Market Report • Milano Roma • H2 2021

Page 1

Market Report Milano • Roma H2 2021



The Market Report • Milan & Rome H2 2021 edited by Engel & Völkers has been realized with the collaboration and scientific support of Nomisma.



MARKET REPORT • MILANO & ROMA H2 2021

Indice

6

9

Economia Italiana

Il mercato residenziale di pregio a Milano

20 Il mercato residenziale di pregio a Roma

6

Economia italiana

mercato residenziale di 20 Ilpregio a Roma

7

Mercato immobiliare in Italia

29 Il punto su Roma

mercato residenziale di 9 Ilpregio a Milano

17 Il punto su Milano

mercato di Milano e 31 IlRoma in sintesi

inglese 33 Versione English version


Economia italiana

59 236 213

+ 6,3%

+ 4,7%

+ 28%

94,3

Popolazione 1 gen 2021

PIL 2021 (var. % annua; prev. Istat)

Crescita PIL 2022 (var. % annua; prev. Istat)

Compravendite di abitazioni 2021 (var. % su 2020)

Prezzo medio immobili Italia H1 2021 (index: 2015=100)

Fonte: Istat e Nomisma

Scenario economico e prospettive

2022 (oltre il 4%) che dovrebbe progressivamente ridursi nel biennio successivo.

Nel corso del 2021 l’economia italiana ha avviato un percorso di intensa crescita e di recupero dei livelli produttivi persi a causa dell’emergenza pandemica. In

Il clima di fiducia

particolare, il secondo e il terzo trimestre sono stati

Nel corso del 2021 la ripresa economica è andata di pari

caratterizzati da tassi di crescita del PIL significativi,

passo con un incremento degli indici di fiducia, arrivati a

rispettivamente pari a +2,7% e +2,6% in termini

toccare valori eccezionalmente elevati, con l’indicatore

congiunturali. Tale accelerazione è stata superiore

dei consumatori e delle imprese che hanno raggiunto

alla media europea, riducendo di fatto il gap con i

i valori massimi della serie storica. Queste aspettative

principali competitor continentali rispetto al periodo

positive si stanno traducendo in atteggiamenti meno

pre-pandemia.

prudenziali da parte delle famiglie, con riferimento

Alcuni segnali di rallentamento si sono tuttavia

ai comportamenti di spesa: i consumi hanno ripreso

manifestati già nell’ultimo trimestre del 2021, con

vigore e saranno sostenuti per tutto il prossimo triennio,

un proseguimento della crescita, ma su livelli più

sebbene occorrerà attendere il 2023 per tornare ai livelli

contenuti, correlati alle criticità nella disponibilità di

pre-Covid. Il risparmio forzoso accumulato durante

materie prime e costi di produzione. Nel complesso, a

l’emergenza pandemica alimenterà la spesa delle

consuntivo d’anno è attesa una crescita del PIL intorno

famiglie che si dimostrerà più intensa della crescita

al 6%, tra le più intense nel panorama europeo.

del potere d’acquisto, provocando una progressiva

Le previsioni indicano una crescita robusta anche nel

riduzione del tasso di risparmio.

Fonte: Istat (consuntivo) e previsioni Nomisma su fonti varie

Fonte: elaborazioni su dati Istat

6

Market Report • Milano & Roma H2 2021


Mercato immobiliare in Italia

Le compravendite residenziali Nel secondo semestre 2021 il mercato immobiliare italiano ha consolidato la ripresa già avviata dall’estate del 2020, alla prima tregua concessa dall’ondata pandemica. L’inattesa capacità di rilancio dell’economia italiana, favorita dalle ingenti risorse associate al Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) e da una guida delle istituzioni percepita finalmente salda e credibile, ha rappresentato l’imprescindibile presupposto macroeconomico per riattivare la spinta all’acquisto immobiliare dettata dal desiderio di miglioramento della propria condizione abitativa. Nel 2021 si è assistito pertanto a un vero e proprio rimbalzo dei volumi di compravendita del settore residenziale italiano, con i dati consuntivi relativi ai primi nove mesi dell’anno (536.022 scambi) che fanno segnare un incremento del 43% sul 2020. Sono infatti oltre 160 mila in più le abitazioni scambiate nel periodo. E’ inoltre interessante notare che le unità scambiate risultano sensibilmente superiori anche a quelle dei primi nove mesi del 2019 (+23%). Le stime Nomisma per il totale annuo 2021 indicano il superamento della soglia delle 710 mila, con un incremento annuo del 28% sull’anno precedente. L’entità dell’interesse manifestato è stata, tuttavia, di gran lunga superiore alle attese, arrivando a coinvolgere oltre 3,3 milioni di nuclei familiari che hanno deciso di intraprendere la ricerca di una nuova casa. La maggior parte delle intenzioni è alimentata dalle inadeguatezze riscontrate durante la convivenza forzosa degli ultimi inverni pandemici, nonché dal bisogno di dotazioni accessorie diventate oggi spesso irrinunciabili.

Fonte: elaborazione su dati Agenzia delle Entrate e previsioni Nomisma

La propensione alla suburbanizzazione, che ha caratterizzato una parte significativa delle intenzioni di acquisto recenti, potrebbe gradualmente attenuarsi per lasciare spazio ad una ricerca di efficienza complessiva che porterà a privilegiare le periferie meglio infrastrutturate dei capoluoghi. L’andamento dei prezzi L’indice medio globale Italia dei prezzi delle abitazioni signorili e civili elaborato da Nomisma mostra una sostanziale stabilità su base semestrale (+0,2%), segnale positivo rispetto alla flessione pari a -1,6% su base annua. L’esuberanza della domanda che si sta riversando sul mercato ha avuto effetti non solo sui livelli delle transazioni, ma su tutti i principali indicatori del settore residenziale. Alla contrazione di tempi di vendita e sconti praticati, si associa infatti una crescita dei prezzi, rivelatasi più marcata in corrispondenza delle città che avevano trainato la risalita fino a tutto il 2019, con Milano ancora una volta a guidare la graduatoria. Le città Top 5 per livello dei prezzi medi delle abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo presentano i seguenti incrementi semestrali: nell’ordine, Venezia (3.901 €/mq; +0,7%), Milano (3.890 €/mq; +4,2%), Roma (3.231€/mq; +2,7%), Firenze (2.772 €/mq; 0,0%) e Bologna (2.521 €/ mq; +2,6%). Con riferimento all’outlook, si prevede che la forte pressione della domanda continuerà ad alimentare la crescita dei prezzi immobiliari nel settore residenziale. Il favorevole contesto economico contribuirà a mantenere elevati i livelli di attività del mercato residenziale e a sospingere ulteriormente la dinamica dei valori per

Fonte: Nomisma

Market Report • Milano & Roma H2 2021

7


Fonte: Nomisma

Fonte: previsioni Nomisma (luglio 2021)

Fonte: elaborazioni su dati Banca d’Italia per dati consuntivi; stime Nomisma per Q2 2021; previsioni Nomisma da Q3 2021

il prossimo triennio, con incrementi medi intorno ai 2 punti percentuali annui (tav. 2). Tra le maggiori città, sarà ancora una volta Milano a ricoprire il ruolo di capofila (+3,6% atteso per il 2022), a cui segue Roma con variazioni comunque significative (+2,3%). Il finanziamento immobiliare Alle dinamiche del mercato sopra descritte ha certamente contribuito il sistema finanziario, che ha sostenuto la domanda con l’erogazione di mutui per l’acquisto dell’abitazione, al punto che anche nel 2021 il ricorso al credito è risultato massiccio. La dinamica dei mutui risulta infatti ampiamente positiva, in un contesto di lieve ripresa dei tassi di interesse che penalizza la componente delle surroghe. Anche grazie a un secondo trimestre particolarmente positivo (+40% tendenziale), la stima per il volume annuo erogato 2021 è pari a circa 55 miliardi di euro, con una crescita superiore al 30% su base annua (fig. 5). Lo scenario previsivo per il prossimo biennio 8

Market Report • Milano & Roma H2 2021

restituisce un andamento dei flussi dei nuovi mutui in leggero incremento rispetto ai volumi attuali, coerenti con la ripresa economica e le condizioni di offerta ancora convenienti.


Il mercato residenziale di pregio a Milano

1 374 582

+ 28,5%

6,5K - 11K €/m²

230 - 340 € m²/Y

21.000 €/m²

Popolazione 1 gen 2021

Compravendite di abitazioni Q3 2021 (var. % su Q3 2020)

Nuove/ristrutturate, prezzo prime medio H2 2021

Nuovo/ristrutturato, canone prime medio H2 2021

Nuovo/ristrutturato, centro città prezzo massimo H2 2021

Fonte: Istat, Nomisma (forecast) e Engel & Völkers (prezzi e canoni)

Congiuntura e outlook

Tra le nuove dinamiche in atto, la domanda è più interessata, rispetto al passato, alla qualità dell’abitare

Nei primi nove mesi del 2021 le compravendite a Milano

che viene ricercata in zone caratterizzate dalla presenza

hanno reagito con slancio alla inevitabile flessione

di pertinenze esterne e dalla possibilità di acquistare

registrata nel 2020 (-17,6% annuo) causata dal primo

tagli più ampi. Sotto tale spinta centrifuga, pertanto, il

severo lockdown. La crescita ha consentito la ripresa del

mercato si sviluppa a raggiera a partire dal centro, con

trend di crescita ininterrotto di cui il mercato milanese

maggiore fortuna per gli immobili situati in prossimità

stava beneficiando da sette anni, prima dell’inizio della

delle linee metropolitane.

pandemia. La ripresa del 2021 registra infatti non solo

Si segnalano come zone emergenti Gambara-Bande

un incremento del 28,5% sul 2020, ma conferma il

Nere e Lorenteggio a Ovest, e torna l’interesse per la

ritorno dei livelli pre-pandemia, superando il risultato

zona di San Siro. Corso Lodi e Porta Vittoria sono le

del 2019 (+1,7%). In tale positiva congiuntura, il

zone di maggior interesse nel quadrante Sud e le zone

segmento prime vive un momento di ripresa. Il mercato

di Città Studi e Indipendenza-viale Argonne nella parte

si conferma decisamente liquido, con tempi medi di

Est. La zona Nord continua a crescere nell’area NoLo e

collocamento tra 1-2 mesi per i mono e bilocali, e per i

Isola e salgono le quotazioni di Bovisa grazie a nuove

trilocali (circa 80 mq), e di circa 3 mesi per i tagli più

realizzazioni e della zona Cenisio-Piazza Firenze grazie

grandi. Restano stabili su base semestrale gli sconti sul

all’ampliamento della rete dei trasporti.

prezzo richiesto, del tutto esigui e mediamente pari a

La maggior parte dei nuovi sviluppi immobiliari di

3%-4%. In particolare, per i tagli fino a 80 mq lo sconto

lusso nascono, fisiologicamente, in comparti urbani

si assesta mediamente su 1%-2%; per i quadrilocali e

localizzati al di fuori della terza cerchia grazie alla

oltre (80 – 160 mq) su 3%-4% e per le unità immobiliari

disponibilità di spazi adeguati; il limite della linea

di grande dimensione (oltre 160 mq) su 4%-8%.

