L’OSPITALITA’ SOSTENIBILE DELLE SECONDE CASE
Un’opportunità di Sviluppo per la Sardegna
I dati ISTAT certificano che sono circa 200 mila le “seconde case” esistenti in Sardegna, circa un terzo dell’intero patrimonio abitativo dell’isola.
Una realtà edilizia che, nel corso dei decenni, ha plasmato ampie zone del paesaggio sardo, di quello costiero ma non soltanto, contribuendo in maniera disorganica e del tutto parziale allo sviluppo economico del territorio, accentuandone per di più la stagionalità già pesantemente squilibrata.
Il settore degli affitti brevi, oggi in mano alle multinazionali Airbnb, Booking, Expedia e Tripadvisor, nel 2023 ha prodotto 719 milioni di presenze in Europa, con un incremento del 20,5% rispetto al 2022.
Nei mesi “invernali” (gennaio, febbraio, marzo, poi novembre e dicembre 2023) la Sardegna di presenze straniere ne ha raccolto appena 114 mila…
L’utilizzo in forma organizzata delle seconde case, da attuare attraverso il coordinamento regionale nell’ambito di uno specifico Progetto di Sviluppo, proposto per i periodi invernali e rivolto in particolare verso il mercato nordeuropeo, potrebbe rappresentare una risorsa formidabile per dare impulso alla destinazione turistica Sardegna, in grado di generare nuovi consistenti flussi di clientela a sostegno dell’intera filiera turistica, ma anche delle altre aziende commerciali, di servizi e artigianali, producendo reddito e occupazione nell’arco dell’intero anno solare e non per soli pochi mesi.
Il Turismo da lavoro ad appena 4 sardi su 100, contribuendo in misura troppo limitata al Prodotto Interno Lordo dell’Isola.
È arrivato il momento di fare qualcosa di nuovo per migliorare l’Offerta turistica della Sardegna.
“La Regione promuove e sostiene il turismo come settore prioritario per lo sviluppo socio-economico e sostenibile della Sardegna, nel rispetto delle componenti strategiche caratterizzanti l'Isola nel panorama dell'offerta turistica mondiale, quali l'ambiente naturale, il paesaggio, il patrimonio archeologico e storico, la cultura e la lingua, la componente umana, nella sua peculiare situazione di insularità in ambito mediterraneo”.
Art. 1 della Legge regionale 28 luglio 2017, n. 16 - Norme in materia di turismo.
LA SARDEGNA E IL TURISMO
Al di là di quanto affermato dai principi di legge, appena richiamati, e dalle tante dichiarazioni d’intenti ripetute fino alla noia, il Turismo è sempre stato relegato a un ruolo secondario nei programmi dei governi regionali, succedutisi nel tempo.
L’Assessorato al Turismo per importanza, peso politico e soprattutto per dotazione di fondi è purtroppo sempre rimasto in secondo piano.
Eppure, abbiamo esempi eclatanti a poca distanza dalla Sardegna che dovrebbero insegnarci qualcosa.
Si ha l’idea di quanto potrebbe valere il Turismo in Sardegna in termini economici ed occupazionali?
A 350 km verso ovest, in un arcipelago spagnolo poco più grande di un quinto della nostra isola, un milione e duecentomila persone vive, molto meglio di noi, di “solo” Turismo.
Sono le Baleari, dove l’83% del PIL deriva dal settore turistico, in maniera diretta per il 42%, indirettamente per la restante parte. Dove la maggioranza degli occupati lavora grazie a quei Turisti che nel 2023 hanno speso ben 17,3 miliardi di euro per trascorrere le proprie vacanze nelle isole.
Il PIL pro capite degli abitanti delle Baleari è più alto del 32% di quello dei sardi, quasi 7 mila euro in più a testa. Come ben superiore è la percentuale di popolazione attiva nell’arcipelago spagnolo pari al 50%, a fronte del 35% della Sardegna, dove ancora la disoccupazione impoverisce gravemente l’economia.
