謀取暴利,新聞上國有土地拍賣每坪 動輒3、4百萬,而都更報告中我們地價每坪120餘萬, 每坪120餘萬用於土地徵收 公用合理但用於住宅販售不合理.主張分配的權力價值: A:不加入都更. B:加入, 金錢補助選房選車位等. C:加入領現金.(見下頁）
資料來源 文林苑三十六戶的居住正義 http://www.facebook.com/SHIHLIN8888
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都更案通過後
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兩家的賠償加來 約1.84億 左邊的是王清泉,王志平,王廣樹 方案A 不參加
右邊的是王家駿,王國雄 方案A 不參加
方案B 選房等
方案C 現金8753.8萬(以53萬/坪)
資料來源 文林苑三十六戶的居住正義 http://www.facebook.com/SHIHLIN8888
方案B 選房等
方案C 現金9651.7萬(以53萬/坪）
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都更案通過後
王家再補充陳情:98年9月27日家中長輩向樂揚表示 王家說之前的祖先被騙走土地 (1)都更大家一起來？或 (2) 5億買王家土地. 95年7月到98年 6月沒接觸建商 事實上王家有 和建商接觸
？ 王家說建商欺騙委員
希望樂揚做善事, 王家犧牲打來獲得全體最大利益
資料來源 文林苑三十六戶的居住正義 http://www.facebook.com/SHIHLIN8888
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都更案通過後
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願意配合政府都更,但不願意配合政府讓建商謀取暴利,是陳情書上 的重點,但是王家的條件,大大的超出都更案中原先比例分配的規劃. 98年8月1日的陳情書王家退讓的條件: 方案A
方案B
方案C
王清泉,王志平,王廣樹 退出都更案 1.面積 165.1677379坪 2.拆遷補助 2046954元 3.安置補助 1373736元 4.整修房屋費 2720000元 5.分配房屋樓層 由地主自己選擇 6.分配車位樓層 由地主自己選擇 7.大尺寸車位: 250x600 公分 8753.8萬
王家駿,王國雄 退出都更案
1.面積 182.108坪 2.拆遷補助 1399742元 3.安置補助 1144318元 4.大尺寸車位: 250x600 公分 5.分配房屋樓層 由地主自己選擇 6.分配車位樓層 由地主自己選擇 9651.7萬
後續的98年9月27日王家長輩向建商樂揚的提案: (1)
都更範圍自文林路前街後街鐵路邊(大家一起來？)
(2)
請建商拿 5億元來收購王氏家族土地.
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都更案通過後
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和解的歧見 據台北市都更審議會委員之一、中國建經公司總經理陳美珍表示: 建商與地主的分配比例,是經由雙方協議的結果.而且,市府指派的審議會,對權利 變換計畫書的審核,把關也算嚴格.「建商若要從都更中獲取暴利，基本上連審議 會核定都過不了,」
王家的看法: 新聞上國有土地拍賣每坪動輒3、4百萬,而都更報告中我們地價 每坪120餘萬,每坪120餘萬用於土地徵收公用合理但用於住宅販售不合理. 其實王家的看法是很有疑問的,因為如果是建商買地蓋屋子賣,王家土地開價多少 只要建商認為有利潤,土地買賣就會成交.土地買賣的錢進王家口袋. 但是都更案是地主出地,建商出力,蓋好的房子分一部分給建商作為“建築成本、 管理費和建商的利潤”,其餘的房子歸地主,沒有採購土地的行為和地價無關. 影響地主和建商分配比例是房價.而房價在民國98年文林苑預售時，每坪約47萬. 依照「都市更新條例」規定,實施者在進行都更時,可以收取其投入的資本、管理 技術等成本的十二％做為利潤,也就是所謂的「風險管理費」. “藍色字體”內容摘自 : 文林苑背後的４大都更迷思(天下雜誌) http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5031655&idSubChannel=3
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都更案通過後
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在一個都更案中,建商的分配總金額（成本+管理費）+ 風險管理費 沒有波動的情況下，如果地價高,地主的分配比例會提高,如果地價低, 地主的分配比例降低. 建商的分配總金額無波動 =（成本+管理費）+ 風險管理費 =（成本+管理費）× 108% 建商的分配 + 地主的分配 = 房數 × 房價 分配的比例，在高房價地區，建商分比較少的房子就可回本： 建商的分配 40% 地主的分配 60% =（成本+管理費）×108%
分配的比例，在底房價地區，建商分比較多的房子才可回本： 建商的分配 60% 地主的分配 40% =（成本+管理費）×108%
例如 建商的分配是6億,房子總值15億.地主分9億,建商地主分配比40%:60% 建商的分配是6億,房子總值10億.地主分4億,建商地主分配比60%:40% 據台北市都更審議會委員之一、中國建經公司總經理陳美珍表示: 文林苑地處士林區,房價相較北市大安區等中心區域,房價相對較低. 因此,樂楊分得的比例約五八％..