90/91 vede pertanto sfumare il proprio storico segno di

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

Fonte: Nomisma, Indice di performance residenziale

Market Report • Milano & Roma H2 2021

9


confine del mercato di pregio. In tal senso la città sta sperimentando una forte espansione orizzontale. Sul versante dei prezzi, molti sono gli immobili di lusso o pronti per l’uso che presentano quotazioni ampiamente fuori mercato, indipendentemente dalla zona di riferimento. Il resto del mercato, il più efficiente nel contesto nazionale, rispecchia invece correttamente i valori applicati nelle diverse zone, con prezzi adeguati e, di conseguenza, sconti esigui. Gli immobili in centro storico sono considerati un investimento esente da rischi in particolare per gli investitori non locali, mentre i residenti investono nelle altre zone, dove, nel semestre in esame, i prezzi sono aumentati più che proporzionalmente rispetto al centro. Outlook H1 2022 L’outlook di Engel & Völkers per il primo semestre 2022 prospetta una piena ripresa del mercato della locazione in tutte le zone, in concomitanza con l’auspicata fine della pandemia, sia in termini di numero di contratti stipulati che di livello dei canoni. Nel contesto del segmento di pregio milanese, la zona Est rivela un mercato più sfaccettato, con attese di quotazioni e contratti stazionari nelle zone Repubblica, Morgagni-Bacone e Città Studi, e, per contro, indicatori in aumento nelle altre zone. Nella Zona Sud il mercato della compravendita dovrebbe crescere nei volumi di scambio, ma a fronte di prezzi medi stazionari.

10

Market Report • Milano & Roma H2 2021

Fonte: Engel & Völkers


Centro Storico I prezzi medi degli immobili in Centro Storico aumentano su base semestrale in modo generalizzato. Il range dei prezzi medi va da 8-15 mila euro/mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 6-10 mila euro/mq per quelli da ristrutturare. Le quotazioni top toccano i 20-21 mila euro/mq nel Quadrilatero, a Brera e in zona CastelloForo Buonaparte, e i 17-18 mila euro/mq in San Babila, Duomo e Cordusio, dove si sono peraltro registrati i tassi di crescita maggiori. Per contro, i canoni scontano ancora un trend stazionario per le abitazioni nuove/ristrutturate e in leggera flessione per le abitazioni in buone condizioni, assestandosi per le proprietà nuove/ristrutturate al nuovo su 300-400 euro/ mq/anno e per le proprietà in buone condizioni su 180220 euro/mq/anno.

Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2021

11


Zona Ovest I prezzi medi delle abitazioni nuove/ristrutturate al nuovo crescono su base semestrale, riprendendo il trend al rialzo. Le quotazioni medie vanno da 5.500 a 8.200 euro/ mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 4.400 a 6.300 euro/mq per quelli da ristrutturare. Si posizionano fuori range le quotazioni di City Life, tra 7.700-14.500 euro/mq e, nella fascia inferiore, quelle di GambaraBande Nere, comprese tra 4.000-5.600 circa. Il livello medio dei canoni rimane stabile su base semestrale per i valori degli immobili nuovi o ristrutturati al nuovo, compresi tra 210-300 euro/mq/anno. In leggera flessione le quotazioni dei valori degli immobili in buone condizioni, che si posizionano tra 150 a 200 euro/mq/ anno.

Fonte: Engel & Völkers

12

Market Report • Milano & Roma H2 2021


Zona Est I prezzi medi registrano un incremento su base semestrale in tutte le location monitorate, ma più significativo nella zona Morgagni - Bacone. I valori di compravendita sono compresi nel range 4.000-9.000 euro/mq per gli alloggi ristrutturati al nuovo. Crescono leggermente i canoni medi di locazione per le abitazioni nuove o ristrutturate (215-290 euro/mq/anno), mentre restano stazionarie le quotazioni per le abitazioni in buone condizioni (130-160 euro/mq/anno).

Fonte: Engel & Völkers

Zona Nord

per le abitazioni in buone condizioni.

Le quotazioni medie confermano il trend crescente in tutti i quartieri dell’area, con prezzi medi per le proprietà nuove e ristrutturate al nuovo che variano tra 4.500 a 7.000 euro al mq nelle zone Centrale-Loreto e Isola-GioiaMaggiolina. I prezzi medi top, stazionari nel semestre, si segnalano in Porta Nuova-XXV Aprile (18.500 euro/ mq) e tuttavia anche l’area di Garibaldi-Moscova-Arena registra una crescita del prezzo medio massimo, del tutto significativo, pari a 12.000 euro/mq. Per contro, flettono leggermente i canoni medi su base semestrale, compresi nel range 220-380 euro/mq/anno per le abitazioni ristrutturate e tra 120-190 euro/mq/anno Market Report • Milano & Roma H2 2021

13


Zona Sud I prezzi medi crescono per le proprietà ristrutturate

al semestre precedente.

al nuovo, che variano in un range tra 5.800 euro/mq

I canoni di locazione mostrano un lieve incremento su

di Medaglie d’Oro-Lodi e 10.000 euro/mq di Porta

base semestrale, compresi nel range 210-310 euro/mq/

Romana-Crocetta-Quadronno. Lo stesso trend si registra

anno per le abitazioni ristrutturate, mentre rimangono

per le quotazioni delle abitazioni da ristrutturare, rispetto

stazionari per le abitazioni in buone condizioni.

Fonte: Engel & Völkers

14

Market Report • Milano & Roma H2 2021


Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2021

15


Fonte: Engel & Völkers

16

Market Report • Milano & Roma H2 2021


Il punto su Milano

Intervista Marco Sorbara Direttore Commerciale Engel & Völkers Milano Petra Mojžíšová Licence Partner Engel & Völkers Milano Gabriele Borgnino Office Manager Engel & Völkers Milano Porta Romana Roberto Magaglio Licence Partner Engel & Völkers Milano Marco Clerici Head of Business Development Engel & Völkers Milano D. Qual è il trend della domanda nel II semestre 2021? In che misura l’emergenza Covid ha impattato sul mercato del pregio? R. Sorbara: Il secondo semestre 2021 ha confermato e rafforzato con consapevole vivacità il trend qualitativo già emerso e apprezzato in tutti i precedenti report post lockdown. Il processo di selezione di un immobile si è ormai trasformato; la casa non è più soltanto un punto di appoggio o un luogo ove trascorrere del tempo tra un’attività e l’altra ma è diventata essa stessa luogo di importanti attività quotidiane. Questa nuova visione della casa come luogo di incontro, di lavoro e di attività in famiglia ha acuito la necessità e, soprattutto, il desiderio di rinnovare e reinterpretare il concetto

ampie e confortevoli, anche se ubicate in zone semicentrali della città, purché ben collegate e servite. Questa tendenza ha prodotto effetti concreti anche nell’ambito dei valori di scambio che, in particolare in questo ultimo semestre, si sono tradotti in alcune compravendite – occasionali ma molto significative – a valori ben più elevati rispetto a quelli della zona di riferimento proprio grazie a queste caratteristiche di qualità e comfort delle quali erano dotati tutti gli immobili oggetto di queste operazioni immobiliari. Interessante osservare come gran parte di queste compravendite a valori superiori al contesto si siano verificate in location di fascia semi-centrale e abbiano coinvolto abitazioni perfettamente e recentemente ristrutturate, spesso anche completamente arredate, dunque in grado di risultare immediatamente disponibili per l’utilizzo del nuovo acquirente, circostanza che ne ha amplificato il valore percepito in sede di negoziazione e dunque le performance in fase di vendita. Anche in questo caso è interessante osservare come questo nuovo trend sia in grado di premiare in modo concreto immobili nuovi e ristrutturati rispetto al mercato pre-Covid, da sempre favorevole alle soluzioni da ristrutturare e che oggi invece subiscono una breve battuta d’arresto. Questi nuovi must del mercato hanno dunque profondamente modificato il modo in cui i compratori si relazionano all’acquisto di un immobile, processo

di casa e dei suoi spazi per renderli idonei al nuovo

oggi molto più emotivo rispetto al modello razionale del

modello e alle nuove esigenze dell’abitare.

recente passato, che pone in primo piano il desiderio di

Abitazioni più ampie e confortevoli, i sempre ricercati

vivere in modo polifunzionale e confortevole la propria

spazi esterni come terrazze e giardini, il respiro e la

abitazione, con minor disponibilità al compromesso e

qualità di un piano alto, case smart dotate di tecnologia

maggior propensione ad investire in qualità.

a servizio dell’uomo e la comodità dei servizi sotto casa per limitare quanto possibile l’utilizzo di mezzi privati in favore di mobilità alternative, sono questi

D. Rispetto alle varie zone di Milano, si rilevano

alcuni dei trend che coinvolgono con sempre maggior

nuove tendenze? La domanda ha modificato le

determinazione il segmento premium del mercato

proprie esigenze e richieste?

immobiliare. Queste caratteristiche risultano oggi talmente essenziali

R. Mojžíšová:

e ambite nel processo di selezione di una nuova

Il mercato della compravendita milanese è as-

abitazione da porre in secondo piano la location, ormai

solutamente in crescita e in salute: nonostante il Covid

sempre più spesso derogata in favore di abitazioni più

non abbia mediamente aiutato l’economia, l’importanza Market Report • Milano & Roma H2 2021

17


relativa del bene “casa” è cresciuta parecchio, e così parallelamente è cresciuta l’intenzione di sostituire la propria casa con un’altra più grande-confortevoleprestante-con-spazi-all’aperto, intenzione facilitata da tassi di interesse ancora ai minimi storici. Essendo Milano una città geograficamente piccola e concentrica questo forte movimento della domanda ha contribuito all’allargamento della città per vie orizzontali, dopo aver sperimentato la verticalità delle torri. Da notare anche che le nuove iniziative immobiliari sorgono necessariamente dove si trovano edifici o spazi da rigenerare e questo avviene per lo più fuori dalle mura spagnole o meglio fuori dalla cerchia della 90/91. Il vero fatto nuovo è che questo forte movimento orizzontale ha di fatto ormai travolto nelle intenzioni di acquisto dei Clienti l’invisibile e importante confine che per anni si trovava sulla circonvallazione della linea 90/91, anche perché molti nuovi sviluppi immobiliari proposti come lussuosi si trovano ormai fuori da questo confine e come già scritto più volte la location (intesa come centralità) ha perso forza nei confronti della qualità dell’abitare e del comfort abitativo. L’identikit di chi compra in queste nuove zone è tipicamente costituito da giovani famiglie mediamente benestanti, che con la loro crescita economica contribuiranno alla crescita economica e sociale del tessuto urbano di queste nuove micro-zone che si riqualificheranno sempre di più. Questo avviene come già visto su tutti i quadranti della città: partendo da Nord e girando in senso orario lo vediamo alla Maggiolina, NoLo, Medaglie d’Oro, Lodi, Ortles, Navigli, Inganni, San Siro, Cascina Merlata, Bovisa. Da segnalare su questo tema che l’annunciato proseguimento della linea metropolitana MM1 fino a Monza renderà le due città più “fluide” tra loro. Dal punto di vista dei valori la domanda ha fatto lievitare i prezzi un po’ dappertutto segnalando però un minore aumento relativo del centro rispetto alle zone più esterne. Segnaliamo anche l’allargamento delle forbici di prezzi nelle varie zone: gli immobili “belli”, ovvero quelli in palazzi signorili in un bel contesto a un piano alto con terrazzo e belle vedute-affacci, ormai spuntano prezzi compatibili con le dinamiche del mercato dei collezionisti facendo aumentare i prezzi massimi; gli immobili “normali”, ovvero quelli a cui mancano alcuni degli elementi sopra-descritti, crescono ma meno dei precedenti; e infine gli immobili “problematici” rimangono ancorati ai valori di prima. 18

