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Market Report Milano • Roma H1 2019


The Market Report โ€ข Milan & Rome H1 2019 edited by Engel & Vรถlkers has been realized with the collaboration and scientific support of Nomisma.


MARKET REPORT • MILANO & ROMA H1 2019

Indice

6

10

Economia Italiana

Il mercato residenziale di pregio a Milano

20 Il mercato residenziale di pregio a Roma

6

Economia italiana

mercato residenziale di 20 Ilpregio a Roma

8

Mercato immobiliare italiano

28 Il punto su Roma

mercato residenziale di 10 Ilpregio a Milano

mercato di Milano e 29 IlRoma in sintesi

18 Il punto su Milano

inglese 31 Versione English version


Economia italiana

60.359.546

100,01

123,63

578.647

92,4

Popolazione 1 Gen 2019

PIL Q1 2019 (index: 2010=100)

Esportazioni Q1 2019 (index: 2010=100)

Vendite di immobili FY18 (+6.5% on FY17)

Prezzo medio immobili Italia H2 FY18 (index: 2011=100)

Fonte: Istat, Agenzia delle Entrate e Engel & Völkers

Lo scenario economico

quali l’Italia. Rallentano gli investimenti, frenati da un clima di fiducia delle imprese in peggioramento, il cui

Il contesto globale caratterizzato dal riacutizzarsi delle

indicatore nel 2019, per la prima volta dal 2014, è sceso

tensioni commerciali e dal deterioramento complessivo

sotto il valore 100.

delle prospettive di crescita influenza le performance

In questo quadro di incertezza e di elevata complessità,

economiche dell’Italia, che tuttavia rimane fragile

va sottolineata la performance positiva di alcuni ambiti

soprattutto dal punto di vista dei propri disequilibri

riconducibili al mercato immobiliare e al settore edilizio.

strutturali interni. Dopo il modesto incremento del

Secondo Banca d’Italia, in controtendenza rispetto

PIL registrato nei primi tre mesi del 2019 (+0,1% sul

all’evoluzione degli investimenti complessivi, il settore

periodo precedente), in primavera l’attività economica

delle costruzioni dovrebbe sperimentare nell’anno in

in Italia è rimasta stazionaria o leggermente diminuita.

corso una crescita del capitale investito (+0,8%).

Il debole segnale positivo del primo trimestre non è stato infatti sufficiente a riorientare il clima di fiducia di imprese e consumatori. La guerra dei dazi coinvolge in

Il clima di fiducia

misura maggiore i Paesi maggiormente export oriented,

Le attese sulla situazione economica generale e

Fonte: elaborazioni su dati Banca d’Italia e Istat

Fonte: elaborazioni su dati Istat

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sull’occupazione sono peggiorate. Dopo il temporaneo incremento in maggio, l’indice di fiducia delle famiglie è tornato a diminuire. Con un ritardo di quasi un anno rispetto alle imprese, a partire dalla fine del 2018 il clima di fiducia è iniziato a peggiorare anche tra i consumatori. Ciò non deve sorprendere, dal momento che le imprese sono solitamente più sensibili e

reattive ai mutamenti di scenario macro-economico. Il calo del sentiment delle famiglie rischia di tradursi in un rallentamento dei consumi e in un aumento della propensione al risparmio, come peraltro sta già accadendo, con l’effetto di aumentare l’accantonamento precauzionale, procrastinando consumi e investimenti, compresi quelli immobiliari.

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Mercato immobiliare italiano

Le compravendite residenziali

signorili e civili elaborato da Nomisma mostra una flessione del -0,9% su base annuale e del -0,6% su base

La fragilità del quadro economico italiano non sembra

semestrale. Il recupero dei prezzi si conferma lento

compromettere le capacità di risalita del settore

e fragile, con variazioni semestrali ancora negative

immobiliare che, dopo la pesantissima crisi che lo ha

sebbene ormai prossime alla stazionarietà. Si evidenziano

colpito, sta con fatica recuperando le posizioni perse.

tuttavia grandi differenze sia territoriali sia all’interno

Tali evidenze emergono sia dall’ulteriore espansione del

delle stesse città. In molte città, ad esempio, il centro

volume di compravendite che dal graduale miglioramento

continua a generare un buon interesse nella domanda che

di tutti i principali indicatori economici del comparto.

si riflette sui prezzi, generando lievi aumenti. Milano in

In Italia nel 2018 sono state compravendute 579 mila

particolare continua a rappresentare l’apripista nazionale

abitazioni, con una crescita annua del 6,5%. I dati del

delle dinamiche di ripresa, con variazioni semestrali al

primo trimestre 2019, relativi ai primi otto mercati

rialzo più che doppie rispetto alle città più performanti.

italiani, confermano la tendenza in atto dal 2014 con un

Più nel dettaglio, nel primo semestre 2019 i prezzi sono in

tasso di crescita delle transazioni pari al +8,8%.

crescita, seppure minima, in quasi tutti i 13 grandi mercati

Nel dettaglio, tuttavia, le città italiane mostrano

monitorati da Nomisma, con l’eccezione di Milano dove

dinamiche differenziate: i due mercati dimensionalmente

i prezzi crescono mediamente dell’1,5% sia per gli

più significativi, Roma e Milano, hanno incrementato

immobili nuovi/ristrutturati al nuovo che per gli usati. Le

i volumi di compravendita in modo rilevante (tasso

città Top 5 per livello dei prezzi medi delle abitazioni

superiore all’11%); Bologna e Genova hanno avuto

nuove/ristrutturate al nuovo sono, nell’ordine, Venezia

i tassi di espansione più elevati (+15,2% e +12,9%),

(3.950 €/mq), Milano (3.700 €/mq), Roma (3.300 €/mq),

mentre altre città presentano variazioni più contenute, in

Firenze (2.800€/mq) e Bologna (2.450 €/mq). Il quadro

due casi di segno negativo (Firenze e Napoli).

previsionale dei prezzi medi risulta molto diversificato

Per il 2019 Nomisma prevede un’ulteriore crescita del

tra i diversi mercati italiani. Nel 2019 per alcune grandi

numero di compravendite residenziali, seguita da un

città si prospettano incrementi più performanti, tra cui

biennio caratterizzato da una leggera flessione, come

spicca Milano (+1,9%). La ripresa continuerà nel biennio

effetto del momento di frenata dell’economia nazionale

successivo, principalmente per Milano (+2,3% e +2,9%

e della diffusa instabilità internazionale.

rispettivamente), Firenze e Venezia, a cui dovrebbero aggiungersi altre grandi città. Rimane penalizzato il

L’andamento dei prezzi

mercato di Roma per cui è attesa una flessione del -1,4% nel 2019 e una sostanziale stazionarietà non prima del

L’indice medio globale Italia dei prezzi delle abitazioni

2021 (-0,4%).

Fonte: dati consuntivo Agenzia delle Entrate; previsioni Nomisma per gli anni 2019-2021

Fonte: Nomisma

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Fonte: Nomisma

Fonte: Nomisma

Il finanziamento immobiliare Secondo la rilevazione di Banca d’Italia, nel primo trimestre 2019 le politiche di offerta sui finanziamenti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni hanno registrato un lieve irrigidimento rispetto al trimestre precedente. L’offerta rimane tuttavia complessivamente accomodante. La domanda di mutui da parte delle famiglie ha registrato, nello stesso periodo, una riduzione, riflettendo le condizioni meno favorevoli della congiuntura economica e il deterioramento del clima di fiducia. Il mantenimento dei tassi di interesse sui livelli minimi ha contribuito, d’altro canto, a sostenere il mercato. In termini di volume erogato, il finanziamento alle famiglie per l’acquisto di abitazioni a consuntivo 2018 ammonta a circa 50,6 miliardi di euro (+6,2% rispetto al 2017). Nelle previsioni di Nomisma, tuttavia, nel prossimo triennio il mercato del credito subirà un ridimensionamento dei livelli di attività. Il peso rilevante che la componente creditizia ha ormai assunto nel comparto immobiliare italiano è evidenziato

dalla quota di compravendite con mutuo sul totale, pari al 54,3% nel primo semestre dell’anno (stima Nomisma). Negli ultimi semestri si è assistito inoltre ad una crescita progressiva dell’importo medio richiesto per mutuo, oggi pari a 125.000 euro.

Fonte: elaborazioni su dati Banca d’Italia; previsioni Nomisma dal Q2 2019

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Il mercato residenziale di pregio a Milano

1,378,689

24,521

6 - 9,5 EUR K/m²

270 - 380 EUR m²/Y

18,000 EUR K/m²

Popolazione 1 Gen 2019

Vendite di immobili FY18 (+3.4% nel FY17)

Nuove/ristrutturate, prezzo prime medio H1 2019

Nuove/ristrutturate, canone prime medio H1 2019

Nuove/ristrutturate, centro città prezzo massimo H1 2019

Fonte: Istat, Agenzia delle Entrate e Engel & Völkers

Congiuntura e outlook

raggiungendo circa 24.500 transazioni per un fatturato complessivo di 5,9 miliardi di euro. A trainare la ripresa

Milano è una città di grande appeal e con grandi

non sono più solo le localizzazioni centrali e di pregio,

opportunità per investitori e famiglie. Dopo l’Expo, e in

dal momento che il recente ciclo espansivo si è ormai

attesa dei Giochi Olimpici invernali del 2026, la città sta

propagato a tutte le zone urbane.

investendo in servizi e trasporti avvicinandosi sempre

Tra le diverse tipologie, sono gli immobili di dimensione

più alle grandi città europee. Ad oggi pertanto parametri

inferiore a 50 mq ad avere registrato il maggiore

come la qualità del vivere e dell’accessibilità vengono

incremento (+13%), mentre le altre tipologie hanno

tenuti in maggiore considerazione rispetto al passato

presentato incrementi contenuti al di sotto del 3%.

nelle scelte relative all’abitare.