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都更案通過後
文林苑的的利潤有多大 在王家排行老三,也是王家五兄弟當中,現在唯一一個還住在文林苑老家的王廣樹說,他們家 幾個兄弟,其實現在都不住在老家.只有他在二００六年搬回來住.....(中略)
王廣樹還質疑，樂揚藉由文林苑的都更，至少賺進五億元。
據台北市都更審議會委員之一、中國建經公司總經理陳美珍表示: 房價高的地區做都更,地主與建商的分配比例,常見是六 :四；但房價低的地區,也有可能 地主只拿四，建商拿六.文林苑地處士林區,房價相較北市大安區等中心區域,房價相對較 低.因此,樂楊分得的比例約五八％.根據文林苑的更新事業權利變換計畫書,本案更新後, 地主實際分配坪數約一千七百坪、四十五個車位，樂揚分得二千三百坪、三十八個車位. 細算文林苑建商的獲利.若以某位樂揚預售屋買家,在二年前的成交價約一坪四十七萬,加 上士林區車位,一個平均約二００萬做為計算基礎,得出整個都更案樂揚分房可得約十一． 八億元.扣除審定成本八．六億，與管理費二億,樂揚因更新價差得到的獲利,其
實是約一億元,沒有到王家指控的五億元暴利。 持分 2300 坪 建商 38 車位 1700 坪 地主 45 車位
單價 47.0 萬/坪 200.0 萬/坪 47.0 萬/坪 200.0 萬/坪
總價 10.8 億 0.8 億 8.0 億 0.9 億
合計
比例
扣除審定成本 管理費 建商獲利
11.6 億 56.5%
8.6 億
8.9 億
11.6-8.6-2=1(億） 1/ 11.6= 8.6/%
43.5%
“藍字內容”摘自 : 文林苑背後的４大都更迷思(天下雜誌) http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5031655&idSubChannel=4
2.0 億
1.0 億
網友的分析 持分 2300 坪 建商 38 車位 1700 坪 地主 45 車位
單價 47.0 萬/坪 200.0 萬/坪 47.0 萬/坪 200.0 萬/坪
總價 10.8 億 0.8 億 8.0 億 0.9 億
合計
都更案通過後 比例
11.6 億 56.5% 8.9 億
12
43.5%
扣除審定成本 管理費 建商獲利 8.6 億
2.0 億
1.0 億
11.6-8.6-2=1(億）
由於民國98年建商分配的屋子已經預售完畢，建商的分配金額就是 11.6億不會變動。除非經過都更審議委員審核過的成本8.6億和管理費 2億有“灌水”，否則建商的獲利就是合都更法規定範圍內的8% 1億。
事實上，針對權利價值之異議(98.7.13提出)，業經都市更新審議會 98.11.02決議維持原核定計畫內容(即認為核定之價值並無不當無 須調整) (http://www.uro.taipei.gov.tw/ct.asp?xItem=21870607&ctNode=12856&mp=118011)
至於地主分配房子房價由民國98年每坪47萬升值到民國101年每坪65萬。 房價升值地主們獲利增加。 王家分房現值 145.75坪×65萬/坪 + 5車位× 250萬/車位 = 1億723萬
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和解的歧見 如果王家真是“願意配合政府都更,但不願意配合政府讓建商謀取暴利”王家認 為建商有暴利,就應該向法院控告都更審議會的審核委員瀆職,去拿回應得的持分. 王家的王耀德(建築碩士,任職做都更的建築師事務所),有沒有暴利,王耀德應該 有能力去查清楚.