Market Report • Milano & Roma H2 2021

Siamo molto fiduciosi che l’outlook per il 2022 rimanga positivo in quanto la domanda di sostituzione è ancora largamente inevasa e le condizioni generali esterne (come ad esempio i tassi di interesse) non peggioreranno più di tanto. D. Quali sono le vostre previsioni per la prima parte del 2022? R. Borgnino: Per la prima parte del 2022 prevediamo vengano confermate tutte le dinamiche che si sono manifestate durante il 2021. Da un mercato in cui la location rappresentava uno dei driver principali nella ricerca dell’abitazione, oggi è la tipologia abitativa e la presenza di sfoghi esterni a guidare la scelta del cliente. Continuerà quindi, in controtendenza rispetto al passato, la dinamica centrifuga che porta i clienti a mostrare interesse per aree anche ben oltre la tradizionale linea di demarcazione rappresentata dalla linea 90/91. Questo fenomeno ha fatto sì che anche tutte le aree al di là dell’ormai caduto confine della terza cerchia siano diventate oggetto di interesse per investitori e sviluppatori, in particolar modo nella zona sud attualmente interessata dalla riqualificazione dello scalo ferroviario di Porta Romana e dall’insediamento del prossimo Villaggio Olimpico. Per il primo semestre del 2022, al netto dello sviluppo dell’epidemia, si prevede che i valori degli immobili rimarranno stabili per la maggior parte delle tipologie, con aumento nei casi caratterizzati da fortissima domanda e scarsa disponibilità. I fortunati proprietari di immobili tra la prima e la terza cerchia, con una dimensione maggiore di 120 mq e dotati di terrazzo o giardino vedranno incrementare il valore dei propri immobili e avranno la possibilità di venderli con tempi di assorbimento inferiori al mese nella media e in alcuni casi di poche settimane, come già successo in finale di anno. Un altro fattore destinato a diventare sempre più importante sarà la performance energetica dell’unità immobiliare. L’Europa ormai ha preso una direzione anche per il settore edile come già fatto nel recente passato per l’automotive. Saranno quindi sempre apprezzate abitazioni con classificazione energetica “A” o superiore a discapito di quelle più basse. Ovviamente auspichiamo che anche gli incentivi per l’efficientamento energetico continuino a essere disponibili per tutto il 2022 e continuino ad costituire un driver importante come nell’anno appena passato.


D. Mercato delle locazioni: quali sono le nuove tendenze? R. Magaglio: Il mercato delle locazioni a Milano ha subito negativamente gli effetti del Covid che a partire da marzo 2020 ha paralizzato i sui driver principali ovvero turismo, eventi-fiere, education e mobilità aziendale. Il Covid ha quindi rapidamente modificato il mercato cambiando i rapporti di forza tra proprietari e conduttori trasformando il mercato da una situazione di forte domanda ad una di forte offerta, tanto più sui tagli più piccoli fino a 90mq. Da settembre 2021 con il Salone del Mobile abbiamo registrato un nuovo punto di svolta nel mercato con l’arrivo di una nuova, più sofisticata, domanda di locazione: Milano rimane attrattiva per chi è in cerca di un lavoro, per studiare e per curarsi oltre che per la socialità e l’internazionalità della città. Riaperte le frontiere il mercato ha anche beneficiato delle leggi sul rimpatrio dei cervelli e sulla fiscalità agevolata per i Paperoni stranieri: questi signori infatti in prima battuta cercano immobili (di prestigio) in locazione. Ad oggi i canoni di locazione residenziale mediamente ancora non hanno recuperato i valori pre-Covid, risultando indietro di circa il 5-10% rispetto ai massimi di febbraio 2020, ma sono in recupero e l’outlook da qui alle Olimpiadi Milano-Cortina del 2026 è sicuramente positivo salvo ulteriori imprevisti sanitari, siamo infatti fiduciosi che entro il 2022 si possano recuperare i valori precedenti, anche perché ad oggi permane il fatto che esistono pochissimi soggetti che si occupano di locazione residenziale a livello istituzionale; è paradossale che l’interesse degli investitori istituzionali per questa asset class arrivi in un momento di “squeeze” dei rendimenti per la strana combinazione di prezzi in salita e canoni in sofferenza. Per quanto attiene alle tipologie e i desideri dei conduttori nel mercato della locazione registriamo le stesse identiche dinamiche già viste nel mercato della compravendita anche se con minor vigore, ovvero ricerca di spazi più grandi, all’aperto e più vicino al verde: in sostanza una domanda che si sposta dal centro al semicentro, dal semicentro a oltre la 90/91 e così via con particolare attenzione a esser vicino alle metropolitane. In questo aspetto “centrifugo” il mercato risente degli effetti dello smart working ancora più di quello delle compravendite, e sono tendenze che parzialmente giudichiamo non temporanee.

Più lentamente del long-term stanno ripartendo anche le locazioni short-term, con particolare attenzione a quelle tra un mese e un anno che oggi beneficiano della domanda di molte famiglie in difficoltà con i tempi di ristrutturazione della loro nuova casa. D. Qual è l’attuale situazione del mercato delle nuove costruzioni e quali sono i nuovi trend? R. Clerici “Non hai ragione perché gli altri concordano con te, ma perché i fatti ti danno ragione” affermava Warren Buffett. Ritengo che questa logica debba essere alla base di qualsiasi lettura della situazione di mercato e soprattutto di interpretazione dei trend in essere. A giugno del 2021 registravamo nella sola città di Milano oltre 70 cantierizzazioni che al 31 dicembre sono quasi raddoppiate, arrivando a oltre 130. I numeri evidenziano quanto il settore immobiliare stia scommettendo su Milano e sul suo comparto residenziale. Per ora possiamo affermare che, per quanto riguarda le operazioni in fase più avanzata, “i fatti danno ragione” agli imprenditori. Allo stesso tempo però, iniziamo a riscontrare quella che in passato fu definita da alcuni economisti come “euforia irrazionale degli operatori”, che determina l’insorgere di operazioni di sviluppo che partono più da “convinzioni condivise” che da “fatti”. L’aumento della quota di mercato di iniziative Built to Rent, in un contesto culturale e normativo come quello italiano, potrebbe sicuramente essere annoverata fra queste se non supportate da approfondite e specifiche analisi sulla zona d’intervento. Analisi che non possono più partire dagli aspetti tecnici, giuridici ed economici del prodotto immobiliare, ma devono nascere da una reale comprensione delle esigenze della domanda. La necessità di standardizzazione non dovrà prevaricare l’esigenza del cliente di avere un prodotto built to suite in grado di rispondere alle proprie esigenze personali rispettando allo stesso tempo quelle della collettività. Tematiche come quelle ESG, oggi prevalentemente ad uso dei soli addetti ai lavori, guideranno i trend del mercato con una velocità che solo poco tempo fa erano inimmaginabili per il settore. Negli ultimi sei mesi abbiamo gestito direttamente la compravendita di immobili commerciali da trasformare a residenziale che entreranno sul mercato a partire dal 2024, per i quali già oggi siamo chiamati ad analizzare i possibili target di riferimento, attività questa ardua per chi non è tutti giorni a contatto diretto con il cliente. Market Report • Milano & Roma H2 2021

19


Il mercato residenziale di pregio a Roma

2 770 226

+37,8%

3,4K - 4,7K EUR/m²

130 - 280 EUR m²/Y

9.000 EUR/m²

Popolazione 1 gen 2021

Compravendite YTD Q3 2021 (var. % su YTD Q3 2020)

Nuove/ristrutturate, prezzo prime medio H2 2021

Nuove/ristrutturate, canone prime medio H2 2021

Nuove/ristrutturate, centro città prezzo massimo H2 2021

Fonte: Istat, Agenzia delle Entrate e Engel & Völkers

Congiuntura e outlook Nei primi nove mesi del 2021 sul mercato di Roma sono state portate a termine 27.879 transazioni. La significativa ripresa degli scambi ha fatto registrare non solo un forte incremento atteso sul 2020 (+37,8%), ma soprattutto una crescita del 15,3% sul livello prepandemia del 2019. Tale risultato, che rappresenta il picco massimo dal 2007 e che auspicabilmente sancisce una stabile ripresa del mercato, ha verosimilmente contribuito ad innescare anche la ripresa dei prezzi. Con riferimento al segmento di pregio, nel secondo semestre 2021 il mercato romano si è dimostrato reattivo e caratterizzato da domanda sostenuta. Il livello dei prezzi si è mantenuto stabile, mentre si è registrata una diminuzione dei tempi medi di vendita. Le proprietà che hanno registrato il maggior riscontro da parte della domanda sono trilocali e quadrilocali ristrutturati. Si registra inoltre una leggera ripresa delle compravendite di mono e bilocali, la cui domanda aveva subito una battuta d’arresto nel primo anno della pandemia. In Centro Storico la domanda per acquisto di prima casa si è maggiormente concentrata nei rioni di Trastevere, Esquilino, Ponte, Campo Marzio e zona Monteverde Vecchio. Le stesse zone sono tra le più dinamiche anche per il mercato dell’investimento, che privilegia le medie metrature adatte alla locazione a giovani coppie,

ma anche nuovamente ad uso ricettivo short term. La domanda estera prevalentemente proveniente dal Nord Europa è in aumento e principalmente interessata ad immobili di pregio nelle zone centrali di prestigio (Ponte, Campo Marzio e Monteverde Vecchio). Nella zona Prati-Vaticano la domanda di prima casa è stazionaria, mentre è ripreso l’interesse degli investitori per immobili da adibire ad uso ricettivo short term. La zona Nord ha confermato la buona performance relativa al numero di contratti stipulati, in continuità con il semestre precedente. Il crescente dinamismo della domanda ha accorciato i tempi medi di vendita, in particolare a Nomentano, Bologna e Trieste/Salario, a fronte di quotazioni sostanzialmente stabili. Fanno parziale eccezione i Parioli, dove, malgrado la domanda costante, un’offerta di immobili particolarmente ampi e da ristrutturare rende meno liquido il mercato. Si registra una lieve crescita dell’acquisto per investimento nelle zone Nomentano-Bologna e San Lorenzo, sui piccoli tagli. Nella zona Ovest si conferma il positivo trend delle compravendite. La domanda è maggiormente interessata alle abitazioni ristrutturate, con spazi esterni vivibili e tagli dimensionali medi, tra 70-100 mq. Tra le zone più ambite, Monteverde Nuovo e Portuense sia per l’acquisto di prima casa che per investimento. In particolare, la zona di Monteverde è considerata