Flette leggermente il numero degli immobili transati

Il mercato immobiliare appare in buona salute ed è il

superiori a 145 mq (1.831 unità; -1,4%).

primo mercato a livello nazionale per dinamismo, tassi

Nel primo trimestre 2019 il risultato di 6.119 transazioni

di assorbimento e ripresa dei prezzi. Le compravendite

conferma il trend al rialzo (+11,3% annuo; superiore al

sono aumentate del 3,4% annuo a consuntivo 2018,

dato Italia +8,2%).

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

Fonte: Nomisma, Indice di performance 2019-H1; i cinque principali indicatori di mercato

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Il mercato milanese rimane fortemente liquido, con tempi medi di collocamento tra 1-2 mesi per gli immobili di taglio medio (inferiori a 80 mq), tra 1 e 3,5 mesi per i tagli grandi (80-160 mq) e 2-6 mesi per quelli molto grandi (oltre 160 mq). Di fatto per gli immobili di massimo pregio, nuovi o ristrutturati al nuovo, i tempi di vendita e locazione sono pressoché immediati. Il segmento della locazione è particolarmente dinamico. Le nuove locazioni registrate nel 2018 sono oltre 46.600 (+7,6%), con un indice di turnover particolarmente elevato rispetto alle altre grandi città (7%) e con una superficie complessiva locata di oltre 3,2 milioni di mq. Il mercato di pregio, in centro città, sta raggiungendo i picchi del 2007, mentre al di fuori dal centro storico la crescita rimane più contenuta. Nella prima parte del 2019 alcune dinamiche in particolare caratterizzano il mercato residenziale del pregio. Da una parte la grande domanda di immobili per investimento è dovuta alla presenza di nuovi prop-tech, soggetti che contribuiscono a rendere liquidi patrimoni prima immobilizzati. Infatti ad una domanda di immobili nuovi o ristrutturati al nuovo, sta rispondendo una offerta incrementale di proprietari ora interessati ad operazioni di riqualificazione, in virtù della certezza della bontà dell’investimento. D’altra parte si segnala, rispetto ai semestri precedenti, un forte aumento della domanda di immobili di dimensioni contenute, di fatto carenti sul mercato, che fa alzare i prezzi di tali unità che presentano tempi di vendita estremamente ridotti. A fianco di una robusta domanda di prima casa e di sostituzione di prima casa, si registra una crescente domanda per investimento. Le zone target sono, oltre a quelle centrali, le aree prossime ai poli universitari, ai

poli ospedalieri e direzionali e alcune aree periferiche ben connesse alla rete metropolitana dove la qualità immobiliare media è più alta e i collegamenti consentono tempi di trasferimento verso il centro comunque contenuti. Alcuni esempi sono Porta Nuova, Porta Romana con Fondazione Prada, Gambara e Bande Nere, Cascina Merlata. Da segnalare anche la riqualificazione con aree a verde di Cordusio e Sempione e la zona di Vittor Pisani (Stazione Centrale), molto interessanti per la domanda. L’outlook per i prossimi 6 mesi vede confermato l’interesse della domanda per la compravendita e, ancor più per la locazione, in conseguenza della mancanza di prodotto adeguato. In Centro Storico le compravendite dovrebbero rimanere stabili con contratti di locazione in crescita. Tale dinamica è attesa anche nelle zone a Est e a Nord del Centro. Migliori le attese per Ovest e Sud dove è previsto un incremento dei contratti su entrambi i segmenti del mercato. Prezzi e canoni dovrebbero crescere sia in Centro Storico che nelle altre zone della città per gli immobili caratterizzati da location ottime. Per le residenze in buona/discreta posizione le quotazioni rimarranno presumibilmente stabili rispetto al semestre attuale.

Fonte: Engel & Völkers

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Centro Storico Il Centro Storico è racchiuso all’interno della Cerchia dei Bastioni, dove si trovano alcune tra le zone di maggiore pregio di Milano e dell’intero Paese. Nel primo semestre 2019 la domanda di compravendita è in crescita in tutte le zone del centro dove la quota di acquisti per investimento raggiunge circa il 50% degli scambi. La domanda di locazione di immobili di pregio rimane molto sostenuta, con i futuri tenant disposti ad affrontare canoni elevati a fronte di immobili che presentino i

avvicinando sempre più alle grandi città europee, grazie anche ad una nuova vocazione turistica e ai nuovi concetti dello smart living. I prezzi crescono in tutte le zone. Il range dei prezzi medi va da 8-14 mila euro/mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 6-9 mila euro/mq per quelli da ristrutturare. Le quotazioni più elevate arrivano a 18 mila euro/mq nel Quadrilatero e a Brera, in crescita rispetto al semestre precedente, e a 16-17 mila euro/mq in San Babila e Castello-Foro Bonaparte. Lo sconto varia in relazione al pregio e alla posizione dell’immobile offerto. Infatti, sebbene lo sconto medio sia

massimi standard di confort. Il profilo più diffuso è

compreso nel range 2%-8%, per gli immobili considerati

quello dei lavoratori, giovani e adulti fino ai 45 anni, il

premium - per location, servizi e stato di manutenzione -

cui tempo medio di permanenza nell’immobile è di 18/24

il prezzo di vendita non viene di norma negoziato.

mesi.

I canoni per le residenze ristrutturate sono in aumento

Le zone più richieste sono quelle più vivaci, popolate

(330-460 euro/mq/anno), mentre per le abitazioni in

da locali e ristoranti, dove la percezione è quella di

buone condizioni le quotazioni si confermano tra 220-

trascorrere tempo di qualità. In tal senso, Milano si sta

280 euro/mq/anno.

Fonte: Engel & Völkers

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Zona Ovest La zona Ovest comprende aree semicentrali da sempre apprezzate dalle famiglie per la maggiore funzionalità rispetto al Centro Storico. La domanda per acquisto è in aumento in tutte le zone, mentre quella di locazione risulta stazionaria rispetto al semestre precedente. Il range dei prezzi medi varia da 5.500 a 7.000 euro/mq. Restano fuori range le quotazioni di City Life, comprese tra 7.000-11.600 euro/mq e, nella fascia inferiore, quelle di Gambara e San Siro, rispettivamente comprese tra 3.500-4.600 e tra 3.500-5.200. Il livello medio dei canoni cresce rispetto al semestre precedente per le abitazioni ristrutturate. I canoni variano infatti all’interno del range di 245-345 euro/mq/anno, mentre la quotazione per le abitazioni in buone condizioni va da 180 a 225 euro/mq/anno.

Fonte: Engel & Völkers

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Zona Est Nella Zona Est, l’offerta di immobili in vendita e locazione si conferma stazionaria rispetto al secondo semestre 2019, con un aumento sia della domanda che del numero di contratti stipulati in tutte le zone. La domanda apprezza in particolare la maggiore vivibilità rispetto al centro, grazie alla capillarità dei collegamenti dei trasporti pubblici e alla presenza di servizi di vicinato quali supermercati e negozi. I prezzi medi hanno registrato un trend al rialzo su base semestrale in tutte le zone monitorate. Si conferma l’incremento nella zona Indipendenza-Cinque GiornateXXII Marzo. Le quotazioni medie per la compravendita sono comprese tra 5.000-7.000 euro/mq per gli alloggi ristrutturati al nuovo nelle migliori location. Anche i canoni di locazione per le residenze ristrutturate crescono su base semestrale, compresi nel range 250-315 euro/mq/anno e per le abitazioni in buone condizioni i prezzi sono in lieve aumento tra 170-200 euro/mq/anno.

Fonte: Engel & Völkers

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Zone Nord e Sud

di acquisto e di locazione. Le quotazioni medie crescono pressoché in tutte le zone:

Nella zona a Nord del Centro Storico tutti gli indicatori

• Nella zona Nord i prezzi sono compresi tra 6.000-9.400

crescono su base semestrale. Ad un aumento dell’offerta

euro/mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e i canoni

in vendita e locazione, corrisponde un incremento della

tra 280-450 euro/mq/anno;

domanda e del numero dei contratti stipulati. Nella zona

• Nella zona Sud i prezzi variano in un range tra 5.600-

Sud, a fronte di un’offerta stazionaria, cresce il numero

7.600 euro/mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e i

dei contratti in virtù della forte pressione della domanda

canoni tra 230-350 euro/mq/anno.