I risultati ottenuti del nostro Turismo non sono nemmeno lontanamente comparabili.
La nostra isola, dal punto di vista delle infrastrutture turistiche, è però molto diversa dall’arcipelago spagnolo. Meno male, aggiungerei, perché lo sfruttamento del territorio delle Baleari è in alcune zone eccessivo. Date queste premesse, può esistere una possibilità perché la Sardegna, in maniera sostenibile e senza stravolgimenti ambientali, cresca per avvicinarsi alle
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performance delle Baleari che non possono che rappresentare il nostro naturale benchmark?
UN DIVERSO TIPO DI TURISMO
La vera Sardegna è quella che si vive fuori dalla stagione estiva, lontano dalle folle di agosto, quando senza un caldo a volte soffocante si può godere anche della natura e della cultura dell’interno dell’isola. Dei suoi paesaggi, dei suoi silenzi, della sua vera essenza. Quando anche le zone costiere riacquistano la loro autentica dimensione.
La Sardegna è grande, offre spazi estesi e poco affollati, quando non solitari. In Sardegna esistono oltre 200 mila case abitate solo per pochissimi mesi all’anno e chiuse per tutti gli altri, normalmente da novembre a giugno. Lo certifica l’lSTAT che ha conteggiato in quasi 220 mila le abitazioni, costruite dopo il 1970, non occupate stabilmente. Sono le cosiddette “seconde case”, che nella provincia di Olbia-Tempio sono addirittura più numerose di quelle dei residenti e complessivamente rappresentano un terzo di tutte le abitazioni dell’Isola. Spesso si trovano nell’ambito o comunque in prossimità dei centri abitati, dove i sardi vivono durante l’anno e i servizi e il commercio non chiudono del tutto al termine della stagione turistica.
In quei mesi, da novembre ad aprile, nel nord Europa, ma anche nel nord Italia, mediamente a meno di due ore di volo dalla Sardegna, il tempo è freddo, grigio e piovoso. Le città sono spesso prigioniere del traffico, dello smog e dello stress, con costi della vita abbondantemente superiori a quelli della Sardegna.
Pensionati ancora giovani e attivi, lavoratori in smart working, persone che hanno disponibilità di tempo e un buon potenziale di spesa, non mancano, aumentando progressivamente anno dopo anno.
La Sardegna rappresenta, sotto molti punti di vista, il luogo ideale per offrire ai nordeuropei una prospettiva diversa dalla loro quotidianità. Un intervallo di qualche settimana o di qualche mese per rigenerarsi e dedicarsi a sé stessi.
Un periodo per le attività all’aria aperta, per la scoperta di una cultura ricca e millenaria, in tranquillità e con tempi più rilassati e stimolanti. È evidente che esiste potenzialmente una perfetta coincidenza tra offerta e domanda. Si tratta solo di strutturare e organizzare la nostra offerta e di stimolare adeguatamente quella domanda.
Una forma di ripopolamento e di ricchezza, non solo economica, dell’Isola potrà partire proprio da qui, grazie a persone curiose, attive e bisognose di serenità che potranno lasciare temporaneamente il freddo nord per scaldare corpo e anima al sole, al centro del Mediterraneo.
enrico napoleone - 2024
IL TURISMO SOSTENIBILE DELLE SECONDE CASE
Tutti noi Sardi abbiamo ben chiaro cosa accade nella nostra amata isola nel mese di agosto, quando la Sardegna viene letteralmente invasa dai turisti.
Quando assistiamo a una sorta di riedizione dello “sbarco in Normandia”, con gli aeroporti, i porti, i mari sotto assedio.
Le spiagge, i parcheggi, le strade d’accesso, più in generale le località turistiche, in molti casi, superano i livelli di saturazione. I prezzi schizzano verso l’alto e i servizi, spesso, precipitano verso il basso. In quel momento tutte le infrastrutture, da quelle ricettive, a quelle viarie, fino agli impianti di smaltimento, sono sfruttate oltre i limiti.