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

Fonte: Nomisma, Indice di performance residenziale

20

Market Report • Milano & Roma H2 2021


particolarmente appetibile per la buona accessibilità e per la vicinanza al parco di Villa Doria Pamphilj. La domanda estera è sostanzialmente assente. Nella zona Sud si confermano i livelli del semestre precedente in termini di compravendite e quotazioni, queste ultime caratterizzate da lieve rialzo nelle zone più prestigiose e da leggera flessione in quelle meno ricercate. Il maggiore interesse riguarda l’EUR Centro, per il prestigio della zona e la vicinanza ai servizi, ma sono apprezzate anche le sue vicinanze, tra cui Serafico - Torrino e Mostacciano per le aree ricche di verde e la buona posizione. L’acquisto per investimento è ancora in calo, mentre la domanda estera cerca e trova nell’EUR un’ottima qualità di residenzialità. Per contro, le zone di Viale Marconi e Montagnola continuano a destare interesse, seguite da Ostiense e Garbatella. Il mercato della locazione si è dimostrato dinamico nel semestre, con negoziazioni particolarmente rapide grazie alla determinazione dei conduttori. Sul mercato si sono riaffacciati gli acquirenti di seconde case e gli acquisti per investimento, rassicurati dalla graduale ripresa della domanda di locazione. Con riferimento alle zone più richieste, si segnalano in Centro Storico i rioni Parione e Trastevere, nella zona Nord i quartieri Trieste e Salario, nella zona Ovest i Colli Portuensi, mentre nella zona Sud si conferma la forte appetibilità dell’EUR. Il Centro Storico, che aveva sofferto una battuta di arresto nei momenti più intensi della pandemia, ha registrato fin dall’inizio del 2021 un timido ritorno della domanda, che è poi progressivamente aumentata in corso d’anno. La domanda estera è tornata a manifestare interesse per la Capitale, contribuendo alla dinamicità del mercato, complici le tecnologie virtuali che spesso

consentono di concludere i contratti esclusivamente in modalità remota. Outlook H1 2022 Per il primo semestre 2022, le prospettive di Engel & Völkers indicano un trend stazionario per i volumi scambiati, in particolare per i rioni del Centro Storico, Prati-Vaticano e la Zona Sud. È invece più sfaccettata la dinamica delle zone Nord e Est, in cui a fronte di quartieri caratterizzati da coerenza con i volumi attuali, per altri è atteso un ulteriore incremento delle transazioni. In particolare, per la zona Ovest, Monteverde Nuovo e Colli Portuensi, e Talenti / Monte Sacro e Nomentano / Città Giardino per la zona Nord-Est. Le attese sul comparto della locazione non si discostano dalla congiuntura del secondo semestre 2021, con un ritorno della domanda nelle zone centrali, anche sui tagli più piccoli, soprattutto in virtù del ritorno della mobilità lavorativa. Per tutte le zone la prevalenza delle aspettative è di stazionarietà sia del numero dei contratti che del livello dei canoni di locazione.

* Zone dove si registrano andamenti differenti nelle diverse sotto-zone Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2021

21


Centro Storico e Prati-Vaticano

dell’immobile. Si accorciano anche i tempi di vendita, compresi nel range che va da 6 a 9 mesi.

In Centro Storico il range dei prezzi medi è evidentemente

Nella zona Prati-Vaticano il range dei prezzi medi varia

molto ampio in relazione alla posizione dell’immobile,

sensibilmente, tra 4.200 e 7.000 euro per le abitazioni

allo stato di manutenzione e alla vicinanza ai punti di

nuove e ristrutturate al nuovo. I tempi medi di vendita si

interesse storico-culturali. Per le abitazioni ristrutturate,

assestano su 4 mesi, con sconti medi sul prezzo richiesto

il range è compreso tra 3.000 euro/mq considerando la

posizionati su un ampio range (2-10%).

zona Esquilino e 9.000 euro/mq, in lieve calo rispetto al

I canoni per le residenze nuove e ristrutturate al nuovo

semestre precedente.

crescono sia in Centro Storico (130-400 euro/mq/anno) e

Gli sconti sul prezzo richiesto registrano una lieve

risultano in calo nella zona Prati-Vaticano (165-215 euro/

contrazione su base semestrale, collocandosi tra 7-9 punti

mq/anno). I tempi medi di locazione sono di circa 4 mesi

percentuali, a seconda dello stato e delle caratteristiche

in entrambe le zone.

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

22

Market Report • Milano & Roma H2 2021


Roma: Centro Storico e Prati-Vaticano - Livello dei prezzi immobiliari, H2 2021

Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2021

23


Zona Nord

da zona a zona, compreso tra 4%-14% rispetto al

Le quotazioni medie sono invariate su base semestrale in

prezzo richiesto. Il tempi medi di vendita si allungano

tutti i quartieri dell’area, con prezzi medi che variano da

leggermente, rimanendo compresi tra 4 e 8 mesi.

3.000 a 7.100 euro al mq. Fa eccezione la zona Trionfale

Si amplia il range dei canoni medi, che nel complesso

che conferma una flessione dei prezzi. Le quotazioni più

risultano in crescita rispetto al semestre precedente per le

elevate sono presenti nelle zone Parioli e Trieste/Salario

abitazioni nuove o ristrutturate (120-285 euro/mq/anno).

con prezzi prime medi pari a 7.100 e 6.100 euro/mq

I tempi medi di locazione sono contenuti tra 3 e 5 mesi e

rispettivamente per le abitazioni nuove o ristrutturate al

vanno dai 2 mesi di Trieste/Salario ai 3 mesi dei Parioli

nuovo. Lo sconto medio differisce in modo significativo

ai 5 di Balduina e Vigna Clara.

Fonte: Engel & Völkers

24

Market Report • Milano & Roma H2 2021


Roma - Livello dei prezzi immobiliari, H2 2021

Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2021

25


Zona Ovest

Lo sconto medio ha un ampio range, compreso tra

I prezzi medi registrano su base semestrale una

3%-11% in Monteverde e Gianicolense e tra 5-12% in

sostanziale stazionarietà in tutti i quartieri della macro

Aurelio e Colli Portuensi. I tempi medi di vendita vanno

area, con l’eccezione delle abitazioni da ristrutturare in

da 4 a 6 mesi.

Gianicolense e Monteverde Nuovo dove le quotazioni

In flessione nel semestre i canoni medi di locazione per le

sono al rialzo. I valori di compravendita sono compresi nel

abitazioni nuove o ristrutturate (130-210 euro/mq/anno).

range 2.700-4.000 euro/mq per gli alloggi ristrutturati al

I tempi medi di locazione si assestano sui 2 mesi circa dei

nuovo e nel range 2.300-3.500 per quelli da ristrutturare.

Colli Portuensi ai 5-6 mesi di Monteverde.

Fonte: Engel & Völkers

26

Market Report • Milano & Roma H2 2021


Zona Sud I prezzi medi delle abitazioni nuove/ristrutturate al nuovo si confermano stabili rispetto al semestre precedente. Le quotazioni medie vanno da 2.200 della zona Laurentino a 4.800 euro/mq a San Giovanni /Appio Latino per gli immobili ristrutturati al nuovo. Da 2.100 a 4.300 euro/ mq per quelli da ristrutturare. Lo sconto medio sul prezzo richiesto è compreso tra 3%-15%. Il tempi medi di vendita sono assestati intorno a 7 mesi, ma nella zona San Giovanni/Appio Latino scendono intorno a 4 mesi. In aumento il livello medio dei canoni, con i valori degli immobili nuovi o ristrutturati compresi tra 115-290 euro/ mq/anno. I tempi medi di locazione sono liquidi e variano in un range di 1-3 mesi.

Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2021

27


Fonte: Engel & Völkers

28

Market Report • Milano & Roma H2 2021


Il punto su Roma

Intervista Helio Cordeiro Teixeira Managing Director M.C. Roma Engel & Völkers D. Qual è il trend della domanda nel 2° semestre 2021? In che misura l’emergenza Covid ha impattato sul mercato del pregio? Possiamo affermare che il bilancio sull’andamento del mercato immobiliare nel secondo semestre 2021 è stato estremamente positivo sul mercato Romano ed in particolare per il Market Center Roma. Alla fine del primo semestre 2021 le previsioni per la seconda parte dell’anno non erano scontate poiché la tenuta del mercato immobiliare dipendeva da alcuni importanti sviluppi come la situazione macroeconomica, la stabilità politica, il livello di occupazione e la ripresa economica, che alla fine non si sono rivelati negativi. Se da una parte non si avvertivano rischi tali da invertire la tendenza di stabilità del settore, da un’altra la massima attenzione era d’obbligo in funzione di tante variabili da monitorare. Nel secondo semestre 2021 il mercato si è dimostrato reattivo, la domanda sostenuta, i prezzi stabili e tempi di conclusione delle trattative mediamente sotto il 5,5 mesi, con tempi molto inferiori in molti casi. Il numero delle transazioni nel secondo semestre del 2021 ha superato di circa il 18% lo stesso periodo del 2019 (pre-pandemia), mentre il volume di fatturato ha segnato un +26%. Questo andamento, che segna un netto superamento del periodo pre-Covid per il Market Center Roma, ha interessato sia l’area vendita che locazioni, nelle zone centrali e semicentrali della Capitale. Non ci sono dubbi che la forte domanda nel settore immobiliare nel 2020 sia stata inizialmente influenzata dalla pandemia (contrariamente alle più rosee previsioni all’epoca), che ha comunque imposto un cambiamento verso una nuova prospettiva di vita e del modo di vivere. È altrettanto evidente che nel 2021 si è affacciata una nuova domanda, più matura e più consapevole, e di conseguenza più esigente. Il clima di fiducia generale, a seguito dell’insediamento del nuovo governo, ha contribuito in modo determinante all’andamento del settore.