Fonte: Engel & Völkers

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Fonte: Engel & Vรถlkers

Fonte: Engel & Vรถlkers

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Fonte: Engel & Vรถlkers

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Il punto su Milano

Intervista Roberto Magaglio Licence Partner Engel & Völkers Milano Marco Sorbara Direttore Commerciale Engel & Völkers Milano Lorenzo Magni Office Manager Engel & Völkers Milano Fiera D. Qual è il trend della domanda nel primo semestre 2019? Si riscontrano segnali diversi rispetto al primo semestre? M. Sorbara: I segnali positivi registrati nei precedenti rapporti, caratterizzati dall’aumento della domanda in acquisto e dal crescente numero di compravendite, si sono infine tramutati nel primo semestre 2019 in concreti effetti economici a segno positivo grazie all’effettivo incremento dei valori di scambio nel centro della città. Motore del processo si conferma la sempre più energica e qualificata domanda che rimane in costante aumento e con prospettiva di ulteriore intensificazione nei prossimi mesi. Questa domanda trova tuttavia difficilmente riscontro in un’offerta ancora stazionaria che non riesce a soddisfare per quantità e, a volte, per qualità la richiesta in acquisto. Questa scarsità di prodotto e l’aumento dei valori, unitamente agli attuali tassi d’interesse estremamente vantaggiosi, spingono i compratori ad affrettarsi nel processo di acquisto con conseguente beneficio per

90mq.) e ben collocati da destinare alla locazione alla luce degli ottimi canoni negoziabili nel centro città e quindi all’effettiva performance dell’investimento. Milano continua ad essere una città di grande appeal, efficiente e con una buona qualità della vita in grado di soddisfare le esigenze delle famiglie e allo stesso tempo di attrarre in modo sempre più concreto investitori, oggi principalmente locali e nazionali ma con una buona prospettiva di internazionalizzazione della domanda. D. Rispetto alle varie zone di Milano, si rilevano nuove tendenze? Alcune zone stanno emergendo più di altre? L. Magni: Non si può analizzare le nuove tendenze della città senza considerare l’euforia e gli effetti a medio termine generati dall’assegnazione dei Giochi Olimpici Invernali 2026, con riferimento alla trasformazione della mobilità e all’allargamento della rete dei servizi di trasporto pubblico iniziati con l’Expo. Proprio la mobilità è un fattore che sta trasformando l’aspetto della città e le scelte abitative. La prossimità alle linee metropolitane è infatti uno dei requisiti più richiesti. La domanda è sempre più concentrata lungo le direttrici delle linee di trasporto: la fascia tra la Cerchia dei Bastioni e la Circonvallazione esterna sta mostrando un progressivo processo di omogeneizzazione dei prezzi degli immobili compresi dentro una forbice sempre più ristretta (intorno al 20%).

i tempi di vendita sempre più ridotti e per i prezzi di

La crescita demografica e la scarsità di offerta

chiusura sempre più allineati alle richieste.

adeguata allargano i confini della città e del suo

Allo stesso modo, sempre per effetto di questi trend, si

mercato immobiliare lungo le direttrici delle linee

prevede per i prossimi mesi un contenuto ma percettibile

metropolitane, che disegnano il nuovo volto di una città

aumento dell’offerta grazie all’incremento dei valori di

sempre più green e smart e integrata dai servizi.

scambio che spingerà alcuni venditori, attratti dalle attuali condizioni e dal potenziale profitto rispetto al

D. Che previsioni avete sulla seconda parte del 2019?

recente passato, a posizionare il proprio immobile sul

R. Magaglio:

mercato. Il tutto a beneficio dell’equilibrio tra domanda

Le previsioni per il prossimo semestre a Milano sono

e offerta.

rosee. La possibilità che i tassi di interesse restino bassi

Ulteriore indicatore positivo di questo primo semestre

a lungo aiuta il proseguimento di questa buona fase di

è rappresentato dall’aumento degli acquisti per

mercato per cui si prevedono prezzi in leggera ulteriore

investimento ad opera di investitori privati sempre

crescita specie nelle zone più richieste.

più interessati ad immobili dal taglio compatto

L’unico elemento di incertezza all’orizzonte rimane

(generalmente monolocali, bilocali e trilocali entro i

l’instabilità

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Market Report • Milano & Roma H1 2019

del

quadro

politico

di

riferimento


combinata con le discussioni che accompagneranno l’approvazione della prossima legge finanziaria. La speranza è che non ci siano penalizzazioni in un settore che solo da poco sta faticosamente riprendendosi ed anzi potrebbe essere l’occasione per una ulteriore estensione del regime della cedolare secca a tutte le locazioni con scopo abitativo di proprietà di privati che sanerebbe le segmentazioni di mercato che inutilmente si sono create. Anche sui canoni è attesa un’ulteriore crescita che potrebbe superare i record del periodo

2007/2008, quantomeno nelle zone prime. Continua l’afflusso di nuovi abitanti con richieste particolarmente esigenti dovuto a Brexit, rientro dei cervelli e “rich tax”; perdura quindi una domanda molto forte a fronte di un’offerta limitata e quasi senza nessun player istituzionale sul lato dell’offerta. L’assegnazione dell’Olimpiade 2026 a Milano-Cortina aggiunge interesse internazionale a Milano che rimarrà sotto i riflettori per diverso tempo, a tutto vantaggio del mercato immobiliare locale.

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Il mercato residenziale di pregio a Roma

2,856,133

32,088

4,5 - 6,5 EUR K/m²

130 - 260 EUR m²/Y

12,000 EUR K/m²

Popolazione 1 Gen 2019

Vendite FY18 (+3.4% nel FY17)

Nuove/ristrutturate, prezzo prime medio H1 2019

Nuove/ristrutturate, canone prime medio H1 2019

Nuove/ristrutturate, centro città prezzo massimo H1 2019

Fonte: Istat, Agenzia delle Entrate e Engel & Völkers

Congiuntura e outlook

consente di prefigurare un outlook positivo per il resto dell’anno in corso.

Roma è il primo mercato italiano per numero di

Nel segmento del pregio, le zone più dinamiche per

compravendite che nel 2018, ultimo consuntivo annuo,

volume di compravendite e locazioni sono, oltre al

hanno raggiunto quota 32 mila (+3,4% annuo), per un

Centro Storico, sempre zona target privilegiata per

fatturato complessivo di 7,3 miliardi di euro.

gli investitori, anche i Parioli, San Giovanni e l’EUR.

Il maggiore incremento ha riguardato gli immobili tra

Si registra un aumento dell’offerta in locazione nei

85-115 mq (+7,4%) pari a al 28% del mercato romano,

quartieri Trionfale-Vaticano, San Giovanni e EUR, a

con 9.150 transazioni. Segue il taglio 115-145 mq

fronte di una sostenuta domanda.

(+5,6%), che, con circa 4 mila transazioni rappresenta oltre il 13% del mercato.

La domanda di pregio richiede a Roma, e particolarmente

Il volume di compravendite al primo trimestre 2019

in Centro Storico, posizione e affacci importanti, piano

(7.921) vanta un significativo incremento (+11,9%)

alto o attico, terrazzi, posizione ben servita, qualità

sullo stesso periodo dell’anno precedente, dato che

dell’edificio e presenza di box o posto auto. Tuttavia

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

Fonte: Nomisma, Indice di performance 2019-H1; i cinque principali indicatori di mercato

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l’offerta di pregio che risponde a tali criteri rimane numericamente inadeguata rispetto alle richieste. La scarsità degli oggetti prime fa pertanto sì che questi trovino collocamento sul mercato in poche settimane. Nel complesso si segnalano alcune zone emergenti in termini di attrattività: • I rioni Testaccio, Trastevere e Parione, in Centro Storico, per la concentrazione di vita mondana. • Il quartiere San Giovanni, dove l’apertura della Metro C e la previsione dell’apertura delle prossime fermate, ha rappresentato un ottimo volano per il mercato immobiliare. • La zona di Viale dei Quattro Venti, nel quartiere Gianicolense, che incontra l’interesse della domanda per la sua posizione strategica e la vicinanza della stazione omonima. • L’EUR, nella zona centrale per il fermento commercial; nel quartiere Mezzocammino, dove ha ripreso la realizzazione di nuove costruzioni di richiamo per famiglie con bambini; nelle aree di Marconi e Ostiense grazie a poli attrattivi come l’Università Roma Tre e alla presenza della rete metropolitana. Sul fronte della locazione, sono circa 58.300 i contratti di affitto stipulati sul mercato romano nel 2018 (+7% annuo) con un turnover dello stock pari a 3,6%, in linea con quello dei principali mercati italiani. Dal punto di vista della domanda/offerta si registra un andamento generale abbastanza stazionario su Parioli, Prati (leggera flessione di domanda), Gianicolense e Trionfale (leggero incremento di offerta), mentre si registra un leggero incremento nel Centro Storico e un incremento più consistente sull’EUR e San Giovanni.

I conduttori richiedono contratti transitori nel Centro Storico mentre nelle zona di Prati e Parioli persiste una domanda legata al tradizionale uso abitativo. Persiste una forte richiesta di contratti ad uso foresteria per dipendenti e dirigenti di primarie società che si spostano a Roma per motivi di lavoro. L’immobile maggiormente richiesto è il trilocale di 100 mq con almeno due camere. Si registra una forte domanda estera proveniente dalla nuove economie emergenti (Russia, Paesi Arabi, Cina) maggiormente diffusa nella zona di Prati-Balduina e Parioli, mentre nel Centro Storico si conferma l’interesse degli acquirenti europei e americani. L’outlook per i prossimi 12 mesi è favorevole per il Centro Storico, con previsione di compravendite e prezzi stazionari, associati a contratti di locazione e canoni in aumento. Nelle altre zone urbane, è attesa stazionarietà delle quotazioni, con incremento dei canoni in zona Parioli, nel quartiere Trionfale-Vaticano e all’EUR per quanto riguarda gli immobili in ottima posizione.