La gran parte del Turismo sardo si concentra nelle poche settimane tra fine luglio e fine agosto. In quello stesso periodo nel quale anche noi sardi facciamo le nostre vacanze, sommandoci ai turisti e aumentando il sovraffollamento.
Poi, da metà ottobre la maggior parte degli alberghi, dei villaggi turistici e dei campeggi chiudono i battenti. Nelle seconde case, nel frattempo, spesso già a metà settembre, è calato il silenzio, perché come accade normalmente, sono utilizzate soltanto per pochi mesi all’anno. In tanti casi anche solo per poche settimane. Rappresentando perciò costi puri, spesso consistenti, del tutto improduttivi per i proprietari.
Non troppi km più a nord, centinaia di milioni di europei, dal freddo grigio delle loro città, dalle loro case e dai loro uffici con le luci accese anche di giorno, sognano il sole, il mare, un clima più mite, la natura e la tranquillità.
Non è difficile capire che queste due realtà separate dal mare, le case inutilizzate in Sardegna da novembre ad aprile e i nordeuropei che contemporaneamente sognano i climi mediterranei, non aspettano che l’occasione per potersi incontrare. Nell’interesse di ambo le parti.
TRASFORMARE UNA DISFATTA IN UNA STRATEGIA WIN - WIN
È sufficiente confrontare il numero del giorno del 2023 nel quale il massimo numero di passeggeri ha viaggiato da e verso gli aeroporti e i porti della Sardegna con quello del giorno nel quale quel numero è stato il più basso dell’anno, per capire quale sia il problema enorme del nostro Turismo: una stagionalità enormemente sbilanciata.
Sono stati esattamente 115.338 il 19 agosto e appena 8.370 il 17 gennaio. Quei numeri, così lontani tra loro, rappresentano i picchi dei periodi di altissima stagione, quando i passeggeri movimentati da navi e aerei sono mediamente 100 mila al giorno, e della bassa stagione quando invece sono circa 10 mila, appena un decimo.
Non è solo un problema legato alla riduzione dei collegamenti aerei. Basti osservare che il 15 gennaio, due giorni prima del record negativo del trasporto isolano, i passeggeri che hanno viaggiato da e verso la Sardegna sono
stati quasi il doppio a dimostrare che anche d’inverno esiste una disponibilità di posti sui vettori che però non tutti i giorni vengono venduti.
E’ piuttosto la domanda di trasporto scarsissima fuori stagione, limitata prevalentemente ai soli residenti viaggiano verso e dal “continente” per ragioni diverse da quelle turistiche, che rende poco appetibile in quei mesi la Sardegna per le compagnie che hanno l’obiettivo imprenditoriale di riempire i loro aerei.
Le presenze di turisti stranieri registrate nelle case destinate ai cosiddetti affitti brevi, nei cinque mesi di “bassa stagione”, da novembre a marzo, pesano in Sardegna appena per il 2,76% del totale annuo.
Mentre i soli mesi di luglio e agosto raccolgono quasi il 50% delle presenze annue in soli sessanta giorni.
Sono questi i numeri che si ricavano dalla lettura dei dati elaborati dall’Unione Europea grazie all’accordo con le principali piattaforme web dedicate, Airbnb, Booking, Tripadvisor ed Expedia Group.
Che il settore degli affitti brevi sia oggi diventato strategico per il Turismo lo attestano i volumi registrati in Europa nel 2023 dai colossi delle prenotazioni online:719 milioni di presenze complessive europee, in crescita del 20,5% rispetto al 2022.
Ogni giorno in Europa sono 2 milioni gli ospiti delle strutture prenotate su Airbnb, Booking, etc.
In alta stagione la Sardegna propone e riesce a vendere sulle piattaforme online oltre 50 mila posti letto, mentre in un giorno medio di gennaio sono appena 463 i turisti stranieri presenti nelle abitazioni destinate agli affitti brevi, occupando meno dell’1 per cento di quelli teoricamente disponibili.