Un dato estremamente positivo riguarda i tempi di conclusione delle trattative che hanno avuto una tendenza media sotto i 5,5 mesi nel 2021, mentre i tempi burocratici e la complessità delle soluzioni dei vari problemi urbanistici riguardanti le abitazioni a Roma si sono rivelati spesso motivi di rallentamento, soprattutto nel reparto delle compravendite. In generale tutte le aree coperte dal Market Center hanno risposto positivamente nel II semestre dello scorso anno. Da segnalare il ritorno dell’interesse verso gli immobili di pregio nelle aree centrali, anche da parte di clienti stranieri (americani, francesi, inglesi), che si sono affacciati in modo non particolarmente sostenuto ma crescente. Il Gruppo Engel & Völkers nella sua globalità ha concluso il 2021 con risultati storici e il Market Center Roma, seguendo lo stesso passo, ha segnato un incremento rispetto al 2020 di +46,1% sul volume di fatturato e +32% sul volume di transazioni. D. Rispetto alle varie zone di Roma, si rilevano nuove tendenze? La domanda ha modificato le proprie esigenze e richieste? Il mercato residenziale a Roma presenta da sempre un divario tra le zone centrali, semicentrali e periferiche. I vari progetti di riqualificazione di natura pubblica annunciati dall’amministrazione precedente non hanno avuto per ora seguito e non hanno quindi colmato questo divario storico. La Capitale presenta situazioni differenti per qualità abitativa complessiva, soprattutto per quanto riguarda la mobilità, le infrastrutture e la disponibilità di servizi ai cittadini. Sono questi aspetti che potrebbero consentirci di definire una nuova mappa abitativa più equilibrata tra le varie zone della città. Il recupero di edifici con grande valore storico e architettonico nelle zone centrali e la riqualificazione di grandi aree inutilizzate nelle zone semicentrali e periferiche potrebbero conferire maggiore appetibilità e opportunità abitative, diversificando e ampliando la scelta per i nuovi acquirenti a prezzi più abbordabili. Ciononostante, le transazioni di vendita e locazione si sono incrementate in quasi tutte le zone della città, in

Market Report • Milano & Roma H2 2021

29


maniera più uniforme rispetto il 2020, anno che ha segnato una marcata tendenza a favore dei quartieri semicentrali e ben collegati rispetto alle aree centrali e di pregio, di conseguenze più costose. La domanda non è cambiata nel 2021 rispetto agli ultimi due anni; l’effetto della pandemia ha modificato le esigenze e consolidato un nuovo modo di vivere la propria abitazione. La spinta non è più frutto della sola emergenza sanitaria, ma di un orientamento chiaro che tende a soddisfare nuovi parametri nella scelta dell’abitazione, che sia definitiva o transitoria. In questo nuovo scenario resta pertanto invariata la preferenza per spazi più ampi, interni e esterni, presenza di aree verdi, più servizi a disposizione e la possibilità di spostarsi in modo agevole senza affrontare i problemi del traffico cittadino. Va sottolineato che oltre all’interesse rinnovato per le aree centrali e di pregio si è verificata una crescente domanda di immobili per i quartieri residenziali storici e semicentrali come San Giovanni, Monte Sacro-Talenti, Balduina, Ostiense, Colli Portuensi-Gianicolense, EUR e Palocco. D. Quali sono le vostre previsioni per la prima parte del 2022? Un dato riscontrato è che “il mattone si è dimostrato resiliente” e la crescita del comparto residenziale

30

Market Report • Milano & Roma H2 2021

ha confermato la centralità della casa nel desiderio collettivo. Il 2021 si è concluso con numeri superiori alle attese, dando seguito ai segnali positivi già nel 2020, anno che ha segnato l’inizio dell’emergenza sanitaria. Le varie analisi di settore prevedono i prossimi anni in crescita e con un leggero incremento dei prezzi in alcune zone, previsioni confermate anche dai nostri indicatori che vedono una domanda di immobili residenziali non solo stabile nel tempo ma crescente in prospettiva. Il quadro attuale fa intendere che ci siano i presupposti per l’inizio di una nuova fase di sviluppo, più consapevole e meno influenzata dall’emergenza Covid. La sostanziale stabilità politica ed economica, la liquidità disponibile, gli auspicabili investimenti in infrastrutture nel paese a seguito del PNRR, l’accesso al credito e una crescente ripresa dell’economia italiana rappresentano elementi decisivi perché ciò accada. A questo si somma la tanto attesa ripartenza del settore turistico-ricettivo che vede interessati gli investitori privati e il crescente interesse da parte di fondi e investitori istituzionali in tutto il mondo. Risulta infine interessante notare come Roma possa essere una città di estrema appetibilità nello scenario internazionale, poiché i prezzi medi delle aree centrali si collocano su valori inferiori rispetto a quelli di capitali europee come Parigi e Londra.


Il mercato di Milano e Roma in sintesi

Il mercato di pregio nelle due principali città italiane presenta dinamiche diverse, con il comparto della compravendita in forte ripresa e quello della locazione ancora arretrato rispetto ai livelli pre-pandemia. Milano riparte dalla robusta crescita interrotta all’inizio dell’emergenza sanitaria, con prezzi in crescita, sconti esigui o nulli e tempi di assorbimento rapidissimi. L’acquisto è sempre più imperniato sulla qualità dell’abitare che l’immobile può garantire, piuttosto che sulla localizzazione. La ricerca di spazi ampi interni ed esterni ha reso eleggibili, anche per la domanda di pregio, zone situate oltre la simbolica linea della circonvallazione. Continua la flessione dei canoni a causa dell’eccesso di offerta sul mercato. A Roma le compravendite, soprattutto, e le locazioni sono in crescita in quasi tutte le zone della città in modo uniforme, sfumando in parte il marcato interesse manifestato dalla metà del 2020 per i quartieri semicentrali, piuttosto che per le aree centrali e di pregio. Si consolida il ritorno di interesse per il Centro Storico, soprattutto per la fascia più alta del mercato.

Rimane ancora oggi più freddo il mercato degli immobili di piccolo taglio per investimento e in locazione. L’outlook per il primo semestre 2022 è positivo e coerente con il clima di fiducia e la crescita del Paese. A Milano si prospetta una ripresa graduale ma significativa del mercato della locazione in tutte le zone, sia in termini di numero di contratti che di livello dei canoni. Compravendite e prezzi sono attesi in ulteriore aumento, stimolati dalla forte domanda. L’appeal dei nuovi sviluppi contaminano progressivamente le zone limitrofe, valorizzandone le location. A Roma si prevede il proseguimento del trend di crescita delle compravendite, soprattutto nelle zone emergenti sempre più apprezzate dalla domanda, in presenza di prezzi stazionari. Il comparto della locazione dovrebbe confermare le dinamiche attuali, ma con una maggiore vivacità della domanda nelle zone centrali, anche per i tagli più piccoli, grazie al ritorno della mobilità lavorativa. Per tutte le zone è attesa stazionarietà del numero dei contratti e del livello dei canoni.

Market Report • Milano & Roma H2 2021

31



MARKET REPORT • MILAN & ROME H2 2021

Index

34

37

Italian economy

Prime housing market in Milan

48 Prime housing market in Rome

34

Italian economy

housing market 48 Prime in Rome

35

Italian Real Estate market

57 Focus on Rome

housing market 37 Prime in Milan

45 Focus on Milan

& Rome 59 Milan markets at a glance


Italian Economy

59 263 213

+6,3%

+4.7%

+28%

94,3

Population 1 Jan 2021

GDP 2021 (annual change; Istat forecasts)

GDP Growth 2022 (annual change; Istat forecasts)

Home sales 2021 (on 2020)

Housing av. price Italy H1 2021 (index number: 2015=100)

Source: Istat (Italian National Institute of Statistics) and Nomisma

Economic Scenario and Outlook

2022 (higher than 4%), which should progressively shrink in the forthcoming two years.

Throughout 2021, Italy’s economy began to grow strongly again, returning to the production levels lost during the pandemic. More specifically, Q2 and Q3 were characterised by significant GDP’s growth rates, of 2.7% and 2.6% respectively, according to the current economic situation. This acceleration was above the European average, thus reducing the gap with the main continental competitors as far as the pre-pandemic period is concerned. However, some indications of a slowdown were recorded in 2021 Q4, when growth kept increasing, but on a smaller scale, mainly due to the critical shortage of raw materials and the increase in production costs. Overall, at the end of 2021, the GDP is expected to grow by 6%, one of the most intense rates in the European economy. The estimates show a robust growth also throughout

During 2021, the economic recovery was accompanied by an increase in the confidence indexes, which reached exceptionally high values, especially as far as consumers and business are concerned, which reached the maximum values historically. These positive expectations are being translated in less prudential behaviours by the households as far as their expenses are concerned: consumption grew again, and should remain on a high trend for the next three years, even though we will have to wait until 2023 before returning to pre-COVID levels. The forced savings accrued during the pandemic will feed the household’s expenses, which will prove to be stronger than the growth of their purchasing power.

Source: Nomisma elaboration on Bank of Italy and Istat data

Source: Nomisma elaborations on Istat (Italian National Institute of Statistics) data

34

Market Report • Milano & Roma H2 2021

The Climate of Confidence


Italian Real Estate Market

Residential Sales

The trend towards suburbanisation, which characterised a significant part of the recent purchase intentions, may

In 2021 H2, the Italian real estate market consolidated the

gradually loose its strength, thus leaving space for a

recovery that had already began in the Summer of 2020,

research of overall efficiency that will inevitably focus

that is, when the pandemic first gave the country a bit

on the better developed peripheries of the capital cities.

of respite. The Italian economy’s unexpected recovery, favoured by the substantial resources associated with the Next Generation EU Recovery Fund and by a steadfast

Price Trends

and finally credible leadership, represented the essential macroeconomic condition required to reignite the

The average Italian housing price global index for prime

propensity to make a real estate purchase driven by the

and regular houses elaborated by Nomisma shows a

need to improve each person’s living conditions.

substantial stability on a half-yearly basis (+0.2%), a

In 2021, a full-on rebound of sales volumes in the Italian

positive signal if compared to the -1.6% drop on an

residential sector was recorded, with final Q3 figures

annual basis. The exuberance of the demand that is

(536,022 transactions) recording a 43% increase over

flooding the market had an impact not only on the sales

2020. As a matter of fact, in the aforementioned period,

volumes, but also on all main indicators of the residential

more than 160,000 houses were sold. Moreover, it is also

sector. Indeed, the reduction of both selling times and

interesting to notice that the units sold are even higher

discounts applied on starting prices are now paired by

in number than the ones sold in the first nine months of

a prices growth, which proved to be greater in the cities

2019 (+23%). Nomisma’s estimates for 2021 whole year

that had driven the recovery up until the end of 2019,

indicate that more than 710,000 units were sold, with an

with Milan yet again at the top of the list.

annual increase of 28% over the previous year.

The top 5 cities for average new or renovated housing

The scale of the interest shown, however, was far beyond

prices show the following half-yearly increases: in this

even the best expectations, reaching more than 3.3

order, Venice (€3,901 per sqm; +0.7%), Milan (€3,890 per

million households who decided to start looking for a

sqm; +4.2%), Rome (€3,231 per sqm; +2.7%), Florence

new house. Most of the purchase intentions are driven

(€2,772 per sqm; 0.0%) and Bologna (€2,521 per sqm;

by the inadequate conditions seen during the forced co-

+2.6%). With regard to the outlook, the strong pressure of

existence of the last two pandemic winters, as well as

the demand should keep driving the growth of real estate

by the need to additional utilities that have nowadays

prices in the residential sector. The favourable economic

become almost a must-have.

context should keep the residential market’s activities up

Source: Italian Revenue Agency final data; Nomisma forecasts

Source: Nomisma

Market Report • Milano & Roma H2 2021

35


Source: Nomisma

Source: Nomisma forcasts July 2021

Source: Nomisma elaboration on Bank of Italy’s data; Nomisma’s forecasts from Q3 2021

and running at a high pace, all the while further driving the figures’ dynamics upwards over the next three years, with an average 2% increase on an annual basis (table 2). Amongst the big cities, Milan should still be in a leading position (+3.6% expected for 2022), followed by Rome, albeit with some significant changes (+2.3%).