Fonte: Engel & Völkers

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Centro Storico

crescente di immobili di piccole/medie dimensioni viene acquistato prevalentemente da privati con medie capacità

Nel primo semestre 2019 il mercato del Centro Storico

di spesa che utilizzano l’immobile a fini ricettivi.

ha registrato un aumento di domanda per acquisto e locazione. Le transazioni sono distribuite in modo omogeneo nelle diverse zone, con particolare interesse

Prezzi e canoni

per le aree residenziali come Monteverde Vecchio,

In Centro Storico il range dei prezzi medi è molto ampio

Gianicolo, Trastevere e Parione, più vicine al centro

in funzione di location, stato di manutenzione e vicinanza

e dove è concentrata la vita mondana. La domanda di

ai punti di interesse storico. Per le abitazioni ristrutturate,

investimento si concentra su immobili di piccole/medie

il range è compreso tra 5.000 (nei rioni Castro Pretorio,

dimensioni, mentre quella per acquisto di prima casa

Testaccio, Esquilino e Portuense) e 12.000 euro/mq, in

su immobili di prestigio con spazi esterni nelle zone

relazione alla posizione. Gli sconti sul prezzo richiesto

monumentali.

crescono leggermente rispetto al semestre precedente

Il profilo dell’acquirente medio riguarda imprenditori

e si collocano tra il 10% e il 12%. Si amplia il range

e manager. La domanda straniera, in maggior parte

dei canoni, tra 140-390 euro/mq/anno per le abitazioni

provenienti dal Nord Europa, si conferma significativa

ristrutturate al nuovo in relazione alla location.

e con target gli immobili di particolare pregio. Nella

I tempi di vendita sono compresi in un range che va da 5

capitale si segnala un fenomeno in progressiva diffusione

a 8 mesi a seconda della posizione e tempi di locazione

legato al boom degli affitti brevi, per cui un numero

intorno ai 3-4 mesi in tutte le location.

Fonte: Engel & Völkers

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Fonte: Engel & Vรถlkers

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Le aree esterne al Centro

Le compravendite residenziali Il mercato romano è configurato da un nucleo centrale formato dal Centro Storico e da vasti quartieri disposti a raggiera: Parioli, Prati, Trionfale-Vaticano, Gianicolense, Ostiense, San Giovanni e EUR. Le zone di maggior pregio sono quelle del Centro Storico, Parioli, Prati e il quartiere EUR, che, pur non essendo adiacente al Centro, rappresenta una delle aree di maggior prestigio e interesse.

primo trimestre dell’anno, nel secondo trimestre il quartiere Gianicolense ha riscontrato una fase di ripresa. La domanda riguarda principalmente la prima casa per tagli da 65 a 110 mq. La zona più richiesta è Monteverde Nuovo, ma un crescente interesse si registra per la zona Portuense. La domanda estera sta leggermente aumentando grazie all’interesse di investitori americani. Nelle ottime location, il tempo medio di vendita è di 4 mesi e di locazione 2 mesi. Trionfale-Vaticano

Parioli Nelle zone Parioli, Trieste e Nomentano è cresciuta la domanda di acquisto sia relativamente agli immobili di piccolo taglio ad uso investimento sia a trilocali e quadrilocali richiesti dalle famiglie. La motivazione di acquisto prevalente è la prima casa. Gli immobili di piccolo taglio, acquistati per investimento riguardano monolocali e bilocali, localizzati in zone con particolari caratteristiche commerciali e vicine alla rete dei mezzi pubblici. La domanda è prevalentemente italiana, ma rimane stabile la quota di domanda estera, alimentata da funzionari diplomatici e da clienti nord europei. Nelle ottime location, il tempo medio di vendita è di 4 mesi e di locazione di 2 mesi. Prati Il quartiere rappresenta da sempre la zona più richiesta, per il mercato di pregio, sia per prima casa che per investimento anche se nel primo semestre 2019 si è registrato un leggero rallentamento. Per gli acquirenti con budget medio-alto le zone più ricercate sono Prati e Vigna Clara, la prima ben collegata dalla metro al resto della città e viva dal punto di vista sociale e culturale, la seconda più residenziale e con immobili di più recente costruzione e dotati di spazi esterni. La richiesta prevalente è la sostituzione di prima casa e nello specifico trilocali nella fascia 100/130 mq con spazi esterni. Poco frequente l’investimento (5-6%), concentrato in prossimità delle fermate della metro che riguarda tipicamente bilocali tra 60/80 mq. Nelle ottime location, il tempo medio di vendita è di 6 mesi e di locazione di 3 mesi. Gianicolense A fronte di un rallentamento delle compravendite nel 24

Market Report • Milano & Roma H1 2019

Ad inizio 2019 la domanda si presenta stazionaria. Le zone di maggiore interesse sono Balduina, Gregorio VII e Circonvallazione Trionfale. L’acquisto è esclusivamente per prima casa da acquirenti nazionali, che apprezzano anche immobili da ristrutturare ed adeguare alle proprie esigenze. Sta crescendo l’interesse per la parte alta di Balduina a ridosso della Pineta Sacchetti in prossimità del Policlinico Gemelli. Nelle ottime location, il tempo medio di vendita è di 3 mesi e di locazione 2 mesi. San Giovanni La domanda e le compravendite sono in aumento in tutto il quartiere, soprattutto di bilocali e trilocali richiesti da parte di acquirenti nazionali interessati alla prima casa. Le aree più richieste si confermano Re di Roma, Caffarella, San Giovanni e Appio Latino, favorite dal buon posizionamento rispetto al resto della città. San Giovanni ha un potenziale in quanto area di prossima rivalutazione complessiva, soprattutto dal punto di vista residenziale, grazie alla cura ed alla riqualificazione di alcune aree. Nelle ottime location, il tempo medio di vendita è di 3 mesi e di locazione di 3 mesi. EUR Nel quartiere crescono le compravendite e i prezzi restano stazionari o ancora in lieve flessione. Le zone di maggiore interesse per investimento sono quelle centrali e, per l’acquisto di prima casa, le zone di Torrino Mezzocammino e limitrofe al centro EUR. Nelle ottime location, il tempo medio di vendita è di 6-8 mesi e di locazione di 2 mesi. In zone come Ostiense, Marconi e San Paolo è in forte aumento l’investimento in tagli medio-piccoli quali bilocali e trilocali, grazie alla presenza di un polo


Universitario e nuove accademie nelle aree a sud di Roma. Cresce anche l’investimento per residenze da adibire a funzione ricettiva, grazie alla vicinanza della Metro B. La domanda estera si rivolge prevalentemente alla locazione. Nelle zone importanti di EUR centro si preferisce l’acquisto dell’usato da ristrutturare, mentre nelle zone periferiche la nuova costruzione è di grande interesse per i prezzi più adeguati e la finanziabilità agevolata. Le zone attorno le principali arterie (Magliana – Marconi - Ostiense – Colombo) sono le più richieste con un alto numero di transazioni e tempi di definizione in alcuni casi rapidissimi. Prezzi e canoni I prezzi medi per le abitazioni ristrutturate si confermano compresi in un range che va dai 3.000 euro/mq del

quartiere Gianicolense ai 7.400 euro di Parioli. Lo sconto medio sul prezzo iniziale scende al 7%-10% medio per gli immobili localizzati in ottima posizione, ma può raggiungere il 20% a Prati e Gianicolense relativamente agli immobili da ristrutturare e in posizione non ottimale. Il tempo medio di vendita varia in un range tra 5-6 mesi, ma gli immobili in ottima posizione sono molto liquidi (3 mesi, in particolare, a Trionfale-Vaticano e San Giovanni). Sul fronte della locazione, il primo semestre 2019 è stato caratterizzato da un incremento nel numero dei contratti a Trionfale-Vaticano, e all’EUR, mentre a Parioli, Prati e San Giovanni si è registrata una flessione. Stabili e rapidi i tempi di locazione compresi tra 2-3 mesi. I canoni massimi per le residenze ristrutturate in ottima posizione arrivano a circa 320 euro/mq/anno ai Parioli, ma si fermano a circa 120 euro/mq/anno a Prati e Gianicolense.