如果證實建商的獲利合乎都更法規定,沒有暴利,王家願不願意放下 爭議,配合政府都更呢? 王家算賠償金算法是將自己土地比例 上蓋的上屋子的100% 拿回,而不是和 建商/同意戶以 58:42的比例取回. 這不就是要建商免費幫王家的屋子持 分蓋起來.還要建商吐出自己的利潤。 至於都更大家一起來和5億元來收購 王氏家族土地的條件.那就更是令人 無言以對了. “藍色字體”內容摘自 : 文林苑背後的４大都更迷思(天下雜誌) http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5031655&idSubChannel=11
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0816台灣都市更新受害者聯盟回應士林「文林苑」都市更新案 聲明稿 http://www.facebook.com/notes/%E5%8F%B0%E7%81%A3%E9%83%BD%E5%B8%82%E6%9B%B4%E6%96%B0%E5%8F%97%E5%AE%B3%E8%80%85%E8%81%AF%E7%9B%9F/0816%E 5%8F%B0%E7%81%A3%E9%83%BD%E5%B8%82%E6%9B%B4%E6%96%B0%E5%8F%97%E5%AE%B3%E8%80%85%E8%81%AF%E7%9B%9F%E5%9B%9E%E6%87%89%E5%A3%AB% E6%9E%97%E6%96%87%E6%9E%97%E8%8B%91%E9%83%BD%E5%B8%82%E6%9B%B4%E6%96%B0%E6%A1%88-%E8%81%B2%E6%98%8E%E7%A8%BF/218441651537018
台灣都市更新受害者聯盟寫於 2011年8月16日20:44 · 當樂揚建設娓娓道出沉痛質疑，直指少數私利為何能凌駕多數人的公共利益，我們只想問一個簡單的問題，提供社 會大眾公評：都市更新案中的少數利益與公共利益，各是什麼？ 樂揚建設於其聲明稿中指出：「守法民眾沉痛質疑：極少數私利，為何能凌駕大多數的公共利益？」我們在此肯定 樂揚建設意識到了都更案中的公共利益與私利的問題，藉著樂揚建設提出的發問，我們進一步以文林苑都更案為例， 列舉一般建設公司中所謂的公共利益跟集體利益是甚麼： 在98年每坪均價47萬賣完的房子, 現在能以每坪65萬再賣一次嗎? • 本案更新後價值 1 19億35,322,222元 • 本案更新後面積4113.03坪，車位93部 • 地主實際分配權利價值 2 8億73 ,997,570元 在民國98年每坪均價47萬賣完的房子,現在能以每坪65萬再賣一次嗎? • 地主實際分配坪數1749.45坪、車位45個 • 樂揚分走2363.58坪、車位38個→現在價值一坪65萬，車位250萬=16億3132.7萬 3 • 樂揚審定成本8億63,294,685元加管理費2億0,372,093元，共計10億67014778元 • 可超賣差價獲利5億64,312,222，可超賣差價增值幅度52.88% • 樂揚收了買屋者預售款，建案又可以貸款，依私下合約，究竟有無支付那些搬離地主的租金補貼? 資料來源：台北市政府府都新字第09830575300號核定版權利變換計劃書 官網資料明明是2樓以上平均建坪單價 42萬元/坪
1 本案更新後價值 19億35,322,222 = 2 地主實際分配權利價值 8億73 ,997,570 +
3 樂揚分走16億3132.7萬
=25億05324570 25億05324570 = 19億35,322,222 這個聲明稿的數字太胡扯
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官網資料明明是2樓以上平均建坪單價42萬元/坪，民國98年賣時才漲到每坪47萬
(http://twur.cpami.gov.tw/urquery/country-2-1.aspx?KEYID=VTIwMTAxMDA4LTYzNDIyMTUwMDczNjIyNjE4Mw== )
文林苑在98年以均價每坪47萬賣完，而都更受害者聯盟以目前的每坪65萬 計算建商獲利，然後藉此告訴支持他們的人一起罵建商賺了多少又多少， 不否認建商是有賺，但是身為一個NGO如果不本著實情報導，這樣的組織 值得人相信和支持?
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丁致成先生的FaceBook 都更論述 http://www.facebook.com/Chihcheng.Ting
天下雜誌 文林苑背後的４大都更迷思 (樂揚因更新價差得到的獲利,其實是約一億元,沒有到王家指控的五億元暴利） http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5031655&idSubChannel=11
重新再次檢視 此次王家都更案 描述王家如何取得建築線可能的方法 http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=454&t=2664187&p=1
挺士林王家真的那麼「正義」嗎？ 疑點分析 ─都更計畫中利益關係與社會公共性的權衡 | 苦勞網 http://www.coolloud.org.tw/node/67953
關於王家都更案 被分享上萬次的文章 https://www.facebook.com/notes/%E5%BC%B5%E5%BF%97%E7%A5%BA/%E9%97%9C%E6%96%BC%E7%8E%8B%E 5%AE%B6%E9%83%BD%E6%9B%B4%E6%A1%88/331167493599401
理盲濫情看都更－－過來人給你的良心忠告 危樓海砂屋都更的經驗 http://www.ettoday.net/news/20120403/36013.htm
都更懶人包
10分鐘搞懂都更
http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/120402/27/3hg6.html
都更列車 讓台北「變臉」 - 天下雜誌493期 http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5031402