Real Estate Financing The financial system, which backed the demand with the disbursement of loans for the purchase of a house, played a major role in the aforementioned positive trends; indeed, also in 2021 the number of households that resorted to the credit system was massive. As a matter of fact, the loan trend is greatly positive, despite a slight increase in interest rates that penalises the subrogation component. The estimate of the figure disbursed in 2021 -also thanks to a particularly positive Q2 (+40% trend growth)-

36

Market Report • Milano & Roma H2 2021

amounts to € 55 billion, with a growth of more than 30% on an annual basis (figure 5). The scenario for the next two years provides for a slight increase in the financing trends over current ones, in line with the economic recovery and with the more and more convenient supply conditions.


Prime Housing Market in Milan

1 374 582

+28.5%

6.5 K - 11 K €/sqm

230 - 340 € sqm/Y

21,000 €/sqm

Population 1 Jan 2021

Home sales Q3 2021 (on Q3 2020)

New/ Renovated Av. prime price H2 2021

New/ Renovated properties, Av. prime rent H2 2021

New/ Renovated, Historical City Centre Av. top price H2 2021

Source: Istat (Italian National Institute of Statistics), Nomisma (forecast) and Engel & Völkers (prices and rents)

Situation and Outlook In the first nine months of 2021, Milan’s sales reacted with energy to the inevitable drop recorded in 2020 (-17.6% on an annual basis) caused by the first, harsh lockdown. The growth, however, allowed for the recovery of the interrupted growth trend that Milan had been exploiting for seven years, way before the beginning of the pandemic. 2021’s recovery not only recorded a 28.5% increase over 2020, but it also confirmed the recovery of pre-pandemic levels, thus exceeding 2019’s figures (+1.7%). In such a positive situation, the prime segment could not help but recover its former levels. The market confirmed its liquidity,

assets (more than 160 sqm) it varied from 4% to 8%. With regard to the new dynamics at work, the demand is more interested, than in the past, in the housing quality, sought in areas characterized by external facilities and a greater accessibility to larger assets. Under this boost, proceeding from the centre to other areas, the market has been developing radially, with greater intensity for those assets located near subway lines. Gambara-Bande Nere and Lorenteggio, both to the West, can now be considered emerging areas, while the San Siro neighbourhood has been receiving more and more interest by potential buyers. Corso Lodi and Porta Vittoria, on the other hand, are the most sought-

with average placement times between 1-2 months for

after areas in the Southern part of town, along with the

medium-sized assets (three-room apartments of about

Città Studi and Indipendenza-viale Argonne to the East.

80 sqm) and one/two-room apartments, and of about

The Northern side of Milan keeps attracting interest in

3 months for larger assets. The discounts applied on

the NoLo and Isola areas, while new constructions in

the final price were still stable on an half-yearly basis,

Bovisa and the expansion of the transportation network

accounting for a 3-4% on average. More specifically,

in Cenisio-Piazza Firenze are accounting for an increase

for one-, two- and three-room apartments, the average

in assets’ prices.

discount amounted to 1-2% of the final price; for four-

Most of the new luxury real estate developments arise,

room apartments and bigger properties (80-160 sqm),

as expected, in areas located outside the third ring road

the discount ranged from 3-4%, and for even larger

where adequate urban spaces are available; in such a

Source: Nomisma elaboration on Italian Revenue Agency data

Source: Nomisma Performance Index

Market Report • Milano & Roma H2 2021

37


context, the route of the bus line 90/91 is loosing the traditional role of border mark of the Milan prime market, while the city is expanding horizontally. As far prices level, many prime or ready-to-use properties are priced out of the market, regardless of the location. In the rest of the Milan market, the most efficient at a national level, prices are adequate and, consequently, low discounts. Properties in the historic center are considered a riskfree investment especially for non-local investors. Resident buyers invest in other areas, where, in the second part of the year, prices have increased more than proportionally than in the City Center. 2022 H2 Outlook Engel & Völkers ‘s outlook for 2022 H1 provides for a full recovery of the leasing market in all areas, in conjunction with the longed-for end of the pandemic, both in terms of number of contracts and of fees’ values. In Milan’s prime segment, the Eastern area recorded a more multi-faceted market, with stable prices and contracts in Repubblica, Morgagni-Bacone and Città Studi areas, in contrast with the increasing indicators of other areas. In the Southern area, the sales market should grow as far as sales volumes are concerned, but with stationary average prices. Source: Engel & Völkers

38

Market Report • Milano & Roma H2 2021


Historic City Centre The average assets’ prices in the Historic Centre increased on an half-yearly basis in a general way. Average prices range from €8,000-15,000 per sqm for renovated properties to €6,000-10,000 per sqm for non-renovated ones. Top prices reach up to € 20,00021,000 per sqm in Quadrilatero, Brera and Castello-Foro Buonaparte, while stopping at € 17,000-18,000 per sqm in San Babila, Duomo and Cordusio, where the highest growth rates were recorded. Conversely, leasing fees are still facing a stationary trend for new/renovated assets and a slight drop for nonrenovated ones, reaching € 300-400 per sqm per year for the new/renovated assets and € 180-220 per sqm per year for non-renovated ones.

Source: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2021

39


The Western Area The average prices for new/renovated assets grew on an half-yearly basis, thus recovering their bullish trend. Average prices range from €5,500-8,200 per sqm for renovated properties to €4,400-6,300 per sqm for nonrenovated ones. CityLife’s assets are still out of range, with prices between €7,700-14,500 per sqm and, in the lower tier, Gambara and San Siro’s, between about €4,000-5,600. The average leasing fees remained stable on an halfyearly basis for new/renovated assets, ranging between €210-300 per sqm per year. Slightly decreasing, the fees for non-renovated assets reached € 150-200 per sqm per year.

Source: Engel & Völkers

40

Market Report • Milano & Roma H2 2021


The Eastern Area The average prices showed an increase on an half-yearly basis for all monitored locations, with Morgagni-Bacone in a leading position. Selling prices range between €4,000-9,000 per sqm for renovated properties. Average leasing fees slightly grew for new/renovated assets (€215-290 per sqm per year), while the fees for non-renovated assets remained stationary (€130-160 per sqm per year).

Source: Engel & Völkers

The Northern Area The average prices confirmed the growing trend in all the neighbourhoods of the area, with average prices for new/renovated asset going from €4,500-7,000 per sqm in Centrale-Loreto and Isola-Gioia-Maggiolina. Average top prices, stationary throughout H2, were recorded in Porta Nuova-XXV Aprile (€18,500 per sqm), but also in Garibaldi-Moscova-Arena, where the maximum average price grew significantly, reaching €12,000 per sqm. Conversely, leasing fees are decreasing on an half-yearly basis, ranging between €220-380 per sqm per year for renovated properties and between €120-190 per sqm per year for non-renovated ones. Market Report • Milano & Roma H2 2021

41


Source: Engel & Völkers

Southern Area

renovated assets over the previous year.

Average prices are increasing for renovated properties,

Leasing fees are slightly increasing on an half-yearly

ranging from €5,800 per sqm in Medaglie d’Oro-Lodi to

basis, ranging between €210-310 per sqm per year for

€10,000 per sqm in Porta Romana-Crocetta-Quadronno.

renovated properties, while remaining stationary for non-

The same trend can be recorded for the prices of non-

renovated ones.

Source: Engel & Völkers

42

Market Report • Milano & Roma H2 2021


Milan - Demand’s intensity for Historical City Centre and surrounding areas in H2 2021

Source: Engel & Völkers

Milan - Level of real estate prices, H2 2021

Source: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2021

43


Source: Engel & Völkers

44

Market Report • Milano & Roma H2 2021


Focus on Milan

Interview Marco Sorbara

used, factor that amplified their value upon negotiation. It is interesting to observe how this new trend aims at rewarding new and renovated assets, as opposed to the

Engel & Völkers Sales Manager Milan

pre-COVID market, which preferred the purchase of

Petra Mojžíšová

non-renovated properties.

Licence Partner Engel & Völkers Milan

These new must-haves of the market have thus deeply

Gabriele Borgnino

changed the purchase process for an asset, which has

Office Manager Engel & Völkers Milano Porta Romana

now become much more emotional if compared to the

Roberto Magaglio

rational model of the recent past and is placing at the

Licence Partner Engel & Völkers Milan

forefront the wish to live the house in a polyfunctional

Marco Clerici

and comfortable way, with less compromises and more

Head of Business Development Engel & Völkers Milan

quality investments. Q: As far as Milan’s areas are concerned, did you

Q. What does the demand trend look like in 2021

record new trends? Did the demand change its needs

H2? How did the COVID-19 emergency impact on

and requests?

the prime market? A. Mojžíšová: A. Sorbara:

The Milanese purchasing market is growing and

2021 H2 confirmed the trends already highlighted in

healthy: in the Covid era, the importance of the home,

the first post-lockdown half-years. The selection of

as an asset, has strongly grown, such as the demand

an asset, usually focused on its location, underwent

to replacing one’s home with another larger, more

a transformation and, since the house has become a

comfortable, highly performing one, with open spaces,

paramount place in our daily lives (both socially and

an intention supported by interest rates still at historic

work-wise), the wish to reinterpret the spaces in order

lows.

to make them adhere to the new housing needs arose.

Being the core of Milan a concentric and small area, the

Larger and more comfortable assets, outdoor spaces

high level in demand is contributing to the horizontal

such as terraces and gardens, the breath and quality of

development of the market, after the verticality of the

a roof-top apartment, smart, technological houses and

recent skyscrapers. It should be noted that new real

the comfort of neighbourhood services easily reachable

estate initiatives necessarily arise where exist buildings

without private vehicles: these are the trends that are

or spaces to be regenerated and this occurs mostly

driving the prime segment of the residential market.

outside the second circle, the Spanish Walls, or rather

Location-related preferences are getting less and less

outside the bus line 90/91 circle.

important, leaving space to the features of each asset,

The above mentioned horizontal movement driven by

which may be located in semi-central areas of the city if

customers’ purchase intentions has by now overwhelmed

well-connected and with proper services.

the conventional boundary of the bus line 90/91,

This trend is having an impact on the exchange values

mainly because the most part of new real estate prime

and some sales - sporadic but very significant - were

developments are built outside it. The central location

concluded at a much higher price than the area’s

is perceived as less important than before if compared

average.

to the quality of living and the living comfort. Buyers’

Such mentioned out of price sales regard assets in semi-

profile is typically made up of young, medium-well-off

central areas perfectly and recently renovated, often

families, who are going to contribute to the economic

even completely furbished and immediately ready to be

and social growth of these new micro-areas more and Market Report • Milano & Roma H2 2021

45


more regenerated.

terrace or a garden will record an increase in the value

This dynamics takes place on all quartiers of the

of their properties, and will have a chance to sell them

city: starting from the North and turning clockwise,

with absorption times of less than a month on average,

in Maggiolina, NoLo, Medaglie d’Oro, Lodi, Ortles,

if not of a few weeks, as it has already happened at the

Navigli, Inganni, San Siro, Cascina Merlata e Bovisa.

end of 2021.