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H1 2019

25


Fonte: Engel & Vรถlkers

Fonte: Engel & Vรถlkers

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Market Report โ€ข Milano & Roma H1 2019


Fonte: Engel & Vรถlkers

Market Report โ€ข Milano & Roma H1 2019

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Il punto su Roma

Intervista Helio Cordeiro Teixeira Managing Director M.C. Roma Engel & Völkers

Come noto alcuni progetti rimasti fermi non hanno stimolato lo sviluppo di alcune aree potenzialmente valide all’interno della città. Il mercato si è mosso più per via delle esigenze reali che per zone di tendenza. Restano comunque vivaci la

D. Qual è il trend della domanda nel primo semestre

dinamiche di sostituzione della prima casa nei quartieri

2019? Si riscontrano segnali diversi rispetto al primo

residenziali e l’interesse all’acquisto per investimento

semestre?

nelle zone centrali e semi centrali ben collegate ai

Nel primo semestre del 2019, il trend della domanda non

principali punti di interesse della città, che continua ad

ha subito sostanziali cambiamenti rispetto al semestre

esprimere un’importante vocazione di interesse turistico

precedente e i prezzi si sono confermati stabili con

e culturale.

leggeri segnali di flessione in alcune zone. La domanda si è rivelata vivace, anche se in modo non

D. Quali sono le vostre previsioni sulla seconda parte

sempre costante a causa dei fattori di incertezza interni

del 2019?

al Paese e alla città, anche in considerazione della

Statisticamente, negli ultimi anni, il secondo semestre ha

congiuntura internazionale tendenzialmente a rischio

sempre rappresentato per Engel & Völkers un momento

instabilità. La percezione è comunque di una sostenuta

di consolidamento e di crescita nel numero delle

tendenza all’acquisto che trova motivazioni diverse

transazioni e del fatturato.

a seconda della zona di interesse. Più orientata al

Si riscontrano segnali che fanno sperare in una crescita

prestigio dell’immobile, alla qualità e all’ubicazione nel

sostenuta nelle zone del Centro e Parioli, una ripresa

caso delle zone di pregio, e molto orientata al rapporto

nell’area Prati e un consolidamento importante in

dimensione/prezzo/stato dell’immobile nelle zone semi-

tutte le aree residenziali semicentrali (Monteverde,

centrali in funzione delle diverse dinamiche famigliari e

Gianicolense,

della capacità di spesa.

Ostiense, San Giovanni, etc.) e nella zona dell’EUR. Nel

Balduina,

Trionfale,

Nomentano,

quadro complessivo vanno registrate, inoltre, le ottime D. Rispetto alle varie zone di Roma, si rilevano nuove

performance dei contratti di locazione che rappresentano

tendenze? Alcune zone stanno emergendo più di altre?

una costante crescita da circa 3 anni.  

28

Market Report • Milano & Roma H1 2019


Il mercato di Milano e Roma in sintesi

Il contesto globale caratterizzato dal riacutizzarsi delle tensioni commerciali e dal peggioramento delle prospettive di crescita influenza le performance dell’economia italiana e potenzialmente del mercato immobiliare, che nel complesso sconta previsioni di prezzi e compravendite di modesta entità per il prossimo triennio. Tale contesto non sembra tuttavia intaccare la buona performance del mercato di pregio di Roma e Milano. A Milano si sta verificando una vera e propria corsa al mattone di pregio, indotta dalla percezione di un prossimo rialzo dei prezzi e dall’ottenimento di credito a tassi particolarmente vantaggiosi. Cresce l’interesse degli investitori, oltre che in Centro Storico, per gli immobili vicini ai poli universitari, ospedalieri e agli headquarters delle grandi aziende. L’assegnazione dei Giochi Olimpici Invernali 2026 ha conferito euforia

agli investitori il cui target sono le zone che saranno collegate dalla nuova rete di trasporto. A Roma la domanda per investimento è in aumento soprattutto in Centro Storico e riguarda immobili di piccole-medie dimensioni e immobili di prestigio con spazi esterni nelle zone monumentali. Al di fuori del Centro Storico rimane sostenuta la domanda di acquisto e locazione di prima casa nei quartieri residenziali più verdi, ben serviti dalla rete di trasporto pubblico e vicini ai servizi. In conseguenza di tale andamento, per i prossimi 12 mesi Engel & Völkers prevede a Milano per le location ottime un ulteriore aumento dei contratti, con valori in aumento e tempi rapidissimi di assorbimento. A Roma è atteso un trend stabile per compravendita e locazione, con un incremento della domanda di immobili ad uso ricettivo nel Centro Storico e nelle zone ben servite dai mezzi.  Market Report • Milano & Roma H1 2019

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MARKET REPORT • MILAN & ROME H1 2019

Index

32

36

Italian economy

Prime housing market in Milan

48 Prime housing market in Rome

32 Italian economy

housing market 46 Prime in Rome

Real Estate 34 Italian market

54 Focus on Rome

housing market 36 Prime in Milan

& Rome 55 Milan markets at a glance

44 Focus on Milan


Italian economy

60,359,546

100.01

123.63

578,647

92,4

Population 1 Jan 2019

GDP Q1 2019 (index number: 2010=100)

Export Q1 2019 (index number: 2010=100)

Home Sales FY18 (+6.5% on FY17)

Housing av. price Italy H2 FY18 (index: 2011=100)

Source: Istat, Italian Revenue Agency and Nomisma

The economic context

and investments are slowing down, hindered as they are by a business confidence indicator which, in 2019

The global context - characterised by the worsening of

(for the first time ever since 2014), dropped below 100

the commercial tensions and by the overall deterioration

points. However, in this highly complex and uncertain

of the growth prospects - influences Italy’s economic

framework, the positive performance of some areas -

performance, which are still fragile, particularly in

attributable to the real estate and building sectors - is

terms of the country’s internal structural imbalances.

worth being highlighted. According to Bank of Italy’s

After the moderate GDP increase recorded in the first

data, the building sector - bucking the trend of the

three months of 2019 (+0.1% on the previous period),

evolution of total investments - should experience in the

Italian economic activities either remained unchanged

current year a slight growth of invested capital (+0.8%).

or slightly decreased in the Spring. As a matter of fact, the weak positive signal of the first quarter was not enough to redirect consumers and businesses’

The climate of confidence

confidence. The ongoing custom duties’ war is affecting

Expectations on the overall economic situation and

greatly all those export-oriented countries such as Italy

on employment have worsened. After the temporary

Source: elaboration on Bank of Italy and Istat data

Source: elaborations on Istat data

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Market Report • Milan & Rome H1 2019


increase in May, households’ confidence index dropped again. With a delay of almost one year on businesses, starting from the end of 2018, the confidence climate began deteriorating also among consumers. This should not come as a shock, given that businesses are usually more sensitive and responsive to macro-

economic changes. The decline in household sentiment could result in a slowdown of consumption and an increase in saving propensity, as is already happening, thus leading to a further increase of precautionary provisions, which in turn cause a procrastination in consumption and investments, real-estate ones included.

Market Report • Milan & Rome H1 2019

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Italian Real Estate market

Residential sales

drop on an annual and a 0.6% drop on a half-annual basis. The price recovery is slow and fragile, with still negative

The fragility of the national economic framework does

half-annual changes, albeit almost close to stationariness.

not seem to compromise the recovery capacities of the

Nevertheless, there are still clear distinctions as far as

real estate sector which, after the harsh crisis, is now

territory is concerned and also within the same cities.

painstakingly recovering the positions lost during the

In many cities, for example, the historical centre is still

long recessive bout. As a matter of fact, both the further

stimulating the demand’s interest, directly affecting

expansion of sales and the gradual improvement of all

prices, which increased slightly.

main economic indicators of the segment seem to prove

This can be seen especially in Milan, which keeps

just that. In 2018 in Italy, the number of residential

representing the national pathfinder as far as recovery

properties sold had reached 579,000, with an annual

dynamics are concerned, with almost doubling half-

growth of 6.5%. The data on 2019 Q1 with regards to

annual changes if compared to the other top-performing

eight main Italian markets confirm the trend which began

cities. More specifically, in 2019 Q1, prices grew (even

in 2014, with a sales trend’s growth of +8.8%.

though slightly) in almost all of the 13 big markets

More specifically, however, Italian cities present very

monitored by Nomisma, with the exception of Milan,

diverse dynamics: the two major markets by size (Rome

where prices have been growing on average by 1.5% both

and Milan) saw a significant sales increase (higher

for new/renovated properties and non-renovated ones.

than 11%); Bologna and Genoa recorded the highest

The top 5 cities for average new/renovated housing prices

expansion rates of the country (+15.2% and +12.9%),

are, in this order, Venice (3,950 €/sqm), Milan (3,700 €/

while other cities presented smaller changes, in some

sqm), Rome (3,300 €/sqm), Florence (2,800 €/sqm) and

cases of negative trend (Florence and Naples).

Bologna (2,450 €/sqm).

For 2019, Nomisma is expecting a further residential

In the current situation, average prices’ forecast is very

sales’ increase, followed by a two-year period charac-

diversified among the various Italian markets. For the

terised by a slight contraction, as a result of the momentary

remainder of 2019, some of the big cities are expected

slowdown of the national economy and of the widespread

to be more performing growth-wise, Milan being the first

instability on an international level.

one (+1.9%). The recovery is expected to continue also in the following biennium (+2.3% and +2.9% respectively

Price trends

for Milan and +1% for Venice), with more big cities to join the list. Rome’s market, on the other hand, shall

The average Italian housing price global index for prime

remain penalised, with an expected drop of -1.4% in

and regular houses elaborated by Nomisma shows a 0.9%

2019 and a substantial stationariness up to 2021 (-0.4%).

Source: Italian Revenue Agency final data; Nomisma forecasts for 2019-2021

Source: Nomisma

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Market Report • Milan & Rome H1 2019


Source: Nomisma

Source: Nomisma

Real Estate financing According to Bank of Italy observations, in 2019 Q1, offer policies on household funding for housing purchase recorded a slight tightening if compared to the previous quarter. Nevertheless, the supply is still accommodating overall. Households’ loan demand recorded, over the same period, a contraction, reflecting the less favourable conditions of the economic situation, as well as the deterioration of the climate of confidence. On the other hand, the stationariness of interest rates (which remained on a minimum level) contributed to keep the market afloat. In volume terms, the financing granted to households for housing purchase at the end of 2018 accounted for about €50.6 billion, +6.2% more than 2017. According to Nomisma’s forecasts, however, the following three-year period will bring about a downsizing of activities for the credit market. The relevant importance that the credit component has developed in the Italian real estate sector can be seen

from the amount of loan-backed sales on the total, which amounted to 54.3% in the first half of the year (Nomisma estimates). Moreover, throughout the final quarters of 2018, the average amount requested as a loan gradually increased, reaching up to €125,000.