Che questo valore bassissimo rappresenti una disfatta lo attesta anche il confronto impietoso con le destinazioni concorrenti.
Alle sole 114 mila presenze di turisti stranieri che la Sardegna riesce complessivamente a raccogliere nei cinque mesi di bassa stagione rispondono le Baleari con 660 mila, Malta con 800 mila, Cipro con 1 milione, l’Algarve addirittura con 1,4 milioni, fino ad arrivare ai 4,6 milioni dell’Andalusia. Ma anche la Sicilia d’inverno riesce a superare il milione di presenze straniere. La Sardegna invernale, invece, continua ad essere un autentico deserto.
I dati che rappresentano la stagionalità delle presenze straniere acquistate attraverso le grandi piattaforme online internazionali, per la Sardegna e per i suoi principali competitor territoriali europei lo confermano drammaticamente: la nostra stagionalità è drammaticamente sbilanciata sui due canonici mesi del turismo strettamente balneare, mentre l’isola è, al contrario, del tutto ignorata nei mesi invernali, da novembre a marzo.
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È evidente che la Sardegna ha un potenziale turistico notevole che non viene utilizzato se non in misura insignificante. Sarebbe fondamentale riuscire finalmente a riequilibrare le presenze di visitatori tra la bassa e l’alta stagione.
Una variabilità stagionale, così estrema, rende infatti ingestibile in maniera efficiente e produttiva l’accoglienza in Sardegna.
Non lo è per l’intera catena produttiva dei servizi e dei beni legati in maniera diretta ai flussi turistici. Non lo è in termini economici e finanziari per gli imprenditori del settore, per quelli piccoli come per quelli più grandi e strutturati. Non lo è in termini occupazionali, perché anche la richiesta di lavoratori varia di pari passo, in funzione del numero degli ospiti, fino a ridursi ai minimi termini per almeno 5/6 mesi all’anno.
Diventa allora più chiaro come l’utilizzo fuori stagione delle “seconde case” da parte degli ospiti nordeuropei, aggiuntivo rispetto al turismo balneare, potendo essere più diluito nel corso dell’anno e anche per questo motivo più sostenibile, potrebbe rappresentare un’autentica rivoluzione nella ricettività della Sardegna e un supporto fondamentale per la sua crescita economica. Gli effetti ingenerati da questa strategia sono evidenti e definiti. I principali sarebbero i seguenti:
• La necessità di rendere accoglienti per gli ospiti le case di vacanza nel periodo invernale avvantaggerebbe il settore delle manutenzioni edili e dell’adeguamento energetico.
• L’esigenza di organizzare per tutto l’anno la gestione delle locazioni plurisettimanali, con l’attivazione dei necessari servizi di incoming e di pulizia dedicati, consentirebbe la conferma anche in bassa stagione di una parte dell’occupazione stagionale.
• Il nuovo mercato invernale supporterebbe l’offerta commerciale, di ristorazione, di trasporto locale, di autonoleggio, di servizi turistici,
aumentando l’efficienza e incrementando i volumi, per le attività che oggi, se non chiudono del tutto durante l’inverno, operano comunque a regime ridotto a servizio dei soli residenti.
Tutto ciò consentirebbe la stabilizzazione su base annua della redditività e dei flussi finanziari per le tante imprese della ricettività e del lavoro di migliaia di addetti stagionali di quelle imprese.
Produrrebbe una domanda aggiuntiva per le imprese edili, di impiantistica, di manutenzione del verde, tutte coinvolte nel rinnovamento e nella manutenzione del patrimonio immobiliare della Sardegna. Senza nuove cementificazioni selvagge, ma con l’uso razionale e la valorizzazione di quanto già esistente. Con l’inevitabile crescita delle quotazioni immobiliari e la produzione di un valore aggiunto incrementale a favore dei proprietari degli immobili che in gran parte verrebbe speso o reinvestito nell’isola.