On this issue, it should be noted that the announced

Another factor destined to become more and more

extension of the MM1 metro line up to the town of

important will be the energy performance of the

Monza will make the real estate markets of both cities

asset. Indeed, Europe has chosen its building path, as

much more fluid.

it has already happened with the automotive sector.

As far as price levels, the high demand has overall

Properties with “A” or higher energy classification will

caused a rise in prices, with a lower relative increase in

thus be favoured, to the detriment of less efficient ones.

the Historic City Centre if compared to the other areas.

Of course, we hope that the incentives for the energy

Price ranges are widening in each zone: properties in

efficiency will remain available throughout 2022, thus

elegant buildings and beautiful context on a high floor

constituting a paramount driving force just as they did

with a terrace and beautiful views have now prices

in the previous year.

compatible with collectible assets, in terms of raising maximum prices; standard properties’ values do grow

Q: What are the new trends for the leasing market?

but less than the previous ones; and finally the critical properties remain anchored to lower values.

A. Magaglio:

We are very confident that the outlook for 2022 remains

Milan’s leasing market has suffered the effects of COVID

positive as home replacement demand is still largely

that, starting from March 2020, has paralysed its main

unmet, in a exogen contest (such as interest rates) that

driving forces such as tourism, events, fairs, education

is not expected to worse excessively.

and corporate mobility. The balance of power between home-owners and lessees has thus changed, leading the

Q: What are the forecasts for 2022 H1?

market to a switch between the previous strong demand to the current strong supply, especially for assets of up

A. Borgnino:

to 90 sqm.

For the first part of 2022, we believe that all of the trends

Starting from September 2021, thanks to Milan’s

of 2021 will continue unabated. From a market in which

International Furniture Show, the market recorded a

the location was one of the main drivers in the housing

new turning point thanks to this new, more sophisticated,

research, today the trend has switched to the type of

leasing demand. Once the borders were opened up again,

asset and the presence of outdoor facilities. In contrast

the market also benefited from the laws addressing the

to the past, then, the trend to leave the central areas of

brain drain and the simplification of the taxation system

the city in favour of areas that are even further along

for foreign wealth, which usually look for prime leasing

the traditional border represented by bus line 90/91.

assets.

This phenomenon has ensured that all of the areas

Today, residential leasing fees have yet to reach their

beyond the old border of the third ring road are now

pre-COVID levels, remaining below the maximum peak

being assessed by investors and developers, especially

of February 2020 by 5-10%. Nevertheless, prices are

in the Southern area, in which the railway yard of Porta

still growing and the outlook from today and up until

Romana is currently being redeveloped and where

the Olympic Games of Milan-Cortina 2026 is definitely

the next Olympic Village will be built. For 2022 H1,

positive, notwithstanding any further health care crisis,

net of any pandemic development, we believe that the

and should recover by the end of 2022. As of today, not

assets’ prices will remain stable for most housing types,

many players are focusing on the residential leasing

with an increase in those properties characterised by

at institutional level and it seems paradoxical that

a strong demand and an insufficient availability. The

the interest of investors for this asset class is showing

lucky home-owners between the first and the third ring

in a moment of squeezed revenues due to the strange

road, with assets of more than 120 sqm featuring a

combination of increasing prices and suffering fees.

46

Market Report • Milano & Roma H2 2021


With regard to the lessees’ desires, the leasing market

than 130. These figures highlight how much the real

records the same trends of the purchasing one, albeit

estate sector is actually investing on Milan and on its

with reduced vigour: research for larger spaces, with

residential component. So far, we can only say that, with

outdoor access and a proximity to green areas. The

regard to the almost concluded operations, “the facts

demand moves from the city centre to semi-central

are proving entrepreneurs right”. However, at the same

areas, and from these to ones located beyond the bus

time, we begin to record what was once defined by some

line 90/91, yet remaining close to the subway lines. The

economists as the “irrational operators’ exuberance”,

demand is thus leaving the central areas and the market

which determines the growth of operations that are

is bearing the greater brunt of the smart-working

based on “shared believes” rather than “facts”. The

policies if compared to the purchasing one, following

increase of the market share of built-to-rent initiatives

trends that we cannot deem as temporary.

in a cultural and legal context such as Italy’s may very

Albeit more slowly than the long-term ones, short-term

well be listed amongst these shared believes should it

leases are recovering, with particular emphasis on

not be supported by in-depth and specific analyses of

12-month ones, that are currently benefiting from the

the intervention area. These analyses, however, cannot

demand of many households that are facing hardships

stem from the technical, legal and economic aspects of

due to the renovation times of their new houses.

the real estate product anymore, but must come from an actual comprehension of the demand’s needs. The standardizing need should not override the client’s need

Q: What is the current situation in the new building

to have a built-to-suit product capable of meeting its

market and what are the new trends?

personal needs, all the while respecting those of the community. ESG issues, today used solely by insiders,

A. Clerici

will lead the market trends with a velocity that could not

As Warren Buffet used to say, “You’re neither right nor

be imagined for this sector in the near past.

wrong because other people agree with you. You’re

Over the last six months, we directly managed the sale

right because your facts are right”. I believe that this

of commercial assets that will be transformed into

logic should be at the base of any interpretation of

residential properties available on the market starting

the market’s situation and, more especially, of current

2024, an operation for which we were asked to assess

trends. In June 2021, we had recorded 70 new building

the possible reference targets -a hard task for whoever

projects in Milan alone, which had almost doubled

is not constantly in touch with the client.

by December 31th of the same year, reaching more

Market Report • Milano & Roma H2 2021

47


Prime Housing Market in Rome

2 770 226

+37,8%

3,4K - 4,7K €/sqm

130 - 280 € sqm/Y

9,000 €/sqm

Population 1 Jan 2021

Home sales Q3 2021 (on Q3 2020)

New/ Renovated, Av. prime price H1 2021

New/ Renovated, Av. prime rent H2 2021

New/ Renovated .Historical City Centre Av. top price H2 2021

Fonte: Istat, Agenzia delle Entrate e Engel & Völkers

Situation and Outlook recovery of trades recorded not only a strong, expected increase over 2020 (+37.8%), but most importantly a 15.3% growth on the pre-pandemic levels of 2019. This result, which represents the maximum peak ever since 2007 and that, hopefully, stipulates a stable recovery of the market, has likely contributed to trigger also the prices’ recovery. With regard to the prime sector, in 2021 H2 the Roman market proved to be reactive, with a high-paced demand. Prices remained stable, while average selling times dropped. The properties that recorded the most interest by the demand were three/four-room renovated apartments. Moreover, a slight recovery of one/two-room apartments was recorded, whose demand had come to a standstill in the first year of the pandemic. In the Historical Centre, the demand for first home purchases focused in Trastevere, Esquilino, Ponte, Campo Marzio and Monteverde areas. Indeed, these same areas are the most sought-after also by the investment market, which privileged average-sized assets to be offered in leasing to young couples, but also as a shortterm housing supply. The foreign demand, mainly from Northern Europe, increased, focusing mainly on prime assets in prime central areas (Ponte, Campo Marzio and

Monteverde). In Prati-Vatican, the first home demand was stationary, while the investors’ interest in assets for shortterm hospitality made its returned. More specifically, Prati’s sales drove the market. The Northern area confirmed its good contract performance, in continuity with the previous half year. The growing liveliness of the demand shortened the average selling times, especially in Nomentano, Bologna and Trieste/Salario areas, against substantially stable prices. The Parioli area seems to be a partial exception: despite the constant demand, the supply of particularly large and non-renovated assets hindered the market’s liquidity. A slight growth in investment purchases was recorded in Nomentano-Bologna and San Lorenzo, but only for small-sizes assets. In the Western area, the positive sales trend remained unabated. The demand was mostly interested in averagesized renovated properties with liveable outdoor spaces, ranging between 70-100 sqm. Monteverde Nuovo and Portuense were two of the most sought-after areas both for purchasing a first home and for investments. In particular, Monteverde area was considered to be particularly enticing for its good accessibility and its proximity to the Villa Doria Pamphili park. The foreign demand was substantially absent. In the Southern area, the levels of the previous half

Source: Nomisma elaboration on Italian Revenue Agency data

Source: Nomisma Performance Index

48

Market Report • Milano & Roma H2 2021


Source: Engel & Völkers

year were confirmed both in terms of sales and prices, with the latter characterised by a slight increase in the most prestigious areas and a slight decrease in the less interesting ones. The most sought-after one appeared to be EUR Centro, both for the prestige of the area and the proximity to most services, but its surroundings, too, such as Serafico-Torrino and Mostacciano, are currently being appreciated due to the green areas and their good position. The investment purchases dropped still, while the foreign demand found great residential quality in the EUR area. Conversely, the areas of Viale Marconi and Montagnola kept arousing the demand’s interest, followed suit by Ostiense and Garbatella. The leasing market proved to be very lively in the last half year, with particularly quick negotiations thanks to the determination of the lessees. The market was yet again filled by second home buyers and investment purchases, both reassured by the gradual recovery of the leasing demand. With regard to the most sought-after areas, we highlight, in the Historical Centre, Parione and Trastevere, in the Northern part of town, Trieste and Salario, plus Colli Portuensi in the Western area; in the South, as mentioned before, we confirm EUR’s primacy. The Historical Centre, which had suffered a slowdown during the most intense moments of the pandemic, recorded a shy return of the demand ever at the beginning of 2021, which then progressively increased throughout the year. The foreign demand returned to the Capital and is now contributing to the liveliness of its market also thanks to the virtual technologies which often allow for the subscription of a contract also remotely.

2022 H1 Outlook For 2022 H1, Engel & Völkers’ estimates show a stationary trend for traded volumes, especially in the Historical Centre, Prati-Vatican and the Southern area. The Northern and Eastern areas’ trends, on the other hand, are more lively: while some neighbourhoods should remain coherent with current levels, others should record a further increase in sales. More specifically, for the Eastern area, this will concern the areas of Monteverde Nuovo and Colli Portuensi, while for the Northern area this will be recorded by Talenti/Monte Sacro and Nomentano/Città Giardino. The expectations on the leasing market do not depart from the situation of 2021 H2, with a return of demand in the central areas, also for smaller-sized assets, especially thanks to the renewed corporate mobility. For all areas, the estimates are of stationariness both on number of contracts and on the level of leasing fees.

*Different trends have been registered in sub-areas Source: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2021

49


Historical Centre and Prati-Vatican area In the Historical Centre, the average prices’ range is

months. In the Prati-Vatican area, the average prices

obviously very wide and varies according to the location,

range varies substantially, going from €4,200 to €7,000,

the maintenance status and the proximity to cultural-

for new/renovated assets. Average selling times amount

historical points of interest. For renovated assets, prices

to about 4 months, with average discounts on a wide

range between €3,000-9,000 per sqm, recording a slight

range (2-10%).

drop if compared to the previous half year.