Source: Nomisma elaboration on Bank of Italy’s data; Nomisma’s forecasts from Q2 2019

Market Report • Milan & Rome H1 2019

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Prime housing market in Milan

1,378,689

24,521

6 - 9,5 EUR K/m²

270 - 380 EUR m²/Y

18,000 EUR K/m²

Population 1 Jan 2019

Home sales FY18 (+3.4% on FY17)

New/Renovated, Av. prime price H1 2019

New/Renovated, Av. prime rent H1 2019

New/Renovated, City Centre Av. top price H1 2019

Source: Istat, Italian Revenue Agency and Engel & Völkers

Situation and outlook

increased by 3.4%, reaching about 24,500 transactions for an overall turnover of €5.9 billion. Prime and central

The city of Milan boasts both great attractiveness

locations are not the only areas leading the upturn

and opportunities for investors and households alike.

anymore, given that expansionary cycle has recently

Following the Expo - and pending 2026 Winter

spread to all urban zones.

Olympic Games - the city is greatly investing in

Amongst the various property types, assets smaller than

services and transports, getting closer and closer to the

50 sqm are the one that recorded the highest growth

standards of big European cities. To date, indicators

(+13%), while other types increased only by a maximum

such as life quality and accessibility are held in greater

of 3%. The number of assets bigger than 145 sqm, on

consideration than in the past when browsing for a

the other hand, dropped slightly (1,831 units, -1.4%).

residential property.

Over 2019 Q1, the sale of 6,119 properties confirmed

The real estate market is in good health, being the first

the upward trend (+11.3% on an annual basis; higher

market on a national level for dynamism, absorption

than the national performance of +8.2%).

rates and prices recovery. At the end of 2018, sales

Milan’s market is still extremely liquid, with average

Source: Nomisma elaboration on Italian Revenue Agency data

Source: Nomisma Performance Index H1 2019 – Comparison of 5 market indexes

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Market Report • Milan & Rome H1 2019


placement times of 1-2 months for medium-sized properties (smaller than 80 sqm), of 1-3.5 months for large-sized ones (80-160 sqm) and of 2-6 months for very large assets (bigger than 160 sqm). In fact, as far as top-notch prime assets are concerned (new or renovated), selling and leasing times are nearly immediate. The leasing segment is particularly dynamic. The new locations recorded in 2018 are more than 46,600 (+7.6%), with a rather high turnover index if compared to other big cities (7%), as well as with an overall leased surface of more than 3.2 million sqm. The prime market, in the city centre, is currently reaching the peaks of 2007, whereas outside of the centre the growth is more moderate. In 2019 H1, the residential prime market has been characterised by some specific dynamics. On the one hand, the great demand for properties for investments is due to the presence of new prop-tech players who are contributing to make previously-not-capitalised assets saleable and thus liquid. Indeed, an incremental supply composed of home-owners now interested in upgrading their assets due to the certainty of the goodness of the investment, is answering to a demand focused on new or renovated properties. On the other hand, if compared to the previous semesters, the strong increase in the demand for modest-sized properties (actually lacking on the market) led to the price rise of these units, which now present extremely short selling times. Other than a strong demand for first homes and substitution of first homes, a growing demand for investment purposes is being recorded. The target areas are, besides the central ones, the ones close to university

centres, hospital hubs and offices, as well as some peripheral zones with good connections to the subway network, where the average asset quality is higher and connections allow for relatively short transfers to the city centre. Some of these areas are Porta Nuova, Porta Romana with Fondazione Prada, Gambara, Bande Nere and Cascina Merlata. It is also worth to notice the upgrading of Cordusio and Sempione with green areas, as well as the area of Vittor Pisani (Central Station), which are very interesting for the demand. The outlook for the next 6 months confirms the interest of the demand for purchase (and even more for leasing) due to the lack of quality products. In the Historic Centre, sales should remain stable with growing leasing contracts. The same trend is expected also in the Eastern and Northern areas. Western and Southern areas, on the other hand, are expected to record an increase in both selling and leasing contracts. Prices and fees should grow both in the Historic Centre and in the other areas of the city for assets in prime locations. As far as properties in good/decent locations are concerned, prices should remain stable if compared to the current semester.

Source: Engel & VĂślkers

Market Report • Milan & Rome H1 2019

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Historic Centre

thanks to a new touristic vocation and to the new concepts of smart living.

The Historic City Centre, contained by the Cerchia dei

Prices are growing in all areas. Average prices range

Bastioni ring road, hosts most of the prime areas both of

from €8,000-14,000 per sqm for renovated properties to

Milan and of the Country as a whole.

€6,000-9,000 for non-renovated ones. The highest prices

In H1 2019, sales demand grew in all central areas,

(€18,000 per sqm) can be found in Quadrilatero and

where sales for investment purposes amounted for about

Brera, which grew if compared to the previous semester,

50% of total transactions. The leasing demand for prime

followed by San Babila and Castello-Foro Bonaparte

properties is still increasing, and future tenants are

(€16,000-17,000 per sqm). The discount varies according

available to face high fees for assets with the highest

to the quality and location of the asset on sale. Indeed,

comfort standards. The most popular lessee’s profile is

even though the average discount ranges between 2-8%,

workers, young and adults up to 45 years, and the average

for so-called premium assets (assessed by location,

dwell time is between 18/24 months.

services and maintenance state) the selling price is not

The most sought-after areas are the more lively ones,

usually negotiated. Fees for renovated properties grew

with venues and restaurants, where the perception is of

and reached €330-460 per sqm per year, while properties

spending quality time. In this sense, Milan is getting

in good conditions confirmed the previous cost of €220-

closer and closer to the biggest European cities, also

280 per sqm per year.

Source: Engel & Völkers

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Market Report • Milan & Rome H1 2019


Western Area The Western Area includes semi-central neighbourhoods that are usually of interest for those households that favour their greater efficiency if compared to the Historic Centre. The purchase demand is increasing in all areas, while leasing demand is stationary if compared to the previous semester. Average prices range from €5,500-7,000 per sqm. City Life’s assets are still out of range, with prices between €7,000-11,600 per sqm and, in the lower tier, Gambara and San Siro’s, respectively between €3,500-4,600 and €3,500-5,200. The average leasing prices grew if compared to the previous semester for renovated properties. Indeed, fees range from €245 to €345 per sqm per year for new or renovated assets, while properties in good conditions range from €180 to €225 per sqm per year.

Source: Engel & Völkers

Market Report • Milan & Rome H1 2019

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Eastern area In the Eastern Area, the supply of assets on sale and on lease remained virtually unchanged if compared to H2 2019, with an increase in demand and number of contracts signed in all areas. Demand appreciates in particular the greater liveability of the area if compared to the centre, thanks to the range of connections of public transport and to the presence of good neighbourhood services such as supermarkets and shops. Average prices recorded an upward trend on an halfyearly basis in all monitored areas. The growth is confirmed in the Indipendenza-Cinque Giornate-XXII Marzo areas. Average selling prices amount to €5,0007,000 per sqm for renovated assets in prime locations. Leasing fees for renovated properties increased on a halfyearly basis and now range between €250 and €315 per sqm per year, while assets in good conditions present stable fees between €170 and €200 per sqm per year.

Source: Engel & Völkers

40

Market Report • Milan & Rome H1 2019


Northern and Southern Areas In the Northern area of the Historic Centre, all indicators grow on a an half-yearly basis. An increase in purchase and lease supply corresponds to an increase in demand and in the number of signed contracts. In the Southern area, the number of contracts grew despite the stationary supply, mainly due to the strong pressure of the purchase

and lease demand. Average selling prices grew in all areas: • In the Northern area, prices range between €6,0009,400 per sqm for renovated assets, while fees range between €280-450 per sqm per year; • In the Southern area, prices range between €5,6007,600 per sqm for renovated assets, while fees range between €230-350 per sqm per year;

Source: Engel & Völkers

Market Report • Milan & Rome H1 2019

41


Source: Engel & Vรถlkers

Source: Engel & Vรถlkers

42

Market Report โ€ข Milan & Rome H1 2019


Source: Engel & Vรถlkers

Market Report โ€ข Milan & Rome H1 2019

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Focus on Milan

family needs and at the same time to attract investors,

Interview

nowadays mainly local and national, but with a good

Roberto Magaglio

prospect of internationalization.