Anche il settore alberghiero tradizionale beneficerebbe del fermento turistico avviato dalle seconde case, grazie a quel tipo di viaggiatori che per ragioni varie preferiscono quel tipo di ospitalità, che saprebbero di poter trovare una Sardegna “aperta” al Turismo per 365 giorni all’anno, non un deserto abbandonato. Ma anche dei “residenti stagionali esteri” che approfitterebbero per andare alla scoperta dell’Isola.
Tutto ciò innescherebbe il volano della domanda e il conseguente interesse dei vettori aerei per la destinazione anche nel periodo invernale, con nuovi collegamenti garantiti tutto l’anno dal Nord Europa verso la Sardegna e un’offerta adeguata come già avviene per altre destinazioni già affermate.
Dal circolo vizioso che oggi avvolge e soffoca l’isola, si passerebbe al circolo virtuoso che finalmente ne premierebbe le potenzialità in maniera più sostenibile. Il Turismo diventerebbe realmente determinante nello sviluppo della Sardegna, non solo per la sua capacità di generare ricchezza e occupazione per le imprese coinvolte direttamente nello specifico settore economico, ma anche per il grado elevato di interazione che questo possiede con tutti gli altri settori produttivi.
Una strategia Win Win, dove tutti vincerebbero: noi sardi, le nostre imprese e i nostri ospiti.
LA NUOVA VISIONE PER L’OSPITALITA’ DELLA SARDEGNA
Come consentire dunque che il sogno di tanti nordeuropei di trascorrere un inverno più mite in una bella isola mediterranea possa sposarsi con l’opportunità per la Sardegna di estendere fino a 12 mesi all’anno la sua stagionalità turistica?
Attraverso un Progetto di Ospitalità, sviluppato e supportato, anche finanziariamente, dalla Regione Sardegna. Nel pieno rispetto e in attuazione dei principi stabiliti dalla Legge regionale 28 luglio 2017, n. 16 in materia di Turismo.
La Regione, forte del suo potere normativo e dell’affidabilità sul mercato straniero che solo un organismo pubblico può avere, svolgerebbe il ruolo di pianificatore e coordinatore del programma di offerta ricettiva con l’utilizzo delle “seconde case” – già oggi definite dalla normativa regionale come “strutture extra-alberghiere in locazione occasionale ai fini ricettivi” (artt. 6 L.R. 23/2018 e 21bis L.R. 16/2017) - indicativamente articolato sui punti seguenti:
1. RILEVAZIONE E CLASSIFICAZIONE DELLE ABITAZIONI
Realizzazione del database che raccolga le caratteristiche di dimensione, posizione, finiture, stato di manutenzione, accessori delle abitazioni etc. Classificazione degli alloggi secondo criteri qualitativi definiti e univoci, misurati in numero di Soli, da 1 Sole a 5 Soli. Non stelle, ma Soli a sottolineare che la Sardegna è un’isola solare…
2. DEFINIZIONE DEL TARIFFARIO REGIONALE
In funzione della classificazione, della localizzazione, della stagionalità e della durata della permanenza, sarà stabilito il Tariffario regionale indicativo con forbici di prezzo – minimo/massimo – all’interno delle quali i proprietari definiranno la propria offerta.
3. AGEVOLAZIONI E INCENTIVAZIONE
A fronte dell’adesione al programma di ospitalità (per un periodo minimo vincolante), la Regione potrà riconoscere ai proprietari agevolazioni fiscali e impositive, magari utilizzabili per l’adeguamento energetico degli edifici e/o per la loro manutenzione/ristrutturazione.
4. PORTALE WEB DI PRESENTAZIONE E PRENOTAZIONE
Produzione e gestione di un portale web dedicato alla presentazione e alla prenotazione delle abitazioni disponibili nel periodo invernale, sulla base dei modelli proposti dalle piattaforme internazionali, Airbnb, VRBO, Booking etc.
5. INTEGRAZIONE CON IL SITO SARDEGNA TURISMO
Promozione in sinergia con il sito web sardegnaturismo.it delle iniziative rivolte agli Ospiti. Creazione di un network tra gli operatori che offriranno servizi e prodotti espressamente rivolti ad agevolare e arricchire il soggiorno invernale sull’isola.