Leasing fees for new/renovated assets are growing in the

The discounts on requested prices recorded a slight

Historical Centre (€130-400 per sqm per year), whilst

decrease too on a half-yearly basis, reaching 7-9%,

they decreased in Prati-Vatican (€165-215 per sqm per

according to the status and the features of the asset.

year). Average leasing times are of about 4 months in

Selling times are decreasing, thus ranging between 6-9

both locations.

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

50

Market Report • Milano & Roma H2 2021


Rome: Historical City Centre and Prati-Vatican Level of Real Estate Prices, H2 2021

Source: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2021

51


The Northern Area

discount varies significantly from area to area, ranging from 4-14% on the initial price. The average selling times

Average prices remained unchanged on a half-yearly

increased slightly, now ranging between 4-8 months.

basis in all neighbourhoods, with average values ranging

The range of average fees increased, too, reflecting a

from €3,000-7,100 per sqm. The sole exception is the

growth over the previous half year for new and renovated

Trionfale area, which confirmed its dropping prices.

assets (€120-285 per sqm per year). The average leasing

Parioli and Trieste/Salario areas recorded the highest

times are limited between 3-5 months and go from 2

prices, with an average of €7,100 and €6,100 per sqm

months in Trieste/Salario to 3 months in Parioli and to 5

respectively for new or renovated assets. The average

months in Balduina and Vigna Clara.

Source: Engel & Völkers

52

Market Report • Milano & Roma H2 2021


Rome - Level of real estate prices, H2 2021

Source: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2021

53


The Western Area

discount boasts a wide range, going between 3-11% in

The average prices recorded a substantial stationariness

Monteverde and Gianicolense and between 5-12% in

on all of the neighbourhoods of the macroarea on an half-

Aurelio and Colli Portuensi. The average selling times

yearly basis, with the shoe exception of non-renovated

range between 4-6 months.

assets in Gianicolense and Monteverde Nuovo, where

The average fees decreased for new or renovated assets

prices are growing. Selling prices range between €2,700-

during the half-year (€130-210 per sqm per year). The

4,000 per sqm for renovated properties and between

average leasing times, on the other hand, reached about 2

€2,300-3,500 for non-renovated ones. The average

months in Colli Portuensi and 5-6 in Monteverde.

Source: Engel & Völkers

54

Market Report • Milano & Roma H2 2021


The Southern Area Average prices for new/renovated properties are stable if

between 3-15%. The average selling times amount to 7

compared to the previous half-year. The average prices

months, even though in the San Giovanni/Appio Latino

range from €2,200 per sqm in Laurentino area to € 4,800

they drop to about 4 months.

per sqm in San Giovanni/Appio Latino for new/renovated

Average fees are increasing, with €115-290 per sqm per

assets, and from €2,100-4,300 per sqm for non-renovated

year for new/renovated properties. The average leasing

ones. The average discount on the initial price ranges

fees are very liquid, with a range between 1-3 months.

Source: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2021

55


Source: Engel & Völkers

56

Market Report • Milano & Roma H2 2021


Focus on Rome

Interview Helio Cordeiro Teixeira Managing Director M.C. Rome Engel & Völkers Q: What does the demand trend look like in 2021 H2? How did the COVID-19 emergency impact on the prime market? We can say that the real estate market’s performance in 2021 H2 was extremely positive in the Roman segment, especially as far as the city’s Market Centre is concerned. At the end of H1, the estimates for 2021 H2 were not taken for granted, as the real estate market’s resilience depended on some important scenarios such as the macroeconomic situation, the political stability of the country, the level of employment and the economic recovery, none of which turned out to be negative. If, on the one hand, no risks capable of reversing this stability trend for the sector were pointed out, on the other hand, the operators had to act with the utmost care given the many variables at play. In 2021 H2, the market proved to be reactive, with a sustained demand, stable prices and selling times below 5.5 months on average, with even shorter times in many cases. The number of sales in 2021 H2 increased by about 18% if compared to 2019 H2 (pre-pandemic times), while the turnover increased by +26%. This trend, which highlights a marked overtaking of the pre-COVID period for Rome’s Market Centre, affected both sales and leases in prime and semi-central areas of the capital city. Undoubtedly, the strong demand in the real estate sector was firstly affected by the pandemic (despite even the most optimistic predictions at the time), which imposed a change in our living habits. Moreover, it is evident that in 2021, a new demand arose, more mature and aware of its need and, hence, more demanding. The general climate of confidence, following the establishment of the new Italian government, contributed in a decisive way to the sector’s recovery. Another extremely positive outcome can be recorded in the selling times’ trends, which remained, on average, below 5.5 months, while the red tape and the complexity of the solutions to the various town-planning issues concerning Roman’s houses often hindered the

operations, especially as far as sales are concerned. In general, all areas included in the Market Centre gave a positive response in 2021 H2, be them central or semi-central. It is worth noticing that foreign demand (Northern Americans, French and English) rekindled its interest in prime, central assets, even though its numbers are much smaller than the local demand’s. Engel & Völkers Group, in its entirety, ended 2021 with historical results and Rome’s Market Centre, following the same trend, recorded a +46.1% increase on the turnover, if compared to 2020, and a +32% on sales volumes. Q: As far as Rome’s areas are concerned, did you record new trends? Did the demand change its needs and requests? Rome’s residential market has always been characterised by a great divide between central, semi-central and peripheral areas. The various public redevelopment projects announced by the city’s previous administration have had no implementation as of now, and have thus failed to close the gap between these areas. Rome presents different situation as far as housing quality is concerned, especially with regard to mobility, infrastructures and the services’ availability to citizens. These aspects may allow us to define a more precise, future housing map of the city. The renovation of buildings with great historical and architectural value in the central areas and the redevelopment of large and abandoned areas in semi-central an peripheral areas may contribute to make them more attractive, offering cheaper housing opportunities to citizens all the while diversifying and enhancing the supply for new buyers. Nevertheless, sales and leases in 2021 confirmed their growth in almost all of the city’s areas, even more homogeneously than in 2020, when semi-central, wellconnected neighbourhoods were more sought-after than the central, prime ones, which were more expensive. If compared to the last two years, the selling and leasing demand did not change in 2021; as a matter of fact, the effect of the pandemic changed people’s needs, thus consolidating a new way of living the house. Now, the trend is not related to the health crisis anymore, but it Market Report • Milano & Roma H2 2021

57


arises from the new needs of the demand, which rewards new housing parameters both for purchases and leases. In this new scenario, the preference for larger spaces (indoor and outdoor), the presence of green areas and services and the possibility to move around the city without having to face the traffic are still the demand’s key requirements. It should be noted that, besides the renewed interest for central, prime areas, a growing demand for historical residential and semi-central neighbourhoods such as San Giovanni, Monte Sacro-Talenti, Balduina, Ostiense, Colli Portuensi-Gianicolense and EURPalocco. was recorded. Q: What are the forecasts for 2022 H1? “The brick proved to be resilient” and the growth of the residential segment confirmed the central importance of quality housing conditions. Indeed, 2021 ended with better-than-expected results, following the positive signals of 2020, year in which the pandemic emergency began. The various analyses of the sector provide for a general growth for the coming years, with a slight price increase

58

Market Report • Milano & Roma H2 2021

for some areas, predictions that were confirmed also by our indicators, which record not only a stable residential assets’ demand over time, but also one that should grow in prospect. The current scenario hints at the existence of all the prerequisites for the beginning of a new development phase, more aware and less influenced by the health crisis. The substantial political and economic stability, the available liquidity, the desirable investments in the country’s infrastructures following the Next Generation EU Recovery Fund, the access to credit and a growing economic recovery all represent decisive elements for this new development to come through. To this, we add also the long-awaited recovery of the tourism/hospitality sector, which is currently being observed by private investors, as well as the growing interest for the residential segment showed by international investment funds. Finally, it is worth noticing that Rome could soon become an extremely attractive city on the international scene, given that its average prices for central areas are much lower than the ones of other European capital cities such as Paris and London.


Milan and Rome markets at a glance

The prime market of the two main cities in Italy shows different trends, with a strong, upswinging sales segment and a leasing one that is still lagging behind if compared to pre-pandemic levels. Milan is recovering its robust growth interrupted by the public health emergency, with growing prices, meagre or non-existent discounts and extremely quick absorption times. Purchases are more and more focused on the housing quality that each asset can provide, to the detriment of its location. The research of large indoor and outdoor spaces made it so that, also with regard to the prime demand, the areas that were usually considered to be located beyond the symbolic border of the ring road are now eligible. Moreover, the drop in leasing fees continues due to the excessive supply on the market. In Rome, sales (especially) and leases recorded growths in almost all of the city’s areas, uniformly, partially overcoming the marked interested that arose in mid2020 for semi-central neighbourhoods at the expense of central and prime areas. The Historical Centre returns at the centre of the demand’s interest, especially for the higher tiers of the market. As of today, the small-sized

assets’ market for investment purposes and for lease is still less attractive than that of bigger properties. The outlook for 2022 H1 is positive and in line with the climate of confidence and the country’s growth. Milan is expected to record a gradual yet significant recovery in the leasing market for all areas, both in terms of number of contracts and of fees levels. Moreover, both sales and prices are expected to grow, stimulated as they are by the strong demand. The appeal of new building developments is progressively affecting the surrounding areas, improving the attractiveness of these locations, too. In Rome, the sales’ growing trend is expected to continue, especially in those emerging areas that are being appreciated more and more by the demand due to the stationariness of their prices. The leasing segment should confirm its current trends, albeit with a greater liveliness of the demand in the central areas, also for small-sized assets, thanks to the reintroduction of corporate mobility in the market. For all areas, the estimates are of stationariness both on number of contracts and on the level of leasing fees.

Market Report • Milano & Roma H2 2021

59



Imprint Editorial Office Engel & Völkers Italia S.r.l. via Dante, 16 I-20121 Milano (MI) Phone: +39 02-584 99 61 www.engelvoelkers.it Offices Engel & Völkers Milano M&M Real Estate S.p.A., Licence Partner di Engel & Völkers Italia S.r.l. via Broletto angolo via dei Bossi, 7 • 20121 Milano via Buonarroti, 21 • 20149 Milano corso di Porta Romana, 123 • 20122 Milano via Eustachi, 19 • 20129 Milano via Giacomo Boni, 25 • 20144 Milano Phone: +39 02-944 333 31 www.engelvoelkers.com/milano Engel & Völkers MMC Roma EV MMC Italia S.r.l. corso Vittorio Emanuele II, 282-284 • 00186 Roma Phone: +39 06-455 481 20 www.engelvoelkers.com/roma The Market Report • Milan & Rome H2 2021 edited by Engel & Völkers has been realized with the collaboration and scientific support of Nomisma. Graphics: Andrea Dalprato Image Sources: Adobe Stock Printed: March 2022 Reproduction of content is prior permission of the publishers. No liability is accepted for editorial content, accuracy of text or misprints. No liability is accepted for errors in details.




www.engelvoelkers.it