Engel & Völkers Licence Partner Milan Marco Sorbara

Q: As far as Milan’s areas are concerned, did you

Engel & Völkers Sales Manager Milan

record new trends? Are there some areas that are

Lorenzo Magni Office Manager Engel & Völkers Fiera Milan Q: What does the demand trend look like in 2019 H1? Are there any different signals if compared to H1?

emerging more than others? L. Magni: It is not possible to analyse the new trends of the city without taking into account the euphoria and the medium-term effects generated by 2026 Winter Olympic Games, which will take place in Milan and which are

M.Sorbara The positive signals recorded in the previous reports, characterized by the increase in purchase demand and the growing number of sales, were finally transformed in the first half of 2019 into concrete positive economic effects due to the actual increase in exchange values in the city center. The driving force behind the process is confirmed to be the qualified demand which is constantly increasing and with the prospect of further intensification in the coming months. This demand is, however, hardly reflected in a still stationary offer which is not able to satisfy, in terms of quantity and sometimes quality, the purchase request. This product shortage and the increase of values, together with the current extremely advantageous interest rates, push buyers to rush into the purchasing process with consequent benefit for increasingly reduced sales time and for closing prices even more aligned to the requests. Likewise,

already affecting the transformation of the mobility and the enhancement of the public transports’ network that had began already for the Expo. Mobility, in particular, is the factor that is changing the aspect of the city as well as of housing choices. Indeed, proximity to the subway line is one of the most sough-after characteristics for the new buyers. The demand is focusing more and more along the transportation lines: the area between Cerchia dei Bastioni and the outer ring road is showing a progressive prices’ homogenisation process concerning the assets included in an ever closer range (around 20%). The demographic growth and the lack of adequate supply are enlarging the city’s borders and its real estate market along the transportation lines, which are giving shape to a new city, greener and smarter and ever more integrated by its services.

as a result of these trends, a modest but perceptible increase in supply is expected for the coming months due to the increase in the exchange values that will push

Q: What are the forecasts for 2019 H2?

some sellers, attracted by current conditions and the

R. Magaglio:

potential profit compared to the recent past, to position

Forecasts for the next semester in Milan are good. The

their property on the market. All for the benefit of the

chances that interest rates will remain low for a long

balance between supply and demand.

period of time are helping with the continuation of this

A further positive indicator of this first half-year is

good market phase under which prices are expected to

represented by the increase in investment purchases by

keep on growing in the most sought-after areas.

private investors interested in compact-sized properties,

On the horizon, the only element of uncertainty is

(generally

three-room

the unstable political framework, combined with the

apartments within 90sqm.) in good location to be used

guidelines that will be adopted by the next Finance Law.

for leasing.

The hope is that there will be no penalties for a sector

Milan continues to represent a city of great appeal,

that, uneasily, has just begun its recovery.

efficent and with a good quality of life able to meet the

In addition, it could be opportunity for a further

44

one-room,

two-room

and

Market Report • Milan & Rome H1 2019


expansion of the flat-rate tax regime for all typologies

to Brexit, brain gain and rich tax - thus maintaining a

of contracts which involve private owners. The taxation

very strong demand in the face of a limited supply and

in question would remedy the market segmentations that

virtually no institutional player in the game.

have been unnecessarily created in these past few years.

The fact that 2026 Winter Olympic Games will take place

Fees too are expected to grow - a growth that should

in Milan-Cortina is adding more international interest

overcome the records of 2007/2008, at least in the prime

on Milan, which shall remain under the limelights for

areas. The inflow of new inhabitants with particularly

quite some time, for the full benefit of the local real

demanding requirements is still continuing - mainly due

estate market.

Market Report • Milan & Rome H1 2019

45


Prime housing market in Rome

2,856,133

32,088

4,5 - 6,5 EUR K/m²

130 - 260 EUR m²/Y

12,000 EUR K/m²

Population 1 Jan 2019

Home sales FY18 (+3.4% on FY17)

New/Renovated, Av. prime price H1 2019

New/Renovated, Av. prime rent H1 2019

New/Renovated,City Centre Av. top price H1 2019

Source: Istat, Italian Revenue Agency and Engel & Völkers

Situation and outlook

As far as prime assets are concerned, the most dynamic areas for sales and lease volumes are, besides the Historic

Rome is the first Italian market for sales number, which,

Centre (always a privileged target area for investors),

in 2018, last balance sheet data, reached 32,000 units

also Parioli, San Giovanni and EUR. Moreover, an

(+3.4% per year), for a total turn over of €7.3 billion.

increase in the leasing supply has been recorded in the

The highest increase affected the assets between 85-115

Trionfale-Vaticano, San Giovanni and EUR areas, as a

sqm (+7.4%), which make up for 28% of the Roman

consequence of the strong demand.

market, with 9,150 transactions. Assets between 115-

In Rome, the prime demand is looking for, especially

145 sqm (+5.6%) followed suit, representing more than

in the Historic Centre, location and significant views,

the 13% of the market with about 4,000 transactions.

roof-top apartments, terraces, well-connected and well-

Sales as of 2019 Q1 (7,921 units) increased significantly

served location, quality of the building and parking

(+11.9%) if compared to the same period of the

space. Nevertheless, the prime supply answering to

previous year, thus allowing for a positive outlook for

these criteria is numerically inadequate for the current

the remainder of the year.

demand’s volume. The lack of prime object is thus the

Source: Nomisma elaboration on Italian Revenue Agency data

Source: Nomisma Performance Index H1 2019 – Comparison of 5 market indexes

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Market Report • Milan & Rome H1 2019


reason for extremely short selling times, which can be as low as a few weeks. In general, a few emerging areas in terms of attractiveness can be found: • The rioni of Testaccio, Trastevere and Parione, in the Historic Centre, for the nightlife concentration. • The San Giovanni neighbourhood, where the inauguration of the C line of the subway and the announcement of other stops represented a valuable momentum for the real estate market. • The Viale dei Quattro Venti area, in the Gianicolense neighbourhood, which meets the demand’s interest for its strategic position and for its proximity to the train station of the same name. • The EUR in the central area due to its feverish commercial activity, in the Mezzocammino neighbourhood (where the construction of new assets attractive for households with kids has started again) and in the Marconi and Ostiense areas, thanks to the attractiveness of the Roma Tre University and to the presence of various subway stations. As far as assets for lease are concerned, in 2018 about 58,300 contracts have been signed in the Roman market (+7% per year), accounting for a stock turnover of 3.6%, in line with the turnover of Italy’s main markets. On the other hand, as far demand/supply are concerned, a stationary trend can be recorded in Parioli, Prati (albeit with a slight demand reduction), Gianicolense and Trionfale (with a slight supply increase), while the Historic City Centre is slightly growing and the EUR and San Giovanni areas are recording a much more consistent increase. Lessees are demanding transitional contracts in the Historic City Centre, while Parioli and

Prati areas present a more traditional demand, seeking assets for residential purposes. The request of lease agreements for assets to be used as guest quarters for employees and managers of major companies moving to Rome for business reasons is still strongly present. The most sought-after property is a three-room apartment of 100 sqm with at least two bedrooms. A strong foreign demand coming from the new emerging economies (Russia, Arab Countries and China) is being recorded, mostly in the Prati-Balduina and Parioli areas, while the Historic City Centre is still sought after mostly by European and Northern American buyers. Over the next 12 months, a favourable outlook can be expected for the Historic Centre, with stationary contracts and price levels and an increase in leasing fees. In the other urban areas, price stationariness is expected, with a fee increase in Parioli, TrionfaleVaticano and EUR areas as far as assets in prime locations are concerned.

Source: Engel & Völkers

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Historic City Centre

spending capacities who are planning to use the asset for accommodation purposes.

In 2019 Q1, the Historic Centre’s market recorded an increase in both purchase and lease demand. Sales and leases are spread homogeneously on the various areas,

Prices and Fees

with a particular interest for residential areas such as

In the Historic Centre, the average prices’ range is very

Monteverde Vecchio, Gianicolo, Trastevere and Parione,

wide and varies according to the location, the maintenance

closer to the centre and core areas of Roman’s nightlife.

status and the proximity to historical points of interest. As

The investment demand focuses on small and medium-

far as renovated properties are concerned, prices range

sized properties, while people seeking to buy their first

between €5,000 (in Castro Pretorio, Testaccio, Esquilino

home focus on prime assets with external spaces in the

and Portuense rioni) and €12,000 per sqm, depending on

monumental areas. The average buyer’s profile is that

the location. Discounts on requested price grew slightly

of entrepreneurs and managers. Foreign demand, mostly

if compared to the previous semester, varying between

coming from Northern Europe, is still consistent, aiming

10-12%. Fees, on the other hand, increased, reaching

almost exclusively at prime properties. The capital

€140-390 per sqm per year for renovated properties,

is currently experiencing a progressively expanding

always depending on the location.

phenomenon tied to the boom of short-term leases,

Selling times range between 5-8 months depending on

which led to the purchase of an increasing number of

the location, while leasing times range between 3-4

small/medium-sized properties by privates with average

months in all locations.