6. PROMOZIONE
Comunicazione pubblicitaria della proposta di Ospitalità invernale della Sardegna e del relativo portale web sui media, sui canali digitali e social, oltre che nelle manifestazioni di settore.
enrico napoleone - 2024
UN VANTAGGIO ECONOMICO PER TUTTI
Non sono da trascurare gli ulteriori importanti vantaggi economici derivanti in maniera diretta dalla prospettiva di sviluppo turistico descritta.
A favore dei proprietari delle abitazioni e dei loro Ospiti, che affidando il ruolo di “intermediario” al portale regionale, otterrebbero la riduzione significativa, delle commissioni normalmente trattenute dai portali internazionali di prenotazioni, che pesano in percentuali tra il 15% e il 18% del prezzo, variamente ripartite a seconda della piattaforma tra Ospite e proprietario. Una percentuale minima tra il 4 e il 5% potrebbe, in ipotesi, essere invece trattenuta dal portale sardo per coprire i costi di gestione e per proporre eventuali azioni promozionali.
In questo contesto il portale promosso degli affitti turistici invernali, non si dovrebbe porre in conflitto con le piattaforme internazionali per le quali, come si è visto, la Sardegna d’inverno non produce risultati significativi.
Si potrebbe invece pensare di avviare, insieme ai gruppi internazionali Airbnb, Booking etc, iniziative concordate di co-marketing da sviluppare per i periodi dell’anno di media e alta stagione.
Dal punto di vista tributario spetterebbero, infine, alla Regione Sardegna, in forza dell’art. 8 dello Statuto Speciale per la Sardegna, i sette decimi del gettito della Cedolare secca a carico dei proprietari sugli affitti turistici: ossia il 14,7% del flusso di reddito direttamente generato dall’attività locativa (il 18,2% nel caso di locazione di più di un’abitazione). Oltre naturalmente alle imposte di soggiorno per i giorni di permanenza.
Sarebbero entrate fiscali del tutto aggiuntive per la Sardegna, insieme alle imposte sul valore aggiunto e a quelle sui redditi generati dalla nuova economia del periodo invernale.
BIBLIOGRAFIA E FONTI
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• UE EUROSTAT “Short-stay accommodation offered via online collaborative economy platforms” - 2023.
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• Ernesto Rigoni per Regione Liguria - “Studio per la riqualificazione e valorizzazione delle residenze turistiche secondarie in Liguria” – 2015
• Sardegna Mobilità – Dataset Monitoraggio 2023
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• Sardegna Imprese“Focus Turismo 2022”
• Ufficio studi della Banca d’Italia –“L'economia della Sardegna - Rapporto annuale”
• Sardegna Statistiche
• “Destinazione Sardegna 2018-2021 Piano Strategico di Sviluppo e Marketing Turistico della Sardegna” – Regione Sardegna 2018
• ISTAT – Censimento Popolazione e Abitazioni
• L’Agenzia delle Entrate Informa - “LOCAZIONI BREVI: la disciplina fiscale e le nuove regole per gli intermediari” - 2017
• Guida dell’Agenzia delle Entrate “Affitti turistici e affitti brevi, le nuove regole del decreto “Anticipi” – dicembre 2023
• Regione Sardegna - Legge regionale 28 luglio 2017, n. 16 - Norme in materia di turismo
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• Regione Sardegna - Legge regionale 06 luglio 2018, n. 23 Disposizioni in materia di turismo. Modifiche alla legge regionale n. 16 del 2017 e alla legge regionale n. 2 del 2018
• Assessorato al Turismo Regione Sardegna – Circolare 1203 del 2018
• Assessorato al Turismo Regione Sardegna – Circolare 7446 del 2018
• Assessorato al Turismo Regione Sardegna – Protocollo 13805 del 2018
• Regione Sardegna - Delibera N° 14/7 del 13.04.2023
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