Source: Engel & Völkers

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Market Report • Milan & Rome H1 2019


Source: Engel & Vรถlkers

Market Report โ€ข Milan & Rome H1 2019

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The Areas Outside the Historic City Centre

Rome’s prime market is based on the Historic Centre and on the broad neighbourhoods surrounding it: Parioli, Prati, Trionfale-Vaticano, Gianicolense, Ostiense, San Giovanni and EUR. The most valuable areas are the Historic Centre, Parioli, Prati and EUR area, which, although quite distant from the centre, is still a valuable area under every aspect

65 to 110 sqm. The most sought-after area is Monteverde Nuovo, albeit a growing interest is being recorded also for Portuense’s area. Foreign demand is slightly increasing thanks to the interest of Northern American investors. In prime locations, the average selling time amount to 4 months, whereas the leasing one to 2 months. Trionfale-Vaticano

Parioli In the Parioli, Trieste and Nomentano areas, the purchase demand both for small-sized, for-investment-purposes’ assets and three/four-room apartments for households increased. The main purchase reason is the use as first home. Small-sized properties purchased as an investment include one and two-room apartments located in areas with specific commercial characteristics and near to the public transports’ network. The Demand is mainly Italian, albeit there’s a stable foreign share fostered by diplomatic and Northern European clients. In prime locations, the average selling time amount to 4 months, whereas the leasing one to 2 months. Prati The neighbourhood has always been the most soughafter one for the prime market, both as a reservoir of first homes and for investment purposes, even if, starting from 2019 H1, a slight slowdown has been recorded. Buyers with a medium-to-high budget, the most attractive areas are Prati and Vigna Clara; the former is well-connected via the subway to the rest of the city and is lively from a social and cultural point of view, whereas the latter is more residential and boasts properties of recent construction and with external spaces. The demand is mainly focused on properties to be used as first home, more specifically with three rooms and external spaces, for a total of 100-130 sqm. The purchase of a house for investment purposes is less frequent (5-6%) and it is focused closer to subway stops and on two-room apartments of 60-80 sqm. In prime locations, the average selling time amount to 6 months, whereas the leasing one to 3 months. Gianicolense Despite the sales contraction recorded in Q1, in Q2 the Gianicolense neighbourhood recorded a recovery. Demand is mainly focused on first homes ranging from

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Market Report • Milan & Rome H1 2019

At the beginning of 2019, the demand was stationary. The most sought-after areas were Balduina, Gregorio VII and Circonvallazione Trionfale. The only demand (Italian) is solely focused on purchasing a first home, including in its scope also properties that need to be renovated or that can be adapted to its needs. The interest for the higher part of the Balduina is increasing, too, close to the Pineta Sacchetti park, near the Gemelli Polyclinic. In prime locations, the average selling time amount to 3 months, whereas the leasing one to 2 months. San Giovanni Demand and sales are increasing in all the neighbourhood, especially concerning two and three-room apartments, mostly requested by national buyers interested in purchasing a first home. The most sought-after areas are still Re di Roma, Caffarella, San Giovanni and Appio Latino, favoured by the better position if compared to the rest of the city. San Giovanni, being a soon-to-beupgraded area, has a lot of potential, especially from a residential point of view, thanks to the rehabilitation and upgrading of some areas. In prime locations, the average selling time amount to 3 months, whereas the leasing one to 3 months. EUR Overall, sales are growing and prices are stationary, if not still decreasing, in the neighbourhood. The most soughtafter areas for investments are the central ones, while, as far as the purchase of a first home is concerned, Torrino Mezzocammino and the surrounding areas neighbouring the EUR are mostly favoured. In prime locations, the average selling time amount to 6-8 months, whereas the leasing one to 2 months. In areas such as Ostiense, Marconi and San Paolo, investments in small/mediumsized assets (two and three-room apartments) are sharply rising thanks to the proximity to the Universities of the


Southern areas of Rome. The investment for residential assets to be converted in touristic accommodations is rising, too, thanks to the proximity to the B line of the subway. The foreign demand is mainly focused on the leasing market. In the most important areas of EUR’s centre, buyers prefer to purchase non-renovated properties, while in the peripheral areas, new properties are much more attractive both for the more adequate prices and the facilitated financing. The areas surrounding the main roads (Magliana Marconi - Ostiense - Colombo) are the most sought-after, with an high number of sales and, in some occasions, extremely quick selling/leasing times. Prices and Fees The range of average prices is still comprised between

€3,000 per sqm in the Gianicolense neighbourhood to €7,400 per sqm in Parioli for renovated properties. The average discount applied to the initial price drops to an average of 7-10% for properties in prime locations, but can reach up to 20% in Prati and Gianicolense for non-renovated assets in non-prime locations. The average selling time varies between 5-6 months, despite properties in prime location being very liquid (3 months, in particular, in Trionfale-Vaticano and San Giovanni). As far leasing is concerned, 2019 Q1 was characterised by an increase in contracts in Trionfale-Vaticano and EUR, while Parioli, Prati and San Giovanni recorded a contraction of leased properties. Nevertheless, leasing times are still stable and quick, ranging between 2-3 months. The highest fees for renovated properties in prime locations can reach up to €320 per sqm per year in Parioli, stopping at €120 per sqm per year in Gianicolense and Prati.

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

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Fonte: Engel & Vรถlkers

Fonte: Engel & Vรถlkers

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Fonte: Engel & Vรถlkers

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Focus on Rome

Interview Helio Cordeiro Teixeira Managing Director M. C. Rome Engel & Völkers Q: What does the demand trend look like in 2019 H1? Are there any different signals if compared to H1? In 2019 H1, the demand’s trend did not undergo any substantial change if compared to the previous semester, and prices remained stable, with slight contractions in some areas. The demand is thus lively, even if not always in a constant way due to the uncertainty factors internal to the Country and the city, also taking into account the international situation, which tends to become unstable.

emerging more than others? As is known, some projects that did not meet their completion failed to stimulate the development of some potentially valid areas within the city. The market thus moved more toward real needs than trending areas. Nevertheless, first home’s substitution dynamics in residential neighbourhoods and purchase interest for investment purposes in the central and semicentral areas well-connected to the city’s main points of interest are still lively, especially giving credit to Rome’s strong vocation as touristic and cultural centre. Q: What are the forecasts for 2019 H2? Statistically speaking, over the last few years, H2 has always represented a moment of consolidation and

The general perception, however, is that of a strong

growth in both sales and turnover for Engel & Völkers.

purchase trend moved by different reasons depending

Moreover, some positive signals, which give hope for a

on the interest area. More focused on the prestige of the

strong growth in the Historic Centre and in Parioli, a

property, on its quality and on its location in the case of

recovery in Prati’s area and a consolidation in all semi-

prime areas, and much more oriented on the size/price/

central residential areas (Monteverde, Gianicolense,

status ratio in semi-central areas depending on different

Balduina,

family dynamics and spending capacities.

Giovanni, etc.), as well as in the EUR, can be recorded.

Trionfale,

Nomentano,

Ostiense,

San

Within the overall framework, the excellent performances Q: As far as Rome’s areas are concerned, did you

of leasing contracts - representing a constant growth for

record new trends? Are there some areas that are

the last 3 years - should be highlighted, too.

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Market Report • Milan & Rome H1 2019


Milan and Rome markets at a glance

The global context, characterised by the renewed worsening of commercial tensions and growth prospects, influences the performance of the Italian economy and, potentially, of the real estate market as a whole, which, overall, is expected to face reduced sales and low prices for the next three years. Nevertheless, this context does not seem to influence the good performance of Rome and Milan’s prime markets. Indeed, Milan is experiencing a genuine gold rush for prime properties, induced by the perception of an incoming price increase, as well as by the access to credit with particularly favourable rates. Besides the Historic Centre, the investors’ interest is growing also for assets near university, hospital and big companies headquarters’ areas. After the announcement of the selection of Milan as the city chosen to host 2026 Winter Olympic Games, investors’ euphoria grew exponentially, leading them to seek properties in the areas now connected to the new public transports’

network. In Rome, the demand for investment purposes is increasing, especially in the Historic Centre, and is mainly interest in small/medium-sized assets and prime properties with external spaces in monumental areas. Outside of the Historic Centre, both the first home purchase and the lease demand are still strong in the greenest residential neighbourhoods, well-served as they are by the public transports’ network and close to services. Due to this performance, over the next 12 months, Engel & Völkers is expecting a further increase in the number of contracts for prime locations in Milan, with increasing prices and extremely quick absorption rates. As far as Rome is concerned, a stable trend for both sales and leases is expected, with an increase in the demand for properties to be purchased for touristic accommodation purposes in the Historic Centre and in the other areas with good connection to the public transports’ network.

Market Report • Milan & Rome H1 2019

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Imprint Editorial Office Engel & Völkers Italia S.r.l. Via Dante, 16 I-20121 Milano (MI) Phone: +39 02-584 99 61 www.engelvoelkers.it Project Management Chiara Gasparetti Marketing Manager Italy Offices Engel & Völkers Milano M&M Real Estate S.p.A., Licence Partner di Engel & Völkers Italia Srl Via Broletto angolo Via dei Bossi, 7 • 20121 Milano Via Buonarroti, 21 • 20149 Milano Corso di Porta Romana, 123 • 20122 Milano Via Eustachi, 19 • 20129 Milano Via Giacomo Boni, 25 • 20144 Milano Phone: +39 02-94 43 33 31 Fax: +39 02-94 43 52 14 www.engelvoelkers.com/milano Engel & Völkers MMC Roma EV MMC Italia S.r.l. Corso Vittorio Emanuele II, 282-284 00186 Roma Phone: +39 06-45 54 81 20 www.engelvoelkers.com/roma The Market Report • Milan & Rome H1 2019 edited by Engel & Völkers has been realized with the collaboration and scientific support of Nomisma. Graphics: Andrea Dalprato Image Sources: Adobe Stock Printed: September 2019 Reproduction of content is prior permission of the publishers. No liability is accepted for editorial content, accuracy of text or misprints. No liability is accepted for errors in details.


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